Bijlage 1 Uitgangspunten LD fase II september 2024

29

In april 2024 gaf de gemeenteraad het college opdracht om een geheel nieuwe detailhandsvisie op te stellen. Hier wordt waarschijnlijk eind 2024 een start mee gemaakt. Bij de planvorming voor de Muzenkamer wordt gekeken naar de mogelijkheid om één of meer standplaatsen te realiseren voor bijvoorbeeld een frietwagen, visboer of bloemist. Overige voorzieningen De wens om ontmoeting te stimuleren is mede aanleiding geweest voor het participatietraject voor de Muzenkamer (2023/2024). Ook kunst en cultuur zouden hier wellicht een plek kunnen krijgen. En het zou een plek kunnen zijn om kleinschalige evenementen te organiseren. Realisatie van een dergelijke plek past uitstekend in de Koers Sociaal Domein (2022) (community building, omgeving die uitnodigt tot ontmoeten, etc.). Verschil ten opzichte van het Ontwikkelingsplan (1998) is wel dat in de Nota van Uitgangspunten voor (Driesser Velden Midden, De Villa deel B en) de Muzenkamer (2023) uitsluitend nog ingezet wordt op ongebouwde voorzieningen. In de Muzenkamer is geen bebouwing meer voorzien. In het Koetshuis is een gezondheidscentrum gevestigd. Zowel inwoners van Landgoed Driessen als Sprang maken hier gebruik van. Wellicht dat aanvullende voorzieningen nodig of wenselijk zijn als het inwoneraantal groeit. Voor het uitlaten van honden wordt veelal gebruikt gemaakt van groenzones langs de verschillende fiets- en wandelpaden.

Ook het Groene Venster is in trek bij hondenbezitters. Aan de zuidzijde van plandeel De Bibliotheek, op de grens met Sprang, ligt een veld waar honden los mogen lopen.

8.3.

Wat is het uitgangspunt voor fase II?

Sport en spel Spelen is een belangrijk onderdeel van het ontmoeten. In fase I wordt een centrale plek gecreëerd om te ontmoeten en de spelen (De Muzenkamer). In Fase II wordt een vergelijkbare grootschalige voorziening niet nodig geacht. Wel wordt de buitenruimte beweegvriendelijke en inclusief ingericht en worden verspreid over het gebied speelplekken voor kleinere kinderen gerealiseerd. Detailhandel Vooruitlopend op een nieuwe detailhandelsvisie wordt geen aanleiding gezien om het eerder ingenomen standpunt dat vestiging van een supermarkt in Landgoed Driessen onverstandig en dus ongewenst is te herzien. Kleinschalige detailhandel, zoals nu al mogelijk in fase I, is wel voorstelbaar, al is de animo daarvoor tot nog toe beperkt. Onderwijs In 2022 heeft het college in een locatie in de Orangerie aangewezen voor gezamenlijke nieuwbouw van RKBS Vrijhoeve, PC De Koningsschool en kinderopvang De Groene Wereld aan toegevoegd. Meer/andere scholen worden op dit moment niet voorzien. Overige voorzieningen Gelet op de ontwikkeling van de Muzenkamer in fase I is er geen reden om in fase II

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

30

grootschalige voorzieningen te realiseren op het gebied van spelen, ontmoeten, kunst of cultuur. Gaandeweg de planvorming kan gekeken worden naar nut, noodzaak en mogelijkheden om bijvoorbeeld een extra huisartsenpraktijd te faciliteren. De groei van het aantal inwoners van Landgoed Driessen zal immers ook de behoefte aan dit soort zorg doen toenemen. Ook het aantal honden in de wijk zal toenemen. Gekeken moet daarom worden naar de wenselijkheid, noodzakelijkheid en mogelijkheden om hier voorzieningen voor te treffen.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

31

9. Duurzaamheid 9.1.

Wat stond er in het Ontwikkelingsplan?

Het Ontwikkelingsplan (1998) maakt onderscheid tussen duurzaamheid op stedenbouwkundig niveau en op bouwkundig niveau. Daarnaast wordt stilgestaan bij het aspect energie en de afkoppeling en afvoer van hemelwater. Op dit laatste is in het hoofdstuk “Water” van dit document reeds uitgebreid ingegaan. Stedenbouwkundig niveau Onder een duurzame stedenbouw verstaat het Ontwikkelingsplan onder andere: • het beperken van de milieubelasting; • het afstemmen van flora, fauna, landschap en watersysteem op de specifieke kenmerken van de planlocatie; • het streven naar economisch duurzaam voor zowel bewoner als gemeente; • het realiseren van een sociaal duurzame wijk. Bouwkundig niveau Op het niveau van het gebouw zet het Ontwikkelingsplan in op het hanteren van de checklist uit het nationaal pakket Duurzaam Bouwen (DuBo) en het gebruik van het instrument Gemeentelijke Praktijkrichtlijn (GPR). Kern van dit instrument is dat voorafgaand aan een planontwikkeling in overleg tussen gemeente, marktpartijen en hun architecten een milieuprofiel vastgesteld wordt. Dit gaat verder dan alleen het nationaal pakket duurzaam bouwen. Ook voor zaken als energie, afval, water en binnenmilieu van woningen kunnen ambities bepaald worden. Marktpartijen kunnen vervolgens voor de verschillende onderdelen zelf bepalen op welke wijze zij de afgesproken score behalen.

Energie Het Ontwikkelingsplan noemt warmtedistributie de meest interessante optie om CO2emissie en de totale energie gerelateerde kosten te beperken. In eerste instantie zou daarbij ingezet kunnen worden op een warmtenet op basis van biomassa, gasmotoren en elektrische warmtepompen. Maar op termijn zou de gekozen warmtebron vervangen kunnen worden door een bron met hoger rendement of een meer duurzaam karakter, zoals aansluiting op het warmtenet van de Amercentrale. Alternatieven voor warmtedistributie kunnen zijn de aanleg van een gasnet in combinatie met bijvoorbeeld zonneboilers in de woningen of individuele elektrische warmtepompen.

9.2.

Wat is er sindsdien gebeurd?

Bij de ontwikkeling van Landgoed Driessen is het instrument GPR in eerste instantie veelvuldig gebruikt. Tot aan de ontwikkeling van Lommerrijk. Lopende de ontwikkeling van dat plandeel veranderde er het nodige op het gebied van wet- en regelgeving waardoor hanteren van de GPR weinig meerwaarde meer had (o.a. verbod op gasaansluiting en BENG in plaats van EPC). Ook het Bouwbesluit was inmiddels fors aangescherpt. Daarmee was ook gebruik van de checklist Duurzaam Bouwen niet meer nodig.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

32

De laatste jaren is het besef toegenomen dat het veranderende klimaat vraagt om een structurele aanpak. In het coalitieakkoord Samen Duurzaam Vooruit 2018-2022 (2018) nam het thema duurzaamheid dan ook een prominente plek in. In de visie Duurzaam Waalwijk 2030 (2020) worden een drietal overkoepelende thema’s beschreven die de basis vormen voor het formuleren van uitgangspunten voor een duurzame en toekomstbestendige ontwikkeling: energie, water en groen, en duurzame consumptie. Tot het thema energie wordt ook warmte gerekend. Bij water en groen komen onderwerpen als hittestress en biodiversiteit aan de orde. Bij duurzame consumptie moet gedacht worden aan circulariteit van bouwmaterialen en afval, maar ook mobiliteit. In de laatste Nota van Uitgangspunten (Driesser Velden Midden, De Villa deel B en de Muzenkamer, 2023) worden bovengenoemde thema’s voorafgegaan door paragrafen over gezondheid en wonen. De gemeente Waalwijk wil een gezond woon-en leefklimaat realiseren voor haar inwoners. En een diverse woningvoorraad leidt tot diversiteit van bewoners en daarmee een sociaal duurzamere wijk. Gezondheid Dit thema is nieuw in de Omgevingswet. Ruimtelijke kwaliteit betekent een duurzame, gezonde en veilige leefomgeving, nu en later. Gezondheid is echter een overkoepelend onderwerp.

Om gezondheid te wegen bij ruimtelijke ontwikkelingen is de notitie Bouwsteen gezonde fysieke leefomgeving (2021) opgesteld. Deze bouwsteen geeft een beleidsbasis voor de toekomstige Omgevingsvisie ten aanzien van het onderwerp gezondheid in relatie tot de fysieke leefomgeving. De bouwsteen onderscheid twee doelen: 1. Basis op orde (voldoen aan wet- en regelgeving op het gebied van geluid, geur, omgevingsveiligheid etc. Meer hierover in het hoofdstuk “Milieuaspecten”). 2. Gezondheidswinst boeken (waar mogelijk en nodig vanuit beleid, onderzoek of participatie). De Bouwsteen beschrijft op drie niveaus (gebouw, perceel en gebied) mogelijke maatregelen. Centraal daarbij staan de begrippen milieuvriendelijk, schoon, klimaatvriendelijk, beweegvriendelijk, inclusief en gedragsvriendelijk. Veel van de beschreven maatregelen komen ook terug in ander beleid. Gezondheid staat dus niet op zichzelf. In 2023 is door de GGD een webpagina met omgevingsadvies gemaakt (https://www.ggdomgevingsadvies.nl/). Ook hier komen begrippen als toegankelijkheid, beweegvriendelijkheid en voldoende, schoon en betekenisvol groen en water terug. Het omgevingsadvies van de GGD vormt een aanvulling op de Bouwsteen gezonde fysieke leefomgeving.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

33

Bouwsteen gezonde fysieke leefomgeving

Wonen Kijken we naar een duurzame woningmarkt, dan spelen naast fysieke ook sociale aspecten een rol. Een duurzame woningmarkt is een woningmarkt die niet eenzijdig georiënteerd is op een specifieke generatie, inkomensniveau of leefstijl. Dit komt de sociale duurzaamheid en weerbaarheid van een wijk ten goede en past in het perspectief van de Koers Sociaal Domein (2022). In het hoofdstuk “Wonen” is meer uitgebreid gesproken over de gerealiseerde en beoogde variatie in type en prijsklasse van woningen op projectniveau. Energie In de Nota van Uitgangspunten voor Driesser Velden Midden, De Villa deel B en de Muzenkamer (2023) staat dat ernaar gestreefd wordt om NOM (nul op de meter) te bouwen. Zonder gasaansluiting is dit alleen mogelijk als voldoende zonnepanelen geplaatst kunnen worden. Tegelijkertijd stijgt echter ook het aantal zonnepanelen op bestaande woningen. De druk op het elektriciteitsnet neemt hierdoor sterk toe. In steeds meer regio’s worden de grenzen bereikt, zowel voor het afnemen als het terug leveren van energie. Niet voor niets vragen vrijwel alle netwerkbeheerders inmiddels een vergoeding voor terug geleverde stroom en wordt de salderingsregeling de komende jaren afgebouwd. Op dit moment gelden er in Waalwijk alleen nog restricties voor grootverbruik aansluitingen (> 3x80 ampère) voor bedrijven. Hiervoor wordt het principe ‘first comefirst serve’ gehanteerd.

Voor kleinverbruik aansluitingen (<3x80 ampère) voor woningen gelden vooralsnog geen restricties. Nieuwe woningen, woonwijken of appartementsgebouwen kunnen dus nog aangesloten worden. Wel is er door drukte en krapte aan personeel en materiaal sprake van langere doorlooptijden voor het aansluiten (> 60 weken).

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

34

Demissionair minister Rob Jetten (Klimaat en Energie) sprak begin 2024 niet alleen uit dat verzwaring en uitbreiding van het net moeten sneller gaan, maar ook dat er beter inzicht moet komen in de (toekomstige) belasting van de laagspanningsnetten en op lokaal niveau is betere afstemming nodig is tussen vraag en aanbod van elektriciteit. Rond diezelfde tijd deed netwerkbeheerder Liander ook een oproep aan projectontwikkelaars om plannen eerder en volledig te delen, de vraag naar stroom per woning te verlagen en op tijd een aansluiting aan te vragen: “Vaak is het energieconcept voor een nieuwbouwwijk bij ons niet op tijd bekend. Maar dat concept is wel cruciaal voor de kans van slagen”. Ook onderzoeker Paul van den Bragt (TU Delft) stelde eind 2023 in zijn proefschrift dat de werelden van ruimte en energie elkaar eerder, dus al bij de start van de gebiedsontwikkeling, moeten opzoeken. De Nota van Uitgangspunten voor Driesser Velden, de Villa deel B en de Muzenkamer (2023) stelt dat nieuwe plandelen zelfs energieleverend zouden moeten zijn. In de nota wordt gesteld wordt dat het toepassen van innovatieve technieken daarvoor wellicht noodzakelijk is. Voor de openbare ruimte gaat de gemeente tegenwoordig standaard uit van een duurzame Ledverlichting. Naast het verbruik wordt daarbij ook bekeken of het licht met de juiste dosering op de juiste plek komt.

Ook worden er tegenwoordig verspreid in het openbaar gebied laadpalen voor elektrisch autorijden geplaatst. Dit zijn deels laadpalen die verspreid over de gemeente worden geplaatst om invulling te geven aan de verwachte toekomstige vraag naar laadpalen (proactieve laadpalen). Voor het overige betreft het laadpalen dat worden geplaatst op verzoek van bewoners met een elektrische of hybride auto. Warmte In het Ontwikkelingsplan is De Amer-centrale in Geertruidenberg genoemd als meest voor de hand liggende bron voor een collectief warmtenet. De afstand tot deze bron maakte aansluiting echter niet vanzelfsprekend. Bovendien maakten problemen met warmtenetten elders in den lande (o.a. Tilburg) dat veel ontwikkelaars en bewoners geen voorstander waren van collectieve systemen. Ook de gefaseerde ontwikkeling en het versnipperde (grond)eigendom maakte de aanleg van een warmtenet niet gemakkelijk. Deze combinatie van het ontbreken van de urgentie en de beperkte maakbaarheid hebben gemaakt dat de focus in fase I al snel kwam te liggen op kleinere duurzaamheidsmaatregelen zoals individuele warmtecollectoren en meer kleinschalige installaties bij appartementsgebouwen (o.a. bij het Kanteel en in het Koetshuis). Het landelijke verbod om nieuwbouw aan te sluiten op het gasnet (2018) maakte dat de aandacht voor warmtenetten en andere alternatieven om te voorzien in warmte toenam.

De Nota van Uitgangspunten voor Lommerrijk was toen net vastgesteld (2017). Om de ontwikkeling niet te vertragen heeft de gemeente ontwikkelende partijen toen de vrijheid gegeven om zelf te bepalen op welke wijze zij hun woningen gingen voorzien van warmte. In alle gevallen is gekozen voor individuele lucht-waterwarmtepompen of bodemwarmtepompen. In 2021 is onderzocht of de aanleg van een collectief warmtenet voor de plandelen Driesser Velden Midden, De Villa deel B en de Muzenkamer haalbaar is. De focus lag daarbij op aquathermie in combinatie met warmte-koudeopslag (WKO). Dit vanwege het Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

35

ontbreken van andere bronnen in de directe omgeving (restwarmte), maatschappelijke discussie (biogas, geothermie) en/of onduidelijkheid over de termijn waarop technieken praktisch inzetbaar zijn (waterstof, geothermie). Het onderzoek wees uit dat Het Lage Water (aquathermie) in beginsel gebruikt kan worden als bron voor een lage temperatuur warmtenet, gecombineerd met een bodemenergiesysteem (warmte- en koudeopslag, WKO). Het warmtenet kan dan ook ingezet worden om woningen in de zomer te koelen. De impact van het bodemenergiesysteem op de grondwaterstand in de Westelijke Langstraat zal echter beperkt moeten worden. Als al een vergunning verkregen zou kunnen worden, dan zouden de hiermee samenhangende voorwaarden zwaar drukken op de investeringskosten. Daarmee weegt de aanleg van een collectief warmtenet op basis van aquathermie financieel niet op tegen individuele oplossingen of oplossingen op buurt- of blokniveau. Gelet op het bovenstaande is in de nota van Uitgangspunten voor Driesser Velden, de Villa deel B en de Muzenkamer (2023) niet ingestoken op een collectief warmetnet, maar is aan ontwikkelende partijen wederom ruimte geboden om zelf te bepalen hoe zij woningen voorzien in warmte. Tenzij gekozen wordt voor kleinschalig collectieve bodemsystemen kunnen dit eigenlijk alleen maar individuele lucht-water warmtepompen zijn2.

Nadeel daarvan is wel dat deze niet efficiënt kunnen koelen. Daarmee bestaat het risico dat bewoners van woningen met lucht-water warmtepompen tevens airconditioning aan laten leggen of hun warmtepompen inefficiënt inzetten om toch te koelen. In dat geval wordt in totaliteit meer stroom verbruikt dan bij een collectief warmtenet. Aanleggen van een warmtenet kan het elektriciteitsnet ontzien. Netbeheerder Enexis moedigt het aanleggen van een warmtenet dan ook aan. Een mogelijke implicatie van de net schaarste kan echter zijn dat, wanneer er gekozen wordt voor bijv. een collectieve warmtepomp waar een grootverbruik aansluiting voor nodig is, deze op de wachtlijst voor transportcapaciteit komt. In de loop van 2024 komt de Autoriteit Consument en Markt (ACM) met een er een nieuw prioriteringskader voor transportverzoeken ter vervanging van het huidige ‘first come-first serve’ principe. Hierin wordt op de wachtlijst naar verwachting prioriteit gegeven aan onder andere aansluitingen ten behoeve van collectieve warmte oplossingen. In 2023 is ook een andere potentiële bron van warmte onderzocht: een zonnecollector onder kunstgrasvelden op sportpark De Gaard. Dat het sportpark verder van het natuurgebied gelegen is, is gunstig voor de WKO-installatie. Het betreft echter een relatief nieuwe techniek die nog niet helemaal betrouwbaar is.

Harde data over de hoeveelheid warmte die daadwerkelijk opgewekt wordt zijn er nog niet. Met oog op leveringszekerheid wordt het daarom niet verstandig geacht om woningen aan te sluiten op een warmtenet als de WKO-installatie alleen gevoed wordt met warmte afkomstig van een collectorveld. Bovendien zijn de maandelijkse kosten voor bewoners hoger dan bij een woning met en individuele lucht-water warmtepomp en is de aanleg van zo’n warmtenet alleen mogelijk met een forse onrendabele investering (ca. € 4 mln.).

2

In de Omgevingsverordening is de boordiepte voor gesloten bodemenergiesystemen gemaximaliseerd op 40 meter. Dit is te weinig voor een individuele bodem warmtepomp. Collectieve bodemenergiesystemen zijn doorgaans open systemen. Deze mogen wel dieper aangelegd worden en zijn dus nog wel mogelijk. Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

36

Sporthal de Slagen ook aansluiten op het warmtenet bleek niet te resulteren in een gunstigere business case. Groen, water en bodem Onderwerpen als preventie van hittestress, het vergroten van klimaatbestendigheid en het vergroten van de biodiversiteit hebben in de afgelopen jaren gewonnen aan importantie. Niet voor niets startte het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat in 2022 het programma ‘Water en Bodem Sturend’. Het water- en bodemsysteem werd hierin leidend gemaakt bij gebiedsontwikkeling en locatiekeuze. Op die manier kunnen we in Nederland ook in de toekomst met een ander en grillig klimaat blijven leven, wonen en werken. In een veilige omgeving, met een gezonde bodem, voldoende en schoon water. Ook op provinciaal niveau is er aandacht voor de basis. De provincie, Natuurmonumenten, waterschap De Dommel en ZLTO werken samen met gemeenten aan het verbeteren van de condities voor de natuur (voldoende water, gezonde bodem, minder stikstof) en perspectief voor boeren en tuinders. Deze groenblauwe gebiedsgerichte aanpak (GGA) komt voort uit de Brabantse Ontwikkelaanpak Stikstof (BOS). De BOS zet in op intensivering van natuurherstel en een gebiedsgerichte aanpak voor de stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. De groenblauwe gebiedsgerichte aanpak verbreedt deze aanpak.

In het kader van de GGA wordt gekeken naar 17 gebieden waaronder de Loonse en Drunense Duinen (LDD) en de Westelijke Langstraat. Opgaven hebben daarbij niet alleen betrekking op de natuurgebieden zelf, maar ook op de schil daar omheen. Deze moet meer klimaat adaptief worden. En in verschillende functies zoals natuur, landbouw, energietransitie, wonen, werken, infrastructuur en recreëren moeten verenigd worden. In de Westelijke Langstraat wordt daarbij extra aandacht gevraagd voor het optimaliseren van de waterhuishouding en het herstel van natuurlijke kwelstromen. In het hoofdstuk; “Water” is hier al uitgebreid bij stilgestaan. Bodem en water sturend is als een van de ontwikkelprincipes overgenomen in de Ontwikkelstrategie voor de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (2023). Niet verwonderlijk dus dat ook in de Woondeal SRBT (2023) staat dat de realisatie van nieuwe woningen hand in hand moet gaan met klimaatadaptatie, energietransitie, mobiliteitstransitie, gezondheid en brede welvaart. Duurzame consumptie De gemeente Waalwijk streeft naar circulariteit en hergebruik van grondstoffen, zowel bij de bouw van woningen en andere gebouwen als bij de inrichting van de openbare ruimte. Bij een eventuele sloop in de toekomst moeten afvalstoffen weer herbruikbaar zijn als nieuwe grondstof voor nieuwbouw. Van concrete eisen is op dit moment echter nog geen sprake.

De gemeente Waalwijk heeft de ambitie om in 2030 nog maar een geringe hoeveel huishoudelijk restafval te produceren en nagenoeg al het huishoudelijke afval her te gebruiken of te recyclen. Scheiding van verschillende afvalsoorten is het uitgangspunt. Vooralsnog gebeurt dit met losse containers en zakken. Maar wellicht dat omgekeerd inzamelen in de toekomst de norm gaat worden.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

37

Bij circulariteit kan ook gedacht worden aan deeleconomie. Daarbij kan het gaan om het uitwisselen van materialen, maar bijvoorbeeld ook om energie en mobiliteit. In de ‘mobiliteitsvisie Waalwijk 2030, meer met minder’ (2021) is gesteld dat gekeken moet worden naar de gehele keten, van deur tot deur, en naar multimodaliteit van verkeersstromen. Meer hierover in het hoofdstuk “Verkeer en mobiliteit”. Bij de ontwikkeling van Lommerrijk, Driesser Velden Midden, De Villa B en de Muzenkamer is als uitgangspunt gesteld dat woningen met een parkeerruimte op eigen terrein, in de meterkast standaard voorbereid worden op het eenvoudig plaatsen van een oplaadpunt voor elektrische auto’s. Omgevingswet Duurzaamheidseisen zijn niet alleen vastgelegd in lokaal beleid, maar ook in landelijke wet- en regelgeving. Met ingang van 1 januari 2024 zijn het Bouwbesluit en het Besluit energieprestatie vervangen door het Besluit bouwwerking leefomgeving (Bbl).

9.3.

Wat is het uitgangspunt voor fase 2?

Gezondheid Bij de ontwikkeling van Landgoed Driessen fase 2 moet ten aanzien van gezondheid rekening gehouden worden met Bouwsteen gezonde fysieke leefomgeving. Ook de aanbevelingen in het omgevingsadvies van de GGD worden in acht genomen. Wonen Het is de uitdaging om de kenmerken van een luxe woonwijk te combineren met die van een inclusieve woonwijk. De in fase I gerealiseerde kleinschalige mix van woningtypen en prijsklassen wordt voortgezet, maar het aandeel kleinere en betaalbare woningen wordt vergroot. Voorstelbaar is dat daarmee ook de dichtheid en het aandeel gestapelde woningen toenemen. Ook in fase II leven inwoners van meerdere generaties, inkomensniveaus en leefstijlen samen en ontmoeten zij elkaar. Het is een uitdaging om zodanig te bouwen dat woningen of andere gebouwen in de loop der tijd eventueel anders gebruikt kunnen worden (bijv. splitsen of samenvoegen van woningen, herbestemming schoolgebouwen). Energie Gelet op de geconstateerde netcongestie wordt de ambitie uit de nota van Uitgangspunten voor Driesser Velden Midden, De Villa deel B en de Muzenkamer om wijken waar mogelijk zelfs energieleverende te laten zijn niet overgenomen voor fase II. Ook het uitgangspunt dat woningen nul op de meter (NOM) moeten zijn wordt niet als verplichting overgenomen. Een woning die voldoet aan BENG in beginsel al enorm zuinig.

Voorwaarde is wel dat een ontwikkelende partij dan en extra inspanning levert op een ander duurzaamheidsaspect (bijvoorbeeld gezondheid, circulariteit, biodiversiteit of flexibel bouwen). Deze inspanning moet verder gaan dan het voor dat aspect geldende beleid. Tegelijkertijd moet energie een plaats krijgen in het iteratieve proces van tekenen en rekenen. Met het bepalen van het ruimtelijke concept wordt door betrokken marktpartijen en de netwerkbeheerder gezamenlijk ook een energieconcept voor fase II bepaald. Slimme software, opslag van energie (individueel of collectief) en een Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

38

doordachte oriëntatie van zonnepanelen kunnen helpen om stroom zoveel mogelijk te benutten op het moment dat het opgewekt wordt. En bij de inrichting van de openbare ruimte (bomen) moet vanaf het begin rekening gehouden worden met de ondergrondse ruimte die nodig is voor kabels en leidingentracés en de mogelijkheid om laadpalen te plaatsen. Warmte Ook de aanleg van een warmtenet kan bijdragen aan het beperken van de stroomvraag. Dit verdient in beginsel dan ook de voorkeur boven het toepassen van individuele luchtwater warmtepompen. Vooralsnog lijkt er in de omgeving echter geen geschikte bron te zijn om een warmtenet te voeden. Naast financiële haalbaarheid speelt ook leveringszekerheid een nadrukkelijk aandachtspunt daarbij een rol. Maar technologische ontwikkeling en ontwikkeling van wet- en regelgeving (bijv. Wet collectieve warmte) kunnen maken dat dit gaandeweg de ontwikkeling verandert. Groen, water en bodem Met het voldoen aan geldend beleid op het gebied van water en groen wordt in beginsel voldoende gedaan op het gebied van hittestresspreventie, klimaatbestendigheid en biodiversiteit. Daarbij moet ook ruimte geboden worden aan beschermde diersoorten die in een nieuwbouwwijk zonder maatregelen weinig mogelijke verblijven vinden (zoals vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen).

In lijn met de gebiedsgerichte aanpak voor de Loonse en Drunense Duinen en Westelijke Langstraat gaat stedelijke ontwikkeling in Landgoed Driessen hand in hand met de ontwikkeling van robuuste natuur. Landgoed Driessen fase II wordt daarom minimaal hydrologisch neutraal ten opzichte van de Westelijke Langstraat. Ook heeft de ontwikkeling van fase II geen significant negatief effect op Nature2000 gebieden als het gaat om stikstof. Duurzame consumptie In het ontwerp voor de openbare ruimte wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om in een later stadium eventueel ondergrondse containers te plaatsen ten behoeve van omgekeerd inzamelen van huishoudelijk afval. Belangrijk aandachtspunt ten aanzien van mobiliteit is dat verschillende vormen van mobiliteit onderling op elkaar aan moeten sluiten. Woningen met een parkeerruimte op eigen terrein worden in de meterkast reeds voorbereid voor het plaatsen van een oplaadpunt voor elektrische auto’s en zonnepanelen. Op het gebied van circulariteit van bouwmaterialen worden (nog) geen eisen gesteld. Ook het zodanig bouwen dat bebouwing op termijn flexibel gebruikt kan worden, kan geschaard worden onder duurzaamheid.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

39

10. Milieuaspecten 10.1. Wat stond er in het Ontwikkelingsplan? Hogedruk gasleiding Dwars door Landgoed Driessen loopt een hogedruk gasleiding met een diameter van 4 duimen een druk van 40 bar. Op basis van op dat moment geldende wet- en regelgeving werd in het Ontwikkelingsplan (1998) uitgegaan van een in acht te nemen afstand van 7 tot 20 meter.

Links: hogedruk gasleiding. Rechts: wegverkeerslawaai (bron: Ontwikkelingsplan Landgoed Driessen)

Geluidhinder In het Ontwikkelingsplan zijn globale contouren weergegeven voor geluidhinder ten gevolge van de N261 en Weg-om-de-noord (tegenwoordig: Noorder Allee). Daarbij werd opgemerkt dat ten behoeve van de uitwerking gedetailleerd onderzoek nodig zal zijn.

10.2. Wat is er sindsdien gebeurd? Hogedruk gasleiding en lpg-vulpunt Het landelijk beleid met betrekking tot externe veiligheid is in de afgelopen 25 jaar meerdere malen aangepast en waar nodig aangevuld met lokale regelgeving. Met de komst van de Omgevingswet (in werking getreden 1 januari 2024) spreken we niet langer over externe veiligheid, maar van omgevingsveiligheid. Onder de Omgevingswet blijft het plaatsgebonden risico (PR 10-6) bestaan. Binnen deze contour mogen geen kwetsbare of zeer kwetsbare gebouwen of locaties worden gerealiseerd. Beperkt kwetsbare gebouwen en locaties kunnen wel toegestaan worden, mits dit goed gemotiveerd wordt en risico’s zoveel mogelijk worden beperkt. Daarnaast wordt onder de omgevingswet gewerkt met aandachtsgebieden voor verschillende risicoscenario’s: brand, explosie en gifwolk. Aandachtsgebieden zijn gebieden die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen, onvoldoende beschermd kunnen zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. De aandachtsgebieden zijn groter dan de plaatsgebonden risicocontour.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

40

Gemeenten moeten in het omgevingsplan bepalen waar en onder welke voorwaarden beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en locaties worden toegelaten binnen deze aandachtsgebieden. Vanzelfsprekend dient hierbij de veiligheid van de inwoners te blijven gewaarborgd, eventueel met mogelijk aanvullende beschermende maatregelen. Voor zeer kwetsbare gebouwen een aandachtsgebied geldt dat de gemeente altijd een voorschriftengebied met aanvullende bouweisen moet aanwijzen. De plaatsgebonden risicocontour van de hogedruk gasleiding beperkt zich tot de ruimte boven de leiding zelf. Het brandaandachtsgebied (blauw) daarentegen heeft een totale breedte van ongeveer 75 tot 95 meter. Naast deze gastransportleiding vormt ook het LPG-vulpunt van Argos tankstation Braat een mogelijk risico voor mens en milieu. Dit vulpunt ligt ten noorden van de Van de Duinstraat. De bijbehorende aandachtgebieden voor brand (blauw) en explosie (geel) vallen net over het plangebied voor Landgoed Driessen fase II.

Aandachtsgebieden voor hoge druk gasleiding en lpg-vulpunt (bron: Atlasleefomgeving.nl)

Geluidhinder Om geluidoverlast ten gevolge van de N261 te voorkomen/beperken is in plandeel De Gaard het Sprangse Duin aangelegd. Langs de Noorder Allee zijn geen geluidwerende maatregelen genomen. Bij de ontwikkeling van de verschillende plandelen die hier aan grenzen is telkens akoestisch onderzoek gedaan en zijn waar nodig ontheffingen aangevraagd en/of maatregelen genomen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de regels voor geluid veranderd. De Wet geluidhinder is vervallen. Regels zijn opgenomen in de bruidsschat en aanvullingswet geluid. Onveranderd is echter dat de gemeente bij het bouwen/wijzigen van een woongebied een akoestisch onderzoek uit moet voeren. Daarbij moet aan twee eisen worden voldaan: houd rekening met geluid en voorzie in een aanvaardbaar geluidniveau. Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

41

Voor het voldoen aan deze eisen kan de gemeente de standaardwaarde of de flexibiliteitsbepalingen uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) gebruiken. Daarnaast kan in geluidgevoelige ruimte een grenswaarde gelden. Het omgevingsplan moet regels bevatten voor het voldoen aan deze eisen, voor zover dat nodig is. In het omgevingsplan (vast te stellen uiterlijk eind 2031) zullen de geluidsaandachtsgebieden worden vastgesteld. Stikstof In het Ontwikkelingsplan wordt niet over stikstof gesproken. Maar zeker sinds de uitspraak van de Raad van State dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet gebruikt mag worden als basis voor toestemming voor activiteiten is dan wel anders. Ruimtelijke ontwikkelingen mogen in zowel de bouwfase als de gebruiksfase niet leiden tot een significante depositie van stikstof op kwetsbare natuurgebieden in de omgeving. Dit moet worden aangetoond met berekeningen via de Aerius-calculator. Blijkt hieruit dat een ontwikkeling wel nadelige gevolgen heeft voor de natuur, dan kan een vergelijk gemaakt worden met de depositie in de huidige toestand (intern salderen) of kan een andere bron die depositie veroorzaakt op hetzelfde stukje stikstof belaste natuur weggenomen worden (extern salderen). Wet- en regelgeving op het gebied van Stikstof is aan constante verandering onderhevig.

Zo besloot de provincie Noord-Brabant in 2023 om te stoppen met het verlenen van vergunningen voor extern salderen. Intern salderen is op dit moment niet vergunning plichtig. Maar niet uitgesloten is dat dit op termijn gaat veranderen. Bodem Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn veel regels voor bodem gewijzigd. De gemeente moet in het omgevingsplan waarden opnemen voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van bodemgevoelige gebouwen op bodemgevoelige locaties zoals woningen (al dan niet met tuin). In het tijdelijk deel van het omgevingsplan is voorlopig de interventiewaarde aangehouden als maximale waarde voor de toelaatbare kwaliteit. De gemeente heeft de bodemkwaliteit van haar gronden in Landgoed Driessen fase II daarom laten onderzoeken door Stantec (2023). Daarbij zijn vanuit de bodemkwaliteit geen belemmeringen aangetroffen voor de beoogde ontwikkeling. Dit betreft echter slechts een beperkt deel van alle gronden in fase II Luchtkwaliteit De hoeveelheid fijnstof en stikstofdioxide in de lucht zijn de afgelopen jaren in de gemeente afgenomen door onder andere schonere mobiliteit. Voor stikstofdioxide (NO2) en PM10 werd in 2021 al voldaan aan de verwachte nieuwe EU-norm voor luchtkwaliteit voor 2030. PM2,5 zit op de grens van de EU-norm.

De verwachting is echter dat de dalende trend in de gehalten stikstof en fijnstof zich heeft doorgezet en we inmiddels ook daarvoor voldoen aan de EU-normen voor 2030. Waalwijk heeft zich in 2020 aangesloten bij het Schone Lucht Akkoord (SLA). Met alle deelnemers van het SLA zetten we ons in om deze dalende trend voort te zetten tot we ook aan de (strengere) WHO-advieswaarden voldoen. Dit is echter een geleidelijk proces. Deze verlaging kan niet binnen enkele jaren worden gerealiseerd. Vanuit het SLA wordt daarbij aandacht gevraagd voor hoog gevoelige groepen. Dit betekent dat er bij voorkeur geen gevoelige bestemmingen (zoals scholen en zorgcentra, Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

42

maar bij voorkeur ook geen woningen) worden gerealiseerd binnen 25 meter van drukke gemeentelijke wegen (> 10.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal), 50 meter van provinciale wegen en 150 meter van rijkswegen. Ook houtstook wordt als onwenselijk beschouwd. De gemeente gaat in 2024 verkennen op welke wijze zij invulling wil geven aan dit beleid. Gezien de huidige luchtkwaliteit in de gemeente verwacht de gemeente niet dat zij strengere (grotere) afstanden zal opnemen in haar beleid. Licht Lichtvervuiling (kunstlicht in de nacht) heeft een verstorende werking bij mensen, dieren en planten. Daardoor heeft het mogelijk een schadelijk effect op de gezondheid. Momenteel is er geen (lokaal) beleid over lichthinder. Lichthinder is een thema dat decentrale overheden moeten afwegen. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat daarom geen Rijksinstructieregels voor lichthinder. Alleen voor kunstlicht in de tuinbouw bij kassen staan rijksregels in het Besluit activiteiten leefomgeving. De gemeente ambieert wel om beleid vast te stellen voor licht. Wanneer hier een start mee gemaakt gaat worden is nog niet bekend.

10.3. Wat is het uitgangspunt voor fase II? Fase II heeft op grond van het bestemmingsplan Driessen (2013) een agrarische bestemming. Dit bestemmingsplan is op 1 januari 2024 van rechtswege onderdeel geworden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Woningbouw is enkel mogelijk als het omgevingsplan gewijzigd wordt. Voorafgaand hieraan moet in beeld gebracht worden wat de milieugevolgen zijn van de beoogde ontwikkeling. Gelet op de omvang van de locatie en het beoogde aantal woningen kan dit in beginsel met een vormvrije m.e.r.beoordeling. Hogedruk gasleiding en lpg-vulpunt De gemeente Waalwijk gaat in 2024 beginnen met haar beleid ten aanzien van omgevingsveiligheid. Wanneer het beleid definitief zal worden opgenomen in het omgevingsplan en welke consequenties dit heeft voor de mogelijke ontwikkeling van Landgoed Driessen fase II is momenteel nog niet in te schatten. Tot die tijd geldt dat er binnen brandaandachtsgebieden geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en locaties toegelaten zijn. De positie van het tweede Groene Venster wordt zo gekozen dat de hogedruk gasleiding richting Loon op Zand hier in binnen valt. Geluidhinder Tot de basisgeluidemissies zijn vastgesteld gelden vaste afstanden voor de geluidsaandachtsgebieden.

Voor gemeentewegen met een maximumsnelheid van 30 km/h uur geldt 100 meter en voor 50 km/h 200 meter aan weerszijden vanaf de rand van de weg. Voor nieuwe geluidgevoelige gebouwen binnen deze afstanden dienen de waarden en eisen uit het Bkl in acht te worden genomen en zal dus akoestisch onderzoek nodig zijn.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

43

Luchtkwaliteit Bij de ontwikkeling van fase II moet aandacht worden besteed aan doelgroepen die hoog gevoelig zijn voor luchtkwaliteit. Stikstof Zoals reeds gesteld in het hoofdstuk “duurzaamheid” gaan stedelijke ontwikkeling en robuuste natuur hand in hand. Als het gaat om stikstof mag de ontwikkeling van fase II dus geen negatief effect hebben op Nature2000 gebieden. De op het moment van planologische wijziging of vergunningverlening geldende wet- en regelgeving vormt daarbij het toetsingskader.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

44

11. Stedenbouw en architectuur 11.1. Wat stond er in het Ontwikkelingsplan? In het hoofdstuk “Natuur en landschap” is uitgelegd dat de naam Landgoed Driessen een beeldspraak is voor de verwevenheid van stad en land. Met deze beeldspraak als vertrekpunt is in het Ontwikkelingsplan voor elk van de plandelen een thematische beschrijving opgenomen. Hierin wordt ingegaan op zaken als maat en schaal, ritmiek, vorm, materiaal, textuur en kleur van de bebouwing. Driesser Velden Driesser Velden wordt gekenmerkt door het oorspronkelijke, niet opgehoogde landschap. Droog nabij de Noorder Allee, nat aan de noordzijde bij het Lage Water. Bestaande en nieuwe elzensingels verdelen het plandeel in kamers. Wonen is verweven met het landschap. De bebouwing neemt een eigen richting en staat objectmatig op palen of terpen in het groen. De Stroken hebben een ruim terras dat als een vlonder over het landschap hangt. Deze bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit houtskeletbouw zoals we dat kennen uit de waterlandschappen in Zweden, Finland en Amerika; duurzaam en energiezuinig. De detaillering maakt deze bebouwing fijn van maat en schaal en is daardoor vriendelijk en romantisch. De buitenbekleding is natuurlijk, vergrijzend hout, of in vrolijke tinten geschilderd met milieuvriendelijke verf.

Enkele hogere torenachtige appartementengebouwen (urban villa’s) kijken uit over het landschap en het Halve Zolenpad. Het zijn accenten in de skyline. De ontsluiting ligt op dijkjes of vlonders en er wordt geconcentreerd geparkeerd op eilanden. Dichter naar het centrum van Waalwijk liggen grotere complexen; het Amphitheater en de Belvedère. Hier staat het uitkijken over en genieten van het landschap centraal.

Ruimtelijk kader Driesser Velden (Midden) (Bron: Ontwikkelingsplan)

De Orangerie De Orangerie is symbool voor de tuin van het huis. Groen, exotisch en glasachtig. Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

45

In het Ontwikkelingsplan wordt gesproken over een hoekverdraaiing in het kavelpatroon, waardoor het landschap als het ware dichterbij komt en diep doordringt in de woonomgeving. Door de dwarsrichting van de blokken zijn alle ruimte van de Orangerie bovendien direct of indirect gericht op het groene venster. De tuinafscheidingen verdienen daarbij veel aandacht. De zuid gerichte Serres hebben een serre of kasachtige veranda aan de woning, waarmee optimaal gebruik gemaakt wordt van passieve en actieve zonne-energie. Noordgevels zijn steenachtig en massief. De Hoven zijn gevormd als een bloementuin. Houtskeletbouw, transparante kleuren en pasteltinten. Op het centrale plein staat het Capriccio, een wooncomplex met verborgen tuinen als van een kloosterhof. Woningen van verschillende maat, vorm en kleur zijn over en aan elkaar geschakeld. Geen enkele woning is hetzelfde. De westelijke rand van het Groene Venster is strak en openbaar door het fietspad dat erlangs loopt. De oostelijke rand is rafelig en loopt over in de tuinen. Dit groene Venster is ingericht als een romantisch Engels park. Een stroompje voert het water af als een beek. Deze Engelse stijl contrasteert met de ‘strenge’ singelbeplanting en biedt de meeste mogelijkheden voor ontwikkeling van stadsnatuur (bloemen, vlinders). Een rosarium, een kruidentuin en waterspeelplaatsen behoren tot de inrichting.

Aan de zuidzijde wordt de Orangerie afgesloten met een gebogen appartementencomplex; de Loggia, met aan de zuidzijde ruime balkons, loggia’s en een ruime gemeenschappelijke tuin. Er wordt voldoende ruimte gecreëerd tussen de achterzijde van het lint en de nieuwe bebouwing. Waar het Groene Venster doorsneden wordt door de Noorder Alleé wordt een brug gerealiseerd. Het landschap zal hierdoor onder de Noorder Alleé doorgaan.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

46

Ruimtelijk kader Orangerie (bron: Ontwikkelingsplan)

Op de paragraaf met de thematische beschrijving volgt een paragraaf ‘fascinaties’. Hierin worden bijzondere plekken en gebouwen in het Ontwikkelingsplan beschreven en door schetsen of referenties verbeeld. Deze naam is destijds gekozen omdat elke lijn vooraf weliswaar verkend, bedacht en getekend is, maar het eindbeeld niet vaststaat. Tijdens het ontwerpproces komt de wijk pas echt tot leven.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

47

Fascinaties voor Het Capriccio en het Koosterhof (bron: Ontwikkelingsplan)

11.2. Wat is er sindsdien gebeurd? Landgoed Driessen is gefaseerd ontwikkeld. Alvorens een nieuw plandeel te ontwikkelen is er telkens een Nota’s van Uitgangspunten opgesteld waarin het Ontwikkelingsplan verder uitgewerkt is. Onderdeel van deze nota’s was verkavelingsplan. Op basis van deze nota’s van uitgangspunten zijn telkens meerdere uitwerkingsplannen opgesteld, afgestemd op concrete projecten. Wie het Ontwikkelingsplan naast de verschillende nota’s van uitgangspunten legt en vergelijkt met wat gerealiseerd is, ziet veel terug van wat er in de thematische beschrijvingen opgenomen was. Alleen plandeel Lommerrijk is echt anders van opzet geworden. Dit heeft te maken met het besluit om de Sprangse Sloot niet te vergraven (zie hoofdstuk “water”). Daarmee is de in het Ontwikkelingsplan genoemde zichtlijn naar de kerk van Kaatsheuvel niet gerealiseerd, slingert de hoofdontsluiting niet meer door het gebied en bestaat bebouwing niet meer uit losse objecten (veelal meergezinswoningen). In plaats daarvan is gekozen voor het realiseren van vier organisch gevormde ‘eilanden’ met hoofdzakelijk in rijtjes gebouwde en half vrijstaande grondgebonden woningen in een wat meer traditionele architectuur. Het groene karakter

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

48

met veel bomen en de groenzone langs de Sprangse Sloot is wel gebleven en doet recht aan de naam Lommerrijk. In de Driesser Velden is wel veel terug te zien van wat beschreven staat in het Ontwikkelingsplan. Dit geldt zowel voor de al gerealiseerde bebouwing in het oostelijke deel (Het Fort, Het Kanteel) als het nog te realiseren middelste deel (het Amphitheater).

West

Midden

Oost

De Driesser Velden (Bron: Ontwikkelingsplan)

Links: verkavelingsplan Driesser Velden Midden (2023) / Rechts: luchtfoto Driesser Velden Oost (2023)

Een van de uitkomsten van het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (2018) is dat er behoefte is aan wonen nabij groen en/of blauw, zonder dat dit altijd betekent dat mensen duurder of groter willen wonen. Bij het besluit om de vrij liggende busbaan niet aan te leggen (2022, zie hoofdstuk “Verkeer en mobiliteit”) nam de gemeenteraad een motie aan. Deze stelt dat naast het noord-zuid lopende Groene Venster ook een oost-west lopende corridor aangelegd moet worden (ongeveer) ter plaatse van de eerder voorziene busbaan. Beeldkwaliteit In de verschillende Nota’s van Uitgangspunten zijn de beschrijvingen en fascinaties uit het Ontwikkelingsplan telkens gefaseerd uitgewerkt in concrete beeldkwaliteitseisen. Plannen van ontwikkelaars zijn hieraan getoetst door de commissie Beeldkwaliteit. In eerste instantie was welstandstoezicht verplicht. Na de vaststelling van de laatste Welstandsnota (2016), waarin Landgoed Driessen grotendeels welstandsvrij verklaard

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

49

werd, gebeurde dit op vrijwillige basis. De ervaring leert dat dit zelden geleid heeft tot discussie en de algehele kwaliteit van bouwplannen ten goede is gekomen. Plannen van particuliere bouwers worden niet meer getoetst aan welstand, tenzij op verzoek van de indiener. Het lijkt erop dat de architectonische kwaliteit van bebouwing meer en meer onder druk komt te staan door stijgende materiaal- en arbeidskosten. Ook de steeds strenger wordende eisen op het gebied van duurzaamheid spelen hierbij een rol, evenals de toenemende standaardisatie in de bouw. Anderzijds kunnen door het toepassen van technisch ver uitgewerkte standaardwoningen ook kosten bespaard worden waardoor er juist wel ruimte is om in de uitstraling net te beetje meer te doen.

11.3. Wat is het uitgangspunt voor fase II? Er is geen reden om de eerder bepaalde ruimtelijke hoofdopzet in fase II los te laten. Maar gewijzigde inzichten en ambities op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid en woningbouwprogramma en veranderde marktomstandigheden kunnen wel redenen zijn om anders vorm te geven aan de beeldspraak die aan het begin van de ontwikkeling gekozen is als basis. Driesser Velden West Uitgangspunt voor de Driesser Velden West blijft dat bebouwing als objecten in groene kamers en aan het water geplaatst wordt. Bestaande elzensingels worden gehandhaafd of nieuwe worden geplant. Enkele hogere appartementengebouwen kijken uit over het landschap aan de overzijde van het Halve Zolenpad. Daarmee wordt vormgegeven aan de in het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (2018) geuite wens om te wonen nabij groen en/of blauw. Net zoals in Driesser Velden Midden (Amphitheater) hoeft dit alles niet precies zo vormgegeven te worden als geschetst in het Ontwikkelingsplan. Houtbouw is niet noodzakelijk, maar in deze overgangszone op de grens van stad en landschap wel goed passend.

De Orangerie Wat betreft bouwvolumes, bouwvormen en bebouwingsdichtheid stedenbouwkundig moet in de Orangerie aansluiting gezocht worden bij de organisch gevormde bouwvelden in een groene, parkachtige omgeving van Lommerrijk aan de oostzijde en de lintbebouwing met meer karakteristieke verkaveling en diversiteit in architectonische uitstraling aan de zuidzijde. Men kan zich afvragen of een gebogen appartementengebouw aan de zuidzijde de meest passende overgang vormt naar de bebouwing langs de Raadhuisstraat. Met de Bernhardstraat en de voetbalvelden van SSC is er aan de westzijde wat meer vrijheid. Landgoed Driessen kan hier wat meer een eigen ‘smoel’ krijgen. Een passende overgang naar de bestaande gebouwde omgeving betekent niet dat nergens hoger dan 3 lagen gebouwd kan worden. Tijdens de participatie is hier door enkele omwonenden wel op aangedrongen. Plaatselijk hoger bouwen is gelet op de bouwopgave (aantal en doelgroepen. Zie ook het hoofdstuk “wonen”) wellicht noodzakelijk. Of dit passend is, is sterk afhankelijk van de situering en vormgeving.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

50

Het realiseren van kasachtige woningen of een brug over de Noorder Allee ter hoogte van het Groene Venster ligt in deze tijd misschien niet meer voor de hand. Maar het idee om het Groene Venster in te richtend als Engelse Landschapstuin en aan een zijde hiervan een strak fietspad aan te leggen is vrij eenvoudig uit te verwezenlijken. Aan deze zijde kan de bebouwing wat formeler en afstandelijker zijn. Aan de andere kant zoekt de bebouwing en openbare ruimte juist meer de interactie met het groen in het Venster. Ook dat hiermee wordt aangesloten bij de behoefte die bleek tijdens het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (2018). Een wooncomplex waarin geen enkele woning hetzelfde is, is wellicht wat duur om te ontwikkelen. Maar het basisidee van het Capriccio, met een verborgen kloostertuin, leent zich wel goed voor het realiseren van woningen met een meer gemeenschappelijk karakter. Daarmee kan invulling gegeven worden aan de ambitie om in fase II ook iets te doen voor bijzondere doelgroepen. Ook het realiseren van een deelgebiedje met meer gemengde bebouwing (de Hoven) kan op meerdere manieren, en meerdere plaatsen. Beeldkwaliteit Zeker indien sprake is van meerdere ontwikkelende partijen verdient het aanbeveling om voorafgaand aan concrete ontwikkelingen afspraken te maken over de gewenste beeldkwaliteit.

Dit kan in de vorm van een Beeldkwaliteitsplan maar ook als onderdeel van een document zoals de eerder vastgestelde Nota’s van Uitgangspunten.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

51

12. Grondbeleid en ontwikkelstrategie 12.1. Wat stond er in het Ontwikkelingsplan? Het Ontwikkelingsplan gaat uit van een gemeentelijke grondexploitatie. Daarbij werd ook financieel onderscheid gemaakt in stedelijke ontwikkeling ten zuiden van het Halve Zolenpad en natuurontwikkeling ten noorden hiervan. Stedelijke ontwikkeling Uitgangspunt in het Ontwikkelingsplan is de realisatie van 2.200 à 3.000 woningen in 30 jaar. Grondprijzen worden bepaald op basis van een dynamische eindwaardemethode. Hierbij wordt rekening gehouden met fasering en daarmee rente en inflatie. Fasering en het niet doen van grote investeringen zoals grondverwerving, de aanleg van de weg-omde-noord (Noorder Allee) en de aansluiting Kamerlingh Onnesweg en N261 voordat opbrengsten ter dekking van die investering zijn gerealiseerd dan wel zeker gesteld maken het financiële risico van de langlopende exploitatie beheersbaar. Natuurontwikkeling In het Ontwikkelingsplan wordt voor de natuurontwikkeling gesproken over verwervingskosten en uitvoeringskosten. Voor verwerving is bij het rijk budget aanwezig. De gemeente faciliteert. Door de fasering van de natuurontwikkeling te koppelen aan de fasering van de stedelijke ontwikkeling kunnen uitvoeringskosten vrijwel geheel toegerekend worden aan het bouwrijp maken.

12.2. Wat is er sindsdien gebeurd? Stedelijke ontwikkeling In fase I zijn inmiddels ruim 1.900 woningen gerealiseerd of in aanbouw. Over een paar jaar, als fase I afgerond is, staan er in Landgoed Driessen ca. 2.300 woningen. Bij de ontwikkeling hiervan is een actieve grondpolitiek gebezigd. Dit betekent dat de gemeente Waalwijk gronden verworven heeft, waarbij aan verkopende partijen soms een bouwclaim toegekend is. Na het bouwrijp maken zijn gronden verkocht aan ontwikkelaars. Daarbij is de grondprijs residueel bepaald. Dit betekent dat de grondprijs wordt bepaald door de bouwkosten af te trekken van de verwachten vrij-op-naam prijs, met dien verstande dat wel sprake moet zijn van een marktconforme prijs. Voor corporaties zijn vaste grondprijzen gehanteerd. Deze zijn vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Voor de gronden in fase I die de gemeente niet heeft verworven (veelal particulier eigendom) worden met het instrument exploitatieplan en met overeenkomsten kosten verhaald op de eigenaren/initiatiefnemers. Op dit moment bezit de gemeente circa 20% van de grond in fase II. Tijdens de economische crisis die volgde op de bankencrisis van 2008 zijn deze gronden op last van de accountant afgewaardeerd. De overige gronden zijn grotendeels in handen van marktpartijen (circa 73%), waarbij sprake is van enkele grote aaneengesloten eigendommen.

Slechts een klein deel van de grond is in handen van particulieren (7%) en Staatsbosbeheer (1%).

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

52

In de Nota Grondbeleid 2019-2023 (2018) is vastgelegd dat alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar zijn omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemeen belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie, waarbij gekeken wordt naar zowel het financiële als het maatschappelijke rendement van de ontwikkeling. Het maatschappelijke rendement kan daarbij direct en indirect worden behaald. De ontwikkeling kan op zichzelf een maatschappelijke meerwaarde leveren. Dit wordt gezien als het directe rendement. Ook kan een ontwikkeling een dermate financieel rendement opleveren dat dit rendement kan worden ingezet om een ander maatschappelijk doel te kunnen realiseren. In het coalitieakkoord 2022-2026 is verwoord dat het noodzakelijk is om versneld te groeien naar circa 55.000 inwoners in 2030 om het huidige voorzieningenniveau te behouden en versterken. Ook wordt gesproken over een actiever beleid rond het strategisch aankopen van grond. Natuurontwikkeling Tegelijk met het bestemmingsplan Landgoed Driessen (1999) is door de gemeenteraad het natuurcompensatieplan Landgoed Driessen vastgesteld. Kort daarna is een aanvullend raadsbesluit genomen (2000) en is het natuurcompensatieplan door het college van Gedeputeerde Staten geaccordeerd.

Onderdeel van deze afspraken was dat, gelijk oplopend met de gefaseerde planrealisering voor het stedelijk gebied, buiten Landgoed Driessen 20 ha. nieuwe natuur aangelegd zou moeten worden en de verharding van de Koesteeg verwijderd zou worden. In het hoofdstuk “Landschap” is aangegeven op welke wijze vorm en uitvoering gegeven is aan deze afspraken. Conclusie is dat reeds voor heel Landgoed Driessen voorzien is in de natuurcompensatie, dus ook voor fase I. Daarmee is vorm en inhoud gegeven aan het tweede principe dat landschape en natuur meegroeien met verstedelijking uit het Ontwikkelperspectief Stedelijk Brabant 2040 (2023) voor de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT). Gemaakte kosten moeten wel nog verevend worden.

12.3. Wat is het uitgangspunt voor fase II? Stedelijke ontwikkeling Tot nog toe is uitgegaan van een totaal aantal van 700 woningen en een bouwtempo van circa 100 woningen per jaar. Vanuit de Stedelijke Regio Breda Tilburg is geadviseerd om meer te bouwen voor 1- en 2-persoons huishoudens en senioren. Dit laat zich vertalen in een hogere dichtheid en dus een groter aantal woningen: 800 – 1.000. Maar ook andere ambities, bijvoorbeeld op het gebied van groen en water, bepalen het uiteindelijke aantal woningen. (Zie ook het hoofdstuk “Wonen”). De Ontwikkeling van Landgoed Driessen fase II heeft een meerwaarde op het gebied van volkshuisvesting. Het draagt bij aan het oplossen van de woningnood en het in stand houden van het draagvlak voor voorzieningen. Daarnaast kan eventueel financieel rendement ingezet worden om andere maatschappelijke doelen te realiseren. Om deze redenen zou het risico van het zelf voeren van een grondexploitatie acceptabel kunnen zijn. Tijdens de participatie hebben enkele raadsleden hier ook een voorkeur voor uitgesproken.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

53

Gelet op de eigendomsverhoudingen is een actieve grondpolitiek echter geen vanzelfsprekendheid. Marktpartijen die grond bezitten kunnen zich beroepen op hun recht op zelfrealisatie. En tijdens de participatie heeft een van de particuliere grondeigenaren eveneens uitgesproken graag zelf te willen ontwikkelen. Met het omgevingsplan heeft de gemeente in beginsel voldoende publiekrechtelijke instrumenten om haar ruimtelijke doelen en ambities te (laten) verwezenlijken. Neemt niet weg dat het voordelen kan hebben om grondbezit te centraliseren of op een andere manier samen te werken met marktpartijen. Kadastrale grenzen zijn dan niet per definitie maatgevend meer bij de planvorming, waarmee een andere planopzet mogelijk is. En afhankelijk van de vorm van samenwerking kunnen taken en ontwikkelkosten gedeeld worden. Voorwaarde voor samenwerking is wel dat afspraken gemaakt kunnen worden over zaken als bouwprogramma, kwaliteit, kostenverhaal, de verdeling van winst en risico, etc. De plangrens van het bestemmingsplan Driessen komt op verschillende plaatsen niet overeen met de kadastrale grenzen. Aanpassing van de plangrens is voorstelbaar als dit bijdraagt aan een beter stedenbouwkundig plan.

Grens bestemmingsplan vs. eigendom

Het belang van marktpartijen is primair gelegen in een haalbare businesscase voor het realiseren van (voornamelijk) woningen. Zij waarschuwen voor een stapeling van ambities. Dit kan een haalbare businesscase in de weg staan. Het spanningsveld tussen wensen en belangen van markt en overheid is niet nieuw. Maar anno 2024 lijkt dit wel groter dan voorheen. Met deze uitgangspunten als vertrekpunt kan vanuit het gezamenlijk belang om snel woningen te bouwen in onderling overleg gezocht worden naar een plan en vorm van samenwerking waarin wederzijdse belangen over en weer in voldoende mate bediend worden. Door de uitgangspunten uit dit document te vertalen in een ruimtelijk plan (tekenen) en zowel een grondexploitatie als een vastgoedexploitatie op te stellen (rekenen) wordt duidelijk of nadere keuzes gemaakte moeten worden om de ontwikkeling van Landgoed Driessen fase II financieel haalbaar te maken. Is er sprake van een geprognosticeerd verlies of winst op de grondexploitatie? Welke opbrengsten worden verwacht in de opstalexploitatie? Wie wil welke kosten en risico’s dragen? De

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

54

antwoorden op deze vragen zijn medebepalend voor de uiteindelijke wijze van samenwerking. Gezien de huidige financiële situatie van de gemeente op het gebied van grondexploitaties en het werken aan een financieel robuust perspectief, zou het uitgangspunt moeten zijn dat de gemeente geen tekort accepteert in deze ontwikkeling. Daarentegen is een winstgevend project (met een grondexploitatie of door verkoop van de huidige eigendommen) ook geen doel op zich. Natuurcompensatie In het verleden zijn kosten gemaakt aan de noodzakelijke natuurcompensatie voor fase I en II. Dit betreft onder meer het verwerven van gronden, mogelijk aanlegkosten en plankosten. Binnen de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt wordt voor zover toerekenbaar naar rato van profijt kostenverhaal gepleegd op de eigenaren in fase II. Het gemeentelijk beleid in deze is om kostenverhaal zoveel als mogelijk privaatrechtelijk (middels overeenkomsten) te regelen.

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

55

Bijlagen 1. Natuurcompensatie Landgoed Driessen

Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024

56

Bijlage 1: natuurcompensatie Landgoed Driessen De natuurcompensatie voor Landgoed Driessen is geregeld in het natuurcompensatieplan dat tegelijkertijd met het bestemmingsplan Landgoed Driessen op 30 september 1999 door de raad is vastgesteld, aangevuld met het aanvullend raadsbesluit van 27 april 2000. De aldus vastgelegde natuurcompensatie is geaccordeerd bij het besluit van GS van 16 mei 2000. De overeengekomen compensatie heeft betrekking op het hele te ontwikkelen gebied in Landgoed Driessen, zoals opgenomen in het Ontwikkelingsplan. De compensatie zal in 20 jaren tot stand komen, gelijk oplopend met de gefaseerde planrealisering voor het stedelijk gebied. De omvang van de aantasting van de GHS bedraagt 90 ha. Van de 90 ha bestaat uit: 1. 62 ha uit intensief beheerd landbouwgebied met nauwelijks natuur, en 2. 28 ha uit actuele natuurwaarden. Ad. 1. Compensatie van 62 ha potentiële waarden De compensatie van potentieel natuurgebied heeft in het d.d. 9 december 2010 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied haar beslag gevonden middels planologische zekerstelling van ca. 90 ha. Dit bestemmingsplan is sinds 13 mei 2011 onherroepelijk van kracht. Ad. 2. Compensatie van 28 ha actuele waarden: a. 10 ha natuurbehoud in Landgoed Driessen. Binnen Landgoed Driessen zijn het Lage water, het Groene Venster en het Sprangs duin opgenomen.

Het Lage Water is gerealiseerd tot aan de Sprangse Sloot. Dit is voldoende wateropvang voor de ontwikkeling van het huidige bestemmingsplan (ca. 3,7 ha.). Het oostelijke Groene Venster is gerealiseerd (ca. 5,2 ha.). Het Sprangs Duin langs de N261 is gerealiseerd. (ca. 3,8 ha.) Aanvullend hierop is in plandeel Lommerrijk ten oosten van en grenzend aan de Sprangse sloot een groenzone met een breedte van 15 meter gerealiseerd (ca. 0,95 ha). Conclusie: gerealiseerd is op dit moment al 13,65 ha. Dit is nog exclusief de in fase I aangelegde wadi’s. Ook het in fase II voorziene Groene Venster en de mogelijke doortrekking van het Lage Water tot aan de Bernhardstraat zijn niet meegenomen. Verwachting is met andere woorden dat ruimschoots meer natuur behouden blijft dan afgesproken, misschien wel dubbel zo veel! b. 10 ha nieuwe natuur in Landgoed Driessen. Omdat GS niet overtuigd waren van de te realiseren 10 ha. nieuwe natuur in Driessen is middels raadsbesluit van 27 april 2000 besloten om: 1. gedurende 20 jaren per jaar gemiddeld 1 ha. agrarische grond aan te kopen t.b.v. natuurontwikkeling in een robuuste vorm; In Waspik is ten zuiden van het Halve Zolenfietspad grond aangekocht en ingericht ten behoeve van natuur (De Vest, 14 ha.). Aan resterende verplichting wordt vorm en invulling gegeven door 6 ha. agrarisch Uitgangspunten Landgoed Driessen fase II, september 2024