Bijlage 1 Toelichting

WASPIK BOVEN H. THERESIAKERK, CARMELIETENKLOOSTER EN KLOOSTERTUIN Waalwijk 09-03-2023

1/2

2/2

DATUM KENMERK

09-03-2022 NL.IMRO.0867.BPTheresiakerkeo-VA01

PROJECT PROJECTLEIDER

Waspik Boven H. Theresiakerk, Carmelietenklooster en kloostertuin R. Verkooijen

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Waalwijk 20200264

AUTEUR STATUS

R. Verkooijen Vastgesteld

© RHO ADVISEURS BV

Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Plangebied

9

1.3

Geldend planologisch regime

10

1.4

Leeswijzer

11

Projectbeschrijving

13

2.1

Huidige situatie

13

2.2

Voorgenomen initiatief

15

Beleidskader

19

3.1

Rijksbeleid

19

3.2

Provinciaal beleid

25

3.3

Gemeentelijk beleid

30

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

41

4.1

Verkeer en parkeren

41

4.2

Milieueffectrapportage

45

4.3

Bodemkwaliteit

46

4.4

Water

48

4.5

Bedrijven en milieuzonering

53

4.6

Geluid

55

4.7

Luchtkwaliteit

56

4.8

Cultuurhistorie

59

4.9

Archeologie

60

4.10

Ecologie

62

4.11

Kabels en leidingen

66

4.12

Externe veiligheid

67

Juridische toelichting

69

5.1

Algemeen

69

5.2

Toelichting op de bestemmingen

69

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

71

6.1

Economische uitvoerbaarheid

71

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 5

3/135

Hoofdstuk 7

Procedure

73

7.1

Omgevingsdialoog

73

7.2

Inspraak en vooroverleg

73

7.3

Ontwerpbestemmingsplan

74

7.4

Vaststelling

74

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Bouwhistorisch onderzoek

Bijlage 2

Vormvrije m.e.r.‐beoordeling

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 5

Memo Stikstof

Bijlage 6

Ecologische quickscan

Bijlage 7

Nader onderzoek steenuilen

Bijlage 8

Flora en fauna check Theresiakerk

Bijlage 9

Verslag omgevingsdialoog

Bijlage 10

Nota beantwoording inspraak en vooroverleg

4/135

Regels Hoofdstuk 1

Inleidende regels

99

Artikel 1

Begrippen

99

Artikel 2

Wijze van meten

107

Bestemmingsregels

109

Artikel 3

Groen

109

Artikel 4

Maatschappelijk

111

Artikel 5

Verkeer ‐ Verblijf

113

Artikel 6

Wonen

115

Artikel 7

Waarde ‐ Archeologie 4

121

Hoofdstuk 3

Algemene regels

123

Artikel 8

Anti‐dubbeltelregel

123

Artikel 9

Algemene bouwregels

124

Artikel 10

Algemene gebruiksregels

126

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

127

Artikel 12

Parkeergelegenheid en laad‐ en losmogelijkheden

128

Artikel 13

Kamerbewoning

129

Overgangs‐ en slotregels

131

Artikel 14

Overgangsrecht

131

Artikel 15

Slotregel

132

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

Bijlagen regels Bijlage 1

5/135

Toegelaten bedrijven

6/135

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om de Heilige Theresiakerk, het Carmelietenklooster en de kloostertuin aan de Carmelietenstraat te Waspik Boven te transformeren. Beoogd wordt de kerk en het klooster te transformeren naar een ontmoetings‐ en zorgcomplex voor dementerende ouderen. Daarmee zal de kerk weer een actief onderdeel gaan vormen van het dorp Waspik Boven. De Kloostertuin zal worden herontwikkeld ten behoeve van de realisatie van maximaal 21 grondgebonden levensloopbestendige koopwoningen. Binnen het gehele plangebied geldt een maatschappelijke bestemming. De realisatie van zorgeenheden in de kerk en het klooster is passend binnen deze maatschappelijke bestemming. In de kloostertuin wordt echter uitsluitend voorzien in de realisatie van reguliere, grondgebonden woningen hetgeen in strijd is met de geldende beheersverordening. Om deze ontwikkeling toch juridisch‐planologisch te kunnen regelen, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. Omdat de ontwikkeling van zorgeenheden in de kerk en het klooster niet afzonderlijk van de realisatie van de grondgebonden woningen in de kloostertuin kan worden gezien, maakt ook die ontwikkeling onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Bovendien wordt in de kerk of het klooster een beheerderswoning toegevoegd die niet direct is toegestaan op basis van de geldende beheersverordening.

Het planvoornemen voorziet concreet in de realisatie van maximaal 21 reguliere grondgebonden woningen in de kloostertuin. In de kerk en het klooster gezamenlijk zullen daarnaast 22 zorgeenheden worden gerealiseerd en wordt een beheerderswoning gerealiseerd.

1.2

Plangebied

Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als (voormalige) gemeente Waspik, sectie O, perceelsnummers 495 en 1033. Het totale oppervlak van het plangebied is circa 9.875 m². De begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1. Deze bestaat globaal uit de Carmelietenstraat aan de noordzijde. De grens aan de zuidzijde bestaat uit de bestaande sportvelden. De begrenzing aan de oostzijde bestaat uit de percelen behorende bij de bebouwing aan de André Brokxstraat nr. 2 t/m 18 en het perceel behorende bij de woning aan de Carmelietenstraat 60A. Aan de westzijde bestaat de begrenzing uit het bij de H. Theresiakerk behorende kerkhof met de kenmerkende lourdesgrot en de woonpercelen van de woningen aan de Rector Gelissenstraat. Ook bevindt zich ten westen van het plangebied een openbaar gebied met jeu du boulesbanen en groen.

9/135

Figuur 1.1: Luchtfoto met begrenzing plangebied (bron: Nationaal Georegister en ESRI Nederland, i.s.m. Kadaster)

1.3

Geldend planologisch regime

Het plangebied is momenteel juridisch‐planologisch geregeld in de beheersverordening 'Woonwijken (incl. kamerbewoning)', vastgesteld op 4 juli 2019. Op basis van deze beheersverordening is het plangebied bestemd als 'Maatschappelijke voorzieningen'. Een klein gedeelte aan de noordwestzijde van het plangebied is bestemd als 'Verblijfsgebied'. Met deze bestemming worden publieksgerichte maatschappelijke voorzieningen (zoals een kerk) specifiek mogelijk gemaakt. Onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan: sociaal‐medische, sociaal‐culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, sportieve recreatie, voorzieningen ten behoeve van de openbare dienstverlening en voorzieningen ten behoeve van onderwijs. Op basis van vaste jurisprudentie zijn de zorgeenheden toegestaan binnen de maatschappelijke bestemming. De ontwikkeling in de kerk en het klooster kan gezamenlijk als sociaal‐medische voorzieningen worden beschouwd. Mensen met dementie met een zorgzwaartepakket 4 (beschermd wonen met intensieve begeleiding en uitgebreide verzorging) zijn de bewoners van de gebouwen. Daarbij heeft de instelling de beschikking over een centrale keuken en een gemeenschappelijke eet‐ en woonkamer. Bewoners hebben een zorgcontract met de instelling die in de gebouwen gehuisvest wordt. Een beheerderswoning is binnen de geldende regels niet direct toegestaan.

10/135

Verder is binnen het plangebied ondergeschikte en niet‐zelfstandige lichte horeca toegestaan, met de daarbij behorende: tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, wegen, straten, voet‐ en rijwielpaden en bouwwerken, geen gebouw zijnde. De realisatie van maximaal 21 reguliere grondgebonden woningen in de kloostertuin, alsmede de realisatie van een beheerderswoning in de kerk of het klooster, is strijdig met de geldende planologische regeling. In dat kader is een herziening van het planologische regime noodzakelijk.

Figuur 1.3: Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: Beheersverordening Woonwijken (incl. kamerbewoning) Bijlage Verbeelding deelgebied 4.20)

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op rijks‐, provinciaal‐ en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de nieuwe ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 inspraak en overleg uiteengezet.

11/135

12/135

Hoofdstuk 2

Projectbeschrijving

Dit hoofdstuk beschrijft de huidige en gewenste situatie in het plangebied. De gewenste situatie is het uitgangspunt voor het vast te stellen bestemmingsplan.

2.1

Huidige situatie

2.1.1 Stedenbouwkundige context In Bijlage 1 bij deze toelichting is een uitgebreide bouwhistorische verkenning met waardestelling van de H. Theresiakerk en het Carmelietenklooster opgenomen. Daarin is de stedenbouwkundige context van de Kloostertuin en bijbehorende kerk en klooster uitgebreid weergegeven. Het dorp Waspik is onderdeel van de gemeente Waalwijk en is gelegen tussen Raamsdonk en Sprang‐Capelle. Het huidige dorp vindt zijn oorsprong in de veendorpen Waspik (Waspik‐Beneden) en Waspik Boven (Waspik‐Zuid). Het plangebied is gelegen in Waspik Boven. In het oosten van Waspik Boven, aan de Carmelietenstraat, ligt het Carmelietenklooster met daar tegenaan gebouwd de Heilige Theresiakerk.

Figuur 2.1: Foto Kloostertuin met Kerk en klooster op de achtergrond (bron: Reliplan)

2.1.2

Huidig gebruik

De H. Theresiakerk heeft geen kerkelijk functie meer en staat leeg sinds 2012. Het Carmelietenklooster wordt op dit moment antikraak gebruikt.

13/135

Figuur 2.2: Bestaande situatie begane grond kerk en klooster (Bron: NBArchitecten) De Kloostertuin bestaat grotendeels uit gazon en begroeiing die zich vooral aan de rand bevindt. Aan de oost‐ en zuidzijde wordt de tuin door middel van de begroeiing en een muur omzoomd. Aan de westzijde bevindt zich achter de begroeiing het kerkhof. In de tuin zijn drie gebouwen/schuurtjes aanwezig. Deze gebouwtjes worden niet meer gebruikt. Aan de voorzijde van het klooster bestaat de tuin vooral uit gazon en een drietal grote bomen aan de straatkant. Dit gedeelte grenst aan de oostzijde direct aan het perceel behorende bij de woning aan Carmelietenstraat 60a en aan de westzijde direct aan de oprijlaan voor het klooster. De voorzijde en achterzijde van de kloostertuin worden gescheiden door een kloostermuur.

14/135

De Kloostertuin wordt regelmatig bijgehouden door middel van snoeien, wat recent nog onder ecologisch toezicht is gebeurd. Momenteel heeft de tuin verder geen gebruiksfunctie.

2.2

Voorgenomen initiatief

2.2.1 Inleiding De beoogde ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van de kerk, het klooster en de kloostertuin aan Carmelietenstraat 60 in Waspik. Het planvoornemen is gebaseerd op het concept "De Omarming", ookwel "Het hart van Waspik Boven" genoemd. Daarmee wordt een plek bedoeld waar wonen, welzijn en zorg bij elkaar komen: Wonen in de tuin, zorg in de kerk en het klooster en welzijn in het naastgelegen schooltje. Binnen het plangebied is sprake van een clustering van bestaande bebouwing met verschillende bouwmassa's en volumes. De kerk met haar toren is het hoogste element en in oostelijke richting neemt de bouwhoogte ter plaatse van het klooster af. Het planvoornemen voorziet in een duurzame en toekomstbestendige herinvuling van de kerk en het klooster in combinatie met de realisatie van grondgebonden woningen ten oosten van het klooster. Daarmee wordt een extra trede toegevoegd aan de afname in bouwhoogte waardoor er sprake is van een geleidelijkere overgang naar minder stedelijk gebied. 2.2.2

Nieuwbouw en openbare ruimte Kloostertuin

Het planvoornemen bestaat ter plaatse van de kloostertuin uit de realisatie van maximaal 21 grondgebonden, levensloopbestendige koopwoningen. De kloostertuin wordt in dat kader helemaal opnieuw ingericht waarbij de 3 vervallen gebouwtjes worden gesloopt en bomen en struiken worden gerooid. Daar waar mogelijk worden bomen ingepast. Het hier te ontwikkelen gebied wordt "Theresiahof" genoemd, omdat de woningen zich bevinden rondom een gezamenlijk hof. De woningen zijn dan ook zoveel mogelijk aan de randen van de tuin gesitueerd en de achtertuinen zijn bewust klein gehouden. Hierdoor ontstaat aan de voorzijde van de woningen meer ruimte waardoor de hof‐ervaring mogelijk wordt. De ruimte in het hof betreft geen privé‐ruimte maar is echt bedoeld om actie en interactie tussen bewoners, zorgbewoners en omwonenden tot stand te brengen. Het openbare hof krijgt een groene inrichting waar water kan infiltreren en waar verschillende inheemse plantensoorten worden aangeplant die bijdragen aan de versterking van de biodiversiteit. De nieuwe woningen worden dus ten oosten van de kerk en het klooster gerealiseerd in de kloostertuin. Met de nieuwe inrichting blijft de kerk op de voorgrond staan wat ook de bedoeling was van de oorspronkelijk architect. Er worden verschillende typologiëen woningen gerealiseerd, namelijk patiowoningen, rijenwoningen en twee‐onder‐een‐kapwoningen.

Alle woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd. De woningen worden zo gesitueerd, dat er in het hof een divers beeld ontstaat zonder eentonige gevels of massa's. Hierdoor is elke woning individueel herkenbaar en ontstaat er een willekeurigheid passend bij een dorp. De architectuur van de nieuwe woningen zal daarbij zoveel mogelijk aansluiten bij de architectuur van het klooster met haar sobere detailering.

15/135

De patiowoningen hebben allen een eigen parkeerplaats met oprit en de aaneengebouwde en geschakelde woningen hebben een gedeelde parkeerplaats. In het gebied wordt naast parkeren op de oprit ook een gezamenlijke parkeerplaats in de vorm van een parkeerkoffer voorzien. Achter het klooster is een openbare parkeerkoffer voorzien. Daarmee wordt ruimte in het plan gecreërd om het zicht op het klooster te handhaven. Ook de klokkentoren is vanuit elke plek in het hof te zien. Rondom het hof is de ontsluitingsweg gerealiseerd waardoor alle woningen in het hof bij calamiteiten goed bereikbaar zijn.

Figuur 2.3: CONCEPT nieuwe situatie Kloostertuin + Stedenbouwkundig plan (bron: NBArchitecten, juni 2022)

Figuur 2.4: CONCEPT Impressie entree van het gebied (bron: NBArchitecten, dec. 2021)

16/135

Figuur 2.5: CONCEPT Impressie bebouwing en groen hof (bron: NBArchitecten, dec. 2021)

2.2.3

Transformatie Kerk en Carmelietenklooster

Invulling Kerk en Klooster In de kerk en het klooster zullen 22 woonzorgeenheden en een beheerderswoning worden gerealiseerd op basis van het woonconcept "Het Andere Wonen". Dat concept gaat uit van het principe om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Met dit concept richt men zich op een alternatieve woonvorm met zorg voor mensen met geheugenproblematiek en/of aanverwante zorgvragen. Met het woonconcept wordt beoogd meer focus te leggen op eigen regie, zorg op maat, kwaliteit en veiligheidheid voor de bewoners. Binnen het concept is sprake van kleinschalige woonclusters waarbij een cluster, naast de beheerderswoning, bestaat uit maximaal 22 volwaardige appartementen en een of twee gemeenschappelijke ruimten voor activiteiten en ontmoetingen. Naast persoonlijke zorg worden ook services, diensten en activiteiten aangeboden om het welzijn van de bewoners te bevorderen. De vestiging wordt daarbij beheerd door een ondernemerspaar dat ook in de vestiging woont. Het ondernemerspaar is daardoor 24/7 aanwezig in het cluster en leeft echt samen met de bewoners. Daardoor kunnen zij de kwaliteit van de zorg waarborgen en zorgdragen voor zorg op maat. Het is nog niet bekend waar de beheerderswoning precies is voorzien maar deze zal in ieder geval in de kerk of het klooster worden gerealiseerd.

17/135

18/135

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI (vastgesteld 11 september 2020), loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productie en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

 dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem‐verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn:  Bevorderen van duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.  Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.

19/135

  

Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Beperken van klimaatverandering. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2‐arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.

De prioriteiten van de overheid worden uiteindelijk omgezet naar beleidskeuzes. De volgende beleidskeuzes zijn relevant voor dit project:  Realiseren van de opgave van duurzame energie met oog voor de omgevingskwaliteit.  Ruimte voor overgang naar een circulaire economie.  Overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio's.  Verbeteren balans tussen het landgebruik en de kwaliteit van landschap (natuurlijke systemen).  Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden. Toetsing Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets‐ en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit verbeterd. Waspik Boven is aangewezen als stedelijke gebied.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 21 nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast voorziet het planvoornemen in de realisatie van 22 zorgeenheden en een beheerderswoning binnen de bestaande kerk en het klooster. Met de realisatie van de nieuwe woningen in een hof‐structuur wordt beoogd een prettige en veilige leefomgeving te realiseren met ruimte voor ontmoeting (zie paragraaf 2.2.2), groen en de opvang van water (zie paragraaf 4.4). Bovendien is de locatie per auto goed bereikbaar. In deze toelichting wordt aangetoond dat het planvoornemen voorziet in een actuele behoefte 3.1.2) en dat er sprake zal zijn van een veilige (zie paragraaf 4.5 en 4.12) en gezonde (zie o.a. paragraaf 4.6 en 4.7) leefomgeving. Het Rijksbeleid is verwerkt in het beleid van de provinciale en gemeentelijke overheid. In de paragrafen 3.2 en 3.3 wordt daar nader op ingegaan. 3.1.2

Bro en Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, moet in de toelichting worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

20/135

Toetsing Bestaand stedelijk gebied In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De voorliggende locatie ligt in het bestaand stedelijk gebied. Het planvoornemen voorziet in maximaal 21 grondgebonden, levensloopbestendige koopwoningen rondom een gezamenlijk hof. Daarnaast zijn 22 zorgeenheden en 1 beheerderswoning voorzien in de kerk en het klooster. De behoefte aan die eenheden hoeft in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking niet te worden onderbouwd aangezien de zorgeenheden al zijn toegestaan binnen de geldende bestemming. De zorgwoningen zijn passend binnen de geldende bestemming aangezien het niet gaat om reguliere woningen, aangezien:  bewoners enkel in de zorgappartementen kunnen gaan wonen indien er sprake is van een zorgindicatie waarmee zij ook in een verzorgingtehuis terecht kunnen.

Een 'gezonde' partner mag meeverhuizen, maar op het moment dat ed bewoner met de indicatie overlijdt, zal de gezonde partner op zoek moeten naar andere huisvesting;  de locatie voor de zorgwonigen ook op basis van dit bestemmingsplan een maatschappelijke bestemming krijgt. Het regulier verkopen/verhuren van de zorgeenheden is dus strijdig met dit bestemmingsplan. Het prgramma van dit bestemmingsplan bestaat dus uit:  21 grondgebonden, levensloopbestendige koopwoningen in de kloostertuin;  1 beheerderswoning in de kerk;  22 zorgeenheden in de kerk. Op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing wordt de behoefte in deze paragraaf alsnog aangetoond. Stedelijke ontwikkeling De geldende beheersverordening is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan maakt geen woningen mogelijk. In dit geval worden in totaal maximaal 21 woningen mogelijk gemaakt. Met beheerderswoning worden er in totaal 22 woningen mogelijk gemaakt. Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven. Beschrijving woningbehoefte De relevante regio voor wonen is Hart van Brabant.

21/135

Figuur 3.1: Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen, september 2017)

Figuur 3.2: Woningbouwopgave 2019‐2028 (Tabel pagina 15 uit Perspectief op Wonen) Hieruit blijkt dat er voor de korte termijn (2021 t/m 2030) behoefte is aan 21.490 woningen voor de regio Midden‐Brabant. De totale plancapaciteit in de regio Midden‐Brabant bedraagt 22.824 woningen. Dat is meer dan de provinciale prognose, maar met 106% ten opzichte van de prognose ligt het lager dan de richtlijn van 130% voor de komende 10 jaar. Er is dus nog ruim voldoende ruimte om plannen toe te voegen. In de regionale programmering is opgenomen dat de gemeente Waalwijk kan voorzien in 2.045 woningen. De

22/135

realisatie van ten hoogste 22 reguliere woningen past binnen de benodigde capaciteit voor de regio Midden‐Brabant en de gemeente Waalwijk. In de periode 2021 tot en met 2030 wordt in het woningbouwprogramma van de gemeente Waalwijk voorzien in 1.048 woningen (harde plancapaciteit). Onderhavige locatie is daarin nog niet opgenomen. Het programma biedt echter nog ruimte, waardoor de toevoeging van maximaal 22 levensloopbestendige woningen past binnen de woningbehoefte voor de gemeente Waalwijk. De provincie verwacht in haar Bevolkings‐ en woningbehoefteprognose Noord‐Brabant (Actualisering 2020) dat het aantal woningen in Waalwijk van 21.950 in 2020 zal toenemen naar 23.995 in 2030. Onderstaande tabel is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen.

Figuur 3.3: Indicatie toename woningvoorraad per gemeente, 2020 –2040 Er zijn per 1 januari 2021 21.986 woningen (bron CBS). Dat betekent dat er tot 2030 een jaarlijkse behoefte is van 200 woningen. In de periode 2030‐2035 is de jaarlijkse behoefte gemiddeld 164 woningen. Dat betekent dat er in de planperiode (2022‐2031) behoefte is aan 1.964 woningen. In de Brabantse Agenda Wonen Voortgangsrapportage2020/2021 staat dat er in de regio Midden‐Brabant in de periode 2020‐2030 nog 23.950 woningen nodig zijn en er slechts harde plancapaciteit is voor 6.750 woningen.

Figuur 3.4: Woningbouwcapaciteit en opgaven

23/135

Kwalitatieve behoeften Het plan is enerzijds gericht op levensloopbestendige woningen die geschikt zijn voor wonen met de mogelijkheid voor zorg (die naar behoefte kan worden afgenomen bij de zorginstelling in de kerk en het klooster). Anderzijds is het plan gericht op de realisatie van zorgeenheden. Het toevoegen van huisvesting voor deze doelgroepen, doelgroepen die zorg nodig hebben, maar thuis willen wonen, en doelgroepen die niet meer zelfstandig kunnen wonen, past binnen de uitgangspunten van de gemeentelijke Woonvisie 2020. In september 2020 is de Woonvisie 2020 vastgesteld. De eerste stap daarin was de uitvoering van een Kwalitatief woningbehoefte onderzoek in 2018 waaraan bijna 2.500 huishoudens uit Waalwijk hebben meegedaan. De uitkomst van het onderzoek onderstreept het belang van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, betaalbaarheid, aandacht voor bijzondere doelgroepen op de woningmarkt, wonen en zorg en flexibiliteit in de woningbouwprogramma's. Ook wordt aandacht gevraagd voor wonen en zorg, gelet op de vergrijzing. Uit de Woonvisie 2020 (zie ook paragraaf 3.3.3) blijkt dat er nog steeds sprake is van een woningtekort binnen de gemeente Waalwijk. Bij de invulling van het woonprogramma streeft de gemeente naar voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen voor alle bevolkingsgroepen.

De voor dit plan relevante algemene hoofdlijnen van de visie voor de komende tien jaar zijn:  Plannen moeten voorzien in de actuele behoefte en moeten aansluiten bij de lange termijn vraag.  Het transformeren of herstructureren van leegstaand of leegkomend vastgoed heeft de voorkeur.  Initiatieven waarbij een woonproduct wordt aangeboden dat nog niet of nauwelijks aanwezig is, maar waar wel aantoonbaar vraag naar is, krijgen de voorkeur.  Streven naar 25% sociale huurwoningen en een goede spreiding. Bij (her)ontwikkelingen in wijken met een hoog aandeel sociale huurwoningen kan van deze uitgangspunten worden afgeweken.  Woningen in de middenhuur (bij voorkeur lage middenhuur) toevoegen.  Het aanbod middeldure en dure woningen vergroten, om doorstroming te bevorderen. Hoofdlijnen voor de invulling van de visie op wonen en zorg voor de komende 10 jaar zijn:  Bij alle nieuwbouwontwikkelingen bekijkt de gemeente de mogelijkheid van het ontwikkelen van levensloopgeschikte woningen voor senioren.  De gemeente blijft particuliere woningverbetering stimuleren met de Stimuleringslening Toekomstgericht wonen.  Samen met stakeholders en gemeenten in de regio de behoefte aan verschillende vormen van begeleid wonen onderzoeken.  Waarderen en stimuleren van kansrijke, kwalitatieve pilots met nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg.

 Stakeholders vragen om bij de ontwikkeling van woningen aandacht te besteden aan flexibel bouwen.  Woningbouwplannen moeten een kwaliteitsverbetering voor de omgeving van de betreffende locatie met zich meebrengen. De doelgroep die behoefte heeft aan levensloopbestendige woningen en zorg nodig heeft neemt naar verwachting fors toe, gelet op de vergrijzing. Het initiatief geeft invulling aan de behoefte aan nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg op een transformatielocatie. De doelgroep voor de nieuwe woningen bestaat voornamelijk uit senioren. De meerwaarde van het planvoornemen bestaat uit het feit dat de bewoners van de seniorenwoningen, bij

24/135

afnemende gezondheid, een makkelijke overstap kunnen maken naar de zorgeenheden in de kerk of het klooster. Daarbij blijven zij dus in hun vertrouwde leefomgeving. Conclusie woningbehoefte Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 22 nieuwe woningen en 22 zorgeenheden. De zorgeenheden en de beheerderswoning zijn voorzien in de bestaande kerk en het klooster. Daarmee wordt aangesloten op de voorkeur voor het transformeren van bestaand vastgoed. Er zijn nog onvoldoende harde plannen en er is sprake van een grote woningbehoefte. In de afgelopen tien jaar is veel veranderd. Vooral de groep senioren groeit hard. Er is grote vraag naar gelijkvloers wonen. Het planvoornemen voorziet in realisatie van levensloopbestendige woningen voor die specifieke doelgroep. Daarnaast is er, gelet op de vergrijzing, een steeds groter wordende behoefte aan nieuwe vormen van wonen waarbij de mogelijkheid bestaat om, naar behoefte, zorg in te kopen. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van dergelijke woningen. Bovendien voorziet het planvoornemen in een nieuwe vorm van wonen waarbij de overstap naar een zorgwoning eenvoudig te maken is zonder de vertrouwde leefomgeving te verlaten.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie

In de Omgevingsvisie Noord‐Brabant (december 2018) is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord‐Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord‐Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord‐Brabant van 2050. De provincie heeft de volgende kernwaarden geformuleerd die leidend zijn:  we gaan voor meerwaarde‐creatie;  we gaan voor technische én sociale innovatie;  we gaan kwaliteit boven kwantiteit;  we gaan voor steeds beter;  we gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel. Naast de basisopgave, werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit, worden vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:  Werken aan de Brabantse energietransitie;  Werken aan een klimaatproof Brabant;  Werken aan de slimme netwerkstad;  Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

Toetsing De beoogde ontwikkeling gaat uit van transformatie van een Rijksmonument ten behoeve van de realisatie van

25/135

maximaal 22 zorgeenheden en een beheerderswoning in combinatie met de realisatie van maximaal 21 grondgebonden woningen. De nieuwe woningen zullen in ieder geval voldoen aan de actuale wet‐ en regelgeving ten aanzien van bouwen. Daardoor zullen zij voldoen aan de geldende duurzaamheidseisen en worden ze gasloos uitgevoerd. Gestreefd wordt echter naar verdergaande duurzaamheidsmaatregelen zoals "nul‐op‐de‐meter". Alle nieuwbouw woningen zullen worden voorzien van zonnepanelen. De nieuwe woningen zullen worden voorzien van een luchtwaterwarmtepomp en zullen minimaal voldoen aan BENG. Door deze transformatie kunnen de monumentale panden, de kerk en het klooster, op een duurzame en toekomstbestendige manier in stand worden gehouden. De locatie is gelegen in bestaand stedelijk gebied. De beoogde functies passen in dit gebied en zijn van toegevoegde waarde. De kwaliteit van het gebied verbetert aangezien de huidige kloostertuin een achterstallig onderhoudsniveau kent, het gebied openbaar wordt gemaakt en een invulling krijgt met woningen rondom een hof. Bovendien is de kloostertuin gelegen binnen bestaand bebouwd gebied maar niet als zodanig ingericht. Het planvoornemen voorziet in een stedelijke invulling van de tuin met respect voor en in samenhang met de transformatie van de cultuurhistorisch waardevolle objecten in de directe omgeving.

Hiermee wordt tevens de uitbreiding van het stedelijk gebied wordt voorkomen. Op basis van het bovenstaande kan worden geconcudeerd dat er is sprake van duurzame verstedelijking uitgaande van zorgvuldig ruimtegebruik. De omgevingskwaliteit verbetert en er wordt onderzocht hoe het planvoornemen een bijdrage kan leveren aan de duurzaamheids‐ en klimaatdoelstellingen van het Rijk en de provincie. De beoogde ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de Omgevingsvisie Noord‐Brabant.

3.2.2

Interim omgevingsverordening

De Interim omgevingsverordening (hierna: Iov) is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019. De laatste geconsolideerde versie van de Iov dateert van 8 december 2020. De Iov vervangt een aantal provinciale verordeningen:  provinciale milieuverordening  verordening natuurbescherming  verordening ontgrondingen  verordening ruimte  verordening water  verordening wegen Om straks klaar te zijn als de Omgevingswet in werking treedt, heeft de provincie eerst een Interim omgevingsverordening vastgesteld. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). Deze Interim omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen.

26/135

In de Interim omgevingsverordening staan regels voor:  Burgers en bedrijven: dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om zo’n activiteit te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen voordat je mag beginnen.  Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven Het gaat hier om regels die naast een eventuele vergunningplicht gelden. Er zijn in de Interim Omgevingsverordening voor de volgende thema’s rechtsreekse regels opgenomen: grondwaterbescherming, grondwateronttrekking, bodemsanering, stortplaatsen, ontgrondingen, varend ontgassen, stiltegebied, wegen, natuur en landbouw. De meeste van deze regels waren eerst opgenomen in de Provinciale milieuverordening, de Verordening wegen, de Verordening ontgrondingen en de Verordening natuurbescherming. Het plangebied is een 'Landelijke kern' binnen het werkingsgebied 'Stedelijk gebied'. Hiervoor zijn rechtstreekse regels van toepassing.

Figuur 3.5: Kaart "Instructieregels gemeente: Stedelijke ontwikkeling en erfgoed", Interim Omgevingsverordening Toetsing Het plangebied is aangeduid als 'Landelijke kern' binnen 'Stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het

27/135

landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Regels voor stedelijke ontwikkeling De regels voor stedelijke ontwikkeling zijn vastgelegd in artikel 3.42 van de IOV: 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. 2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. 3. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, bevat het bestemmingsplan regels over: a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; b. het beperken van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, waaronder: 1. bedrijfswoningen; 2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden tenzij deze bedrijven concept‐versterkend werken en geclusterd worden; 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden tenzij deze concept‐versterkend werken en geclusterd worden. Toetsing aan artikel 3.42 Ad 1a: Voor wat betreft de regionale afspraken wordt verwezen naar paragraaf 1.9 (Ladder voor duurzame ontwikkeling). Hierin is met name inzicht verschaft in de ambitie voor het bestaand stedelijk gebied. Dat komt neer op het beschermen van de leefbaarheid in de kernen en eventuele herstructurering aan de hand van de ladder van duurzame verstedelijking. Het planvoornemen voorziet daarin. Ad 1b: Het planvoornemen voorziet in het hergebruik van een reeds bestaand gebouw en is daarmee een goed voorbeeld van een duurzame ontwikkeling. Door de nieuwbouw en transformatie kan het monumentale pand in stand worden gehouden.

Uit deze toelichting zal verder blijken dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en van een duurzame ruimtelijke verstedelijking die past binnen de hoofdlijnen van het provinciaal beleid.

28/135

Ad 2a: Uit hoofdstuk 4 van deze toelichting blijkt dat het planvoornemen bijdraagt aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Ad 2b: Het plangebied bestaat uit een verouderd stedelijk gebied. Dit gebied wordt met het planvoornemen kwalitatief geoptimaliseerd door nieuwe functies toe te voegen en nieuwbouw te realiseren die past in de omgeving. Met de nieuwe functies en nieuwbouw wordt de duurzame instandhouding van een rijksmonument gewaarborgd. Ad 2c: De nieuwe woningen binnen het plangebied zullen worden voorzien van zonnepanelen voor het opwekken van duurzame energie. Ad 2d: Zie ook paragraaf 3.1.2. In het kader van het planvoornemen worden mogelijkheden onderzocht voor het omgaan met de gevolgen van de klimaatverandering en tegengaan van onder andere hittestress. Bij de inrichting van het plangebied wordt zo min mogelijk verharding aangelegd in de openbare ruimte waardoor water kan worden opgevangen en ter plaatse kan infiltreren. Daarbij wordt gedacht aan de realisatie van parkeerkoffers met grastegels en groene daken maar ook aan de realisatie van een wadi. Daarmee wordt enerzijds hittestress voorkomen en anderzijds wordt voldaan aan de eisen van het waterschap en de gemeente Waalwijk. In de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen (zie 6.2.5 onder b).

Daarmee wordt in ieder geval zeker gesteld dat er een waterbergingsvoorziening wordt gerealiseerd waarbij de capaciteit minimaal 60 mm per m² extra verharding moet zijn. Ad 2e: De verkeersgeneratie en parkeerbehoefte is in dit bestemmingsplan uitgebreid onderzocht, zie ook paragraaf 4.1.3. Daaruit kan worden geconcludeerd dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerde en het extra verkeer goed en veilig kan worden afgewikkeld. Deelmobiliteit is binnen dit plan en binnen het beleid van de gemeente Waalwijk niet meegenomen. Indien in de praktijk blijkt dat er minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, zullen parkeerplaatsen worden omgezet naar groenvoorzieningen en/of ruimte voor extra waterbuffercapaciteit. Het gebruik van elektrische auto's wordt gestimuleerd door de aanleg van laadpalen. Daarnaast is elke woning voorzien van een bergruimte waar fietsen kunnen worden gestald zodat de bewoners te alle tijde gebruik kunnen maken van de fiets. Ad 2f: Het planvoornemen voorziet in de actuele behoefte aan levensloopbestendige woningen in combinatie met de realisatie van zorgeenheden met een beheerderswoning in de kerk en het klooster. Bovendien voorziet het planvoornemen in een nieuwe vorm van wonen waarbij de overstap naar een zorgwoning eenvoudig te maken is zonder de vertrouwde leefomgeving te verlaten. Zie ook paragraaf 3.3.3.

Ad 3: De realisatie van een bedrijventerrein is niet van toepassing.

29/135

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Strategische visie Waalwijk 2025 De 'Strategische visie Waalwijk 2025 ‐ Samen werken aan de toekomst' (vastgesteld september 2017) bevat de strategische hoofdlijnen voor besluitvorming, beleid en projecten tot 2025. De gemeente Waalwijk streeft ernaar te fungeren als stedelijk knooppunt dat met zijn krachtige economische functie en karakteristieke kernen en omgeving een vitale schakel is in de regionale netwerken van De Langstraat en Midden‐Brabant. Hierbij staan de volgende ambities centraal, Waalwijk is:  een aantrekkelijke gemeente om te wonen, werken, leren en ondernemen; een plek waar kinderen in een fijne omgeving veilige kunnen opgroeien;  centrum van schoen‐ en lederontwikkeling in Nederland;  duurzaam regionaal werkgelegenheidscentrum met een gezonde balans tussen woon‐ en leefklimaat van de gemeente ten zuiden van de A59, en de economische ontwikkelingen op de bedrijventerreinen Havens aan de noordkant; en:  de inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties zijn eigenaar van de Waalwijkse samenleving, waarbij vertrouwen en verantwoordelijkheid de uitganspunten zijn. Voor het plangebied relevante doelstellingen:  Een bescheiden groei van de woningvoorraad gericht op de opvang van de eigen behoefte en vergroting van de verscheidenheid in het woningaanbod.  Inbreiding gaat voor uitbreiding.

Open en groene locaties in bestaand bebouwd gebied zoveel mogelijk behouden.  Experimenteren in nieuwe leefomgevingen maar ook in samenwerkingsprocessen.  Kiezen voor duurzaamheid en duurzame successen. Toetsing De ontwikkeling betreft nieuwbouw ten behoeve van woningen rondom een monument. Daarnaast worden zorgeenheden en een beheerderswoning in de kerk en het klooster gerealiseerd. De nieuwbouw wordt vormgegeven met respect en behoud van de cultuurhistorische waarden (zie paragraaf 2.2.2) en maakt de transformatie van het monument financieel mogelijk. De beoogde bouwmassa's reageren op de omgeving, de vorm van de kloostertuin en de bestaande bouwhoogte van de kerk. De invulling wordt daarmee optimaal stedenbouwkundig en ruimtelijk ingepast. Hierdoor wordt de woonomgeving ter plaatse aantrekkelijker. Er worden nieuwe woningen en zorgeenheden gebouwd die minimaal zullen voldoen aan de geldende duurzaamheidseisen. De nieuwe woningen zullen minimaal voldoen aan BENG en zullen voorzien worden van zonnepanelen en luchtwaterwarmtepompen. Daarmee wordt de kwaliteit van de woningvoorraad verbeterd. Het planvoornemen voorziet verder in verschillende typologiëen binnen een levensloopbestendige woningaanbod. Zo worden er patiowoningen gerealiseerd maar zijn ook twee‐onder‐een‐kapwoningen en rijenwoningen voorzien.

Bovendien voorziet het planvoornemen in de realisatie van zorgeenheden en een beheerderswoning binnen bestaande cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De aangeboden diversiteit aan woningen is dan ook groot. Met de beoogde (zorg)woningen worden woningen aangeboden die de doorstroming van senioren stimuleert. Hierdoor zal ruimte ontstaan voor jongeren om in Waspik Boven een woning te kopen. Het planvoornemen voorziet daarmee

30/135

in een bescheiden groei van de woningvoorraad in Waspik Boven voor eigen behoefte. De nieuwe grondgebonden woningen worden gerealiseerd in de kloostertuin, een open plek binnen bestaand bebouwd gebied. Hier is dus sprake van inbreiding. Het groen in de tuin die in de huidige situatie niet openbaar toegankelijk en beleefbaar is wordt hiervoor opgeofferd. Hier staat echter tegenover dat het gebied grotendeels openbaar toegankelijk wordt (het hof) en dat de cultuurhistorische waarden van de kerk en het klooster gehandhaafd blijven. Het planvoornemen kan ook worden gezien als de ontwikkeling van een nieuwe leefomgeving. De doelgroep voor de levensloopbestendige woningen bestaat uit senioren. De mogelijkheid bestaat om, in samenwerking met de zorginstelling die in de kerk en het klooster zal worden gehuisvest, naar behoefte zorg in te kopen. Daarnaast bestaat de meerwaarde van het planvoornemen uit het feit dat de bewoners van de seniorenwoningen, bij afnemende gezondheid, een makkelijke overstap kunnen maken naar de zorgeenheden in de kerk of het klooster. Daarbij blijven zij dus in hun vertrouwde leefomgeving. Ten aanzien van duurzaamheid zullen de nieuwe woningen in ieder geval voldoen aan de actuale wet‐ en regelgeving ten aanzien van bouwen. Zij zullen minimaal voldoen aan BENG en worden voorzien van zonnepanelen en luchtwaterwarmtepompen.

Daardoor zullen zij voldoen aan de geldende duurzaamheidseisen en worden ze gasloos uitgevoerd. Gestreefd wordt echter naar verdergaande duurzaamheidsmaatregelen zoals "nul‐op‐de‐meter". Of dit mogelijk en haalbaar is, zal duidelijk zijn zodra de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen zal worden ingediend. Gezien het bovenstaande draagt het planvoornemen bij aan de centrale doelstellingen van de Strategische visie Waalwijk 2025. 3.3.2

Structuurvisie Waalwijk

De structuurvisie is vastgesteld in februari 2016. De basis voor deze structuurvisie is de strategische visie (2010) en de in grote lijnen opgestelde structuurvisie uit 2013. Het doel van deze structuurvisie is een samenhangend ruimtelijk beleid met een uitgewerkte visie voor 2025 en die de ambities weergeeft voor 2035. De integrale structuurvisiekaart is weergegeven in figuur 3.6. De ambitie van de gemeente is hierbij als volgt geformuleerd: Waalwijk is een stedelijk knooppunt in de regionale netwerken van Midden‐Brabant, met lokaal een krachtige economische functie en karakteristieke kernen in een unieke landschappelijke omgeving. De visies waar in de structuurvisie op wordt gestuurd zijn:  Ondergrond;  Netwerken;  Wonen;  Werken;  Voorzieningen.

31/135

Door deze ambities heen loopt het thema duurzaamheid. Hierbij wordt ingegaan op duurzaamheid in het algemeen, milieu, energie, erfgoed en sociaal. Tenslotte zijn, om de juiste keuze voor 2025 te maken, de volgende principes geformuleerd:  Waarden ondergrond behouden en versterken;  Bereikbaarheid netwerk optimaliseren;  Vraaggericht functies versterken met kwaliteit.

Figuur 3.6: Structuurvisie Waalwijk 2025 (Bron: Gemeente Waalwijk, 2016)

32/135

Vanuit de leidende principes zijn speerpunten van beleid opgesteld. Uit de speerpunten volgen inhoudelijke projecten en werkzaamheden waarbij de gemeente procesmatig kiest voor een bepaalde rol. De structuurvisie is opgebouwd uit drie delen. Deel A gaat in op het beleid op hoofdlijnen, deel B betreft de onderbouwing van de visie en deel C is de uitvoeringsparagraaf. De ambities zijn gevisualiseerd in de visiekaart. Het thema duurzaamheid loopt als een ‘ladder’ integraal door alle ambities heen en is daarom apart uitgewerkt in de structuurvisie. Aan deze ‘duurzaamheidsladder’ zijn ook een aantal specifieke onderwerpen gekoppeld: milieu, energie, erfgoed en sociaal. Duurzaamheid is voor de gemeente een algemeen leidend principe. De gemeente beschouwt het als haar plicht om de ontwikkeling van de huidige generatie te bevorderen, maar daarbij de ontwikkeling van de generaties na ons niet te belemmeren door de impact van onze huidige activiteiten en keuzes. De structurele veranderingen in de samenleving, met name de bevolkingssamenstelling maar ook klimaatveranderingen zorgen ervoor dat het nodig is de bestaande woongebieden onder de loep te nemen en waar nodig vraaggericht te herstructureren. De komende jaren wordt voor Waalwijk nog een lichte groei voorspeld. Op termijn wijzen de demografische ontwikkelingen echter ook voor Waalwijk op krimp.

Bij herstructurering ligt de nadruk op kwaliteit in plaats van kwantiteit met bijzondere aandacht voor speciale groepen. Kwaliteit van wonen is variatie, keuzevrijheid en een prettige woonomgeving. Vraaggericht wil zeggen dat sprake moet zijn van bouwen voor de échte vraag in de markt, welke blijkt uit (regionaal) onderzoek. Essentieel daarbij is de afstemming van kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwprogramma’s in overleg met de regiogemeenten en de provincie Noord‐Brabant. Vraaggericht betekent ook ‘voor iedereen een thuis’. Groepen die specifieke aandacht vragen zijn:  Ouderen en mensen met een zorgvraag. De juiste woningen en een passende woonomgeving waar nodig gecombineerd met zorg. Hierbij gaat het niet alleen om fysieke maar ook om geestelijke zorg.  Lagere en middeninkomens. Betaalbare koop en/of bereikbare huur.  Starters. Instap in de koopmarkt, mede met het oog op beweging in de (koop)markt.  Arbeidsmigranten. Voldoende toereikende woonvoorzieningen. Dit onderwerp wordt regionaal verder uitgewerkt in een Convenant Huisvesting Arbeidsmigranten en is lokaal uitgewerkt in de beleidsnota Huisvesting van arbeidsmigranten.

Voor de woningvoorraad kan herstructurering betekenen aanpassing van bestaande (woon)gebouwen of inbreidingslocaties met als resultaat een gerichte ontwikkeling van de woningvoorraad voor de volgende doelgroepen:  meer kleinere woningen voor bijvoorbeeld ouderen en jongeren;  levensloopbestendige woningen;  focus op woonlasten via energiebesparende maatregelen;  realiseren van op maat gesneden woon‐, zorg‐, welzijns‐ en dienstverleningsarrangementen voor de groeiende groep zorgbehoevenden. Gerichte verdichting, oftewel inbreiding, is in ieder geval wenselijk in combinatie met versterking van de omgevingskwaliteit. Om de bestaande woongebieden met variatie te herstructureren is de volgende thematisering van belang:  Kleinstedelijk: kern Waalwijk en Landgoed Driessen

33/135

 

Karakteristiek: dorpskernen Waspik en Sprang‐Capelle Gemengd: oude bebouwingslinten

Toetsing Het plangebied is gelegen in een op de visiekaart aangeduid dorps woonmilieu. Op hoofdlijnen richt het woonbeleid zich in deze gebieden op het waarborgen van diversiteit in de woonomgeving met kleinstedelijke en dorpse kernen afgestemd op de regionale en lokale behoefte. De leefbaarheid in alle woongebieden dient te worden beschermd. Bestaande woongebieden moeten derhalve afhankelijk van de vraag worden geherstructureerd volgens de principes van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van zorgeenheden in de kerk en het klooster in combinatie met de herstructurering van de Kloostertuin ten behoeve van de realisatie van grondgebonden levensloopbestendige woningen. De grondgebonden woningen voorzien in de realisatie van woningen voor een doelgroep waar, op basis van de structuurvisie, aantoonbaar behoefte aan is: Levensloopbestendige woningen. De beoogde woningen zijn geschikt zijn voor ouderen die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Naast dat voor deze specifieke doelgroep wordt gebouwd, wordt direct ook invulling gegeven aan de benoemde herstructureringsopgave. Door de ontwikkeling van een gezamenlijk hof ‐ een ontmoetingsplek ‐ krijgt de kloostertuin de oorspronkelijke gebruiksfunctie terug. In de kerk en het klooster worden zorgeenheden gerealiseerd.

Dit sluit concreet aan bij de behoefte aan op maat gesneden zorgarrangementen voor de groeiende groep zorgbehoevenden. De zorgeenheden zijn bedoeld voor mensen met geheugenproblemen, een groep mensen die helaas steeds groter wordt in Nederland. Aanvullend op de beleidsuitgangspunten is in de structuurvisie de duurzaamheidsladder geïntroduceerd door de gemeente Waalwijk. Om het belang dat de gemeente hecht aan het aspect duurzaamheid beter te benadrukken en te concretiseren dient bij ruimtelijke ontwikkelingen vooraf te worden voldaan aan principes van de duurzaamheidsladder. Deze houden in dat: 1. Voor aanvang van ruimtelijke ontwikkelingen dient bij woningbouwprojecten te zijn geconcretiseerd welke duurzame maatregelen worden genomen (waar mogelijk via de methode van de zogenaamde Gemeentelijke praktijkrichtlijn (GPR). 2. Dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik volgens zowel de landelijke als de lokale (bij voorzieningen) ladder voor duurzame verstedelijking. 3. Er sprake is van het behouden of versterken van de ruimtelijke kwaliteit. 4. De investering financieel verantwoord is. Bij onderhavig ontwikkelingsplan worden de nieuwe grondgebonden woningen bijna energieneutraal ontwikkeld. De woningen zullen minimaal BENG worden uitgevoerd en worden voorzien van luchtwaterwarmtepompen en zonnepanelen. Bovendien worden de woningen gebouwd met duurzame materialen.

Er zal sprake zijn van een lage temperatuurverwarming waardoor de woningen energiezuiniger zijn. Tot slot wordt er natuurinclusief gebouwd door de realisatie van nestkasten in de woningen en wordt bij de inrichting van de openbare ruimte rekening gehouden met het stimuleren van biodiversiteit.

34/135

Door deze transformatie kunnen de Rijksmonumentale panden, de kerk en het klooster, op een duurzame en toekomstbestendige manier in stand worden gehouden. De beoogde functies passen binnen het bestaand stedelijk gebied en zijn van toegevoegde waarde. De kwaliteit van het gebied verbetert aangezien de huidige kloostertuin een achterstallig onderhoudsniveau kent, het gebied openbaar wordt gemaakt en een invulling krijgt met woningen rondom een hof. Bovendien is de kloostertuin gelegen binnen bestaand bebouwd gebied maar niet als zodanig ingericht. Het planvoornemen voorziet in een stedelijke invulling van de tuin met respect voor en in samenhang met de transformatie van de cultuurhistorisch waardevolle objecten in de directe omgeving. Hiermee wordt tevens de uitbreiding van het stedelijk gebied wordt voorkomen. De hoogte van de Kwaliteitsverbetering is vastgelegd in de anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente. Ontwikkelaar heeft verklaart de kwaliteitsverbetering in te zetten voor restauratie van cultuurhistorisch waardevolle rijksmonumentale kerk en klooster. Er wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking zoals reeds is beschreven in paragraaf 3.1.2. Tot slot wordt in 6.1 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hiermee wordt voldaan aan de aanvullende principes zoals geformuleerd in de duurzaamheidsladder.

3.3.3 Woonvisie 2020 Gemeente Waalwijk De Woonvisie 2020 is door de gemeenteraad van Waalwijk d.d. 17 september 2020 vastgesteld. De volgende drie hoofdthema's vormen het hart van deze Woonvisie: a. Betaalbaarheid b. Wonen en zorg c. Leefbaarheid en duurzaamheid Daarbij gelden de volgende doelstellingen: Ad a. Van belang is dat iedereen kan wonen in een woning die qua woningtype en prijsklasse past bij zijn/haar huishouden en inkomen. Ad b. Voor alle inwoners is er een geschikte woning en woonomgeving, waar zorg geleverd kan worden en waar een sterke sociale structuur is. Ad c. Alle inwoners wonen in aantrekkelijke en toekomstbestendige woonmilieus. De voor dit plan relevante algemene hoofdlijnen van de visie voor de komende tien jaar zijn:  In het uitvoeringsprogramma is aangegeven waar plannen aan getoetst worden, o.a.: 1. Plannen moeten voorzien in de actuele behoefte en moeten aansluiten bij de lange termijn vraag. 2. Het transformeren of herstructureren van leegstaand of leegkomend vastgoed heeft de voorkeur. 3. Initiatieven waarbij een woonproduct wordt aangeboden dat nog niet of nauwelijks aanwezig is in onze woningmarkt, maar waar wel aantoonbaar vraag naar is, krijgen de voorkeur.  Streven naar 25% sociale huurwoningen en een goede spreiding.

Bij de (her)ontwikkeling van grotere locaties gelden in principe de volgende uitgangspunten ten aanzien van sociale huurwoningen: 1. Ontwikkeling van 35 tot 70 woningen: minimaal 20% daarvan sociale huurwoningen 2. Ontwikkeling van 70 tot 100 woningen: minimaal 25% daarvan woningen 3. Ontwikkeling van 100 woningen of meer: minimaal 30% daarvan sociale huurwoningen  Onderzoeken en stimuleren van de mogelijkheid om kleine (tijdelijke) woonvormen, innovatieve woonconcepten

35/135



en/of creatieve woonvormen te realiseren die passen bij de behoeften van starters, mensen met een middeninkomen, senioren en/of spoedzoekers. Het vergroten van het aanbod middeldure en dure woningen, om doorstroming te bevorderen.

De hoofdlijnen voor de invuling van de visie wonen en zorg voor de komende 10 jaar is als volgt:  Bij alle nieuwbouwontwikkelingen wordt de mogelijkheid van het ontwikkelen van levensloopgeschikte woningen voor senioren bekeken.  Kansrijke, kwalitatieve pilots met nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg worden gewaardeerd en gestimuleerd.  Waarderen en stimuleren van kansrijke, kwalitatieve pilots met nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg.  Stakeholders wordt gevraagd om bij de ontwikkeling van woningen aandacht te besteden aan flexibel bouwen.  Woningbouwplannen moeten een kwaliteitsverbetering voor de omgeving van de betreffende locatie met zich meebrengen. Toetsing Er is nog steeds sprake van een woningtekort, ook binnen de gemeente Waalwijk. Bij de invulling van het woonprogramma streeft de gemeente naar voldoende kwalitatief goede en betaalbare woningen voor alle bevolkingsgroepen. Het initiatief geeft invulling aan de behoefte aan nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg. Het ontwikkelvoorstel geeft invulling aan diverse speerpunten zoals benoemd in de woonvisie. Voorzien wordt in een plan waaraan behoefte is: er wordt namelijk voorzien in levensloopbestendige woningen en nieuwe woonvormen op het gebied van wonen en zorg (zorgeenheden in de kerk en het klooster).

De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan zorgeloos oud worden in de levensloopbestendige woningen maar tevens in ontmoeten en sociale samenhang in een groene historische omgeving. De kerk en het klooster worden namelijk voorzien van gezamenlijke ruimten waar niet alleen de bewoners van de kerk en het klooster elkaar kunnen ontmoeten. Deze ruimten zijn openbaar toegankelijk. Ook de inrichting van de kloostertuin met woningen rondom een hof nodigt uit om elkaar te ontmoeten. Concreet betekent dit:  De kerk wordt getransformeerd ten behoeve van de realisatie van zorgeenheden. Met de invuling van de kloostertuin met woningen wordt een gebied binnen de bestaande bebouwde omgeving benut voor verstedelijking. Daarmee wordt invulling gegeven aan inbreiding boven uitbreiding;  Sprake is van een woon‐ / zorgconcept. Naast de zorgeenheden in de kerk en het klooster kan ter plaatse van de nieuwe levensloopbestendige woningen ook (collectief) zorg worden ingekocht;  Er is sprake van een bijzonder woonconcept, namelijk: wonen en zorg rondom een gezamenlijk hof waar ontmoeting uitgangspunt is als onderdeel van het concept "De Omarming". Het plan voorziet in de realisatie van woningen in de kloostertuin met respect voor de naastgelegen Rijksmonumenten.