Bijlage 1 Nota Grondexploitatie 2024

Managementsamenvatting De Nota grondexploitatie 2024 is opgesteld om de raad inzicht te geven in de financiële en economische ontwikkelingen van de lopende dan wel toekomstige complexen binnen Gemeente Waalwijk. Per 31 december 2023 zijn er geen veranderingen in de Bouwgronden In Exploitatie (BIE) te melden. De volgende grondexploitaties zijn hiermee actief: 24 Landgoed Driessen, fase 1 41 Haven 8 Oost 38 Afbouw Haven I t/m VI 50 Achter de Hoven 39 Haven 8 West 81 Waesgeerd West 40 Insteekhaven 83 Waspik De Rugt Per 31 december 2023 zijn er wel veranderingen voor de faciliterende complexen te melden. In 2023 zijn onderstaande complexen gesloten: 115 Herontwikkeling Drogerij 155 Wijnruitstraat 196 135 Laageinde 103 170 Poolsestraat tiny houses 145 Kasteellaan vm verpleegflat 250 Wendelnesseweg-West naast 25 In 2023 zijn onderstaande complexen geopend: 185 Voormalig basisschool De Brug, Waspik 210 Slachthuisterrein 235 Julianalaan 4-6, Sprang Capelle 240 Julianastraat 11 Waalwijk 245 Oudestraat 82-84 250 Wendelnesseweg west naast 25 255 Grotestraat 162-164 260 Julianalaan 15 Sprang Capelle 265 Borksesticht

270 275 280 285 290 295 300 305 310

Veerstraat 1 Waspik Stationsstraat 46-50 Wendelnesseweg tussen 49 en 57 Winterdijk 11 Vier Heultjes perceel 402 Hogevaart 143 Sprang Capelle Van der Duinstraat Wendelnesseweg Oost 8 Leiweg 1 Waspik

Daarnaast is een aantal gronden aangekocht ten behoeve van Haven 8 Oost en daarmee wordt dit verantwoord als warme grond binnen de materiele vaste activa (MVA). Conform de regelgeving vanuit BBV (Beheer, Begroting en Verantwoording) worden baten en lasten, en het daaruit vloeiende resultaat, toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Dit leidt ertoe dat over 2023 bij diverse winstgevende complexen winst is afgedragen.

Tussentijdse winstnemingen grondexploitaties en facilitaire Kasteellaan vm School Akkerlanen Vm school de Brug Waspik Afbouw Haven I t/m VI Haven 8 Oost Achter de Hoven Waesgeerd West

€ € € € € € €

genomen winst 120.953 1.221.483 78.794 9.835 108.647 21.328 405.576

Subtotaal

€

1.966.616

subtotaal

€

-860.371

Totaal genomen winst

€

1.106.245

Haven 8 West Landgoed Driessen

teruggenomen winst € -34.733 € -825.638

2

Daarnaast is er sprake geweest van het treffen van (aanvullende) voorzieningen.

Bedragen x € 1.000 Naam voorziening

31-12-2023

Voorziening Landgoed Driessen

3.346

Voorziening De Rugt (921019)

1.224

Totaal voorzieningen bouwgrond in exploitatie

4.570

Voorziening Capelsche Put Voorziening Herontwikkeling flats Bloemenoord

13 1.232

Voorziening Tilburgseweg

3

Voorziening Drogerij 55 (921027)

0

Voorziening Herontwikkeling Clemenskerk

54

Voorziening Laageinde 103 (921030)

0

Voorziening Kasteellaan vm verpleegflat (921031) Voorziening Wijnruitstraat 196 Voorziening Poolsestraat Tiny-houses (921032) Voorziening Schotse Hooglanderstraat 12-24 Voorziening Carmalietenhof Waspik Voorziening Valkenvoortweg Campus Voorziening Slachthuisterrein Voorziening Mr. Van Coothstraat 6-8 Voorziening Grotestraat 143 - 145 Voorziening Tom Mandersstraat 1 - 3 Voorziening Julianalaan 4 - 6 Sprang Capelle Voorziening Julianastraat 11 Voorziening Grotestraat 162-164 Voorziening Julianalaan 15 Sprang-Capelle Voorziening Veerstraat 1 Voorziening Baardwijksestraat/Borksesticht Voorziening Stationstraat 46 - 60 Voorziening Wendelnesseweg-West ong. Voorziening Van der Duinstraat Totaal voorzieningen faciliterend grondbedrijf Totaal

0 0 0 1 8 3 46 13 13 3 2 0 2 2 0 6 14 0 2 1.417 5.987

Per 31 december 2022 bedraagt de stand van de reserve grondexploitatie € 5.000.000 (de reserve grondexploitatie is door de raad gemaximeerd op € 5.000.000, het meerdere wordt gestort in de Algemene Reserve, bij een tekort wordt hieruit aangevuld). De stortingen worden gevormd door de winstnemingen binnen de complexen. De onttrekkingen betreffen de (aanvullend) getroffen verliesvoorzieningen, de verschuldigde vennootschapsbelasting en de door het college vrijgegeven werkbudgetten. Het saldo van de reserve grondexploitatie is na deze stortingen en onttrekkingen ca. € 1.382.497. Met het vaststellen van de Nota grondexploitatie zal een afzonderlijk voorstel worden voorgelegd om het deficit van € 3.617.503 uit de Algemene reserve te onttrekken, zodat de stand van de reserve per 31-12-2023 € 5.000.000 bedraagt. Dit bedrag is benodigd om de marktrisico’s binnen de grondportefeuille op te vangen.

2

MANAGEMENTSAMENVATTING ................................................................................................ 2

1. INLEIDING............................................................................................. 6 1.1. DOELSTELLING ............................................................................................................... 6 1.2. LEESWIJZER ................................................................................................................... 6

2. ALGEMEEN ........................................................................................... 7 2.1. RELATIE GRONDBELEID EN P&C-CYCLUS .............................................................................. 7 2.1.1. Grondbeleid .................................................................................................................... 7 2.1.1.1. Actief grondbeleid................................................................................................................... 7 2.1.1.2. Passief (faciliterend) grondbeleid ........................................................................................... 8 2.1.1.3. Grondbeleid gemeente Waalwijk ........................................................................................... 8

2.1.2. P&C-cyclus ...................................................................................................................... 8 2.1.3. Relatie ............................................................................................................................. 9

2.2. ONTWIKKELINGEN ........................................................................................................ 10 2.2.1. Wetgeving..................................................................................................................... 10 2.2.1.1. Omgevingswet ...................................................................................................................... 10 2.2.1.2. Verslaglegging ....................................................................................................................... 10 2.2.1.3. Stikstof .................................................................................................................................. 10 2.2.1.4. Jurisprudentie ....................................................................................................................... 11 2.2.1.5. Wet Betaalbare huur............................................................................................................. 11

2.2.2. Woningmarkt Waalwijk ................................................................................................ 12 2.2.2.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 12 2.2.2.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 14

2.2.3. Markt bedrijventerreinen Waalwijk ............................................................................. 14 2.2.3.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 14 2.2.3.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 14

2.2.4. Bouwkosten .................................................................................................................. 15 2.2.4.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 15 2.2.4.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 15

2.2.5. Financieringslasten ....................................................................................................... 16 2.2.5.1. Terugblik afgelopen jaar ....................................................................................................... 16 2.2.5.2. Verwachtingen toekomst ...................................................................................................... 16 2.3. RISICO’S ............................................................................................................... 17

2.3.1. Indirecte risico’s ............................................................................................................ 17 2.3.1.1. Wetgeving ............................................................................................................................. 17 2.3.1.2. Onroerendgoedmarkt ........................................................................................................... 17 2.3.1.3. Financieringslasten ............................................................................................................... 17 2.3.1.4. Loon- en prijsontwikkelingen ................................................................................................ 18

2.3.2. Doorrekening risicoscenario’s m.b.t. indirecte risico´s ................................................. 18 2.3.3. Directe risico´s .............................................................................................................. 19 2.3.3.1. Procedures ............................................................................................................................ 19 2.3.3.2. Planschade of nadeelcompensatie ....................................................................................... 20 2.3.3.3. Uitgifte in erfpacht ................................................................................................................ 20 2.3.3.4. Archeologische monumenten ............................................................................................... 20 2.3.3.5. Bodemverontreiniging .......................................................................................................... 21

2.3.4. Maatregelen voor risicobeheersing en dekking............................................................ 21

2.4. UITGANGSPUNTEN EN KADERS......................................................................................... 22 2.4.1. BBV-voorschriften ......................................................................................................... 22 2.4.2. Uitgangspunten en parameters.................................................................................... 22 2.4.3. Winstneming................................................................................................................. 22 3

2.4.4. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen ............................................. 23 2.4.5. Vennootschapsbelasting ............................................................................................... 23

3.

FINANCIËLE VERANTWOORDING .....................................................24

3.1. MATERIËLE VASTE ACTIVA (MVA) ................................................................................... 24 3.1.1. Algemeen ...................................................................................................................... 24 3.1.2. Compensatiegronden, ontwikkelgrond, warme grond ................................................. 25 3.1.2.1. Compensatiegronden en ontwikkelgrond (middel)lange termijn......................................... 25 3.1.2.2. Grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente (warme grond) 25 3.1.2.3. Totaal gronden materiële vaste activa ................................................................................. 27

3.1.3. Strategische grondaankopen ........................................................................................ 27

3.2. BOUWGROND IN EXPLOITATIE ......................................................................................... 28 3.2.1. Algemeen ...................................................................................................................... 28 3.2.2. Toelichting locaties Bouwgrond in exploitatie (BIE) ..................................................... 29 3.2.2.1. BIE vallend onder bedrijven en winkelgebieden ................................................................... 29 3.2.2.1.1. Afbouw Haven I t/m VI (complex 138) .......................................................................... 29 3.2.2.1.2. Haven 8 west (complex 139) ......................................................................................... 31 3.2.2.1.3. Insteekhaven (complex 140) ......................................................................................... 33 3.2.2.1.4. Haven 8 Oost (complex 141) ......................................................................................... 35 3.2.2.2. BIE vallend onder wonen ...................................................................................................... 38 3.2.2.2.1. Landgoed Driessen (complex 124) ................................................................................ 38 3.2.2.2.2.

Achter de Hoven (complex 250) .................................................................................... 43 3.2.2.2.3. Waesgeerd-West (complex 381) ................................................................................... 45 3.2.2.2.4. De Rugt (complex 383) .................................................................................................. 47 3.2.3. Totaal Bouwgrond in exploitatie .............................................................................................. 49 3.3. FACILITAIRE PROJECTEN.................................................................................................. 50

3.3.1. Algemeen ...................................................................................................................... 50 3.3.2. Toelichting locaties Faciliterend Grondbeleid............................................................... 52 3.3.2.1. Capelsche put (171200/6849060) .................................................................................... 52 3.3.2.2. Distelplein/Larixplein Bloemenoord (172000/6849095) .................................................. 54 3.3.2.3. Tilburgseweg (172100/6849100) ..................................................................................... 56 3.3.2.4. Drogerij 55 Waalwijk (172400/6849115)......................................................................... 58 3.3.2.5. Vm. Clemenskerk (172800/6849130) ............................................................................... 60 3.3.2.6. Laageinde 103 (172800/6849135) ................................................................................... 62 3.3.2.7. Kasteellaan vm. basisschool (172900/6849140) .............................................................. 64 3.3.2.8. Kasteellaan GGZ-gebouw (173000/6849145) .................................................................. 66 3.3.2.9. Akkerlanen (173100/6849150) ........................................................................................ 68 3.3.2.10.

Wijnruitstraat 196 (173200/6849155) ........................................................................... 70 3.3.2.11. Akkerlaan 20 (173300/6849160) ................................................................................... 72 3.3.2.12. Jacob Marisstraat (173400/6849165)............................................................................ 74 3.3.2.13. Poolsestraat Sprang-Capelle Tiny-houses (173500/6849170) ....................................... 76 3.3.2.14. Schotse Hooglandersstraat 14-24 (173700/6849180) ................................................... 78 3.3.2.15. Voormalig school De Brug, ’t Vaartje 8, Waspik (173800/6849185) ............................. 80 3.3.2.16. Grotestraat 163 (173900/6849190) ............................................................................... 82 3.3.2.17. Carmelietenhof 3 (174000/6849195) ............................................................................. 84 3.3.2.18. Grotestraat 239 en 241 (174100/6849200) ................................................................... 86 3.3.2.19. Valkenvoortweg (174200/6849205) .............................................................................. 88 3.3.2.20. Slachthuisterrein (174300/6849210) ............................................................................. 90 3.3.2.21. Mr.

Van Coothstraat 6-8 (174500/6849220) ................................................................. 92 3.3.2.22. Grotestraat 143-145 (174600/6849225) ....................................................................... 94 3.3.2.23. Tom Mandersstraat 1-3 (174700/6849230) .................................................................. 96 3.3.2.24. Julianalaan 4-6, Sprang Capelle (174800/6849235) ...................................................... 98 3.3.2.25. Julianastraat 11 Waalwijk (174900/6849240) ............................................................. 100 4

3.3.2.26. Oudestraat 82-84 Sprang Capelle (175000/6849245) ................................................. 102 3.3.2.27. Wendellnesseweg-West naast 25 (175100/6849250) ................................................. 103 3.3.2.28. Grotestraat 162-164 (175200/6849255) ..................................................................... 105 3.3.2.29. Julianalaan 15 Sprang Capelle (175300/6849260) ...................................................... 107 3.3.2.30. Baardwijksestraat (Borksesticht, 175400/6849265) .................................................... 109 3.3.2.31. Veerstraat 1 Waspik (175500/6849270) ...................................................................... 111 3.3.2.32. Stationsstraat 46-50 (175600/6849275)...................................................................... 113 3.3.2.33. Wendelnesseweg-West ong. (175700/6849280) ......................................................... 115 3.3.2.34. Winterdijk 11 Sprang-Capelle (175800/6849285) ....................................................... 117 3.3.2.35. Vier Heultjes perceel 402 (175900/6849290)............................................................... 119 3.3.2.36 Hogevaart 143 Sprang-Capelle (176000/6849295) ...................................................... 121 3.3.2.37.

Van der Duinstraat (176100/6849300) ........................................................................ 123 3.3.2.38. Wendelnesseweg-Oost 8 Sprang-Capelle (6849305/176200)...................................... 125 3.3.2.39. Leiweg 1 Waspik (6849310/176300) ........................................................................... 127

3.3.3. Totaal Facilitaire projecten ......................................................................................... 129 3.3.4. Verantwoording werkbudgetten en kredieten ........................................................... 130 3.3.4.1. Voorgefinancierd werkbudget uit Reserve Grondexploitatie .............................................130 3.3.4.2. Beschikbaar gestelde kredieten ..........................................................................................131 3.4. TOTAAL GRONDEXPLOITATIE ......................................................................................... 131

3.4.1. Totaal Grondbedrijf .................................................................................................... 131 3.4.2. Totaal boekwaarde ..................................................................................................... 132 3.4.3. Mutatie boekwaarde 2023 ......................................................................................... 133

3.5. RESERVES EN VOORZIENINGEN....................................................................................... 134 3.5.1. Algemeen .................................................................................................................... 134 3.5.2. Reserve grondexploitatie ............................................................................................ 134 3.5.3. Voorzieningen grondexploitatie ................................................................................. 137 3.5.4. Reserve Cultuur ........................................................................................................... 138 3.5.5. Reserve Ruimtelijke Kwaliteit ..................................................................................... 139 3.5.6. Reserve Parkmanagement.......................................................................................... 140 3.5.7. Reserve Herstructurering bedrijventerreinen (voorheen Reserve revitalisering Haven I t/m VI) .................................................................................................................................. 140

4. TOT SLOT ...........................................................................................141

5

1. Inleiding 1.1. Doelstelling Met deze Nota grondexploitatie 2024 geven we inzicht in de financiële stand van zaken en het toekomstperspectief van het totale grondbedrijf. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de belangrijkste ontwikkelingen en de risico’s. De Nota grondexploitatie 2024 wordt in samenhang met de jaarrekening geactualiseerd en wordt door de gemeenteraad vastgesteld. De Nota Grondexploitatie 2024 is een document voor financiële besluitvorming door het college en door de raad.

1.2. Leeswijzer De Nota Grondexploitatie 2024 is opgebouwd vanuit 2 onderdelen: 1. Het algemene deel Hierin wordt beschreven hoe de Nota grondexploitatie 2024 zich verhoudt tot de Nota Grondbeleid 2019-2023 en de Planning en Control cyclus. Ook worden de belangrijkste ontwikkelingen omschreven, worden de belangrijkste risico’s in kaart gebracht en worden de uitgangspunten beschreven. 2. De financiële verantwoording Onder de financiële verantwoording wordt ingegaan op de uitsplitsing van de in eigendom zijnde gronden, al dan niet in exploitatie genomen, waarbij ook de risico’s in kaart worden gebracht. Er wordt een toelichting verstrekt op de gronden welke zijn verantwoord onder de materiële vaste activa, er wordt een beeld geschetst van de financiële stand van zaken met betrekking tot de Bouwgrond In Exploitatie (BIE), waarbij de werkelijke uitgaven en inkomsten binnen de diverse complexen verwerkt zijn tot en met 31 december 2023 en er wordt een beeld geschetst van de facilitaire projecten per 31 december 2023. Tevens is een meerjarenprognose opgesteld van de complexen waarvan de exploitatie door de raad is vastgesteld (BIE), dan wel waarvoor door het college of raad een exploitatieovereenkomst is gesloten (faciliterend). Daarnaast wordt in beeld gebracht wat de stand van zaken is van de reserves en voorzieningen per 31 december 2023.

6

2. Algemeen 2.1. Relatie grondbeleid en P&C-cyclus De Nota grondexploitatie 2024 is geen losstaand document. De Nota grondexploitatie 2024 heeft een directe relatie met de Nota grondbeleid 2019-2023 en de Planning en Control cyclus (P&C-cyclus). Hieronder wordt kort omschreven wat de Nota grondbeleid 2019-2023 en de P&C-cyclus inhouden en wat de relatie is met de Nota grondexploitatie 2024.

2.1.1. Grondbeleid In 2019 is de Nota grondbeleid 2019-2023 vastgesteld door de gemeenteraad. Deze nota schetst de kaders en de uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente Waalwijk. Hiermee wordt inzicht verkregen in de voorgestane werkwijze ten aanzien van het te voeren grondbeleid. De Nota Grondbeleid wordt geactualiseerd zodat deze voor de periode 2024-2028 kan dienen als kader voor het grondbeleid. Totdat deze geactualiseerde nota is vastgesteld door de raad, is de huidige Nota grondbeleid 2019-2023 van kracht. Het grondbeleid is geen beleid dat op zichzelf staat. Het grondbeleid kan worden ingezet om onze maatschappelijke ambities en doelen binnen de gemeente te realiseren. Daarnaast draagt het grondbeleid ook bij aan: - Het invloed uitoefenen op de soort en de kwaliteit van het ruimtegebruik. - Een rechtmatige verdeling van kosten en baten. - Transparantie aanbrengen in het gemeentelijk handelen. - Genereren van financiële middelen waarmee overheidsdoeleinden kunnen worden bereikt. Grondbeleid is ook een speelveld waar het publiekrecht en het privaatrecht samenkomen. Met het grondbeleid willen we sturing geven aan toekomstige ontwikkelingen, we willen het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan zodat de maatschappelijke doelstellingen en ambities kunnen worden gerealiseerd. Binnen het grondbeleid moet rekening worden gehouden met de wettelijke kaders.

Deze kaders gelden op verschillende niveaus, namelijk op Europees, landelijk, provinciaal, regionaal en lokaal niveau. De twee uiterste vormen van grondbeleid zijn (pro)actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid. Actief grondbeleid is beleid wat gericht is op de verwerving van alle binnen een project benodigde gronden waarna de gemeente deze gronden zelf bouw- en woonrijp maakt en verkoopt aan marktpartijen, instellingen of particulieren. Bij faciliterend grondbeleid wordt dit aankoop- en productieproces juist aan de markt overgelaten, de gemeente faciliteert hier enkel in ruimtelijke zin.

2.1.1.1. Actief grondbeleid Bij een actief grondbeleid is de gemeente eigenaar en voert de werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt zelf een plan, verwerft de grond en maakt deze bouw- en woonrijp. De gemeentelijke invloed is in dit proces maximaal. De gemeente houdt de ontwikkeling geheel in eigen hand. Inkomsten komen volledig in de gemeentekas. Daartegenover staat dat alle risico’s (tegenvallers, renteverliezen, tekorten, etc.) ook voor rekening van de gemeente komen. Uit het voeren van een actief grondbeleid vloeit voort dat de gemeente actief gronden verwerft. De meeste grondaankopen vinden plaats ten behoeve van de realisering van woningbouw en/of bedrijventerrein. Indien noodzakelijk zal de gemeente bij de uitvoering van haar actieve grondbeleid bij de verwerving van gronden gebruik maken van de instrumenten als de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) en de Onteigeningswet.

7

2.1.1.2. Passief (faciliterend) grondbeleid Niet in alle gevallen is het voor de gemeente noodzakelijk alle gronden binnen het plangebied te verwerven. De gemeente kan namelijk ook kiezen voor passief (faciliterend) grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de aankoop en exploitatie volledig over aan de private partijen. De gemeente heeft hier een voorwaardenscheppende rol. Ondanks dat de gemeente zelf niet actief deelneemt aan bepaalde ontwikkelingen, kan zij wel de (ruimtelijke) kaders stellen door middel van het opstellen van een omgevingsplan, het nemen van een projectafwijkingsbesluit of het stellen van kostenverhaalsregels. Daarnaast heeft de gemeente ook invloed op de inrichting en kwaliteit van het openbare gebied. De gemeente houdt in ieder geval toezicht wanneer de initiatiefnemer het openbare gebied aanlegt. In overleg met de initiatiefnemer kan ook overeengekomen worden dat de gemeente het openbare gebied aanlegt. De gemeente zal de kosten verhalen middels het privaatrechtelijk spoor van een anterieure exploitatieovereenkomst of, indien er niet in wordt geslaagd om in de anterieure fase tot overeenstemming te komen, een posterieure exploitatieovereenkomst op basis van de kostenverhaalregels of het publiekrechtelijk kostenverhaal op basis van een kostenverhaalsbeschikking via de omgevingsvergunning.

De indruk kan ontstaan dat aan faciliterend grondbeleid geen financiële risico’s zijn verbonden voor de gemeente. Dit is echter wel het geval. Bij een anterieure overeenkomst wordt een exploitatiebijdrage overeengekomen die de private partij aan de gemeente betaalt vanwege de werkzaamheden die de gemeente moet uitvoeren. In de praktijk kan blijken dat deze afgesproken bijdrage te laag is, omdat bijvoorbeeld de ambtelijke inzet hoger is dan vooraf gedacht of doordat de openbare ruimte voorzieningen die de gemeente zal aanleggen, duurder zijn dan voorzien. Anderzijds kan het ook voorkomen dat de gemeentelijke kosten lager uitvallen dan overeengekomen. Uiteraard streven wij ernaar om de gemeentelijke kosten bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst zo realistisch mogelijk te ramen. Als tussenvorm van een actief en een passief grondbeleid kan de gemeente op verschillende manieren samenwerken met private ondernemingen. Deze samenwerkingsvormen staan in de praktijk bekend onder de naam Publiek Private Samenwerking (PPS). Het komen tot een samenwerking kan voor beide partijen een meerwaarde hebben waarbij er afspraken worden gemaakt over de verdeling van de eventuele financiële voor- of nadelen en de risico’s.

2.1.1.3. Grondbeleid gemeente Waalwijk In de Nota grondbeleid 2019-2023 is aangegeven dat voor de gemeente Waalwijk alle vormen van grondbeleid (actief, passief of een mengvorm) in principe aanvaardbaar zijn omdat ze allemaal kunnen bijdragen aan het algemene belang. De feitelijke keuze voor een specifieke vorm van grondbeleid is afhankelijk van de situatie. Het primaire doel van de gemeente bij een ontwikkeling is om hiermee in maatschappelijke zin iets toe te voegen. Het maatschappelijke rendement van een ontwikkeling speelt daarmee ook een grote rol in de keuze van het grondbeleid van de gemeente. Naast het maatschappelijke rendement wordt ook gekeken naar het financiële rendement van de ontwikkeling. De gemeente Waalwijk voert tot dusverre zowel een actief als passief grondbeleid. In het geval van de uitleglocaties heeft de gemeente tot dusverre voornamelijk een actieve grondpolitiek gevoerd. Bij herstructureringsprojecten in de bestaande kernen wordt, waar mogelijk, de uitvoering aan projectontwikkelaars overgelaten, mede door de veelal hoge verwervingskosten en eventuele saneringskosten. Dit alles onder de regie van de gemeente Waalwijk met gebruikmaking van het instrumentarium die de wet biedt.

2.1.2. P&C-cyclus Elk jaar wordt er een P&C-cyclus doorlopen binnen de gemeente Waalwijk. Het primaire doel van de P&C-cyclus is om beheersing te krijgen over het beleid en de bedrijfsvoering van de gemeente. De P&Ccyclus moet inzicht geven in welke doelstellingen de gemeente wil bereiken, welke (financiële) middelen daarbij nodig zijn en in hoeverre de gemeente haar doelstellingen bereikt. De organisatie legt daarbij

8

vervolgens (financiële) verantwoording af aan de gemeenteraad. De P&C-cyclus zit er daarmee als volgt uit:

Kadernota 2023

Jaarrekening 2023

Najaarsbericht 2023

Begroting 2023

Voorjaarsbericht 2023

2.1.3. Relatie In de Nota grondbeleid 2019-2023 zijn de beleidsmatige keuzes gemaakt omtrent het grondbeleid. De Nota grondexploitatie 2024 betreft de financiële verantwoording van deze Nota grondbeleid 2019-2023. Voor wat betreft de P&C-cyclus maakt de Nota grondexploitatie 2024 onderdeel uit van de jaarrekening. In de Nota grondexploitatie 2024 wordt immers financiële verantwoording afgelegd over de gronden onder de materiële vaste activa, de bouwgrond in exploitatie en gronden waar een faciliterend grondbeleid wordt gevoerd. Daarnaast wordt in de Nota grondexploitatie een doorkijk gegeven in de toekomst. De relatie met de Nota grondbeleid 2019-2023 en de P&C-cyclus is schematisch weergegeven in onderstaande diagram.

Nota grondbeleid 2019-2023

Nota grondexploitatie 2024

Kadernota 2023

Jaarrekening 2023

Najaarsbericht 2023

Begroting 2023

Voorjaarsbericht 2023

9

2.2. Ontwikkelingen Afgelopen jaar is er op verschillende onderwerpen die raakvlakken hebben met het grondbeleid veel gebeurd. De belangrijkste ontwikkelingen worden in dit hoofdstuk geschetst.

2.2.1. Wetgeving De belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van wetgeving die mogelijk gevolgen hebben voor het grondbedrijf zijn hieronder benoemd. Omdat deze ontwikkelingen door middel van nieuwe jurisprudentie en landelijke/politieke ontwikkelingen snel kunnen veranderen, is het mogelijk dat de hieronder niet de meest actuele informatie is benoemd.

2.2.1.1. Omgevingswet De Rijksoverheid heeft zich tot doel gesteld om de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar af te stemmen. De overheid wil dit bereiken door de Omgevingswet in te voeren waarin 26 wetten die gaan over de fysieke leefomgeving worden samengevoegd en vereenvoudigd. Dat maakt het omgevingsrecht inzichtelijk, voorspelbaar en gemakkelijk in het gebruik. Gemeenten kunnen de Omgevingswet inzetten om complexe en urgente maatschappelijke opgaven beter het hoofd te bieden, zoals de woningbouwopgave, energietransitie en klimaatadaptatie. De regels voor grondbeleid zijn met het aanvullingsspoor grondeigendom opgenomen in de Omgevingswet. De regels voor grondbeleid zijn beter op elkaar afgestemd en duidelijker in het gebruik. Hierdoor wordt het eenvoudiger om de verschillende instrumenten in samenhang te gebruiken. Het aanvullingsspoor grondeigendom bestaat uit de Aanvullingswet, het Aanvullingsbesluit en de Aanvullingsregeling. De Omgevingswet is 1 januari 2024 in werking getreden.

2.2.1.2. Verslaglegging De commissie BBV heeft een nieuwe notitie aangaande grondbeleid uitgebracht eind 2023. Deze “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” is een actualisatie van de Notitie grondbeleid uit 2019. Vanwege de invoering van de Omgevingswet is een actualisatie noodzakelijk. Alle wijzigingen in de notitie die te maken hebben met de Omgevingswet treden in werking gelijktijdig met de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Alle overige wijzigingen treden in werking met ingang van begrotingsjaar 2025. Toepassing met ingang van de jaarrekening 2024 is mogelijk maar niet verplicht. Voor de tussenliggende periode is de notitie uit 2019 leidend aangevuld met het addendum uit december 2022 inzake warme gronden. Naast aanpassingen in terminologie vanwege wijzigingen in weten regelgeving heeft de invoering van de Omgevingswet met name gevolgen voor de verslaggevingsaspecten bij faciliterend grondbeleid. Een andere wijziging is dat de rente toerekenbaar aan grondexploitaties en facilitaire projecten anders kan worden berekend. Vooralsnog wordt voor 2024 en volgende jaren binnen de grondexploitaties gerekend met een rentepercentage van 1,44%.

2.2.1.3. Stikstof Veel activiteiten leiden tot een toename van stikstofuitstoot, denk aan bouwactiviteiten, de landbouw, de aanleg van wegen en industriële activiteiten. Stikstofdepositie heeft vooral een negatief effect op Natura 2000-gebieden. Sinds mei 2019 mag de overheid het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer gebruiken omdat het niet voldeed aan de eisen die op grond van de Europese Habitatrichtlijn gelden voor de staat van instandhouding van Natura 2000-gebieden. Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State kwam de vergunningverlening zo goed als stil te liggen voor projecten waarbij stikstofuitstoot vrijkomt, zoals woningbouw en infrastructuur. De overheid kwam in november 2019 met maatregelen om ruimte te bieden aan woningbouw, infrastructuur en natuurherstel.

10

Op 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) in werking getreden. Hierin is wettelijk vastgelegd dat de natuur herstelt en de uitstoot van stikstof daalt door middel van het vaststellen van resultaatsverplichtingen voor stikstofreductie. Deels moeten deze maatregelen per provincie worden uitgewerkt in het Programma stikstofreductie en natuurverbetering. De provincie Noord-Brabant liet begin maart 2023 weten geen vergunningen meer te geven aan projecten die een belasting zijn voor beschermde natuurgebieden.

2.2.1.4. Jurisprudentie In het 'Didam'-arrest van 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheden bij de verkoop van grond gelegenheid moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen. Dat betekent dat gemeenten op grond van artikel 3:14 BW niet zonder meer vrij zijn om grond te verkopen aan een partij naar keuze maar een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure moeten hanteren. Er is inmiddels meer duidelijkheid over de gevolgen van niet-naleving van de verplichting om gelijke kansen aan (potentiële) gegadigden te bieden. Sinds het Didam-arrest is in de jurisprudentie duidelijk geworden dat de uitwerking van het arrest niet is beperkt tot de verkoop van onroerende zaken. Het arrest geldt ook als een overheidslichaam gronden in pacht en erfpacht uitgeeft, verhuurt of gronden ruilt. Het lijkt in beginsel niet dat elke overeenkomst die in het verleden is gesloten in strijd is met de verplichting om gelijke kansen aan (potentiële) gegadigden te bieden, nietig is. Uit de feiten en omstandigheden moet een gekwalificeerde schending van deze verplichting zijn af te leiden. Naast nietigheid bij een eventuele schending, zou het overheidslichaam – onder omstandigheden – op grond van onrechtmatige daad kunnen worden aangesproken. Als onrechtmatige daad kan bijvoorbeeld worden aangemerkt een inbreuk op een recht.

Hetgeen is in strijd is met een wettelijke plicht of met de ongeschreven wetten in onze maatschappij. Indien sprake is van een onrechtmatige daad, zou degene die daardoor schade heeft geleden (zoals concurrenten die mee hadden kunnen dingen), mogelijk schadevergoeding kunnen vorderen. Gronden die middels een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor bepaalde tijd in pacht zijn uitgegeven vallen onder de werking van het Didam-arrest. Dit heeft ertoe geleid dat met ingang van 2023 alle pachtgronden binnen de huidige regelgeving middels een openbare selectieprocedure zijn verpacht. Dit betekende een fors aantal nieuwe pachtovereenkomsten met andere pachters. Ook voor 2024 is deze procedure weer doorlopen voor de jaar-op-jaar contracten.

2.2.1.5. Wet Betaalbare huur Om huurders een eerlijke prijs te laten betalen voor hun woning, wil het kabinet de middenhuur reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend maken. De beoogde wet begrenst de huurprijs van zogenoemde middenhuurwoningen in de vrije sector. De huur van deze woningen gaat hierdoor voor nieuwe huurders met gemiddeld 190 euro per maand omlaag. 11

Hierdoor kan het voor particuliere beleggers minder interessant zijn om middenhuurwoningen te realiseren, aangezien de huurprijs gemaximeerd is. De bouw van deze woningtypen kan onder druk komen te staan, terwijl er wel regionale afspraken zijn over bouwen in de betaalbare sector.

2.2.2. Woningmarkt Waalwijk 2.2.2.1. Terugblik afgelopen jaar Elk jaar stelt de NVM een marktoverzicht op voor de gemeente Waalwijk. Dit marktonderzoek geeft weer hoe de woningmarkt zich in het betreffende jaar heeft ontwikkeld. In de loop van 2023 is het aantal te koop staande woningen afgenomen, maar is nog wel hoger dan begin 2022. Het aantal in aanbod laat het aantal bij NVM-Makelaars te koop staande woningen zien aan het eind van het kwartaal.

Bron: NVM

Aan de stijgende hypotheekrente lijkt men inmiddels gewend te zijn (bron: NVM). De hypotheekrente is sinds eind 2023 langzaam weer gedaald en de verwachting is dat deze enigszins stabiel zal blijven, al dan niet weer licht zal stijgen komend jaar (bron: Van Bruggen Adviesgroep). De koopkracht herstelt zich in 2024 (bron: CPB). Na een opleving van de vraagprijsontwikkeling medio 2023, is deze eind 2023 weer aan het dalen. Voor sommige woningtypen ligt de verkoopprijs nog steeds boven de vraagprijs.

Bron: NVM

In onderstaande grafiek worden de aantallen transacties weergegeven van woningen die verkocht zijn in een kwartaal. Deze aantallen liggen gemiddeld in 2023 hoger dan in 2022.

12

Bron: NVM

De krapte-indicator, welke is weergegeven in onderstaand grafiek, geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De krapte-indicator had in 2021 de laagste waarde sinds de start van de meting in 1995, de woningmarkt was krapper dan ooit. In 2022 steeg deze, waarna er weer een daling te zien is in 2023 naar 2,6. Voor iedere koper zijn er 2,6 woningen te koop.

Bron: NVM

Het aantal dagen dat een woning te koop staat is in 2023 hoger dan in 2022, maar is wel dalende. Woningzoekenden hebben iets meer zekerheid over koopkracht en hypotheekrente dan begin 2023, waardoor de looptijd iets is afgenomen.

De nieuwbouwprojecten die in 2023 op de markt gekomen zijn worden over het algemeen goed verkocht en verhuurd. Hiermee kunnen we voorzichtig concluderen dat de markt nog steeds vraaggericht bouwt en dat de prijs-kwaliteitverhouding goed is. De gehanteerde grondprijzen als onderdeel van de VON-prijs zijn marktconform en voor een ontwikkelaar goed betaalbaar bij het betreffende product.

13

2.2.2.2. Verwachtingen toekomst De ontwikkeling op de woningmarkt is en blijft moeilijk voorspelbaar. De markt blijft in beweging en de prijzen kunnen schommelen. Hierbij bestaat er kans dat de huizenprijzen gaan dalen. Het aantal te koop staande woningen neemt af, waardoor sprake blijft van een krappe woningmarkt. De verkooptijd van woningen is in korte tijd fors toegenomen door de grote onzekerheid op de woningmarkt, maar daalt sinds kort wel weer. Dit is een indicatie dat de vraag naar koopwoningen groot blijft. Het blijft van belang om de woningmarkt realistisch te benaderen.

2.2.3. Markt bedrijventerreinen Waalwijk 2.2.3.1. Terugblik afgelopen jaar Op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is sprake van grote krapte. De bloei van het Nederlandse bedrijfsleven van de laatste jaren heeft gezorgd voor een grote vraag naar verschillende soorten bedrijfsruimten. Tegelijkertijd nam het aanbod van beschikbare bedrijfsruimten fors af en is er nauwelijks grond beschikbaar voor nieuwbouwontwikkelingen. Veel bedrijven zien hun uitbreidings- of verhuisplannen niet doorgaan als gevolg van het tekort aan bouwgrond. Dat alles heeft geleid tot een flinke opwaartse druk op huur- en koopprijzen, maar zet ook een rem op de potentiële economische groei in verschillende regio’s. De krapte op de markt zal voorlopig aanhouden. De opname van bedrijfsruimtes en logistiek vastgoed lag in het tweede kwartaal van 2023 5 procent lager ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Hoewel de vraag redelijk op peil blijft, neemt het aanbod steeds verder af. Er wordt weinig nieuwbouw gerealiseerd. Redenen hiervoor zijn de hoge bouwkosten, de gestegen rente, de stikstofcrisis én de schaarste aan bedrijventerreinen en stroomvoorziening. Ook macro-economische factoren, zoals de economische terugval, hadden in het tweede kwartaal meer impact, waardoor gebruikers kritischer kijken naar bedrijfsruimten.

Tegelijkertijd zijn de mogelijkheden om op bestaande bedrijventerreinen uit te breiden beperkt als gevolg van de hoge bouwkosten en gestegen rentes. (bron: NVM)

Bron: NVM Business

2.2.3.2. Verwachtingen toekomst De uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in regio Hart van Brabant bedraagt in de periode 2022 tot en met 2030 zo’n 172 tot 241 hectare. Uitgaande van een gelijke vraagverdeling per jaar, resulteert dit in een jaarlijkse vraag van circa 19 tot 27 hectare. Uit de behoefteraming blijkt dat in Hart van Brabant de 14

vraag het grootst is naar het reguliere segment (39 ha tot 56 ha) en grootschalige distributie, XXL >3ha (96 ha tot 131 ha). Uiteraard kan dit op basis van verschillende invloeden wijzigen. Het is daarom van belang om de ontwikkelingen in de markt in de gaten te blijven houden.

2.2.4. Bouwkosten 2.2.4.1. Terugblik afgelopen jaar De bouwkosten zijn in 2023 wederom gestegen, maar niet met de dubbele cijfers van 2022. De GWWsector (grond-, weg-, en waterbouw) kende een prijsstijging over een jaar van 5,0%, het bouwrijp maken is gemiddeld 4,5% duurder en de bouw van een woning kost ca. 5,2% meer dan in 2022 (bron: CBS). Zowel de aanbestedingsindex als de bouwkosten van de GWW-sector zijn afgevlakt in 2023, zoals in onderstaande grafiek is te zien.

2.2.4.2. Verwachtingen toekomst De factoren die zorgen voor de huidige hoge bouwprijzen zijn nog steeds aanwezig, echter is de verwachting dat dit niet lang meer aanhoudt. Er is nog steeds sprake van krapte op de arbeidsmarkt en aangezien er eind 2023 weer nieuwe cao-onderhandelingen zijn gevoerd is de verwachting dat de lonen gaan stijgen. Het is de vraag in hoeverre het loon meestijgt met de inflatie. De werkvoorraden bij aannemers zijn gelijk gebleven. Door onder andere de stijgende bouwkosten nemen de afgegeven vergunningen af. De verwachting is dat de werkvoorraad de komende periode gaat afnemen. Als dit de trend wordt, zullen de aannemers noodgedwongen scherper inschrijven om werk binnen te halen (bron: bbn).

15

2.2.5. Financieringslasten 2.2.5.1. Terugblik afgelopen jaar Over het algemeen vormen de financieringslasten (de rente) een grote kostenpost binnen de grondexploitatie. Veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van vooral grondverwerving bij langdurige projecten ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Het is daarom zaak om kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten in een voegtijdig stadium te realiseren. Op basis van de “Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” van de commissie BBV is de aan grondexploitaties toe te rekenen rente genormeerd. Deze is gebaseerd op de verhouding eigen vermogen-vreemd vermogen en de betaalde rente op de aangegane leningen. Op basis van deze systematiek is voor 2023 een rente van 0,89% gehanteerd (geprognosticeerd was 1%). In de particuliere markt kan de hypotheekrente effect hebben op vraag en aanbod. Wanneer de hypotheekrente stijgt, kan dit leiden tot een verminderde vraag naar woningbouw en dus bouwgrond. Ook de steeds terugkerende politieke discussie over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente kan van negatieve invloed zijn op de verkoopbaarheid van de bouwgrond. De hoge inflatie zorgt ervoor dat de kapitaalmarktrente in 2023 al fors is gestegen. Deze marktrente is een belangrijke graadmeter voor de lange hypotheekrente.

Banken kunnen moeilijker aan geld komen om uit te lenen, dit zorgt ervoor dat de hypotheekrente dit jaar al flink is gestegen.

2.2.5.2. Verwachtingen toekomst De ECB heeft al diverse renteverhogingen doorgevoerd om de inflatie in te dammen. De rente op de kapitaalmarkt zal hierdoor, ook voor gemeenten, stijgen. Bij een gelijkblijvende verhouding eigen vermogen-vreemd vermogen zullen de rentelasten stijgen wanneer leningen worden aangetrokken. Voor 2024 en verder is op basis van de verwachte verhouding vreemd en eigen vermogen en rente op de leningen een rente gehanteerd van 1,44%. Zie hiervoor ook de paragraaf Financiering (en treasury) van de begroting 2024. Verwacht wordt dat de hypotheekrente de komende 2 tot 3 jaar zal stabiliseren op 4% - 6%. Kopers van woningen hebben hierdoor meer zekerheid over de woonlasten wat kan bijdragen aan een gelijkmatige verkoop van nieuwbouwwoningen.

16

2.3. Risico’s Bij uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid worden risico’s gelopen. In het algemeen geldt dat hoe langer de looptijd van een plan is, des te complexer het is om de risico’s in te schatten. Desalniettemin is het wel van belang om de risico’s en de financiële gevolgen hiervan zo goed mogelijk in beeld te brengen. De risico’s zijn te onderscheiden in directe en indirecte risico’s.

2.3.1. Indirecte risico’s De indirecte risico’s vloeien voornamelijk voort uit macro-economische ontwikkelingen en veranderende wet- en regelgeving. Gelet op de aard en oorsprong van de indirecte risico’s hebben deze gevolgen voor alle lopende projecten. De belangrijkste indirecte risico’s zijn hieronder opgesomd en toegelicht.

2.3.1.1. Wetgeving Veranderende wetgeving of jurisprudentie kan van invloed zijn op de resultaten van de lopende projecten. Sommige veranderingen zijn te verwachten, bijvoorbeeld de invoering van de Omgevingswet. Echter het komt ook voor dat we gedurende het project geconfronteerd worden met bepaalde wetgeving en jurisprudentie. In die gevallen is het niet mogelijk om voordat de verandering zich voordoet het risico in te schatten. In het vorige hoofdstuk zijn de grootste ontwikkelingen m.b.t. wetgeving benoemd. Gevolgen projecten De wetgeving met betrekking tot stikstof heeft mogelijk gevolgen voor de lopende en toekomstige projecten. De wet- en regelgeving met betrekking tot stikstof is sterk veranderd, maar er is ook nog veel onzekerheid hieromtrent. De gevolgen kunnen zijn: vertraging in de realisatie van projecten vanwege de vergunningenstop, hogere kosten aan stikstof reducerende maatregelen of meer plan- en onderzoekskosten. De wet- en regelgeving wordt nauwlettend in de gaten gehouden, zodat wanneer er duidelijkheid is, hier ook direct naar gehandeld kan worden.

2.3.1.2. Onroerendgoedmarkt De onroerendgoedmarkt (vraag en aanbod, prijsvorming) kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Landelijk hebben we te maken met een gestegen hypotheekrente en koopkrachtdaling in het voorbije jaar, waardoor de leencapaciteit van potentiële kopers onder druk staat. Een huis kopen is dan lastig, en ontwikkelaars lopen te veel risico om te beginnen met bouwen. De gemeente kan daardoor geconfronteerd worden met stagnatie van verkoop van bouwrijpe grond. Ook de bouwkosten hebben invloed op gemeentelijke projecten. Door de steeds hogere eisen (Bouwbesluit, gasloos, energietransitie) aan nieuw vastgoed lopen de bouwkosten op. De VON-prijs of huurwaarde wordt echter door de markt bepaald en hierin kunnen niet altijd de hogere bouwkosten mee worden opgevangen. De (residueel bepaalde) grondprijs die de gemeente vraagt kan dan onder druk komen te staan. Gevolgen projecten Op dit moment floreert zowel de woningmarkt als de markt voor bedrijfspanden. Er is veel vraag en weinig aanbod naar zowel woningbouw als bedrijfspanden. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de vraag naar onroerend goed afneemt en de prijzen zullen dalen. Het risico op dalende grondopbrengsten voor de gemeente als gevolg van dalende koopprijzen voor het vastgoed wordt daarom op dit moment klein geacht.

2.3.1.3. Financieringslasten Financiering gemeente: Over het algemeen vormden de financieringslasten, of wel de rente een behoorlijke kostenpost binnen de grondexploitatie. Inmiddels zijn deze vanuit BBV genormeerd waardoor de hoogte van het aan de grondexploitatie toe rekenen rentepercentage momenteel niet erg hoog is. Door de recente rentestijgingen van de ECB is het niet ondenkbaar dat deze rente de komende jaren verder oploopt.

17

Gevolgen projecten Doordat de kosten van met name grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Zeker als de rente op de kapitaalmarkt gaat stijgen. Immers, indien sprake is van een boekwaarde waarbij de tot dan gemaakte kosten hoger zijn dan de tot dan gerealiseerde opbrengsten, is over het verschil rente verschuldigd die ten laste gaat van het exploitatieresultaat. Het is derhalve zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de opbrengsten zo vroeg mogelijk te realiseren. Goed cashflowmanagement en treasury-management kan de noodzaak van het aantrekken van leningen beperken, waardoor de rentecomponent beperkt blijft. Particuliere markt: Een ander rentetarief wat indirect raakvlakken heeft met de grondexploitatie is de hypotheekrente. Wanneer deze stijgt, kan dit een verminderde vraag naar woningbouw of bouwgrond tot gevolgen hebben. Indirect kan een stijging van de hypotheekrente dus invloed hebben op de doorlooptijd en daarmee het exploitatieresultaat van de grondexploitatie. Gevolgen projecten De hypotheekrente vertoont een stijging in de markt. Omdat de rente historisch laag was, is ook na de stijging de rente niet zorgwekkend hoog geworden. De vraag naar woningen is nog steeds erg hoog terwijl het aanbod gering is.

Het risico dat samenhangt met de hypotheekrente wordt daarom voor het komende jaar laag ingeschat. Als de inflatie hoog blijft, zou dat een opwaartse druk op rentes moeten geven. Ook de steeds terugkerende politieke discussies over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente kan van negatieve invloed zijn op de verkoopbaarheid van bouwgrond in de particuliere markt.

2.3.1.4. Loon- en prijsontwikkelingen Stijgende loon- en bouwkosten hebben invloed op het resultaat van de lopende projecten. Het is dan ook zaak om ter beheersing van de risico’s die hieraan verbonden zijn de grondexploitaties jaarlijks te actualiseren zodat tijdig eventuele noodzakelijke aanpassingen onderkend worden en kunnen worden bijgesteld. Gevolgen projecten De ramingen voor het bouw- en woonrijp maken worden jaarlijks geactualiseerd, zodat deze altijd op prijspeil van het betreffende jaar zijn. Ook de loonkosten (uren medewerkers) zijn op prijspeil 2024. De kosten worden in de toekomst gemaakt, zodat een inschatting wordt gemaakt van de kostenstijging tot het moment van realisatie. In de geactualiseerde ramingen is uitgegaan van een loon- en prijsstijging van 3% per jaar, gedurende de totale looptijd van de grondexploitatie. Hiermee sluiten we aan bij de prognoses van diverse bronnen. Een prijsstijging van meer dan 3% heeft gevolgen voor de projecten.

2.3.2. Doorrekening risicoscenario’s m.b.t. indirecte risico´s Wanneer de indirecte risico’s zich voordoen heeft dit effect op alle lopende projecten. Om inzichtelijk te maken wat het financiële effect is van elk risico, zijn deze doorgerekend op de alle complexen. Het financiële effect betreft het verschil tussen de exploitatieberekening met in acht name van de door de raad vastgestelde parameters (zie hoofdstuk 2.4 van de Nota grondexploitatie 2024, het basisscenario) en de exploitatieberekening op eindwaarde waarbij het betreffende risico zich voordoet. Toelichting risicocomponenten: 1. Rentetoerekening: Er wordt in het basisscenario met een rentepercentage van 1,44% vanaf 2024 gerekend. Gekeken is wat het financiële effect is als dit percentage met 1% wordt verhoogd naar 2,44%. 2. Opbrengstdaling: In de huidige exploitatieopzetten is gerekend met 2% opbrengststijging. In dit scenario wordt zichtbaar wat het financiële effect is als de opbrengsten met jaarlijks 1% stijgen. 3. Kostenstijging: Bij de doorrekening van de grondexploitaties is de stijging van de kosten van bouw- en woonrijp maken en de plankosten gesteld op 3%. In dit scenario 18

wordt zichtbaar wat het financiële effect is wanneer deze kosten met jaarlijks 1% extra stijgen ten opzichte van de kosten in de exploitatieopzet (dus met 4%). In de tabel hieronder wordt weergegeven wat het effect is van een combinatie van deze risicocomponenten in een scenario waarin de rente 2,44% bedraagt, de kosten jaarlijks met 4% zullen stijgen terwijl de opbrengsten jaarlijks met slechts 1% zullen stijgen. De grondexploitatieportefeuille is het meest gevoelig voor een nivellering van de opbrengsten. Een renteverhoging heeft overall een positief effect, omdat er sprake is van positieve resultaten. Een kostenstijging van 1 procentpunt bovenop de al ingerekende kostenstijging van 3% heeft een negatief effect van ca. € 1,1 miljoen. De grondexploitaties met een positief eindwaardesaldo kunnen deze risico's binnen het eigen resultaat opvangen. De grondexploitaties met een negatieve eindwaarde niet. Dit zijn Landgoed Driessen en De Rugt. Deze risico's zullen dan ook opgevangen moeten worden met de reserve Grondexploitatie. Dit risico is berekend op € 1.278.953. Wanneer de kosten met 2 procentpunt stijgen, de opbrengstenstijging 0% bedraagt en de rente 3,44% is (worst-case scenario), dan bedraagt het risico voor de negatieve grondexploitaties ca. € 2.610.000. De stand van de reserve Grondexploitatie is met € 5 miljoen dan ook voldoende om dit risico te kunnen opvangen.

RISICOPROFIEL GRONDEXPLOITATIE Risico-inschatting Eindwaarde bij Complex Afbouw Haven I t/m VI Haven 8 west Insteekhaven Haven 8 Oost Landgoed Driessen Achter de Hoven Waesgeerd West De Rugt

Renteverhoging eindwaarde +1% basisscenario -663.933 -3.441.845 -7.782.352 -23.328.601 3.345.906 -61.415 -70.908 1.224.437 -30.778.711

Opbrengstendaling Kostenstijging

Totaal eindwaarde

opvangen met reserve

-1% cumulatief +1% cumulatief bij risico's Grondexploitatie restant looptijd restant looptijd -670.521 n.v.t. -660.568 -667.112 -3.643.619 -3.420.231 -3.386.512 -3.565.847 -7.916.406 n.v.t. -7.587.628 -7.719.939 -23.648.540 -22.241.039 -22.936.129 -22.142.331 3.585.906 3.876.929 3.819.997 4.612.760 1.266.854 -61.958 n.v.t. -58.880 -59.411 -81.077 n.v.t. -67.466 -77.583 1.236.479 n.v.t. 1.224.495 1.236.536 12.099 -31.199.736 -29.138.512 -29.652.691 -28.382.927 1.278.953

2.3.3. Directe risico´s Naast de indirecte risico’s kan een project ook te maken krijgen met projectgebonden risico’s, ofwel de directe risico’s. Deze directe risico’s hoeven zich niet bij elk project voor te doen. Per project kunnen de directe risico’s dus verschillend zijn. De meest voorkomende directe risico’s worden hieronder omschreven. Per grondexploitatie zijn de directe risico’s in beeld gebracht en gekwantificeerd. Bij de grondexploitaties met een positief resultaat heeft dit invloed op de winstneming. Het risicobedrag dat uit de risicoanalyse volgt, is in mindering gebracht op de winstneming voor 2023. Immers, als de risico’s zich voordoen, dan dient dit binnen het positieve resultaat van de grondexploitatie te kunnen worden opgevangen. Er kan daardoor minder winst genomen worden. Dit is in lijn met de BBV-richtlijnen rondom risico-beoordeling en winstneming. Bij de negatieve grondexploitaties is het risicobedrag betrokken bij de bepaling van het weerstandsvermogen. Zie hiervoor risicokaart 14 Bestemmingsplannen en bouwgrond-exploitatie in de begroting 2024 en paragraaf Weerstandsvermogen in de jaarrekening 2023.

2.3.3.1. Procedures Wanneer er een ruimtelijk besluit genomen wordt, hebben belanghebbenden altijd recht op rechtsbescherming. Wanneer er gebruikt wordt gemaakt van deze rechtsbescherming, kan dat

19

betekenen dat een project vertraging oploopt. Zeker bij de binnenstedelijke ontwikkelingen, waar veel omwonenden zijn, is de kans groot dat deze omwonenden gebruik maken van deze mogelijkheden.

2.3.3.2. Planschade of nadeelcompensatie Aanvragen om vergoeding van planschade vormen een toenemend risico. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen nemen de verzoeken om planschade toe. Wanneer de gemeente grondeigenaar is van het te ontwikkelen gebied, wordt er vooraf een inventariserend planschadeonderzoek gedaan. Hierbij wordt een reële inschatting gemaakt van de planschade voor omliggende percelen. Kosten van dit onderzoek en mogelijke uitbetaling van planschade worden ten laste gebracht van de grondexploitatie. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hierdoor heeft de gemeente bij deze projecten nagenoeg geen nadelige financiële gevolgen van mogelijke planschade. Onder de nieuwe Omgevingswet kunnen de kosten aan nadeelcompensatie voor een gemeente hoger zijn. De inwerkingtreding van de Omgevingswet zorgt voor een hoger risico op uitkering van nadeelcompensaties. De eerste reden is dat de lijst met schadeoorzaken onder de nieuwe wet is uitgebreid, waardoor steeds meer ruimtelijke besluiten potentiële aanspraak op nadeelcompensatie kunnen veroorzaken. Ten tweede is dat als beoordelingsmoment voor ontstane schade de feitelijke situatie direct voor en direct na het ontstaan van schade met elkaar worden vergeleken. Dus het moment van vergunning verlenen maakt uit.

Daarmee is ook het aantal gronden voor de aanvraag van nadeelcompensatie hoger dan wanneer de aanvraag is verleend ten tijde dat het gebouw er nog stond. Daarnaast worden de kosten hoger doordat niet alleen de schadevergoeding, maar ook de daarmee samenhangende kosten (dus o.a. de advies- en ambtelijke kosten) vergoed dienen te worden.

2.3.3.3. Uitgifte in erfpacht Reden voor uitgifte in erfpacht is om mee te denken in het financieringsvraagstuk voor bedrijven om ze op deze wijze toch een investeringsbeslissing te laten nemen. Ten opzichte van verkoop is en blijft uitgifte in erfpacht een risico. Een erfpachter kan immers failliet gaat of betalingsproblemen hebben. In geval er wel rentelasten van de geactiveerde erfpachtgrond zijn maar geen ontvangen canon betekent dit een tekort voor de gemeente. Desondanks kan de mogelijkheid van erfpacht leiden tot een hogere afzet van bedrijfsgrond wat vervolgens leidt tot een beter economisch klimaat met daaraan gekoppeld werkgelegenheid. De gemeenteraad heeft in het verleden besloten dat er terughoudend omgegaan moet worden met de uitgifte in erfpacht. Primair worden de gronden dus verkocht. Dit beleid ligt ook vast middels de Nota grondbeleid 2019-2023. In 2023 is een in erfpacht uitgegeven perceel van 18.719 m2 aan de erfpachter verkocht waardoor dit risico is verkleind.