Bijlage 1 Nota Grondexploitatie 2021 concept

2

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING.................................................................................... 5 2. ALGEMEEN .................................................................................... 6 2.1. GRONDBELEID ........................................................................................................ 6 2.1.1. Inleiding .......................................................................................................................... 6 2.1.2. Actief grondbeleid........................................................................................................... 6 2.1.3. Passief (faciliterend) grondbeleid ................................................................................... 6 2.1.4. Grondbeleid gemeente Waalwijk ................................................................................... 7 2.1.5. Grondexploitatiewet ....................................................................................................... 7 2.1.6. Vennootschapsbelasting ................................................................................................. 7 2.1.7. Relatie Nota grondexploitatie en uitvoering Woonvisie................................................. 8

2.2. ONTWIKKELINGEN .................................................................................................. 9 2.2.1. Algemene ontwikkelingen .............................................................................................. 9 2.2.2. Ontwikkelingen Waalwijk ............................................................................................. 10

2.3. STRATEGISCHE GRONDAANKOPEN ...................................................................... 11 2.4. RISICO’S ............................................................................................................... 12 2.4.1. Algemene risico’s .......................................................................................................... 12 2.4.2. Maatregelen voor risicobeheersing .............................................................................. 15 2.4.3. Doorrekening risicoscenario’s ....................................................................................... 15

2.5. UITGANGSPUNTEN ................................................................................................ 19 2.5.1. Uitgangspunten en parameters.................................................................................... 19 2.5.2. Winstneming................................................................................................................. 19 2.5.3. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen ............................................. 19

2.6. UITSPLITSING GRONDEN ..................................................................................... 20

3. MATERIËLE VASTE ACTIVA (MVA) ...................................21 3.1. ALGEMEEN............................................................................................................. 21 3.2. TOELICHTING GRONDEN VERANTWOORD ONDER MATERIËLE VASTE ACTIVA ... 22 3.2.1. Materiële vast activa .................................................................................................... 22 3.2.1.1. Ontwikkelgrond op korte en middellange termijn................................................................ 22 3.2.1.2. Compensatiegronden en ontwikkelgrond lange termijn ...................................................... 23 3.2.1.3.Totaal gronden materiële vaste activa .................................................................................. 24

4. BOUWGROND IN EXPLOITATIE .........................................25 4.1. ALGEMEEN............................................................................................................. 25 4.2. TOELICHTING LOCATIES BOUWGROND IN EXPLOITATIE (BIE) ........................ 26 4.2.1. BIE vallend onder bedrijven en winkelgebieden ........................................................... 26 4.2.1.1. Zanddonk (complex 118) ...................................................................................................... 26 4.2.1.2. Haven Zeven (complex 136) .................................................................................................. 28 4.2.1.3. Afbouw Haven I t/m VI (complex 138) .................................................................................. 30 4.2.1.4 Haven 8 west (complex 139) .................................................................................................. 32 4.2.1.5 Insteekhaven (complex 140) .................................................................................................. 34 4.2.1.6. Haven 8 oost fase 1 (complex 141) ....................................................................................... 35

4.2.2. BIE vallend onder wonen .............................................................................................. 37 4.2.2.1. Oranjeplein (complex 103).................................................................................................... 37 3

4.2.2.2. Dr. Mollercollege (complex 111) ........................................................................................... 39 4.2.2.3. Landgoed Driessen (complex 124) ........................................................................................ 41 4.2.2.4. Achter de Hoven (complex 250) ........................................................................................... 46 4.2.2.5. Waesgeerd-West (complex 381)........................................................................................... 48 4.2.2.6. De Rugt (complex 383) .......................................................................................................... 50

4.3. TOTAAL BOUWGROND IN EXPLOITATIE ............................................................... 52

5. FACILITEREND GRONDBELEID ..........................................53 5.1. ALGEMEEN............................................................................................................. 53 5.2. TOELICHTING LOCATIES FACILITEREND GRONDBELEID .................................... 54 5.2.1. Samarja (171400/6849015) ..................................................................................................... 54 5.2.2. Besoijen (170500/6849025) ..................................................................................................... 56 5.2.3. Taxandriaweg 3 vm. politiebureau (171000/6849050) ........................................................... 57 5.2.4. Capelsche put (171200/6849060) ............................................................................................ 58 5.2.5. Eerste Zeine (171600/6849075) .............................................................................................. 59 5.2.6. Oudestraat 1 (171700/6849080) ............................................................................................. 61 5.2.7. Voormalige school Vrijhoeve (171900/6849090) .................................................................... 62 5.2.8. Distelplein/Larixplein Bloemenoord (172000/6849095) ........................................................ 63 5.2.9.

Tilburgseweg (172100/6849100) ............................................................................................. 65 5.2.10. Herontwikkeling Lidl (172300/6849105) .............................................................................. 67 5.2.11. Julianastraat 36 Waspik (172200/6849110) .......................................................................... 69 5.2.12. Drogerij 55 Waalwijk (172400/6849115) ............................................................................... 71 5.2.13. Schoolstraat 2 Waspik (172500/6849120) ............................................................................. 73 5.2.14. Laageinde 103 (172800/6849135) ......................................................................................... 74 5.2.15. Kasteellaan vm. basisschool (172900/6849140) .................................................................... 76 5.2.16. Kasteellaan GGZ-gebouw (173000/6849145) ........................................................................ 78 5.2.17. Akkerlanen (173100/6849150) ............................................................................................. 80 5.2.18. Wijnruitstraat 196 (173200/6849155) .................................................................................. 82 5.2.19.

Akkerlaan 20 (173300/6849160) .......................................................................................... 84 5.2.20. Jacob Marisstraat (173400/6849165) ................................................................................... 86

5.3. TOTAAL FACILITAIR GRONDBELEID ..................................................................... 87

6. TOTAAL GRONDEXPLOITATIE ............................................88 6.1. TOTAAL GRONDBEDRIJF ...................................................................................... 88 6.2. TOTAAL BOEKWAARDE ......................................................................................... 89 6.3. MUTATIE BOEKWAARDE 2020 ............................................................................ 90

7. RESERVES EN VOORZIENINGEN .......................................91 7.1. ALGEMEEN............................................................................................................. 91 7.2. RESERVE GRONDEXPLOITATIE ............................................................................. 92 7.3. VOORZIENINGEN GRONDEXPLOITATIE ................................................................ 95 7.4. RESERVE CULTUUR .............................................................................................. 95 7.5. RESERVE RUIMTELIJKE KWALITEIT ...................................................................... 96 7.6. RESERVE PARKMANAGEMENT ............................................................................... 97 7.7. RESERVE REVITALISERING HAVEN I T/M VI ...................................................... 98 7.8. RESERVE HERSTRUCTURERING ............................................................................ 99 7.9. RESERVE BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN FACILITEREND ............................... 100

8. AFSLUITING ..............................................................................101 4

1. Inleiding Om de raad inzicht te geven in het financieel reilen en zeilen van de al lopende dan wel mogelijk toekomstige complexen binnen de grondexploitatie is deze Nota grondexploitatie 2021 opgesteld. In de nieuwe notitie “Grondbeleid in begroting en jaarverslaggeving” van juli 2019 van de commissie BBV staan de richtlijnen welke of leiden tot stellige uitspraken of tot aanbevelingen met betrekking tot het grondbeleid. Van de stellige uitspraken van de commissie BBV mag door de gemeenten niet worden afgeweken. In deze Nota grondexploitatie 2021 wordt ingegaan op de uitsplitsing van de in eigendom zijnde gronden, al of niet in exploitatie genomen, waarbij ook de risico’s in kaart worden gebracht. Er wordt een toelichting verstrekt op de gronden welke zijn verantwoord onder de materiële vaste activa, er wordt een beeld geschetst van de financiële stand van zaken met betrekking tot de Bouwgrond In Exploitatie (BIE), waarbij de werkelijke uitgaven en inkomsten binnen de diverse complexen verwerkt zijn tot en met 31 december 2020 en er wordt een beeld geschetst van het faciliterend grondbeleid per 31 december 2020. Tevens is een meer jaren prognose opgesteld van de complexen waarvan de exploitatie door de raad is vastgesteld (BIE), dan wel waarvoor door het college een exploitatieovereenkomst is gesloten (faciliterend).

De gronden welke vallen onder BIE worden uitgesplitst naar producten zoals ze in de jaarrekening op totaalniveau zitten, te weten product 851 Algemene kosten bouwgrondexploitatie, product 852 Bouwgrondexploitatie wonen en product 853 Bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen en winkelgebieden. In de jaarrekening 2020 wordt per product een totaalinzicht gegeven in de financiële stand van zaken. In deze Nota grondexploitatie worden, in aanvulling op de jaarrekening, de producten verder uitgesplitst naar complexen en uitgewerkt volgens bovenstaande verdeling. Vervolgens wordt per complex inzicht gegeven in de financiële stand van zaken per 31 december 2020 en wordt een doorkijk gegeven tot aan het einde van de verwachte exploitatieperiode. Het faciliterend grondbeleid wordt verantwoord onder het product 849 Faciliterend grondbeleid. Tot slot zijn de reserves/voorzieningen die betrekking hebben op de grondexploitatie toegelicht, zijn er overzichten opgesteld inzake het verloop over 2020 en er wordt een doorkijk gegeven naar de toekomst. Per 31 december 2020 worden de volgende complexen afgesloten: Samarja Besoijen Taxandriaweg 3 Eerste Zeine Voormalige school Vrijhoeve Schoolstraat 2 Waspik Vm. Dr. Mollercollege Zanddonk bedrijventerrein

5

2. Algemeen 2.1. Grondbeleid 2.1.1. Inleiding Eén van de belangrijkste taken van de gemeente als lokale overheid is de ruimtelijke ordening van het grondgebied van de gemeente. Daartoe beschikt de gemeente over de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en in het bijzonder het bestemmingsplan. Om zelf tot uitvoering te komen, schiet het bestemmingsplan tekort (toelatingsplanologie). Daartoe is het noodzakelijk om aanvullend op het bestemmingsplan over grondeigendommen te beschikken (ontwikkelingsplanologie). Publieke doelen kunnen dan eenvoudiger gerealiseerd worden op een wijze als de gemeente voor ogen staat in het perspectief van een goede ruimtelijke ordening van haar grondgebied. Niet altijd is de gemeente in staat of bereid om de gronden in eigendom te verwerven. De gemeente kan in die gevallen gebruik maken van een passief (faciliterend) grondbeleid. In deze context kan de realisatie van publieke doelen onder druk komen te staan.

2.1.2. Actief grondbeleid De gemeente kan een actief of een passief grondbeleid voeren. In het geval van een actief grondbeleid gedraagt het gemeentebestuur zich als een marktpartij door zelf de grond te verwerven, te ontwikkelen en te verkopen. Het voeren van een actieve grondpolitiek heeft als voordeel dat de realisatie van de publieke doelen, bv. typologie woningbouw, volledig in eigen hand kan worden gehouden en dat alle kosten worden doorberekend in de uitgifteprijs. Bij hantering van marktconforme uitgifteprijzen kan mogelijk winst worden gemaakt. Als nadelen kunnen worden genoemd: het risico van renteverliezen en mogelijk afwaardering bij een (grote) grondvoorraad in relatie tot de stagnatie in de gronduitgifte en het feit dat de opbrengst van de bouwrijpe grond afhankelijk is van de economische omstandigheden. De uitgifte van de grond zowel voor woningbouw als voor bedrijfsgebouwen voorloopt voorspoedig in Waalwijk. De gemeente Waalwijk heeft momenteel zowel voor het heden (de in exploitatie genomen gronden) als voor de toekomst (de gronden verantwoord onder “Materiële vaste activa”) ruim voldoende gronden in eigendom om een actief grondbeleid toe te passen. Op basis hiervan is eerder al besloten om terughoudend te handelen in het kader van het strategisch verwerven en daarbij elke ‘kans’ af te wegen tegen het toekomstig risico.

Onder ‘2.3 Strategische aankopen’ wordt hier nader op ingegaan. De BBVspelregels met betrekking tot de BIE zijn in 2019 aangescherpt en hebben geresulteerd in de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarverslaggeving”. In de notitie zijn door de commissie BBV stellige uitspraken gedaan waar gemeenten zich aan moeten conformeren. Daarnaast zijn aanbevelingen gedaan die worden geadviseerd doch niet bindend zijn.

2.1.3. Passief (faciliterend) grondbeleid Het voeren van een passief (faciliterend) grondbeleid betekent dat het gemeentebestuur zich beperkt tot de regulering van activiteiten van de private sector, middels het bestemmingsplan, de anterieure exploitatieovereenkomst en het exploitatieplan. De grondexploitatie vindt plaats door een private partij. Voordeel van dit beleid is dat de financiële risico’s grotendeels bij derden komen te liggen. Nadelen zijn dat er minder invloed is op de aanleg van de infrastructuur, er sprake kan zijn van minder inspraak door de omgeving en het feit dat de realisatie van (financieel) minder aantrekkelijke functies (openbare voorzieningen, sociale woningbouw) in het gedrang kunnen komen. Tevens ontbreekt de mogelijkheid om, indien daar sprake van is, boven het kostprijsniveau van de bouwrijpe grond extra opbrengsten (winst) te genereren als de marktwaarde van de grond hiertoe ruimte biedt. Met betrekking tot deze vorm van grondbeleid is vanuit de commissie BBV de notitie de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarverslaggeving” ontvangen. In de notitie zijn door de commissie BBV stellige uitspraken gedaan waar gemeenten zich aan moeten conformeren en welke betrekking hebben op het verantwoorden van deze vorm van grondbeleid in de gemeentelijke administratie.

6

Als tussenvorm van een actief en een passief grondbeleid kan de gemeente op verschillende manieren samenwerken met private ondernemingen. Deze samenwerkingsvormen staan in de praktijk bekend onder de naam Publiek Private Samenwerking (PPS). Het komen tot een samenwerking kan voor beide partijen een meerwaarde hebben waarbij er afspraken worden gemaakt over de verdeling van de eventuele financiële voor- of nadelen en de risico’s.

2.1.4. Grondbeleid gemeente Waalwijk De gemeente Waalwijk voert tot dusverre een overwegend actief grondbeleid. Dit houdt in dat de gronden, gelegen binnen de diverse te exploiteren bestemmingsplannen, in eigendom worden verworven, ontwikkeld en uitgegeven. Bij herstructureringsprojecten in de bestaande stad wordt, waar mogelijk, de uitvoering aan projectontwikkelaars overgelaten, mede door de veelal hoge verwervingskosten en eventuele saneringskosten. Dit alles onder de regie van de gemeente Waalwijk met gebruikmaking van het instrumentarium welk de ruimtelijke ordening biedt. De economische (vastgoed)markt floreert en de financiële risico’s van een actief grondbeleid zijn mede daarom afgenomen. Toch is het raadzaam om, zoals onder 2.1.2 Actief grondbeleid al gemeld, het verwervingsbeleid, evenals voorgaande jaren, behoudend in te steken, met uitzondering van de gebieden waar we qua ontwikkeling mee doende zijn en welke voor de middellange termijn voldoende capaciteit waarborgen. Onder ‘2.3 Strategische grondaankopen’ wordt hier nader op ingegaan.

2.1.5. Grondexploitatiewet Middels de Grondexploitatiewet hebben gemeenten een sterk verbeterd instrument in handen om bij private grondexploitaties kosten te verhalen, te verevenen en locatie-eisen te stellen. De gemeentelijke regiefunctie bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen wordt hierdoor versterkt. In 2013 is, gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan, een Globaal exploitatieplan Driessen vastgesteld door de raad om de rechten met betrekking tot kostenverhaal met betrekking tot een beperkt aantal particuliere kavels te waarborgen. Thans is het globaal exploitatieplan geactualiseerd. Met ontwikkelende partijen zijn tot heden alleen maar anterieure (vooraf) overeenkomsten gesloten en was het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

2.1.6. Vennootschapsbelasting De invoering van de vennootschapsbelastingplicht voor overheidsondernemingen met ingang van 1 januari 2016 heeft over het algemeen vooral voor grondbedrijven c.q. grondexploitaties belangrijke consequenties. Op basis van de tekst van de wet is het zeker dat de uitgifte van bouwkavels aan particulieren of ondernemers in de heffing van vennootschapsbelasting betrokken wordt. Aan de bepaling van de hoogte van de heffing gaat een complexe berekening vooraf. De heffing hangt, naast het tarief, uiteraard in het bijzonder af van de fiscale winst. De SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden), waarbij aangesloten de Belastingdienst, het Ministerie van Financiën, VNG, Provincies en Waterschappen, heeft een handreiking uitgebracht voor de grondexploitaties. De handreiking, die een kader aanreikt met behulp waarvan de grondbedrijven hun fiscale positie vanaf 2016 kunnen vaststellen, beoogt de grondbedrijven ondersteuning te bieden bij het inventariseren en analyseren van de relevante individuele feiten en omstandigheden. Aangezien de gemeente Waalwijk voor de feitelijk betaalde marktrente buiten de geboden bandbreedte van 3,0 – 5,0% valt (in Waalwijk is deze circa 2,5%), die in de handreiking is vermeld, moet afzonderlijke afstemming met de fiscus gaan plaatsvinden.

Uit de QuickScan volgt dat in Waalwijk in ieder geval sprake is van een onderneming. Vervolgens moet dan worden bepaald wat de waarde is op de fiscale openingsbalans. Deze waarde is van belang om het bedrag te bepalen waarover vennootschapsbelasting is verschuldigd, de belastinggrondslag. Voor de waardebepaling wordt uitgegaan van de netto contante waarde methode (NCW). Op basis van de meer jaren prognose grondexploitaties is de gezamenlijke totaalwinst van de in exploitatie genomen complexen over de gehele looptijd van het traject, exclusief grondexploitatie-vreemde posten, inclusief kapitaalstortingen/onttrekkingen en rentelasten, beoordeeld.

7

De jaren 2016 t/m 2020 zijn via voorlopige aanslagen afgewikkeld. Definitieve vaststelling is eerst aan de orde nadat gekomen is tot een zorgvuldig onderbouwde fiscale openingsbalanswaardering, welke de instemming heeft van de Belastingdienst. Vooralsnog is de conclusie dat de gemeente met haar grondexploitaties door de ondernemingspoort komt, zodat er sprake is van een fiscale onderneming en er vennootschapsbelasting is verschuldigd. De gehanteerde handreiking vennootschapsbelasting en gemeentelijk grondbedrijf en QuickScan hebben de status van algemene voorlichting en ondersteuning. Gelet op het grote financiële belang voor de gemeente wordt in het bijzonder over de openingsbalans, nader afgestemd met de fiscus om mogelijke vennootschapsbelastingrisico’s te beperken. De tot en met 2020 verschuldigde vennootschapsbelasting is, vooruitlopend op overleg met de belastingdienst over de fiscale openingsbalanswaardering, doorgerekend aan de hand van de exploitatieberekeningen van de diverse complexen. Totaal verschuldigd is € 819.235,--. Op basis hiervan is over 2020 € 348.492,-- aan Vennootschapsbelasting verantwoord via de Reserve grondexploitatie.

2.1.7. Relatie Nota grondexploitatie en uitvoering Woonvisie In de meest recente regionale woningbouwafspraken (december 2020) is voor de gemeente Waalwijk aangegeven dat in de periode 2021 – 2030 de woningbehoefte ca. 2.180 woningen (bandbreedte hoog) bedraagt. Voor de langere termijn (2031 – 2040) is er nog een verwachte behoefte van ca. 1.265 woningen. Mede door een bloeiend economisch klimaat zien we dat de gemeente Waalwijk ook in trek is voor mensen van buitenaf. Dit vraagt ook iets van de woningmarkt. In samenspraak met de Provincie bekijken we hoe we hier in voldoende mate op in kunnen spelen. Voor wat betreft de kwalitatieve opgave zien we dat de huishoudens de komende decennia kleiner worden. Het aantal een- en tweepersoonshuishoudens groeit flink en het aantal gezinnen neemt langzaam wat af. Vergrijzing speelt hierbij een rol. Dit zorgt er tevens voor dat het thema wonen en zorg nadrukkelijk aandacht verdient.

8

2.2. Ontwikkelingen 2.2.1. Algemene ontwikkelingen 2.2.1.1. Woningbouw Waalwijk In onderstaande grafieken is aangegeven hoe de woningprijs zich heeft ontwikkeld in de gemeente Waalwijk. Ook is de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen weergegeven. Aantal woningverkopen en gemiddeld prijsniveau gemeente Waalwijk.

Geconstateerd kan worden dat het totaal aantal woningverkopen (tussenwoning + hoekwoning + Tweeonder-een-kapwoning + vrijstaande woning + appartement) is afgenomen ten opzichte van 2019. De mediane verkoopprijs is ten opzichte van 2019 nagenoeg gelijk gebleven.

In bovenstaande grafiek is te zien wat het gemiddeld aantal dagen is dat de woning in Waalwijk te koop heeft gestaan en wat het verschil in procenten is tussen de vraagprijs en de daadwerkelijke verkoopprijs.

9

Onderstaand staan de cijfers van bovenstaande grafieken nog in een tabel verwerkt.

2.2.1.2. Verwachtingen In de huidige markt wordt steeds meer uitgegaan van een consument- en vraaggerichte ontwikkeling van projecten. De insteek van de gemeente Waalwijk daarbij is dat we de lange termijneffecten van keuzes niet uit het oog moeten verliezen. De ontwikkeling op de woningmarkt is en blijft moeilijk voorspelbaar. De verwachtingen zijn positief zeker nu de vraag naar woningen enorm is. De behoefte aan woningen zal zeker op langere termijn blijven bestaan. We zien dat de huizenprijzen stijgen en dat er meer huizen gebouwd gaan worden. Dit komt mede door de extreem lage rente en de lage overdrachtsbelasting voor woningen. Hierdoor zijn huizen beter betaalbaar maar dit leidt ook, in combinatie met een toenemende vraag, tot forse prijsstijgingen. De mogelijkheden om een lening aan te gaan bij de banken worden moeilijker. Mede hierdoor zien we een verschuiving van koop naar middel dure huur waar op basis van onderzoek veel behoefte aan is. In Landgoed Driessen is op de toenemende vraag naar middel dure huur geanticipeerd en zijn er diverse projecten in de middel dure huur tot stand gekomen. Het blijft van belang om de woningmarkt realistisch te benaderen.

2.2.2. Ontwikkelingen Waalwijk 2.2.2.1. Terugblik afgelopen jaar De woningmarkt en de bedrijventerreinen in de gemeente Waalwijk zijn volop in beweging. Vooral de bedrijfslocaties waren weer erg in trek in 2020. Bedrijventerrein Haven Zeven is nagenoeg uitverkocht. Ook de kavels binnen het bestemmingsplan Afbouw Haven 1 tot en met 6 zijn nagenoeg allemaal verkocht dan wel in optie gegeven. Ook voor Haven acht west, waar grote logistieke bedrijven gehuisvest moeten worden, zijn nagenoeg alle terreinen al verkocht dan wel in optie gegeven. Voor wat betreft de woningbouw zijn in Landgoed Driessen en Waesgeerd-west en De Rugt, evenals in 2019, weer de nodige gronden verkocht. Nu de rente op de kapitaalmarkt historisch laag is, constateren we dat ook de verkoop van de duurdere kavels in Waesgeerd-west enorm is aangetrokken.

2.2.2.2. Financieel volume lopende grondexploitaties De totale boekwaarde van de Bouwgrond in exploitatie per 31 december 2020, is gestegen ten opzichte van de stand per 31 december 2019. Dit is enerzijds wegens de grondverkopen op de bedrijventerreinen. Het gaat met name over complexen Bedrijventerrein Zanddonk, Haven Zeven, Afbouw haven 1 t/m 6 en Haven 8 west. Daarnaast zijn ook de nodige kavels verkocht voor woningbouw in Landgoed Driessen. Anderzijds is het complex Haven 8 oost in 2020 in ontwikkeling genomen waarbij de inbreng van de gronden, na verrekening van de eerder genoemde verkopen, de stijging van de boekwaarde ten opzichte van eind 2019 veroorzaakt. De totale boekwaarde van de gronden Bouwgrond in exploitatie bedraagt € 13.649.033,-- per 31 december 2020.

10

2.3. Strategische grondaankopen Er kunnen zich situaties voordoen waarbij afgewogen moet worden of het verstandig is om, in een bepaalde fase, aankopen vanuit strategisch oogpunt te doen. Bij de beoordeling van de situatie moet rekening worden gehouden met de termijn waarop een voorgenomen bestemming kan worden gerealiseerd of dat deze grond eventueel in de toekomst als ruilobject ingezet kan worden. Het doel c.q. de bestemming die ons voor ogen staat, dient goed te worden aangegeven. Verder moet het risico worden ingeschat dat een ontwikkeling onverhoopt vertraging op loopt of mogelijk zelfs niet door gaat. Ook de prijs is van groot belang. Bij een hoge verwervingsprijs bestaat er een financieel risico vanwege het direct dan wel op termijn moeten afboeken in relatie tot de waarde in de huidige bestemming. Bij een lagere verwervingsprijs is dit risico lager. De combinatie van de realiseringstermijn, het risico en de kosten bepalen in onderlinge samenhang de noodzaak en wenselijkheid van een strategische aankoop. Het beleid ten aanzien van strategische aankopen is door de raad vastgesteld. Indien het risico van de aankoop beperkt is, doordat bijvoorbeeld de aankoopprijs gelijk is aan de getaxeerde marktwaarde, wordt de raad geïnformeerd over de aankoop in de Nota grondexploitatie.

Indien er met de aankoop wel risico wordt genomen, zal de aankoop ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. In het kader van de situatie in de vastgoedmarkt, wordt, evenals vorige jaren, geadviseerd om strategische aankopen waarbij risico wordt genomen alleen maar te doen indien ze voor al in gang gezette ontwikkelingen van wezenlijk belang zijn. Voor alle overige te verwerven percelen waarbij risico wordt genomen, wordt wederom, evenals voorgaande jaren, geadviseerd om voor een passieve opstelling te kiezen en dus niet voor een actief verwervingsbeleid. Mochten er zich desondanks toch kansen voordoen dan zal het college de raad daarvan in kennis stellen. Jaarlijks zal bij de Nota grondexploitatie wederom worden ingegaan op de noodzaak om bovenstaande werkwijze te continueren in relatie tot het eerder vastgestelde beleid over strategische aankopen. Voor het verwervingsbeleid wordt tevens verwezen naar de Nota grondbeleid 2019-2024.

11

2.4. Risico’s

2.4.1. Algemene risico’s 2.4.1.1. Algemeen Bij uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid worden risico’s gelopen. Risico’s vloeien voort uit bij de opstelling van de exploitatieopzet niet voorziene aspecten. Het is moeilijk om alle risico’s op voorhand te benoemen en in te schatten. In het algemeen geldt dat hoe langer de looptijd van een plan is, hoe complexer het is om de te lopen risico’s in te schatten. De algemene risico’s die bij grondexploitatie een rol spelen zijn onderstaand opgesomd en toegelicht. De plan gerelateerde risico’s worden in paragraaf 3: Materiële vaste activa, paragraaf 4: Bouwgrond in exploitatie en paragraaf 5: Faciliterend grondbeleid, nader aangegeven en toegelicht.

2.4.1.2. Onroerendgoedmarkt De onroerendgoedmarkt kan aan grote schommelingen onderhevig zijn. Er kan sprake zijn van een landelijke tendens, maar het kan soms ook regio gebonden zijn. Het is zaak om adequaat in te spelen op veranderingen in de onroerendgoedmarkt om de risico’s, waaraan de gemeente is blootgesteld, zoveel mogelijk te beperken. Op de onroerendgoedmarkt spelen een tweetal elementen een rol bij de risico’s die men loopt; de vraag- en aanbodzijde in relatie tot de prijsvorming. Beide aspecten kunnen niet los van elkaar worden gezien. Het is daarom belangrijk om de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt goed te monitoren waarbij de risico’s die de gemeente loopt niet onderschat mogen worden. Binnen de complexen die in exploitatie genomen zijn, is nog eens kritisch gekeken naar de geraamde grondopbrengsten. Overigens leidt een verlaging van de grondprijs niet per definitie tot een hogere afzet en daarmee tot een stimulans van de woningbouw. Immers, het grootste gedeelte van de VON-prijs van de woning bestaat uit bouwkosten.

2.4.1.3. Loon- en prijsontwikkelingen De ontwikkeling van de kosten en van de opbrengsten middels inflatie moet in beeld gebracht worden. Vooral bij grondexploitaties met een lange looptijd is dit kwetsbaar. Het is dan ook zaak om ter beheersing van de risico’s die hieraan verbonden zijn de exploitatieberekeningen jaarlijks te actualiseren zodat tijdig eventuele noodzakelijke aanpassingen onderkend worden en kunnen worden bijgesteld. Voor 2021 en volgende jaren wordt binnen de grondexploitaties gerekend met een inflatiepercentage van 2% voor de kosten en 1% voor de opbrengsten conform de door uw raad bij de behandeling van de begroting 2021 vastgestelde uitgangspunten.

2.4.1.4. Financieringslasten Financiering gemeente: Over het algemeen vormen de financieringslasten (de rente) een behoorlijke kostenpost binnen de grondexploitaties. Immers veelal gaan de kosten voor de baten uit. Doordat de kosten van vooral grondverwerving bij langdurige projecten meestal ver voor de opbrengsten uitlopen, kunnen de rentekosten oplopen. Het is daarom zaak om de kosten zo laat mogelijk te maken en te trachten de 12

opbrengsten in een vroegtijdig stadium te realiseren. Op basis van de “Notitie grondexploitaties 2016” van de commissie BBV is de aan grondexploitaties toe te rekenen rente genormeerd. Op basis van deze systematiek wordt voor 2021 en volgende jaren binnen de grondexploitaties gerekend met 1,25%. Vanwege het feit dat met deze vrij lage rente wordt gerekend, is het financiële renterisico ook enigszins afgenomen. Particuliere markt: Het betreft hier de hypotheekrente. Wanneer deze stijgt, kan dit leiden tot een verminderde vraag naar woningbouw en dus bouwgrond. Ook de steeds terugkerende politieke discussies over de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente kan van negatieve invloed zijn op de verkoopbaarheid van bouwgrond. De hoogte van de hypotheekrente is dus mede van invloed op de opbrengstenkant van de grondexploitatie. Verder speelt nadrukkelijk mee dat de bereidheid van de banken tot het verstrekken van hypotheken er niet beter op wordt. Er wordt steeds meer naar zekerheden gezocht. Momenteel is de hypotheekrente historisch laag.

2.4.1.5. Milieuwetgeving De strenge milieuwetgeving op het gebied van bodem, water, lucht en geluid veroorzaakt hoge kosten die zijn weerslag kan hebben op de grondexploitaties. Op voorhand is moeilijk in te schatten hoe deze eisen zich verder zullen ontwikkelen. Wel wordt aangenomen dat de milieueisen in de toekomst alleen maar strenger zullen worden. Vooral bij langlopende projecten kan de gemeente geconfronteerd worden met aangescherpte milieueisen waardoor aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Recente voorbeelden hiervan zijn de discussies over luchtkwaliteit, fijnstof en externe veiligheid. In het geval van bodemverontreiniging doet zich het probleem voor dat de aard en omvang veelal niet volledig is in te schatten bij de aanvang van het plan. Ter beperking van dit risico is het van belang gedegen historisch bodemonderzoek te verrichten op de te ontwikkelen locaties. Zijn de kosten in het kader van milieuwetgeving niet te verhalen op derden dan komen ze ten laste van de grondexploitatie. Indien de grondexploitatie dit financieel niet kan dragen dan moet er een weloverwogen besluitvorming plaatsvinden waarbij een eventueel financieel verlies afgewogen moet worden tegen het maatschappelijk belang van de voorgestane ontwikkeling. Heel actueel in het kader van milieuwetgeving is de regelgeving omtrent Poly- en perfluoralkylstoffen (PFAS) en stikstof (PAS).

Hoewel de risico’s die worden gelopen niet onderschat moeten worden is er bij de herijking van de lopende grondexploitaties voor 2021 en verder van uitgegaan dat beiden vooralsnog tot weinig of geen vertraging zullen leiden. Op 8 juli 2019 is het tijdelijk handelingskader gepubliceerd in het kader van PFAS. Dit betekent in de praktijk dat grond- en baggerbedrijven meer ruimte hebben om veilig grond te verzetten en te baggeren. Op basis van de nog volgende onderzoeken van het RIVM zal de minister een definitief handelingskader vaststellen. De verwachting is dat dit medio 2021 gaat plaatsvinden. De minister zal het definitieve handelingskader juridisch verankeren in de regeling bodemkwaliteit. Vooruitlopend op het definitief handelingskader heeft de gemeente Waalwijk een bodemkwaliteitskaart met betrekking tot PFAS vervaardigd. Deze wordt bij nieuwe projecten toegepast. In 2021 wordt voor enkele grote projecten, Haven 8 oost en GOL, los van de bodemkwaliteitskaart, bekeken hoe met PFAS om te gaan. Voor (PAS) stikstof wordt, in nauw overleg met de provincie, gewerkt aan een oplossing voor de lopende en komende projecten. We gaan er vooralsnog van uit dat een en ander tot een oplossing gaat leiden. Mocht dit onverhoopt niet zo zijn dan zullen wij de raad tussentijds in financiële zin informeren.

2.4.1.6. Wetgeving en procedures Wetgeving kan leiden tot een langere procedure dan voor de technische uitvoering van een plan noodzakelijk is. Het risico hiervan is vooraf niet in te schatten. Van tevoren is niet bekend of gebruik gemaakt wordt van de diverse beschermingsprocedures (bv. in de Wro). De Wro/grondexploitatiewet zal de doorlooptijd van de planvorming verkorten, bv. in de vorm van het projectbesluit. Het gevolg van lange doorlooptijden van planontwikkelingen kan zijn dat vooraf gecalculeerde planontwikkelingskosten beduidend hoger uitvallen. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen worden gemeenten hier vaak mee geconfronteerd. Momenteel wordt gewerkt aan de

13

nieuwe Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom. De planning is vooralsnog dat deze in werking zullen treden per 01-01-2022.

2.4.1.7. Planschade Aanvragen om vergoeding van planschade vormen een toenemend risico. Vooral bij binnenstedelijke ontwikkelingen nemen de verzoeken om planschade toe. Wanneer de gemeente grondeigenaar is van het te ontwikkelen gebied, wordt er vooraf een inventariserend planschadeonderzoek gedaan. Hierbij wordt een reële inschatting gemaakt van de planschade voor omliggende percelen. Kosten van dit onderzoek en mogelijke uitbetaling van planschade worden ten laste gebracht van de exploitatieopzet of de Reserve grondexploitatie. Bij projecten waarbij de gemeente geen grondeigenaar is wordt een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hierdoor heeft de gemeente bij deze projecten nagenoeg geen nadelige financiële gevolgen van mogelijke planschade.

2.4.1.8. Uitgifte in erfpacht Reden voor uitgifte in erfpacht is om mee te denken in het financieringsvraagstuk voor bedrijven om ze op deze wijze toch een investeringsbeslissing te laten nemen. Ten opzichte van verkoop is en blijft uitgifte in erfpacht een risico. Een erfpachter kan immers failliet gaat of betalingsproblemen hebben. In geval er wel rentelasten van de geactiveerde erfpachtgrond zijn maar geen ontvangen canon impliceert een en ander een deficit voor de gemeente. Desondanks kan de mogelijkheid van erfpacht leiden tot een hogere afzet van bedrijfsgrond wat vervolgens leidt tot een beter economisch klimaat met daaraan gekoppeld werkgelegenheid. De gemeenteraad heeft in het verleden besloten dat er terughoudend omgegaan moet worden met de uitgifte in erfpacht. Primair worden de gronden dus verkocht. Bij uitzondering kan de gemeente ook gronden in erfpacht uitgeven. Dit beleid ligt ook vast middels de Nota grondbeleid 20192023. Als rentepercentage voor de in erfpacht uit te geven grond geldt in 2021 3,5%.

2.4.1.9. Archeologische monumenten Als er bij de ontwikkeling van een locatie een archeologisch monument wordt aangetroffen, dienen de kosten, indien deze niet verhaald kunnen worden op derden, ten laste van de grondexploitatie gebracht te worden. Gemeenten zijn op grond van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) verplicht om bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met in de bodem aanwezige en te verwachten archeologische overblijfselen. De gemeenteraad heeft de geactualiseerde Erfgoedkaart met daarin de Archeologische beleidskaart vastgesteld op basis waarvan de noodzaak tot het verrichten van archeologisch onderzoek wordt bepaald. Het is daarom vereist om, vooruitlopend op het in ontwikkeling brengen van een locatie met archeologische verwachtingswaarde, op basis van deze Archeologische beleidskaart, archeologisch onderzoek te verrichten. Naast de wettelijke plicht biedt dit de gemeente ook de mogelijkheid om bij te sturen naar aanleiding van het onderzoek.

2.4.1.10. Huidige economische situatie In relatie tot een aantal hierboven geschetste risicofactoren (o.a. vastgoedmarkt, inflatie en rente) dient ook de gemeente Waalwijk te anticiperen op de actuele economische situatie. Zoals al eerder gemeld heeft de commissie BBV in 2019 de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarverslaggeving” uitgebracht met daarin een aantal stellige uitspraken waar elke gemeente zich aan moet conformeren. Het rentepercentage voor 2021 wat volgt uit de door de cie. BBV opgelegde rekenmethode bedraagt 1,25% en wordt ook in de meer jarenprognose gehanteerd bij de complexen. Het inflatiepercentage voor de kosten is bepaald op 2% en wordt ook gehanteerd in de meer jarenprognose, evenals het inflatiepercentage voor de opbrengsten welk is bepaald op 1%. Het is duidelijk dat het rentepercentage en toepassing van de inflatiepercentages financiële gevolgen hebben voor de desbetreffende complexen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichtingen per complex en de toelichting bij de Reserve grondexploitatie. In paragraaf 2.4.3 worden de financiële effecten weergegeven van enkele risicocomponenten en is een inschatting gemaakt van de omvang van mogelijke scenario’s.

14

2.4.2. Maatregelen voor risicobeheersing 1.

2.

3. 4.

5.

Om de hierboven opgesomde algemene risico’s zoveel mogelijk beheersbaar te houden worden jaarlijks, gelijktijdig met het jaarrekeningproces, de calculaties van de bouwgrond in exploitatie bijgesteld en verwerkt in de Nota grondexploitatie. De nota wordt jaarlijks aan de raad ter vaststelling voorgelegd. Uitgangspunt is dat sprake moet zijn van reële ramingen, de normale en algemene bedrijfsrisico’s inbegrepen. Nieuwe exploitaties worden afzonderlijk ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Jaarlijks wordt een overzicht op hoofdlijnen van de afwijkingen ten opzichte van de laatst vastgestelde opzet vervaardigd en toegelicht. Voor benoemde en onafwendbare risico’s wordt, indien van toepassing, per plan een voorziening getroffen ten laste van de Reserve grondexploitatie. Naast de onder 3 aangegeven risico’s geldt de Reserve grondexploitatie als buffer voor alle overige risico’s binnen de grondexploitatie. In paragraaf 7 worden de spelregels die van toepassing zijn op de omvang van de Reserve grondexploitatie aan de orde gesteld. Door de raad is bepaald dat de Reserve grondexploitatie € 5 miljoen bedraagt. Het meerdere boven € 5 miljoen zal worden toegevoegd aan de Algemene reserve. Een saldo beneden het minimum verlangt direct aanvulling vanuit de Algemene reserve. De hoogte van de Reserve grondexploitatie wordt jaarlijks in het kader van de Nota grondexploitatie heroverwogen.

Momenteel zie we geen aanleiding om het plafond van de Reserve grondexploitatie bij te stellen. Kostenverhaal is gewaarborgd door de grondexploitatiewet. Naast het private traject van de anterieure en posterieure overeenkomsten met initiatiefnemers geldt het publieke spoor van kostenverhaal via de omgevingsvergunning als een soort vangnet om alle kosten te verhalen. Zoals eerder aangegeven zal bij het in werking treden van de nieuwe Omgevingswet ook de Aanvullingswet grondeigendom in werking treden. In deze wet wordt het kostenverhaal geregeld.

2.4.3. Doorrekening risicoscenario’s Alle exploitatieopzetten zijn tegen het licht gehouden en doorgerekend met in acht name van de door de raad vastgestelde parameters. Een viertal risicocomponenten is doorgerekend op de grote complexen. Gekeken is wat het financiële effect is van elke component. Toelichting risicocomponenten: 1. Rentetoerekening:

2. Verlenging looptijd plan:

3. Opbrengstdaling:

Er wordt met een rentepercentage van 1,25% vanaf 2021 en volgende jaren gerekend. Gekeken is wat het financiële effect is als dit percentage met 1% wordt verhoogd. Bij dit scenario is gekeken naar het financiële effect wanneer de planrealisatie met één jaar wordt verlengd. Deze kosten bestaan uit rentekosten. In de huidige exploitatieopzetten is gerekend met 1% opbrengststijging. Echter er is geen rekening gehouden met een algemene opbrengstdaling. In dit scenario wordt zichtbaar wat het financiële effect is als de opbrengsten met jaarlijks 1% extra dalen ten opzicht van de (aangepaste) opbrengsten in de exploitatieopzet.

4. Kostenstijging:

Bij de doorrekening van de exploitatieopzetten is de kostenstijging gesteld op 2%. In dit scenario wordt zichtbaar wat het financiële effect is wanneer de kosten met jaarlijks 1% extra stijgen ten opzichte van de (aangepaste) kosten in de exploitatieopzet.

5. Inflatie

In dit scenario is rekening gehouden met een inflatiestijging van 0,5%.

15

16

RISICOPROFIEL GRONDEXPLOITATIE

RISICO - INSCHATTING

Complex

TOTAAL

Rente-

Looptijd/fasering

Opbrengsten-

Kosten-

verhoging

verlenging

daling

stijging

Inflatiestijging

1%

1 jaar

-1% cumulatief restant looptijd

+1% cumulatief restant looptijd

+0,5% cumulatief restant looptijd

24

Landgoed Driessen

€

459.659

€

- 9.974

€

804.253

€

338.498

€

42.097

39

Haven 8 West

€

- 142.944

€

- 52.440

€

7.679

€

-

€

-

€

- 187.705

40 Insteekhaven

€

114.310

€

- 91.910

€

337.385

€

63.673

€

4.562

€

428.019

41 Haven 8 Oost

€

156.167

€

- 231.348

€

477.255

€

71.688

€

6.966

€

480.728

1.626.571

€

473.859

€

53.625

€

587.192

€

- 385.672

€

€ 1.634.532

€

2.355.575

Bovenstaande tabel geeft het financiële effect op eindwaarde aan per eenheid risicocomponent uitgaande van ingang van de risicoprofielen per 01-01-2021.

17

In de tabel hieronder wordt weergegeven wat het effect is van een combinatie van deze componenten in een scenario waarin de rente met 2% stijgt, de looptijd van de diverse plannen (mede hierdoor) met 2 jaar wordt verlengd, de kosten jaarlijks met 2% zullen stijgen terwijl de opbrengsten jaarlijks met 2% zullen afnemen en de inflatie met 1% stijgt. Ook hier is uitgegaan van ingang van de risicoprofielen per 01-01-2021. Oneindig veel scenario’s zouden op een soortgelijke manier berekend kunnen worden.

RISICOPROFIEL GRONDEXPLOITATIE RISICO - INSCHATTING

Complex

TOTAAL

Rente-

Looptijd/fasering

Opbrengsten-

Kosten-

verhoging

verlenging

daling

stijging

Inflatiestijging

2%

2 jaar

-2% cumulatief restant looptijd

+2% cumulatief restant looptijd

+1% cumulatief restant looptijd

Landgoed 24 Driessen

€

951.623

€

- 20.073

€

1.581.450

€

686.570

€

84.833

€

3.284.402

Haven 8 39 West

€

- 287.515

€

- 105.535

€

15.358

€

-

€

-

€

- 377.692

40 Insteekhaven

€

229.318

€

- 184.968

€

671.378

€

127.658

€

9.137

€

852.524

Haven 8 41 Oost

€

318.891

€

- 465.589 €

951.331

€

715.903

€

13.948

€

1.534.485

€

1.212.316 €

-776.165

3.219.517

€

1.530.131

€

107.919

€

5.293.718

€

18

2.5. Uitgangspunten 2.5.1. Uitgangspunten en parameters Als uitgangspunt voor de op te stellen grondexploitaties heeft de raad een aantal parameters vastgesteld. Zo wordt er gerekend met een rentepercentage van 1,25% voor 2021 en volgende jaren. Voor de kosten is gerekend met een stijgingspercentage van 2%. Aan de opbrengstenzijde is een stijgingspercentage van 1% gehanteerd.

2.5.2. Winstneming Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen winsten per ultimo looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zal deze winst worden afgeroomd. De regelgeving vanuit BBV (Beheer, Begroting en Verantwoording) is dwingend gewijzigd inzake de winstneming bij een actief grondbeleid. Dit geschiedt middels de zogenaamde POC-methode (Percentage Of Completion) waarbij het percentage van de reeds gerealiseerde kosten vermenigvuldigd wordt met het percentage van de reeds gerealiseerde opbrengsten waarna de uitkomst vermenigvuldigd wordt met de geraamde winst op eindwaarde. Dit heeft er toe geleid dat over 2020 bij diverse complexen zoals Haven Zeven, Haven afbouw 1 t/m 6, Haven 8 west en Waesgeerd-west voortijdig winst genomen is. De winstneming is als last op het complex geadministreerd en is vervolgens toegevoegd aan de Reserve grondexploitatie.

2.5.3. Treffen van voorzieningen voor te verwachten verliezen Indien in het kader van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen verliezen per ultimo looptijd van een complex worden geprognosticeerd, dan zullen voor deze verliezen dekkingsmiddelen worden aangewezen. Hierbij dient het volgende onderscheid gemaakt te worden: 1.

2.

Op basis van geactualiseerde calculaties dient rekening te worden gehouden met een optredend verlies per ultimo van het plan. De verlieslatende verwachting wordt vastgelegd in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen’ bij de jaarrekening. Aangegeven wordt dat de ‘Reserve grondexploitatie’ in dekking voorziet op het moment dat het verlies genomen moet worden. Op basis van geactualiseerde calculaties moet een optredend verlies per ultimo van het plan als onafwendbaar worden gezien. Ten laste van de Reserve grondexploitatie dient een voorziening gevormd te worden ter grootte van de eindwaarde van het gecalculeerde verlies. Op dit moment zijn er voorzieningen voor de locaties: Drogerij 55 De Rugt

€ 62.358,-€ 1.145.331,--

Bij de toelichting van de diverse complexen wordt nader op de voorzieningen ingegaan.

19

2.6. Uitsplitsing gronden Binnen de gemeente Waalwijk wordt in het kader van grondexploitatie onderscheid gemaakt in een drietal soorten gronden. 1.

Materiële vaste activa (MVA) Deze gronden kunnen in een drietal soorten worden onderverdeeld. a. Compensatiegronden welke in de toekomst ingezet kunnen worden als ruilgrond en welke gronden derhalve thans verpacht worden. b. Gronden waarbij niet op middellange termijn een herbestemming verwacht mag worden en welke gronden ook verpacht worden. c. Gronden waarvan de bestemming (nog) niet is gewijzigd, maar waarvan verwacht wordt dat deze binnen korte dan wel middellange termijn een andere bestemming krijgen. In 2019 is vanuit de commissie Besluit begroting en verantwoording (BBV) de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarverslaggeving” “ ontvangen waarin een aantal richtlijnen zijn opgenomen voor gemeenten met een actief grondbeleid welke of leiden tot stellige uitspraken of tot aanbevelingen. Van de stellige uitspraken mag door de gemeenten niet afgeweken worden. Onder voorwaarden mogen voorbereidingskosten voor deze gronden geactiveerd worden onder de immateriële vaste activa.

2.

Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dit betreffen gronden waarvan de gronden al een herbestemming hebben gekregen en waarvan de raad (in het geval van actief grondbeleid) een exploitatieopzet heeft vastgesteld.

3.

Faciliterend grondbeleid Het college of de raad hebben met een ontwikkelende partij een exploitatieovereenkomst gesloten. Er is dus sprake van passief grondbeleid.

20

3. Materiële vaste activa (MVA) 3.1. Algemeen Onder de materiële vaste activa staan enerzijds de ruil- of compensatiegronden en anderzijds de gronden waarvoor door de raad nog geen exploitatieopzet is vastgesteld, maar die door het college en de raad worden aangemerkt als mogelijk toekomstig te ontwikkelen locaties. Voor deze gronden zal te zijner tijd een exploitatieopzet aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd dan wel door het college een exploitatieovereenkomst worden gesloten. Locaties Materiële vaste activa Compensatiegronden, incl. mogelijke ontwikkelingen lange termijn Poolsestraat Noord Scharlo-Maasoever 2 fase 1 Haven 8 Oost afronding Binnen de gronden, vallend onder de materiële vaste activa, is het niet mogelijk om rente op de boekwaarde bij te schrijven. Wel is het onder voorwaarden toegestaan om de voorbereidingskosten te activeren onder immateriële vaste activa waarbij ze in een later stadium ingebracht kunnen worden indien de gronden worden overgeheveld naar bouwgrond in exploitatie. Hierna volgt een toelichting op deze gronden.

21

3.2. Toelichting gronden verantwoord onder materiële vaste activa 3.2.1. Materiële vast activa 3.2.1.1. Ontwikkelgrond op korte en middellange termijn De ontwikkelgronden op korte en middellange termijn betreffen de gronden die met het oog op gebiedsontwikkeling zijn verworven, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld. Conform de voorschriften van het BBV kunnen dergelijke gronden niet onder de voorraden worden gerangschikt, maar moeten deze worden verantwoord onder materiële vaste activa tegen de verwervingskosten. Ingeval van duurzame waardevermindering vindt afwaardering plaats naar de waarde volgens de geldende bestemming. Voor gronden die zijn verworven en waarvoor nog geen bestemmingswijziging is doorgevoerd kan dit betekenen dat er (tijdelijk) een forse afwaardering moet plaatsvinden, die grotendeels kan worden teruggedraaid zodra tot de bestemming van bouwgrond wordt besloten. Dit leidt met name bij de gebiedsontwikkeling voor bijvoorbeeld een grootschalige woningbouwopgave tot ongewenste effecten, zoals grote fluctuaties in de waardering van deze gronden, en als gevolg daarvan het resultaat en de financiële positie van een gemeente. In 2019 is van de commissie BBV de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” ontvangen.

Hierin is het eerder vastgestelde beleid ten aanzien van de ontwikkelgrond op korte en lange termijn, ofwel de “warme gronden” als volgt gewijzigd. Om de ongewenste effecten ten gevolge van mogelijke afwaardering tegen te gaan mag voor deze gronden onder de navolgende cumulatieve voorwaarden voor wat betreft de toepassing van artikel 65 BBV uitgegaan worden van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming: • de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; • de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • de visie / het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; • er is een betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling van provincie of rijksoverheid; • het mag alleen gaan om gebiedsontwikkeling voor de bouw van woningen en niet voor bedrijfsterreinen; • periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige woningbouwbestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden; Poolsestraat

Noord De waarde waaronder deze gronden onder de materiële vaste activa zijn verantwoord, bedraagt € 296.986,-- per 31 december 2020 met een gemiddelde m²-prijs van € 39,76. Het perceel van 7.470 m² valt binnen het bestemmingsplan Woonwijken en biedt op basis van het bestemmingsplan ruimte aan 6 half vrijstaande woningen. Voorafgaand aan een eventuele ontwikkeling zal een exploitatieopzet voor het gebied worden opgesteld en ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Er is vooralsnog van uitgegaan dat de ontwikkeling van deze gronden op korte dan wel middellange termijn ter hand wordt genomen. In relatie tot de bestemming woningbouw zal er geen afboeking van de boekwaarde hoeven plaats te vinden. Hiertoe zijn de gronden in 2019 getaxeerd. Om de onderhandelingspositie naar de toekomst te waarborgen, wordt het niet raadzaam geacht om hier nader op de taxatie in te gaan. Afwaardering hoeft niet plaats te vinden.

22

Scharlo-Maasoever 2 fase I Dit gebied betreft het gedeelte ten westen van de weg Scharlo. Het gebied heeft een oppervlakte van 61.380 m2 en een boekwaarde van € 685.000,-. Dit is per m² € 11,16. Voor dit gebied wordt momenteel onderzocht om een gedeelte om te zetten naar agrarisch gerelateerde bedrijvigheid, waarbij de op het terrein staande woning kan worden verkocht als bedrijfswoning. Op basis van het voornemen van de commissie BBV tot herziening van de BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties was het van belang dat voor dit gebied vóór 31 december 2019 de bestemming zou worden gewijzigd. Indien dit niet het geval was moest, op basis van de richtlijnen, de boekwaarde van dit complex op dat moment worden afgewaardeerd tot agrarische waarde. Dit is in 2019 gebeurd. Op dit moment worden voorbereidingen getroffen om het bedrijventerrein Scharlo-Maasoever te gaan ontwikkelen. Verwacht wordt dat de locatie in 2021 in exploitatie wordt genomen. De gedane afboeking ad €361.033,- kan dan weer worden verzilverd. In 2019 is, zoals eerder aangegeven, van de commissie BBV de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” ontvangen. Haven 8 Oost afronding Begin 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de nota van uitgangspunten voor het gebied Haven 8 Oost afronding. Dit betreft het gebied tussen Haven 8 Oost en het Drongelens kanaal.

De gemeente is voornemens om dit gebied middels een actieve grondpolitiek te ontwikkelen. Vanuit het verleden heeft de gemeente al een fors aantal percelen in dit gebied in eigendom. De afgelopen jaren zijn verschillende percelen verworven. Ook zijn medio 2020 de percelen die nog niet in eigendom zijn bij de gemeente aanwezen volgende de Wet voorkeursrecht gemeenten. De totale boekwaarde van alle percelen bedraagt € 6.246.380,--. Het oppervlakte van de percelen is 735.952 m². De gemiddelde boekwaarde per m² bedraagt daarmee dus € 8,49. Op basis BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties is het van belang dat de gronden die onlangs zijn verworven binnen 5 jaar een gewijzigde bestemming krijgen. Indien deze bestemming niet binnen 5 jaar wordt gewijzigd dienen de gronden te worden afgeboekt naar de agrarische grondwaarde. Voor dit gebied lopen we op dit moment een risico van afwaardering van de gronden van € 2,0 mio.. Dit risico treedt mogelijk op in 2022 voor € 1,0 mio. , in 2023 voor € 0,1 mio en in 2025 voor €0,9 mio. Dit is het maximale risico uitgaande van het feit er geen wijziging van de bestemming plaats kan vinden, er derhalve niets verkocht kan worden en waarbij nog geen civieltechnische werken zijn uitgevoerd. Het risicobedrag van €1,0 mio.

per 2022 betreft voor het grootste gedeelte (€ 0,8 mio.) gronden die ten zuiden van de GOL-weg en ten noorden van de A59 komen te liggen. Deze gronden krijgen volgens het PIP Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat West een bestemming 'verkeer'. Op korte termijn zal hier derhalve geen wijziging van de bestemming plaatsvinden welke een hogere grondwaarde heeft dan de huidige boekwaarde. Omdat zeker is dat deze gronden niet voor 2022 worden ontwikkeld, wordt voorgesteld om de gronden al per 2020 af te boeken tot openbaar gebied (€ 0,- /m²). De afboeking ad. circa € 0,8 mio. zal ten laste komen van de Reserve grondexploitatie. 3.2.1.2. Compensatiegronden en ontwikkelgrond lange termijn Compensatiegronden Dit betreffen de gronden die voornamelijk dienen als compensatiegronden bij toekomstige verwervingen. In verwervingsonderhandelingen komt het meermaals voor dat een agrariër bereid is mee te werken aan een grondverkoop aan de gemeente, wanneer hij hiervoor vanuit de gemeente compensatiegrond aangeboden krijgt. Om deze reden is het wenselijk dat de gemeente een voorraad onbestemde grond aanhoudt. Tegenwoordig zijn er minder compensatiegronden nodig dan in het verleden. Nu zijn er minder toekomstig nieuwe uitleglocaties en vinden nieuwe ontwikkelingen, naast voornoemde plannen, bij voorkeur binnenstedelijk plaats.

Voor binnenstedelijke ontwikkelingen zijn (vaak) geen compensatiegronden nodig. Ook blijkt een deel van de grondeigenaren geld te laten prevaleren boven vervangend grondbezit. De behoefte aan het hebben van compensatiegronden is dan ook minder dan voorheen.

23

Ontwikkelgronden voor de lange termijn Deze gronden zijn in het verleden verworven met het oog op toekomstige ontwikkeling. Beheer Bovenvermelde gronden worden in principe los verpacht. Dit impliceert dat deze gronden jaarlijks per 1 januari pachtvrij gemaakt kunnen worden met het oog op een mogelijke ontwikkeling of anderszins. In 2020 zijn de percelen die binnen een straal van 2 km niet in pacht uitgegeven in verband met de stikstofproblematiek. Voor de betreffende percelen zijn wel gebruiksovereenkomsten afgesloten. In 2021 worden de percelen die in verband met de stikstofproblematiek uit de pacht zijn gehouden, weer los verpacht. Vanuit het verleden is er een aantal percelen uitgegeven in vaste pacht. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat er bij de verwerving al een vaste pachter op deze grond zat. Deze gronden zijn niet vrij beschikbaar. De pachter heeft bepaalde rechten op deze gronden. Wanneer deze gronden vrijkomen van vaste pacht (bv. door bedrijfsbeëindiging van de pachter) worden deze gronden in losse pacht uitgegeven. Ongeveer 1/3 deel van bovengenoemde gronden is momenteel nog uitgegeven in vaste pacht. Vaste pacht heeft een waardendrukkend effect op de grondwaarde van deze percelen. Gesteld kan worden dat de waarde ongeveer € 2,- per m² lager zal zijn door deze aanwezige pachtrechten.