048-26 Bijlage Onderzoek risico's grondexploitatie Ww

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties Gemeente Waalwijk 13-5-2026

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

datum Pagina 1 van 26

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. Bolderweg 2 1332 AT Almere T 036-5300211 info@metafoor.nl www.metafoorro.nl

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties DEFINITIEF Opdrachtgever: Projectnummer: Datum: Status/Versie: Auteur(s):

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V.

Gemeente Waalwijk M00566 18 mei 2026 DEFINITIEF M. Urlings / Th. F. Ram / E. Berkelmans

datum Pagina 2 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

Inhoudsopgave

1

Inleiding ................................................................................................................ 5 1.1

Aanleiding en achtergrond............................................................................................ 5

1.2

Doelstelling en onderzoeksvragen ................................................................................ 5

1.3

Onderzoeksaanpak ....................................................................................................... 5

1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.4

2

2.1

Inleiding ....................................................................................................................... 7

2.2

Risico’s in beeld brengen .............................................................................................. 7 Lopende grondexploitaties ................................................................................................ 7 Strategische grondposities ................................................................................................ 7 Faciliterende projecten...................................................................................................... 8 Overige zaken .................................................................................................................... 8

2.3

Risico’s analyseren en kwantificeren ............................................................................. 8

2.4

Gebruik actuele marktcijfers ......................................................................................... 8

2.5

Conclusies (beantwoording deelvragen)........................................................................ 9

Proces en Werkwijze ............................................................................................ 10 3.1

Inleiding ..................................................................................................................... 10

3.2

Opstellen risicoanalyses ............................................................................................. 10

3.2.1 3.2.2 3.2.3

4

Leeswijzer .................................................................................................................... 6

Inhoud en kwaliteit ................................................................................................ 7

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4

3

Afbakening ......................................................................................................................... 5 Documentenstudie ............................................................................................................ 6 Interviews .......................................................................................................................... 6 Normenkader..................................................................................................................... 6

Proces .............................................................................................................................. 10 Taken en verantwoordelijkheden.................................................................................... 10 Frequentie ....................................................................................................................... 11

3.3

Methodes en instrumenten risicoanalyses .................................................................. 11

3.4

Beheersmaatregelen .................................................................................................. 11

3.5

Conclusies (beantwoording deelvragen)...................................................................... 12

Gebruik en Doelmatigheid ................................................................................... 13

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 3 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

5

6

4.1

Inleiding ..................................................................................................................... 13

4.2

Besluitvorming ........................................................................................................... 13

4.3

Sturing ....................................................................................................................... 13

4.4

Doelmatigheid ........................................................................................................... 14

4.5

Conclusies (beantwoording deelvragen)...................................................................... 14

Governance en Verantwoording .......................................................................... 16 5.1

Inleiding ..................................................................................................................... 16

5.2

Taken, verantwoordelijkheden en mandaten .............................................................. 16

5.3

Rapportages ............................................................................................................... 17

5.4

Leerprocessen ............................................................................................................ 18

5.5

Conclusies (beantwoording deelvragen)...................................................................... 18

Conclusies en Aanbevelingen ............................................................................... 19 6.1

Samenvatting conclusies (beantwoording hoofdvraag)................................................ 19

6.2

Aanbevelingen ........................................................................................................... 19

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 4 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en achtergrond

De gemeente Waalwijk voert periodiek onderzoek uit naar een specifiek thema om de doelmatigheid daarvan te toetsen. Dit jaar heeft het college gekozen voor het thema ‘risicobeheersing rond grondexploitaties’. Aanleiding is zowel de actievere rol in het grondbeleid die de gemeente op zich heeft genomen als ook de constatering dat de lopende grondexploitaties steeds risicovoller worden. De accountant heeft de gemeente hier ook op gewezen bij de afgelopen jaarrekening.

1.2

Doelstelling en onderzoeksvragen

De centrale vraag die de gemeente stelt is: “Hoe doelmatig is de risicobeheersing rondom de grondexploitaties binnen onze gemeente ingericht, geïmplementeerd en uitgevoerd zodat financiële en planologische risico’s tijdig worden herkend, beheerst en verantwoord?”. Deze centrale vraag wordt uiteengezet in de volgende deelvragen, gegroepeerd in vier onderzoeksonderwerpen: Inhoud en kwaliteit • Welke risico’s worden momenteel in beeld gebracht binnen de grondexploitatie? • Worden deze risico’s systematisch en objectief geanalyseerd en gekwantificeerd (o.a. kans x impact)? • In hoeverre is de risicoanalyse gebaseerd op actuele markt- en omgevingsinformatie? Proces en werkwijze • Hoe wordt de risicoanalyse opgesteld, door wie en met welke frequentie geactualiseerd? • Welke methodieken en instrumenten (zoals Monte Carlo-simulatie, risicomatrix) worden gebruikt? • Worden risicobeheersmaatregelen concreet benoemd en gemonitord? Gebruik en doelmatigheid • Hoe wordt de risicoanalyse gebruikt in de besluitvorming over de grondexploitatie? • Wordt er gestuurd op risico’s en is er een duidelijke koppeling met de financiële sturing? • Zijn de baten van de risicoanalyse in verhouding tot de inspanningen en kosten? Governance en verantwoording • Is er sprake van duidelijke verantwoordelijkheden, rollen en mandaten rondom risicomanagement? • Hoe worden risico’s gerapporteerd aan het bestuur

en/of raad? • Zijn er leerprocessen ingebouwd op basis van eerdere risico’s of tegenvallers?

1.3

Onderzoeksaanpak

1.3.1

Afbakening

Het onderzoek richt zich op de grondexploitaties in de periode vanaf begin 2024. De specifieke projecten die in het onderzoek zijn betrokken betreffen Herontwikkeling de Els, Haven Acht Oost en afronding (relatie met Insteekhaven en GOL). Daarnaast worden het actief grondbeleid (strategische Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 5 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

grondaankopen ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen) en het totaal van de grondexploitaties (portefeuille) in het onderzoek meegenomen. De faciliterende grondexploitaties vallen in principe buiten het onderzoek, maar zijn ook niet zonder risico’s. Om die reden krijgen ze toch een plek in deze rapportage.

1.3.2

Documentenstudie

Het eerste deel van het onderzoek omvat een documentenstudie, waarbij is onderzocht welk beleid de gemeente heeft rond risicomanagement, op welke wijze invulling aan risicomanagement is gegeven en op welke wijze risicomanagement een plek krijgt bij besluiten rondom aankoop van grond en het vaststellen en actualiseren van de grondexploitaties. Middels deze documentenstudie is een eerste beeld verkregen bij de antwoorden op de deelvragen en zijn vragen verzameld voor de volgende onderzoeksfase. De bestudeerde documenten zijn vermeld in bijlage 1.

1.3.3

Interviews

De volgende stap in het onderzoek betrof het houden van interviews. Op basis van de documentenstudie zijn verdiepende vragen gesteld aan betrokkenen aan de hand van een interviewleidraad (zie bijlage 2). De geïnterviewde personen zijn vermeld in bijlage 3.

1.3.4

Normenkader

Om de onderzoeksvragen te beantwoorden, zijn onze bevindingen uit de documentenstudie en interviews getoetst aan een normenkader. Dit normenkader is voorafgaand aan het onderzoek vastgesteld in overleg met de gemeente. Om de doelmatigheid meetbaar te maken, is daarin een aantal normen opgenomen waar de bevindingen aan getoetst worden. Het gaat bij doelmatigheid erom dat het gewenste resultaat met een zo efficiënt mogelijke inzet van middelen wordt bereikt. Dit is naar onze mening met name afhankelijk van de kwaliteit van de risico-inventarisatie en -kwantificering in relatie tot de bijbehorende beheersmaatregelen. Hierbij spelen aspecten als consistentie/uniformiteit, transparantie, herleidbaarheid van gebruikte gegevens/bronnen, actualiteit, effectiviteit en governance een belangrijke rol en deze komen dan ook terug in het normenkader. Het gehanteerde normenkader is toegevoegd in bijlage 4.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 tot en met 5 worden onze bevindingen per deelvraag weergegeven, per hoofdstuk aangevuld met conclusies. Hoofdstuk 6 bevat een samenvatting van deze conclusies per deelvraag en de daaruit voortvloeiende aanbevelingen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 6 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

2

Inhoud en kwaliteit

2.1

Inleiding

Het eerste onderzoeksonderwerp gaat in op inhoud en kwaliteit van risicoanalyses en is opgedeeld in 3 onderzoeksvragen die in afzonderlijke paragrafen aan de orde komen. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies ten aanzien van inhoud en kwaliteit.

2.2

Risico’s in beeld brengen

De vraag welke risico’s binnen de grondexploitatie in beeld worden gebracht, hebben we onderverdeeld in drie categorieën: de lopende grondexploitaties, strategische grondposities en faciliterende projecten. Hoewel de laatste categorie formeel niet tot de grondexploitaties behoort (en daarmee niet tot de onderzoeksvraag), nemen we deze toch mee in de bevindingen omdat de gemeente ook hier risico’s loopt.

2.2.1

Lopende grondexploitaties

Voor de lopende grondexploitaties wordt in de gemeente Waalwijk onderscheid gemaakt in indirecte (macro-economische) en directe (projectspecifieke) risico’s. Bij de indirecte risico’s gaat het om afwijkingen ten opzichte van in de grondexploitaties gehanteerde uitgangspunten ten aanzien van rente en kosten- en opbrengstenstijgingen. De macro-economische risico’s zijn voor alle projecten gelijk. Daarnaast spelen er per project projectspecifieke risico’s, die ook in beeld worden gebracht. De nadruk ligt op onzekerheden met een negatief gevolg. Bij sommige projecten worden ook kansen (positieve risico’s) inzichtelijk gemaakt. De in beeld gebrachte risico’s zijn vooral financieel van aard. Bestuurlijke, politieke en maatschappelijke risico’s worden niet vermeld.

2.2.2

Strategische grondposities

De strategische grondposities kennen andere risico’s dan de lopende grondexploitaties. Strategische grondposities zijn gronden die zijn aangekocht tegen een hogere waarde dan de huidige bestemming. Het belangrijkste risico bij deze grondposities is dat ze uiteindelijk niet leiden tot een grondexploitatie waarbij de voorgenomen functiewijziging (en daarmee waardestijging) wordt gerealiseerd. Het financiële gevolg daarvan is tweeledig. Het eerste risico is dat de waarde afgeboekt moet worden naar de waarde in huidige bestemming. En daarnaast het risico dat gemaakte voorbereidingskosten afgeboekt moeten worden. Beide risico’s worden inzichtelijk gemaakt in de jaarlijkse actualisatie door de gemeente in de nota grondexploitatie. In de Nota Grondbeleid zijn uitgangspunten geformuleerd over wanneer een grondaankoop een raadsbevoegdheid is en wanneer een collegebevoegdheid. De grens voor de ‘warme gronden’ ligt bij een risicoprofiel van minder dan € 75.000 per aankoop. In de nota grondexploitatie 2025 is dit financiële risico per aankoop inzichtelijk gemaakt in hoofdstuk 3.1 Materiele Vaste Activa (MVA). Het financiële risico bestaat uit verschil tussen marktwaarde op basis van de geldende bestemming en de aankoopprijs. Het aantal aankopen is niet gemaximeerd. Verantwoording naar de raad vindt plaats via de Nota Grondexploitatie.

De aankoop van opstallen vraagt altijd een raadsbesluit volgens de Nota Grondbeleid.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 7 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

2.2.3

Faciliterende projecten

Faciliterende projecten zijn projecten waarvoor de gemeente niet zelf de grondexploitatie voert, maar wel kosten maakt en die verhaalt middels (veelal privaatrechtelijk) kostenverhaal. Voor faciliterende projecten worden in principe geen risicoanalyses uitgevoerd, tenzij de gemeente een risicodragende rol heeft. In dat geval wordt, net als bij de lopende grondexploitaties, onderscheid gemaakt in indirecte en directe risico’s (zie paragraaf 2.2.1). Voor de overige faciliterende projecten wordt geen risicoanalyse uitgevoerd. In de gevoerde gesprekken wordt echter breed gedeeld dat ook hier wel risico’s spelen. In het geval van planuitval kunnen de gemaakte voorbereidingskosten uiteindelijk niet verhaald worden middels kostenverhaal, omdat geen anterieure overeenkomst wordt gesloten. Ook als er wel een overeenkomst is gesloten en de plankosten zijn afgekocht, is er een risico dat deze kosten hoger worden dan afgesproken.

2.2.4

Overige zaken

Het feit dat het type projecten en de bijbehorende risico’s veranderen (toenemen) binnen de gemeente, is een breed gedragen beeld onder de geïnterviewden. Eén van de geïnterviewden geeft aan dat er op een hoger schaalniveau dan de afzonderlijke projecten momenteel veel speelt (stikstof, netcongestie, investeringsmogelijkheden corporaties, et cetera) wat het risicoprofiel verhoogt. Het type projecten verandert van meer uitleg- naar transformatielocaties, hetgeen ook invloed heeft op het risicoprofiel (meer stakeholders et cetera). Daar wordt nu op projectniveau en vooral financieel naar gekeken. Daarnaast wordt genoemd dat de gemeente veel actiever is geworden in grondaankopen, maar dat deze niet in samenhang worden bekeken: niet naar onderlinge relaties tussen projecten en totaaleffecten. Op verschillende plekken zijn forse investeringen gedaan in grondaankopen (zoals mobiliteitshubs Zanddonk). Gebouwen zijn als strategische aankopen op de balans gezet, met nog een huurstroom. Er is echter nog niet vooruit gekeken naar toekomstige effecten en er wordt steeds casuïstisch beschouwd en niet in samenhang. Vanuit de inhoud zijn de afzonderlijke keuzes allemaal heel logisch, maar de samenhang kan verbeterd worden. Tenslotte wordt als kenmerkend voor Waalwijk genoemd dat de gemeente heel goed op basis van inhoud projecten verder kan brengen.

Maar de vraag wat dat voor het risicoprofiel en de financieringsstrategie betekent niet meegenomen wordt. Tegelijk is het wel zo dat de gemeente zich ervan bewust is dat het niet integraal wordt benaderd en dat daarin verbetering mogelijk is.

2.3

Risico’s analyseren en kwantificeren

Het systematisch en objectief analyseren en kwantificeren van risico’s is in 2023 voor het eerst voor alle lopende grondexploitaties en grotere faciliterende projecten gerealiseerd met betrekking tot projectspecifieke risico’s binnen die projecten. Sindsdien worden deze jaarlijks geactualiseerd. Daarnaast worden de projectoverstijgende risico’s (inflatie en rente) als scenario doorgerekend met 1 en 2% wijziging in negatieve zin. Het scenario met 1% afwijking wordt voor 100% meegenomen in de financiële verantwoording van de risico’s en de berekening van het weerstandsvermogen. Voor de risico’s op de strategische grondposities worden jaarlijks eenduidig de risico’s in beeld gebracht in de Nota Grondexploitatie. Dit zijn andersoortige risico’s dan de risico’s in de lopende grondexploitaties, daarom wordt daarbij een andere systematiek gehanteerd (zie paragraaf 2.2.2).

2.4

Gebruik actuele marktcijfers

De input voor de risicoanalyses voor de lopende grondexploitaties is mede gebaseerd op actuele markt- en omgevingsinformatie. Voorbeelden hiervan zijn een taxatie en een second opinion op die Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 8 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

taxatie, die beiden zijn uitgevoerd om de (sterk gestegen) grondprijzen te onderbouwen en risico’s ten aanzien van een mogelijke programmawijziging (bijvoorbeeld het verschil in grondprijs tussen MKB kavels en kavels voor grootschalige logistiek) inzichtelijk te maken. Voor de MKB kavels zijn recente prijzen beschikbaar vanuit een project in Waspik. Bij het project De Els worden externe adviezen opgevraagd (bijvoorbeeld t.a.v. fiscaliteit en het Didam-arrest) om de projectrisico’s te beheersen.

2.5

Conclusies (beantwoording deelvragen)

In deze paragraaf volgt de beantwoording van de deelvragen op basis van de bevindingen en, waar van toepassing, toetsing aan het normenkader (bijlage 4). Subvraag 1: Welke risico’s worden momenteel in beeld gebracht binnen de grondexploitatie? Voor de lopende grondexploitaties en grotere faciliterende projecten wordt onderscheid gemaakt in indirecte (macro-economische) en directe (project-) risico’s. Bij de MVA gaat het om het risico dat sprake is van afwaardering naar de marktwaarde in huidige bestemming. Voor de kleinere faciliterende projecten wordt geen risicoanalyse uitgevoerd. De risico-inventarisatie is vooral financieel van aard. Bestuurlijke, politieke en maatschappelijke risico’s worden niet vermeld. Daarmee wordt binnen de risicoanalyse zelf niet over alle mogelijke gevolgen gerapporteerd (financieel, tijd, kwaliteit en scope). Risicoanalyses worden vooral casuïstisch benaderd per aankoop of per project. Het integrale beeld, de samenhang, ontbreekt en levert mogelijk ook andersoortige risico’s op dan nu geïnventariseerd wordt. Een standaard-checklist voor de projectspecifieke risico’s ontbreekt, er wordt jaarlijks terug gegrepen op de analyse van het jaar ervoor en deze wordt aangevuld met nieuwe inzichten vanuit het projectteam (groot of klein, afhankelijk van het project).

Subvraag 2: Worden deze risico’s systematisch en objectief geanalyseerd en gekwantificeerd (o.a. kans x impact)? Voor de lopende grondexploitaties en grotere faciliterende projecten wordt voldaan aan de norm dat de projectspecifieke risico’s eenduidig worden geïnventariseerd. In 2023 is hier een opzet voor gemaakt (kans x gevolg) en deze wordt jaarlijks geactualiseerd. Ook de indirecte (macroeconomische) risico’s voor deze projecten worden jaarlijks op uniforme wijze inzichtelijk gemaakt middels een scenario-analyse met 1 en 2% afwijking van de uitgangspunten in de lopende grondexploitatie. En tenslotte geldt ook de strategische grondposities dat hier jaarlijks op uniforme wijze de risico’s voor in beeld worden gebracht. Hier wordt gekeken naar het risico op afwaardering naar de waarde in huidige bestemming en het afboeken van gemaakte plankosten. Subvraag 3: In hoeverre is de risicoanalyse gebaseerd op actuele markt- en omgevingsinformatie? De gehanteerde input voor de risicoanalyses is waar mogelijk gebaseerd op actuele marktinformatie, zoals taxaties. De kwaliteit van deze gegevens is wel afhankelijk van de manier waarop het project bemenst is: is er een volledig projectteam, wel of geen projectleider, etc. In sommige gevallen maakt de planeconoom zelf inschattingen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 9 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

3

Proces en Werkwijze

3.1

Inleiding

Het tweede onderzoeksonderwerp, over proces en werkwijze, is opgedeeld in 3 subonderdelen die in afzonderlijke paragrafen aan de orde komen. Het hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies ten aanzien van proces en werkwijze.

3.2

Opstellen risicoanalyses

De eerste subvraag luidt: hoe wordt de risicoanalyse opgesteld, door wie en met welke frequentie wordt deze geactualiseerd? Hieronder worden onze bevindingen toegelicht.

3.2.1

Proces

De Nota Risicomanagement 2015 geeft geen duidelijke specifieke aanwijzingen voor de wijze waarop risicomanagement binnen lopende grondexploitaties moet worden aangepakt. Er wordt enkel vermeld dat ten behoeve van nog niet te kwantificeren risico’s in de grondexploitatie een risicokaart van € 5 miljoen wordt opgenomen. Bij vaststelling van de nota risicomanagement is middels een amendement vastgelegd dat de reserve grondexploitatie voorlopig niet werd opgeheven. Om die reden is er geen risicokaart voor de grondexploitaties gemaakt. Sinds 2023 zijn de planeconomen gestart met een risico-inventarisatie, die jaarlijks wordt geactualiseerd ten behoeve van de Nota Grondexploitatie. Daarbij worden voor de projectspecifieke risico’s binnen de lopende grondexploitaties het financiële effect en de kans van optreden ingeschat, zoals ook beschreven in hoofdstuk 2. Daarnaast wordt op portefeuille-niveau een doorrekening gemaakt van de scenario’s voor de indirecte risico’s. Dit is ook vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2025-2030. Hiervoor wordt een tweetal scenario’s doorgerekend. Eén met 1% extra kosten-, opbrengstenstijging en rente en één waarin de basisuitgangspunten met 2% zijn opgehoogd. Het verschil op eindwaarde van het scenario met 1% extra is voor 100% meegenomen in de bepaling van het risicoprofiel van de totale portefeuille.

Het grondexploitatiemodel Totallink biedt ook de mogelijkheid om de (projectspecifieke) risico’s vast te leggen. Deze worden in een projectgroep (als die er is) voorbereid, waarna de planeconoom ze doorrekent en invult in Totallink.

3.2.2

Taken en verantwoordelijkheden

De planeconomen nemen het initiatief om jaarlijks de risico’s te actualiseren ten behoeve van de Nota Grondexploitatie. De planeconomen zorgen daarmee in de basis voor de uniformiteit, doordat zij voor alle projecten op dezelfde wijze de formats in de grondexploitaties invullen, op zelfde wijze werken en beoordelen. Die werkwijze ligt niet vast, maar is gebruikelijk geworden in de loop der jaren. Hoewel bovenstaand punt breed gedragen is, wordt daarbij wel een aantal kanttekeningen geplaatst: • Er is niet voor alle projecten een projectleider en/of projectgroep beschikbaar, waarmee tussen projecten verschillen ontstaan in werkwijze. Als projecten stilliggen (zoals sommige bedrijventerreinen), dan is er niet altijd een projectteam en worden risico’s in minder groot verband geactualiseerd. De faciliterende projecten hebben vaak geen projectleider, maar worden (be)geleid door een planjurist. • Een andere kanttekening ten aanzien van de uniformiteit is de vraag vanaf welk percentage een risico eigenlijk geen risico meer is, maar verwerkt zou moeten worden in de Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 10 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

•

3.2.3

grondexploitatie zelf. Hierover verschillen de planeconomen onderling van mening en dit ligt ook niet vast. De werkwijze voor actualiseren van de risico’s in het kader van de Nota Grondexploitatie is uniform (verder bouwen op de analyse van het jaar ervoor), maar voor het uitvoeren van risicoanalyses voor nieuwe projecten is geen standaard. Dit is aan de betreffende planeconoom en projectleider.

Frequentie

Volgens de Nota Risicomanagement 2015 zouden de risicokaarten (waaronder de kaart voor de MVA) permanent actueel moeten worden gehouden. In praktijk is dat tweemaal per jaar: bij jaarrekening en begroting. Een aantal geïnterviewden geeft aan dat risicomanagement eigenlijk het hele jaar door een aandachtspunt moet zijn, maar dat dit in praktijk vaak beperkt blijft tot de werkzaamheden in het kader van de P&C cyclus.

3.3

Methodes en instrumenten risicoanalyses

De tweede subvraag is welke methodieken en instrumenten (zoals Monte Carlo-simulatie en risicomatrix) worden gebruikt. De methode om risico’s te kwantificeren die de gemeente hanteert, is afhankelijk van het type project en de fase waarin een project zich bevindt. Voor de lopende grondexploitaties en grote faciliterende projecten wordt een scenario-analyse voor de indirecte risico’s gecombineerd met projectspecifieke risico’s, die als kans maal gevolg worden bepaald. Bij vaststelling van de grondexploitatie De Els is een Monte Carlo analyse gebruikt, maar dit was eenmalig. Daarbij is de planeconoom gestart met een analyse van risico’s, die vervolgens in het projectteam is getoetst en voorzien van kansen van optreden. Als de kans van optreden > 50% was, is het risico alsnog voor 100% verwerkt in de grondexploitatie. Dit project wordt nu op dezelfde wijze als de andere projecten meegenomen in de Nota Grondexploitatie. In de Nota Grondexploitatie 2025 is het risico voor de MVA (gronden en voorbereidingskosten) becijferd op € 8,1 miljoen (geen kans-inschatting gemaakt). De verwerking hiervan in het weerstandsvermogen is: gevolg van € 2,5 miljoen x kans 60% = risicobedrag € 1,5 miljoen.

Daarmee is dus niet het volledige risico meegenomen, maar deze werkwijze is conform de Nota Risicomanagement uit 2015 en is zo toegepast voor alle grotere risico’s binnen de gemeente waar het gevolg hoger is dan € 2,5 miljoen. Het risico op de MVA wordt niet gedekt uit de Reserve Grondexploitatie, maar worden via een aparte risicokaart meegenomen in het bepalen van het weerstandsvermogen van de gemeente Waalwijk. Reden daarvoor is dat de MVA in de gemeentelijke exploitatie en balans worden verantwoord en niet in het onderhanden werk van de grondexploitatie. De indeling van de risico’s en bijbehorende werkwijze is hierop aangepast.

3.4

Beheersmaatregelen

De derde sub vraag is tenslotte of de risicobeheersmaatregelen concreet worden benoemd en gemonitord. Op dit punt komt een genuanceerd beeld naar voren: enerzijds wordt aangegeven dat de beheersmaatregelen voor De Els nog niet formeel zijn vastgelegd, terwijl anderzijds wordt benoemd dat er in de praktijk al verschillende beheersmaatregelen worden ingezet, waaronder aanvullende onderzoeken om risico’s scherper in beeld te brengen om ze daarna te kunnen vermijden, mitigeren

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 11 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

of accepteren. Daarbij wordt als belangrijkste beheersmaatregel het financieel scherp zijn bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan van VO naar DO genoemd. Voor de overige lopende grondexploitaties en grotere faciliterende projecten blijkt uit de interviews dat beheersmaatregelen worden vastgelegd in Totallink. Jaarlijks wordt de risicoanalyse van het jaar ervoor erbij gepakt en opnieuw gekeken of deze nog actueel is.

3.5

Conclusies (beantwoording deelvragen)

In deze paragraaf volgt de beantwoording van de deelvragen op basis van de bevindingen en, waar van toepassing, toetsing aan het normenkader (bijlage 4). Subvraag 1: Hoe wordt de risicoanalyse opgesteld, door wie en met welke frequentie geactualiseerd? De risicoanalyses worden opgesteld door de planeconomen en worden vastgelegd in de Nota Grondexploitatie. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen lopende grondexploitaties, faciliterende projecten en MVA. De projectleider en waar van toepassing een projectteam worden betrokken om de risico’s van het jaar ervoor te actualiseren waarna de planeconoom ze eenmaal per jaar, bij de nota grondexploitatie, financieel vertaalt. De Nota Risicomanagement 2015 biedt geen goede basis voor het risicomanagement binnen de grondexploitaties. De werkwijze bij lopende grondexploitaties en grotere faciliterende projecten is gebruikelijk geworden en is vervolgens enkel op hoofdlijnen vastgelegd in de Nota Grondbeleid 20252030. Subvraag 2: Welke methodieken en instrumenten (zoals Monte Carlo-simulatie, risicomatrix) worden gebruikt? Er wordt over het algemeen voldaan aan de norm dat gebruik wordt gemaakt van een algemeen geaccepteerde methode waarmee risico’s worden geïnventariseerd, bewaakt en beheerst.

De methode verschilt per type project (lopende grondexploitatie, MVA en faciliterend project), maar is passend bij dat type en wordt per type uniform toegepast. Bij de faciliterende projecten wordt onderscheid gemaakt naar projecten waar de gemeente wel of geen risicodragende rol om te bepalen of een risicoanalyse wordt uitgevoerd. De kleinere projecten waar enkel een plankostenvergoeding worden gevraagd, worden buiten beschouwing gelaten. Ten aanzien van de gehanteerde methode voor de risico’s van de MVA geldt dat de methode weliswaar vastligt in en wordt toegepast conform de Nota Risicomanagement 2015, maar dat een aandachtspunt is dat niet het volledige risico wordt meegenomen. Hier wordt een maximaal risico van € 2,5 miljoen aangehouden, terwijl het werkelijke risico (veel) hoger is. Subvraag 3: Worden risicobeheersmaatregelen concreet benoemd en gemonitord? Beheersmaatregelen worden over het algemeen vastgelegd in Totallink. Dit geldt echter niet voor alle projecten (De Els).

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 12 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

4

Gebruik en Doelmatigheid

4.1

Inleiding

De derde deelvraag over gebruik en doelmatigheid is opgedeeld in 3 subonderdelen die in afzonderlijke paragrafen aan de orde komen. Het hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies ten aanzien van gebruik en doelmatigheid.

4.2

Besluitvorming

De eerste subvraag is hoe de risicoanalyse wordt gebruikt in de besluitvorming over de grondexploitaties. Vanuit de documentenstudie hebben we twee actuele besluitvormingsstukken bestudeerd: • Raadsvoorstel vaststelling grondexploitatie de Els (25 maart 2025) • Het raadsvoorstel Aanvraag aanvullend krediet GOL (20 mei 2025) In het raadsvoorstel voor De Els zijn de belangrijkste risico’s kwalitatief omschreven. Ze zijn nader uitgewerkt en gekwantificeerd in de geheime bijlage. In het raadsvoorstel zelf is al benoemd dat de risicoanalyse op twee manieren is ingestoken: de gebruikelijke gemeentelijke manier en middels een Monte Carlo analyse. Het raadsvoorstel Aanvraag aanvullend krediet GOL (20 mei 2025) betreft een aanvullende kredietaanvraag met een dekkingsvoorstel. De dekking komt voor een groot deel uit verschillende lopende grondexploitaties. In het voorstel is een kwalitatieve risicoparagraaf opgenomen, dus geen kwantificering. De risico’s zijn vooral gericht op het project GOL zelf, de relatie met de projecten (grondexploitaties) die de dekking verstrekken en eventuele risico’s die daaruit ontstaan zijn niet benoemd.

4.3

Sturing

De tweede subvraag is of gestuurd wordt op de risico’s en of er een duidelijke koppeling is met de financiële sturing. Uit de gehouden interviews komt naar voren dat bij politieke keuzes de risico’s als kanttekeningen worden opgenomen in de voorstellen zodat deze meewogen kunnen worden bij het maken van keuzes. Bij de voorbereiding van politieke vraagstukken, zoals recent het amendement omtrent logistieke bedrijvigheid, wordt door de projectleider geschakeld met de planeconoom. De financiële effecten van een eventuele beleidswijziging op dit vlak zijn groot: de grondopbrengsten uit de verkoop van percelen voor logistieke bedrijvigheid liggen aanzienlijk hoger dan die behorende bij andersoortige bedrijvigheid. En doordat toekomstige winsten van de bedrijventerreinen al zijn ingerekend ter dekking van investeringen zoals het GOL, is er sprake van samenhang die aandacht vraagt in het besluitvormingsproces. Het amendement ten aanzien van logistieke bedrijvigheid is aangenomen. Daarom wordt nu gewerkt aan een integrale visie op bedrijventerreinen en logistiek, waarin alle aspecten samenkomen en financieel vertaald kunnen worden, zodat de besluitvorming daarover integraal en gedegen kan plaatsvinden. Ambtelijk is echter een groeiende aandacht voor risicoanalyses.

Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit het overdrachtsdocument waarin het toekomstige college op verschillende majeure risico’s wordt

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 13 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

gewezen binnen de grondexploitaties en MVA. Bestuurlijk ligt de focus meer op het doelgericht behalen van resultaten.

4.4

Doelmatigheid

De derde subvraag ziet op de doelmatigheid: zijn de baten van de risicoanalyse in verhouding tot de inspanningen en kosten ervan? De huidige manier van risicomanagement wordt als praktisch en efficiënt ervaren. Tegelijk is er wel verbetering mogelijk, maar dat kost meer tijd en vraagt (specialistische) capaciteit. Het gaat dan bijvoorbeeld om meer aandacht voor kansen en het benutten daarvan en een bredere vertegenwoordiging bij risicosessies (o.a. financieel adviseur). De trekkersrol van de planeconomen resulteert er momenteel in dat vooral een financiële risicoanalyse wordt uitgevoerd. Als de projectleider in de toekomst een meer leidende rol pakt, dan kan de risicoanalyse meer verbreed worden naar bestuurlijke, politieke en maatschappelijke aspecten. In de interviews wordt aangegeven dat de organisatie daar dan ook op ingericht moet worden en dat de projectleider daarin geholpen/ondersteund moet worden om dit op een eenduidige manier te doen. De kwalitatieve risicoanalyse kan dan breder worden uitgevoerd. Daarbij wordt onderstreept dat de aanpak proportioneel en uitvoerbaar dient te blijven, met een duidelijke focus op het realiseren van resultaten. Tegelijkertijd wordt onderkend dat als je de risico’s kent, je deze beter kunt voorkomen/verminderen en wellicht zelfs kansen kunt benutten (zonder de scope van het project geweld aan te doen).

Een voorbeeld hiervan betreffende de faciliterende projecten. Op basis aan eerdere ervaringen (risicosessies en resultaatverslechteringen) is geleerd. Daar wordt nu de werkwijze aangepast om dit risico in de toekomst te verminderen, bijvoorbeeld door voorovereenkomsten te sluiten voor nieuwe projecten. Tenslotte wordt aangegeven dat er ook sprake is van een bestuurlijke afweging is: hoeveel tijd en geld wil je inzetten op risicomanagement?

4.5

Conclusies (beantwoording deelvragen)

In deze paragraaf volgt de beantwoording van de deelvragen op basis van de bevindingen en, waar van toepassing, toetsing aan het normenkader (bijlage 4). Subvraag 1: Hoe wordt de risicoanalyse gebruikt in de besluitvorming over de grondexploitatie? Bij vaststelling van een nieuwe grondexploitatie wordt de risicoanalyse gebruikt om de bandbreedte rond het gepresenteerde resultaat in beeld te brengen. Bij een voorstel voor extra dekking ten laste van de grondexploitaties ontbreekt de kwantificering en is ook enkel naar het investeringsproject gekeken en niet naar de risico’s van de grondexploitaties die ermee samenhangen. Daarmee wordt niet voldaan aan de norm dat risico’s tijdig worden herkend, gekwantificeerd, gemitigeerd en opgevolgd. Op dit onderdeel is het risicomanagement niet effectief volgens het gestelde normenkader. Subvraag 2: Wordt er gestuurd op risico’s en is er een duidelijke koppeling met de financiële sturing? Ambtelijk is er groeiende aandacht voor risico’s en wordt het bestuur gewezen op verschillende majeure risico’s in het overdrachtsdocument. Ook in kanttekeningen bij college- en raadsvoorstellen worden risico’s opgenomen, zodat ze kunnen worden meegewogen in besluitvorming. De effectiviteit van risicomanagement in het algemeen binnen de gemeente laat zich niet eenvoudig meten.

Het voorbeeld van de beleidswijziging ten aanzien van logistieke bedrijvigheid laat zien dat, hoewel risico’s ambtelijk tijdig worden herkend, bestuurlijk andere keuzes worden gemaakt. Middels Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 14 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

het opstellen van een integrale visie op bedrijvigheid en het daarbij meenemen van de financiële consequenties kan integrale besluitvorming hierover plaatsvinden. Ten aanzien van de tijdigheid van het uitvoeren van risicoanalyses bij projectovergangen, is de conclusie dat projectmatig werken is nog niet volledig ingevoerd binnen de gemeente. Hier worden wel stappen op gezet (zie volgend hoofdstuk) waarmee de financiële sturing verbeterd kan worden. Subvraag 3: Zijn de baten van de risicoanalyse in verhouding tot de inspanningen en kosten? Het is lastig om te beoordelen of de geleverde inspanning ten aanzien van risicomanagement in verhouding staat tot de baten. De geïnterviewde personen geven aan dat dit wel redelijk in evenwicht lijkt op dit moment. Ook blijkt dat meer inspanning zich zou kunnen terugverdienen, bijvoorbeeld ten aanzien van het inventariseren en verzilveren van kansen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 15 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

5

Governance en Verantwoording

5.1

Inleiding

Het vierde onderzoeksonderwerp over governance en verantwoording is opgedeeld in 3 subonderdelen die in afzonderlijke paragrafen aan de orde komen. Het hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies ten aanzien van governance en verantwoording.

5.2

Taken, verantwoordelijkheden en mandaten

De eerste subvraag betreft de vraag of er duidelijkheid is inzake de verantwoordelijkheden, rollen en mandaten rondom risicomanagement. Beleid en regelingen Uit het beleid volgt een wisselend beeld. In de Nota Risicomanagement 2015 zijn de rollen van de verschillende actoren vastgelegd. De afdelingshoofden zijn daarin de risicohouder en aan zet voor het beheersen van de risico’s en het aandragen van hulpmiddelen voor het in beeld brengen van de risico’s. De Nota Grondexploitatie 2025 vermeld dat risicobeheersing plaatsvindt binnen de projecten. En uit de budgethoudersregeling 2026 volgt het volgende: • Budgethouders kunnen zijn: de griffier, gemeentesecretaris/algemeen directeur, de domeindirecteuren, de afdelingshoofden, de clustercoördinatoren en de programmamanagers. • De budgethouders zijn verantwoordelijk voor het beheersen van de risico’s bij het bewaken van op het budget geboekte kosten en opbrengsten. • De budgethouder kan zich laten ondersteunen door één of meerdere budgetbeheerders. Alle medewerkers binnen de budgetverantwoordelijke afdeling/het programma/de griffie kunnen budgetbeheerder zijn. • Het beheersen van risico’s wordt niet specifiek benoemd bij de taken die overgedragen kunnen worden (aan een projectleider bijvoorbeeld).

Projectleider versus planeconoom Uit de interviews komt naar voren dat een breed gedragen opvatting is dat de projectleiders binnen team Ontwikkeling en Beleid Leefomgeving (OBL) verantwoordelijk zijn voor de risicoanalyse van de afzonderlijke projecten. Het zijn echter de planeconomen die op dit moment een leidende rol hebben in het risicomanagement, in plaats van een adviserende. Afdeling OBL versus ambtelijk opdrachtgever De risico’s binnen de grondexploitaties vallen binnen de afdeling OBL en vallen onder verantwoordelijkheid van de afdelingsmanager. De ambtelijk opdrachtgevers hebben ook een rol bij risicomanagement. En dat kunnen verschillende actoren zijn: naast afdelingshoofd, kan het ook de cluster coördinator of de domeindirecteur zijn (in geval van De Els bijvoorbeeld). Het werken met een ambtelijk opdrachtgevers is relatief nieuw, het is onderdeel van de implementatie van projectmatig werken die nog loopt. De verantwoordelijkheid in de 1e lijn is daarmee wisselend en de rolverdelingen t.a.v. risicomanagement tussen afdelingshoofd en ambtelijk opdrachtgever en tussen projectleider en planeconoom zijn niet duidelijk vastgelegd. De 2e lijn, de remmende lijn, betreft de toetsing vanuit financiën. Over deze rol volgt uit de interviews het volgende. De financieel adviseur zit bij sommige projecten wel in het projectteam, bij andere niet.

Vanuit capaciteitsoogpunt is het ook niet mogelijk voor de financieel adviseur om bij alle Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 16 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

projecten nauw inhoudelijk betrokken te zijn. De inhoud (opstellen en bewaken ramingen, risicoanalyses) ligt bovendien bij de planeconomen en de financieel adviseur is de sparringpartner. Afhankelijk van de organisatie van een project is deze meer of minder betrokken. Een (inhoudelijke) toetsing is daarom niet altijd goed uit te voeren door de financieel adviseur, deels omdat deze meer op afstand zit en deels vanuit capaciteitsgebrek. Besluitvormingsstukken komen bovendien niet allemaal langs. Soms hebben de planeconomen daar een rol. Daardoor wordt niet altijd een vierogenprincipe toegepast. De financieel adviseur signaleert wel effecten op de reserve grondexploitatie en die bespreekt ze intern, inclusief de gevolgen voor de afdeling. In de interviews wordt aangegeven dat de toetsende rol versterkt mag worden: de financieel adviseur moet eerder in het project betrokken worden om de controlerende rol te versterken. En ook een adviserende rol in te kunnen nemen. Er ligt niet goed vast hoe de toetsende rol op de grondexploitaties en bijbehorende risico’s vanuit financiën vorm moet krijgen en wat daarin van elkaar verwacht mag worden. Het OBL heeft op dit moment een grote rol in risicomanagement en ook de accountant leunt sterk op dit team. Uit de interviews komt dan ook de vraag naar voren of de checks & balances hiermee voldoende zijn geregeld. De 3e lijn is concern-control.

Ook bij deze lijn worden in de interviews vragen gesteld bij hoe duidelijk deze is vastgelegd en wat er verwacht wordt. En net als in de 2e lijn, speelt ook in de 3e lijn capaciteitsgebrek een rol. Een van de actuele vraagstukken is de aanpassing van het gebruik van de reserve grondexploitaties, die nu ieder jaar wordt aangevuld tot € 5 miljoen. Wie heeft daarin welke rol, wie is verantwoordelijk? Dit is niet duidelijk. De beleidsadviseur concern control kijkt in ieder geval mee bij de risicokaarten en het bepalen van het weerstandsvermogen gemeentebreed. Er is een achterstand qua beleidsvorming: de Nota Risicomanagement uit 2015 is bijvoorbeeld verouderd. In de paragraaf weerstandsvermogen bij de begroting 2026 is aangekondigd dat de Nota Risicomanagement 2015 wordt geactualiseerd.

5.3

Rapportages

De tweede sub vraag betreft de vraag hoe gerapporteerd wordt over risico’s aan het bestuur en/of raad. De risico’s van de grondexploitaties worden meegenomen in de jaarrekening en begroting (paragraaf weerstandsvermogen en de paragraaf grondbeleid) en hierover wordt meer in detail jaarlijks via de nota grondexploitatie gerapporteerd. Het weerstandsvermogen van de grondexploitaties kan volgens de Nota Grondbeleid worden omschreven als: “De relatie tussen de weerstandscapaciteit en alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen, die van materiele betekenis kunnen zijn voor de financiële positie van de gemeente in relatie tot de grondexploitaties”. De reserve grondexploitatie is als incidenteel weerstandsvermogen aangemerkt. Voeding van de reserve grondexploitatie vindt conform de nota grondbeleid plaats via (tussentijdse) winstnemingen binnen de grondexploitaties. Verlieslatende grondexploitaties worden hier ook uit gedekt, net als het werkbudget tot € 75.000 die het college conform de Nota Grondbeleid mag verstrekken voor kosten die voorafgaand aan het vaststellen van een grondexploitatie worden gemaakt. In de Nota Grondbeleid is opgenomen dat tot op heden de stand van de reserve grondexploitatie € 5 miljoen is en deze jaarlijks wordt verrekend met de Algemene Reserve, zodat deze jaarlijks weer € 5 miljoen bedraagt.

In de 2e helft van 2026 zal besluitvorming in de gemeenteraad plaatsvinden over de doorontwikkeling van risicomanagement gemeentebreed. Hierbij wordt ook de omgang met de reserve grondexploitatie meegenomen.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 17 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

In voor- en najaarsbericht wordt er gerapporteerd over alle onderdelen van GROTICK (geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie, communicatie en kwaliteit) voor de majeure projecten, waaronder dus ook de risico’s. In de najaarsnota 2025 is daar nog een apart hoofdstuk over de (financiële) voortgang van de grondexploitaties ten opzichte van de Nota Grondexploitatie 2025 aan toegevoegd op basis van een actualisatie light van de actieve complexen en enkele faciliterende projecten. De resultaten hiervan zijn niet verwerkt in de begroting, de informatie is enkel gebruikt voor een het schrijven van dit hoofdstuk ter informatie aan de gemeenteraad.

5.4

Leerprocessen

De derde subvraag is de vraag of er leerprocessen in zijn gebouwd op basis van eerdere risico’s of tegenvallers. Een leerproces is niet formeel ingebouwd binnen het risicomanagement binnen de gemeente, maar in praktijk zijn wel voorbeelden genoemd. Zo hebben de afboekingen op gemaakte plankosten in faciliterende projecten geleid tot een aanpassing van werkwijze, waarin nu voorovereenkomsten worden gesloten om dit risico te verminderen.

5.5

Conclusies (beantwoording deelvragen)

In deze paragraaf volgt de beantwoording van de deelvragen op basis van de bevindingen en, waar van toepassing, toetsing aan het normenkader in bijlage 4. Subvraag 1: Is er sprake van duidelijke verantwoordelijkheden, rollen en mandaten rondom risicomanagement? Ten aanzien van de verantwoordelijkheden is binnen de gemeente Waalwijk sprake van een getrapt systeem in 3 lijnen. De taken en verantwoordelijkheden daarbinnen zijn echter onvoldoende duidelijk en liggen niet goed vast in beleid en mandatering. Dit speelt in alle drie de lijnen die de gemeente onderscheid. Subvraag 2: Hoe worden risico’s gerapporteerd aan het bestuur en/of raad? De informatievoorziening aan de gemeenteraad t.a.v. actualisatie grondexploitaties en weerstandsvermogen verloopt conform de wettelijke norm via de jaarrekening en begroting. De nota grondexploitatie (waarnaar verwezen wordt in de paragraaf weerstandsvermogen) bevat de (projectspecifieke) risicoanalyses per project en biedt inzicht in de uitkomsten van de scenarioanalyse voor de indirecte risico’s. Ook worden hierin de risico’s van de MVA inzichtelijk gemaakt. Het huidige beleid voor het weerstandsvermogen van de grondexploitaties wordt aangepast. Op dit moment bedraagt de reserve grondexploitaties € 5 miljoen en wordt deze jaarlijks aangevuld met/afgeroomd naar de algemene reserve.

De gemeente is voornemens om de hoogte van de reserve grondexploitatie af te stemmen op de hoogte van het risicoprofiel van de grondexploitaties. Subvraag 3: Zijn er leerprocessen ingebouwd op basis van eerdere risico’s of tegenvallers? Een leerproces is niet formeel ingebouwd binnen het risicomanagement binnen de gemeente, maar in praktijk zijn wel voorbeelden genoemd.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 18 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

6

Conclusies en Aanbevelingen

6.1

Samenvatting conclusies (beantwoording hoofdvraag)

De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: “Hoe doelmatig is de risicobeheersing rondom de grondexploitaties binnen onze gemeente ingericht, geïmplementeerd en uitgevoerd, zodat financiële en planologische risico’s tijdig worden herkend, beheerst en verantwoord?” In de voorgaande hoofdstukken zijn de deelvragen beantwoord. Het beeld dat daaruit ontstaat is dat de gemeente Waalwijk een steeds actievere en dus risicovollere rol in ruimtelijke projecten inneemt en dat deze projecten ook complexer worden. Dit vraagt een veranderende rol van de gemeente en een betere borging van risicomanagement in (nieuw) beleid. De huidige werkwijze voor de lopende grondexploitaties en MVA is praktisch en efficiënt en voldoet aan de wettelijke vereisten, maar de veranderende opgave vraagt daarnaast een meer integrale blik op de risico’s die de gemeente loopt en gaat lopen in de toekomst. Die integraliteit betreft zowel het type risico’s dat geïnventariseerd wordt (nu vooral financieel) als de samenhang en/of stapeling van diverse projecten. De organisatie wordt ook groter/groeit mee met de complexere opgaven en dit vraagt een duidelijke vastlegging van taken en verantwoordelijkheden.

In kernachtige bewoording komt dit neer op het volgende: De gemeente Waalwijk is actiever en risicovoller gaan opereren in haar grondbeleid, maar de manier waarop risico’s worden beheerst is nog niet op bijpassend niveau, niet integraal en onvoldoende geborgd.

6.2

Aanbevelingen

Onderstaand volgen onze aanbevelingen naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek: • Actualiseer de Nota Risicomanagement (conform voornemen in begroting 2026) en verwerk daarin in ieder geval: o Neem het werkelijke risicobedrag mee op risicokaarten (dus niet aftoppen op maximaal € 2,5 miljoen), of motiveer expliciet wanneer en waarom aftoppen wél passend is. o Leg vast hoe wordt omgegaan met kansen in grondexploitaties (positieve risico’s): wanneer inventariseren, hoe kwantificeren en hoe rapporteren. o Leg de werkwijze vast voor risicoanalyses bij nieuwe grondexploitaties (bij voorkeur aangevuld met een standaardchecklist voor de eerste inventarisatie). o Leg vast op welke momenten de risicoanalyses van de verschillende type projecten (minimaal) geactualiseerd moeten worden; o Maak expliciet tot welke kans van optreden sprake is van een risico (in de risicoanalyse) en vanaf welke kans het effect in de grondexploitatie zelf moet worden verwerkt. o Beschrijf opnieuw en concreet de rollen, taken en verantwoordelijkheden (1e, 2e en 3e lijn), met expliciete uitwerking voor grondexploitaties en MVA. • Inventariseer risico’s niet uitsluitend financieel, maar ook kwalitatief (bijvoorbeeld bestuurlijk, politiek, maatschappelijk en juridisch) en leg vast hoe hierover wordt gerapporteerd.

• Inventariseer en manage niet alleen projectrisico’s, maar ook risico’s die ontstaan door samenloop (bijvoorbeeld bij dekking van kredieten zoals bij het GOL) en/of stapeling in de portefeuille (bijvoorbeeld strategische grondaankopen). • Leg een duidelijke rolverdeling vast: de projectleider is verantwoordelijk voor de risicoanalyse, de planeconoom is inhoudelijk adviseur (inventariseren, bewaken en beheersen) en de financieel adviseur heeft een adviserende rol vooraf en een toetsende rol Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 19 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

• •

•

achteraf. Overweeg extra capaciteit (bijvoorbeeld een aparte risicomanager) om uniformiteit en kwaliteit te borgen. En in geval wordt gekozen voor een aparte (rol van) risicomanager, overweeg dan tevens om deze een onafhankelijke positie te geven zodat de 2e lijn versterkt wordt. Neem een overkoepelend risico op voor faciliterende projecten waarin vaste bijdragen voor plankosten worden afgesproken. Maak expliciet wanneer sprake is van een risicodragende rol van de gemeente; ook het afspreken van een vaste bijdrage kan een risico introduceren. Besteed expliciet aandacht aan stilliggende projecten zonder projectleider. Dat een project stilligt (bijvoorbeeld in afwachting van een uitspraak in een juridische procedure) betekent niet dat er geen risico’s zijn of tussentijds ontstaan (bijvoorbeeld door samenhang met andere projecten). De gemeente is voornemens om de reserve grondexploitatie een pure risicoreserve te maken en de hoogte ervan jaarlijks af te stemmen op de hoogte van het geïnventariseerde risicoprofiel. Een alternatieve insteek die te overwegen is (en die Metafoor in de praktijk vaak tegenkomt) is om de reserve grondexploitatie een breder doel te laten houden (verrekening winsten en verliezen, risicobuffer, dekking voorbereidingskredieten), en net als bij de algemene reserve, het weerstandsvermogen uit te drukken in een ratio.

Verreken vervolgens pas met de algemene reserve wanneer die ratio onder een minimum of boven een maximum uitkomt (in plaats van jaarlijks, zoals nu gebeurt).

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 20 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

Bijlage 1 Overzicht geraadpleegde stukken Ten behoeve van het onderzoek zijn de volgende stukken geraadpleegd: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11)

Nota grondexploitatie 2025 (raadsvergadering 20250626) en 2024 (raadsvergadering 20240627) Nota grondbeleid 2025-2030 (raadsvergadering 20250130) en Nota grondbeleid 20192023 (raadsvergadering 20190704) Nota weerstandvermogen en risicomanagement 2015 (raadsvergadering 20150618) Rapportages (GROTICK) in P&C-producten m.b.t. De Els, Insteekhaven/GOL (Pepperflow) Rapportages (paragraaf) grondexploitatie in P&C-producten (Pepperflow) Paragraaf Weerstandsvermogen en weerstandsvermogen in begroting/jaarrekening en onderliggende risicokaarten (Pepperflow) Memo auditcomité 10-2-2026: Omgang reserve grondexploitatie Overdrachtsdocument VIC-rapportages grondexploitatie (procesbeschrijving grondexploitatie, checklist grondaankopen en -verkopen) Organisatiebesluit, bevoegdhedenbesluit en budgethoudersregeling Raadsbesluiten exploitatieopzetten Herontwikkeling De Els en omgeving, Haven Acht Oost

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 21 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

Bijlage 2 Interviewleidraad Inleiding De gemeente Waalwijk voert periodiek onderzoek uit naar een specifiek thema om de doelmatigheid daarvan te toetsen. Dit jaar heeft het college gekozen voor het thema ‘risicobeheersing rond grondexploitaties’. Aanleiding is zowel de actievere rol in het grondbeleid die de gemeente op zich heeft genomen als ook de constatering dat de lopende grondexploitaties steeds risicovoller worden. De accountant heeft de gemeente hier ook op gewezen bij de afgelopen jaarrekening. Vraagstelling De centrale vraag die de gemeente stelt is: “Hoe doelmatig is de risicobeheersing rondom de grondexploitaties binnen onze gemeente ingericht, geïmplementeerd en uitgevoerd zodat financiële en planologische risico’s tijdig worden herkend, beheerst en verantwoord?” Deze centrale vraag wordt uiteengezet in de volgende deelvragen: 1. Welke risico’s worden momenteel in beeld gebracht binnen de grondexploitatie? 2. Worden deze risico’s systematisch en objectief geanalyseerd en gekwantificeerd (o.a. kans x impact)? 3. In hoeverre is de risicoanalyse gebaseerd op actuele markt- en omgevingsinformatie? 4. Hoe wordt de risicoanalyse opgesteld, door wie en met welke frequentie geactualiseerd? 5. Welke methodieken en instrumenten (zoals Monte Carlo-simulatie, risicomatrix) worden gebruikt? 6. Worden risicobeheersmaatregelen concreet benoemd en gemonitord? 7.

Hoe wordt de risicoanalyse gebruikt in de besluitvorming over de grondexploitatie? 8. Wordt er gestuurd op risico’s en is er een duidelijke koppeling met de financiële sturing? 9. Zijn de baten van de risicoanalyse in verhouding tot de inspanningen en kosten? 10. Is er sprake van duidelijke verantwoordelijkheden, rollen en mandaten rondom risicomanagement? 11. Hoe worden risico’s gerapporteerd aan het bestuur en/of raad? 12. Zijn er leerprocessen ingebouwd op basis van eerdere risico’s of tegenvallers? Om deze vragen te beantwoorden wordt dossieronderzoek gedaan en, mede op basis van daaruit gedane bevindingen, verdiepende vragen te stellen aan de betrokken ambtenaren. Middels deze interviews willen we een beter beeld krijgen van de gehanteerde werkwijze rondom het gehele proces van risicomanagement en de wijze waarop de informatie in de besluitvorming tot stand is gekomen.

Interviewvragen Tijdens de interviews kunnen onder meer de volgende vragen aan de orde komen, waarbij de nadruk per interview zal verschillen op basis van de rol en taak van de geïnterviewde(n): • Op welke wijze worden risico’s geïnventariseerd: wie zijn erbij betrokken, welke informatie wordt gebruikt? • Op welke wijze worden risico’s geanalyseerd en financieel vertaald? Welke methode wordt gebruikt om de risico’s te kwantificeren? Is dit vastgelegd? • Hoe wordt omgegaan met kansen? Worden die ook geïnventariseerd en wordt daarop gestuurd? • Op welke manier wordt compleetheid beoogd/bewaakt? Wordt bijvoorbeeld gebruik gemaakt van een checklist of op andere wijze?

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 22 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

•

•

• • •

Hoe wordt binnen het project gebruik gemaakt van de risicoanalyse? Voor welke doeleinden? Op welke manier wordt de risicoanalyse gebruikt in besluitvorming/hoe ziet dat eruit? Op welke wijze wordt er gerapporteerd aan management en bestuur? Hoe vindt risicobeheersing plaats? Op welke manier en is dit structureel en uniform geregeld bij verschillende projecten? Hoe vaak wordt de risicoanalyse geactualiseerd? Hoe worden beheersmaatregelen vastgelegd en gevolgd? Welke kosten (inzet en advieskosten) maakt de gemeente ten aanzien van risicomanagement en is inzichtelijk welke baten zijn of worden behaald? Zijn de taken en verantwoordelijkheden duidelijk? Waaruit bestaan deze? En waar liggen ze vast? Zijn er leerprocessen/evaluatiemomenten ingebouwd? Zo ja, hoe zien deze eruit?

De interviews worden opgenomen en er wordt een kort verslag gemaakt van de belangrijkste uitkomsten voor het onderzoek. Deze verslagen worden voorgelegd aan de geïnterviewden ter controle, maar niet opgenomen in het onderzoeksrapport.

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk

18 mei 2026 Pagina 23 van 26

Doelmatigheidsonderzoek risicoanalyses grondexploitaties / DEFINITIEF

Bijlage 3 Geïnterviewde personen Ten behoeve van het onderzoek hebben interview plaatsgevonden met de volgende personen: • • • • • • • •

Alex de Wijs Bauke Moorees Elles Vos Emiel Knoop Martin van Rossum & Nico Sommen Nikki Moolenschot & Susan Lahpor Peter Hermens & Lars Paulussen Wouter Overmars & John Verhoeven

Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling B.V. i.o.v. Gemeente Waalwijk