006 Rechtbank ZWB zaaknummer BRE 25 5430 WET Toevoeging stukken

Dit gebrek aan het besluit wordt hersteld door in de beslissing op, bezwaar het raadsvoorstel van 18 maart 2025 en onderhavig raadsvoorstel onderdeel te maken van de motivatie en deze beide als bijiage van de beslissing op bezwaar te sturen aan .de bezwaarmakers. Daarnaast wordt hierbij de motivatie van het bestreden besluit als volgt aangevuld. Grondslag van het vóorkeursrecht 2.3 De grondslag voor het vestigen van een voorkeursrecht staat in hoofdstuk: 9 van de Omgevingswet. Uit' artikel 9..1. 'lid 1 onder c van de Omgevingswet volgt dat de raad een voorkeursrecht kan vestigen op onroerende zaken' die deel uitmaken van een: locatie, waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie. of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het: huidige' feitelijke' gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeéntelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Er wordt voldaan aan de vereisten tot vestiging van een voorkeursrecht 2.4 Uit het wettelijk kader voÍgt dat een voorkeursrecht sÍechts ten behoeve van een toegedachte niet-agrarische functie of moderniseringslocatie kan worden gevestigd. Daarnaast dient het huidige feitelijke gebruik van die toegedachte functie af te wijken.

Daarbij volgt uit de wetsgeschiedenis dat ook wanneer een functie voorziet in een vergelijkbaar maar'intensiever' of'kwalitatief beter' gebruik dan het daadwerkelijke. gebruik, van afwijkend gebruik kan worden gesproken (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vàn :19 januari ;2011, ECLI:NL: RVS: 20i1:BP1306).

~

De voorkeursrechtbeschikking heeft betrekking 'op'onroerende' zaken in het (winkel)gebied De Els en omgeving, zoals aangegeven op de .bij .dit besiuit behorende grondtekening en percefenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerènde zaken, hun .grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbend"en op de beperkte rechten waaraan de,stand van de die onroerende zaken zijn onderworpen, een en ander.. naar ~ ~ ~ .

~ T+y , y~ ~~~rriii.idiC 7

F ~

~~t~

~, ~ r. ~~ _ _~x~ ~;, ~ io~~i:avCJí"i í72~nui.iCi.7L$i

r

~r c r,^cin~~~,iii~ ~Yrï~'?~r.~~ J~ ii 1~i~

;

.

— ««~~~sí~1aY*t~etr"~v•~~~'v~~.~~

i ai Lii~-r, rr,in2

onroerende zaken deel .uitmaken van een locatie waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, betreffende een'gemengd gebied voor woningen, economische en maatschappelijké functies (waaronder.kantoren, detailhandel, horeca,

Gemeente .~,~-~~n ~

:h~.s_ ~ -y,;-~

dienstverlening en bibliotheek), voorzieningen (waaronder ontmoetings-/verblijfspiekken en parkeerplaatsen) en groen', en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. De raad ontkomt er bij de omschrijving van de toegedachte functie echter niet aan een vrij algemene en abstracte formulering te hanteren. Indien met het vestigen van het voorkeursrecht zou moeten worden gewacht totdat een per perceel uitgewerkt gedetailleerde functie voorhanden is, zouden de doelstellingen van het voorkeursrecht niet kunnen worden gerealiseerd. Ook is nog niet volledig duidelijk in wat voor planologisch instrument de ontwikkeling uiteindelijk zal worden vastgelegd. Aan de toepassing van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet is derhalve inherent dat van de toekomstige functie respectievelijk ruimtelijke ontwikkeling van het gebied nog slechts een globaal beeld bestaat. Dat het huidige gebruik van een deel van de op de voorkeursrechtbeschikking betrekking hebbende onroerende zaken mogelijk in overeenstemming is met één van de toegedachte functies neemt niet weg dat de gemeente voor de locatie waarvan die onroerende zaken deel uitmaakt ook andere (niet-agrarische) functies toedenkt dan het huidige gebruik.

Daar komt bij dat de gemeente voor deze locatie een intensiever en kwalitatief beter gebruik beoogt dan het daadwerkelijke feitelíjke gebruik, door onder andere het binnenstedelijk verdichten met een intensievere woonfunctie als gevolg van de toevoeging van woningen. De gemeente wil het (winkel)gebied De Els en omgeving transformeren naar een plek waar wonen, werken, ontmoeten, verblijven én winkelen hand in hand gaan: van een'place to buy' naar een place to be'. De ambitie voor het gebied is dan ook tweeledig. De herontwikkeling van het winkelcentrum wordt gecombineerd met een nieuwe stedelijke woonomgeving waarin ongeveer 400 woningen worden toegevoegd. Daarbij is het goed en volwaardig functioneren van winkelcentrum De Els enerzijds benodigd voor het overleven van de binnenstedelijke winkelfunctie in de gemeente Waalwijk (aangezien er op dit moment veel sprake is van leegstand in het winkelcentrum) en anderzijds omdat er zonder' binnenstad geen aantrekkelijk woonmilieu kan worden gecreëerd als basis voor de ambitie van de gemeente om woningen toe te voegen in het centrum (en daarmee te voorzien in de behoefte van woningzoekenden). Dit betekent dat het bestaande feitelijke gebruik van de onroerende zaken die nodig zijn voor de transformatie van het gebied (winkel)gebied De Els en omgeving' afwijkt van de in deze beschikking toegedachte functie.

Bovendien is deze functie niet toegedacht in een omgevingsvisie of een programma en niet toegedeeld in een omgevingsplan. Derhalve wordt voldaan aan de in artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet gestelde vereisten voor vestiging van een voorkeursrecht. 2.5 Verbod tot vestiging van een voorkeursrecht Uit artikel 9.3 van de Omgevingswet volgt dat het voor een bevoegd gezag niet is toegestaan om een voorkeursrecht te vestigen binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een eerder voorkeursrecht van hetzelfde bestuursorgaan. De niet tijdige inschrijving van het raadsbesiuit van 27 februari 2025 heeft tot gevolg dat het voorkeursrecht niet is ingegaan c.q. niet in werking is getreden. Op 20 maart 2025 heeft de raad het besluit van 27 februari 2025 ingetrokken. Voor de betrokken onroerende zaken is dus geen sprake van een eerder gevestigd gemeentelijk voorkeursrecht door de raad. Belangenafweging 2.6 Een gemeentelijke voorkeursrechtbeschikking maakt slechts een beperkte inbreuk op het

~.~°~'~.'ï~•. --s~-~7Y`ii`ri~t~Ft?~t~E"e~►j:riáa~át;~8rs~a'~à1~~'r~íit~ir"t4'rFrtrScé~~~irt~j7~`~Y~a~FïreaFïfas~'s}~~iá~Fè~vkári~ftsri~:~

onroerende zaken. Door de wetgever is in de Omgevingswet voorzien in de bescherming van de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden door regels die bepalen onder welke voorwaarden het voorkeursrecht mag worden toegepast, regels ten aanzien van de procedure en regels ten aanzien van de rechtsbescherming. De in hoofdstuk 9 van de 5

'

•~.~-~~

Oerne€nt `'.~~~-~á:~~ ;~~~).

Omgevingswet opgenomen regels respecteren bijvoorbeeld bestaande rechtsverhoudingen. Zo kan toch tot vervreemding worden overgegaan als dat aan de echtgenoot of geregistreerd partner is, of aan bepaalde bloed- of aanverwanten. Een belanghebbende kan ook verzoeken om toepassing van de bevoegdheid tot intrekking. Daarnaast is het uitgangspunt dat als er een wens is om tot vervreemding over te gaan de betreffende gerechtigde een reële prijs ontvangt. Als partijen het niet eens zijn over de prijs, kan via de rechter een oordeel over de prijs worden verkregen. Op grond van artikel 16.122 van de Omgevingswet stelt de rechter de prijs vast overeenkomstig de werkelijke waarde, zoals díe ook bij onteigening wordt bepaald. De omstandigheid dat de desbetreffende onroerende zaken eerst aan de gemeente moeten worden aangeboden, betekent dus niet dat de prijs lager dan de werkelijke waarde zou kunnen worden vastgesteld. In het kader van deze belangenafweging is gekeken naar de belangen van de gemeente bij transformatie van het'(winkel)gebied De Els en omgeving' en de belangen van de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken.

Als gevolg van deze voorkeursrechtbeschikking zijn er geen verdere gevolgen voor de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken, anders dan dat zij, bij de wens om de onroerende zaak of het beperkte recht te vervreemden, de verplichting hebben om de onroerende zaak of het beperkte recht eerst aan te bieden aan de gemeente. Van een verplichting om tot vervreemding over te gaan is geen sprake. Tegenover de belangen van de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken staat het algemene belang om te voorzien een attractieve (woon)stad te blijven door voorzieningen en werkgelegenheid in stand te houden, voldoende woningen te bieden aan verschillende doelgroepen van jong tot oud en een goede bereikbaarheid te waarborgen. De gemeente is gebaat bij maximale regie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling en het voorkomen van grondspeculatie. Dat leidt tot de conclusie dat het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht vanwege het algemeen belang zwaarder weegt dan het achterwege laten van de toepassing daarvan. De verplichting voor de eigenaren en houders van beperkte rechten van de desbetreffende onroerende zaken om deze eerst aan de gemeente aan te bieden, heeft voor hen geen onevenredige gevolgen in verhouding tot het te dienen algemene belang.

Er moet worden vo/daan aan de procedurele vereisten na het nemen van de voorkeursrechtbeschikking Het besluit van de raad moet op grond van de gestelde eisen in de Omgevingswet, de Algemene wet bestuursrecht en de Bekendmakingswet bekend worden gemaakt, ter inzage worden gelegd en worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Verder moet het bestuursorgaan kennisgeven van de terinzagelegging door publicatie in het elektronisch publicatieblad. Aan voorgaande procedurele vereisten is voldaan. 2.7

Geldigheidsduur van het voorkeursrecht 2.8 De voorkeursrechtsbeschikking treedt in werking op het tijdstip op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. De voorkeursrechtbeschikking is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster op 21 maart 2025 om 11:01 uur. De voorkeursrechtbeschikking vervalt drie jaar na voornoemd tijdstip waarop het is ingegaan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan (artikel 9.4 lid 1 onder a van de Omgevingswet). In het laatste geval wordt de gelding van het voorkeursrecht op basis van een nieuwe grondslag voortgezet voor een wettelijk bepaalde termijn (op grond van artikel 9.1 lid 1 onder a of b van de Omgevingswet). ~~~a~:~ ~ ~:~ ~Ec~t?~v$t'~Qrr~~?aty~~iPk~rwp~/r~tria~t¢3~~~a~ic~~rst4~r~-~±i~n~r~?~rr_g4ui2t~~33'R3~n~ct~l#~ ~~ ~~~ ~ ~~~

wordt het door de raad ingetrokken. 2.9

Het vestigen van het voorkeursrecht betekent actie van de gemeente 6 -~..~.~~;r.:~*~.r_+~a~~~~~---n~xr~y~~..—~ :~.~~s~~~s~1t^~:~~;~~~~~~.~~_~-

rem€ntt -

T

-ó{~~~~~~~a~~~

t

-

Als een eigenaar of houder van een beperkt recht op een met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak dit ter verkoop aanbiedt aan de gemeente, moet het bevoegd gezag (het college) conform artikel 9.13 van de Omgevingswet binnen zes weken na ontvangst van de opgave van de eigenaar of houder van een beperkt recht besluiten of de gemeente al dan niet in beginsel bereid is de onroerende zaak of het beperkt recht tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen. Indien het bevoegd gezag een positief beginselbesluit neemt, zal er vervolgens een onderhandelingsproces op gang komen gericht op de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen de eigenaar of houder van een beperkt recht en de gemeente. Ingeval van een negatief beginselbesluit of na het ongebruikt verstrijken van de termijn van zes weken is de eigenaar of houder van een beperkt recht gedurende drie jaar vrij om de in het aanbod vermelde zaak of het beperkt recht daarop te vervreemden aan derden (artikel 9.14 lid 1 van de Omgevingswet). Gedurende deze termijn blijft het voorkeursrecht wel op de onroerende zaak of het beperkt recht rusten en dus voor een eventuele nieuwe eigenaar gelden. 2.1D

De vestiging van het voorkeursrecht kan met zich meebrengen dat de gemeente verplicht is tot aankoop

Het voorkeursrecht wordt alleen geactiveerd doordat een eigenaar of houder van een beperkt recht - als hij zijn onroerende zaak of beperkt recht daarop wil vervreemden wettelijk verplicht is de zaak eerst aan de gemeente aan te bieden. Hoewel de Omgevingswet als uitgangspunt heeft dat het volledig aan de gemeente is om te bepalen of zij de te koop aangeboden zaak of beperkt recht wenst aan te kopen, zijn er twee uitzonderlijke situaties waarin de gemeente kan worden verplicht om de onroerende zaak of beperkt recht waanroor de uitnodiging is gedaan aan te kopen. De eerste situatie kan zich voordoen indien de rechtbank naar aanleiding van een prijsvaststellingsprocedure uitspraak heeft gedaan over de prijs (artikel 9.20 van de Omgevingswet). De andere situatie kan zich voordoen ais sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden van de vervreemder (artikel 9.18 lid 1 van de Omgevingswet). Ten aanzien van laatstgenoemde situatie geldt dat het bevoegd gezag (het college) voorafgaand het verzoek van de vervreemder om een prijsvaststellingsprocedure te starten heeft afgewezen, de termijn voor het starten van die procedure stilzwijgend heeft laten verstrijken of de prijsvaststellingsprocedure tussentijds heeft beëindigd.

De omvang van de aanbieding kan ruimer zijn dan hetgeen is aangewezen Uitgangspunt is dat een eigenaar of houder van een beperkt recht vrij is om te bepalen wat hij aan de gemeente te koop aanbiedt. Het aanbod kan het geheel van de met een voorkeursrecht belaste onroerende zaak betreffen, maar ook slechts een deel daarvan. Het is daarnaast mogelijk dat de eigenaar of houder van een beperkt recht zijn aanbod verruimt door daarin niet alleen de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak te nemen, mits de andere gronden tezamen met de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak een zogeheten 'samenhangend geheel' vormen. De gemeente is vervolgens verplicht om ten aanzien van dat verruimde aanbod een beginselbesluit te nemen. Indien de gemeente het aanbod weigert, dan is de eígenaar of houder van een beperkt recht gedurende drie jaar vrij de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak waarvoor de uitnodiging is gedaan, aan derden te vervreemden (artikel 9.14 lid 1 van de Omgevingswet). 2.11

2.12

~

Financiën Voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht worden (beperkte) proceskosten gemaakt. De kosten voor de eventuele aankoop van een met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak zullen ten laste worden gebracht van de op 22 mei 2025 door de raad vastgestelde 'grondexploitatie De Els en omgeving'. Zoals vermeld in het raadsvoorstel van ~~~~?~a~~~~~~t$eer~or.~j~vaR~e~~~mv~rrg~~rorws~~~~►t~Ir~r~sirn~~~às~pR~~~~~~~:~ (aanvullend op de gebruikelijk eenvoudigere gemeentelijke analyses) een risico-analyse uitgevoerd op deze gemeentelijke grondexploitatie om deze risico's voor de gemeente te

kwantificeren. Hierbij is zowel gebruik gemaakt van de RISMAN-methode als de Monte-Carlo

analyse. Op basis van deze risicoanalyse wordt geadviseerd aanvullend op de hierboven

7

~eent

.

~"`—~~_~~

-

. ~``"~x•t~...r~sa~~

benoemde verliesvoorziening van € 4,00 miljoen rekening te houden met een risicoreservering van minimaal € 1,85 en maximaal € 2,94 miljoen. Bij de nadere uitwerking van de transformatie kunnen op termijn mogelijk aanvullende budgetten nodig zijn. Voor de dekking van de kosten en de verdeling van risico's in de gebiedsontwikkeling heeft de gemeente daarom,subsidie aangevraagd bij de Provincie Noord-Brabant. Deze aanvraag is inmiddels toegekend. Verder ontvangt de gemeente voor de ontwikkeling van het gebied De Els en omgeving een subsidie van het Rijk vanuit de Woningbouwimpuls (Wbi) en de Impulsaanpak Winkelgebieden (IW). Daar komt bij dat uit de'Programmabegroting 2025' volgt dat de gemeente Waalwijk rekening houdende met het weerstandsvermogen op grond van de risicomatrix beschikt over een gezonde financiële positie. Weliswaar beschikt de gemeente over een relatief hoge schuldpositie, maar deze is door het hoge investeringsniveau in de afgelopen jaren goed te verklaren. Voor de gemeente Waalwijk bedraagt de ratio voor het weerstandsvermogen 3,125. Dat is kwalificeren als uitstekend. Ook als de verhoging van de OZB buiten beschouwing wordt gelaten, dan zakt de ratio naar 2,175 en dat is ook nog ruim voldoende.

Dit houdt in dat de gemeente "ruim voldoende" in staat is om de eventuele restrisico's (afgezet tegen de kans een reële kans van voldoen) op te vangen bij de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het gebied. 2.13 Bezwaargrond geen sprake van afwijkend gebruik In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 1 is aangevoerd dat niet wordt voldaan aan voorwaarden voor de vestiging van een voorkeursrecht, omdat er geen sprake is van afwijkend gebruik. Verwezen wordt naar paragraaf 2.4 waarin is toegelicht dat het huidige feitelijke gebruik af wijkt van de toegedachte functie. Het bezwaar is op dit punt gegrond. Met de gegeven aanvuilende motivering kan het bestreden besluit in stand worden geiaten. 2.14 Bezwaargrond bnanciële paragraaf en belangenafweging ontbreken In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 1 is aangevoerd dat het besluit ondeugdelijk is gemotiveerd omdat een financiële paragraaf en een belangenafweging ontbreken. Verwezen wordt naar paragraaf 2.6 en 2.12 waarin deze aspecten aan bod komen. Het bezwaar is op dit punt gegrond. Met de gegeven aanvullende motivering kan het bestreden besluit in stand worden gelaten.

2.15 Bezwaargrond voorkeursrecht beschikking voldoet aan formele eisen Bezwaarmaker 1 stelt in het bezwaarschrift dat de voorkeursrechtbeschikking en de grondtekening niet voldoen aan de formele eisen, zoals bepaald in artikel 7.1, eerste lid, van het Omgevingsbesluit. Naar het oordeel van de commissie Bezwaarschriften volgt dat de door bezwaarmaker gestelde gebreken zich niet voordoen. De voorkeursrechtbeschikking voldoet dus aan het gestelde in artikel 7.1 eerste lid van het Omgevingsbesluit. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 2.16 Bezwaargrond eerste recht van koop In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 2A is aangevoerd dat de huurder contractueel het eerste recht op koop heeft. Een voorkeursrecht heeft het doel om de gemeente voorrang te geven bij aankoop van onroerende zaken die nodig zijn voor de realisatie van tóekómstige planologische ontwikkelingen. Een contractueel eerste recht van koop van een derde staat niet in de weg aan het gebruik van de wettelijke bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. -

:i

~-'-

.._iIt'n~-n ~v"t1Q

~ví'.~

~_

i~~í~..í r v~v.nn'~i~ï

~

" r:iií~

:

~ Fn?" w .i~i'~{i }iv~~^= í uíry i~u ~ïii

~i~~~~"__..

_.~

Bezwaarmaker 2A wijst erop dat zij reeds Iang in onderhandeling is met de projectontwikkelaar en wenst dat de huurder zich in het winkelcentrum weer kan vestigen.

Naar het oordeel van de raad en de commissie Bezwaarschriften staan de onderhandelingen

tussen bezwaarmaakster en een derde partij de vestiging van een voorkeursrecht niet in de

8

„ ~~~.£

^^' -.-...9

GeYl7~eŸite'

-.-+s

~~ti*°~~i~ weg. Daarnaast wordt opgemerkt dat de raad er op dit moment niet, aan ontkomt een vrij algemene en abstracte formuÍering van de toegedachte functie te hanteren. De toegedachte functie is een gemengd .gebied voor woningen, economische en maatschappelijke functies (waaronder kantoren,, detailhandel, horeca, dienstverlening' en bibliotheek), voorzieningen (waaronder ontmoetings-/verblijfspiekken 'en parkeerplaatsen) en groen. Hét bezwaar is op dit punt'ongegrond: 2.18 8ezwaargrond gemeente ,laat zich gebruiken ,Bezwaarmaker 2A is van mening dat de gemeente zich laat gebruiken door de projectontwikkelaar.om haar onder druk te zetten en om haar te.dwingen haar eigendom te verkopen. Bezwaarmaker heeft haar stelling dat dé raad de wettelijke bevoegdheid tot het vestigen van één voorkeursrecht, in strijd met artikel 3:3 Algemene wet bestuursrecht gebruikt voor een ander doel dan waarvoor die is verleend, niet gemotiveerd. De. raad mag gebruik maken van het vestigen v.an een voorkeursrecht om te bereiken .dat de ter plaatse gewenste planologische. ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd. Van een ander doel is de.commissie niets gebleken. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 2.19 .Bezwaargrond /opende onderhandelingen In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 2A is aangevoerd dat• een voorkeursrech~t wordt gevestigd, terwijl bezwaarmaakster nog in onderhandeling is met de.

projectontwikkeiáar. Met de raad is de commissie Bezwaarschriften van oordeel dat onderhandelingen tussén bezwaarmaakster en een derde partij de vestiging van een voorkeursrecht hoe dan ook niet in de weg staan. Bezwaarmaker'wordt op geen enkele wijze verplicht om op wat voor'wijze dan ook afstand te doen van haar eigendom. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 2.20

Bezwaargronden motivering .en belangenafweging

In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 3 is aangevoerd dat sprake is van onvoldoende

motivering, een te groot financieel risico en het belang van bezwaarmaker onvóidoende heeft betrokken in de belangenafweging. Verwezen wordt naar paragraaf 2.2 t/m 2.12 waarin deze aspecten aan bod komen. Het bezwaar is op dit punt gegrond. Met de gegeven aanvuliende' motivering kan' het bestréden besfuit in stand worden geiaten. 2.21 Bezwaargrond monumentale status geen belemmering Bezwaarmaker 3 heeft aangevoerd dat geen rekening is gehouden' met de monumentale status van de woning. Met de raad. is de commissie Bezwaarschriften ván oordeel dat feit dat de onroerende zaak een monumentale status heeft, het vestigen van een voorkeursrecht niet. in de wèg staat. Het bezwaar is op dit: punt ongegrond. 2.22 Planschade In het bezwaarschrift van Bezwaarmaker 3 is verwezen naar een gespreksversiag waaruit zou blijken dat de gemeente monumentale objecten heeft opgenomen omdat er anders

potentieel planschade zou kunnen optreden. De 'raad mag gebruik maken van de

bevoegdheid tot het vestigen van een .voorkeursrecht om te bereiken dat de.ter. plaatse gewenste planologische ,ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd. Het voorkeursrecht is gevestigd op, de percelen waar het huidigé :feitelijke gebruik afwijkt van de toegedachte functie. Het bezwaar is op dit punt ongegrond. 3.

Er heeft een zorgvu/dige behandeling van de bezwaarschriften p/aatsgevonden door de commissie Bezwaarschriften

.Uit het.advies van de commissie Bezwaarschriften blijkt dat de commissie een.zorgvuldige .,a~-.-.~=ra~,.y'-~~=~ ,.,.;~ ,

Ti.Giiu~n~ii"í~iii i ~Gi~~~~Ui3 r icí~.~~~~u~n G;~rrC:y ~i N..í~~~~~~nL "u~u~~~ .

bestuursrecht)..

.~. r

`-4~Y~á~n -.•- v. ~~b~w. r~lp- ni?i~ii C

.

9 ~~~.~.,.~,,.:~.,~:,

-

.

._

-

4.Financiën Het ,thema financiën is niet van toepassing op onderhavig voorstel.

5.Risico's Partijen kunnen een verzoek om voorlopige voorriening indienen en een beroepschrift bij de rechtbank Tegen, de beslissing op bezwaar kan in beroep worden gegaan bij de rechtbank. Tegen de uitspraak van de rechtbank kan .hoger beroep 'worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Ráad van State. Het beroep heeft geen ,schorsende werking. Dat .betekent dat de gevolgen niet worden gepauzeerd. De, voorkeursrechtbeschi.kking blijft dus .gelden. De' belanghebbende die beroep heeft ingesteld kan de president van de rechtbánk verzoeken om de voórkeursrechtbeschikking' te schorsen. Dat heeft.een voorlopige voorzieningsprocedure. Dit is een aparte, procedure.

6.Participatie Het thema bürgerparticipatie is niet'van toepassing op het: onderhavige voorstel.

7.; Bijdrage aan de Duurzame Ontwikkelingsdoelen (SDG's) De ontwikkeling van De Els ís belangrijk in het kader van de duurzame verstedeiijking van Waalwijk. De meeste :directe relatie is 'er met de volgende SDG's (met korte toeiichting): • SDG 7. Betaalbare en .duurzame energie. Ruimte voor de energietransitie'. Hét verduurzamen van va.stgoed (full electric ontwikkeling) en het creëren van ruimte; voor duurzame energié voor de '(geheie) binnenstad. • SDG 8. Eerlijke. werk en economische groei'. De binnenstad is en blijft eén belangrijke werkgever. Via 'de ontwikkeling van' De Els zorgen we: voor de instandhouding van deze ecónorriische motor en dragen we bij aan' stedelijke interactiemilieus die nieuwe ontwikkeling stimuleren. • SDG 9. ,Industrie, innovatie. _en infrastructuur. Investeren in duurzame mobiliteit en infrastructuur en tegengaan van mobiliteitsarmoede door het versterken van dé basis .voor een hoogwaardig openbaar vervoer. • SDG 11. Duurzame steden en gemeenschappen. Betaalbare woningen, duurzamere steden met inclusi'eve groene en openbare ruimte"s. o SDG '13. Klimaatactie.. Maatregelen om klimaatverandering tegen te gaan. Ruimte. voor energietransitie en klimaatàdaptatie.

• SDG 15. -Leven .op. het {and.-O.a. verhogen van biodiversiteit-.in de stad door het,

toevoegen' van een diversiteit van- soorten groen. Dit is een belangrijk speerpunt voor .de herontwikkeling van De Eis.,

B. Fatale beslisdatum ~---:r's.~tc~,~v._ns.:-szsax'- ----_aul:ibld`~~"`'

~ih4~u~::~5?.Sc4:wt1~~.~ -

aFl«s.~~i;~

~.uc

ti....s. .+..:ti~.~"... '~' , ..~9%~^'~'~~ï

In artikel 7: 10 van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat dé gemeenteraad beslist binnen twaalf weken, gerékend vanaf de dag na :die waarop de termijn voor het indienen van het bezwaarschrift is verstreken. 10

Gemeènt~

~-

`~ 4:

~s.~~tC -~ J

Op 3 juli ,2025 heeft uw raad besloten, om de beslistermijn met zes weken te verdagen: De uiterste beslisterrrmijn: is daarmee opgeschoven tot en met: 5 september 2025. Verdér uitstel van de beslistermijn is mogelijk voor zover alle belanghebbenden daarmee instemmen, de.indiener'van hét bezwaarschrift daarmee instemt en:andere belanghebbenden daardoor niet in hun belangen kunnen worden geschaad, of dit nodig is' in verband met de naleving van'.wettelijke procedurevoorschriften.

9.Vervolgstappen Nadat uw raad een beslissing op de bezwaren heeft genómen, wordt het besluit op de: gebruikelijk wijze bekendgemaakt aan de .bezwaarmàkers 'en gewezen op de mogelijkheid tot het indienen van beroep. Het vervolg is afhankelijk.of de bezwaarmakers gebruik maken van hun: mogelijkheid tot het indienen, van beroep.

10.Bijlagen Bijlage 1. Raadsbesluit beslissing .op bezwaar Bezwaarmaker 1 Bijlage, 2. Raadsvoorstel en -besluit 20 maart 2025 Bijlage 3. BezwaarschrifE'd.d. 10,januari 2025 en 28 april 2025 Bijlage 4, Geluidsopname hoorzitting 19' juni'2025 Bijlage 5. Advies van de corrmmissie Bezwaarschriften 8' juli 2025 Bijlage 6. Brief beslissing op 'bezwaar Bijiáge 7., Raadsbesluit beslissing op bezwaar Bezwaarmaker 2A en Bewaarmaker 2B Bijlage 8. Raádsvoorstel en -besluit 20 maart 2025 Bijlage 9. Bezwaarschrift d.d.. 29 januari 2025 Bijlage 10. Géluidsopname hoorzitting 19, juni 2025 Bijlage 1'1. Advies van de 'commissie Bezwaarschriften 8 juli, 2025 Bijláge 12. Brief beslissing :op .bezwaar Bijlage 13. Raadsbesluit beslissing op. bezwaar Bezwaarmaker 3 Bijlage 14. Raadsvoorstel en -besluit 20. maart 2025 Bijlage 15. Bezwaarschrift d.d. 10 april 2025 Bijlage 16. Geluidsopname hoorzitting 19 juni 2025 Bijlage 17. Advies van de cornmissie Bezwaarschriften 8 juii 2025' Bijlage :18. Brief'beslissing op bezwaar HET COLLEGE VAN WAALWIJK de secretaris,

dè burgemeester,

Michel Trpmp

Sacha Ausems

s'u^~:~`x,~~tiw~~~~ -~d~#~

,#~~..G~ff~,~~S~Y-+~.;à~~ià~t~w~.a~.~s` ~ .~f.~~~:í#.-~^~v~~~~ffi~s~~l^~~L:.~. ,~x ~~.~.:~v.~`~-.‚.d~.~aF.~~,c .~.~~ —`~a~4 ~.~~~t

11 ~:

._.~:.- .~ ..,_~_ ..~~. . .,,__

Gert?~en~~

.~,~~~'~~-~,~; .

R-~ .r r rš * Voorgeschiedenis: Op 20• maart 2025 heeft, de raad een besluit, genomen over vestigen van een •voorkeursrecht •op ,grond van artikel 9 lid 1 onder c van de Omgevingswet op onroerende zaken in het (.winkel)gebied De Els en omgeving, zoals aangegeven op de, bij dit besluit behorende grondtekening en percelenlijst, waárop zijn vérrneid dé in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van. de eigenaren en rechthebbenden op de béperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen. Tegen besluit zijn een drietal bezwaarschriften ingediend. Op 22 rriei 2025 heeft de raad de 'grondexploitatie De Els en omgeving' vastgesteld, inclusief de bijgevoegde begrotingswijziging.

~~:~~~ï~.~?-s'

~~.k^~` ~~~~~~~?w:.'~f'~~,~~a "`~` —«~.~í~~~i

-:~v'x%a~.«~Y.u~.~ -~;rt..:a.~c~S.~Fk~:~t~~~T~~r~rTc~

." .

12 .~~x,iirx;r..a~~va~~,s~x=.~,a+~s..~,.,v..,--~•,i>x....~~.~w~,.^~-..-...c-.., 4~...,.-_.,..,,f-~..-.~~„

. _- :e~.

•:y~f~^'`~~~~;~y°-` -

—'-~=~.'v%

..

.

. . - .~'~`, „ - ``,~~

Ctn+eentè Waolwijk

De. raad van de gemeente Waalwijk; gezien het voorstel van het college van. Wáalwijk van 5 augustus 2025, gehoord de geluidsopname van de in het kader van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht. op 19 juni. 2025 door de Commissie bezwaarschriften gehouden hoorzitting, gelezen, het advies van de Commissie .bezwaarschriften d.d. 8 juli 2025, Gelet, op de bepaiingen zoais genoemd in de .Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht;

BESLUIT: 1. Het bezwaar namens Bezwaarmaker 1, met overname van de in het advies d.d. 8.julí 2025 van de •Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart.2025 om een . definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het perceel, kádastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, nummer 1.964, en het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaandu.iding 2410-A, appartementsindex 10, in stand te. laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesiuit. d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. 2. A. Met bezwaar van Bezwaarmaker 2A, met overname van de in het advies d.d. .8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch ongegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025: om een definitief voorkeursrecht op grond van de Ómgevingswet te vestigen :op het de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 7 en 13, in stand •te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen .in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. B.

Het bezwaar van Bezwaarmaker 2B, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, niet-ontvankelijk.te verklaren en het bestreden besluit.d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op.grond van de:Omgevingswet te vestigen op het•de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Waalwijk,. sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 7 en 13, in stand te laten, onder aanvulling •van. de motivering zoals die is opgenomen in het raàdsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. •

.,3..:Het.bezwaar.namens.Bezwaarmaker 3, met-overname van de in.•het•advies~d.:d:=8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte•overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besiuit d.d. 20 maart 2025 om een .definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het perceel/de percelen, kadastraal bekend ,gemeente Waalwijk, sectie D, nummer 971, 'in stand. te stl~..~~~~~ ..tf..se~.a~s~tc~. behorende bij het raadsbesluit d.d. 20. maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar.

1

~._

~.~~.~,~

_

.~-;~=_n~

1,~-~r

E

:~`~,~-

AA

C~n:teatt V/oolwyk

4: De verzoeken orn proceskostenver.goeding, met ,overnarne van de. ini het adviezen van d.d. 8 juli 2025 van de •Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, af'te wijzen.

Aldus vastgesteid .in de openbare vergadering van .28 augustus, 2025. DE .RAAD VAN WAÀLWIJK de griffer,

de voorzitter,

Jeroen Deneer

Sacha Ausems

'~~_'-.' `~~..3'^_a~.:.'~,,,.3.~,`-~~..~~,'+~'"~ "~`#wE'~xr~5`~~.`'.* "-'.~~.---~a~..~?~S~.~t~S~^~'~r,r~ "?~3c.~.~. ..

~~:«d:~s~..~~;-.~;;•a~•--9~ `~~.;~i . "•:i~~ïw~~. _ ~.~..n-r~~~;..~~a~^~Aau:

2 ~,~~

„

. ,, ...,..

.~~,a:~,~,-k~~~,~..~~.-:.~,~_

C 14

Gemeente

Voorstel aan burgemeester en wethouders Portefeuillehouder:

T. Klerx

Fatale termijn:

15 april 2025

Datum collegevergadering:

8 april 2025

Agendanummer:

Agendanummer

Openbaar

Besproken met portefeuiliehouder op: Datum: 1 april 2025

Niet-openbaar ❑

Status voorstel:

Besluitvormend

Raadsbehandeling:

Nee

Datum voorstel:

Zaaknummer:

37575

Afdeling:

OBL

Digitaal publíceren:

Nee

Steller:

Maak een keuze

Onderwerp

Aanbieding één pand met de volgende adressen De Els 6— 8 Grotestraat 182, 182a, 184, 186 en 188 in verband met opgelegde Voorkeursrecht beschikking De Els e.o. Voorgesteld besluit

1. afwijzen van het te koop oongeboden pand De Els 6— 8 Grotestraat 182, 182o, 184, 186 en 188 te Waalwijk

Besluit van burgemeester en wethouders

Het besluit wordt na de besluitvorming teruggekoppeld aan de zaak. Overleg met afdelingen Staf Vitale Stad, Bijlagen (bijvoorbeeld financiële checklist en bekendmakingen) n.v,t. Eerdere besluitvorming Besluit van de raad, tot het vestigen van een voorkeursrecht voor De Els e.o. d.d. 20 maart 2025. Korte samenvatting (annotatie)

Op 20 maart 2025 heeft de raad het besluít genomen om een voorkeursrecht te vestigen op de eigendommen in het plangebied De Els e.o. Alle belanghebbende zijn de dag na dit genomen besluit per aangetekende brief geïnformeerd over dit besluit en is het besluit in de openbare registers ingeschreven.

Doordat dit besiuit genomen is rust er een aanbiedingsplicht op het eigendom en dienen eigenaren bij het voornemen tot verkoop van hun eigendom aanbieden aan het collége om te vragen of zij gebruik willen makèn van het gevestigde voorkeursrecht. De eigenáar van het qbject, thans in zijn geheel gehuurd door Kavél 84, plaatséiijk bekend,als, De Els 6— 8 Grotéstraat 182, 182a, 184, 186 en

188-té.Waalwijk,.heeft het voornemen om, de komende periode zijn pand te gaan verkopen omwille hiervan vraagt,hij hetcollege of er interésse is om in"onderhandeling te treden.

Het te koop aangeboden.pand"valt nietih het te slopen enverder te ontwikkelen deel van het ontwikkelingsplan. Voor de uitvoering van het ontv;rikkelingsplan is aankoop niét noodzakelijk. Aan de achterzijde van het párid komt in het nieuwe plan een bouwvoiume. Mogelijk dat de eigenaar bezwaar gaat maken tegen de pÍannen en/of planschade (nadeelschade) gaat ciaimen. De hoogte.van deze mógelijke planschade is ingeschat op € 8.000 en is lager dan hetrisico om het gèbouw nu te kopen èn later.te verkopen met een waarde`daling, béheerskqsten, belástingen, verzekeringen én ándere eigenaarsiasten. Voorstel Aanleiding

Door hét gevestigdé voorkeursrecht op o.a. De EIs.6 — 8 Grotestraat 182; 182a, 184,.186 én 188 te Waalwijk moet de:eigenaar van hët pand zijn vóorg"èn'omén vérkoop aan het collegé;aanbieden.

Doordát de éigenaar één áanbiedingsbrief heeft gestuurd naar áanleiding van.het gevestigde voorkeursrecht dient het college binnen.6 weken •na dagtekening bij de aanbieder aan te geven of zij wel of niet in onderhandeling willen treden over koop of niet:. Door het aanbod tot:onderhandeling af te wijzen vervalt het voorkeursrecht voor dit object voor de komende3 jaar. Mochthet col(ege ingaan

op het onderhandelingsvoorstel loopt zij in een uiterst ge"val het risico tot de plicht om te kopen. Argumenten het objecrilidt niet in het te ontwikkelen gèbied.

1.1

Als plarigebied is een groter geheel aangewezen waárop een voorkeursrecht is gevestigd: Dit object ligt wel in het Voorkeursrecht

plangebied maar niet in het ontwikkelgebied en is niet beoogd om te slopenvoor nieuwbouw). geen kopitaallasten door aonkoop Yoor rekening van de gemeente. Door het aanbod af te wijzen heeft de gemeente geen:eigenaarslasten voor een object dat op termijn weer verkocht moet worden. Er

1.2

dient geen kapitaal aangewend te worden:

1.3•

geen risico op de inves.tering Op dit móment valt niet in te schatten of dé waarde ván,het pand zal stíjgen of daien door de aanstaande-ontwikkeling van het

gebied De Els en omgeving.

geen onderhoud- én beheerskosten Het in eigendom hebben van het object brengt kosten voor onderhoud en beheer met zich mee.. Eventuele verhuur zou deze kosten kunnen compenseren

1.4

Risico's en kanttekeningen

1.1

Verhoalsmogelijkheid van nadeelcompensatie voor de eigenaar

De eigenaarheeft de mogelijkheid om eèn claim: in te dienen voor het nadèel dat hij lijdt door de ontwikkelirig: De eigenaar heeft een

maatschappélijk éigen "risico van 4% van de waarde van het pand; dàarnaast komen de eventuele overige nadeelcompensatiekosten

voor rekening van de ontwikkelaar. De nadeelcompensatiekosten worden door een deskundigé ingeschat op € 8.000,= Sezwoar tegen de ontwikkelplannen.

1.2

Als eigenaar en belanghebbende is het mogelijk om een bezwaar in te dieneh'tegen de ontwikkeÍplannen. Door het niet in te gaan op hët koop aanbod blijft dit risico aanwezig met"mogelijke vertraging tot gevolg. De kans op een bezwaar is niet groter dan bij andere eigenaren.

1.3

Voorkeursrecht vervolt voor diYobject. Door het áanbod om in onderhandeling te gaan af te wijzen-is de eigenaar de komende 3 jaar'vrij om zijn pand aan een iedér te verkopen die hij wenst, de WVG is op dit object niet van toepassing.

1.4

Er volgt geen verpfichting voorde gemeente,tot aankoop.

~t`~--' ~?'o~~.~~~-~`

Door niet in te gaan-op het aanbod voigt er ook geen proces watkan leiden tot een verpiichte aankoop.

financiën

si~e`~l' u~.o~

_~s~,}'cc=~:~~:k%~a~c. ~-_.

y ;~r.y'•, -sacsqaF3,n,~₹~W_•.'i'un.;G~,~`~„`r̀_ c,.~:twr.L,Fcá~~~t},•aTT's6~T". ~S-r:~~

Er zijn geen financiële consequenties wanneer hetaanbod wórdt afgéwezen. Communicatie en vorm van participatie

~-~--~.

-

~

r e$~•~.2r

:~=~~,~ .~ td*-á~*F rS41+^ .-};.:~~

Participatie is in dit geval niet van toepassing.

Vervolg De gemeente informeert de aanbieder dat het besluit is genomen om niet in onderhandeling te gaan over mogelijke aankoop.

.~>.r~.;-. ~r'~.-.,:r,,.:-. r•a:ar.c.-s.r=_...,..

...-:q:..,a.

~acn_-~.ar

. Y 'wi.r::'' ~.r..h?'.Irhlii:, 4..... .i... ":fM~,..i^ ~s.~t. ~s'!F~`e .e 3 :_.:i,~.r~k., 2.Li~.V.-:::w 4...Wwh.w....

~,.....,., r

..:: -'z_. ~.~.a:,x-, ~.

_.-ss`z-x~ ~,..~.

...,>.,..v_....,,.r_.~.....,•a.c

.,,h~:.:_s~~zz~`~... . .-.~;.á..Xa'$it:..i~-r.,3~iS:'::ï~ï.. ,:.,~~

._s

. ..>r...

.,-_ .:...~.