006 Rechtbank ZWB zaaknummer BRE 25 5430 WET Toevoeging stukken

SØÁd

de Rechtspraak Rechtbank Zeeland - West-Brabant

Gemeente Wa3lwijk Ingekomen

- 9 -12- 2025

1 1 AANTEKENEN 1 X 1 PER POST 1 1 ENIAIL l

De raad van de gemeente Waalwijk Postbus 10150 5140 GB Waalwijk

Bestuursrecht

bezoekadres Stationslaan 10 Breda

datum onderdeel contactpersoon doorkiesnummer ons kenmerk

5 december 2025 cluster bestuursrecht mevr H.M. Philipsen 088-36 11553 zaaknummer BRE 25 / 5430 WET

uw kenmerk bijlage(n) onderwerp

het beroep van M.R. Sorce te Waalwijk

correspondentieadres Postbus 90006 4800 PA Breda t 088-36 16000 rechtspraak.nl/contact/ZWB www.rechtspraak.nl Bij beantwoording de datum en ons kenmerk vermelden. Wilt u slechts één zaak in uw brief behandelen.

Geachte heer/mevroiiw, Over het beroep met zaaknummer BRE 25 / 5430 WET deel ik u het volgende mee. De rechtbank heeft een of ineer stukken aan het dossier toegevoegd. Ik stuur u hiervan een kopie. Als u naar aanleiding van deze brief vragen hebt, kunt u contact opnemen met de administratie van de rechtbank op het hierboven vermelde doorkiesnummer. Als u de rechtbank belt of schrijft, verzoek ik u het zaaknummer te vermelden. Hoogachtend, e riffier

BB062

Uw persoonsgegevens en indien van toepassing die van uw cliënt worden, voor zover nodig, voor een goede procesvoering verwerkt in de registratiesystemen van de Rechtspraak.

stichti.ng achmea rechtsbijstand Stichting Achmea Rechtsbijstand, Postbus 4116, 7320 AC, Apeldoorn

Spoorlaan 298

Aangetekend RB-002884763

Tilburg

Rechtbank Zeel,and-West-Brabant, sector

www.achmearechtsbijstand.nl

Postbus 90006

Bestuursrecht 4800PA BREDA

Fngekc,nier, bij de griffie op

03 DEC: ' 2025 f?echtbank Zeeland-West-Bnbant Cluster bestuursrecht Breda Datum: 2 december 2025 Ons Kenmerk: RB-002884763

Behandeld door: Fleur van Wijk E-mail: klantenservice@achmearechtsbijstand.nl Telefoon: 088 462 37~20 Fax: 088 - 462 27 99

Onderwerp: zaaknummer BRE 25 / 5430 WET

Geacht colÍége, Hierbij stel ik mij allereerst als gemachtigde van mevróuw M.R. Sorce, wonende aan Grotestraat 200B te (5141 HD) Waalwijk in bovenstaande procedure.

Het'betreft de. beslissing op bèzviraar van de gemeenteraad van de gemeente Waalwijk van 28 augustus 2025, verzonden op 4 september 2025. Hiertegen is tijdig beroep aangetekend op 13 oktober 2025. U heeft in uw brief van 7 november 2025 tot en met 5 december 2025 de gelegenheid geboden om de gronden van het beroep aarr,te vullen. .lnleiding en achtergrond procedure Cliënte is eigenaresse van het appartementsrecht Grotestraat 200B te (5141 HD) Waaiwijk. Het appartementsrecht staat kadastraal bekend onder Waalwijk D3143 A2 én is ontstaan uit het perceel Waalwijk D971. Het app.artementsrecht maakt deelt uit van een VvE, tezamen.met huisnumrners 200A en 200B. De VvE deelt het pand met huisnummer 200. Cliënte.woont op het.adres. Het pand waarin cliënte het appartementsrecht heeft (aangeduid als adres Grotestraat 200-200A) is aangewezen als gemeentelijk monument (monumentnummers Monumentnummer: 1002006000 en 1993-20). Het dak van het pand is in 2023 ingrijpend gerenoveerd.

De gemeenteraad van'WàáÍwijk (de raad) heeft grote plannen voor herontwikkeling,van winkelgebied De Els: In december 2024 heeft de gemeente hiertoe.een samenwerkingsovereenkomst gesloten met projectontwikkelaars (zié bijvoorbeeld:

https://waalwijk:nieuws.nÍ/gemeente/waalwijk-zet-belangrijke-stap-in-herontwikkeling-de-eis). Het plan

bestaat uit een combinatie van wonen (400 woningen) en winkels. Voor een schematische weergave.van

Stichting Achméa Rechtsbijstand is statutair gevestigd té Tilburg. K.v.K. 41038571

stichting achmea rechtsbijstand Datum: 2 december 2025 Blad: 2 l 6

de plannen wordt verwezen naar onderstaande afbeelding, afkomstig uit de presentiate behorende bij de derde bewonersbijeenkomst van 24 juni 2025: plangebied

Afbeelding 1: plangebied volgens presentatie bewonersbijeenkomst

Het plangebied is rood omcirkeld. Het pand waarin de woning van cliënte zich bevindt, valt buiten het plangebied (links van de jongensschool). Ook uit verschillende schematische weergaven van het plangebied in de VOSP De Els van november 2024 (te raadplegen via:

https://waalwijk.notubiz.n I/document/15368579/1#search=%22De%20EIsVOSP%20november%202024% 20definitief%22) valt af te leiden dat de woning van cliënte buiten het plangebied valt. Zie bijvoorbeeld hieronder afbeelding 2 (VOSP, p. 17). 2.2 PtANKAART i GE8OUWOE OHIGEVING VQSY ! HÊST.1lS~76E S7TllAT lE

~ l

I

f

1

r

Mt. wn Coetnurcnt 31f3

Afbeelding 2: plattegrond met adressen.

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

:L

stichting achmea rechtsbijstand Datum: 2 december 2025 Blad: 3 l 6

Op 22 mei 2025 is de grondexploitatie goedgekeurd door de raad. Bij besluit van 17 december 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Waalwijk (het college) een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op het appartementsrecht van cliënte in de zin van artikel 9.1 lid 2 Omgevingswet (Ow). Cliënte heeft het besluit zelf pas zeer laat gekregen (14 januari 2025) en was daarom niet in staat om een zienswijze in te dienen vóór 15 januari 2025. Namens cliënte is tijdig bezwaar aangetekend (bijlage 1). Dit bezwaarschrift is ook onder de aandacht van de gemeenteraad gebracht jn het kader van de voorbereiding van de definitieve besluitvorming over het voorkeursrecht. Dit bezwaar is vervolgens ingetrokken, omdat het besluit van 17 december 2024 was komen te vervallen. Desondanks is bij raadsbesluit van 20 maart 2025 (het primaire besluit) een definitief voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 9.1, lid 1 onder c, Ow op o.a. het appartementsrecht van cliënte. Namens cliënte is tijdig bezwaar aangetekend tegen het primaire besluit (bijlage 2). Ten behoeve van de hoorzitting heeft zij een korte reactie op het verweerschrift opgesteld (bijlage 3). Bij het bestreden besluit heeft de raad het bezwaar van deels gegrond verklaard (reeds overgelegd). Aan het primaire besluit ontbrak namelijk een kenbare motivering.

Voor het advies van de bezwaarschriftencommissie wordt verwezen naar bijiage 4. Inhoudelijk is de raad bij de vestiging van het voorkeursrecht ten aanzien van het appartementsrecht van cliënte gebleven. Verwezen wordt naar o.a. het gewijzigde raadsvoorstel van 8 juli 2025 (bijlage 5). Cliënte kan zich hiermee niet verenigen. Zij stelt zich in het bijzonder op het standpunt dat de raad niet bevoegd is tot het vestigen van een voorkeursrecht omdat er in dit specifieke geval niet wordt voldaan aan de wettelijke vereisten. Daarnaast is het bestreden besluit in strijd met artikel 3:4 van de Aigemene wet bestuursrecht (Awb) genomen. Dit licht zij hieronder toe. Beroepsgronden Er wordt niet voldaan aan artikel 9.1 Ow. Op grond van artikel 9.1, eerste lid onder c, van de Ow kan de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigen als in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Hoewel niet wordt betwist dat er plannen bestaan om het winkelgebied te herontwikkelen, betekent dit nog niet dat er afwijkend gebruik ten aanzien van dit perceel is voorzien.

Juist uit de schematische weergave van de plannen (afbeeldingen 1 en 2) blijkt dat het perceel waartoe het appartementsrecht behoort buiten het werkingsgebied van de plannen blijft. De raad verwijst in bijlage (p.4) naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 19 januari 2011 (ECLI:NL:RV5:2011:BP1306). Deze verwijzing gaat niet op. In die zaak ging het om intensivering van reeds bestaand gebruik. Er bestonden plannen voor de percelen

5tichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

stichting achmea rechtsbijstam~d Datum: 2 december 2025 Blad: 4 1 6

wààrop het voorkeursrecht was gevestigd om meer.woningen te mogelijk te maken. Daarnaast zouden de .percelen eventueel als ontsluiting dienen voor een nog te realiseren woonwijk nabij die percelen. Met andere woorden; er werd rekening gehouden met eèn veranderd gebruik.van dë percelen, ook al zou "de woonbestemminggehandhaafd blijven. Dit is hier niet het geval: nergens blijkt uit dat er plánnen bestaan voor dit perceel om het gebruik te veranderen. Het argument van de raad.dat de,bestemrning van een perceel nog niet in detail hoeft vast te staan om

een voorkeursrecht te kunnen vestigen gaat evenmin op. Het is de omgekeerde wereld; hét Íigt op de weg van de raad om te onderbouwen,dat er op zijn minst.enige vorm .van afwijkend gebruik is voorzien in de nabije toekomst voor dit perceel Wordt hieraan niet voldaan, dan is er voor het vestigen van èen voorkeursrecht'geen grond. Het is ook niet aannemelijk dat het gebruik van het perceelzal veranderen; het betreft een combinatie

van een woonbestemming met detaiihandel. Het gebouw is ook nog eens een gemeentelijk monument en geniet reeds hierpm een hogere beschermingsstatus. Niet aannemelijk is dat het gebouw voor deze plannen zal moeten wijken: De monumentale status van het pand is wel degelijk relevant, anders dan door de raad wordt aangenomen. Evenmin valt te verwachten dat het gebruik van het pand verder zal worden geïntensiveerd. Gelet op de

relatief geringe omvang van het pand, dat reeds is opgesplitst in apparte:menten, is het niet aannemelijk:

te noemen dat ernog meer áppartementen bij zuÍlen komen door opsplitsing. Omdat afwijkend gebruik in het geheel niet is voorzien voor dit perceel is dus niet voldaan aan de voorwaarden die in de wet worden gesteld.. De raad is dan ook niet bevoegd om een voorkeursrecht op dit perceel te vestigen. Reeds hierom kan het bestreden besluit geen standhouden. Het bestreden besluit is in:strijd met artikel 3:4 Awb. Bij,toetsing aanartikel 3:4 Awb; h'etevenredighèidsbeginsel, dient te worden beoòrdeeld of de. bésluitvorming geschikt,. noodzakelijk en evenwichtig is ten opzichte van de te dienen doelen, het

toetsingskader in de zogenaamde Hardérwijk-uitspraak van de Afdeling (uitspraak van 2 februari 2022, ECLI`.NL:RVS:2022s 285).

Deze toétsing strandt eigenlijk al bij de,geschikthéid en de noódzaak van,dè vestiging van het

voorkeursrecht ten aanzien van dit perceel (zie uitspráak réchtbank Oost-Brabant 10 oktober 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:6266). Het doel van de vestiging van het voorkeursrecht in'dit gebied, zijnde het

bereiken dat de ter plaatse gewenste planologische ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd is op

gebiedsniveau wellicht legitiem te noemen voor zover dit het daadwerkélijke plangebiéd betreft, maar,dit

geldt niet voor,het onderhavige appartementsrecht:

Het doel, dé gewenste ontwikkeling, kan worden verwezenlijkt zonder vestiging van een voorkeursrecht

op, dit perceel/appartementsrecht. Uit geen enkel stuk blijkt dat'het.perceel behoort tot het

werkingsgebied waar de, herontwikkeling irvoorzien. Het vestigen van het voorkeursrecht op dit perceel, is dan ook niet geschikt voor het doel. De vestiging van het voorkeursrecht heéft in ieder geval geen

stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg: K.v.K. 41038571

stichting

chmea rechtsbijsta~d

Datum: 2 december 2025 Blad: 5 I 6

toegevoegde waarde voor het verwezeniijken van die plannen en is dus niet noodzakelijk. Dit•laatste blijkt ook uit,de reactie van het college op het voorstel van de.eigenaren vande panden met huisnummers 182 t/m 188 (even) om deze over te nemen. Verwezen wordt naar bijlage 6..Uitdrukkelijk wordt opgemerkt: Het te koop aangeboden pand valt niet in het te sÍopen en verdèr te ontwikkelen deel van het ontwikkelingsplan. Voor de uitvoering van het ontwikkelingsplan is aankoop niet noòdzakelijk. Cliënte bevindt zich in een vergelijkbare situatie, zodat ook'in. haar geval het voorkeursrechtzinledig is te noemen. Hiertegenover.staan dé belangen van cliënte. Hoewel in de. rechtspraak wordt aangenomen dat de

belangen van eigenaren door de wetgever.in de wettelijke regeling,zijn verdisconteerd; ontsiaat dit'de. raad niet van de plicht om een beiangenafweging te maken in het individuele geval. In een situatie waarin het vestigen ván éen voorkeursrechtgeen toegevoegde.waarde heeft, komt aan dit particuliere belang juist groot gewicht,toe, ook al zijn 'er garanties in de wettelijke regeling opgenomén:die aan eigenaren tot

bepaalde hoogte bescherming bieden.

Feit blijft dat cliënte toch belemmerd wordt in de beschikking over haar eigendom. Te denken valt bijvoorbeeld,áan de vertraging bij verkoop die gepaard kan gaan met het overleg met de gemeente. Of het feit dat zij het pand niet vrij van dit voorkeursrecht kan verkopen als de raád besluit toch niet op,het aanbod in te.gaan. De hele gangvan'zaken en onduidelijkheid levert voor cliënte onzekerheid en onrust

op, zeker nu zij de pensioengerechtigde.leeftijd nadert en.een,groot deel,v,an haar vermogen in de waarde van haar woning zit. Zij wil met het oog hierop fÍexibiliteit houdén, bijvoorbeeld om een levensbestendige woning'te kunnen kopen.

Van evenwichtigheid is bij de onderhavige besluitvorming dus'evenmin sprake. Conclusie

Namens cliënte verzoek ik u het beroep gegrond te verklaren; het bestreden besluit te verniétigen en

primair zelf in de zaak te voorzien door het primaire besluit te herroepen dan wel, subsidiair, te bepalen dat.de raad een nieuwe beslissing op bezwaar moet nemen. Totslot verzoek ik u bij gegrondverklaring van het beroep dè raad te veroordelen in de proceskosten van zowel de bezwaar- ais de beroepsprocedure.

Vriendelijke groet,

Stichting qchmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K:v.K. 41038571

stichting achmea rechtsbijstand Datum: 2 december 2025 Blad: 6 I 6

— .

/ %~

/"'

mr. F.K. (Fleur) van Wijk Advocaat

beschikbaar werkdagen op maandag, dinsdag, donderdag en vrijdag Bijlagen: 1.bezwaarschrift 1. 2.bezwaarschrift 2. 3.reactie verweerschrift/pleitnota hoorzitting. 4. advies bezwaarschriftencommissie.

5.gewijzigd voorstel raad.

6.reactie voorstel eigenaren huisnummers 182 t/m 188 (even).

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

. -

-r

03-12-2025, 07:54

Document

zaaknummer BRE 25/5430 WET - aanvulling beroep Een conversatie met Fleur van Wijk <fk.van.wijk@achmearechtsbijstand.ni>,.Team Bestuursrecht (Rechtbank Zeeland-West-Brabant) <bestuursrecht.zwb@rechtspraak.nl> Bericht door Fleur van Wijk <fk.van.wijk@achmearechtsbijstand.nl> op 2-12-2025 17:18

Geacht college, Ín bovenstaande procedure stuur ik u hierbij de beroepsgronden toe. Een kopie hiervan is.vandaag per aangetekende post vérstuurd. Vriendelijke groet, Stichting Achmea Réchtsbijstand Fleur van •Wijk, Advocaát

d s'' °~ O Z G ~~

~OZ~

R:.~:.i',:.,_~~ __.~~ r1-`~:=._.-c.'_._...... t ~r;`~e ;r : .- _, C._ar

2 bijlagen: •- Bijlage_bij beroepsgronden_Sorce.pdf (-1,88.mb) • 2025.12.02 aanvulling beroep Sorce.pdf (0;3 mb)

Berichtdoor Team Bestuursrecht (Rechtbank Zeeland-West-Brabant) <bestuursrécht.zwb@rechtspraak.nl> op 2-12-.2025 17:13

Beste mailer, Welkom bij de Rechtspraak. U kunt nu veilig .een mail en bijlagen versturen. Let op! Uw bijlage mag maximaal 25: Mb groot zijn. Een stuk:dat ondertekend moet worden, stuurt u per post na. Heeft u vragen over dit bericht of over Veilig Mailen met de Rechtspraak? Neem

dan contact op met hët Rechtspraak Servicecentrum (RSC). Het RSC is bereikbaar.op maandag t/m donderdag van 08.00 - 20.00 uur en op vrijdag van 08:00 - 17:30 uur. • Telefoon: 088 361 61 61 • WhatsApp: 06 46 27 58 07 • Voor andere kanalen kijk op rechtspraak.nl/contact

Dit bericht is een kopie van een beveiligde conversatie in Ziwer, eeh. dienst voor veilige communicatie.

rh►e•~o~.►/h►mi•~ti~.~e~ .~s_~•ti~wae ortiiv~ninouo.,ar.ioo..v'irnnlnol'nn.vo Two onl l..n:e_lf'w-lne-1ns_lnw_l.+._l..._r..,_l..

.;.

stichting achmea rechtsbijstand

/

Stichting Achmea Rechtsbijstand, Postbus 4116, 7320 AC, Apeldoorn

Spoorlaan 298

Tilburg

www.achmearechtsbijstand.nl

Datum: 28 januari 2025 Ons Kenmerk: RB-002884763

Aangetekend RB-002884763 College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Waalwijk Postbus 10150 5140GB WAALWIJK

Behandeld door: Mieke Peters E-mail: klantenservice@achmearechtsbijstand.nl Telefoon: 06-83237201 Fax: 088 - 462 27 99

Onderwerp: bezwaarschrift

Geacht College, Mevrouw M.R. Sorce wonende aan Grotestraat 2008 in Waalwijk sta ik bij in de zaak over het vestigen van een voorkeursrecht. Voor cliënte maak ik bezwaar tegen uw besluit van 17 december 2024 met kenmerk 2024-050516 Cliënte is het niet eens met uw besluit om een voorkeursrecht te vestigen op haar appartement Grotestraat 200B in Waalwijk. Een kopie van het bestreden besluit treft u als bijlage aan. Gang van zaken

Voordat ik op de gronden van bezwaar in ga zet ik eerst de gang van zaken op een rij. 17 december 2024:

voorlopige beschikking voorkeursrecht College geldig 3 maanden 18 december 2024:

Verzending aangetekende brief vanuit de gemeente gericht aan cliënte 19 december 2024:

Hyp4 86866/148 wordt in het Kadaster als beperking toegevoegd aan eigendomsakte appartementsrecht M.R. Sorce, Grotestraat 200B Waalwijk 20 december 2024 :

Bezorging aangetekende brief aan cliënte is niet gelukt (cliënte was in Italië)

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

~J

stichting

~ me

ec

zsa

Datum: 28 januari 2025 Blad: 2 1 3

30 december 2024: De aangetekende brief is retour bezorgd bij de gemeente. 14 januari 2025: Cliente wordt gebeld door de heer Ralf.Geelen. Deze vertelt haar dat er een aangetekend stuk is,teruggestuurd en legt haar uit wat'er•in het aangetekende'stuk staat en belooft het haar toe te sturen. De heer Geelen stuurt de brief vervolgens per

e-mail naar cliënte. De bijiage waarnaar wordt verwezen ontbreekt. Cliënt heeft diezelfdé dag gevraagd

die stukken toe te sturen. Cliënte kreeg de brief dus uiteindelijkpas op 14 januari in de middag. Hierdoor kon van de mogelijkheid öm uiterlijk 15 januari een zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad geen gebruik meer.worden gemaakt. Een kopie van dezé brief sturen wij daarom alsnog naar de gemeenteraad. Gronden van bezwaar De onderbouwing van uw besluit is onvoldoende Om een voorkeursrecht"te kunnen vestigen moet.het huidige gebruik afwijken van de toebedeelde functie of toebedachte functie. In de_huidige situatie is er voor wat betreft het appartemen/de woning van cliënt

sprake van wonen. U geeft aan toe te willen naar een gemengd gebied met wonen, economische en. maatschappelijke functies. U stelt dat ook als de bestemming wonen.blijft er een voorkeursrecht. gevestigd . kan worden als sprake'is van eerr intensiever gebruik-of eén kwalitatieve impuls.

Zeker als er geen sprake is van vestiging van een voorkeursrecht ten behoeve van een geheel andere functie dient u goed te, onderbouwen waarom ,het vestigen van een voorkeursrecht volgens u toch nodig

is. U(aat dit na. U geeft niet aan waarom u voor uw centrumplannen het appartement/,wóning van cliënt

nodig heeft en op welke wijzé.voor wat,betreft'het appartement/woning sprake zou zijn van intensivering

van gebruik of:eèn kwaliteitsverbetering. Naar het oordeel van cliënte heeft u het gebied waarop u het

voorkeursrecht gevestigd heeft,te ruim gepakt zonder daar een.goede onderbouwing voor te hebben.

De noodzaak voor het vestigen van een voorkeursrecht ontbreekt Los van het bovenstaande ziet cliënte óok de noodzaak voorhet vestigen van'een voorkeursrecht in deze

fase (waarin nog zo weinig duidelijk is) niet. Mocht cliënt het appartement/de.woning verkopen dan kan ook aan een nieuwe.eigenaar een voorkeursrecht wordén opgelegd.

Een belangenafwegingontbreekt

In de brief die cliënte ontving wordt aangegeven waarom uw gemeente een voorkeursrecht wil vestigen. Op het belang van cliënte om vrijelijk over haar eigéndom te beschikken wordt helemaal niet ingegaan. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur brengen met zich mee dat sprake moet,zijn van een zorgvuldige besluitvorming. In dat kader dient ook.een belangenafweging pláats té vinden. Door niet op de belangen van cliënte in te,gaan handelt u, in st_rijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur:

In dit kader merk ik op, dat het voorkeursrecht-cliënt schade kan berokkenen, op het moment dat cliënt

het appartement/ de woning,wil verkopen op-de vrije markt in de.situatie de gemeente zou afzien van de

.mogelijkheid tot aankoop. Ook een nieuwe koper wordt.dan met het.voorkeursrecht geconfronteerd.

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te,Tilburg: K.v.K. 41038571

stichting

e

~ec

Datum: 28 januari 2025 Blad: 3 1 3

dJ heeft eeen rekenine eehouden met de monumentale status van de woning

Clïënt woont in een gemeentelijk monument: lh,juni 2023 is het dak van de'woning nog geheel vervangen.. "Hiervoor heeft iliënte v.anuituw gemeente een subsidié ontvangen. Gelet op.de monumentale status is het niet aahnemelijk dat het appartement/de:woning van cliënte wordt gesloopt of dat sprake gaat zijn van een rigoreuze interne verbouwing om meer woonplekken te realiseren. Met deze monumentale status is ten onrechte geen rekening gehouden.

Mocht sloop anders dan cliënte aanneemt wel een reële optie zijn voor de gemeente dan verneemt zij dit

graagspoedig. Dit in verband met,gepland onderhoud van hefpand.

Cliënte vraagt u uw besluit te herroepen en het voorkeursrecht op te. heffen Ook vraag ik u op grond van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht om de kosten voor rechtsbijstand en de,eventueel nog te maken, deskundigenkosten.als bedoeld in artike18:75 AWB en artikel 1 aanhef en onder b van het Besluit proceskosten bestuursrecht te vergoeden. Laat het mij weten als u nog vragen hebt. U bereikt mij via telefoonnummer 06-83237201. Mijn collega mevrouw."mr.,Laurijssenis ook van de zaak op de hoogte. Zij is bereikbaar op 06 83237234. E-mailen kan naar klantenservice@achmearechtsbijstand.nl:,Noemt u daarbij altijd ons zaaknummer RB-002884763. Vriendélijké groet,

;

j•,, i '; ,-

Mw..mr. Mieke Peters Stichting Achmea Rechtsbijstand Bijlage: kopie bestreden besluit

~

~~

.

.,.e~.-~

.Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

~y-~y~ z stichting achmea orechtsbijstand 5tichting Achmea Rechtsbijstand, Postbus 4116, 7320 AC, Apeldoorn

Spoorlaan 298

Tilburg

www.achmearechtsbijstand.nl

Datum: 10 april 2025 Ons Kenmerk: RB-002884763

Aangetekend RB-002884763

Aan de raad van de gemeente Waalwijk Postbus 10150 5140GB WAALWIJK

Behandeld door: Mieke Peters E-mail: klantenservice@achmearechtsbijstand.nl Telefoon: 06-83237201 Fax: 088 - 462 27 99

Onderwerp: bezwaarschrift

Geachte raadsleden, Mevrouw M.R. Sorce wonende aan Grotestraat 200B in Waalwijk sta ik bij in de zaak over het vestigen van een voorkeursrecht. Voor cliënte maak ik bezwaar tegen uw besluit van 20 maart 2025 Cliënte is het niet eens met uw besluit om een voorkeursrecht te vestigen op haar appartement Grotestraat 200B in Waalwijk. Een kopie van het bestreden besluit treft u als bijlage aan. Eerder diende ik

namens cliënte al een bezwaarschrift in tegen het voorlopige besluit van het college van Burgemeester en

Wethouders. Omdat het daarop volgende raadsbesluit inmiddels is ingetrokken en u op 20 maart 2025 een nieuw besluit heeft genomen dienen we een nieuw bezwaarschrift in. Gang van zaken

Voordat ik op de gronden van bezwaar in ga zet ik eerst de gang van zaken op een rij.

17 december 2024:

Voorlopige beschikking voorkeursrecht College geldig 3 maanden

18 december 2024:

Verzending aangetekende brief vanuit de gemeente gericht aan cliënte

19 december 2024:

Hyp4 86866/148 wordt in het Kadaster als beperking toegevoegd aan eigendomsakte appartementsrecht

M.R. Sorce, Grotestraat 200B Waalwijk ~~~:~; ,

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

- - ~-

~

stichting achmea rechtsbijstand Datum: 10 april 2025 Blad: 2 1 5

20 december 2024: Bezorging aangetekende brief aan cliënte is niet gelukt (cliënte was in Italië) 30 decemberi2024: De aangetekende brief is retour bezorgd bij de gemeente. 14 ]anuari 2025: Cliënte wordt gebeld door de heer Ralf Geelen. Deze vertelt haar dat er een aangetekend stuk is teruggestuurd en legt haar uit wat er in het aangetekende stuk staat en belooft het haar toe te sturen. De heer Geelen stuurt de brief vervolgens per e-mail naar cliënte. De bijlage waarnaar wordt verwezen ontbreekt. Cliënt heeft diezelfde dag gevraagd die stukken toe te sturen. Cliënte kreeg de brief dus uiteindelijk pas op 14 januari in de middag. Hierdoor kon van de mogelijkheid om uiterlijk 15 januari een zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad geen gebruik meer worden gemaakt. 28 ]anuari 2025: lndiening bezwaar namens cliënte. 27 februari 2025: Raadbesluit tot bestendiging van het voorkeursrecht. 1 maart 2025: Voorlopig voorkeursrecht van het college is van rechtswege vervallen 20 maart 2025: Raadsbesluit tot intrekking van het voorkeursrecht. Het besluit is niet binnen de wettelijke termijn van vier dagen ingeschreven in de openbare registers. Hierdoor is het niet in werking getreden. 20 maart 2025: Raadsbesluit tot het opnieuw vestigen van het voorkeursrecht. 21 maart 2025: Hyp4 86866/186 wordt in het Kadaster als beperking toegevoegd aan eigendomsakte appartementsrecht M.R.

Sorce, Grotestraat 200B Waalwijk

Gronden van bezwaar Het voorlopis besluit van het College is inmiddels komen te vervallen Door de eerste bestendiging van uw raad d.d. 27 februari 2025 is het colfegebesluit waartegen namens cliënte in eerste instantie bezwaar is gemaakt (het besluit d.d. 17 december 2024) van rechtswege komen te vervallen. U heeft nu opnieuw besloten een voorkeursrecht te vestigen en verwijst in de onderbouwing van uw besluit naar het collegebesluit. Dit collegebesluit bestaat echter niet meer. Naar het oordeel van cliënte is dit procedureel gezien onjuist. Alleen al om die reden kan uw besluit niet in stand blijven. De onderbouwing van uw besluit is onvoldoende Om een voorkeursrecht te kunnen vestigen moet het huidige gebruik afwijken van de toebedeelde functie of toebedachte functie. In de huidige situatie is er voor wat betreft het appartement/de woning van cliënt

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

stichting achmea rechtsbijstand Datum: 10 april 2025 Blad: 3 1 5

sprake van wonen. U geeft aan toe te willen naar een gemengd gebied met wonen, economische en maatschappelijke functies. U stelt dat ook als de bestemming wonen blijft er een voorkeursrecht gevestigd kan worden als sprake is van een intensiever gebruik of een kwalitatieve impuls. Zeker als er geen sprake is van vestiging van een voorkeursrecht ten behoeve van een geheel andere functie dient u goed te onderbouwen waarom het vestigen van een voorkeursrecht volgens u toch nodig is. U laat dit na. U geeft niet aan waarom u voor uw centrumplannen het appartement/woning van cliënt nodig heeft en op welke wijze voor wat betreft het appartement/woning sprake zou zijn van intensivering van gebruik of een kwaliteitsverbetering. Naar het oordeel van cliënte heeft u het gebied waarop u het voorkeursrecht gevestigd heeft te ruim gepakt zonder daar een goede onderbouwing voor te hebben. De noodzaak voor het vestigen van een voorkeursrecht ontbreekt. Dit temeer daar het appartement van cliënte in het voorlopige stedenbouwkundige plan De Els en omgeving buiten het rood omlijnde plangebied valt. Los van het bovenstaande ziet cliënte ook de noodzaak voor het vestigen van een voorkeursrecht in deze fase (waarin nog zo weinig duidelijk is) niet.

Mocht cliënte het appartement/de woning met uw toestemming verkopen dan kan ook aan een nieuwe eigenaar een voorkeursrecht worden opgelegd, hetgeen potentiële kopers afschrikt. Bovendien lijkt het risico voor de gemeente om geen voorketarsrecht te vestigen niet reëel. Door de fout bij de inschrijving in het kadaster heeft cliënte een paar dagen de vrije beschikking over haar appartement gehad. Er is toen ook niets gebeurd. De gemeente neemt een sroot financieel risico door zoveel panden aan te wiizen Op het moment dat de eigenaren van al die panden op korte termijn zouden besluiten hun pand te koop aan te bieden heeft de gemeente een probleem. Hiermee is onvoldoende rekening gehouden. Vanuit de politiek zijn hiervoor ook vragen gesteld voorafgaand aan de besluitvorming. In reactie hierop liet de wethouder weten dat er een clausule in de koopovereenkomst zou worden opgenomen waarin zou staan dat de koop niet doorgaat als de plannen niet doorgaan. Dat kan natuurlijk nooit de bedoeling van het vestigen van een voorkeursrecht zijn. De gemeente moet het aanbod accepteren of niet. Een andere clausule die de gemeente in een koopovereenkomst van plan is op te nemen blijkt uit een citaat uit het voorstel aan burgemeesters en wethouders d.d. 25 februari 2025, voor de aankoop van de Els 20: "Dit besluit wordt nu genomen om de onderhandelingen op te starten.

Mochten deze leiden tot overeenstemming over de aankoopprijs dan zal er in de koopovereenkomst een voorbehoud opgenomen moeten worden dat de Raad instemt met vaststellen van de Exploitatie-opzet." De gemeente lijkt de risico's en onzekerheden van het door hen geïnitieerde project hiermee geheel op de burger af te willen wentelen. Een belangenafweging ontbreekt U heeft aangegeven waarom u als gemeente een voorkeursrecht wilt vestigen. Op het belang van cliënte om vrijelijk over haar eigendom te beschikken wordt echter helemaal niet ingegaan. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur brengen met zich mee dat sprake moet zijn van een zorgvuldige en controleerbare/transparante besluitvorming. In dat kader dient ook een belangenafweging plaats te vinden. Door niet op de belangen van cliënte in te gaan handelt u in strijd met

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

stichting achn7ea rechtsbijstand Datum: 10 april 2025 Blad: 4 1 5

de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Door hetgebrek aan duidelijkheid en aan transparantie bij dit project, laat u cliënte in het duister tasten omtrent de ware bedoelingen van de gemeente met het appartement/woning van cliënte.

Dit blijkt uit het zonder aankondiging instellen van voorkeursrecht en het krampachtig achterhouden van

informatie voor de burger over de besluitvorming, door het zwartlakken van notulen van de besloten informatieavond van 14 november 2024 over het project de Els. In dit PDF document, door de gemeente online gezet, valt o.a. te lezen :

"In het uiterste geval is het college bereid om dan publiekrechtelijke instrumenten in te zetten omdat je

een dermate groot belang hebt datje hoopt dat je daar op goede voet uitkomt met alle eigenaren. Ook

dit is informatie die wij niet op straat willen hebben omdat zodra dit bekend is het helemaal oorlog wordt in de laatste fase van de onderhandelingen"

Deze passage gaat over de Aldi maar met welke andere panden is de gemeente bereid zover te gaan? Na het lezen van dit verslag is cliënte hier niet gerust op voor wat betreft haar eigen appartement omdat de gemeente geen blijk geeft van transparantie. In dit kader merk ik op dat het voorkeursrecht cliënte schade kan berokkenen op het moment dat cliënte het appartement/ de woning wil verkopen op de vrije markt in de situatie dat de gemeente zou afzien van

de mogelijkheid tot aankoop. Ook een nieuwe koper wordt dan met het voorkeursrecht geconfronteerd.

Het grootste deel van de panden waarop het voorkeursrecht is gevestigd zijn zakelijke panden. Er zitten maar een paar woningen tussen waarvan de particuliere eigenaar die zelf bewoont. Cliënte is van oordeel dat u onvoldoende oog heeft voor de impact die uw besluit heeft. Het brengt voor cliënte veel onrust en onzekerheid met zich mee. Zij heeft plannen om de voorgevel te laten schilderen en de ramen te laten vervangen maar weet nu niet goed wat hiermee te doen. U heeft geen rekening gehouden met de monumentale status van de woning

Cliënte woont in een gemeentelijk monument. In juni 2023 is het dak van de woning nog geheel

vervangen. Hiervoor heeft cliënte vanuit uw gemeente een subsidie ontvangen. Gelet op de monumentale status is het niet aannemelíjk dat het appartement/de woning van cliënte wordt gesloopt of dat sprake gaat zijn van een rigoureuze interne verbouwing om meer woonplekken te realiseren. Met deze monumentale status is ten onrechte geen rekening gehouden. Mocht sloop anders dan cliënte

aanneemt wel een reële optie zijn voor de gemeente, dan verneemt zij dit graag spoedig. Dit in verband

met gepland onderhoud van het pand.

Niet steekhoudend ar>°ument speculatie planschade

In het beknopt verslag van de gespreksavond gehouden op donderdag 13 februari 2025 heeft cliënte gelezen dat vanuit de politiek ook de vraag gesteld is waarom de gemeente monumentale panden zou gaan verwerven als je daar feitelijk gezien bijna niets mee mag. Wethouder Klerx heeft in reactie daarop aangegeven dat "er potentieel planschade zou kunnen optreden. Het opkopen van deze panden om

vervolgens dwars te liggen moet daarom tegengegaan worden. Het gaat niet om het daadwerkelijk

betrekken van deze panden in de ontwikkeling."

Dit kan cliënte niet volgen aangezien bij planschade altijd wordt gekeken naar de vraag of een

planologische ontwikkeling voorzienbaar was. ,~~--~~ ~:~

..e..:~~~~

_ a

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

stichting achmea rechtsbijstand Datum: 10 april 2025 Blad: 5 l 5

Voorts gaf de wethouder aan dat de panden met monumentale status buiten de plannen worden gelaten.

Dit blijkt ook uit het voorlopige stedenbouwkundige plan de Els en omgeving zoals eerder al aangegeven.

Als nu al duidelijk is dat de woning niet wordt meegenomen, is het niet nodig en ook onredelijk bezwarend om er toch een voorkeursrecht op te vestigen.

Cliënte vraagt u uw besluit te herroepen en het voorkeursrecht op te heffen Ook vraag ik u op grond van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht om de kosten voor rechtsbijstand en de eventueel nog te maken deskundigenkosten als bedoeld in artikel 8:75 AWB en artikel 1aanhef en onder b van het Besluit proceskosten bestuursrecht te vergoeden.

Afinelding hoorzitting U liet eerder al weten dat er een hoorzitting ingepland gaat worden op 19 juni 2025. Bij deze laat ik u alvast weten dat wij niet bij deze hoorzitting aanwezig zijn. Cliënte verblijft op dat moment in het buitenland en we hebben aan hetgeen in dit bezwaar naar voren is gebracht, met de kennis van nu, verder niets toe te voegen. Mochten er vanuit uw zijde of vanuit de bezwarencommissie vragen zijn dan hierover natuurlijk altijd even contact worden opgenomen. Laat het mij weten als u nog vragen hebt. U bereikt mij via telefoonnummer 06-83237201. Mijn collega mevrouw mr. Laurijssen is ook van de zaak op de hoogte. Zij is bereikbaar op 06 83237234. E-mailen kan naar klantenservice@achmearechtsbijstand.nl. Noemt u daarbij altijd ons zaaknummer RB-002884763. Vriendelijke groet,

Stichting Achmea Rechtsbijstand Mw. mr. M.H.C. Peters Bijlage: kopie bestreden besluit

.~~.,~:.~.~,~~~,~~.~~:~,~.~~~-,,-~~~

Stichting Achmea Rechtsbijstand is statutair gevestigd te Tilburg. K.v.K. 41038571

.

,~_

. ~~. _~

~-~

~j(R~e 3 Fleur van Wijk :(FK) Van•: Verzonden:

Aan: CC: Onderwerp:

,klantenservice@achmearechtsbijstand.nf dinsdag 17 juni 202,5'13:52 rvandeven@waalwijk.nl info@,waalwijk.nl; msi@telfort.nl RB-002884763 -. bericht

Goedemiddag, Onlangs ontvingen wij het verweerschrift in de zaak van Sorce. In,deze zaak vindtaanstaande donderdag de hoorzitting plaats. Voor die hoorzitting hebben .wij ons eerder al afgemeld in het bezwaarschrift zelf en onlangs'nog per e-mail van.1Ó juni 2025.

ln reactie op het verweerschrift breng,ik namens cliënten nog graag kort het volgende. naar voren. •PLEITNOTA Wij handhaven hetgeen we in bezwaar naar voren hebben, gebracht. Ik ga dat niet allemaal herhalen in reactie:op hét.verweer. Ik stel vast dat we met de gemeente van mening verschillen: over~hoe ver de bevoegdheid' om het instrument van een,voorkeursrecht.in te zetten reikt. De gemeenté heeft het instrument naar hèt,oordeel van cliënten veel te ruim ingezet. Uit het verweer blijkt dat de'gemeente:

- Eigénlijk nog niet weet wat ze'willen gaan doen - Eigenlijk nog niet weet waarze dat precies gaan doen - Het monumentale pand van cliënt in tactgaan laten

Als nu al vast staat dat de woning van cliënt geen onderdeel van de plannen,gaat zijn en in tact zal worden gelaten is er ook geen reden om het vooí-keursrecht te vestigen. Het vestigen van een voorkeursrecht op het eigendom van cliënten i's in dit geval onnodig en.onredelijk belastend. Tot zover de reactie. Wij wachten het adviés en de beslissing op bezwaar met belangstelling af. Met vriendelijke groet, SticFiting•Achmea Rechtsbijstand mr., M.H.C. (Mieke) Peters senior jurist'Bestuursrecht. Spoorlaan 298 ¡ 5017 JZ Tilburg Póstbus 4116 I 7320AC Apeldoorn M 06 83 237201 E klantenservice(aachmeatéchtsbiistand.nl W tivww.achmearechtsbiistand:nl

..~-'~z~:.s~.~€_,~::~•xs:.,-~ca~:uG.:.:_.r>+r-~-e,r,a.-._r..~..-. ~~nts.:.~~~,.~?:e^car'~,~`~...~aas3r~.~;~+

1.

~,r_a.~~~._~s.~-s.z- _~,~_-~::2:~x•~m•k._._~~~*_..R.ssa.._:~.=ta~,a~.v•~=~

j(q

~,

Van: Gemeente Waalwijk <djuma@waalwijk.nl> Verzonden op: dinsdag .15'juli 2025 11:53:35 Aan: klantenservice@achmearechtsbijstand:nl Onderwerp: t.a.v mevr. n`ir. PetersToezenden advies commissie Bezwaarschriften CB25/029 uw kenmerk: RB-002884763 Ons.zaaknumrrier: 43175 Bijlagen: CB25-029 Sorce advies (63055) (1.0).pdf (310.17 KB). Beste, mevrouw Peters, Hierbij ,stuur ik u het advies van de commissie Bezwaarschriften, in, verband met uw bezwaarschriff,namens mevrouw M.R. Sorce. De beslissing op uw bezwaarschrift zult u namens de Raad van Waalwijk ontvangen Met vriendelijke groet, Namens de cómmissie Bezwaarschriften. N. Wijten. Juridisch ondersteuner Waalwijk.ni l Facebook l Instagram l'LinkedIn. ! X ~ Gemeente Waalwijk Disclaimer "De inhoud van dit bericht is uitsluitend bestemd voor dé geadresseerde(n). Meer informatie over onze.voorwaarden rondom elektronische dienstverlening kunt u hier.lezen."

.v.-s~~~t'~C.

~-

~~,;~.~„~-

--~-~, -`:w:~~:~,~.~

- ~~,.;~

-

-;~~~~:

- --~ - - ~

Gemeente

é3Ny~iá

ó a

COMMISSIE .BEZWAARSCH6tIETEN kenmerk:

CB25/029

advies aan: bezwaarschrift van:

de raad van de gemeente Waalwijk (hierna: de raad.) mr. M.H.C. Péters, namens, M.R. Sorce. ,(hierna: bezwaarmaakster)

bestreden besluit:

uw besluit van 20 maart 2025, waarbij u op grond van: de Omgevingswet een voorkeursrecht heéft gevestigd op (onder meer.) het perceel kadástraal' bekend gemeente Waaiwijk, sectie D, nummer 971, (hierna: de onroerende zaak) (hierna: het bestreden besluit)

Ons advies De comrrmissie adviseert u het bezwaar deels gegrond te. verklaren :en het bestre.den besiuit. in; stand te laten met aanvulling van: de motivering. De commissie licht: haar advies hierna toe. De volgendè commissieledèn hebben in deze, zaak adviés uitgebracht: • mr. drs.. R.L. Franken, voorzitter • mr. L.J.. van Deijzen-Gremmen BSc, lid • mr. S.A.. Lemmens, lid Zij hebben zich 'daarbij gebaseerd op de stukken die zich bevinden in het dossier van de commissie en op wat tijdens de hoorzitting op 19 juni 2025 aan bod is gekomen. Voor deze hoorzitting zijn namens de raad verschenen: de: heer P. Hermens, mevrouw mr. I.].B. Bottram en de:heer mr. ing. P.W.H. Herder. Bezwaarmaakster heeft, laten weten geen gebruik te maken van het recht om te worden gehoord. Van de zitting' is een geluidsopname gemaakt, die wordt verstrekt aan belanghebbenden. Wat'partijen tijdens. de hoorzitting in aanvulling op de schriftelijke stukken hébben aangevoerd, is - voor zover van .beÍáng om te komen tot:een .zorgvuldig oordèel van de .commiss'ie - verwerkt in dit advies. De voor deze zaak relevante regelgeving is opgenomen in de bijlage van dit advies. Daar waar de commissie naar uitspraken van de bestuursrechter verwijst, zijn deze ondèr het genoemde nummer te vinden op www.rechtspraak.nÍ. Gronden van het bezwaar Bezwaarmaakster heeft samengevat het volgende áangévoerd: 1.

Ten onrechte wordt verwezen naar het besluit: van het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk ,(hierna: het' coliege) d.d. ,17 decémber 2024.

2.. De .r.aad ,motiveert onvoldoende:waarom er. een noodzaak -is. om:een voorkeursrecht tè

vestigen voor het appartement van :bezwaarmaakster-.; 3. De gemeente neemt een groot financieel risico door veel panden 'aan te' wijzen. 4. De raad 'heeft; de belangen van' bezwaarmaakster onvoldoend.e afgewogen. 5. Er is geen rekening gehouden mét de monumentale status van de woning. ~~ et~ac u en -te aa . i ~ca lans~chade_lac~u t ee - Bezwaarmaakster verzoekt om vergoeding van de kosten van het bezwaar.

CB25/029-1

••

-

Overwegingen van de commissie Ontvankelijkheid Aan aNe formele eisen is vofdaan. Het bezwaar is.daarom ontvankefijk. Dit betekent dat de commissie kan ingaan op de inhoud van het bezwaar. Inhoudelijk. De commissie moet aan de hand van het bezwaar beoordelen of de raad op goede gronden een voorkeursrecht heeft gevestigd op de onroerende zaak. Algemeen De commissie steltvast dat in hét bestreden besluit nauwelijks een motivering is •gegeven. Daardoor is dit besluit ,genomen in :strijd met artikeÍ 3:47, eerste Iid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In zoverre• is het bezwaar naar het oordeel van de commissie gegrond._ In zijn verweer en .op de hoorzitting heeft de raad namelijk verwezen naar de overwegingen in het voorstel van het college, dat is voorafgegaan aan het bestreden besluit. De•commissie is van oordeel dat •deze overwegingen niet kunnen worden geacht onderdeel uit te maken van het besluit van de raad, omdat zij afkomstig zijn van een ander bestuursorgaan,, het coNege, en omdat de raad, op geen enkele wijze in zijn ,besluit heeft vermeld dat hij de overwegingen van; het.college.tot.de zijne maakt. De zinsnede "gezien het voorstel van het cóliege van Waalwijk" is op dit• punt onvoldoende, temeer omdat een dergelijke zinsnede in ieder'raadsbesluit staat. -• De-commissie meent dat de raad in de beslissing op bezwaar aan.

dé hand van het verweerschrift en van hetgeen hij op de hoorzitting naar voren heeft gebracht tot een deugdelijk gemotiveerde vestiging 'van het voorkeursrecht kan komen. Daarbij zou ,de raad op punten specifiek nog moeten ingaan op de nu bekende bezwaren, aan de hand van de in de rechtspraak in het kader'van de, inmiddels vervallen Wet voorkeursrecht. gemeenten 'geformuleerde criterial en aan de hand van de: parlementaire stukken2 die aan hoofdstuk 9'van •de Omgevingswet ten 'grondslag liggen. De commissie wijst in dat vérband óp de•volgend.e aspecten: • de wijze waarop doo"r dè raad van de discretionaire bevoegdheid gebruik is gemaakt; • de onderbouwing van het algemeen belang bij de vestiging van het'voorkeursrecht; • hét gÍobaal .beeld van de toekomst'íge bestemmingen •of toegedachte functies; • eventueel vergelijkbaar, maar intens'iever gebruik; • het ontbreken van .concrete toegedachte functies op perceelsniveau dan wel op type perceel of gebruik; • dé intentie om gronden daadwerkelijk te verwerven; • de mogelijkheid om (her)ontwikkeling feitelijk te realiseren; • het weerstandsvermogen van de gemeente Waalwijk en de financiële haalbaarheid van de (her)ontwikkeling; .

in wat' voor planologisch .instrument de (her)ontwikkeling uiteindelijk zal worden •vastgelegd; •+ een' afweging van de (financiële) belangen van betrokken belanghebbenden, waaronder in eik geval' de onroerend goed, eigenaren. In' aanvulling hierop' zal de commissie nog ingaan op de specifieke bezwaargronden van bezwaarmaakster. Ten'onrechte-verwijzing naar-collegebesluit-(bezwaargrond 1.)' Bezwaarmaakster voert aan dat.de raad ten onrechte verwijst naar het besluit van het college van d.d. 17 december 2024. De com.missie stelt 'vast. dat de raad. in het bestreden besluit .niet verwijst naar het

~~~-~~•.:,=~~tet~~te~all~ae~be~lui~AkFee~ero~al~is~tae~be~waar~a~it~x►c~t~aaectr-~►tdYN- - . _ - -,,,~~:~si~-~+ Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State met de nummers ECLI:NL:RVS:2012:BW3871, ECLI:NL:RVS:2O12:BX8248, ECLI:NL:RVS:2013:2445 en ECLI:NL:RVS:2014:3786. 'z' Kamerstukken II 2018/19, 35133, nr. 3, p. 61 en verder. CB25/029-2 1

Onvoldoende motivering noodzaak (bezwaargrond 2.) Volgens bezwaarmaakster motiveert de raad onvoldoende waarom er een noodzaak is om een voorkeursrecht te vestigen voor het appartement van bezwaarmaakster. Op dit punt verwijst de .commissie ,naar wat zij hiervoor onder "Algemeen" heeft overwogen. In zoverre is het bezwaar gegrond. Te groot financieel risico (bezwaargrond 3.)

Bezwáarmaakster meent dat de gemeente een groot. financieel risico neemt: door veel

panden aan te wijzen.

Op dit punt verwijst.de corrimissie naar wat .zij hiervoor onder "Algemeen" heeft overwogen. In zoverre is het bezwaar gegrond.

Onvoldoende afweging van belangen (bezwaargrond 4.) Bezwaarmaakster voért aan dat de raad onvoldoende. haar belangen heeft afgewogen. Op_dit punt:verwijst de commissie naar wat zij hiervoor onder. "Algemeen" heeft overwogen. In zoverre. is het bezwaar gegrond.. Geen rekening met monumentale status (bezwaargrond 5.) Er is volgens bezwaarmaakster geen rekening gehouden met de monumentale status van de, woning. Met de raad is de commissie van oórdeel dat het_ feit dat de onroerende zaak een monumentaie. status heeft,, hèt vestigen van een voorkeursrecht niet in de weg, staat. De raad kan dit aspect nog meenemen in de nadere motiverihg van de beslissing op bezwaa.r, zie wat hiervoor onder "Algemeen" is overwogen. Argument- planschade houdt geen steek (bezwaargrond 6). Bezwaarmaakster meent dat _ten onrechte 'wordt verwezen, naar de mogelijkheid van planschade, als het gaat over dé verwerving van monumentale pandén. De raad is hierop in zijn verweer niet ingegaan. Hij kan dit alsnog doen bij de motivering van de beslissing op bezwaar. Conclusie. De commissie komt"tot de conciusie dat het bezwaar deels gegrond is. Hét bestreden

besluit. is onvoldoende gemotiveerd. Naar de mening van de córnmissie kan ,de raad het

bestreden besluit in stand laten dóor in de.besÍissing op bezwaar de motivering aan te vullen aan dé hand van de overwegingen in .dit advies. Kostenvergoeding Op grond van artikel ;7:15, tweede lid, van de Awb worden de kosten, die een beianghebbende in verband met de behandeling van het 'bezwaar redelijkerwijs heeft moetén maken, doo.r een bestuursorgaan uitsiuitend vergoed op verzoek van .de béianghebbende voor zover het bestreden besluit wordt, herroepen wegens aan het bestuursorgaan. te wijten: onrechtmatigheid.

Nu de:commiss.ie 'adviseert 'om de motivering van het bestreden besluit aan te vullen en niet om dat besluit,te herroepen, ziet zij geen aanleiding om te adviseren de door bezwaarmaakster gemaakte»kosten van het bezwaar te vergoeden. Waafwijk, 8 juli 2025 ~~y~

-_

. .

.

~(de~~EáEIiIx►fsSte~B~ZYv~arsC~~4rl~e~~x~~= ~F, ~~~ _ __- . -=e~sc de, secretaris' de voorzitter, i-- ~

_ ~'--~~~~~ ~ ~~~-._:~-~_

mr. R.G.L. van de Ven

CB25/029-3

mr drs. R.L. Franken

~---;z~.

d

s

=~

Bijlage

Itetevante regetgeving Omgevingswet Artikel 9.1. (grondslag en bevoegdheld vestiging voorkeursrecht op naam van gemeente,

provincie of Staat) 1. De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksreiaties.kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende• zaakeen gemeenteiijk, provinciaal of,nationaat voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie• waaraan: a. in het omgevingsplan een niet-agrarische.functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, b. in een gemeentelijke, een: provinciale respectieveiijk de nationale omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of modemiseringslocatie is toegedacht en waarvan het

gebruik afwijkt van die functie en de•functie niet'is toegedeeld in een .omgevingsplan,

c. in de voorkéursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentetijke, een provinciaie respectieveiijk :de nationale omgevingsvisie of een programma. en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. 2.. Voorafgaand, aan de vestiging van een voorkeursrecFit op grond van het eerste lid .kunnen het' colle9e van burgemeesteren wethouders en gedeputeerde staten bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht-vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van' een lócatie waaraan in •die beschikking een niet=agrarische functie of moderni§eringsiocatie wordt toegedacht en waarvan het gébruik afwijkt van die functie. (• •) Artikel 9.3. (vestigen nieuw voorkeursrecht) 1. Op een onroerende zaak kan niet binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een

voorkeursrecht.door hetzelfde,bestuursorgaan opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op

dezelfde grondslag. 2. Het eerste lid is: niet van toepassing op een voorkeursrecht dat'niet in de openbare registers is ingeschreven binnen de in artikel 16.82a bedoelde termijn.

Artikel 9.5. (intrekking en verval van voorkeursrecht of vernietiging van

voorkeursrechtbeschikking) 1. Als een voorkeursrecht niet meer voldoetaan de eisen gesteld in artikel 9.1, éerste.en tweede lid, of als de voorkeursrechtbeschikking niet 'binnen dé in artikel 16.82a genoemde termijn .in. de openbare registers is ingeschreven, trekt het bestuursorgaan dat het gevestigd heeft het voorkeursrecht onverwijld in: 2. Het bestuursorgaan draagt er zorg voor dat een ingetrokken of vervallen voorkeursrecht of'een

voorkeursrecht waarvan de voorkeursrechtbeschikk'ing is vernietigd, onverwijld wordt doorgehaald

in de openbare registers.

3. Het bestuursorgaan doét van de intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht of van de

vernietiging van een voorkeursrechtbeschikking mededeling aan de eigenaren van en de beperkt gerechtigden op de onroerende zaak.

Artikel 97. (hoofdregel bij vervreemding)

Een vervreémder gaat niet overtot vervreeinding dan, nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het

voorkeursrecht is,gevestigd in overeenstemming met paragraaf 9.2.&in de gelegenheid heeft gesteid het goed te verkrijgen. .Artikel 16.32b. (kennisgeving en terinzagelegging voorkeursrechtbeschikking) Het bestuursorgaan geeft kennis-van de terinzageiegging'van de'voorkeursrechtbe"schikking èn.de op de beschikking betrekking hebbende stukken op de in artikel 12 van de- Bekendmakingswet bepaalde

wijze..De ten behoeve van de terinzageiegging aan te.wijzen iocatie, bedoeld in artikel 13, eerste lid,

_

:~ri4,-`FrY.:-~ws,i,:''

van de Bekendmakingswet, is' gelegen binnen de gemeente of gemeenten waarin de onroerende.zaak ligt.

,...,~,..~,^'..-'.i:`

A.uti~„~;.`t~~rl7ïra::7~:-w _ a~. `d..~.3~:.3'r'..~.~'G~:, - M3.a: . T s~,n ..n.~+*~m, -'Y

~=~=z~

- -~ -.>anr.ar+ar:~,á.~~~,a~.~..s~s::. --g -"- ~~-~L.l~~r

CB25/029-4 ,

5rir=6s~3Gi#~

~

~~~-~

~-

Oetne€nte

.. G ew i jz i gd ra a d svoo rst e l Dossier:

4 4

(wijziging geel gearceerdj

448

Datum collegevergadering: Onderwerp:

5 augustus 2025

Beslissingen op bezwaar vestiging voorkeursrecht 'De Els en omgeving'

0. Adviespunten/beslispunten 1. Het bezwaar namens Bezwaarmaker 1, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het perceel, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, nummer 1964, en het appartemertsrecht, kadastraal bekend gemeente VVaalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 10, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. 2. A. Het bezwaar van Bezwaarmaker 2A, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 7 en 13, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoais die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar.

B. Het bezwaar van Bezwaarmaker 2B, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, niet-ontvankelijk te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het de appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, complexaanduiding 2410-A, appartementsindex 7 en 13, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. 3. Het bezwaar namens Bezwaarmaker 3, met overname van de in het advies d.d. 8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, ontvankelijk doch deels gegrond te verklaren en het bestreden besluit d.d. 20 maart 2025 om een definitief voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet te vestigen op het perceel/de percelen, kadastraal bekend gemeente Waalwijk, sectie D, nummer 971, in stand te laten, onder aanvulling van de motivering zoals die is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 en het raadsvoorstel behorende bij deze beslissing op bezwaar. . De verzoeken om proceskostenvergoeding, met overname van de in het adviezen van d.d.

8 juli 2025 van de Commissie Bezwaarschriften vervatte overwegingen, af te wijzen.

1

Gemi?en~p :~-~~~~~~~

~y~

1x

~ L

~

}

~, kJ_y.~'—, _ln.: 3~~~:

1.Aanleiding? Op 20 rr►aart 2025 heeft de r.aad, van de gemeente Waalwijk besloten tot het vestigen van een voorkeursrecht op grond •van artikel 9.1 lid .1 onder c van,de Omgevingswèt op onroerende zaken in het (winkel)gebied De, Els en omgeving, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening en percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing

opgenomen onroerende zaken, hun gróótte aismede de namen van de eigenaren en

rechthebbenden op de beperkte.rechten waaraan die onroerende.zaken zijn onderworpen.

Door drie partijen zijn, binnen de daarvoor geldende termijn, bezwaarschriften tegen dit besluit ingediend. Het betreft de volgende partijen: .1. Bezwaarmaker 1 2. Bezwaarmaker 2A en Bezwaarmaker 2B 3. Bezwaarmaker 3 Conform het bepaalde, in de 'Verordening commissie Bezwaarschriften Waalwijk 2023' is het bezwaarschrift voor advies in handen gesteld van onze commissie. Bezwaarschriften. Conform het bépaalde in artikel 12 van de `Verordening commissie Bezwaarschriften. Waálwijk 2023' heeft de commissiè bezwaarmakers en 'u in de gelegenheid gesteld te worden gehoord. Deze hoorzitting :heeft plaátsgevonden op 19 juni 2025. U treft de adviezen van: commissié Bezwaarschriften en de geluidsopname'van de hoorzitting in de bijlagen bij dit voorstel. De commissie komt:tot de conclusie dat de raad, beyoegd is: het: besluit te nemen, en het besluit onder expliciete aanvulling van de motivering in stand kan laten. Uw raad wordt gevraagd een beslissing te nemen op dé ingediende bezwaarschriften:

2.Wat willen we bereiken? Het nemen van een bésiissing op de,bezwaren •die zijn ingediend tegen het' besluit, van uw raad van 20 maart 2025 tot het vestigen van een voorkeursrecht op, grond van artikel 9 lid 1 onder c van de' Omgevingswet.

3.Argumenten/Overwegingen 1 -.

Kennisname van het advies van de .commissie Bezwaarschriften

De gemeente beschikt over een onafhankelijke bezwarencommissie in de zin van artikel 7: 13 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze commissie hoort ,de bezwaarmakers en geeft vertegenwoordigers van hét bestuursorgaan de gelegenheid om een toelichting op. het standpunt van het .bestuursorgaan te geven, alvorens zij het betrokken bestuursorgaan (i.c. uw. raad) over. de ,bezwaren zal -ad.viseren. Op. 19 juni 2025 heeft de commissie een hoorzitting gehouden .en heeft, de behandeling van de bezwaarschriften plaatsgevonden. Tijdens deze hoorzitting hebben de; bezwaarmakers hun bezwaarschrift mondeling. kunnen toelichten, heeft de commissie vragen kunnen .steilen ~ --~:~ z~..~~~í%i~ ,A# .. _ ,y~r~c~r~~t~#~~~1~~~~5~~~ _ , ~.. bestuursorgaan verweer'gevoerd. Vervolge.ns heeft dè commissie Bezwaarschriften op 8 juli 2025' haar -advies uitgebracht. 2.

Advies van de commissie Bezwaarschriften overnemen met nadere. motivering 2

G~mgent~

'

4a . ~.-:;

.

De commissie adviseert: 1) Het bezwaar ingediend namens Bezwaarmaker 1 ontvankelijk.en deels•gegrond te verklaren; 2) Het 'bezwaar van Bezwaarmaker 2B niet-ontvankelijk te verklaren en het bezwaar van Bezwaarmaker 2A. ontvankelijk en deels gegrond te verklaren 3) Het bezwaar'ingediend namens Bezwaarmaker 3 ontvankelijk en deels gegrond te. verklaren; 4) Het bestreden besluit in stand te laten met aanvulling van de motivering; 5) Proceskosten niet toe te kennen. 2.1 Ontvankelijkheid Tegen de voorkeursrechtbeschikking staat bestuursrechtelijke rechtsbescherming open. Belanghebbenden kunnen een bezwaarschrift indienen tegen de voorkeursrechtbeschikking. .Belanghebbenden zijn de eigenaar en alle rechthebbenden die in hun mogelijkheden worden beperkt door het voorkeursrecht. In' tegenstelling tot de andere bezwaarmakers 'is het de commissie niet gebleken 'dat Bezwaarmaker 2B een belang'als_ bedoéid :in artikel 1: 2 Algemene wet bestuursrecht. heéft met betrekking tot het bestreden besluit. Zodoende wordt voorgesteld 'om het bezwaar van Bezwaarrnaker 2B niet-ontvankelijk te verklaren. De overige bezwaren voldoen (ook) aan de andere.formeie eisen en zijn daarom ontvankelijk. 2.2 inhoudelijk-motivatie De commissie Bezwaarschriften heeft in de- adviezen een gelijkluidend algemeen advies over de motivering van het besluit gegeven.

In het navolgende wordt - in navolging van het advies van de commissie Bezwaarschriften - eerst ingegaan op de motivatie waarna de spécifieke bezwaargronden aan bód kómen. De commissie Bezwaarschriften stelt vast dat in het bestreden •besluit nauweiijks een motivering is gegeven. Daardoor is dit besluit, genomen in strijd met artikel 3:47, eérste lid van dé Algemené wet bestuursrecht. In zoverre is het bezwaar naar het oordeel van de. commissie gegrond. In zijn verweer en op de hoorzitting heeft de 'raad namelijk verwezen naar de overwegingen in het voorstel van het coliège van burgemeester en wethouders van Waalwijk, dat is voorafgegaan aan het bestreden besluit. De commissie is van oordeel dat deze overwegingen niet kunnen worden geacht onderdeel uit te maken van het besÍuit van de raad, omdat zij afkomstig zijn van een .ander bestuursorgaan, het cotiege, en omdat de raad op geen enkele wijze in zijn besluit heeft vermeld dat hij de overwegingen va,n het college tot de zijne maakt. De zinsnedé "gezien het voorstel van het college- van Waalwijk" is op dit punt onvoldoende, temeer omdat:een dergelijke zinssnede in ieder raadsvoorstel staat, aldus de commissie.

De commissiemeent dat de raad, in de beslissing 'op bezwaar aan de' hand van'het verweerschrift en van hetgeen hij op de hoorzitting naar voren heeft gebracht tot een deugdelijk gemotiveerdé vestiging van het voorkeursrecht kan komen. In artikel 160' lid 1 van .de Gemeentewet is opgenomen dat het college van burgemeester en ... . ~ -x ~s--_ -~+s'`~m'""rT. } ~-`.".~.~ ^;~ „--. . í..c.. '"` '~ tr`~~." Si rrcJ.nTiuUCJ uIiI uc.)íi .ífy~vairu2 íáó~Í . Ucvucyu ToSn~[:-.w~ l. Gti..rc~F' i`VOUJ J.2ucicIucJ vN' iu iJ ¿QOJ J.

,:T..~h_.~~~~r~

í

.._ .k~8 13~~ é~v ^'~F~6~~~ iicCJ ¿.

het college, middèls een raadsvoorstel, voorgesteld om eén voorkeursrecht te vestigen. In het raadsbesiuit van 20 maart 2025 heeft de raad besloten orn het voorkeursrecht' te vestigen op onroerendè zaken in het (winkel)gebied De Els en omgeving.

3

Gèmeent~ ~~.-~:~~~~~~~~. ~~-~Volgens artikel 3:46 Algemene. wet bestuursrecht dient een besluit te berusten op een deugdelijke motivering. Voor een raadsbesluit betekent dit.dat de motivering aanwezig moet zijn, daarvoor mag verwezen worden, naar het bijbehorende voorstel. In artikel 3:47, eerste lid,; Algemene wet bestuursrecht is opgenomen dat de motivering wordt vermeld bij de bekendmaking. van het besluit. Ïn artikel 3:41, eerste lid Algemene wet bestuursrecht is opgenomen dat de bekendmaking van besluíten die tot een of meer belanghebbende zijn, gericht, geschiedt door toezending of uitreiking aan hen.. Het college heeft bij brief van 21, maart 2025 het voorkeursrecht békendgemaakt aan de afzonderlijke belanghebbenden. Bij de brief heeft het college het raadsbesluit van 20 maart 2025. inclusief bijlagen gevoegd. De set bijlagen bestond uit: - Getekend raadsbesluit d.d. 20 maart 2025 - Masterplàntekening d:d. 10 december 2024 Grondtekening .De Els en omgeving d.d. 10 december 2024 - Lijst van eigenaren en/of zakelijke gerechtigden gemeentelijk voorkeursrecht Aan deze set bijlagen ontbrak het raadsvoorstel waarin de motívatie van het 'besluit is opgenomen.