Bijlage 2 Wijziging Omgevingsplan gemeente Waadhoeke - Ried woningbouw Suderom (NL.IMRO.1949.TAMOP22D-VAS1) met in bijlage 2 bij de motivering het Beeldkwaliteitsplan

| Beeldkwaliteitsplan Ried Suderom 2 | 05-02-2024 | 8 | 11

WELSTANDSCRITERIA PERCEELSNIVEAU De beeldkwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte en de relatie van de woonpercelen met de openbare ruimte, is er op gericht om een informele, dorpse, groene sfeer na te streven. Dit wordt gerealiseerd door bijvoorbeeld groene erfafscheidingen en een zachte overgang naar het omliggende landschap. Qua inrichting en profilering van de openbare ruimte wordt aangesloten op de naastgelegen weg Suderom.

Relatie woonpercelen met de openbare ruimte

• De algehele opzet van het straatbeeld is dorps en informeel. • Op aan de openbare ruimte grenzende perceelsgrenzen zijn uitsluitend groene erfafscheidingen, bijvoorbeeld hagen, toegestaan, dit geldt zowel aan de voorzijde als de achterzijde van het perceel. • Erfafscheidingen aan de zijde van de op de openbare ruimte georiënteerde gevel zijn maximaal 80cm hoog en groen. • Erfafscheidingen, aanbouwen en bijgebouwen worden altijd achter de voorgevelrooilijn gerealiseerd, aan die zijde van het perceel die niet grenst aan de openbare ruimte. • De erfafscheiding aan de zuidzijde van de percelen die grenzen aan het open landschap aan de zuidzijde van het plan is informeel, zacht en groen. Schuttingen en hoge erfafscheidingen zijn niet toegestaan. • Parkeren gebeurt op eigen terrein, parkeren in de openbare ruimte wordt ingericht met halfverharding, grastegels of met klinkers. • Openbaar parkeren wordt zoveel mogelijk geclusterd en waar mogelijk groen ingepast.

| Beeldkwaliteitsplan Ried Suderom 2 | 05-02-2024 | 9 | 11

DUURZAAMHEID Duurzaamheid

• Maatregelen die bijdragen aan de duurzaamheid zijn onderdeel van de architectuur; pvpanelen en eventuele installaties worden meegenomen in het ontwerp. • Er worden voorzieningen opgenomen in de gebouwen ten behoeve van het versterken van de lokale fauna. Bijvoorbeeld door het stimuleren van het gebruik van nestkasten voor vleermuizen en huismussen in gevels. • Bij de inrichting van de openbare ruimte is er aandacht voor maatregelen tegen hittestress en het vasthouden van regenwater

| Beeldkwaliteitsplan Ried Suderom 2 | 05-02-2024 | 10 | 11

Bijlage 3 Notitie analyse bestaand woongebied

Notitie analyse bestaande woongebied Súderom-2 zal voorlopig de zuidelijke beëindiging van het dorp vormen en de overgang naar de bebouwing aan de Peinserweg, Doctor Vitus Ringersstraat en aan de Súderom. Het is van belang om te kiezen voor een middenweg tussen kenmerkende samenhang in Ried en vrijheid voor deze woningen. Voor het beantwoorden van de vraag naar passende woningbouw is een analyse gemaakt van de woonbebouwing in Ried. Hiervoor is gekeken naar drie bepalende kenmerken: 1.

Plaatsing: richting van de bebouwing op de kavel en ten opzichte van de weg;

2.

Hoofdvorm: het aantal bouwlagen;

3.

Hoofdvorm: de kapvorm.

De richting van de bebouwing op de kavel en ten opzichte van de weg Voor het straatbeeld is de bebouwingsrichting van belang. De bebouwingsrichting bepaalt (samen met de breedte van de kavel) hoe “dichtbebouwd” we een straat ervaren. Als alle woningen parallel (langs of evenwijdig) aan de weg staan, ervaren we dit als meer aaneengesloten straatwand. De straat lijkt meer volgebouwd. Als alle woningen haaks (dwars) op de straat staan, is er een grotere tussenruimte tussen de woningen en ervaren we een meer open bebouwingsbeeld.

Hiskemuller Rienstra bouwbegeleiding Schoterlandseweg 1 8451 CP Oudeschoot/Heerenveen www.hiskemuller-rienstra.nl

Op de afbeelding hiervoor is voor de woningen in Ried de bebouwingsrichting aangegeven. In groen zijn de woningen aangegeven die haaks (in de dwarsrichting) op de weg staan en in rood de woningen die parallel of evenwijdig (in de langsrichting) aan de weg zijn gebouwd. Uit deze inventarisatie blijkt dat de woningen zowel haaks op de weg als parallel aan de weg staan, maar dat woningen aan de uiteinden van het dorp vaker haaks op de weg staan. Dit heeft tot gevolg dat we het hart van het dorp als meer “compact” ervaren en aan de randen van het dorp als meer open. De randen van het dorp vormen zo een goede overgang naar het buitengebied. Het voorstel voor de plaatsing van woningen in het gebied Súderom-2 is om hierbij aan te sluiten en de woningen aan de rand naar het buitengebied overwegend haaks op de weg te plaatsen. De woningen aan de binnenkant, aansluitend op de bestaande bebouwing aan de Doctor Vitus Ringersstraat, worden overwegend parallel aan de weg gebouwd. Het aantal bouwlagen Het aantal bouwlagen geeft de bouwhoogte aan van de bebouwing en is daarmee ook van invloed op hoe we het straatbeeld ervaren. Hogere bebouwing geeft een “stedelijker” indruk dan lagere bebouwing.

2 van 5

In Ried is dat relatief: de hoogste woningen hebben twee bouwlagen met een kap. Alle andere woningen bestaan uit één bouwlaag met een kap. Op de afbeelding is te zien dat het aantal woningen in twee bouwlagen met kap beperkt is. Het zijn rijwoningen of dubbele woningen. De bouwperiode van deze woningen aan de noordzijde van Ried beperkt zich tot de vlak na-oorlogse tijd, rond de jaren 1960. De woningen aan de Vitus Ringersstraat dateren van de jaren 1970, begin jaren 1980. Uitsluitend in deze drie decennia zijn er woningen in twee bouwlagen met kap in Ried gebouwd. Het voorstel is om qua bouwhoogte in Súderom-2 aan te sluiten bij het overwegende bebouwingsbeeld van woningen in één bouwlaag met een kap. De kapvorm Aangezien de meeste woningen in Ried zijn gebouwd in één bouwlaag met een kap, is de vorm van de kap in belangrijke mate bepalend voor de hoofdvorm van de woningen. Ook maakt de kap een belangrijk deel uit van het aanzicht van de woning. Immers: ongeveer de helft is onderbouw en de andere helft van het aanzicht wordt gevormd door de kap.

3 van 5

Op de afbeelding hiervoor is de kapvorm van de woningen in Ried aangegeven. Er zijn vijf verschillende kapvormen onderscheiden: Zadeldak:

een dak met twee tegenoverliggende dakvlakken die bij de nok samenkomen;

Schilddak:

een dak met vier hellende vlakken waarvan twee grote en twee kleine vlakken, de vlakken ontmoeten elkaar in de noklijn;

Samengesteld dak: een dak, bestaande uit twee haaks op elkaar staande zadel- en/of schilddaken; Afgeknot dak:

een zadel- of schilddak dat deels bestaat uit een platte afdekking;

Pyramidekap:

een dak met vier hellende vlakken, die elkaar in een punt ontmoeten.

De uitstraling van een dak hangt samen met de dakhelling. Is de dakhelling klein, dan wordt de bouwmassa als het ware naar beneden gedrukt, de woning lijkt laag. Bij een grote dakhelling lijkt de bouwmassa smal en hoog. Ook het al dan niet toepassen van een dakoverstek bepaalt de uitstraling van een woning.

4 van 5

Verschillende kapvormen hebben verschillende gebruiksmogelijkheden. Een afgeknot dak biedt de meeste bruikbare en beloopbare ruimte. Ook is plaatsing van zonnepanelen in alle richtingen mogelijk of kan dit type dak als groen dak worden uitgevoerd. Het zadeldak komt het meeste voor op woningen in Ried. Daarna is de schildkap een veel voorkomende vorm. In het dorp staan een aantal voormalige boerderijen, die deze kapvorm hebben. Een woning met een samengesteld dak en een afgeknot dak komt relatief ook vaak voor. Er zijn twee woningen met een pyramidekap. Voor Súderom-2 wordt voorgesteld alle kapvormen mogelijk te maken, dit past bij het huidige bebouwingsbeeld in Ried. De inrichtingsschets (indicatief) De hiervoor beschreven keuzes zijn verwerkt in de inrichtingsschets voor Súderom-2: •

De woningen aan de rand naar het buitengebied zijn overwegend haaks op de weg geplaatst, terwijl de woningen aan de binnenkant overwegend parallel zijn geplaatst;

•

De woningen worden gebouwd in een bouwlaag met kap;

•

Overeenkomstig het dorpsbeeld in Ried zijn alle kapvormen mogelijk.

5 van 5

Bijlage 4 Verslag bewonersavond 29-07 2024

Inloopavond Suderom 2 aangepast plan Maandagavond 29 juli 2024 om 19.30 uur in dorpshuis De Rede in Ried. Overeenkomstig presentielijst 26 personen aanwezig Een introductie door Jan de Waard In september 2022 is er een bijeenkomst geweest in het dorpshuis om de nieuwbouwplannen voor Suderom 2 te presenteren en toe te lichten aan het dorp. Zes weken na deze presentatie zijn er bedenkingen op het plan gekomen door een aantal omwonenden uit de Dr. Vitus Ringersstraat. Daarna is een proces gestart waarin de werkgroep Woonvisie, Dorpsbelang (DB), de projectontwikkelaar, de gemeente en omwonenden regelmatig overleg hebben gehad. Het plan van 2022 is op een aantal vlakken aangepast en ligt nu ter tafel. Zie bijlage voor tekening van plan. De plantekening met daarop 19 wooneenheden is indicatief. De kavels zijn nog niet ingemeten. De insteek van de sloot aan de Noordzijde ligt vast. De groenstrook aan de straatzijde is verplicht door de gemeente, omdat de gemeenteraad wil dat elke woning uitzicht heeft op tenminste 2 bomen. Parkeernorm is 2 parkeerplaatsen op het erf. Er komt een draaicirkel aan het einde van de straat. De verbinding naar Suderom 1 wordt een dam met duiker waar calamiteitendiensten over kunnen. De woningstichting Noord West Friesland wil niet investeren in dit project.

Het is mede door vernieuwde regelgeving ook lastig om investeerders te vinden voor een bouwproject met huurwoningen. Het doel is woningen te bouwen voor dorpsbewoners van Ried, dus betaalbare woningen. Het is nog niet duidelijk wat de prijs van de kavels of huizen gaat worden, dit hangt van meerdere factoren af. Vragen van aanwezigen Wat is de grondprijs? In de regio was een grondprijs van 110 euro excl. btw lange tijd gangbaar. De huidige prijzen zitten echter rond de 140 euro excl btw. Komen er seniorenwoningen in de verhuur? Het plan was om eenheden binnen een boerderijvorm te creëren hiervoor, maar dit plan is nog niet rond. Hierdoor is het onduidelijk welk rendement er op de investering zit en dus lastig voor een investeerder te bepalen of het haalbaar is. De opgave is onder andere om een investeerder te vinden. Het is zeker mogelijk om in het plan Suderom 2 te proberen om 4 seniorenwoningen in de verhuur te krijgen. Donkergroen plekje op de kaart bij seniorenwoningen is parkeerplek Wat is het tijdsbestek van de bouw? Wanneer het plan binnen de omgevingswet past, ofwel zodra een omgevingsvergunning

verleend wordt kan de bouw gestart worden. Er is hoop in oktober 2025 de bouw te starten. Hoe lang gaat de bouw duren? Iedereen hoopt zo kort mogelijk, maar dit hangt van meerdere factoren af. Wat is de volgorde van de bouw? Omwonenden hebben aangegeven er voorkeur voor te hebben om eerst de Noordzijde aan te leggen en dan pas de Zuidzijde. Op die manier zitten omwonenden het kortst met een uitzicht op de bouwwerkzaamheden. De Zuidzijde draagt echter de meeste kosten, dus als die eerder verkocht worden, gaat die bouw aan die zijde wel starten. Is er ook grond te koop (losse kavels) en mag je dan zelf bouwen of je bouwer kiezen? Ja dat kan. De kavels worden niet actief los aangeboden, omdat het de voorkeur heeft om kavels te verkopen aan eigen dorpsbewoners. Het is geen projectmatige bouw. Er is het beeldkwaliteitsplan en binnen die lijn mag je zelf je huis ontwerpen. De hoogte is blijft beperkt, want er is net zoals in de rest van Ried maar 1 bouwlaag plus kap toegestaan. Hoe komt het met nutsvoorzieningen? Liander geeft waarschuwingen uit voor lange wachttijden. Verzoek aan de werkgroep is om de aanvraag voor nutsvoorzieningen alvast in te dienen, zodra de omgevingsvergunning in aanvraag is. Want dan is het zeker dat er iets komt. Kan er ook een draaicirkel komen in Suderom 1? Dit is wellicht mogelijk, maar staat los van dit plan.

Het advies is om een gezamenlijke aanvraag namens de straat op te stellen. DB kan ondersteunen bij de aanvraag naar de gemeente. Is er ruimte om te parkeren op straat? Er is ruimte om op straat te parkeren, maar het parkeren moet in principe op eigen erf. Naast elke woning past een garage voor 1 auto en een 2e auto op de oprit/eigen terrein. Komt er nu wel of niet een verbindende brug? Er komt een dam met een duiker, maar geen doorgaande straat. Echter calamiteitendiensten kunnen er wel overheen. Dit wordt ook geen fietsbrug. Geen reactie gekregen op vraag over schuurwoning? Uit welk materiaal een huis mag bestaan is onderdeel van het beeldkwaliteitsplan. Dit wordt nog nader uitgewerkt. Hoe kunnen we de kosten laag houden voor de jeugd die wil bouwen in Ried? Insteek is bouw voor eigen dorpsbewoners en hier zal alles aan gedaan worden. Hierover kunnen helaas geen garanties worden gegeven, want eigenaren zijn in een later stadium immers ook vrij om te verkopen aan iedereen. Zijn er serieus geïnteresseerde gegadigden uit het dorp zelf? Ja, die zijn er en staan genoteerd op een lijst.

Is het een optie om de grond als erfpacht via de gemeente aan te bieden voor een periode van 20 jaar en wat heeft de bewoner hieraan? Woning op erfpacht heeft niet echt voordelen voor de bewoner, omdat dit als schuld wordt gezien. Wel is er een idee om samen met de gemeente te kijken naar een lage grondprijs en via een anti-speculatiebeding een meerwaardecompensatie op te nemen bij verkoop. Dit moet nog nader worden uitgewerkt. Hoe komt het met zichtlijn Suderom 1? De familie Kingma heeft het dringende verzoek de zichtlijn van hun woning in Suderom 1 vrij te houden. Doordat de groenstrook komt te vervallen in het nieuwe plan, ontstaat de zorg dat er in de achtertuin gebouwd gaat worden of schuttingen geplaatst worden. Dit wordt meegenomen in de aanpassingen. In het beeldkwaliteitsplan is aangegeven dat op aan de openbare ruimte grenzende perceelsgrenzen alleen groene erfafscheidingen, bijvoorbeeld hagen, zijn toegestaan. Dit geldt zowel aan de voorzijde als de achterzijde van het perceel. Extra toelichting. Aan de wensen van een aantal omwonenden van de Dr. Vitus Ringersstraat is nu voldaan, maar uitzicht en groenstrook voor Suderom 1 vervalt wel hierdoor. Groenstrook is géén achterom voor bewoners, maar openbaar gebied. De buffers van 5,5 meter zijn voor het onderhoud sloten. En dit is geen zichtlijn. De omwonenden zijn akkoord met het nieuwe plan.

Maar niet alle bezwaren konden weggenomen worden Sluiting Wanneer er nog vragen zijn, mogen deze ook via dorpsbelang.ried@gmail.com gesteld worden.

Bijlage 5 Overlegadvies provincie Fryslân

postbus 20120 8900 hm leeuwarden tweebaksmarkt 52 (058) 292 59 25

College van burgemeester en wethouders van de gemeente Waadhoeke Postbus 58 8800 AB FRANEKER

www.fryslan.frl provincie@fryslan.frl www.twitter.com/provfryslan

Leeuwarden, 16 mei 2025 Verzonden, Ons kenmerk Domein/ Team Behandeld door Uw kenmerk Bijlage(n)

: 02373296 : Omgevingszaken : Omgevingszaken / (058) 292 59 25 of romte@fryslan.frl : :

Onderwerp

: PF-2025/289827: overlegadvies conceptontwerp wijziging Omgevingsplan Suderom 2 Ried

Geacht college, Wij hebben op 17 april 2025 uw verzoek ontvangen om een advies te geven op de conceptontwerp wijziging Omgevingsplan Ried – Suderom 2. Uw verzoek om advies is geregistreerd onder zaaknummer PF-2025/289827. Wij kunnen instemmen met woningbouw op de locatie Ried – Suderom 2. Het plan geeft nog wel aanleiding tot het maken van de volgende opmerkingen. Woondeal De woningen passen in het door u vastgestelde Woonplan. Dit Woonplan is inmiddels door ons geaccordeerd. Niet gemotiveerd is hoe de woningen in de Woondeal passen. In de planmonitor wordt uitgegaan van 21 woningen, waarvan 12 woningen in het betaalbare segment. In de toelichting van het Omgevingsplan wordt hier geen melding van gemaakt. Aangegeven wordt dat de inwoners een grote mate van vrijheid hebben om hun woning te realiseren. Wij adviseren u om nader te onderbouwen hoe u gaat borgen dat ter plaatse 12 betaalbare woningen worden gebouwd. Omgevingskwaliteiten Er is een inrichtingsschets opgesteld en om de woningen goed aan te laten sluiten op het dorp is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Op hoofdlijnen kunnen wij hiermee instemmen. Wel hebben wij nog een detailadvies over het erf aan de Peinserweg. Voor dit erf verdient het de aanbeveling om de zuidelijk erfrand goed in het groen te zetten zodat het karakter

-1/2-

Ons kenmerk:

02373296

van een dorpse entree wordt versterkt. Wij adviseren u deze inpassing te borgen in het plan. Waterrobuust bouwen Op grond van artikel 2.5, tweede en derde lid Omgevingsverordening moet er in het Omgevingsplan aandacht worden besteed aan het aspect waterrobuust bouwen. Wij adviseren u om af te wegen of de gronden hoog genoeg liggen. Als ophoging nodig is dan moet dit geborgd worden in het plan. Ontgrondingen In het plangebied worden sloten gegraven. Wij adviseren u om contact te zoeken met de FUMO om te beoordelen of voor de ontgrondingsactiviteiten een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Mogelijk is sprake van een vrijstelling op grond van artikel 4.1, onder c Omgevingsverordening. Het is dan wel noodzakelijk om dit concreet te benoemen in het Omgevingsplan. Vervolg Wij vragen u ons te informeren over de terinzagelegging van het ontwerp wijziging omgevingsplan met vermelding van het zaaknummer. Vragen Mocht u naar aanleiding van het advies nog vragen of behoefte hebben aan overleg dan kunt u een mail sturen naar romte@fryslan.frl met vermelding van het zaaknummer.

Hoogachtend,

Namens het college van Gedeputeerde Staten,

#@ValidSign_Ondertekenaar_1#

dhr. J. van Delden Teammanager Omgevingszaken

-2/2-

Ons kenmerk:

02373296