Bijlage 1: Bestemmingsplan Berltsum - MFC (21.102722)

de meest optimale variant; multifunctioneel, kwalitatief

aanwezig zijn.

hoogstaand pand, commerciële huurders als fundering voor gezonde kwaliteit, draagvlak en inspelen op nieuwe

Variant 2 ‘MFC zonder Groene Kruis’ vraagt een veel lagere

maatschappelijke ontwikkelingen.

investering van de gemeente. Op het punt van de exploitatie scoort deze variant ook beter.

Deze variant vraagt echter ook veruit de hoogste bijdrage van

Investering gemeente

Variant 1

Variant 2

de gemeente en scoort niet als beste op het onderwerp

Beleid (bijlage 2a , 2b)

€ 625.570

€ 359.402

exploitatie. Ondanks deelname van ‘commerciële’ partijen als

Haalbaar (bijlage 3a)

€ 970.000

€ 490.000

Exploitatieresultaat

Variant 1

Variant 2

Bijlage 2a en 2b

€ -15.611,26

€ -6.677,20

het Groene Kruis zijn de inkomsten te laag voor een gezonde exploitatie. Het nieuwbouwgedeelte van deze variant is voornamelijk beschikbaar als nieuw onderkomen voor de Groene Kruis-gebruikers. Dit betreft ongeveer 1/3de deel (551m2) van het totale oppervlak (1577m2). De huur gaat

44

Voorwaarde voor het haalbaar maken van Variant 1 is

welzijn. Ook komt de ontmoetingsfunctie het best tot zijn

een grotere bijdrage van het Groene Kruis, hetzij aan de

recht in deze variant.

investeringskant, hetzij door een hogere huurbijdrage.

⋅

De Kruiskerk is voor de uitstraling van het dorp van grotere waarde dan It Heechhout en It Hûnenest.

Als het Groene Kruis aan bovenstaande voorwaarde kan/wil

⋅

It Heechhout en het Groene Kruisgebouw gezamenlijk als

voldoen dan adviseert DBF om variant 1 ‘Alles-onder-1-dak’

één perceel op de markt brengen lijkt beter verkoopbaar

verder te onderzoeken om de volgende redenen:

dan de verkoop van één van de panden apart.

⋅

Deelname van ‘commerciële’ partijen levert een grote

⋅

Deze variant kan rekenen op het meeste draagvlak in het dorp.

bijdrage aan een positief exploitatieresultaat. Dit stelt het dorp in staat om na eenmalige bijdrage van de gemeente

⋅

nooit (in ieder geval de komende 30 jaar) meer te hoeven

Als blijkt dat dit niet mogelijk is, dan adviseert DBF variant 2

aan te kloppen bij de gemeente.

MFC zonder Groene Kruis om de volgende redenen:

Gebruik van het pand door meerdere organisaties levert

⋅

Lagere investering voor gemeente.

een grotere garantie op duurzame vruchtgebruik van de

⋅

Betere exploitatieresultaat.

investering; als bijvoorbeeld It Hûnenest wordt

⋅

gerenoveerd en de fanfare wordt binnen afzienbare tijd

Mocht ook variant 2 niet haalbaar zijn voor de gemeente, dan

opgeheven dan is de investering van de gemeente

zal de gemeente samen met het dorp moeten gaan

weliswaar lager geweest, maar niet functioneel.

onderzoeken hoe de bestaande panden zo gerenoveerd

Deze variant speelt het beste in op de nieuwe

kunnen worden dat de verenigingen in Berltsum ook in de

ontwikkelingen op het gebied van participatie, zorg en

toekomst verzekerd zijn van onderdak.

45

Aanbevelingen ⋅

Ga eerst met het Groene Kruis (samen met werkgroep MFC) in overleg om te onderzoeken of het mogelijk is voor (de huurders van) het Groene Kruis een grotere financiële bijdrage te leveren voor de realisatie van het MFC.

⋅

Ga samen met het dorp (werkgroep MFC) en de betrokken partijen onderzoeken op welke wijze de kosten voor een MFC in de Kruiskerk kunnen worden verlaagd. (zie draaiknoppen).

⋅

Leg bij eventuele kapitalisatie van de subsidie in een convenant vast dat Berltsum afziet van aanspraak op dorpshuizensubsidie voor een termijn van in ieder geval 30 jaar.

⋅

Met de achtergestelde leningen kunnen het Groene Kruis en de PGB voor onbepaalde termijn hun vordering opeisen bij beëindiging MFC. DBF acht het redelijk om dit om te zetten in een bepaalde termijn (bijvoorbeeld 30 jaar).

46

Kapitalisatie huidige gebouwensituatie

Piipskoft Heechhout Muziek en cultureel Investering gemeente bij instandhouding huidige locaties

jaarlijkse kosten kapitalisatiefactor investering 3000 2,50% dak en modernisering inschatting

waarde € -120.000 € -300.000 € -80.000 €

-500.000

€

1.875.000

€

-1.200.000

€ €

-675.000 -1.875.000

Kosten gemeente bij subsidiering MFC

Stichtingskosten MFC Berltsum

Bijdrage gemeente 1/3 aandeel in stichtingskosten

€

-625.000

€

-400.000

verwacht BTW voordeel (*)

€

-75.000

Eigen werk en anders te behalen voordeel

€

-100.000

Financiering derden Bijdrage provincie NWF Fondsen

€ 100.000 € 75.000 € 225.000

Achtergestelde lening gemeente (***)

Achtergestelde lening hoofdsom aflossing na verkoop locatie: * Heechhout, Sportleane * Groene Kruis, Sportleane * Hûnenest, Mulseleane verkoopopbrensgt Piipskoft tgv achtergestelde lening

€ € € €

Totale achtergestelde lening na verkoop locaties

Totaal gemeente

€

675.000

€ €

-400.000 (inschatting) 275.000

90.000 90.000 120.000 100.000

subsidie

€

625.000 ( is +/- 125K meer dan instandhouding)

achtergesteld

€

275.000 aflossing 30 jaar na verkoop locaties door SBB past binnen exploitatiebegroting € 9.167 per jr.

Berltsum: Betreft:

30 november 2014 financieringsgedachte MFC

Beste Joanneke, Na aanleiding van ons laatste gesprek bij DBF hebben wij als werkgroep nog eens goed nagedacht over een mogelijk andere financieringsopzet. Dit alles ingegeven door de gedachte dat de Gemeente Menaldumadeel en de locale politiek vreemd aan blijft kijken tegen de aankoop van de gebouwen als investering in een nieuw te stichten MFC. De uitwerking van de in de bijlage vermelde financiering is dan ook voornamelijk gericht op het (in eerste instantie) in eigendom houden van de huidige gebouwen. Dit alles gevoed door de volgende veronderstelling en voorwaarde; Huidige gezichtshoek vanuit Gemeente Menaldumadeel
De gemeente wil oplossing voor al jaren bestaande overcapaciteit gemeenschapsruimten
Exploitatie dorpshuis moet sterk zijn; exploitatie andere dorpshuizen zijn vaak zwak/matig
De gemeente wil geen extra gebouwen kopen, eerder saneren
De gemeente is huiverig voor eigen projectontwikkeling en wil daarvoor geen risico lopen
De gemeente wil wel een substantiële subsidie verstrekken cf andere dorpshuizen (30%)
De gemeente heeft het Piipskoft in eigendom, geen opbrengst wel onderhoud buitenkant
De gemeente heeft uiteindelijk de zorg voor Heechhout, waar groot onderhoud nodig is en waar de verouderde inrichting op korte termijn aangepast dient te worden.

De gemeente heeft uiteindelijke de onderhoudszorg voor it Hûnenest Oplossingsrichtingen: (I)

Kosten voor gemeente bij geen MFC. PGB (Kerk) en Groene Kruis gaan op dezelfde voet verder Het Heechhout upgraden tot een modern dorpshuis met goede muziekvoorzieningen. De exploitatie van het Heechhout zal niet wezenlijk verbeteren dus zorg exploitatie blijft De kosten van het Piipskoft blijven De Gemeente gaat met enkele zwakke voorzieningen de fusie in Saldo gekapitaliseerde kosten en opbrengsten € 500.000 (specificatie in bijlage)

Positief
Heechhout kan met een facelift weer 10-20 jaar vooruit Negatief
Geen oplossing voor zwakke exploitatie dorpshuis en Piipskoft, geen huisvestingssynergie
Muziekvereniging wil geen substantiële hogere huur dan huidige kosten/huur
Geld investeren in onderhoudsgevoelige voorziening
Risico blijft voor gemeente als vangnet voor dorpshuis en jeugdvoorziening Conclusie: geen lange termijnoplossing voor probleem

(II)

Realisatie van een MFC als in plan omschreven. Waarbij de vrijkomende gebouwen in eigendom blijven bij huidige eigenaren

De Kruiskerk wordt verkocht aan stichting MFC Het Heechhout draagt exploitatie over aan MFC maar blijft eigenaar van gebouw Het Groene Kruis draagt (deel) exploitatie over aan MFC en blijft eigenaar van gebouw Het Piipskoft draagt exploitatie over aan MFC en gebouw wordt door SBB-MFC verkocht ter aflossing lening gemeente. Het MFC heeft 2 sterke huurders erbij die substantieel bijdragen in de exploitatie Er is sprake van een sterke exploitatie door realisatie synergie in gebouwkosten Geen overdrachtsbelasting door deze constructie op Heechhout, Groene Kruis en Hûnenest Bij voldoende subsidie gemeente in combinatie met achtergestelde lening vervalt vangnetregeling Heechhout Groene Kruis, stichting Heechhout, it Hûnenest, en Stichting MFC gaan onder leiding van SBB herbestemming gezamenlijke locatie bespreken en trachten te realiseren.

Conclusie vanuit plan (II): Positief
realisatie MFC met sterke exploitatie zowel aan batenkant als de lastenkant
De gemeente koopt geen gebouwen
overcapaciteit gemeenschapsruimten wordt hiermee opgelost
geen projectontwikkeling door gemeente met gebouwen
Geen overdrachtsbelasting
geen vangnet meer voor Heechhout, Piipskoft en Hûnenest
subsidie valt binnen algemene regeling Negatief
forse besparing t.o.v. huidig financieringsopzet als omschreven in “in doarp smyt de lapen gear”
Inspanningsverplichting SBB- MFC voor herbestemming locaties
Risico op niet terugbetalen lening laag door sterke exploitatie MFC Voorwaarde Medewerking van de gemeente is nodig (voorwaarde):
in mogelijke wijziging bestemmingsplan (Heechhout en Groene Kruis)
in de BTW constructie volgens Caraad opzet
geen rente op achtergestelde lening i.v.m. maatschappelijk karakter
aflossing (na verkoop genoemde locaties) in 30 jaar Tot zover, voor een eventuele toelichting mag je me altijd even bellen. Ik hoop dat deze opzet een positieve wending mag geven in de realisatie en uitwerking van de plannen voor een MFC. Hoogachtend en met een vriendelijke groet Namens de werkgroep MFC Erik Jansen Johan van der Graaf Mathijs Kalma (bijlage opzet financiering 30/11/2014)

Bijlage 2a Variant 1 Alles-onder-1-dak stichtingskosten bouwkosten grond- en straatwerken inrichtingszaken bijkomende kosten onvoorzien totaal BTW totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk verkoop Groene Kruis totaal nog te financieren lening gemeente 3,75%

variant 1 MFC in Kruiskerk € 1.230.000,00 € 65.000,00 € 90.000,00 € 116.000,00 € 50.000,00 € 1.551.000,00 € 325.710,00 € 1.876.710,00 € 400.000,00 € 625.570,00 € 100.000,00 € 150.000,00 € 1.275.570,00 €

601.140,00

€

-15.611,26

exploitatie vaste huur vergoeding servicekosten horeca baten

€ € € €

65.250,00 16.500,00 25.850,00 107.600,00

rente lening gemeente + aflossing € 33.716,51 energie en water € 18.214,35 beheer € 34.694,00 belasting en verzekering € 3.469,40 administratie/kantoorkosten € 9.462,00 reservering groot onderhoud € 23.655,00 lasten € 123.211,26 resultaat

variant 1 bestaand nieuwbouw

Heechhout PGB Piipskoft Groene Kruis Opmaat Grote Zaal

m2 € / m2 777 € 555,00 € 431.235,00 800 € 1.000,00 € 800.000,00 € 1577 € 780,00 € 1.230.060,00 afgerond: € 83 130 169 551 116 528 1577 oppervlak is 100%

1.231.235,00 1.230.000,00

Bijlage 2b Variant 2 MFC zonder Groene Kruis stichtingskosten bouwkosten € 680.680,00 grond- en straatwerken € 32.500,00 inrichtingszaken € 90.000,00 bijkomende kosten € 75.400,00 onvoorzien € 32.500,00 totaal € 911.080,00 BTW € 191.326,80 totaal incl BTW € 1.102.406,80 dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk verkoop Groene Kruis totaal nog te financieren lening gemeente 3,75% exploitatie vaste huur vergoeding servicekosten horeca baten totaal rente lening gemeente + aflossing energie en water beheer belasting en verzekering administratie/kantoorkosten reservering groot onderhoud lasten totaal resultaat

€ € € €

33.750,00 7.500,00 25.300,00 66.550,00

€ € € € € € €

15.001,70 11.850,30 22.572,00 2.257,20 6.156,00 15.390,00 73.227,20

toelichting zie kader geen Klinker voornamelijk tbv MFC 65% 65%

variant 2 m2 zonder GK 1026 776 bestaand 250 nieuwbouw

€ 555,00 € 430.680,00 € 1.000,00 € 250.000,00 € 680.680,00 geen sloopkosten € 680.680,00

oppervlak

€ € €

367.468,93 367.468,93 100.000,00

€

834.937,86

€

267.468,94

€

-6.677,20

65%

Bijlage 2c Variant 3 MFC in Heechhout stichtingskosten bouwkosten € grond- en straatwerken € inrichtingszaken € bijkomende kosten € onvoorzien € totaal € BTW € totaal incl BTW € dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk verkoop Groene Kruis totaal nog te financieren lening gemeente 3,75% exploitatie vaste huur vergoeding servicekosten horeca baten rente lening gemeente + aflossing energie en water beheer belasting en verzekering administratie/kantoorkosten reservering groot onderhoud lasten resultaat

604.525,00 90.000,00 66.120,00 28.500,00 789.145,00 165.720,45 954.865,45

€ € € €

10.750,00 500,00 13.750,00 25.000,00

€ € € € € € €

12.243,28 10.348,80 19.712,00 1.971,20 5.376,00 13.440,00 63.091,28

toelichting zie kader geen Klinker voornamelijk tbv MFC 57% 57%

variant 3 benodigde m2

HH nieuwbouw € € €

318.288,48 318.288,48 100.000,00

€

736.576,97

€

218.288,48

€

-38.091,28

oppervlak

Heechhout + nieuwbouw m2 MFC totaal 1577 zonder GK -551 zonder PGB -130 896 655 € 555,00 € 363.525,00 241 € 1.000,00 € 241.000,00 896 € 604.525,00 57%

Bijlage 2d Variant 4 huidige panden opknappen

stichtingskosten

renovatiekosten Heechhout renovatiekosten Hûnenest inrichtingszaken bijkomende kosten onvoorzien totaal BTW totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk totaal nog te financieren lening gemeente 3,75% exploitatie vaste huur vergoeding servicekosten horeca baten rente lening gemeente + aflossing energie en water beheer belasting en verzekering administratie/kantoorkosten reservering groot onderhoud lasten resultaat

toelichting

€ € € € € € € €

363.525,00 160.950,00 20.000,00 544.475,00 114.339,75 658.814,75

€ € € €

10.750,00 500,00 13.750,00 25.000,00

€ € € € € € €

9.512,74 13.201,65 25.146,00 2.514,60 6.858,00 14.175,00 71.407,99

655m2 x € 555 290m2 x € 555 inschatting

€ € € €

219.604,92 219.604,92 50.000,00 489.209,83

€

169.604,92

reservering onderhoud kosten gemeente jaarlijks kengetal renovatiekosten 1/3de deel Heech- reservering per pand hout en Hûnenest onderhoud per m2 kengetal € 15,00 Heechhout 655 € 555,00 € 363.525,00 € 121.175,00 € 9.825,00 Piipskoft 198 € € 2.970,00 Hûnenest 290 € 555,00 € 160.950,00 € 53.650,00 € 4.350,00 nieuwbouw Hûnenest x € 1.000,00 pm pm pm inrichtingszaken inschatting € 6.666,67 € 524.475,00 € 181.491,67 € 17.145,00 BTW € 38.113,25 € 219.604,92 reservering 30 jaar onderhoud Piipskoft € 89.100,00 Totale kosten gemeente 30 jaar * € 308.704,92 NB: * Heechhout en Hûnenest moeten op zoek naar 2/3 financiering * Heechhout en Hûnenest kunnen tussentijds weer aankloppen bij gemeente voor extra subsidie * Heechhout en Hûnenest lijden onder zwakke exploitatie (volgens projectplan) * Hûnenest nu eventueel te klein; moet worden aangebouwd a 1000,00 m2

Hoofdsom Lening in jaren Rentepercentage Annuïteit

€ 17145 - € 2970 €

-46.407,99

169.604,92 30 3,75% per jaar € 9.512,74

kosten gemeente subsidie reservering onderhoud Piipskoft

€ € €

219.604,92 89.100,00 308.704,92

bijlage 3a Haalbare varianten met lening 3,75% rente

variant 1

variant 2

variant 3

variant 4

bouwkosten grond- en straatwerken inrichtingszaken bijkomende kosten onvoorzien totaal BTW totaal incl BTW

€ 1.230.000,00 € 65.000,00 € 90.000,00 € 116.000,00 € 50.000,00 € 1.551.000,00 € 325.710,00 € 1.876.710,00

€ 680.680,00 € 32.500,00 € 90.000,00 € 75.400,00 65% € 32.500,00 65% € 911.080,00 € 191.326,80 € 1.102.406,80

€

604.525,00

€ € € € € €

90.000,00 66.120,00 57% 28.500,00 57% 789.145,00 165.720,45 954.865,45

€ € € € € € € €

Provincie en fondsen Subsidie gemeente eigen werk verkoop Groene Kruis totaal

€ 400.000,00 € 910.000,00 € 100.000,00 € 150.000,00 € 1.560.000,00

€ € €

367.468,93 490.000,00 100.000,00

€ € €

318.288,48 536.500,00 100.000,00

€ 219.604,92 € 389.209,83 € 50.000,00

€

957.468,93

€

954.788,48

€ 658.814,75

€

316.710,00

€

144.937,87

€

76,97

€

0,00

lenen van gemeente te kort

€ €

316.710,00 -

€ €

144.937,87 -

€ €

76,97 -

€

0,00

vaste huur vergoeding servicekosten horeca totaal

€ € € €

65.250,00 16.500,00 25.850,00 107.600,00

€ € € €

33.750,00 7.500,00 25.300,00 66.550,00

€ € € €

10.750,00 500,00 13.750,00 25.000,00

€ € € €

10.750,00 500,00 13.750,00 25.000,00

rente lening gemeente + aflossing energie en water beheer belasting en verzekering administratie/kantoorkosten reservering groot onderhoud totaal

€ € € € € € €

17.763,51 18.214,35 34.694,00 3.469,40 9.462,00 23.655,00 107.258,26

€ € € € € € €

8.129,22 11.850,30 22.572,00 2.257,20 6.156,00 15.390,00 66.354,72

€ € € € € € €

4,32 10.348,80 19.712,00 1.971,20 5.376,00 13.440,00 50.852,32

€ € € € € € €

0,00 13.201,65 25.146,00 2.514,60 6.858,00 14.175,00 61.895,25

€

341,74

€

195,28

€

-25.852,32

€ -36.895,25

investering

financiering

nog te financieren

524.475,00 20.000,00 544.475,00 114.339,75 658.814,75

exploitatie baten

lasten

resultaat

Bijlage 3b Haalbare varianten met lening 0% rente

variant 1

variant 2

variant 3

variant 4

bouwkosten grond- en straatwerken inrichtingszaken bijkomende kosten onvoorzien totaal BTW totaal incl BTW

€ 1.230.000,00 € 65.000,00 € 90.000,00 € 116.000,00 € 50.000,00 € 1.551.000,00 € 325.710,00 € 1.876.710,00

€ 680.680,00 € 32.500,00 € 90.000,00 € 75.400,00 65% € 32.500,00 65% € 911.080,00 € 191.326,80 € 1.102.406,80

€

604.525,00

€ € € € € €

90.000,00 66.120,00 57% 28.500,00 57% 789.145,00 165.720,45 954.865,45

€ € € € € € € €

Provincie en fondsen Subsidie gemeente eigen werk verkoop Groene Kruis totaal

€ 400.000,00 € 690.000,00 € 100.000,00 € 150.000,00 € 1.340.000,00

€ € €

367.468,93 390.000,00 100.000,00

€ € €

318.288,48 536.576,97 100.000,00

€ 219.604,92 € 389.209,83 € 50.000,00

€

857.468,93

€

954.865,45

€ 658.814,75

€

536.710,00

€

244.937,87

€

-0,00

€

0,00

lenen van gemeente te kort

€ €

536.710,00 -

€ €

244.937,87 -

€ €

-0,00 -

€

0,00

vaste huur vergoeding servicekosten horeca totaal

€ € € €

65.250,00 16.500,00 25.850,00 107.600,00

€ € € €

33.750,00 7.500,00 25.300,00 66.550,00

€ € € €

10.750,00 500,00 13.750,00 25.000,00

€ € € €

10.750,00 500,00 13.750,00 25.000,00

rente lening gemeente + aflossing energie en water beheer belasting en verzekering administratie/kantoorkosten reservering groot onderhoud totaal

€ € € € € € €

17.890,33 18.214,35 34.694,00 3.469,40 9.462,00 23.655,00 107.385,08

€ € € € € € €

8.164,60 11.850,30 22.572,00 2.257,20 6.156,00 15.390,00 66.390,10

€ € € € € € €

0,00 10.348,80 19.712,00 1.971,20 5.376,00 13.440,00 50.848,00

€ € € € € € €

0,00 13.201,65 25.146,00 2.514,60 6.858,00 14.175,00 61.895,25

€

214,92

€

159,90

€

-25.848,00

€ -36.895,25

investering

financiering

nog te financieren

524.475,00 20.000,00 544.475,00 114.339,75 658.814,75

exploitatie baten

lasten

resultaat

Bijlage 3c Kapitalisatie huur GK stichtingskosten bouwkosten grond- en straatwerken inrichtingszaken bijkomende kosten onvoorzien totaal BTW totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk aandeel hypo GK verkoop Groene Kruis totaal nog te financieren lening gemeente 3,75% exploitatie vaste huur vergoeding servicekosten horeca baten rente lening gemeente + aflossing energie en water beheer belasting en verzekering administratie/kantoorkosten reservering groot onderhoud lasten resultaat

Hypothecaire lening Groene Kruis Hoofdsom € 480.000,00 Lening in jaren 30 Rentepercentage 5% per jaar

€ 1.230.000,00 € 65.000,00 € 90.000,00 € 116.000,00 € 50.000,00 € 1.551.000,00 € 325.710,00 € 1.876.710,00

Annuïteit

€

31.224,69

Jaarlijkse huur GK

€

31.500,00

€ 400.000,00 € 625.570,00 € 100.000,00 € 480.000,00 € 150.000,00 € 1.755.570,00 €

121.140,00

€ € € €

33.750,00 minus aandeel GK à € 31.500 16.500,00 25.850,00 76.100,00

€ € € € € € €

6.794,45 18.214,35 34.694,00 3.469,40 9.462,00 23.655,00 96.289,20 €

-20.189,20