Bijlage 1: Bestemmingsplan Berltsum - MFC (21.102722)
Tekst van het document
Rho adviseurs voor leefruimte
20181172
33
Hoofdstuk 6
6.1
Uitvoerbaarheid
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Voortraject Voorafgaand aan de onderhavige bestemmingsplanprocedure is al sinds 2013 intensief overleg geweest met bewoners, belanghebbenden en belangstellenden over de komst van het MFC. In 2013 is de eerste informatiebijeenkomst voor het dorp gehouden. Sindsdien zijn met grote regelmaat publicaties in het huis-aan-huisblad 't Roaster geplaatst over de voortgang van het proces en zijn in de tussentijd regelmatig gesprekken gevoerd met omwonenden om hen op de hoogte te houden en te betrekken bij de planvorming. Vanaf 2017 is een aantal bijeenkomsten gehouden met de gehele buurt en de toekomstige huurders van het pand. Ook zijn acties op touw gezet voor financiële bijdragen en de naamgeving van het MFC. Kortom, er kan worden gesteld dat ten behoeve van het project een intensief participatietraject heeft plaatsgevonden waarin zorgvuldig is getracht draagvlak te creëren voor de realisering van het MFC. Hoewel de ontwikkeling ook door middel van een (reguliere) omgevingsvergunningprocedure juridisch-planologisch te regelen is, is er gezien de voorgeschiedenis van het project ervoor gekozen om een uitgebreid participatie- en communicatietraject met de omgeving uit te voeren om een zo passend mogelijke regeling voor het MFC op te stellen dat kan rekenen op een breed draagvlak.
In een bestemmingsplantraject zijn hiervoor meer mogelijkheden en formele reactiemomenten mogelijk dan in een omgevingsvergunningtraject. In het traject van de totstandkoming van het voorontwerpbestemmingsplan zijn meerdere overleggen met de omgeving gevoerd, en is een conceptbestemmingsplan ook ter beoordeling voorgelegd waarna het plan op basis hiervan is aangepast. Zo hebben er op 6 januari 2020 en 13 maart 2020 twee overleggen met omwonenden plaatsgevonden onder leiding van Partoer consultants & ondersteuners. Deze overleggen hadden tot doel om met de verschillende partijen met elkaar in gesprek gaan over de verschillende inzichten, mogelijkheden en onmogelijkheden rondom het MFC. Inspraak en overleg Het voorontwerpbestemmingsplan heeft voor iedereen ter inzage gelegen. Omdat in de eerste publicatie van 19 september 2019 geen eindtermijn was aangegeven, is het op 31 oktober 2019 opnieuw gepubliceerd om schriftelijk of mondeling tot en met 29 november 2019 een inspraakreactie in te dienen bij burgemeester en wethouders. Hierop zijn geen officiële inspraakreacties ingediend. Wel zijn er in deze periode gesprekken gevoerd met omwonenden over de inhoud van het bestemmingsplan en wordt het concept van het ontwerpbestemmingsplan ook voorgelegd. Het voorontwerpbestemmingsplan is ook in het kader van het vooroverleg naar de wettelijke overlegpartners gestuurd.
Tijdens het vooroverleg is de wettelijke overlegpartners gelegenheid geboden een overleg-reactie in te dienen. Hierop is één overlegreactie ingediend door provincie Fryslân, deze is opgenomen is opgenomen in bijlage 10 en hieronder samengevat en beantwoord: Ecologie De provincie geeft aan dat nader onderzoek naar vleermuizen en broedvogels nog volgt en dat dit verricht moet zijn voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd, mede omdat gebruik
Rho adviseurs voor leefruimte
20181172
34
zal worden gemaakt van de coördinatieregeling. Reactie gemeente: Het nader onderzoek naar vleermuizen en broedvogels is uitgevoerd en is in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Uit het onderzoek blijkt dat er voor het bestemmingsplan en de verdere uitwerking van het project geen belemmeringen gelden. Van de coördinatieregeling wordt geen gebruik meer gemaakt. Stikstof De provincie stelt voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase een Aerius-berekening gemaakt moet worden. Reactie gemeente: Het stikstofonderzoek met Aerius-berekening is uitgevoerd en toegevoegd aan het ontwerpbestemmingsplan. Uit het onderzoek blijkt dat er geen sprake is van een stikstofdepositie op stikstofgevoelige natuurgebieden. Zienswijze Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven. Vaststelling Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.
6.2
Economische uitvoerbaarheid
Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). Financiële haalbaarheid Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is. Er wordt subsidie toegekend vanuit de provincie om de ontwikkeling financieel haalbaar te maken. De financiën van het project zijn als volgt geregeld. Sinds de start van het project in 2013 zijn de bouwkosten gestegen van € 1,85 miljoen naar ruwweg €2,6 miljoen. De gemeenteraad van Menameradiel heeft in december van 2015 vastgesteld dat € 1.540.000 van de kosten voor de realisatie van een MFC in Berltsum subsidiabel zijn. Op basis van de toenmalige zogenaamde 1/3, 1/3 regeling is besloten om een bijdrage van € 513.333 en een lening van € 513.333 voor de realisatie hiervan te verlenen. Door de gemeenteraad van Waadhoeke is in de vergadering van 26 april 2018 besloten om de Stichting Vastgoed MFC Berltsum een voorschot van € 67.155 te verlenen voor de voorbereidende werkzaamheden van de bouw van het MFC Berltsum.
De gemeenteraad van Waadhoeke heeft op 8 oktober besloten om € 385.000 extra bij te dragen aan het MFC, de totale bijdrage van de gemeente bedraagt hiermee € 898.000. Ook staan B&W van de gemeente garant voor een externe lening van € 660.000. De overige kosten van het project worden gefinancierd door het dorp en 'gulle gevers' zoals de Poiesz en de muziekvereniging. Grondexploitatie Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden.
Rho adviseurs voor leefruimte
20181172
35
Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd. In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeenteraad wordt voorgesteld om geen exploitatieplan vast te stellen.
Rho adviseurs voor leefruimte
20181172
36
Rho adviseurs voor leefruimte
20181172
37
Bijlagen toelichting
Rho adviseurs voor leefruimte
20181172
38
Rho adviseurs voor leefruimte
20181172
39
Bijlage 1
Haalbaarheidsonderzoek
Rho adviseurs voor leefruimte
20181172
MFC BERLTSUM, BEOORDELING PLANNEN WERKGROEP MFC
HAALBAARHEIDSONDERZOEK
O pd rac htgeve r: G e m e e n te M enamer ad i el Po s tbu s 3 9 0 3 6 Z W M enaam g e m e e n te@ m enam er ad i el. nl w w w.m e n amer ad i el. nl
O p d racht nemer: S ti chting D BF M ar tin Cnossen, di rec teur Bi ensm a 34 9001 ZZ G rou T: 0566 – 602571 E: i nfo@ sti chtingdbf. nl I: w w w. sti chtingdbf. nl
Grou, jan uar i 2015
INHOUD 1.
Aanleiding ................................................................................. 3
2.
Beschouwing plannen MFC ..................................................... 5
3.
4.
5.
2.1
Inhoudelijk ........................................................................ 5
2.2
Financieel ......................................................................... 7
2.3
Marktwaarde panden ........................................................ 9
Varianten ................................................................................ 10 3.1
Rekenmethode en uitgangspunten ................................ 10
3.2
Variant 1 Alles-onder-1dak ............................................. 13
3.3
Variant 2 MFC zonder Groene Kruis .............................. 15
3.4
Variant 3 MFC in Heechhout .......................................... 17
3.5
Variant 4 Opknappen huidige panden ............................ 20
3.6
Samenvatting varianten.................................................. 23
Variabele factoren .................................................................. 24 4.1
Gemeentelijk subsidiebeleid........................................... 24
4.2
Draaiknoppen ................................................................. 24
4.3
Financiering derden ........................................................ 28
Mogelijkheden vrijkomende panden ....................................... 30
6.
Conclusies en advies aan gemeente...................................... 35 6.1
Confrontatiematrix .......................................................... 35
6.2
Conclusies Variant 1 (Alles onder-1-dak) ....................... 39
6.3
Conclusies Variant 2 (MFC – zonder Groene Kruis) ...... 40
6.4
Conclusies Variant 3 (MFC in Heechhout) ..................... 41
6.5
Conclusies Variant 4 (Huidige panden opknappen) ....... 42
6.6
Samenvatting Conclusies ............................................... 43
6.7
Advies en aanbevelingen DBF ....................................... 44
BIJLAGEN Bijlage 1a
Alternatieve financieringsopzet werkgroep
Bijlage 1b
Toelichting alternatieve financieringsopzet
Bijlage 2a
Berekening variant 1 Alles-onder-1-dak
Bijlage 2b
Berekening variant 2 MFC zonder Groene Kruis
Bijlage 2c
Berekening variant 3 MFC in Heechhout
Bijlage 2d
Berekening variant 4 Opknappen huidige panden
Bijlage 3a
Haalbare varianten met lening 3,75% rente
Bijlage 3b
Haalbare varianten met lening 0% rente
Bijlage 3c
Berekening kapitalisatie huurbedrag Groene Kruis
Bijlage 4
Exploitatie opzet MFC werkgroep
Bijlage 5
Fondsen voor MFC Berltsum
2
1. AANLEIDING In de gemeente Menameradiel ligt het dorp Berltsum. Het
⋅
Muziekvereniging OpMaat
dorp telt ongeveer 2500 inwoners en is daarmee het op twee
⋅
Jeugdsoos It Piipskoft
na grootste dorp (na Dronryp en Menaam) in de gemeente.
⋅
Protestantse Gemeente Berlikum (PGB)
Berltsum heeft op voorzieningenniveau veel te bieden. De inwoners willen dit graag ook in de toekomst op peil houden.
Aan de gemeente wordt een bijdrage gevraagd voor de
Ze zien daarvoor kansen en ontwikkelen daarvoor ook zelf
realisatie van de plannen. De totale investering is geraamd
plannen.
op ruim €1,8 miljoen. Van de gemeente wordt gevraagd:
Momenteel zijn diverse panden in gebruik voor lokale
⋅
een subsidie van € 625.570;
activiteiten en verenigingen. Deze panden zijn verouderd
⋅
het aankopen van de vrijkomende panden à € 727.000.
en/of aan onderhoud toe. Nu heeft het dorp de handen ineen
De totale gevraagde subsidiebijdrage van de gemeente
geslagen en een plan gemaakt voor een deels nieuw te
bedraagt € 1.352.570.
bouwen multifunctioneel centrum. Deze plannen staan
Deze bijdrage is verhoudingsgewijs fors hoger dan in het
beschreven in het aansprekende rapport “In doarp smyt de
gemeentelijk beleid is vastgesteld voor de dorpen. Het
lapen gear” dat aan de gemeente Menameradiel is
reguliere gemeentelijke beleid gaat uit van 1/3 deel
overhandigd.
gemeentelijke subsidie en 1/3 deel lening (van gemeente).
Deelnemende partijen zijn: ⋅
Stichting Berlikumer Belang (SBB)
De initiatiefnemers dragen meerdere argumenten aan
⋅
Stichting Groene Kruis
waarom de gemeente dit bedrag beschikbaar zou moeten
⋅
Stichting Dorpshuis It Heechhout
stellen. De gemeente wil graag objectief toetsen of deze
3
argumenten steekhoudend zijn en of de bedragen en berekeningen waarop deze argumenten zijn gebaseerd realistisch zijn. DBF is daarom gevraagd om het plan van het dorp goed tegen het licht te houden en door te rekenen.
Met de realisatie van een MFC zullen de huidige gebouwen die gebruikt worden door de verenigingen vrijkomen. In het plan wordt voorgesteld dat de gemeente deze panden opkoopt tegen de huidige boekwaarde. Aan DBF is gevraagd om te onderzoeken welke alternatieven er zijn als de gemeente besluit niet over te gaan tot aankoop.
Huidige kruiskerk
4
2. BESCHOUWING PLANNEN MFC DBF heeft verschillende gesprekken gevoerd en heeft alle
Nut en noodzaak
betrokken panden bezocht. Maar er is vooral uitvoerig
Dat de plannen indruk maken wil nog niet zeggen of het dorp
stilgestaan bij de financiële opbouw van het plan.
zo’n MFC en investering nodig heeft. Natuurlijk levert het MFC ruimtevoordeel op en ook het beheer wordt beter
Wij zijn over het algemeen onder de indruk van het voorstel
georganiseerd. Maar Berltsum heeft al een dorpshuis, de
dat de werkgroep heeft gepresenteerd in het rapport “In
verenigingen hebben al onderdak. Door de bundeling van de
doarp smyt de lapen gear”. De beoogde zelfredzaamheid in
voorzieningen onder één dak ontstaan er op verschillende
de toekomst en het gecreëerde draagvlak in het dorp is
locaties in het dorp vacante gebouwen/percelen waar niet zo
bijzonder te noemen, maar de planvorming leunt wel zwaar
1-2-3 een nieuwe invulling voor gevonden kan worden.
op de overheid. De vraag is of dit realistisch is. Hieronder zullen wij het plan zowel inhoudelijk als financieel
Penny wise, pound foolish?
bespreken.
Aan de andere kant behoeven de meeste panden een (grondige) opknapbeurt. De staat van de panden is over het
2.1
Inhoudelijk
algemeen matig tot slecht. Maar ook na een opknapbeurt zal
Algemeen
de gemeente structureel moeten blijven investeren in de
Zoals hierboven opgemerkt, is de mate van kwaliteit, ambitie
panden voor regulier onderhoud. De werkgroep, gesteund
en samenwerking van de plannenmakers uit Berltsum te
door SBB, vraagt om een eenmalige investering om daarna
prijzen.
nooit meer aan te kloppen bij de gemeente voor geld voor
5
onderhoud. Op langere termijn is de gemeente goedkoper af
De werkgroep heeft gekozen voor deze integrale aanpak om
door nu te investeren, stelt de werkgroep.
de volgende redenen:
Gezien de staat van de huidige panden is nu wel een
⋅
Het versterken van het MFC als centrale ontmoetingsplek;
geschikt moment voor deze afweging door de gemeente. Er
⋅
Anticipatie op de komende WMO-ontwikkelingen sinds
moet immers –linksom of rechtsom – op korte termijn
2015. Nu de gemeente meer verantwoordelijkheid heeft
geïnvesteerd worden in de voorzieningen in Berltsum.
op het gebied van zorg en welzijn, zal er meer
Niemand kan echter in de toekomst kijken en garanderen dat
aanbod/zorg/voorzieningen naar de dorpen worden
het dorp niet alsnog over een aantal jaar een beroep moet
verhuisd;
doen op de gemeente.
⋅
De gebruikers van het huidige Groene Kruisgebouw zijn
Ook legt een dergelijke beslissing het dorp aan banden voor
gezamenlijk ‘goed’ voor bijna 40% van de verwachte
een langere periode.
omzet.
Formaat van MFC
Door deze integrale aanpak zijn de verbouwingskosten hoog.
De plannen voor het MFC, zoals beschreven in het
Er wordt hierdoor een grote bijdrage van de gemeente
projectplan, zijn groot. Met de ambitie om alles onder een dak
gevraagd. De gemeente moet afwegen of zo’n bijdrage in
te huisvesten zal de huidige kerk ingrijpend verbouwd moeten
verhouding staat tot het dorp Berltsum. Het dorp telt zo’n
worden. Het naast gelegen pand De Klinker moet worden
2500 inwoners, de hele gemeente Menameradiel bestaat uit
gesloopt om plaats te maken voor de uitbouw.
13.500 inwoners. Zie ook hoofdstuk 4.1 Gemeentelijk
Het nieuwbouw gedeelte is grotendeels nodig voor
Subsidiebeleid.
onderkomen van de huidige Groene Kruis huurders.
6
Het Groene Kruis en de Protestantse Gemeente Berltsum Huisvesting van de dienstverleners onder de vlag van het
in het projectplan “In doarp smyt de lapen gear” wordt naast
Groene Kruis valt niet onder de verantwoordelijkheid van de
1/3de deel van het totaalbedrag, ook gevraagd of de
gemeente. De aanwezigheid van deze dienstverleners
gemeente de Kruiskerk, de Klinker en het Groene
versterkt wel de ontmoetingsfunctie van het MFC. Zeker nu
Kruisgebouw wil aanschaffen. Waarna de Kruiskerk en de
de zorgstructuur steeds meer gebaseerd is op langer thuis
Klinker weer geschonken worden aan het dorp. Voor een
wonen; mantelzorg in combinatie met professionele zorg.
bedrag van € 727.000 komt de gemeente in bezit van het
Ook de deelname van de PGB versterkt de centrale
Groene Kruisgebouw.
ontmoetingsfunctie. Beide partijen staan hun onroerend goed af aan de nieuw op
De gemeente krijgt in dit plan ook It Heechhout (WOZ waarde
te richten Stichting MFC. In ruil daarvoor krijgen zij een
2013 € 300.000) en It Hûnenest (WOZ waarde € 89.000)
vordering op de Stichting MFC in de vorm van een
weer in bezit tegen het symbolisch bedrag van € 0,45 per
achtergestelde lening. Deze vordering blijft voor onbepaalde
pand. It Piipskoft (WOZ waarde 2013 € 71.000) is al in bezit
termijn geldig.
van de gemeente. Het lijkt niet realistisch dat deze panden bij elkaar € 727.000
2.2
Financieel
kunnen opbrengen bij verkoop. Uit de gevoerde geveltaxatie
Financiering volgens projectboek
blijkt dat de panden een gezamenlijke marktwaarde hebben
De moeilijkheid van dit plan is de hoge bijdrage die wordt
van € 480.000 (zie paragraaf 2.3).
gevraagd door de werkgroep aan de gemeente Menameradiel. In het originele plan zoals beschreven
7
DBF heeft de werkgroep in tussentijds overleg voorgelegd dat
gear”). Vanuit het dorp wordt/worden één of meerdere
dit niet haalbaar kan zijn voor de gemeente. Naar aanleiding
werkgroepen opgericht om plannen te ontwikkelen voor de
hiervan heeft de werkgroep een alternatief plan uitgewerkt.
panden/percelen zodat deze verkocht worden. Met de opbrengst wordt de lening afgelost. Na maximaal 30 jaar is
Alternatief plan van de werkgroep
de lening volledig afgelost.
De werkgroep heeft na gesprekken met DBF zich
De werkgroep MFC denkt € 400.000 te kunnen verdienen
ingespannen om een alternatieve financiële onderbouwing te
met de verkoop hiervan. De lening bedraagt dan nog
vinden (zie bijlage 1a en 1b). Belangrijkste verschil in dit
€ 275.000.
alternatieve plan t.o.v. het plan uit het rapport is dat de
Daarnaast heeft de werkgroep berekend dat de kosten voor
gemeente geen € 727.000 hoeft te schenken.
de gemeente voor de huidige voorzieningen in 30 jaar
Dit deel van de begroting (in ruil voor dit bedrag zou de
€ 500.000 zullen zijn.
gemeente de vrijkomende panden in bezit krijgen om deze te kunnen verkopen), wordt als lening door de gemeente
Exploitatie MFC
gefinancierd. De vrijkomende panden worden actief door het
De begrote inkomsten in het projectboek zijn gebaseerd op
dorp herbestemd. De panden It Heechhout en het Groene
de huidige huur/huisvestingskosten van de verschillende
Kruis blijven in bezit van de huidige eigenaren. Bij verkoop
deelnemende partijen. Belangrijke pijlers onder de exploitatie
wordt met de opbrengst een deel van de lening aan de
zijn de huurders van het Groene Kruis en de Protestantse
gemeente afgelost en krijgt de vereniging Groene Kruis een
Gemeente Berltsum (PGB). Zij zijn samen goed voor meer
vordering op de Stichting MFC (voor toelichting op Stichting
dan 50% van de jaarlijkse opbrengsten.
MFC, zie hoofdstuk 9 in Projectplan “In doarp smyt de lapen
8
De PGB heeft in overleg met DBF uitgesproken dat zij bereid
Pand
Reële waarde
zijn om een 5- of 10-jarig huurcontract te ondertekenen. Ook
Groene Kruispand
€ 150.000
het Groene Kruis staat welwillend t.o.v. een langdurige
It Heechhout
€ 150.000
It Hûnenest
€ 80.000
It Piipskoft
€ 100.000
Totaal
€ 480.000
verbintenis. Alleen is het Groene Kruis zelf geen huurder, maar een koepelorganisatie van de verschillende (zelfstandige) dienstverleners die aangesloten zijn bij het Groene Kruis. Dit betekent dat alle huurcontracten per dienstverlener afgesloten zouden moeten worden. 2.3
Marktwaarde panden
DBF heeft een geveltaxatie laten uitvoeren door makelaar Hans Henkes van Popma BarteldBoerma Makelaars uit Leeuwarden. De geveltaxatie is een beknopte taxatie die inzicht geeft in de actuele waarde van een pand. Het verschil met een complete taxatie is echter dat de makelaar het pand niet betreedt maar deze alleen aan de buitenkant taxeert. Op basis hiervan is de geschatte opbrengst bij verkoop € 480.000.
9
3. VARIANTEN
Variant 4 – Huidige panden opknappen
Om het plan van de werkgroep MFC te kunnen vergelijken
In deze variant behouden alle deelnemers hun huidige
hebben wij vier varianten uitgewerkt;
locatie. Voor de gemeente zijn dan alleen It Heechhout, It Hûnenest en It Piipskoft relevant.
Variant 1 – Alles onder 1 dak Deze variant is gebaseerd op het projectplan “In doarp smyt
3.1
de lapen gear”.
Bepaling aantal m2
Variant 2 – MFC zonder Groene Kruis Deze variant is gebaseerd op het projectplan “In doarp smyt de lapen gear”, maar dan zonder Groene Kruis als deelnemer.
Variant 3 – MFC in Heechhout Deze variant is gebaseerd op een opwaardering van It Heechhout tot MFC. Groene Kruis en PGB behouden hun huidige locatie.
Rekenmethode en uitgangspunten
Totaal
Bestaand
Nieuwbouw
Variant 1
1577
776*
801
Variant 2**
1026
776
250
Variant 3***
902
655
247
Variant 4****
1143
1143
0
* 776m2 is omvang huidige Kruiskerk. ** Aandeel Groene Kruis in m2 is 551m2. Dit is bij variant 2 in mindering gebracht op totaal. *** Huidige Groene Kruis pand beslaat 675m2. Huidige Heechhout is 655m2. Met 247m2 nieuwbouw komt de totale oppervlakte overeen met variant 1: 1577m2. **** Piipskoft 198m2, Heechhout 655m2 en Hûnenest 290m2. 10
Kengetallen In de berekening zijn dezelfde kengetallen gebruikt als in het
N.B. De gemeente is voornemens om in de toekomst een
projectboek of die de werkgroep heeft gebruikt. Op deze
subsidieplafond in te stellen, maar dat is tot op heden nog
wijze ontstaat een heldere vergelijking van de varianten. DBF
geen officieel beleid.
is van mening dat deze kengetallen realistisch zijn. Kengetallen
Per m2
In paragraaf 3.2 t/m 3.5 worden alle varianten beschreven,
Kosten nieuwbouw
€ 1000
inclusief een berekening. Het resterende financieringstekort
Kosten verbouw
€ 555
in deze berekeningen wordt aangevuld door de gemeente.
Exploitatiekosten
€ 56,75
Wij hebben hiervoor gekozen om zo inzichtelijk mogelijk te maken van welk tekort er per variant sprake is.
Dorpshuizenbeleid gemeente Menameradiel Dorpshuizen beleid Gemeente Menameradiel
DBF vindt het niet vanzelfsprekend dat de gemeente alleen opdraait voor het tekort op deze financiering, wanneer één
Aantal dorpshuizen
8
Financiën
Ongeveer € 125.000 - €
van de varianten daadwerkelijk wordt uitgevoerd.
150.000,- per jaar Exploitatiesubsidie
Nee
Onderhoudssubsidies
Nee
Uitbreiding/
Ja, ad-hoc subsidiebeleid
verbouwsubsidies
(33%) en een lening (33%)
11
Subsidies
Gebruik van afkortingen in de vergelijkingstabellen:
De subsidies zijn voor de drie varianten gelijkgesteld;
⋅
Vereniging het Groene Kruis (GK)
Inkomsten bron
Euro’s
⋅
Muzykferiening OpMaat (Opmaat)
Provincie en fondsen
€ 400.000 of 1/3e deel
⋅
Stichting Algemeen Christelijke Jeugdsociëteit It Piipskoft (PS)
investering Gemeente Menameradiel
1/3e deel investering
Eigen werk
€ 100.000 (m.u.v. variant 4)
Vergelijking varianten Om de varianten zo goed mogelijk met elkaar te kunnen vergelijken worden alle varianten getoetst op zorgvuldig
⋅
Protestante Gemeente Berltsum (PGB)
⋅
Stichting Doarpshûs It Heechhout (HH)
Daarnaast wordt bij de meeste beoordelingspunten door middel van plustekens (+) de mate aangegeven die van toepassing is op de betreffende variant.
uitgekozen beoordelingspunten. Onder elke variant (paragraaf 3.2 t/m 3.5) is een tabel te vinden met daarin een overzicht van de beoordelingspunten en de score van de betreffende variant.
Niet meegenomen in onderzoek Dit onderzoek is gebaseerd op de gegevens van de werkgroep. DBF heeft niet zelfstandig de ruimtebehoefte berekend. Ook is er in dit onderzoek geen rekening
In hoofdstuk 6.1 zijn alle scores in een confrontatiematrix geplaatst. In dit hoofdstuk is tevens een toelichting te vinden op de gekozen beoordelingspunten.
gehouden met toekomstige demografische veranderingen en daarmee andere voorzieningenbehoeften. Er is ook geen onderzoek gedaan naar de bouwkosten.
12
3.2
Variant 1 Alles-onder-1dak
Dit is de variant die de werkgroep graag gerealiseerd ziet;
het gemeentelijk beleid, aangezien er geen plafond is
Een MFC in de Kruiskerk met uitbreiding zoals beschreven in
vastgesteld binnen de dorpshuizenregeling).
het projectboek. De investeringskosten zijn inclusief BTW € 1.876.710.
Deze rentekosten (plus aflossing) resulteren in hoge lasten. Dit leidt tot een negatief exploitatieresultaat van €- 15.611,26
De financieringsoplossing die in het projectboek staat, is -
(zie bijlage 2a).
zoals besproken in paragraaf 2.2 - al aangepast door de
stichtingskosten totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie gemeente eigen werk verkoop Groene Kruis totaal nog te financieren lening gemeente 3,75%
werkgroep. De gemeente heeft echter laten weten dat ook de aangepaste financiering niet conform beleid van de gemeente is. (Deel financieren door opbrengst verkoop vrijkomende panden – overige deel lenen tegen 0% rente).
Aan de hand van de richtlijnen die DBF heeft ontvangen van de gemeente wordt in dit scenario de financiering voor een
variant 1 € 1.876.710 € 400.000 € 625.570 € 100.000 € 150.000 € 1.275.570 € 601.140
e
aanzienlijk deel gedekt uit leningen. Maximaal 1/3 deel van de investering kan geleend worden van de gemeente tegen een rentetarief van 3,75% en aflossing in 30 jaar. Voor deze variant is een lening nodig à € 601.140 (dit bedrag valt binnen
exploitatie baten € 107.600 lasten € 123.211 resultaat → Deze variant is niet haalbaar.
-€ 15.611
13
Om deze variant wel haalbaar te maken is een grote
Variant 1
financiële bijdrage (€ 910.000) van de gemeente (en/of
Multifunctioneel Functionaliteit
andere investeerders) nodig.
variant 1 haalbaar met lening 3,75% rente stichtingskosten totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen Subsidie gemeente eigen werk verkoop Groene Kruis totaal nog te financieren lening gemeente 3,75% exploitatie baten lasten resultaat Zie bijlage 3a (haalbaar 3,75%).
€ 1.876.710 € 400.000 € 910.000 € 100.000 € 150.000 € 1.560.000
++++
Ontmoetingsfunctie ++++ Totaal
Investering en Gemeente exploitatie Resultaat exploitatie onder-1-dak Betrokken deelnemers steun gemeente
+ + Haalbaar* HH, GK, Opmaat, PS, PGB HH, GK, Opmaat, PS, PGB ja
karakteristiek pand leegkomende panden verwacht draagvlak ++++
€ 316.710
4
Leefbaarheid en draagvlak
€ 107.600 € 107.258 € 342
Inspelen op burgerkracht en nieuwe ++++ ontwikkelingen participatie, zorg en welzijn * bij subsidie gemeente van € 910.000
14
3.3
Variant 2 MFC zonder Groene Kruis
1577 m2
Alles-onder-1-dak
In deze variant is ook de Kruiskerk de basis voor het MFC
-551 m2
Deel Groene Kruis
voor Berltsum. Alleen het Groene Kruis is buiten
1026 m2
Benodigd variant 2
beschouwing gelaten. Huisvesting van de huurders van het
-776 m2
Huidige Kruiskerk
Groene Kruis hoeft immers niet bekostigd te worden door de
250 m2
Nog nodig nieuwbouw
gemeente uit het dorpshuizen-budget. Dit heeft tot gevolg dat aankoop en sloop van De Klinker niet aan de orde is.
Variant 2 heeft een oppervlak van 65% ten opzichte van
De investeringskosten zijn geraamd op € 1.102.406,80
variant 1 (1026 m2 t.o.v. 1577 m2).
inclusief BTW. De bouwkosten zijn berekend met gebruik van de kengetallen Het totaal benodigde oppervlak voor een MFC is door de
uit paragraaf 3.1.
werkgroep berekend op 1577m2. Het deel Groene Kruis (551 m2) kan in mindering worden gebracht en de bestaande kerk
Bestaande bouw
776 m2/€ 555
€ 430.680
heeft een oppervlak van 776m2. Dit betekent dat er nog 250
Nieuwbouw
250 m2/€ 1000
€ 250.000
m2 nieuwbouw moet worden gerealiseerd.
Totaal
€ 680.680
Ook in deze variant leent de Stichting MFC een deel van de gemeente tegen een tarief van 3,75%. De baten dalen wel in de exploitatie door gederfde huuropbrengsten en vergoeding servicekosten van het 15
Groene Kruis. Hierdoor ontstaat er een negatief resultaat van
Hiervoor is een investeringsbedrag van de gemeente nodig
€ -6.677,20. (zie bijlage 2b).
van in totaal € 490.000.
stichtingskosten totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk totaal nog te financieren lening gemeente 3,75% exploitatie baten lasten resultaat
variant 2 MFC zonder Groene Kruis € 1.102.406,80 € 367.468,93 € 367.468,93 € 100.000,00 € 834.937,86 € 267.468,94
€ 66.550,00 € 73.227,20 -€ 6.677,20
stichtingskosten totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk totaal nog te financieren lening gemeente 3,75%
variant 2 MFC zonder Groene Kruis € 1.102.406,80
exploitatie baten € 66.550,00 lasten € 66.354,72 resultaat Zie bijlage 3a (haalbaar 3,75%).
€ 367.468,93 € 490.000,00 € 100.000,00 € 957.468,93 € 144.937,87
€ 195,28
→ Deze variant heeft weliswaar een negatief resultaat, maar is met € 122.531 extra subsidie haalbaar.
16
Functionaliteit
Variant 2
3.4
Variant 3 MFC in Heechhout
Multifunctioneel
+++
Deze variant laat de Kruiskerk en De Klinker buiten
Ontmoetingsfunctie
+++
beschouwing. Het huidige dorpshuis It Heechhout wordt opgewaardeerd tot MFC. Het Groene Kruis blijft gehuisvest in
Totaal
+++
het huidige pand dat al naast het dorpshuis is gesitueerd.
Investering en Gemeente +++ exploitatie Resultaat exploitatie Haalbaar* Betrokken deelnemers
onder-1-dak
HH, Opmaat, PS, PGB
steun gemeente
HH, Opmaat, PS, PGB
karakteristiek pand leegkomende panden verwacht draagvlak
ja
De investeringskosten zijn geraamd op € 954.865,45 inclusief BTW.
It Heechhout heeft een oppervlak van 655m2. Voor een MFC zonder het Groene Kruis (551m2) en de PGB (130m2) is de benodigde oppervlakte in totaal 896 m2. Dan moet er nog 241m2 nieuwbouw worden gerealiseerd.
3 +++
1577 m2
Alles-onder-1-dak
Inspelen op burgerkracht en nieuwe ++ ontwikkelingen participatie, zorg en welzijn * bij subsidie gemeente van € 490.000
-551 m2
Deel Groene Kruis
-130 m2
Deel PGB
896 m2
Benodigd m2
-655 m2
huidige Heechhout
241 m2
Nog nodig nieuwbouw
Leefbaarheid en draagvlak
17
De bouwkosten zijn dan als volgt: Bestaande bouw
655 m2/€ 555
€ 363.525
Nieuwbouw
241 m2/€ 1000
€ 241.000
Totaal
€ 604.525
De stichting hoeft niet veel te lenen in deze variant, maar kampt met een groot exploitatieprobleem. Immers, zowel het
stichtingskosten totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk totaal nog te financieren lening gemeente 3,75%
variant 3 MFC in Heechhout € 954.865,45 € 318.288,48 € 318.288,48 € 100.000,00 € 736.576,97 € 218.288,48
Groene Kruis als de PGB valt weg als huurders. Deze huurders brengen samen ruim € 70.000 aan huurinkomsten en servicekosten op. Hierdoor ontstaat een negatief exploitatie resultaat van € - 38.091,28 (zie bijlage 2c).
exploitatie baten lasten resultaat
€ 25.000,00 € 63.091,28 -€ 38.091,28
→ Deze variant is niet haalbaar. Deze variant wordt ook niet haalbaar met maximale investering van de gemeente. Dit komt door de lage huuropbrengsten (en vergoeding servicekosten).
18
stichtingskosten totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk totaal nog te financieren lening gemeente 3,75%
Variant 3
variant 3 MFC inHeechhout € 954.865,45
exploitatie baten € 25.000,00 lasten € 50.852,32 resultaat Zie bijlage 3a (haalbaar 3,75%).
Multifunctioneel Functionaliteit
€ 318.288,48 € 536.500,00 € 100.000,00 € 954.788,48 € 76,97
Ontmoetingsfunctie +++ Totaal
Investering en Gemeente exploitatie Resultaat exploitatie Betrokken deelnemers
-€ 25.852,32
+++
++++ ++ Niet haalbaar
onder-1-dak
HH, Opmaat, PS
steun gemeente
HH, Opmaat, PS
karakteristiek pand nee leegkomende 2 + later kerk panden verwacht draagvlak ++ Leefbaarheid en draagvlak
Inspelen op burgerkracht en nieuwe ontwikkelingen participatie, zorg en welzijn
+++
19
3.5
Variant 4 Opknappen huidige panden
Deze variant is gebaseerd op het opknappen van de huidige
It Piipskoft is in bezit van de gemeente, de gemeente zal
panden. Alle betrokken partijen blijven op de huidige locaties
100% van de renovatie moeten bekostigen (uit de reservering
gehuisvest. Vooral It Heechhout en It Hûnenest zijn toe aan
groot onderhoud). De overige panden zijn in bezit van de
een grondige renovatie. Ook It Piipskoft behoeft de nodige
verenigingen en hiervoor geldt het dorpshuizenbeleid van 1/3
opknapwerkzaamheden. De gemeente is eigenaar van dit
deel subsidie van de gemeente.
pand en reserveert jaarlijks voor groot onderhoud. Uit deze reserveringspost moeten de herstelkosten worden
Renovatiekosten gemeente
gefinancierd.
Heechhout
€ 121.175
Om de kosten voor de gemeente te berekenen hanteren wij
Hûnenest
€ 53.650
het verbouw-kengetal van € 555 per m2. (Het Groene Kruis
Inrichtingszaken
€ 6.667
BTW 21%
€ 18.113
Totaal
€ 219.605
gebouw en De Klinker worden buiten beschouwing gelaten, deze panden vallen niet onder de gemeentelijke dorpshuizenbeleid). De post inrichtingszaken wordt ingeschat op € 20.000.
worden gedaan voor groot onderhoud. De gemeente hoeft M2
Renovatiekosten
Heechhout
655
€ 363.525
Hûnenest
290
€ 160.950
Inrichtingszaken Totaal
Daarnaast zal voor de panden een reservering moeten
€ 20.000 945
€ 544.475 (ex BTW)
alleen groot onderhoud voor It Piipskoft te reserveren. We gebruiken hiervoor het kengetal van € 15 per m2. Dit kengetal wordt door de werkgroep gebruikt en is te vinden in hoofdstuk 8 van projectplan “In doarp smyt de lapen gear”.
20
Voor It Piipskoft is dat een jaarlijks reservering van € 2.970. De totale reserveringskosten voor It Piipskoft over een periode van 30 jaar bedragen € 89.100 (geen rente en inflatie-correcties meegerekend).
Als de exploitatie met dezelfde methode berekend wordt als de voorgaande varianten (op basis van de kengetallen uit het projectboek) en de opbrengsten worden overgenomen uit de begroting zoals vastgelegd in bijlage 4 Exploitatie opzet MFC werkgroep, dan ziet dat er als volgt uit:
Heechhout
655
Piipskoft
198
Hûnenest
290
Totaal
1143 m2
Variant 4 opknappen stichtingskosten huidige panden renovatiekosten Heechhout € 363.525,00 renovatiekosten Hûnenest € 160.950,00 inrichtingszaken € 20.000,00 bijkomende kosten € onvoorzien € totaal € 544.475,00 BTW € 114.339,75 totaal incl BTW € 658.814,75 dekking Provincie en fondsen € 219.604,92 subsidie Gemeente € 219.604,92 eigen werk € 50.000,00 totaal € 489.209,83 nog te financieren lening gemeente 3,75% € 169.604,92 exploitatie baten lasten resultaat (Zie bijlage 2d).
€ 25.000,00 € 71.407,99 € -46.407,99
21
Andere huisvesting gerelateerde subsidieaanvragen kunnen niet worden uitgesloten. Stichting It Heechhout en De Opmaat moeten op zoek naar 2/3de financiering. It Hûnenest is nu aan de kleine kant voor de muziekvereniging, er zal eventueel extra geïnvesteerd moeten worden in nieuwbouw (niet onderzocht door DBF). Een derde van deze kosten is voor rekening van de gemeente.
kosten gemeente subsidie reservering onderhoud Piipskoft
€ € €
219.604,92 89.100,00 308.704,92
stichtingskosten totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen Subsidie gemeente eigen werk totaal
variant 4 huidige panden opknappen € 658.814,75
nog te financieren exploitatie baten € 25.000,00 lasten € 61.895,25 resultaat Zie bijlage 3a (haalbaar 3,75%).
€ 219.604,92 € 389.209,83 € 50.000,00 € 658.814,75 €
0,00
€ -36.895,25
Deze variant kan ook niet haalbaar gemaakt worden als de gemeente meer subsidie verstrekt.
22
Multifunctioneel Functionaliteit
3.6
+
Overzicht varianten op basis van beleid
Investering en Gemeente exploitatie Resultaat exploitatie
Inspelen op burgerkracht en nieuwe ontwikkelingen participatie, zorg en welzijn
Exploitatie resultaat
Variant 1
€ 625.570
€ -15.611,26
++++
Variant 2
€ 359.402,27
€ -3.947,73
Niet haalbaar
Variant 3
€ 318.288,48
€ -33.508,28
Variant 4
€ 308.704,92*
€ -46.407,99
n.v.t.
* inclusief 30 jaar reservering groot onderhoud Piipskoft
HH, Opmaat, PS
karakteristiek pand leegkomende panden verwacht draagvlak + Leefbaarheid en draagvlak
Subsidie gemeente ++
onder-1-dak steun gemeente
Samenvatting varianten
(max 1/3 subsidie, 1/3 lenen tegen 3,75%).
Ontmoetingsfunctie + Totaal
Betrokken deelnemers
Variant 4
+
nee
Overzicht haalbare varianten (subsidie > 1/3 deel investering, rest lenen tegen 3,75%)
later kerk
Subsidie gemeente
Exploitatie resultaat
Variant 1
€ 970.000
€ 341,74
Variant 2
€ 490.000
€ 195,28
Variant 3
€ 536.500
€ -25.852,32
Variant 4
€ 478.309,83*
€ -36.895,25
* inclusief 30 jaar reservering groot onderhoud Piipskoft
23
4. VARIABELE FACTOREN
Het bedrag is echter erg hoog voor deze gemeente. Staat dit
In dit hoofdstuk wordt gekeken welke mogelijkheden er zijn
bedrag in verhouding tot andere subsidietoezeggingen in de
om de investeringsbedragen te drukken. Deze variabele
gemeente? Het hoogste subsidiebedrag dat de gemeente
factoren kunnen gezien worden als draaiknoppen. Het is aan
heeft uitgekeerd voor een dorpshuis ligt rond de € 200.000,
de gemeente en eventueel aan de werkgroep om te
dus veel lager.
beoordelen aan welke draaiknoppen gedraaid kan worden. Op welke factoren kan nog invloed uitgeoefend worden en
4.2
Draaiknoppen
hoeveel invloed heeft dit op de investering?
Mogelijke oplossingen om de varianten wel haalbaar te maken: ⋅
Hoogte rentetarief lening
In de plannen van de werkgroep gaat men ervan uit dat na
⋅
Hoogte subsidiebedrag
een fikse financiële injectie van de gemeente, het MFC
⋅
Kapitalisatie subsidie gemeente
zichzelf kan bedruipen. Dat wil zeggen dat het dorp de
⋅
Verlagen energiekosten
komende 30 jaar in ieder geval niet bij de gemeente een
⋅
Terugschroeven betaald beheer (nu 0,7 FTE)
subsidie kan verwachten voor onderhoud van het MFC.
⋅
Overwaarde opbrengsten vrijkomende panden als
4.1
Gemeentelijk subsidiebeleid
aflossing lening
Hoe verhoudt zich dit ten opzichte van het dorpshuizenbeleid van de gemeente?
⋅
Lagere bouweisen
1/3 deel subsidie gemeente à € 625.570 en 1/3 lening valt in
⋅
Verhogen eigen inbreng dorp
principe binnen het beleid, omdat er nog geen plafond is
⋅
Verhogen aandeel van het Groene Kruis
vastgesteld.
⋅
Inbreng Protestantse Gemeente Berltsum
24
Rentetarief lening De gemeente hanteert een rentetarief van 3,75%. Deze rente
nodig om een gezonde exploitatie te behalen. De gemeente
drukt op de exploitatie van het MFC. De exploitatiekosten
moet hiervoor afwijken van het beleid. Een argument om dit
zullen dalen bij een renteverlaging. Bij een lening met lagere
wel te doen is dat de komende 30 jaar de gemeente geen
rente zal de gemeentelijke bijdrage ook verlagen, omdat de
rekening hoeft te houden met aanvragen uit Berltsum voor
Stichting MFC dan een hoger bedrag kan lenen zonder dat
financiële steun op dit gebied.
de exploitatie een negatief resultaat oplevert. Kapitalisatie subsidie 30 jaar Vergelijking benodigde bijdrage gemeente haalbare varianten
Gemiddeld is er € 137.500 per jaar beschikbaar voor
(zie bijlagen 3a en 3b).
dorpshuizen. In de gemeente Menameradiel wonen 13.500
Investering gemeente
Investering gemeente
mensen, Berltsum telt zo’n 2500 inwoners (= 18,5%). 18,5%
3,75%
0%
van € 137.500 = € 25.520. Als de gemeente in een keer het
Variant 1
€ 910.000
€ 690.000
subsidiebedrag x 30 jaar wil uitkeren dan moet de gemeente
Variant 2
€ 490.000
€ 390.000
daar een lening voor afsluiten. Bij een rente van 3,75% kan
Variant 3
Niet haalbaar
Niet haalbaar
de gemeente voor het jaarlijkse bedrag van € 25.520 (incl.
Variant 4
Niet haalbaar
Niet haalbaar
rente en aflossing) een lening van € 455.000 afsluiten.
Hoogte subsidiebedrag Standaard is het beleid 1/3 deel subsidie. Voor de realisatie
Lening in jaren Rentepercentage Annuïteit
€ 455.000,00 30 3,75% per jaar € 25.519,87
van alle varianten is een hogere bijdrage van de gemeente 25
Dit bedrag zou de gemeente in één keer kunnen uitkeren
kunnen vrijwilligers een deel van de beheertaken op zich
aan Berltsum.
nemen.
Energieneutraal bouwen
Overwaarde opbrengsten vrijkomende panden als aflossing
Om energiekosten te drukken zou bij ver-/nieuwbouw
Als het dorp een actieve bijdrage levert aan het
energieneutraal gebouwd moeten worden. In de huidige
herbestemmen van de vrijkomende panden kan de gemeente
bouwplannen is dit niet opgenomen. De extra kosten die dit
besluiten om de eventuele overwaarde te laten terugvloeien
met zich meebrengt aan de investeringskant kunnen worden
naar Berltsum. Hiermee kan de lening sneller worden afgelost
gefinancierd door bestaande regelingen die buiten het
en dalen de exploitatiekosten.
gemeentelijke dorpshuizenbeleid vallen. Subsidieregelingen op rijksniveau zijn er niet meer, wel kan er gebruik gemaakt
Verlagen bouweisen
worden van zgn. groenfinanciering; tegen een lagere rente
Het ontwerp, zoals beschreven in het projectboek, heeft een
lenen bij banken. Meer informatie:
hoog afwerkniveau. Hier kan kritisch naar gekeken worden,
http://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/zeer-duurzame-
zodat de investeringskosten lager worden. Als bijvoorbeeld
renovatie-utiliteitsbouw-categorie-h6
de lift op de huidige locatie blijft in plaats van deze te verplaatsen dan scheelt dat al behoorlijk in de kosten. De
Terugschroeven betaald beheer
werkgroep kan (in samenwerking met de architect) worden
De kostenpost beheer is 30% van de totale exploitatiekosten.
uitgedaagd om de bouwkosten kritisch onder de loep te
Vooralsnog werken de verenigingen met vrijwilligers. Wellicht
nemen.
26
Verhogen eigen inbreng dorp/crowdfunding
bijdragen aan de investering in het gewenste MFC.
hoofdsom Lening in jaren Rentepercentage Annuïteit
Verhogen aandeel van het Groene Kruis
Deze constructie gaat ten koste van de exploitatie. De
Het Groene Kruis investeert in de plannen de opbrengst van
Huurinkomsten à € 31.500 vervallen immers. Dit levert een
het huidige Groene Kruisgebouw. De verwachte opbrengst is
negatief exploitatieresultaat op en is daarmee niet haalbaar.
Er zijn tal van mogelijkheden om dorpsgenoten te laten
€ 480.000,00 30 5,00% per jaar € 31.224,69 Per jaar
€150.000. Het deel van het MFC dat in gebruik wordt genomen door het Groene Kruis is ca. 1/3de van het oppervlak van het MFC. Dit deel kost meer dan de verwachte opbrengst van het huidige Groene Kruispand, de
namelijk 1/3 deel van de totale investering; € 625.570 (is 1/3de van € 1.876.710). De gemeente is niet verantwoordelijk voor de huisvesting van commerciële partijen. Een optie is om het bedrag dat begroot is voor de huur om te zetten in rente en aflossing van een hypothecaire lening. De huur voor de Groene Kruisdeelnemers is begroot op € 31.500 per jaar. Voor dit bedrag kan het Groene Kruis € 480.000 lenen tegen een rente van 5% voor een periode van 30 jaar.
stichtingskosten totaal incl BTW dekking Provincie en fondsen subsidie Gemeente eigen werk aandeel hypo GK verkoop Groene Kruis totaal nog te financieren lening gemeente 3,75% exploitatie baten lasten resultaat Zie bijlage 3c
Kapitalisatie huur GK € 1.876.710,00 € 400.000,00 € 625.570,00 € 100.000,00 € 480.000,00 € 150.000,00 € 1.755.570,00 € 121.140,00 € 76.100,00 € 96.289,20 -€ 20.189,20
27
De begrote huur voor het Groene Kruis is laag. Het Groene Kruis neemt het meeste ruimtebeslag in (551m2 is ca. 1/3 van het totale oppervlak). De huur gaat praktisch niet omhoog
exploitatie baten lasten resultaat
€ €
125.690,00 123.211,26 €
2.478,74
ten opzichte van de huidige huur in het huidige Groene Kruispand, terwijl er wel een kwaliteitsslag wordt gemaakt
Inbreng Protestantse Gemeente Berltsum
qua accommodatie.
De gemeente is ook niet verantwoordelijk voor het verlenen
Omgerekend betaalt het Groene Kruis € 57 per m2. Dit ligt
van onderdak aan de PGB. De PGB draagt weliswaar het
onder de gemiddelde huurprijs. Een marktconforme prijs voor
onroerend goed om-niet over aan de stichting MFC, maar
een nieuwbouw pand ergens in Friesland is € 90 per m2.
wordt ook verlost van een mogelijk toekomstig probleem, namelijk een leegstaande kerk. De PGB zou kunnen
Het Groene kruis huur Extra huurinkomsten
jaarhuur per m2 € 31.500,00 € 57 € 49.590,00 € 90 € 18.090,00
overwegen om de reservering op groot onderhoud (van Klinker en de Kruiskerk – mits opgebouwd) als investering in te brengen in de financiering van het MFC. Dit is in dit onderzoek niet verder onderzocht.
Door deze huurverhoging ontstaat er een positief jaarresultaat in de exploitatie:
4.3
Financiering derden
Huurinkomsten:
De initiatiefnemers van MFC Berltsum hebben onderzoek
€ 65.250 + € 18.090 = € 83.340. Hierdoor stijgen de baten
verricht naar fondsen die zij zouden kunnen benaderen voor
naar € 125.690.
(co)financiering van het project. DBF heeft deze fondsen onderzocht en tevens gekeken naar welke mogelijkheden er 28
nog meer zijn. In bijlage 5 is een overzicht te vinden van deze fondsen.
De werkgroep verwacht € 400.000,- aan financiering van derden te kunnen verkrijgen. Stichting DBF denkt dat de hoogte van dit bedrag realistisch is, gezien de eerder verstrekte bedragen aan soortgelijke initiatieven.
29
5. MOGELIJKHEDEN VRIJKOMENDE PANDEN
It Piipskoft
Lijst met panden op zoek naar een nieuwe bestemming:
Dit pand ligt in de oude hoofdstraat van Berltsum en heeft
⋅
It Piipskoft
een historische en karakteristieke uitstraling. Het pand was
⋅
It Heechhout
van origine een woonhuis en heeft een historisch
⋅
Het Groene Kruisgebouw
achtergedeelte.
⋅
It Hûnenest Pand
Piipskoft
Huidige functie
Jeugdsoos
Oppervlakte pand
198 m2
Oppervlakte perceel
140 m2
Huidige staat
Matig tot slecht. Zowel dak als fundering moet worden hersteld
Boekwaarde
€ 3450 (peildatum 31/12/14)
WOZwaarde
€ 71.000 (peildatum 1/1/13)
Marktwaarde
€ 100.000 (geveltaxatie)
Mogelijke toekomstige
Woonhuis
functies
Restaurant
Bijzonderheden
Geen buitenruimte
30
It Heechhout Oorspronkelijk vormden It Heechhout en het Groene
Pand
It Heechhout
Kruisgebouw samen een school. Al vrij snel kreeg het pand
Huidige functie
dorpshuis
andere bestemmingen. Uiteindelijk is het opgesplitst in het
Oppervlakte pand
655 m2
dorpshuis en het Groene Kruisgebouw.
Oppervlakte perceel
2330 m2
Huidige staat
matig: De muren vertonen scheuren, het voeg- en metselwerk moet vernieuwd worden en ook dient het pand opnieuw geschilderd te worden.
Boekwaarde
€ 0,45
WOZwaarde
€ 300.000 (peildatum 1/1/13)
Marktwaarde
€ 150.000 (geveltaxatie)
Mogelijke toekomstige
Zie volgend kopje ‘Groene
functies
Kruisgebouw’
Bijzonderheden
Oorspronkelijk samen met Groene Kruisgebouw één pand één perceel
31
Het Groene Kruis gebouw
Boekwaarde
€ 200.000 (ca.)
Het Groene Kruis is gehuisvest in het andere gedeelte van de
WOZwaarde
€ 156.000 (peildatum 1/1/13)
voormalige school.
Marktwaarde
€ 150.000 (geveltaxatie)
Mogelijke toekomstige
De panden en percelen samen bieden
functies
een betere mogelijkheid voor herbestemming: Gezamenlijk perceel: 4830m2 Gezamenlijk pand: 1330m2 ⋅
Locatie Heechhout/groene kruis ligt vlakbij water dat in verbinding staat met noordelijke elfstedenvaarroute.
⋅
Vakantielocatie scholen (zeilen, zwemmen, tennissen/kaatsen)
Pand
Groene Kruis
Huidige functie
Biedt onderdak aan aanbieders zorg
⋅
Groepsverblijf
& welzijn
⋅
AZC
Oppervlakte pand
675 m2
⋅
Kamerverhuur jongeren
Oppervlakte perceel
2500 m2
⋅
Gedeelde kantoorlocatie
Huidige staat
Matig tot redelijk
⋅
Perceel bouwrijp maken voor woningen 32
It Hûnenest
Huidige staat
slecht
Dit pand was oorspronkelijk een kleuterschool. Het pand zelf
Boekwaarde
€ 0,45 (peildatum 31/12/14)
heeft weinig waarde, de grond heeft wel waarde als
WOZwaarde
€ 89.000 (peildatum 1/1/13)
bouwgrond.
Marktwaarde
€ 80.000 (geveltaxatie)
Mogelijke toekomstige
Sloop, grond bouwrijp maken
functies Bijzonderheden
De Pôlle Een complicatie is de afspraak van de gemeente met de ontwikkelaars van het gebied De Pôlle. Uitbreiding van het dorp heeft hier dus voorrang ten opzichte van inbreiding. Een oplossing hiervoor is om de vrijkomende kavels te ontwikkelen met dezelfde partijen die deel uitmaken van het project de Pôlle. Er kan ook op een andere doelgroep gericht Pand
Hûnenest
worden, zoals starters- of seniorenwoningen in plaats van
Huidige functie
Clubhuis fanfare
eengezinswoningen.
Oppervlakte pand
290 m2
Oppervlakte perceel
2500 m2
33
Een andere invulling dan wonen voor de vrijkomende kavels heeft echter de voorkeur. Er moet immers niet gebouwd worden voor leegstand. Woonproject de Pôlle gaat in 2015 van start met realisatie van 9 woningen.
Bron: http://www.funda.nl/nieuwbouw/berltsum/project48256670-de-polle-berltsum/
Recreatie Uit een korte inventarisatie blijkt dat het dorp niet beschikt over overnachtingsmogelijkheden. Terwijl Berltsum wel aan de onlangs geopende Noordelijke Elfsteden vaarroute ligt. Hier zou men op in kunnen spelen, met oog op de bestemming van de vrijkomende panden.
34
6. CONCLUSIES EN ADVIES AAN GEMEENTE De plannen van het dorp voor het nieuwe MFC spelen
Varianten 1, 2 en 3 leveren ook inkomsten voor de gemeente
uitstekend in op de huidige maatschappelijke ontwikkelingen
op; in deze varianten komen meerdere panden in de verkoop.
als participatiesamenleving en zelfredzaamheid. Ook
De opbrengsten hiervan vloeien terug naar de gemeente.
anticipeert het dorp goed op het nieuwe WMO-beleid waarin zorg zo dicht mogelijk bij de bewoners wordt aangeboden.
De gemeente moet besluiten of:
Berltsum is in staat geweest draagvlak te creëren onder de
⋅
dorpsbewoners. Zowel de Protestantse Gemeente Berltsum als Vereniging Groene Kruis zijn bereid hun vastgoed bezit
Het verstrekken van het subsidiebedrag valt binnen de doelstellingen van de gemeente.
⋅
De gemeente vertrouwen heeft dat het MFC in Berltsum in staat is, in ieder geval voor de komende 30 jaar,
over te dragen aan het dorp (Stichting MFC).
financieel onafhankelijk te opereren. Daar staat tegenover dat de gemeente een hoge financiële
⋅
De alles-onder-een-dak-constructie de sociale
bijdrage moet leveren om de plannen te kunnen realiseren.
slagvaardigheid van het dorp in die mate versterkt dat een
Een subsidiebedrag t.b.v. van een MFC van € 625.000 met
grote financiële bijdrage gerechtvaardigd is.
daar bovenop een lening is door de gemeente nog niet eerder verstrekt.
Als de subsidie voor een periode van 30 jaar wordt gekapitaliseerd, dan levert dat een bedrag op van € 455.000. Zie paragraaf 4.2 Draaiknoppen.
35
6.1
Confrontatiematrix
Om de ontwikkelde varianten met elkaar te kunnen
Investering en exploitatie
vergelijken is er een confrontatiematrix opgesteld. In deze
Per variant is gekeken naar de totale benodigde investering,
matrix wordt op vier beoordelingspunten een objectieve
de investering die de gemeente zou moeten doen (volgens
vergelijking gemaakt tussen de vier varianten. De matrix is
gemeentelijk beleid) en de exploitatie in de meest haalbare
een hulpmiddel voor het maken van een definitieve keuze.
vorm.
DBF heeft gekozen voor de volgende beoordelingspunten: Betrokken deelnemers Functionaliteit
De deelnemers zijn:
Voor dit beoordelingspunt is er gekeken naar hoe functioneel
⋅
Vereniging het Groene Kruis (GK)
de diverse varianten zijn. Denk hierbij aan de volgende
⋅
Muzykferiening OpMaat (Opmaat)
vraagstellingen:
⋅
Stichting Algemeen Christelijke Jeugdsociëteit It Piipskoft
⋅
Is het pand / zijn de panden toereikend?
⋅
Is het pand / zijn de panden multifunctioneel?
⋅
Protestante Gemeente Berltsum (PGB)
⋅
In hoeverre biedt deze variant een ontmoetingsfunctie?
⋅
Stichting Doarpshûs It Heechhout (HH)
⋅
In hoeverre wordt de inzet van vrijwilligers
Er is gekeken naar de betrokkenheid per deelnemer per
geoptimaliseerd?
variant. Daarnaast is er per variant gekeken naar welke
(PS)
deelnemers gesteund worden (zowel direct als indirect) door de gemeente.
36
Leefbaarheid en draagvlak Voor dit beoordelingspunt is er gekeken naar de invloed van de diverse varianten op de leefbaarheid in het dorp. Denk hierbij aan de uitstraling en de kwaliteit van voorzieningen in het dorp, maar ook aan het inspelen op trends en ontwikkelingen zoals burgerkracht en de participatiewet. Daarnaast is per variant de mate van draagvlak onder inwoners van het dorp bepaald.
In enkele gevallen is door middel van plustekens (+) de mate aangegeven die van toepassing is op de betreffende variant (van + tot ++++).
37
Functionaliteit
Investering en exploitatie
Betrokken deelnemers
Leefbaarheid en draagvlak
Variant 1
Variant 2
Variant 3
Variant 4
++++
+++
+++
+
Ontmoetingsfunctie ++++
+++
+++
+
Totaal
+
+++
++++
++
Gemeente
+
+++
++
++++
Resultaat exploitatie *
Haalbaar
Haalbaar
Niet haalbaar
Niet haalbaar
Multifunctioneel/ optimale inzet vrijwilligers
Onder-1-dak
HH, GK, Opmaat, PS, PGB
HH, Opmaat, PS, PGB
HH, Opmaat, PS
n.v.t.
Steun gemeente
HH, GK, Opmaat, PS, PGB
HH, Opmaat, PS, PGB
HH, Opmaat, PS
HH, Opmaat, PS
Karakteristiek pand
ja
ja
nee
nee
Leegkomende panden
4
3
2 + later kerk
later kerk
Verwacht draagvlak ++++
+++
++
+
Inspelen op burgerkracht en nieuwe ++++ ontwikkelingen participatie, zorg en welzijn
++
+++
+
* Gebaseerd op de haalbare varianten die afwijken van het huidige dorpshuizenbeleid (bijlage 3a)
38
6.2
Conclusies Variant 1 (Alles onder-1-dak)
Uit de berekeningen blijkt dat deze variant veruit de hoogste
Draaiknoppen deelnemende partijen Wie
bijdrage vraagt van de gemeente. Op het gebied van participatie, zorg en welzijn, burgerkracht, ontmoeting en draagvlak scoort de variant van alles-onder-1-dak het hoogst.
De gemeente
Ook qua uitstraling behaalt deze variant de meeste punten.
Het dorp (de werkgroep) geeft aan dat Berltsum na deze financiële injectie niet meer zal aankloppen bij de gemeente. Het dorp
→ kleiner MFC → gefaseerd bouwen → energieneutraal bouwen Verhogen eigen inbreng → eigen werk → crowdfunding/ extra financiering zoeken fondsen Actief verkopen vrijkomende panden
mogelijk een sluitende exploitatie te overleggen.
De commerciële huurder (Groene Kruis) investeert te weinig in het MFC om gebruik van ca. 1/3 oppervlak te rechtvaardigen, of betaalt te weinig huur (zie paragraaf 4.1
kapitalisatie subsidie Het verlagen rentetarief lening De inkomstenverkoop panden (hoger dan marktwaarde) terug laten vloeien naar MFC De bouwplannen bijstellen (samen met de architect)
Er blijven echter ook de meeste leegstaande panden achter.
Door ook commerciële huurders erbij te betrekken is het
draaiknoppen
Het Groene Kruis
Draaiknoppen). De Protestantse Gemeente Berltsum
Groter aandeel investering MFC Langdurende huurcontracten Verhogen huur Eventuele reservering grootonderhoud Kruiskerk en Klinker inbrengen als investering in MFC Langdurende huurcontracten 39
6.3
Conclusies Variant 2 (MFC – zonder Groene Kruis)
Voor deze variant wordt een veel lagere investering van de
Draaiknoppen deelnemende partijen Wie
gemeente gevraagd. Maar ook deze investering is erg fors voor de gemeente. In deze variant zijn de huurders van het Groene Kruis niet meegenomen. Voordeel hiervan is dat de
De gemeente
subsidie voortkomend uit het dorpshuizenbeleid zuiverder
beduidend lager zijn. Dit maakt het streven van het dorp naar een zelfvoorzienende dorpsvoorziening minder solide. Het dorp
welzijn, burgerkracht, ontmoeting en draagvlak. Er komen in deze variant weliswaar minder panden vrij, maar de kans is groot dat het gezamenlijke perceel van It
geheel dan dat alleen It Heechhout te koop wordt aangeboden.
→ kleiner MFC → gefaseerd bouwen → energieneutraal bouwen Verhogen eigen inbreng → eigen werk → crowdfunding/ extra financiering zoeken fondsen Actief verkopen vrijkomende panden
de doelstellingen op het gebied van participatie, zorg en
Heechhout en het Groene Kruis beter verkoopbaar is als een
kapitalisatie subsidie Het verlagen rentetarief lening De inkomsten verkoop panden (hoger dan marktwaarde) terug laten vloeien naar MFC De bouwplannen bijstellen (samen met de architect)
wordt aangewend. Het nadeel is dat de exploitatie-inkomsten
Functioneel gezien zal deze variant ook minder bijdragen aan
draaiknoppen
De Protestantse Gemeente Berltsum
Eventuele reservering grootonderhoud Kruiskerk en Klinker inbrengen als investering in MFC Langdurende huurcontracten
40
6.4
Conclusies Variant 3 (MFC in Heechhout)
Deze variant heeft als voordeel dat de uitvoering hiervan
uitstraling van het dorp neemt de Kruiskerk wel een
slechts een uitbreiding van het bestaande Heechhout betreft.
prominente plaats in.
Echter, er moet ook veel geïnvesteerd worden in de upgrade van het huidige pand en de inkomsten zijn dermate laag dat een zelfvoorzienend dorp niet tot de mogelijkheden behoort.
Draaiknoppen deelnemende partijen Wie
Deze variant heeft wel een multifunctioneel karakter en het (naastgelegen) Groene Kruis kan makkelijk erbij betrokken worden.
De gemeente
Deze variant blijft lastig, ook als er fors op de investeringen wordt bezuinigd. Ter vergelijking met de andere varianten is
post varen dan is de exploitatie nog steeds niet sluitend. De gemeente kan verwachten dat het dorp vaker een beroep op
Op termijn kan de Kruiskerk overbodig worden. Daar zal dan een andere invulling voor gevonden moeten worden. Dit is echter niet primair het probleem van de gemeente. Voor de
kapitalisatie subsidie Het verlagen rentetarief lening De inkomsten verkoop panden (hoger dan marktwaarde) terug laten vloeien naar MFC De bouwplannen bijstellen (samen met de architect)
ook de kostenpost beheer meegenomen. Laat men deze
financiële ondersteuning van de gemeente doet.
draaiknoppen
Het dorp
→ kleiner MFC → gefaseerd bouwen → energieneutraal bouwen Verhogen eigen inbreng → eigen werk → crowdfunding/ extra financiering zoeken fondsen Actief verkopen vrijkomende panden
41
6.5
Conclusies Variant 4 (Huidige panden opknappen)
Deze variant vergt de laagste investering van de gemeente.
De kans dat verenigingen/stichtingen op termijn een beroep
Voor It Piipskoft wordt al gereserveerd voor groot onderhoud.
zullen doen op de gemeente voor een financiële bijdrage is
Het renoveren van It Hûnenest en It Heechhout komt voor
aannemelijk.
de
1/3 van de investering op conto van de gemeente volgens het dorpshuizenbeleid. De staat van deze panden vereist wel
Draaiknoppen deelnemende partijen
op korte termijn een grondige renovatie. Of deze panden in
De draaiknoppen zijn minder toepasbaar op deze variant.
de toekomst nog nodig zullen blijven voor het verenigingsleven is ongewis. (Dit geldt uiteraard voor alle
Wie
varianten, maar bij een multifunctionele invulling is gebruik van het pand op langere termijn beter gewaarborgd.)
De gemeente
draaiknoppen De inkomsten verkoop panden (hoger dan marktwaarde) terug laten vloeien naar MFC Verhogen eigen inbreng
Op basis van de kengetallen kampt deze variant met een negatief exploitatieresultaat. Door de noodzakelijke investering in de panden zal het exploitatieresultaat in ieder
Het dorp
→ eigen werk → crowdfunding/ extra financiering zoeken fondsen
geval verslechteren ten opzichte van de huidige situatie, aangezien in deze variant ook een lening nodig is om de renovatie te bekostigen.
42
6.6
Samenvatting Conclusies
Investering
scoort variant 1 het hoogst. Variant 1 speelt het best in op nieuwe ontwikkelingen van als participatie, zorg en welzijn.
Variant 4 (Alles op huidige locatie) vergt de laagste investering voor de gemeente op korte termijn. Variant 1
Vrijkomende panden
(Alles-onder-1-dak) is in de huidige vorm het duurst.
Variant 4 laat geen leegstaande panden achter. Op termijn kan wel de Kruiskerk leeg komen te staan. Variant 1 levert
Exploitatie
het meeste leegstaande panden op, maar de Kruiskerk krijgt
Voor een gezonde exploitatie zijn commerciële partijen
een centrale functie.
belangrijke inkomstenbronnen. Variant 2 geeft echter de
Optimale
beste exploitatieresultaten. Dit komt door te lage huurtarieven
variant
Toelichting
voor de Groene Kruis-huurders (zie paragraaf 4.2
Investering
Variant 4
Laagste investering
Draaiknoppen).
Exploitatie
Variant 2
Beste resultaat
Functionaliteit
Variant 1
Meest multifunctioneel
Leefbaarheid en
Variant 1
- Draagvlak dorp
Functioneel In variant 1 wordt het meest optimaal gebruik gemaakt van de
draagvlak
- Vrijwilligers inzet
accommodatie.
- Nieuwe ontwikkelingen Vrijkomende
Leefbaarheid en draagvlak Variant 1 kan rekenen op het meeste draagvlak en het meest
panden
Variant 4
Geen vrijkomende panden NB op termijn kerk
optimale gebruik van vrijwilligers. Ook als ontmoetingsplek
43
6.7
Advies en aanbevelingen DBF
voor deze gebruikers vrijwel niet omhoog ten opzichte van de
Variant 3 ‘MFC in Heechhout’ en variant 4 ‘Huidige panden
huidige huur in het huidige Groene Kruispand, terwijl de
opknappen’ zijn niet haalbaar gebleken in de berekeningen
kwaliteit van de accommodatie wel (veel) hoger ligt in het
(paragrafen 3.4 en 3.5). Deze varianten worden door DBF
nieuwe MFC. De gemeente is niet verantwoordelijk voor de
niet aanbevolen.
huisvesting van deze marktpartijen. Aan de andere kant is het voor de uitvoering van gemeentelijk beleid (participatie, zorg
DBF vindt op basis van inhoud variant 1 ‘Alles-onder-1-dak’
en welzijn) wel wenselijk dat deze partijen in het dorp