Bijlage - Woonvisie Groei met Vughtse kwaliteit
Tekst van het document
Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit Gemeente Vught
23 augustus 2021
Concept
DATUM
23 augustus 2021
TITEL
Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
OPDRACHTGEVER
Gemeente Vught
AUTEUR(S)
Bram Klouwen Koen Klouwen
PROJECTNUMMER
865.102
STATUS
Concept
Inhoud 1
Inleiding
4
2
Visie op wonen in Cromvoirt, Helvoirt en Vught: groei met Vughtse kwaliteit
8
3
Groei met variatie en kwaliteit 3.1 Match van vraag en aanbod: balans verstoord 3.2 Inspelen op de behoefte en bieden van kwaliteit
10 10 13
4
Wonen en zorg 4.1 Groeiende behoefte geclusterde woonvormen 4.2 Toegankelijke woning in een prettige omgeving
18 18 21
5
Evenwichtige en duurzame wijken 5.1 Variatie in wijken en kernen 5.2 Evenwichtige woongebieden 5.3 Opgaven voor verduurzaming 5.4 Naar een duurzame woningvoorraad
25 25 26 28 30
6
Bijzondere doelgroepen 6.1 Woonwagenbewoners 6.2 Flexwonen: statushouders, internationale werknemers, spoedzoekers
31 31 32
7
Uitvoering van het woonbeleid 7.1 Activiteitenoverzicht 7.2 Toetsingskader woningbouw 7.3 Onderwerpen prestatieafspraken
34 34 36 37
1 Inleiding De gemeente Vught biedt een aantrekkelijke en gevarieerde woonomgeving. In Cromvoirt is er volop ruimte voor landelijk en dorps wonen. Helvoirt is een kerkdorp met een dorps verenigingsleven. De kern Vught biedt een ruim en suburbaan woonmilieu, in de directe nabijheid van de stedelijke voorzieningen in ’s-Hertogenbosch. Deze gewaardeerde woongebieden zorgen ervoor dat onze gemeente in trek is bij mensen die een prettige woonplek zoeken. Dit zorgt voor een behoorlijke druk op de woningmarkt. De huidige landelijke crisis op de woningmarkt is ook in de gemeente Vught te merken en versterkt de druk op de woningmarkt. De huidige situatie op de woningmarkt zorgt ervoor dat veel mensen geen passende woning kunnen vinden. Via nieuw woonbeleid willen we de mogelijkheden voor woningzoekers verruimen. Daarmee spelen we in op de actuele woningmarktopgaven. Er zijn meer woningen nodig in de gemeente Vught. Er zijn meer uitdagingen. De afgelopen jaren stegen De woningprijzen van koopwoningen en de bouwkosten sterk . Voor mensen met een lager of middeninkomen (zoals starters) is het daardoor lastig om een woning te kopen. Tegelijkertijd vergrijst de bevolking: het aantal (oudere) ouderen neemt toe en het aantal jonge huishoudens en gezinnen neemt af. Deze demografische trends hebben gevolgen voor het type woningen dat we in de toekomst nodig hebben.
• • • •
Huisvesting voor jongeren, starters en senioren: betaalbaar en middelduur Instrumenten ten behoeve van behoud betaalbare woningen Kleine en levensloopbestendige woningen Versnelling woningbouw door tijdelijk wonen
Waarden van wonen Bij de woonvisie gaat het om de achterliggende visie op de gewenste ontwikkeling van het wonen in de gemeente. Wat vinden we echt belangrijk op het gebied van wonen? Figuur 1.1: “De waarden van wonen”
Ook is per 1 januari 2021 Helvoirt bij de gemeente Vught aangesloten, waardoor de gemeente nu uit de kernen Vught, Helvoirt en Cromvoirt bestaat. Om deze redenen is in het coalitieakkoord ruim aandacht voor wonen, waarbij samengevat de volgende onderwerpen aan bod komen:
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
4
Voor de gemeente Vught zijn de volgende waarden dominant bij haar beleidskeuzes: • • •
Figuur 1.3: Wat vinden inwoners aangename plekken in hun woonomgeving? Hoe meer rood gemarkeerd hoe vaker een plek genoemd is.
In de eerste plaats moeten er keuzemogelijkheden zijn voor mensen die in de gemeente willen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen of vermogen. In de tweede plaats gaat het om de kwaliteit van wijken en dorpen. Dan gaat het om groene en ruimtelijk aantrekkelijke woningen en omgeving. In de derde plaats gaat om het behoud en versterken van sociale verbindingen door aandacht voor ontmoeting en voorzieningen in de omgeving.
Deze drie waarden staan centraal in de keuzes die we maken voor het woonbeleid van Vught. Dit is mede ingegeven door de inbreng van stakeholders en inwoners die Vught als volgt typeren: Figuur 1.2: Hoe waarderen stakeholders het wonen in de gemeente Vught?
Bron: Inwonerpeiling woonvisie Vught (2021).
Woonzorgvisie Meer zorgvragers wonen langer en weer (of nog) zelfstandig thuis. Dan gaat het onder meer om mensen met een (licht) verstandelijke beperking, GGZachtergrond, afkomstig uit Maatschappelijke Opvang, ouderen met een zorgvraag, enzovoorts. Dit heeft belangrijke consequenties voor de woon-, zorg- en ondersteuningsvraag in de drie kernen. Het gaat hierbij zowel om effecten op vastgoedontwikkeling (toegankelijke woningen, geclusterde woonvormen zoals hofjes, en inzet van thuistechnologie) als om effecten op de samenleving en zorg (mantelzorg, variatie bewonersgroepen in wijken, zorg aan huis, ontmoeting en tegengaan vereenzaming). Deze opgave groeit de komende jaren nog eens extra door de vergrijzing: ondanks dat veel mensen gezond oud
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
5
worden. Een landelijke Taskforce Wonen en Zorg is actief en roept gemeenten op een woonzorgvisie uit te werken. We hebben ervoor gekozen de woonopgaven vanuit de woonzorgvisie nadrukkelijk een plek te geven in de woonvisie. Daarvoor hebben we een analyse gedaan van de behoefte aan wonen met zorg, die we in deze woonvisie naar beleidsopgaven vertalen.
Relatie met omgevingsvisie We werken in 2021 aan onze omgevingsvisie. De omgevingsvisie geeft de integrale en toekomstbestendige koers voor de fysieke leefomgeving in de gemeente Vught weer. In de eerste plaats neemt de Omgevingswet de integraliteit bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving als vertrekpunt: dus het bij elkaar brengen van sectoraal beleid tot een integrale afweging bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder wonen. Voor de wonen-paragraaf van de omgevingsvisie geeft deze woonvisie de kaders. Keuzes die we hier maken, hebben mogelijk gevolgen voor de keuzes in de omgevingsvisie. Daarnaast zullen ook uit andere beleidsdomeinen (denk ook aan trajecten als de RES) de komende periode ambities worden neergelegd. In de omgevingsvisie worden deze (sectorale) ambities integraal gewogen. Dit kan betekenen dat we als gemeente concessies moeten doen op wat we willen bereiken. Dat kan dan ook effecten hebben op de woonvisie. In de tweede plaats neemt de wet als uitgangspunt het ruimte bieden aan het (lokale) initiatief en het verminderen van regels. De overheid geeft kaders aan waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn. Deze ‘mits’ is vanuit het domein wonen in deze woonvisie benoemd als toetsingskader bij nieuwe plannen.
doen we als gemeente meestal niet zelf en zeker niet alleen. Dit vraagt om het creëren van ‘allianties’. Onder andere met corporaties en marktpartijen over de realisatie van het nieuwbouwprogramma, en over de (aanpassing van de) bestaande voorraad. De woonvisie vormt tevens de basis waarop we met woningcorporaties en huurdersorganisaties (meer)jaarlijkse prestatieafspraken maken. Met zorg- welzijnspartijen werken we samen voor een goede zorginfrastructuur thuis. In de woonvisie brengen we focus aan op die thema’s en opgaven waar we als gemeente ook echt invloed op kunnen uitoefenen. We onderscheiden invloed van de gemeente op drie niveaus: wat kan de gemeente zelf doen, wat kan de gemeente in samenwerking met partners doen en wat kan de gemeente beïnvloeden? Deze drie vormen van sturing kunnen helpen om de rol van de gemeente op verschillende thema’s en terreinen te bepalen. We werken het activiteitenoverzicht in hoofdstuk uit volgens deze drie lijnen. Figuur 1.4: "Cirkels van invloed"
Perspectief gericht op praktische samenwerking De woonvisie beschrijft de opgaven op de verschillende inhoudelijke thema’s en gaat dus ook in op het uitvoeringsproces. De uitvoering van het woonbeleid
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
6
Proces totstandkoming woonvisie
Leeswijzer
Kort na de gemeenteraadsverkiezingen zijn we gestart met het uitwerken van de woonvisie. We begonnen met een analyse van de woningmarkt in de kernen, op basis van recente onderzoeken. Vervolgens spraken we met verschillende belanghebbenden, waaronder de woningcorporaties Charlotte van Beuningen, Woonveste en TBV-Wonen, makelaars, huurdersbelangenorganisaties, initiatiefnemers voor woonvormen, bewonersgroepen, en zorgaanbieders. Ook raadpleegden we onze inwoners door middel van een poll. Inwoners hebben kunnen aangeven welke accenten zij van belang vinden voor de woonvisie van de gemeente Vught. Uit deze poll waaraan ruim 400 Vughtenaren meededen kwam enerzijds de zorg voor de kwaliteit van de kernen naar voren, en anderzijds juist de behoefte aan meer woningen: zeker in het betaalbare segment.
In de volgende hoofdstukken werken we de woonvisie verder uit. In hoofdstuk 2 geven we eerst de algemene visie op het wonen in Vught weer. Hoofdstukken 3 tot en met 6 zijn de inhoudelijke hoofdstukken waarin we steeds een beleidsthema uitwerken: eerst door een analyse te geven, vervolgens door beleidskeuzes en instrumenten te belichten. Elk hoofdstuk sluiten we af met te nemen maatregelen. Deze thematische hoofdstukken gaan achtereenvolgens in op:
Figuur 1.5: Belangrijkste opgaven volgens de inwonerpeiling (1 = niet belangrijk, 5 = zeer belangrijk) Betaalbaar wonen (ook voor mensen met een kleinere portemonnee)
• • • •
Groei met variatie en kwaliteit (hoofdstuk 3) Wonen en zorg (hoofdstuk 4) Evenwichtige en duurzame wijken (hoofdstuk 5) Bijzondere doelgroepen (hoofdstuk 6)
Tot slot geven we in hoofdstuk 7 een overzicht van uitvoeringsmaatregelen, een toetsingskader voor woningbouwinitiatieven en een leidraad van thema’s voor de prestatieafspraken.
Het wonen met een zorgvraag De verduurzaming van woningen Het bouwen van meer woningen
1
2
3
4
5
Bron: Inwonerpeiling woonvisie Vught (2021).
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
7
2 Visie op wonen in Cromvoirt, Helvoirt en Vught: groei met Vughtse kwaliteit Prettig wonen op de plek waar je je thuis voelt. Dat is onze ambitie. In 2030 willen we (nog meer dan nu) een plek kunnen bieden aan mensen die in Vught willen wonen – ongeacht de grootte van de portemonnee of leeftijd. Door de huidige woningmarktsituatie staat dit streven onder druk. De schaarste zorgt ervoor dat niet iedereen een plek kan vinden. Omdat dit in een bredere regio het geval is, zoeken ook mensen in de regio naar een woning. De goede bereikbaarheid van Vught ten opzichte van ’s-Hertogenbosch zorgt ervoor dat de druk in Vught nog eens relatief hoger is: naast lokale zoeken ook regionale woningzoekers hun plek in de kernen van Vught. We willen daarom inzetten op het bouwen van meer woningen. Bij deze bouwambitie laten we ons leiden door vier centrale uitgangspunten: keuze bieden aan een diverse groep woningzoekers, behouden en waar nodig versterken van de kwaliteit van het wonen in de kernen, zorg voor sociale verbinding in de kernen en tot slot de mogelijkheden voor een actieve gemeentelijke rol bij de aanpak van de woningmarkt. Deze vier uitgangspunten bepalen hoe we op korte termijn vormgeven aan onze ambitie voor 2030.
Keuze voor een brede groep Voldoende keuzemogelijkheden voor alle groepen op de woningmarkt begint bij voldoende woningaanbod. Wij willen daarom met ons woonbeleid een bijdrage leveren aan het oplossen van het bredere woningtekort. Onze ambitie is om een grotere bijdrage hieraan te leveren dan uit de provinciale woningbehoefteprognose naar voren komt. In plaats van 1.000 woningen tot 2030 die uit deze prognose blijkt, zetten we in op 2.000 woningen. Daarmee leveren we een serieuze bijdrage aan deze grote maatschappelijke opgave. Het gaat daarbij niet alleen om voldoende woningen, ook om de juiste woningen. De gemeente Vught telt aan de ene kant een behoorlijk aantal sociale huurwoningen die beschikbaar zijn voor de laagste inkomens. Aan de andere kant zijn er veel duurdere koopwoningen voor vermogenden en mensen met een hoog inkomen. Zeker in het middensegment mist aanbod: met name koopwoningen. Daardoor heeft op dit moment niet iedereen een keuze om in de gemeente Vught te wonen. Bovendien stagneert hierdoor de doorstroming van betaalbaar naar midden naar duur, waardoor ook aan de onderkant van de woningmarkt woningzoekenden knel zitten. Dit vraagt meer variatie in de opbouw van het woonaanbod in Vught.
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
Dit geldt overigens niet alleen voor de sociaaleconomische positie van huishoudens, het geldt ook voor de levensfase. Starters komen moeilijk aan bod doordat zij nog niet veel hebben kunnen sparen of geen overwaarde hebben. Daarnaast groeit het aantal ouderen. Hetzelfde geldt voor het aantal zelfstandig wonenden met een zorgvraag. Zij willen een bij hun levensfase passende woning: toegankelijk, comfortabel en vaak niet al te groot.
Kwaliteit van woning en woonomgeving De omgeving van Vught, Cromvoirt en Helvoirt biedt een landschappelijk fraai coulissenlandschap. Ook de kernen hebben gemiddeld genomen een ruimtelijke en groene uitstraling. De woningvoorraad is doorgaans van een goede kwaliteit. Woningen bouwen moet gepaard gaan met respect voor de kwaliteit van de omgeving. Dat kan door nieuwbouw ook te benutten voor een kwaliteitsimpuls op mindere plekken in de kernen, en aandacht te hebben voor het effect van woningbouw op bijvoorbeeld de druk op het wegennet. Daarnaast is aandacht nodig voor bestaande wijken en woningen die gedateerd en slecht toegankelijk zijn. Dan kan het gaan om verschraling in de omgeving of om woningen die onvoldoende zijn aangepast aan moderne eisen, bijvoorbeeld
8
ten aanzien van verduurzaming. Kwaliteit gaat dus over zowel nieuwbouw als bestaande bouw, en zowel over de woonomgeving als over de woningen.
Aandacht voor sociale samenhang en voorzieningen De kernen hebben elk een eigen karakteristiek. Helvoirt en Cromvoirt zijn kerkdorpen met een zekere sociale samenhang, en een actief verenigingsleven. In Helvoirt is een variatie aan woonvormen, en is een volledig niveau van basisvoorzieningen aanwezig. Cromvoirt is meer een landelijke kern met veel vrijstaande woningen en enkele basisvoorzieningen. Een organische groei, passend bij de schaal van deze dorpen moet bijdragen aan een structureel gevarieerde bevolkingsopbouw. Extra aandacht voor jongeren is daarbij gewenst. Daarnaast is er ook ruimte nodig voor mensen die in de kernen oud worden en hier hun netwerk hebben waarop zij terug kunnen vallen als zij zorg nodig hebben. Vught is te kenmerken als een sub-urbane kern. Het aanbod sociale huurwoningen is hier groter dan in de andere kernen. Daarnaast telt Vught veel ruime koopwoningen in een groene omgeving. Het tussensegment ontbreekt nagenoeg. In de kern Vught zijn veel zorgvoorzieningen, in het bijzonder de GGZ-zorg bij Reinier van Arkel, verzorgingshuizen voor ouderen (waaronder een instelling voor ouderen met een visuele beperking), en een instelling en woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking.
Dit vraagt in de nabije toekomst extra aandacht voor het langer en weer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag: op eigen kracht maar gebruikmakend van de bestaande zorginfrastructuur.
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
De kernen delen een grote betrokkenheid van inwoners bij hun omgeving. Met nieuwe woningbouwontwikkelingen haken we aan bij deze betrokkenheid. We vragen omwonenden vroegtijdig te participeren bij nieuwe plannen, zodat het draagvlak groot is. Daarnaast bieden we inwoners de gelegenheid om de eigen woonwensen te realiseren, door participatie in ontwikkelingen. We denken daarbij bijvoorbeeld aan collectieve woonvormen.
Actieve gemeentelijke rol De geschetste woningmarktopgaven vragen een actieve inzet van ons als gemeente. Een aantal opgaven zal immers niet zonder gemeentelijke regie opgepakt worden, zoals toevoeging van sociale huur, woningen in het middensegment en wonen met zorg. Deze woningmarktopgaven bieden geen verdienmodel, maar zijn te kenmerken als maatschappelijke opgaven. We willen als gemeente de opgaven in samenwerking met marktpartijen oppakken, door het verbinden van zoet en zuur. De ambities uit deze woonvisie zijn daarbij leidend. Om dit voor elkaar te krijgen is een stevige inzet van de gemeente noodzakelijk. In deze woonvisie geven we aan waar we de prioriteit leggen: • • • •
Groei met variatie en kwaliteit Wonen met zorg in de kernen Geefbare en duurzame wijken en kernen Bijzondere doelgroepen
9
3 Groei met variatie en kwaliteit Onze ambitie is groei van het woningaanbod zodat woningzoekers meer keuzemogelijkheden hebben. Uitgangspunt is om daarbij tot 2030 met zo’n 2.000 woningen te groeien. Deze groei moet bijdragen aan de variatie in het woningaanbod in de kernen van de gemeente: meer betaalbare en toegankelijke woningen. Voor jongeren/starters, ouderen, maar ook andere doelgroepen. Hierbij willen we de kwaliteit van wonen in de kernen minimaal op het huidige peil houden en woningbouw benutten om zo mogelijk (ruimtelijke) kwaliteit toe te voegen.
3.1 Match van vraag en aanbod: balans verstoord Huidige aanbod in de gemeente Vught De gemeente Vught telt op 1 januari 2020 13.545 woningen: waarvan 3.270 sociale huurwoningen (24%), circa 1.350 huurwoningen van particulieren (10%) en 8.925 koopwoningen (66%). Dit aanbod is als volgt verdeeld over de kernen: •
• •
•
In de kern Vught staan 11.150 woningen, waarvan 2.936 van Charlotte van Beuningen (27%), 1.200 particuliere huurwoningen en ruim 7.000 koopwoningen. De koopwoningen hebben gemiddeld een hoge WOZ-waarde. Deze is met € 436.200 de hoogste van de regio. In Cromvoirt staan 290 woningen, het merendeel koopwoningen. In Helvoirt staan 1.680 woningen, waarvan 337 corporatiehuurwoningen (20%), circa 150 particuliere huurwoningen en een kleine 1.200 koopwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen ligt ruim lager dan in Vught, maar nog altijd boven het regionale gemiddelde. De druk op de huurwoningen is er lager dan in Vught: al loopt de zoekduur ook hier op. Daarnaast staan in het buitengebied van de gemeente Vught 425 woningen.
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
Woningbouwambitie: 2.000 woningen De vraag naar woningen is groot in Cromvoirt, Helvoirt en Vught. Volgens de provinciale prognose zijn tussen 2020 en 2030 naar verwachting zo’n 1.045 extra woningen nodig voor de lokale woningbehoefte. Het merendeel van deze woningbouwopgave landt in Vught. Tabel 3.1: Gemeente Vugt. Huidige woningvoorraad en verwachte groei, 2020 - 2030
Groei 2020 - 2025 Groei 2025 - 2030 Totale groei
Vught (en Cromvoirt) +435 +470 +905
Helvoirt +75 +65 +140
Totaal +510 +535 +1.045
Bron: provinciale prognose Noord-Brabant (2020).
We stellen onze ambitie hoger. We willen als gemeente bijdragen aan de grote woningbouwopgave in de regio. Vught is immers in trek bij woningzoekenden van elders. Als regionaal het tekort niet wordt opgelost, houden we ook in Vught schaarste. We richten ons daarom op het toevoegen van circa 2.000 woningen tot 2030.
Met name een toename van het aantal ouderen Door de vergrijzing en (individualisering) stijgt het aantal kleine huishoudens en neemt het aantal oudere huishoudens toe. De komende jaren stijgt met name het aantal (en aandeel) 65-plussers. We zien ook dat het aantal en
10
aandeel jonge huishoudens en gezinnen tot 2030 min of meer op peil blijft. Na 2030 daalt het aantal jonge huishoudens en gezinnen. Figuur 3.1: Huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Vught, 2020 - 2040
De onderzoeken laten zien dat er sprake is van groei. Voor wie en waarom er woningen moeten komen blijkt eenduidig uit de verschillende onderzoeken. De gemene deler van de onderzoeken is onder te verdelen in enkele trends: •
2040 2030 2025 2020 0
2.000
4.000
tot 35 jaar alleen 35 tot 65 jaar alleen 65 tot 85 jaar alleen 85-plus samen
6.000
8.000
10.000
tot 35 jaar samen 35 tot 65 jaar samen 65 tot 85 jaar samen
12.000
14.000
16.000
tot 35 jaar gezin 35 tot 65 jaar gezin 85-plus alleen
• • • • • • •
Bron: Provinciale prognose Noord-Brabant (2020).
Veranderende woningvraag De toename van het aantal oudere huishoudens en het aantal alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zorgt voor een veranderende vraag naar woningen. Dat blijkt uit het regionale woonwensenonderzoek dat in 2019 ook voor Vught is uitgevoerd, en uit lokaal demografisch onderzoek voor de gemeente Vught en Charlotte van Beuningen uit hetzelfde jaar. De uitkomsten van de onderzoeken zijn niet identiek aangezien het verschillende type onderzoeken zijn. Logischerwijs komen daar dan verschillende uitkomsten uit. De onderzoeken laten wel gelijke trends zien. Die geven richtingen aan. Wonen en huisvesting vormen namelijk geen harde wetenschap. Prognoses staan nooit op zichzelf en zijn een instrument om grip te krijgen op de woningbehoeften en passende woonprogrammering. De prognose is het startpunt en niet het eindpunt in de programmering.
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
De groei van de woningbehoefte in Vught is vooral afhankelijk van binnenlandse en buitenlandse migratie en gezinsverdunning. Ongeveer 300 huishoudens hebben een dringende verhuiswens. Er is een grote toename van kleinere (1-2 persoons) huishoudens. Er is een grote toename van, met name oudere, alleenstaanden. Ouderen willen graag in de eigen woning blijven wonen. Bij verhuizing willen ouderen graag dichtbij voorzieningen wonen. Er is volgens alle onderzoeken een tekort aan sociale huurwoningen. In de loop van de tijd zien we in de onderzoeken de vraag verschuiven naar betaalbare woningen: in de huur en in de koop. Hier is het aanbod klein en neemt af (zeker in de koopsector). In de koopsector lijkt het tekort zich te concentreren bij woningen tot circa € 225.000. Starters hebben daardoor moeite om aan hun wooncarrière te beginnen vanwege te weinig geschikte en/of te dure woningen. Tabel 3.2: Hypotheekmogelijkheden naar bruto jaarinkomen
Inkomen € 45.000 € 65.000 € 85.000
Indicatie maximale hypotheek € 200.000 € 325.000 € 450.000
Indicatie maandlast € 650 € 1.050 € 1.450
Doelgroep/segment > Doelgroep sociale huur NHG-grens
Bron: Independer, situatie juni 2021.
•
Er is volgens alle onderzoeken een grote behoefte aan huur- en koopappartementen, in een variatie aan prijsklassen. Deze vraag komt in grote mate van ouderen. Deze groep is redelijk ‘honkvast’. Zij geven aan te willen verhuizen, maar doen dit in de praktijk in beperktere mate. Zij komen
11
doorgaans uit een vertrouwde en goede woonsituatie, die zij niet zomaar opgeven. Ook zijn zij vaak gehecht aan hun tuin. Een bungalow met een (kleine) tuin is in de praktijk minstens zo veel gewenst. Ontwikkeling sociale huur afgewogen Uit de analyses blijkt een tekort aan sociale huurwoningen. De mogelijke ontwikkeling van het sociale huuraanbod in de gemeente Vught hebben we gewogen via drie scenario’s. Hoe ontwikkelt het aantal sociale huurwoningen zich als we van onze ambitie van in totaal 2.000 extra woningen nastreven? 1.
Achtergronden bij verhuiswensen Uit het regionale onderzoek blijkt dat ouderen vaak aangeven dat zij vinden dat zij in een te grote en/of ontoegankelijke woning wonen. Ook onder wat jongere doorstromers zien we steeds vaker terug dat zij naar een kleinere, toegankelijke woning willen verhuizen. Figuur 3.2: Redenen om te verhuizen (doorstromers)
Het huidige aantal sociale corporatiehuurwoningen blijft gelijk: als het aantal sociale huurwoningen gelijk blijft, betekent dit dat het aandeel afneemt. Nu staan er 3.270 sociale huurwoningen in de gemeente Vught. Als dit aantal in stand blijft, daalt het aandeel sociale huurwoningen van 24% naar 21% in 2030.
2.
Het huidige aandeel sociale corporatiehuurwoningen (24%) blijft in stand: het aantal sociale huurwoningen zou dan tot 2030 met 210 woningen groeien tot 3.480 sociale huurwoningen.
3.
Het aandeel sociale corporatiehuur blijft in alle kernen op het huidige niveau (Helvoirt 20%, Cromvoirt 17%) en gaat in Vught van 26% naar 30%: in dit geval moet tot 2030 in de gemeente Vught de sociale huurvoorraad groeien van 3.270 naar 3.885 woningen: circa 600 sociale huurwoningen extra. Dat is 30% van de totale ambitie in de gehele gemeente Vught.
Deze scenario’s illustreren verschillende keuzes in de woningbouwopgave. In het beleid kiezen we voor een uitgangspunt tussen scenario 2 en 3 in. Enerzijds zijn zeker in de kern Vught veel extra sociale huurwoningen nodig en zou volgens onderzoeken scenario 3 het dichtst de behoefte benaderen. Anderzijds is het ook bij nieuwe plannen van belang dat er een zeker evenwicht is in opbouw (variatie huur-koop) maar ook in verdiencapaciteit. Daarmee benaderen scenario 2 meer. De tussenweg is een pragmatisch uitgangspunt tussen wens en haalbaarheid. Bovendien stellen we aanvullend maatregelen voor die bijdragen aan extra doorstroming uit bestaande huurwoningen. Die huurwoningen komen daarmee extra beschikbaar voor de vraag.
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
Bron: Regionaal woonwensenonderzoek (2019).
Onderzoek als bruikbare bouwsteen voor beleid De onderzoeken laten zien waar tekorten zich voordoen. Deze tekorten spreiden zich over alle prijsklassen. In de loop van de tijd verandert dit. Hierdoor is het moeilijk om enkel op deze cijfers keuzes te maken. De keuze wordt ook bepaald door de ambitie die we als gemeente hebben om te werken aan een gevarieerde opbouw. Bovendien komt dit doorstroming ten goede, wat ook bijdraagt aan het verminderen van tekorten.
12
Planvoorraad in beeld
•
In de huidige planlijst heeft de gemeente in totaliteit 1.184 woningen opgenomen voor de periode 2020 - 2030. Een deel daarvan is inmiddels gerealiseerd. De plancapaciteit is voldoende passend bij de geraamde behoefte vanuit de provincie. Als we rekening houden met onze extra ambities (2.000 woningen in totaal) en planuitval (een deel van de woningbouwplannen kan om verschillende redenen niet doorgaan) hebben we echter extra plannen nodig. Tabel 3.3: Behoefte en planvoorraad tot 2030
Behoefte (2020-2030) vanuit provinciale prognose Gerealiseerd (netto-groei t/m augustus 2021) Concrete projecten • Waarvan betaalbare huur • Waarvan middeldure huur • Waarvan dure huur • Waarvan betaalbare koop* • Waarvan middeldure koop • Waarvan dure koop • Waarvan appartementen • Waarvan grondgebonden
Vught 880 274 694 23% 16% 2% 15% 15% 29% 59% 41%
Cromvoirt 25
Helvoirt 140
13 31% 69% 100%
106 87 7% 44% 38% 2% 98%
* Dit zijn koopwoningen tot € 250.000.
•
In Vught bestaat een relatief groot aandeel van het programma uit appartementen. Dit geldt in het bijzonder voor relatief grote locaties als Centrumplan-Oost en Grote Zeeheldenbuurt. Grondgebonden woningen krijgen vooral een plek op kleinere locaties. Voor grote locaties als De Wieken en De Baarzen is nog niet bekend of het om appartementen of grondgebonden woningen gaat.
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
•
In Helvoirt is de belangrijkste bouwlocatie Den Hoek. Deze locatie biedt vooral ruimte voor grondgebonden woningen. Tot slot is er vanuit de Tweede Kamer een initiatief om bij permanente bewoning van recreatiewoningen legalisering te overwegen, en daarmee het woningtekort aan te pakken. Hoe dit voor de gemeente Vught uitpakt vergt een nadere verkenning. Dit pakken we op bij het uitwerken van de Visie wonen in het buitengebied.
3.2 Inspelen op de behoefte en bieden van kwaliteit De beleidskeuzes in deze woonvisie die betrekking hebben op groei en kwaliteit vatten we samen in de volgende richtinggevende punten:
Uitvoeren woningbouwplannen met kwaliteit De huidige druk op de woningmarkt vraagt dat we ons inzetten voor het verminderen van deze druk. Toevoeging van de juiste woningen helpt hierbij nadrukkelijk. Onze primaire inzet is dan ook het realiseren van voldoende woningaanbod. De globale verdeling over de kernen is hierbij circa 85% van de toevoegingen in de kern Vught, 13% in Helvoirt en 2% in Cromvoirt. De exacte verdeling is afhankelijk van de beschikbare locaties. Door de grote regionale druk op wonen binnen de stedelijke invloedsfeer van ’s-Hertogenbosch voegen we liever meer woningen toe. Om dit voor elkaar te krijgen zetten we ons in voor: •
Splitsing en hergebruik kunnen bijdragen aan behoud van de groene ruimtes in Vught in combinatie met toevoeging van voldoende woningbouwaantallen. o Hiertoe willen we ruimte geven aan kleinschalig splitsen van woningen, niet voor bedrijfsmatige verhuur. Te denken is aan splitsing
13
•
•
•
voor generaties die bij elkaar willen wonen (meergeneratiewoningen, preluderend op een mantelzorgsituatie). In splitsingsbeleid werken we de voorwaarden hiervoor uit. Dit moet speculatie voorkomen en overlast voor de directe omgeving beperken. o Naast traditionele nieuwbouw zien we ook kansen door benutting van bestaand vastgoed dat zijn gebruikswaarde verliest. Dan kan het gaan om maatschappelijk vastgoed, zorggebouwen of grote woningen. Een belangrijke factor bij een snelle en kwalitatief goede planrealisatie is de betrokkenheid van de omgeving. Het risico van planvertraging door tegengestelde belangen is groot. Ook kunnen omwonenden juist waardevolle ideeën aandragen die plannen kwalitatief beter maken. Daarom willen we met ontwikkelende partijen methoden ontwikkelen om omwonenden vroegtijdig te betrekken bij plannen, zodat belangen van omwonenden en het maatschappelijk belang van voldoende woningbouw adequaat afgewogen worden. Om op korte termijn in de behoefte te kunnen voorzien, willen we op locaties die snel beschikbaar komen ruimte bieden aan tijdelijke woonvormen. Dit kan door een tijdelijke woonbestemming en/of een tijdelijke woonvorm. Het gaat hierbij om locaties die op korte termijn niet beschikbaar zijn voor permanente bewoning.
Bij woningbouwontwikkelingen geven we als gemeente vanuit dit woonbeleid kwalitatieve kaders mee: met betrekking tot (in willekeurige volgorde) stedenbouwkundige inpassing, groene omgeving en een kwalitatief woningbouwprogramma. Dit moet bijdragen aan de belevingskwaliteit van het wonen in Vught, en aan een passend woonaanbod voor woningzoekers. De groene structuur van Vught, Helvoirt en Cromvoirt is het vertrekpunt. Meer nieuwbouw in Vught mag niet leiden tot een ‘verstening’ van deze groene structuur en de openbare ruimte. Vanuit deze woonvisie leggen we bij locatieontwikkeling de uitdaging neer om door nieuwbouw juist de ruimtelijke kwaliteit en groen van plekken in de kernen
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
te versterken. Wij stimuleren dit door via bijvoorbeeld prijsvragen initiatiefnemers voor woningbouw uit te dagen om kwalitatieve toevoegingen te realiseren, met aandacht voor de omgevingskwaliteit. Te denken is daarbij ook aan geveltuinen en daktuinen, naast verhoging van gebruiks- en belevingskwaliteit van de bestaande groene structuur. Hoe dit exact vorm krijgt, werken we uit in de omgevingsvisie.
Inzetten op gevarieerd woningaanbod De toevoegingen in de komende jaren vormen een waardevol instrument om een aantal gewenste ontwikkelingen in de gemeente vlot te trekken. Daarbij gaat het logischerwijs om het ontwikkelen van woonproducten die nu onvoldoende in de gemeente Vught aanwezig zijn. Ten tweede is woningbouw een strategisch instrument om aanpassingen in de bestaande voorraad mogelijk te maken (verversen van bijvoorbeeld corporatiebezit) of om doorstroming vlot te trekken. Tot slot biedt doorstroming kansen voor meer variatie in opbouw van wijken of dorpskernen. Figuur 3.1: Voorbeeld van een 'doorstroomtreintje'. Van startersappartementen naar seniorenbungalow
Bij veel woningbouwplannen ligt de differentiatie al vast. Hier is onze inzet beperkt, tenzij sprake is van planaanpassing. Op dat moment zullen we het plan toetsen op basis van de kaders uit deze woonvisie. Nieuwe ontwikkelingen waarvan het programma nog niet bekend is toetsen we sowieso op basis van deze woonvisie.
14
Woningbouwprogramma We hanteren een woningbouwprogramma, om richting te geven aan een gedifferentieerde woningbouwproductie. Deze verdeling is anders dan we voorheen hanteerden. De veranderde woningmarkt vraagt om meer inzet voor betaalbare woningen, en we willen ook in het middensegment van de woningmarkt kunnen differentiëren. Daarom voegen we een nieuwe categorie toe in het middendure segment. Hiermee spelen we in op de verschillende groepen die een plek zoeken op de woningmarkt in de gemeente Vught en creëren we meer mogelijkheden om een woon carrière te maken. De prijsklassen indexeren we jaarlijks: •
•
• •
45% programmeren we in de sociale huur (tot € 752,33 per maand – prijspeil 2021) of goedkope koop (tot € 250.000). Afgeleid uit de drie scenario’s (zie pagina 12) streven we naar minimaal 210, en maximaal 600 sociale huurwoningen. We bepalen met de woningcorporaties nader welk aantal haalbaar is. 20% tot 25% van het programma valt in het koopsegment van € 250.000 tot € 400.000, of in de middenhuur of dure huur (meer dan € 752,33 per maand). Nog eens 20% tot 25% van het programma valt in het koopsegment tussen € 400.000 en € 600.000. 10% van de woningen programmeren we in het koopsegment boven € 600.000.
Deze differentiatie is bij grote locaties (20 en meer woningen) het uitgangspunt. De toevoegingen volgens dit programma monitoren we periodiek, op kernniveau. Hierbij hoeft niet in ieder klein plan de gestelde percentages bereikt te worden: als de optelsom van gerealiseerde plannen hier maar aan voldoet. Als er in een plan minder sociale huurwoningen worden
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
gebouwd, betekent dit wel dat de ontwikkelende partij dit elders in de kern moet (laten) compenseren. Figuur 3.2: Schematische weergave van het programma per kern*
Realiseren sociale huurwoningen Met name mensen aan de onderkant van de woningmarkt ervaren de nadelige effecten van verdringing als gevolg van schaarste. Ook de opgave rond het huisvesten van ouderen of bijzondere doelgroepen landt (al dan niet gedeeltelijk) in de sociale huur. Daarom sturen we als gemeente actief op toevoeging van voldoende sociale huurwoningen. Sociale huurwoningen zijn voor ons woningen van woningcorporaties (officieel: toegelaten instellingen), omdat zij een langjarige betrokkenheid hebben bij de volkshuisvesting in de gemeente Vught. Bij nieuwe planontwikkelingen gaan we met de ontwikkelende partij en (een van) de corporaties om tafel om samen te bekijken hoe toevoeging in het sociale segment op de betreffende locatie gerealiseerd kan worden.
15
Vanuit de veelheid aan opgaven waarvoor de corporaties staan is het onzeker of de corporaties alle gewenste investeringen de komende jaren aankunnen. Landelijk is vastgesteld dat de investeringsruimte rond 2030 eindig is. In het kader van prestatieafspraken gaan we met de corporaties na hoe zij invulling willen geven aan deze en andere investeringsopgaven in deze woonvisie. Prioriteit ligt daarbij vanuit de gemeente bij investeringen in sociale huur: • •
In Helvoirt en Cromvoirt willen we het aandeel sociale huurwoningen op peil houden. In de kern Vught willen we maximaal 600, maar minimaal 210 sociale huurwoningen toevoegen (combinatie van scenario 2 en 3 uit de ‘Drie scenario’s voor ontwikkeling sociale huur afgewogen’). Daarmee groeit het aandeel sociale huur in deze kern, of blijft dit aandeel op zijn minst gelijk.
denken we bijvoorbeeld aan doorstroming van ouderen die het gemak kiezen van relatief ‘comfortabele’ huur in plaats van de zorg voor een eigen woning. Bij realisatie van woningen in deze segmenten is het belangrijk dat woningen ook voor de toekomst behouden blijven voor de beoogde doelgroepen. Prijsstijgingen kunnen ervoor zorgen dat woningen verloren gaan voor deze doelgroepen. Inzet van instrumentarium moet dit voorkomen. Dit vraagt echter wel actieve sturing door de gemeente en inzet van personele capaciteit. Het gaat hierbij om de volgende instrumenten: •
• De nieuwbouw van sociale huurwoningen biedt de corporaties ruimte om in de bestaande voorraad tot een ‘verversing’ van het bestaande bezit te komen. Dit kan door als tegenhanger van nieuwbouwwoningen uit de bestaande voorraad te verkopen, of als ze echt gedateerd zijn te slopen. Met de corporaties willen we verkennen of en hoe zij bij verkoop van huurwoningen kunnen bijdragen aan meer betaalbare koopwoningen (via bijvoorbeeld maatschappelijk gebonden eigendom).
Toevoegingen voor doorstromers en middengroepen Nieuwbouw voor middengroepen is nodig om doorstroming te stimuleren. Met dit aanbod bieden we kansen voor onder andere koopstarters en zodoende voor een gemêleerde bevolkingsopbouw. Vanuit stakeholders en inwoners wordt hier veel waarde aan gehecht. We zetten daarom in op woningen tussen de € 250.000 en € 400.000, en tussen € 400.000 en € 600.000. Beide segmenten kunnen bijdragen aan de gewenste doorstroming uit het middensegment. Ook toevoeging van vrije sector huurwoningen draagt bij aan doorstroming. Daarbij
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
•
•
•
Nieuwbouw moet een marktconforme prijs-kwaliteitverhouding hebben. Dit betekent dat bij betaalbare koopwoningen concessies gedaan worden in oppervlak van de woning en van de kavel. We wegen de inzet van een doelgroepenverordening af (conform het Besluit ruimtelijke ordening/Omgevingsbesluit). Deze verordening biedt de mogelijkheid om nieuwe middenhuur- en betaalbare koopwoningen (tot € 200.000, na invoering van de Omgevingswet waarschijnlijk de NHGgrens) beschikbaar te houden voor de beoogde doelgroep voor zeker 10 jaar. Bij de afweging om dit instrument in te zetten kijken we enerzijds naar de effectiviteit, anderzijds naar noodzakelijke personele inzet rond implementatie en handhaving. Met de corporaties onderzoeken we de mogelijkheden rond de inzet van maatschappelijk gebonden eigendom, zoals koopgarant. Ook willen we afspraken maken over de mogelijke inzet van een zelfbewoningsplicht bij verkoop van corporatiewoningen. We dagen ontwikkelaars uit om een deel van hun programma te realiseren via een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom of erfpacht, om zo een blijvend betaalbaar aanbod te realiseren. Daarnaast leggen we in anterieure overeenkomsten bij nieuwe woningen zelfbewoningsplicht vast. We herzien ons beleid voor een anti-
16
•
speculatiebeding. We willen daarin onder meer de prijscategorie waarvoor dit beding geldt tot € 600.000 oprekken. Daarnaast maken we afspraken over het bevorderen van kansen voor doorstroming binnen Vught bij nieuwbouw (voorrang voor doorstromers). Bij woningtypologie volgen we de ruimtelijke mogelijkheden per locatie, waarbij we een mix van grondgebonden en gestapelde woningen nastreven. Belangrijker dan typologie is de toegankelijkheid van woningen.
Bewonersbetrokkenheid, initiatieven en collectief wonen Wij hechten veel waarde aan participatie van inwoners bij planontwikkelingen. Dat geven we invulling vanuit twee invalshoeken. In de eerste plaats richten we ons op participatie van omwonenden bij nieuwe ontwikkelingen. Wij stellen richting ontwikkelende partijen als voorwaarde dat zij omwonenden vroegtijdig betrekken bij de planvoorbereiding volgens het Vughtse participatiebeleid Met omwonenden en ontwikkelende partijen evalueren we de betrokkenheid om zo te komen tot een goed werkbare aanpak. Naast participatie van omwonenden bij plannen van ontwikkelaars, zien we kansen voor meer participatie binnen woningbouwplannen. Dan gaat het bijvoorbeeld om initiatieven van (groepen) inwoners; door zelfwerkzaamheid of collectieve organisatie, zoals bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). We stimuleren en faciliteren dit eigen initiatief, mits passend binnen de kwalitatieve doelstellingen van de woonvisie. Wij treden daarbij als gemeente op als ‘matchmaker’, waarbij we initiatiefnemers in contact brengen en begeleiden in het gesprek met ontwikkelende partijen/grondeigenaren en vice versa. Zo geven we mogelijkheden voor deze initiatieven een prominentere plek bij ontwikkelingen.
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
Concessies zijn nodig Tot slot: meer bouwen en ook nog bouwen in het betaalbare segment vraagt een stevige gemeentelijke regie. Hier komen nog ambities bij vanuit andere beleidsdomeinen, zoals parkeren, infrastructuur en bereikbaarheid en een groene ruimtelijke structuur. De ambities samen kunnen ertoe leiden dat andere kwaliteitsaspecten onder druk komen te staan, zoals kleine woonoppervlakten of geen/weinig buitenruimte. Wij houden als gemeente vast aan een minimumkwaliteit van woningbouw, waarbij we voor reguliere woningen uitgaan van een woonoppervlak van minimaal 50 m2. Dit betekent wel dat we rekening moeten houden met concessies bij planontwikkelingen door bijvoorbeeld het toestaan van meer woonlagen of een meer compacte stedenbouwkundige opzet. Acties en instrumenten 1. Uitwerken woningsplitsingsbeleid. 2. Ontwikkelen methoden voor participatie bij planontwikkeling. 3. Ruimte bieden aan tijdelijke woonbestemming en/of tijdelijke woonvormen op locaties die snel beschikbaar zijn, en voorlopig niet in beeld zijn voor permanente bewoning. 4. Implementeren set passende maatregelen om nieuwe middenhuurwoningen en koopwoningen: bijvoorbeeld doelgroepenverordening, afspraken over Koopgarant of erfpacht, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding tot € 600.000,-. Mede ten behoeve van variatie in prijsniveaus binnen de koopsector. 5.
Matchmaking tussen bewonersinitiatieven voor (collectieve) woonvormen en begeleiding in de samenwerking met ontwikkelende partijen.
17
4 Wonen en zorg In beginsel kunnen mensen met een zorgvraag in Vught zelfstandig wonen. Wonen in een zorginstelling is alleen nodig bij een intensieve zorgvraag. Een toegankelijke woning en woonomgeving, en sociale netwerken maken het mogelijk om lang (en weer) zelfstandig te wonen. Tussenvoorzieningen zijn in Vught en Helvoirt beschikbaar; zelfstandig geclusterd met zorg in de directe nabijheid zodat mensen hun zelfstandigheid behouden maar de veiligheid ervaren van een beschutte omgeving. Bovendien beperkt een prettige omgeving een beroep op zorg; een belangrijke bijvangst gelet op de personeelstekorten in de zorg.
4.1 Groeiende behoefte geclusterde woonvormen Mensen die zorg nodig hebben, wonen tegenwoordig meer zelfstandig thuis dan in de afgelopen decennia. Het gaat om mensen met een (licht) verstandelijke beperking, met een psychiatrische aandoening, met een (lichte) lichamelijke beperking of ouderen met ziekten en/of beperkingen. Dit betekent dat meer mensen met een zorgvraag in reguliere woningen wonen. De zorg is bij deze groepen meer ingericht op (mantel)zorg aan huis. Dit is doorgaans ook goed mogelijk door de inzet van domotica (thuistechnologie ook voor zorg op afstand) en intensieve zorg aan huis (Wlz-zorg via een Volledig of Modulair Pakket Thuis/VPT of MPT). Dit is echter niet altijd haalbaar, omdat bijvoorbeeld vereenzaming op de loer ligt. Naast zorg is dan ook welzijn minstens zo belangrijk. Te denken is aan ontmoeting, vrijetijdsbesteding, zingeving en activiteiten. Makkelijk toegankelijke woningen met de mogelijkheid van ontmoeting zijn dan nodig. Dit speelt in Vught mogelijk nog sterker dan elders door de snelle vergrijzing. Niet iedereen redt zich daarbij volledig op eigen kracht in zijn huis of omgeving. Dit komt voort uit het moeilijk rond kunnen komen, eenzaamheid en/of een ondersteunings-/zorgvraag. In buurten met veel sociale huurwoningen komen deze opgaven vaak samen. Dit zet de leefbaarheid in deze buurten onder druk.
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
Om op deze ontwikkeling in te spelen is de landelijke Taskforce Wonen en Zorg in het leven geroepen. De Taskforce stimuleert een betere afstemming tussen behoefte, woonaanbod en zorgaanbod. Gemeenten zouden daartoe een woonzorgvisie moeten maken. In de woonvisie werkt de gemeente Vught dit uit voor zover het gaat om de gewenste woonsituatie bij de mensen die weer of langer zelfstandig thuis wonen.
Woonzorgopgaven door weer en langer thuis Het aantal ouderen neemt toe. In 2020 was zo’n 33% van de huishoudens van Vught 65 jaar of ouder. In 2030 is dit aandeel naar verwachting 41%. Daarmee groeit ook het aantal mensen met ouderdomsziekten, bijvoorbeeld dementie. De meeste ouderen zijn gezond en kunnen regulier wonen. Dat geldt naar schatting voor zo’n driekwart van de ouderen. Dan gaat het om 3.200 oudere huishoudens in 2020 die regulier wonen, en 3.990 oudere huishoudens in 2030.
18
Figuur 4.1: Prognose vraag woonvormen onder ouderen, 2020 - 2040
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
3.200
3.610
3.990
4.170
4.160
2020
2025
2030
2035
2040
Regulier wonen
Geclusterd wonen
24-uurszorg SOM
24-uurszorg PG
Bron: Woonzorgweter Companen (2021).
Een deel van de ouderen dat zelfstandig blijft wonen, zoekt een toegankelijke woning: of door aanpassing van de eigen woning of door verhuizing naar een andere woning. De meeste woningen in Vught zijn aanpasbaar via bijvoorbeeld de aanleg van een traplift. Slechts 4% van de woningen is al volledig aangepast. Figuur 4.2: Aanpasbaarheid woningvoorraad Vught
Weinig mensen passen hun woning preventief aan op de veranderende levensfase. Dit is echter wel wenselijk, zodat valongelukken in huis voorkomen worden. Niet altijd is het (kosten)efficiënt om woningen aan te passen. Een andere keuze kan zijn om meer geschikt aanbod toe te voegen door middel van nieuwbouw. Daarbij is het wel weer de vraag of ouderen daadwerkelijk bereid zijn te verhuizen (zie vorige hoofdstuk). In het vervolg duiden we dit aan met toevoeging van ‘toegankelijke woningen’. Toegankelijke woning In een toegankelijke woning zijn alle primaire vertrekken als woonkamer, keuken, badkamer en een slaapkamer zonder traplopen bereikbaar (te maken). Het gaat dan bijvoorbeeld om appartementen (met lift) of bungalows. Deze woningen zijn geschikt voor bewoning door ouderen (met mogelijk functiebeperkingen), maar niet uitsluitend. Ook andere leeftijdsgroepen (bijvoorbeeld jonge stellen) kiezen voor een dergelijke woning.
Geclusterd wonen voor ouderen Naast ouderen die zelfstandig willen en kunnen blijven wonen, is er een groep die geclusterd wil of moet wonen. Zij willen zelfstandig wonen, met andere ouderen (of andere huishoudenstypen) samen. Geclusterde woonvormen zijn dan passend. Dan gaat het bijvoorbeeld om een hofje of appartementen met gemeenschappelijke voorzieningen. Juist aan dit soort tussenvormen (tussen volledig zelfstandig en in een zorginstelling in) ontbreekt het nu. In deze geclusterde woonvormen kunnen bewoners elkaar ondersteunen, of kunnen zorgorganisaties efficiënter thuiszorg aanbieden. Naar verwachting neemt de vraag naar dit type woonvormen toe van 850 in 2020 naar 1.270 in 2030. Deze vraag zal deels door nieuwbouw en deels in de bestaande voorraad opgevangen worden.
Bron: Stec Groep (2018).
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
19
Geclusterd wonen Het gezamenlijk kenmerk van de geclusterde woonvormen is dat ze een zekere mate van beschutting en gemeenschap bieden. In de woonvisie gaat het om: - geclusterd wonen met zorg nabij: appartementen of seniorenwoningen in de nabijheid van een zorginstelling, waaronder aanleunwoningen; - geclusterd wonen zonder zorg: seniorenwoningen, hofjeswoningen etc. die niet in de directe nabijheid van een zorginstelling liggen. Figuur 4.3: Prognose vraag geclusterde woonvormen onder ouderen, 2020 - 2040
2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
230 120
270 130
310 150
380 190
1.260
1.470
850
1.040
2020
2025
2030
2035
Geclusterd wonen
24-uurszorg SOM
420 210
1.640
zelfstandigheid van een zorgvrager vaak niet meer mogelijk. Ondersteuning van de mantelzorger heeft een belangrijke betekenis voor het lang zelfstandig kunnen wonen; door aanbod van respijtzorg of pauze-woningen. Hoe mensen wonen heeft ook betekenis voor contacten die mensen hebben en het gevoel van eenzaamheid. Door afnemende mobiliteit zijn mensen minder goed in staat om hun leven in te richten en worden zij afhankelijker. Ook neemt ontmoeting af, en ontstaat het risico van vereenzaming. Aanbod van ontmoetingsplekken, een toegankelijke openbare buitenruimte en bereikbare voorzieningen kunnen helpen eenzaamheid te voorkomen. Door aandacht voor de inrichting van wooncomplexen of de openbare buitenruimte (gericht op ontmoeting) kan het gevoel van eenzaamheid verminderd worden. Ook inwoners geven aan dat zij met name mogelijkheden zien om wonen met zorg mogelijk te maken op plekken waar al (zorg)voorzieningen zijn: Figuur 4.4: Geschikte plekken voor wonen met zorg volgens inwoners
2040
24-uurszorg PG
Bron: Woonzorgweter Companen (2021).
Tot slot zijn er ook ouderen die het niet zelfstandig redden. De behoefte aan zorgplekken voor 24-uurszorg neemt vooral door de vergrijzing naar verwachting toe van 350 in 2020 (120 plekken voor somatische zorg en 230 voor psychogeriatrische zorg) naar 460 in 2030 (150 om 310 plekken).
Randvoorwaarden langer zelfstandig: mantelzorg, ontmoeting Bij het langer zelfstandig wonen wordt een steeds groter belang gehecht aan hulp vanuit de omgeving: de mantelzorg. Zeker de partner als mantelzorger heeft hierbij een belangrijke rol. Bij het wegvallen van de partner is
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
Bron: Inwonerpeiling woonvisie Vught (2021).
20
Wonen voor mensen met beperkingen Mensen met een (licht) verstandelijke beperking wonen tegenwoordig vaak verspreid in gewone wijken, en veel minder vaak in (grootschalige) zorginstellingen, zoals vroeger. Voor hen zijn woonvormen met (ambulante) begeleiding noodzakelijk, meer gespikkeld in de wijken. Ook in de psychiatrie is sprake van een verschuiving van wonen in een zorginstelling naar zelfstandig wonen met begeleiding. Het gaat dan om mensen in de instellingen voor Beschermd Wonen (BW) die eigenlijk zelfstandig zouden moeten kunnen wonen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van deze groep en maken afspraken over de aantallen ‘uitstromers’ (contingentafspraken). Tot 2022 ligt die verantwoordelijkheid bij een aantal centrumgemeenten (voor de gemeente Vught is dat ’s-Hertogenbosch). Vanaf 2022 delen gemeenten deze verantwoordelijkheid. Hoewel bij deze afspraken vaak spreiding over de gemeenten het uitgangspunt is, zien we in Vught dat mensen graag in de gemeente blijven wonen vanwege de aanwezige zorgvoorzieningen en het netwerk. Deze huisvestingsopgave speelt dan ook relatief sterk in Vught. Een vergelijkbare ontwikkeling is er bij de Maatschappelijke Opvang (MO, zoals verslaafdenopvang, vrouwenopvang).
Tot slot noemen we in deze opsomming jongeren die uitstromen uit de jeugdhulp en met spoed een zelfstandige en liefst ook een zeer betaalbare woonplek nodig hebben. Daarbij moet desgewenst ambulante begeleiding beschikbaar zijn. Deze huisvestingsopgaven komen relatief sterk in sociale huurwoningen terecht. Dit heeft twee effecten om rekening mee te houden: in de eerste plaats is een deel van de sociale huurwoningen niet beschikbaar voor de ‘reguliere’ doelgroep (verdringing). In de tweede plaats staan de sociale huurwoningen in enkele wijken waardoor daar kwetsbare groepen bovengemiddeld vaak wonen (concentratie).
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
Deze trends laten zich vangen in de volgende concrete opgaven, waarbij tot 2028 in Vught de volgende aantallen wooneenheden gewenst zijn: • •
Intramuraal: +20 psychiatrisch, +25 VG, +15 Zintuiglijke beperking, +0 Lichamelijke beperking Extramuraal: +5 psychiatrisch, +5 VG, +5 Zintuiglijke beperking, +5 Lichamelijke beperking
4.2 Toegankelijke woning in een prettige omgeving De beleidskeuzes in deze woonvisie die betrekking hebben op wonen met zorg vatten we samen in de volgende richtinggevende punten:
Toegankelijke woning en woonomgeving Het is belangrijk dat de woningen en de omgeving mensen de gelegenheid biedt om mee te doen in de samenleving. Dit vraagt aandacht voor betaalbaarheid van het wonen, en toevoeging van toegankelijke woningen in een toegankelijke omgeving. De woningen moeten aansluiten bij de veranderende woonwensen vanuit het langer zelfstandig wonen (vanuit een brede doelgroep: huur en koop en in diverse prijssegmenten). •
Gelet op vergrijzing is toevoeging van woningen voor ouderen gewenst. Verhuizing naar een geschikte woning ondersteunt de zelfstandigheid. Bovendien komen door doorstroming van ouderen naar deze woningen, woningen voor gezinnen vrij, en kan de beschikbare woonruimte in Vught effectief benut worden. De verhuizing naar een geschikte woning gaat niet vanzelf. Mensen wonen vaak goed, tegen relatief lage maandlasten. Bovendien zijn zij (sociaal) verbonden met hun woning en de buurt. Door toegankelijke woningen toe te voegen in wijken waar veel ouderen wonen
21
• •
•
•
stimuleren we de doorstroming. Gelet op het feit dat de groei van de woningbehoefte per saldo vooral komt door meer 65-plussers, zal het grootste deel van de nieuwe woningen goed toegankelijk moeten zijn. Daarom geven we als kader mee dat alle nieuwe woningen nabij dagelijkse voorzieningen (ontmoeting en boodschappen) toegankelijk (te maken) zijn. Wij maken een inspiratielijst van maatregelen die de toegankelijkheid van woningen vergroten. Ten behoeve van de GGZ-doelgroep gaat het om locaties nabij zorgvoorzieningen. Als gemeente stimuleren we de verhuizing van ouderen naar toegankelijke woningen. Hiertoe willen we met de expertise vanuit makelaars, Ouderen Samen en de corporaties goed in beeld brengen welke kwaliteiten ouderen in de kernen bij planontwikkeling echt belangrijk vinden. Daarnaast willen we door voorlichting en informatievoorziening ouderen informeren en ondersteunen bij een verhuizing; dan wel wat nodig is om zelfstandig te blijven wonen (inclusief koppelkansen met verduurzaming van hun woning die dan aan de orde is). Dit gebeurt nu al in samenwerking tussen Ouderen Samen en Charlotte van Beuningen. We betrekken hierbij liefst ook makelaars, omdat zij ook veel bij de doelgroep over de vloer komen. Ook de woonomgeving moet toegankelijk zijn en uitnodigen voor gezond gedrag. Dit betekent dat de openbare ruimte is ingericht om te bewegen en te ontmoeten.
Daarbij geldt ook dat er aandacht is voor veilige routes van (nieuwe) woonplekken naar voorzieningen. Hoe we dit willen bereiken werken we uit in de nota gezondheidsbeleid en de lokale inclusieagenda. Soms is aanpassing van bestaande woningen nodig, omdat ook de nodige mensen blijven wonen op de plek waar zij zich thuis voelen. Aanpassing van woningen is primair de verantwoordelijkheid van inwoners zelf. Voor aanpassing van huurwoningen maken we afspraken met de corporaties,
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
•
waarbij we ook de mogelijkheden onderzoeken van preventieve aanpassingen met de inzet van middelen die de gemeente bespaart op Wmoaanpassingen op een later moment. Voor uitstroom uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang maken we contingentafspraken met de woningcorporaties. Onze inzet is om naar rato van onze omvang bij te dragen aan de regionale opgave door realisatie van vormen van beschut en zelfstandig wonen voor de doelgroep BW, uitstroom BW en realisatie van kleinschalige opvang voor MO.
Ruimte voor tussenvormen Een deel van onze inwoners is afhankelijk van een veilige/beschutte omgeving, soms ook met zorg nabij. Dit speelt in het bijzonder een rol bij het wegvallen van een (verzorgende) partner. Wij vinden het belangrijk dat verspreid over de gemeente nabij (zorg)voorzieningen voor deze inwoners een geclusterd woonaanbod aanwezig is. •
•
Wij werken mee aan initiatieven voor geclusterd wonen, mits dit initiatief kan rekenen op een investerende partij en voldoende potentiële belangstelling vanuit de eigen kern. Dit kan in de vorm van een hofjesconcept, mantelzorg- of woonzorgconcepten. Maar ook door combinaties van jong en oud in een complex. Deze initiatieven zijn in alle kernen mogelijk, maar hebben vanwege de schaal van de kernen de meeste potentie in Helvoirt en Vught. Van het woningbouwprogramma in de gemeente Vught willen we dat tot 2030 circa 20% gerealiseerd wordt als geclusterde woonvorm (voor ouderen, en diverse andere zorggroepen). Met een ambitie van 2.000 woningen komt dit neer op de toevoeging van 400 eenheden. Deze eenheden kunnen voor een deel ook door aanpassing van bestaande woonvormen worden gerealiseerd. Aan meer aanbod werken we in beginsel niet mee, vanwege beschikbare Wmo-middelen.
22
•
We werken mee aan enkele tussenvoorzieningen voor jongeren die (tijdelijk) huisvesting zoeken, als opstap naar zelfstandigheid. Het gaat dan om een enkele wooneenheid. Hierover willen we prestatieafspraken maken met de corporaties.
het betaalbare woningaanbod. Waar zich mogelijkheden voordoen benutten we die. •
Ontmoeting en mantelzorg Zoals eerder gesteld is langer en weer zelfstandig wonen ook afhankelijk van mogelijkheden voor ontmoeting en mantelzorg. •
•
•
Bij inrichting en beheer van de openbare (buiten)ruimte besteden we aandacht aan toegankelijkheid en ontmoeting. De wijkpunten hebben een grote rol als ontmoetingsplek gericht op minstens ‘samen koffie drinken’. We ondersteunen de ontwikkeling van woonvormen waarbij ontmoeting of mantelzorg makkelijker mogelijk gemaakt worden. Hierbij is te denken aan gebouwen met een gemeenschappelijke functie, hofjes, etc. We geven binnen ruimtelijk-planologische kaders de mogelijkheid voor de ontwikkeling van mantelzorgwoningen of meergeneratiewoningen. In het op te zetten splitsingsbeleid zoeken we naar mogelijkheden voor splitsing van grote woningen tot meergeneratiewoningen, waardoor mantelzorg makkelijker mogelijk is. Hierbij zijn we terughoudend met aanvullende eisen om dergelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk mogelijk te maken. Tot slot besteden we vanuit ons sociaal beleid extra aandacht aan voorzieningen om mantelzorgers te ondersteunen en te ontlasten. Dit kan door bijvoorbeeld respijtzorg. Dit werken we uit in onze Lokale Sociale Agenda.
Spreiding over wijken en kernen Tot slot zien we veel woonzorgopgaven gebundeld terugkomen in enkele wijken met veel betaalbare huurwoningen. Dit leidt potentieel tot concentratie van kwetsbare groepen. Dit voorkomen is lastig, omdat we gebonden zijn aan
865.102 | Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit
•
Met corporaties maken we afspraken over de toepassing van de contingentenregeling voor de uitstroom uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang of uit de Jeugdhulp met verblijf richting betaalbare sociale huurwoningen. Hierbij leggen we een zwaarder accent op wijken met relatief minder sociale huurwoningen en naar rato spreiding over Helvoirt en Vught. Hierdoor maken we optimaal gebruik van de draagkracht van de gemeenschappen, en voorkomen we overbelasting in sommige huurwijken. De inzet van de gemeente is om de corporaties nadrukkelijk te ondersteunen bij het gesprek met de buurt hierover, gericht op draagvlak in de buurten. Vanuit de gemeente zetten we in op begeleiding van deze doelgroepen (en hun omgeving). De afspraken maken we met de politie, de woningcorporatie en Wegwijs+ en welzijnswerk, gericht op een ‘zachte landing in de wijk’. Dit moet omwonenden zekerheid geven dat er goed omgegaan wordt met eventuele signalen van overlast en draagt zo bij aan draagvlak en tolerantie in de buurt. Voor Helvoirt op kernniveau en voor Vught op wijkniveau werken we vanuit de filosofie van woonservicegebieden de woon-dienstenstructuur uit. Dit betekent dat we bestaande ontmoetings- en zorgfaciliteiten in buurten benutten als centrale voorziening voor een wijk/kern.
Nabij deze voorziening benutten we woningbouwlocaties met voorrang voor toegankelijke en geclusterde woonvormen, waarbij we inspelen op de doorstroommogelijkheden in de wijk. Met de corporaties maken we afspraken over aanpassing van woningen in een straal rond deze voorzieningen. Omdat het gaat over zo gewoon mogelijk wonen, blijft in deze gebieden reguliere huisvesting aanwezig.
23
Om alle geschetste ontwikkelingen te begeleiden vanuit het perspectief van wonen, ondersteuning en zorg, richten we hiervoor een samenwerkingstafel wonen met zorg in, waarin gemeente, huisvesters en zorgpartners aansluiten bij “Samen Sterk in de Wijk”. De samenwerkingstafel stelt een actieplan met vlekkenkaart op voor het werken aan de genoemde woonservicegebieden. In de tussentijd faciliteren we woonzorginitiatieven die bijdragen aan langer prettig thuis wonen; vanuit het principe ‘no-regret’. Acties en instrumenten 6. Inspiratielijst van maatregelen om toegankelijkheid van nieuwe woningen te vergroten. 7. Samenwerking bij inzet woonadviseur Ouderen Samen en Charlotte van Beuningen versterken en uitbreiden (naar makelaars) om zo doorstroming te ondersteunen. 8. Aanpak toegankelijke en gezonde woonomgeving door uitwerking in nota gezondheidsbeleid en lokale inclusieagenda. 9. Mogelijkheid preventieve woningaanpassingen onderzoeken, ter besparing Wmo-aanpassingen op een later moment. 10. Realisatie beschutte en zelfstandige woonvormen voor doelgroepen BW en (kleinschalig) MO. 11. Meewerken aan initiatieven voor geclusterd wonen, met ook combinaties van jong en oud. 12. Meewerken aan meergeneratie- en mantelzorgwoningen binnen kaders van splitsingsbeleid. 13. Begeleiding kwetsbare groepen in wijken. 14.