Bijlage - Toelichting

VUGHT, HELVOIRTSEWEG 227 bestemmingsplan

Vught, Helvoirtseweg 227 bestemmingsplan

Vast te stellen

Directeur Dhr. J.S.M. de Groot Adviseur Ruimtelijke Ordening Dhr. K. Oostendorp

Datum: 19 september 2024

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor het plan 1.2 Planlocatie 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Gewenste situatie Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid Hoofdstuk 4 Ruimtelijke- en milieuaspecten 4.1 Milieu 4.2 Ecologie 4.3 Archeologie en cultuurhistorie 4.4 Verkeer en parkeren 4.5 Wateraspecten Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.3 Handhaving Hoofdstuk 6 Wijze van bestemmen 6.1 Doel en reikwijdte 6.2 Onderdelen van een bestemmingsplan 6.3 Voorliggend bestemmingsplan

3 4 4 5 5 6 8 8 9 11 11 14 20 24 24 39 44 49 51 59 59 59 60 61 61 61 63

2

T oelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor het plan

Voorliggend plan betreft een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" van gemeente Vught ten behoeve van de beëindiging van het huidige KI-bedrijf voor varkens aan de Helvoirtseweg 227 te Vught, waarbij dit deels een woonbestemming zal krijgen voor het realiseren van appartementen, en deels zal worden gesaneerd. Daarnaast worden de twee huidige bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen en zal ter plaatse worden voorzien in 3 woningen met toepassing van de regeling maatwerk omgevingskwaliteit in ruil voor de sanering van de stallen ter plaatse. In het hoofdstuk "Planbeschrijving" (hoofdstuk 2) wordt het initiatief verder toegelicht, daar is ook een situatietekening van de nieuwe situatie opgenomen. De voorgenomen ontwikkeling is noodzakelijk om een aantal redenen. Ontwikkelingen in de veehouderij en de daaraan gerelateerde sectoren volgen elkaar in hoog tempo op. Door steeds strenger wordende wet-en regelgeving ten aanzien van veehouderijen en daaraan gerelateerde sectoren dienen ondernemers vaak forse investeringen te doen om te kunnen voldoen aan de strenge eisen die worden gesteld. Voor de initiatiefnemer is het niet langer rendabel en haalbaar gebleken de investeringen in het bedrijf te kunnen doen.

Daarnaast is de omgeving waarin de locatie is gelegen, vanwege de nabijgelegen burgerwoningen, niet langer geschikt voor het uitvoeren van een volwaardig KI-bedrijf met het daarbij te houden vee. De initiatiefnemer is derhalve voornemens het KI-bedrijf te beëindigen. Een beëindiging en de daarbij gedeeltelijke sanering van het bedrijf is echter een aanzienlijke kostenpost. Daarnaast is het voor de initiatiefnemer van belang te kunnen voorzien in voldoende inkomsten om te kunnen voorzien in het noodzakelijke levensonderhoud. Derhalve is gezocht naar een passende nieuwe invulling van de locatie. De huidige stallen zijn echter verouderd en niet geschikt voor vervolgfuncties. Derhalve is het voor de initiatiefnemer wenselijk de stallen in zijn geheel te slopen. Het huidige kantoorpand is nog wel in goede staat en geschikt te maken voor een vervolgfunctie. Dit pand zal dan ook worden behouden en een nieuwe functie worden gegeven. In de omgeving is momenteel veel vraag naar woonruimte. De initiatiefnemer wenst daarom de twee bestaande legaal aanwezige bedrijfswoningen om te schakelen naar burgerwoningen. Daarnaast is het wenselijk te voorzien in drie nieuwe compensatiewoningen middels toepassing van de regeling maatwerk omgevingskwaliteit, waarmee nieuwe woningen mogelijk kunnen worden gemaakt met een voldoende grote investering in de omgevingskwaliteit als tegenprestatie.

Deze tegenprestatie zal door de initiatiefnemer worden geleverd door op eigen bedrijf de voormalige stallen te slopen en de ter plaatse aanwezige rechten in te trekken. Om aan de grote vraag naar woonruimte tegemoet te komen en om te kunnen voorzien in betaalbare woonruimte wil de initiatiefnemer het huidige kantoorpand omzetten naar een woonpand met meerderde wooneenheden in de vorm van wat meer luxe appartementen voor een brede doelgroep. Daarbij zal tussen de bewoners sprake zijn van een gebruik van gezamenlijke voorzieningen en gebruiksruimten. Vanuit het geldende bestemmingsplan is geen mogelijkheid opgenomen om ter plaatse de agrarische bedrijvigheid te beëindigen, de huidige bedrijfswoningen om te schakelen naar burgerwoningen, te voorzien in drie nieuwe compensatiewoningen en het omschakelen van het huidige kantoorpand naar een woonpand met meerdere appartementen voor een brede doelgroep. De gewenste ontwikkeling past daarmee niet binnen het bepaalde in het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen met de voorgenomen ontwikkeling, mits hiervoor een partiële herziening op het bestemmingsplan wordt opgesteld conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Voorliggend document dient als toelichting waarin nader wordt gemotiveerd waarom de ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt en deze niet zal leiden tot onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.

4

1.2

Planlocatie

De planlocatie is gelegen aan de Helvoirtseweg 227 en ligt aan de zuidwest kant van Vught in het landelijk gebied van gemeente Vught. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Vught, sectie E, nummers 3122, 3124, 3337 en 3396. In de volgende figuur is de topografische ligging van de locatie weergegeven.

Uitsnede topografische kaart locatie. Bron: J.W. van Aalst, www.opentopo.nl.

1.3

Geldende bestemmingsplannen

1.3.1 Ontwerpbestemmingsplan "Buitengebied Vught 2022" De gemeente Vught heeft, voornamelijk om het ruimtelijk beleid van de samengevoegde gemeenten na de gemeentelijke herindeling in overeenstemming met elkaar te brengen, op 21 juli 2022 een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied vastgesteld. Het bepaalde in dit bestemmingsplan is onverkort van toepassing. Vanuit het bestemmingsplan "Buitengebied Vught 2022" zijn ter plaatse de bestemming 'Bedrijf' en 'Agrarisch met waarden - Landschaps- en Natuurwaarden 1' toegekend. Tevens zijn ter plaatse de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf - 27' , 'maximum aantal wooneenheden: 2', 'overige zone attentiezone waterhuishouding', 'overige zone - groenblauwe mantel' en 'overige zone - stalderingsgebied' van toepassing.

5

Uitsnede verbeelding ontwerpbestemmingsplan. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is vanuit artikel 8.1 van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan een bedrijfswoning te gebruiken als burgerwoning. Vanuit artikel 4.1 en 4.2 van het geldende bestemmingsplan is het niet mogelijk een burgerwoning te bouwen op gronden met een agrarische bestemming. Tevens is het niet mogelijk gebouwen op te richten buiten een bestaand bouwvlak. Voor het omschakelen van de bedrijfswoningen naar burgerwoningen is in het geldende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Omdat in dit geval echter nog drie extra compensatiewoningen worden opgericht en het bestaande kantoorpand wordt omgeschakeld naar een woonpand met meerdere wooneenheden kan hieraan echter geen toepassing worden gegeven. Voor de compensatiewoningen en de omschakeling van het kantoorpand naar een woonpand zijn in het geldende bestemmingsplan geen afwijkingsmogelijkheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. De voorgenomen ontwikkeling past daarmee niet binnen de bepalingen uit het geldende bestemmingsplan. Om deze reden is het noodzakelijk het geldende bestemmingsplan gedeeltelijk te herzien met een partiële herziening (ook wel postzegelbestemmingsplan genoemd).

De gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen, mits wordt aangetoond dat de ontwikkeling niet zal leiden tot bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak. Middels voorliggende toelichting wordt de ontwikkeling nader gemotiveerd en wordt aangetoond dat deze niet zal leiden tot onevenredige bezwaren op ruimtelijk en/of milieutechnisch vlak.

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige en gewenste situatie en bevat een beschrijving van de situatie ter plaatse zoals momenteel bekend en de gewenste situatie ter plaatse na realisatie van de plannen van de initiatiefnemer. Hoofdstuk 3 gaat in op de vigerende beleidskaders. Hierin worden de plannen van de initiatiefnemer getoetst aan het ruimtelijk beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. Hoofdstuk 4 gaat in op de toetsing van het plan aan de aspecten milieu, ecologie, archeologie en 6

cultuurhistorie, verkeer en parkeren en water. Hierin worden verschillende bureaustudies beschreven en, indien van toepassing, uitgevoerde aanvullende onderzoeken beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hierin worden de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan getoetst en wordt kort ingegaan op het aspect handhaving. Hoofdstuk 6 bevat de wijze van bestemmen. Hierin wordt nader gespecificeerd welke onderdelen een bestemmingsplan hoort te bevatten en welke bijzondere bepalingen ten aanzien van voorliggend plan van toepassing zijn.

7

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

De locatie is gelegen in het landelijk gebied van gemeente Vught. De omgeving van de locatie bestaat voornamelijk uit een agrarisch landschap met landbouwgronden doorsneden door uitgebreide groene structuren. De verkavelingsstructuur betreft een gemengde verkaveling met een grootschalige opzet. De onderlinge kavels worden gescheiden door kavelsloten en/of lijnen in het landschap. In de nabije omgeving van de locatie zijn enkele burgerwoningen, niet-agrarische bedrijven, een horecagelegenheid en een recreatiewoning gelegen. Op de locatie is momenteel een beren-KI-station gevestigd. De gehouden beren ten behoeve van het KI-station worden gehuisvest in de ter plaatse aanwezige gebouwen. Naast de stallen zijn een kantoorgebouw en een tweetal bedrijfswoningen met de daarbij behorende bijgebouwen aanwezig. Ter plaatse is een bouwvlak toegekend. Het huidige bouwvlak is ongeveer 1,6 hectare groot. In de volgende figuur is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie. Het bouwvlak is daarin rood omlijnd en uitgelicht weergegeven.

8

Luchtfoto huidige situatie ter plaatse met bouwvlak. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

2.2

Gewenste situatie

De initiatiefnemer is voornemens ter plaatse het KI-bedrijf in zijn geheel te beëindigen. De initiatiefnemer wenst de locatie echter een nieuwe invulling te geven om voldoende inkomsten te kunnen genereren om te kunnen voorzien in het noodzakelijke levensonderhoud en om de kosten van het beëindigen en (deels) saneren van het KI-bedrijf te kunnen dragen. De huidige aanwezige stallen zijn verouderd en niet langer geschikt voor vervolgactiviteiten. De initiatiefnemer is derhalve voornemens de stallen te slopen. In totaal zal ongeveer 3.000 m² aan stallen worden gesloopt. Het huidige kantoorpand is echter nog wel in goede staat. De initiatiefnemer wenst dit pand derhalve te behouden en een nieuwe passende invulling te geven. Vanwege de huidige krapte op de woningmarkt is er in de omgeving een grote vraag naar woonruimte. De initiatiefnemer wenst aan deze vraag tegemoet te komen. Hiertoe wenst de initiatiefnemer de twee bestaande, legaal aanwezige bedrijfswoningen om te schakelen naar burgerwoningen. Daarbij zal aan deze woningen een woonbestemming worden toegekend met voor elk van de woningen en de daarbij behorende bijgebouwen een passend bouwvlak. Daarnaast wenst de initiatiefnemer aan de zuidzijde van de huidige bedrijfslocatie te voorzien in drie nieuwe burgerwoningen met toepassing van de regeling maatwerk omgevingskwaliteit.

Vanuit deze regeling kunnen nieuwe woningen in het buitengebied worden toegestaan, mits hier een voldoende grote kwaliteitswinst tegenover staat. Deze kwaliteitswinst wordt behaald door op eigen locatie voldoende stallen voor het houden van varkens te slopen en door voldoende rechten in te trekken. De drie nieuwe compensatiewoningen worden tegenover de voormalige bedrijfswoningen geplaatst en zullen op minimaal 150 meter vanaf de weg worden opgericht in verband met de geluidszones van de N65. De bedrijfswoningen en de nieuwe compensatiewoningen sluiten op deze wijze aan bij de bestaande woningen aan de Dijk. Om op termijn ook tegemoet te komen aan de grote en groeiende vraag naar woonruimte voor diverse doelgroepen wenst de initiatiefnemer het bestaande kantoorpand om te schakelen naar een woonpand met meerderde wooneenheden in de vorm van 9 meer luxe appartementen. Daarbij zal gebruik worden gemaakt van gezamenlijke voorzieningen en gebruiksruimten. De om te schakelen bedrijfswoningen, de nieuwe compensatiewoningen en de gewenste appartementen (in het huidige te behouden kantoorgebouw) zullen ontsloten worden via de bestaande ontsluiting aan de Helvoirtseweg. Daarbij zal de ontsluiting waar nodig worden aangepast aan de hernieuwing van de N65.

Door de huidige krapte op de woningmarkt en de problemen die worden ondervonden in de woningbouw, mede door de problematiek en regelgeving rondom stikstof, waardoor grote woningbouwprojecten vaak geen of slechts beperkt doorgang kunnen vinden is de vraag naar nieuwe woningen erg groot. Het voorgenomen plan voorziet in totaal in vijf burgerwoningen en daarnaast 9 appartementen. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de groeiende en dringende vraag naar woningen. Daarnaast sluiten de woningen goed aan op de omliggende functies in het gebied, welke vooral bestaan uit burgerwoningen en niet-agrarische bedrijven. Het voorgenomen initiatief sluit daarmee goed aan op de omgeving waarin de locatie is gelegen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet verloren gaat maar, als mogelijk, juist wordt versterkt. Tevens is vanuit het ruimtelijke beleid een goede landschappelijke inpassing een vereiste. Ten behoeve van de versterking van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en in de omgeving is door een landschappelijk en stedenbouwkundig deskundige een tekening opgesteld waarop is aangegeven hoe de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk en stedenbouwkundig zal worden ingepast. Deze tekening is in de volgende figuur weergegeven.

9

Tekening landschappelijke inpassing. Bron: Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt. Deze tekening maakt onderdeel uit van een landschappelijk en stedenbouwkundig inrichtingsplan dat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld. In dit landschappelijk en stedenbouwkundig inrichtingsplan is opgenomen op welke manier de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk en stedenbouwkundig wordt ingepast en welke soorten materialen en beplanting daarvoor worden toegepast. Voor het gehele landschappelijk en stedenbouwkundig inrichtingsplan wordt verwezen naar bijlage 1 van deze toelichting. Hiermee wordt ter plaatse voorzien in een goede, bij het gebied passende landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing.

10

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 heeft de Rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft echter een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden dan ook benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de volgende generaties. Met de NOVI wordt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken geboden, om samen het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. Met de ambities van het Rijk wordt veel gevraagd van de leefomgeving.

De ambities vragen meer ruimte dan er eigenlijk beschikbaar is. Derhalve wordt de volgende conclusie gesteld: niet alles kan en niet alles kan overal. De vraag daarbij is hoe kansen kunnen worden verzilverd en eventuele bedreigingen het hoofd geboden kunnen worden. Het Rijk moet en wil in dit proces het voortouw nemen. Schaarste betekent immers dat moet worden gekozen. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen wordt gewerkt aan de prioriteiten van de overheid: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor deze prioriteiten zijn voor zowel de korte als lange termijn maatregelen nodig die in de praktijk voortdurend op elkaar inspelen. Daarbij staan de volgende maatregelen centraal: 1.

Klimaatbestendige inrichting in 2050: Hierbij is het van belang dat het watergebruik beter wordt afgestemd op het beschikbare water en dat water langer wordt vastgehouden, dat functies die gebruik maken van de fysieke leefomgeving moeten meer worden afgestemd op de eigenschappen van het bodem-watersysteem en dat de energietransitie naar een volledig duurzame energiewinning verder wordt gestimuleerd en ontwikkeld. 2. Duurzame en circulaire economie: Hierbij is het van belang dat de gevolgen voor de economie, mede door de COVID-19 pandemie, zoveel mogelijk worden beperkt en dat bij de locaties van kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige logistieke functies en datacentra, naast de vraag van bedrijven en economische vitaliteit, aansluiting wordt gehouden op het verkeers en vervoersnetwerk, het elektriciteitsnetwerk en rekening wordt gehouden met de aantrekkelijkheid en kwaliteit van stad en land. Daarbij wordt ingezet op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors en worden investeringen gedaan in het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening in samenhang met het versterken van de kwaliteit van de leefomgeving. 3.

Ontwikkeling Stedelijk Netwerk Nederland: Hierbij is het van belang dat wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden met een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's, dat de woningbouw een nieuwe, stevige impuls wordt gegeven en dat zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied wordt ontwikkeld, klimaatbestendig en natuurinclusief. Daarbij behouden grote open ruimten tussen de steden het groene karakter, wordt het aanbod en de kwaliteit van groen in de stad versterkt en wordt de aansluiting op het groene gebied buiten de stad verbeterd. 4. Geleidelijke en zorgvuldige herindeling van het landelijk gebied: Hierbij is het van belang dat de biodiversiteit wordt verbeterd, dat steeds meer richting wordt gegeven 11

aan een duurzame kringlooplandbouw in goed evenwicht met natuur en landschap en dat wordt bijgedragen aan een landelijk gebied waarin het prettig wonen, werken en recreëren is en waarin ruimte is en blijft voor economisch vitale landbouw als belangrijke drager van het platteland. Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Let wel: het Rijk eigent zich geen centraliserende rol toe. Integendeel, de verantwoordelijkheid ligt bij alle partijen gezamenlijk. Vanuit het Rijk wordt gestreefd naar regie op het samenspel en regie bij het bewaken van de nationale belangen. Dilemma's worden niet uit de weg gegaan, maar er worden kansen gecreëerd, juist door samen met de ambities aan de slag te gaan. Kansen om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. En zo ook kansen om sociale samenhang en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een duurzame en circulaire samenleving, stevig te verankeren in de manier van leven en werken. Het Rijk benoemt wel duidelijk de nationale belangen, maakt nationale keuzes, geeft richting aan decentrale afwegingen én werkt gebiedsgericht. Met de NOVI wil de Rijksoverheid in concrete gebieden tot keuzes komen.

Daarbij wil het Rijk doen wat goed is voor heel Nederland en wat tegelijkertijd recht doet aan de eigenheid van de regio's. Dit vergt een goed samenspel tussen Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten, maar ook tussen overheden en bedrijven, maatschappelijke instellingen en burgers. Vanuit al deze partijen is daarom al intensief meegedacht bij de totstandkoming van de NOVI. Bij de uitvoering van de NOVI wordt deze samenwerking voortgezet. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. Het gaat daarbij om 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. Het rijk geeft daarbij voorkeursvolgorden voor bepaalde ontwikkelingen mee aan de provincies en gemeenten. Zo lang geen sprake is van een nationaal belang en zo lang de ambities van het Rijk niet worden tegengewerkt geeft het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen zoveel mogelijk aan provincies en gemeenten.

De nationale belangen zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven. Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de nationale belangen dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro. Deze toetsing is opgenomen in de paragraaf "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" (paragraaf 3.1.2). De verdere toetsing van ontwikkelingen aan ruimtelijke en milieutechnische belangen vindt plaats aan het provinciaal beleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) compleet. In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het besluit bepaalt tevens: "Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de 12

gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit." Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren. Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen.

In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten. De locatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden gelegen. Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is geen sprake van strijdigheid met de nationale belangen.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking Ingevolgde artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking, dient de toelichting bij een bestemmingsplan, waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt maakt, een beschrijving te bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een stedelijke ontwikkeling is als volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van het oprichten van drie nieuwe compensatiewoningen en 9 appartementen. Aan de hand van de definitie voor een stedelijke ontwikkeling kan daarmee mogelijk gesproken worden van een woningbouwlocatie, wat is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Op basis van jurisprudentie (uitspraken ABRvS 28 juni 2017, 201608869/1/R3, Dongeradeel) is echter bepaald dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meerdere woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro, kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. De voorgenomen ontwikkeling sluit niet aan bij de definitie van één woningbouwlocatie zoals bedoeld in artikel 1.1.1 van het Bro. Tevens is geen sprake van een zeehaventerrein, kantoren, detailhandel en/of andere stedelijke voorzieningen. Daarmee is bij de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waarmee een verdere toetsing aan de Ladder duurzame verstedelijking niet is vereist.

13

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 heeft de provincie Noord-Brabant de Omgevingsvisie Noord-Brabant "De kwaliteit van Brabant" vastgesteld. De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Met de omgevingsvisie wil de provincie vast aansluiten bij en gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. Samen met andere overheden, initiatiefnemers en andere betrokken partijen wordt actief gezocht naar praktijken waarin deze nieuwe manier van werken centraal staat. De omgevingsvisie gaat over twee vragen: Hoe moet de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zien? Wat moet in 2030 voor elkaar zijn om dat toekomstperspectief te verwezenlijken? De doelstelling die Noord-Brabant heeft voor 2050 is dat zij in dat jaar welvarend, verbonden en klimaatproof zijn.

De welvaart wil de provincie bereiken door te investeren in een gezonde en sterke concurrentiepositie door het goede vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers, maar ook door de voortrekkersrol in de transitie naar een innovatieve en duurzame economie. De provincie ziet welvaart niet alleen als economische bestaanszekerheid, maar ook als geluk, gezondheid en veiligheid van mensen. In dat kader stelt de provincie dat in 2050 bestaande problemen in de fysieke leefomgeving zijn opgelost en dat het robuuste natuurnetwerk uitstekend functioneert. Dankzij investeringen in natuur, verdrogingsbestrijding, bodem, waterkwaliteit, een groene (natuurrijke) inrichting van woon- en werkgebieden en het terugdringen van emissies uit landbouw en industrie wil de provincie zowel de menselijke leefomgeving als die voor flora en fauna verbeteren. Dit leidt tot een goed welbevinden en een grote soortenrijkdom. Voor wat betreft de verbondenheid is het streven van de provincie dat Brabant de centrale ligging uitstekend weet te benutten door goede verbindingen op zowel fysiek als op sociaal-maatschappelijk (digitaal) gebied. Daarbij is een van de doelen dat de logistieke bedrijvigheid nog steeds een topsector is, maar dan op een schonere en slimmere manier. Daarnaast bieden nog zichtbare historische waarden, erfgoed en landschappelijke verscheidenheid een verbinding met het verleden.

Deze elementen dienen te blijven behouden voor een aantrekkelijke omgeving als uitloopgebied voor de inwoners van steden en dorpen en voor recreatie. Met betrekking tot het streven klimaatproof te zijn wil de provincie in 2050 geheel energieneutraal zijn. Dit willen zij bereiken door alleen nog duurzame energie te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verdere klimaatverandering tegengaan door de uitstoot van koolstofdioxide en de uitstoot van methaan uit de landbouw fors terug te dringen. Daarnaast wil de provincie goed om kunnen gaan met de klimaatverandering en de effecten daarvan. Hierbij staat duurzaam, gezond en klimaatbestendigd bouwen centraal. Daarnaast dient voldoende ruimte beschikbaar te zijn om water op te vangen en vast te houden in tijden van droogte en om wateroverlast te voorkomen. Op basis van deze doelstellingen heeft de provincie vier hoofdopgaven geformuleerd: Werken aan de Brabantse energietransitie; Werken aan een klimaatproof Brabant; Werken aan de slimme netwerkstad; Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Deze opgaven worden niet los van elkaar gezien, maar zijn vanuit de basis met elkaar verbonden. Hierbij wordt gekeken vanuit een gebiedsspecifieke benadering om de kansen en bedreigingen van de opgaven te 14

benoemen en rekening te houden met de kansen vanuit andere hoofdopgaven. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een bedrijf (een KI-station) beëindigd. Daarbij worden de bestaande bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen en worden drie nieuwe compensatiewoningen opgericht. Tevens zal het huidige kantoorpand worden omgeschakeld naar een woonpand met meerdere appartementen voor een brede doelgroep. De overige bedrijfsbebouwing (stallen) zal in zijn geheel worden gesloopt. Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling zijn geen specifieke beleidsuitgangspunten opgenomen in de omgevingsvisie. Wel is van belang dat op duurzame wijze wordt ontwikkeld en dat rekening wordt gehouden met klimaatsveranderingen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Met de beëindiging van het KI-station ter plaatse, en daarmee het houden van dieren, zal de uitstoot van methaan, geur, fijnstof, ammoniak, stikstofoxiden en mogelijke ziektekiemen en/of zoönosen vrijwel geheel komen te vervallen. Er is daarmee sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat ter plaatse, sprake van een verminderd effect op belangrijke natuurgebieden, sprake van een vermindering van de mogelijke risico's op de volksgezondheid ter plaatse en sprake van een verminderde uitstoot van broeikasgassen en/of andere mogelijk schadelijke stoffen. Er is daarmee sprake van een verduurzaming van de locatie.

Daarnaast is, zoals nader omschreven in de paragraaf "Gewenste situatie" (paragraaf 2.2) ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan gemaakt (zie bijlage 1 van deze toelichting), waarin een goede landschappelijke inpassing van de locatie is opgenomen. Dit draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en omgevingskwaliteit van de omgeving. De nieuwe woningen zullen geheel volgens de huidige eisen ten aanzien van energie en duurzaamheid worden opgericht. Daarbij zal sprake zijn van gasloos bouwen. Er wordt daarmee op duurzame en klimaatbestendige wijze ontwikkeld. Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de doelstellingen zoals zijn verwoord in de Omgevingsvisie Noord-Brabant van de provincie Noord-Brabant.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 16 november 2021 de (laatst geconsolideerde versie van de) Interim Omgevingsverordening vastgesteld, waarmee de tot dan toe geldende Verordening Ruimte werd vervangen. Op 11 maart 2022 is door de provincie de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Omgevingsverordening zal echter pas in werking treden wanneer de Omgevingswet in werking treedt op 1 januari 2024. Tot die tijd geldt het beleid zoals is opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, zoals eveneens op 11 maart 2022 door de provincie gewijzigd is vastgesteld. De gewijzigde regels van de Interim Omgevingsverordening zijn opgenomen in de meest recente versie, welke op 21 maart 2023 is geconsolideerd en in werking is getreden. Vanuit de omgevingsverordening is de locatie gelegen in een gebied dat is aangemerkt als 'landelijk gebied' en als 'groenblauwe mantel' met de nadere aanduiding 'stalderingsgebied'. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt een bestaand niet-agrarisch bedrijf, zijnde een KI-station, beëindigd.

Daarbij worden de bestaande bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen en worden drie nieuwe compensatiewoningen opgericht met toepassing van de regeling ruimte-voor-ruimte. Ten slotte wordt het bestaande kantoorpand omgeschakeld naar een woonpand met meerdere wooneenheden in de vorm van appartementen voor een brede doelgroep. Vanuit artikel 3.68 zijn nieuwe burgerwoningen in het landelijk gebied niet zomaar mogelijk. Voor wat betreft de omschakeling van bedrijfswoningen naar burgerwoningen is in artikel 3.69 echter een uitzondering opgenomen. De voorwaarden daarvoor zijn als volgt: "Artikel 3.69 Afwijkende regels (burger)woningen In afwijking van Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: 15

a. de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel , als is verzekerd dat: 1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. b. een inpandige splitsing van een beeldbepalende woonboerderij als: 1. een fysieke tegenprestatie wordt geleverd aan het versterken van de omgevingskwaliteit vergelijkbaar met de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimtekavel; en 2. de beeldbepalende woonboerderij wordt behouden. c. de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt." Het bepaalde onder a tot en met c is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Het bepaalde onder d is van toepassing voor de omschakeling van de twee bestaande bedrijfswoningen naar burgerwoningen. De voorwaarden voor de omschakeling van deze woningen naar burgerwoningen zijn dat er geen sprake mag zijn van splitsing van de woningen in meerdere woonfuncties en dat overtollige bebouwing moet worden gesloopt.

Bij de voorgenomen ontwikkeling worden de bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen zonder deze daarbij te splitsen in meerdere wooneenheden. Er is daarmee geen sprake van een splitsing in meerdere woonfuncties. Daarnaast worden de bestaande stallen gesloopt. In totaal zal ongeveer 3.000 m² aan bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Daarmee is sprake van sloop van overtollige bebouwing. Gezien het voorgaande kan aan de voorwaarden voor omschakeling van de bedrijfswoningen naar burgerwoningen uit artikel 3.69 worden voldaan. De compensatiewoningen en appartementen kunnen mogelijk worden gemaakt met toepassing van de regeling "Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit". Hiertoe zijn in artikel 3.78 van de verordening specifieke regels opgenomen. Deze luiden als volgt: "Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit Lid 1 Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; b. de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; c.

de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden; d. de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikk elingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77 ; e. is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; f. de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en g. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Lid 2 De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: 16

a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft: 1. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; 2. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit , qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en 3. is in overleg met de Ontwikk elingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; b. als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, moeten alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrok ken; c. als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: 1. heeft het landgoed ten minste een omvang van 10 hectare; 2. bestaat 50% van het landgoed uit gerealiseerde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant; 3. wordt de fysieke tegenprestatie ingezet voor de ontwikkeling van natuur; 4. is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van het landgoed ; 5. wordt de bebouwing geconcentreerd opgericht buiten het Natuur Netwerk Brabant; 6. zijn naast landgoedwoningen ook andere bij een landgoed passende gebruiksactiviteiten mogelijk, waaronder zorg; en 7. is de openbaarheid van het landgoed verzekerd. d.

als de ontwikkeling plaatsvindt binnen een Cultuurhistorisch waardevol gebied ter behoud van een waardevol cultuurhistorisch complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische Waardenkaart, is de fysieke tegenprestatie gericht op behoud of versterking van de aldaar benoemde waarden en kenmerken. Lid 3 Er is sprak e van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; b. of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Lid 4 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik , onder a; b. artikel Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap ; en c. artikel Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied , eerste Lid , onder a." Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een KI-station voor beren met daarbij het houden van beren beëindigd. Hiermee komen de emissies van methaan, geur, fijnstof, ammoniak, stikstofoxiden en mogelijke ziektekiemen en/of zoönosen vrijwel geheel te vervallen. Tevens zal de geluidbelasting vanuit het huidige bedrijf komen te vervallen.

Er is daarmee sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat ter plaatse, sprake van een verminderd effect op belangrijke natuurgebieden, sprake van een vermindering van de mogelijke risico's op de volksgezondheid ter plaatse en sprake van een verminderde uitstoot van broeikasgassen en/of andere mogelijk schadelijke stoffen. Daarmee wordt een aanzienlijke bijdrage geleverd aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in de omgeving, en daarmee aan de omgevingskwaliteit. Tevens wordt met de voorgenomen ontwikkeling, zoals nader is omschreven in de paragraaf "Gewenste situatie" (paragraaf 2.2) voorzien in een goede, bij het gebied passende landschappelijke inpassing. Daarmee wordt een aanvullende bijdrage geleverd aan de omgevingskwaliteit. Landschappelijke inpassing is in artikel 3.9 opgenomen als mogelijke meerwaardecreatie en past daarmee binnen de doelstellingen voor een verbeterde omgevingskwaliteit. Ten slotte wordt bij de voorgenomen ontwikkeling ongeveer 3.000 m² aan bedrijfsgebouwen gesloopt. Daarmee is sprake van sloop van overtollige bebouwing. Ook dit leidt tot een verbetering van de omgevingskwaliteit. Op basis van het voorgaande wordt met de voorgenomen ontwikkeling een aanzienlijke verbetering van de 17

omgevingskwaliteit behaald. Een deel van de winst voor de omgevingskwaliteit wordt toegepast voor de ontwikkeling van de compensatiewoningen middels de regeling ruimte-voor-ruimte. Echter wordt voor de appartementen een aanvullende investering gedaan conform de beleidsregel Maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. Aan deze eisen dient te worden voldaan. De eisen voor het realiseren van meerdere wooneenheden in één bouwmassa zijn vanuit de beleidsregel zijn als volgt: "voor meerdere woningen in één bouwmassa geldt dat: 1°. voor het realiseren van meerdere wooneenheden binnen één gebouw als bijdrage in het versterken van de omgevingsk waliteiten een inspanning geldt ter hoogte van € 125.000 per 1000 m³ bouwvolume; 2°. de wooneenheden worden opgericht binnen een bij de omgeving passende bebouwing, waarbij als uitgangspunt een omvang van 1000 m³ per gebouw geldt; 3°. bij het realiseren van twee wooneenheden binnen één bouwmassa geldt een bouwvolume van 1000 m³ als absoluut maximum; 4°. een grotere inhoudsmaat dan 1000 m³ bij meer dan twee wooneenheden, is als uitzondering mogelijk als dit past in de omgeving, waarbij per 200 m³, of gedeelte daarvan, een inspanning ter hoogte van € 25.000 geldt; 5°. een gebouw bestaat uit maximaal twee bouwlagen, exclusief kap; 6°.

kwaliteit en karakter van het gebouw moet juridisch en planologisch worden geborgd en vergroting door middel van vergunningsvrije aanbouwen is uitgesloten; 7°. er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling; 8°. als tegenprestatie fysieke maatregelen worden ingezet als bedoeld in artikel 7." Op basis van de beleidsregels dient, omdat sprake is van een kantoorgebouw met een inhoud van meer dan 1.000 m³, voor de eerste 1.000 m³ een investering te worden gedaan van € 125.000,- en voor de rest van het huidige kantoorgebouw een aanvullende investering van € 25.000,- per 200 m³ boven de eerste 1.000 m³. Het huidige kantoorpand heeft een inhoud van ongeveer 3.250 m³. Dit betekent dat een investering nodig is van € 425.000,-. (3x € 125.000,- voor de eerste 3x 1.000 m³ en 2x € 25.000,- voor de resterende 250 m³) Daarnaast mag het pand niet meer dan twee bouwlagen hebben (exclusief kap). Het kantoorpand bestaat uit twee bouwlagen zonder kap. Verder mag geen sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling. Zoals nader omschreven in de paragraaf "Ladder duurzame verstedelijking" (paragraaf 3.1.3) is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De maatregelen die als fysieke investering mogen worden gedaan zijn omschreven in artikel 7 van de beleidsregel. Hierin zijn de volgende mogelijke tegenprestaties opgenomen: De aankoop van een (al dan niet gedeeltelijke) titel.

De afwaardering van gronden voor natuurontwikkeling en kosten voor onderhoud van de aan te leggen natuur voor maximaal 6 jaar. Het intrekken van ammoniakrechten. Sloop van (overtollige) bebouwing. Het terugbrengen van oude landschappelijke cultuurhistorische elementen, of behoud van aantoonbare 18

cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Een afdracht in een gemeentelijk fonds dat is gericht op het realiseren van omgevingskwaliteit. De aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen. Voor wat betreft de compenatiewoningen dient er een tegenprestatie geleverd te worden van 3x € 125.000,= € 375.000,-. De tegenprestatie die wordt behaald middels het saneren van bedrijfsvoering, sloop van de gebouwen en intrekken van de milieutoestemming bedraagt € 199.191,- (zie hiervoor bijlage 2 van deze toelichting). Het resterende deel, zijnde € 175.809,- wordt samen met de investering van € 425.000,- voor de appartementen gestort in het gemeentelijke groenfonds. Dit zal in een nadere overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente worden vastgelegd. De storting in het gemeentelijk groenfonds is echter alleen mogelijk indien de gemeente projecten kan aanwijzen waarbij de te storten bijdrage daadwerkelijk wordt benut aan projecten in de gemeente ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

De gemeente zal de bijdrage van € 600.809,- in het gemeentelijke groenfonds inzetten voor verschillende projecten/maatregelen in het kader van de GGA "Loonse en Drunense Duinen" en de GGA "Vlimens Ven, Moerputen & Bossche Broek", waaronder: Uitbreiding van blauwgraslanden in de schil rondom het Natura 2000-gebied Loonse en Drunense Duinen; Aanplant van beekbegeleidend bos, langs waterlopen als de Ruys Bossche Waterloop en de Raamse Loop; Optimalisatie van de Ruys Bossche Waterloop en de Raamse Loop, onder andere door te zorgen voor een meer natuurlijke inrichting (meanderen waterlopen). Daarnaast kan (een deel van) de bijdrage worden benut voor versterking van de omgevingskwaliteit in het gebied Bergenshuizensestraat - Esscheweg in Vught. In de gebiedsvisie voor de Bergenshuizensestraat Esscheweg, die momenteel in ontwikkeling is, wordt met betrekking tot natuur en landschap beoogd om de ecologische verbindingszone in het gebied robuuster te maken, het Kraaiengat (waterplas) en de omliggende (natuur-)gronden op te waarderen en in het gebied voorzieningen voor extensief recreatief medegebruik (bijvoorbeeld wandelpaden) te realiseren. Dit in samenhang met ontwikkelingsruimte voor activiteiten op gebied van recreatie (en toerisme) en sport. Op deze wijze kan de druk vanuit de recreatiesector op de Loonse en Drunense Duinen en de schil daar direct omheen worden verlicht.

Dit vormt één van de actiepunten uit de GGA Loonse en Drunense Duinen. Indien de bijdrage niet geheel besteed kan worden aan bovengenoemde maatregelen/projecten, wordt het resterende bedrag benut voor projecten in het kader van de bomenstrategie (aanplant bomen binnen de gemeente Vught). Daarmee is in voldoende mate sprake van een concrete bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. In de berekening voor het berekenen van de tegenprestatie is uitgegaan van in te trekken ammoniakrechten die worden ingeleverd bij het intrekken van de milieutoestemming. Om in beeld te brengen om welke rechten dit gaat is een Aerius berekening gemaakt met een bijbehorende toelichting. Daaruit blijkt dat in de nieuwe situatie, ook wanneer de rechten die zijn meegenomen in de berekening worden ingetrokken, geen sprake zal zijn van een toenemende depositie op Natura 2000 gebieden. Voor de Aerius berekening met bijbehorende toelichting wordt verwezen naar bijlage 3 van deze toelichting. Verder dient de ontwikkeling passend te zijn binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. In artikel 3.77 staat daarover dat nader gemotiveerd dient te worden dat de activiteiten vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving.

Verder dient te worden gemotiveerd of de ontwikkeling effecten heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving, de te beschermen waarden, mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders. Ten slotte dient te worden gemotiveerd op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden en op welke wijze de sloop van overtollige bebouwing wordt gesloopt. De activiteit betreft wonen. De locatie is gelegen in een gebied dat in de loop der jaren is ontwikkeld tot gemengd gebied met woonfuncties en niet-agrarische functies die naast elkaar voorkomen. De huidige bedrijvigheid, die ook het houden van dieren omvat, past niet goed binnen een dergelijk gebied. Een activiteit die minder milieuhinder veroorzaakt past beter in het gebied. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij de reeds aanwezige functies in het gebied en wordt het uitlopend lint vanuit de kern 19

Helvoirt verder afgerond en versterkt. Er is daarmee sprake van een functie die goed past binnen het gebied. De ontwikkeling is besproken met de provincie, waarbij overleg is geweest met een ter zake deskundige van de provincie. De deskundige van de provincie is daarmee betrokken bij de planvorming. Verder dient de locatie aanvaardbaar te zijn. In artikel 3.78, derde lid staat dat sprake dient te zijn van een bebouwingsconcentratie of dat de ontwikkeling een logische afronding geeft van het stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. De locatie is gelegen in een lint dat uitloopt vanuit de kern Helvoirt. Het uitlopend lint bestaat voornamelijk uit burgerwoningen en is gelegen aan de N65, een belangrijke ontsluitingsweg. De ontwikkeling zorgt voor een natuurlijke en meer logische afronding van het lint, waarmee sprake is van een aanvaardbare locatie. Gezien het voorgaande kan aan de regels met betrekking tot maatwerk met als doel omgevingskwaliteit uit artikel 3.78 van de verordening en de daarbij behorende beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit worden voldaan. Op basis van het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de bepalingen zoals zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant van de provincie Noord-Brabant.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Vught De gemeente Vught heeft op 19 december 20131 de Structuurvisie Vught vastgesteld. Deze structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid van de gemeente op hoofdlijnen met een doorkijk naar de langere termijn. De structuurvisie is niet juridisch bindend, maar biedt het ruimtelijk kader bij het opstellen van bestemmingsplannen, waarin de beleidsuitgangspunten worden vastgelegd. In de structuurvisie heeft de gemeente de strategische keuzes van de gemeente nader uitgewerkt. Deze strategische keuzes zijn overkoepelend en vormen de hoofdkeuzes voor het ruimtelijke beleid. De ambitie van de gemeente is om een eigen kleur te hebben en zich op strategische punten te profileren in samenwerking met de regio. De groene ligging en de sterke zorgstructuur die het deelt met de omliggende gemeenten biedt veel perspectief voor regionale profilering. De gemeente wil zich daarom samen met de gemeente Sint-Michielsgestel profileren als 'groene mantel' onder 's-Hertogenbosch. Daarnaast wil de gemeente de eigen kwaliteiten verder versterken, waarbij allure, kwaliteit en landgoederen de onderscheidende factoren vormen. Deze factoren zijn echter niet overal "voelbaar", waarmee de gemeente met name op deze gebieden de kwaliteiten wil verbeteren.

De ambities van de gemeente hebben zich vertaald in de volgende speerpunten: Een herkenbare uitstraling van de wijken; Sterke interne verbindingen; Focus op sterke voorzieningen en gebieden als bindende factor. Daarnaast kiest de gemeente voor kwaliteit. Bij transformaties zal de gemeente de komende jaren telkens sturen op een hoogwaardige invulling qua ordening, materialisering en vormgeving en het behouden en benutten van de huidige kwaliteiten. De kwaliteit bestaat uit de bijzondere natuurwaarden in en rondom de gemeente, de verbindingen daartussen en de beleving daarvan door de bewoners. De locatie is vanuit de structuurvisie gelegen in het buitengebied. De ambitie voor het buitengebied van de gemeente is om het waardevolle buitengebied nog veel sterker in te zetten als unieke woonkwaliteit en om de kwaliteiten van het buitengebied nog sterker te maken. De locatie is gelegen in een gebied dat vanuit de visie is aangemerkt als 'agrarische enclaves - versterken mozaïekpatroon'. Binnen deze gebieden heeft de gemeente de volgende beleidsuitgangspunten: "Beleidsuitgangspunten: Behoud en waar mogelijk versterking van het mozaïekpatroon tussen open en gesloten, bos, akkers en weiden; Op de landgoederen bestaat de mogelijkheid voor rood voor groen ontwikkelingen. Bij nieuwe 20

ontwikk elingen wordt gestuurd op de openheid en de kenmerkende waarden op het landgoed; Kleinschalig patroon van agrarische percelen en bos in stand houden met de ontwikkeling van rode functies in een landgoedachtige setting. Het type functie dat toelaatbaar is, is sterk afhankelijk van de ligging (ontsluiting) van het landgoed, de uitstraling van de functie en potentiële druk die er op het gebied ontstaat. Over het algemeen zijn functies die iets doen met de omgeving, of gebruik maken van de uitstraling van het gebied denkbaar, bijvoorbeeld zorg, recreatie, congressen, horeca of dienstverlening; In het buitengebied van Vught zuid en oost, tussen de Bergenhuizensestraat in het westen en de gemeentegrens aan de oostkant van de gemeente is het mogelijk om nieuwe woningen te realiseren, wanneer gebruik gemaakt wordt van de sloop-bonus regeling of ruimte voor ruimte regeling. Als voorwaarde geldt dat een bijdrage wordt geleverd aan de landschappelijke kwaliteiten ter plekke of dat ze passend zijn binnen de karak teristiek van het landschap, zoals b.v. in bebouwingsconcentraties.

Aan de rand van Vught zijn in dit gebied ook op landgoederen wooneenheden denkbaar, indien goed ingepast in de belangrijkste karakteristieken van het landgoed en indien een bijdrage wordt geleverd aan een grotere toegankelijkheid van het gebied; Functieverandering in het buitengebied is mogelijk op bestaande bouwpercelen met buitengebied gerelateerde functies, waaronder recreatie, een zorgboerderij of (kleinschalige) bedrijfsmatige functies, mits er geen onevenredig grote verkeersaantrekkende werking plaatsvindt. Voor transportof productiebedrijven kan van ontwikkeling alleen sprake zijn bij bestaande bedrijven. Gestuurd wordt op de inpassing van de functies in het mozaïeklandschap; Binnen de landgoederenzone is de oprichting van nieuwe landgoederen onder voorwaarden mogelijk. Deze zone beslaat het hele gebied ten zuiden van de N65 en ten oosten van de A2.

Deze zone is gedefinieerd in de gebiedsvisie buitengebied; Ontwik keling van niet grondgebonden agrarische functies is niet toegestaan omdat het zich niet verhoudt tot de landgoedachtige uitstraling in het gebied; De gemeente stimuleert projecten die de hydrologische relaties tussen de landgoederen en het dal van de Zandleij of de Dommel helpen versterken en projecten die een bijdrage leveren aan de educatieve en recreatieve waarde van de relatie tussen landgoed, natuur en hydrologie." Vanuit de beleidsuitgangspunten is een functieverandering mogelijk. Daarbij geldt dat geen onevenredige verkeersaantrekkende werking mag zijn en dat de functie passend moet zijn in het gebied, waarbij het waardevolle mozaïeklandschap niet onevenredig wordt aangetast. Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een omschakeling van een bestaande niet-agrarische functie in het buitengebied naar een woonfunctie. Daarbij worden de bestaande bedrijfswoningen omgeschakeld naar burgerwoningen en worden drie nieuwe compensatiewoningen opgericht. Tevens worden in het bestaande, te behouden kantoorpand appartementen voor een brede doelgroep ontwikkeld. De ontwikkeling voorziet in nieuwe woningen in het buitengebied. Gezien de ligging van de locatie in een gebied met voornamelijk burgerwoningen ligt agrarische bedrijvigheid niet voor de hand.

Daarnaast zijn de functies aansluitend aan de N65, waaraan de locatie is gelegen, voornamelijk niet-agrarisch van aard, waarmee de voorgenomen ontwikkeling goed aansluit bij de functies die al in het gebied aanwezig zijn. Zoals nader omschreven in de paragraaf "Verkeer en parkeren" (paragraaf 4.4) zal met de voorgenomen geen sprake zijn van een onevenredig verkeersaantrekkende werking. Ten slotte zal de voorgenomen ontwikkeling, gezien de impact op het landschap minimaal is en er, zoals nader omschreven en uitgewerkt in de paragraaf "Gewenste situatie" (paragraaf 2.2), wordt voorzien in een goede, bij het gebied passende landschappelijke inpassing waarbij rekening wordt gehouden met de structuren, waardes en kernkwaliteiten van het landschap, niet leiden tot een onevenredige aantasting van het landschap. De voorgenomen ontwikkeling past daarmee binnen de beleidsuitgangspunten van het gebeid waarin de locatie is gelegen. Gezien het voorgaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen de uitgangspunten uit de Structuurvisie Vught van gemeente Vught. 21

3.3.2 Woonvisie 2021-2025 Op 30 september 2021 heeft de gemeente Vught de Woonvisie 2021-2025 vastgesteld. Bij de woonvisie gaat het om de achterliggende visie op de gewenste ontwikkeling van het wonen in de gemeente. In de woonvisie stelt de gemeente de volgende waarden dominant bij de te maken beleidskeuzes: In de eerste plaats moeten er keuzemogelijkheden zijn voor mensen die in de gemeente willen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen of vermogen. In de tweede plaats gaat het om de kwaliteit van wijken en dorpen. Dan gaat het om groene en ruimtelijk aantrekkelijke woningen en omgeving. In de derde plaats gaat om het behoud en versterken van sociale verbindingen door aandacht voor ontmoeting en voorzieningen in de omgeving. Met de huidige situatie en krapte op de woningmarkt is het moeilijk het streven om voor iedereen te voorzien in voldoende keuzemogelijkheden te realiseren. Omdat dit in een bredere regio het geval is, zoeken ook mensen in de regio naar een woning. De goede bereikbaarheid van Vught ten opzichte van 's-Hertogenbosch zorgt ervoor dat de druk in Vught nog eens relatief hoger is. Voldoende keuzemogelijkheden voor alle groepen op de woningmarkt begint bij voldoende woningaanbod. De gemeente wil daarom een bijdrage leveren aan het oplossen van het bredere woningtekort.

Er is daarmee meer ruimte voor nieuwe woningen dan in de provinciale prognose is opgenomen voor de gemeente. Het gaat daarbij echter niet alleen om voldoende woningen, ook om de juiste woningen. De gemeente telt aan de ene kant een behoorlijk aantal sociale huurwoningen die beschikbaar zijn voor de laagste inkomens. Aan de andere kant zijn er veel duurdere koopwoningen voor vermogenden en mensen met een hoog inkomen. Zeker in het middensegment mist aanbod en dan met name aan koopwoningen. Dit geldt overigens niet alleen voor de sociaaleconomische positie van huishoudens, het geldt ook voor de levensfase. Starters komen moeilijk aan bod doordat zij nog niet veel hebben kunnen sparen of geen overwaarde hebben. Daarnaast groeit het aantal ouderen. Hetzelfde geldt voor het aantal zelfstandig wonenden met een zorgvraag. Zij willen een bij hun levensfase passende woning, namelijk toegankelijk, comfortabel en vaak niet al te groot. De kernen hebben elk een eigen karakteristiek. Helvoirt en Cromvoirt zijn kerkdorpen met een zekere sociale samenhang, en een actief verenigingsleven. In Helvoirt is een variatie aan woonvormen, en is een volledig niveau van basisvoorzieningen aanwezig. Cromvoirt is meer een landelijke kern met veel vrijstaande woningen en enkele basisvoorzieningen.