Bijlage - Toelichting en regels nieuw

Bestemmingsplan Wolfskamerweg 20-22 Gemeente Vught Ontwerp

Bestemmingsplan Wolfskamerweg 20-22 Gemeente Vught Ontwerp

Rapportnummer:

P02202_11

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0865.vghBPwolfsweg2022- ON01

Datum:

8 december 2021

Opdrachtgever:

DBMC

Projectteam BRO:

WdR, TSc, TAu

Concept:

mei 2020

Voorontwerp

februari 2021

Ontwerp:

augustus 2021, november 2021, december 2021

Vaststelling:

-

Bron foto kaft:

BRO

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 4 6 7

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

8 8 8

2.2.1 Programma 2.2.2 Bebouwing 2.2.3 Ontsluiting en parkeren 2.2.4 Duurzaam en sociaal wonen

8 9 11 11

3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

13 13

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

13 13 14 15

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant 3.3 Gemeentelijk beleid

15 16 18

3.3.1 Structuurvisie Vught 3.3.2 Ruimtelijke structuur en stedenbouw 3.3.3 Woonvisie Vught 2016 3.3.4 Woningbouwprogramma 2019-2028 3.3.5 Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening 3.3.6 Nota Groen – Groen verbindt

18 19 20 21 21 23

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Verkeer en parkeren 4.2 Geluid weg- en railverkeer

25 25 26

4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie 4.3 Luchtkwaliteit

Inhoudsopgave

26 27 28 28

1

4.3.1 Toetsingskader 4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

28 29 29 30

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek 4.4.3 Conclusie 4.5 Geur agrarisch

30 30 32 33

4.5.1 Toetsingskader 4.5.2 Onderzoek 4.5.3 Conclusie 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

33 33 33 33 33

4.7.1 Toetsingskader 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie 4.8 Ecologie

33 34 35 35

4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9 Bodem

35 36 37 37

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie 4.10 Water

37 37 37 38

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie 4.11 Archeologie

38 38 40 40

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Cultuurhistorie

40 40 42 42

4.12.1 Toetsingskader 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Trillingen 4.14 Niet gesprongen Conventionele Explosieven 4.15 Toetsing Besluit m.e.r. / Vormvrije m.e.r.-beoordeling

42 42 42 42 43 44

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Inleiding 5.2 Plansystematiek

Inhoudsopgave

45 45 45

2

5.3 Bestemmingen

47

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid

48 48

6.1.1 Financieel economische haalbaarheid 6.1.2 Kostenverhaal 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

48 48 48

6.2.1 Vooroverleg 6.2.2 Inspraak 6.2.3 Vaststellingsprocedure

49 49 49

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer Bijlage 2: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 3: Geuronderzoek Bijlage 4: Onderzoek Externe veiligheid Bijlage 5: Quickscan flora en fauna Bijlage 6: Stikstofberekening gebruiksfase Bijlage 7: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 8: Onderbouwing wateraspect Bijlage 9: Trillingenonderzoek Bijlage 10: Behoefteonderzoek woningbouw Bijlage 11: Advies Externe Veiligheid Bijlage 12: Archeologisch onderzoek Bijlage 13: Vervolgonderzoek vleermuizen Bijlage 14: Analyse niet gesprongen explosieven Bijlage 15: Aanmeldingsnotitie Bijlage 16: Verslag inspraak Bijlage 17: Selectiebesluit archeologie

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Op de locatie aan de Wolfskamerweg 20-22 in Vught is ontwikkelaar DBMC voornemens een duurzaam en betaalbaar woonmilieu te creëren. Op dit moment zijn er twee bedrijfsgebouwen aanwezig op deze locatie die leeg zijn komen te staan. De huidige bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw. De nieuwbouw bestaat uit twee delen: één hoger deel op de hoek Wolfskamerweg/Industrieweg met 30 appartementen en een lager langgerekt deel aan de Wolfskamerweg met 28 appartementen. Het parkeren worden deels opgelost op het achterterrein en deels in een nieuwe halfverdiepte parkeerkelder. Voor deze locatie is het bestemmingsplan “Molenstraat e.o. 2016” geldend. Het plangebied kent in dit bestemmingsplan een gemengde bestemming, waarbinnen onder andere bedrijven, volumineuze detailhandel, dienstverleningen en maatschappelijke functies zijn toegestaan. Het bestemmingsplan laat geen appartementen toe op deze locatie. Daarnaast zullen de toekomstige gebouwen de huidige maatvoeringsgrenzen (zowel bouwvlak als maximale bouwhoogtes) overschrijden. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Onderhavig bestemmingsplan geeft de nieuwe kaders aan het plangebied en maakt het voornemen mogelijk.

1.2 Plangebied De planlocatie is gelegen ten zuidwesten van de kern van Vught op de kruising van de Wolfskamerweg en de Industrieweg. De Wolfskamerweg is gezamenlijk met de Laagstraat een van de hoofdontsluitingswegen die de zuidelijke gebieden van het dorp vanaf de A2 en de N65 ontsluit. De Wolfskamerweg/Laagstraat doorkruist een afwisselend landschap, maar wordt voornamelijk begeleidt door woningbouw. De weg heeft een duidelijke laanstructuur met aan weerszijde van de weg een bomenrij. Ter hoogte van het spoor ligt een cluster met bedrijvigheid. De bedrijvenzone loopt met name parallel aan het spoor maar kruist de Wolfskamerweg. Het vormt op deze kruising precies de schakel. Op het aangrenzende perceel, voorheen bedrijventerrein, is circa 10 jaar geleden een appartementencomplex gerealiseerd. Aan de overzijde liggen grondgebonden woningen. Het is in de ruimtelijke structuur denkbaar dit patroon van woningbouw door te zetten en op de planlocatie woningbouw te realiseren. Vanaf de A2 rijdt men door een groen landschap van landgoederen en bossen en een volwassen bomenlaan waarachter woningen of bedrijven liggen tot aan het spoor. Na het spoor verandert het straatprofiel. De bomen zijn hier jonger en de woonbebouwing dichter langs de weg. Door de komst van de ondertunneling van de Wolfskamerweg ter hoogte van het spoor gaat de planlocatie een prominente rol spelen.

De tunnel raakt het maaiveld ter hoogte van de rotonde. De planlocatie ligt op de overgang naar het nieuwe deel van de Wolfskamerweg. De bestaande bebouwing op de hoek bestaat uit slechts 1 bouwlaag en presenteert zich hiermee niet aan de rotonde. In figuren 1.1 en 1.2 is de ligging van het plangebied weergegeven. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Vught, sectie D en perceelnummers 2062 en 4880 (gedeeltelijk). Figuur 1.3 geeft de globale begrenzing van het plangebied weer. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1

4

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Vught

Figuur 1.2: Ligging plangebied aan de zuidelijke ontsluitingsweg

Hoofdstuk 1

5

Figuur 1.3: Luchtfoto met kadastrale grenzen en begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan Molenstraat e.o. 2016 Voor deze locatie is het bestemmingsplan “Molenstraat e.o. 2016” (d.d. 22 december 2016) geldend. In figuur 1.4 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied kent in dit bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd -2’. Daarnaast is er een bouwvlak opgenomen, een functieaanduiding ‘detailhandel volumineus’ en enkele maatvoeringseisen. Binnen de gemengde bestemming zijn onder andere bedrijven, volumineuze detailhandel, dienstverleningen en maatschappelijke functies toegestaan. Het bestemmingsplan laat geen appartementen toe op deze locatie. Daarnaast zullen de toekomstige gebouwen de huidige maatvoeringsgrenzen (zowel bouwvlak als maximale bouwhoogtes) overschrijden. Aan de oostzijde van het plangebied wordt het gedeelte van de gemengde bestemming dat buiten de kadastrale grens van perceel 2660 valt, meegenomen in dit bestemmingsplan. Dit gedeelte wordt bestemd als verkeer. Parapluplan Parkeren Naast het bestemmingsplan “Molenstraat e.o. 2016” geldt op deze locatie ook het Parapluplan Parkeren (d.d. 6 juni 2018). In dit bestemmingsplan is het parkeerbeleid van de gemeente Vught geregeld. Voor het onderdeel parkeren moet hieraan worden voldaan. Voor dit onderdeel wordt verwezen naar paragraaf 4.1.

Hoofdstuk 1

6

Figuur 1.4: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan “Molenstraat e.o. 2016” met begrenzing plangebied

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

7

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie De ontwikkeling vindt plaats op de locatie Wolfskamerweg 20-22 in Vught. Op deze locatie bevinden zich twee kantoorpanden (die met elkaar verbonden zijn), zoals te zien is in figuur 2.1. De huidige bebouwing bestaat uit 1 á 2 bouwlagen. Aan de voorzijde van de bebouwing aan de Wolfskamerweg (en gedeeltelijk aan de Industrieweg) en op het achterterrein wordt in de huidige situatie geparkeerd. Auto’s kunnen het plangebied bereiken via zowel de Wolfskamerweg als de Industrieweg. De Industrieweg is middels een rotonde verbonden met de Wolfskamerweg. Nabij deze rotonde ligt ook een bestaande bushalte. Tussen de Wolfskamerweg en het plangebied loopt een fietspad met naastgelegen stoep en bomen. Deze blijven allen behouden.

Figuur 2.1: Foto plangebied huidige situatie (bron: google maps, beeld uit mei 2018)

2.2 Toekomstige situatie 2.2.1 Programma Het voornemen bestaat om de huidige kantoorpanden te slopen en plaats te maken voor nieuwbouw. De kantoorfunctie zal hierbij geheel verdwijnen op het perceel. Daarvoor in de plaats wordt een complex gebouwd met in totaal 58 appartementen. Het plan is om een diversiteit aan woonoppervlaktes te realiseren. Zo worden er woningen tussen circa 40 en 65 m2 (GBO) gerealiseerd. De voorgestelde ontsluitingen maken het mogelijk diverse groottes aan appartementen te combineren waardoor een brede doelgroep bediend kan worden zoals starters, senioren, alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens en eenoudergezinnen.

Hoofdstuk 2

8

Er komen woningen met een gedifferentieerde prijsklasse. In Vught gelden bij woningbouw de uitgangspunten zoals beschreven in het vastgestelde coalitieakkoord ‘Een nieuwe start (2021-2026)’. Voor dit plan is zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij dit akkoord, door slechts betaalbare en middeldure woningen mogelijk te maken (waar meer behoefte naar is). Het richtprogramma ziet er als volgt uit. Aantal appartementen 30 28

Oppervlakte

Prijsklassen

Ca. 40 m2 Ca. 65 m2

Vanaf € 180.000,- t/m € 250.000,- v.o.n Vanaf € 250.001,- t/m € 400.000,- v.o.n.

Het initiatief richt zich dus voornamelijk op starters, kleine huishoudens en senioren. Het appartementencomplex voldoet minimaal aan het Bouwbesluit, maar wordt waar mogelijk volledig toegankelijk. 2.2.2 Bebouwing In figuur 2.2 en 2.3 is een globale weergave gegeven van de toekomstige bebouwing. De woningen worden gerealiseerd in het complex bestaande uit een deel ‘laagbouw’ en een deel ‘hoogbouw’. Onder het gehele gebouw komt een halfverdiepte kelder. Het deel aan de Wolfskamerweg omvat een halfverdiepte kelder met daarboven 4 bouwlagen (‘begane grond’ + drie verdiepingen). Het deel op de hoek Industrieweg/Wolfskamerweg is hoger en bestaat uit 6 bouwlagen (‘begane grond’ + 5 verdiepingen) boven op de halfverdiepte kelder. Het gehele gebouw krijgt een plat dak.

Figuur 2.2: Plattegrond toekomstige situatie

Hoofdstuk 2

9

Figuur 2.3: 3D-impressie bebouwing

Conform de wens van de gemeente is er sprake van een zogenaamde verstaffeling in de contouren van het complex. Deze verstaffeling houdt in dat het gebouw trapsgewijs richting de rotonde van de Wolfskamerweg gebouwd zal worden (zie ook figuur 2.4).

Figuur 2.4: Verstaffeling nieuwbouw (in beige)

De verstaffeling is geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Binnen het bouwvlak is aan de zijde van de Wolfskamerweg een trapsgewijze verdeling van de maximale bouwhoogte opgenomen. Naast het plangebied is recent een appartementengebouw gerealiseerd. Het nieuwe appartementengebouw met vier bouwlagen met een hoogte-accent op de hoek Wolfskamerweg – Baarzenstraat ligt in het verlengde van dit appartementengebouw. Een overgroot gedeelte van het complex heeft een bouwhoogte van 13 meter. Dit sluit aan op het al bestaande complex aan de westzijde. De gemeente heeft de randvoorwaarde gegeven dat het hoogte-accent niet te breed mag zijn. Een breedte van 20 meter (langs de Wolfskamerweg) wordt acceptabel geacht. Dit is ook geborgd op de verbeelding in combinatie met de regels. Het vlak waar het hoogte-accent komt mag niet breder zijn dan 20 meter.

Hoofdstuk 2

10

Door de voorgestelde gevelindeling voegt het gebouw een natuurlijke geleding toe aan de Wolfskamerweg, richting de rotonde. Dit verbetert de ruimtelijke kwaliteit en wordt ook aansluiting gezocht bij het bestaande appartementengebouw. Samen met het bestaande appartementengebouw wordt de rand tussen het gemengde gebied en het woongebied duidelijker gemarkeerd. 2.2.3 Ontsluiting en parkeren Het parkeren wordt deels opgelost op het achterterrein en deels in de halfverdiepte parkeerkelder, die dus onder het gehele gebouw komt te liggen. In figuur 2.4 zijn de parkeerplaatsen ingetekend. Het gaat om 34 parkeerplaatsen op het achterliggende parkeerterrein, 17 parkeerplaatsen tegen de bebouwing (ook op het achterterrein) en 37 parkeerplaatsen in de parkeerkelder. Dit is een mogelijke verdeling, die nog niet definitief is. Zowel het parkeerterrein als de parkeerkelder worden ontsloten via de bestaande ontsluiting aan de Industrieweg. Aan de westzijde van het plangebied wordt de andere bestaande ontsluiting omgevormd tot een langzaamverkeersroute.

Figuur 2.4: Weergave parkeersituatie en ontsluiting

2.2.4 Duurzaam en sociaal wonen In het kader van duurzaamheid zal het plan voorzien in een natuurlijke buitenruimte. Hiervoor ontstaat ruimte op het achter terrein doordat parkeren voor een groot deel wordt opgelost onder het gebouw. De buitenruimte zal worden voorzien van een groene inrichting waaronder planten en bomen. Hierdoor draagt het bij aan verkoeling (voorkoming hittestress) en is daarmee een aangename verblijfomgeving met voldoende schaduwplekken waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Om de biodiversiteit te optimaliseren zal de buitenruimte worden voorzien van een nestkasten, een bloemenweide of bijenhotel. Tevens zullen er vleermuiskasten worden meegenomen in de gevel van het complex.

Hoofdstuk 2

11

De groene inrichting komt tevens ten goede voor het opvangen van hemelwater. De bomen en de beplanting zullen een deel van het water opnemen, de rest kan eenvoudig infiltreren in de bodem. Voor een betere water accumulatie zal de bestrating van de parkeervakken op het maaiveld voorzien worden van een open bestrating. Er wordt onderzocht of het ook mogelijk is om een gedeelte van de parkeergarage te voorzien van een groen dak dat een betere water accumulatie bevordert. Met betrekking tot de energiehuishouding zal worden voldaan aan de wettelijke plicht om gasloos te bouwen. Daarnaast wordt de terreinverlichting uitgevoerd in LED en voorzien van schemerschakelaars. Alle buitenverlichting (o.a. galerij en parkeerkelder) worden uitgevoerd in LED en voorzien van bewegingsschakelaars. Er wordt onderzocht of er naast de technische installaties op het dak voldoende ruimte is voor het plaatsen van zonnecollectoren voor het verbruik van de algemene voorzieningen. Voor het opladen van zowel elektrische als plug-in hybride voertuigen zullen er voorzieningen worden aangelegd voor enkele universele oplaadstations.

Hoofdstuk 2

12

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vastgesteld op 12 maart 2013, staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke druk af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Uit de 13 nationale belangen zijn voor de regio Brabant de volgende opgaven van nationaal belang naar voren gekomen:  Het verbeteren van het vestigingsklimaat van de Brainport Zuidoost-Nederland;  Versterking van de primaire waterkeringen;  Deelprogramma’s Veiligheid, Zoetwater, en Nieuwbouw en herstructurering van het Deltaprogramma;  EHS inclusief Natura 2000-gebieden;  Buisleidingennetwerk ruimtelijk mogelijk maken;  Onderzoek naar goederenvervoer over het spoor;  Hoofdenergienetwerk (380 KV) over de grens;  Voorkeursgebieden grootschalige windenergie Westelijk Noord-Brabant. Conclusie Het initiatief aan de Wolfskamerweg te Vught heeft geen nationaal belang en het rijksbeleid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere planologische kernbeslissingen (pkb’s) met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden.

In mei 2016 is het Barro op enkele punten geactualiseerd.

Hoofdstuk 3

13

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluit-vormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct dor op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een ‘ja, mits’, een ‘ja, voor zover’, een ‘nee, tenzij’, een ‘nee, als’ of een stringente ‘nee’ bepaling.

Conclusie Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavige ontwikkeling is dus in overeenstemming met het Barro. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.

Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Conclusie De huidige bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw. De nieuwbouw bestaat uit twee delen: één hoger deel op de hoek Wolfskamerweg/Industrieweg met 30 appartementen en een lager langgerekt deel aan de Wolfskamerweg met 28 appartementen. Het initiatief richt zich vooral op starters, kleine huishoudens en senioren.

Hoofdstuk 3

14

Het gaat hier om een nieuwe stedelijke ontwikkeling in een bestaand stedelijk gebied. Een behoefte onderzoek naar de geplande woningbouw is noodzakelijk. Aan de hand van een beleidsscan is de behoefte aan de beoogde woningen in beeld gebracht. Specifiek door confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande (in beleid opgenomen) plancapaciteit of plannen binnen de gemeente om in die vraag te voorzien. De notitie is opgenomen in de bijlagen. Voor deze paragraaf wordt dan ook hiernaar verwezen. Het volgende wordt geconcludeerd: Uit de beleidsscan blijkt dat er beleidsmatig nauwelijks sprake is van een kwantitatieve behoefte aan nieuwe plannen in de gemeente Vught. De harde plancapaciteit (1.070 woningen incl. plannen met een principeakkoord) overstijgt de door de provincie geprognotiseerde behoefte (200-450 woningen). Hierbij is echter nog geen rekening gehouden met aanvullende woningbehoefte in Vught ten behoeve van overloop uit de gemeente ’s-Hertogenbosch, waar de woningbehoefte aanzienlijk is. Daarnaast het is plan opgenomen in het woningbouwprogramma. Het gebrek aan kwantitatieve behoefte in de gemeente betekent echter niet dat er geen nieuwe woningen meer nodig zijn, maar wel dat er een goede afweging nodig is in nieuwe woningbouwplannen.

Deze moeten optimaal inspringen op de kwalitatieve behoefte, zodat de woningmarkt goed blijft aansluiten op de (lokale) vraag. Er loopt nog een traject met de regiogemeenten om te komen tot afspraken over het afstemmen en delen van plannen in de regio. Hierbij is in ieder geval duidelijk dat plannen die de prognose overstijgen in het regionale poho afgestemd dienen te worden. Het planinitiatief aan de Wolfskamerweg 20-22 voorziet duidelijk in een kwalitatieve behoefte in de gemeente en regio door primair betaalbare en middeldure woningen te realiseren met als voornaamste doelgroepen starters, senioren en kleinere huishoudens. Juist deze woningen zijn in de gemeente Vught een zeer gewenste aanvulling op de bestaande woningvoorraad om zo de doorstroming op gang te brengen. Bovendien worden de beoogde woningen gerealiseerd op een binnenstedelijke locatie waarbij leegstaande bedrijfsgebouwen worden gesloopt en getransformeerd tot woningbouw. Dit is in lijn met de provinciale en regionale principes.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verder uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma’s. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaatproof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basisopgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit.

Hoofdstuk 3

15

Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma’s) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Conclusie De betreffende ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Hierbij is sprake van sloop van een bestaand (leegstaand) pand. Op deze locatie vindt vervolgens nieuwbouw plaats. Er is hierbij geen sprake van een ‘uitbreiding van de bestaande kern’ of een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het buitengebied. De provincie bevordert dergelijke binnenstedelijke ontwikkelingen, waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de bestaande ruimte. Het plan voldoet daarmee aan de provinciale omgevingsvisie van zorgvuldig ruimte gebruik. Nadere regels van de provincie Noord-Brabant voor ruimtelijke projecten zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Hierna wordt ingegaan op deze verordening. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld.

De Interim omgevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies.

Figuur 3.1: Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met ligging plangebied

Hoofdstuk 3

16

Conclusie In figuur 3.1 is een uitsnede van de kaart van de ‘Interim omgevingsverordening’ weergegeven. Het plangebied is aangeduid als ‘concentratiegebied’ bij het thema ‘verstedelijking’. In artikel 3.42 van de omgevingsverordening wordt het volgende beschreven ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen in deze zone:

Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2. Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. Daarnaast kan gezegd worden dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling, aangezien:  Sprake is van een gezonde en veilige leefomgeving. Dit blijkt uit de paragrafen in hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan.  Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De betreffende ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Hierbij is sprake van sloop van een bestaand (leegstaand) pand. Op deze locatie vindt vervolgens nieuwbouw plaats. Er is hierbij geen sprake van een ‘uitbreiding van de bestaande kern’ of een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het buitengebied.  De ontwikkeling bevorderd de kwaliteit van de omgeving, aangezien de nieuwbouw een verbeterede uitstraling heeft dan de te slopen bebouwing, waardoor het plan een positief effect heeft op de kwaliteit van de wijk.  De woning worden gasloos verwarmd.  Er is sprake van nieuw groen op het achterterrein. Op de platte daken van de woningen kan eventueel energie worden opgewekt d.m.v. zonnepanelen in combinatie met groene daken.  Er wordt voldaan aan de gestelde parkeernormen. De behoefte kan op eigen terrein worden opgevangen. Het plan heeft geen invloed op de verkeersstructuur.  Het plan zorgt voor een nieuwe invulling van een bestaande locatie. Er wordt gezorgd voor nieuwe woongelegenheid in Vught.

Het plan sluit aan bij de uitgangspunten van de Omgevingsverordening. Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die in strijd zijn met één van de provinciale belangen.

Hoofdstuk 3

17

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Structuurvisie Vught De gemeenteraad van Vught heeft op 19 december 2013 de Structuurvisie Vught vastgesteld. Figuur 3.2 geeft een uitsnede van de plankaart. De ligging van het plangebied is aangegeven.

Figuur 3.2: Uitsnede gemeentelijke structuurvisie met ligging plangebied

Het plangebied ligt in het bestaand stedelijk gebied. Met dit plan worden binnen het bestaand stedelijk gebied woningen mogelijk gemaakt. In de structuurvisie wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende wijken in Vught. Het plangebied ligt binnen ‘Molenwijk e.o.”. Hierover wordt het volgende beschreven: Deze wijk wordt begrensd door het spoor, de Wolfskamerweg, de Esscheweg en de Esschestraat. De wijk bestaat voornamelijk uit bebouwing uit de jaren ‘60. Ook zijn er woningen bij uit de jaren ‘50 en de jaren ‘70. Een uitschieter zijn enkele woningen uit de jaren ‘30, bijvoorbeeld aan de Esscheweg en de Molenstraat. Kenmerkend voor deze wijk is het Moleneindplein met de bijbehorende voorzieningen, sportpark Ouwerkerk, het Elzenburgcollege, de ligging aan het spoor en de vele jaren ‘60 woningen. In de wijk zijn veel voorzieningen aanwezig. De kwaliteit van de woningen en openbare ruimtes is in deze wijk echter een probleem. Er zijn plekken die toe zijn aan herstructurering. Bij het aanpakken van de woningen en openbare ruimtes kan er dan meteen een koppeling gemaakt worden met het realiseren van ontmoetingsplekken en/of wijksteunpunten. De aanwezigheid van voorzieningen (winkels aan het Moleneindplein) in combinatie met bijvoorbeeld een plek waar zorg aangeboden wordt biedt een aantrekkelijke woonomgeving voor senioren. Door herstructurering kan bovendien gekeken worden

Hoofdstuk 3

18

naar de realisatie van woningen voor doelgroepen. Het Moleneindplein is nu erg gericht op de automobilist. Om de ruimte aantrekkelijker te maken voor voetgangers, kan er gekeken worden naar het beperken van de routes voor autoverkeer voor de winkels langs. Door bijvoorbeeld enkel aan de Esscheweg de inrit van het parkeerterrein te maken, kan er een autovrije ruimte voor de winkels ontstaan, waar voetgangers zich vrijer kunnen bewegen. Aan de achterzijde van het Moleneindplein kan als compensatie een extra route met parkeervoorziening gerealiseerd worden. De Maarten Trompstraat is een route die verschillende wijken verbindt. Deze route dient versterkt te worden, hiervoor moet gekeken worden naar de bebouwing. Hoe deze bebouwing deze route accentueert en versterkt. Aan de andere kant van het spoor, ter hoogte van deze wijk, ligt het Zorgpark Voorburg. Om de relatie tussen deze wijk en het zorgpark te verbeteren, dient er goed gekeken te worden naar de routes tussen deze wijken. Het spoor vormt hier echter een grote barrière. Een verdiepte ligging van het spoor kan ook hier ervoor zorgen dat er een beter relatie is tussen de wijken. De ontwikkeling sluit aan bij de ambities voor dit gebied. Er wordt namelijk voorzien in een herstructurering waarbij woningen worden gerealiseerd voor verschillende doelgroepen.

Dit voornemen biedt aan doorstromers op de Vughtse woningmarkt een betaalbare woonsituatie. Daarnaast ligt het plangebied aan de Wolfskamerweg die is aangeduid onder ‘opwaarderen en versterken interne ringstructuur’. Ter plaatse van het plangebied aan de Wolfskamerweg is een ondertunneling voorgenomen bij het spoor. Door de komst van de ondertunneling gaat de planlocatie een prominente rol spelen. De tunnel raakt het maaiveld ter hoogte van de rotonde. De planlocatie ligt op de overgang naar het nieuwe deel van de Wolfskamerweg. De bestaande bebouwing op de hoek bestaat uit slechts 1 bouwlaag en presenteert zich hiermee niet aan de rotonde. Het plan ligt ook aan de rand van de zone die is aangeduid als ‘Route binnen Vught’. Er zijn geen concrete wensen beschreven in de structuurvisie voor deze route, maar het plan staat eventuele toekomstwensen van deze route niet in de weg. De bestaande ontsluiting blijft hier behouden. Er zijn geen aanpassingen aan de openbare ruimte voorzien. Conclusie Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die in strijd zijn met de gemeentelijke belangen die zijn beschreven in de structuurvisie. 3.3.2 Ruimtelijke structuur en stedenbouw In reactie op het principeverzoek van de initiatiefnemer aan de gemeente wordt aangegeven dat het initiatief past binnen de gemeentelijke visie over ruimtelijke structuur en stedenbouw.

Dit wordt als volgt beschreven. De Wolfskamerweg- Laagstraat wordt gezien als zuidelijke ontsluitingsweg die de N65 verbindt met de A2. Deze ontsluitingsweg doorkruist een afwisselend landschap en wordt voornamelijk begeleid door woningbouw. Ter hoogte van het plangebied doorkruist deze ontsluitingsweg het bestaande bedrijventerrein. Hierdoor wordt het repeterende karakter van deze ruimtelijke structuur onderbroken. Woningbouw op de locatie van het plangebied heft deze onderbreking op en versterkt de ruimtelijke structuur. Aan de Wolfskamerweg, en in de directe omgeving van het plangebied, is woonbebouwing aanwezig. Deze woonbebouwing bestaat voornamelijk uit grondgebonden en aaneengesloten

Hoofdstuk 3

19

woningen. Naast het plangebied is recent een appartementengebouw gerealiseerd. Dit appartementengebouw bestaat uit drie bouwlagen met een hoogte accent op de hoek Wolfskamerweg – Baarzenstraat. Het plangebied ligt in het verlengde van dit appartementengebouw en bestaat hoofdzakelijk uit vier lagen met een hoogte accent op de hoek Wolfskamerweg-Industrieweg. De voorgestelde gevelindeling voegt een natuurlijke geleding toe aan de Wolfskamerweg wat de ruimtelijke kwaliteit kan verbeteren en waardoor aansluiting wordt gezocht bij het bestaande appartementengebouw. Conclusie Het initiatief past binnen de gemeentelijke visie over ruimtelijke structuur en stedenbouw. 3.3.3 Woonvisie Vught 2021-2025; Groei met Vughtse kwaliteit In de Woonvisie Vught 2021-2025; Groei met Vughtse kwaliteit (vastgesteld op 30 september 2021) is opgenomen dat de volgende waarden dominant zijn bij beleidskeuzes van de gemeente:  in de eerste plaats moeten er keuzemogelijkheden zijn voor mensen die in de gemeente willen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen of vermogen.  in de tweede plaats gaat het om de kwaliteit van wijken en dorpen. Dan gaat het om groene en ruimtelijk aantrekkelijke woningen en omgeving.  in de derde plaats gaat het om het behoud en versterken van sociale verbindingen door aandacht voor ontmoeting en voorzieningen in de omgeving.

Ambitie van de gemeente is om een grotere bijdrage te leveren aan het oplossen van het woningtekort dan uit de provinciale woningbehoefteprognose naar voren komt. In plaats van 1.000 woningen tot 2030 die uit deze prognose blijkt, zet de gemeente in op 2.000 woningen. Zeker in het middensegment mist aanbod: met name koopwoningen. De groei moet bijdragen aan de variatie in het woningaanbod: meer betaalbare en toegankelijke woningen. Voor jongen/starters, ouderen, maar ook andere doelgroepen. In de woonvisie 2021-2025; Groei met Vughtse kwaliteit is opgenomen dat de gemeente in de huidige planlijst in totaliteit 1.184 woningen opgenomen heeft voor de periode 2020-2030. Een deel daarvan is inmiddels gerealiseerd. De plancapaciteit is voldoende passend bij de geraamde behoefte vanuit de provincie. Rekening houdend met de extra ambities van de gemeente (2.000 woningen in totaal) en planuitval (een deel van de woningbouwplannen kan om verschillende redenen niet doorgaan) heeft de gemeente echter extra plannen nodig. Gemeente hanteert een woningbouwprogramma, om richting te geven aan een gedifferentieerde woningbouwproductie. De prijsklassen indexeert de gemeente jaarlijks:  45% programmeren in de sociale huur (tot € 752,33 per maand – prijspeil 2021) of goedkope koop (tot € 250.000).

 20% tot 25% van het programma valt in het koopsegment van € 250.000 tot € 400.000, of in de middenhuur of dure huur (meer dan € 752,33 per maand).  Nog eens 20% tot 25% van het programma valt in het koopsegment tussen € 400.000 en € 600.000.  10% van de woningen programmeert gemeente in het koopsegment boven € 600.000. Deze differentiatie is bij grote locaties (20 en meer woningen) het uitgangspunt. Hierbij hoeft niet in ieder plan de gestelde percentages bereikt te worden: als de optelsom van gerealiseerde plannen hier maar aan voldoet.

Hoofdstuk 3

20

Gelet op vergrijzing is toevoeging van woningen voor ouderen gewenst. Verhuizing naar een geschikte woning ondersteunt die zelfstandigheid. Bovendien komen door doorstroming van ouderen naar deze woningen, woningen voor gezinnen vrij, en kan de beschikbare woonruimte in Vught effectief benut worden. Conclusie Het initiatief aan de Wolfskamerweg 20-22 in Vught voorziet met de realisatie van 58 koopappartementen in het betaalbare en middeldure segment in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, zoals die is opgenomen in het beleid van de gemeente Vught. Er komen woningen met een gedifferentieerde prijsklasse, namelijk 28 middeldure appartementen (ca. 65 m 2) en 30 betaalbare appartementen (ca. 40 m2) met als voornaamste doelgroep starters, senioren en andere kleine huishoudens. Het plan voldoet hiermee aan de gewenste gedifferentieerde woningbouwproductie. Juist deze woningen zijn in de gemeente Vught (en omliggende regio) een zeer gewenste aanvulling op de bestaande woningvoorraad om zo meer kansen en keuzemogelijkheden te creëren op de woningmarkt voor starters, senioren en jonge gezinnen. Met de realisatie van betaalbare en middeldure koopwoningen draagt het initiatief bovendien bij aan het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt..

3.3.4 Woningbouwprogrammering 2021 In de Woningbouwprogrammering (2021), bijlage bij de Woonvisie 2021-2025; Groei met Vughtse kwaliteit, zijn in het concept woningbouwprogramma ca. 30 plannen opgenomen. In totaliteit gaat het om 19 concrete plannen goed voor 1.184 woningen. Ook het initiatief aan de Wolfskamerweg 20-22 valt hieronder. Daarnaast zijn er drie locaties waarover gesprekken plaatsvinden (gezamenlijk goed voor 363 woningen) en acht mogelijke locaties (samen goed voor 639 woningen). In de woningbouwprogrammering 2021 wordt nog uitgegaan van in totaal 45 woningen. Dit was ook het oorspronkelijke plan. Op verzoek van de ontwikkelaar is dit aantal opgehoogd naar 58 woningen. De gemeente gaat hier graag mee akkoord omdat de behoefte van de nieuwe appartementen zo groot is. 3.3.5 Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening In de ‘Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening’ is een aantal belangrijke (beschermde) gebieden gekarakteriseerd en in beeld gebracht. Vervolgens zijn duidelijke beoordelingscriteria opgesteld voor deze specifieke gebieden. Daarnaast zijn een aantal welstandsvrije gebieden aangewezen, waardoor er meer vrijheid voor de burgers wordt geschapen. Door deze heldere beoordelingscriteria kan de welstandsbeoordeling efficiënt en eenduidig worden doorlopen.

Dit onderschrijft de gewenste situatie: snellere processen en minder regeldruk met behoud van ruimtelijke kwaliteit. Onderhavig plangebied maakt conform de welstandsnota onderdeel uit van ‘Gebied 8: Resterend grondgebied’ (zie ook figuur 3.3). Dit gebied omvat alle gebieden in Vught en de kern Cromvoirt die niet zijn beschreven binnen een ander specifiek gebied.

Hoofdstuk 3

21

Figuur 3.3: Welstandskaart Vught

Het resterend grondgebied in de gemeente Vught bestaat uit verschillende wijken met ieder haar eigen oorsprong en verschijningsvorm voor wat betreft een thema of bouwstijl. Dit geldt zowel voor de architectonische als de stedenbouwkundige uitwerking. Dit resterend grondgebied is ingedeeld in de categorie welstandsniveau 3, met uitzondering van nieuwbouw in een historisch lint en monumenten. Voor dit welstandsniveau gelden geen beoordelingscriteria. Onderhavig plangebied is niet gelegen aan een historisch lint. Daarom gelden voor het plangebied geen beoordelingscriteria. Wel is de excessenregeling van toepassing. Deze regeling houdt in dat het college van Burgemeester en Wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand’ kan aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. Het college van B&W kan zich hierbij beroepen op de criteria die in de vigerende welstandsnota zijn opgenomen. Voor de gemeente Vught geldt het criterium dat er bij ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand sprake moet zijn van een exces, dat wil zeggen een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is. Het gaat hierbij dus om zaken waaraan een groot deel van de mensen aanstoot neemt. De excessenregeling geldt ook voor vergunningsvrije bouwwerken.

Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de sneltoetscriteria of de welstandsvrije criteria zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand. Bij afwijkingen daarvan zal het bevoegd gezag desgevraagd beoordelen of het bouwwerk in ernstige mate met die criteria in strijd is. Conclusie In figuur 3.3 is de welstandskaart weergegeven met de ligging van het plangebied. Het plangebied valt binnen welstandsniveau 3 ‘resterend grondgebied’. Voor deze wijken (m.u.v. nieuwbouw in historisch lint en monumenten) geldt geen beoordelingscriteria op basis van de Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening. Voor dit bestemmingsplan gelden dus geen welstandscriteria. Wel is de excessenregeling van toepassing.

Hoofdstuk 3

22

3.3.6 Nota Groen – Groen verbindt Groen is van grote waarde voor de uitstraling van de gemeente Vught. De Nota Groen, Groen Verbindt, biedt kaders en uitgangspunten voor de realisatie van een duurzame en karakteristieke groenstructuur. De structuur- en beeldbepalende groenstructuren zijn een leidraad voor de toekomstige ontwikkelingen in de openbare ruimte en vormen de basis voor de ontwikkeling van de gewenste groenstructuur. Groen is één van de aspecten die de inrichting van de openbare ruimte bepaald. In de Nota Groen worden dwarsverbanden gelegd tussen alle relevante plannen over groen en de buitenruimte. Naast de historische elementen en structuren wordt Vught gekenmerkt door de aanwezigheid van veel volwassen laanbeplantingen. Deze zorgen voor een rijke en groene uitstraling en een monumentaal karakter. Met name de lanen en bomenrijen met bomen van de 1e of 2e grootte dragen bij aan dit beeld. Het betreft in Vught over het algemeen soorten als: linde, eik, beuk, plataan, kastanje en acacia. Tevens spelen deze lanen een belangrijke rol in het begeleiden van het verkeer en bevorderen ze de oriëntatie. Dergelijke lanen en bomenrijen worden als structuurbepalend groen aangemerkt als ze de hoofdwegen in het gebied begeleiden (op basis van verkeer- en vervoersplan). Lanen en bomenrijen van secundaire wegen behoren tot het beeldbepalend groen (wijkontsluiting).

Het plangebied ligt aan enkele structuurbepalende bomenrijen. Deze hebben verder geen bijzondere historische of natuurlijke waarde. In de nota zijn de volgende beleidsuitgangspunten beschreven voor structuurbepalend groen. “behoud van het aanwezige groen en waar nodig versterking ervan; aantasting van de structuur moet zoveel mogelijk voorkomen worden (alleen mogelijk met zwaarwegende argumenten)” Het is dus van belang om de structuurbepalende bomenrijen in ieder geval te behouden. Met dit plan blijft de bestaande bomenrijen gehandhaafd. Hier worden geen bomen gekapt. Er vindt dus geen aantasting plaats van het structuurbepalend groen.

Hoofdstuk 3

23

Figuur 3.4: Uitsnede groenstructurenkaart met ligging plangebied

Hoofdstuk 3

24

4.

OMGEVINGSASPECTEN In dit hoofdstuk worden de diverse relevante omgevingsaspecten aangehaald en wordt het plan hieraan getoetst.

4.1 Verkeer en parkeren Verkeer In totaal worden maximaal 58 appartementen gerealiseerd ter plaatse van een te slopen kantoorgebouw. Het huidige feitelijk aanwezige kantoorgebouw heeft een bruto vloeroppervlak van ongeveer 1.700 m2. Volgens CROW kengetallen uit publicatie 318 (januari 2019) heeft een kantoor (zonder baliefunctie) van 1.700 m 2 een verkeersgeneratie van maximaal 138 mvt/etmaal1 (rekening houdende met een ligging in ‘rest bebouwde kom’ van een ‘matig stedelijk gebied’. Om de toekomstige verkeersgeneratie van het plan te bepalen is uitgegaan van een worst-case programma (30 betaalbare en 28 middeldure). De verkeersgeneratie komt dan uit op het volgende:  betaalbare appartementen: 159 mvt/etmaal (5,3 mvt/etmaal x 30 app.)  middeldure appartementen: 168 mvt/etmaal (6,0 mvt/etmaal x 28 app.) De totale verwachte verkeersgeneratie na realisatie van de appartementen bedraagt circa 327 mvt/etmaal. Dat betekent een toename van ca 189 mvt/etmaal. Dit extra verkeer kan gemakkelijk op de omliggende wegen afgewenteld worden. Het huidige wegennet is hiervoor efficiënt genoeg ingericht. Er hoeven voor dit plan geen wijzigingen aan de Industrieweg of de Wolfskamerweg plaats te vinden om te zorgen voor een verkeersveilige situatie. Het plangebied is daarnaast te bereiken per bus, gezien de aanwezige bushalte ten oosten van het plangebied.

Vanaf hier vertrekken en arriveren bussen vanuit onder andere het Jeroen Bosch ziekenhuis en het Centraal Station van Den Bosch. Deze halte blijft behouden. Ook de bestaande fietsstroken blijven behouden. Parkeren De gemeente Vught heeft haar parkeerbeleid opgenomen in het rapport ‘Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2022’. Deze nota is gekoppeld aan het geldende paraplubestemmingsplan voor parkeren in de gemeente Vught. In onderstaande tabel zijn de parkeernormen voor woningen weergegeven. Voor de 30 betaalbare appartementen wordt uitgegaan van de norm voor “koop, etage, goedkoop” (1,3 pp/woning) en voor de 28 middeldure appartementen wordt uitgegaan van de norm voor “koop, etage, midden” (1,5 pp/woning).

1

CROW kengetal: maximaal 8,1 mvt/etmaal per 100 m 2 bvo

Hoofdstuk 4

25

De totale parkeerbehoefte komt neer op maximaal 81 parkeerplaatsen. Deze kunnen worden gerealiseerd op eigen terrein. Zie daarvoor figuur 4.1. In dit voorbeeld zijn 88 parkeerplaatsen opgenomen. In de regels van dit bestemmingsplan zijn de parkeernormen in artikel 9 geborgd. Hiermee is zeker dat voldoende parkeerplekken gerealiseerd worden.

Figuur 4.1: Weergave/impressie toekomstige parkeerplaatsen

4.2 Geluid weg- en railverkeer 4.2.1 Toetsingskader Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) dient bij een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plan mogelijkheden biedt voor:  de toevoeging van een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie binnen de zone van een weg;  de aanleg van een nieuwe weg;  de reconstructie van een bestaande weg. Het akoestisch onderzoek heeft als doel te onderzoeken of aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan. De breedte van de zone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de maximumsnelheid. Tabel: Breedte geluidszones langs wegen Stedelijk gebied Buiten stedelijk gebied

Hoofdstuk 4

Aantal rijstroken

Zone breedte

1 of 2

200 meter

3 of meer

350 meter

1 of 2

250 meter

3 of 4

400 meter

5 of meer

600 meter

26

De Wet geluidhinder is niet van toepassing op wegen, die liggen binnen een woonerf en voor 30 km/uwegen. In de jurisprudentie is echter bepaald, dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij dit type weg een akoestische afweging moet worden gemaakt. Daarom worden deze wegen ook meestal meegenomen in het akoestisch onderzoek. In de Wgh zijn grenswaarden opgenomen met betrekking tot de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel is 48 dB en mag in principe niet worden overschreden. Onder bepaalde voorwaarden, als maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn en het voldoen aan de grenswaarden onoverkomelijke bezwaren ontmoet van landschappelijke, stedenbouwkundige of financiële aard, mag de geluidbelasting hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Hiervoor dient middels een ontheffing een hogere waarde te worden vastgesteld. Tabel: Maximale ontheffingswaarden Situatie

Maximale ontheffings-

Artikel

waarde Stedelijk gebied 

Nieuwe woningen

63 dB

Artikel 83, lid 2 Wgh



Vervangende nieuwbouw

68 dB

Artikel 83, lid 5 Wgh

Buiten stedelijk gebied 

Nieuwe woningen

53 dB

Artikel 83, lid 1 Wgh



Agrarische bedrijfsbebouwing

58 dB

Artikel 83, lid 4 Wgh



Vervangende nieuwbouw

58 dB

Artikel 83, lid 7 Wgh



Vervangende nieuwbouw* binnen de zone van

63 dB

Artikel 83, lid 6 Wgh

een autoweg of autosnelweg

*Met dien verstande dat de vervanging niet zal leiden tot een ingrijpende wijziging van de bestaande stedenbouwkundige func tie of structuur en een wezenlijke toename van het aantal geluidgehinderden bij toetsing op bouwplanniveau voor ten hoogte 100 woningen.

4.2.2 Onderzoek Er is door M-Tech een onderzoek naar weg- en railverkeerslawaai uitgevoerd voor het plangebied. In deze toelichting worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. Met betrekking tot het aspect weg- en spoorwegverkeerslawaai bevindt de planlocatie zich binnen de geluidzone van het spoortraject Eindhoven – Den Bosch. Met betrekking tot wegverkeer bevindt de locatie zich binnen de invloedssfeer van 2 wegen (50-km/u) namelijk de Wolfskamerweg en de Laagstraat (verlengde van Wolfskamerweg). Daarnaast zijn ten behoeve van de gecumuleerde geluidbelasting de omliggende 30-km wegen eveneens meegenomen. De geluidbelasting vanwege de Wolfskamerweg en de Laagstraat bedragen ten hoogte 62 respectievelijk 53 dB. Daarmee wordt ter plaatse van het bouwplan niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt wel gerespecteerd. Reductie van deze geluidbelasting zou gerealiseerd kunnen worden door geluidafscherming, vervanging van het wegdek of een verlaging van de maximum snelheid. Gelet op de praktische, stedenbouwkundige en financiële bezwaren gepaard gaande met dergelijke geluidsreducerende maatregelen, zullen hogere waarden aangevraagd worden, zoals bedoeld in artikel 83 van de Wet geluidhinder.

Hoofdstuk 4

27

Voor het railverkeer over het traject Eindhoven –Den Bosch is de hoogste waarde 64 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB overschreden. De maximale ontheffing van 68 dB wordt wel gerespecteerd. Om een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen wordt conform het Bouwbesluit een binnenniveau van 33 dB (bij nieuwbouw) aangeraden bij weg- en spoorweglawaai. Daarbij dient de cumulatieve geluidbelasting zonder aftrek conform artikel 110g Wgh beschouwd te worden, zijnde maximaal 67 dB ter plaatse van de zuidgevel middels de cumulatie van weg- en railverkeer. Dit betekent een minimaal vereiste gevelgeluidwering van 34 dB. 4.2.3 Conclusie Uit de berekende resultaten blijkt dat aanvullende berekeningen in het kader van het Bouwbesluit noodzakelijk zijn om aan te tonen dat aan de gestelde eisen met betrekking tot het binnenniveau en de geluidwering van de buitengevels gewaarborgd wordt. Verder zullen hogere waarden moeten worden verleend. Een ontwerp besluit tot verlening van die hogere waarden ligt gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage. Er is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen ten aanzien van de binnenwaarde van deze woningen. Hiermee wordt een goed woon- en leefklimaat voldoende geborgd.

4.3 Luchtkwaliteit 4.3.1 Toetsingskader De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Voor ruimtelijke projecten zijn fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) de belangrijkste stoffen. Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:  er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;  het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;  het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;  het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen. Om te bepalen of een project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd.

Een project kan in twee situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:  het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM;  het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO 2 en PM10 (1,2μg/m3).

Hoofdstuk 4

28

4.3.2 Onderzoek In paragraaf 4.1 is beschreven dat de toekomstige verkeersgeneratie van het plangebied neer zal komen op maximaal 327 mvt/etmaal. Om de effecten hiervan te bepalen op de luchtkwaliteit is de NIBMtool uitgevoerd. Hieronder zijn de resultaten weergegeven. Geconcludeerd wordt dat het plan ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit Jaar van planrealisatie

2021

Extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde)

327

Aandeel vrachtverkeer

0,0%

NO2 in μg/m3

0,23

PM10 in μg/m3

0,05

Extra verkeer als gevolg van het plan

Maximale bijdrage extra verkeer Grens voor "Niet In Betekenende Mate" in μg/m

3

1,2

Conclusie De bijdrage van het extra verkeer is niet in betekenende mate; geen nader onderzoek nodig

Figuur 4.2: Resultaten NIBM-tool

Om te bepalen of ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van de luchtkwaliteit zijn de achtergrondwaarden voor wat betreft fijnstof en stikstof achterhaald. In onderstaande tabel zijn de achtergrondwaarden van de dichtstbijzijnde toetspunten weergegeven (bron: NSL-monitoringstool). Id

NO2 μg/m3 PM10 μg/m3 PM10 overschrijdingsdagen PM2.5 μg/m3 Jaar

23390 20.6

19.2

7.0

11.7

2020

23391 21.4

19.4

7.1

11.7

2020

23392 20.6

19.2

7.0

11.7

2020

23393 21.4

19.4

7.1

11.7

2020

Norm

40

35

25

40

In de tabel is te zien dat de achtergrondwaarden ruim onder de normen liggen. Geconcludeerd kan worden dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat in het kader van de luchtkwaliteit. 4.3.3 Conclusie Het onderdeel ‘luchtkwaliteit’ zorgt niet voor belemmeringen.

Hoofdstuk 4

29

4.4 Bedrijven en milieuzonering 4.4.1 Toetsingskader Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Richtafstanden Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ 2. In de publicatie is een lijst opgenomen met bedrijfstypen. Voor de bedrijfstypen zijn indicatieve (richt)afstanden bepaald voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstanden vormen een indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende functies worden gesitueerd. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Omgevingstype De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor. Binnen gemengde gebieden heeft men te maken met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Voorbeelden van gebieden met functiemenging zijn horecaconcentratiegebieden, stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden van dorpskernen, woon-werkgebieden met kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies en lintbebouwing in het buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid. 4.4.2 Onderzoek Met dit plan worden geen milieubelastende functies (zoals bedrijven) mogelijk gemaakt. De bestaande gemengde bestemming zal plaatsmaken voor een woonbestemming. Woningen hebben geen milieucategorie of richtafstand. Voor woningen in de omgeving zal dan ook geen verandering in het woonen leefklimaat plaatsvinden.

In figuur 4.3 is een kaart weergegeven van het plangebied en de omliggende bedrijven en functies. De locatie van het plangebied ligt in een sterk gemengd gebied waar bedrijven in een zwaardere milieucategorie gevestigd zijn. Vanwege de diversiteit aan gebruiksfuncties heeft dit gebied in het bestemmingsplan “Molenstraat 2016” een gemengde bestemming gekregen.

2

‘Bedrijven en Milieuzonering’, Uitgave VNG, Den Haag, 2009.

Hoofdstuk 4

30

Figuur 4.3: Uitsnede geldende bestemmingsplannen ter plaatse van het plangebied

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende bestemmingen toegestaan: - Wonen - Bedrijventerrein - Gemengd - Bedrijf - Maatschappelijk Binnen deze bestemmingen zijn de volgende maximale milieucategorieën toegestaan: - Wonen: - Bedrijventerrein: 3.1 - Gemengd: 2 (m.u.v. garagebedrijf: 3.1) - Bedrijf: 3.1 - Maatschappelijk: 2 Daarvoor zijn (binnen gemengd gebied) de volgende richtafstanden van toepassing: - Wonen: - Bedrijventerrein: 30 meter - Gemengd: 10 meter (m.u.v. garagebedrijf: 30 meter) - Bedrijf: 30 meter - Maatschappelijk: 10 meter De daadwerkelijke afstanden tussen de bestemmingen en het toekomstige bouwvlak van de woningen bedragen: - Wonen: 0 meter - Bedrijventerrein: 30 meter - Gemengd: 10 meter - Bedrijf: ca. 140 meter - Maatschappelijk: ca. 240 meter