Bijlage - Regels en toelichting

Bestemmingsplan Kloostergoed Theresia te Vught Gemeente Vught Vaststelling

Bestemmingsplan Kloostergoed Theresia te Vught Gemeente Vught Vaststelling

Rapportnummer:

P03737

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0865. vghBPKloosTheresia-VG01

Datum:

30 augustus 2023

Opdrachtgever:

BPD

Projectteam BRO:

RMa, TSc

Concept:

december 2021

Ontwerp:

maart 2022 (voorontwerp) augustus 2022 (ontwerp) september 2022 (ontwerp) februari 2023 (ontwerp)

Vaststelling:

augustus 2023

Bron foto kaft:

BRO

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

TOELICHTING

Hoofdstuk 6

77

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

6 6 6 8 9

2. PLANBESCHRIJVING 2.1 Bosrand 2.2 Klooster/parkzone 2.3 Moestuin 2.4 Poel (en kinderopvang) 2.5 Ontsluiting 2.6 Duurzaamheid

10 13 14 16 17 19 21

3. BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

22 22

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

22 24 25 27

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 3.2.2 Interim omgevingsverordening 3.3 Gemeentelijk beleid

27 28 30

3.3.1 Structuurvisie Vught 3.3.2 Woonvisie Vught 2021-2025 3.3.3 Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening 3.3.4 Nota Groen – Groen verbindt 3.3.5 Mobiliteitsvisie

30 31 33 34 36

4. OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Verkeer en parkeren 4.2 Geluid

37 37 39

4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie 4.3 Luchtkwaliteit

39 40 43 43

4.3.1 Toetsingskader 4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

43 44 45 45

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek

Inhoudsopgave

45 46

3

4.4.3 Conclusie 4.5 Geur agrarisch

46 46

4.5.1 Toetsingskader 4.5.2 Onderzoek 4.5.3 Conclusie 4.6 Externe veiligheid

46 46 46 47

4.6.1 Toetsingskader 4.6.2 Onderzoek 4.6.3 Conclusie 4.7 Ecologie

47 47 50 50

4.7.1 Toetsingskader 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie 4.8 Stikstof 4.9 Bodem

50 51 53 53 54

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie 4.10 Water

54 54 56 56

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie 4.11 Archeologie

56 60 61 61

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Cultuurhistorie

61 62 63 63

4.12.1 Toetsingskader 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Explosieven

63 64 67 67

4.13.1 Toetsingskader 4.13.2 Onderzoek 4.13.3 Conclusie 4.14 Toetsing Besluit m.e.r. / Vormvrije m.e.r.-beoordeling

67 68 68 68

5. JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Inleiding 5.2 Plansystematiek 5.3 Bestemmingen

69 69 69 72

6. UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

74 74 74

6.2.1 Vooroverleg en inspraak 6.2.2 Zienswijzen, vaststelling en beroep

Inhoudsopgave

75 75

4

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Verkeer en ontsluiting Bijlage 2: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3: Quickscan flora en fauna Bijlage 4: Vervolgonderzoek ecologie Bijlage 5: Stikstofonderzoek Bijlage 6: Asbestinventarisatie Bijlage 7: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 8: Nader bodemonderzoek Bijlage 9: Watertoets Bijlage 10: Waterhuishoudkundig plan Bijlage 11: Archeologisch onderzoek Bijlage 12: PvE Archeologie Bijlage 13: Vooronderzoek explosieven Bijlage 14: Update explosievenonderzoek Bijlage 15: Aanmeldnotitie Bijlage 16: Ladderonderbouwing Bijlage 17: Advies Veiligheidsregio Bijlage 18: Selectieadvies PvE Bijlage 19: Landschappelijke inrichting en ecologische uitgangspunten Bijlage 20: Parkeerbalans Bijlage 21: Bomenkaart Bijlage 22: Besluit ontheffing soorten Bijlage 23: Adviesdocument proefsleuven Bijlage 24: Voorlopig schetsontwerp Bijlage 25: Toets versnippering NNB

Inhoudsopgave

5

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding In het westen van Vught ligt Woonzorgcentrum Theresia. De gemeente heeft in haar structuurvisie aangegeven dat het gebied Jagersboschlaan, Vijverbosweg, Wielewaal, Merpatistraat, Wildpad, aansluitend aan het woonzorgcentrum, kan worden herontwikkeld tot een gebied met woningbouw. Het voornemen is om in een landschappelijke context maximaal 156 woningen te realiseren. De woningen worden verspreid door het gebied gerealiseerd en variëren in omvang en woningtypologie. Ook zal het huidige kinderdagverblijf verplaatst worden en het klooster worden gesloopt. De gewenste woningbouwontwikkeling wijkt af van het geldende bestemmingsplan “Vijverhof 2016” (d.d. 9 juni 2016). Om deze reden is een partiële herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Onderhavig document geeft hier invulling aan. Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van de woningen mogelijk en geeft de nieuwe kaders aan het plangebied.

1.2 Plangebied De ontwikkeling vindt plaats in het westen van het dorp Vught, in de gelijknamige gemeente. De plaats Vught kent circa 26.000 inwoners en is gelegen ten zuiden van de stad ’s-Hertogenbosch. De gemeente Vught telt ruim 31.000 inwoners. De ligging van het plangebied is afgebeeld in figuur 1.1. In het westen wordt het plangebied begrensd door de Vijverbosweg en in het noorden door de Jagersboschlaan. In het zuiden van het plangebied ligt de woonwijk Vijverhof. In het oosten vormen enkele onbebouwde percelen achter de woningen aan het Wildpad en het zorgcomplex van Vughterstede de plangrens. Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 8 hectare. In figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied weergegeven. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Vught, sectie E en perceelnummer 4253.

Hoofdstuk 1

6

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Vught (bron: pdok.nl)

Hoofdstuk 1

7

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied (bron: kadastralekaart.com)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied is het bestemmingsplan “Vijverhof 2016” (vastgesteld op 9 juni 2016 en onherroepelijk) vigerend. In figuur 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven. In dit bestemmingsplan is voor het plangebied voor het overgrote deel de bestemming ‘Groen’ opgenomen. Daarnaast zijn er twee maatschappelijke bestemmingen (opgenomen met ieder een bouwvlak) ter plaatse van het klooster en de moestuin. De groenbestemming kent de aanduiding park. Het volgende is hier toegestaan:  Groenvoorzieningen;  Park, ter plaatse van de aanduiding 'park';  Ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden;  Bestaande parkeervoorzieningen;  Ondergeschikte voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, straatmeubilair, bijbehorende verhardingen, voorzieningen van algemeen nut, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke. De te realiseren woningen zijn niet toegestaan conform de regels van het geldende bestemmingsplan. Binnen de groenbestemming kunnen namelijk geen woningen (of andere gebouwen) gerealiseerd worden. De ontsluitingswegen en paden zijn al wel toegestaan. Voor de te realiseren parkeerplaatsen wordt ook afgeweken van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 1

8

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan Vijverhof 2016 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Naast het bestemmingsplan Vijverhof 2016 vigeert ter plaatse van het plangebied ook het parapluplan parkeren en het parapluplan kamerverhuur. In het parapluplan parkeren is het parkeerbeleid van de gemeente Vught over de gemeentegrenzen vastgesteld. In paragraaf 4.1 wordt hier verder op ingegaan. Er is tevens een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen ten aanzien van de parkeereis en -capaciteit. Ten aanzien van het parapluplan kamerverhuur zijn enkele begrippen gewijzigd in de regels van dit bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

9

2.

PLANBESCHRIJVING Kloostergoed Theresia is een plek waar je bij het betreden direct bewust bent van de bijzondere eigenschappen van het landschap. De groenkwaliteiten, de rust, de zorgzaamheid van gebruikers, de weloverwogen omgang met de natuur en het belang van persoonlijk en collectief welbevinden. Eigenschappen die zeer welkom zijn in de huidige tijd. Het is daarmee zowel een gelaagde plek met veel historie als een plek met waarde voor de toekomst en een bijdrage aan ‘het grotere goed’. Het op eigentijdse manier continueren van deze eigenschappen in een nieuwe leefomgeving is daarom ons doel. Hiermee wordt de verantwoordelijkheid om met de ontwikkeling van het Kloostergoed een antwoord te geven op tal van maatschappelijke opgaven opgepakt: het verlies van biodiversiteit, de individualisering en toenemende eenzaamheid en de scheiding tussen de ‘haves’ en ‘have-nots’. Vanuit de kernwaarden van het bestaande Kloostergoed en de aanwezige landschappelijke kwaliteiten is gekomen tot 4 verschillende type bouwstenen, die op een vanzelfsprekende manier zijn ingebed om het landschap ruimtelijk te ervaren. Deze typen zijn afgebeeld in figuur 2.1. Het gaat om:  Klooster: Centraal in het gebied ligt het Klooster, een combinatie van verschillende woonvormen en -segmenten in een ensemble van gebouwen.

 Bosrand: Aan de parkachtige noordzijde zijn vrijstaande woningen ingeschoven in de Bosrand. Door deze strategische plaatsing ontstaat er een gevarieerde ruimtelijke beleving: enerzijds het lommerrijke karakter van het bos en anderzijds de weidsheid van het uitzicht over het park. Met de bouw van woningen wordt de natuurlijke opbouw van de boszoom verbeterd.  Moestuin: In de open kamer ten zuiden van het klooster wordt een verrassende configuratie van rijwoningen opgenomen. De randen van de kamer worden, geïnspireerd op de vroegere productietuin van het klooster, volgens het concept van permacultuur beplant.  Poel en voorzieningen: Op een aantal plekken binnen het plan landen bijzondere functies. In een open kamer bij de poel ontstaat een kleinschalig woonveld met ruime woningen. Nabij de moestuin wordt een woon-zorgcomplex gerealiseerd. Kinderopvang Mowgli wordt gevestigd in het oosten, nabij de andere maatschappelijke functies van Vughterstede. Hierna wordt per deelgebied ingegaan op de belangrijkste eigenschappen, kernwaarden en maatvoeringen van de bebouwing en het openbaar gebied. Voor het gehele plangebied gelden de volgende eigenschappen:  Doelstelling: 33% rood en 67% groen/blauw  Stedenbouwkundig plan: - Private kavels (bebouwing en tuin): ca. 10.975 m2 - Verhard (wegen e.d.): ca. 7.644 m 2 - Half verhard/open: ca. 6.445 m2 - Onverhard/groen: ca.

58.000 m2  Totaal aantal woningen: maximaal 156 woningen - Vrijstaand: 12 woningen - Tweekappers en/of geschakelde woningen: 8 woningen - Tussen/rij/hoek: 62 woningen - Appartement: 64 woningen - Service/zorg: 10 woningen Het stedenbouwkundig plan is afgebeeld in figuur 2.2.

Hoofdstuk 2

10

Figuur 2.1: Deelgebieden/woningtypen van Kloostergoed Theresia (met impressie bebouwing)

Hoofdstuk 2

11

Figuur 2.2: Stedenbouwkundig plan

Hoofdstuk 2

12

2.1 Bosrand Ecologische en ruimtelijke principes:  Dynamiek terugbrengen in de opbouw van de bosrand. De mantel en zoom ontbreken in de huidige situatie nagenoeg. Harde, plotselinge overgangen vormen een barrière voor flora en fauna. Het doel is om weer gelaagdheid en geleidelijkheid aan te brengen in de bosrand ten noorden van het klooster. De woningen worden een ingepast onderdeel van de mantel en zoom.  Soorten: Een soorten-, bloem- en kleurrijke vegetatie die ondersteuning biedt in de biodiversiteit, als leef- en foerageergebied, in het bijzonder ten behoeve van de insectenpopulatie en die met minimale inspanningen en beheerkosten duurzaam in stand te houden is. Eén en ander met als doel weer te komen tot een robuust, veerkrachtig en weerbaar ecosysteem dat inspeelt op de lokale omstandigheden en minder gevoelig is voor ziektes en plagen. Geleidelijke en natuurlijke overgang van open gebied naar boskern. Een zo compleet en weerbaar mogelijk leefgebied creeren voor zoveel mogelijk (voornamelijk algemene) planten en dieren. De te realiseren woningen vormen een logisch en geleidelijk onderdeel van de mantel- en zoomvegetatie. Gesloten bos met de nadruk op inheemse, streekeigen soorten (diversiteit en dynamiek).

Stedenbouwkundige kenmerken:  De benadering van de woningen is indirect en daarmee maakt het onderdeel uit van de boeiende ruimtelijke beleving van het landgoed: je betreedt het landgoed, ziet de woningen aan de overzijde van het park liggen, vervolgt je weg door de bosschages waardoor je blik wordt afgewend, gaat om of door het klooster heen om vervolgens via de bomenlaan de woningen opnieuw te benaderen. Door de bosrand via de bosweg in te rijden benader je de woningen via de “achterzijde”.  De verkaveling bestaande uit 2 types: woningen die een relatie aangaan met het park en woningen die in de bosrand liggen.  De waardevolle (solitaire) bomen zijn richtinggevend bij de positionering van de woningen.  De verhoogde wal aan de noordzijde van het plangebied in relatie tot de inrit van de woningen wordt nader onderzocht.  De woningen zijn vrijstaand. De plaatsing draagt bij aan de verwevenheid met de bosrand zowel qua het beeld van veraf als meer dichtbij voor een optimale positionering ten opzichte van bestaande bomen.  De woningen gaan op in de bosrand, kennen geen tuin in traditionele zin en staan dus op de natuurlijke bosgrond. Binnen een cultivatievlak zijn bouwkundige ingrepen en tuininrichting mogelijk. De kavels hebben natuurlijke erfafscheidingen (geen schuttingen), denk aan uitgroeiende struikpartijen.  Parkeren geschiedt op eigen terrein.

Bezoekersparkeren vindt plaats langs de weg.  De vorm van de woningen is min of meer ‘af’, benodigde aan- en bijgebouwen zullen onderdeel uit moeten maken van de hoofdmassa. Het origineel ontwerp anticipeert op aanpassings- of uitbreidingsmogelijkheden.  De natuurlijke gradiënt (zoom en mantel) wordt meegenomen in het beplantingsplan van het terrein. Er wordt nader onderzocht hoe de gradiënt is te borgen in de toekomst en welke regels er gelden voor bewoners. Programma:  Totaal aantal woningen: 12 woningen  10 vrijstaande grondgebonden woningen in bosrand  2 vrijstaande grondgebonden woningen in bos

Hoofdstuk 2

13

Een impressie van de bosrandwoningen met de stedenbouwkundige en ruimtelijke uitgangspunten is weergegeven in figuur 2.3. In de regels van dit bestemmingsplan is daarnaast een koppeling gelegd naar het beeldkwaliteitsplan.

Figuur 2.3: Impressie boswoningen

2.2 Klooster/parkzone Ecologische en ruimtelijke principes:  Doel is een soorten-, bloem- en kleurrijke vegetatie die ondersteuning biedt in de biodiversiteit, als leef- en foerageergebied (in het bijzonder ten behoeve van de insectenpopulatie) en die met minimale inspanningen en beheerkosten duurzaam in stand te houden is. Eén en ander met als doel weer te komen tot een robuust, veerkrachtig en weerbaar ecosysteem dat inspeelt op de lokale omstandigheden en minder gevoelig is voor ziektes en plagen.  Waardevolle solitaire bomen en boomgroepen (clumbs) blijven grotendeels behouden. In de boomgroepen wordt de ontwikkeling vrij gelaten en worden geen grote ingrepen gedaan, anders dan het beheersen van enkele exoten.  In de parkzone worden wadi’s aangelegd die bij piekbuien als waterretentiegebied dienen. De wadi’s (en geulen) dienen daarnaast als perceelsscheiding.  Rondom de bebouwing ter hoogte van het voormalige klooster wordt de gebruiksintensiteit hoger. De beplanting is hier gecultiveerder. Er is ruimte om exoten toe te passen mits deze voorzien in nectar. Rondom de bebouwing maakt de kruidenvegetatie in een langzame overgang ruimte voor gazon waar functionaliteit boven biodiversiteit gaat. Het doel is om sociale activiteiten naar de ruimte rondom het klooster te trekken zodat de ecologische waardevolle plekken verder vanaf het klooster af, worden ontzien.

Stedenbouwkundige kenmerken:  Het centrale klooster manifesteert zich in gebouwelijke zin onmiskenbaar als het centrum van het kloostergoed.

Hoofdstuk 2

14





 



De typologie van het klooster kan worden ervaren als een gefaseerd proces vanuit de buitenwereld naar een meer besloten binnenwereld. De binnenzijde is betreedbaar maar ruimtelijk afgesloten van de open groene ruimtes rondom het klooster. De ruimte wordt gedefinieerd door een gemetselde muur, waaraan de diverse gebouwen geschakeld zijn. Het klooster is te ervaren vanaf de oprijlaan bij binnenkomst van het landgoed. Tot aan het betreden van het klooster ervaar je het op verschillende manieren: dichtbij en veraf, vanuit een open zichtlijn, achter de vitrage van bomen of juist even het zicht afgeblokt. Zo maakt het onderdeel uit van de ruimtelijke beleving van het landgoed. Het klooster heeft een alzijdige uitstraling en staan in het parkachtige gebied, in het gras en tussen de bomen en clumbs. De architectuur is eigentijds waarbij de relatie met de historische betekenis als kloostergebouw op een land-/ kloostergoed afleesbaar is. Ingetogenheid is daarbij belangrijk. Het materiaalgebruik onderstreept de betekenis: baksteen als uitdrukking van de bestendigheid. De grondgebonden woningen hebben een privétuin aan de binnenzijde en toegang aan de buitenzijde. De appartementen hebben een buitenruimte in de vorm van een balkon.

Programma:  Totaal aantal woningen: 78 woningen  14 grondgebonden woningen van 2 a 3 bouwlagen  64 appartementen in bebouwing van 3 a 5 bouwlagen Een impressie van de woningen op de kloosterlocatie met de stedenbouwkundige en ruimtelijke uitgangspunten is weergegeven in figuur 2.4.

Figuur 2.4: Impressie woningen locatie klooster

Hoofdstuk 2

15

2.3 Moestuin Ecologische en ruimtelijke principes:  In de voormalige moestuin wordt de bouwintensiteit het hoogst. De woningen, bijgebouwen en moestuinen gaan visueel één geheel vormen, dat past in de omgeving.  Een stedelijke omgeving brengt een ander milieu met zich mee. Om optimaal op dit milieu in te spelen worden in dit deel van het plangebied ook exoten toegepast, die beter passen bij de ontstane omstandigheden. De nadruk ligt op zogenaamde ‘voedselbossen’. Onderhoudsarme, plantaardige voedselproductie op basis van bosecosystemen. Nabootsen van traditioneel boshabitat (kern, mantel, zoom, zie tabel) met voedselproducerende soorten.  Permacultuur wordt hier een belangrijk thema. Zo blijft de referentie naar de voormalige moestuin behouden. Het toepassen van permacultuur dient daarnaast een belangrijk educatief doeleinde voor toekomstige bewoners. Door pluk- en eetbaar groen toe te passen leren kinderen al op jonge leeftijd over de natuur. Het plaatsen van bijenstallen zorgt voor een verse leverantie van honing in het zomerseizoen.  In het gebied worden voorzieningen (schuil-, rust- en nestgelegenheden) voor vogels, vleermuizen en egels geïntegreerd.  Ieder type begroeiing heeft zijn eigen microklimaat. Dit microklimaat bepaalt in grote mate welke planten er in kunnen kiemen en welke organismen er in voorkomen.

Zo leidt bijvoorbeeld het plaatsen van een prullenbak al tot een microklimaat met een zonnige en warme kant en een microklimaat met een schaduwrijke en vochtige kant. In dit deel van het plangebied worden deze microklimaten zorgvuldig toegepast. Om de bewustwording te vergroten kunnen informatieborden worden geplaatst. Stedenbouwkundige kenmerken:  De verkaveling is compact zodat de natuurlijke inbedding zo veel als mogelijk behouden blijft. De kwaliteit wordt gezocht in groene, openbare buitenruimte.  De verkaveling is geïnspireerd op het orthogonale systeem van de moestuin. Hierdoor ontstaat een informele configuratie met behapbare en verschillend georiënteerde volumes.  De buitenruimte is zo georganiseerd dat elke woning een privétuin heeft en dat een deel van de privé buitenruimte die normaal als tuin wordt ingericht, ingebracht wordt in het gemeenschappelijke deel.  De buitenruimte bestaat uit een groene (zachte) ruimte aan de buitenzijde en een (harde) erfruimte aan de binnenzijde. De oriëntatie van de woningen is afwisselend gesitueerd op deze ruimtes. De daadwerkelijke type verhardingen wordt nader onderzocht in de uitwerking, rekening houdend met groen en waterafvoer.  De bestaande bomen definiëren de positie en vorm van de binnenin gelegen erven als ontmoetingsplek.

 De bosrand/-zoom rondom de moestuin, die als groene kamer beleefbaar is, wordt doorontwikkeld: soms versterkt omdat het ruimtelijk nodig is, soms juist geopend voor meer biodiversiteit.  De bebouwing wordt gevormd door rijwoningen in diverse beukmaten en refereert aan de schuur of kas van de oorspronkelijke moestuin. De voorzijde is mogelijk voorzien van een pergola.  De vorm van de woningen is min of meer ‘af’. Het originele ontwerp anticipeert op aanpassings- of uitbreidingsmogelijkheden.  In de moestuin wordt een volume ontworpen voor een woon-zorg-concept.

Hoofdstuk 2

16

Programma:  Totaal aantal woningen: 48 woningen  48 grondgebonden (rij)woningen van 2 lagen met kap  Woonzorgcomplex met 10 zelfstandige wooneenheden Een impressie van de woningen op de moestuinlocatie met de stedenbouwkundige en ruimtelijke uitgangspunten is weergegeven in figuur 2.5.

Figuur 2.5: Impressie woningen moestuin

2.4 Poel (en kinderopvang) Ecologische en ruimtelijke principes:  Voortplantingslocatie en leefgebied voor amfibieën en insecten met ongeveer 50 % open water. De ruigte rondom de poel dient te bestaan uit hoge kruiden, braam en in beperkte mate uit solitaire bomen of struiken.  In de huidige situatie liggen twee poelen verscholen in het bos. Rondom de poelen staan veel exoten, waaronder een aantal wintergroene soorten, die jaarrond veel licht op de poel wegnemen. De vele bomen en struiken rondom de poelen zorgen ervoor dat beide poelen vol bladafval liggen.  De poel in het oosten van het plangebied betreft een kunstmatige vijver. Het is niet het doel deze te behouden . De poel in de zuidwesthoek van het terrein wordt vergroot.  Realiseren van verschillende oeverzones (zon/schaduw, natuurlijke begroeiing; riet, houtige opslag, kruiden / lage grazige oever, waarvan sommige delen niet betreden kunnen worden door ruigere vegetatie. Dit zorgt voor een leefgebied voor meer verschillende diersoorten (libelle, amfibie).  Flauwe, zonbeschenen noordoever en meer beschaduwde begroeide oever. Ecologisch interessante inheemse bomen toevoegen + inheemse bloeiende struikvormers Stedenbouwkundige kenmerken:  De poel in de boszoom vormt een bijzondere plek. Min of meer verborgen in de rand vormt het een serene plek. Een klein aantal woningen markeren de route naar de verborgen poel.

Hoofdstuk 2

17

 

De woningen hebben een helder vormgegeven buitenruimte, integraal mee ontwerpen met de woningen. In een te vormen open bosplek aan de oude bomenlaan wordt nieuwbouw voor kinderdagopvang onderzocht. Op deze plek heeft het een ruimtelijk-programmatische schakelfunctie tussen het woonzorgcentrum en de nieuwe bewoners.

Programma:  Totaal aantal woningen: 8 woningen  Kinderopvang: 1.245 m2 bvo (3 bouwlagen) Een plattegrond van de locatie met de 8 woningen of “poelwoningen” is weergegeven in figuur 2.6. De woningen krijgen een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter.

Figuur 2.6: Plattegrond locatie poelwoningen

Een plattegrond van de locatie van de kinderopvang is weergegeven in figuur 2.7. Het gebouw krijgt een maximale goothoogte van 11 meter en een maximale bouwhoogte van 14 meter.

Hoofdstuk 2

18

Figuur 2.7: Plattegrond locatie kinderopvang

2.5 Ontsluiting De bestaande oprijlaan wordt als entree gehandhaafd. Deze entree draagt bij aan de bijzondere ruimtelijke ervaring van het betreden van het kloostergoed. Aan de Vijverbosweg wordt een twee-richtingenweg aangelegd. Via de route ervaar je de verschillende bouwstenen en de groene context van de wijk. Door middel van verschillende ontsluitingen voor voetgangers en fietsers wordt het gebied verbonden met zijn omgeving. In de boszoom aan de westrand wordt in de natuurlijke laagte en tussen de bomen centraal geparkeerd. Daarmee wordt het kloostergoed zo autoluw als mogelijk gehouden. In figuur 2.8 is de ontsluitingswijze in beeld gebracht.

Hoofdstuk 2

19

Figuur 2.7: Ontsluitingswijze Kloostergoed Theresia (met impressie bebouwing). De ontsluitingswijze op de Vijverbosweg wordt in twee richtingen.

Hoofdstuk 2

20

2.6 Duurzaamheid Het uitgangspunt voor dit nieuwe woongebied en -gemeenschap is om een zo duurzaam mogelijke leefomgeving te creëren. Ten eerste kan gezegd worden dat het streven is om bij alle woningen BENG 2=0 toe te passen. Ook wordt uiteraard gedacht aan het realiseren van PV-panelen op alle plekken waar dit mogelijk is. Overige duurzaamheidsmaatregelen kunnen per woning en per deelgebied bekeken worden. Daarnaast kan gezegd worden dat dit plan vanuit de huidige groene waarden is opgebouwd. Er heeft zorgvuldige afstemming plaats gevonden over de situering van de bebouwing in relatie tot het groen en de vegetatie wordt in assortiment uitgebreid. Er gaat ecologisch beheer plaatsvinden, wat ook de biodiversiteit in het gebied ten goede gaat komen. Het behouden van het groen heeft een positief effect op aspecten zoals hittestress en waterberging. Ook wordt vanuit sociale duurzaamheid getracht vroegtijdig de behoefte van de toekomstige bewoners en die van omwonenden in het openbare gebied samen te brengen. Zodoende wordt getracht de sociale verbindingen tussen nieuwe kopers en omwonenden optimaal te faciliteren in mogelijk toekomstige gezamenlijke activiteiten.

Hoofdstuk 2

21

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Ook worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

Hoofdstuk 3

22

De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig; 2. Kenmerken & identiteit; 3.

Afwentelen voorkomen. Doorwerking plangebied In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;  Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;  Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;  Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);  Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar hoofdstuk 2 en hoofdstuk 4. Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden.

Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zie verder onder paragraaf 3.1.3.

Hoofdstuk 3

23

Voor de nationale belangen “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar paragraaf 4.9 Water. In paragraaf 4.10 Archeologie wordt aandacht besteed aan onder andere archeologie en erfgoed. Dit raakt aan nationaal belang “Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang”. Ook wordt aandacht besteed aan de afweging ten aanzien van het slopen van het klooster. Gelet op het bovenstaande staat de Nationale Omgevingsvisie de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere planologische kernbeslissingen (pkb’s) met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden. In mei 2016 is het Barro op enkele punten geactualiseerd.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In de SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluit-vormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een ‘ja, mits’, een ‘ja, voor zover’, een ‘nee, tenzij’, een ‘nee, als’ of een stringente ‘nee’ bepaling.

Doorwerking plangebied Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt met onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Onderhavige ontwikkeling is dus in overeenstemming met het Barro.

Hoofdstuk 3

24

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.

Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied Met dit initiatief worden woningen mogelijk gemaakt. Aangezien meer dan 12 woningen worden gerealiseerd is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Om deze reden is een ladderonderbouwing opgesteld. Deze is opgenomen in de bijlagen. Het volgende wordt geconcludeerd. Vanuit het provinciaal en regionaal beleid worden er in zijn algemeenheid geen beperkingen opgelegd aan de voorgenomen ontwikkeling van Kloostergoed Theresia in Vught:  De planlocatie heeft in het vigerende bestemmingsplan (Vijverhof 2016, d.d. 9 juni 2016) de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Maatschappelijk’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft.

Daarmee is ondanks de ligging binnen ‘landelijk gebied’ en ‘verstedelijking afweegbaar’ conform provinciale verordening toch sprake van een ligging binnen ‘bestaand stedelijk gebied’. Dit is ook nader onderbouwd in de ladderonderbouwing in de bijlage.  De betreffende ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en voldoet daarmee aan de provinciale en regionale visie van zorgvuldig ruimtegebruik. Bovendien is het plangebied in de omgevingsverordening aangeduid als ‘verstedelijking afweegbaar’ behorende bij het ‘concentratiegebied’.  De provincie Noord-Brabant zet optimaal in op binnenstedelijke locaties (inbreiden, herstructureren, transformeren) en op het herbestemmen van leegstaand vastgoed. Ook de regio geeft ruim baan aan inbreiding, herstructurering en transformatieplannen. Als onderdeel van het initiatief wordt de huidige bebouwing (leegstaande maatschappelijke bebouwing) gesloopt. Het kinderdagverblijf wordt slechts verplaatst. Met deze herstructurering wordt een binnenstedelijke locatie geschikt voor woningbouw. Dit sluit aan bij de principes zoals gesteld in de Brabantse Agenda Wonen.

1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 3

25



Het planinitiatief van Kloostergoed Theresia in Vught draagt met de realisatie van betaalbare en middeldure koopwoningen bij aan de regionale ambitie om meer aanbod te creëren voor middeninkomens. Woningbouwplannen dienen regionaal te worden afgestemd, ook het initiatief van Kloostergoed Theresia.

Het initiatief voorziet met de realisatie van 156 woningen in verschillende segmenten. Zo worden koopwoningen gerealiseerd in het betaalbare, middeldure en dure segment. Hiermee wordt voorzien in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte, zoals die is opgenomen in het beleid van de gemeente Vught:  Het planinitiatief voorziet in een kwalitatieve behoefte in de gemeente en regio door betaalbare, middeldure en dure koopwoningen te realiseren met als voornaamste doelgroepen starters, senioren en kleinere huishoudens. Juist deze woningen zijn in de gemeente Vught (en omliggende regio) een zeer gewenste aanvulling op de bestaande woningvoorraad om zo meer kansen en keuzemogelijkheden te creëren op de woningmarkt voor starters, senioren en jonge gezinnen. Met de realisatie van betaalbare en middeldure koopwoningen draagt het initiatief bovendien bij aan het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt.  Gemeente Vught hanteert een verdeling van het woningbouwprogramma van: o 45% sociale huur of koop tot € 300.000 o 20% tot 25% middenhuur, dure huur of koop € 300.000 tot € 450.000 o 20% tot 25% koop € 450.000 tot € 650.000 o 10% koop vanaf € 650.000.  Er blijkt een duidelijke behoefte te zijn aan betaalbare en middeldure woningen om de doorstroming in Vught op gang te krijgen.

Juist de doelgroepen waar het initiatief zich op richt (starters, kleine huishoudens en senioren) zijn op zoek naar dit type woningen. Met dit plan wordt het volgende gerealiseerd: o Betaalbaar: 71 woningen (tot € 300.000) (circa 45,5%) o Middenduur (laag): ca. 44 woningen (tussen € 300.000 tot € 450.000) (circa 28%) o Middenduur (hoog): ca. 29 woningen (tussen € 450.000 tot € 650.000) (circa 19%) o Dure koop: 12 woningen (vanaf € 650.000) (circa 7,5%)  De 12 dure woningen beslaan ongeveer 7,5% van het totale programma. De 71 betaalbare woningen beslaan ongeveer 45,5% van het totale programma. De overige middeldure woningen beslaan de overige 47% van het totale programma. Dit sluit in zijn algemeenheid aan op de uitgangspunten van de gemeente ten aanzien van nieuwbouw en type woningen. Met dit gemengde programma wordt ingespeeld op deze verdeling in het woningbouwprogramma. Regionale afstemming 10 september 2020 De woningbouwprojecten Zusters JMJ in Vught en Burgt fase 1a zijn voor de zomer van 2020 volgens de pilot regionale afstemming woningbouwplannen voor afstemming en instemming ingebracht in het POHO wonen. Er is een behoefte-onderbouwing gedeeld en het woningbouwproject stond open voor zienswijze. Er heeft bilateraal nog afstemming plaatsgevonden, waarbij de laatste vragen behandeld zijn. Hiermee heeft afstemming en instemming plaatsgevonden volgens de afspraken.

2 november 2021 (ambtelijk overleg) Het woningaantal van 139 woningen is eerder met de regio afgestemd. Na een wijziging en het concretiseren van de 10 eenheden van de (zorg)instantie is het aantal woningen bijgesteld. Dit heeft geresulteerd in maximaal 156 woningen wat door de gemeente is vastgesteld. Wanneer uitgegaan wordt van 139 eenheden, is er sprake van een toename van 10%+. Echter, doordat de wijziging binnen de

Hoofdstuk 3

26

juiste doelgroep plaatsvindt en de 10 eenheden eerder bij de gemeente bekend waren is positief geadviseerd over het woningaantal van 156 woningen. Om deze reden is dit nieuwe aantal niet verder met de regio opnieuw afgestemd.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verder uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma’s. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaatproof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basisopgave: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses.

Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma’s) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Doorwerking plangebied De provincie beschouwt het hele landelijk gebied als een gebied waarbinnen een menging van functies aanwezig is: het gemengd landelijk gebied. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarbinnen meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en tuinbouw de dominante functie is. In de gemengde plattelandseconomie is naast ruimte voor de landen tuinbouw ook ruimte voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld woon- en zorgfuncties. Dit kan onder andere als zelfstandige functie. In de gebieden rondom steden en dorpen is daarbij meer ruimte voor de ontwikkeling van functies die zich richten op de inwoners van die kernen. Hiervan is in dit geval sprake. Nabij kernen wordt de lokale behoefte voor verstedelijking opgevangen (wonen, werken en voorzieningen). Hiermee wordt dus aangesloten bij een van de hoofddoelen van de provincie ‘een concurrerende duurzame economie’. De provincie vraagt gemeenten om in regionaal verband afspraken te maken over de verdeling van het programma voor wonen, werken en voorzieningen. In paragraaf 3.1 ‘Ladderonderbouwing’ wordt hier nader ingegaan.

Dit plan kan daarnaast bijdragen aan de ambities van de provincie ten aanzien van “werken aan energietransitie” en “een klimaatproof Brabant”. Het plan is niet in strijd met bepaalde uitgangspunten uit de omgevingsvisie. Nadere provinciale regels zijn uitgewerkt in de Interim omgevingsverordening. Hierop wordt hierna ingegaan.

Hoofdstuk 3

27

3.2.2 Interim omgevingsverordening De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening. Provinciale Staten hebben op 25 november 2019 deze verordening vastgesteld en op 8 december 2020 geconsolideerd. Het is een ‘Interim’ omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving). De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening ruimte 2014. In de omgevingsverordening staan onderwerpen uit de provinciale omgevingsvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Deze verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Doorwerking plangebied Voor deze locatie zijn onder andere de volgende artikelen uit de Interim omgevingsverordening van belang:  Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit  Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik  Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling  Artikel 3.43 Afwijkende regels Verstedelijking afweegbaar In artikel 3.42 is geregeld dat stedelijke ontwikkelingen (ontwikkeling van bijvoorbeeld wonen, werken of voorzieningen) plaatsvinden binnen het Stedelijk gebied. In dit geval is het plangebied conform de Interim omgevingsverordening gelegen binnen het Landelijk gebied met de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’. In artikel 3.43 is een artikel opgenomen ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen in deze zones. Het artikel luidt als volgt: Artikel 3.43 Afwijkende regels Verstedelijking afweegbaar In afwijking van Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; d.

de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. In de onderbouwing aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking (zie hiervoor paragraaf 3.1.4) komt de toetsing aan deze voorwaarden van artikel 3.43 IOV (afwijkende regels verstedelijking

Hoofdstuk 3

28

afweegbaar) aan bod. Binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Vught zijn geen andere locaties beschikbaar waar ruimte is voor de maximaal 156 woningen, die gerealiseerd worden om te voorzien in de woningbehoefte in Vught. Het plangebied biedt de meest geschikte mogelijkheid om te voldoen aan de woningbehoefte in Vught, omdat er fysiek ruimte is en deze locatie aansluit op de bestaande kern en andere stedelijke functies. Beleidsmatig wordt ruimte geboden om, naast woningbouw op inbreidingslocaties, ook woningbouw aan de randen van de kernen te realiseren. De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw2. In hoofdstuk 2 (planbeschrijving) wordt onderbouwd hoe de ontwikkeling invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit (artikel 3.5 IOV) en hoe de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het stedelijk gebied (artikel 3.43, sub d IOV). Landschappelijke inpassing en ecologische principes Met de ontwikkeling van Theresia wordt ingezet op het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad naar land.

Met de ontwikkeling wordt de westelijke dorpsrand afgerond, waarbij rekening wordt gehouden met de geleidelijke overgang van stad naar land. Wat betreft de planopzet, kijkend naar de landschappelijk structuur van de huidige locatie, wordt deze zo veel als mogelijk gevolgd. Zo is de entree, die al ten tijde van het landhuis de entree was van het landgoed, gerespecteerd en behouden. Belangrijk uitgangspunt is de beleving als men via de Jagersboschlaan het landgoed betreedt. Na een smalle, groen omzoomde toegangsweg wordt men aan de linkerzijde verrast door de lange zichtlijnen. Dit straalt rust en ruimte uit zoals dat ook ten tijde van de zusters beleefd werd. De oude bomenlaan die van west naar oost over het landgoed loopt blijft behouden. Ten noorden van deze bomenlaan wordt de nieuwbouw gerealiseerd op en rond de plek van het huidige klooster. De benaming van dit plandeel is Klooster en wordt naar een klooster refererende architectuurstijl gerealiseerd. De openheid van de voormalige tuin van de zusters ten noorden van het Klooster blijft zoveel als mogelijk behouden. Het voormalige wandelpad van het oorspronkelijke tuinplan is waar mogelijk aangehouden voor de situering van de nieuw te realiseren ontsluitingsweg voor de vrije kavel bouw. De landschappelijke inpassing is opgenomen in het stedenbouwkundig plan (artikel 3.9 IOV) en ook als bijlage 19 bij deze toelichting.

Hier wordt dan ook naar verwezen. De ecologische principes per deelgebied van Kloostergoed Theresia worden hier beschreven. Ook wordt inzicht gegeven in de groensoorten (kruiden, bomen, grassen etc.) die op het terrein aanwezig zullen zijn en worden geïntegreerd in het inrichtingsplan. De groene overgang van de woningen en woongebieden naar het bosgebied staat hierbij centraal. Het initiatief is in overeenstemming met de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

2

Afwijking woningaantallen: Eerder (2021) is een woningaantal van 139 eenheden regionaal afgestemd. Na een wijziging en het concretiseren van de 10 eenheden van het woonzorg-concept heeft de gemeente een totaal van 156 eenheden vastgesteld. Wanneer uitgegaan wordt van 139 eenheden, is er sprake van een toename van 10%+. Echter, doordat de wijziging binnen de juiste doelgroep plaatsvindt en de 10 eenheden eerder bij de gemeente bekend waren is positief geadviseerd over het woningaantal van 156 woningen. Om deze reden is opnieuw regionale afstemming niet nodig.

Hoofdstuk 3

29

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Structuurvisie Vught De gemeenteraad van Vught heeft op 19 december 2013 de Structuurvisie Vught vastgesteld. Figuur 3.1 geeft een uitsnede van de plankaart. De ligging van het plangebied is aangegeven (rode cirkel). Zoals op de kaart is te zien, is de ontwikkeling van Theresia specifiek aangeduid. Over de wijk Vijverhof en de locatie Theresia wordt het volgende beschreven: Dit gebied in Vught West wordt begrensd door Vijverbosweg, de Esscheweg en de Martinilaan en N65. Het gebied kent grote verschillen. De noordzijde maakt onderdeel uit van de landgoederen langs de N65 (Eikenheuvel) met belangrijke voorzieningen als het Maurick College, de Martinihal en Regina Coeli. Ten zuiden van de Jagersboschlaan bevinden zich nog een aantal weides, het verzorgingstehuis Woonzorgcentrum Theresia en een vrij compacte woonwijk met woonblokjes van diverse jaren vanaf de jaren ’60. Door de ligging tegen het Moleneindplein zijn voorzieningen goed bereikbaar. De bevolkingsopbouw kent weinig bijzonderheden, met uitzondering van het aantal mensen ouder dan 80 jaar. Dat betreft voor deze wijk het hoogste percentage binnen Vught, wat komt door de ligging van het verzorgingstehuis. Een deel van de wijk draagt bij aan het groene landgoedachtige karakter van Vught en een sterke uitstraling langs de N65.

In een ander deel van de wijk ligt er enige druk op de ruimte, die zich vertaalt in een zwakke en deels stenige uitstraling van de openbare ruimte. Toch is in een groot deel van de wijk het groen nabij. Opvallend is wel dat de grootste groene kwaliteiten rondom deze wijk niet goed toegankelijk zijn (westelijk en noordelijk van Woonzorgcentrum Theresia en het plattelandsgebied ten westen van de Vijverbosweg). Ook wordt op sociaal vlak een echte ontmoetingsplek in de wijk gemist. De mogelijkheden om ‘langer zelfstandig’ te blijven wonen door ouderen is in deze wijk aanwezig. De ligging van winkelvoorzieningen is een voordeel. De zorg vanuit Woonzorgcentrum Theresia is niet toegankelijk voor de wijk. Hier is in de toekomst een kans om voorzieningen te bundelen. De ligging van Woonzorgcentrum Theresia kan bijdragen aan het voorzieningenniveau en aan de sociale cohesie binnen de wijk. Zoals in paragraaf 3.1. van de structuurvisie beschreven is, is het een optie om de Jagersboschlaan tot nieuwe ontsluitingsroute voor het westelijk deel van Vught te ontwikkelen op het moment dat de N65 wordt gereconstrueerd. Op dat moment krijgt de Jagersboschlaan en de directe omgeving een andere positie en potentie. Het gehele gebied rondom de Jagersboschlaan heeft een landgoedachtig karakter, wat in de toekomst zo moet blijven.

Het is voorstelbaar dat aan de noordzijde van de weg op bestaande woonpercelen enkele woningen worden ingepast. Aan de Zuidzijde ligt het terrein van Woonzorgcentrum Theresia dat nu zeer introvert is. Het is voorstelbaar het terrein van Woonzorgcentrum Theresia ook vanaf de Jagersboschlaan ontsloten wordt. Een “statige” entree vanaf de Jagersboschlaan voert naar het gebied waarin onder voorwaarden woningbouw aansluitend op Woonzorgcentrum Theresia mogelijk is. Van belang is dat het landgoedachtige karakter versterkt wordt. In deze herontwikkeling is ook voorstelbaar dat de ontwikkeling vanaf de Vijverbosweg zichtbaar is, het gebied kan een meer open en toegankelijk karakter krijgen.

Hoofdstuk 3

30

Doorwerking plangebied De gewenste ontwikkeling sluit aan op de structuurvisie van Vught. Nadere eisen ten aanzien van woningbouw in Vught zijn beschreven in de woonvisie. Hier wordt hierna op ingegaan. Daarnaast zal met dit plan gezorgd worden voor een bepaalde openheid en toegankelijkheid van het landgoedkarakter. In hoofdstuk 2 en paragraaf 4.11 is hier nader op ingegaan. Vanuit de bestaande natuurwaarde zijn locaties gekozen voor de bebouwing. Met het plaatsen van de bebouwing wordt natuur regeneratief ontwikkeld en aangevuld. Hierbij wordt het historische groen behouden en heeft dit groen juist de verkaveling en inrichting van het kloostergoed gevormd. Het wordt een plek waar zowel ouderen en kinderen van de natuur en openheid van het plangebied kunnen genieten. Het landgoedachtige karakter blijft behouden in de wijk. Zo wordt zorgvuldig omgegaan met groen, wordt oppervlaktewater aangebracht op het terrein ten behoeve van waterberging en de beleving van het park en worden de verschillende woningen verspreid op het terrein gerealiseerd. Hierdoor ontstaat een open karakter met kleine woongebieden met ieder eigen ontsluitingen en parkeervoorzieningen.

Figuur 3.1: Structuurvisiekaart Vught met ligging plangebied

3.3.2 Woonvisie Vught 2021-2025 In de Woonvisie Vught 2021-2025; Groei met Vughtse kwaliteit (vastgesteld op 30 september 2021) is opgenomen dat de volgende waarden dominant zijn bij beleidskeuzes van de gemeente:  in de eerste plaats moeten er keuzemogelijkheden zijn voor mensen die in de gemeente willen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen of vermogen.

Hoofdstuk 3

31

 

in de tweede plaats gaat het om de kwaliteit van wijken en dorpen. Dan gaat het om groene en ruimtelijk aantrekkelijke woningen en omgeving. in de derde plaats gaat het om het behoud en versterken van sociale verbindingen door aandacht voor ontmoeting en voorzieningen in de omgeving.

Ambitie van de gemeente is om een grotere bijdrage te leveren aan het oplossen van het woningtekort dan uit de provinciale woningbehoefteprognose naar voren komt. In plaats van 1.000 woningen tot 2030 die uit deze prognose blijkt, zet de gemeente in op 2.000 woningen. Zeker in het middensegment mist aanbod: met name koopwoningen. De groei moet bijdragen aan de variatie in het woningaanbod: meer betaalbare en toegankelijke woningen. Voor jongeren/starters, ouderen, maar ook andere doelgroepen. De plancapaciteit is voldoende passend bij de geraamde behoefte vanuit de provincie. Rekening houdend met de extra ambities van de gemeente (2.000 woningen in totaal) en planuitval (een deel van de woningbouwplannen kan om verschillende redenen niet doorgaan) heeft de gemeente echter extra plannen nodig. Gemeente hanteert een woningbouwprogramma, om richting te geven aan een gedifferentieerde woningbouwproductie.

De prijsklassen indexeert de gemeente jaarlijks:  45% programmeren in de sociale huur (tot € 752,33 per maand – prijspeil 2021) of goedkope koop (tot € 250.000);  20% tot 25% van het programma valt in het koopsegment van € 250.000 tot € 400.000, of in de middenhuur of dure huur (meer dan € 752,33 per maand);  Nog eens 20% tot 25% van het programma valt in het koopsegment tussen € 400.000 en € 600.000;  10% van de woningen programmeert gemeente in het koopsegment boven € 600.000. Deze differentiatie is bij grote locaties (20 en meer woningen) het uitgangspunt. Hierbij hoeft niet in ieder plan de gestelde percentages bereikt te worden: als de optelsom van gerealiseerde plannen hier maar aan voldoet. Gelet op vergrijzing is toevoeging van woningen voor ouderen gewenst. Verhuizing naar een geschikte woning ondersteunt die zelfstandigheid. Bovendien komen door doorstroming van ouderen naar deze woningen, woningen voor gezinnen vrij, en kan de beschikbare woonruimte in Vught effectief benut worden. Doorwerking plangebied Met dit plan wordt een gevarieerd woonprogramma gerealiseerd in de kern Vught. Hierbij wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de uitgangspunten zoals beschreven in de woonvisie. Hierna is het richtprogramma weergegeven. Dit is als volgt onder te verdelen:  Betaalbaar: 71 woningen (tot € 250.000) (circa 45,5%)  Middenduur (laag): ca.

44 woningen (tussen € 250.000 tot € 400.000) (circa 28%)  Middenduur (hoog): ca. 29 woningen (tussen € 400.000 tot € 600.000) (circa 19%)  Dure koop: 12 woningen (vanaf € 600.000) (circa 7,5%) De 12 dure woningen beslaan ongeveer 7,5% van het totale programma. De 71 betaalbare woningen beslaan ongeveer 45,5% van het totale programma. De overige middeldure woningen beslaan de overige 47% van het totale programma. Dit sluit in zijn algemeenheid aan op de uitgangspunten van de

Hoofdstuk 3

32

gemeente ten aanzien van nieuwbouw en type woningen. Met dit gemengde programma wordt ingespeeld op deze verdeling in het woningbouwprogramma. Er worden woningen gerealiseerd voor verschillende doelgroepen. Er is ruimte voor starters, senioren en grotere gezinnen. Daarnaast wordt ruimte geboden voor service-/zorgwoningen. De woningtypologieën sluiten aan bij de omgeving. Het groene karakter van het park leent zich voor een variërend en ruim opgezet woonprogramma. Er wordt aangesloten bij de woonvisie. 3.3.3 Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening In de ‘Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening’ is een aantal belangrijke (beschermde) gebieden gekarakteriseerd en in beeld gebracht. Vervolgens zijn duidelijke beoordelingscriteria opgesteld voor deze specifieke gebieden. Daarnaast zijn een aantal welstandsvrije gebieden aangewezen, waardoor er meer vrijheid voor de burgers wordt geschapen. Door deze heldere beoordelingscriteria kan de welstandsbeoordeling efficiënt en eenduidig worden doorlopen. Dit onderschrijft de gewenste situatie: snellere processen en minder regeldruk met behoud van ruimtelijke kwaliteit. Onderhavig plangebied maakt conform de welstandsnota onderdeel uit van ‘Gebied 8: Resterend grondgebied’ (zie ook figuur 3.2). Dit gebied omvat alle gebieden in Vught en de kern Cromvoirt die niet zijn beschreven binnen een ander specifiek gebied.

Het resterend grondgebied in de gemeente Vught bestaat uit verschillende wijken met ieder haar eigen oorsprong en verschijningsvorm voor wat betreft een thema of bouwstijl. Dit geldt zowel voor de architectonische als de stedenbouwkundige uitwerking. Dit resterend grondgebied is ingedeeld in de categorie welstandsniveau 3, met uitzondering van nieuwbouw in een historisch lint en monumenten. Voor dit welstandsniveau gelden geen beoordelingscriteria. Onderhavig plangebied is niet gelegen aan een historisch lint. Daarom gelden voor het plangebied geen beoordelingscriteria. Wel is de excessenregeling van toepassing. Deze regeling houdt in dat het college van Burgemeester en Wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand’ kan aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. Het college van B&W kan zich hierbij beroepen op de criteria die in de vigerende welstandsnota zijn opgenomen. Voor de gemeente Vught geldt het criterium dat er bij ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand sprake moet zijn van een exces, dat wil zeggen een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is. Het gaat hierbij dus om zaken waaraan een groot deel van de mensen aanstoot neemt. De excessenregeling geldt ook voor vergunningsvrije bouwwerken.