BIjlage - Ontwerpbestemmingsplan - toelichting

Crijns Rentmeesters BV Koningsplein 20 5721 GJ Asten

BESTEMMINGSPLAN PEPEREIND 11 EN SCHEEPENSTRAAT ONG. GEMEENTE VUGHT TOELICHTING

Crijns Rentmeesters November 2023

T: 0493 – 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

PLANGEGEVENS Naam plan

Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

Imro nummer

NL.IMRO.0865.crvbpPepereind11-ON01

Voorontwerp

Juli 2022

Ontwerp

-

Vastgesteld

-

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

2

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

INHOUD 1.

INLEIDING.................................................................................................................... 7

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding ............................................................................................................................... 7 Plangebied .............................................................................................................................. 7 Doel van het bestemmingsplan .............................................................................................. 8 Vigerend bestemmingsplan .................................................................................................... 8 Leeswijzer ............................................................................................................................... 9

2.

HET PLANGEBIED .................................................................................................... 10

2.1

Ruimtelijke structuur Vught ................................................................................................... 10 2.1.1

Ondergrond............................................................................................................................. 10

2.1.2

Bebouwingsstructuur .............................................................................................................. 10

2.2 2.3

Functionele structuur ............................................................................................................ 11 Huidige situatie van het plangebied...................................................................................... 11

3.

PLANBESCHRIJVING ............................................................................................... 15

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

Inleiding ................................................................................................................................ 15 Inbedding in de omgeving .................................................................................................... 15 Inrichting plangebied............................................................................................................. 16 Inbedding in ruimtelijke structuur Cromvoirt ......................................................................... 16 Verkaveling ........................................................................................................................... 19 Beeldkwaliteit ........................................................................................................................ 20 Beoogde planologische situatie ............................................................................................ 21 Landschappelijk inpassing .................................................................................................... 22

4.

BELEIDSKADER........................................................................................................ 23

4.1

Rijksbeleid ............................................................................................................................ 23

4.2

4.3

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie ...................................................................................................... 23

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking .................................................................................... 23

Provinciaal beleid .................................................................................................................. 24 4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie ..................................................................................................... 24

4.2.2

Interim omgevingsverordening................................................................................................ 24

Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 27 4.3.1

Structuurvisie Vught................................................................................................................ 27

4.3.2

Gebiedsvisie Buitengebied Vught ........................................................................................... 28

4.3.3

Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening ..................................................................... 29

4.3.4

Bestemmingsplan Buitengebied Vught 2022 .......................................................................... 29

5.

OMGEVINGSASPECTEN .......................................................................................... 31

5.1

Water .................................................................................................................................... 31

5.2

5.1.1

Inleiding .................................................................................................................................. 31

5.1.2

Beleid...................................................................................................................................... 31

5.1.3

Watersysteem ......................................................................................................................... 33

5.1.4

Huidige en toekomstige situatie .............................................................................................. 33

5.1.5

Waterkwaliteit ......................................................................................................................... 35

Wet natuurbescherming ....................................................................................................... 35

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

3

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

5.8

5.2.1

Inleiding .................................................................................................................................. 35

5.2.2

Gebiedsbescherming .............................................................................................................. 35

5.2.3

Soortenbescherming ............................................................................................................... 36

Archeologie ........................................................................................................................... 37 5.3.1

Beleidskader ........................................................................................................................... 37

5.3.2

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................ 37

5.3.3

Selectieadvies Gemeente Vught............................................................................................. 38

Cultuurhistorie ....................................................................................................................... 39 5.4.1

Inleiding .................................................................................................................................. 39

5.4.2

Plangebied .............................................................................................................................. 39

Bedrijven en milieuzonering ................................................................................................. 40 5.5.1

Inleiding .................................................................................................................................. 40

5.5.2

Plangebied .............................................................................................................................. 41

Geurhinder ............................................................................................................................ 41 5.6.1

Inleiding .................................................................................................................................. 41

5.6.2

Voorgrondbelasting................................................................................................................. 42

5.6.3

Achtergrondbelasting .............................................................................................................. 42

5.6.4

Ontwikkelingsmogelijkheden veehouderijbedrijven................................................................. 43

Volksgezondheid in relatie tot veehouderijbedrijven ............................................................ 43 5.7.1

Inleiding .................................................................................................................................. 43

5.7.2

Toets van de ontwikkeling aan Handreiking ........................................................................... 43

Geluid ................................................................................................................................... 44 5.8.1

Wegverkeerslawaai ................................................................................................................ 44

5.8.2

Spoorweglawaai ..................................................................................................................... 44

5.8.3

Industrielawaai ........................................................................................................................ 45

5.9 Spuitzones gewasbeschermingsmiddelen en driftzonering ................................................. 45 5.10 Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 46 5.10.1 Bijdrage aan de luchtkwaliteit ................................................................................................. 46 5.10.2 Blootstelling aan verontreiniging ............................................................................................. 47

5.11 Bodemkwaliteit ...................................................................................................................... 48 5.11.1 Verkennend bodemonderzoek ............................................................................................... 48 5.11.2 Verkennend, aanvullend en nader bodemonderzoek Pepereind 11 te Cromvoirt ................... 50 5.11.3 Aanvullend en nader bodemonderzoek Pepereind 11 te Cromvoirt........................................ 51 5.11.4 Conclusie ................................................................................................................................ 52

5.12 Externe veiligheid ................................................................................................................. 52 5.12.1 Inleiding .................................................................................................................................. 52 5.12.2 Transport ................................................................................................................................ 53 5.12.3 Verantwoording groepsrisico .................................................................................................. 54

5.13 Verkeer en parkeren ............................................................................................................. 55 5.13.1 Verkeer ................................................................................................................................... 55 5.13.2 Parkeren ................................................................................................................................. 55

5.14 M.e.r.-beoordeling................................................................................................................. 55 5.14.1 Inleiding .................................................................................................................................. 55 5.14.2 Toets....................................................................................................................................... 56

6.

TOELICHTING OP DE REGELS ................................................................................ 57

6.1 6.2 6.3 6.4

Inleiding ................................................................................................................................ 57 Toelichting op de analoge verbeelding ................................................................................. 57 Algemene toelichting op de regels ....................................................................................... 57 Toelichting op de bestemming .............................................................................................. 58

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

4

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

6.4.1

Wonen – 2 .............................................................................................................................. 58

6.4.2

Wonen - 5 ............................................................................................................................... 58

6.4.3

Groen ...................................................................................................................................... 58

7.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID...................................................................... 59

7.1 7.2

Economische uitvoerbaarheid en Grexwet ........................................................................... 59 Economische gevolgen bestemmingsplan ........................................................................... 59

8.

PROCEDURE ............................................................................................................. 60

8.1 8.2 8.3

Overleg ex artikel 1.3.1. Bro ................................................................................................. 60 Procedure ............................................................................................................................. 60 Omgevingsdialoog ................................................................................................................ 61

BIJLAGEN: 1: Verkennend bodemonderzoek 2: Verkennend, aanvullend en nader bodemonderzoek 3: Aanvullend en nader bodemonderzoek 4: Archeologisch onderzoek 5: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 6: Quikscan flora en fauna 7: Certificaten bouwtitels 8: Aeriusberekening 9: Omgevingsdialoog 10: Nota van inspraak

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

5

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

6

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Dit bestemmingsplan is door Crijns Rentmeesters bv opgesteld ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie Pepereind 11 en Scheepenstraat ongenummerd (ong.) te Cromvoirt. Navolgend wordt gesproken over het plangebied. Het plangebied is thans in gebruik ten behoeve van een manege en een bedrijfswoning in de vorm van cultuurhistorisch waardevolle kortgevelboerderij. Beoogd wordt de bedrijfsactiviteiten ter plaatse formeel te staken en het plangebied te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie. Op het achtererf wordt beoogd drie Ruimte voor Ruimte kavels te ontwikkelen welke worden ontsloten aan de Scheepenstraat. Ten behoeve van de herontwikkeling zullen

drie

bouwtitels

betrokken

worden van de

Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Door de gemeente Vught is per brief d.d. 3 december 2018 onder voorwaarden ingestemd met de beoogde herontwikkeling. Om

de

beoogde

herontwikkeling

daadwerkelijk

mogelijk

te

maken,

dient

een

bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden. Hiervoor dient de initiatiefnemer de benodigde documenten aan te leveren. Het bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ bestaat uit planregels, een verbeelding, een toelichting en separate bijlagen. Onderhavige toelichting dient als motivering bij de te volgen procedure.

1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de kern Cromvoirt, in een bebouwingsconcentratie in het buitengebied van de gemeente Vught. Navolgende figuur geeft een beeld van de ligging van het plangebied op de topografische kaart.

Figuur 1: Luchtfoto omgeving plangebied, waarbij het plangebied is uitgelicht

Het plangebied is kadastraal bekend als: gemeente Vught, sectie H, nummer 2003, 2004, 2005 en 2006 en kent een oppervlakte van 13.041 m². Navolgende figuur geeft een beeld van de kadastrale ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

7

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

situatie van het plangebied en de omgeving hiervan, geprojecteerd op luchtfoto. Het plangebied is omkaderd met een bolletjeslijn.

Figuur 2: Kadastrale kaart van het plangebied en het plangebied met een bolletjeslijn is aangeduid

1.3 Doel van het bestemmingsplan Dit bestemmingsplan heeft tot doel de manege her te bestemmen naar een woonbestemming. Aan de Scheepenstraat wordt beoogd drie Ruimte voor Ruimte woningen te realiseren.

1.4 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022’ van de gemeente Vught het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 21 juli 2022. In het bestemmingsplan is het plangebied bestemd als ‘Sport’. Ter plaatse is een bouwvlak opgenomen met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van sport -1’. Eveneens zijn de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – attentiezone waterhuishouding’, ‘overige zone – beperkingen veehouderij’, ‘overige zone – groenblauwe mantel’ en ‘overige zone – stalderingsgebied’ opgenomen. Navolgende figuur geeft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse weer waarbij het plangebied is aangegeven met een bolletjeslijn en marker.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

8

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022’ met daarop het plangebied aangeduid

1.5 Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft een beeld van het plangebied weer. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde situatie beschreven. In hoofdstuk 4 is het relevante Rijks- en provinciaal beleid opgenomen en worden voor het gemeentelijk beleid de uitgangspunten en beleidsdocumenten beschreven die relevant zijn voor het plan. Hoofdstuk 5 bevat de verantwoording van de omgevingsaspecten voor dit bestemmingsplan. Hoofdstuk 6 betreft een toelichting op de regels. In hoofdstuk 7 komt de financiële haalbaarheid van het plan aan de orde. Hoofdstuk 8 geeft tenslotte een beschrijving van de procedure.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

9

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

2. HET PLANGEBIED 2.1 Ruimtelijke structuur Vught 2.1.1

Ondergrond

Het plangebied is gelegen in de gemeente Vught. Het landschap in de gemeente Vught is te onderscheiden in twee gebieden. Het noordelijke gedeelte van de gemeente Vught stond en staat onder invloed van de Maas, terwijl het zuidelijke gedeelte van de gemeente Vught bestaat uit een dekzandlandschap. Cromvoirt is gelegen op de overgang van de hoge zandgronden naar de fluviatiele gronden en dicht tegen de dekzandrug die zich over de gehele breedte van Noord-Brabant uitstrekt en de begrenzing vormt tussen het pleistocene en fluviatiele deel van de provincie. Een gevolg van deze geografische ligging zijn bijzondere ecologische en landschappelijke waarden binnen de omgeving. Deze worden in hun uitersten vertegenwoordigd door enerzijds droge stuifzanden, de Drunense Duinen, en anderzijds natte kwelmilieus zoals het Vlijmens Ven. Binnen de omgeving van het plangebied resteert nog veel van een historisch kleinschalig agrarisch landschap, dat herinnert aan een ligging waar zowel tegen het oprukkend Maaswater als opstuivend zand moest worden gestreden. Dit landschap kenmerkt zich door kleine agrarische percelen afgewisseld met houtbegroeiingen die veelal als perceelafscheiding fungeren. Op korte afstand oostelijk liggen aaneengesloten droge bosgebieden (Vughtse Heide) die ooit aangeplant zijn om de stuifzanden productief te maken.

2.1.2

Bebouwingsstructuur

In de periode rond 1838 werd het grondgebied van de gemeente Vught nog in belangrijke mate bepaald door de lage overstromingsvlakte in de Gement en de nog niet ontgonnen heidegronden. Hierdoor lag Cromvoirt geheel afgescheiden van Vught. Cromvoirt ligt op de rand van een dekzandrug waarover ook de hoofdontsluiting voerde. Deze oude route is nog steeds de hoofdstraat van het dorp. Deze straat voerde naar een voorde in de Leij (vandaar de naam) die afwatert richting De Ham en daar doorloopt als Nieuwe Bossche Sloot. Oorspronkelijk lagen de bouwlanden op de hoge rug binnen een lage dijk aan de zijde van de lage gebieden aan de noordzijde. Buiten deze dijk lagen van oudsher de hooi- en weilanden. Cromvoirt was een ontgonnen eiland omringt door heide en stuifzand met aan de noordzijde moeras. Aan de oude route lagen meerdere bebouwingsconcentraties, waaronder bij de kerk en aan het Pepereind. Opvallend genoeg doet het historische patroon van Cromvoirt denken aan dorpen op oeverwallen in het rivierengebied met een dorpsstraat en een hoogen laagstraat. Cromvoirt is nog steeds te kenschetsen als een langgerekt bebouwingslint rond de Sint Lambertusstraat met daaraan zijstraten en enkele nieuwbouwstraten. De Sint Lambertusstraat gaat geleidelijk over in Pepereind. Ook aan deze straat is er sprake van lintbebouwing; woonfuncties en bedrijvigheid wisselen elkaar af.

Ter plaatse van het plangebied sluit de oude weg naar het gehucht Loveren aan op de oude hoofdroute. In de directe omgeving van Cromvoirt bevinden zich verder onder andere drie campings, (veelal voormalige) agrarische bedrijven en enkele niet-agrarische bedrijven. Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de kern Cromvoirt. In de nabije omgeving van het plangebied bevinden zich woonfuncties, twee recreatieve functies, een manege en een paardenhouderij.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

10

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

2.2 Functionele structuur Het plangebied is gelegen binnen een bebouwingsconcentratie, ten zuidoosten van de kern Cromvoirt. Het plangebied is gelegen binnen het zeer kleinschalig agrarisch gebied in het buitengebied van de gemeente Vught. De omgeving kenmerkt zich als gemengde omgeving, met zowel landbouwgronden, recreatieve functies, woonfuncties en bedrijfsfuncties.

2.3 Huidige situatie van het plangebied Het plangebied was tot voorheen in gebruik ten behoeve van een manege. Er is een vergunning aanwezig voor het houden van 45 paarden. Navolgende figuur geeft een overzicht van de vergunde situatie.

Figuur 4: Vergunde situatie Pepereind 11 (BVB-Brabant)

Ter plaatse van het plangebied aan het Pepereind 11 op de hoek met de Scheepenstraat is de bestemming ‘Sport - Manege’ vigerend. De locatie is thans voornamelijk in gebruik als weiland met aan de wegzijde een kleine tuin. Het geheel kent een opzet die is terug te voeren op het inmiddels gestaakte gebruik als manege. Diverse gebruiksvelden zijn gelegen tussen sloten en opgaande lijnvormige beplantingselementen en momenteel deels verhard en grotendeels in gras gelegd (als weide). De ruimtelijke opzet is te karakteriseren als een serie landschapskamers gekoppeld aan een doorgaande lanenstructuur. De landschapskamers zijn min of meer rechthoekig van vorm en van ongelijke grootte. Ook de mate van omsluiting door opgaand groen is variabel, dit varieert van een dichte houtwal tot een losse rij bomen. In de hoek van het terrein bevindt zich een bedrijfswoning in een historische boerderij, de Ignatiushoeve. Op het achterliggende erf was een manege gevestigd. De bijbehorende bebouwing is deels ontmanteld en deels nog aanwezig. Rondom is een hekwerk aanwezig met enkele hekken en inritten aan de Scheepenstraat en een verhard voorterrein en inrit in de hoek van het terrein aan het Pepereind. Het zuidelijk deel van het terrein wordt middels greppels ontwaterd. Deze greppels sluiten aan op de weggreppels langs de Scheepenstraat.

Navolgende figuur geeft een analyse van de huidige situatie ter plaatse weer.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

11

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

Figuur 5: Analyse van het plangebied Pepereind 11 op basis van een veldbezoek in oktober 2019. (Bron: P15 (stads)landschappen)

Navolgende figuren geven een overzicht van het plangebied in de huidige situatie.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

12

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

Figuur 6: Kortgevelboerderij Pepereind 11

Figuur 7: Achterzijde boerderij

Figuur 8: Rijbak centraal op het perceel

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

13

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

Figuur 9: Paardenstalletjes

Figuur 10: Zicht op achterzijde van het plangebied

Figuur 11: Eikensingel aan de noordwestzijde

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

14

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

3. PLANBESCHRIJVING 3.1 Inleiding Beoogd wordt de bedrijfsactiviteiten ter plaatse te staken en de manege te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie. Op het achtererf wordt beoogd drie Ruimte voor Ruimte kavels te ontwikkelen welke worden ontsloten aan de Scheepenstraat.

3.2 Inbedding in de omgeving Er wordt voorzien in een drietal Ruimte voor Ruimte-kavels binnen het plangebied. Voor deze kavels is een inrichtingsplan uitgewerkt door adviesbureau P15 (stads)landschappen. De bestaande ruimtelijke opzet van de locatie met twee, door opgaand groen begrensde, landschapskamers in de oksel van een doorgaande groenstructuur (lanen) langs de Scheepenstraat, Hoeksestraat en Pepereind vormt de basis voor de herontwikkeling. Plaatselijk is de bestaande structuur niet volledig. In de landschapskamer achter de Ignatiushoeve worden drie Ruimte voor Ruimte woningen geprojecteerd. De houtsingel aan de achterzijde van de percelen zal worden versterkt. De kavels worden onderling van elkaar gescheiden door groenstroken van 15 meter breed. Deze stroken blijven vrij van bebouwing en zorgen ervoor dat middels de open ruimte tussen de woningen beleefbaar blijft. Hierdoor ontstaan zichtlijnen richting de houtsingel aan de achterzijde. De nieuwe kavels worden ontsloten op de Scheepenstraat. Daarvoor worden bij voorkeur bestaande inritten en toegangen gebruikt, zodat de bestaande bomenstructuur niet aangetast wordt.

Figuur 12: Ruimtelijk principe voor de herontwikkeling van het plangebied, waarbij duidelijk de structuur van landschappelijke kamers waarneembaar is. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

15

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

3.3 Inrichting plangebied Het hierboven geschetste ruimtelijke principe is verder uitgewerkt in een inrichtingsschets. De beoogde nieuwe woningen zijn gelegen achter de Ignatiushoeve. De smalle strook aan de noordwestzijde van het plangebied kent nu grotendeels het karakter van een houtwal (met voornamelijk eiken). Deze zal worden versterkt en gaten zullen worden opgevuld. De tuin rondom de Ignatiushoeve worden daarmee ruimtelijk verankerd en tevens landschappelijk ingepast. Aan de achterzijde van de tuin wordt het bestaande achtererf geruimd. De bestaande landschapskamer is richtinggevend. Daarnaast is er ook naar gestreefd een gevarieerd eindbeeld te doen ontstaan, door niet uit te gaan van drie gelijke Ruimte-voor-Ruimte-kavels. De meest zuidelijk gesitueerde woning wordt tevens een kwartslag gedraaid. De schets laat ook nadrukkelijk drie verschillende woningen zien die ieder een eigen landschappelijke inbedding krijgen binnen het (bestaande) groene kader. Dit groene kader bestaat uit de eerdergenoemde houtsingel aan de achterzijde en de brede groenstroken tussen de kavels. Deze worden aangeplant met drie rijen struiken in vierkantsverband (op 1x1 m). Qua sortiment kan worden gedacht aan: Sleedoorn, Sporkehout, Hondsroos, Hazelaar, Geoorde wilg, Gelderse roos en Rode kornoelje. De woningen dienen een eenduidige groene afscheiding te krijgen.

Gezien de vochtige groeiomstandigheden is een beukenhaag hier niet geschikt, te denken valt aan een haag van Meidoorn, Veldesdoorn of Haagbeuk. Door de hoge grondwaterstand in de winter is deze locatie niet geschikt voor een wintergroene haag. De groenstructuren zijn verankerd in dit bestemmingsplan. De ontsluiting van de drie nieuwe woningen vindt plaats vanaf de Scheepenstraat. Daarbij dient de huidige begeleidende boomstructuur langs deze weg bestaande uit vaak imposante eiken niet te worden aangetast. Vanaf deze zijde kent het terrein van de voormalige manege overigens diverse toegangen. Deze kunnen gebruikt worden voor de ontsluiting van de woningen. Door de zuidelijk gesitueerde woning een slag te draaien en verspringende gevellijnen te gebruiken ontstaat een zekere variatie binnen de landschapskamers. Zie figuur 13 voor een weergave van het inrichtingsplan opgesteld door P15 (stads)landschappen.

3.4 Inbedding in ruimtelijke structuur Cromvoirt De beoogde nieuwe woningen worden gesitueerd binnen de bestaande groene context achter de Ignatiushoeve. De nieuwe woningen liggen daarmee aan de Scheepenstraat en niet aan het Pepereind. Dit sluit aan op het historisch gegroeid patroon en de situering van de bebouwing in de omgeving. De bestaande bebouwing rondom het plangebied is gericht op aanliggende wegen en telkens enigszins teruggelegen daarvan. De drie woongebouwen vervangen de grootschalige bebouwing van de manege (die deels al is afgebroken). Overigens komen op andere plekken ook grootschalige (bij)gebouwen voor. Het betreft dan agrarische of recreatieve opstallen van een boerenbedrijf, camping of manege. Door voor deze situering te kiezen blijft het historische lint langs de hoofdstraat (Pepereind) onaangetast beleefbaar.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

16

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

Figuur 13: Inrichtingsplan met de beoogde situatie (Bron: P15 (stads)landschappen)

De nieuwe situatie voegt zich naar de bestaande situatie met landschapskamers. De nieuwe woningen worden binnen de aanwezige structuren elk in een eigen landschapskamer gesitueerd. Daarmee wordt de bestaande landschapsstructuur geen geweld aangedaan en zelfs versterkt. Ook houdt de gekozen opzet en situering van de woningen op iedere kavel rekening met de bestaande situering van bebouwing aan en aansluitend op het Pepereind.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

17

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

Op de korrelstudie is te zien hoe de nieuwe situatie zich verhoudt tot de huidige. Ruimtelijk en stedenbouwkundig sluit de beoogde situatie beter aan bij de aanliggende structuren.

Figuur 14: Korrelstudie van het Pepereind en aangrenzende straten. Aan de bovenzijde de oude situatie met een manege in de oksel van de Scheepenstraat en het Pepereind. Onderaan de beoogde nieuwe situatie. (Bron: P15 (stads)landschappen)

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

18

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

3.5 Verkaveling De nieuwe situatie achter de Ignatiushoeve zal gevormd worden door drie nieuwe woningen in een bestaande landschapskamer. Deze landschapskamer wordt onderverdeeld middels nieuwe groenstructuren.

Tussen de nieuwe woningen wordt een brede groenstrook opgenomen welke

doorzichten tussen de woningen benadrukken. De verkaveling is zo uitgewerkt dat de nieuwe woningen op een variabele rooilijn achter de bestaande bebouwing aan het Pepereind worden gesitueerd. Hieronder is een overzicht van de ruimtelijke structuur met de doorzichten opgenomen.

Figuur 15: De verkaveling in de beoogde nieuwe situatie is opgezet analoog aan de omgeving met ruimte tussen de nieuwe gebouwen. (Bron: P15 (stads)landschappen) ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

19

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

3.6 Beeldkwaliteit De nieuwe woonfuncties en bebouwing dienen ingepast te worden in de groene context van de landschapskamer. De bebouwing zal worden uitgevoerd in een bouwstijl die passend is voor woningen op een dergelijke landelijke locatie. De woningen in de omgeving van het plangebied zijn te kenschetsen als (voormalige) boerderijen en landelijke woningen. Deze huizen bestaan voornamelijk uit één tot anderhalve bouwlaag voorzien van een hoge kap. De woningen staan in het algemeen met de lange gevel naar de weg gekeerd. De nokrichting is daarmee parallel aan de weg. In de kapvorm bestaat enige variatie. Zowel zadeldaken als mansardedaken en samengestelde kappen komen voor, al dan niet met wolfseinden en afgeschilde dakvlakken. Het gaat hierbij om deels oudere langgevelboerderijen maar ook woningen van recentere datum. De woningen in de omgeving van de locatie zijn allen vrijstaand en gesitueerd op ruime kavels die meestal grotendeels zijn ingericht als tuin. De beoogde nieuwbouw wijkt op een aantal punten af van de bebouwing in de omgeving. Ze is namelijk gesitueerd in een besloten landschapskamer die aan alle zijden zijn omgeven door opgaand groen. Daardoor kunnen deze woningen ook iets anders worden uitgewerkt.

Een nieuwe woning in een landelijke stijl refererend aan een boerderij of schuur is mogelijk, maar ook een gebouw refererend aan een landelijke villa of klein buitenhuis. De basiskarakteristiek van de nieuwe woning is te omschrijven als: rechthoekig grondplan, uitgevoerd met één bouwlaag met kap en een goothoogte van maximaal 4 meter. Het bijgebouw kan vastgebouwd worden aan het hoofdgebouw, of daarmee verbonden worden middels een ondergeschikt gebouwdeel of open galerij. Navolgende collage geeft een overzicht van mogelijke passende verschijningsvormen.

Figuur 16: Voorbeelden beeldkwaliteit

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

20

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

3.7 Beoogde planologische situatie De huidige bestemming ‘Sport – Manege’ zal worden herbestemd. De huidige bedrijfswoning wordt herbestemd naar een burgerwoning. Middels toepassing van de sloopbonusregeling wordt bij de woning 200 m² bijgebouwen toegestaan. Hiertoe wordt 639 m² aan bedrijfsgebouwen gesloopt. In samenhang zullen evenwijdig aan de Scheepenstraat drie woonbestemmingen worden opgenomen ten behoeve van de realisatie drie vrijstaande Ruimte voor Ruimte woningen. De omliggende en tussenliggende gronden worden bestemd als ‘Groen’. Bijgebouwen mogen, indien opgenomen, worden opgericht ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’ alsmede binnen het bouwvlak. Ter plaatse van de kortgevelboerderij blijft de archeologische verwachtingswaarde behouden. Daartoe zijn dubbelbestemmingen opgenomen. De kavels voor de Ruimte voor Ruimte woningen zijn vrijgegeven.

Figuur 9: Beoogde planologische situatie na herontwikkeling

De Ruimte voor Ruimte woningen mogen een maximum volume hebben van 1.500 m³. Deze inhoud is passend gelet op de oppervlakte van de kavels en de bouwvlakken. De woningen dienen te passen bij de woningen in de omgeving. De woningen in de omgeving betreffen deels Ruimte voor Ruimte woningen en boerderij woningen, welke eveneens een grote inhoudsmaat kennen. Woningen met een forse inhoud zijn derhalve te verantwoorden.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

21

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

3.8 Landschappelijk inpassing Het plangebied is gelegen binnen een halfopen kampen- en hoevenlandschap. Een kampen- en hoevenlandschap betreft een afwisselend open en besloten landschap, bestaande uit dorpen, oude (bolle) akkers, bosjes, houtwallen en beekdalen. Karakteristiek voor dit landschap is dat het wordt doorspekt met landschapselementen zoals houtwallen en houtsingels, hakhoutbosjes en grienden, lanen, solitaire bomen, hoogstamfruitboomgaarden en bloem- of kruidenrijke bermen en zomen. De basis voor dit landschapstype wordt gevormd door de afwisseling tussen openheid en beslotenheid. Het beplantingsplan sluit aan bij dit landschapstype. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het beplantingsplan, dat als bijlage bij de regels is gevoegd.

Figuur 17: Uitsnede beplantingsplan

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

22

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

4. BELEIDSKADER 4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

-

Duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel;

-

Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;

-

Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. De realisatie van de woningen in het kader van de Regeling Ruimte voor Ruimte is verankerd in de Interim omgevingsverordening.

4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is het verplicht om in het geval dat een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Binnen het plangebied wordt een manege gesaneerd, de bedrijfswoning wordt herbestemd naar een burgerwoning en er worden drie Ruimte voor Ruimte woningen toegevoegd. Het toevoegen van één of enkele woningen wordt in het kader van de ladder voor duurzame ontwikkeling niet gezien als een stedelijke ontwikkeling. Daarbij is in de ‘Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking’ expliciet opgenomen dat bij toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte, een zogenaamde rood-voor-rood regeling, geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet hoeft te worden toegepast.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

23

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1

Brabantse Omgevingsvisie

Op 14 december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie in werking getreden. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is: ‘Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit’. Voor 2030 is het doel om voor alle aspecten te voldoen aan de wettelijke normen. Brabant heeft dan een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit. Voor 2050 is het doel om een goed leefomgevingskwaliteit te hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1.

De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant.

2.

Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken.

3.

Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen.

4.

Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag. Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken?

5.

Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

Elk van de vijf hoofdopgaven van de Brabantse Omgevingsvisie is uitgewerkt in specifieke aandachtspunten. Voor de beoogde ontwikkeling speelt het volgende aandachtspunt een rol. −

De provincie gaat uit van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door een integrale benadering wordt de claim op de schaarse ruimte zo beperkt mogelijk gehouden en wordt een bestaande locatie herbenut.

4.2.2

Interim omgevingsverordening

4.2.2.1

Inleiding

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, hierna ook de Interim omgevingsverordening genoemd, is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan de door de gemeente op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In de Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. De onderwerpen die in de Interim omgevingsverordening staan, vinden hun basis in de in december 2018 vastgestelde Brabantse Omgevingsvisie. De omgevingsvisie formuleert een vijftal hoofdopgaven en ambities voor 2050 gericht op het bereiken van een gezond en veilig Brabant met een goede omgevingskwaliteit. Hoofddoel van de Interim omgevingsverordening is het beleidsneutraal samenvoegen van de verschillende verordeningen die gaan over de fysieke leefomgeving. In navolgende subparagrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van het plangebied in de Interim omgevingsverordening en wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels van de Interim omgevingsverordening.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

24

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

4.2.2.2

Aanduidingen in de Interim omgevingsverordening

Navolgende figuur geeft een overzicht van de aanduidingen ter plaatse van het plangebied in de Interim omgevingsverordening.

Figuur 18: Aanduidingen plangebied in de Interim omgevingsverordening

Het plangebied is aangeduid als gelegen in het Landelijk gebied binnen de structuur groenblauwe mantel.

Het

plangebied

kent

tevens

de

aanduidingen

‘Beperkingen

veehouderij’

en

‘Stalderingsgebied’. Deze aanduidingen zien toe op de veehouderij en zijn voor onderhavige ontwikkeling niet relevant. Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap In artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen ten aanzien van de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Om gemeenten te ondersteunen bij de uitvoering van deze regeling is in 2011 een handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap opgesteld. De gemeente heeft op 17 mei 2016 de beleidsnotitie Kwaliteitsverbetering van het landschap Vught vastgesteld. In deze beleidsnotitie is het oprichten van ruimte voor ruimte woningen opgenomen in de categorie 1. De kwaliteitsverbetering van het landschap wordt bij deze ontwikkelingen in andere regelingen voorzien. Binnen het plangebied wordt een manege gesaneerd waarbij alle bedrijfsgebouwen, circa 750 m², gesloopt worden. De milieuvergunning voor het houden van dieren wordt ingetrokken. Deze ontwikkelingen leiden tot een forse kwaliteitswinst. Op diverse plaatsen in de Interim omgevingsverordening zijn verbijzonderingen van de kwaliteitsverbetering landschap opgenomen.

Soms is nadrukkelijk bepaald dat dit artikel niet van toepassing is omdat de regeling zelf al voorziet in kwaliteitsverbetering, zoals de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

25

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

Artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied In artikel 3.68 van de Verordening is bepaald dat in Landelijk gebied’ alleen bestaande burgerwoningen, bedrijfswoningen zijn toegestaan. Artikel 3.69 bepaalt dat een bestemmingsplan kan voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, mits is verzekerd dat er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. De woning wordt niet gesplitst in meerdere wooneenheden en overtollige bebouwing (in gebruik voor de manege) wordt gesaneerd. Voldaan wordt aan deze voorwaarden. Artikel 2.72 Beperkingen veehouderij Binnen het werkingsgebied Stedelijk gebied en Beperkingen veehouderij is het beleid gericht op een afwaartse beweging van de veehouderij. Daarom is in deze gebieden geen toename van de bestaande gebouwen of bestaande bouwwerken toegestaan. Het vervangen van een bouwwerk door een gebouw (of andersom) is ook niet mogelijk. De beoogde herbestemming ziet toe op sanering van een manege. Artikel 2.74 Stalderen Artikel 2.74 van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant biedt binnen het ‘Stalderingsgebied’ onder voorwaarden mogelijkheden voor veehouderijen voor vestiging van of omschakeling naar een hokdierhouderij of voor de uitbreiding van bebouwing ten behoeve van een hokdierhouderij. De beoogde herbestemming ziet toe op sanering van een manege.

Artikel 3.79 Ruimte voor Ruimte Artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening stelt dat onder voorwaarden kan worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels binnen het ‘Stedelijk gebied’ of ‘Landelijk gebied’. Navolgend worden de voorwaarden uit artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening punt voor punt besproken en toegelicht met betrekking tot het plangebied: 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; Gebruik zal worden gemaakt van geaccordeerde bouwtitels Ruimte voor Ruimte, waarmee zeker is gesteld dat sprake is van een winst van de omgevingskwaliteit. De bouwtitels worden als bijlage bij deze toelichting gevoegd. b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in artikel 3.78, derde lid; In artikel 3.78, derde lid is bepaald dat sprake is van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt, of als de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Het plangebied is aangewezen als gelegen binnen een bebouwingsconcentratie in het buitengebied van de gemeente Vught.

Het plangebied is gesitueerd aan het lint Pepereind. Van oudsher is aan het lint Sint-Lambertusstraat overgaand in Pepereind de kern Cromvoirt en het gehucht Pepereind gevormd. In de omgeving van het plangebied is sprake van lintbebouwing die op regelmatige afstand van elkaar is gesitueerd.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

26

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

c. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; In artikel 3.77 is aangegeven dat de ontwikkelingsrichting van een gebied in elk geval wordt bepaald door welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering in de omgeving passen. In de omgeving van het plangebied is sprake van een gemengd gebied, waarin sprake is van onder andere de functies wonen, recreatie, en agrarische bedrijvigheid. Onderhavige ontwikkeling vindt plaats in samenhang met de transitie van een manege. De realisatie van de beoogde Ruimte voor Ruimte woningen past binnen de structuur van het gebied. De kavels worden landschappelijk worden ingepast. 2. Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. Niet van toepassing. 3. Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in landelijk gebied, eerste lid, onder a. Bouwtitels Ruimte voor Ruimte wordt ingezet voor de realisatie van de beoogde woningen. Geen toepassing hoeft te worden gegeven aan de genoemde artikelen. De bouwtitels Ruimte voor Ruimte worden als bijlage bij onderhavige toelichting gevoegd.

Voldaan kan worden aan de ruimte-voor-ruimteregeling zoals gesteld in artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening.

4.3 Gemeentelijk beleid 4.3.1

Structuurvisie Vught

De gemeenteraad van de gemeente Vught heeft op 19 december 2013 de Structuurvisie Vught vastgesteld. In een structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke structuur voor de komende 10 tot 15 jaar vastgelegd. De gemeente Vught kent een bijzonder, gevarieerd, groen en natuurlijk buitengebied. Deze waarden zijn voor een groot deel bepalend voor het ontstaan en de identiteit van de gemeente. Het beleid voor het buitengebied in de Structuurvisie Vught is grotendeels gebaseerd op twee visies die de gemeente in de afgelopen jaren heeft gemaakt: de Structuurvisie landelijk gebied 2009 en de gebiedsvisie Buitengebied Vught. Zowel de Structuurvisie landelijk gebied 2009 als de gebiedsvisie Buitengebied Vught geven op basis van de belangrijkste gebiedskenmerken een indeling van het buitengebied in zes deelgebieden. De Structuurvisie Vught volgt deze indeling, maar maakt de gestelde doelen concreter dan de huidige Structuurvisie landelijk gebied 2009. In de Structuurvisie Vught zijn mogelijkheden voor (her)ontwikkeling binnen de gemeente Vught thematisch en geografisch uitgewerkt. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Vught, ten oosten van de kern Cromvoirt. De ambitie voor het buitengebied van de gemeente Vught is om het waardevolle buitengebied nog veel sterker in te zetten als unieke woonkwaliteit en om de kwaliteiten van het buitengebied nog sterker te maken.

De hoofdopgaven voor het buitengebied voor de Structuurvisie Vught zijn: ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

27

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

−

het beter verbinden van de natuurgebieden in de regio;

−

het versterken van de hydrologische en natuurlijke waarden;

−

het toegankelijker maken in het buitengebied;

−

ruimte geven aan de recreatieve en cultuurhistorische potentie van het buitengebied.

De bewoners van Cromvoirt hebben in 2011 een integraal dorpsontwikkelingsplan (iDOP Cromvoirt) opgesteld in samenwerking met de gemeente en maatschappelijke partijen. Hierin heeft het dorp een visie opgesteld voor de toekomstige leefbaarheid van Cromvoirt, welke als visie door de gemeenteraad is vastgesteld. In deze visie positioneert het dorp zich als levendig authentiek dorp met sterke banden met haar multifunctionele buitengebied. De authenticiteit wordt geborgd door het behoud van de karakteristieke dorpslinten inclusief bestaande doorzichten naar het buitengebied. Een deel van de open bebouwingslinten bevindt zich aan de St. Lambertusstraat en de Loverensestraat binnen de bebouwde kom van Cromvoirt. Deze linten waren van oorsprong open boerderijlinten en zijn in de loop der tijd verdicht. Inbreiding langs deze linten is evenwel mogelijk mits de belangrijkste doorzichten behouden blijven. De afwisseling tussen bouwkavels en doorzichten symboliseert de geleidelijke overgang naar het buitengebied. Nieuwe woningen zijn toelaatbaar, mits de waardevolle doorzichten behouden blijven en gebruik gemaakt wordt van de sloop-bonus regeling of de ruimte voor ruimte regeling. Middels onderhavige ontwikkeling wordt een manege gesaneerd. Tevens worden op de locatie drie woningen gerealiseerd in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte.

Middels deze ontwikkelingen worden geen zichtlijnen aangepast. Tussen de woonbestemmingen is ruimte voor forse landschapselementen waardoor een groen karakter binnen het plangebied gehandhaafd blijft en er zich geen stedelijk lint vormt. Wat betreft de landschappelijke inpassing geldt dat aangesloten wordt bij de omgevingskwaliteiten.

4.3.2

Gebiedsvisie Buitengebied Vught

De gebiedsvisie Buitengebied Vught is op 20 september 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze gebiedsvisie heeft als doel het bestuur, de beleidsmedewerkers en de burger te faciliteren bij het voeren van regie op ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. De basis hiervoor zijn de ontstaansgeschiedenis van het gebied en de ruimtelijke vormers van het gebied, ofwel de elementen die kenmerkend zijn. Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de kern Cromvoirt. Over Cromvoirt is de volgende typering opgenomen: “Cromvoirt is een klassiek en oud lintdorp ten westen van Vught, gelegen op een dekzandrug; hoog en droog. Ter hoogte van het lint zijn de percelen zeer smal, langgerekt en haaks op de weg gelegen. De percelen zijn in de loop der tijd meerdere malen opgedeeld vanwege de goede grond voor wonen en landbouw. Een groot deel van de percelen is nog voorzien van de karakteristieke randbeplanting. Karakteristiek is dat de lintstructuur deels open en gesloten is. Aan en rondom het lint staan hoofdzakelijk karakteristieke boerderijen, nu hoofdzakelijk in gebruik als woning. Opvallend is de uitbreiding van het lint aan de noordzijde. Aan de zuidkant van Cromvoirt liggen nabij de IJzeren Man drie campings. Cromvoirt en omgeving is ‘rood’ van aard en heeft een multifunctioneel karakter.

Over wonen in Cromvoirt en omgeving is in de gebiedsvisie het volgende opgenomen: ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

28

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

“Voor de open plekken binnen de kern Cromvoirt kan gesteld worden dat er aanvragen komen voor nieuwe woningen. Belangrijk daarbij is om te kijken hoe de relatie dorp – buitengebied zich op die plek manifesteert. Op plekken waar waardevolle zichtlijnen zijn en de relatie geaccentueerd wordt, is woningbouw ongewenst. Op andere plekken kunnen die zichtlijnen geaccentueerd worden en is woningbouw mogelijk, mits deze bijdraagt aan de relaties dorp – buitengebied. Uiteraard zijn stedenbouwkundige aspecten van belang en dient er aangesloten te worden bij de bestaande structuur. Nieuwe woningen zijn toelaatbaar, mits:

-

er geen belangrijke zichtlijnen worden weggenomen; er rekening wordt gehouden met de landschapswaarden; er rekening wordt gehouden met de stedenbouwkundige waarden van het straatbeeld; de relatie met het achterliggende landschap niet wordt verstoort; het binnen het woningbouwprogramma past.

In paragraaf 3.3.1, 3.3.2 en 3.3.3 van onderhavige toelichting zijn de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing uiteengezet. Hieruit komt naar voren dat geen afbreuk wordt gedaan aan voorgaand beschreven voorwaarden. De ontwikkeling van de beoogde Ruimte voor Ruimte woningen is een passende ontwikkeling binnen de Gebiedsvisie Buitengebied Vught, deze conflicteert niet met de in de visie aangegeven zichtrelaties. Tevens ziet de ontwikkeling op sloop van bebouwing en het intrekken van een milieuvergunning, wat ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit en het woon- en leefklimaat.

4.3.3

Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening

Door de gemeenteraad van Vught is op 4 februari 2016 de Welstandsnota gemeente Vught 2 e herziening vastgesteld. In deze welstandsnota maakt het plangebied onderdeel uit van het buitengebied waarvoor welstandsniveau 1 van toepassing is. Voor de beoordelingscriteria valt de ontwikkeling onder thema 1 ‘Landgoederen, traditionele boerderijen, (agrarische) bedrijven in het buitengebied en woningen’. Voor dit thema zijn beoordelingscriteria opgenomen die van toepassing zijn op het plangebied. Deze criteria zijn opgenomen in paragraaf 3.2.2. Bij de verdere stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van de beoogde woning zal voldaan worden aan deze beoordelingscriteria.

4.3.4

Bestemmingsplan Buitengebied Vught 2022

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2022’ van de gemeente Vught het vigerende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 21 juli 2022. In het bestemmingsplan is het plangebied bestemd als ‘Sport’. Ter plaatse is een bouwvlak opgenomen met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van sport -1’. Eveneens zijn de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – attentiezone waterhuishouding’, ‘overige zone – beperkingen veehouderij’, ‘overige zone – groenblauwe mantel’ en ‘overige zone – stalderingsgebied’ opgenomen. Doorontwikkeling van een manege binnen deze aanduidingen ligt niet in de rede. De ontwikkeling naar woonfuncties, onder meer met toepassing van de regeling Ruimte voor Ruimte, is voorstelbaar. In een eerder stadium heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven het planvoornemen in principe voorstelbaar te achten en ook provincie Noord-Brabant heeft bevestigt dat deze ontwikkeling binnen een bebouwingsconcentratie ruimtelijk aanvaardbaar wordt geacht. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

29

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

De beoogde herontwikkeling is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Derhalve is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. Het plangebied wordt herbestemd naar de bestemmingen ‘Wonen -2’, ‘Wonen – 5’ en ‘Groen’. Relevante dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn overgenomen op de verbeelding en in de planregels. Een uitsnede van de verbeelding is opgenomen in paragraaf 3.7.

ONTWERP Crijns Rentmeesters bv

30

Bestemmingsplan ‘Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.’ – Toelichting

5. OMGEVINGSASPECTEN 5.1 Water 5.1.1

Inleiding

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afstemmen, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegenomen bij de totstandkoming van een plan. De watertoets verplicht tot het opnemen van een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van een plan voor de waterhuishouding, in de toelichting van alle ruimtelijke plannen. Deze beschrijving is opgenomen in de waterparagraaf. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Waterschap De Dommel.

5.1.2

Beleid

5.1.2.1

Waterbeheerprogramma 2022-2027

Het Waterbeheerprogramma schetst de visie en ambitie van het waterschap voor de lange termijn (2050). In 2050 wil de Dommel een leefomgeving die klaar is voor de toekomst en een watersysteem dat daarbij past. Dat laatste wil zeggen; een waterhuishouding die robuust, flexibel en in balans is met de natuur en de omgeving én zorgt voor een goede waterkwaliteit. De droge zomers van 2018, 2019 en 2020, én de wateroverlast in 2021 tonen de urgentie aan en laten zien dat de omgang met water fundamenteel moet veranderen. Deze grote veranderopgave heet de watertransitie. Waterschap de Dommel heeft de ambities uiteengezet in drie principes. De principes geven nadere betekenis aan de ambitie in het beheersgebied van Waterschap De Dommel. Hieronder zijn de principes benoemd. 1.

Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt. In landbouw, natuur en stedelijk gebied wordt al het water dat valt geïnfiltreerd in de bodem. Waar infiltratie niet kan (kwelgebieden) is ruimte gemaakt om water maximaal vast te houden en vertraagd af te voeren.

2.

Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan. De hoofdlijn is: “peil volgt gebruik waar het kan en gebruik volgt peil waar het moet. “Waterschap De Dommel wil een structurele oplossing vinden in het aanpassen van de waterafhankelijke functies, zodat die meer in overeenkomst zijn met de mogelijkheden en natuurlijke condities van het water en bodemsysteem. Partijen anticiperen op grotere weersextremen. Droge en natte perioden horen bij de natuurlijke dynamiek van de plek en het daarbij passende gebruik en leiden niet meer tot onverwachte en onoverkomelijke schade.