Bijlage - Motivering TAM-Omgevingsplan 'Hoofdstuk 22e Martinilaan 2-4 Vught'
Tekst van het document
- MEMO
TAM-OMGEVINGSPLAN
HOOFDSTUK 22E MARTINILAAN 2-4 VUGHT Motivering 30 maart 2026
2/69
INHOUDSOPGAVE 1.
2.
3.
4.
5.
3/69
Inleiding
5
1.1 1.2 1.3
5 6 6
Aanleiding Ligging plangebied Leeswijzer
Beschrijving van het project en zijn omgeving
7
2.1 2.2 2.3 2.4
7 10 15 16
Huidige situatie Toekomstige situatie Strijdigheden omgevingsplan Milieueffectrapportage
Participatie
17
3.1 3.2
17 17
Participatie omgeving Bestuurlijk vooroverleg
Beleidskader
19
4.1 4.2 4.3 4.4
19 20 23 24
Rijk Provincie Regio Gemeente
Aspecten van de fysieke leefomgeving
29
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16
29 31 34 38 40 41 44 47 48 53 54 54 55 57 58 60
Algemeen Omgevingsveiligheid Water Luchtkwaliteit Geluid door activiteiten Geluid door wegen en spoorwegen Bodem Geur Cultureel erfgoed Ladder voor duurzame verstedelijking Toegankelijkheid openbare ruimte Gezondheid Mobiliteit en parkeren Ecologie: gebiedsbescherming Ecologie: soortenbescherming Ecologie: houtopstanden
5.17 5.18 5.19 5.20 5.21 5.22
6.
7.
Bezonning Windhinder Duurzaamheid Welstand Ontplofbare oorlogsresten Kabels en leidingen
61 62 63 63 65 65
Economische uitvoerbaarheid
67
6.1 6.2
67 67
Evenwichtige toedeling van functies aan locaties
Bijlagen
4/69
Financiële uitvoerbaarheid Kostenverhaal
68
69
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Aan de Martinilaan in Vught is een woningbouwontwikkeling voorzien. Het ontwikkelgebied omvat grofweg twee gronden, te weten het woonperceel Martinalaan 2-4 en de bedrijfslocatie Theresialaan 88. De gronden worden gezamenlijk tot ontwikkeling gebracht ten behoeve van een woningbouwplan met 62 woningen verdeeld over drie bouwmassa’s van 3 tot 5 bouwlagen. Het omgevingsplan van de gemeente Vught staat de ontwikkeling niet toe. Daar waar in het omgevingsplan de functie ‘bedrijf’ aan de locatie is toegekend, is (bouwen ten behoeve van) de functie ‘wonen’ niet toegestaan. Binnen de woonbestemming is in het omgevingsplan met bouwaanduidingen aangeduid waar hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd en dat slechts twee woningen zijn toegestaan. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de strijdigheden met het omgevingsplan.
Ligging plangebied (rood omcirkeld) binnen het stedelijk gebied van Vught (Bron: https://app.pdok.nl/viewer)
Om de ontwikkeling mogelijk te maken is ervoor gekozen het omgevingsplan voor deze locatie te wijzigen. Gemeenten die nog niet of nauwelijks gebruikmaken van het Digitale Stelsel Omgevingswet (DSO) kunnen hierbij gebruik maken van een tijdelijke alternatieve maatregel TAM-IMRO (hierna TAM). Op die manier is het mogelijk om een omgevingsplan te wijzigen volgens de IMRO-systematiek waarmee ook een bestemmingsplan werd vastgesteld. Dit is een voordeel voor gemeenten die nog niet bedreven zijn met het nieuwe DSO. Een ontwerp van een wijziging-omgevingsplan via de tijdelijke alternatieve maatregel moet uiterlijk op 31 december 2025 ter inzage zijn gelegd. Daarna vervalt de mogelijkheid om het omgevingsplan via TAM te wijzigen.
5/69
Gezien het feit dat gemeente Vught nog weinig ervaring heeft met het DSO en gelet op de gewenste snelle voortgang van dit bouwplan is ervoor gekozen om de TAM toe te passen. De regels van dit TAM-wijzigingsbesluit worden als afzonderlijk hoofdstuk aan de regels van het omgevingsplan gemeente Vught toegevoegd. Deze wijziging van het omgevingsplan dient te voldoen aan de instructieregels van het Rijk (Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)), de instructieregels van de provincie (Omgevingsverordening Noord-Brabant) en er moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Met voorliggende motivering wordt onderbouwd dat hiervan sprake is bij de voorgenomen ontwikkeling.
1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt in het westen van Vught. De locatie omvat het woonperceel Martinilaan 2-4, de bedrijfslocatie Theresialaan 88 en een gedeelte van de groenstrook bij het graf van familie Martini aan de Martinilaan. In het bijzonder gaat het om de kadastrale percelen die bekend staan als gemeente Vught, sectie E, nummers 4257, 4258, 4259, 4260, 4442 en 3136 (gedeeltelijk).
Luchtfoto met kadastrale kaart van het plangebied (rood omlijnd) (Bron: https://app.pdok.nl/viewer)
1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en aanwezige bebouwing in het plangebied. De toekomstige situatie beschrijft het initiatief voor het plangebied, het initiatief en de strijdigheden met het omgevingsplan. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden en hoe hiermee rekening is gehouden in het wijzigingsbesluit. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 en 5 het wijzigingsbesluit getoetst aan relevant beleidskader en aan relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid van het plan. Uiteindelijk volgt in hoofdstuk 7 de slotconclusie.
6/69
2. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT EN ZIJN OMGEVING 2.1 Huidige situatie 2.1.1 Omgeving Het plangebied is gelegen in de buurt Schoonveld in Vught, ten zuiden van de N65 en ten westen van de spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Boxtel. Van oudsher (1830) is het een weinig ontsloten gebied van hooi- en graslanden. In het gebied kwamen twee landgoederen voor, waaronder Landgoed Eikenheuvel (circa 1830) dat op de plaats lag waar nu taleninstituut Regina Coeli is gevestigd. Van de historische situatie is momenteel weinig meer te herkennen. Alleen de tracés van de Esschestraat en Martinilaan volgen de oude veldwegen en ook de Helvoirtseweg ligt nog op het oorspronkelijke tracé. Van de historische landgoederen resteert weinig meer dan wat groen en open ruimte, voor zover niet door recente bebouwing benut: Maurick College, Regina Coeli (taleninstituut) en de Martinihal.
Luchtfoto met ligging van het plangebied (rood omlijnd) (Bron: https://app.pdok.nl/viewer)
De bebouwing ten oosten en ten zuiden van het plangebied betreft een oud bebouwingslint met daarachter complexgewijze uitbreidingen. In de loop der tijd heeft zich hier spontaan bedrijvigheid (aan huis) ontwikkeld. De bebouwing aan deze bebouwingslinten heeft een divers karakter. De bebouwing verschilt hier sterk qua verschijningsvorm, gevelindeling, materiaalgebruik, goothoogte, kapvorm en frontbreedte. De aangrenzende complexgewijze uitbreidingen (jaren ’30 en ’40, wat verder naar het zuiden ook jaren ’60 en ’70 en ten zuidwesten jaren ‘90) laten een uniform beeld zien. Het betreft hier overwegend grondgebonden woningen, zowel aaneengebouwd, twee-aaneen en vrijstaande woningen, in twee bouwlagen met kap. Vanwege de gekozen verkaveling zijn er overhoeken ontstaan. Deze open binnenterreinen manifesteren zich
7/69
vooral als (lichte) bedrijventerreintjes of waar garageboxen zijn opgericht voor de omliggende woningen. Gestapelde woningen komen incidenteel voor. Verder heeft op een aantal locaties herstructurering en inbreiding tussen de bestaande bebouwing plaats gevonden. Ten noordwesten van het plangebied komen meerdere maatschappelijke voorzieningen voor. Het gaat om de Martinihal (sporthal) direct ten westen van het plangebied, het Maurick College ten noordwesten en taleninstituut Regina Coeli en zorg- en onderwijsinstelling Kentalis nog verder noordwestelijk / noordelijk (tegen de N65). Deze voorzieningen huizen allemaal in grootschalige complexen (tot ongeveer 3,5 bouwlaag) op ruime kavels. Direct ten westen ligt een sport- en speelveld bij Martinihal. Direct ten zuidoosten van het plangebied ligt een grafkelder van de familie Martini. Op ongeveer 500 meter loopafstand ten zuidoosten van het plangebied ligt een wijkwinkelcentrum aan het Moleneindplein met onder andere een gezondheidscentrum, diverse horeca en detailhandel, en een supermarkt. Het station van Vught bevindt zich op ongeveer 1,2 kilometer fietsafstand. Op ongeveer 250 meter ten oosten van het plangebied bevindt zich de dichtstbijzijnde bushalte met eenmaal per uur een bus via het station van Vught naar ’s-Hertogenbosch.
De Martinilaan vormt de zuidelijke grens van het plangebied en is een erftoegangsweg met een snelheidsregime van 30 km/uur. De Martinilaan sluit met een geregelde gelijkvloerse kruising aan op de N65, waarbij volledige verkeersuitwisseling plaatsvindt (gemotoriseerd en langzaam verkeer kan iedere richting afslaan). In eerdere plannen omtrent de herinrichting van de N65 is ervoor gekozen om deze verbinding af te waarderen tot een ongelijkvloerse oversteekplaats voor langzaam verkeer, maar er ligt nog geen onherroepelijk besluit om deze maatregelen daadwerkelijk door te voeren. Het groen en water is een afgeleide van de bebouwingsstructuur. Rond het oorspronkelijke landgoed Eikenheuvel is de oudste beplanting aanwezig. Huidige bebouwing staat daar binnen een parkachtige setting met restanten van het oude landgoed. Het groen binnen het plangebied is geen restant van het oude landgoed.
Gelet op de omgeving en eventuele milieubelastende activiteiten in de nabijheid van het plangebied moet bij het wijzigingsbesluit op voorhand in ieder geval rekening worden gehouden met de volgende omstandigheden: • De grafkelder naast het plangebied; • Wegverkeerslawaai vanwege lokale wegen (met name Martinilaan, Esscheweg/Esschestraat, Theresialaan en N65); • Milieuzonering vanwege naastgelegen sporthal en onderwijsinstelling; • Stedenbouwkundig de overgang tussen grondgebonden woningbouw en hogere bouwmassa’s van de omliggende maatschappelijke voorzieningen. 2.1.2 Plangebied Het plangebied bestaat uit grofweg twee delen: het woonperceel Martinlaan 2-4 en het bedrijfsperceel Theresialaan 88. Het westelijke deel van het plangebied omvat een ruim woonperceel met daarop twee geschakelde woningen met bijgebouwen in een bomenrijke omgeving. Het oostelijke deel van het plangebied bestaat uit een bedrijfsperceel dat ontsloten wordt via de Theresialaan.
8/69
Luchtfoto van het plangebied (blauw omlijnd) (Bron: Cyclomedia)
2.1.3 Mogelijkheden Omgevingsplan gemeente Vught Het omgevingsplan gemeente Vught bevat regels voor de onderhavige locaties. Op dit moment staan de regels nog op verschillende plaatsen, te weten in: a. de besluiten genoemd in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet, waaronder: 1. een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening; 2. een regel als bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Monumentenwet 1988, zoals die wet luidde voor de inwerkingtreding van de Erfgoedwet; 3. een verordening als bedoeld in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij; 4. een verordening als bedoeld in artikel 10.32a van de Wet milieubeheer en een besluit tot aanwijzing van een gebied op grond van die verordening; b. de kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet; c. de bruidsschat (zie artikel 22.1 onder c van de Omgevingswet). Hierna wordt kort ingegaan op de onderdelen uit het omgevingsplan die van belang zijn voor het voorliggende initiatief. In paragraaf 2.3 wordt beschreven met welke regels van het omgevingsplan de locatie in strijd is. Ad a1.
Het bestemmingsplan als onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan Voor het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen als onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Vught: • Bestemmingsplan ‘Schoonveld 2015’, vastgesteld 17 december 2015; • Bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren’, vastgesteld 6 juni 2018; • Bestemmingsplan ‘Parapluplan kamerverhuur Vught’, vastgesteld 22 juli 2021; • Bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan archeologie’, vastgesteld 6 april 2023.
9/69
Weergave bestemmingsplan Schoonveld 2015 met plangebied rood omlijnd (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
Ad a2, 3 en 4 Verordeningen Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren een gemeentelijke geurverordening, verordening afvoer regen- en grondwater of erfgoedverordening (archeologische monumentenzorg) en bodemkwaliteitskaarten, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval is van toepassing: • Waterafvoerverordening Vught 2022; • Erfgoedverordening Vught 2023. Ad c. Bruidsschat In de bruidsschat zijn verschillende regels opgenomen die relevant kunnen zijn voor een nieuwe ontwikkeling. De bruidsschat bevat voorrangsbepalingen en overgangsrecht, regels over bouwwerken, open erven en terreinen, regels over milieubelastende activiteiten, regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond en regels over gemeentelijke omgevingsvergunningen.
2.2 Toekomstige situatie 2.2.1 Ontwikkeling Initiatiefnemer is van plan om de huidige locatie te herontwikkelen met een woningbouwplan. De bestaande opstallen worden gesloopt en ook een deel van de bestaande begroeiing wordt weggenomen. In de nieuwe situatie worden drie woongebouwen gerealiseerd met daarin appartementen. De gebouwen krijgen drie tot vijf bouwlagen. De twee zuidelijke gebouwen krijgen onder de bebouwing een halfverdiepte parkeerkelder met 39 parkeerplaatsen. In totaal biedt het wijzigingsbesluit ruimte aan 62 woningen, waarvan ongeveer 28 stuks betaalbaar, 27 stuks middelduur en 7 dure appartementen. De gebouwen worden opgericht in een parkachtige setting met veel groen en ruimte om te ontmoeten en te bewegen. Het terrein ligt in de huidige situatie al hoger dan aangrenzende percelen. Dit biedt kansen om binnen het plangebied glooiing aan te brengen. Dit zorgt voor verrassingen in het landschap en het sturen van de gebruiker. Bij de positionering van gebouwen, paden en parkeerplaatsen is het uitgangspunt genomen om bestaande (waardevolle) bomen zo veel mogelijk te
10/69
behouden en ecologische waarden in te passen. Dit laatste gebeurt door aanplant van inheemse plantsoorten en plantsoorten die bestendig zijn tegen meerdere weersinvloeden (droogte of juist natte perioden), en het inpassen van luwe zones die aantrekkelijk zijn voor meerdere diersoorten en insecten. Ter hoogte van de entree wordt de monumentale grafkelder kwalitatief ingepast. Water wordt in het gebied vastgehouden door middel van laagtes, maar ook het toepassen van open verharding zorgt al voor infiltratie van water. Parkeren wordt deels opgelost middels parkeren op maaiveld aan de oostzijde van het plangebied (51 stuks) en deels middels gebouwde parkeervoorzieningen onder twee van de woongebouwen (39 parkeerplaatsen). Het plangebied wordt ontsloten via een gezamenlijke toegangsweg vanaf de Martinilaan. Deze toegangsweg sluit direct ten oosten van het Martinigraf aan op de Martinilaan. In verband met een trafohuisje en behoudenswaardige bomen was een aansluiting wat meer naar het westen niet mogelijk en is deze oplossing het meest geschikt. Hierna volgen enkele impressies van het plan.
Ontwerpvoorstel inrichting plangebied (Bron: JMW Architecten)
11/69
Impressie nieuwbouw (v.l.n.r. gebouw A, B en C) gezien vanuit het (zuid)oosten (Bron: JMW Architecten)
Impressie nieuwbouw (v.l.n.r. gebouw A, B en C) gezien vanuit het (noord)oosten (Bron: JMW Architecten)
12/69
Impressie nieuwbouw (gebouw c) gezien vanuit het zuiden (Bron: JMW Architecten)
Impressie inpassing nieuwbouw in diens omgeving gezien vanuit het zuidoosten (Bron: JMW Architecten)
Dwarsdoorsnede van het bouwplan (Bron: JMW Architecten)
13/69
Het plangebied bevat in de huidige situatie al relatief veel hoogteverschil. Met de aanleg van de parkachtige setting wordt van deze hoogteverschillen gebruik gemaakt. Als peil wordt in dit plan verstaande het wegpeil van de Martinilaan. Op navolgende tekening is te zien dat deze 6,21+ NAP bedraagt.
Plattegrond van het bouwplan met hoogtes van het maaiveld (Bron: JMW Architecten)
14/69
2.3
Strijdigheden omgevingsplan
2.3.1 Strijdigheden In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de strijdigheden van het bouwplan met het geldende omgevingsplan. Hieronder wordt kort ingegaan op verschillende onderdelen van het omgevingsplan, te weten de voormalige bestemmingsplannen en lokale verordeningen. Bestemmingsplan Schoonveld 2015 Het westelijke deel van het plangebied heeft volgens het omgevingsplan de functie ‘Sport’ en is tevens gelegen binnen een bouwvlak met als maximum bebouwingspercentage 70%. Daarvan is momenteel ongeveer 52% bebouwd. De functie ‘wonen’ en het bouwen van woningen met bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. Het middendeel heeft de functie ‘Wonen’ met een bouwvlak waarbinnen maximaal twee woningen zijn toegestaan en een aanduidingsvlak waar bijgebouwen mogen komen. Het bouwplan past niet binnen de bouwregels van het omgevingsplan. Het oostelijke deel heeft de functie ‘Bedrijf’ ten behoeve van een bedrijf van milieucategorie 1. Gebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. De functie ‘wonen’ en het bouwen van woningen met bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. Ten zuidoosten van het plangebied ligt binnen een maatschappelijke bestemming de grafkelder van familie Martini. Een deel van de verkeersontsluiting van het bouwplan zal via dit perceel verlopen.
Een ontsluiting ten behoeve van de woningbouw binnen het plangebied is niet toegestaan binnen deze bestemming. Het bouwplan past dan ook niet binnen de regels van het voormalige bestemmingsplan Schoonveld 2015. Parapluplan parkeren Dit deel van het omgevingsplan bepaalt dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden om in de parkeerbehoefte te voorzien. Dat geldt voor alle nieuwe ontwikkelingen, waarbij moet worden voldaan aan de op dat moment geldende parkeernormen van gemeente Vught. Bij dit bouwplan moet hiermee dan ook rekening worden gehouden. Parapluplan kamerverhuur Vught Dit deel van het omgevingsplan stelt regels met betrekking tot kamerverhuur. Deze regels gelden voor de huidige functies, maar de regels zullen ook in acht worden genomen bij dit bouwplan. Paraplubestemmingsplan Archeologie Dit deel van het omgevingsplan stelt regels met betrekking tot de bescherming van mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. Voor het gehele plangebied geldt ‘Waarde - Archeologie 4’. Dat betekent in dit geval dat een archeologisch onderzoek nodig is voorafgaand aan het oprichten van één bouwwerk of meerdere bouwwerken van tezamen groter dan 100 m² en met een bodemverstoring dieper dan 0,3 m onder maaiveld.
Diezelfde eis geldt voor bepaalde bodemroerende werkzaamheden indien de oppervlakte van het werk of de werkzaamheden groter is dan 100 m². Bij dit bouwplan zal met deze voorwaarde rekening worden gehouden. Lokale verordeningen Gemeente Vught beschikt niet over een geurverordening, maar wel over de Waterafvoerverordening Vught 2022 en de Erfgoedverordening Vught 2023.
15/69
De bepalingen uit de Erfgoedverordening die over archeologie gaan (archeologische monumenten en vangnetbepaling archeologie), maken deel uit van het omgevingsplan. Binnen het plangebied is geen sprake van een archeologisch monument. De vangnetbepaling is alleen van toepassing in gevallen dat een voormalig bestemmingsplan niet in een passende regeling voor archeologie voorziet. Met het Paraplubestemmingsplan Archeologie is hier voor dit plangebied echter al in voorzien, waardoor de vangnetbepaling in dit geval niet relevant is. De Waterafvoerverordening Vught 2022 bevat onder andere een verbod om vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de openbare riolering of openbaar terrein. Dit moet op het eigen perceel worden verwerkt. In de verordening is aangegeven hoe dit moet worden gemeten, welke bergingseis er geldt en welke uitzonderingen er gelden.
2.4
Milieueffectrapportage
In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van het wijzigen van het omgevingsplan project-merplichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt. Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten. De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning.
Toetsing De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 62 woningen, verdeeld over drie bouwmassa’s van drie tot vijf bouwlagen met een halfverdiepte parkeerkelder onder twee van de bouwmassa’s. Dit is een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is een mer-plicht niet van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk. Daarom is voor dit wijzigingsbesluit een mer-aanmeldnotitie opgesteld, die als bijlage bij deze motivering is gevoegd. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat gelet op de kenmerken van het bouwplan, de plaats van het bouwplan en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een mer-procedure. De aanmeldnotitie is opgenomen als bijlage bij deze motivering.
16/69
3. PARTICIPATIE De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project of activiteit. In dit hoofdstuk wordt daarom aandacht besteed aan dit onderdeel van het besluitvormingsproces.
3.1 Participatie omgeving Initiatiefnemer heeft op meerdere momenten belanghebbenden waaronder de buurt bij de plannen betrokken. Op 28 februari 2024 is een kennismakingsbijeenkomst geweest op locatie. Doel van de bijeenkomst was kennismaken met elkaar en informatie op te halen bij de directe buren. Men heeft de gelegenheid gekregen om vragen te stellen, zorgen te uiten en tips mee te geven. Van de participatiebijeenkomst is een verslag gemaakt, dat als bijlage bij deze motivering is gevoegd. Na deze kennismaking is initiatiefnemer aan de slag gegaan met de verdere planvorming. Ook heeft initiatiefnemer conform de ‘Verordening participatie en uitdaagrecht gemeente Vught 2025’ een participatieplan opgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan gemeente Vught. Het participatiebeleid kent vier niveaus: Meeweten, Meedenken, Meedoen, Meebeslissen. Initiatiefnemer gebruikt bij dit wijzigingsbesluit de niveaus “meeweten” en “meedenken”. De eerste kennismakingbijeenkomst was een mogelijkheid om over het plan mee te denken. Op 3 juli 2025 heeft een tweede bijeenkomst plaatsgevonden in de vorm van een inloopavond voor omwonenden. Tijdens deze bijeenkomst is een door gemeente Vught goedgekeurd stedenbouwkundig ontwerp gepresenteerd. Wederom heeft men de mogelijkheid gehad om over plan mee te denken door vragen te stellen, zorgen te uiten en tips mee te geven.
Ook van deze avond is een verslag opgemaakt, dat als bijlage bij deze motivering is gevoegd. Met de informatie uit de tweede bijeenkomst gaat initiatiefnemer aan de slag met een definitief ontwerp stedenbouwkundig plan. Volgens het participatieplan wordt dit definitief ontwerp wederom aan omwonenden gepresenteerd in een derde bijeenkomst. Daarbij wordt aangegeven wat er met de eerder gemaakte opmerkingen is gedaan en waarom. Omwonenden kunnen nogmaals informatie aan de initiatiefnemer meegeven (meeweten en meedenken). Na de derde bijeenkomst wordt het plan als ontwerp ter inzage gelegd. Eenieder kan zienswijzen indienen tegen het ontwerpbesluit. Richting de uitvoering van de werkzaamheden wordt gelegenheid geboden om met elkaar van gedachten te wisselen om zo de overlast gedurende de bouwfase te beperken. Tijdens de uitvoering (bouwactiviteiten) wordt de omgeving om de hoogte gehouden van de voortgang. Dat wordt onder andere gedaan via de projectwebsite (www.martinilaanvught.nl) die vanaf de tweede informatiebijeenkomst in de lucht is.
3.2 Bestuurlijk vooroverleg De gebruikelijke vooroverlegpartners (o.a. provincie Noord-Brabant, Waterschap De Dommel) worden betrokken. Als dit heeft geleid tot noemenswaardige inzichten of aanpassingen van het plan, dan wordt dat op deze plaats in de motivering vermeld.
17/69
Op 8 september 2025 heeft de Veiligheidsregio Brabant-Noord op het plan gereageerd. De veiligheidsregio constateert dat het plangebied buiten de aandachtsgebieden van de N65 valt, onderschrijft de conclusie van paragraaf 5.2 Omgevingsveiligheid en ziet af van het geven van verder advies met betrekking tot omgevingsveiligheid. Naast omgevingsveiligheid kijkt de veiligheidsregio ook naar de reguliere mogelijkheid van het bestrijden van incidenten. Hiervoor wordt de interregionale adviesleidraad bluswater en bereikbaarheid 2021 gehanteerd. In voorliggend plan zijn geen aandachtspunten. Waterschap De Dommel heeft op 8 september 2025 op het plan gereageerd. De reacties hadden betrekking op de motivering, de bijlage Weging van het waterbelang, de regels (voorwaardelijke verplichting regenwaterberging) en verbeelding. Het waterschap vroeg enerzijds om een stukje verduidelijking van de plannen, regels en verbeelding, en heeft anderzijds tips meegegeven voor de verdere planuitwerking. Ook heeft het waterschap opgemerkt de voorwaardelijke verplichting voor regenwaterberging anders te formuleren om deze aan te laten sluiten bij de Waterafvoerverordening Vught 2022. Hier is vervolg aan gegeven. Op 9 oktober 2025 heeft overleg plaatsgevonden met provincie Noord-Brabant. De provincie heeft om een nadere onderbouwing van het woonprogramma gevraagd.
Deze onderbouwing is verwerkt in voorliggende motivering. Provincie NoordBrabant is akkoord met het plan in de zin van het aantal woningen op deze locatie.
18/69
4. BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt beknopt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven op de verschillende overheidsniveaus (rijk, provincie, regionaal, waterschap en gemeente).
4.1
Rijk
4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonde steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.
Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties Toetsing De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen. Gezien de aard van dit wijzigingsbesluit zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften;
19/69
Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 5.10 (Ladder voor duurzame verstedelijking). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in Hoofdstuk 5 het wijzigingsbesluit aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het wijzigingsbesluit in Hoofdstuk 7. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het wijzigingsbesluit sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Overige nationale belangen zijn minder van belang voor dit wijzigingsbesluit, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit wijzigingsbesluit minder relevant thema betrekking hebben. Het wijzigingsbesluit past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie.
4.2
Provincie
4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: • Werken aan de Brabantse energietransitie • Werken aan een klimaatproof Brabant • Werken aan de slimme netwerkstad • Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Voor sommige ambities zijn regels nodig om ze te kunnen realiseren. Provincie Noord-Brabant heeft daarom een Omgevingsverordening vastgesteld. In volgende subparagraaf wordt het wijzigingsbesluit getoetst aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.2.2. Omgevingsverordening Noord Brabant De Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 1juli 2025 vastgesteld door Provinciale Staten.
In de Omgevingsverordening staan regels voor: • Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven. Dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen. • Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.
20/69
Toetsing In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het plangebied binnen de volgende werkingsgebieden: • Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) • Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) • Stalderingsgebied (kaart 6: Specifieke ontwikkelingen en maatwerk landelijk gebied) Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'. Stedelijk gebied Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.14 is gemotiveerd dat dit bouwplan gelet op de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde.
Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 5.11 van deze motivering is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor de bouw van 62 woningen (netto toevoeging van 60 woningen) en dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van: • een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Dit blijkt uit de onderbouwing in hoofdstuk 5 van deze motivering; • zorgvuldig ruimtegebruik, doordat inbreiding / herstructurering plaatsvindt op een drie bestaande bouwpercelen binnen stedelijk gebied, waarbij onder andere een solitaire bedrijfsbestemming binnen woongebied wordt getransformeerd naar een woonlocatie; • klimaatadaptatie. Hemelwater dat op verhard oppervlak terecht komt wordt afgekoppeld en binnen het plangebied verwerkt. Daarnaast wordt veel groen in het gebied voorzien, waarmee hittestress wordt tegengegaan; • toepassing van duurzame energie.
De woningen zullen voldoen aan de hedendaagse duurzaamheidseisen waardoor het energieverbruik zo gering mogelijk is • een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het wijzigingsbesluit betreft een kleinschalig lokaal woningbouwplan dat zowel kwalitatief als kwantitatief bijdraagt aan een gezonde woningmarkt. Een gezonde woningmarkt is gelet op het aantrekken of vestigen van personeel gunstig voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven, al zal het wijzigingsbesluit daar maar een bescheiden bijdrage aan leveren. Mogelijkheden voor duurzame mobiliteit zijn gelet op de ligging van het plangebied ten opzichte van een OV-knooppunt beperkt. Op ongeveer 200 meter ten oosten van het plangebied is een bushalte aanwezig (eenmaal per uur een bus richting ’s-Hertogenbosch via station Vught). Daarnaast is het plangebied goed bereikbaar voor langzaamverkeer. Op loopafstand ligt het wijkwinkelcentrum Moleneindplein (500 meter) met onder andere een gezondheidscentrum, diverse horeca en detailhandel, en een supermarkt. Sport- en onderwijsvoorzieningen liggen om de hoek en het centrum en station Vught liggen op fietsafstand (respectievelijk 1,2 en 1,7 kilometer).
De overige regels binnen dit werkingsgebied (Toedeling beheer vaarwegen, Veehouderij in stedelijk gebied, Windturbine in stedelijk gebied, Ruimte-voor-Ruimtekavel) zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit wijzigingsbesluit.
21/69
Beperkingen grootschalige logistiek. Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Deze regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit wijzigingsbesluit. Stalderingsgebied Binnen het Stalderingsgebied (Artikel 5.66 Aanvullende regels stalderen) gelden regels over de toename van de oppervlakte aan dierenverblijf voor hokdieren op agrarische bedrijven. Dit wijzigingsbesluit heeft geen betrekking op een bestaand of nieuw agrarisch bedrijf. De regels voor stalderingsgebieden zijn in dit geval dan ook niet relevant. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. De ontwikkeling maakt gebruik van drie bestaande bouwpercelen binnen bestaand stedelijk gebied. Het gaat om een ruim woonperceel met slechts twee woningen en een solitair gelegen bedrijfslocatie binnen een woonomgeving, die wordt gesaneerd om plaats te maken voor een woningbouwontwikkeling.
Er is dan ook sprake van een inbreidings-/herstructureringslocatie. Zoals in paragraaf 5.1 van deze motivering te zien is, is voor de toevoeging van woningen toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema’s aan de orde: • de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer • de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Al deze aspecten komen terug in deze motivering bij het wijzigingsbesluit. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het plan voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema’s binnen de lagen (zie Hoofdstuk 5 Gevolgen voor de fysieke leefomgeving). De meerwaardecreatie op deze locatie zit in het feit dat op een duurzame wijze verdichting plaatsvindt op een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied. Diverse belangen krijgen een plekje in het plan.
Ten eerste wordt een bijdrage geleverd aan het grote woningtekort dat heerst. De nieuwe woongebouwen worden ontwikkeld volgens de hedendaagse duurzaamheidseisen en in een parkachtige en groene setting gepositioneerd binnen het plangebied. Daarbij is voldoende aandacht besteed aan klimaatadaptatie en biodiversiteit. Bomen zorgen voor schaduw en blijven zo veel mogelijk behouden. Nieuwe aanplant vindt plaats met inheemse soorten en soorten die tegen droge en natte periodes kunnen. Er worden luwe zones aangelegd die aantrekkelijk zijn voor diverse diersoorten en insecten. Halfverharding en laagtes zorgen ervoor dat water binnen de plangrenzen wordt vastgehouden en kan infiltreren. Waar het plangebied nu nog een gesloten terrein is, wordt het straks opengesteld zodat ook omwonenden van het park kunnen meeprofiteren en elkaar er kunnen ontmoeten.
22/69
Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit plan zijn en dat er sprake is van een goede omgevingskwaliteit.
4.3
Regio
4.3.1 Regionale Woondeal Noordoost-Brabant Op 9 maart 2023 heeft Minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) de Regionale Woondeal NoordoostBrabant ondertekend. In de woondeal zijn diverse afspraken vastgelegd over overkoepelende thema’s. Zo zijn in regionaal verband afspraken gemaakt over woningbouwaantallen, dat 2/3 van de te ontwikkelen woningen in de regio in het betaalbare segment dient te vallen en dat 30% van de woningen een sociale huurwoning dient te zijn. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over verschillende aandachtsgroepen zoals ouderen, starters, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners of studenten. Ook zijn er afspraken gemaakt over het bouwen van flexwoningen, collectieve woonvormen en nieuwe woonvormen. Toetsing Volgens de regionale woondeal bedraagt het aantal te realiseren woningen (bruto) in de periode 2022/2026 in de gemeente Vught 1.647 woningen. Daarvan zijn 659 woningen (40%) harde plancapaciteit. Er is kwantitatief dan ook nog voldoende ruimte voor het bouwen van 62 nieuwe woningen (netto toevoeging van 60 woningen aan de woningvoorraad). De regio heeft op dit moment in haar planvoorraad voor 2025-2029 meer dan 2/3e betaalbaar geprogrammeerd (69,6%) en 32% sociaal. In regionaal verband is momenteel dan ook in deze behoefte cq. afspraak voorzien.
Met de voorgenomen ontwikkeling worden de volgende aantallen/percentages woningen per prijssegment beoogd: 28 goedkope koop/huurwoningen (45%), 27 middeldure koopwoningen (44%) en 7 dure koopwoningen (11%). In regionaal verband is er voldoende ruimte en behoefte aan dit type woning en de ontwikkeling past dan ook binnen de afspraken van de regionale Woondeal. Ook kwalitatief sluit dit wijzigingsbesluit aan bij de afspraken uit de regionale woondeal. Een groot deel van de woningen (goedkope koop/huur en middeldure koop-laag; 52%) krijgt een gebruiksoppervlak van ongeveer 50 tot maximaal 76 m². Ongeveer 23% (middeldure koop-hoog) krijgt een gebruiksoppervlak van ongeveer 80 tot 100 m² en de overige woningen (dure koop) krijgen een gebruiksoppervlak van ongeveer 120 tot 175 m². Met name de kleinere woningen zijn geschikt voor kleine huishoudens, zoals bijvoorbeeld starters en senioren. De woningen worden dan ook allen levensloopbestendig uitgevoerd (bijvoorbeeld drempelloos en lifttoegang). Naast starters en senioren richt het project zich met de overige woningen ook op doorstromers uit de regio.
4.3.2 Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023 (november 2023) In de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023 (november 2023) is per gemeente een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Deze ‘programmaindicatie’ is richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Een wijzigingsbesluit dat voorziet in de nieuwbouw van woningen of anderszins leidt tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dient te passen binnen dit regionale afsprakenkader. Toetsing In de bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023 (november 2023) is voor de subregio ’sHertogenbosch e.o., waartoe Vught behoort als zijnde stedelijk concentratiegebied, geïndiceerd dat de woningvoorraad toeneemt met ongeveer 21.275 woningen voor de periode 2024-2035. Daarbij is voor de gemeente Vught geïndiceerd dat deze brandbreedte een toename van 1.265 woningen betreft. De toevoeging van 60 woningen op basis van dit ruimtelijk besluit past ruimschoots binnen deze bandbreedte.
23/69
4.3.3 Monitor bevolking en wonen (september 2025) In de Monitor bevolking en wonen zijn actuele gegevens te vinden over bevolkingsontwikkelingen, woningbouw en het planaanbod in Brabant. De monitor is ontwikkeld om tijdig in te spelen op knelpunten in de woningbouw. Elk kwartaal publiceert de provincie een actuele monitor. De monitor toont - steeds op basis van recente CBS gegevens - een actueel beeld van ontwikkelingen en de woningbouw in de provincie Noord-Brabant. Toetsing Uit de actuele ‘Monitor bevolking en wonen (september 2025)’ blijkt dat de benodigde capaciteit in de periode 2025 t/m 2034 in de gemeente Vught ca. 1.445 woningen is (prognose + vervangingsopgave). Het voorgenomen project is in de monitoring opgenomen als zachte plancapaciteit. Er is harde plancapaciteit voor 475 woningen. Dit betekent dat de gemeente kan bijdragen aan de regionale opgave. In de periode 2025-2029 zijn 1.075 woningen gepland, waarvan 69% in het betaalbare segment. Hieronder vallen de sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen tot €405.000,- (prijspeil 2025). De woningen voor de periode 2030 t/m 2034 zijn nog niet in een categorie ingedeeld. Samengevat is in Vught behoefte aan het toevoegen van 1.445 woningen in de periode 2025 tot en met 2034. Er is harde plancapaciteit voor circa 475 woningen.
Met dit project worden 62 woningen gebouwd, wat een netto toevoeging van 60 woningen betekent. De voorgenoemde cijfers laten zien dat er nog voldoende ruimte is voor deze ontwikkeling, waar invulling kan worden gegeven aan de regionale behoefte.
4.4
Gemeente
4.4.1 Omgevingsvisie Vught De gemeenteraad heeft op 21 december 2023 de 'Omgevingsvisie Gemeente Vught' vastgesteld. De omgevingsvisie gaat over het gehele grondgebied van de gemeente Vught en bevat de strategische ambities voor de fysieke leefomgeving. De komende jaren wordt de omgevingsvisie verder aangevuld en waar en wanneer nodig bijgesteld. Het is daarmee een ambitiedocument en tegelijkertijd een richtinggevend kader voor initiatieven van zowel gemeente als uit de samenleving. De leidende principes zijn in de omgevingsvisie uitgewerkt in 3 hoofddoelstellingen en 10 kerndoelen: I. De leefomgeving is toegankelijk, gezond en veilig, zowel voor mens, dier als plant: 1. Vught is leefbaar, schoon, gezond en veilig; 2. Onze leefomgeving is bestand tegen veranderend klimaat. Er is ruimte voor verschillende dieren en planten; 3. De leefomgeving nodigt uit voor ontmoeten, bewegen en een gezonde leefstijl; 4. Minder fossiele energie (zoals gas) en steeds meer schone energie. Vught gaat zelf energie opwekken en woningen en gebouwen worden verduurzaamd; II. Wonen, werken en voorzieningen zijn in balans en iedereen kan meedoen 5. Er is voldoende woonruimte voor alle doelgroepen; 6. De dorpskernen hebben elk een eigen identiteit en voldoende voorzieningen; 7. Er is ruimte voor bedrijvigheid; III.
Er is een goede balans tussen gebruik en bescherming van de natuur, bodem, water en lucht 8. De agrarische sector is toekomstbestendig; 9. De landschappelijke, cultuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteiten blijven behouden of worden versterkt; 10. Er zijn voldoende mogelijkheden voor kwalitatief hoogwaardige recreatie.
24/69
Toetsing Met dit wijzigingsbesluit wordt op meerdere wijzen invulling gegeven aan de hoofddoelstellingen en kerndoelen. Een bedrijfsperceel en ruim woonperceel binnen bestaand stedelijk gebied worden omzet naar een nieuwe woonomgeving. In hoofdstuk 5 is het wijzigingsbesluit beoordeeld aan de hand van diverse omgevingsaspecten. Daaruit is gebleken dat het gelet op onder andere diverse milieuaspecten verantwoord is om de functie wonen aan de locatie toe te kennen. De locaties is voldoende schoon, gezond en veilig. Er worden drie woongebouwen gerealiseerd met 62 woningen. Het plan voorziet in 28 appartementen in de categorie betaalbaar. Deze zijn vooral bedoeld voor starters en jonge gezinnen. Daarnaast worden 27 appartementen gerealiseerd in de categorie middelduur en 7 appartementen in de categorie duur. De appartementen zijn allemaal gelijkvloers en zonder traplopen te betreden. Daarmee zijn ze levensloopbestendig en dus ook geschikt voor senioren. Al met al voorziet het wijzigingsbesluit in woningen voor diverse doelgroepen met een concrete behoefte. De woongebouwen worden omgeven met groen. Dit groen is enerzijds van belang om hittestress tegen te gaan, mogelijkheden voor infiltratie te bieden en bij te dragen aan meer biodiversiteit.
Daarnaast levert een groene leefomgeving een belangrijke bijdrage aan de gezondheid, omdat het mensen uitnodigt om te bewegen en te ontmoeten en bijdraagt aan het welzijn. Tot slot is bij de planvorming voldoende rekening gehouden met cultuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteiten zoals het Martinigraf en enkele monumentalen bomen. In hoofdstuk 5 is dit gemotiveerd. 4.4.2
Volkshuisvesting
Woonvisie Vught 2021-2025 De gemeenteraad heeft op 30 september 2021 de “Woonvisie 2021 - 2025: Groei met Vughtse kwaliteit” vastgesteld. In deze woonvisie heeft Vught aangegeven waar de prioriteit op het gebied van volkshuisvesting liggen: • Groei met variatie en kwaliteit • Wonen met zorg in de kernen • Leefbare en duurzame wijken en kernen • Bijzondere doelgroepen De woonvisie is na vaststelling tweemaal gewijzigd om voor nieuwe plannen het beleid in lijn te brengen met (landelijke en regionale) nieuwe beleidsdoelstellingen. De inhoudelijke prioriteiten zijn gelijk gebleven. Woningbouwprogramma 2019-2028 Op 6 juni 2019 is door de gemeenteraad het nieuwe woningbouwprogramma voor de periode 2019-2028 vastgesteld. Het woningbouwprogramma bestaat uit meerdere onderdelen die gezamenlijk een totaalbeeld geven van de huidige woningbouwsituatie in Vught. Hierbij wordt ingegaan op de planningsperioden, diverse plannen (en de status daarvan) en bijbehorende aantallen woningen. Het document bevat een woningbouwprogramma voor de periode 2019-2021 en een doorkijk van 2021-2028. Toetsing In zowel de Woonvisie als het Woningbouwprogramma wordt vooral ingezet op het bedienen van doelgroepen met de grootste behoefte, zoals starters en senioren en doelgroepen binnen de sociale huursector. Het bevorderen van doorstroming en het tegengaan van scheefwonen zijn enkele manieren hiervoor.
Het plangebied is als potentiële woningbouwlocatie in het Woningbouwprogramma (doorkijk 2021 tot 2028) opgenomen. Het gaat om de locaties ‘Martinilaan 2-4’ waarvoor 14 woningen zijn geraamd, en om ‘Martinilaan / Theresialaan’ waarvoor
25/69
geen aantal is genoemd. Er is nu een plan uitgewerkt met 62 woningen. Beide locaties worden dan ook intensief benut voor nieuwbouw. De omliggende buurten hebben vooral grondgebonden woningen, waardoor met de toevoeging van appartementen meer variatie in de woningvoorraad komt. Het plan voorziet in 28 appartementen in de categorie betaalbare koop/huur. Deze zijn vooral bedoeld voor starters en jonge gezinnen. Daarnaast worden 27 appartementen gerealiseerd in de categorie middelduur en 7 appartementen in de categorie duur. De appartementen zijn allemaal gelijkvloers en zonder traplopen te betreden. Daarmee zijn ze levensloopbestendig en dus ook geschikt voor senioren. De beoogde ontwikkeling is dan ook wenselijk gelet op de volkshuisvestelijke doelstellingen van gemeente Vught 4.4.3 Groenvisie Vught 2023-2033 In 2023 heeft de gemeenteraad van Vught de Groenvisie Vught 2023-2033 vastgesteld. Het doel van deze geactualiseerde groenvisie is om het beleid te bepalen voor de komende tien jaar. Dit beleid gaat over gemeentelijk en privaat groen binnen de bebouwde kom én het gemeentelijk groen buiten de bebouwde kom. Het programma richt zich - naast de groenvisie en de groenstructuur - op vijf thema’s, te weten biodiversiteit, klimaatadaptatie, gezondheid, identiteit en samenwerking. Voor acht onderwerpen is de hoofdstrategie bepaald: 1.
Groenstructuur: De huidige groenstructuren beschermen, behouden, verbinden en versterken wij. Nieuwe groenstructuren richten we toekomstbestendig in. 2. Biodiversiteit: We voorkomen verder verlies van natuurwaarden binnen én buiten de bebouwde kom en treffen maatregelen om de biodiversiteit te behouden, versterken en stimuleren. 3. Klimaatadaptatie: Wij realiseren zoveel mogelijk effectief groen om ons gebied klimaatbestendig te maken. 4. Gezondheid: We richten het openbaar groen in om de lichamelijke en mentale gezondheid van onze bewoners te bevorderen. 5. Identiteit: Ons openbaar groen werkt mee aan het behoud en de versterking van onze eigen identiteit. 6. Samenwerking: We werken samen met onze bewoners om de inrichting en het beheer van ons groen meer leefbaar en toekomstbestendig te maken. 7. Bomenbeleid: Wij werken aan een duurzaam bomenbestand door bestaande bomen waar mogelijk te behouden en nieuwe bomen optimale omstandigheden te geven om zo een lange levensduur te garanderen. 8. Beheer: We beheren het openbaar groen ten behoeve van een functionele en waardevolle omgeving op basis van biodiversiteit, klimaat, gezondheid, identiteit en samenwerking.
Uitsnede Groene kaart 2022 van gemeente Vught, met het plangebied roze omlijnd.
26/69
Toetsing Het plangebied bevat geen waardevolle of monumentale bomen volgens de actuele Groene Kaart van gemeente Vught. Wel staat er direct ten zuidwesten van het plangebied op gemeentelijk eigendom een monumentale boom. In het stedenbouwkundig plan is ervoor gekozen om in deze hoek van het plangebied geen bebouwing of ontsluiting te voorzien. Daarmee wordt het groeigebied van deze boom ontzien, waardoor deze duurzaam behouden kan worden. Ten noordwesten van het plangebied is een vlak met waardevolle bomen. Ook in het plangebied zelf komen meerdere bomen voor, waarvan er een aantal zullen moeten worden gekapt om de ontwikkeling mogelijk te maken. Bij de positionering van gebouwen, paden en parkeerplaatsen is het uitgangspunt genomen om bestaande (waardevolle) bomen zo veel mogelijk te behouden en ecologische waarden in te passen. Dit laatste gebeurt door aanplant van inheemse plantsoorten en plantsoorten die bestendig zijn tegen meerdere weersinvloeden (droogte of juist natte perioden), en het inpassen van luwe zones die aantrekkelijk zijn voor meerdere diersoorten en insecten. Water wordt in het gebied vastgehouden door middel van laagtes, maar ook het toepassen van open verharding zorgt al voor infiltratie van water. Door het behoud en aanplant van bomen wordt gezorgd voor een schaduwrijke omgeving, wat hittestress tegengaat.
De parkachtige setting met veel groen en ruimte nodigt uit om er te ontmoeten en te bewegen. Het terrein ligt in de huidige situatie al hoger dan aangrenzende percelen. Dit biedt kansen om binnen het plangebied glooiing aan te brengen. Dit zorgt voor verrassingen in het landschap en het sturen van de gebruiker. Groennorm In de Groenvisie Vught 2023-2033 streeft gemeente Vught ernaar om 100 m² openbaar groen aan te leggen per nieuwe woningen. In dit geval betekent dat een groenopgave van (62 x 100 =) 6.200 m² groen. In de Groenvisie zijn normen en omrekenfactoren opgenomen hoe aan de groenopgave kan worden voldaan. In dit geval wordt binnen het plangebied vooral veel gebruiksgroen gerealiseerd. Het gaat dan om de groene parkachtige inrichting om de gebouwen en het behoud van het groen aan het Martinigraf. In die parkachtige setting worden diverse bomen geplant. Ongeveer 50 bomen geplant van 1e en 3e grootte. In totaal wordt omgerekend 6.283 m² gerealiseerd. Daarmee wordt ruimschoots aan de opgave voldaan. Categorie
Beplantingstype
Groennorm
Groen in plan
Groenopgave
Belevingsgroen
Gras en struiken
Oppervlakte x 1
-
-
Belevingsgroen
Bomen in verharding (boomspiegel):
1 boom staat gelijk aan:
-
-
e
10 m²
9 stuks
90 m²
e
6 m²
-
e
3 grootte
4 m²
39 stuks
156 m²
Gebruiksgroen
Groen dat kan worden gebruikt
Oppervlakte x 1,25
4.830 m²
6.037,5 m²
Gevelgroen
Klimplanten
Oppervlakte x 0,667
-
-
Groen wand gevelsysteem
Oppervlakte x 1
-
-
Sedum
Oppervlakte x 0,5
-
-
Siergrassen / vaste planen
Oppervlakte x 0,667
-
-
Struiken en bomen
Oppervlakte x 1
-
-
Openbaar toegankelijke tuin
Oppervlakte x 1,25
-
-
1 grootte 2 grootte
Totaal
27/69
6.283,5 m²
Bomeneffectanalyse Aan de noordwestelijke zijde van het plangebied staan drie bomen met een behoorlijke uitstraling waarvoor ruimte is gereserveerd in het stedenbouwkundig ontwerp. Wat meer centraal in het plangebied staat een boom waarvan tijdens de omgevingsdialoog door omwonenden is gevraagd of deze behouden kan blijven. In dit kader is voor deze bomen een boom effect analyse (BEA) uitgevoerd. De rapportage is als bijlage bij deze motivering gevoegd.
Ontwerp gebouwen A, B en C met halfverdiepte kelder t.o.v. de vier onderzochte bomen. Bron: Boom Effect Analyse, Claassen Boomverzorging.
Uit de BEA is naar voren gekomen dat de vier bomen, ondanks geconstateerde knelpunten, duurzaam behouden kunnen blijven. Ten aanzien van een aantal knelpunten zijn wel maatregelen nodig: • Om gebouwen A en B nabij boom 1 te kunnen realiseren is het nodig om voorafgaand aan de werkzaamheden de groeiplaats te verbeteren om het geschatte wortelverlies van 15% te compenseren; • Om gebouwen C nabij boom 3 te kunnen realiseren is het nodig om voorafgaand aan de werkzaamheden de groeiplaats te verbeteren om het geschatte wortelverlies van 15% te compenseren; • Ten behoeve van bronbemaling bij het realiseren van de half verdiepte parkeerplaats onder gebouwen A en B is het nodig de bronbemaling en de benodigde suppletie van water bij de bomen voor te bereiden, uit te voeren en te controleren conform een gedegen boombeschermingsplan (werkplan). Daarnaast zijn er knelpunten geconstateerd ten aanzien van het realiseren van de beoogde bouwhoogte, sloop van bebouwing nabij boom 4 en algemene werkzaamheden en bouwplaats inrichting nabij alle vier de bomen. Voor deze knelpunten is geconstateerd dat deze geen langdurig nadelig effect hebben op het duurzaam behoud van de bomen, mits een aantal algemene randvoorwaarden bij de uitvoering van de werkzaamheden in acht worden genomen. Gelet op het voorgaande past het wijzigingsbesluit binnen de hoofdstrategieën van de Groenvisie Vught 2023-2033.
28/69
5. ASPECTEN VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING 5.1
Algemeen
5.1.1 Beoordelingskader Voor het beoordelen van de ontwikkeling in voorliggend wijzigingsbesluit gelden verschillende beoordelingsregels. In dit hoofdstuk worden (onder andere) de instructieregels van het Rijk en de provincie behandeld. De instructieregels van het Rijk staan in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De instructieregels gaan over: ● Waarborgen van de veiligheid; ● Beschermen van de waterbelangen; ● Beschermen van de gezondheid en van het milieu; ● Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed; ● Behoud van ruimte voor toekomstige functies; ● Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten; ● Bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. De instructieregels van de provincie staan in de omgevingsverordening. In de tabel in bijlage 1 zijn alle instructieregels geanalyseerd en is aangegeven welke artikelen voor de ontwikkeling relevant zijn. In de paragrafen 5.2 tot en met 5.22 zijn de relevante instructieregels en de daarbij behorende omgevingsaspecten en andere thema's uitgewerkt. Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat geen instructieregels met betrekking tot een aantal (ruimtelijk) relevante aspecten.
Echter, bij het toelaten van een nieuwe ontwikkeling dient met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wel aandacht aan deze aspecten te worden besteed. Dit zijn de aspecten mobiliteit, ecologie (soorten en gebiedsbescherming) en gezondheid. In de paragrafen 5.2 t/m 5.22 wordt ingegaan op deze aspecten in relatie tot de ontwikkeling. Tabel 5.1: Instructieregels Bkl Thema
Afdelingen en paragrafen Bkl
Relevant voor de ontwikkeling
Dienstenrichtlijn
§ 5.1.1. Algemene bepalingen
Nee, het wijzigingsbesluit voorziet niet in (de huis-
artikel 5.1a.
vesting van) diensten anders dan diensten die als beroep of bedrijf aan huis worden uitgevoerd en binnen iedere reguliere woning zijn toegestaan.
Omgevingsveiligheid
§ 5.1.2. Waarborgen van de veiligheid
Ja, zie paragraaf 5.3
Water
§ 5.1.3. Beschermen van de waterbelangen
Ja, zie paragraaf 5.4
Luchtkwaliteit
§ 5.1.4.1. Kwaliteit van de buitenlucht
Ja, zie paragraaf 5.5
Geluid door activiteiten
§ 5.1.4.2. Geluid door activiteiten
Ja, zie paragraaf 5.6
Geluid door (spoor)wegen en indu-