BIjlage - Motivering

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Gestelstraat 2 Helvoirt Motivering

Opgesteld:

december 2024

Vastgesteld:

juli 2025

Door: Leon van Grinsven Advies

1

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

5.

Inleiding ........................................................................................................................................... 4 1.1.

Aanleiding planherziening................................................................................................... 4

1.2.

Ligging plangebied ............................................................................................................... 6

1.3.

Omgevingsplan ...................................................................................................................... 7

1.4.

Bestaande situatie ................................................................................................................. 7

Planbeschrijving............................................................................................................................. 10 2.1.

Uitgangspunten.................................................................................................................... 10

2.2.

Landschappelijk inpassingplan ............................................................................................. 13

2.3.

Afwijken omgevingsplan ...................................................................................................... 16

Beleidskaders................................................................................................................................. 17 3.1.

Rijksbeleid ............................................................................................................................ 17

3.1.1.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI).................................................................................... 17

3.1.2.

Instructieregels Rijk (AMvB's) .......................................................................................... 17

3.1.3.

Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................ 18

3.2.

Provincie .............................................................................................................................. 19

3.2.1.

Omgevingsvisie Noord Brabant ....................................................................................... 19

3.2.2.

Omgevingsverordening Noord-Brabant .......................................................................... 19

3.3.

Gemeente ............................................................................................................................ 24

3.3.1.

Omgevingsvisie Vught ..................................................................................................... 25

3.3.2.

Beleidskader Vrijkomende Agrarische Bebouwing.......................................................... 26

3.3.3.

Woonvisie 2021-2025: groei met Vughtse kwaliteit ....................................................... 27

3.3.4.

Kwaliteitsverbetering van het landschap ........................................................................ 28

Planologische aspecten ................................................................................................................. 34 4.1.

Verkeer................................................................................................................................. 34

4.2.

Cultureel erfgoed ................................................................................................................. 34

4.3.

Water ................................................................................................................................... 38

4.4.

Natuur en Landschap ........................................................................................................... 42

Milieu............................................................................................................................................. 46 5.1.

Bodemkwaliteit .................................................................................................................... 46

5.2.

Geluid ................................................................................................................................... 46

5.3.

Luchtkwaliteit....................................................................................................................... 49

5.4.

Bedrijven en Milieuzonering ................................................................................................ 50 2

5.5.

Geur ..................................................................................................................................... 52

5.6.

Omgevingsveiligheid ............................................................................................................ 54

5.7.

Gezondheid .......................................................................................................................... 57

5.7.1.

Geitenhouderijen............................................................................................................. 57

5.7.2.

Spuitzones........................................................................................................................ 59

5.7.3.

Volksgezondheid in relatie tot veehouderijen ................................................................ 59

5.7.4.

Hoogspanningslijnen ....................................................................................................... 60

5.8.

M.e.r. beoordeling ............................................................................................................... 61

6.1.

Inleiding .................................................................................................................................... 63

6.2.

Opzet regels.............................................................................................................................. 63

7.

Economische Uitvoerbaarheid ...................................................................................................... 66

8.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................... 67 8.1.

Vooroverleg.......................................................................................................................... 67

8.2.

Participatie ........................................................................................................................... 67

8.3.

Procedure............................................................................................................................. 68

Bijlagen .................................................................................................................................................. 70

3

1. Inleiding 1.1.

Aanleiding planherziening

Grondruil voor natuurontwikkeling in Helvoirts Broek en meer weidegang voor bestaande melkveehouderij: De carrousel. De eigenaar van de melkveehouderij aan de Gestelstraat 2 is bereid te stoppen met zijn agrarisch bedrijf, de veestapel te verkopen en de (meeste) stallen op het perceel Gestelstraat 2 af te breken. Daarmee komt de grond rond de boerderij aan de Gestelstraat 2 vrij. Dit biedt de mogelijkheid om deze gronden in te zetten voor het optimaliseren van het naastgelegen melkveebedrijf aan de Molenstraat 20 te Helvoirt. Door de gronden van het bedrijf Gestelstraat 2 toe te voegen aan het bedrijf Molenstraat 20 wordt de huiskavel met grasland van dit bedrijf bijna verdubbeld, hierdoor wordt duurzamer boeren met veel weidegang mogelijk. Weidegang geeft een sterke imagoverbetering voor de sector en wordt zeer op prijs gesteld door bezoekers van het gebied. Ook is weidegang zeer duurzaam omdat hierdoor het natuurlijk gedrag van de koe veel meer tot uiting komt en met vers weidegras melkproductie met een lage krachtvoergift mogelijk is. Bovendien beperkt weidegang ruim 15% van de NH3-emissie t.o.v. op stal en beperkt het aantal vervoersbewegingen naar het Helvoirts Broek.

Met het maken van een betere huiskavel kunnen de gronden in het Helvoirts Broek, eigendom van de melkveehouder aan de Molenstraat 20, ingezet worden ter uitvoering van het gebiedsontwikkelingsplan van de Duinboeren. Inzet van dit plan is natuurontwikkeling in het Helvoirts Broek. Het betreft hier grote percelen van de melkveehouder aan de Molenstraat 20 gelegen midden in het Helvoirts Broek. Deze percelen zijn cruciaal voor de natuurontwikkelingsplannen in het beekdal. De inzet voor natuur en landschap van deze percelen is essentieel om de natuurdoelstellingen voor Helvoirts Broek te behalen. Feitelijk is dit een éénmalige kans die voortkomt uit het feit dat de melkveehouder Molenstraat 20 nu de gronden van de stoppende melkveehouderij Gestelstraat 2 kan verwerven. Als betrokken partijen deze kans niet grijpen zal voor vele jaren de natuurontwikkeling in het Helvoirts Broek geblokkeerd worden. Met deze carrousel (grondruil) wordt invulling gegeven aan een aantal lokale en provinciale beleidsdoelstellingen: • Het stoppen van het melkveebedrijf Gestelstraat 2 (incl. de asbestsanering) en het ondersteunen van het duurzame, weidende bedrijf met een diervriendelijke stal van de veehouder aan de Molenstraat 20 sluit aan bij het beleid van de provincie om de agrarische sector te transformeren, te saneren en te verduurzamen.

Met deze ontwikkeling wordt uitvoering gegeven aan de beleidsdoelen van het provinciale beleid en het Beleid vrijkomende agrarische bebouwing van de voormalige gemeente Haaren zoals: o Het borgen van de leefbaarheid en de kwaliteit van het landschap in en om de dorpen en het bevorderen van een aantrekkelijk buitengebied; o Het voorkomen van leegstand, verrommeling en illegaal gebruik van vrijkomende gebouwen; o Ontwikkelingen stimuleren die passen bij het gebied en een meerwaarde betekenen voor de omgeving; o Maatschappelijke verankering waarbij nieuwe ontwikkelingen worden geïntegreerd in nieuw beleid. • Het creëren van een ruime huiskavel maakt veel meer beweiding en een duurzame en rendabele bedrijfvoering voor het bedrijf Molenstraat 20 mogelijk;

4

•

• •

De carrousel draagt bij aan de natuurontwikkeling en het vervolmaken van het Natuur Netwerk Brabant in het Helvoirts Broek en sluit aan bij het project van natuurontwikkeling in het Helvoirts Broek door diverse partijen; De carrousel biedt de mogelijkheid tot het realiseren van landelijke woonmilieus binnen een bestaand bebouwingslint; De carrousel past naadloos bij de doelstellingen zoals verwoordt in het Gebiedsplan van de Stichting Duinboeren.

Het idee voor de lange termijn is verbeeld in onderstaand schema:

Voorstel Duinboeren voor ontwikkeling Helvoirtsbroek/Schema langetermijnontwikkeling (bron: Stichting Duinboeren)

Deze gebiedsontwikkeling brengt voor de betrokken partijen forse investeringen met zich mee. Investeringen in sanering van de bebouwing, procedurekosten, landschapelijke inrichting, afwaardering van grond enz. Om de transformatie te bekostigen is het wenselijk en noodzakelijk om een aantal ruimte voor ruimte woningen te ontwikkelen. Als eerste fase wordt aan de Molenstraat op een deel van de gronden van het bedrijf Gestelstraat 2 woningbouw ontwikkeld. Op deze gronden kunnen 2 ruimtevoor-ruimte bouwkavels gerealiseerd worden, die zijn geschikt voor 2 grote woningen of 4 kleinere twee-onder-een kap woningen. Met deze invulling kan de bebouwingsconcentratie op de hoek van de Gestelstraat/Molenstraat worden versterkt. Naar aanleiding van overleg met de voormalige gemeente Haaren, de gemeente Vught en de provincie is het oorspronkelijke idee van de carrousel verschillende keren aangepast en zijn er uiteindelijk woningbouwkavels geprojecteerd in de oksel van de Gestelstraat/Molenstraat.

5

1.2.

Ligging plangebied

Ligging van de locatie (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt door Bureaumarco)

De locatie voor de woningbouw ligt ten zuiden van de kern Helvoirt in het buitengebied van de gemeente Vught. Het plangebied en de omgeving van de Gestelstraat en Molenstraat maken deel uit van een gemengd gebied waarin met name agrarische bedrijven, niet-agrarische bedrijven en woonfuncties aanwezig zijn.

Kaartbeelden uit 1900, 1960, 1967 en 2018 (bron: topotijdreis.nl, bewerkt door Bureaumarco)

Een analyse van de kaartbeelden van de site Topotijdreis laat zien dat van ver voor 1900 tot ongeveer 1967 er bij de aansluiting van de Gestelstraat en de Molenstraat altijd een bebouwingsconcentratie is geweest. Na 1967 wordt er veel gesloopt en vindt de verdichting plaats op de aansluiting van de Molenstraat en de Gestelstraat. 6

Door de afwisseling van open en gesloten bebouwingswand aan de beekzijde van de Molenstraat blijft het beekdal vanaf het lint van de Molenstraat ervaarbaar. De Gestelstraat heeft aan de zuidzijde een brede (oude) bosstrook. Die bosstrook blijft in de planvorming gehandhaafd.

1.3.

Omgevingsplan

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn alle bestemmingsplannen van de gemeente Vught van rechtswege omgezet naar één omgevingsplan. Deze bestemmingsplannen maken onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. In het nieuwe deel van het omgevingsplan zijn nog geen regels voor onderhavige locatie opgenomen. Binnen het plangebied gelden dan ook regels zoals opgenomen in de bestemmingsplannen 'Buitengebied Vught 2022' en 'Paraplubestemmingsplan Archeologie’.

Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Vught 2022 (bron: omgevingsloket)

Ter plaatse van het plangebied geldt de enkelbestemming ‘Agrarisch’, met rond de boerderij aan Gestelstraat 2 een bouwvlak van circa 9350 m². Daarnaast heeft de bosstrook binnen het bestemmingsplan de enkelbestemming ‘Bos’. Verder heeft de locatie de volgende aanduidingen (gedeeltelijk): evenemententerrein, specifieke vorm van agrarisch - veehouderij, overige zone – boomteeltontwikkelingsgebied, overige zone – boringsvrije zone, overige zone – gemengd landelijk gebied en overige zone - stalderingsgebied. Voor de woningbouwontwikkeling hebben deze aanduidingen geen gevolgen. Op grond van het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Archeologie’, vastgesteld door de raad van Vught op 21 juli 2022 hebben de gronden in het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 4’ en de aanduiding overige zone - enkeerdgronden.

1.4.

Bestaande situatie

De locatie ligt ten zuiden van de kern Helvoirt in het buitengebied van de gemeente Vught. In het plangebied ligt ook het perceel Gestelstraat 2, een veehouderij die als onderdeel van het plan en de carrousel voor natuurontwikkeling in het Helvoirts broek zal worden gesaneerd. Op de locatie binnen het bouwblok zullen de grote stal en de jongveestal worden gesloopt. Op het huidige perceel staan 2 stallen en een berging (totale oppervlakte circa 1365 m²). De bedrijfswoning (circa 140 m²) met een garage (circa 50 m²) wordt getransformeerd tot een burgerwoning. De rest van de locatie 7

bestaat uit weiland (een oost-west strook van 140m lang en 50m diep) en een houtwal ten zuiden van de Gestelstraat. De houtwal begeleidt de hele zuidkant van de Gestelstraat en is al zeer oud, op de locatie is de strook gemiddeld 10m diep en heeft een oppervlakte van circa 2500 m2. De halfopen bosstrook bestaat voornamelijk uit eiken met halfopen onderbegroeiing.

Beeld van de Gestelstraat en de houwtwal (bron: Google Maps)

De Gestelstraat is een zijstraat van het lint van de Molenstraat. Het lint van de Molenstraat is gelegen op een hogere zandrug langs het beekdal van de Broekley en de Ruysbossche Loop.

Hoogtekaart met locatie, Molenstraat en beekdal (bron: ANH.nl)

De Molenstraat grenst aan de oostzijde aan de locatie en bestaat uit een doorgaande verbindingsweg tussen de Helvoirt en Haaren. Een weg met aan beide zijden bomen, vrijliggende fietspaden en verschillende bushaltes.

Beeld van de entree van de Gestelstraat (bron: Google Maps)

Het landschap ten zuiden van de Gestelstraat en ten westen van de Molenstraat is een coulisselandschap waarin open weides, bosstroken en houtwallen rond bebouwing elkaar afwisselen. Dit wordt in de Structuurvisie van de voormalige gemeente Haaren de Groene Kamers genoemd.

8

Beelden van open weiden en coulissen ten zuiden van de Gestelstraat en westen van de Molenstraat (bron: Google Maps)

De gronden waar de woningen op geprojecteerd zijn is nu in gebruik als weiland bij het te saneren agrarisch bedrijf Gestelstraat 2.

9

2. Planbeschrijving 2.1.

Uitgangspunten

Het toevoegen van woningen ten zuiden van de Gestelstraat en ten westen van de Molenstraat is ruimtelijke aanvaardbaar, sluit aan op de oude bebouwingsconcentratie en past logisch in het landschap. De woningen sluiten aan bij de bestaande bebouwing langs de Molenstraat. De nieuwe bebouwing ligt terug en is zo gesitueerd dat er slim omgegaan wordt met de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer over de Molenstraat. Er blijft een grote ruimte tussen het meest zuidelijke nieuwe kavel en het perceel van Molenstraat 18 om het ritme van bebouwing en open stukken te behouden. Tevens blijft zo een zichtlijn open naar het hart van de groene kamer. Er ontstaat een compact cluster van bebouwing rond de aansluiting van beide straten en een logische en duurzame begrenzing van het bebouwingscluster. De openheid naar het Helvoirts Broek wordt niet aangetast. Door de landschappelijke inpassing wordt aangesloten op het coulisselandschap. De bestaande groenstructuren nemen de bebouwing gemakkelijk op in het landschap. De ontsluiting van de percelen vindt plaats op de Molenstraat via een gezamenlijk erf, met een mogelijkheid voor overdekt parkeren. De woningen kennen aan de westkant een brede groenstrook om de overgang naar de groene kamer vorm te geven, hierin is tevens de wateropvang van de percelen gesitueerd (in de vorm van een Wadi/greppel).

In het weiland is een spuitvrije zone opgenomen er bescherming van de toekomstige bewoners van de nieuwe woningen.

Verkaveling van de locatie (bron: gemeente Vught)

Beschrijving van het stedenbouwkundige model De bestaande houtwal ten zuiden van de Gestelstraat (van ongeveer 10m) blijft gehandhaafd. De kavels in de oksel van de Gestelstraat/Molenstraat krijgen per 2 villa’s of met 4 twee-aaneen 10

woningen een gezamenlijk erf met 1 inrit/uitrit op de Molenstraat om het aantal kruisingen met het fietspad en de groenstrook te beperken. De ruimte tussen Molenstraat 18 en de nieuwe bebouwing blijft grotendeels open zodat het landschap van de groene kamer goed ervaarbaar is vanaf de Molenstraat. De woningen liggen verder terug van de weg zodat er voldoende afstand is tot de Molenstraat om te voldoen aan de geluidsnorm.

Beeld zicht op groene kamer (bron google maps) Het gaat bij dit plan om 2 ruimte voor ruimte kavels waarbij mogelijk gebruik gemaakt wordt van de provinciale regeling om van twee ruimte voor ruimte titels voor grote woningen, 4 kleinere woningen te bouwen. Het is wenselijk om deze flexibiliteit in het plan op te nemen om in te kunnen spelen op de markt, omdat de andere ontwikkelingen in het kader van de carrousel afhankelijk zijn van het slagen van dit onderdeel van de ontwikkeling en omdat de behoefte in de woningmarkt en in de gemeente vooral bestaat uit kleinere meer betaalbaardere woningen i.p.v. dure villa’s. Voor dit plan betekent dit dat deze flexibiliteit niet mag leiden tot woningbouwontwikkeling die niet past bij de maat en schaal van de woningen die al aanwezig zijn in dit bebouwingscluster aan de Molenstraat. Er is een Beeldkwaliteitplan opgesteld om deze kwaliteit te garanderen, het Beeldkwaliteitplan bestaat uit een tekstuele en visuele toelichting van de beoogde beeldkwaliteit en is als bijlage bij de regels gevoegd. Het hoofduitgangspunt is dat de nieuwe bebouwing aansluit bij het stedenbouwkundig beeld (de opbouw van het volume) van de bestaande langgevelboerderijen in de directe omgeving aan de Molenstraat. De bestaande gebouwen in de omgeving kennen allemaal een zekere eenvoud in vormentaal en materialisatie. Deze eenvoud bepaalt de sfeer van de omgeving.

Met de beoogde nieuwe woningen, dient bij de bouwplannen het thema ‘eenvoud’ centraal te staan, de referentie daarvoor is een schuurwoning. Om de eerder benoemde flexibiliteit in het plan te houden en te kunnen aansluiten bij de woningbehoefte in de gemeente, zijn binnen de regels van de provincie met betrekking tot de ruimte voor ruimte regeling en binnen de regels van het TAM-IMRO plan vier varianten mogelijk.

11

Basisvariant

variant 2

De basisvariant bestaat uit 2 ruimte voor ruimte kavels gesplitst in een perceel met een vrijstaande woning in het zuiden en twee-onder-kapper in het noorden. Variant 2 bestaat uit 2 ruitme voor ruimte kavels gesplisits in 4 woningen met percelen evenredig verdeeld over de locatie. Variant 3 zijn twee grote vrijstaande woningen van 1000m³, gelijkmatig verdeeld over de locatie. Variant 3 bestaat uit 2 kleinere woningen op de zuidzijde van de locatie en 1 grote woning op de noordzijde.

Variant 3

Variant 4

Verkavelingen van de locatie (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt door Bureaumarco)

Omdat het wenselijk is om binnen de vier mogelijke verkavelingen het beeld aansluitend te houden bij het beeld van de Molenstraat en het bebouwingscluster zijn in het Beeldkwaliteitplan daarvoor uitgangspunten en randvoorwaarde opgenomen. Deze uitgangspunten en randvoorwaarden worden toegelicht en voorzien van referentiebeelden en moeten zorgdragen dat de nieuwe woningen, door een zekere eenvoud in vormentaal en materialisatie, aansluiten bij de bestaande gebouwen in de omgeving. Opbouw van de verkaveling De 2 ruimte voor ruimte kavels worden over de resterende ruimte tussen de open zone en de bosstrook verdeeld. Dit levert kavels van ongeveer 1250m², waarvan de laatste 5 meter voor landschappelijke inrichting en de waterberging wordt bestemd. De woonbestemming wordt daarmee circa 2500 m² groot. De agrarische bedrijfswoning Gestelstraat 2 krijgt een woonbestemming. Dit bestemmingsvlak betreft circa 2500 m². De woning en de garage (circa 50 m²) en een deel van de stal (circa 200 m²) blijft behouden. Er wordt 1170 m² bedrijfsbebouwing gesloopt en circa 500 m² verharding 12

(voerkuilen) verwijderd. In het landschapsplan zijn een aantal landschappelijk maatregelen opgenomen om de woning landschappelijk in te passen.

Gedetailleerde verkaveling van de locatie (bron: gemeente Vught)

2.2.

Landschappelijk inpassingplan

Het landschap Om het plan in te passen in zijn directe omgeving wordt aangesloten op de landschapsstructuur van coulissen. Daarom wordt de west- en zuidzijde van de strook met ruimte-voor-ruimte kavels ingevuld met een strook van 5m halfopen struweel/houtwal. Enerzijds om te voorkomen dat de overgang naar het landschap wordt gevormd door schuttingen en hekken, anderzijds omdat het niet wenselijk is deze westzijde te voorzien van hoge beplanting waardoor de lichtinval van de tuinen te veel teniet wordt gedaan. De strook met woningen gaat zo op in de bestaande groenstructuur (zie onderstaande schematische doorsnede).

Schematische doorsnede situering woningen t.o.v. landschappelijke inpassing

13

Aan de zuidzijde wordt de verkaveling begrensd door een stuk agrarische grond dat open blijft waardoor de zichtlijn vanaf de Molenstraat naar het westen in stand blijft en een ruime afstand wordt bewaard tot de bestaande bebouwing op het perceel Molenstraat 18.

Beeld kamer van uit het zuidwesten (bron: Google Maps) Beeld kamer van uit het zuiden (bron: Google Maps)

Belangrijk onderdeel van deze ontwikkeling is de inpassing in het landschap en hoe het plan zich verhoudt t.o.v. de verschillende landschap elementen in de directe omgeving. En hoe overgangen van de privé tuinen naar het landschap worden vormgegeven. De burgerwoning wordt landschappelijk ingepast door de bestaande houtwal rond de woning en de tuin te behouden. Aan de zuidzijde komt een groenstrook vrij van agrarisch gebruik met een poel. De boom op de hoek van het voormalige agrarische bouwblok blijft behouden zodat er een solitair element in de openheid van de groenkamer blijft bestaan.

De Groene Kamers Tussen de Margriet, Helvoirtsche heide en het Hengstven ligt centraal het gebied dat in de Structuurvisie van de voormalige gemeente Haaren is aangeduid als ‘De Groene Kamers’. Kenmerkend voor het uitgestrekte gebied is de kleinschalige openheid, ofwel het halfopen landschap met groene kamers. Deze groene kamers worden gevormd door de laanbeplantingen langs de wegen in dit deel van het buitengebied. Ze bieden een ruimtelijk casco, waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden ingepast. Het plangebied wordt ingepast in het ruimtelijke casco (de groene kamer) van de Molenstraat, de Hoge Raam, de Antwerpse baan en de Gestelstraat. De percelen aan de Molenstraat worden landschappelijk ingepast op een wijze die past bij de uitgangspunten van De Groene Kamers. Het bebouwingscluster is gelegen in de oksel van de Gestelstraat en de Molenstraat. De bebouwing ligt op afstand van de weg en op ruime afstand van de bestaande bosstrook ten zuiden van de Gestelstraat. Deze vormt de rand van de groene kamer en blijft gehandhaafd. Het blik op de groene kamer blijft open door een open zone met een ruime zichtlijn tussen het meest zuidelijke kavel en het perceel Molenstraat nr. 18.

Binnen het casco vormt de collectieve groenstrook, die wordt ingevuld met een houtwal, een verfijning in de kamer en zal als overgang dienen van de tuinen van de woningen naar het agrarische landschap. Vanuit de Gestelstraat blijft een gebied open tussen het voormalige agrarisch bouwblok en de nieuwe kavels. De open ruimte in deze groene kamer is o.a. de huiskavel van het agrarische bedrijf aan de Molenstraat 20 en wordt gebruikt voor de weidegang. Het gebruik sluit aan bij het gewenste gevarieerde beeld van de kamers en is onderdeel van de principes van de carrousel van natuurontwikkeling rond het Helvoirts Broek. Hiermee wordt voldaan aan de op de locatie van toepassing zijn de uitgangspunten die zijn beschreven in de structuurvisie voor dit landschapstype. 14

Het landschappelijk inpassingsplan Binnen het casco worden verschillende landschapselementen toegevoegd zoals houtwallen, heggen en solitaire bomen.

Schema Landschappelijke inpassing (bron: gemeente Vught, ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt door Bureaumarco)

De nummers binnen het landschapsplan staan voor de verschillende landschappelijke ingrepen die het plan op een natuurlijke manier moeten inpassen in de groen kamer. De landschappelijke inpassing bestaat uit 8 ingrepen. 1. De eerste ingreep is het handhaven van bomen in de groenstrook ten zuiden van de Gestelstraat, een waardevolle en oude bosstrook die het beeld van de kamer aan de noordkant bepaald. 2. Het handhaven van een haag links en rechts van de inrit van de voormalige agrarische woning zodat de rest van de houtwal langs de Gestelstraat wordt beschermd. 3. Aan de west- en zuidzijde van de nieuwe percelen wordt een collectieve groenstrook aangelegd. De strook wordt ingevuld met een houtwal, een verfijning in de kamer en dient als overgang van de tuinen naar het agrarische landschap. Deze houtwal is 5 meter breed en bestaat uit een gemengd struweel van vlier, meidoorn, sleedoorn, vuilboom, hulst en lijsterbes en een wadi voor de waterberging. Op de overgangen van het ene perceel naar het andere wordt een diversiteit aan bomen aangeplant. Hierdoor wordt het kamereffect versterkt. 4. De oostzijde van de kavel van de voormalige boerderij is nu nog open en wordt aangeplant met drie bomen. 15

5. De huidige houtwal van het voormalige agrarische perceel wordt versterkt en krijgt een beschermde status als onderdeel van het landschapsplan. 6. Het nieuwe perceel van de voormalige agrarische bedrijfswoning, die ontstaat na het slopen van de stallen en het weghalen van de voederkuilen, wordt afgeplant met een houtwal die bestaat uit verschillende delen en deels een bestaande houtwal. Aan de zuidzijde wordt een poel toegevoegd in een groene zone van 1800m² die vrij is van agrarisch gebruik. 7. De open ruimte in deze groene kamer is o.a. de huiskavel van Molenstraat 20 en wordt gebruikt voor de weidegang. Het gebruik sluit aan bij het gewenste gevarieerde beeld van de kamers. Om de openheid sterker te maken wordt een deel van de oude houtwal rond de voerkuilen van de voormalige boerderij weggehaald op 1 solitaire boom na. 8. Aan de zuidkant van de percelen van de nieuwe woningen wordt een stevige haag gesitueerd om de privacy van het perceel van Molenstraat 18 te garanderen, te voorkomen dat er een schutting wordt gebouwd en het kamereffect te versterken. 9. Negen: Aan de zuidzijde van het nieuwe perceel van de voormalige agrarische bedrijfswoning, dat ontstaat na het slopen van de stallen en het weghalen van de voederkuilen, wordt op de groene zone van + 1800 m² een marterhoop gerealiseerd.

De hoop ligt ten oosten van de poel op een beschutte plek achter de te handhaven schuur. Met dit landschappelijk inpassingsplan wordt voldaan aan de op de locatie van toepassing zijnde uitgangspunten die zijn beschreven in de structuurvisie voor dit landschapstype en de visie op het buitengebied van de gemeente.

2.3.

Afwijken omgevingsplan

Op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan Vught is de beoogde woningbouw op de hoek Molenstraat / Gestelstaat niet toegestaan. Daarom dient het tijdelijke deel van het omgevingsplan gemeente Vught gewijzigd te worden. Middels voorliggend TAM-IMRO plan wordt het tijdelijke deel van het omgevingsplan gemeente Vught gewijzigd om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Ter plekke van de bestaande agrarische bestemming (ofwel functie) wordt een woonfunctie ter plekke van de beoogde bebouwing met ruimte-voor-ruimte woningen mogelijk gemaakt. Het agrarisch bouwvlak ter plaatse van Gestelstraat 2 wordt omgezet naar wonen. Tevens wordt de functie groen opgenomen waarbinnen de aanleg van groen en wadi's conform het landschappelijk inpassingsplan mogelijk gemaakt wordt.

16

3. Beleidskaders 3.1.

Rijksbeleid

Hieronder is kort het rijksbeleid weergegeven.

3.1.1.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is door het Rijk opgesteld in het kader van de Omgevingswet. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en verandering energievoorziening. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel. 3. Sterke en gezonde steden en regio's. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Vught. Deze ontwikkeling maakt de carrousel mogelijk (zie paragraaf 1.1.). Hierdoor wordt bijgedragen aan het transformeren, saneren en verduurzamen van de agrarische sector, natuurontwikkeling en vervolmaking van het Natuur Netwerk Brabant in het Helvoirts Broek en het realiseren van een landelijk woonmilieu. De locatie wordt landschappelijk ingepast om bij te dragen aan een klimaatadaptatieve inrichting van het plangebied. Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI).

3.1.2.

Instructieregels Rijk (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur: het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving. In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Omgevingsbesluit Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen. Besluit activiteiten leefomgeving Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. De regels ter bescherming van het spoor en de zwemmers worden met het Invoeringsbesluit Omgevingswet ingevoegd. 17

Besluit bouwwerken leefomgeving Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat regels ter bescherming van de nationale belangen aan de hand van instructieregels, waaronder: • waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) • beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) • beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van • de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; • beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), • waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; • het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, • natuur- en recreatiegebieden; • het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid,

elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; De instructieregels van het Rijk werken door in het provinciale en gemeentelijk beleid. Tevens maken instructieregels onderdeel uit van het kader waaraan de aspecten van de leefomgeving (Hoofdstuk 4 en 5) getoetst moeten worden. Concrete toetsing aan de vier AMvB's vindt hierom niet in voorliggende paragraaf plaats, maar in het vervolg van deze motivering.

3.1.3.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor plannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op grond van artikel 5.129 sub g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) heeft de Ladder voor duurzame verstedelijking betrekking op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van de bedrijfsfunctie in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Hierbij wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling en, indien de ontwikkeling buiten het stedelijk gebied is voorzien, de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in die behoefte te kunnen voorzien. De instructieregel in artikel 5.129 sub g Bkl regelt dat bij een wijziging van het Omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de Ladder is vereist. Artikel 5.129 sub g Bkl geeft geen ondergrens aan voor een stedelijke ontwikkeling. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Bij nieuwbouw van woningen ligt de ondergrens in beginsel bij 12 woningen. In het plangebied kunnen maximaal 4 nieuwe woningen gerealiseerd worden.

Hiermee is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is nadere toetsing en motivering aan de Ladder voor duurzame verstedelijking niet benodigd.

18

3.2.

Provincie 3.2.1.

Omgevingsvisie Noord Brabant

De Provinciale Staten hebben de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Met deze Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: • • • •

de energietransitie; een klimaatproof Brabant; Brabant als slimme netwerkstad; een concurrerende, duurzame economie.

De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma's. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. Gesteld wordt dat gemeenten de eerstverantwoordelijken zijn waar het gaat om ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. Bevoegdheden en verantwoordelijkheden worden zo laag mogelijk weggelegd. Gemeenten en waterschappen moeten een eigen invulling geven aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Vught. De te realiseren woningen worden landschappelijk ingepast waarmee invulling gegeven wordt aan de ambitie voor een klimaatproof Brabant. Het infiltreren van hemelwater op eigen perceel draagt hier ook aan bij.

Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

3.2.2.

Omgevingsverordening Noord-Brabant

Provinciale Staten kunnen in de omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (instructieregels). De Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. In aansluiting op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Omgevingsverordening. De provinciale omgevingsverordening bevat direct werkende algemene regels en instructieregels voor het buitengebied. Het gaat daarbij om enerzijds afwegingscriteria en anderzijds concrete voorwaarden. De instructieregels voor het Omgevingsplan in hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant hebben tot doel dat de gemeenteraad (of in een voorkomend geval het college van burgemeester en wethouders) de inhoud van de regels betrekt bij de vaststelling van een (wijziging van het) Omgevingsplan. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving.

19

De locatie hoek Molenstraat / Gestelstraat is op basis van de Basiskaart Stedelijk gebied, landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant gelegen binnen de zoneringen 'Landelijk gebied' en 'Beperking grootschalige logistiek'. De beperking voor grootschalige logistiek heeft verder geen gevolgen voor het planvoornemen. In het landelijk gebied zijn alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen toegestaan. Bij dit plan wordt één bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning en worden 2 ruimte voor ruimte kavels toegevoegd met toepassing van de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit. Artikel 5.15 van de verordening biedt de mogelijkheid om nieuwe woningen in landelijk gebied te ontwikkelen door middel van ruimte-voor-ruimte. Artikel 5.15 Ruimte-voor-ruimtekavel Lid 1 Een omgevingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; b. op een passende locatie plaatsvindt als bedoeld in Artikel 5.14, vierde lid; en c. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12. Artikel 5.14, vierde lid zegt Lid 4 Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van een woning als: a.

de ontwikkeling in een bebouwingsconcentratie ligt; b. de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied, Bebouwd gebied of een bebouwingsconcentratie; of c. de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing. Artikel 5.12 zegt Artikel 5.12 Ontwikkelingsrichting Lid 1 Een omgevingsplan dat de uitbreiding mogelijk maakt van een bestaande activiteit of dat een nieuwe functie of activiteit toedeelt in Landelijk gebied, bevat een onderbouwing dat die ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes, bedoeld in Paragraaf 5.1.2 , en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving; b. welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving , de te beschermen waarden, bedoeld in Afdeling 5.2 , mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; c. op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden, mede gericht op de toepassing van artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering landschap ; en d. op welke wijze de sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd.

Lid 2 Bij het opstellen van een ontwikkelingsrichting worden deskundigen betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. 20

In artikel 5.14 van de Omgevingsverordening is de regeling Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit opgenomen. Gedeputeerde Staten hebben in een beleidsregel de uitgangspunten vastgelegd om de omvang van de fysieke tegenprestatie te bepalen, voor gevallen dat met toepassing van de maatwerkregeling een woning wordt toegevoegd in het buitengebied. De beleidsregels (met bijbehorende rekenmodule) zijn opgenomen in paragraaf 7.1 van de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant). In de beleidsregel staan de uitgangspunten die de provincie hanteert om te bepalen of een ontwikkeling in voldoende mate bijdraagt aan het versterken van omgevingskwaliteit als men een woning wil toevoegen in het buitengebied. Hieronder zal aangetoond worden dat in dit plan aan de beleidsregels maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant wordt voldaan. In het kopje reactie op de relevante artikelen uit de beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze voldaan wordt. Artikel 7.1.3 Maatwerk omgevingskwaliteit toevoegen van een woning 1.Gedeputeerde Staten kunnen meewerken aan het toevoegen van een woning als bedoeld in artikel 5.14, derde lid, onder a, van de Omgevingsverordening Noord-Brabant indien: a. een voldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit wordt gerealiseerd die qua omvang in verhouding staat tot de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimte kavel; b.

er sprake is van een passende locatie voor de ontwikkeling van een woning als bedoeld in artikel 5.14, vierde lid, van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Reactie Er is sprake van een voldoende fysieke tegenprestatie, zie hierna. In artikel 5.14 is aangegeven dat een aanvaardbare locatie is als er sprake is van een bebouwingsconcentratie. De Molenstraat op deze plaats is aan te merken als een bebouwingslint; 2.Gedeputeerde Staten hanteren bij de beoordeling of sprake is van een voldoende fysieke tegenprestatie tot versterken van omgevingskwaliteit in de hierna opgenomen gevallen de volgende uitgangspunten: a. bij de beëindiging van een agrarisch bedrijf: 1°. wordt als drempelwaarde ten minste 1000 m2 bedrijfsgebouw gesloopt als fysieke tegenprestatie, waarbij de sloop van de eerste 250 m2 bedrijfsgebouw wordt ingezet voor de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning; 2°. kan de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van een te slopen bedrijfsgebouw worden ingezet als tegenprestatie, waarbij per m2 sloop bedrijfsgebouw een totaalbedrag van € 42 geldt; 3°. kan de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van de aanwezige voorziening, niet zijnde een gebouw of teeltondersteunende voorziening, gedeeltelijk worden ingezet als tegenprestatie, waarbij per m2 te verwijderen voorziening een totaalbedrag van € 8,50 geldt; 4°.

is het niet mogelijk om de sloop van restanten van bebouwing elders in te zetten; 5° is de beëindiging van het agrarisch bedrijf en het treffen van de fysieke maatregelen juridisch geborgd; 6°. wordt het bouwperceel verkleind naar een bij een woonbestemming passende omvang; en 7°. worden fysieke maatregelen als tegenprestatie ingezet als bedoeld in artikel 7.1.6. Reactie Ad 1. Er wordt 1170 m² aan agrarische opstallen gesloopt, dus aan de basisinspanning om minimaal 1000 m² te slopen wordt voldaan. Ad 2. Zie de berekening van de fysieke tegenprestatie; Ad 3. Er wordt 1.410 m² aan voorzieningen gesloopt, dit is opgenomen in de berekening; 21

Ad 4. Dat gebeurt niet; Ad 5. Door dit bestemmingsplan wordt de agrarische bestemming deels gewijzigd in Wonen -2. De resterende gronden met een agrarische bestemming worden in het kader van de carrousel overgedragen aan een melkveehouderij die daarmee zijn weidegang kan uitbreiden. De resterende agrarische bebouwing krijgt ook een woonbestemming. Hiermee is het juridisch niet meer mogelijk op dit perceel een agrarisch bedrijf te exploiteren. Door de sloop van het grootste deel van de bedrijfsgebouwen is het ook feitelijk niet mogelijk op dit perceel nog een agrarisch bedrijf te exploiteren. Ad 6. Het bouwperceel wordt van de voormalige agrarische woning wordt met dit bestemmingsplan verkleind. Ad 7. Zie hierna. Artikel 7.1.6 Waardering fysieke tegenprestatie 1.Gedeputeerde Staten hanteren bij het realiseren van een voldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit de volgende uitgangspunten: a. in het geval dat geen fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit kan worden geleverd voor het bouwen van een woning, kan de tegenprestatie worden geleverd door: 1°. de aankoop van een ruimte voor ruimte titel voor een woningtype als bedoeld in artikel 7.1.5, onderdeel a, uitgegeven door de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte; 2°.

de aankoop van een maatwerktitel voor een woningtype als bedoeld in artikel 7.1.5, onderdeel b tot en met e, uitgegeven door de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte; b. in het geval dat een onvoldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit kan worden geleverd voor het bouwen van een woning, kan de tegenprestatie worden aangevuld met een certificaat, uitgegeven door de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte, waarbij een minimumbedrag geldt van € 20.000; c. voor het afwaarderen van gronden ten behoeve van natuur geldt dat: 1°. als natuur wordt ontwikkeld op gronden aansluitend aan bestaande natuurgebieden waardoor de ecologische structuur van het NatuurNetwerk Brabant wordt versterkt en als die gronden worden bestemd als natuur, de afwaardering van die gronden kan worden betrokken bij de tegenprestatie; 2°. als voor de inrichting van natuur subsidie is verstrekt, voor dat subsidiedeel de afwaardering niet kan worden betrokken bij de tegenprestatie gekoppeld aan de bouw van een woning; 3°. de afwaardering van de gronden naar natuur maximaal € 7 per m2 bedraagt; 4°. als grond door een initiatiefnemer wordt ingezet voor natuurontwikkeling in samenwerking met het waterschap of een terreinbeherende instantie, de kosten van die ontwikkeling, zoals opgenomen in het inrichtingsplan, bepalend zijn voor de tegenprestatie aan omgevingskwaliteit; d.

voor het toevoegen van landschapselementen geldt dat: 1°. het ruimtelijk plan inzicht biedt in de kosten van de realisatie van de landschapselementen en de aanleg en instandhouding juridisch wordt geborgd; 2°. de afwaardering van grond voor landschappelijke inrichting niet als fysieke tegenprestatie kan worden ingebracht; e. in het geval een ontwikkeling is gericht op het behoud van cultuurhistorische waarden, waaronder het terugbrengen van oude landschappelijke cultuurhistorische elementen of het behoud van aantoonbare cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, kunnen de aantoonbaar gemaakte kosten daarvoor worden ingezet als tegenprestatie voor omgevingskwaliteit, behoudens in het geval dat toepassing kan worden gegeven aan artikel 5.14, derde lid, onder d, van de Omgevingsverordening Noord-Brabant; f. de reële kosten van onderhoud en beheer van aan te leggen beplantingen en ontwikkeling van natuur kunnen voor een periode van maximaal zes jaar worden meegenomen in het kader van de tegenprestatie;

22

g. als aangetoond is dat de meerkosten voor de aanvoer van zand vanwege de sloop van bebouwing aanzienlijk hoger zijn dan € 25 per m2, kan de aanvoer van zand betrokken worden als tegenprestatie voor het versterken van de omgevingskwaliteit tot een maximum van € 5 per m3; h. als bij de sloop van opstallen asbest is betrokken en onderbouwd wordt dat de sloopkosten aanzienlijk hoger zijn dan € 25 per m2, kunnen de meerkosten daarvan worden betrokken tot een maximum van € 2 per m2 voor asbesthoudende daken en een maximum voor € 7,50 per m2 voor verspreid door het gebouw aanwezige asbest; i. als bij de sloop van glasopstanden asbest is betrokken en onderbouwd wordt dat de sloopkosten aanzienlijk hoger zijn dan € 5 per m2, kunnen de meerkosten daarvoor tot een maximum van € 5 per m2 worden meegenomen; j. in het geval dat bebouwing niet positief is bestemd of onder het overgangsrecht is gebracht, kan alleen de sloop van legaal opgerichte bebouwing worden ingebracht als fysieke bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit; k. de tegenprestatie in omgevingskwaliteit kan ook bestaan uit een afdracht in een gemeentelijk fonds dat is gericht op het realiseren van omgevingskwaliteit als: 1°. de gemeente die middelen inzet voor de fysieke maatregelen, bedoeld in dit artikel; 2°.

de bijdrage aan het fonds in het plan wordt gerelateerd aan een concrete fysieke tegenprestatie en een realisatietermijn van vijf jaar; l. de aanleg van extensieve recreatieve voorzieningen kan bij de fysieke tegenprestatie voor omgevingskwaliteit worden betrokken als: 1°. de recreatieve voorzieningen passend zijn in het landschap; 2°. de kosten hiervoor aantoonbaar worden onderbouwd en overgelegd. Reactie Er wordt wel een fysieke tegenprestatie geleverd. Er vindt sloop van gebouwen plaats (1170 m² en sloop van voorzieningen/verharding (1.410 m²). Er worden landschappelijke maatregelen getroffen. Bij dit plan is een landschappelijk inpassingsplan/kwaliteitsverbetering landschap opgenomen. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Er vindt een afwaardering van de grond plaats waar de kwaliteitsverbetering landschap plaatsvindt. Er worden ammoniakrechten ingeleverd en er is sprake van verwijderen van asbesthoudende daken en aanvoer van zand ten behoeve van mestputten. Uit de in de bijlage 9 bijgevoegde Rekenmodule beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant en de bijlage stimuleringsregeling landschap Noord-Brabant blijkt de berekening van de maatwerktitel. Naast de bovengenoemde artikelen dient het ruimtelijke plan te voldoen aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a) zorgvuldig ruimtegebruik; b) de lagenbenadering; c) meerwaardecreatie. (artikel 5.7. lid 2) Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Het plan voorziet in de sanering van een rundveebedrijf. Er wordt 1170 m² aan agrarische opstallen gesloopt. Daarnaast worden de diverse agrarische aanhorigheden behorende bij de rundveehouderij gesloopt. Daar tegenover staat dat een bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning en 2 ruimte voor ruimte kavels worden toegevoegd.

23

Gesteld kan worden dat er sprake is van een afname van het ruimtebeslag, dus van zorgvuldig ruimtegebruik. De lagenbenadering (artikel 5.9) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: · De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; · De netwerk laag, zoals infrastructuur, NatuurNetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; · De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. · Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze motivering.

Meerwaardecreatie (artikel 5.10) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: · De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; · De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In de beoogde situatie wordt invulling gegeven aan de meerwaardecreatie door middel van het saneren van het rundveebedrijf, het terugdringen van de stikstof uitstoot en het slopen van bebouwing en verharding. Daarnaast worden de percelen landschappelijk ingepast. Er is sprake van een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit ter plaatse. Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 5.11) Voor het omzetten van de agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning is gekeken of de kwaliteitsverbetering landschap van toepassing op basis van de Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant actualisering 2015 (versie 26 november 2015). In het document zijn de categorieën beschreven waaraan en in welke vorm kwaliteitsverbetering landschap moet voldoen.

Het beëindigen van het agrarische bedrijf aan de Gestelstraat en het slopen van het grootste deel van de stallen en het verkopen van de agrarische gronden aan de provincie voor natuur, valt onder categorie 2 en maakt dat er geen kwaliteitsverbetering nodig is maar landschappelijke inpassing. Het plan voorziet hierin. Conclusie Het plan voldoet aan het provinciaal beleid en de omgevingsverordening.

3.3.

Gemeente

Het dorp Helvoirt is ten gevolge van de gemeentelijke herindeling per 1 januari 2021 onderdeel geworden van de gemeente Vught.

24

3.3.1.

Omgevingsvisie Vught

De gemeente Vught heeft een Omgevingsvisie vastgesteld op 21 december 2023. De omgevingsvisie is deels gebaseerd op vastgesteld beleid, maar is ook een stip op de horizon. De visie geeft antwoord op de vraag wat de leidende principes voor toekomstig beleid zijn. En, wat de doelstellingen zijn en wat die betekenen voor de beleidskeuzes en plannen die de gemeente nog moeten maken. Voor een toekomstbestendige leefomgeving hanteert de gemeente in deze omgevingsvisie 4 leidende principes: 1. Bodem en water zijn de basis van de leefomgeving. Dit betekent dat het beleid en plannen alleen mogelijk en wenselijk zijn als de bodem en het water gezond blijven of gezonder worden, en water voldoende wordt vastgehouden en opgevangen; 2. Iedereen die in de gemeente Vught woont, werkt en leeft is gelijkwaardig en kan meedoen. Dit betekent dat de gemeente er in haar beleid en plannen rekening mee houdt dat de openbare ruimte en voorzieningen zoveel als mogelijk voor iedereen toegankelijk zijn; 3. De leefomgeving moet gezond en veilig zijn. Dat betekent dat het uitgangspunt in het beleid en plannen is dat gezond en veilig leven wordt bevorderd en gezondheid wordt beschermd voor zowel mensen, dieren als planten; 4. We gaan de ruimte met steeds meer mensen delen. Dus zijn de plannen en beleid gebaseerd op zuinig, efficiënt en waar mogelijk meervoudig gebruik van de ruimte.

Op basis van deze principes kent de omgevingsvisie 3 hoofddoelstellingen, die zijn uitgewerkt in 10 kerndoelen: 1 De leefomgeving is toegankelijk, gezond en veilig, zowel voor mens, dier als plant: 1. Vught is leefbaar, schoon, gezond en veilig; 2. De leefomgeving is klimaatadaptief, natuurinclusief en biodivers; 3. De leefomgeving stimuleert ontmoeten, bewegen en een gezonde leefstijl; 4. Vught is zoveel mogelijk energieneutraal met lokale en duurzame energieopwekking; 2. Wonen, werken en voorzieningen zijn in balans en iedereen kan meedoen; 5. Er is voldoende woonruimte voor alle doelgroepen; 6. De dorpskernen hebben elk hun eigen identiteit en voldoende voorzieningen; 7. Er is ruimte voor bedrijvigheid; 3. Er is een goede balans tussen gebruik en bescherming van de natuur, bodem, water en lucht; 8. De agrarische sector is duurzaam en natuurinclusief; 9. De landschappelijke, cultuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteiten blijven behouden of worden versterkt; 10.Er zijn voldoende mogelijkheden voor recreatie in de vorm van wandelen en fietsen. Dit plan voldoet aan deze omgevingsvisie. De woningen worden nagenoeg energieneutraal gebouwd. Door de realisatie van het landschapsinrichtingsplan wordt de natuur- en landschappelijke waarde van dit gedeelte van de gemeente verhoogd.

Door de realisatie van 2 ruimte voor ruimte titels In 2 grote woningen of 3 of 4 kleine woningen wordt voorzien in de woonbehoefte. De ontwikkeling is flexibel maar de voorkeur gaat uit naar 4 kleinere woningen omdat dit beter aansluit bij de woningbehoefte van Vught. Daarnaast draagt dit plan, als onderdeel van de carrousel voor natuurontwikkeling in het Helvoirts Broek, in belangrijke mate bij aan het mogelijk maken van natuurontwikkeling in het beekdal van de Ruysbossche waterloop, waardoor natuurwaarden in het hele beekdal worden versterkt.

25

3.3.2.

Beleidskader Vrijkomende Agrarische Bebouwing

In het Beleidskader Vrijkomende Agrarische Bebouwing van april 2024 wordt het beleid ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing vormgegeven door te kiezen voor een gebiedsgerichte benadering. Dit beleidskader kent een afwegingskader. De Gestelstraat / Molenstraat ligt in het gebied 3 Agrarisch landschap en beekdalen zonder groenblauwe waarden. Hier zijn ruime mogelijkheden voor transformatie. Landschappelijke kwaliteitsverbetering is het uitgangspunt. Binnen een bebouwingsconcentratie zijn ruimte- voor- ruimte kavels worden toegevoegd. Omzetting van aanwezige agrarische bedrijfswoning naar reguliere woning is mogelijk. Er moet sprake zijn van landschappelijke inpassing en afstemming met de buren en belanghebbenden. Ten behoeve van passende nevenfuncties kan200 m² aan bebouwing worden behouden zonder toepassing van maatwerk. De bedrijfswoning en maximaal 100 m² aan bijbehorende bouwwerken vallen hierbuiten. Beoordeling Deze ontwikkeling voldoet aan het beleid. Er is sprake van het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar burgerwoning. Er vindt landschappelijke inpassing plaats. Er heeft een omgevingsdialoog plaats gevonden. De overtollige bebouwing wordt gesloopt. Een deel van de loods van 200 m² wordt behouden. Bij de agrarische bedrijfswoning hoort een garage/berging van 50 m². Dit maakt dat het aantal m² aan bijgebouwen bij de burgerwoning op 250m² komt.