Bijlage - Concept Woonvisie

Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit Gemeente Vught CONCEPT

7 juni 2021

Concept

DATUM

7 juni 2021

TITEL

Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

OPDRACHTGEVER

Gemeente Vught

AUTEUR(S)

Bram Klouwen Koen Klouwen

PROJECTNUMMER

865.102/G

STATUS

Concept

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Visie op wonen in Cromvoirt, Helvoirt en Vught: groei met Vughtse kwaliteit

8

3

Groei met variatie en kwaliteit 3.1 Match van vraag en aanbod: balans verstoord 3.2 Inspelen op de behoefte en bieden van kwaliteit

10 10 13

4

Wonen en zorg 4.1 Groeiende behoefte geclusterde woonvormen 4.2 Toegankelijke woning in een prettige omgeving

17 17 20

5

Evenwichtige en duurzame wijken 5.1 Variatie in aanpakken voor wijken en kernen 5.2 Evenwichtige en duurzame woongebieden

25 25 27

6

Bijzondere doelgroepen 6.1 Woonwagenbewoners 6.2 Flex-wonen: statushouders, internationale werknemers, spoedzoekers

31 31 32

7

Uitvoering van het woonbeleid 7.1 Activiteitenoverzicht 7.2 Toetsingskader woningbouw 7.3 Onderwerpen prestatieafspraken

34 34 35 36

1 Inleiding De gemeente Vught biedt een aantrekkelijke en gevarieerde woonomgeving. In Cromvoirt is er ruimte voor landelijk en dorps wonen. Helvoirt is een kerkdorp met een dorps verenigingsleven. De kern Vught biedt een ruim en suburbaan woonmilieu, in de directe nabijheid van de stedelijke voorzieningen in ’s-Hertogenbosch. Deze variëteit aan woongebieden draagt bij aan een behoorlijke druk op de woningmarkt. De huidige landelijke crisis op de woningmarkt versterkt dit ook in de gemeente Vught. De druk op de woningmarkt zorgt ervoor dat veel mensen geen passende woning kunnen vinden. De gemeente neemt haar verantwoordelijkheid om via nieuw woonbeleid mogelijkheden voor woningzoekers te verruimen. Daarmee speelt zij in op veranderingen op de woningmarkt. De afgelopen jaren zijn immers de woningprijzen in de koopsector en bouwkosten sterk gestegen. Voor mensen met een lager of midden inkomen (zoals starters) is het daardoor lastig om een woning te kopen. Tegelijkertijd vergrijst de bevolking: het aantal (oudere) ouderen neemt toe en het aantal jonge huishoudens en gezinnen neemt af. Deze demografische trends hebben gevolgen voor het type woningen dat we in de toekomst nodig hebben. Ook is per 1 januari 2021 Helvoirt bij de gemeente Vught aangesloten, waardoor de gemeente nu uit de kernen Vught, Helvoirt en Cromvoirt bestaat.

Om deze redenen is in het coalitieakkoord ruim aandacht voor wonen, waarbij samengevat de volgende onderwerpen aan bod komen: • Huisvesting voor jongeren, starters en senioren: betaalbaar en middelduur • Instrumenten ten behoeve van behoud betaalbare woningen • Kleine en levensloopbestendige woningen • Versnelling woningbouw door tijdelijk wonen • (Maatschappelijk) grondprijsbeleid

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

Waarden van wonen Bij de woonvisie gaat het om de achterliggende visie op de gewenste ontwikkeling van het wonen in de gemeente. Wat vinden we echt belangrijk op het gebied van wonen? “de Waarden van wonen”

Voor de gemeente Vught zijn de volgende waarden dominant bij haar beleidskeuzes: • In de eerste plaats moeten er keuzemogelijkheden zijn voor mensen die in de gemeente willen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen of vermogen. • In de tweede plaats gaat het om de kwaliteit van wijken en dorpen. Dan gaat het om groene en ruimtelijk aantrekkelijke woningen en omgeving. • In de derde plaats gaat om het behoud en versterken van sociale verbindingen door aandacht voor ontmoeting en voorzieningen in de omgeving.

4

Deze drie waarden staan centraal in de keuzes die we maken voor het woonbeleid van Vught. Dit is mede ingegeven door de inbreng van stakeholders en inwoners die Vught als volgt typeren:

Wat vinden inwoners aangename plekken in hun woonomgeving? Hoe meer rood gemarkeerd hoe vaker een plek genoemd is.

Hoe waarderen stakeholders het wonen in de gemeente Vught?

Bron: Peiling onder inwoners Vught.

Woonzorgvisie Meer zorgvragers wonen langer en weer (of nog) zelfstandig thuis. Dan gaat het onder meer om mensen met een (licht) verstandelijke beperking, GGZachtergrond, afkomstig uit Maatschappelijke Opvang, ouderen met een zorgvraag, etc. Dit heeft belangrijke consequenties voor de woon-, zorg- en ondersteuningsvraag in de drie kernen. Het gaat hierbij zowel om effecten op vastgoedontwikkeling (toegankelijke woningen, clusterwonen, hofjes, thuistechnologie) als om effecten op de samenleving en zorg (mantelzorg, variatie bewonersgroepen in wijken, zorg aan huis, ontmoeting en tegengaan vereenzaming). Deze opgave groeit de komende jaren nog eens extra door de

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

5

vergrijzing; ondanks dat veel mensen gezond oud worden. Een landelijke Taskforce Wonen en Zorg is actief en roept gemeenten op een woonzorgvisie uit te werken. De gemeente Vught heeft ervoor gekozen de woonopgaven vanuit de woonzorgvisie nadrukkelijk een plek te geven in de woonvisie. Daartoe heeft de gemeente een analyse gedaan van de behoefte aan wonen met zorg, wat vertaald is in deze woonvisie naar beleidsopgaven.

Relatie met omgevingsvisie De gemeente Vught gaat in 2021 aan de slag met de omgevingsvisie. De omgevingsvisie geeft de integrale en toekomstbestendige koers voor de fysieke leefomgeving in Vught weer. In de eerste plaats neemt de Omgevingswet de integraliteit bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving als vertrekpunt; dus het bij elkaar brengen van sectoraal beleid tot een integrale afweging bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder wonen. Voor de wonen-paragraaf van de omgevingsvisie geeft deze woonvisie de kaders. Daarnaast zullen ook uit andere beleidsdomeinen de komende periode ambities worden neergelegd. In de omgevingsvisie worden deze (sectorale) ambities integraal gewogen. Dit kan betekenen dat de gemeente concessies moet doen op wat zij wil bereiken. Dat kan dan ook effecten hebben op de woonvisie. In de tweede plaats neemt de wet als uitgangspunt het ruimte bieden aan het (lokale) initiatief en het verminderen van regels. De overheid geeft kaders aan waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn. Deze ‘mits’ is vanuit het domein wonen in deze woonvisie benoemd als toetsingskader bij nieuwe plannen.

creëren van ‘allianties’ onder andere met corporaties en marktpartijen over de realisatie van het nieuwbouwprogramma, en over de (aanpassing van de) bestaande voorraad. De woonvisie vormt tevens de basis waarop we met woningcorporaties en huurdersorganisaties (meer)jaarlijkse prestatieafspraken maken. Met zorg- welzijnspartijen werken we samen voor een goede zorginfrastructuur thuis. In de woonvisie wordt focus aangebracht op die thema’s en opgaven waar de gemeente ook echt invloed op kan uitoefenen. We onderscheiden invloed van de gemeente op drie niveaus: wat kan de gemeente zelf doen, wat kan de gemeente in samenwerking met partners doen en wat kan de gemeente beïnvloeden? Deze drie vormen van sturing kunnen helpen om de rol van de gemeente op verschillende thema’s en terreinen te bepalen.

Perspectief gericht op praktische samenwerking De woonvisie beschrijft de opgaven op de verschillende inhoudelijke thema’s en gaat dus ook in op het uitvoeringsproces. De uitvoering van het woonbeleid doet de gemeente meestal niet zelf en zeker niet alleen. Dit vraagt om het

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

Proces totstandkoming woonvisie Kort na de gemeenteraadsverkiezingen is de gemeente gestart met het uitwerken van de woonvisie. Gestart is met een analyse van de woningmarkt in

6

de kernen, op basis van recente onderzoeken. Vervolgens zijn gesprekken gevoerd met verschillende belanghebbenden, waaronder de corporaties Charlotte van Beuningen, Woonveste en TBV-Wonen, makelaars, huurdersbelangenorganisaties, initiatiefnemers voor woonvormen, bewonersgroepen, en zorgaanbieders. Ook is de bevolking geraadpleegd door middel van een poll. Inwoners hebben kunnen aangeven welke accenten zij van belang vinden voor de woonvisie van Vught. Uit deze poll waaraan ruim 400 Vughtenaren meededen kwam ook enerzijds de zorg voor de kwaliteit van de kernen naar voren, en anderzijds juist de behoefte aan meer woningen; zeker in het betaalbare segment.

wonen en zorg (hoofdstuk 4), evenwichtige en duurzame wijken (hoofdstuk 5) en bijzondere doelgroepen (hoofdstuk 6). Tot slot geven we in hoofdstuk 7 een overzicht van uitvoeringsmaatregelen, een toetsingskader voor woningbouwinitiatieven en een leidraad van thema’s voor de prestatieafspraken.

Figuur 1.1: Belangrijkste opgaven volgens de inwonerpeiling (1 = niet belangrijk, 5 = zeer belangrijk) Betaalbaar wonen (ook voor mensen met een kleinere portemonnee) Het wonen met een zorgvraag De verduurzaming van woningen Het bouwen van meer woningen

1

2

3

4

5

Bron: Inwonerpeiling woonvisie Vught (2021).

Leeswijzer In de volgende hoofdstukken werken we de woonvisie van de gemeente verder uit. In hoofdstuk 2 geven we eerst de algemene visie op het wonen in Vught weer. Hoofdstukken 3 tot en met 6 zijn de inhoudelijke hoofdstukken waarin we steeds een beleidsthema uitwerken: eerst door een analyse te geven, vervolgens door beleidskeuzes en instrumenten te belichten. Elk hoofdstuk sluiten we af met te nemen maatregelen. Deze thematische hoofdstukken gaan achtereenvolgens in op: groei met variatie en kwaliteit (hoofdstuk 3),

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

7

2 Visie op wonen in Cromvoirt, Helvoirt en Vught: groei met Vughtse kwaliteit Prettig wonen op de plek waar je je thuis voelt. Dat is de ambitie van de gemeente Vught. Door de huidige woningmarktsituatie staat dit onder druk. De schaarste zorgt ervoor dat niet iedereen een plek kan vinden. Omdat dit in een bredere regio het geval is, zoeken ook mensen in de regio naar een woning. De goede bereikbaarheid van Vught ten opzichte van ’s-Hertogenbosch zorgt ervoor dat de druk in Vught nog eens relatief hoger is; naast lokale zoeken ook regionale woningzoekers hun plek in de kernen van Vught. Deze situatie vraagt om keuzes. Bij deze keuzes laten we ons leiden door vier uitgangspunten: keuze bieden aan een diverse groep woningzoekers, behouden en waar nodig versterken van de kwaliteit van het wonen in de kernen, zorg voor sociale verbinding in de kernen en tot slot de mogelijkheden voor een actieve gemeentelijke rol bij de aanpak van de woningmarkt.

Keuze voor een brede groep De gemeente telt aan de ene kant een behoorlijk aantal sociale huurwoningen die beschikbaar zijn voor de laagste inkomens. Aan de andere kant zijn er veel duurdere koopwoningen voor vermogenden en mensen met een hoog inkomen. Zeker in het middensegment mist aanbod: met name koopwoningen. Daardoor heeft op dit moment niet iedereen een keuze om in de gemeente Vught te wonen. Bovendien stagneert hierdoor de doorstroming van betaalbaar naar midden naar duur. Dit vraagt derhalve meer variatie in de opbouw van het woonaanbod in Vught. Dit geldt overigens niet alleen voor de sociaal-economische positie van huishoudens, het geldt ook voor de levensfase. Het aantal ouderen groeit. Hetzelfde geldt voor het aantal zelfstandig wonenden met een zorgvraag. Zij willen een bij hun levensfase passende woning: toegankelijk, comfortabel en vaak niet al te groot.

Kwaliteit van woning en woonomgeving De omgeving van Vught biedt een landschappelijk fraai coulissenlandschap. Ook de kernen hebben gemiddeld genomen een ruimtelijke en groene uitstraling. De woningvoorraad is doorgaans van een goede kwaliteit. Inspelen op de woningbehoefte met respect voor de kwaliteit van de omgeving. Dat kan

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

door nieuwbouw ook te benutten voor een kwaliteitsimpuls op mindere plekken in de kernen. Daarnaast is aandacht nodig voor bestaande wijken en woningen die gedateerd en slecht toegankelijk zijn. Dan kan het gaan om verschraling in de omgeving of om woningen die onvoldoende zijn aangepast aan moderne eisen, bijvoorbeeld ten aanzien van verduurzaming. Kwaliteit betreft derhalve zowel nieuwbouw als bestaande bouw, en zowel de woonomgeving als de woningen.

Aandacht voor sociale samenhang en voorzieningen De kernen hebben elk een eigen karakteristiek. Helvoirt en Cromvoirt zijn kerkdorpen met een zekere sociale samenhang, en een actief verenigingsleven. In Helvoirt is een variatie aan woonvormen, en is een volledig niveau van basisvoorzieningen aanwezig. Cromvoirt is meer een landelijke kern met veel vrijstaande woningen en enkele basisvoorzieningen. Een organische groei, passend bij de schaal van deze dorpen moet bijdragen aan een structureel gevarieerde bevolkingsopbouw. Extra aandacht voor jongeren is daarbij gewenst. Daarnaast is er ook ruimte nodig voor mensen die in de kernen oud worden en hier hun netwerk hebben waarop zij terug kunnen vallen als zij zorg nodig hebben.

8

Vught is te kenmerken als een suburbane kern. Het aanbod sociale huurwoningen is hier groter dan in de andere kernen. Daarnaast telt Vught veel ruime koopwoningen in een groene omgeving. Het tussensegment ontbreekt nagenoeg. In de kern Vught zijn veel zorgvoorzieningen, in het bijzonder de GGZ-zorg bij Reinier van Arkel, verzorgingshuizen voor ouderen (waaronder een instelling voor ouderen met een visuele beperking), en een instelling en woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Dit vraagt in de nabije toekomst extra aandacht voor het langer en weer zelfstandig wonen van mensen met een zorgvraag; op eigen kracht maar gebruikmakend van de bestaande zorginfrastructuur.

Actieve gemeentelijke rol De geschetste woningmarktopgaven vragen een actieve inzet van de gemeente. Een aantal opgaven zal immers niet zonder gemeentelijke regie

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

opgepakt worden, zoals toevoeging van sociale huur, woningen in het middensegment en wonen met zorg. Deze woningmarktopgaven bieden geen verdienmodel, maar zijn te kenmerken als maatschappelijke opgaven. De gemeente Vught wil in samenwerking met marktpartijen deze opgaven oppakken, door het verbinden van zoet en zuur. De ambities uit deze woonvisie zijn daarbij leidend. Om dit voor elkaar te krijgen is een stevige inzet van de gemeente noodzakelijk: in personele en financiële zin. In deze woonvisie geven we aan waar we de prioriteit leggen: • bij groei met variatie en kwaliteit; • bij wonen met zorg in de kernen; • bij leefbare en duurzame wijken en kernen; • tot slot dragen we bij aan wettelijke opgaven als voldoende aanbod voor woonwagenbewoners, statushouders, etc.

9

3 Groei met variatie en kwaliteit Onze ambitie is groei van het woningaanbod zodat woningzoekers meer keuzemogelijkheden hebben. Uitgangspunt is om daarbij tot 2030 met minimaal 1.045 woningen te groeien, en liefst meer. Deze groei moet bijdragen aan de variatie in het woningaanbod in de kernen van de gemeente: meer betaalbare en toegankelijke woningen. Hierbij willen we de kwaliteit van wonen in de kernen minimaal op het huidige peil houden en woningbouw benutten om zo mogelijk (ruimtelijke) kwaliteit toe te voegen.

Provinciale prognose: woningbehoefte is +1.045 tot 2030

3.1 Match van vraag en aanbod: balans verstoord Huidige aanbod in de gemeente Vught De gemeente Vught telt op 1 januari 2020 13.545 woningen: waarvan 3.270 sociale huurwoningen (24%), circa 1.350 huurwoningen van particulieren (10%) en 8.925 koopwoningen (66%). Dit aanbod is als volgt verdeeld over de kernen: • In de kern Vught staan 11.150 woningen, waarvan 2.936 van Charlotte van Beuningen (27%), 1.200 particuliere huurwoningen en ruim 7.000 koopwoningen. De koopwoningen hebben gemiddeld een hoge WOZ-waarde. Deze is met € 436.200 de hoogste van de regio. • In Cromvoirt staan 290 woningen, het merendeel koopwoningen. • In Helvoirt staan 1.680 woningen, waarvan 337 sociale huurwoningen (20%), circa 150 particuliere huurwoningen en een kleine 1.200 koopwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen ligt ruim lager dan in Vught, maar nog altijd boven het regionale gemiddelde. De druk op de huurwoningen is er lager dan in Vught; al loopt de zoekduur ook hier op. • Daarnaast staan in het buitengebied van de gemeente Vught 425 woningen.

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

De vraag naar woningen is groot in Cromvoirt, Helvoirt en Vught. In regionaal verband is afgesproken dat gemeenten de provinciale prognose als uitgangspunt hanteren bij het aantal te bouwen woningen. Volgens de provinciale prognose zijn tussen 2020 en 2030 naar verwachting zo’n 1.045 extra woningen nodig. Het merendeel van deze woningbouwopgave landt in Vught. Tabel 3.1: Gemeente Vugt. Huidige woningvoorraad en verwachte groei, 2020 - 2030

Groei 2020 - 2025 Groei 2025 - 2030 Totale groei

Vught (en Cromvoirt) +435 +470 +905

Helvoirt +75 +65 +140

Totaal +510 +535 +1.045

Bron: provinciale prognose Noord-Brabant (2020).

Met name een toename van het aantal ouderen Door de vergrijzing en (individualisering) stijgt het aantal kleine huishoudens en neemt het aantal oudere huishoudens toe. De komende jaren stijgt met name het aantal (en aandeel) 65-plussers. We zien ook dat het aantal en aandeel jonge huishoudens en gezinnen tot 2030 min of meer op peil blijft. Na 2030 daalt het aantal jonge huishoudens en gezinnen.

10

•

Figuur 3.1: Huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Vught, 2020 - 2040 2040 2030

2025 2020 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

tot 35 jaar alleen

tot 35 jaar samen

tot 35 jaar gezin

35 tot 65 jaar alleen

35 tot 65 jaar samen

35 tot 65 jaar gezin

65 tot 85 jaar alleen

65 tot 85 jaar samen

85-plus alleen

• • • • • • •

85-plus samen Bron: Provinciale prognose Noord-Brabant (2020).

Veranderende woningvraag De toename van het aantal oudere huishoudens en het aantal alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens zorgt voor een veranderende vraag naar woningen. Dat blijkt uit het regionale woonwensenonderzoek dat in 2019 ook voor Vught is uitgevoerd, en uit lokaal demografisch onderzoek voor de gemeente Vught en Charlotte van Beuningen uit hetzelfde jaar. De uitkomsten van de onderzoeken zijn niet identiek aangezien het verschillende type onderzoeken zijn. Logischerwijs komen daar dan verschillende uitkomsten uit. De onderzoeken laten wel gelijke trends zien. Die geven richtingen aan. Wonen en huisvesting vormen namelijk geen harde wetenschap. Prognoses staan nooit op zichzelf en zijn een instrument om grip te krijgen op de woningbehoeften en passende woonprogrammering. De prognose is het startpunt en niet het eindpunt in de programmering. De onderzoeken laten zien dat er sprake is van groei. Voor wie en waarom er woningen moeten komen blijkt eenduidig uit de verschillende onderzoeken. De gemene deler van de onderzoeken is onder te verdelen in enkele trends:

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

De groei van de woningbehoefte in Vught is vooral afhankelijk van binnenlandse en buitenlandse migratie en gezinsverdunning. Ongeveer 300 huishoudens hebben een dringende verhuiswens. Er is een grote toename van kleinere (1-2 persoons) huishoudens. Er is een grote toename van, met name oudere, alleenstaanden. Ouderen willen graag in de eigen woning blijven wonen. Bij verhuizing willen ouderen graag dichtbij voorzieningen wonen. Er is volgens alle onderzoeken een tekort aan sociale huurwoningen. In de loop van de tijd zien we in de onderzoeken de vraag verschuiven naar het middensegment: huur of koop. Hier is het aanbod klein en neemt af (zeker in de koopsector). In de koopsector lijkt het tekort zich te concentreren bij woningen tot circa € 225.000. Starters hebben daardoor moeite om aan hun wooncarrière te beginnen vanwege te weinig geschikte en/of te dure woningen. Tabel 3.2: Hypotheekmogelijkheden naar bruto jaarinkomen

Inkomen € 45.000 € 65.000 € 85.000

Indicatie maximale hypotheek € 200.000 € 325.000 € 450.000

Indicatie maandlast € 650 € 1.050 € 1.450

Doelgroep/segment > Doelgroep sociale huur NHG-grens

Bron: Independer, situatie juni 2021.

•

Er is volgens alle onderzoeken een grote behoefte aan huur- en koopappartementen, in een variatie aan prijsklassen. Deze vraag komt in grote mate van ouderen. Deze groep is redelijk ‘honkvast’. Zij geven aan te willen verhuizen, maar doen dit in de praktijk in beperktere mate. Zij komen doorgaans uit een vertrouwde en goede woonsituatie, die zij niet zomaar opgeven. Ook zijn zij vaak gehecht aan hun tuin. Een bungalow met een (kleine) tuin is in de praktijk minstens zo veel gewenst.

11

Achtergronden bij verhuiswensen Drie scenario’s voor ontwikkeling sociale huur afgewogen Uit de analyses blijkt een tekort aan sociale huurwoningen. De mogelijke ontwikkeling van het sociale huuraanbod in de gemeente Vught hebben we gewogen via drie scenario’s. 1.

Het huidige aantal sociale corporatiehuurwoningen blijft gelijk: als het aantal sociale huurwoningen gelijk blijft, betekent dit dat het aandeel afneemt. Nu

Uit het regionale onderzoek blijkt dat ouderen vaak aangeven dat zij vinden dat zij in een te grote en/of ontoegankelijke woning wonen. Ook onder wat jongere doorstromers zien we steeds vaker terug dat zij naar een kleinere, toegankelijke woning willen verhuizen. Figuur 3.2: Redenen om te verhuizen (doorstromers)

staan er 3.270 sociale huurwoningen in de gemeente Vught. Als dit aantal in stand blijft, bij een totale groei van de voorraad volgens de provinciale prognose daalt het aandeel sociale huurwoningen van 24% naar 22% in 2030. 2.

Het huidige aandeel sociale corporatiehuurwoningen (24%) blijft in stand: het aantal sociale huurwoningen zou dan tot 2030 met 250 woningen groeien tot 3.520 sociale huurwoningen.

3.

Het aandeel sociale corporatiehuur blijft in alle kernen op het huidige niveau (Helvoirt 20%, Cromvoirt 17%) en gaat in Vught van 26% naar 30%: in dit geval moet tot 2030 in de gemeente Vught de sociale huurvoorraad groeien van 3.270 naar 3.710 woningen: circa 500 sociale huurwoningen extra. Dat is bijna de helft (47%) van de totale extra woningbehoefte in 2030. Dit percentage sluit aan bij de richtingen uit regionale en lokale onderzoeken.

In het beleid kiezen we voor een scenario tussen 2 en 3 in. Enerzijds zijn zeker in de kern Vught veel extra sociale huurwoningen nodig en zou volgens onderzoeken scenario 3 het dichtst de behoefte benaderen. Anderzijds is het ook bij nieuwe plannen van belang dat er een zeker evenwicht is in opbouw (variatie huur-koop) maar ook in verdiencapaciteit, waarmee we meer scenario 2 benaderen. Daarmee is deze tussenweg een pragmatische keuze tussen wens en haalbaarheid. Bovendien in aanvulling op de nieuwbouw stellen we ook maatregelen voor die bijdragen aan extra doorstroming uit bestaande huurwoningen. Die huurwoningen komen daarmee extra beschikbaar voor de vraag.

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

Bron: Regionaal woonwensenonderzoek (2019).

Onderzoek als bruikbare bouwsteen voor beleid De onderzoeken laten zien waar tekorten zich voordoen. Deze tekorten spreiden zich over alle prijsklassen. In de loop van de tijd verandert dit. Hierdoor is het moeilijk om enkel op deze cijfers keuzes te maken. De keuze wordt ook bepaald door de ambitie die we als gemeente hebben om te werken aan een gevarieerde opbouw. Bovendien komt dit doorstroming ten goede, wat ook bijdraagt aan het verminderen van tekorten.

12

Planvoorraad in beeld In de huidige planlijst heeft de gemeente in totaliteit 1.169 woningen opgenomen voor de periode 2020 - 2030. De plancapaciteit is voldoende passend bij de geraamde behoefte. Echter, planvertraging en -uitval mag dan nagenoeg niet optreden. Tabel 3.3: Behoefte en planvoorraad tot 2030

Behoefte (2020-2030) Gerealiseerd (netto-groei 2020) Concrete projecten • Waarvan sociale huur • Waarvan betaalbare koop en middeldure huur* • Waarvan (middel)dure koop en dure huur ** • Waarvan appartementen • Waarvan grondgebonden

Vught 880 131 689 24% 31% 45% 59% 41%

Cromvoirt 25

Helvoirt 140

13 0% 31% 69% 0% 100%

87 8% 0% 92% 2% 98%

* Dit zijn middenhuurwoningen tot € 1.000 en koopwoningen tot € 250.000. ** Dit zijn dure huurwoningen vanaf € 1.000 en koopwoningen vanaf € 250.000.

•

• •

In Vught bestaat een relatief groot aandeel van het programma uit appartementen. Dit geldt in het bijzonder voor relatief grote locaties als Centrumplan-Oost en Grote Zeeheldenbuurt. Grondgebonden woningen krijgen vooral een plek op kleinere locaties. Voor grote locaties als De Wieken en De Baarzen is nog niet bekend of het om appartementen of grondgebonden woningen gaat. In Helvoirt is de belangrijkste bouwlocatie Den Hoek. Deze locatie biedt vooral ruimte voor grondgebonden woningen. Tot slot is er vanuit de Tweede Kamer een initiatief om bij permanente bewoning van recreatiewoningen legalisering te overwegen, en daarmee het woningtekort aan te pakken. Hoe dit voor de gemeente Vught uitpakt vergt een nadere verkenning.

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

Kansen voor verdere groei van de woningvoorraad liggen er voor minimaal een 1.000-tal woningen.

3.2 Inspelen op de behoefte en bieden van kwaliteit De beleidskeuzes in deze woonvisie die betrekking hebben op groei en kwaliteit vatten we samen in de volgende richtinggevende punten:

Uitvoeren woningbouwplannen met kwaliteit De huidige druk op de woningmarkt vraagt dat we ons inzetten voor het verminderen van deze druk. Toevoeging van de juiste woningen helpt hierbij nadrukkelijk. Onze primaire inzet is dan ook het realiseren van voldoende woningaanbod. Hierbij kiezen we ervoor om in de kern Vught in de periode 2020 - 2030 minimaal 880 woningen toe te voegen, in Cromvoirt 25 woningen en in Helvoirt 140 woningen. De aantallen voor de kern Vught zijn nadrukkelijk een minimum. Door de grote regionale druk op wonen binnen de stedelijke invloedsfeer van ’s-Hertogenbosch voegen we liever meer woningen toe. Om dit voor elkaar te krijgen zetten we ons in voor: • Een plancapaciteit die voor de periode 2020 - 2030 minimaal 130% van de behoefte is, zodat we vooraf rekening kunnen houden met planuitval of vertraging. In de kern Vught gaan we uit van minimaal 150%, zodat we ook nog rekening kunnen houden met de regionale vraag in Vught. • Splitsing en hergebruik kunnen bijdragen aan behoud van de groene ruimtes in Vught in combinatie met toevoeging van voldoende woningbouwaantallen. o Hiertoe willen we ruimte geven aan kleinschalig splitsen van woningen, niet voor bedrijfsmatige verhuur. Te denken is aan splitsing voor generaties die bij elkaar willen wonen (meergeneratiewoningen, preluderend op een mantelzorgsituatie). In splitsingsbeleid werken we

13

•

•

•

•

de voorwaarden hiervoor uit. Dit moet speculatie voorkomen en overlast voor de directe omgeving beperken. o Naast traditionele nieuwbouw zien we ook kansen door benutting van bestaand vastgoed dat zijn gebruikswaarde verliest. Dan kan het gaan om maatschappelijk vastgoed, zorggebouwen of grote woningen. Een belangrijke factor bij een snelle planrealisatie is de betrokkenheid van de omgeving. Het risico van planvertraging door tegengestelde belangen is groot. Daarom willen we met ontwikkelende partijen methoden ontwikkelen om omwonenden vroegtijdig te betrekken bij plannen, zodat belangen van omwonenden en het maatschappelijk belang van voldoende woningbouw adequaat afgewogen worden. Om op korte termijn in de behoefte te kunnen voorzien, willen we op locaties die snel beschikbaar komen ruimte bieden aan tijdelijke woonvormen. Dit kan door een tijdelijke woonbestemming en/of een tijdelijke woonvorm. Het gaat hierbij om locaties die op korte termijn niet beschikbaar zijn voor permanente bewoning. Via situationeel grondbeleid willen we de gewenste woningproductie optimaal sturen. Situationeel betekent dat we kijken naar de mogelijke bijdrage van een locatie aan de doelen uit onder meer dit woonbeleid, de (financiële) risico’s die hiermee samenhangen, en of marktpartijen niet in staat zijn de gewenste ontwikkeling zelf te realiseren.

Bij woningbouwontwikkelingen geven we als gemeente vanuit dit woonbeleid kwalitatieve kaders mee: met betrekking tot (in willekeurige volgorde) stedenbouwkundige inpassing, groene omgeving en een kwalitatief woningbouwprogramma. Dit moet bijdragen aan de kwaliteit van het wonen in Vught, en aan een passend woonaanbod voor woningzoekers. De groene structuur van Vught, Helvoirt en Cromvoirt is het vertrekpunt. Meer nieuwbouw in Vught mag niet leiden tot een ‘verstening’ van deze groene structuur en de openbare ruimte. Vanuit deze woonvisie leggen we bij locatieontwikkeling de uitdaging neer om door nieuwbouw juist de

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

ruimtelijke kwaliteit van plekken in de kernen te versterken. Wij stimuleren dit door via bijvoorbeeld prijsvragen initiatiefnemers voor woningbouw uit te dagen om kwalitatieve toevoegingen te realiseren. Te denken is daarbij ook aan geveltuinen en daktuinen, naast verhoging van gebruiks- en belevingskwaliteit van de bestaande groene structuur. Hoe dit exact vorm krijgt, werken we uit in de omgevingsvisie.

Inzetten op gevarieerd woningaanbod De toevoegingen in de komende jaren vormen een waardevol instrument om een aantal gewenste ontwikkelingen in de gemeente vlot te trekken. Daarbij gaat het logischerwijs om het ontwikkelen van woonproducten die nu onvoldoende in de gemeente Vught aanwezig zijn. Ten tweede is woningbouw een strategisch instrument om aanpassingen in de bestaande voorraad mogelijk te maken (verversen van bijvoorbeeld corporatiebezit) of om doorstroming vlot te trekken. Tot slot biedt doorstroming kansen voor meer variatie in opbouw van wijken of dorpskernen.

Bij veel woningbouwplannen ligt de differentiatie al vast. Hier is onze inzet beperkt, tenzij sprake is van planaanpassing. Op dat moment zullen we het plan toetsen op basis van de kaders uit deze woonvisie. Nieuwe ontwikkelingen waarvan het programma nog niet bekend is toetsen we sowieso op basis van deze woonvisie. Hierbij gelden de volgende richtingen: • 60% van het programma willen we in een van de segmenten sociale huur, middenhuur of koop tot de NHG-grens realiseren. Binnen deze categorieën maken we met ontwikkelende partijen (zeker voor de koopsector)

14

•

afspraken over variatie naar prijsklasse van goedkoop (€ 200.000) tot de NHG-grens. Voor toevoegingen in hogere segmenten (de overige 40%) laten we het initiatief aan marktpartijen en stellen we als gemeente geen nadere programmatische eisen. Met name mensen aan de onderkant van de woningmarkt ervaren de nadelige effecten van verdringing als gevolg van schaarste. Daarom sturen we als gemeente actief op toevoeging van voldoende sociale huurwoningen. Het gaat hierbij primair om woningen in bezit van woningcorporaties, omdat zij een langjarige betrokkenheid hebben bij de volkshuisvesting in de gemeente Vught. o In Helvoirt gaan we uit van minimaal 20% sociale huur binnen plannen, waarmee we het aandeel sociale huurwoningen in deze kern op peil houden. o In de kern Vught willen we minimaal een derde deel van het programma in de sociale huur realiseren (combinatie van scenario 2 en 3). Daarmee groeit het aandeel sociale huur in deze kern. o In Cromvoirt is toevoeging van sociale huur maatwerk op basis van investeringsbereidheid van de corporaties.

•

•

•

• Schematische weergave van het programma per kern

Vught

Helvoirt

Cromvoirt

Vrije invulling 40%

Vrije invulling 40%

Vrije invulling 40%

60% sociale huur, middenhuur, koop tot NHG-grens

60% sociale huur, middenhuur, koop tot NHG-grens

60% sociale huur, middenhuur, koop tot NHG-grens

33% sociale huur

20% sociale huur

sociale huur maatwerk

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

De toevoeging van sociale huur toetsen we bij het in behandeling nemen van individuele plannen. We gaan na of en hoe we bij plannen waar onvoldoende sociale huurwoningen gerealiseerd worden eventueel via verevening compensatie plaats kan vinden, bijvoorbeeld door het instellen van een fonds. De nieuwbouw van sociale huurwoningen biedt de corporaties ruimte om in de bestaande voorraad tot een ‘verversing’ van het bestaande bezit te komen, bijvoorbeeld door verkoop van huurwoningen (via bijvoorbeeld maatschappelijk gebonden eigendom) zodat woningen in het middensegment beschikbaar komen. Nieuwbouw voor middengroepen is nodig om doorstroming te stimuleren. We sluiten aan bij de nationale grens van de NHG. Deze grens ligt anno 2021 op € 324.500, en wordt periodiek geïndexeerd. Bovendien is de bedoeling dat deze grens ook een wettelijke verankering krijgt in de Omgevingswet. Aanbod tot deze prijs ontbreekt momenteel nagenoeg in de gemeente Vught. Met dit aanbod bieden we kansen voor koopstarters en zodoende voor een gemêleerde bevolkingsopbouw. Vanuit stakeholders en inwoners wordt hier veel waarde aan gehecht. Bij realisatie van woningen in dit segment is het belangrijk dat woningen ook voor de toekomst behouden blijven voor de beoogde doelgroepen. Prijsstijgingen kunnen ervoor zorgen dat woningen verloren gaan voor deze doelgroepen. Inzet van instrumentarium moet dit voorkomen.

Dit vraagt echter wel actieve sturing door de gemeente en inzet van personele capaciteit. Het gaat hierbij om de volgende instrumenten: o Nieuwbouw moet een marktconforme prijs-kwaliteitverhouding hebben. Dit betekent dat bij betaalbare koopwoningen concessies gedaan worden in oppervlak van de woning en van de kavel. o We wegen de inzet van een doelgroepenverordening af (conform het Besluit ruimtelijke ordening/Omgevingsbesluit). Deze verordening

15

•

biedt de mogelijkheid om nieuwe middenhuur- en betaalbare koopwoningen beschikbaar te houden voor de beoogde doelgroep voor zeker 10 jaar. Bij de afweging om dit instrument in te zetten kijken we enerzijds naar de effectiviteit, anderzijds naar noodzakelijke personele inzet rond implementatie en handhaving. o Met de corporaties gaan we in gesprek over de inzet van maatschappelijk gebonden eigendom, zoals koopgarant. Ook willen we afspraken maken over de inzet van een zelfbewoningsplicht bij verkoop van corporatiewoningen. o We dagen ontwikkelaars uit om een deel van hun programma te realiseren via een vorm van maatschappelijk gebonden eigendom of erfpacht, om zo een blijvend betaalbaar aanbod te realiseren. o Daarnaast leggen we in anterieure overeenkomsten bij nieuwe woningen zelfbewoningsplicht vast, en continueren we ons beleid voor een anti-speculatiebeding bij woningen tot € 400.000. Daarnaast maken we afspraken over het bevorderen van kansen voor doorstroming binnen Vught bij nieuwbouw (voorrang voor doorstromers). o Bij woningtypologie volgen we de ruimtelijke mogelijkheden per locatie, waarbij we een mix van grondgebonden en gestapelde woningen nastreven. Belangrijker dan typologie is de toegankelijkheid van woningen. Een extra kans voor realisatie van middenhuur en betaalbare koop zien we in zelfwerkzaamheid van mensen of collectieven.

De gemeente stimuleert en faciliteert coöperatieve aanpak van woningbouw, mits passend binnen de kwalitatieve doelstellingen van de woonvisie. Bij planbespreking met projectontwikkelaars vragen we hen te onderzoeken welke coöperatieve initiatieven uit de gemeente Vught geïnteresseerd zijn voor de betreffende locatie en onder welke voorwaarden zij kunnen meedoen aan de planontwikkeling. Zo willen we mogelijkheden voor deze initiatieven een

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

prominentere plek geven bij ontwikkelingen. Dit komt doorgaans ook de snelheid en acceptatie bij de omgeving van de ontwikkeling ten goede.

Concessies zijn nodig Tot slot: meer bouwen en ook nog bouwen in het betaalbare segment vraagt een stevige gemeentelijke regie. Hier komen nog ambities bij vanuit andere beleidsdomeinen, zoals parkeren, infrastructuur en bereikbaarheid en een groene ruimtelijke structuur. De ambities samen kunnen ertoe leiden dat andere kwaliteitsaspecten onder druk komen te staan, zoals kleine woonoppervlakten of geen/weinig buitenruimte. Wij houden als gemeente vast aan een minimumkwaliteit van woningbouw, waarbij we voor reguliere woningen uitgaan van een woonoppervlak van minimaal 60 m2; liefst meer. Dit betekent wel dat we rekening moeten houden met concessies bij planontwikkelingen door bijvoorbeeld het toestaan van meer woonlagen of een bijdrage in de exploitatie. Acties en instrumenten 1. Uitwerken woningsplitsingsbeleid. 2. Ontwikkelen methoden voor participatie bij planontwikkeling. 3. Ruimte bieden aan tijdelijke woonbestemming en/of tijdelijke woonvormen op locaties die snel beschikbaar zijn, en voorlopig niet in beeld zijn voor permanente bewoning. 4. Verkennen inzet vereveningsmethoden voor locaties waar minder sociale huur wordt gerealiseerd. 5.

Implementeren set passende maatregelen om nieuwe middenhuurwoningen en koopwoning tot de NHG-grens in dit segment te behouden; bijvoorbeeld doelgroepenverordening, afspraken over Koopgarant of erfpacht, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Mede ten behoeve van variatie in prijsniveaus binnen de koopsector.

16

4 Wonen en zorg In beginsel kunnen mensen met een zorgvraag in Vught zelfstandig wonen. Wonen in een zorginstelling is alleen nodig bij een intensieve zorgvraag. Een toegankelijke woning en woonomgeving, en sociale netwerken maken het mogelijk om lang (en weer) zelfstandig te wonen. Tussenvoorzieningen zijn in Vught en Helvoirt beschikbaar; zelfstandig geclusterd met zorg in de directe nabijheid zodat mensen hun zelfstandigheid behouden maar de veiligheid ervaren van een beschutte omgeving. Bovendien beperkt een prettige omgeving een beroep op zorg; een belangrijke bijvangst gelet op de personeelstekorten in de zorg.

4.1 Groeiende behoefte geclusterde woonvormen Mensen die zorg nodig hebben, wonen tegenwoordig meer zelfstandig thuis dan in de afgelopen decennia. Het gaat om mensen met een (licht) verstandelijke beperking, met een psychiatrische aandoening, met een (lichte) lichamelijke beperking of ouderen met ziekten en/of beperkingen. Dit betekent dat meer mensen met een zorgvraag in reguliere woningen wonen. De zorg is bij deze groepen meer ingericht op (mantel)zorg aan huis. Dit is doorgaans ook goed mogelijk door de inzet van domotica (thuistechnologie ook voor zorg op afstand) en intensieve zorg aan huis (Wlz-zorg via een Volledig of Modulair Pakket Thuis/VPT of MPT). Dit is echter niet altijd haalbaar, omdat bijvoorbeeld vereenzaming op de loer ligt. Naast zorg is dan ook welzijn minstens zo belangrijk. Te denken is aan ontmoeting, vrijetijdsbesteding, zingeving en activiteiten. Makkelijk toegankelijke woningen met de mogelijkheid van ontmoeting zijn dan nodig. Dit speelt in Vught mogelijk nog sterker dan elders door de snelle vergrijzing. Niet iedereen redt zich daarbij volledig op eigen kracht in zijn huis of omgeving. Dit komt voort uit het moeilijk rond kunnen komen, eenzaamheid en/of een ondersteunings-/zorgvraag. In buurten met veel sociale huurwoningen komen deze opgaven vaak samen. Dit zet de leefbaarheid in deze buurten onder druk.

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

Om op deze ontwikkeling in te spelen is de landelijke Taskforce Wonen en Zorg in het leven geroepen. De Taskforce stimuleert een betere afstemming tussen behoefte, woonaanbod en zorgaanbod. Gemeenten zouden daartoe een woonzorgvisie moeten maken. In de woonvisie werkt de gemeente Vught dit uit voor zover het gaat om de gewenste woonsituatie bij de mensen die weer of langer zelfstandig thuis wonen.

Woonzorgopgaven door weer en langer thuis Het aantal ouderen neemt toe. In 2020 was zo’n 33% van de huishoudens van Vught 65 jaar of ouder. In 2030 is dit aandeel naar verwachting 41%. Daarmee groeit ook het aantal mensen met ouderdomsziekten, bijvoorbeeld dementie. De meeste ouderen zijn gezond en kunnen regulier wonen. Dat geldt naar schatting voor zo’n driekwart van de ouderen. Dan gaat het om 3.200 oudere huishoudens in 2020 die regulier wonen, en 3.990 oudere huishoudens in 2030.

17

Figuur 4.1: Prognose vraag woonvormen onder ouderen, 2020 - 2040

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000

1.000

3.200

3.610

3.990

4.170

4.160

2020

2025

2030

2035

2040

0 Regulier wonen

Geclusterd wonen

24-uurszorg SOM

24-uurszorg PG

Bron: Woonzorgweter Companen (2021).

Een deel van de ouderen dat zelfstandig blijft wonen, zoekt een toegankelijke woning: of door aanpassing van de eigen woning of door verhuizing naar een andere woning. De meeste woningen in Vught zijn aanpasbaar via bijvoorbeeld de aanleg van een traplift. Slechts 4% van de woningen is al volledig aangepast. Figuur 4.2: Aanpasbaarheid woningvoorraad Vught

Weinig mensen passen hun woning preventief aan op de veranderende levensfase. Dit is echter wel wenselijk, zodat valongelukken in huis voorkomen worden. Niet altijd is het (kosten)efficiënt om woningen aan te passen. Een andere keuze kan zijn om meer geschikt aanbod toe te voegen door middel van nieuwbouw. Daarbij is het wel weer de vraag of ouderen daadwerkelijk bereid zijn te verhuizen (zie vorige hoofdstuk). In het vervolg duiden we dit aan met toevoeging van ‘toegankelijke woningen’. Toegankelijke woning In een toegankelijke woning zijn alle primaire vertrekken als woonkamer, keuken, badkamer en een slaapkamer zonder traplopen bereikbaar (te maken). Het gaat dan bijvoorbeeld om appartementen (met lift) of bungalows. Deze woningen zijn geschikt voor bewoning door ouderen (met mogelijk functiebeperkingen), maar niet uitsluitend. Ook andere leeftijdsgroepen (bijvoorbeeld jonge stellen) kiezen voor een dergelijke woning.

Geclusterd wonen voor ouderen Naast ouderen die zelfstandig willen en kunnen blijven wonen, is er een groep die geclusterd wil of moet wonen. Zij willen zelfstandig wonen, met andere ouderen (of andere huishoudenstypen) samen. Geclusterde woonvormen zijn dan passend. Dan gaat het bijvoorbeeld om een hofje of appartementen met gemeenschappelijke voorzieningen. Juist aan dit soort tussenvormen (tussen volledig zelfstandig en in een zorginstelling in) ontbreekt het nu. In deze geclusterde woonvormen kunnen bewoners elkaar ondersteunen, of kunnen zorgorganisaties efficiënter thuiszorg aanbieden. Naar verwachting neemt de vraag naar dit type woonvormen toe van 850 in 2020 naar 1.270 in 2030. Deze vraag zal deels door nieuwbouw en deels in de bestaande voorraad opgevangen worden.

Bron: Stec Groep (2018).

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

18

Geclusterd wonen Het gezamenlijk kenmerk van de geclusterde woonvormen is dat ze een zekere mate van beschutting en gemeenschap bieden. In de woonvisie gaat het om: - geclusterd wonen met zorg nabij: appartementen of seniorenwoningen in de nabijheid van een zorginstelling, waaronder aanleunwoningen; - geclusterd wonen zonder zorg: seniorenwoningen, hofjeswoningen etc. die niet in de directe nabijheid van een zorginstelling liggen. Figuur 4.3: Prognose vraag geclusterde woonvormen onder ouderen, 2020 - 2040

2.500 2.000 1.500 1.000 500

230 120

270 130

310 150

380 190

1.260

1.470

850

1.040

2020

2025

2030

2035

420 210

zelfstandigheid van een zorgvrager vaak niet meer mogelijk. Ondersteuning van de mantelzorger heeft een belangrijke betekenis voor het lang zelfstandig kunnen wonen; door aanbod van respijtzorg of pauze-woningen. Hoe mensen wonen heeft ook betekenis voor contacten die mensen hebben en het gevoel van eenzaamheid. Door afnemende mobiliteit zijn mensen minder goed in staat om hun leven in te richten en worden zij afhankelijker. Ook neemt ontmoeting af, en ontstaat het risico van vereenzaming. Aanbod van ontmoetingsplekken, een toegankelijke openbare buitenruimte en bereikbare voorzieningen kunnen helpen eenzaamheid te voorkomen. Door aandacht voor de inrichting van wooncomplexen of de openbare buitenruimte (gericht op ontmoeting) kan het gevoel van eenzaamheid verminderd worden. Ook inwoners geven aan dat zij met name mogelijkheden zien om wonen met zorg mogelijk te maken op plekken waar al (zorg)voorzieningen zijn:

1.640 Figuur 4.4: Geschikte plekken voor wonen met zorg volgens inwoners

0 Geclusterd wonen

24-uurszorg SOM

2040

24-uurszorg PG

Bron: Woonzorgweter Companen (2021).

Tot slot zijn er ook ouderen die het niet zelfstandig redden. De behoefte aan zorgplekken voor 24-uurszorg neemt vooral door de vergrijzing naar verwachting toe van 350 in 2020 (120 plekken voor somatische zorg en 230 voor psychogeriatrische zorg) naar 460 in 2030 (150 om 310 plekken).

Randvoorwaarden langer zelfstandig: mantelzorg, ontmoeting Bij het langer zelfstandig wonen wordt een steeds groter belang gehecht aan hulp vanuit de omgeving: de mantelzorg. Zeker de partner als mantelzorger heeft hierbij een belangrijke rol. Bij het wegvallen van de partner is

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

Bron: Inwonerpeiling woonvisie Vught (2021).

19

Wonen voor mensen met beperkingen Mensen met een (licht) verstandelijke beperking wonen tegenwoordig vaak verspreid in gewone wijken, en veel minder vaak in (grootschalige) zorginstellingen, zoals vroeger. Voor hen zijn woonvormen met (ambulante) begeleiding noodzakelijk, meer gespikkeld in de wijken. Ook in de psychiatrie is sprake van een verschuiving van wonen in een zorginstelling naar zelfstandig wonen met begeleiding. Het gaat dan om mensen in de instellingen voor Beschermd Wonen (BW) die eigenlijk zelfstandig zouden moeten kunnen wonen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van deze groep en maken afspraken over de aantallen ‘uitstromers’ (contingentafspraken). Tot 2022 ligt die verantwoordelijkheid bij een aantal centrumgemeenten (voor de gemeente Vught is dat ’s-Hertogenbosch). Vanaf 2022 delen gemeenten deze verantwoordelijkheid. Hoewel bij deze afspraken vaak spreiding over de gemeenten het uitgangspunt is, zien we in Vught dat mensen graag in de gemeente blijven wonen vanwege de aanwezige zorgvoorzieningen en het netwerk. Deze huisvestingsopgave speelt dan ook relatief sterk in Vught. Een vergelijkbare ontwikkeling is er bij de Maatschappelijke Opvang (MO, zoals verslaafdenopvang, vrouwenopvang).

Tot slot noemen we in deze opsomming jongeren die uitstromen uit de jeugdhulp en met spoed een zelfstandige en liefst ook een zeer betaalbare woonplek nodig hebben. Daarbij moet desgewenst ambulante begeleiding beschikbaar zijn. Deze huisvestingsopgaven komen relatief sterk in sociale huurwoningen terecht. Dit heeft twee effecten om rekening mee te houden: in de eerste plaats is een deel van de sociale huurwoningen niet beschikbaar voor de ‘reguliere’ doelgroep (verdringing). In de tweede plaats staan de sociale huurwoningen in enkele wijken waardoor daar kwetsbare groepen bovengemiddeld vaak wonen (concentratie). Deze trends laten zich vangen in de volgende concrete opgaven:

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

•

Tot 2028 zijn in Vught de volgende aantallen wooneenheden aanvullend gewenst o Intramuraal: +20 psychiatrisch, +25 VG, +15 Zintuiglijke beperking, +0 Lichamelijke beperking o Extramuraal: +5 psychiatrisch, +5 VG, +5 Zintuiglijke beperking, +5 Lichamelijke beperking

4.2 Toegankelijke woning in een prettige omgeving De beleidskeuzes in deze woonvisie die betrekking hebben op wonen met zorg vatten we samen in de volgende richtinggevende punten:

Toegankelijke woning en woonomgeving Het is belangrijk dat de woningen en de omgeving mensen de gelegenheid biedt om mee te doen in de samenleving. Dit vraagt aandacht voor betaalbaarheid van het wonen, en toevoeging van toegankelijke woningen in een toegankelijke omgeving. De woningen moeten aansluiten bij de veranderende woonwensen vanuit het langer zelfstandig wonen (vanuit een brede doelgroep: huur en koop en in diverse prijssegmenten). • Gelet op vergrijzing is toevoeging van woningen voor ouderen gewenst. Verhuizing naar een geschikte woning ondersteunt de zelfstandigheid. Bovendien komen door doorstroming van ouderen naar deze woningen, woningen voor gezinnen vrij, en kan de beschikbare woonruimte in Vught effectief benut worden. De verhuizing naar een geschikte woning gaat niet vanzelf. Mensen wonen vaak goed, tegen relatief lage maandlasten. Bovendien zijn zij (sociaal) verbonden met hun woning en de buurt. Door toegankelijke woningen toe te voegen in wijken waar veel ouderen wonen stimuleren we de doorstroming. Gelet op het feit dat de groei van de woningbehoefte per saldo vooral komt door meer 65-plussers, zal het grootste deel van de nieuwe woningen goed toegankelijk moeten zijn.

20

Daarom geven we als kader mee dat alle nieuwe woningen nabij dagelijkse voorzieningen (ontmoeting en boodschappen) toegankelijk (te maken) zijn. Wij maken een inspiratielijst van maatregelen die de toegankelijkheid van woningen vergroten.

•

Ten behoeve van de GGZ-doelgroep gaat het om locaties nabij zorgvoorzieningen.

Woonvormen en kwaliteiten die stakeholders belangrijk vinden voor ouderen

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

21

•

•

•

•

Als gemeente stimuleren we de verhuizing van ouderen naar toegankelijke woningen door voorlichting en informatievoorziening via de woonadviseur van Ouderen Samen; liefst samen met makelaars en corporaties omdat zij al veel bij de doelgroep over de vloer komen. Ook de woonomgeving moet toegankelijk zijn en uitnodigen voor gezond gedrag. Dit betekent dat de openbare ruimte is ingericht om te bewegen en te ontmoeten. Daarbij geldt ook dat er aandacht is voor veilige routes van (nieuwe) woonplekken naar voorzieningen. Hoe we dit willen bereiken werken we uit in de nota gezondheidsbeleid en de lokale inclusieagenda. Soms is aanpassing van bestaande woningen nodig, omdat ook de nodige mensen blijven wonen op de plek waar zij zich thuis voelen. Aanpassing van woningen is primair de verantwoordelijkheid van inwoners zelf. Voor aanpassing van huurwoningen maken we afspraken met de corporaties, waarbij we ook de mogelijkheden onderzoeken van preventieve aanpassingen met de inzet van middelen die de gemeente bespaart op Wmo-aanpassingen op een later moment. Voor uitstroom uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang maken we contingentafspraken met de woningcorporaties.

Onze inzet is om naar rato van onze omvang bij te dragen aan de regionale opgave door realisatie van vormen van beschut en zelfstandig wonen voor de doelgroep BW, uitstroom BW en realisatie van kleinschalige opvang voor MO.

Ruimte voor tussenvormen Een deel van onze inwoners is afhankelijk van een veilige/beschutte omgeving, soms ook met zorg nabij. Dit speelt in het bijzonder een rol bij het wegvallen van een (verzorgende) partner. Wij vinden het belangrijk dat verspreid over de

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

gemeente nabij (zorg)voorzieningen voor deze inwoners een geclusterd woonaanbod aanwezig is. • Wij werken mee aan initiatieven voor geclusterd wonen, mits dit initiatief kan rekenen op een investerende partij en voldoende potentiële belangstelling vanuit de eigen kern. Dit kan in de vorm van een hofjesconcept, mantelzorg- of woonzorgconcepten. Maar ook door combinaties van jong en oud in een complex. Deze initiatieven zijn in alle kernen mogelijk, maar hebben vanwege de schaal van de kernen de meeste potentie in Helvoirt en Vught. Woonvormen die stakeholders belangrijk vinden voor andere (zorg)groepen

•

Van het woningbouwprogramma in de gemeente Vught willen we dat tot 2030 circa 20% gerealiseerd wordt als geclusterde woonvorm (voor ouderen, en diverse andere zorggroepen). Daarmee voorzien we in de helft van de behoeftegroei. Daarnaast kan door aanpassing van bestaande woonvormen in de andere helft van de behoefte voorzien worden: samen toevoeging van 400 eenheden. Deze 400 eenheden zijn het maximum

22

•

passend bij de lokale behoefte. Aan meer aanbod werken we in beginsel niet mee, vanwege beschikbare Wmo-middelen. We werken mee aan enkele tussenvoorzieningen voor jongeren die (tijdelijk) huisvesting zoeken, als opstap naar zelfstandigheid. Het gaat dan om een enkele wooneenheid. Hierover willen we prestatieafspraken maken met de corporaties.

Ontmoeting en mantelzorg Zoals eerder gesteld is langer en weer zelfstandig wonen ook afhankelijk van mogelijkheden voor ontmoeting en mantelzorg. • Bij inrichting en beheer van de openbare (buiten)ruimte besteden we aandacht aan toegankelijkheid en ontmoeting. De wijkpunten hebben een grote rol als ontmoetingsplek gericht op minstens ‘samen koffie drinken’. • We ondersteunen de ontwikkeling van woonvormen waarbij ontmoeting of mantelzorg makkelijker mogelijk gemaakt worden. Hierbij is te denken aan gebouwen met een gemeenschappelijke functie, hofjes, etc. We geven binnen ruimtelijk-planologische kaders de mogelijkheid voor de ontwikkeling van mantelzorgwoningen of meergeneratiewoningen. In het op te zetten splitsingsbeleid zoeken we naar mogelijkheden voor splitsing van grote woningen tot meergeneratiewoningen, waardoor mantelzorg makkelijker mogelijk is. Hierbij zijn we terughoudend met aanvullende eisen om dergelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk mogelijk te maken. • Tot slot besteden we vanuit ons sociaal beleid extra aandacht aan voorzieningen om mantelzorgers te ondersteunen en te ontlasten. Dit kan door bijvoorbeeld respijtzorg. Dit werken we uit in onze Lokale Sociale Agenda.

Spreiding over wijken en kernen

van kwetsbare groepen. Dit voorkomen is lastig, omdat we gebonden zijn aan het betaalbare woningaanbod. Waar zich mogelijkheden voordoen benutten we die. • Met corporaties maken we afspraken over de toepassing van de contingentenregeling voor de uitstroom uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang of uit de Jeugdhulp met verblijf richting betaalbare sociale huurwoningen. Hierbij leggen we een zwaarder accent op wijken met relatief minder sociale huurwoningen en naar rato spreiding over Helvoirt en Vught. Hierdoor maken we optimaal gebruik van de draagkracht van de gemeenschappen, en voorkomen we overbelasting in sommige huurwijken. De inzet van de gemeente is om de corporaties nadrukkelijk te ondersteunen bij het gesprek met de buurt hierover, gericht op draagvlak in de buurten. Vanuit de gemeente zetten we in op begeleiding van deze doelgroepen (en hun omgeving). De afspraken maken we met de politie, de woningcorporatie en Wegwijs+ en welzijnswerk, gericht op een ‘zachte landing in de wijk’. Dit moet omwonenden zekerheid geven dat er goed omgegaan wordt met eventuele signalen van overlast en draagt zo bij aan draagvlak en tolerantie in de buurt. • Voor Helvoirt op kernniveau en voor Vught op wijkniveau werken we vanuit de filosofie van woonservicegebieden de woon-dienstenstructuur uit.

Dit betekent dat we bestaande ontmoetings- en zorgfaciliteiten in buurten benutten als centrale voorziening voor een wijk/kern. Nabij deze voorziening benutten we woningbouwlocaties met voorrang voor toegankelijke en geclusterde woonvormen, waarbij we inspelen op de doorstroommogelijkheden in de wijk. Met de corporaties maken we afspraken over aanpassing van woningen in een straal rond deze voorzieningen. Omdat het gaat over zo gewoon mogelijk wonen, blijft in deze gebieden reguliere huisvesting aanwezig.

Tot slot zien we veel woonzorgopgaven gebundeld terugkomen in enkele wijken met veel betaalbare huurwoningen. Dit leidt potentieel tot concentratie

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

23

Om alle geschetste ontwikkelingen te begeleiden vanuit het perspectief van wonen, ondersteuning en zorg, richten we hiervoor een samenwerkingstafel wonen met zorg in, waarin gemeente, huisvesters en zorgpartners aansluiten bij “Samen Sterk in de Wijk”. De samenwerkingstafel stelt een actieplan met vlekkenkaart op voor het werken aan de genoemde woonservicegebieden. In de tussentijd faciliteren we woonzorginitiatieven die bijdragen aan langer prettig thuis wonen; vanuit het principe ‘no-regret’. Acties en instrumenten 6. Inspiratielijst van maatregelen om toegankelijkheid van nieuwe woningen te vergroten. 7. Inzet woonadviseur samen met Ouderen Samen, makelaars, corporaties om doorstroming te ondersteunen.

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

8.

Aanpak toegankelijke en gezonde woonomgeving door uitwerking in nota gezondheidsbeleid en lokale inclusieagenda. 9. Mogelijkheid preventieve woningaanpassingen onderzoeken, ter besparing Wmo-aanpassingen op een later moment. 10. Realisatie beschutte en zelfstandige woonvormen voor doelgroepen BW en (kleinschalig) MO. 11. Meewerken aan initiatieven voor geclusterd wonen, met ook combinaties van jong en oud. 12. Meewerken aan meergeneratie- en mantelzorgwoningen binnen kaders van splitsingsbeleid. 13. Begeleiding kwetsbare groepen in wijken. 14. Inrichten samenwerkingstafel wonen met zorg, aansluitend bij Samen Sterk in de Wijk.

24

5 Evenwichtige en duurzame wijken Het is prettig wonen in de gemeente Vught. Behoud van de woonkwaliteiten in wijken en kernen is daarom het uitgangspunt. Versterking van de uitstraling van enkele buurten in Vught is nodig. Nieuwbouw en herontwikkeling bieden hierbij kansen. We gaan zeker in Helvoirt en Cromvoirt uit van organische ontwikkeling passend bij de schaal van de kern. Daarbij werken we toe naar meer evenwichtig opgebouwde wijken. Verduurzaming en vergroening biedt kansen voor verbetering van het woonklimaat: op weg naar CO2-neutraal. Om dit te bereiken willen we investeren in energiebesparing en klimaatadaptie in gebouwen, woningen en de rest van de gebouwde omgeving (straten, pleinen etc.), en door alternatieve warmtevoorzieningen.

5.1 Variatie in aanpakken voor wijken en kernen Samenstelling dorpen en wijken De wijken en kernen van Vught hebben elk een eigen karakter. Zo kenmerkt Vught-Noord zich door een ruim groen woonmilieu met veel villa’s. Vught-Zuid is gevarieerder met rijwoningen, tweekappers, appartementen en ook meer sociale huurwoningen. Ook zijn er in dit deel van Vught meer (centrum)voorzieningen. Delen van Vught-Zuid zijn behoorlijk versteend. Helvoirt is een kerkdorp met een eigenstandig voorzieningen- en verenigingsaanbod. De bebouwing kenmerkt zich door veel grondgebonden woningen, vaak een tweekapper of vrijstaande woning. In de omgeving van Helvoirt in het buitengebied is er de nodige bebouwing in het agrarisch gebied. Een groot deel heeft een agrarische bestemming. Sommige van deze gebouwen verliezen de komende tijd wellicht hun agrarische functie. Daarom wordt nagedacht over nieuwe functies. Cromvoirt is de kleinste kern in onze gemeente. Voorzieningen zijn beperkt tot enkele basisvoorzieningen. Hier staan veel vrijstaande grotere koopwoningen. Ook hier in de omgeving is een aantal vrijkomende agrarische gebouwen.

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

Leefbaarheid in de wijk Het is prettig wonen in Cromvoirt, Helvoirt en Vught. Dit blijkt uit het regionale woonwensenonderzoek (2019), maar ook uit diverse andere bronnen. De landelijke Leefbaarometer bracht de leefbaarheid in 2018 in beeld. In de Leefbaarometer worden verschillende factoren, zoals de woningvoorraad, voorzieningen, sociale kenmerken en criminaliteitscijfers gebruikt om de leefbaarheid uit te drukken. In de gehele gemeente Vught wordt nagenoeg overal minstens een ‘goede’ leefbaarheid gemeten. Gemiddeld gezien scoort de gemeente ‘zeer goed’. Alleen in Vught-Zuid zien we op een aantal plekken een ietwat lagere score op het gebied van leefbaarheid.

25

Figuur 5.1: Leefbaarheid in Cromvoirt, Helvoirt en Vught, volgens de Leefbaarometer (2018)

Cromvoirt

Figuur 5.2: Verhuisredenen vanwege leefbaarheid

Vught Bron: Regionaal woonwensenonderzoek (2019).

Opgave verduurzaming bestaande woningvoorraad

Helvoirt Bron: Leefbaarometer.nl (2021).

Vanuit het woonwensenonderzoek uit 2019 blijkt dat de woonomgeving toch geregeld een reden speelt bij verhuizingen. Onder huurders speelt dit vaker (bij 46% van de verhuiswensen) dan bij mensen in een koopwoning (38%). De belangrijkste reden die mensen aangeven is een onaangename verkeerssituatie (of verkeersgeluid). Ook overlast van buren speelt relatief vaak als reden. Met name dat laatste speelt vaker bij huurders dan bij eigenaarbewoners.

865.102/G | Woonvisie 2022 - 2025: groei met Vughtse kwaliteit

Een van de grote uitdagingen is om in de woonomgeving bij te dragen aan de energietransitie, circulariteit, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. Doel vanuit het klimaatakkoord is om CO2-uitstoot in 2030 met 49% te verminderen ten opzichte van 1990, en in 2050 volledig CO2-neutraal te zijn. Bij de energietransitie gaat het daarbij om het gebruik van alternatieve energiebronnen in plaats van fossiele bronnen. Bij circulariteit gaat het ook om duurzaam gebruik van materialen en middelen. De derde invalshoek is de klimaatadaptatie, waarbij vooral ook gevolgen van hitte en wateroverlast in de gebouwde omgeving opgelost moeten worden. Natuurinclusief bouwen en beheren vraagt aandacht voor flora en fauna rondom de woning. De verduurzaming betreft ook de woningvoorraad en woonomgeving, omdat zowel bij de bouw (met name bij productie van materialen) als bij het gebruik van woningen veel uitstoot is. Zo is verwarming en elektriciteit in woningen verantwoordelijk voor 19% (25,3 megaton) van de totale Nederlandse CO2uitstoot. Deze verduurzamingsopgave is vooral in de koopsector lastig te realiseren, vanwege de veelheid aan eigenaren die hierin mee moeten doen.