Bijlage 2 Ruimtelijke onderbouwing
Tekst van het document
ruimtelijke onderbouwing
PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020 16 juli 2020
ruimtelijke onderbouwing
PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
documentstatus
ontwerp
documentversie
7
datum
16 juli 2020
projectnummer
23516072R-15
auteur
Joost Nijssen
contact
073 623 1313 bureauverkuylen.nl
INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1
Inleiding
5
1.1
Aanleiding en doel
5
1.2
Ligging en kadastrale begrenzing
7
1.3
Vigerende bestemmingsplannen en verleende vergunningen
9
Gebiedsanalyse
17
2.1
Wijdere omgeving
17
2.2
Directe omgeving en plangebied
18
Projectbeschrijving
25
3.1
Beschrijving projectonderdelen
25
3.2
Verkeersgeneratie en -afwikkeling
44
Beleid
45
4.1
Nationaal niveau
45
4.2
Provinciaal niveau
46
4.3
Gemeentelijk niveau
52
Uitvoeringsaspecten
59
5.1
Milieu
59
5.2
Waarden
64
5.3
Waterparagraaf
68
Hoofdstuk 6
Economische uitvoerbaarheid
75
Hoofdstuk 7
Motivering
77
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
Hoofdstuk 4
Hoofdstuk 5
Bijlagen
79
Bijlage 1
Verkennend bodemonderzoek
79
Bijlage 2
Akoestisch onderzoek zwembad en tennisbaan
79
Bijlage 3
Archeologisch onderzoek
79
Bijlage 4
Aanzet verbeelding
79
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
3
4
HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1
Aanleiding en doel
Ten noorden van de kern Cromvoirt is een 18 holes-golfbaan met bijbehorende voorzieningen, alsmede nieuwe natuur aangelegd. Deze aanleg heeft plaatsgevonden op basis van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt" en de op 3 juli 2018 verleende omgevingsvergunning, ook wel 'projectafwijkingsbesluit' genaamd. Tijdens de aanleg van de golfbaan en tijdens de procedure van het projectafwijkingsbesluit zijn enkele nieuwe deelontwikkelingen aan de orde gekomen, die niet in het projectafwijkingsbesluit zijn opgenomen. Daarnaast zijn enkele onderdelen iets anders aangelegd/gebouwd. Dat geeft aanleiding een aanvullende omgevingsvergunning aan te vragen. Deze aanvraag omvat de volgende ontwikkelingen: 1. de bouw van een poort en keermuur ter plaatse van de golfbaanentree aan de Deutersestraat; 2. het gebruik en de inrichting van het perceel St.-Lambertusstraat 59 als tuin bij gastenverblijf Bernardus Lodge; 3. het aanleggen van een ecologische verbindingszone en het realiseren van een paardenweide met schuilgelegenheid op een perceel direct ten westen van de Zandleij; 4. de bouw van drie kleine, deels ondergrondse gebouwen op het golfbaanterrein, te weten een toilet block, een halfway house en een shelter; 5. het bouwen van een grotere kelder onder het kantoorgebouw en het brandveilig gebruik van het gebouw; 6. het aanleggen van verharde paden.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
5
Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van de ligging van de ontwikkelingen.
LIGGING ONTWIKKELINGEN PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT 2020
Voorliggend rapport bevat de ruimtelijke onderbouwing voor de activiteiten die behoren bij deze deelontwikkelingen. In deze ruimtelijke onderbouwing zijn een ruimtelijke, planologische, (milieu)technische en economische afweging opgenomen. De voorgestane ontwikkelingen worden in het vervolg van dit rapport "het project" genoemd. De zes deelontwikkelingen worden "projectonderdelen" genoemd. Met het uitvoeren van dit project is de aanleg van de golfbaan met bijbehorende voorzieningen afgerond.
6
1.2
Ligging en kadastrale begrenzing
Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.
TOPOGRAFISCHE SITUATIE
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
7
Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggende ruimtelijke onderbouwing ingetekend.
KADASTRALE SITUATIE
8
Onderstaand overzicht bevat de perceelnummers, oppervlakten en eigenaren.
perceelnummer(s)
oppervlakte eigendom
1
I-886, I-1394 (ged.)
1.761 m² Cromvoirts Landgoed BV
2
I-148 (ged.)
2.296 m² Cromvoirts Landgoed BV
3
I-1538, I-1541, I-1543
15.660 m² particulier /
I-1540
Waterschap De Dommel
4.1
I-1032 (ged.)
82 m² Cromvoirts Landgoed BV
4.2
I-1233 (ged.)
82 m² Cromvoirts Landgoed BV
4.3
H-2011 (ged.), I-13 (ged.)
57 m² Cromvoirts Landgoed BV
5
I-1196 (ged.), I-1197
3.960 m² Cromvoirts Landgoed BV
(ged.), I-1200 (ged.) 6.1
H-2042 (ged.)
524 m² Cromvoirts Landgoed BV
6.2
I-1352 (ged.), I-1362
652 m² Cromvoirts Landgoed BV
(ged.) 6.3
I-1352 (ged.)
6.4
I1394 (ged.), I-1426 (ged.)
1.3
2.165 m² Cromvoirts Landgoed BV 425 m² Cromvoirts Landgoed BV
Vigerende bestemmingsplannen en verleende vergunningen
Ter plaatse van het plangebied vigeren de bestemmingsplannen:
"Golfbaan Cromvoirt", vastgesteld door de gemeenteraad op 22 april 2010 en onherroepelijk per 20 juli 2011;
"Buitengebied 2011", vastgesteld door de gemeenteraad op 20 september 2012 en onherroepelijk per 1 mei 2014;
"Buitengebied 1997", vastgesteld op 3 februari 1998 en onherroepelijk op 1 december 2000.
Voorts zijn de volgende omgevingsvergunningen verleend:
"Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017", verleend op 3 juli 2018;
"Bernardus Lodge", verleend op 29 mei 2018;
"Opslagloods", verleend op 14 maart 2019 (tijdelijke vergunning voor een periode van 10 jaar).
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
9
1.3.1
Bestemmingsplan Golfbaan Cromvoirt
Onderstaande afbeelding geeft de verbeelding van het bestemmingsplan Golfbaan Cromvoirt weer.
VERBEELDING BESTEMMINGSPLAN GOLFBAAN CROMVOIRT
10
Het bestemmingsplan staat de aanleg van een 18 holes-golfbaan met bijbehorende voorzieningen toe binnen de bestemming 'Natuur - Golfbaan'. De aanleg van de golfbaan moet gepaard gaan met de aanleg van nieuwe natuur met een ten minste even grote oppervlakte. De aanleg van de nieuwe natuur mag plaatsvinden binnen de bestemmingen 'Natuur - 2' en 'Natuur - Golfbaan'. De reeds bestaande natuur is in de bestemming 'Natuur - 1' opgenomen. Hierna wordt ingegaan op de in het kader van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt" relevante projectonderdelen. Projectonderdeel 1: entree Deutersestraat 39 Ter plaatse van het noordelijke deel van projectonderdeel 1 geldt de bestemming 'Natuur 1', bedoeld voor het behoud van bestaande natuur. De zuidelijke strook van deze natuurbestemming is tot de aanleg van de golfbaan in agrarisch gebruik geweest. Er zijn of worden ter plaatse geen natuurwaarden verwijderd. Projectonderdeel 4: kleine gebouwen golfbaan De drie kleine, deels ondergrondse gebouwen zijn gerealiseerd binnen de bestemming 'Natuur - Golfbaan'. Het vigerend bestemmingsplan staat buiten het bouwvlak gebouwen ten behoeve van schuilen, sanitair en berging toe, met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 100 m², een goothoogte van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 5 meter. Ondergronds bouwen is uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan.
De gezamenlijke oppervlakte van de drie kleine gebouwen bedraagt 62,5 m² en de maximale goot- en bouwhoogte 2,5 meter respectievelijk 3 meter (shelter). Het toilet block en het halfway house zijn ondergronds aangelegd. Het ondergronds bouwen betreft een afwijking van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt". Projectonderdeel 5: kantoor golfbaan Het kantoorgebouw is gerealiseerd binnen de bestemming 'Natuur - Golfbaan' ter plaatse van een bouwvlak bedoeld voor gebouwen voor beheer en onderhoud van de golfbaan. Het kantoorgebouw (bouwen en gebruiken) is opgenomen in de omgevingsvergunning "Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017" (zie paragraaf 1.3.4). Dit projectonderdeel betreft derhalve geen afwijking van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt".
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
11
Projectonderdeel 6: verharde paden en oppervlakteverhardingen Het project omvat de aanleg van vier verharde paden en oppervlakteverhardingen. 1. Eén pad wordt aangelegd aan de noordoostzijde van het gebied, in de bestemming 'Natuur - 2:". Hoewel het aanleggen van paden ten behoeve van het beheer en onderhoud is toegestaan, is het aanleggen van oppervlakteverhardingen van meer dan 50 m² verboden. Derhalve vormt dit pad een afwijking van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt". 2. Het tweede pad wordt aan de zuidwestzijde van het golfbaangebied aangelegd, op gronden met de bestemming 'Verkeer'. Het aanleggen van "wegen" is toegestaan binnen deze bestemming. Voor het aanbrengen van oppervlakteverhardingen van meer dan 50 m² is een omgevingsvergunning nodig. 3. Vóór de tijdelijke opslagloods wordt een tijdelijke verharding aangelegd binnen de bestemming 'Natuur - Golfbaan'. Voor het aanleggen van terreinverhardingen groter dan 50 m² is een omgevingsvergunning nodig. 4. Ten noorden van het clubhuis wordt een pad aangelegd. Dit pad ligt gedeeltelijk binnen de bestemming 'Natuur - Golfbaan'. Voor het aanleggen van terreinverhardingen groter dan 50 m² is een omgevingsvergunning nodig.
12
1.3.2
Bestemmingsplan Buitengebied 2011
Ter plaatse van de projectonderdelen 1, 2, 3 en 6 geldt het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" waarvan onderstaande afbeelding een uitsnede van de verbeelding weergeeft.
UITSNEDE VERBEELDING BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED 2011
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
13
Hierna wordt ingegaan op de in het kader van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" relevante projectonderdelen. Projectonderdeel 1: entree Deutersestraat 39 Projectonderdeel 1 ligt grotendeels binnen de bestemming 'Wonen'. Ter plaatse staat geen woning meer, maar is de entree van de golfbaan aangelegd (zie paragraaf 2.2.1). Het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" staat het realiseren van voorzieningen ten behoeve van de golfbaan niet toe. Het verlenen van omgevingsvergunning voor de bouw van de poort en keermuur is derhalve niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Projectonderdeel 2: tuin Bernardus Lodge Het noordelijke deel van het perceel I-148 (projectonderdeel 2) heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap', bedoeld voor onder meer duurzame agrarische bedrijfsuitoefening en behoud, herstel en/of duurzame ontwikkeling van het kleinschalige cultuurlandschap. Er zijn geen bouwwerken toegestaan. Het zuidelijk perceeldeel heeft de bestemming 'Horeca' met de aanduiding 'horeca categorie 3', bedoeld voor onder meer een café, restaurant, hotel en pension. Een smalle strook grond tussen de genoemde bestemmingen is geen onderdeel van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "Buitengebied 1997" met de bestemming 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden' (zie paragraaf 1.3.3).
Voorts geldt ter plaatse van het gehele perceel de gebiedsaanduiding 'middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde', die een archeologisch onderzoek verplicht in geval van bodemingrepen zoals afgraven, vergraven of egaliseren, draineren, onderbemalen en het graven van sloten, verharden. Op het zuidelijke perceeldeel geldt voorts nog de gebiedsaanduiding 'bebouwde kom Cromvoirt', relevant voor het toepassen van bepaalde wijzigingsbevoegheden. Deze zijn voor onderhavig project niet aan de orde. Het aanleggen van de tuin met voorzieningen behorende bij een gastenverblijf is niet toegestaan in het noordelijke perceeldeel. Die perceeldelen vormen het plangebied van de omgevingsvergunning. Projectonderdeel 3: natuur en schuilgelegenheid Cromvoirtseweg Het westelijke deel van dit projectonderdeel heeft de bestemming 'Natuur', die onder meer bedoeld is voor het behoud, herstel en/of de ontwikkeling van natuurlijke en/of ecologische waarden.
14
Het overige deel van dit projectonderdeel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden Kampen- of hoevenlandschap'. Op deze gronden is agrarisch grondgebruik toegestaan. Daarnaast zijn deze gronden onder mee bedoeld voor het behoud, herstel en ontwikkeling van het kleinschalige cultuurlandschap. Gebiedsaanduidingen Voorts gelden de volgende gebiedsaanduidingen:
'ecologische verbindingszone', gelegen aan weerszijden van de Zandleij;
'zoekgebied behoud en herstel watersysteem', eveneens gelegen aan weerszijden van de Zandleij;
'cultuurhistorisch waardevol gebied', het gehele plangebied omvattende, alsmede het gebied daar ruim omheen;
'middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde', eveneens ter plaatse van het gehele plangebied en het gebied daar ruim omheen.
De aanduidingen hebben alle als doel werken en werkzaamheden te voorkomen, die de respectievelijke waarden negatief beïnvloeden. Tot slot geldt er nog gebiedsaanduidingen die voortkwamen uit de voormalige Reconstructiewet, hetgeen thans vervat is in de aanduiding 'beperkingen veehouderij' van de provinciale Verordening ruimte. Deze gebiedsaanduidingen stellen regels aan veehouderijen. Onderhavig project omvat geen ontwikkeling daarvan. Derhalve hoeft er gaan nader toetsing aan deze gebiedsaanduidingen plaats te vinden. Wijzigingsbevoegdheden Het vigerend bestemmingsplan bevat wijzigingsbevoegdheden op basis waarvan een deel van de ontwikkelingen kan plaatsvinden, vervat in de artikelen 4.7.9 en 44.2. Er wordt geen gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheden, maar dit projectonderdeel wel naar analogie van de wijzigingsbevoegdheden uitgewerkt. Dit is beschreven in paragraaf 3.1.3. Projectonderdeel 6: verharde paden en oppervlakteverhardingen Het pad ten noorden van het clubhuis ligt gedeeltelijk binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap'. Omdat het pad voor golfbaanactiviteiten wordt gebruikt, is er sprake van strijdigheid met het vigerende bestemmingsplan. Bovendien geldt er een omgevingsvergunningplicht voor het (ver)graven van gronden. Voor het aanleggen van een pad zijn graafwerkzaamheden nodig.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
15
1.3.3
Bestemmingsplan Buitengebied 1997
Het bestemmingsplan "Buitengebied 1997" is van toepassing ter plaatse van de smalle strook tussen de bestemmingen 'Horeca' en 'Agrarische waarden - Kampen- of hoevenlandschap'. Van toepassing is de bestemming 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden'. Het beoogde gebruik als tuin bij Bernardus Lodge is binnen deze bestemming niet toegestaan.
1.3.4
Omgevingsvergunning Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017
De omgevingsvergunning "Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017" bevat zeven projectonderdelen, waarvan het projectonderdeel "het van vorm veranderen van de 18 holes-golfbaan met bijbehorende voorzieningen, in samenhang met de aanleg van nieuwe natuur" relevant is voor onderhavig project.
1.3.5
Omgevingsvergunning Bernardus Lodge
In de omgevingsvergunning "Bernardus Lodge" is onder meer het gebruik van het pand St.-Lambertusstraat ten behoeve van gastenverblijf met acht kamers opgenomen.
1.3.6
Omgevingsvergunning Opslagloods
Deze omgevingsvergunning betreft een tijdelijke vergunning voor het bouwen en gebruiken van een opslagloods voor een periode van tien jaar. Deze vergunning loopt af op 13 maart 2029.
16
HOOFDSTUK 2 GEBIEDSANALYSE Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied.
2.1
Wijdere omgeving
Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.
WIJDERE OMGEVING
Het plangebied ligt in een omgeving met sterke landschappelijke karakteristieken, op de overgang van de Brabantse dekzandgronden naar de riviergronden van de Maas. Kenmerkend voor de zandgronden met de vele beken is het relatief kleinschalige, besloten landschap. Cromvoirt wordt aan de west- en oostzijde begrensd door de deels gekanaliseerde beken Zandleij en Broekleij. De Zandleij doorsnijdt het gebied van de golfbaan van zuid naar noord en heeft een belangrijke, afwaterende functie. De Zandleij mondt uit in het Drongelens Kanaal ten noorden van de golfbaan. Bij de aanleg van de golfbaan is het landschap veranderd, maar is wel aangesloten bij de kenmerken van de omgeving. De kern van het inrichtingsplan voor de golfbaan bestaat uit een heidelandschap. In het zuidwestelijke deel van het golfbaangebied zijn kleinschalige (cultuur)graslanden ontwikkeld, waarbij de perceelstructuur van rond 1900 als uitgangspunt is genomen.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
17
Voor de inrichting van het golfbaangebied is het heidelandschap, dat enkele eeuwen geleden over grote oppervlakten in de omgeving voorkwam, als uitgangspunt genomen. Dit landschap is nu nog op korte afstand van het plangebied aanwezig in onder andere de Loonse en Drunense Duinen. De kern van het inrichtingsplan bestaat uit een (vrij) open heidelandschap met struikheidevegetaties, open zand (met pioniervegetaties) en in beperkte mate inheemse bomen, bosjes of struwelen. De percelen direct ten noorden van de Nieuwkuikseweg, Cromvoirtseweg en St.Lambertusstraat zijn historisch gezien in de lengterichting naar het noorden toe ontgonnen. Hoewel globaal gezien sprake is van smalle noord-zuid lopende percelen is de percelering niet heel erg consequent en zijn er door herverkaveling ook meer blokachtige percelen ontstaan; wat een enigszins rommelige indruk geeft. Onderdeel van de aanleg van de golfbaan is het (gedeeltelijk) herstellen van de percelering door de aanleg van singels op wallen in het verlaagde landschap. Daarmee krijgt het landschap hier wel weer het kleinschalig en cultuurhistorisch karakter van meer dan een eeuw geleden. De projectonderdelen 1, 4, 5, 6a en 6c liggen binnen het halfnatuurlijke heidelandschap, terwijl de projectonderdelen 2, 3, 5 en 6b deel uitmaken van de cultuurhistorische percelen met reepverkaveling.
2.2
Directe omgeving en plangebied
In deze paragraaf wordt de bestaande situatie van de individuele projectonderdelen beschreven.
2.2.1
Projectonderdeel 1: poort en keermuur entree golfbaan
Ter plaatse van projectonderdeel 1 stond lange tijd het agrarische bedrijf en later de burgerwoning Deutersestraat 39. De bebouwing is gesloopt en de gronden zijn betrokken bij de inrichting van het voorterrein van de golfbaan. De entree naar de voormalige woning is behouden en opgewaardeerd, en vormt nu de hoofdentree naar het golfbaanterrein. Onderstaande foto geeft de nieuwe entree weer.
18
2.2.2
Projectonderdeel 2: tuin Bernardus Lodge
Onderstaande afbeelding en foto's geven de bestaande toestand van de directe omgeving van projectonderdeel 2 weer.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
19
DIRECTE OMGEVING
20
Het plangebied is onderdeel van een langgerekt perceel dat op zichzelf weer onderdeel is van het historische bebouwingslint van de St.-Lambertusstraat. Ter plaatse van en in directe omgeving zijn nog de resten van de kleinschalige, cultuurhistorische perceelindeling zichtbaar. Deze volgt uit de smalle, langgerekte percelen - die vroeger nog veel verder doorliepen - met opgaande beplanting op de perceelgrenzen. In bovenstaande afbeelding zijn deze met groene lijnen aangeduid. Hoewel de percelen een agrarische bestemming hebben, is er geen sprake meer van agrarisch gebruik. Veel percelen zijn ingericht als tuin, al of niet met tennisbaan of paardenbak. Het herstellen van het agrarisch gebruik is gezien de beperkteomvang van de percelen niet reëel. Ook het plangebied kent al enige tijd geen agrarisch gebruik meer. In 2010 is op het noordelijke deel van het plangebied een tijdelijk gebouw als informatiecentrum voor de golfbaan geplaatst. De zone tussen dit tijdelijke informatiecentrum en het gebouw St.Lambertusstraat 59 - dat toen als restaurant in gebruik was - was ingericht als parkeerterrein bij beide functies. Dit gebruik is medio 2011 beëindigd waarna het tijdelijke informatiecentrum is verwijderd. Op basis van de op 29 mei 2018 verleende omgevingsvergunning is het gebouw ingericht en in gebruik genomen als gastenverblijf bij de golfbaan.
Het plangebied heeft een breedte van circa 26 meter en een lengte van circa 90 meter. Op beide lange perceelgrenzen staat opgaande beplanting die deels een robuuste en deels een halfopen afscheiding met de buurpercelen vormt.
2.2.3
Projectonderdeel 3: natuur en paardenweide
Onderstaande afbeelding geeft de ligging van dit projectonderdeel in de directe omgeving weer.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
21
DIRECTE OMGEVING
Dit projectonderdeel ligt in het agrarische buitengebied rondom Cromvoirt. Een groot deel van het gebied is al langere tijd door de initiatiefnemer in gebruik als paardenweide met een omvang van ruim 1 hectare. Langs de westzijde van het gebied ligt een strook grond van Waterschap De Dommel met een breedte van circa 20 meter, waarop een onverhard pad ligt dat door het waterschap gebruikt wordt om de noordelijker gelegen stuw in de Zandleij te kunnen bereiken.
22
Tijdens de aanleg van de golfbaan werd het perceel tijdelijk gebruikt als zanddepot en voor het stallen van het materieel voor het grondverzet. Dat is op bovenstaande afbeelding goed zichtbaar.
2.2.4
Projectonderdeel 4: kleine gebouwen golfbaan
De drie kleine gebouwen zijn op en in het reliëfrijke golfbaanterrein aangelegd.
2.2.5
Projectonderdeel 5: kantoor golfbaan
Het kantoorgebouw is gerealiseerd op basis van de op 3 juli 2018 verleende vergunning "Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017".
2.2.6
Projectonderdeel 6: verharde paden en oppervlakteverhardingen
Zoals vermeld wordt er op vier locaties verharde paden en oppervlakteverhardingen aangelegd. 1. Het eerste pad komt aan de noordoostzijde van het golfbaangebied. Deze locatie grenst aan de Deutersestraat, vanaf waar een inrit is aangelegd om het noordelijke deel van het gebied toegankelijk te maken voor beheer en onderhoud van de golfbaan, de aangrenzende natuur en de A-watergang. Vanwege het relatief intensieve gebruik wordt het onverharde pad snel kapotgereden. Het aanleggen van een verhard pad is derhalve gewenst. 2. Het tweede pad wordt aangelegd aan de zuidwestzijde van het golfbaangebied ter ontsluiting van de tijdelijke opslagloods. De locatie van dit pad was voorheen de ontsluitingsweg naar de opslaglocatie De Hoef van de firma Gubbels. 3. Vóór de tijdelijke opslagloods wordt een eveneens tijdelijke oppervlakteverharding aangelegd op gronden die voorheen in agrarisch gebruik waren en die na verwijdering van loods en verhardingen voor natuur worden ingericht. 4. Het pad ten noorden van het clubhuis wordt aangelegd binnen het golfbaanterrein, op enige afstand van het openbaar gebied.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
23
24
HOOFDSTUK 3 PROJECTBESCHRIJVING In dit hoofdstuk is de beschrijving van het project opgenomen.
3.1
Beschrijving projectonderdelen
In deze paragraaf worden de activiteiten van de projectonderdelen beschreven. Per activiteit wordt aangegeven of deze omgevingsvergunningplichtig is en vindt een motivering plaats.
3.1.1
Projectonderdeel 1: poort en keermuur entree golfbaan
3.1.1.1 Afwijkend gebruiken en bouwen voor 'golfactiviteiten' [activiteit 1.1] Om het terrein van de golfbaan af te kunnen sluiten, wordt een schuifpoort aangebracht bij de entree van de golfbaan aan de Deutersestraat. De entree wordt voorts verfraaid door het plaatsen van een keermuur van hout waarop de logo's van golfbaan en restaurant worden aangebracht. Onderstaande afbeelding geeft een impressie van de entree met poort en keermuur.
Omgevingsvergunning en motivering De poort en keermuur wordt gerealiseerd binnen de bestemming 'Wonen - 2' van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Deze bestemming staat bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toe, waaronder erf- en terreinafscheidingen. Omdat de betreffende
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
25
bouwwerken bedoeld zijn voor de golfbaan en niet bij een woning behoren, is er echter sprake van een afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Er is derhalve een omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening' nodig. In de omgevingsvergunning "Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017" is de locatie voor de poort en de keermuur opgenomen als 'netto golfgebied' en 'neutrale zone', en zijn de regels van de bestemming 'Natuur - Golfbaan' van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt" van toepassing verklaard. Het aanbrengen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, binnen deze bestemming is toegestaan.
3.1.1.2 Bouwen poort en keermuur [activiteit 1.2] De poort betreft een schuifpoort met een lengte van 7 meter en een hoogte van 1,8 meter, die haaks op het toegangspad naar de golfbaan wordt geplaatst. De poort wordt uitgevoerd in zwart metaal. Aan de zuidzijde van de toegangspad komt een pilaar van hout (barnwood) en zinken afdekking met een hoogte van 2 meter. Aan de noordzijde wordt een houten scherm met zinken afdekking geplaatst die de opengeschoven poort aan het gezicht onttrekt. Dit houten scherm wordt eveneens om de naastgelegen elektriciteitskast geplaatst. De hoogte van het scherm bedraagt eveneens 2 meter. De keermuur bestaat uit een glooiend scherm van hout met zinken afdekking. De muur heeft aan de uiteinden een hoogte van 0,5 meter, naar het midden oplopend tot 2 meter. Tegen de keermuur worden in brons de logo's van de golfbaan en het restaurant aangebracht. De logo's worden verlicht middels vier 'prikspots'. Omgevingsvergunning en motivering Omdat de hoogte van poort en keermuur 2 meter bedraagt en deze in het voorerfgebied worden gerealiseerd, betreft het vergunningplichtige bouwwerken in het kader van artikel 2.1, lid 1, onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
3.1.1.3 Aanleggen reliëf keermuur [activiteit 1.3] Aan de achterzijde van de keermuur is grond opgeworpen teneinde de keermuur in het glooiende landschap van het voorterrein op te nemen. Het reliëf reikt tot 2 meter boven het oorspronkelijke maaiveld en wijkt daarmee af van het maximale hoogteverschil van 1 meter, zoals is opgenomen in de bestemming 'Natuur - Golfbaan'.
26
Omgevingsvergunning en motivering De toetsing van de reliëfvorming vindt plaats in het kader van een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden, conform het bepaalde in artikel 5.4.1 onder 1 van de regels van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt". De vergunning kan worden verleend "indien geen afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke waarden, het landschappelijke groen en het inundatiegebied". Voor de inrichting van het golfbaanterrein is het heidelandschap dat enkele eeuwen geleden over grote oppervlakten in de omgeving voorkwam als uitgangspunt genomen. De kern van het inrichtingsplan bestaat uit een open heidelandschap met open zand en schraalgrasland. De locatie van de keermuur en bijbehorend reliëf is onderdeel van het golfbaanterrein. De reliëfvorming past bij dit landschapstype.
3.1.2
Projectonderdeel 2: tuin Bernardus Lodge
3.1.2.1 Afwijkend gebruiken en bouwen voor tuin bij gastenverblijf [activiteit 2.1] Het schetsontwerp van het tuinplan voor het gehele perceel St.-Lambertusstraat 59, waarvan het plangebied onderdeel is, is als bijlage bijgevoegd. Hierna wordt het tuinplan in zijn geheel beschreven. Het tuinplan omvat ten eerste het behoud en waar mogelijk de versterking van de bestaande groensingels op beide lange zijden van het perceel. Hiermee blijft het bestaande kleinschalige patroon van de achterpercelen in het dorpslint behouden. De tuin wordt opnieuw ingericht, met van zuid naar noord: 1. het gebouw met het gastenverblijf en aangrenzende tuin; 2. een terras en parkeerplaatsen; 3. een onoverdekt zwembad met daaromheen ruimte voor ligstoelen en zitjes; 4. een tennisbaan met een omheining; 5. een landschappelijke inrichting ter overgang naar de golfbaan. (De onderdelen 1, 2 en 3 liggen in de bestemming 'Horeca' en betreffen daardoor geen afwijkend gebruik.) Het rechte pad vanaf de St.-Lambertusstraat langs het gastenverblijf geeft een doorzicht naar het achterliggende golfbaanlandschap.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
27
N.B.
De verantwoording van het aantal parkeerplaatsen is gelieerd aan het gebruik van het gastenverblijf en behoort derhalve niet tot het project. Een nadere toelichting omtrent het aantal parkeerplaatsen blijft derhalve achterwege.
Beplanting In het schetsontwerp is het volgende beplantingspatroon voorzien:
op de lange perceelgrenzen houtsingels;
hagen voor het visueel afschermen van het zwemgedeelte;
verspreid staande secundaire bomen.
Omgevingsvergunning en motivering Ter plaatse van het meest noordelijke deel van de tuin vigeert de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- en hoevenlandschap' van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Deze bestemming staat het gebruik van tuin bij een gastenverblijf/horecagelegenheid niet toe. De activiteit (meer specifiek: de aanleg en het gebruik van tennisbaan en landschappelijke inrichting) wijkt derhalve af van het bestemmingsplan. Daarom is een omgevingsvergunning nodig voor de activiteit 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening'. Het gebruik van de tuin bij het gastenverblijf kan worden beschouwd als een vorm van voortgaande cultuurhistorische ontwikkeling. Een dergelijke ontwikkeling heeft op de buurpercelen reeds plaatsgevonden. Van feitelijk agrarisch gebruik van het perceel is al geruime tijd geen sprake meer. Gezien de beperkte omvang van het perceel in een omgeving zonder agrarische activiteiten, is het terugbrengen van agrarisch gebruik niet meer reëel.
3.1.2.2 Bouwen erfafscheidingen [activiteit 2.2] De erfafscheidingen bij Bernardus Lodge aan de straatzijde bestaan uit een poort en een houten wand die aan weerszijden van het gastenverblijf zijn geplaatst in het verlengde van de voorgevel. Beide bouwwerken zijn uitgevoerd in hout, vergelijkbaar met de overige houten elementen op het golfbaanterrein. De bouwhoogte bedraagt 2 meter. Omgevingsvergunning en motivering Beide erfafscheidingen betreffen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die niet kunnen worden gerealiseerd op basis van het vigerend bestemmingsplan. Er is daarom een omgevingsvergunning nodig op basis van artikel 4, lid 3 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Omdat de hoogte 2 meter bedraagt en deze in het voorerfgebied
28
worden gerealiseerd, betreft het bovendien vergunningplichtige bouwwerken in het kader van artikel 2.1, lid 1, onder a Wabo.
3.1.2.3 Bouwen omheining tennisbaan [activiteit 2.3] De inrichting van de tuin bevat de aanleg van een tennisbaan. Om te voorkomen dat tennisballen buiten de baan komen, wordt de tennisbaan omheind door een hek met een maximale hoogte van 3 meter. Met activiteit 2.1 zijn de regels van de bestemming 'Horeca' van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" van toepassing verklaard op dit projectonderdeel. De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag daarin maximaal 5 meter bedragen. De omheining voldoet daaraan. Omgevingsvergunning en motivering Het realiseren van de omheining is vergunningplichtig conform artikel 2.1, eerste lid, onder c Wabo. Het betreft het bouwen van 'overige bouwwerken'.
3.1.2.4 Aanleggen verhardingen [activiteit 2.4] Dit projectonderdeel omvat de aanleg van verhardingen in de vorm van een tennisbaan en paden. De verharding bestaat uit kunststof/hardcourt en asfalt. Omgevingsvergunning en motivering De aanleg hiervan vindt plaats binnen de gebiedsaanduiding 'cultuurhistorisch waardevol gebied'. In het kader van artikel 46.1.1 onder c van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" is hiervoor een omgevingsvergunning nodig. De vergunning kan worden verleend indien: a. "deze verband houden met de omschrijving die aan de desbetreffende bestemming is toegekend; b. door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de bestaande waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; c.
door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de gewenste waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
d. het waterschap is gehoord voor wat betreft de waarden die te maken hebben met het watersysteem." ad a.
De verhardingen worden aangelegd ten behoeve van de tennisbaan en de inrichting van de tuin en houden verband met het beoogde gebruik, zoals beschreven in paragraaf 3.1.2.1.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
29
ad b.
Het cultuurhistorisch waardevolle karakter van dit deelgebied wordt gevormd door
+ c.
het landschap met de kenmerkende reepverkaveling. De langgerektheid van het perceel en de opgaande beplanting op de zijdelingse perceelgrenzen vormen het landschappelijk kader. De aanleg van de verhardingen heeft geen invloed op de langgerektheid van het perceel en de opgaande beplanting. Er wordt derhalve geen afbreuk gedaan aan het cultuurhistorische karakter van de reepverkaveling.
ad d.
Het projectonderdeel omvat geen aanpassing van het watersysteem.
3.1.2.5 Aanbrengen bomen/houtgewas [activiteit 2.5] De inrichting van de tuin met opgaand groen in de vorm van bomen/houtgewas is onderdeel van dit projectonderdeel. Door het aanbrengen van opgaand groen wordt de koppeling gelegd tussen het cultuurhistorische karakter van het bebouwingslint van Cromvoirt met de karakteristieke reepverkaveling en het heidelandschap van de golfbaan. Dit vindt op de volgende wijzen plaats: 1. De opgaande beplanting op beide zijdelingse perceelgrenzen vormt het kader voor het cultuurhistorische landschap. Door het onderhouden, het vervangen van slechte bomen door nieuwe en het invullen van gaten met nieuwe beplanting vindt een versterking plaats van dit landschappelijke kader. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van soorten als eik en linde. 2. Aan de noordzijde vindt de koppeling plaats tussen de verschillende landschapstypen, doordat het heidelandschap als het ware naar binnen wordt getrokken. Door een licht reliëf en opgaande beplanting aan te brengen wordt de bezoeker ingeleid in het golflandschap, zonder dat sprake is van een harde overgang. De gebruikte soorten betreffen onder meer esdoorn en grove den. Omgevingsvergunning en motivering De aanleg hiervan vindt plaats binnen de gebiedsaanduiding 'cultuurhistorisch waardevol gebied'.
In het kader van artikel 46.1.1 onder c van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" is hiervoor een omgevingsvergunning nodig. De vergunning kan worden verleend indien: a. "deze verband houden met de omschrijving die aan de desbetreffende bestemming is toegekend; b. door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de bestaande waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; c.
door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de gewenste waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
30
d. het waterschap is gehoord voor wat betreft de waarden die te maken hebben met het watersysteem." ad a.
De beplanting wordt aangelegd ten behoeve van de inrichting van de tuin en houdt daarmee verband met het beoogde gebruik.
ad b.
Zoals aangegeven is een deel van de beplanting bedoeld ter versterking van het
+ c.
landschappelijke kader van de reepverkaveling en een ander deel bedoeld voor het maken van de overgang tussen het cultuurhistorische landschap en het heidelandschap. Er worden geen landschappelijke waarden aangetast.
ad d.
Het projectonderdeel omvat geen aanpassing van het watersysteem.
3.1.3
Projectonderdeel 3: natuur en schuilgelegenheid Cromvoirtseweg
Recent heeft een grondruil plaatsgevonden. De strook van Waterschap De Dommel, die tussen verschillende agrarische percelen ligt (perceel nummer I-1543), is particulier eigendom geworden. En het waterschap heeft een strook grond gekregen grenzend aan de Zandleij (perceel nummer I-1540). Op onderstaande afbeelding is de grondruil weergegeven.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
31
3.1.3.1 Afwijkend gebruiken paardenweide [activiteit 3.1] Het perceel I-1543 heeft thans de bestemming 'Natuur'. De particulier wenst deze gronden samen te voegen met de aangrenzende percelen en deze te gaan gebruiken als paardenweide. Hoewel de gronden de bestemming 'Natuur' hebben, is er geen sprake van feitelijk gerealiseerde natuur. Op deze gronden lag een onverhard pad, dat door het waterschap werd gebruikt om de noordelijk gelegen stuw in de Zandleij te kunnen bereiken. Dat pad is verlegd naar de strook langs de Zandleij.
32
Omgevingsvergunning en motivering Afwijkend gebruiken Het gebruik als paardenweide sluit niet aan bij de omschrijving van de bestemming 'Natuur' en vormt een afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Er is daardoor een omgevingsvergunning nodig voor de activiteit 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening', waarbij de regels van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap' worden toegekend. In combinatie met de activiteiten 3.3, 3.4 en 3.5 is er sprake van de verplaatsing van de natuurbestemming, waarbij natuur (in de vorm van verbreding van de bestaande ecologische verbindingszone) daadwerkelijk wordt aangelegd. Per saldo is er sprake van een natuurlijke meerwaarde. Afwijkend bouwen In het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het realiseren van een schuilgelegenheid. Hoewel er geen gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid, vindt een beoordeling van het projectonderdeel plaats aan de wijzigingsvoorwaarden. 1. Het bouwvlak wordt door middel van een relatieteken gekoppeld aan een bestemmingsvlak 'Wonen - 2' of 'Wonen - 3' en krijgt dezelfde bestemming met de nadere specifieke aanduiding 'schuilgelegenheid'. De schuilgelegenheid behoort bij de woning St.-Lambertusstraat 91. In een omgevingsvergunning kan tekstueel een koppeling worden gelegd. 2.
Het bouwvlak gesitueerd binnen een afstand van maximaal 100 meter van het daaraan gekoppelde bestemmingsvlak. De afstand van de schuilgelegenheid tot de woonbestemming St.-Lambertusstraat 91 bedraagt circa 80 meter. Hiermee wordt aan de voorwaarde voldaan. 3. De oppervlakte van het bouwvlak bedraagt maximaal 30 m². De oppervlakte van de schuilgelegenheid bedraagt 30 m². Hiermee wordt aan de voorwaarde voldaan. 4. De afstand van het bouwvlak tot de as van een weg bedraagt minimaal 30 meter. De afstand van de schuilgelegenheid tot de as van de Cromvoirtseweg bedraagt circa 50 meter en is daarmee groter dan de genoemde afstand. Hiermee wordt aan de voorwaarde voldaan.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
33
5. De afstand van het bouwvlak tot de perceelsgrenzen bedraagt minimaal 5 meter. De afstand van de schuilgelegenheid tot de perceelgrenzen bedraagt 5 meter. 6. De bouwhoogte van de schuilgelegenheid bedraagt maximaal 3 meter. De bouwhoogte bedraagt 3 meter, waarmee aan de voorwaarde wordt voldaan. 7. De dakhelling van de schuilgelegenheid bedraagt 25°. Deze dakhelling is overgenomen in het bouwplan. 8. De schuilgelegenheid moet door vormgeving, materiaalgebruik en door het aanbrengen van gebiedseigen beplanting worden ingepast in het landschap. De schuilgelegenheid heeft een sobere/functionele vormgeving en wordt gemaakt van hout. Landschappelijke inpassing vindt voorts plaats door situering nabij de bestaande boom. 9. Per bestemmingsvlak is slechts één schuilgelegenheid toegestaan. Bij de woning St.-Lambertusstraat 91 staat thans nog geen schuilgelegenheid. 10. De omvang van het perceel, zijnde een perceel grasland, waarop de schuilgelegenheid wordt geplaatst, bedraagt minimaal 1 hectare. De weide waarop de schuilgelegenheid wordt gebouwd heeft een oppervlakte van ruim 1 hectare (10.501 m²). 11. De schuilstal mag uitsluitend worden benut voor het laten schuilen c.q. huisvesten van zogenaamde boerderijdieren, zoals rundvee, paarden, pony's, geiten en schapen. De schuilgelegenheid is bedoeld voor het schuilen van paarden. 12.
In of op het perceel, waarop de schuilgelegenheid is geplaatst, mag geen opslag van hooi, stro of andere materialen plaatsvinden. Aan deze voorwaarde kan worden voldaan. 13. Indien sprake is van de verplaatsing van een legale schuilgelegenheid, dient vooraf zekerheid te worden geboden over de sloop van de oorspronkelijke schuilgelegenheid, en dient door de eigenaar van de ondergrond van de oorspronkelijke schuilgelegenheid te worden gedaan van zijn recht op behoud van de schuilgelegenheid. Dit projectonderdeel betreft niet de verplaatsing van een bestaande schuilgelegenheid.
34
14. De bestaande natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en/of abiotische waarden niet onevenredig worden aangetast. De paardenschuilgelegenheid heeft een beperkte omvang. Er hoeft geen beplanting te worden verwijderd. Ook de perceelindeling wordt niet veranderd. Er is derhalve geen aantasting van de vermelde waarden. In combinatie met de aanleg van de ecologische verbindingszone is er zelfs een positieve bijdrage aan de aanwezige waarden. 15. De ontwikkeling is in overeenstemming met artikel 2.1 en 2.2 (zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap) van de Verordening Ruimte Noord-Brabant, zoals opgenomen in de bijlagen. De wijze waarop invulling is gegeven aan de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteitsverbetering van het landschap is opgenomen in paragraaf 4.2.2.3.
3.1.3.2 Bouwen schuilgelegenheid [activiteit 3.2] In het kader van het dierenwelzijn is het gewenst dat beweide paarden zelfstandig een schuilgelegenheid kunnen opzoeken in geval van flinke neerslag, koude of hitte. Vaak dient een paardenstal als schuilgelegenheid. In onderhavig geval ligt de paardenweide echter gescheiden van het woonperceel St.-Lambertusstraat 91 met stal, waarvoor de paarden niet zelfstandig de stal kunnen bereiken. Het realiseren van een schuilgelegenheid in de paardenweide is daarom gewenst. De schuilgelegenheid wordt op de zuidwestelijke perceeldeel gerealiseerd nabij de bestaande boom. Dit is een logische plek, aan de rand van de weide en met de mogelijkheid de opening van het gebouw van de meest voorkomende windrichting (zuidwest) af te wenden. Het middels activiteit 3.1 toegekende gebruik staat het oprichten van paardenschuilgelegenheden niet rechtstreeks toe. Omgevingsvergunning en motivering Het bouwen van de schuilgelegenheid is vergunningplichtig conform artikel 2.1, eerste lid, onder c Wabo. Het betreft het bouwen van 'overige bouwwerken'.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
35
3.1.3.3 Afwijkend gebruiken natuur [activiteit 3.3] Zoals vermeld wordt de strook grond die direct aan de Zandleij grenst (oppervlakte circa 3.500 m²) eigendom van Waterschap De Dommel. Het waterschap heeft deze strook inmiddels ingericht voor nieuwe natuur in de vorm van een plas-draszone. Tevens is een onverhard pad ingepast, nodig voor de bereikbaarheid van de noordelijker gelegen stuw in de Zandleij. De plas-draszone vormt samen met de noordelijker gelegen plas-draszone een versterking van de ecologische verbindingszone Zandleij. Deze ecologische verbindingszone bestaat nu uit drie typen die parallel aan elkaar liggen: het beekje Zandleij, de met volwassen bomen begroeide dijk en de plas-draszone. De ecologische verbindingszone is hiermee geschikt voor diverse soorten dieren. Omgevingsvergunning en motivering De natuurzone is gerealiseerd binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampenof hoevenlandschap' van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Hoewel het aanleggen van een ecologische verbindingszone is toegestaan, is het wenselijk om deze nieuwe natuur wat meer te borgen. Er is daarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening' nodig. Artikel 44.2 van het vigerend bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het onder voorwaarden wijzigen van het plan ten behoeve van de aanleg van natuur.
Opnieuw zijn hierna de voorwaarden overgenomen, met een toetsing per voorwaarde. 1. Aangetoond is dat een aaneengesloten natuurgebied van voldoende omvang en zodanige begrenzing kan ontstaan. De betreffende strook grond vormt geen zelfstandig natuurgebied, maar wordt onderdeel van de ecologische verbindingszone Zandleij. Hiermee is sprake van een natuurgebied van voldoende omvang. 2. Aangetoond is dat de aangrenzende/omringende gronden, met een blijvende agrarische bodemexploitatie, doelmatig als zodanig geëxploiteerd kunnen blijven worden. Het aanleggen van de plas-draszone vraagt een ontgronding met een beperkte diepte. Er zijn geen effecten op de waterhuishouding, waarmee de bodemexploitatie van de aangrenzende gronden gewaarborgd is.
36
3. De regels van de bestemmingen Bos, Natuur en/of Water worden van overeenkomstige toepassing verklaard met dien verstande dat wanneer gewijzigd wordt in de bestemming Water dit uitsluitend ten behoeve van de beekdalontwikkeling mag geschieden. In geval de bestemming gewijzigd wordt in de bestemming Bos, mogen de gronden niet ten behoeve van bosbouw worden aangewend. De gronden zullen te zijner tijd met de bestemming 'Natuur' in een nieuw bestemmingsplan worden opgenomen.
3.1.3.4 Aanleggen reliëf [activiteit 3.4] Om de gewenste plas-draszone te krijgen zijn delen van het perceel voor nieuwe natuur verlaagd. Deze verlagingen vormen poelen die gedurende grote delen van het jaar droogvallen, maar wel voldoende vochtig blijven voor vochtminnende soorten. Zo is deze strook een verbreding van de bestaande ecologische verbindingszone. De oppervlakte van de verlagingen bedraagt circa 1.350 m² en de grootste diepte bedraagt 1 meter onder maaiveld. Omgevingsvergunning en motivering Middels activiteit 3.3 zijn de regels van de bestemming 'Natuur' van toepassing verklaard. Daarin is de ontwikkeling van natuurlijke en ecologische waarden toegestaan. Deze activiteit vormt derhalve geen nadere afwijking dan onder activiteit 3.3 genoemd. De aanleg van de verlagingen vindt plaats in een aantal gebiedsaanduidingen, waarbinnen regels gelden ten aanzien van omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden, te weten: a. 'cultuurhistorisch waardevol gebied'; b. 'ecologische verbindingszone'; c.
'middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde';
d. 'zoekgebied voor behoud en herstel watersysteem'. ad a.
In het kader van artikel 46.1.1 onder c van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" is een omgevingsvergunning nodig voor onder meer afgraven van de grond. De vergunning kan verleend worden indien: 1. deze verband houden met de omschrijving die aan de desbetreffende bestemming is toegekend; 2. door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de bestaande waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; 3. door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de gewenste
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
37
waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; 4. het waterschap is gehoord voor wat betreft de waarden die te maken hebben met het watersysteem. ad 1. De aanleg van de plas-draszone houdt verband met de natuurbestemming. ad 2. De bestaande waarden zijn beperkt en bestonden uit agrarisch grondgebruik. ad 3. De graafactiviteiten dragen juist bij aan versterking van de gewenste waarden. ad 4. De gronden zijn eigendom van Waterschap De Dommel. Het waterschap was intensief betrokken bij de activiteiten. ad b.
Artikel 46.1.1 onder d van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011" schrijft eveneens een omgevingsvergunning voor voor werkzaamheden zoals afgraven van de grond. Opnieuw gelden de hiervoor beschreven voorwaarden 1 tot en met 4. De antwoorden zijn overeenkomstig.
ad c.
Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding is eveneens een omgevingsvergunning nodig voor afgraven van de gronden (artikel 46.1.1 onder a van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011"). Wederom gelden de ad a genoemde voorwaarden. De antwoorden ad 1 en 4 zijn overeenkomstig. Ad 2 wordt gemeld dat er tijdens de werkzaamheden geen archeologische waarden zijn aangetroffen. Er zijn vanzelfsprekend geen toekomstige archeologische waarden waarvoor de graafwerkzaamheden een aantasting hebben kunnen vormen.
ad d.
Deze gebiedsaanduidingen schrijft eveneens een omgevingsvergunning voor voor bepaalde werken en werkzaamheden. Het afgraven van gronden valt echter niet onder de genoemde werkzaamheden.
3.1.3.5 Aanbrengen bomen/houtgewas [activiteit 3.5] Het inrichten van de natuurzone gaat tevens gepaard met de aanleg van opgaand groen. Het beplantingsplan omvat gemengd struweel (sporkehout, hazelaar, hondsroos, krentenboomje, lijsterbes, gewone vlier en meidoorn), alsmede bomen (winterlinde, zomereik, wilde appel en kamperfoelie). Omgevingsvergunning en motivering Het aanbrengen van bomen/houtgewas past binnen de onder activiteit 3.3 genoemde natuurbestemming en vormt geen nadere afwijking van het vigerend bestemmingsplan.
38
Opnieuw gelden de in paragraaf 3.1.2.4 genoemde gebiedsaanduidingen: a. 'cultuurhistorisch waardevol gebied'; b. 'ecologische verbindingszone'; c.
'middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde';
d. 'zoekgebied voor behoud en herstel watersysteem'. ad a.
Voor de regels ten aanzien van 'cultuurhistorisch waardevol gebied' wordt wederom gekeken naar artikel 46.1.1 onder c van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Daarin is opgenomen dat het opplanten, ofwel "het plaatsen en aanbrengen van planten ten einde hun verdere groei of vermeerdering te bewerkstelligen", omgevingsvergunningplichtig is. Opnieuw gelden dezelfde voorwaarden voor vergunningverlening: 1. deze verband houden met de omschrijving die aan de desbetreffende bestemming is toegekend; 2. door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de bestaande waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; 3. door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de gewenste waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; 4. het waterschap is gehoord voor wat betreft de waarden die te maken hebben met het watersysteem. ad 1. Het aanbrengen van de beplanting houdt rechtstreeks verband met het inrichten van nieuwe natuur in de vorm van een ecologische verbindingszone. ad 2. Het aanbrengen van de beplanting en de inrichting van de smalle natuurzone vindt plaats op een locatie waar de oorspronkelijke reepverkaveling niet meer aanwezig is. ad 3. Het aanbrengen van de beplanting en de inrichting van de smalle natuurzone draagt bij aan het terugbrengen van de herkenbaarheid van de oorspronkelijke reepverkaveling. ad 4.
Zoals vermeld is Waterschap De Dommel als eigenaar van het perceel intensief betrokken geweest bij de inrichting van het gebied.
ad b.
Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding is eveneens een omgevingsvergunning nodig voor opplanten (artikel 46.1.1 onder d van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011"). Opnieuw gelden de ad a genoemde voorwaarden. ad 1. Zoals vermeld is het aanbrengen van de beplanting onderdeel van de inrichting van een natuurzone en sluit daarmee aan bij de bestemming 'Natuur'. ad 2. De gronden waren voorheen in agrarisch gebruik. Er was nauwelijks
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
39
sprake van ecologische waarden ter plaatse. ad 3. De graafactiviteiten dragen juist bij aan versterking van de gewenste waarden. ad 4. De gronden zijn eigendom van Waterschap De Dommel. Het waterschap was intensief betrokken bij de activiteiten. ad c.
De regels van de gebiedsaanduiding archeologische waarden stellen geen regels ten aanzien van het aanbrengen van opgaande beplanting.
ad d.
Ook binnen deze aanduiding zijn geen regels ten aanzien van het aanbrengen van opgaande beplanting opgenomen.
3.1.4
Projectonderdeel 4: kleine gebouwen golfbaan
Het golfspel vraagt veel tijd. Het 'lopen' van een alle 18 holes duurt ongeveer vier uur. Om verschillende redenen kan het nodig zijn om een korte stop te maken, denk aan het schuilen voor hevige regen of onweer, of een sanitaire stop. De afstanden op de golfbaan zijn te groot om dan 'even' naar het clubhuis terug te lopen. Om hierin te kunnen voorzien zijn op strategische locaties op het golfbaanterrein drie kleine gebouwen aangebracht:
Toilet block Het toilet block is gesitueerd in de zone tussen de greens van holes 12, 13 en 14 en de tee van hole 16 (compartiment 2). Het betreft een ondergronds gebouw met een oppervlakte van 25 m², waarin dames- en herentoiletten zijn aangebracht.
Halfway house Het halfway house is gesitueerd aan de oostzijde van compartiment 3, nabij de tees van holes 4 en 8, en de green van hole 7. Het halfway house is eveneens een ondergronds gebouw met een oppervlakte van 25 m². In het halfway house is naast toiletvoorzieningen een verblijfsruimte aanwezig voor schuilen tijdens een regenbui of onweer.
Shelter Nabij hole 6 aan de westzijde van compartiment 3 is een shelter gerealiseerd. Dit houten gebouwtje van 15 m² biedt de mogelijkheid tot het schuilen tijdens een regenbui of onweer.
Zoals in paragraaf 1.3.1 aangegeven is het ondergronds bouwen van toilet block en halfway house buiten een bouwvlak niet toegestaan en betreft het een afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Voor deze afwijking kan vergunning verleend worden op basis van artikel 2.12, lid 1, onder a, ten 3° Wabo in combinatie met artikel 4, lid 1 Bijlage II Bor. De shelter kan wel worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt".
40
Voor alle drie gebouwen is een omgevingsvergunning nodig voor het bouwen conform artikel 2.1, lid 1, onder a Wabo.
3.1.5
Projectonderdeel 5: kantoor golfbaan
Het realiseren van het kantoor voor administratie en beheer van de golfbaan heeft plaatsgevonden op basis van de op 3 juli 2018 verleende omgevingsvergunning "Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017". Tijdens de uitvoering is ervoor gekozen een grotere kelder aan de brengen dan in de omgevingsvergunning was opgenomen. De revisie is daarom opgenomen in onderhavige aanvraag om omgevingsvergunning.
3.1.6
Projectonderdeel 6: verharde paden
Op de meest intensief bereden paden is een asfaltverharding aangebracht, zodat deze onder alle weersomstandigheden goed berijdbaar blijven en het onderhoud beperkt kan zijn. Voor de aanleg van de meeste paden is omgevingsvergunning verleend middels het "Projectafwijkingsbesluit 2017". Het is echter wenselijk om nog eens drie verharde paden en een verhard terrein aan te leggen.
3.1.6.1 Aanleggen verhard pad nabij hole 13 [activiteit 6.1] Zoals in paragraaf 2.2.6 al aangegeven wordt het pad dat hole 13 (noordoostzijde compartiment 2) verbindt met de Deutersestraat intensief gebruikt voor beheer en onderhoud. Het is derhalve wenselijk dit pad te verharden met asfalt. De lengte van het pad bedraagt circa 155 meter en de breedte circa 3 meter. De oppervlakte bedraagt derhalve circa 465 m². Omgevingsvergunning en motivering Dit pad wordt aangelegd binnen de bestemming 'Natuur - 2' van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt". Deze bestemming staat weliswaar bij de bestemming behorende voorzieningen toe, waartoe onderhoudspaden behoren, maar verbiedt de aanleg van oppervlakteverhardingen met een oppervlakte van meer dan 50 m². Het aanleggen van het gewenste pad wijkt derhalve af van het vigerende bestemmingsplan. Daarnaast is in deze bestemming een omgevingsvergunning nodig voor het afgraven van gronden. In de omgevingsvergunning "Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017" is ter plaatse reeds een onverhard pad voorzien. Dit projectonderdeel omvat uitsluitend de verharding ervan. Het pad wordt aangelegd als onderdeel van het integrale ontwerp van de golfbaan en de nieuwe natuur en wordt zo goed als mogelijk ingepast in het landschap.
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
41
Het verharden van het bestaande pad doet geen afbreuk aan de in de planregels genoemde waarden en vormt geen belemmering voor het natuurgebied.
3.1.6.2 Aanleggen verhard pad naar tijdelijke opslagloods [activiteit 6.2] Middels een afzonderlijke omgevingsvergunning is aan de westzijde van compartiment 3 een tijdelijke opslagloods gebouwd. De opslagloods is met een bestaand pad verbonden met de Nieuwkuikseweg. Tijdens de voorbereiding van grote toernooien en de afbouw ervan wordt het pad intensief gebruikt, onder meer door heftrucks en ander materieel dat niet altijd geschikt is voor ruw terrein. Om de opslagloods goed te kunnen gebruiken is het wenselijk het pad vanaf de Nieuwkuikseweg tot de loods te verharden. Het pad sluit tevens aan op de wandelroute langs de zuidzijde van compartiment 3 en wordt daar onderdeel van. Het pad krijgt een breedte van 5 meter over een lengte van circa 115 meter (oppervlakte 575 m²). Omgevingsvergunning en motivering Het pad wordt aangelegd in de bestemming 'Verkeer' van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt". Het aanleggen van wegen is toegestaan. Voor het aanleggen van oppervlakteverhardingen van meer dan 50 m² is een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden nodig. Vergunning kan worden verleend "indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van het inundatiegebied", waarbij tevens advies van het waterschap vereist is. Het asfaltpad wordt aangelegd op een bestaand dijkje.
De aanleg heeft derhalve geen invloed op het functioneren van het inundatiegebied. Aanvullend wordt opgemerkt dat het waterschap inmiddels het bevoegde gezag geworden is ten aanzien van het beheer en behoud van het inundatiegebied. In 25 juni 2019 is namens initiatiefnemer Cromvoirts Landgoed een aanvraag om watervergunning gedaan voor onder meer het aanpassen van het inundatiegebied. Hiervoor is op 5 juli 2019 vergunning verleend.
3.1.6.3 Aanleg tijdelijke verharding opslagloods [activiteit 6.3] Met het oog op goed gebruik van de tijdelijke opslagloods is het wenselijk het terrein vóór de loods te verharden. Deze verharding heeft een oppervlakte van 2.390 m². Evenals de opslagloods heeft deze verharding een tijdelijk karakter.
42
Omgevingsvergunning en motivering Op basis van artikel 4, lid 11 Bijlage II Bor kan een omgevingsvergunning worden verleend voor een periode van maximaal tien jaar, in afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Van die mogelijkheid wordt gebruik gemaakt. Conform de vigerende bestemming 'Natuur - Golfbaan' is voor het aanleggen van oppervlakteverhardingen van meer dan 50 m² een omgevingsvergunning voor 'het uitvoeren van werken en werkzaamheden' nodig. Deze vergunning kan worden verleend "indien geen afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke waarden, het landschappelijk groen en het inundatiegebied". De oppervlakteverhardingen en paden zijn onderdeel van het integrale ontwerp van de golfbaan. Om de opslagloods en de verharding zo goed mogelijk in het landschap op te nemen, zijn deze omkaderd door opgaand groen. Er worden geen waarden aangetast, omdat de feitelijke aanleg van de ter plaatse beoogde natuur nog niet heeft plaatsgevonden. De aanleg van de oppervlakteverharding in het inundatiegebied vindt plaats met instemming van Waterschap De Dommel, zoals blijkt uit de reeds genoemde watervergunning.
3.1.6.4 Aanleg verhard pad noordzijde clubhuis [activiteit 6.4] Voor een praktischer gebruik van de golfbaan is het wenselijk een verhard pad aan te leggen tussen de noordzijde van het clubhuis en het reeds aanwezige pad ten zuiden van de Cromvoirtse Dijk. He betreft een pad met een breedte van 5 meter en een lengte van ongeveer 65 meter. Nabij de aansluiting met het bestaande pad wordt een verbreding van circa 15 bij 20 meter aangelegd. Omgevingsvergunning en motivering Het zuidelijk deel van het pad wordt aangelegd binnen de bestemming 'Natuur - Golfbaan' van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt". In artikel 5.4.1 onder 12 van de regels van dat bestemmingsplan is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden nodig is voor het aanbrengen van oppervlakteverhardingen van meer dan 50 m². Daarvan is hier sprake. De vergunning kan verleend worden "indien geen afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke waarden, het landschappelijk groen en het inundatiegebied". De oppervlakteverhardingen en paden zijn onderdeel van het integrale ontwerp van de golfbaan. De verharde paden worden zo goed mogelijk ingepast in het landschap om een aangenaam golflandschap te creëren. Het betreffende pad wordt aangelegd in de zone
R.O. PROJECTAFWIJKINGSBESLUIT GOLFBAAN CROMVOIRT 2020
43
nabij het clubhuis en doet geen afbreuk aan de in de planregels genoemde waarden. Het pad ligt buiten het inundatiegebied. Het noordelijke deel van het pad wordt aangelegd in de bestemming 'Agrarisch met waarden - Kampen- of hoevenlandschap' van het bestemmingsplan "Buitengebied 2011". Deze bestemming staat weliswaar de aanleg van paden toe, maar uitsluitend voor de in de bestemmingsomschrijving genoemde activiteiten. Omdat het pad bedoeld is voor de golfbaan, is er sprake van een afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Er is derhalve een omgevingsvergunning nodig voor de activiteit 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening'. In de omgevingsvergunning "Projectafwijkingsbesluit Golfbaan Cromvoirt 2017" is de locatie reeds opgenomen binnen het golfbaangebied en zijn de regels van de bestemming 'Natuur - Golfbaan' van het bestemmingsplan "Golfbaan Cromvoirt" van toepassing verklaard. Het aanbrengen van oppervlakteverhardingen binnen deze bestemming is toegestaan, mits voldaan wordt aan de regels over het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Zoals hiervoor beschreven leidt de aanleg van het pad niet tot afbreuk van de landschappelijke waarden en ligt het pad niet in het inundatiegebied.