Document · PDF

3. Raadsinformatiebrief Businesscase nieuwbouw sociaal cultureel centrum De Speeldoos

Raadsvergadering 17 maart 2022, gemeente VughtBij agendapunt: Categorie I-B Schriftelijke mededelingen van college of griffie26.605 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

bedraagt de besparing op de kapitaallasten in jaar

Scenario 1-2 Scenario 1-28 Scenario 3 Scenario 38 Scenario 4 Scenario 48

1.200.000 666.600 659.200 1.548.900 1.971.900 1.046.900

Zie verder in bijlage1 voor een nadere toelichting op deze maximalisatie. De besparing betreft de besparing in jaar 1: Uitgaande van een gemeentelijke investering voor het SCC is op aangeven van

de gemeente en conform het gemeentelijke activeringsbeleid uitgegaan van een lineair afschrijving met een afschrijvingstermijn van 40 jaar en een omslagrente van 1,2%. De besparing op de kapitaallasten hebben betrekking op jaar 1. Door de lineaire

afschrijvingsmethodiek nemen de kapitaallasten jaarlijks licht af

synarchis 5.

Verhogen huurprijzen voor gebruikers

De laatste benoemde knop waaraan gedraaid kan worden is het verhogen van de huurprijzen voor de gebruikers van het

nieuw te realiseren SCC. Door u is al aangegeven dat deze mogelijkheden naar verwachting weinig financieel effect of een ongewenst maatschappelijk effect zal hebben en daarom slechts globaal bij de beschouwingen hoeft te worden betrokken.

Zoals in de Business Case is aangegeven zal het gebruikersbestand van het nieuwe SCC voor een belangrijk deel bestaan uit de bestaande gebruikers van Theater De Speeldoos. In de interviews die in het kader van het opstellen van de Business Case

zijn afgenomen met deze bestaande gebruikers wordt herhaaldelijk aangegeven dat hun mogelijkheden om een hogere huur te betalen eigenlijk niet aanwezig zijn. Gezien de aard van de gebruikers (veelal in omvang beperkte koren, orkesten, harmonies, dansgezelschappen, beweegclubjes, etc.) likt dit ook daadwerkelijk het geval te zijn. Hier staat tegenover dat in de inter-

views is aangegeven dat de tarieven die worden gehanteerd lager zijn dan van de meeste concurrerende voorzieningen binnen de gemeente Vught (een concurrentieanalyse waaruit deze signalen kunnen worden bevestigd valt buiten het bereik van ons onderzoek) en dat tarieven vaak op maat zijn gesneden voor de betreffende huurder (bijvoorbeeld inclusief koffie of thee)

Indien de verhuurtarieven met 10% zouden stijgen betekent dit bij gelijkblijvend gebruik een omzettoename van 20.000,- en, indien dit percentage ook bij de horecaprijzen wordt toegepast neemt deze omzet toename tot in totaal 30.000. Deze omzet

toename is dan overigens gelijk aan het reducerende effect op de jaarlast (er staan geen verder kosten tegenover). Wel is het risico in onze optiek dat er sprake is van prijselasticiteit, het geen betekent dat een hogere huurprijs resulteert in minder verhuur en hogere horecaprijzen tot minder verkochte consumpties. Reden voor deze aanname is dat, naast de hiervoor genoemde

opmerkingen in de interviews, ook is geconstateerd dat in Vught en omgeving meerdere alternatieve voorzieningen voor gebruikers van De Speeldoos aanwezig zijn. Om exact te bepalen wat per saldo het effect is van de omzetverhoging door de tarievenstijging en de omzetverlaging door vraaguitval zou een separaat onderzoek vergen. Het lijkt echter geen gewaagde

aanname dat deze twee effecten elkaar ongeveer zullen opheffen. Resteert dan het ook voor de gemeente ongewenste effect van een verminderd gebruik van het nieuwe SCC waardoor het maatschappelijk rendement van de voorziening in omvang afneemt.

Overigens kan een effect van de verhoging van de huurtarieven ook zijn dat gebruikers aan de gemeente Vught het verzoek zullen richten voor subsidie. In dat geval zou vraaguitval kunnen worden voorkomen maar zal het voor de gemeente gunstige

effect van een verlaging van de noodzakelijke bijdrage in de exploitatie van het SCC teniet worden gedaan door de hogere uitgaven aan subsidie.

synarchis Bijlage 1

Notitie maximaliseren woningbouw

Separaat bijgesloten.

synarchis

beleidsontwikkeling &

marketing

beheer &

exploitatie

Hakgriend 18 3371 KA Hardinxveld-Giessendam

huisvesting &

aanbesteden &

programmamanagement

projectmanagement

Zuidpoldersingel 35

SandwijkS

gets

Samen | Ontwikkelen | Bouwen | Wonen Synarchis

Kenmerk &DS/2021.004 Onderwerp Aanvullend onderzoek opbrengsten woningbouw als

Datum 6 oktober 2021

kostendrager voor het SCC in Vught

Opgave Aspect 4: Het verhogen van de opbrengsten vanuit woningbouw op de locat In de op ditmoment voorliggende Business Case (d.d. 7 juli 2021) is op basis van bepaalde uitgangspunten de opbrengst vanuit woningbouw op de locatie van het nieuwe SCC geraamd. In overleg met de gemeente wordt bepaald welke uitgangspunten zouden kunnen worden aangepast om de potentie van woningbouw op de locatie als kostendrager voor het SCC te verhogen.

Vervolgens maken wij inzichtelijk wat het financi le effect (opbrengsten en jaarlast) is van het verruimen van de respectievelijke gehanteerde uitgangspunten. Uiteraard vindt deze exercitie plaats voor de situatie inclusief en exclusief theaterwerkplaats.

1. Wat vooraf ging 1.1, Scenario's Business Case

In Business Case d.d. 7 juli 2021 zijn de volgende scenario's opgenomen: Scenario 1: integraal SCC Scenario 2: SCC zonder muziekschool

Scenario 3 (spiegelscenario): integraal SCC met theaterwerk plaats (in de Business Case is deze niet verder uitgewerkt) Scenario 4 (nul-scenario): geen SCC en kavel ter beschikking voor woningbouw

1.2. Uitgangspunten Business Case Er is onderzoek verricht naar de potentie om woningen toe te voegen als kostendrager voor het nieuwe SCC. Per scenario is berekend wat de opbrengsten van woningbouw zijn. Hierbij zijn de volgende bruto vloeroppervlakten (BVO) als uitgangspunt aangehouden: Oppervlakte BVO

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

SCC

Begane grond Verdieping

circa 1500m2 | circa 1200m2 | circa 1800m2 circa 1000m2 circa 900m2 circa 1000m2

Appartementen + parkeren

Parkeren Begane grond

maaiveld circa 400m2

garage circa 100m2

garage circa 1360m2

Verdieping 1 Verdieping 2

circa 400m2 circa 900m2

circa 100m2 circa 900m2

circa 1360m2 circa 1360m2

Overige uitgangspunten: a. Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2022 d.d. 7-2-2013;

b. Bandbreedte verkoopprijzen 4.200,- tot 5.000,- per m2 GBO; c. Hetzelfde programma aan woningbouw voor scenario 1 en 2; d. Er is geen rekening gehouden met de investeringskosten van het nieuwe SCC. Zie hiervoor paragraaf 5.7 van de Business Case. e. Variatie aanbrengen in type appartement en daar bijhorende verkoopprijs.

SandwijkS Samen | Ontwikkelen | Bouwen | Wonen f. Er is geen rekening gehouden met de complexiteit van het samenvoegen van de verschillende

functies van het SCC en woningbouw; g. Omvang project van woningbouw dient qua hoogte aan te sluiten op omgeving: maximaal 2 verdiepingen (3 bouwlagen), eventueel een accent op de hoeken op de 3 verdieping. Aantekening bij uitgangspunt c:

Scenario 2 heeft in principe meer ruimte voor woningbouw en parkeren dan scenario 1, omdat het programma van het SCC kleiner is. Echter is in dit stadium onduidelijk of die extra m2 zijn in te vullen met woningbouw, waarop is gekozen om hetzelfde programma voor woningbouw als scenario 1 aan te houden. In de verdere uitwerking zijn daarom scenario 1 en 2 samengevoegd. 1.3. Resultaten Business Case

Bovenstaande uitgangspunten hebben geleid tot de volgende resultaten: Scenario 1: bandbreedte mogelijke opbrengsten 100.000,- tot 1.200.000,Scenario 2: bandbreedte mogelijke opbrengsten 100.000, tot 1.200.000,

Scenario 4: Het eindresultaat hangt sterk af van het aantal appartementen dat gerealiseerd kan worden. De netto kosten voor de ondergrondse parkeerkelder bedragen circa 1,6 miljoen incl. BTW (investeringskosten parkeerkelder minus verkoop van parkeerplaatsen). De potenti le

opbrengst van de woningen bedraagt circa 500.000,- tot

900.000,- per bouwlaag.

2. Analyse optimalisatie opbrengsten 2.1 De verschillende knoppen Op verzoek hebben we gekeken hoe de opbrengsten van een woningbouwontwikkeling geoptimaliseerd kunnen worden ten opzichte van de Business Case.

In principe zijn er een vijftal knoppen waar je aan kan draaien om dit te realiseren: 1. Het realiseren van zo min mogelijk parkeerplaatsen binnen de parkeernorm; 2. Het vergroten van het aantal woningen;

Het verhogen van de VON-prijs (vrij op naam prijs);

4. Het vergroten van de appartementen en het aanbrengen van variatie in de appartementen; 5. Het optimaliseren van verhouding BVO-GBO (Bruto vloeroppervlak - Gebruiksoppervlak). Onderstaand is per knop aangegeven wat de invloed op de verschillende scenario s is als er aan de

betreffende knop wordt gedraaid. Knop 1 Parkeren

Bij de realisatie van woningen dient er een opstelplaats ten behoeve van een auto te worden opgenomen, conform het Parkeerbeleid en Parkeernota van de gemeente. Het parkeren is van grote invloed op de mogelijkheden qua woningontwikkeling. De ruimte voor

parkeren is namelijk bepalend voor het aantal appartementen. Het parkeren kan op maaiveld of in een gebouwde parkeervoorziening worden opgelost. Op

maaiveld is afhankelijk van welke ruimte naast de bebouwing van het nieuwe SCC overblijft. Gebouwd parkeren betreft in de meeste gevallen een ondergrondse parkeergarage, omdat een parkeergarage op straatniveau (maaiveld) vaak niet mogelijk is en vaker nog niet gewenst. Het aantal parkeerplaatsen verminderen of op nul zetten is dus onmogelijk, omdat het Parkeerbeleid en Parkeernota (met de daarbij horende parkeernorm) ook voor de Stichting en de

gemeente geldt. Scenario's l en 2

Voor scenario s 1 en 2 is in de Business Case het parkeren t.b.v. de appartementen opgelost door middel van parkeervakken op maaiveld naast het nieuwe SCC. Er is ruimte voor circa 15 parkeerplaatsen. Met het toepassen van de parkeernorm betekent dit voor het aantal

SandwijkS ee

Samen | Ontwikkelen | Bouwen | Wonen appartementen dat er 15 appartementen in het goedkope segment of 11 appartementen in het dure segment gerealiseerd kunnen worden. Zoals aangegeven is het verminderen of weglaten van parkeerplaatsen onmogelijk. Maar de knop parkeren kan ook de andere kant opdraaien, dus parkeerplaatsen toevoegen. Door dit te doen is er meer ruimte voor parkeerplaatsen nodig, kunnen er meer appartementen worden gerealiseerd en worden zo de opbrengsten uit woningbouw verhoogd. Echter betekent dit

voor de scenario's 1 en 2 dat het parkeren niet meer op maaiveld is op te lossen. De enige oplossing is dan een parkeergarage. In de Business Case is een parkeergarage niet uitgewerkt voor scenario

en 2.

Voor scenario s 1 en 2 is het draaien aan de knop parkeren alleen mogelijk als het parkeren wordt opgelost in een parkeergarage. Dit kan ten behoeve van de 15 parkeervakken zijn, maar is in verhouding tot een grotere parkeergarage voor meer auto's erg duur. Door de parkeergarage als maximaal te benutten stijgen wel de kosten, maar ontstaat er tevens meer ruimte om meer appartementen te realiseren. Dit is uitgewerkt in scenario 1-2B. Scenario 3

Voor scenario 3 geldt dat parkeren t.b.v. de appartementen op maaiveld niet mogelijk is, omdat er

extra ruimte voor de theaterwerk plaats nodig is. Het parkeren dient dus op gelost te worden in een ondergrondse parkeergarage. Dit kan net als bij scenario 1 en 2 voor 15 parkeervakken zijn, maar is in verhouding tot een grotere parkeergarage voor meer auto's erg duur. Door de parkeergarage als maximaal te benutten stijgen wel de kosten, maar ontstaat er tevens meer ruimte om meer appartementen te realiseren.

Een parkeergarage, 1-laags ondergronds, is op het betreffende kavel geschikt voor maximaal circa 50 parkeerplaatsen. Met toepassing van de parkeernorm betekent dit voor het aantal

appartementen dat er 50 appartementen in het goedkope segment of 38 appartementen in het dure segment gerealiseerd kunnen worden. Het draaien aan de knop parkeren bij scenario 3 gaat eigenlijk automatisch, omdat parkeren op maaiveld onmogelijk is. Wat gedaan kan worden is het parkeren te maximaliseren tot een n-

laagse garage. Dit is uitgewerkt in scenario 3B. Scenario 4

Ondanks dat de locatie volledig gebruikt kan worden voor woningbouw is voor scenario 4 in de Business Case tevens uitgegaan van parkeren in een ondergrondse parkeergarage. De reden is dat

er anders een parkeergarage (incl. bergingen) op straatniveau gerealiseerd moet worden, wat een ongewenst beeld oplevert en de levendigheid van de omgeving aantast.

Een 1-laagse ondergrondse parkeergarage, is op het betreffende kavel geschikt voor maximaal circa 50 parkeerplaatsen. Dit betekent, net als bij scenario 3, circa 50 appartementen in goedkope segment of 38 appartementen in dure segment, zodat wordt voldaan aan de parkeernorm. Het draaien aan de knop parkeren bij scenario 4 is het toevoegen van meer parkeerplaatsen. Door dit te doen is meer ruimte voor parkeerplaatsen nodig, kunnen er meer appartementen worden gerealiseerd en worden zo de opbrengsten uit woningbouw verhoogd. Echter betekent dit bij

scenario 4 een extra laag ondergronds parkeren. En bij een 2-laags parkeren zijn de bouwkosten dusdanig hoog, dat dit nauwelijks nog is terug te verdienen in de opbrengsten uit verkoop van appartementen. In scenario 4B is hiervoor een aanzet gemaakt. Knop 2 Aantal woningen Een andere knop waar aan gedraaid kan worden is het aantal woningen . Het toevoegen van meer woningen genereert meer verkoopopbrengsten. Dit gebeurt heel vaak in binnenstedelijk gebied, omdat de grondkosten dan vaak te hoog en de ontwikkelplot te klein is voor laagbouw. En dan gaat men de hoogte in.

Het realiseren van meer appartementen geeft hogere opbrengsten. Echter, meer appartementen betekent ook dat er meer parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd moeten worden.

SandwijkS Samen | Ontwikkelen | Bouwen | Wonen Als er op maaiveld geen of onvoldoende ruimte is, dan is een ondergrondse parkeergarage een oplossing. De koppeling van meer parkeerplaatsen en aantal woningen is bij de voorgaande knop

parkeren al toegelicht. Scenario's l en 2

In scenario s 1 en 2 is ruimte voor 11-15 appartementen, afhankelijk van typologie. Meer appartementen betekent meer parkeerplaatsen en dus een ondergrondse parkeergarage.

Een klein voordeel van scenario 1-2 met een parkeergarage, is dat de ruimte die eerder was gereserveerd voor parkeren vrijkomt voor appartementen of kan worden toegewezen aan het SCC (dan krijg je scenario 3).

Het draaien aan de knop aantal woningen is voor scenario 1 en 2 mogelijk, maar heeft als gevolg dat er een parkeergarage nodig is. In scenario 1-2B is het toevoegen van meer appartementen in combinatie met een ondergrondse parkeergarage uitgewerkt. Scenario 3 en 4

In scenario's 3 en 4 is al een 1 laagse parkeergarage aanwezig. Het aantal appartementen is daardoor beperkt tot 38-50 appartementen, afhankelijk van typologie. Voor beide scenario's geldt dat als er meer appartementen worden toegevoegd en het parkeren

niet is op te lossen in een 1-laagse parkeergarage, dat een 2-laagse parkeergarage mogelijk is. Echter worden de bouwkosten dan dusdanig hoog dat dit nauwelijks nog is terug te verdienen in de opbrengsten. Het draaien aan de knop aantal woningen bij scenario 3 en 4 heeft eigenlijk weinig zin, omdat meer appartementen een grotere parkeergarage betekent. En dit is enkel op te vangen door een extra laag ondergronds parkeren. Bij scenario 3B is niet aan de knop aantal woningen gedraaid. Bij scenario 4B is een aanzet gemaakt voor een 2-laagse parkeergarage. Knop 3 VON-p!

In de Business Case is een VON-prijs van

4.200,-/m2 GBO aangehouden. Hierdoor blijft de

verkoopprijs in het middensegment (mogelijk zelfs voor starters) en zijn er minder parkeerplaatsen nodig zijn (de norm is tenslotte lager dan bij duurdere appartementen). Tevens is in de Business Case de opbrengsten bij een hogere VON-prijs aangegeven. Hierbij is het parkeren niet aangepast, maar puur gekeken naar de invloed van een hogere verkoopprijs. De

bandbreedte ligt tussen de

4.200,-/m? GBO voor appartementen van circa 80m2 en 5.000,-/m?

GBO voor appartementen van circa 150m2.

Het simpelweg rekenen met een hogere verkoopprijs per m2 gaat niet helemaal op. Dit heeft te maken met het gegeven dat voor een kleiner appartement meestal een andere VON-prijs per m2 wordt aangehouden. Tevens zijn de ligging (begane grond of verdiepingen, straatzijde of aan

binnentuin) en afwerking interieur ook van belang. En uiteraard is de behoefte in de markt bepalend voor welke type appartementen wordt ontwikkelt. De scenario s

Bij alle scenario s in de Business Case is gerekend met een variabel aanbod in verkoopprijzen. De

reden hiervoor heeft te maken met het nieuwe SCC en de daarvoor benodigde bruto vloeroppervlakten. Bij scenario s 1, 2 en 3 is de oppervlakte die overblijft voor woningbouw beperkt en heeft daarbij een bepaalde afmeting (breedte, diepte en hoogte). Deze afmeting is van invloed op de te realiseren type en grootte van appartementen en dus de VON-prijs. Hierdoor is het niet mogelijk om voor alle appartementen n VON-prijs (laag of hoog) te rekenen. Voor scenario 4 is de beperking in oppervlakte door het nieuwe SCC niet aanwezig en is het eenvoudiger om verschillende typen appartementen en dus VON-prijzen te realiseren. In de B-varianten van de verschillende scenario's is ook gerekend met een variabel aanbod in

woningtypen en dus verkoopprijzen. Dezelfde reden als hierboven beschreven is van toep:

SandwijkS Samen | Ontwikkelen | Bouwen | Wonen Het verschil tussen de scenario s 1-2, 3 en 4 en de scenario s B-varianten is hierdoor voor de VON-

prijs nauwelijks zichtbaar. Het draaien aan de knop VON-prijs geeft extra opbrengsten, maar is bij de B-varianten nauwelijks

gedraaid. De variatie aan typen appartementen geeft automatisch ook variatie aan de VON-prijzen. Knop 4 Grootte en variatie Een andere knop waar aan gedraaid kan worden om de opbrengsten te verhogen is de knop grootte en variatie . Als de appartementen worden vergroot in oppervlakte, wordt het totaalaantal

appartementen lager en gaat de verkoopprijs per m2 GBO in verhouding iets omhoog. Hierdoor stijgen de opbrengsten in verkoop. Je kan zeggen dat er automatisch aan knop 3 VON-prijs wordt gedraaid. Echter betekent grotere appartementen ook dat er automatisch aan de knop parkeren wordt gedraaid. Zoals eerder aangegeven hebben duurdere appartementen een hogere

parkeernorm. Een project met enkel grote, dure of enkele kleine, goedkope appartementen komt dan ook niet vaak voor. Er wordt altijd gezocht naar een bepaalde variatie in grootte. Scenario 1 en 2

In scenario 1 en 2 zijn verschillende woningtypen opgenomen. Dit heeft te maken met de benodigde oppervlakte van het nieuwe SCC. Bij de knop VON-prijs is dit nader toegelicht. Het draaien aan de knop grootte en variatie is dus beperkt mogelijk bij scenario 1 en 2. Voor scenario 1-28 is nauwelijks gedraaid aan deze knop. Scenario 3

In scenario 3 zijn ook verschillende woningtypen opgenomen. Echter is bij scenario 3 op de begane grond en verdieping geen ruimte voor appartementen, zoals bij scenario 1 en 2. Dit komt

door de extra m2 voor de theaterwerkplaats. De appartementen bij scenario 3 komen boven het SCC. Hierdoor is er iets meer vrijheid om te kiezen voor een bepaald type appartement en die dan naar wens te plaatsen.

Het draaien aan de knop grootte en variatie is in principe mogelijk bij scenario 3. Dit is meegenomen en uitgewerkt in scenario 3B. Scenario 4

In scenario 4 zijn minder verschillende woningtypen opgenomen dan in de andere scenario s. In

scenario 4 is de vrijheid om te kiezen voor een bepaald type appartement veel groter, omdat er geen rekening gehouden hoeft te worden met een nieuw SCC. In dit scenario is eerder het aantal parkeerplaatsen bepalend voor welke typen appartementen

worden toegepast. Het draaien aan de knop grootte en variatie is dus zeker mogelijk bij scenario 4, rekening houdend met parkeren. In scenario 4B is toch beperkt gedraaid aan de knop grootte en variatie, omdat de puzzel om te komen tot de juiste verhouding te vroeg is voor dit stadium.

Knop 5 Verhouding BVO-GBO Tot slot de laatste knop om aan te draaien: knop 5 verhouding BVO-GBO . Een kleine ingreep met een geringe stijging van de opbrengsten is het optimaliseren van de

verhouding BVO en GBO. Hierbij is het ontwerp van het gebouw heel belangrijk en is eigenlijk iets voor een volgende fase en bij de daadwerkelijke uitwerking. Korte toelichting: In de berekeningen is uitgegaan van een gemiddelde verhouding BVO-GBO. Deze verhouding geeft aan hoeveel m2 algemene ruimten + gebouwschil er is ten opzichte van de verkoopbare m2. Door in het ontwerp goed na te denken over waar de algemene ruimte komt en

deze in afmeting te beperken, ontstaat er meer m2 GBO. De verschillen zijn klein, maar leveren wel wat op. Risico hierbij is dat bij de daadwerkelijke uitwerking van het ontwerp van het gebouw het minder

gunstig uitkomt dan nu aangenomen.

SandwijkS Samen | Ontwikkelen | Bouwen | Wonen Bij alle scenario's is het puzzelen wat het beste ontwerp met de meest gunstige verhouding BVO-

GBO zal zijn. Wat het lastig maakt is de combinatie met het nieuwe SCC. De combinatie vergt een bepaald ontwerp en beperkt de plaats van de entree en andere algemene ruimten van de appartementen. Maar ook de bouwconstructie (kolommen, balken e.d.) is een uitdaging door de combinatie.

Het is altijd aan te bevelen de verhouding BVO-GBO' te optimaliseren. Het zorgt echter voor weinig extra opbrengsten en wordt pas zichtbaar bij een daadwerkelijke uitwerking van het ontwerp. In de B-varianten van de scenario's is een klein beetje gedraaid aan deze knop.

3. Financieel effect Om het verschil ten opzichte van de business case d.d. 7 juli aan te geven, is er per scenario een B-variant uitgewerkt. Hierbij zijn de scenario s 1 en 2 samengevoegd en is voor scenario 3 tevens

de berekening gemaakt die in de Business Case niet is opgesteld. Scenario 1-2B: integraal SCC en SCC zonder muziekschool Scenario 3B: integraal SCC met theaterwerkplaats Scenario 4B: geen SCC en kavel ter beschikking voor woningbouw Ten behoeve van woningbouw zijn per genoemd scenario de volgende oppervlakten aangehouden: Oppervlakte BVO

Scenario 1-2B

Scenario 3B

Scenario 4B

circa 1200-1500m2 circa 900-1000m2

circa 1800m2 circa 1000m2

garage circa 400m2 circa 400m2 circa 900m2 circa 1360m2

garage circa 100m2 circa 100m2 circa 900m2 circa 1360m2 circa 432m2

2-Ig garage circa 1360m2 circa 1360m2 circa 1360m2 circa 1360m2 circa 432m2

SCC

Begane grond Verdieping Appartementen + parkeren Parkeren Begane grond Verdieping 1 Verdieping 2 Verdieping 3 en 4 Verdieping 5 (accent)

Overige uitgangspunten: a. Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2022 d.d. 7-2-2013; b. Bandbreedte verkoopprijzen 4.200,- tot 5.200,- per m2 GBO;

c. Hetzelfde programma aan woningbouw voor scenario 1 en 2; d. Er is geen rekening gehouden met de investeringskosten van het nieuwe SCC. Zie hiervoor paragraaf 5.7 van de Business Case. e. Variatie aanbrengen in type appartement en daar bijhorende verkoopprijs. f. Er is geen rekening gehouden met de complexiteit van het samenvoegen van de verschillende

functies van het SCC en woningbouw; g. Omvang project van woningbouw hoeft qua hoogte niet aan te sluiten op omgeving. Aantekening bij uitgangspunt c:

Scenario 2 heeft in principe meer ruimte voor woningbouw en parkeren dan scenario 1, omdat het programma van het SCC kleiner is. Echter is in dit stadium onduidelijk of die extra m2 zijn in te

vullen met woningbouw, waarop is gekozen om hetzelfde programma voor woningbouw als scenario 1 aan te houden. In de verdere uitwerking zijn daarom scenario 1 en 2 samenge,

SandwijkS Samen | Ontwikkelen | Bouwen | Wonen De vraag bij scenario 3 is of de ruimte die overblijft (ca. 100m) voldoende is voor de entree en een hellingbaan voor de garage. Hieronder de samenvatting van de ramingen voor woningbouw (dus exclusief bouwkosten SCC).

(combinatie SCC -wonen

nee

Aantal appartementen

Grootte (m2 GBO) app. | var. 60-68 m2 Parkeren | 15 st maaiveld VON per m2 GBO (bandbreedte) | 4200- 5000

var. 68-109 m2 46 st garage ea200- 500

GRONDKOSTEN

Eras s60o0

erasacooo

erasacopo

erasscooo

BOUWKOSTEN ADVISEURSKOSTEN

2563.650,00 11200000

6235050090 199.50000

Esltssope 1702000

Entz1s00po 281.200,00

essostzeo 31820000

Ciao case 2000

BIJKOMENDE KOSTEN

306 37023

503s01se

es0270ser

casaaczse

s06 5522

14563572

errans

ensen

23627540

cassee

eaosaas

144.000,90

_ 216.000,00

_ez16000oo

2916000

324.000,00_

_ 486.000,00

inclbtw _ 4056573,76

9132349,29

rsorsssi2

E1383078155 | E 1386758019 _ 259648782

EIIENMOMO

EEZ

E15705000P0 |

VERKOOPKOSTEN ONTWIKKELINGSKOSTEN _

OPBRENSTEN [inc beu]

EAS

CIA

CHEM

Het draaien aan een van de knoppen heeft altijd gevolgen voor andere knoppen. Alles heeft met elkaar te maken en is van invloed op elkaar. De knop die het meeste van invloed is, is de knop parkeren . Deze beweegt met alles mee en is bepalend voor de ontwikkeling. De haalbaarheid is sterk afhankelijk van het ontwerp van het nieuwe SCC en de daar boven

gesitueerde woningen. De kans is re el dat er in praktijk minder woningen mogelijk zijn. Of dat de bouwkosten op het resultaat drukken, als het ontwerp te complex wordt, onder andere door de combinatie van een SCC en woningen. Aandachtspunt

Uitgangspunt voor de opbrengstberekening is dat de gemeente of de stichting het project en de appartementen ontwikkelt.

Als het wordt verkocht aan een ontwikkelaar, dan is het resultaat niet voor de gemeente of de stichting, maar voor de ontwikkelaar. In dat geval zal de stichting de grond verkopen aan de ontwikkelaar. De opbrengsten uit verkoop van de grond zullen wel anders zijn.

ZEKE R FISCAAL

ties BV. Sos er Oren

MEMO Aan Datum

Gemeente Vught en Stichting Theater De Speeldoos 30 september 2021

ons kenmerk

204701/MR/210930

van

geveft

Fiscale gevolgen nieuwbouw en exploitatie sociaal-cultureel centrum De Speeldoos, belang btw-belaste verhuur aan gebruikers en inkomstenverwerving

1 _ Situatieschets

Op dit moment is Stichting Theater De Speeldoos (hierna: de Stichting) eigenaar van het gebouw De

Speeldoos en de ondergrond. Mogelijk wordt De Speeldoos en de ondergrond overgedragen aan gemeente Vught (hierna: de Gemeente). De Stichting exploiteert De Speeldoos volledig btw-belast en

brengt de hieraan toerekenbare voorbelasting (hierna: inkoop-btw) volledig in aftrek. De Stichting en de Gemeente hebben in november 2020 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Daarin zijn gezamenlijk geformuleerde kaders en uitgangspunten opgenomen om te komen tot een

businesscase voor nieuwbouw van een toekomstbestending sociaal-cultureel centrum, waarbij wordt uitgegaan van de huidige locatie van De Speeldoos. Het streven is om in 2024 een nieuw bruisend sociaal cultureel centrum tot stand te hebben gebracht. Andere uitgangspunten zijn:

de accommodatie is primair bedoeld voor Vughtse amateurkunstverenigingen en buitenschoolse cultuureducati

-__een podiumfunctie in een vlakke vloerzaal, met uitschuifbare tribune met 250 zitplaatsen en

kwalitatieve podiumvoorzieningen (vaste lampen, coulissen en trekkenwand, zonder toneeltoren); op de locatie worden ook woningen gerealiseerd ter dekking van de investering en/of exploitatie;

-___alle opbrengsten voortkomend uit het nieuwbouwplan worden ingebracht in het project

(investering of exploitatie);

-_de waarde? van de grond wordt door de Stichting ingebracht in de businesscase. De businesscase is opgesteld door Synarchis. Uit de businesscase volgen de volgende twee scenario's: 1._Integraal sociaal-cultureel centrum vergelijkbaar met de huidige Speeldoos (een centrum met een podiumfunctie, een aanbod van amateurkunst en buitenschoolse kunsteducatie, een

ontmoetingsfunctie en de mogelijkheid om grotere evenementen te organiseren). 2.

_Sociaal-cultureel centrum vergelijkbaar met de huidige Speeldoos minus muziekeducatie (een

centrum met een podiumfunctie, een aanbod van amateurkunst, een ontmoetingsfunctie en de mogelijkheid om grotere evenementen te organiseren. De muziekschool zal permanent worden ondergebracht in de kelder van jongerencentrum Elzenburg

1 pit volgt uit paragraaf 6.3 van de businesscase opgesteld door Synarchis. 2 volgens mijn informatie zal aan de waardebepaling van de grond en het gebouw een gedegen taxatie door een onafhankelijk be digd taxateur ten grondslag dienen te worden gelegd, waarbij zo adequaat mogelijk rekening wordt gehouden met huidige en, toekomstige waardebepalende factoren.

On de werkzaamheden van Zeker Fiscal zijn algemene voorwaarden van toepasing waarin eenbeperking van aansprakelijke is opgenomen Voorde inhoud hiervan verwijzen wij aar onze webstewanwckrfiscalnl

204701/MR/210930 Pagina 2 van 10,

In de onderhavige businesscase beschrijft Synarchis nog een plusscenario , dat wellicht kansrijk zou kunnen zijn. Het betreft een integraal sociaal-cultureel centrum vergelijkbaar met de huidige

Speeldoos en waarbij het gebruik van Novalis wordt overgeplaatst naar de Speeldoos (een centrum met een podiumfunctie, een aanbod van amateurkunst en buitenschoolse kunsteducatie, een ontmoetingsfunctie, de mogelijkheid om grotere evenementen te organiseren en theaterwerkplaats) Schematisch kan dit als volgt worden weergegeven: Scenario 1

Scenario 2

Plusscenario

Soorten

- Een multifunctionele vlakke

Een multifunctionele vlakke

gebruiksruimten

vloer theaterzaal met.

vloer theaterzaal met

podiumfaciliteiten (geen vast podium, wel verlichting, geluid, toneelgordijnen,

coulissen en een

trekkenwand) en een

inschuifbare tribune (250

stoelen) met de

mogelijkheid om films te

vertonen

- Foyer met flexibele werkplekken en vergaderzalen die kunnen worden bijgeschakeld of afgescheiden

- Foyer met flexibele

- Een bar en een keuken met

magazijn - Kantoorruimten met

magazijn = Kantoorruimten met

flexibele werkplekken

-3 dans- en beweegzalen

- 3 dans- en beweegzalen

die ook voldoen aan de

wensen van koren en

orkesten - Alle noodzakelijke

orkesten

ondersteunende ruimten

- Alle noodzakelij ondersteunende ruimten

zoals opslagruimte,

kleedkamers etc. - Wellicht huisvesten van de

kleedkamers etc - Wellicht huisvesten van de

lokale radio- en

kleedkamers etc - Wellicht huisvesten van de lokale radio- en

televisieomroep en BSO

- 13 repetitieruimten voor muziekonderwijs waarvan er

3 geschikt zijn voor bandjes en slagwerkrepetities

werkplekken en

vergaderzalen die kunnen worden bijgeschakeld of afgescheiden

lokale radio- en

- 13 repetitieruimten voor

muziekonderwijs waarvan er 3 geschikt zijn voor bandjes en slagwerkrepetities - Theaterwerkplaats (een atelier voor het maken van

kleding en een werkplaats

3 voorzien van voldoende geluidsabsorberend materiaal en goede geluidsisolatie

204701/MR/210930 Pagina 3 van 10,

voor het produceren van decorstukken

Investeringskosten

8.691.000 (waarvan 1.508.000 btw)

Woningbouw

Ja, appartementen

7.587.000 (waarvan 1.317.000 btw)

Ja, appartementen

9.483.149 (waarvan 1.625.149 btw) Nee

Mij is verzocht om de fiscale gevolgen voor zowel de investering als de exploitatie met de voor- en nadelen uiteen te zetten van de diverse varianten ten aanzien van de eigendomsposities van het nieuwe sociaal-cultureel centrum. Hierna kom ik aan dat verzoek tegemoet en zal ik de fiscale gevolgen

uiteenzetten van 3 verschillende eigendoms- en exploitatievarianten: (1) Stichting is eigenaar en exploitant, (2) Gemeente is eigenaar en exploitant en (3) Gemeente is eigenaar en Stichting of een volledig nieuw te selecteren derde is exploitant. Daarnaast is mij gevraagd om nader in te gaan op het belang van

een btw-belaste verhuur van de Stichting aan de gebruikers en om de fiscale gevolgen uiteen te zetten met betrekking tot de inkomstenverwerving door middel van sponsoring en giften/donaties. Bij de planning en structurering van de btw- en overdrachtsbelastinggevolgen bij woningbouwontwikkeling is de

uiteindelijke exploitatie- en/of verkoopwijze van essentieel belang. Hierdoor zijn uiteenlopende fiscale scenario's denkbaar en feitelijk altijd volledig afhankelijk van de specifieke wensen van de desbetreffende ontwikkelaar. Om die reden en aangezien Synarchis adviseert om woningbouw achterwege te laten, wordt

in onderstaande beschrijving van de fiscale gevolgen vooralsnog geen aandacht besteed aan de eventuele woningbouwontwikkeling.

2 _ Fiscale gevolgen eigendomspositie en exploitatie 21 __ Variant 1: Stichting is eigenaar en exploitant

In deze variant is en blijft de Stichting eigenaar van de grond en De Speeldoos, zij geeft opdracht om voor haar rekening en risico het nieuwe sociaal-cuitureel centrum te bouwen en zal de volledige exploitatie

verzorgen. Dit betekent dat de Stichting de contractuele relaties met de gebruikers aangaat en de exploitatieopbrengsten ontvangt. Voor het bouwen van het nieuwe sociaal-cultureel centrum zal zij op een nadere te bepalen wijze eenmalig financi le ondersteuning van de Gemeente ontvangen. Voor het beheer

en de exploitatie van het sociaal-cultureel centrum zal de Stichting van de Gemeente een jaarlijkse bijdrage ontvangen.

2.11 _ Eenmalige financi le ondersteuning en jaarlijkse subsidie De eenmalige financi le ondersteuning en de jaarlijkse subsidie vormen geen vergoeding voor een

rechtstreeks aanwijsbare prestatie van de Stichting. Er is evenmin sprake van ge- of verbruik aan de zijde

van de Gemeente. Hierdoor blijft btw-heffing ter zake van deze subsidies achterwege. Verder kan worden gesteld dat de subsidies worden verkregen ter financiering van de kosten in verband met de eigen

activiteiten van de Stichting, waardoor btw-heffing volgens de Hoge Raad eveneens achterwege blijft. Het achterwege blijven van btw-heffing leidt niet tot een beperking van het recht op aftrek van voorbelasting (hierna: inkoop-btw) op kosten en investeringen bij de Stichting. Hierdoor kan de Stichting de inkoop-btw op kosten en investeringen toerekenbaar aan haar btw-belaste activiteiten integraal in aftrek brengen

4 In dit memo wordt louter ingegaan op de gevolgen voor de btw-, het BTW-compensatiefonds (hierna: bef) en de overdrachtsbelasting (hierna: ovb). De eventuele gevolgen voor de vennootschapsbelasting worden buiten beschouwing gelaten (zie paragraaf 2.4).

5 HvJ 29 februari 1996, Mohr, C-215/94, ECLI:EU:C:1996:72, r.o. 21 en 22 en HvJ 18 december 1997, Landboden Agrardienste, C-384/95, ECLIEU:C:1997:627.

6 HR 20 februari 2009, nr. 41. 209, ECLI:NL:HR:2009:AU9529.

204701/MR/210930 Pagina 4 van 10,

2.1.2 Recht op aftrek van inkoop-btw op kosten en investeringen De Stichting kan de inkoop-btw op de stichtingskosten en investeringen alleen integraal in aftrek brengen als zij het sociaal-cultureel centrum volledig gaat gebruiken voor btw-belaste prestaties. In het geval zij

gedeeltelijk btw-vrijgestelde prestaties dan wel niet-ondernemersprestaties gaat verrichten, levert dit direct een aftrekbeperking op (geen 100% meer). De inkoop-btw toerekenbaar aan btw-vrijgestelde prestaties en niet-economische prestaties is immers niet aftrekbaar. Doordat sprake is van de nieuwbouw van het sociaal-cultureel centrum is hierop de herzieningsregeling voor de btw van toepassing. Als gevolg van deze herzieningsregeling wordt de aftrek van de inkoop-btw

op onroerende zaken 10 jaar? gevolgd ( herzien ). Dit betekent dat gedurende de herzieningstermijn elk jaar wordt bekeken of de btw, die bij aanschaf (gedeeltelijk) wel of niet in aftrek is gebracht, overeenkomt met het gebruik van de onroerende zaak in dat jaar. Als in enig jaar blijkt dat het gebruik van de

onroerende zaak verschilt met het gebruik in het eerste jaar (wijziging tussen btw-belast of btw-vrijgesteld gebruik of andersom), moet de in aftrek gebrachte inkoop-btw worden herzien. leder jaar komt 10% van de inkoop-btw voor herziening in aanmerking. Als de wijziging echter niet meer afwijkt dan 10% van de

aan dat jaar toerekenbare in aftrek gebrachte inkoop-btw blijft de correctie achterwege. Schematisch als volgt weer te geven:

veringen EE

ien em

eran

ee definiet

Alvekoo basisvan,

gebruk

Aangezien het sociaal-cultureel centrum wordt gebouwd voor een volledig btw-belaste activiteit, mag de inkoop-btw op de stichtingskosten volledig in aftrek worden gebracht. Indien het gebruik van het sociaal

cultureel centrum in het jaar van ingebruikname of de negen daaropvolgende jaren wijzigt naar (gedeeltelijk) btw-vrijgesteld gebruik en de wijziging wijkt meer af dan 10% van de aan dat jaar toerekenbare in aftrek gebrachte inkoop-btw, dient de inkoop-btw te worden terugbetaald.

7 gok wel niet-economische prestaties of niet btw-belastbare prestaties genoemd. Een voorbeeld hiervan zijn prestaties om niet. 8 in het jaar van ingebruikname (herrekening) en de negen daarop volgende jaren.

204701/MR/210930 Pagina 5 van 10,

22 _ Variant 2: Gemeente is eigenaar en exploitant Dit is de tegenovergestelde variant van variant 1. Dit betekent dat de Gemeente de contractuele relaties met de gebruikers aangaat en de exploitatieopbrengsten ontvangt. Voor de feitelijke en noodzakelijke

beheeractiviteiten sluit de Gemeente met de Stichting een dienstverleningsovereenkomst (hierna: DVO) . Op basis hiervan beheert de Stichting het sociaal-cultureel centrum namens de Gemeente en ontvangt

daarvoor jaarlijks een beheervergoeding. 2.21

_Btw- en ovb-gevolgen overdracht naar Gemeente

De Speeldoos is ouder dan tien jaar, waardoor er geen herzienings-btw meer op het gebouw rust!0. Zelfs een eventuele levering van de Speeldoos om niet kwalificeert in beginsel!! weliswaar als een nieteconomische activiteit, maar heeft voor de btw verder geen gevolgen. Mocht de overname van de schulden als vergoeding worden gezien en/of er een vergoeding wordt bedongen, dan is de levering alsnog btw-vrijgesteld. Indien er meer (e.g. roerende zaken en contracten e.d.) naar de Gemeente

overgaat, zou voor de btw zelfs nog sprake kunnen zijn van de overdracht van een onderneming 2, waardoor btw-heffing eveneens achterwege blijft.

De verkrijging van de Speeldoos is voor de Gemeente als overheidsinstantie vrijgesteld van ovb'3 en de strafheffing!4 is niet van toepassing 2.22

Jaarlijkse beheervergoeding

De jaarlijkse beheervergoeding kwalificeert als de vergoeding voor door de Stichting verrichte dienstverlening en is daardoor btw-belast. Over de vergoeding dient de Stichting 21% btw aan de Gemeente in rekening te brengen. Daar staat tegenover dat de Stichting recht op aftrek heeft van de

toerekenbare inkoop-btw. De door de Stichting bij de Gemeente in rekening te brengen btw is

compensabel bij het bf.'5 2.2.3

Recht op aftrek van inkoop-btw op kosten en investeringen

De btw-gevolgen zoals beschreven in paragraaf 2.1.2 zijn van overeenkomstige toepassing op deze variant.

23 _ Variant 3: Gemeente is eigenaar en Stichting of een derde partij is exploitant

In deze variant is de Gemeente eigenaar van de grond en geeft opdracht om voor haar rekening en risico de nieuwe accommodatie te bouwen. De Gemeente zal vervolgens tegen vergoeding de nieuwe accommodatie gaan verhuren aan de Stichting of aan een nog nader te selecteren derde exploitant, (hierna gezamenlijk: de Exploitant) die op zijn beurt de volledige exploitatie zal verzorgen. Dit betekent dat

de Exploitant de contractuele relaties met de gebruikers aangaat en de exploitatieopbrengsten ontvangt. Voor het beheer en de exploitatie van het sociaal-cultureel centrum zal de Exploitant van de Gemeente

9 Rekeninghoudende met de aanbestedingsregels. 10 r is daarbij niet beoordeeld of eventuele ingrijpende verbouwingen van de Speeldoos de afgelopen 10 jaar hebben geleid tot een (eelfstandig) nieuw vervaardigde onroerende zaak

11 De overname van de schulden kan voor de btw als vergoding worden gezien. 12 De overdracht van de activa/passiva van de Stichting naar de Gemeente kwalificeert alsdan als de overgang van een algemeenheid van goederen in de zin van artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB)

13 Conform artikel 15, lid 1, onderdeel c, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV). 14 Conform artikel 15, lid 4, van de Wet BRV.

15 op basis van een landelijk bindend advies (kenmerk 06-210-0022) gegeven door de kennisgroep Omzetbelasting Non Profit, overheid en overige vrijstellingen van de Belastingdienst

204701/MR/210930 Pagina 6 van 10,

een jaarlijkse bijdrage ontvangen. De wensen en prestatieafspraken ten aanzien van het beheer en de

exploitatie kunnen partijen vastleggen in een DVO 16, 2.3.1

_Btw- en ovb-gevolgen overdracht naar Gemeente

De btw- en ovb-gevolgen van de overdracht van de Speeldoos, zoals beschreven in paragraaf 2.2.1, zijn overeenkomstig van toepassing op deze variant, waardoor noch btw noch ovb is verschuldigd. 2.32 _ Jaarlijkse exploitatiebijdrage

Op basis van jurisprudentie is de jaarlijkse beheer- en exploitatiebijdrage btw-belast. De bijdrage vormt namelijk de vergoeding voor het beheren en exploiteren van het sociaal-cultureel centrum. Over de bijdrage dient de Exploitant 21% btw in rekening te brengen aan de Gemeente. Hierdoor heeft de Exploitant recht op aftrek van de toerekenbare inkoop-btw. De door de Exploitant bij de Gemeente in

rekening te brengen btw is compensabel bij het bcf.18 23.3 Recht op aftrek van inkoop-btw op kosten en investeringen De Gemeente kan de inkoop-btw op de stichtingskosten en investeringen alleen integraal in aftrek

brengen als zij het sociaal-cultureel centrum volledig gaat gebruiken voor btw-belaste prestaties. De mate van aftrek van inkoop-btw is dan ook volledig afhankelijk van de wijze waarop de exploitatie van het sociaal-cultureel centrum door de Exploitant wordt vormgegeven.

De verhuur van onroerende zaken is als hoofdregel van rechtswege btw-vrijgesteld. Dit betekent dat over de huurprijs geen btw in rekening hoeft te worden gebracht en daar staat tegenover dat de toerekenbare

inkoop-btw op de stichtingskosten en investeringen niet in aftrek kan worden gebracht (btw = kostenpost). Om dit btw-nadeel te voorkomen, kan onder bepaalde voorwaarden worden geopteerd voor btw-belaste verhuur. De verhuurder brengt dan btw in rekening over de huurprijs, waardoor de inkoop-

btw toerekenbaar aan de onroerende zaak volledig in aftrek kan worden gebracht. Opteren voor btwbelaste verhuur is echter alleen mogelijk, indien de huurder de onroerende zaak voor 90% of meer gebruikt voor prestaties, waarvoor recht op aftrek van inkoop-btw bestaat. Anders gezegd, de huurder

moet de onroerende zaak voor 90% of meer voor btw-belaste prestaties gebruiken. In de praktijk wordt dit ook wel het 90%-criterium genoemd. Voor de mate van aftrek van de Gemeente is het 90%-criterium bij de Exploitant dan ook cruciaal. Indien en voor zover door de Exploitant wordt voldaan aan het noodzakelijke 90%-criterium, kunnen partijen opteren voor een btw-belaste verhuur van het sociaal-cultureel centrum en heeft de Gemeente volledig

(100%) recht op aftrek van de inkoop-btw op de kosten en investeringen. Dat de Exploitant eventueel 10% van het sociaal-cultureel centrum gebruikt voor btw-vrijgestelde prestaties, leidt derhalve niet tot een aftrekbeperking bij de Gemeente. De Exploitant kan de aan zijn btw-belaste prestaties toerekenbare

inkoop-btw in aftrek brengen. De aan eventuele btw-vrijgestelde prestaties toerekenbare inkoop-btw is niet aftrekbaar. Mocht de exploitatieopzet van de Exploitant in de toekomst veranderen (lees: nieuwe btwvrijgestelde of niet-ondernemersprestaties gaat verrichten) waardoor hij niet meer kan voldoen aan het

90%-criterium'9, dan vervalt de optie btw-belaste verhuur, verliest de Gemeente in het geheel haar recht op aftrek van inkoop-btw, is de inkoop-btw volledig een kostenpost en is de in paragraaf 1.2.1. beschreven

herzieningsregeling van toepassing.

16 Rekeninghoudende met de aanbestedingsregels. 17 HR 20 februari 2009, nr. 41.209, ECLI'NL-HR-2009:AU9529,

18 op basis van een landelijk bindend advies (kenmerk 06-210-0022) gegeven door de kennisgroep Omzetbelasting Non Profit, overheid en overige vrijstellingen van de Belastingdienst

19 gijvoorbeeld als hij nieuwe btw-vrijgestelde of niet-ondernemersprestaties (prestaties om niet) gaat verrichten.

204701/MR/210930 Pagina 7 van 10,

Voor het integrale (100%) recht op aftrek bij de Gemeente is het essentieel dat de verhuur door de Exploitant aan de gebruikers btw-belast plaatsvindt, omdat de Exploitant dan met zijn exploitatieopzet kan

voldoen aan voormeld 90%-criterium. Partijen kunnen daardoor ten aanzien van de verhuur van het sociaal-cultureel centrum opteren voor btw-belaste verhuur. Voor de Exploitant heeft de btw-belaste verhuur aan de gebruikers tot gevolg dat hij recht heeft op de aan

de verhuur toerekenbare inkoop-btw, Zoals hierboven uiteengezet kan, indien niet aan het 90%-criterium wordt voldaan, niet worden geopteerd

voor btw-belaste verhuur en is de verhuur btw-vrijgesteld. De Gemeente heeft dan geen recht op aftrek van de daaraan toerekenbare inkoop-btw op kosten en investeringen en zij kan de inkoop-btw evenmin compenseren bij het bcf. De totale inkoop-btw vormt voor de Gemeente dan een 21% extra kostenpost. Ik heb begrepen dat de Stichting per 1 januari van dit jaar aan de gebruikers van de ruimten in de bestaande Speeldoos 21% btw in rekening brengt. Deze btw kunnen de gebruikers niet in aftrek brengen

en vormt voor hen aldus een kostenpost. Het meest logisch zou daarbij zijn? dat de Exploitant (en daarmee dus ook de Stichting) de prijzen feitelijk niet met 21% btw verhoogt, maar uit de huurvergoeding

21% btw haalt (21/121). Op die manier neemt de Exploitant de verschuldigde btw voor eigen rekening en ontstaat geen discussie over de huurprijsverhoging met de gebruikers. Mocht dit btw-nadeel bij de Exploitant financieel tot moeilijkheden leiden, dan zou hij in overleg met de Gemeente kunnen worden

gecompenseerd door bijvoorbeeld een verhoging van de beheer- en exploitatievergoeding. Compensatie van het btw-nadeel bij de Exploitant is wellicht ook mogelijk, door een verlaging van de huurprijs, zolang

fiscaal maar niet sprake is van een symbolische huurprijs?!. Uiteraard moet een huurverlaging op grond van heersende wetgeving (e.g. Wet Markt & Overheid en de Mededingingswet) wel zijn toegestaan??. De ervaring leert dat veel gemeenten in vergelijkbare situaties het btw-nadeel voor hun rekening nemen en niet bij de (maatschappelijke) gebruikers laten neervallen. Het is daarmee echter geen vanzelfsprekendheid en volledig aan partijen hoe met dit btw-nadeel wordt omgegaan. 24

__Gevolgen voor de vennootschapsbelasting

Bovenstaande varianten kunnen uiteraard ook uiteenlopende gevolgen hebben voor de

vennootschapsbelasting. Deze gevolgen zijn vooralsnog niet beoordeeld, maar het verdient wel aanbeveling om op een later moment deze gevolgen eveneens per variant te beoordelen.

20 Zoals reeds uiteengezet in paragraaf 2.2.3 ad A van het conceptmemo van 6 december 2019. 21 Een symbolische huurprijs heeft tot gevolg dat er geen sprake is van een economische activiteit, waardoor de Gemeente alsnog haar recht op aftrek van inkoop-btw zou verliezen

22 Hiertoe dient de Gemeente een algemeen belang besluit in de zin van artikel 25h, vijfde en zesde lid, van de Mededingingswet te hebben genomen.

204701/MR/210930 Pagina 8 van 10,

Resum en aanbeveling

2.5.1

Resum

In onderstaand schema vat ik de hierboven geschetste varianten met de voor- en nadelen samen.

Variant Stichting eigenaar +

Variant 2: Gemeente eigenaar +

Variant 3: Gemeente eigenaar/

exploitant

exploitant/beheer Stichting | Exploitant

Voordeel | - Sociaal-cultureel centrum _ | - Sociaal-cultureel centrum _ | - Indien wordt voldaan aan

hoeft niet door de Gemeente | hoeft niet door de Stichting | het 90%-criterium: btw-

via verhuur ter beschikking _ | via verhuur ter beschikking _ | belaste verhuur en integrale worden gesteld. worden gesteld. aftrek op kosten en - Een beperking van de btw- | - Een beperking van de btw- | investeringen bij Gemeente

belaste prestaties leidt niet _ | belaste prestaties leidt niet | - Een beperking van de btwtot een volledig verlies van _| tot een volledig verlies van _ | belaste prestaties leidt, de aftrek van inkoop-btw. de aftrek van inkoop-btw. indien het binnen de 10%-

bandbreedte blijft niet direct tot een beperking van het recht op aftrek bij de Gemeente

Nadeel | - Een beperking van de btw- | Een beperking van de btw- _| - Gemeente is afhankelijk van belaste prestaties leidt tot

belaste prestaties leidt tot

exploitatiewijze van de

een beperking van het recht | een beperking van het recht | Exploitant. Als de Exploitant op aftrek van de op aftrek van de niet (meer) kan voldoen aan toerekenbare inkoop-btw. _ | toerekenbare inkoop-btw.

het 90%-criterium vervalt de optie btw-belaste verhuur en verliest de Gemeente haar

volledige recht op aftrek van

inkoop-btw met mogelijk herziening van de eerder in aftrek gebrachte inkoop-btw.

2.52

Aanbeveling

Op grond van het vorenstaande kom ik tot de conclusie dat variant 3 fiscaal en daarmee financieel het meest voordelig is. Doordat de Exploitant aan het 90%-criterium kan voldoen en als gevolg daarvan partijen kunnen opteren voor een btw-belaste verhuur, leidt dit bij de Gemeente tot integrale aftrek van

de inkoop-btw op de kosten en investeringen voor het nieuwe sociaal-cultureel centrum. De fiscale kwetsbaarheid van deze variant is echter gelegen in de volledige afhankelijkheid van de exploitatiewijze van de Exploitant. Hierdoor loopt de Gemeente bij deze variant wel de nodige risico's, die contractueel

volledig met de Exploitant zouden moeten worden afgehecht. Als de ruimte daartoe niet of slechts beperkt is, dan is het vanuit risicobeheersing voor de Gemeente wellicht veiliger om te kiezen voor variant 1 of 2. In dat geval kan de Stichting/de Gemeente wellicht de inkoop-btw op de kosten en investeringen

niet integraal in aftrek brengen, maar wel voor het grootste gedeelte. De Gemeente loopt in ieder geval dan niet het risico haar volledige recht op aftrek van inkoop-btw te verliezen, door wijzigingen in de exploitatie van de Exploitant. Afrondend is de keuze van de juiste variant daarmee volledig afhankelijk van

de mate waarin de risico's voor de Gemeente daadwerkelijk kunnen worden afgehecht.

204701/MR/210930 Pagina 9 van 10,

3 _ Fiscale gevolgen inkomstenverwerving door middel van sponsoring en/of giften 3.1 _ Sponsoring

Ten aanzien van sponsoring ga ik ervan uit dat sprake is van een reclamedienst. Daarmee bedoel ik dat de Stichting/de Gemeente in ruil voor een vergoeding reclame maakt en de naam en/of het logo van de sponsor zichtbaar maakt, dan wel promoot. De sponsoring is btw-belast en de Stichting/de Gemeente

dient voor deze sponsoring een factuur met 21% btw aan de sponsor uit te reiken. Daar staat tegenover dat de aan de sponsoring toerekenbare inkoop-btw in aftrek kan worden gebracht. 32 _ Giften (donaties) en crowdfunding 321

Giften

Indien de Stichting/de Gemeente giften/donaties ontvangt, is sprake van vrijgevigheid. In dat geval is er voor de btw geen sprake van een prestatie tegen vergoeding, daardoor niet btw-belastbaar en blijft btw-

heffing achterwege. 322

_Crowdfunding

Crowdfunding kan op uiteenlopende manieren worden vormgegeven. Het kan door meestal een relatief Klein bedrag van meerdere in de regel particuliere investeerders, zonder dat daar een direct aanwijsbare tegenprestatie tegenover staat. Deze vorm is vergelijkbaar met een gift, waardoor btw-heffing eveneens achterwege blijft. Het komt echter ook voor dat de investeerders voor hun financi le bijdrage wel een tegenprestatie ontvangen in de vorm van een concreet product en/of een recht op een specifiek omschreven prestatie. Daarmee kan worden gezegd dat de financi le bijdrage in een rechtstreeks verband staat tot de te leveren prestatie (levering of dienst) en is in beginsel sprake van btw-heffing. Voor het bepalen van het daadwerkelijk te betalen btw-bedrag kan onder voorwaarden soms een beroep worden gedaan op een

specifiek onderdeel van een goedkeuring? van de staatssecretaris van Financi n. In dit onderdeel is namelijk door de staatssecretaris goedgekeurd dat het giftelement onder de desbetreffende voorwaarden buiten de btw-heffing mag blijven. Het daadwerkelijke giftelement kan worden vastgesteld door een onderbouwde kostprijsberekening, die van het ontvangen totaalbedrag kan worden afgetrokken. De

initiatiefnemer (Gemeente en/of Stichting) dient dan alleen btw tegen het van toepassing zijnde tarief uit de kostprijsberekening (9/109 of 21/121) af te dragen. 32.3

_Schenkbelasting

Over de gift/donatie is schenkbelasting verschuldigd, tenzij er een schenkingsvrijstelling van toepassing is.

Indien de gift wordt verkregen door de Gemeente is de schenking vrijgesteld van schenkbelasting.24 Voorwaarde daarbij is dat de schenking geschiedt zonder bijzondere opdracht of met een opdracht, indien en voor zover deze opdracht aan de schenking niet het karakter ontneemt van te zijn geschied in het algemeen belang,

Indien de gift wordt verkregen door de Stichting, is het afhankelijk van de gever, de status van de Stichting

en/of het bedrag van de gift of schenkbelasting is verschuldigd. Indien de gever een ANBI25-status heeft, is hetgeen wordt verkregen van schenkbelasting vrijgesteld, voor zover de uitkeringen geheel of nagenoeg

23 Onderdeel 3 van het Besluit omzetbelasting, fondswerving en kantines van 18 december 2013 BLKB2013/2001M en aangepast bij Besluit van 14 december 2018 nr. 2018-25921. Met deze laatste aanpassing is de verplichte afstemming met de Belastingdienst

geschrapt en nog slechts facultatief.

24 Artikel 33, onderdeel 3 van de Successiewet.

25 Algemeen nut beogende instelling.

204701/MR/210930 Pagina 10 van 10

geheel het karakter hebben van te zijn geschied in het algemeen belang.2 Mocht de Stichting zelf een

ANBI- of SBBI27-status hebben, dan is de verkrijging vrijgesteld van schenkbelasting voor zover aan de verkrijging niet een opdracht is verbonden, welke aan de verkrijging het karakter ontneemt van te zijn

geschied in het algemeen dan wel sociaal belang.28 In alle andere gevallen is de schenking vrijgesteld van schenkbelasting indien de schenking het drempelbedrag van 3.244 niet overschrijd. 29 Wordt het drempelbedrag overschreden, dan is over het deel van de schenking dat hoger is dan voormelde vrijstelling 30% schenkbelasting verschuldigd bij een waarde van de schenking tot en met 128.750 en 40% voor een schenking van 128.751 en meer. In dat geval dient ook een aangifte schenkbelasting te

worden ingediend. Bovenstaande fiscale gevolgen hebben geen effect op de eigendomspositie. 33

Conclusie

Inkomstenverwerving door middel van sponsoring en/of giften heeft geen effect op de eigendomspositie en is daarnaast gunstig omdat ofwel de daaraan toerekenbare inkoop-btw aftrekbaar is (bij sponsoring en specifieke vormen van crowdfunding), dan wel geen btw-heffing aan de orde is en in veel gevallen ook vrijgesteld van schenkbelasting (bij giften/donaties/specifieke vormen van crowdfunding). 4

Slot

Afrondend merk ik voor de volledigheid nog op dat dit memo is gebaseerd op de geldende belastingwetgeving en jurisprudentie. Het valt voor mij helaas niet uit te sluiten dat zowel wetgeving als

Jurisprudentie en/of de interpretatie ervan na mijn memo wijzigt. Het is daarbij zelfs fiscaaltechnisch mogelijk dat wijzigingen met terugwerkende kracht worden doorgevoerd. Voor deze ontwikkelingen/wijzigingen kan ik uiteraard geen verantwoordelijkheid aanvaarden. Verder aanvaard ik

evenmin verantwoordelijkheid voor veranderingen en/of wijzigingen in het door mij gehanteerde feitencomplex, nadat het memo is afgerond.

26 Artikel 3, onderdeel 10 van de Successiewet.

27 sociaal belang behartigende instelling. 28 Artikel 33, onderdeel 4 van de Successiewet.

29 Artikel 33, onderdeel 7 van de Successiewet.

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Vught&id=78550104-063c-4dad-8d35-93b3f20a326f