3. Raadsinformatiebrief Businesscase nieuwbouw sociaal cultureel centrum De Speeldoos

Daarnaast voorziet dit scenario in de realisatie van een tweelaags woonzorggebouw, dat door Wakker Architecten is geprojecteerd op het huidige parkeerterrein. Dit gebouw zal conform het schetsplan bestaan uit

14 woonstudio's met elke een vloeroppervlak van 15 m? gb. Daarnaast bestaat dit gebouw uit een gemeenschappelijke woonkamer, eetkamer en keuken, alsmede een kantoorkamer en beschikt over een gemeenschappelijke binnentuin. Vanwege dit gebouw vervallen de meeste parkeerplaatsen op het

parkeerterrein, behoudens 5 parkeerplaatsen (kiss & ride) aan de oostelijke zijde van basisschool De Springplank. Wij rekenen in dit scenario 30 ondergrondse parkeerplaatsen (exclusief) toe aan de woningen (naast en op het

SCC) en 11 ondergrondse parkeerplaatsen aan het woonzorggebouw, waardoor er 23 parkeerplaatsen in de parkeerkelder resteren voor de medewerkers en bezoekers van het SCC. Rekening houdend met de 5 kiss & ride parkeerplaatsen, blijft de huidige parkeerbalans (ten opzichte van 2 percelen) ongewijzigd. In dit scenario

resteren geen ondergrondse parkeerplaatsen ten behoeve van een separate verkoop.

Pagina 11 van 19

TV EEn

WakkerArchitecten Naar onze mening kent dit scenario de volgende voor- en nadelen:

Voordelen Nadelen *_Toevoeging van extra (derde) verdieping | * Appartementen aan westelijke zijde op tweede (additionele woningen en verkoopopbrengsten); =_ Realisatie woonzorgfunctie/-gebouw; =_Voldoet aan voorkeurscenario Synarchis (SCC met muziekeducatie);

verdieping hebben een beperkt uitzicht op zijgevel van het kantoor-/wooncomplex van de Charlotte van Beuningen stichting;

*__Aantal bouwlagen en woonzorggebouw op parkeerterrein, wijken af van de huidige bouwen planregels;

*

Hoge realisatiekosten parkeerplaatsen;

ondergrondse

=_Parkeervoorziening grotendeels (behoudens

K&R plekken) beperkt tot parkeergarage; *_

Beperkte ruimtelijke kwaliteit binnenterrein.

Overzicht woningbouwscenario s Wij hebben de uitgangspunten van de vier woningbouwscenario's onderstaand schematisch weergegeven,

waarbij wij de totale (afgeronde) vloeroppervlakte (bruto vloeroppervlak en gebruiksoppervlakte) van de woningen en het aantal parkeerplaatsen (op maaiveld en in de parkeergarage) hebben beschreven.

vloeroppervlakte

parkeerplaatsen maaiveld

1

10 appartementen (gemiddeld 66 m? g.b.o.) op 1* | 1.000 m? | 660 m en 2% verdieping van SCC (met muziekeducatie), met parkeren op maaiveld;

2

27 appartementen (gemiddeld 66 m? g.b.o.) op 2.620 m? | 1.780 m? begane grond, 1*%, 2% en 3% verdieping van SCC (met muziekeducatie),

met

parkeren

kelder

12 (naast | nvt

SCC)+ 28 op PT 28opPT

[64

tbv.

woningen in kelder;

3

31 appartementen (gemiddeld 66 m? g.b.o.) op 2.985m? | 2.046m? begane grond, 1*%, 2% en 3% verdieping van SCC

|28opPT | 64

(zonder muziekeducatie), met parkeren t.b.v. woningen in kelder

4

30 appartementen (gemiddeld 71 m? g.b.o.) op 3.145 m? | 2130m? | nvt. begane grond, 1%, 2% en 3% verdieping van SCC (met muziekeducatie), met parkeren tbv. (zorg)woningen in kelder; Woonzorggebouw (bestaande uit: 14 studio s van 490 m

378 m2

ca. 15 m? g.b.0., en gemeenschappelijke keuken,

(ind.

woonkamer, eetkamer, kantoor, bijkeuken en patio met buitenruimte) tpv. parkeerterrein. Parkeren op maaiveld betreft 5 parkeerplaatsen

algemene ruimte)

S(K&R)

64

[nvt

voor kiss & ride.

Pagina 12 van 19

WakkerArchitecten 5.

TM

INDICATIEVE VERKOOPOPBRENGSTEN WONINGBOUWSCENARIO'S

5.1. _ Beschrijving (zorg)woningmarkt Om de doelgroep, het segment en de beoogde oppervlakte van de appartementen in de woningbouwscenario s te onderbouwen hebben wij de woningmarkt op basis van marktrapporten en -gegevens globaal geanalyseerd

en deze bondig als volgt beschreven.

5.11. Algemeen In zijn algemeenheid kan de (zorg)woningmarkt in Nederland als volgt beknopt worden beschreven.

Koopwoningmarkt De coronacrisis heeft in 2020 weinig negatieve invloed gehad op de huizenprijzen. In 2020 wisselden volgens de

Rabobank 236.000 huizen van eigenaar. De prijzen zijn daarbij in 2020 gestegen met gemiddeld 10%. Het gebrek aan aanbod (woning te kort wordt geschat op circa 4%), de lage hypotheekrente en het steunpakket van de overheid speelden een dusdanig grote rol, dat de huizenprijzen zijn blijven stijgen. Volgens de NVM stonden halverwege het eerste kwartaal 2021 circa 17.500 woningen te koop, 42% minder vergeleken met een jaar geleden. Er werden in dit kwartaal 30.739 woningen verkocht, 6,8% minder dan in het

eerste kwartaal 2020. De transactieprijs van de verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2021 kwam uit op 385.000 euro, een stijging op jaarbasis van 14,7%. De prijs van vrijstaande woningen steeg het hardst: 19,2% in een jaar tijd; de prijs van appartementen en tussenwoningen steeg in een jaar tijd met ruim 14%. De Rabobank verwacht dat woonruimte in heel 2021 circa 11 procent duurder zal worden dan in 2020. Rabobank verwacht voor 2022 een huizenprijsstijging van

gemiddeld 4,6 procent. De belangrijkste reden voor de geprognosticeerde stijging

+10,9

6,9 +78

y

is dat de macro-economische vo ruitzichten positief zijn. Da rna st spe lt de | | +54,6 aanhoudende krapte op de woningmarkt, mede vanwege de toenemende

immigratie en veranderende samenstelling van huishoudens (aantal eenpersoonshuishoudens groeit sterk), een rol in de opwaartse prijsontwikkeling.

2019

2020

2021

2022

Bovendien zijn de financieringsmogelijkheden van potenti le huizenkopers nog

steeds erg gunstig.

Woningverhuurmarkt De vraag naar huurwoningen neemt nog steeds toe doordat de voorraad huurwoningen krimpt (onder andere door uitponding en sloop c.q. de lage productie van nieuwe huurwoningen), door de demografische ontwikkeling

en door de beperkte toegankelijkheid van de koopsector voor bepaalde groepen in de samenleving. Daardoor is er in het overgrote deel van de Nederlandse gemeenten een mismatch tussen vraag en aanbod van huurwoningen (geliberaliseerde en niet geliberaliseerde sector). Deze mismatch wordt verder versterkt door de

aangescherpte toelatingsgronden tot de sociale sector waardoor steeds meer mensen zijn aangewezen op de vrije huursector. De woningvraag concentreert zich steeds meer op stedelijke gebieden. Zowel jongeren als

ouderen willen in of nabij een stad wonen, dichtbij werk en voorzieningen. NVM en VGM rapporteerden over het eerste kwartaal 2021 dat de prijsstijging in het vrije huursegment

vergeleken met het eerste kwartaal van 2020 5,9 procent bedraagt voor woonhuizen en 7,7 procent voor appartementen. De gemiddelde verhuurprijs per vierkante meter voor woonhuizen komt uit op 10,04 en die voor appartementen op 14,65. In het algemeen stijgen de prijzen minder hard in sterk stedelijke gebieden,

en harder in minder stedelijk gebied. In de gemeenten met de hoogste gemiddelde huurprijs per vierkante meter, Amsterdam en Amstelveen, daalden de prijzen op jaarbasis. Minder vraag door expats en mogelijk veranderende woonvoorkeuren als gevolg van de coronacrisis zijn verklaringen hiervoor. Daartegenover staan gemeenten als

Almere, Rotterdam, Groningen en Den Bosch, waar de prijzen met 8 tot 9 procent stegen. Het is de verwachting van de Rabobank dat de huurprijzen de komende jaren minder hard stijgen. Aangezien de

huren in de grote steden al fors zijn opgelopen, is het opwaarts huurpotentieel er beperkt. In minder stedelijke gebieden zullen de huren nu vaak harder stijgen.

Pagina 13 van 19

WakkerArchitecten

TM

Beleggingsmarkt woonruimte Dankzij de coronacrisis was de woningmarkt in 2020 opnieuw de grootste sector binnen de totale beleggingsmarkt. In 2020 werd volgens CBRE voor 7,8 miljard belegd in woningen, circa 230 min meer dan in

2019. Dit kwam onder meer door de stijging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021, waardoor veel geplande verkopen naar voren werden gehaald. Het beleggingsvolume in woningen steeg alweer voor het derde jaar. Beleggers zien huurwoningen hierdoor als beperkt risicovol en aantrekkelijk om in te investeren. Ook de

marktrente zorgt voor investeringsdruk. De lage rente leidt tot een toestroom van (buitenlands) kapitaal naar Nederland.

Dat de woningbeleggingsmarkt crisisbestendig was blijkt ook uit de aanvangsrendementen, die grotendeels

stabiel zijn gebleven in 2020. Tegen het einde van het jaar was er zelfs sprake van neerwaartse druk op aanvangsrendementen, zowel voor bestaande portefeuilles als nieuwbouwprojecten. Binnen- en buitenlandse beleggers zien woningvastgoed dan ook als veilige haven, met name het middensegment. Naast de stijgende

koopprijzen zorgde de huurprijsdaling in de grotere steden voor een daling van de directe rendementen. Het is nog niet goed te overzien wat in 2021 de gevolgen zullen zijn van de verhoogde overdrachtsbelasting (8%) en het mogelijk naderende regeringsbeleid om beleggers op de woningmarkt verder te ontmoedigen (zoals het

mogelijk maken van een opkoopbescherming in bepaalde wijken door gemeenten of huurprijsregulering) op de woningbeleggingsmarkt. Deze ontwikkelingen brengen onzekerheid over prijsvorming met zich mee en kunnen een negatief effect hebben op prijzen en aanvangsrendementen. Dit kan daardoor ook een (tijdelijke) daling van

het beleggingsvolume veroorzaken. Anderzijds is de verwachting van de DNB dat de rente laag blijft, wordt de woningmarkt door beleggers als een veilige beleggingscategorie beschouwt, is er veel investeringskapitaal beschikbaar en lijkt het einde van de coronacrisis in Nederland te naderen vanwege het huidige

vaccinatieprogramma. Voor 2021 verwacht CBRE een beleggingsvolume in woningen van ongeveer 7 miljard.

Zorgwoningenmarkt Een van de woningbouwscenario s ziet toe op de realisatie van zorgwoningen, welke worden gerekend tot de

categorie zorgvastgoed. Binnen deze categorie wordt een onderscheid gemaakt tussen cure (genezing) en care (verzorging). Het doel van cure instellingen is het komen tot genezing/bevordering van herstel, met de daarbij behorende verpleging en verzorging. In Nederland kent men diverse vormen van cure instellingen

bijvoorbeeld de ziekenhuizen en eerstelijns hulp- en huisartsenposten. Care instellingen, waartoe wij de eventuele gebruiker van de door ons gekozen zorgwoning-(sub)variant rekenen, hebben als doel het zoveel mogelijk beperken van nadelen van ziekten, stoornissen en beperkingen. De daarbij horende activiteiten zijn

verpleging, begeleiding en verzorging. Care instellingen zijn zeer divers van gehandicaptenzorg en thuiszorg tot ouderenzorg en betreffen vaak chronische en langdurige zorg.

In 2020 werd

1,2 miljard ge nvesteerd in zorgvastgoed, vergelijkbaar met 2019. Circa 81% daarvan werd in

zorgwoningen belegd. De groeiende vraag naar zorgvastgoed wordt veroorzaakt door de hoge druk op de woningbeleggingsmarkt, de zekere toenemende vraag als gevolg van demografische ontwikkelingen en de

interessante rendements-risico verhouding. Afhankelijk van regio en type zorgvastgoed varieerden de bruto aanvangsrendementen in 2020 grofweg tussen de 5% en de 7%.

5.12. Vught In de gemeente Vught wonen per 1 januari 2021 circa 31.700 personen, waarvan circa 26.000 in Vught. Daarmee

behoort de gemeente Vught tot de klein tot middelgrote gemeenten van Nederland. Het grootste deel van deze inwoners valt binnen de leeftijd categorie 40 tot 65 en hebben een gezin met n of meer kinderen. In de gemeente Vught bevinden zich afgerond 13.750 woningen. Deze woningvoorraad bestaat voor 62 procent uit koopwoningen, 27 procent uit sociale huur en 11 uit liberale huur. De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Vught bedroeg in 2020 circa

362.000,- en thans bedraagt de

gemiddelde transactieprijs volgens Huispedia circa 4.160 pervierkante meter

Pagina 14 van 19

WakkerArchitecten

TM

De woningvoorraad wordt momenteel verder uitgebreid middels een aantal nieuwbouwprojecten in de Gemeente. In het centrum van Vught, waar het object van studie zich bevindt, zijn de grootste ontwikkelingen die ter plaatse van het voormalige Rozenoord (ontwikkelaar: Dura Vermeer) en het Marktveldplein (ontwikkelaar: Green Real Estate). Beide woningbouwprojecten zijn gefocust op het midden en hoog segment van de huur- en koopmarkt. De grootste vraag naar appartementen, object van studie, komt af van de startende koper, die zoekt in het laag segment rond de 200.000,-. Verder wordt de vraag naar appartementen in belangrijke mate bepaald door ouderen, die op zoek zijn naar levensloop geori nteerde woningen.

5.2. _ Doelgroep en segment Gelijk aan het nationale beeld, is er in Vught een kwantitatief en kwalitatief tekort aan geschikte woningen voor huishoudens in de leeftijdscategorie 75-84 jaar en voor jonge starters op de woningmarkt (huur of koop). Tevens zoekt een aantal stichtingen in Vught huisvesting voor (lichamelijk

c.q. mentaal) hulpbehoevende jongeren en

ouderen.

Appartementen ten behoeve van senioren Als doelgroep voor de appartementen naast en op het SCC beogen

wij seniore echtparen, boven de groep van

jonge starters. Allereerst richten wij onze planvorming op deze doelgroep vanwege de centrumligging van de projectlocatie. Met name ouderen waarderen de levendigheid en het voorzieningenniveau van het centrumgebied. Deze groep zal naar onze mening ook minder overlast ervaren van eventuele geluidsoverlast

vanwege het SCC. Daarnaast heeft de seniore doelgroep doorgaans een hoger woonbudget en een lagere mobiliteitsbehoefte (waardoor minder parkeerplaatsen benodigd zijn) dan de jongere woningzoekenden. Voorgenoemde kenmerken leiden naar onze inschatting tot een hogere vraag naar woonruimte op onderhavige

locatie en tot een hogere netto opbrengst in onze woningbouwscenario s. Afgestemd op deze seniore doelgroep, heeft Wakker Architecten tweekamerappartementen opgenomen in haar

vlekkenplan, met een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 66 m? c.q. 71 m?. Aangezien de recent gerealiseerde en nog te realiseren appartementen in het centrum middelgroot tot groot zijn (het als bijlage toegevoegde overzicht toont aan dat oppervlakten vari ren van gemiddeld 85 m? tot 160 m? g.b.0.) zijn wij van mening dat kleinere appartementen voor een betere balans van de woningvoorraad in het centrum zorgen en dat er thans meer behoefte is aan kleinere wooneenheden.

Deze doelgroep heeft conform de CROW-norm (vaak een gemeentelijk uitgangspunt) 1 parkeerplaats per woning nodig, welke norm wij (ondanks dat deze in de praktijk als rigide wordt ervaren) als uitgangspunt nemen in onze berekeningen. Aangezien het de opdracht van onze studie is om een optimale opbrengst inzichtelijk te maken, zijn wij voor deze doelgroep uitgegaan van koop en derhalve hebben wij huur niet als optie opgenomen.

Begeleid wonen ten behoeve van jongvolwassenen met een verstandelijke- of lichamelijk beperking In

n scenario (variant 4) hebben wij een woonzorggebouw opgenomen ter plaatse van het huidige

parkeerterrein. Naar onze mening leent de betreffende locatie zich goed voor woongroepen ten behoeve van jongvolwassenen met een verstandelijke- of lichamelijk beperking. Immers, het naast gelegen SCC biedt de bewoners de mogelijkheid voor dagbestedingsactiviteiten. Bovendien biedt het centrum diverse (medische en

winkel-) voorzieningen aan deze bewoners. Afgestemd op deze doelgroep, heeft Wakker Architecten een Kleinschalig woongebouw ontworpen dat bestaat uit 14 studio s, voorzien van een badkamer en met een

gemiddeld gebruiksoppervlak van 15 m?. Verder beschikt dit gebouw in het schetsplan over een gemeenschappelijke woon-, eet- en keukenruimte, evenals een kantoorruimte voor de begeleiding. In afwijking van de CROW-normen, hebben wij voor deze doelgroep een parkeernorm gehanteerd van 0,4

parkeerplaats per wooneenheid, ten behoeve van begeleiders en bezoekers.

Pagina 15 van 19

WakkerArchitecten

TM

De betreffende bewoners van dit zorggebouw zullen de beoogde woonruimte huren van een zorginstelling, wooncorporatie of particulier(en). Daarbij zijn wij ervan uitgegaan dat de betreffende zorgaanbieders het gebouw in eigendom zullen verwerven.

Overige doelgroepen en segmenten Er zijn natuurlijk in de woningbouwscenario s andere doelgroepen of mengvormen van doelgroepen of

woonoppervlakten te voorzien, maar deze zijn (vooralsnog) niet in deze studie opgenomen.

5.3. _ Indicatieve verkoopopbrengsten woningbouwscenario s Voor de vier woningbouwscenario s hebben wij de indicatieve verkoopopbrengsten berekend. Onderstaand zetten wij de gehanteerde uitgangspunten voor de berekening van de indicatieve verkoopopbrengsten uiteen,

gevolgd door een opsomming van de gehanteerde indicatieve verkoopopbrengsten.

5.3.1. Uitgangspunten berekening verkoopopbrengsten De ontwikkeling van het SCC en eventuele woningbouw is gepland om te worden uitgevoerd in 2024. Aangezien deze ontwikkeling (op basis van het voorgenomen ontwikkelingsjaar 2024) pas over circa 3 jaar zal gaan plaats

vinden, zijn wij van mening dat het niet realistisch is, mede vanwege de huidige oververhitte marktomstandigheden, om aannames te doen over toekomstige verkoopprijzen. Derhalve zijn wij in deze studie

uitgegaan van de huidige marktomstandigheden en marktprijsniveaus. Wat betreft de woonruimte naast- of op het SCC hebben wij de verkoopprijzen gebaseerd op recent

gerealiseerde transactieprijzen, alsmede op het aanbod van vergelijkbare nieuwbouw woon- en parkeerruimte in Vught. Conform onze opdracht, zijn wij er vanuit gegaan dat de huidige parkeerbalans gelijk dient te zijn aan de toekomstige parkeerbalans (en er derhalve niet meer parkeerplaatsen vereist worden op basis van parkeerbeleid). In lijn hiermee hebben wij als uitgangpunt gehanteerd dat parkeerplaatsen in de ondergrondse

parkeergarage, welke niet zijn bestemd voor de te realiseren appartementen, separaat verkocht kunnen worden aan derden (scenario s 2 en 3). Middels de verkoop van de resterende parkeerplaatsen kunnen de onrendabele realisatiekosten van de ondergrondse garage grotendeels gedekt worden en kunnen de exploitatiekosten van de

parkeergarage ten dele verlegd worden naar deze derde eigenaren. Wat betreft de berekening van de verkoopopbrengst met betrekking tot de zorgwoningen, hebben wij een

indicatieve huurwaarde berekend en deze gekapitaliseerd tegen een door ons marktconform geacht rendement. Met betrekking van dit rendement zijn wij uitgegaan van een verkoop aan een professionele belegger in woonzorgvastgoed.

5.3.2. Gehanteerde indicatieve verkoopopbrengsten Op basis van markttransacties en het aanbod van nieuwbouw appartementen in Vught hebben wij als uitgangspunt voor de verkoopopbrengsten van de appartementen naast of op het SCC, de volgende indicatieve verkoopprijzen (v.o.n.) gehanteerd, rekening houdend met de woonoppervlakten en ligging:

Onderdeel woonruimte parkeerruimte

Indicatieve verkoopopbrengst (v.o.n.) 5.000,- per m g.b.o. 25.000,- per parkeerplaats (in kelder

De indicatieve verkoopopbrengst van het woonzorggebouw hebben wij als volgt berekend:

onderdeel indicatieve huurprijs

Indicatieve verkoopopbrengst (v.o.n.) 113.000,- (incl. algemene ruimten)

bruto aanvang rendement

5%

indicatieve verkoopopbrengst |

2.260.000,-

Pagina 16 van 19

WakkerArchitecten

TM

De bovenstaande indicatieve verkoopopbrengsten zijn als input variabelen gehanteerd in de rekenmodellen, welke tot de volgende totale indicatieve verkoopopbrengsten (incl. BTW) per woningbouwscenario leiden: Scenario

totale indicatieve verkoopopbrengst(

scenario 1 scenario 2 scenario 3 Scenario 4

3.300.000, 10.50.000, 11.80.000, 13.670.000,-

Voor een verdere onderbouwing van de verkoopopbrengsten verwijzen wij naar de rekenmodellen in de bijlagen. 6. _ INDICATIEVE STICHTINGSKOSTEN WONINGBOUWSCENARIO'S

Wij hebben de bouwkosten van de diverse scenario s berekend met behulp van Bouwkosten kompas van IGG Bouweconomie. Deze bouwkosten zijn conform opgave actueel (zo ver als mogelijk onder de huidige turbulente bouwmarktomstandigheden) en zijn gebaseerd op specifieke regio's. Vervolgens hebben wij de bouwkosten

vermeerderd met door ons geschatte grond- en bijkomende kosten. In dit verband benadrukken wij dat de gehanteerde stichtingskosten zijn gebaseerd op vlekkenplannen en globaal aannames. Derhalve zijn de gehanteerde stichtingskosten indicatief van aard.

6.1. _ Uitgangspunten berekening in

ve stichtingskosten

Bij de berekening van de stichtingskosten hebben wij de volgende uitgangspunten gehanteerd: =_Als uitgangspunt zijn de bouwkosten, geschat op basis van het huidige prijspeil (in afwijking van

Synarchis), gebruikt en hebben wij geen aannames gedaan met betrekking tot toekomstige bouwkosten, met name vanwege de huidige turbulentie op de bouwmarkt (zie onderstaande grafiek van Bouwkostenkompas inzake de aanbestedingsindex ter informatie);

BuidingCostindex Period

IEN Azrbestecinosirdex MN evwkestenkompas *_De woningbouw wordt in opdracht van de Gemeente gerealiseerd, waarbij de realisatie namens de

*

gemeente wordt begeleid door een gedelegeerd ontwikkelaar/bouwmanager; Er wordt geen rekening gehouden met financieringskosten, aangezien de Gemeente deze pas na

oplevering doorberekend krijgt; =__De sloopkosten van het huidige theater zijn naar rato toegedeeld aan de woningen (woningbouw als

gedeelte van SCC);

Pagina 17 van 19

WakkerArchitecten

TM

*__De realisatiekosten van een parkeergarage (uitgangspunt van aantal scenario s) zijn naar rato toegedeeld aan de woningen (woningbouw als gedeelte van SCC); Er is geen rekening gehouden met eventuele milieusaneringskosten (ten aanzien van bodem en/of opstallen); *__De bouwkosten voor een parkeergarage (in enkele scenario's als uitgangspunt gehanteerd) worden volledig toegedeeld aan de woningen;

*_ *_

Eris geen rekening gehouden met een inbrengwaarde voor de huidige opstallen en (onder)grond; De stichtingskosten zijn in tijd niet contant gemaakt naar heden;

=_

Eris geen fiscale engineering toegepast om de stichtingskosten te optimaliseren;

*__Er is geen rekening gehouden met een eventuele dubbeltelling van bouw, advies- en bijkomende kosten in de rekenmodellen van Synarchis inzake de nieuwbouw van het SCC en onze rekenmodellen ten aanzien van de woningbouwscenario s.

Wij merken op dat de gehanteerde stichtingskosten indicatief van aard zijn. Om een nauwkeuriger beeld van de stichtingskosten te verkrijgen dient per (voorkeur-)scenario een integraal schetsontwerp gemaakt te worden

voor de totale bebouwing (SCC en woningen). Op basis van deze ontwerpen kan dan vervolgens een gedetailleerdere stichtingskostenberekening gemaakt te worden.

Voor de overige uitgangspunten verwijzen wij naar de rekenbladen welke zijn toegevoegd als bijlagen.

6.2.

_Gehanteerde indicatieve stichtingskosten

Op basis van het Bouwkostenkompas en onze inschattingen ten aanzien van de grond- en bijkomende kosten

hebben wij de voor de vier scenario s de volgende indicatieve stichtingskosten (incl. BTW) berekend:

Onderdeel grondkosten (totaal) bouwkosten! bijkomende kosten.

scenario 1 scenario 2 scenario 3 scenario 4 80.000,100.000, 110.000,110.00 2.090.000,| 7.570.000| 8.340.000,| 9.260.000, 580.000,- | 1.790.000, | 1.960.000,- | 2.170.000,

totale stichtingskosten

2.750.000,- |

9.460.000,- | 10.410.000,- | 11.540.000,-

Parkeergarage

In relatie tot de omvang van de parkeergarage (wat betreft de oppervlakte en aantal parkeerplaatsen) merken wij op dat de stichtingskosten per ondergrondse parkeerplaats door zijn begroot op ongeveer 35.000,- (incl. BTW). Rekening houdend met een verkoopopbrengst van 25.000,- (v.o.n.) per parkeerplaats, concluderen wij

grofweg dat een vermindering van het aantal parkeerplaatsen tot een besparing op de (netto) stichtingskosten leidt ter grootte van

10.000,-.

Voor de verdere onderbouwing van de stichtingskosten verwijzen wij naar de rekenbladen, welke zijn toegevoegd als bijlagen.

7.Op basis NETTO OPBRENGSTEN WONINGBOUWSCENARIO S van de vier door Wakker Architecten geschetste woningbouwscenario s en de door ons gehanteerde uitgangspunten inzake de verkoopopbrengsten en stichtingskosten, hebben wij de volgende netto-opbrengsten (project resultaat) berekend:

scenario verkoopopbrengst __stichtingskosten Scenario 1 3.300.000, 2.750.000,-

netto opbrengst 550.000,-

Scenario 2

10.500.000,

9.460.000,

1.040.000,-

Scenario 3 Scenario 4

11.80.000, 13.670.000,-

10.410.000,11.540.000,-

1.390.000,2.130.000,-

Opmerkingen:

1._De verkoopopbrengst en stichtingskosten zijn inclusief BTW

Pagina 18 van 19

WakkerArchitecten 8.

TM

CONCLUSIE

In deze studie hebben wij een viertal woningbouwscenario s als uitgangspunt genomen en van deze scenario's

de indicatieve netto-opbrengsten berekend. Doelstelling hiervan is om, conform de opdracht van de Gemeente, inzichtelijk te maken hoe opbrengsten uit eventuele woningbouw geoptimaliseerd kunnen worden, ter (gedeeltelijke) bekostiging van de realisatiekosten van een nieuw sociaal cultureel. Conclusie van onze

berekeningen is dat het vierde scenario (30 appartementen naast en op SCC, parkeergarage onder SCC en separaat woonzorggebouw op het huidige parkeerterrein) tot het hoogste projectresultaat leidt (i.c.

2.130.000,-). Wij beperken ons in deze studie tot de financi le conclusie en geven geen oordeel over de

(bijvoorbeeld) planologische of maatschappelijk haalbaarheid van de betreffende scenario's. 9.

DISCLAIMER

TW Commercial Real Estate B.V. en Wakker Architecten hebben hun werkzaamheden naar beste kunnen en

wetenschap verricht en daarbij zoveel mogelijk zorgvuldigheid in acht genomen. Hetgeen is beschreven in dit document is globaal en indicatief van aard en dient als leidraad voor de samenwerkingsovereenkomst tussen de

Stichting en de Gemeente inzake de ontwikkeling van een nieuw SCC ter plaatse van het huidige theater De Speeldoos in Vught. Ondanks dit gegeven nemen TW Commercial Real Estate B.V. en Wakker Architecten geen

verantwoordelijkheid voor enige geleden schade en/of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens of uitgangspunten dan ook weergegeven in dit document. De gegevens in dit document dienen zo veel als mogelijk vertrouwelijk te worden behandeld.

Pagina 19 van 19

WakkerArchitecten

Bijlage |. Vlekkenplannen woningbouwscenario s

TM

Woningbouwscenario 1

Uitgangspunt voor deze studie is de rapportage 'Business Case

Sociaal Cultureel Centrum Vught, d.d. 07.07.2021" opgesteld door Synarchis. Maatvoering is indicatief en gebaseerd op de afmetingen zoals

genoemd in de bijlages 2 & 3.

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.500 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

TM Le

WakxkerArchitecten

12 parkeerplaatsen

begane grond

Wo1ningbouwscenario

bvo: 386m2

bvo: 43m2

v

1e verdieping voor appartementen

bvo: 570m2

appartement: -

ca. 6 m2 GBO

H

2e verdieping

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.500 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

doorsnede

WakkerArchitecten

Woningbouwscenario 2

Uitgangspunt voor deze studie is de rapportage 'Business Case

Sociaal Cultureel Centrum Vught, d.d. 07.07.2021" opgesteld door Synarchis. Maatvoering is indicatief en gebaseerd op de afmetingen zoals

genoemd in de bijlages 2 & 3.

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.500 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

WakkerArchitecten

bvo: 1930m2

parkeerkelder

bvo: 270m2

begane grond

bvo: 564m2

2e verdieping

bvo: 386m2

W2oningbouwscenario

1e verdieping voor appartementen

bvo: 1400m2

3e verdieping

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.500 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

doorsnede

TW

WakkerArchitecten

Woningbouwscenario 3

Uitgangspunt voor deze studie is de rapportage 'Business Case

Sociaal Cultureel Centrum Vught, d.d. 07.07.2021" opgesteld door Synarchis. Maatvoering is indicatief en gebaseerd op de afmetingen zoals

genoemd in de bijlages 2 & 3.

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.500 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

TM Le

WakxkerArchitecten

bvo: 1930m2

bvo: 270m2

bvo: 386m2

Ll 64 parkeerplaatsen

parkeerkelder

begane grond

bvo: 930m2

W3oningbouwscenario

1e verdieping voor appartementen

bvo: 1400m2

se 2e verdieping

3e verdieping

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.500 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

doorsnede

TM

Commerce

WakxkerArchitecten

Woningbouwscenario 4

Uitgangspunt voor deze studie is de rapportage 'Business Case

Sociaal Cultureel Centrum Vught, d.d. 07.07.2021" opgesteld door Synarchis. Maatvoering is indicatief en gebaseerd op de afmetingen zoals

genoemd in de bijlages 2 & 3.

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.500 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

TM Le

WakxkerArchitecten

Wo4ningbouwscenario

bvo: 2075m2

64 parkeerplaatsen

parkeerkelder

begane grond

bvo: 721m2

1e verdieping voor appartementen

bvo: 1668m2

appartement: -

ca. 71m2GB0

ein! - e

2e verdieping

3e verdieping

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.500 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

doorsnede

WakkerArchitecten

Indicatieve plattegrond opzet per appartement

Indicatieve plattegrond opzet voor een woonzorggebouw

ee

appartement: ca 71m2 GBO

appartement: ca 66m2 GBO

-_

-_

nzijdig georienteerd

tweezijdig georienteerd

-__2 kamer woning

-__2 kamer woning

-__balkon

-__balkon

Uitgangspunt voor deze studie is de rapportage Business Case Sociaal Cultureel Centrum Vught, d.d. 07.07.2021 opgesteld door Synarchis.

Maatvoering is indicatief en gebaseerd op de afmetingen zoals genoemd in de bijlages 2 & 3.

Speeldoos Vught | vlekkenplan appartementen | 1.200 | 06.09.21 | opdrachtgever gemeente Vught

Ty en

WakkerArchitecten

WakkerArchitecten

TM

Bijlage Il. Overzicht woningbouwtransacties en aanbod

Commercial

en -aanbod nieuwbouw appartementen in Vught.

WakkerArchitecten

Bijlage Ill. Rekenbladen woningbouwscenario s

TM

Commercial

TIEVE BEREKENING NETTO OPBRENGST NIEUWBOUW WONINGEN NAAST-JOP 5CC "DE SPEELDOOS" IN VUGHT

TW WakkerArchitecten

Sranan Beira 5 Verenigt

woningbouw geac ap schepen van Wk Archcten ame kton aren aa a) nm mtr veren daar zove melijk arg nacht genomen basen incl van aar, Oncnk rtgegeven eman TW Comma Reaatste BV, en Wte Arehtctan Veen varantwoudied woor enge gede ads ofc verle ae gewo van weke pa ereennei

Jen!

en

espanol

peentgno

parrot vertoopoprenes

NEEN

nl EN opstar

[INDICATIEVE BEREEENING NETTO GPORENGST NEUWSOUW WONINGEN NAAST:/OP SCC "DE SPEELDOOS= IN VGT

me

nn

WakkerArchitecten

U

ne

pepers [toosten EN

DIEATIEVE BEREKENING NETTO OPBRENGST NIEUWBOUW WONINGEN NAAST-/OP SCC "DE SPEELDOOS" IN VUGHT

TM WakkerArchitecten

mn araroordeljnaid woor nee gleden schade waver ale gee var walk

rtosopsrnss

MDIEATIEVE BEREKENING NETTO OPBRENGST NIEUWBOUW WONINGEN NAAST-/OP SCC "DE SPEELDOOS" IN VUGHT

WakkerArchitecten

mn araroordeljnaid woor nee gleden schade waver ale gee var walk

rtosopsrnss

synarchis

Aanvullende notitie

Sociaal Cultureel Centrum Vught Gemeente Vught 21 januari 2022

synarchis Inhoudsopgave 4

Inleiding

14

Wat vooraf ging Toevoegen theaterwerkplaats aan SCC

2 22

Ruimtelijke aspecten theaterwerkplaats Het concept

23

Samenvatting toevoeging theaterwerkplaats aan SCC

3

Verlagen serviceniveau

31 32

Inleiding Mogelijke aanpassingen

33

Samenvatting besparingen op serviceniveau

4.

Woningbouw Verhogen huurprijzen voor gebruikers

21

5

Bijlage1 Notitie maximaliseren woningbouw

ZSoosawnrnre

synarchis 1.

Inleiding

1.1 _Wat vooraf ging In juli 2021 heeft Synarchis een businesscase opgesteld voor het toekomstperspectief van Theater De Speeldoos in Vught. De businesscase is opgesteld naar aanleiding van een raadsbesluit waarin is besloten dat Theater De Speeldoos wordt geamo-

veerd en wordt vervangen door een nieuw Sociaal Cultureel Centrum (verder te noemen: SCC). De Business Case is door de stuurgroep inhoudelijk positief beoordeeld. De situatie doet zich echter voor dat de in de Business

Case begrote jaarlast hoger is dan het voor het nieuwe SCC beschikbare jaarlijkse budget. Gemeente en Stichting hebben afgesproken dat onderzocht wordt in hoeverre de jaarlast kan worden gereduceerd door aan een aantal knoppen te draaien . Daarbij zijn de volgende aspecten genoemd:

1. Het toevoegen van een theaterwerkplaats aan de configuratie van het SCC (hoofdstuk 2) 2. Het aanpassen van het voorziene serviceniveau in het SCC (hoofdstuk 3) 3. Het verhogen van de opbrengsten vanuit woningbouw op de locatie (hoofdstuk 4)

4. Het verhogen van de huren voor de gebruikers (hoofdstuk 5). Een alternatief scenario kan zijn om niet te kiezen voor nieuwbouw maar de huidige Speeldoos te renoveren. Dit scenario wordt

vooralsnog geparkeerd en niet verder uitgewerkt (dit zou een uitvoerig nader onderzoek vergen) Aan Synarchis is gevraagd om uitwerking te geen aan de andere aspecten waarbij het bij het vierde aspect (verhoging van de

huren voor de gebruikers) beperking plaats vindt tot een globale beschouwing. Aan deze uitwerking wordt in de volgende hoofdstukken invulling gegeven

synarchis 2.

Toevoegen theaterwerkplaats aan SCC

2.1 _Ruimtelijke aspecten theaterwerkplaats Met Theaterwerkplaats Novalis (dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking, met als uitgangspunt ontmoeting en verbinding met de samenleving) is een gesprek gevoerd over de toekomst van Novalis. Zij geven aan kansen te zien om

onderdeel uit te maken van het nieuwe SCC in Vught omdat zij veel toegevoegde waarde zien voor hun doelgroepicli nten. In eerste instantie voor de dagbesteding binnen de setting van een theaterwerkplaats, maar wellicht in een volgende fase ook in de horeca en ondersteunende diensten. Daar voegen zij overigens direct aan toe dat zij ook zeer tevreden zijn over hun huidige

huisvesting en dat er zeker aan een aantal voorwaarden dient te worden voldaan willen zij dit opgeven. Daarbij gaat het onder meer om de mogelijkheid een goede balans te vinden binnen het SCC tussen de integratie van hun cli nten met andere gebruikers en de noodzakelijkheid om op momenten stabiliteit en een prikkelarme omgeving te kunnen bieden. Daarnaast geven

zij ook aan dat zij werken met een krappe begroting en dat het toetsen van financi le haalbaarheid een eerste vereiste is. Voor de theaterwerkplaats zijn uiteraard voorzieningen nodig. Deze ruimten zijn hieronder weergegeven. Een groot deel van

die voorzieningen waren ook al in het SCC voorzien zodat daar dubbelgebruik van plaats kan vinden. De gebruiksmomenten zijn namelijk voor een belangrijk deel complementair (Novalis overdag, andere gebruikers met name 's aonds. In onderstaande tabel hebben we aangegeven wat het ruimtebeslag is van een stand alone theaterwerkplaats en van een theaterwerkplaats welke is ge ntegreerd in het SCC. Vervolgens is van beide scenario's een raming gemaakt van de investeringskosten. De extra kosten voor het integreren van de theaterwerkplaats in het nieuwe SCC bedragen

927.000,- excl. BTW. Het extra

ruimtebeslag bedraagt ruim 300 m?. Op dit moment heeft de kostenraming plaats gevonden op basis van vierkante meters Indien dit plan tot verdere uitwerking komt zal uiteraard verdere uitwerking en verfijning van de raming plaats moeten vinden

a en | Theaterwerkplaats Theaterwerkplaats

Theaterzaal [Decorbouw Muziek [kantoorruimten vergaderruimte kleding atelier [Dans /spel

arme

opslagruimte

Opp.

1 12 E1 3

1

Personeelsruimte motlockers

dele

per

ke

Opp. per

Oppervlak

(m2 FNO)

|_(m?FNo)

ruimte | OPPS!

ruimte |_ Oppervlak

Ne)

(m? NO)

300 5555 El40

300 5510 4840

15

15

15

25

100

55

100

o

25

25

300

0

550 480

55

0

100

lunchruimte

1

100

100

0

doucheruimte

1

20

20

0

kleedruimten

1

20

20

0

100

30

[rechniek (niet imitatief) warmteopwekking/Koudeopwekking warmwaterbereiding Luchtbehandeling

rranstormatorruimte /middenspanning ruimte |Hootdverdeler elektra onder verdelers elektra

Patchkast, geluidsinstallatie, audio instalatie [Subtotaal NVO oppervak verkeersruimte opperwak onwerpverlies Opperdak constructie [rotaal BVO

[Globale investeringskosten excl. BTW

8% 2% 5%

1288 103 2 EN 1458

4.372.502)

|

926.780)

synarchis In de voorgaande tabel is bij de stand alone versie alle ruimten beschreven die de Theaterwerkplaats nodig heeft als deze nieuw zou worden gebouwd. Bij de ge ntegreerde versie hebben we aangegeven welke van deze ruimten al in het SCC aanwezig zijn en welke we speciaal voor de Theaterwerkplaats moeten realiseren.

2.2

Het concept

Novalis maakt uitsluitend overdag gebruik van de ruimten. Indien wordt uitgegaan van 309 m2 BVO monofunctionele ruimten

voor Novalis bedragen de investeringskosten die hieraan zijn toe te rekenen 927.000, De ruimtestaat van Novalis is over de ruimtestaat van het SCC gelegd en beoordeeld waar sprake dient te zijn van ruimten die exclusief worden gebruikt door Novalis en waar combinaties mogelijk zijn. Dit uiteraard zo veel mogelijk aansluitend op wat Novalis heeft aangereikt. We komen dan tot het volgende overzicht:

Kleding

atelier

nt

Decorbouw

nt

Kantoorruimten

nt

ruimte

rmanent

Personeelsruimte met lockers

rmanent

Techniek (niet limitatief

nt

Theaterzaal

1

Dans /

1

Muziek

Grime Vergaderruimte

lunchruimte doucheruimte kleedruimten

55

600

20 20

600 600 600

55 40

600 600

dagdeel/werkda

1

1 dar 1

rkdac rkdac

2 uur/ iem uitvoeringen iem uitvoeringen

Op de permanent aan Novalis te verhuren ruimten (totaal 273 m2 FNO, 309 m? BVO) hebben wij een kostprijsberekening

uitgevoerd resulterend in een kostendekkende huurprijs van ongeveer 42.000,- per jaar exclusief Btw. Het betreft dan de kapitaallasten van de investering 927.000,- exclusie Btw (annu teiten, 1,2%, 40 jaar) vermeerderd met het eigenaarsonderhoud en het eigenaarsdeel van de OZB.

De verbruiks- en servicekosten zullen beperkt zijn gezien het feit dat er een energiezuinig gebouw zal worden gerealiseerd en Novalis naar verwachting geen gebruik zal maken van ondersteuning door de exploiterende stichting. Rekening dient te worden

gehouden met gebruiks- en servicekosten van 2.000,- - 4.000,- exclusief Btw per jaar voor de permanent door Novalis te gebruiken ruimten waarbij Novalis zelf voor de schoonmaak en inrichting dient te zorgen. De kostprijs van multifunctionele ruimten kan op meerder manieren worden berekend. Indien wij de kosten van de in de tabel genoemde multifunctionele ruimten omslaan naar de courante dagdelen bedragen de jaarlijkse kosten voor deze ruimten voor Novalis, indien gedurende 52 weken per jaar gemiddeld 1 dagdeel (4 uur) per werkdag wordt afgenomen en voor de lunch

gemiddeld 2 uur per werkdag, ongeveer 35.000,- exclusief Btw. De bedragen voor de multifunctionele ruimen zijn inclusief schoonmaak, verbruikskosten en servicekosten.

In totaal zou het dan dus gaan om jaarlijkse huurkosten van 42.000,- + 35.000,- = 77.000,- exclusief Btw.

synarchis Daarnaast zijn de volgende aspecten van belang: Wellicht toch medegebruik van als monofunctioneel aangemerkte ruimten Tijdens de interviews die zijn afgenomen bij het opstellen van de Business Case heeft met name De Bossche Komeedie aangegeven dat ook zij in Vught beschikken over een theaterwerkplaats. Wij hebben in het kader van deze aanvullende beschou-

wing contact gehad met De Bossche Komeedie over de mogelijkheid om medegebruik te maken (met name) de ruimte voor decorbouw, het kledingatelier en opslagruimte. Zij gaven aan dat zij momenteel beschikken overeen grote (loods)ruimte waarin zij niet alleen decors maken maar ook repeteren in decors. Voor dat repeteren in de decors is de exclusieve beschikbaarheid

van een ruimte van minimaal 100 m? een periode van (minimaal) 5 maanden noodzakelijk. Tevens zou deze ruimte bij voorkeur een hoogte hebben van 5,5 meter al zou een minder hoogte kunnen volstaan indien zij repeteren in decors waar pas bij de opbouw in het theater waar de uitvoering plaats het bovenste deel wordt gemonteerd. Ook hebben zij behoorlijk wat eigen

opslagruimte. De Bossche Komeedie heeft de afgelopen jaren gesprekken gevoerd met zowel De Speeldoos als Novalis over de mogelijkheid om bij hen in te huizen maar dit bleek niet mogelijk onder de voorwaarden die voor De Bossche Komeedie essentieel zijn. Ook met betrekking tot het nieuwe SCC hebben wij in gezamenlijkheid geconcludeerd dat het inhuizen door de

Bossche Komeedie, ook bij realisatie van een theaterwerkplaats, als niet realistisch moet worden bestempeld. Het door Novalis laten verzorgen van de horeca-exploitatie van het SCC tot 14.30 of 15.30 uur

Zoals eerder kort weergegeven heeft Novalis aangegeven dat zij mogelijkheden zien om tot maximaal 15.30 uur de horecavoorziening van het nieuw te realiseren SCC te exploiteren. Nader zou dienen te worden uitgewerkt op welke wijze hier invulling aan gegeven kan worden en wat hiervan de positieve en negatieve effecten zijn op de financi le exploitatie van het SCC. Dit

effect zou geheeld of gedeeltelijk kunnen worden verdisconteerd in de huurprijs die aan Novalis in rekening wordt gebracht Overigens wordt in hoofdstuk 3 van deze notitie aangegeven dat naar verwachting het financi le effect op de jaarlast van het SCC beperkt zal zijn. De meerwaarde zal met name moeten worden gevonden in de maatschappelijke effecten en het kunnen neerzetten van een interessant concept. Kostendekkende huur is in het kader van deze aanvullende verkenning niet voldoende

Hierboven is een kostprijsdekkende huur berekend voor de ruimten die door Novalis worden gebruikt. Voor de ruimten die zij permanent huren zou sprake dienen te zijn van een commerci le huur wil sprake zijn van een verlagend effect op de jaarlast van het nieuwe SCC (dit is uiteindelijk het doel van deze aanvullende verkenning). Voor de multifunctionele ruimten is de

kostendekkende huur verdeeld over het aantal courante dagdelen. Reden hiervoor is dat bij een relatief lage bezetting de kostprijsdekkende huur niet volledig in rekening kan worden gebracht van de gebruikers (de huur zou dan lager worden naarmate de bezetting beter is wat uiteraard niet aansluit bij de wijze waarop wordt omgegaan met maatschappelijke verhuur).

Vanuit dit perspectief kan dan ook worden aangegeven dat het gebruik van de multifunctionele ruimten een positief effect heeft op het exploitatieresultaat van het SCC. Hierboven is dit becijferd op ongeveer 35.000,-. Het is uiteraard niet mogelijk om binnen het tijdsbestek van deze aanvullende verkenning overeenstemming te bereiken met

Novalis over de vraag of en onder welke voorwaarden zij de overstap maken naar het nieuwe SCC. Wel heeft naar aanleiding van de bevindingen zoals weergegeven in dit hoofdstuk afstemming plaats gevonden met de directeur van Novalis. De conclusie uit dit overleg is dat er naar verwachting geen sprake zal zijn van een situatie waarbij Novalis een huursom kan voldoen

waarmee de jaarlast van het nieuwe SCC op een lager niveau kan worden gebracht dan de jaarlast zoals gepresenteerd in de Business Case. Indicatief zou ervan uit kunnen worden gegaan dat Novalis financieel in staat zal zijn om een kostendekkende huur te betalen voor de ruimten die zij permanent huren. Het voldoen van de hiervoor berekende huur voor het gebruik van

multifunctionele ruimten zal door hen niet (volledig) kunnen worden opgebracht. Voordelig effect voor het SCC zou wel kunnen zijn dat organisaties die in de huidige situatie in de avonduren gebruik maken van de ruimten van Novalis de overstap maken naar het nieuwe SCC. Dit effect is op dit moment uiteraard nog zeer onzeker. Daarom concluderen wij op dit moment dat bij

toevoeging van de theaterwerkplaats van Novalis aan de configuratie van het nieuwe SCC geen positief effect op de jaarlast van het SCC zoals gepresenteerd in de Business Case verwacht kan worden. De meerwaarde van toevoeging van Novalis aan het nieuwe SCC dient dan ook met name gevonden te worden op het maatschappelijke vlak. Er zal sprake zijn van een inten-

siever gebruik van het SCC en er wordt een positieve bijdrage geleverd aan de ontmoeting en verbinding met de samenleving voor mensen met een verstandelijke beperking. Ook kan tijdens de daguren sprake zijn van een interessant horeca-concept

synarchis waarbij de cli nten van Novalis een belangrijke rol spelen. Novalis heeft aangegeven uiterlijk 24 november te besluiten over het al dan niet participeren in het vervolgtraject voor het SCC.

2.3

Samenvatting toevoeging theaterwerkplaats aan SCC

Resumerend kunnen uit dit hoofdstuk de volgende conclusies worden getrokken: _De extra kosten voor het integreren van de theaterwerkplaats in het nieuwe SCC bedragen (ruimtebeslag ruim 300 m? BVO extra).

927.000,- exclusief Btw

_Voor de permanent aan Novalis te verhuren ruimten is een kostprijsdekkende huur berekend van ongeveer

42.000,-

(exclusief 2.000,- tot 4.000,- per jaar aan GWE). Daarnaast zou nog 35.000,- aan huur aan Novalis in rekening moeten worden gebracht voor het gebruik van de multifunctionele ruimten (inclusief verbruiks- en servicekosten). Alle

bedragen zijn exclusief Btw _De inschatting is op dit moment dat Novalis in staat is om de huurcomponent voor de ruimten die zij permanent gebruiken op te brengen. Voor de huur van de multifunctionele ruimten zal dit niet of slechts in beperkte mate het geval zijn.

__Hetis niet mogelijk om de ruimten die permanent door Novalis in gebruik zullen zijn in het nieuwe SCC ook door een parti als De Bossche Komeedie te laten gebruiken, _Novalis ziet mogelijkheden om de horeca-exploitatie van het SCC tot bijvoorbeeld 14.30 uur of 15.30 uur te verzorgen.

Uiteraard zou verder onderzoek plaats moeten vinden naar de wijze waarop dit het best kan worden ingevuld. Overigens is de verwachting niet dat dit een gunstig effect heeft op de jaarlast van het SCC. _Novalis heeft aangegeven tijd nodig te hebben om te bepalen of zij de mogelijkheid om toe te treden tot het nieuwe SCC verder willen onderzoeken

__Op dit moment kan wel worden geconcludeerd dat de verwachting niet gerechtvaardigd is dat het toevoegen van een theaterwerkplaats aan de configuratie van het SCC een gunstig effect zal hebben op de jaarlast. Op basis van een eerste

analyse lijkt een kostendekkende situatie (extra kosten worden gedekt door de extra inkomsten) het maximaal haalbare is. De meerwaarde van de toevoeging van een theaterwerkplaats aan het SCC zal dan ook met name moeten worden gevonden op het maatschappelijke vlak.

synarchis 3.

Verlagen serviceniveau

31 Inleiding In paragraaf 6.2 en hoofdstuk 7 van de Business Case voor het nieuwe SCC is ingegaan op de toekomstige governance en de invulling van de organisatie. Hoewel andere beheersvormen tot de mogelijkheden behoren wordt ervan uitgegaan dat ook in

de nieuwe situatie het beheer en de exploitatie worden verzorgd door een stichting. Enerzijds vanwege het feit dat wij dit een passende beheersvorm vinden voor een maatschappelijke voorziening zoals een SCC, anderzijds omdat de huidige stichting uiteraard een positie heeft in de ontwikkeling van het nieuwe SCC als eigenaar en exploitant van De Speeldoos.

Net als in de huidige situatie bij De Speeldoos het geval is heeft de stichting professionele (betaalde) medewerkers in dienst. Het exploiteren van een SCC met het voorziene gebruik, de financi le complexiteit en taakstellingen en de beheerverantwoor-

delijkheden is in onze optiek geen vrijwilligerswerk. Aangegeven is in de Business Case dat uiteraard de ogen niet moeten worden gesloten voor de mogelijkheid vriwiligers in te zetten maar dat dit een additionele inzet betreft om het serviceniveau verder te verhogen, dus in principe niet ter vervanging van professionele medewerkers.

Een professionele organisatie is ons inziens van belang om het noodzakelijke kwaliteitsniveau te realiseren en van het nieuwe SCC een succes te maken. Ook voorzien wij professionele inzet vanuit de stichting om activiteiten en evenementen die plaats,

zullen vinden in het nieuwe SCC te initi ren en samen met andere stakeholders en vrijwiligers verder uit te werken. Gegeven de aard en omvang van het nieuwe SCC en het verwachte gebruik wordt de volgende formatie als passend be-

schouwd (totaal 6 volledige formatieplaatsen): _

Directeur: 1,0 Fte. _Activiteiten co rdinator (ook marketing en PR): 1,0 Fte.

_Administratie en verhuur: 1,0 Fte. _ Schoonmaak: 1,0 Fte _ Horeca: 1,0 Fte.

_Gastvrouw/gastheer: 0,8 Fte. Hierbij wordt er derhalve van uitgegaan dat taken als schoonmaak en administratie volledig in eigen beheer worden uitgevoerd.

Indien de keuze wordt gemaakt om (delen van) deze werkzaamheden uit te besteden kan uiteraard worden volstaan met een in omvang beperktere formatie. Tot een verlaging van de jaarlast zal dit echter naar verwachting niet leiden omdat uitsluitend sprake is van de verschuiving van de kosten van eigen personeel naar kosten van externe inhuur.

3.2

Mogelijke aanpassingen

Een beschouwing is gewenst op de mogelijkheden om te besparen op de inzet van professionele medewerkers en inzicht te verkrijgen in de kostenreductie die hiervan het gevolg is. Daarnaast dient inzicht te worden verschaft in de consequenties voor

het kwaliteits- c.q. serviceniveau van de exploitatie en eventuele ongunstige financi le effecten die hiervan het gevolg zijn. Wij denken aan de volgende mogelijkheden die kunnen worden beschouwd: 1._Overgaan op sleutelbeheer tijdens daguren.

2. _Het beperken van de rol van de stichting tot beheerder van de accommodatie. 3._Het verlagen van het kwaliteitsniveau van het beheer en de exploitatie. 4._Intensivering van de inzet van vrijwiligers of mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.

Hieronder wordt per mogelijkheid een korte beschouwing gegeven. Ad 1. Overgaan op sleutelbeheer tijdens daguren Er kan aan worden gedacht om met name tijdens de daguren (tijdens de avonduren is sprake van een te intensief en gevarieerd gebruik om sleutelbeheer te overwegen) over te gaan op sleutelverhuur. Dit betekent dat gebruikers die overdag ruimte afne-

men beschikken over een eigen sleutel van het SCC en zich daarmee zelf toegang kunnen verschaffen tot de accommodatie. Dit zou betekenen dat er dan geen personeel aanwezig hoeft te zijn van de stichting in de horeca of om toezicht te houden

synarchis Uit de interviews komt naar voren dat huurders juist de mogelijkheid om koffie te drinken rondom hun activiteit sterk waarderen. Ook het persoonlijke contact met de huidige beheerder ervaren zij als prettig. Dit laatste zou dan wegvallen en er zal een

andere manier moeten worden gevonden om de mogelijkheid te blijven bieden om een consumptie te nuttigen. Gedacht kan dan worden aan drankautomaten in de publieksruimte van de foyer of het zelfstandig bedienen van het koffieapparaat achter de bar.

Wij beoordelen het overgaan op sleutelbeheer tijdens de daguren voor het nieuwe SCC als risicovol. Enerzijds omdat het karakter van de (multifunctionele) voorziening zich hiervoor niet echt leent. Waar het bijvoorbeeld bij een gymnastieklokaal

goed mogelijk is om de diverse verantwoordelijkheden voor openen, sluiten en toezichthouden bij de gebruiker te beleggen is dit bij een SCC veel lastiger. Er zal bij het ontwerp van het gebouw rekening moeten worden gehouden met de mogelijkheid gebouwdelen af te sluiten voor gebruikers die niet zijn geautoriseerd en het risico van schade aan en vervuiling van de voor-

ziening is groter dan in de situatie waarin toezichthoudend personeel aanwezig is. Anderzijds leidt dit tot een verlaging van het serviceniveau wat zich vooral vertaalt in een beperking van de door de gebruikers sterk gewaardeerd sociale functie van de voorziening en mogelijk zelfs in vraaguitval doordat gebruikers op zoek gaan naar huisvesting elders.

De financi le consequenties van deze maatregel zijn niet eenvoudig in te schatten. Het zou mogelijk moeten zijn om maximaal een halve formatieplaats (met name horeca en gastvrouw/gastheer) te besparen wat een besparing van ruim

30.000,- op

jaarbasis zou opleveren, Daar tegenover staat ook een beperkte inkomstenderving door het feit dat er naar verwachting minder omzet zal zijn vanuit de horeca. Per saldo zou de jaarlijkse besparing dan maximaal 25.000,- bedragen, nog geen rekening houdend met de financi le consequenties indien het risico van vraaguitval daadwerkelijk optreedt.

Ad 2. Het beperken van de rol van de stichting tot beheerder van de accommodatie Zoals in paragraaf 6.2 van de Business Case is beschreven dient er in onze optiek vanuit de stichting een bijdrage te worden

geleverd aan het initi ren en organiseren van activiteiten en evenementen. Bij voorkeur gebeurt dit in samenwerking met de diverse partners in Vught die hierbij eveneens een rol kunnen spelen en daarnaast met zoveel mogelijk inzet van vrijwilligers die zich committeren aan activiteit of evenement. Wij achten het risico namelijk groot dat activiteiten en evenementen in het nieuwe SCC niet als vanzelf" tot stand komen

Uiteraard kan er ook worden besloten om deze inspanning niet vanuit de exploiterende stichting te leveren maar haar rol veel

meer te beperken tot beheerder waarbij de nadruk ligt op verhuur, schoonmaak, onderhoud en horeca. De besparing op de personele formatie zou, afhankelijk van de exact gemaakte keuzes, tussen de 0,5 en 1,0 formatieplaats op de hiervoor genoemde functies bedragen (gemiddeld genomen ongeveer

45.000,- op jaarbasis). Effect zal naar onze verwachting echter

ook zijn dat er veel minder levendigheid is in de accommodatie, met name voor wat betreft gebeurtenissen waar ontmoeting en participatie een belangrijk onderdeel van zijn. Daarnaast zal de ondersteuning bij amateurvoorstellingen (die vaak een coproductie zijn tussen gezelschap en stichting) op een lager pitje komen te staan. Zoals in de Business Case is aangegeven zal

het effect van minder activiteiten op de jaarlast beperkt zijn omdat tegenover de extra opbrengsten veelal ook extra kosten staan. Per saldo verwachten wij per saldo een gunstig effect op de jaarlast bij beperking van de rol van de stichting tot beheerder van de accommodatie van

40.000.

Ad 3. Het verlagen van het kwaliteitsniveau van het beheer en de exploitatie In de Business Case wordt uitgegaan van een hoogwaardig serviceniveau en een uitstekende kwaliteit van het beheer en de

exploitatie. Wij vinden dit passen bij de kwaliteit en uitstraling van een nieuwe accommodatie. Toch kan de keuze worden gemaakt om het een tandje minder te doen. Wat dit dan precies betekent voor de werkwijze en het kwaliteitsniveau zou nader moeten worden bepaald, uiteraard moet in alle gevallen worden voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving. Het is mogelijk

'om vanuit de voorgestelde werkwijze de kaasschaafmethode toe te passen en over de volle breedte het beheer en de exploitatie aan te scherpen. Ook kan er voor worden gekozen om een kleine kernorganisatie in te richten en zoveel mogelijk werkzaamheden uit te besteden aan derden, onder de meest scherpe voorwaarden. Het hoeft geen betoog dat het doen van dergelijke

concessies aan het kwaliteitsniveau van de nieuwe exploitatie door gebruikers niet op prijs zal worden gesteld. Afhankelijk van de gemaakte keuzes zou het zeer indicatief mogelijk moeten zijn om direct zo'n 50.000,- te besparen op de exploitatie waarbij vervolgens het risico op vraaguitval en een slechte naam voor het nieuwe SCC levensgroot aanwezig is.

synarchis Ad 4. Intensiveren van de inzet van vrijwilligers of mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt Zoals eerder aangegeven adviseren wij om op voorhand niet uit te gaan van (substanti le) inzet van vrijwiligers bi reguliere

en structurele beheer- en exploitatiewerkzaamheden. Het blijkt in de praktijk heel moeilijk om vrijwiligers te committeren om, dergelijke werkzaamheden te verrichten, met name ook in organisaties waar in de basis sprake is van inzet van betaalde krachten. Op voorhand uitgaan van structurele vrijwillige inzet leidt dan ook in veel situatie tot financi le problemen door een,

hoger dan verwachte inzet van betaalde krachten die zich al kort na de start van de nieuwe exploitatie openbaren. Zoals onder Ad 2. is aangegeven is het beter mogelijk om vrijwilligers te verbinden aan een specifieke activiteit of evenement. Ook hierbij doen zich in landelijk perspectief steeds meer problemen voor om dit daadwerkelijk te realiseren. Vanwege onze visie op dit

onderwerp willen wij ook geen besparingsbedrag verbinden aan het op voorhand uitgaan van de inzet van vrijwiligers in plaats, van de voorziene inzet van professionele medewerkers. Een alternatief kan zijn om, met name gedurende de rustigere daguren, mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt in te zetten voor bijvoorbeeld de horecafunctie, schoonmaak of lichte administratieve werkzaamheden. Indien Novalis in het nieuwe SCC zou worden gehuisvest kan een dergelijke vorm voor de horeca worden gevonden. Wellicht zijn ook andere organisaties

in Vught actief waarvoor mogelijkheden kunnen worden geboden. De ervaring leert dat de opbrengst van deze inzet met name moet worden gezocht in de maatschappelijke meerwaarde en niet in een financi le besparing, het is zeker geen rechtstreekse vervanging van professioneel personeel. Daarnaast zal ook vanuit het SCC naar verwachting een bepaalde van begeleiding

worden gevraagd. Wij gaan er daarom vanuit dat het effect op de financi le exploitatie per saldo beperkt zal zijn

3.3

_Samenvatting besparingen op serviceniveau

In dit hoofdstuk is op uw verzoek een aantal mogelijkheden onderzocht om (door verlaging van het serviceniveau) te besparen

op personeelskosten. In alle gevallen wijze wij op de consequenties hiervan en de risico s die het gevolg zijn van de verschillende mogelijkheden. In onderstaande tabel is het voorgaande samengevat weergegeven waarbij de genoemde bedragen een zeer indicatief karakter hebben.

Sleutelbeheer voor | Beperken rol stich-

gebruik overdag

|Verlagen kwaliteit van | Meer vrijwilligers of

ting tot beheerder | beheer en exploitatie | mensen met afstand tot de arbeidsmarkt

Indicatieve besparing op Max 30.000, jaarlast

Max 45.000

schaffen tot de

den ge nitieerd,

beneden bijgesteld. Dit __ beidsmarkt worden inge-

accommodatie en (indien

georganiseerdeninge-

_kanbinnendevoorge- __ zet voor werkzaamheden

mogelijk) ook zelf zorgen voor hun consumpties.

vuld door externe partijen stelde organisatievorm of _die in de Business Case __en/of vrijwiligers door een verdergaande __ worden verricht door pro-

Consequenties

Max 50.000

Niet benoemd

Overdag moeten gebrui- Evenementen en activitei- Opalle gebieden wordt _ Vrijwilligers of mensen kers zichtzelf toegang ver- ten moeten volledig wor-_ het kwaliteitsniveau naar met een afstand tot de arvorm van scherp aanbe- _ fessionele (betaalde) mesteden externe uitbeste-

_dewerkers.

ding.

Minder ontmoeting, minder sociale contacten, on- nementenenderhalve

Over de hele linie eenla- Minder kwaliteit door min__gerkwaliteitsniveauwat _ der professionalitei.

zorgvuldig omgaan met

_een minder intensief ge- __ kan leiden tot ontevreden-

de accommodatie (schade) en vraaguitval.

bruik van het nieuwe heid bij gebruikers (en SCC. Minder ontmoeting _ hierdoor vraaguitval) en en participatie. Ontevre-

_een slechte naam van het

denheid gebruikersen __ SCC (en hierdoor minder

vraaguitval. Risico financieel

Inkomstenderving door minder horecaomzeten

kans op nieuwe huur-

ders)

__Inkomstenderving door __Inkomstenderving door __ De verwachte inzet van __vraaguitval vanuit ontevre- vraaguitval vanuit ontevre- vrijwiligers wordt niet ge-

vraaguitval, kosten als ge- denheid. Financieel effect denheid.

realiseerd wat onmiddelijk

volg van schade of vervui- van minder activiteiten

leidt tot hogere perso-

ling.

naar verwachting beperkt.

neelskosten dan begroot.

Inzet van mensen met een

afstand tot de arbeids-

markt leidt in de regel niet tot een besparing.

synarchis 4.

Woningbouw

In paragraaf 5,6 van de businesscase hebben we op hoofdlijnen de mogelijkheden geschetst van woningbouwontwikkeling op en naast het SCC. Op verzoek hebben we gekeken hoe de opbrengsten van deze woningbouwontwikkeling gemaximaliseerd kan worden. In principe zijn er een vijftal knoppen waar je aan kan draaien om dit te realiseren:

> Het realiseren van zo min mogelijk parkeerplaatsen binnen de parkeernorm; > Het vergroten van het aantal woningen; > Het verhogen van de von-prijs (vrij op naam prijs);

> Het vergroten van de appartementen en het aanbrengen van variatie in de appartementen; > Het optimaliseren van BVO-GBO (Bruto vloeroppervlak - Gebruiksoppervlak). Er zijn heel veel scenario s mogelijk, een aantal (meest kansrijke/logische voor opbrengstmaximalisatie) is uitgewerkt in de bijlage, hetgeen een goed beeld geeft van de mogelijkheden op en opbrengstmaximalisatie van de locatie. Hierbij opmerkend dat elk scenario zijn eigen uitgangspunten, beperkingen en mogelijkheden heeft. In de bijlage zijn een aantal scenario's uitge-

werkt waarbij elk scenario op zijn eigen manier is geoptimaliseerd. Hierbij is aangegeven aan welke draaiknoppen is gedraaid voor deze optimalisatie. Bij het maximaal benutten van deze vijf onderwerpen kan de potenti le opbrengst van woningbouw maximaal 1.971.900, bedragen. E.e.a is wel sterk afhankelijk van het uiteindelijke ontwerp en de mogelijkheden om de hierboven genoemde onderdelen maximaal te benutten. Indien de genoemde potenti le opbrengsten in mindering wordt gebracht op de investeringskosten