Zienswijzennotitie (2021-70487)

Zienswijzennotitie Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello Bestemmingsplan Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello Beeldkwaliteitsplan Twello Noord Exploitatieplan Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello

-1-

1. Inleiding Het (ontwerp-)bestemmingsplan Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello (hierna: plan) gaat over de ontwikkeling van woningbouw in Twello-Noord. Het plangebied kent twee plandelen, die verbonden worden door de beek de Fliert. Het plandeel Nieuw Basselt bevindt zich bij de Kruisweg, Kruisvoorderweg en Basseltlaan. Het plandeel Fliertlanden bij de Holthuizerstraat, Rijksstraatweg, Dernhorstlaan en Parallelweg. Het plan heeft vanaf 16 september 2021 tot en met 27 oktober 2021 ter inzage gelegen. Daarnaast kon iedereen tijdens inloopsessies op 30 september en 1 oktober 2021 bij Linthorst Culinair nadere informatie krijgen over het plan. Tegen dit plan zijn 37 zienswijzen ingediend. Van de 37 ingediende zienswijzen zijn er 36 tijdig ingediend. Zienswijze 37 is buiten de zienswijzenperiode op 28 oktober 2021 ingediend. Deze overschrijding is beperkt, om deze reden is het redelijk om de zienswijze ook te behandelen.

2. Thematische beantwoording zienswijzen Bij een groot aantal ingekomen zienswijzen zijn bezwaren geuit tegen het planproces, vooral over de locatiestudie, de vestiging van het voorkeursrecht voor gemeenten en de participatie. Daarnaast zijn veel zorgen geuit over het appartementencomplex aan de Kruisweg. Tot slot kwamen verkeerskundige aspecten als rode draad in de zienswijzen naar voren. Daarom wordt eerst thematisch een algemene reactie op deze zienswijzen gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 afzonderlijk op de individuele zienswijzen ingegaan.

2.1 Planproces (locatiestudie, Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en participatie) Aanleiding plan De aanleiding voor dit plan is de woningbouwbehoefte voor de kern Twello. Volgens de CBS/Primos cijfers uit 2018 is behoefte aan een extra 250 woningen tot 2030 en 100 woningen voor de periode daarna. Dit is bovenop de al lopende inbreidingsplannen in Twello (zoals de 4 erven, herontwikkeling voormalig Veluws College en omgeving). Het woningmarktonderzoek uit 2018 (zie bijlage 6 van het plan) gaf verdere duiding aan de behoefte, en vormt de kwalitatieve input voor onderliggend plan. Inmiddels is door de krapte op de woningmarkt deze woningbouwbehoefte voor de korte en lange termijn sterk toegenomen. Locatiestudie In de locatiestudie Twello.250 Woningbouwlocaties landschappelijk onderzoek zijn dertien locaties in en rondom Twello onderzocht. Uit dit onderzoek zijn de woningbouwlocaties in Twello Noord naar voren gekomen als meest geschikte locaties om invulling te geven aan de woningbehoefte. De overige locaties zijn voor het gestelde doel niet op de korte termijn haalbaar, zijn niet beschikbaar voor woningbouw omdat er ruimtelijke beperkingen liggen of voorzien niet in voldoende hoeveelheid woningen. Dat wil niet zeggen dat deze potentiële woningbouwlocaties in de toekomst niet alsnog in beeld komen.

Het advies uit de locatiestudie Twello.250 woningbouwlocaties landschappelijk onderzoek is opgevolgd door de mogelijkheden aan de Zuiderlaan verder in beeld te brengen in het Addendum. Hiermee worden de voorkeurslocaties in het noorden van Twello nader verantwoord (zie beide rapportages in Bijlage 2 van het plan). De belangrijkste motivatie is dat door de omvang van de woningbehoefte dit niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden ontwikkeld. Woningbouwontwikkeling op deze locatie zorgt voor de afronding danwel verdere ontwikkeling van de schil om de kern. Er is sprake van een organische ontwikkeling waarbij de woonstructuren worden voortgezet. De locaties hebben als belangrijk voordeel dat zij relatief dichtbij het centrum en de voorzieningen liggen. In het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan zijn de ontwerpopgaven voor de locaties omschreven. De gemeenteraad heeft met het besluit tot vaststelling van de locatiestudie en vestiging van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op 11 februari 2019 de aanbevelingen voor woningbouw op -2-

deze locaties bekrachtigd. Meer hierover in de volgende paragraaf. Ook de provincie onderschrijft in haar zienswijze de gekozen locaties en begrijpt en steunt de keuze voor woningbouw op de uitbreidingslocaties ten noorden van Twello. Hiermee is voldoende gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Op 11 februari 2019 is door de gemeenteraad voorkeursrecht op grond van de Wvg gevestigd en hiermee heeft de gemeente een middel om een eerste recht van koop van gronden af te dwingen. Hiermee streeft de gemeente een regierol na en wordt ongewenste speculatie tegengaan. Zo blijkt ook uit één van de zienswijzen dat een marktpartij rekent met 30 woningen per hectare. Dit plan, met circa 13 hectare uitgeefbaar gebied, zou met deze suggestie zich lenen voor meer woningen (390 in plaats van 289). Door de vereiste spoed en om te voorkomen dat belanghebbende gaan speculeren met kennis vooraf, voorziet de Wvg-procedure niet in inspraak vooraf (art. 4:11 sub a en sub c van de Algemene wet bestuursrecht). Vanwege de hoge druk op de woningmarkt is het noodzakelijk om binnen drie jaar na het vestigen van het voorkeursrecht een bestemmingsplan vast te stellen en daarmee het voorkeursrecht te verlengen (art.9 onder lid 3 van de Wvg).

Participatie Gezien het voorkeursrecht dat de gemeente heeft gevestigd op deze locatie was openheid van het plan in een vroegtijdig stadium helaas niet mogelijk. Dit zou zorgen voor een prijs opstuwend effect en een verslechtering van de positie van de gemeente in de onderhandelingen. Vanwege de grondverwerving was dit niet wenselijk. Daarnaast zijn aan het stedenbouwkundig plan allerlei onderzoeken en verkenningen voorafgegaan om een economisch haalbaar plan te kunnen presenteren. Om deze redenen kon een gedetailleerd stedenbouwkundig plan pas met de ter visie legging van het ontwerpplan worden getoond. Om geen ‘in beton gegoten’ plan te presenteren aan de omgeving en belangstellenden, is gekozen om tussentijds een globaal stedenbouwkundig plan te presenteren tijdens de digitale inloopsessies van maart 2021. De digitale inloopsessies waren ook het centrale moment om iedereen gelijkwaardig van informatie te voorzien. De globale opzet liet de landschapsbouw, de woonvelden en de verkeerskundige ontsluitingen zien. Deze sessies zijn goed bezocht door circa 1.450 bezoekers in de digitale ruimte en circa 200 bezoekers bij de presentatie en vragenronde. Hierbij zijn veel positieve reacties ontvangen, maar ook enkele kritische geluiden. Naderhand zijn nog enkele gesprekken gevoerd met inwoners die na aanleiding van de inloopsessies nog vragen hadden.

Tijdens de digitale inloopsessies zijn op het prikbord tips en suggesties achtergelaten. Ondanks dat in enkele zienswijzen wordt gesuggereerd dat er niets mee is gebeurd, zijn deze allemaal individueel beoordeeld en waar mogelijk verwerkt in het plan. Dit heeft de gemeente met het ontwerp niet openbaar gemaakt. Een overzicht van de tips en reacties wordt naar aanleiding van de zienswijzen hierover alsnog als bijlage bij de toelichting op het plan gevoegd, met daarbij een korte beoordeling. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het stedenbouwkundige plan. Op basis van dit plan is het exploitatieplan opgesteld. Met het exploitatieplan worden de publiekrechtelijke kosten verhaald in het geval de gemeente geen eigenaar van de gronden wordt en een grondeigenaar overgaat tot zelfrealisatie. Gezien de omvang van dit plan en het aantal betrokken partijen is het haast niet te voorkomen dat de inwoners graag al meer en eerder dan de digitale inloopsessies bij de voorbereidingen betrokken hadden willen worden. Naast uitleg over de gevolgde procedure benoemen wij op onze rol als gemeentelijke overheid bij de keuzes die voorliggen in dit plan. Wij hebben de wettelijke taak om belangen te wegen. Dat betekent dat we weliswaar proberen om zo veel mogelijk aan ieders individueel belang tegemoet te komen, maar daarbij het algemene belang nooit uit het oog mogen verliezen.

Het is de rol van de gemeente om daarbij uiteindelijk de definitieve keuzes te maken.

-3-

2.2 Verantwoording appartementengebouw en woonhof aan de Kruisweg Stedenbouw Vanuit een stedenbouwkundig perspectief is gekozen om te verdichten op de locaties die relatief op korte afstand van Twello Centrum liggen. Hier hoort de typologie van 'centrum dorps' wonen bij. Hiermee wordt bedoeld compact wonen, geschikt voor kleinere huishoudens voor jongeren en ouderen. Deze doelgroep is het meest gebaat bij een locatie dicht bij het centrum en de voorzieningen zoals het NS-station. In het stedenbouwkundige plan is deze verdichting te vinden nabij de Kruisweg in het plandeel Nieuw Basselt en in het plandeel Fliertlanden nabij de Parallelweg. Voor het appartementengebouw aan de Kruisweg is gekozen om een andere woonvorm nabij het centrum. Het gebouw ligt hemelsbreed relatief dichter bij (circa 650 m) dan de appartementengebouwen in de woonwijken Achter ’t Holthuis (circa 1,1 km) en de Schaker (1,25 km). Qua woningbouwprogramma wordt aangesloten op de bestaande beleidskaders (Woonvisie en Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst). Ook in de locatiestudie Twello.250 Woningbouwlocaties landschappelijk onderzoek worden compacte woonvormen (de zogenaamde s-kavels) voorzien nabij het centrum. Het rapport vormde de basis voor het Wvg-besluit uit 2019. Architectuur Langs de Kruisweg is de nieuwbouw geprojecteerd op een oude akker aan de oostkant van de weg.

De westkant van deze weg wordt begeleid door een dorps bebouwingslint. Het gebied aan de oostkant behoorde vroeger tot het landgoed de Basselt. Hier is bewust gekozen om geen nieuwe bebouwing langs de weg te projecteren, zoals aan de overkant, maar is gekozen voor een meer open beeld, in de schaal van het landgoederenlandschap. Daarom liggen de twee geclusterde woonvormen (woonhof en een appartementencomplex) ruim in het groen, op royale afstand van de Kruisweg en op royale afstand van elkaar. Om zorgen over een massief front weg te nemen, wordt de maximale breedte beperkt in de regels. De inrichting van het groen rond de gebouwen krijgt een collectief karakter om zo de samenhang passend bij de landgoedsfeer te ondersteunen. Om dezelfde reden is niet gekozen voor individuele bebouwing, maar voor twee grotere clusters met meerdere woningen. Het appartementengebouw manifesteert zich daarin als “hoofdgebouw”, terwijl het woonhof meer onderschikt blijft. De architectuur van beide gebouwen onderscheidt zich van de oudere woningen langs de Kruisweg door een eigentijdse interpretatie van de oude landgoedsfeer. In het beeldkwaliteitsplan zijn regels opgenomen voor de architectuur om te bereiken dat de schaal van de gebouwen - ondanks de grotere maat - past in de omgeving.

Bouwhoogte Het appartementengebouw is compact beoogd met variatie tussen twee en drie bouwlagen, met een verdiepte of half verdiepte parkeerkelder. Hiermee ontstaat een rijzigheid in het gebouw, dat fraaier is dan een plat en laag gebouw. De hoogte bedraagt maximaal 13 m. Het appartementengebouw in aanbouw in de Fliertbuurt is planologisch bestemd met een bouwhoogte van 15 m. Dit gebouw kent ook drie bouwlagen maar zonder (half)verdiept parkeren, waarbij de aangevraagde bouwhoogte 10,2 m is. 13 m is dan ook een noodzakelijke maat om parkeren onder het gebouw te kunnen blijven realiseren. Het maximaal aantal bouwlagen is ook vastgelegd in de verbeelding. Hiermee blijft het groene karakter van het gebied overeind en kijkt de omgeving niet of nauwelijks uit op geparkeerde auto’s. Royale groen buffers Wanneer de situatie wordt vergeleken met de woonwijk Achter ’t Holthuis, dan valt op dat de groenstroken rondom de appartementengebouwen variëren tussen 10 en 14 m. Om deze reden wordt tegemoet gekomen aan de zienswijzen die zich richten op de smalle groenstrook van 5 m aan de oostzijde van het gebouw. Het plan is hierop aangepast en wijzigt de groenbuffer naar minimaal 15 m aan de oostzijde van het appartementengebouw. Het anders situeren van appartementen maakt het gevraagde programma uitvoerbaar.

Daarnaast valt op dat in de praktijk de appartementengebouwen niet strak op deze grens zijn gebouwd. In dit plan gaat het dan ook om een minimale afstand van 15 m. De maten en oppervlakten in het plan zijn maximale eenheden en bieden flexibiliteit en ruimte voor het ontwerp van het gebouw.

-4-

2.3 Verkeer De hoofdopzet van beide plandelen met de ligging en de ontsluiting van de woonvelden is tijdens de digitale bijeenkomsten op 25 en 27 maart 2021 voor het eerst gepresenteerd. Tijdens en na deze bijeenkomsten zijn er diverse vragen, reacties en suggesties gekomen over de verkeersafwikkeling. De meeste opmerkingen gingen over de toekomstige verkeersstromen, de verkeerstoename en verkeersonveiliger situaties in bepaalde straten en kruispunten als gevolg van de woningbouw. Voor een onafhankelijke beoordeling van deze verkeersopmerkingen op het plan is Goudappel Coffeng Adviseurs gevraagd het woningbouwplan op verkeerskundige aspecten en verkeersveiligheid te toetsen. Er is een analyse gemaakt van de wegen in het plangebied en de hoofdwegen in Twello. De analyse en de conclusies zijn door Goudappel Coffeng Adviseurs verwoord in het rapport Verkeersonderzoek Woningbouw Twello-Noord. Uit het verkeersonderzoek blijkt dat het plan uitvoerbaar is en dat nader onderzoek wordt aanbevolen voor de verkeersafwikkeling op bepaalde wegvakken en kruispunten. Tijdens de inloopsessies en in de zienswijzen zijn veel opmerkingen over het verkeer naar voren gebracht. Vooral over de verkeersafwikkeling in de Kruisweg en het mogelijke effect van éénrichtingsverkeer (aanbeveling Goudappel Coffeng) op de aansluitende wegen.

Een rode draad hierin is dat niet alleen de toekomstige woningbouw en de daarbij horende verkeersafwikkeling tot onvrede leidt. Inwoners hebben eerder aangegeven dat de huidige situatie op een aantal plekken als onveilig en te druk wordt ervaren. Ook de provincie Gelderland vraagt in haar zienswijze aandacht voor de verkeersafwikkeling op de provinciale wegen N344 en N792. Uit de gemeentelijke verkeerskundige toets, het advies van Goudappel Coffeng en de zienswijze van de provincie Gelderland blijkt dat het woningbouwplan vanuit verkeersoptiek haalbaar is. Wel zijn de verkeerskundige aansluitingen op de N344 en N792 in de bestaande situatie niet optimaal, de woningbouwontwikkeling biedt mogelijk kansen om dit te verbeteren. Op voorhand kan in redelijkheid worden vastgesteld dat de verkeersafwikkeling de uitvoerbaarheid van het woningbouwplan niet in de weg staat. Dat neemt niet weg dat de gemeente begrip heeft voor de geuite zorgen over de verkeersaspecten en dit actief wil oppakken. Naar aanleiding van deze reacties op het plan wil de gemeente samen met de omgeving en met de provincie Gelderland (wegbeheerder N344/Rijksstraatweg en N792/Terwoldseweg) in het eerste kwartaal van 2022 in overleg gaan. Naast de adviezen van Goudappel Coffeng Adviseurs voor de Kruisweg, wil de gemeente de bestaande verkeerssituatie meenemen in het onderzoek naar verbetervoorstellen.

De omgeving wordt betrokken en gevraagd om hun kennis, inbreng en suggesties te delen. Voorstel is om samen te onderzoeken of er voor de huidige situatie - en met het oog op de toekomstige nieuwbouw - maatregelen met een breed draagvlak haalbaar zijn om te komen tot een betere verkeersafwikkeling, goede bereikbaarheid en verkeersveilige weginrichting in Twello Noord en een prettiger woon- en leefomgeving.

3. Zienswijzebeantwoording In dit hoofdstuk gaan wij eerst in op de zienswijze die door de provincie naar voren is gebracht. Vervolgens wordt ingegaan op de specifieke zienswijzen van particulieren en stichtingen. In dit onderdeel zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie. In verband met de verplichting tot anonimiseren op grond van de Wet bescherming persoonsgegevens, zijn de NAWgegevens van de betrokkenen niet vermeld in de zienswijzennotitie.

3.1 Overheden Zienswijze 1: d.d. 27 oktober 2021, kenmerk 2021-61754

1.

Zienswijze

Reactie

In lijn met het eerdere provinciale pré-advies ziet de indiener in het plan een gevarieerd en

De steun van de indiener in de keuze van deze uitbreidingslocatie is noodzakelijk en

-5-

2.

gedifferentieerd woningbouwprogramma, dat kwantitatief en kwalitatief aansluit op het regionale woningbouwprogramma. Daarnaast vindt er een grote landschappelijk en natuurlijke versterking plaats. De ontwikkelingen verhouden zich goed met de kernkwaliteiten die gelden voor de Groene ontwikkelingszone en het Gelders natuurnetwerk. Verder ondersteunt de indiener de keuze voor onderliggende uitbreidingslocatie.

wordt daarmee gewaardeerd. Daarnaast bestaat erkentelijkheid dat de indiener het gevarieerde en gedifferentieerde woningbouwprogramma waardeert, en dat dit ook wordt gecombineerd door meerwaarde te creëren qua landschap en natuur. Vanwege de Groene Ontwikkelingszone en het Gelders natuurnetwerk is dit ook noodzakelijk.

De indiener vraagt om aandacht voor het aspect mobiliteit. Vooral de aansluitingen op de provinciale wegen N344 en N792. Hier geldt het belang van een goede doorstroming en verkeersveilige aansluitingen. De indiener treedt graag in overleg over eventuele maatregelen bij de aansluitingen op deze wegen. De aansluitingen zijn onvoldoende verkeersveilig en hebben effect op de doorstroming. De indiener wil graag samen onderzoeken hoe dit plan kan voorzien in een verkeersveilige aansluiting met de borging van een goede doorstroming.

Wij willen graag met de indiener de aansluitingen nader onderzoeken. Samen met de provincie Gelderland (wegbeheerder N344 en N792) en met inwoners wil de gemeente in 2022 verder onderzoek doen hoe de verkeerstoename zo veilig en optimaal mogelijk kan worden verwerkt. Bestaande knelpunten en de ervaren verkeersonveiligheid maken deel uit van dit onderzoek. Zie ook onder paragraaf 2.3.

3.2 Particulieren en stichtingen Zienswijze 2: d.d. 13 oktober 2021, kenmerk 2021-58645

1.

Zienswijze

Reactie

De indiener wil graag dat het woningbouwplan op hun perceel volledig wordt geschrapt. Mocht dit geen mogelijkheid zijn, dan opteert de indiener voor zelfrealisatie.

Het stedenbouwkundig plan is integraal voor het gehele plan vastgesteld en komt voort uit een landschapsanalyse, waaruit woonvelden zijn ontstaan. Binnen deze woonvelden is een evenwichtige samenstelling van woningbouwcategorieën opgenomen. Op het perceel van de indiener zijn tien kavels in het dure koopsegment ingetekend, waarop realisatie van ruime (gezins)woningen mogelijk is. Deze tien kavels voorzien hiermee in een aanzienlijke volkshuisvestelijke behoefte, het woningmarktonderzoek geeft ook aan dat met name behoefte is aan gezinswoningen. Daarnaast vertegenwoordigen deze kavels een aanzienlijke waarde, die bijdragen aan de financiële haalbaarheid van het plan. Het schrappen van dit perceel uit het plan doet afbreuk aan de integrale opzet en heeft negatieve gevolgen voor de exploitatie van het plan. Het plan biedt evenmin ruimte om deze effecten elders te compenseren. Wij gaan met de indiener in gesprek over de aangegeven wens tot zelfrealisatie.

-6-

2.

De indiener wil graag zijn boomgaard ontsluiten met een uitweg voor een landbouwvoertuig, met een breedte van tenminste 4 m.

De gewenste ontsluiting van de boomgaard is mogelijk binnen de ingetekende bestemming Groen. Dit betreft dan geen verharde inrit zoals bij de nieuwe woningen wordt aangelegd, maar een uitweg uitgevoerd met halfverharding of in een karrenspoor en een breedte van 4 m.

3.

Vanwege hun vogelverblijf en eventuele kans op (geluids-)overlast wordt verzocht de aan te leggen weg in noordelijke richting op te schuiven en de bocht naar rechts eerder wordt genomen.

Bij het hobbymatig houden van huisdieren (geen bedrijfsmatige omvang) is er geen sprake van een bedrijf zoals bedoeld in de Wet milieubeheer. In dat geval gelden geen richtafstanden. Het is volgens het bestemmingsplan Buitengebied toegestaan om hobbymatig vogels te houden. Omdat het een bestaande situatie betreft, maken toekomstige kopers de keuze om hier naast te gaan wonen. Ook nieuwe bewoners van de nieuwbouwwoningen kunnen in theorie vogels gaan houden. Gezien het bovenstaande wordt geen extra afstand tot deze woning in het plan opgenomen. Daarnaast vermindert het verplaatsen van de weg het voorziene natuurgebied rondom de ecologische verbindingszone De Fliert en/of het uitgeefbaar gebied.

Zienswijze 3: d.d. 14 oktober 2021, kenmerk 2021-58969

1.

Zienswijze

Reactie

Tijdens de bouw van de, goed met de gemeente in ontwerp afgestemde, woning van de indieners in 2019 kwam opeens het besluit op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. De indieners kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat de gemeente al tijdens de afstemming van het ontwerp op de hoogte was.

Op 28 december 2017 is de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning verleend. In de periode hieraan voorafgaand is in goed overleg het landschapsplan en de architectuur vormgegeven. De Wvg is gevestigd op 11 februari 2019 en in de loop van 2018 is hieraan gewerkt. Tijdens de afstemming over het ontwerp van de woning was er nog geen voornemen tot vestiging van de Wvg op percelen in Twello Noord.

De indieners zijn van mening dat de voorbereiding van de procedure niet correct is verlopen en dat de inspraak onvoldoende is geweest. Dit terwijl participatie in de structuurvisie een ‘cruciaal middel’ wordt genoemd. Onvrede bij de indieners zit o.a. in het feit dat er al een concreter plan uit februari 2021 is dan tijdens de inloopavonden is gepresenteerd. Dit geeft de indieners het gevoel dat de volledige planopzet al bekend was. Daarnaast is niets gebeurd met het alternatieve stedenbouwkundige plan dat door de indieners en de buren aan de gemeente is gepresenteerd en nu als bijlage bij de zienswijze is gevoegd. In dit plan worden andere stedenbouwkundige uitgangspunten gepresenteerd. Grofweg wordt voorgesteld om het hof en appartementengebouw grotendeels te verplaatsen naar de Basseltse Enk en vooral -7-

Voor het planproces wordt verwezen naar paragraaf 2.1. Wij betreuren het dat een conceptversie naar buiten is gelekt. Dit heeft tot misverstanden geleid die juist voorkomen diende te worden. Het alternatieve plan is op 22 juli 2021 ontvangen. De gepresenteerde principes (kleine huishoudens verder van het centrum en de voorzieningen zoals het NS-station) heeft ons niet doen wijzigen van standpunt. Zie voor meer informatie paragraaf 2.2.

lintbebouwing aan de Kruisweg te voorzien. Dit omdat de locatie aan de Basseltse Enk dichter bij het centrum en de bushalte ligt. 2.

3.

De indieners geven aan dat het rapport Twello.250 Woningbouwlocaties landschappelijk onderzoek voor de locatie Kruisvoorderweg adviseert dat deze locatie zeer geschikt is voor m-kavels. Dit uitgangspunt voor de omgeving kan rekenen op de goedkeuring van de indieners omdat deze goed aansluit op de identiteit van vrijstaande en dubbele woningen. Het plan is strijdig met de Woonvisie, waarin staat dat de gemeente na De Schaker niet verwacht nog andere grootschalige bouwprojecten op te leveren. Als er al gebouwd mag worden, dan moeten dat levensloopbestendige woningen zijn, geschikt voor meerdere doelgroepen. Ook moet bij planontwikkeling blijvend aandacht zijn voor het groene karakter en dorps bouwen en moet de focus liggen op inbreidings- en niet op uitleglocaties. De voorziene ontwikkelingen in Twello-Noord voldoen hier niet aan.

Hierbij gaan de indieners voorbij aan de conclusie/samenvatting op p.19 van het rapport. Daarin wordt aangegeven dat de locatie Kruisvoorderweg-West met name geschikt is voor S-kavels.

Ten tijde van de vaststelling van de Woonvisie (2017) werd vooralsnog – gezien de toenmalige situatie op de woningmarkt – geen grootschalige woningbouwontwikkeling meer verwacht. Sindsdien is de situatie op de woningmarkt aanzienlijk gewijzigd en is de druk sterk toegenomen. Dit speelt niet alleen in de gemeente Voorst, maar ook regionaal en landelijk. In 2018 heeft de gemeente zich gecommitteerd aan de regionale Woonagenda. Vanuit de gezamenlijke ambitie op kwalitatieve groei zijn richtinggevende principes ontwikkeld voor het lokaal beoordelen van plannen. De voorkeur voor inbreiding boven uitbreiding maakt hier onderdeel van uit. Naast de kwalitatieve aspecten van woningbouwprogrammeren wordt ook gericht op een kwantitatief realistisch woningbouwprogramma. Hiervoor wordt op basis van actuele Primos woningbehoefteprognoses per gemeente een bandbreedte vastgesteld. In 2020 is de Regionale Woonagenda geëvalueerd en herijkt waarbij de Primos prognosecijfers van 2020 zijn gehanteerd. Hieruit bleek een sterke toename van de regionale woningbehoefte ten opzichte van 2018 (+40%). De woningbehoefte voor de gemeente Voorst is geraamd op 800 – 975 woningen tot 2030. Dit sluit goed aan het gemeentelijke doel om gemiddeld 80 woningen per jaar toe te voegen.

Om dit te behalen en in lijn te blijven met de woningbehoefteprognoses tot 2030 is naast de inbreidingsplannen ook een uitbreidingslocatie met een omvang zoals Twello Noord noodzakelijk. Uit het gemeentelijk woningmarktonderzoek (2019) blijkt namelijk dat circa 65% - 75% van de totale woningproductie nodig zal zijn voor de kern Twello. Dit heeft vooral te maken met het voorzieningen niveau in Twello en de gunstige ligging nabij de

-8-

voorzieningen (Deventer, het spoor, de A1). Uit het woningmarktonderzoek blijkt ook dat in de periode tot 2035 een tekort optreedt van zo’n 345 twee-kappers en 350 vrijstaande woningen. Deze woningtypen komen terug in het plan. Maar ook levensloopbestendige woningen en/of woningen geschikt voor meerdere doelgroepen zijn opgenomen in het plan. Het is prettig dat de indieners het belang van het groene karakter en dorps bouwen benadrukken. In de planvorming is hier zeer zorgvuldig naar gekeken. Zo wordt slechts een derde van het totale plangebied ingezet voor woningbouw en zodoende is de woningdichtheid relatief laag. De overige gronden binnen het plangebied worden aangewend voor onder andere natuurontwikkeling (zoals versterking van de Fliert, aanleg van bos en extensief beheerde agrarische gronden). Ook binnen de woonvelden is veel aandacht voor groenstructuren en het dorpse karakter. 4.

Op de kavel tussen Kruisweg 16 en Kruisweg 8 (deel Nieuw Basselt) is, in een bestaande wijk, een concentratie van in totaal 34 woningen in de sociale sector voorzien in het noordelijke deel, waarvan een minimum percentage van 64.7% aan sociale huur. In het zuidelijke deel van dat blok zijn nog eens 46 woningen voorzien, in totaal dus 80. In deelgebied Basseltse Enk (waar nu nog geen woningen staan), zijn juist alleen grote woningen voorzien en geen woningen in de sociale sector. De indieners begrijpen deze keuze niet. Daarnaast suggereren de indieners dat de duurdere woningen zijn voorzien op plekken die in februari 2021 al in eigendom van de gemeente waren en de sociale huur juist op locaties waarover de gemeente nog in onderhandeling was. Dit is geen gebiedsindeling op grond van zorgvuldige planologie, maar op basis van eigendomsverhoudingen. Dat betekent dat zonder noodzaak of nadere onderbouwing naast de woning van de indieners een grootschalig woonproject is geprojecteerd, terwijl op een andere locatie zonder of minder nabij woningen een ruimere opzet is gekozen. Hierdoor ontstaat geen goed woonen leefklimaat voor de indieners en de omgeving. Daarnaast had volgens de indieners een financiële afspraak gemaakt kunnen worden met een ontwikkelaar over sociale woningbouw en verevening conform de

In het deelgebied Basseltse Enk is ook sociale woningbouw voorzien. In totaal zijn in dit deelgebied 10 sociale, grondgebonden koopwoningen opgenomen. Het stedenbouwkundig plan komt voort uit een landschapsanalyse, waaruit de woonvelden zijn ontstaan. Binnen deze woonvelden is een evenwichtige samenstelling van woningbouw-categorieën opgenomen. Hierbij is gekozen voor verdichting op de percelen die op relatief korte afstand van het centrum zijn gelegen. Nabij het buitengebied zijn de kavels voorzien met een ruimere opzet. Dit is ook in de toelichting van het plan opgenomen (zie 3.3.1 in de toelichting). Eigendomsverhoudingen spelen hier geen rol. De gemeente heeft namelijk de wens om zelf eigenaar van de gronden te worden, vandaar de vestiging van de Wvg. Daarbij vindt binnen het exploitatieplan een interne saldering plaats doordat de eigenaren van percelen waar sprake is van veel winstpotentie (dure kavels/woningen) ook een hogere exploitatiebijdrage dienen te voldoen in het kader van het verplichte kostenverhaal. Eigenaren van minder rendabele percelen dragen ook minder bij aan dit kostenverhaal. Met het plan wordt een goed woon- en leefklimaat voor de nieuwbouw én de omgeving behaald. Ons inziens is er juist

-9-

woonvisie.

erg veel aandacht voor een goed woon- en leefklimaat door de stedenbouwkundige opzet, inpassing in het landschap, een zorgvuldige verkaveling en door de beeldkwaliteitseisen. Het deelgebied bij de indiener wordt bij realisatie door de gemeente projectmatig uitgevraagd. Hierbij wint het beste ontwerp, waarbij ook de aansluiting op de omgeving een belangrijke variabele wordt. Wij willen juist de regierol bij deze woningbouwontwikkeling nemen, om een gevarieerd en gedifferentieerd woningbouwprogramma efficiënt en binnen de vastgestelde tijdsplanning te realiseren. Voor de sociale woningbouw hoeft in dit plan geen verevening plaats te vinden.

5.

6.

Naast de woning van de indieners is de inrit naar een parkeerterrein en een fiets- en wandelpad voorzien. Dit wijkt af van de beelden die tijdens de inloopavonden werden vertoond. De indieners bestrijden de noodzaak voor het parkeerterrein en achten de inrit en het fiets- en wandelpad strijdig met hun woongenot. De indieners verzoeken: - om een stedenbouwkundige opzet zoals door de indieners als bijlage is gevoegd; - de verkeersbestemming eraf te halen en de afmeting van de groene zone in overeenstemming te brengen met de afmeting zoals tijdens de digitale inloopavonden vertoond is en met de restrictie dat er geen wandel- of fietspad aangelegd wordt.

Tijdens de digitale inloopsessies is bij voorliggende locatie niet expliciet de verkeerskundige ontsluiting getoond omdat ontsluiting van dit deelgebied vanaf de Kruisweg voor de hand ligt. Uit het stedenbouwkundige plan blijkt het niet om een parkeerterrein te gaan, maar om een toegangsweg. De bestemming is hier verruimd, zodat in de nadere uitwerking een goede buffer kan worden gerealiseerd met het perceel van de indieners en een goede verkeerstechnische aansluiting op de Kruisweg is te realiseren. De bestemming Verkeer blijft behouden om flexibiliteit te behouden in de verdere uitwerking van het plan. Wel wordt in de regels van de bestemming Woongebied-1 het aantal ontsluitingen gemaximeerd op twee.

Daarnaast hebben de verkeerstellingen in de coronaperiode en in aanloop naar de zomervakantie plaatsgevonden (19 juni t/m 6 juli 2020). Dit maakt deze niet representatief.

Om de genoemde redenen onder punt 4 wordt de stedenbouwkundige opzet niet gewijzigd. Mede op basis van het onderzoek van Goudapppel Coffeng wordt samen met de provincie Gelderland (wegbeheerder N344 en N792) en met inwoners verder onderzoek gedaan naar hoe de verkeerstoename zo veilig en optimaal mogelijk kan worden verwerkt. Bestaande knelpunten en de ervaren verkeersonveiligheid maken deel uit van dit onderzoek, zo ook de huidige situatie op de Kruisweg. De verkeersafwikkeling vormt geen belemmering voor dit plan. Meer informatie is opgenomen in paragraaf 2.3.

Ten slotte ontbreekt volgens de indieners inzicht in de totstandkoming van de berekeningen van Goudappel. De onderbouwing van de conclusies kan dus niet worden gecontroleerd. Ook daarom is volgens

Tijdens de coronaperiode was de verkeersdrukte buiten de lock-downs op vele locaties vrij vlot weer op het niveau van voor de coronaperiode. Wel was de verdeling over de dag anders met een minder drukke

Het rapport van Goudappel stelt volgens de indieners dat de Kruisweg in de huidige situatie al op de rand zit van een veilige verkeersafwikkeling en dat verbreding hier niet mogelijk is. Met deze constatering is in het plan niets gedaan. Ook is niet duidelijk in het plan hoe met de aanbevelingen van Goudappel is omgegaan.

- 10 -

de indieners het plan niet goed gemotiveerd.

ochtend- en avondspits. Goudappel Coffeng is een gerenommeerd verkeersadviesbureau en is bij het onderzoek uitgegaan van de landelijke richtlijnen van het CROW (conform het Programma Mobiliteit 2020 t/m 2030).

7.

In deelgebied de Kruisakker zou qua programma rekening gehouden worden met de huidige bewoners. De indieners vinden het daarom opmerkelijk dat juist hier veel (sociale) woningen zijn voorzien. Juist in het nu nog onbewoonde deelgebied Basseltse Enk, zouden veel rijwoningen en appartementen (in het sociale segment) gerealiseerd kunnen worden, omdat geen rekening hoeft te worden gehouden met huidige bewoners.

In de planvorming is rekening gehouden met de huidige bewoners door te voorzien in een royale groenbuffer van minimaal 15 m breed. Hiermee blijft een landschappelijke en groene karakter behouden. De planopzet is erop gericht om elk woonveld een eigen identiteit te geven binnen de kenmerken en kwaliteiten van het landschap en de omgeving. Mede op basis hiervan zijn de verschillende typen woningen verdeeld over het plangebied. De kleinere huishoudens zijn gesitueerd nabij het centrum. Woningen met een ruimere opzet zijn gesitueerd als overgang richting het buitengebied. Verder verwijzen wij naar paragraaf 2.2.

Zienswijze 4: d.d. 19 oktober 2021, kenmerk 2021-59683 Zienswijze

Reactie

1.

De indiener verbaast zich over de keuze voor twee appartementencomplexen aan de Rijksstraatweg. Aan de Rijksstraatweg staan namelijk vooral woonvilla’s. Beter passend is één woonhuis, gesitueerd aan de Holthuizerstraat met een grote groenbuffer zoals ook nabij de rotonde.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt en de bestaande bebouwing aan de zuidzijde van de Rijksstraatweg passen twee volumes op deze plek. Het beeldkwaliteitsplan stelt ook dat de bebouwing zich moet voegen in de reeks van statige huizen. Het complex voorziet in de behoefte voor kleiner wonen. Het plan biedt het kader voor de verdere invulling en uitwerking. De twee volumes geven hiervoor een indicatie.

2.

Er is geopteerd voor het doortrekken van het stedenbouwkundige lint van de Rijksstraatweg en Huize Lindehoven. Beter passend is het stedenbouwkundig aansluiten op Huize De Flierkamp, waarbij het huis een ruime opzet heeft. Door gebruik te maken van de rooilijn van de kavels nabij de rotonde, wordt de Poort van Twello in kwalitatieve zin meerwaarde. Het gaat om 1 wooneenheid, met een bouwhoogte van 5,5 m.

Huize de Flierkamp is gelegen in een landschappelijk waardevol gebied, de ecologische verbindingszone De Fliert doorkruist het perceel. Het doortrekken van deze landschappelijke zone zou veel landschappelijke kwaliteit toevoegen, echter niet voorzien in de behoefte aan woningbouw. Om deze reden is voor deze locatie - grenzend aan de kern Twello gekozen om het stedenbouwkundige lint door te trekken. De entree van Twello wordt ervaren vanaf dit punt.

3.

In het beeldkwaliteitsplan wordt op pagina 37 getracht een hoog kwaliteitsniveau te behalen. Welstand moet goede uitgangspunten krijgen, zodat er sprake is van ‘echte’ architectuur.

Om deze reden is bij dit complex zowel de inschakeling van een architect, als van een landschapsarchitect verplicht. De uitgangspunten geven hierbij voldoende houvast voor de gemeente om dit hoge niveau te borgen. Tegelijkertijd voorzien de uitgangspunten in ontwerpvrijheid voor de

- 11 -

architect en landschapsarchitect.

Zienswijze 5: d.d. 20 oktober 2021, kenmerk 2021-60441

1.

2.

Zienswijze

Reactie

De indiener bestrijdt dat de locatie ‘Kruisvoorderweg’ in het rapport Locatieonderzoek Twello.250 tot de voorkeurslocatie behoort voor de noodzakelijke woningbouw. Voor de locatie is de cultuurhistorische omgeving een aandachtspunt, evenals de ontsluiting van autoverkeer. Deze belemmeringen heeft de locatie Beersen niet. Het primaire verzoek van de indieners is dan ook om de compactere bouw, die in het plan op de Kruisakker is gesitueerd, elders te situeren, bijvoorbeeld op de locatie Beersen. Voor sociale woningbouw is die locatie veel geschikter dan de locatie Kruisakker. Dit vanwege de ligging, deze is dichterbij de voorzieningen. Daarmee wordt ook het ontsluitingsprobleem op de Kruisweg voorkomen. Om de locatie Kruisvoorderweg te ontwikkelen boven Beersen vindt de indiener arbitrair. Waarom is landschapsbouw belangrijker dan een passende infrastructurele ontsluiting? Landschapsbouw zonder toevoeging van woningen levert namelijk echt substantiële meerwaarde op voor de kwaliteit van het landschap.

De locatie Beersen is ook beoogd om te ontwikkelen voor woningbouw. Deze locatie is ook onderdeel van het besluit om woningbouw te realiseren in Twello Noord. Alleen rust op deze locatie geen Wvg, vanwege de tijdsklem behorend bij de Wvg is vooralsnog gefocust op de locaties in dit plan. Vanwege de woningbehoefte is de locatie aan de Kruisvoorderweg noodzakelijk. De cultuurhistorische omgeving en ontsluiting zijn hierbij aandachtspunten. Met onderliggend plan wordt met deze uitgangspunten zorgvuldig omgegaan en is het plan uitvoerbaar.

Aanvullend hierop wordt verzocht de woningbouw, die in het plan op de Basseltse Enk is gesitueerd elders te situeren, bijvoorbeeld op de locatie Achter 't Holthuis Oost. Zodat het waardevolle open landschap rondom de Basseltlaan bewaard blijft. Achter ‘t Holthuis - Oost is afgevallen omdat de infrastructurele ontsluiting voor langzaam verkeer aandacht vraagt (is recentelijk reeds verbeterd door aanleg van fietsverbinding oost-west) en de locatie een vitale agrarische functie heeft. Arbitrair is of deze aspecten zwaarder moeten wegen dan de landschappelijke aantasting van het open

Zoals uit de conclusie van de locatiestudie Twello.250 woningbouwlocaties landschappelijk onderzoek blijkt, leidt vanuit landschappelijk oogpunt het transformeren van de locatie Holthuis – Oost niet tot een landschappelijke verbetering. Daarnaast is beoordeeld dat het aantal toe te voegen woningen op deze locatie minimaal is.

De locatiestudie Twello.250 woningbouwlocaties landschappelijk onderzoek ziet compacte woningbouw ook als geschikte invulling voor de locatie Beersen, ook vanwege de door de indiener opgesomde voordelen. Echter, daarnaast is ook de locatie op de Kruisakker noodzakelijk om in de behoefte te voorzien. Hiervoor verwijzen wij naar paragraaf 2.1 en 2.3. Met de woningbouwontwikkeling wordt beoogd ook op andere vlakken meerwaarde te creëren. Zo wordt slechts een derde van het totale plangebied ingezet voor woningbouw waarmee de woningdichtheid relatief laag is. De overige gronden binnen het plangebied worden aangewend voor onder andere natuurontwikkeling (zoals versterking van de Fliert, aanleg van bos en extensief beheerde agrarische gronden). Ook binnen de woonvelden is veel aandacht voor groenstructuren en het dorpse karakter. De woningbouw is hierbij aanjager van landschapsherstel.

Deze locaties hebben wij op zijn merites gewogen. En heeft de voorkeur gegeven aan herstel van het landschap in combinatie met woningbouw op de onderliggende locaties. Met daarbij oog voor de

- 12 -

landschap rondom de Basseltlaan, in combinatie met de natuurverbindingszone en de landgoederenzone.

cultuurhistorische kwaliteiten en belangen.

3.

Het secundaire verzoek is om het plan op onderstaande punten (3 t/m 9) bij te stellen. De indiener heeft in 2005 hun perceel aan de Basseltlaan bewust gekocht vanwege de ligging in het landelijk gebied en op loopafstand van het dorp, de agrarische cyclus en de unieke fauna (reeën, ijsvogels en bosuilen) van het gebied. Door de woningbouw – en vooral de dichte bebouwing op de Kruisakker – zullen de schuwe dieren zich niet meer vertonen. Door de woningbouw wordt de locatie minder aantrekkelijk.

Locaties aan de rand van een dorp zijn al snel in beeld bij uitbreidingsvraagstukken. Wij beseffen ons goed dat nieuwbouwplannen een impact hebben op de bestaande omgeving. Echter kan in het algemeen worden gesteld dat aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen (zie bijvoorbeeld de uitspraak Raad van State d.d. 9 mei 2018; ECLI:NL:RVS:2018:1545).

4.

Doordat de Basseltlaan de ontsluiting vormt voor fietsers en voetgangers vanaf de Basseltse Enk (66 woningen) naar het centrum van Twello en het feit dat de bewoners van de Basseltse Enk de Basseltlaan zullen gebruiken voor hun ommetjes, neemt het aantal fietsers en voetgangers fors toe. Hierdoor vermindert de privacy aan de voorzijde van de woning.

5.

In het plan (alsook op de visualisatie op pagina 10 van het beeldkwaliteitsplan) laat rondom de bebouwing veel groen zien. In het plan is er echter nagenoeg geen groene inpassing rondom de achtertuin van de indiener. Het plan geeft aan dat hier gestapelde bouw van 10 m hoog op 5 m van de perceelsgrens zonder beperking van goothoogte mag worden gerealiseerd. Een groenstrook van 5 m is volgens de indieners geen royale groenstrook. In het plan wordt onderschreven dat minimaal 15 m een royale groenstrook inhoud, gelijk aan Achter ’t Holthuis. Hierdoor vermindert de privacy door woningbouw aan de achterzijde (appartementen Kruisakker). Voor de indiener is dit onacceptabel. Minimaal een groenstrook van 15 m, gelijk aan de groenstroken in de rest van het plangebied is acceptabel. Daarnaast ook een maximale bouwhoogte voor de gehele Kruisakker te beperken tot 10 m met een maximale goothoogte van 4 m. Op deze wijze past de ontwikkeling in het landelijke karakter van de omgeving en wordt de privacy van de indiener niet aangetast. De voorliggende plannen leiden tot verlies van zichtlijnen. In de laatste 40 m van de achtertuin van de indiener, geniet de indiener van vrij uitzicht vanaf de oogst tot aan het late voorjaar, alsook de aantrekkelijke afwisseling van uitzicht door de jaarlijkse agrarische cyclus. Hier is ook een zichtlijn op Kruisvoorde.

Dit vervalt doordat rondom de achtertuin op 5 m afstand van de

De Basseltlaan is een openbare weg en daarmee vrij toegankelijk. Dit houdt in dat bij een openbare weg alle verkeer over de weg mag voor zover dit niet door de aard van de weg (bijvoorbeeld een voetpad) of wetgeving (bijvoorbeeld ´verboden voor motorvoertuigen´) wordt beperkt. De Basseltlaan voldoet goed voor langzaam verkeer. Hiermee blijft de gemeente binnen de huidige mogelijkheden van de weg en het woonklimaat van de aangrenzende percelen. Enkele bewoners van de Basseltlaan hebben in eerste instantie aangegeven dat grondverwerving bespreekbaar was. Hierop is het landschapsplan gebaseerd. Inmiddels is gebleken dat verwerving niet meer aan de orde is. Het plan is hierop aangepast. Voor het gestelde over het verbreden van de groenstrook naar 15 m, verwijzen wij naar daarnaast paragraaf 2.2.

6.

Bij de eigentijdse interpretatie van de oude landgoedsfeer hoort geen maximale goothoogte voor het appartementengebouw. Dit is de ontwerpvrijheid voor een architect. Het noordelijke deel (het hof) heeft al een lagere goothoogte van 3,5 m.

Niet wordt ontkend dat het uitzicht verandert als gevolg van deze planologische ontwikkeling. Door veranderde maatschappelijke opvattingen en ontwikkelingen op het ruimtelijk gebied kan bij het verstrijken der jaren evenwel geen blijvende zekerheid op een onveranderde situatie en uitzicht worden ontleend. Zo ook in deze situatie. De behoefte aan woningen

- 13 -

7.

8.

9.

perceelsgrens appartementen met een hoogte van 10 m gerealiseerd mogen worden. In de huidige situatie wordt de Basseltlaan al veel gebruikt door fiets- en wandelverkeer. Daarbij wordt vaak geparkeerd langs de weg. Dit levert in samenhang met autoverkeer al tot veel gevaarlijke situaties. Hierbij dient de aansluiting op de Rijksstraatweg qua verkeersveiligheid te worden verbeterd. Zeker in het geval er meer fietsers gebruik gaan maken van de Basseltlaan. Er ontstaan met regelmaat gevaarlijke situaties omdat:  het verkeer vanuit Deventer niet verwacht dat auto's de Basseltlaan in gaan;  automobilisten vanuit Apeldoorn niet verwachten dat fietsers vanaf Apeldoorn e 3/4 rond gaan naar de Basseltlaan;  verkeer op de rotonde moet wachten wanneer er een auto of fietsers vanaf de Basseltlaan de rotonde op willen (Basseltlaan is dan geblokkeerd);  vanuit de Basseltlaan er slecht zicht is op fietsers en autoverkeer wat vanaf Deventer komt. De indiener verzoekt om een fysieke barrière in de Basseltlaan aan te brengen, zodat voor autoverkeer onmogelijk is om de Basseltlaan te gebruiken als sluiproute. Daarnaast wil de indiener de bevestiging dat de Basseltlaan enkel wordt gebruikt als calamiteitenroute, bedoeld voor gebruik door hulpdiensten.

De indiener vindt dat de calamiteit aanleg, onderhoud of een voorziene stremming tot een onacceptabele toename van verkeer leidt op de Basseltlaan. De indiener vreest voor meer geluidsoverlast vanaf de straat door de toename van 66 woningen die qua fietsontsluiting zijn aangewezen op de Basseltlaan. Daarnaast ontstaat er ook geluidsoverlast in de achtertuin. Dit vanwege 80 woningen op de Kruisakker. Tijdens de realisatiefase, maar ook in de gebruiksfase door auto’s, spelende kinderen, blaffende honden en geluiden die verder horen bij een dichtbebouwde omgeving. Het beeldkwaliteitsplan laat een waterberging zien aan de oostzijde van het terrein, wat tevens kan worden gebruikt als speelgebied. Dit grenst aan de achtertuin van de indiener. De indiener verzoekt om maatregelen te treffen die deze geluidsoverlast beperken.

is onderbouwd. Mede op basis van het onderzoek van Goudapppel Coffeng wordt samen met de provincie Gelderland (wegbeheerder N344 en N792) en met inwoners verder onderzoek gedaan naar hoe de verkeerstoename zo veilig en optimaal mogelijk kan worden verwerkt. Bestaande knelpunten en de ervaren verkeersonveiligheid maken deel uit van dit onderzoek, zo ook de huidige situatie bij de rotonde. Wij verwijzen naar paragraaf 2.3. Daarnaast is in de Basseltlaan een fysieke maatregel voorgesteld (knip), waardoor de Basseltlaan alleen geschikt wordt voor bestemmingsverkeer, fietsers en voetgangers. De definitieve vorm en locatie van de fysieke maatregel vindt plaats in afstemming met aanwonenden van de Basseltlaan.

Zie onze reactie onder punt 7.

Voor de geluidsoverlast vanaf de straat, zie onze beantwoording onder punt 4. Om de geluidsoverlast vanwege de woningbouw aan de Kruisweg te minimaliseren, wordt de groenbuffer vergroot tot een minimale afstand van 15 m. Binnen deze groenbuffer wordt geen structurele speelvoorziening gerealiseerd.

Zienswijze 6: d.d. 21 oktober 2021, kenmerk 2021-60413

1.

Zienswijze

Reactie

De indieners hebben in 2018 geïnformeerd bij de gemeente naar de mogelijkheid van zelfrealisatie van woningbouw op de in eigendom zijnde percelen en een ‘nee’ gekregen, omdat het volgens de gemeente

Het is vervelend dat er verkeerde verwachtingen zijn gewekt. De indruk bestaat dat deze informatie verstrekt is door ambtenaren. Het is goed mogelijk dat de betreffende ambtenar(a)r(en) niet op de

- 14 -

nog wel 10 jaar of langer zou duren voordat aan woningbouw ter plaatse zou worden gedacht. Op 22 februari 2019 ontvingen indieners echter een Wet voorkeursrecht gemeente-brief. De indieners hebben hierdoor de indruk gekregen dat de gemeente met voorkennis de gesprekken met indieners in 2018 heeft gevoerd.

hoogte waren van de planontwikkeling en het vestigen van Wvg. Het vestigen van Wvg is namelijk een vertrouwelijk besluit en wordt pas op het moment van bekendmaking gedeeld. Het vestigen van de Wvg werd pas eind 2018 breder bekend. Daarnaast kan aan door ambtenaren verstrekte informatie geen rechten worden ontleend.

Op de reactie van indieners op het ontvangen bod was de reactie namens de gemeente dat er geen onderhandelingsruimte is en onteigening alsdan een reëel risico is!

Na het vestigen van het voorkeursrecht op basis van de Wvg is door de gemeente gepoogd om de twee percelen van de indiener minnelijk te verwerven. Dit heeft niet geleid tot een overeenkomst. Na vaststelling van het plan en exploitatieplan kan dit alsnog op minnelijke wijze mogelijk zijn.

Tijdens de voorlichtingsmomenten van 25 en 27 maart 2021 heeft de gemeente gerichte vragen op het digitale prikbord over het eigenaarschap ontweken.

De indieners kunnen de mogelijk gemaakte grondgebonden woningen ook zelf ontwikkelen (zelfrealisatie). Indien dit niet gerealiseerd wordt binnen de in het exploitatieplan opgenomen fasering kan de gemeente besluiten tot onteigening om de woningbouw alsnog te realiseren. Het is gangbaar om tijdens de minnelijke verwervingsgesprekken deze scenario’s te benoemen. Wij hebben een koopovereenkomst gesloten voor de gronden van het perceel VOORST P 762 (voorheen onderdeel van perceel VOORST P 677), grenzend aan het eigendom van de indiener. Vanwege de gedeelde eigendomspositie is zelfrealisatie van het appartementencomplex niet mogelijk. De resultaten van het digitale prikbord zijn toegevoegd als bijlage aan de toelichting op het plan. 2.

Ten aanzien van de steeds concreter - In het door de indieners aangehaalde wordende plannen merken de indieners op locatiestudie Twello.250 dat in het rapport Locatieonderzoek woningbouwlocaties landschappelijk Twello.250 voor de locatie Kruisvoorderweg onderzoek is voor het plandeel met name M-kavels en wellicht ook S- en LKruisvoorderweg (Nieuw Basselt) kavels in onderzoek waren en in het plan Maangegeven dat dit plandeel met name kavels niet meer voorkomen. De indieners geschikt is voor M-kavels, maar dat S-kavels hebben op 20 mei 2021 met de gemeente en L-kavels ook mogelijk of zelfs gewenst overleg over de (zelfbouw)wensen. Ook nu kunnen zijn. De stedenbouwkundige beoordeelt de gemeente de wensen als niet afweging heeft geresulteerd in met name Mpassend in de uitwerking en vraagt of de kavels en enkele L-kavels (gezinswoningen) indieners nog wensen hebben qua op De Enk (ten oosten van de Basseltlaan) kavelgrootte. Dit, terwijl in een besloten IBB en met name S-kavels (compacte woningen) door de raad al over deze zaken is besloten aan de Kruisweg. In deze vóór de digitale inloopmomenten. De stedenbouwkundige afweging is niet indieners vinden dit een kwalijke invulling van gekozen voor vrije sector kavels zoals de participatie zoals geduid in de Ruimtelijke indieners graag wensen. Toekomstvisie Voorst (p.10). Van ‘pestplanologie’ is geen sprake. Binnen - 15 -

De indieners menen dat de gemeente door deze handelwijze onzorgvuldig omspringt met de grondeigenaren en dat sprake is van ‘pestplanologie’. Immers, de minst rendabele percelen liggen op gronden van particuliere eigenaren.

het exploitatieplan vindt een interne saldering plaats doordat de eigenaren van percelen waar sprake is van veel winstpotentie (dure kavels/woningen) ook een hogere exploitatiebijdrage dienen te voldoen in het kader van het verplichte kostenverhaal. Eigenaren van minder rendabele percelen dragen ook minder bij aan dit kostenverhaal. Daarbij heeft de gemeente ook gronden verworven in Nieuw Basselt en Fliertlanden die volgens de indieners niet behoren tot de meest rendabele gronden. Wij verwijzen naar paragraaf 2.1. In de besloten IBB is slechts het proces toegelicht; er is hierbij niets planinhoudelijks besloten.

3.

De indieners wijzen erop dat het op grond van de Wvg rustende voorkeursrecht níet het instrument is om een serieuze ambitie tot zelfrealisatie onmogelijk te maken. De indieners zijn zich ervan bewust dat de raad beleidsruimte heeft, maar ook de belangen, zoals de wens tot zelfrealisatie, dient af te wegen. Het door pestplanologie gecalculeerd onmogelijk maken van dit belang is volgens de indieners verboden als daarmee geen ruimtelijk doel wordt gediend. Dat sprake is van ‘pestplanologie’ blijkt volgens de indieners ook uit het ontwerp-exploitatieplan en -opzet: hierin is een standaardformulering afkomstig uit de Kroonjurisprudentie over zelfrealisatie opgenomen. De indieners stellen vast dat:  uit het plan niet blijkt waarom de gekozen toedeling van woningbouwcategorieën in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening respectievelijk het publieke belang is;  de gemaakte keuzes niet rijmen met eerder vastgesteld beleid.

De Wvg is een instrument voor de gemeente om via minnelijke grondverwerving de regierol van een (woningbouw)ontwikkeling te nemen. Het is inderdaad geen instrument om zelfrealisatie onmogelijk te maken en dat is hier ook niet aan de orde. Wij gaan met de indiener in gesprek over de aangegeven wens tot zelfrealisatie van dit plan. Dit geldt overigens voor meerdere locaties in het plan. Over pestplanologie wijzen wij naar de passage onderaan hoofdstuk 3 van het exploitatieplan: “De gemeente streeft naar minnelijke verwerving. Wanneer dat niet slaagt wordt gebruik gemaakt van het instrument van onteigening, tenzij een terecht beroep op zelfrealisatie wordt gedaan.” Dit wordt gezegd van de openbare ruimte waarvan de projectie doorsneden wordt door eigendommen. Op dit punt wordt verwezen naar de meer uitgebreide reactie op zienswijze 9, onder punt 2. Het wordt ook gezegd voor gevallen waarin niet een terecht beroep op zelfrealisatie wordt gedaan. Zelfrealisatie is voor deze indiener niet mogelijk waar het gaat om de kavel die voor het appartementengebouw is bedoeld (het plan gaat hier uit van gestapelde bouw). Voor de andere kavels van de indiener zien wij niet in waarom zelfrealisatie niet aan de orde kan zijn als de indiener opereert binnen de termijnen van de faseringsregel in het exploitatieplan.

Voor de gekozen toedeling van woningbouwcategorieën en eerder vastgesteld beleid, verwijzen wij naar paragraaf 2.2.

4.

De indieners stellen verder dat de kosten voor

De kosten voor bouw- en woonrijpmaken

- 16 -

bouw- en woonrijp maken bijzonder hoog zijn geraamd en de onderbouwing hiertoe te mager is. De plankostenscan in de bijlage strookt niet met de tabel in het exploitatieplan. De indieners voegen ter onderbouwing hiertoe een notitie van Twynstra Gudde met een eerste analyse van het ontwerpexploitatieplan bij: conclusie is dat de kosten voor grondwerken en bouw- en woonrijp maken niet tot slecht zijn onderbouwd. Daar waar eenheidsprijzen worden beschreven zijn deze te hoog voor het bijbehorende ruimtelijke plan. De voorbereidings- en de toezicht op de uitvoerings- en plankosten zijn te hoog en niet passend bij dit plan dat voor 63% uit groenaanleg bestaat.

zijn door kostendeskundigen opgesteld. Waar nodig zijn de onderbouwingen nader gespecificeerd. Bijlage 11 van het exploitatieplan heeft hiervoor een uitbreiding gekregen. De uitkomsten van de plankostenscan (bijlage 12) zijn in de tabel in paragraaf 4.5.5 plankosten van het exploitatieplan opgenomen. In die tabel is toegelicht hoe de uitkomsten zijn vertaald naar de exploitatieopzet. De eindbedragen van de tabel in paragraaf 4.5.6 zijn terug te vinden in de exploitatieopzet.

Zienswijze 7: d.d. 21 oktober 2021, kenmerk 2021-60299 Zienswijze

Reactie

1.

De indiener vindt het jammer dat er geen voorontwerp-bestemmingsplan ter inzage is gelegd. Op deze wijze zou de indiener in een vroegtijdig stadium op de plannen kunnen reageren. Zodat de zienswijze bekend is voordat een plan formeel in procedure wordt gebracht. De indiener is dan ook van mening dat bij onderliggend plan, van een dergelijke omvang, een grotere participatie-inspanning mag worden verwacht om de bewoners en belanghebbenden in de voorfase bij de plannen te betrekken.

Vanwege het vestigen van de Wvg en de hierbij behorende planning om binnen 3 jaar na dato een bestemmingsplan vast te stellen, hebben wij er voor gekozen om te starten met een ontwerpbestemmingsplan in plaats van een voorontwerpbestemmingsplan. Dit hangt ook samen met de onderhandelingspositie in de grondverwerving. Een voorontwerp bestemmingsplan is niet voorgeschreven door de Wro en maakt geen deel uit van de "officiële" bestemmingsplanprocedure. Echter, omdat wij zelf ook de behoefte voelden om voor de formele procedure van het ontwerpbestemmingsplan informatie te delen met belanghebbenden en geïnteresseerden, hebben wij besloten om in maart 2021 een globaal stedenbouwkundig plan te presenteren. Voor meer informatie verwijzen wij naar paragraaf 2.1.

2.

De indiener geeft aan dat beide locaties liggen in de Groene Ontwikkelingszone, zoals aangegeven in de provinciale verordening. Daarnaast maken beide locaties deel uit van de Groene Carré; de landgoederenzone rond Twello. Deze bestaat uit een parkachtig landschap met daarin veel monumentale gebouwen. Een gebied met een bijzondere cultuurhistorie.

De provincie Gelderland is het bevoegd gezag voor het GO en GNN. Zij hebben beoordeeld dat het plan een logische keuze is en de kernkwaliteiten in het gebied behoud en/of versterkt. Minder aantallen zou niet voorzien in de volkshuisvestelijke behoefte.

Het landschappelijk onderzoek is in beginsel goed aangepakt. Echter is de indiener wel van mening dat een omissie in die planfase is dat de cultuurhistorische aspecten niet dan wel onvoldoende zijn meegenomen. Bij de uitgangspunten van het landschappelijk onderzoek staat dat de gemeente een voorselectie heeft gemaakt waarvan wordt uitgegaan. Niet duidelijk is of er nog andere

In dit plan is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden. Bijvoorbeeld door de verstoring van de cultuurhistorische waarden te verzachten middels landschappelijke inpassing, zoals bij de twee noordelijke kavels tegenover Beekwolde/De Witte Brug en door het bebouwingslint pas echt na de Fliert te laten beginnen. In de toelichting op het plan wordt opgemerkt dat de locatie Fliertlanden een

- 17 -

locaties onderzocht hadden kunnen worden en welke criteria de gemeente hierbij heeft gehanteerd. Daarnaast is alleen voor de kern Twello gekozen en is niet duidelijk of de woningopgave ook gedeeltelijk in andere kernen gerealiseerd zou kunnen worden.

functie heeft als blikveld, die wordt doorsneden door de basisstructuur (de Rijksstraatweg). Een belangrijke reden waarom de buitenplaats hier is gesticht. Ook de zichtlijnen waren van oudsher van belang. Helaas is de zichtlijn naar het historische gerelateerde landgoed Hunderen in de loop der jaren verstoord. Verder blijkt uit de toelichting dat het plandeel van oudsher agrarisch in gebruik was, met daarbijbehorende singels en een bosgebied. Een duidelijke landschappelijke relatie – anders dan agrarisch gebruik, zoals een tuin, laanbeplanting – bestond niet met de buitenplaats. Om deze reden is hier woningbouw voorzien. Voor het locatieonderzoek waren de woningbehoefte en het landschap de hoofdthema’s. In het vervolg hierop zijn de andere thema’s verder verkend en onderzocht. In onderliggend plan is zorgvuldig omgegaan met de cultuurhistorische kwaliteiten en belangen van het gebied. De gemeente staat voor een woningbouwopgave en de keuzes zijn gebaseerd op een integrale beoordeling en afweging van de verschillende aspecten. In dit locatieonderzoek zijn verschillende alternatieven gewogen. In het bijgevoegde addendum is verder gefocust op de Zuiderlaan en welke criteria de gemeente hierbij heeft gehanteerd. Het locatieonderzoek wordt gesteund door de provincie Gelderland.

Het woningmarktonderzoek (2019) maakt inzichtelijk aan welke type woningen behoefte is voor de langere termijn tot 2035. In dit onderzoek is ook per kern gekeken naar de toekomstige woningbouwopgave. Twello is de hoofdkern van de gemeente Voorst en zodoende ligt hier ook grootste vraag naar woningen in de gemeente. Dit heeft onder andere te maken met de gunstige ligging en het voorzieningenniveau. Voor de overige kernen is het woningmarktonderzoek leidend in samenhang met lokale behoefteonderzoeken die door de dorpsbelangenverenigingen zijn uitgevoerd. Voor woningbouw in Wilp (+43 woningen) is onlangs een plan in procedure gebracht en wordt dit ook voor de korte termijn verwacht in Posterenk (+28 woningen). In de kern Voorst loopt een vergelijkbaar traject en ook in de kernen Klarenbeek, Nijbroek en De Vecht is de afgelopen jaren volop gebouwd. In de kernen Teuge en Terwolde wordt op dit - 18 -