Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
Tekst van het document
34%
37%
41%
13% 18%
12% 15%
13% 14%
2010-2013
2014-2017
2018-2021
Doorstromer (van buiten de gemeente) Starter (van buiten de gemeente) Starter (uit eigen gemeente)
Bron: CBS Microdata, 2022.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
25
Het aandeel van lokale starters is sinds 2010 tot aan 2021 aan het dalen, van 18% naar 14%. Net na de (vorige) woningmarktcrisis was de positie van starters op de koopmarkt relatief gunstig, omdat de prijzen laag waren en doorstromen met woningen die ‘onder water stonden’ niet aantrekkelijk was. Sinds de opleving van de koopmarkt is het aandeel van starters op de Voorster woningmarkt wat teruggelopen, maar wellicht minder dan vooraf gedacht. In de wetenschap dat voor veel starters de koopsector uit beeld is geraakt, is het aannemelijk dat starters vaker een woning in het particuliere huursegment hebben gekregen.
3.4 Trends koopmarkt De gemiddelde verkoopprijs van woningen heeft een flinke vlucht genomen. In Voorst zijn de verkoop prijzen structureel hoger, vanwege de hoge woningkwaliteit van het aanbod. Vooral na 2020 stegen de woningmarktprijzen extreem. Niet alleen door oplopende tekorten, maar vooral ook door gunstige renteontwikkelingen die de leenmogelijkheden van kopers stimuleerden. Daarnaast speelde in de typische doorstromersmarkt in Voorst mee dat woningzoekenden een grotere zak geld uit de verkoop van hun oude woning meenamen. Het heeft er toe geleid dat de woningmarktprijzen van bestaande woningen in Voorst tussen 2020 en 2022 stegen met gemiddeld € 134.000 tot € 514.000. Figuur 3.20: Gemiddelde koopsom bestaande woningen, gemeente Voorst, Gelderland en Nederland 2013 - 2022 € 550.000
€ 514.000
€ 500.000 € 450.000 € 380.000
€ 400.000
€ 350.000 € 300.000
€ 250.000 € 200.000 € 150.000 2013
2014
2015
2016
Gemeente Voorst
2017
2018
Gelderland
2019
2020
2021
2022
Nederland
*prijzen 2022: t/m 3e kwartaal Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2023.
Het aantal verkooptransacties van bestaande woningen vertoonde in de afgelopen jaren een golvend beeld, waarbij duidelijk het herstel van na 2013 te zien is. In 2022 lijkt het er op dat de woningmarkt weer begint af te koelen. Mogelijk heeft de onzekerheid rond de economische ontwikkelingen bij consumenten hier een effect op.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
26
Figuur 3.21: Ontwikkelingen transacties per type en prijsklasse, gemeente Voorst 2013 - 2022 300 250
233
223
219
247 240
195
200 150
275
264
204
105
100 50 0
Figuur 3.22: Ontwikkelingen transacties naar prijsklasse, gemeente Voorst 2020 - 2022 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
12%
17% 25%
35% 57%
31%
2021
> €500d.
€400-500d. 50%
49%
2020 * aantal transacties 2022 o.b.v. extrapolatie 4e kwartaal Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2023.
8%
€300-400d.
€200-300d. < €200d.
8% 0% 2022 (tot 01-07)
* 2022: t/m 3e kwartaal Bron: Woningmarktcijfers, 2023.
In 2020 was het aantal verkooptransacties tot € 200.000 al bijna opgedroogd (4% van de transacties). In 2021 en 2022 zien we dat ook het aantal verkopen tot € 300.000 drastisch afnam, van 53% tot slechts 8%. Zo is in een korte periode een groot deel van het koopaanbod buiten bereik gekomen van eenverdieners, starters en huishoudens met een middeninkomen. Cijfers uit de praktijk leren dat 59% van de lokale starters kiest voor een huurwoning en 41% koopt. Hiervan kan maar een klein deel in het duurdere segment een woning kopen; 11% van alle lokale starters koopt een woning in het midden- of hogere segment van € 355.000 of meer in 2022 (bron: CBS-Microdata, 2022). Vestigende starters doen dat overigens wat vaker. Onder deze groep koopt 29% een wat luxere koopwoning uit het midden-/hogere segment; het gaat dan vaker om jongeren uit de regio die gaan samenwonen.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
27
Koopstarters in Voorst Starters zijn kwetsbaar op de woningmarkt, in heel Nederland maar zeker ook in Voorst. In de periode 2015 - 2020 kocht 33% van de starters een woning. Hiervan kon een klein deel in het duurdere segment een woning kopen; 3% van alle starters kocht een woning in het midden- of hogere segment (€ 355.000 of meer, prijspeil 2022). Nu enkele jaren later staat de woningmarkt er heel anders voor. Er is geen koopaanbod voor eenverdieners met een minimuminkomen. Ook met een jaarinkomen tot de inkomensgrens van sociale huur (€ 44.035, prijspeil 2023) is het maximale hypotheekbedrag minder dan twee ton. Voor dat bedrag was in 2022 minder dan 1% van het koopaanbod beschikbaar. Zonder grote som aan eigen vermogen of een gift van familie is het niet mogelijk om een appartementje in Voorst te kopen. Daarmee zijn eenverdieners echt aangewezen op de sociale huur, of woningdelen. Starters of jongeren die gaan samenwonen verdienen al snel te veel om in aanmerking te komen voor sociale huur. Als beiden minimumloon verdienen, of als de ene partner fulltime werkt en de ander parttime met een marktconform salaris voor pas afgestudeerden dan komen ze uit boven de grens van maximaal verzamelinkomen voor sociale huur (€ 48.625). Particuliere verhuur is er bijna niet in Voorst, dus dan moeten samenwoners hun geluk beproeven op de koopmarkt.
De leencapaciteit is gedaald door de gestegen hypotheekrente, terwijl de huizenprijzen flink zijn gestegen. Eén voordeel is dat sinds 1 januari 2023 het tweede inkomen voor 100% mag worden meegerekend bij de berekening van de hoogte van de hypotheek. Een stel dat tezamen 1,5 keer modaal verdient kan een hypotheek krijgen van minder dan drie ton. Voor deze groep is er wel wat koopaanbod beschikbaar, maar dit is sinds 2020 met meer dan de helft afgenomen. Tabel 3.23: Voorbeelden bereik maximale hypotheek, situatie begin maart 2023 Huidige woonsituatie Thuiswonende starter/ jonge huurder Samenwoners
Profielen doelgroep en referentie inkomen Alleenstaand, minimumloon € 25.000 € 33.000 Alleenstaand € 44.035* Jong stel (deels studerend) € 48.625* € 56.000 Jong stel (1,5x modaal) € 65.000
Prijsbereik koopsector (leencapaciteit) < € 82.000 < € 142.000 < € 189.000 < € 209.000 < € 245.000 < € 296.000
* Maximale inkomensgrens voor sociale huur, alleenstaand of samenwonend (grenzen 2023). Bron: rabobank.nl
3.5 Trends huurmarkt Naast de koopmarkt staat ook de huurmarkt onder druk. De groep vragers neemt toe, maar het aanbod kan die vraag lang niet bijbenen. Dat komt onder meer door een gebrekkige doorstroom vanuit huur naar koop (te grote kloof) en door de vergrijzing binnen de sociale huursector, waardoor er een lage door stroming is. Ook is er de laatste jaren weinig aan sociale huurwoningen bijgebouwd zo bleek in paragraaf 3.2. In 2021 en 2022 is het aantal verhuringen weer wat lager uitgevallen dan de jaren ervoor. Dit terwijl de vraag juist snel toeneemt; het aantal actief woningzoekenden verdubbelde in de periode 2019 - 2021 ruimschoots. Dit heeft tot gevolg dat de gemiddelde slaagkans daalt en dat de concurrentie om het aanbod groeit. Woningzoekenden met de langste inschrijfduur krijgen woningen toebedeeld. De concurrentie maakt dat de actieve zoektijden oplopen.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
28
Ook wordt een deel van het aanbod gereserveerd voor bijzondere doelgroepen die via de reguliere verdelingswijzen niet snel (genoeg) aan een woning komen. Tabel 3.24: Aantal verhuringen naar huurprijsklasse IJsseldal Wonen 2019 - 2021 2019 2020 T/m kwaliteitskortingsgrens 14 20 T/m aftoppingsgrens laag 64 68 T/m aftoppingsgrens hoog 15 25 T/m liberalisatiegrens 24 37 Vanaf liberalisatiegrens 0 0 Totaal 117 150 Bron: IJsseldal Wonen, 2022, *jaarverslag IJsseldal Wonen 2022. Tabel 3.25: Woonruimteverdeling Stedendriehoek 2019 - 2022 2019-1 2019-2 Slagingspercentage woningzoekenden 28% 23% Aantal actief woningzoekenden 1.407 1.618 Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) 8,4 8,5 Gemiddelde zoektijd (in maanden) 9,1 9,4 Gemiddeld aantal reacties 68 75 Verhuurd aan bijzondere doelgroepen 10 7 16% 12% Bron: Monitor Woonkeus Stedendriehoek, 2022.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
2020-1 20% 1.713 7,4 10,8 64 11 19%
2020-2 17% 2.738 7,8 13,4 103 20 21%
2021 12 82 18 26 0 138
2021-1 18% 2.498 10 12,4 106 33 38%
2022* 75 22 23 0 126
2021-2 17% 3.277 9,7 13,2 176 14 27%
2022-1 14% 3.103 9,6 9,7 139 7 12%
29
4 Doelgroepenanalyse In dit hoofdstuk verkennen we de huidige en toekomstige woonvraag vanuit de lokale huishoudens en (potentiële) vestigersgroepen. In paragraaf 4.1 kijken we naar de huishoudenssamenstelling en specifiek naar de inkomens en woonsituatie van groepen. We stellen daarbij de omvang van de huidige en poten tiële doelgroep voor corporaties vast en kijken naar de omvang en woonsituatie van middeninkomens. In pararaaf 4.2 kijken we naar de samenstelling van de vraag op de lokale woningmarkt. In paragraaf 4.3. zoomen we in op de woonwensen van deze groepen (locals en vestigers) en vergelijken die wensen met de keuzes die ze in de praktijk maken. We maken dan een reality-check op de woonvraag. Kunnen mensen hun wensen in de praktijk tot uitvoer brengen?
4.1 Huishoudens naar inkomen; omvang sociale doelgroep corporaties In paragraaf 3.1 hebben we de samenstelling van de huishoudens in Voorst blootgelegd. In deze paragraaf kijken we naar de inkomens van deze groepen en stellen we de omvang van de sociale doelgroep vast. De inkomensgroepen stellen we vast op basis van in de corporatiewereld geldende inkomensgrenzen die golden in het jaar waarop de laatst beschikbare inkomensstatistieken betrekking hadden (2020). Daarbij worden de volgende groepen gehanteerd: • Primaire doelgroep: lage inkomensgroep die bij verhuizing naar een corporatiewoning volgens de wet alleen voor goedkopere sociale huurwoningen in aanmerking komen. Inkomensgrens 2020: € 23.225 voor alleenstaanden en € 32.550 voor meerpersoonshuishoudens. • Secundaire doelgroep: alle overige inkomensgroepen die behoren tot de wettelijke sociale doelgroep van corporaties. Inkomensgrens in 2020: € 39.055 en voor meerpersoonshuishoudens ook de groep tot € 42.436). • Middeninkomens: een niet officieel afgebakende groep. Hierbij is aansluiting gevonden bij de inkomensgrens tot € 56.000. • Hogere inkomens: vanaf € 56.000. Een grens aansluitend bij beschikbare inkomensstatistieken van het CBS/LMW en vanaf waar de koopsector in veel regio’s in 2020 bereikbaar was. In figuur 4.1 is de verdeling van inkomens per huishoudensgroep in beeld gebracht.
In Voorst behoort qua inkomen 44% van de huishoudens tot de formele doelgroep van woningcorporaties. Zestien procent van de huishoudens heeft een middeninkomen en 41% heeft een hoog inkomen. De hoge inkomens zijn vooral terug te vinden onder de groep stellen en gezinnen (met twee ouders). Het gaat hier dan ook vaak om tweeverdienerhuishoudens. De laagste inkomens zien we vooral binnen de groep jongeren, eenoudergezinnen en alleenstaanden, vooral de oudere alleenstaanden.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
30
Figuur 4.1: Inkomenssituatie huishoudens, gemeente Voorst 2020 jongeren tot 25 jaar
56%
alleenst. 25-67 jaar stellen 25-67 jaar
44%
27% 5%
44%
13%
gezin 3% 10% eenoudergezin
15%
72%
49%
19%
alleenst. 67+ jaar
37%
16% 0%
14% 24%
51% 28%
20% 40% secundaire doelgroep
primaire doelgroep
7% 20%
35%
totaal
15%
58%
30%
stellen 67+ jaar
15%
25%
0%
9% 6%
16%
41%
60% middeninkomens
80% 100% hoge inkomens
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023. Figuur 4.2: Woonsituatie per inkomensgroep, gemeente Voorst 2020 100%
90%
6% 8%
8% 7%
4% 22%
80% 70% 60% 50%
5% 3%
6% 23%
31% 60% 91%
40%
72%
30%
67%
54%
20% 10%
25%
0%
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
Koop
middeninkomens
Huur corporatie
hoge inkomens
Huur particulier
Totaal
Onbekend
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023.
Van de primaire doelgroep woont de meerderheid in een corporatiewoning (60%). Een kwart van de laagste inkomensgroep woont in een koopwoning. Het gaat hier vaak om ouderen die er bij pensionering in inkomen op achteruit zijn gegaan en die hun vertrouwde koopwoning hebben afbetaald. Ook komt het voor dat koopwoningen en woonboerderijen via vererving overgaan op volgende generaties. Opvallender is wel dat van de secundaire doelgroep slechts 24% in een corporatiewoning woont. In dit inkomenssegment hebben veel meer mensen (in het verleden) de mogelijkheid gehad om een woning te kopen. De implicatie van dit gegeven is dat veel huishoudens met een bescheiden inkomen op latere leeftijd meer mogelijkheden hebben om een gewenste woning te verkrijgen (bijvoorbeeld een compacte levensloopbestendige koopwoning of een comfortabel huurappartement). In figuur 4.3 is de woonsituatie van de uiteenlopende huishoudensgroepen binnen de sociale doelgroep van corporaties in beeld gebracht.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
31
Figuur 4.3: Woonsituatie lage inkomens, gemeente Voorst 2020 1400 1200 1000 800 600
Onbekend
400
huur particulier
200
Huur corporatie
0
Koop
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023.
Uit bovenstaande figuur blijkt dat ouderen (met lage inkomens) inderdaad vrij vaak in koopwoningen wonen. Bij oudere stellen is het zelfs de meerderheid. Verder zien we dat de gezinnen en stellen onder 67 jaar (met lage inkomens) verhoudingsgewijs vaak in koopwoningen wonen. Door de ontwikkelingen op de woningmarkt zijn koopwoningen nauwelijks meer bereikbaar voor lage inkomens. Het is dus erg waarschijnlijk dat lage inkomens in de toekomst vaker aangewezen zijn op een (sociale) huurwoning. In figuur 4.4 is ook de samenstelling van de groep middeninkomens in beeld gebracht en hun woonsituatie in Voorst. Uit die figuur valt op dat deze groep in vergelijking met de samenstelling van lage inkomens vaak bestaat uit stellen en gezinnen. Het eigenwoningbezit is bij alle huishoudensgroepen onder de middeninkomens hoog te noemen. Dat geldt dus ook voor de groep oudere stellen en -alleenstaanden. Bij een eventuele verhuizing heeft deze groep meer mogelijkheden voor het kopen of huren van een comfortabel appartement of ouderenwoning.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
32
Figuur 4.4: Woonsituatie middeninkomens, gemeente Voorst 2020 500 400 300 Onbekend
200
Huur particulier
100
Huur corporatie 0
Koop
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023.
Corporatiepopulatie In figuur 4.5 is de samenstelling van de corporatiehuurders in Voorst opgenomen. Het gaat hier voornamelijk om de huurders IJsseldal Wonen. Het huurdersprofiel is afgezet tegen het profiel van alle huishoudens in Voorst. Daaruit komen een aantal belangrijke verschillen naar voren. Figuur 4.5: Profiel corporatiehuurders vergeleken met samenstelling alle huishoudens, gemeente Voorst 2020 35% 30% 30% 26% 25% 25% 19% 17% 18% 20% 14% 13% 11% 15% 11% 9% 10% 5% 1% 2% 5% 0%
alle huishoudens Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023.
huish. in corporatiewoningen
De huurders van corporatiewoningen bestaan voor de meerderheid uit alleenstaanden (26% + 25%, exclusief de jongeren). In tegenstelling tot veel andere gemeenten zijn onder de corporatiehuurders relatief weinig oudere stellen. In Voorst wonen zij vaak in koopwoningen. Verder valt op dat dat gezinnen geen groot deel (meer) uitmaken van de corporatiehuurders. Wel zijn de eenoudergezinnen goed vertegenwoordigd in de corporatiesector. Zij zijn als groep bijna even groot als de ‘volledige’ gezinnen. Dat beeld zien we overigens bij veel corporaties en gemeenten terug. Het laat duidelijk de (veranderde) rol zien van de specifieke functie van corporaties bij de huisvesting van groepen mensen in de gemeente. Tot slot brengen we hier ook de inkomensprofielen van de corporatiesector in beeld. De linkerkolom in figuur 4.6 toont de inkomensopbouw in de corporatiewoningen. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat de meeste huurders behoren tot de formele corporatiedoelgroep (80%). Niettemin wonen er ook middeninkomens
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
33
(16%) en hogere inkomen (5%) in de corporatiesector. Het scheef wonen van inkomensgroepen kan in de loop der jaren worden versterkt wanneer de doorstroming moeizaam blijft verlopen (weinig geschikte woningen, te dure woningen. Figuur 4.6: Inkomensgroepen in de uiteenlopende woningmarktsectoren gemeente Voorst 100%
5%
90%
16%
21% 33%
80%
55%
70%
60%
7%
11%
39%
41%
50% 40%
38%
16%
17%
30% 20%
41%
28% 41%
23%
10%
31%
19%
16%
6%
0% Huur corporatie primaire doelgroep
Huur particulier
Koop
secundaire doelgroep
Onbekend middeninkomens
Totaal Voorst hoge inkomens
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023.
4.2 Groepen op de woningmarkt: vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers In deze paragraaf leggen we bloot wie de verhuizers naar en vanuit Voorst zijn. Daarin zijn opvallende patronen en verschillen te zien. Tabel 4.1: Profiel van vestigers en vertrekkers op jaarbasis, gemeente Voorst op jaarbasis, 2010 - 2021 Vestigers Vertrekkers Binnenverhuizers 1-2 phh tot 25 jaar 44 11% 170 34% 37 10% 1 phh tussen de 25 en 35 jaar 45 12% 81 16% 48 13% 2 phh tussen de 25 en 35 jaar 35 9% 41 8% 40 10% 1 phh tussen de 35 en 65 jaar 68 18% 68 14% 47 12% 2 phh tussen de 35 en 65 jaar 45 12% 33 7% 30 8% 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar 25 6% 18 4% 29 8% 1-2 phh ouder dan 75 jaar 13 3% 15 3% 43 11% Gezin 85 22% 40 8% 81 21% Eenoudergezin 22 6% 25 5% 27 7% Overig 2 1% 4 1% 1 0% Totaal huishoudens 384 100% 495 100% 383 100% Bron: CBS Microdata, 2022.
Binnen de groep vestigers in Voorst maken gezinnen (22%) het grootste deel uit. Bij de vertrekkers zien we vooral jonge huishoudens onder de 35 jaar; bij elkaar 58%. Onder de groep vestigers zien we veel minder jonge huishoudens (32%). En ook binnen de groep verhuizers vanuit Voorst zelf is het aandeel jongeren klein; 33%. De verschillen komen vooral aan het licht bij de groep onder de 25 jaar.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
34
Als we kijken naar hoe de lokale woningmarkt is samengesteld van nieuwe bewoners dan zagen we al dat in Voorst over een langere periode jaarlijks ongeveer de helft afkomstig is van buiten de gemeente, inmiddels is dat meer dan de helft. In onderstaande tabel zien we dat de fifty-fifty verhouding rond de herkomst ook bij jonge huishoudens en gezinnen terug te zien is. Binnen de leeftijdsklasse tussen 35-65 jaar zien we relatief meer vestigers, bij de oudere huishoudens juist veel binnenverhuizers. Op dit moment nemen ouderen 14% van de lokale woningmarkt voor hun rekening. Tabel 4.2: Verhoudingen lokale en vestigende groepen, gemeente Voorst 2010 - 2021 Binnenverhuizers 50% 5% 6% 5% 6% 4% 4% 6% 11% 4%
Totaal 1-2 phh < 25 jaar 1 phh 25-35 jaar 2 phh 25-35 jaar 1 phh 35-65 jaar 2 phh 35-65 jaar 1-2 phh 65-75 jaar 1-2 phh 75+ jaar Gezin Eenoudergezin Bron: CBS Microdata, 2022.
Alle verhuizingen in gemeente 100% 11% 12% 10% 15% 10% 7% 7% 22% 6%
Vestigers 50% 6% 6% 5% 9% 6% 3% 2% 11% 3%
Door de recente vestigingstrends waarbij sprake is van een toenemende vestiging van buiten de regio, is het interessant om te zien of er grote verschillen zijn in de profielen van vestigers naar herkomstregio. In figuur 4.7. zijn deze profielen weergegeven. Figuur 4.7: Profielen vestigers in gemeente Voorst naar herkomstregio, 2010 - 2021 Apeldoorn, Deventer en Zutphen
11%
Overig Cleantech
14%
West-Nederland
7%
12% 10%
10%
16%
12%
10% 5%
11%
18%
22%
10% 16%
Overig Nederland
15%
Totaal vestigers
11%
12%
9%
18%
ref.: Voorst (binnenverhuizers]
10%
13%
10%
12%
8%
40%
50%
0% 1-2 phh tot 25 jaar 1 phh tussen de 35 en 66 jaar 1-2 phh ouder dan 75 jaar
13%
10%
20%
8%
30%
6% 3% 8% 4%
8% 4%
20%
1 phh tussen de 25 en 34 jaar 2 phh tussen de 35 en 66 jaar Gezin
25%
14%
6%
18%
6%
24%
5%
7% 4%
16%
6%
12%
7% 3%
22%
6%
8%
11%
21%
7%
60%
70%
80%
90%
100%
2 phh tussen de 25 en 34 jaar 1-2 phh tussen de 66 en 74 jaar Eenoudergezinnen
Bron: CBS Microdata, 2022.
Uit bovenstaande figuur komt het beeld naar voren dat er qua huishoudens- en leeftijdsverschillen niet echt grote verschillen zijn. Noemenswaardig zijn wel de volgende: • Uit Apeldoorn en Deventer komen relatief veel gezinnen. Deze groep is in omvang groot en de laatste jaren toegenomen.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
35
•
Vanuit het Westen van Nederland komen relatief veel stellen en alleenstaanden van 35-65 jaar en iets meer ouderen. Deze groep neemt de laatste jaren in belang van de vestiging wat toe al blijft hun aantal in omvang vooralsnog beperkt.
4.3 Verhuiswensen en woonvoorkeuren Vanuit het WoON2021 hebben wij gekeken naar de verhuisoriëntatie en woonwensen van verhuis geneigden in de regio. Omdat de respons per individuele gemeente te laag is, worden de resultaten gegroepeerd met gelijkgestemden, woonachtig in dorpen in vergelijkbare regio’s en die een woning zoeken in een dorpse en landelijke setting. Van de respondenten uit het referentieprofiel van Voorst geeft 7% aan de komende twee jaar wel te willen verhuizen. Onder jongeren tot 35 jaar die al zelfstandig wonen is de verhuisgeneigdheid zelfs 22% en de thuiswonende jongeren hebben een nóg veel hogere verhuiswens. Er zijn veel starters die de markt willen betreden voor wie betaalbaar wonen een belangrijke basiswens is, nog vóór een voorkeur voor type en woonoppervlak. Bij de huidige omstandigheden nemen veel starters daardoor graag genoegen met een appartement en wordt een eventuele koopvoorkeur omgezet naar een huurwens. Dat zien we ook in de resultaten van de woonwensen van starters in het WoON. De voorkeuren voor eigendom en woningtype van verschillende huishoudengroepen is figuur 4.8 opgenomen. Figuur 4.8: Kwalitatieve woonvoorkeur verhuisgeneigden, referentiegebied Voorst 50%
50%
72%
28%
60%
49% 85%
Jongeren 1-2phh tot 35 jaar
40%
15%
Alleenstaand 35-64 jaar
68%
32%
77%
23%
85%
15%
Stel 35-64 jaar
89%
11%
Gezin
91%
9%
84%
16%
50%
50%
Eenoudergezin
53%
47%
Ouder stel 65+
39%
61%
Oudere alleenstaand 65+
34%
66%
16% 0%
51%
Thuiswonend tot 35 jaar
84% 50% Koop
100% Huur
0%
50%
100%
Grondgebonden
Appartement
Bron: WoON2021, bewerkt door Companen, 2023.
Naast de vrij sterke voorkeur van verhuisgeneigde starters (thuiswonend) voor appartementen zien we ook bij oudere alleenstaanden en stellen een grote voorkeur voor appartementen. Bij ouderen gaat het dan hoofdzakelijk om huurwoningen. Mogelijk gaat het bij ouderen uit Voorst zelf wat vaker om een koopwens, omdat veel ouderen al woonachtig zijn in een koopwoning en meer mogelijkheden hebben om een nieuw koopappartement (zonder hypotheek) te betrekken. De (eenouder)gezinnen wensen juist grondgebonden woningen, wat ook passend is bij deze grotere huishoudens.
Gerealiseerde verhuiskeuzes in het verleden De geuite woonwensen van woningzoekenden zijn erg belangrijk bij het bepalen van woningbehoefte. Er moet echter ook rekening mee gehouden worden dat verhuiskeuzes in de praktijk worden bepaald door
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
36
wat de lokale woningmarkt te bieden heeft. Immers zo’n 85% van het beschikbare aanbod bestaat uit bestaande woningen. Naast de geuite woonwensen door huishoudensgroepen kijken we dan ook naar de verhuizingen in de praktijk; welke verhuiskeuzes maken de uiteenlopende groepen in Voorst. In figuren 4.9 en 4.10 tonen we deze keuzes van respectievelijk binnenverhuizers en vestigers in de afgelopen jaren. Figuur 4.9: Verhuiskeuzes binnenverhuizers in de praktijk (met beschikbare aanbod), gemeente Voorst 2010 - 2021 1-2 phh 18-25 jaar
14%
21%
1-2 phh 25-34 jaar
16%
15%
21% 11%
1-2 phh 35-64 jaar
22%
1-2 phh 65-74 jaar
19%
1-2 phh 75+ jaar
20%
Gezin
20%
2% 11%
Totaal
19%
18%
0%
10%
14%
11%
5%
21%
38%
13%
6%
29%
8%
20%
30%
13%
19% 5%
20%
14%
55% 2%
8% 4%
14%
12%
2%3% 5% 5%
10%
26% 11%
5%
40%
50%
6%
35% 24%
60%
19%
70%
Huur ggb sociaal
Huur app. sociaal
Huur ggb vrije sector
Koop ggb tot 355
Koop ggb 355+
Koop app.
80%
5%
90%
100%
Huur app. vrije sector
Bron: CBS Microdata, 2022. Figuur 4.10: Verhuiskeuzes vestigers in de praktijk (met beschikbare aanbod), gemeente Voorst 2010 - 2021 1-2 phh 18-25 jaar
13%
15%
1-2 phh 25-34 jaar
14%
11%
1-2 phh 35-64 jaar
18%
1-2 phh 65-74 jaar
24% 18%
9%
16%
8%
9%
27%
1-2 phh 75+ jaar
21%
Gezin
20%
Totaal
18% 0%
10%
19%
23%
10% 20%
22%
16% 9%
9% 8%
20% 16%
30%
40%
16%
23%
42% 13%
13%
3%
30%
3%
27%
5%
8%
13%
8%
40%
7%
17%
50%
60%
29% 70%
Huur ggb sociaal
Huur app. sociaal
Huur ggb vrije sector
Koop ggb tot 355
Koop ggb 355+
Koop app.
80%
3% 90%
100%
Huur app. vrije sector
Bron: CBS Microdata, 2022
Uit bovenstaande figuren vallen een aantal zaken op: • Ondanks het kleine aandeel van de particuliere huursector in de voorraad (10%) is het aandeel op de woningmarkt substantieel (circa 20%). Dit komt omdat de doorstroom in dit segment erg groot is (hoge mutatiegraad). • Vestigende groepen lijken vaker een duurdere koopwoning te vinden dan groepen uit Voorst zelf. • Middenhuurwoningen lijken aantrekkelijker producten voor vestigende groepen, koopappartementen lijken meer in trek bij lokale ouderen.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
37
5 Toekomstige woningbehoefte In dit hoofdstuk maken we de vertaling van de verwachte huishoudensgroei naar een kwalitatieve woningbehoefte. Deze doorrekeningen worden gebaseerd op trends ten aanzien van vestiging en vertrek en van veranderingen in woon- en inkomenssituatie van huidige huishoudens in Voorst. Bovendien wordt er rekening gehouden met het (toenemende) belang van sterfte van ouderen die impact gaat hebben op het beschikbare aanbod voor nieuwe en startende huishoudens. Kwalitatieve behoefte wordt voorts bepaald aan de hand van verhuisgedrag van huishoudens in Voorst en van de woonwensen van (lokaal en regionale) woningzoekenden.
5.1 Regionale ontwikkelingen en trends Vergrijzing: impact op aard van de vraag én het aanbod Door de vergrijzende samenleving verandert ook de huisvestingbehoefte. De groep ouderen neemt getalsmatig enorm toe, maar daarnaast veranderen ook mogelijkheden, voorkeuren en woonwaarden van de toekomstige generaties ouderen. Het aantal ouderen dat geen of slechts een klein pensioenpotje heeft opgebouwd neemt af. Pensioenaanspraken van huidige en toekomstige generaties ouderen zijn groter (ook vanwege een groter aandeel huishoudens met partnerpensioen). Daarnaast is er een generatiewisseling gaande van ouderen die woonachtig zijn in een koopwoning. De welvarende generatie ouderen zal na verloop van tijd hun grondgebonden (koop)woning vanwege zorgvraag en leefstijl moeten verlaten en op zoek gaan naar een levensloopgeschikte woning. Na verloop van tijd zal het aantal vrijkomende woonhuizen steeds meer toenemen. Dit zijn vaak woningen die (flink) zullen moeten worden opgeknapt en verduurzaamd om aan de eisen van deze tijd te voldoen.
Beperkt ongewenst vertrek door gespannen woningmarkt en gebrek aan betaalbare alternatieven Het vertrek van jonge huishoudens wordt slechts voor een klein deel bepaald door het tekort aan betaalbare woningen in de eigen gemeente. Immers, op andere locaties waar jongeren zich graag vestigen zijn vergelijkbare woningen niet méér voorhanden of goedkoper. Appartementen in steden die voorheen voor jonge alleenstaanden een eerste stap op de woonladder betekenden zijn te duur geworden. Alleen voor jonge stellen die graag willen samenwonen is een (tijdelijk) vertrek naar de stad naar een betaalbaar appartement nog een (gewenst) alternatief voor het wachten op een betaalbaar huis in de eigen woonomgeving. De onvervulde woonvraag van starters die graag in eigen sociale kring een woning willen vinden blijft aanwezig.
Toegenomen verhuisdruk bij thuiswonende jongeren De leeftijd van thuiswonende jongeren neemt toe en het aandeel jongeren dat ongewenst thuis woont is gestegen. Een deel van de jongeren heeft een stedelijke woonvraag. Het andere deel is lokaal georiënteerd en wacht met smart op een betaalbare woonstart of mogelijkheden om te gaan samenwonen binnen de gemeente of regio. Het inlopen van het tekort wordt als opgave meegenomen voor de kortere termijn en vertaalt zich naar compacte appartementen en betaalbare koopwoningen. Een flexibele schil van woonoplossingen kan bijdragen aan een snelle beschikbaarheid van woonmogelijkheden.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
38
5.2 Trendprognose huishoudensontwikkeling Voorst De verwachte huishoudensontwikkeling voor Voorst schatten wij in op basis van de recente Primos prognose (Primos 2022). Tot aan 2040 wordt hierin een huishoudensgroei voorzien van +1.270 ten opzichte van 2022. De grootste groei wordt in deze prognose al verwacht tot 2033 (+905). In figuur 5.1 wordt getoond welke huishoudensgroepen daarbinnen zullen groeien en afnemen. De veranderingen zijn een weergave van demografische verschuivingen (vergrijzing) en huishoudensvorming (startende huishoudens, gezinsvorming, relatiebreuken en overlijdens) en v an migratie (vestiging van huishoudens, vertrek van jongeren en huishoudens). Figuur 5.1: Huishoudensontwikkeling trendprognose, gemeente Voorst 2022 - 2040
Jongeren 1-2p. < 25 jr
-63
Alleenstaand 25 - 64 jr
+106
Stel 25 - 64 jr
-292
Gezin
+ 168
Eenoudergezin
+147
Ouder stel 65+ jr
+456
Ouder alleenstaande 65+ jr
+750
Overige huishoudens
-2 0
500
1000 2022
1500
2000
2500
3000
3500
2040
Bron: Primos 2022.
Bij de huishoudensprognose voor Voorst zien we dat de groei vooral wordt veroorzaakt door een sterke vergrijzing. Er is een grote toename aantal alleenstaande ouderen en ook van oudere stellen. Het aantal gezinnen neemt ook toe, zowel bij ‘volledige’ gezinnen als eenoudergezinnen. Dit komt vooral door de vestigingsoverschotten en niet door het starten van nieuwe gezinnen. De toename van het aantal alleenstaanden verbinden we vooral aan huishoudensverdunning na een relatiebreuk. Het aantal eenoudergezinnen neemt in Voorst naar verwachting ook toe.
Huishoudensontwikkeling naar leeftijdsklasse: de vergrijzing in beeld In de figuren op de volgende pagina is de (verwachte) leeftijdsopbouw van de huishoudens in beeld gebracht. Met een doorkijk tot aan 2040 valt hierin goed te zien hoe de vergrijzingsgolf zich in Voorst gaat voordoen en wanneer de verwachte piek in de huisvestingsvraag ligt. Uit deze figuren kunnen we het volgende opmaken: • Op dit moment ligt de demografische piek qua leeftijd in de leeftijdsgroepen tussen 55 en 59 jaar. • In 2033 (over 10 jaar) zien we dat de vergrijzing al een behoorlijke vlucht neemt. De groep jonge senioren is dan al veel groter dan in 2022, maar ook het aantal 75 -plussers neemt toe. • Omdat mensen steeds ouder worden en omdat de demografische piek nog lang doorwerkt is de groep ouderen richting 2040 veel groter dan nu. Tegelijkertijd is tegen die tijd een zeer groot deel 85plus. De verwachting is dat in 2040 46% van de huishoudens bestaat uit mensen van 65 jaar of ouder
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
39
en daarbij 20% huishoudens met 80-plussers. Aan de figuur is ook te zien dat de vergrijzingsgolf nog zeker tot na 2040 ‘doorrolt’ met nog meer ouderen op hoge leeftijd. Deze trend betekent dat de behoefte aan woonconcepten waar zorg (en begeleiding) geleverd wordt aanzienlijk en voor een lange periode toeneemt. Figuur 5.2: Bevolkingsontwikkeling per leeftijdscategorie, gemeente Voorst 2022 - 2040*
* rode lijn: referentie huidige situatie (2022) Bron: Primos 2022.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
40
5.3 Boventrendmatige groei In deze paragraaf werken we uit wat de orde van grootte is van de extra woningbehoefte die nog niet tot uiting komt in de trendmatige huishoudensprognose van Primos. We hebben het dan over het inhalen van de opgelopen woningtekorten voor thuiswonende jongeren met een grote verhuiswens/ -urgentie, over de structurele woningbehoefte van een groeiende groep arbeidsmigranten, over de effecten van de migratiepiek van statushouders en van de vluchtelingenstroom uit Oekraïne en op de structurele woningbehoefte die een deel van deze groep zal hebben wanneer zij besluiten in Nederland te blijven. Op basis van onderzoeksdata becijferen we precieze data, die onder de streep geïnterpreteerd moeten worden als richtinggevende ordes van grootte.
Inhaalvraag van jongeren Thuiswonende jongeren zijn potentiële starters op de woningmarkt. Wanneer jongeren 20 jaar zijn is het aannemelijk dat er een wens is om zelfstandig te gaan wonen en daarmee een nieuw huishouden te vormen. Hoe ouder, hoe groter de wens is om het ouderlijk huis te verlaten. Het toetreden van starters tot de markt is sterk afhankelijk van de toegankelijkheid van de woningmarkt. Deze is momenteel voor veel jongeren problematisch; kopen is vaak te duur, sociale huur niet toegankelijk vanwege benodigde inschrijftijd en betaalbare particuliere huur weinig voorhanden. Het aantal thuis wonende jongeren is de laatste jaren toegenomen, de vraagbehoefte ook. De woningtekorten worden op dit moment onvoldoende meegenomen in de trendprognoses rond huishoudensvorming in Voorst. Om een inschatting te maken van de inhaaltekorten en de opgave om het woningtekort in te lopen , werken we aan de hand van de populatiegegevens en de verhuis- en woonwensen van thuiswonende jongeren2 een indicatieve doorrekening uit.
Tabel 5.1: Inschatting huidige tekorten woningbehoefte bij thuiswonende jongeren in Voorst 20-25 jaar 25-30 jaar Thuiswonende jongeren in 2022 (CBS) 982 314 Verhuisgeneigd en met woonwens in eigen gemeente (WoON2021) 136 69 Gaat samenwonen (CBS)* 30% 40% Berekende extra huisvestingsbehoefte thuiswonenden 116 55 Waarvan: wens te huren bij corporatie (WoOn2021) 31 12 Waarvan: wens voor ander segment (koop/particuliere huur) 84 42 * inschatting op basis van cijfers WoON2021 en CBS.
30-35 jaar 84 28 50% 21 4 17
Het is enigszins een normatieve keuze om voor de woningbehoefte van jongeren in de diverse levensfasen en met uiteenlopende woon- en leefomstandigheden met spoed tot woningbouwplannen om te zetten, gelet op de praktische mogelijkheden hiervoor. Wij gaan ervan uit dat de woonbehoefte op latere leeftijd dringender is en dat vooral de tekorten in de latere levensjaren (30+ jaar) van thuiswonenden actief tot aanvullende woonvraag moeten worden opgepakt. In de sociale huur nemen we daarbij een deel van de woonvraag tot aanvullende woningbehoefte mee tot aan 2028. In totaal komt dit neer op: +16 woningen in de sociale huur en +17 woningen in de koopsector dan wel particuliere huursector. In de periode er na rekenen we met de inhaalbehoefte voor 21 woningen in de koop- en particuliere huursector in de periode na 2028. De inhaalvraag zal dus afhankelijk van de normatieve kwalificatie van de urgentie enkele tientallen bedragen.
Aanvullende woningbehoefte van statushouders Algemeen is het de verwachting dat voor de komende paar jaren het aantal asielzoekers in Nederland hoog zal zijn. Hoe hoog, dat is moeilijk te voorspellen. Vanuit de praktijk zien we dat een groot deel van 2
Op basis van woonwensenanalyse thuiswonende jongeren regio Veluwe, Stedendriehoek uit het WoON2021.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
41
hen na een intake een verblijfsstatus voor de duur van (tenminste) vijf jaar. Hoe groot dat deel straks is, dat is afhankelijk van de toelatingseisen van het Rijk en de aard van de migratie. De aanvullende woningvraag vanuit de statushouders die we als boventrendmatig beschouwen, schatten we in met de nodige voorzichtigheid, aan de hand van de verwachte huisvestingspiek in de periode 2023 - 2026. Het deel van de statushouders dat een nieuw leven opbouwt in Nederland bestaat aanvankelijk uit een mix van kleine (jonge) huishoudens en van gezinnen (vaak na gezinshereniging). Na verloop van jaren zullen ook de jonge huishoudens gezinnen stichten. Verwachtingen komende jaren Wij verwachten dat de gemeentelijke taakstelling om statushouders te huisvesten de komende jaren op een piekniveau blijft. In onderstaande figuur is in beeld gebracht wat de recente taakstelling in Voorst was. Aan deze grafiek hebben wij een gemiddelde (trend)lijn doorgetrokken en een pieklijn die vergelijk baar is met de tijdelijke piek in 2016 en zoals die zich momenteel voordoet. Voor de jaarlijkse huisvestingsbehoefte voor de statushouders kan gerekend worden met een gemiddelde woningbezetting van te huisvesten personen. Op basis van ervaringscijfers is dat 2,5 statushouders per woning.
De jaarlijkse benodigde woningen uit het beschikbare aanbod komt dan uit op 13 woningen per jaar volgens de trend en 25 woningen per jaar volgens de verwachte piek in de huisvestingsvraag. Statushouders worden meestal in de sociale huur gehuisvest. Een deel van het beschikbare aanbod moet dan voor hen worden gereserveerd. Figuur 5.3: Taakstelling statushouders, gemeente Voorst 2013 - 2026 70
60 50 40 30 20
10 0 2013
2015
2017
2019
Historie
2021 Trendmatig
2023
2025
Hoog
Bron: Rijksoverheid.nl, bewerkt door Companen, 2023.
Structurele woningbehoefte Volgens onderzoek van het CBS onder eerdere statushouders in Nederland blijft 70% van de status houders permanent in Nederland wonen. In de trendraming wordt de huisvestingsvraag van nieuwe statushouders en blijvers meegenomen in de huishoudens- en woningbehoefteraming. Met een verwachte piek van statushouders wordt echter geen rekening gehouden. De piek in een bepaalde periode zal dan ook moeten worden vertaald naar extra woningen. Wij ramen de aanvullende woningbehoefte vanuit een piek die we voorzien in de komende paar jaren (tot aan 2026 ). Met aannames rond gemiddelde woningbezetting (2,5 personen) en de aannames van permanent verblijf wordt de woningbehoefte gekwantificeerd (zie tabel 5.2).
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
42
Tabel 5.2 Aanvullende verwachte woningvraag statushouders, gemeente Voorst Verantwoording doorrekening Trendmatige huisvestingsbehoefte (woningen per jaar) (is al onderdeel trendprognose) Verwachte boventrendmatige piek in de woningbehoefte 2023 Aanname boventrendmatige piek in de woningbehoefte 2024 - 2026 Totaal extra huisvestingsbehoefte periode 2023 – 2026 Aantal permanente woningen voor boventrendmatige piek statushouders uit de periode 2023 - 2026 (70%) Bron: Rijksoverheid.nl, bewerkt door Companen, 2023.
Gemeente Voorst 13 won. p.j. + 12 won. + 36 won. + 48 won. + 34 permanente woningen
De uitkomsten hierboven zien er exact uit. We benadrukken dat het hier gaat om een inschatting op basis van pieken en praktijkcijfers uit het verleden en dat aantallen straks kunnen afwijken. Oekraïense vluchtelingen Vanwege de oorlog in Oekraïne zijn er momenteel mensen uit Oekraïense op de vlucht in Europa. In Nederland werden begin 2023 zo’n 88.000 vluchtelingen opgevangen. Het aantal loopt per saldo nog altijd licht op, ondanks dat veel Oekraïners inmiddels ook weer vertrekken, meestal naar hun eigen land. Dat geldt vooral voor mannen tussen 25 en 45 jaar, zo blijkt uit cijfers van het CBS. De verwachting is dat zo lang de oorlog duurt de opvang van vluchtelingen nodig blijft. In Nederland wordt bijna een kwart opgevangen door andere Oekraïners die al in Nederland woonden voor de oorlog. Een vijfde woont op een zelfstandig adres met alleen maar andere Oekraïners. Iets meer dan de helft wordt opgevangen in gemeentelijke opvanglocaties of bij particuliere gezinnen in huis. Instituut Clingendael verwacht dat uiteindelijk zo’n 25% van de Oekraïners in Nederland wil blijven. Vaak omdat ze snel inburgeren en hun kinderen naar school gaan in Nederland. Voor hen die blijven , volstaat tijdelijke opvang straks niet meer. Op dit moment zijn er onder de vluchtelingen veel vrouwen, kinderen en jongeren.
Wanneer we huidige gemeentelijke opvangcijfers als uitgangspunt pakken kunnen we een inschatting maken wat dit betekent voor de structurele extra behoefte aan huisvesting. Op 1 november 2022 werden er in Voorst zo’n 55 Oekraïners opgevangen. Dat is minder dan gemiddeld in Nederland, gerelateerd aan het inwonertal. Het aantal in Voorst neemt net zoals in de rest van Nederland toe, al vlakt de toename af na de eerste grote vluchtelingenstroom in het voorjaar van 2022. Tabel 5.2: Ontwikkeling aantal Oekraïense vluchtelingen, gemeente Voorst Nederland Voorst per 1.000 inw. 4,7 2,3 totaal 82.100 55* Ontwikkeling tussen 1-7-2022 en 1-11-2022 per 1.000 inw. +0,8 +0,2 totaal +14.550 5 Ontwikkeling tussen 1-11-2022 en 1-3-2023 per 1.000 inw. +0,6 nb totaal +9.730 nb *Op basis van cijfers van de gemeente Voorst worden er per augustus 90 vluchtelingen opgevangen (waarvan 20 bij particulieren). Bron: Rijksoverheid.nl, bewerkt door Companen, 2023. Aantal geregistreerde vluchtelingen op 1-11-2022
Wanneer we bij de structurele huisvesting uitgaan van een gemiddelde gezinsgrootte van 2,5 personen, dan komt de structurele huisvestingsbehoefte van Oekraïners die blijven neer op 6 à 9 woningen extra. Het lage aantal heeft te maken met de relatief kleine rol die Voorst speelt in de opvang van Oekraïners. De benodigde woningen zijn nodig in de sociale/betaalbare huursector.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
43
Arbeidsmigranten In Nederland is een groeiende vraag naar extra arbeidskrachten om de tekorten in veel sectoren op te vangen. In de landbouw, de bouw, maar ook in de horeca en kennisintensieve sectoren zijn veel mensen nodig. Deze mensen wonen soms tijdelijk (seizoensgebonden in Nederland, soms voor langere tijd). Sommige arbeidsmigranten en kenniswerkers vinden hier voor langere tijd werk en besluiten zich voor langere tijd in Nederland te vestigen. Voor al deze mensen is deugdelijke huisvesting nodig; zowel short stay (seizoensgebonden tot 1 jaar), mid stay (langer dan een jaar, maar vooralsnog niet permanent); long stay (semi-)permanent). Voor de Cleantech Regio heeft Companen samen met onderzoeksbureau Decisio in 2022 een quickscan uitgevoerd naar het aantal arbeidsmigranten in de regio en naar de verwachtingen richting 2030. Cijfers rond de huidige situatie zijn hierbij per gemeente in beeld gebracht. De prognoses voor de regio als geheel. Op lokaal niveau hangt de uiteindelijke behoefte samen met een groot aantal factoren (zoals de aard van de werkgelegenheid, de economie, landelijk en regionaal overheidsbeleid rond arbeidsmigratie, stimuleringsbeleid rond marktsectoren en bereikbaarheid).
Om toch inschattingen te maken over de impact die arbeidsmigratie heeft (/kan hebben) op de woning behoefte en de jaarlijkse huisvesting hebben we in het voorliggende onderzoek de regionale gegevens verbijzonderd aan de hand van de huidige rol van Voorst binnen de regionale omvang van arbeidsplaatsen en (geregistreerde) huisvesting van arbeidsmigranten. Wanneer we die rol verbinden aan de regionale groeiverwachtingen rond werkgelegenheid voor arbeidsmigranten, dan leidt dat tot de onderstaande vertaling naar lokale (semi-permanente) woningbehoefte. Voor meer informatie over de regionale trends zie de rapportage van de quickscan 3. Tabel 5.3 Toename verwachte arbeidsmigranten in Cleantech Regio en in Voorst Woonplekken (geregistreerd) Arbeidsplaatsen Cleantechregio 4.045 14.115 Gemeente Voorst 70 205 (regioaandeel gemeente) (1,73%) (1,45%)
Verwachte groei long stay huisvesting 2022 – 2030 +1.595 tot + 2.680 + 23 tot 39
Richting 2030 zijn er 23 tot 39 extra woningen nodig voor de huisvesting van arbeidsmigranten.
5.4 Tekorten en (potentiële) overschotten per segment Op basis van de geuite woonwensen en het verhuisgedrag, de huishoudensprognoses, trends en knelpunten op de huidige woningmarkt en de (verwachte) samenstelling van het vrijkomende woningaanbod zijn de kwalitatieve tekorten en (potentiële) overschotten per woningmarktsegment en woningtype doorgerekend voor de gemeente. In figuur 5.4 zijn de doorrekeningen getoond tot 2040. In bijlage 1 zijn de bijbehorende aantallen in tabelvorm opgenomen.
3
Arbeidsmigranten in de Cleantech Regio. Quickscan aantallen en huisvesting. Companen/ Decisio, 8 september 2022 .
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
44
Figuur 5.4: Kwalitatieve tekorten en (potentiële) overschotten tot aan 2040 (trendmatige doorrekening)
Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement Sociale huur levensloopgeschikt Particuliere huur grondgebonden Particuliere huur appartement Koop compact grondgebonden* Koop betaalbaar grondgebonden** Koop duurder grondgebonden Koop appartement tot 275.000 Koop appartement 275.000+
-265 375
275 -265 350 355 -120 -10 155 420
-400 -300 -200 -100 2022-2028
2028-2033
0
100
200
300
400
500
2033-2040
* koop compact grondgebonden: bescheiden woningen met een lage koopprijs. ** koop betaalbaar grondgebonden: overige grondgebonden woningen met een prijs tot aan € 355.000. Bron: Woningbehoeftemodel Companen 2023.
Sociale huur In de sociale huursector zien we naast een kwantitatief tekort van appartementen en levensloopgeschikte woningen vooral ook de kwalitatieve mismatch. Dit heeft te maken met de grote veranderingen in de huurderspopulatie en samenstelling van de vraag naar sociale huur (alleenstaanden, lage inkomens en eenverdieners). De (dubbele) vergrijzing van huurders zorgt voor een oplopende vraag naar levensloop geschikte woningen (grondgebonden en appartement). Gelet op de multi-inzetbaarheid van nieuw te bouwen woningen is het verstandig om de benodigde sociale huurappartementen (ook) te ontwikkelen als nultreden/levensloopbestendig. Dit vergroot de (geografische) woonmogelijkheden van ouderen en kan de doorstroom sterk bevorderen. Het (potentiële) overschot aan grondgebonden woningen wordt veroorzaakt door het grote aantal (ruime) eengezinswoningen in de sociale huurvoorraad. Deze zijn met het oog op de veranderende populatie in de sociale huursector niet allemaal meer nodig. Een deel van de woningvoorraad kan anders worden ingezet: verkoop, herontwikkelen ten behoeve van vrijkomende locaties voor inbreiding of toch inzetten voor kleine huishoudens (mits betaalbaar/bereikbaar). Er is overigens wèl behoefte aan (nieuwe) grondgebonden woningen binnen de sociale huur. Dit zijn kwalitatief vaak andere woningen dan de oude generatie eengezinswoningen.
Dit pleit ook voor een goede kijk op de toekomstbestendigheid van de woningen en eventuele aanvullende transformatie-opgave binnen de categorie grondgebonden sociale huurwoningen. Tot 2040 zijn er netto + 385 sociale huurwoningen nodig. Tot aan 2030 zijn dit er volgens de trendprognose +250 (zie ook bijlage 1). Particuliere huur In de doorrekening is dit vooral de vraag vanuit doelgroepen met een voorkeur voor huren en die geen of moeilijk toegang hebben tot de sociale huur. Hier zien we de vraag naar (comfortabele) appartementen sterk terug. Die vraag is voor een belangrijk deel afkomstig van de groep vitale, oudere stellen en van ouderen op hoge leeftijd. Ook wordt een deel van die vraag veroorzaakt door jonge huishoudens met - lage - middeninkomens met een huurwens (geen mogelijkheid om te kopen of geen behoefte om vast te zitten aan een woning). De vraag vanuit de vergrijzende bevolking is echter het grootst. De
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
45
behoefte aan huurappartementen in de vrije sector zal toenemen naarmate de (dubbele) vergrijzing richting 2040 oploopt. De voorraad aanbod aan particuliere eengezinswoningen is richting de toekomst voor een belangrijk deel niet meer nodig voor de samenstelling van de vragersgroepen. Hier zien we een overschot ontstaan. Met mogelijk verkoop van de voorraad door beleggers als reactie op stagnerende huuropbrengsten. Koopsector In de koopsector zien we een verschuiving ontstaan in de woonbehoeften van huishoudensgroepen in Voorst. Allereerst zijn daar de kwalitatieve tekorten aan koopappartementen voor de groeiende groepen oudere alleenstaanden en stellen. Veel ouderen willen met het oog op een teruglopende gezondheid of tegen de vereenzaming graag verhuizen naar een praktischer woning op een centrale locatie nabij voorzieningen en sociale contacten. Omdat er in Voorst nauwelijks koopappartementen zijn zien we hier grote tekorten ontstaan. Daarnaast is er ook een behoefte aan betaalbare appartementen. Deze is vooral afkomstig van alleenstaande huishoudens met een beperkt budget en niet al te luxe woonwensen. Voorst heeft momenteel een (zeer) grote woningvoorraad van vrijstaande en grote woningen, zowel in Twello als de kleinere kernen als in het buitengebied. Deze grote (en dure) woningen zijn met het oog op de veranderende huishoudenssamenstelling niet allemaal nodig.
Vanuit de woningmarkt is (zeker in de gemeente Voorst) behoefte aan kwalitatief goede, energiezuinige en comfortabele eengezinswoningen voor hogere inkomens en doorstromers met vermogen. Echter, hiervan wordt Voorst steeds afhankelijker van vragersgroepen uit de wijde regio. Bovendien zal de ontspanning in de woningmarkt leiden tot een negatieve druk op de woningprijzen, die het eerst voelbaar zal zijn bij de minder courante woningen (verouderd, slecht geïsoleerd en achteraf gelegen).
Woningbehoefte vanuit de boventrendmatige vraag We hebben in dit hoofdstuk ingeschat wat naast de trendmatige huishoudensontwikkelingen de boventrendmatige woningbehoefte is binnen de gemeente. De boventrendmatige behoefte bestaat vooral uit een woonvraag die zich op korte termijn voordoet. Getalsmatig komt deze behoefte bovenop de behoefte uit de trendmatige behoefteraming uit figuur 5.4. In onderstaande tabel is weergegeven voor welke groepen aanvullende woningen nodig zijn. Tabel 5.4: Overzicht boventrendmatige lokale woningbehoefte in Voorst tot aan 2033 tot 2028 Sociale Part.huur/ huur koop Inhaalvraag jongeren (alleenstaand en stel) 16 17 Blijvende statushouders (gezin en 1-/2p. hh) 34 blijvende Oekraïense vluchtelingen 5 1 Arbeidsmigranten (semi-) permanent (kleine huishoudens) 15 6 totaal 70 24 Bron: Doelgroepenmodel Companen (2023).
2028 - 2033 Sociale Part.huur/ huur koop 0 21 0 0 5 5 5 26
Uit bovenstaande tabel komt naar voren dat in de sociale huur tot 2033 nog +75 woningen extra nodig zijn, dan de trendraming van +385. De getallen zijn gebaseerd op de modelmatig ingerekende en niet afgeronde aantallen. Deze aantallen zijn echter niet hard. De totalen geven echter een goede indicatie van de orde van grootte van de boventrendmatige vraag naar woningmarktsegment.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
46
5.5 Behoefte aan wonen met zorg De woonvraag van ouderen met een zorgvraag neemt de komende decennia flink toe. Het is daarbij niet voldoende om alleen in termen van stenen te denken bij passende en gewenste woonvormen (en andere groepen met een zorgbehoefte). In de huisvestingsvraag van ouderen ligt een grote opgave en tegelijkertijd ook een behoorlijke puzzel; de meeste ouderen willen het liefst zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde woning blijven wonen en in de eigen sociale kring. Het beleid tot nu toe is er deels op gericht geweest om de wens van ouderen om thuis te blijven wonen te ondersteunen. Dit gebeurt dan via woningaanpassingen en, wanneer dat nodig wordt door het organiseren van ambulante zorg en begeleiding. Naar de toekomst toe wordt dit steeds lastiger om te organiseren. Een meer dan verdubbeling van het aantal ouderen op hoge leeftijd, personeels tekorten in de zorg en stijgende kosten van de zorg zelf maken dat ook anders moet worden nagedacht over praktische woonconcepten voor ouderen. Concepten waar zorg en begeleiding geleverd kan worden en waar welzijn centraal staat en die ook financieel houdbaar zijn. De woonvraag van ouderen vertalen wij in onze adviezen over geschikte woonvormen naar uiteenlopende concepten. In tabel 5.6 staan enkele belangrijke waarbij een zeker mate van zelfstandig wonen aan de orde is.
Tabel 5.5 Woonconcepten voor ouderen: functioneel, marktsegmenten en vormen
Marktsegment
Indicatie nodig? Mate van beschutting Mate van zelfstandigheid Mate van samenleven Dienstenniveau Voorzieningenniveau
Luxe appartementen
Zorgvilla
Seniorenwoningen (ggb)
Hofjeswonen (cluster, ggb)
Hofjeswonen (cluster, app.)
Verzorgd Wonen
Serviceflat
Seniorencomplex
Woonconcepten ouderen/zorgbehoevenden
Sociale huur Midden-/ dure huur Koop Geen ZVW Laag Middel Hoog Laag Middel Hoog Laag Middel Hoog Laag Middel Hoog Laag Middel Hoog
Bron: Woonzorgweter Companen 2022.
Naast de woonvormen in tabel 5.6 zien we ook steeds meer een beweging naar particuliere initiatieven, waarbij mantelzorg centraal staat. Kansrijke (en ook al toegepaste) woonvormen in een gemeente met veel ruime, vrijstaande woningen en woonboerderijen zijn kangoeroewoningen (aanbouw van een semi-
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
47
zelfstandige woning aan een bestaand pand), woonunits op eigen erf en het splitsen van een woning in appartementen (meergeneratiewoningen).
Prognose behoefte aan woon-zorgconcepten per doelgroep Naast (en binnen) de behoefte aan reguliere woningen is er in de komende jaren ook een duidelijke behoefte aan woonvormen waar zorg en/of begeleiding kan worden geleverd en ontmoeting of beschutting belangrijk zijn. In 2022 heeft Companen al onderzoek gedaan voor de gemeente Voorst naar de vraag en het aanbod van bijzondere woonvormen met zorg en de verwachte behoefte richting de toekomst. Voor een uitgebreide analyse over de huidige situatie en de verwachte vraagontwikkelingen richting 2040 verwijzen we naar de rapportage: Woonzorganalyse Gemeente Voorst (Companen, 2022). Hieronder geven wij de belangrijkste cijfers weer uit de prognoses voor bijzondere woonconcepten voor ouderen en andere zorgbehoevenden in de gemeente tot aan 2040. Ouderen Bij de prognoses voor wonen voor ouderen wordt in de Woonzorganalyse onderscheid gemaakt in twee scenario’s: één waarbij de demografische trends zijn doorgetrokken naar de toekomst en één waarbij ook een trend naar meer geclusterde woonvormen wordt voorzien. Dit heeft te maken met de transitie van verpleeghuiszorg naar zorg in woonclusters en met de trend dat steeds meer ouderen op leeftijd bewust voorsorteren op een toekomstige zorgvraag en er voor kiezen om in een geclusterde woonvorm te gaan wonen. We hanteren de trendprognose als een realistisch scenario.
Tabel 5.6 Vraagprognose van 65-plushuishoudens naar woonvormen (2021 - 2040) 2021 2025 2030 Basisprognose Regulier wonen 3.280 3.670 4.110 Geclusterd wonen 510 570 640 Wlz-zorg SOM (intramuraal) 50 60 60 Wlz-zorg PG (intramuraal) 90 100 110 Trendprognose Regulier wonen 3.280 3.650 4.050 Geclusterd wonen 510 600 710 Wlz-zorg SOM (intramuraal) 50 50 50 Wlz-zorg PG (intramuraal) 90 90 100 Totaal 3.930 4.390 4.920 Bron: Woonzorganalyse Voorst (Companen 2022).
2035
2040
4.460 700 80 130
4.580 740 80 150
4.360 830 60 120 5.370
4.430 920 60 130 5.540
Volgens het trendscenario (trend naar meer behoefte aan geclusterd wonen) neemt de behoefte vanuit ouderen naar geclusterde woonvormen toe van +510 in 2021 naar +920 in 2040. Dat betekent dat met deze inzichten vanaf nu (2023) zo’n +375 extra woningen in geclusterde vorm nodig zijn. Doorgaans zijn dit voor het grootste deel woningen in het sociale huursegment, maar gelet op de inkomens - en eigendomssituatie (veel eigen woningbezit onder ouderen) in Voorst zijn het in deze gemeente ook veel koopen particuliere huurwoningen. Op basis van de Woonzorganalyse Voorst komt, gecorrigeerd voor de periode 2023 - 2040, de volgende verdeling voor geclusterd wonen voor ouderen naar voren: +200 sociale huur, +35 middenhuur en +140 koop. N.B. De toename van de vraag naar reguliere woningen zoals die uit bovenstaande tabel blijkt, is niet hetzelfde als de uitbreidingsvraag vanuit de groep ouderen. Het gaat om alle ouderenhuishoudens in een reguliere woonvorm. Soms na een verhuizing (vaak wel al gelijkvloers of eenvoudig aanpasbaar), maar vaak ook nog in de vertrouwde (eengezins)woning. De groei van het aantal ouderen dat in een reguliere
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
48
woning woont, zal er wel voor zorgen dat meer mensen hun woning willen aanpassen om deze ‘geschikter’ te maken. Mensen met een verstandelijke beperking In de Woonzorganalyse voor Voorst is een doorrekening gemaakt waarbij rekening is gehouden met het doorzetten van de extramuralisering van de zorg, waarbij er meer behoefte is aan ‘gespikkelde’ woonvormen (verspreid in de woonwijken in de buurt van een steunpunt). Ook is rekening gehouden met het ouder worden van mensen met een verstandelijke beperking (door het verbeteren van de zorg). Ook wordt in de prognoses rekening gehouden met het huidige zorgaanbod in de gemeente Voorst en de indicatieverlening in de regio en de verhuizingen naar Voorst. In de gemeente Voorst bevinden zich grote instellingen voor mensen met een verstandelijke beperking. Hier wordt voornamelijk zorg aangeboden voor mensen met een zware indicatie. De instellingen hebben een regionale of zelfs landelijke functie. Tijdens een werksessie met zorgpartijen is het beeld geschetst dat in de toekomst zorgvragers vaker in de eigen gemeente zullen moeten worden gehuisvest. Dat betekent dat de extramuralisering in de toekomst meer een ‘lokaal karakter’ gaat krijgen. Deze verandering is in de prognosedoorrekening meegenomen en heeft geleid tot een scenario Lokale behoefte in de Woonzorganalyse Voorst. De prognosecijfers zijn in tabel 5.8 opgenomen.
Tabel 5.7: Gemeente Voorst. Vraagontwikkeling woonvormen VG, Scenario ‘Lokale behoefte’ (2021 - 2040) 2021 2025 2030 2035 Scenario 'Lokale behoefte’ 535 540 550 560 Geclusterd wonen 420 420 425 425 Gespikkeld wonen 15 15 20 30 Zelfstandig wonen 100 100 105 105 Bron: CIZ-databank, bevolkingsprognose gemeente Voorst, bewerking Companen.
2040 565 425 35 105
Voor de huisvesting van mensen met een verstandelijke handicap zal naar de toekomst toe slechts een kleine stijging in de behoefte aan woonplekken te zien zijn. In het Lokale behoefte scenario zijn er maar +5 extra geclusterde woningen nodig en +20 woningen met ambulante zorg verspreid over de woonwijken in de gemeente. Ondanks dat de aantallen klein zijn, is het van belang ook in de toekomst aandacht te houden voor de huisvestingsmogelijkheden van mensen met een verstandelijke handicap (en andere kwetsbare doelgroepen). In geclusterde woonvormen liggen mogelijkheden om verschillende mensen met een zorgvraag gezamenlijk te huisvesten. Daarnaast is er veel vraag naar geclusterde woonvormen voor ouderen en zoeken kwetsbare jongeren ook naar geschikte woningen. Dit biedt kansen voor woonvormen waarbij verschillende typen zorgvragers samen wonen, maar ook voor ‘gemengd wonen’, waarbij ‘dragers’ (jonge alleenstaanden en ook gezinnen) en ‘vragers’ samen wonen. Dit laatste zorgt voor een dynamische mix, waarbij bewoners elkaar kunnen aanvullen en ondersteunen. Een vereiste is wel de intrinsieke motivatie van de ‘dragers’ om een rol te spelen bij het ondersteunen van de ‘vragers’.
5.6 Reflectie: kwalitatieve behoefte en bestaande woningbouwplannen De woningbouwafspraken die Voorst binnen de Cleantechregio heeft gemaakt met de provincie Gelderland houdt rekening met de woningbouw van 921 woningen bruto en 908 woningen netto. Dat is goed in lijn met de woningbehoefte die in dit onderzoek naar voren komt 905 tot 2033, 1.030 inclusief de boven trendmatige woningbehoefte.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
49
In de regionale afspraken zijn daarnaast afspraken gemaakt over het programma betaalbare woningbouw (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Voor Voorst komt dit aandeel neer op 61%, waarvan 29% sociale huur. In dit onderzoek zien we vanuit de (lokale marktopgaven) dat de behoefte aan betaalbare woonproducten groter is dan 61% (zie bijlage 1). De netto behoefte aan sociale huur tot 2033 is 325 woningen (inclusief de boventrendmatige lokale behoefte), dat komt neer op 32%. In tabel 5.8 is een overzicht opgenomen van alle woningen die op het gemeentelijke planoverzicht staan. Hierop zijn zowel de harde als de zachte plannen weergegeven. Tot besluit van het onderzoek geven we een korte reflectie op het huidige woningbouwprogramma en hoe zich dat verhoudt tot de blootgelegde woningbehoefte.
Koop goedkoop (tot € 250.000)
Betaalbare koop (€ 250.000 - € 355.000)
Dure koop (vanaf € 355.000)
3
12
121
180
319
197
5
1.042
Totaal
Koopprijs onbekend
Huurprijs onbekend
Gemeente totaal
Middenhuur (tot € 1.000)
205
Sociale huur
Dure huur (vanaf € 1.000)
Tabel 5.8 Overzicht woningbouwprogramma (februari 2023): plannen 2023 - 2030
20%
0%
1%
12%
17%
31%
19%
0%
100%
Twello
15%
0%
1%
9%
11%
21%
9%
0%
66%
EGW
0%
0%
0%
0%
1%
1%
2%
0%
4%
MGW
2%
0%
1%
0%
0%
0%
2%
0%
4%
COMBI
5%
0%
0%
0%
1%
5%
6%
0%
17%
ONBEKEND
9%
0%
0%
9%
9%
14%
0%
0%
41%
Voorst
2%
0%
0%
2%
2%
3%
1%
0%
10%
EGW
0%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
1%
ONBEKEND
2%
0%
0%
2%
2%
3%
0%
0%
9%
Wilp
0%
0%
0%
0%
1%
1%
2%
0%
5%
EGW
0%
0%
0%
0%
1%
1%
2%
0%
5%
Terwolde
1%
0%
0%
1%
1%
1%
1%
0%
4%
EGW
1%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
2%
ONBEKEND
0%
0%
0%
1%
1%
1%
0%
0%
2%
Nijbroek
0%
0%
1%
0%
0%
1%
0%
0%
3%
EGW
0%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
0%
2%
ONBEKEND
0%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
0%
2%
Teuge
0%
0%
0%
0%
1%
1%
2%
0%
3%
EGW
0%
0%
0%
0%
1%
0%
2%
0%
3%
ONBEKEND
0%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
0%
1%
Posterenk
0%
0%
0%
0%
1%
2%
1%
0%
3%
EGW
0%
0%
0%
0%
1%
1%
1%
0%
3%
ONBEKEND
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Overig
1%
0%
0%
0%
0%
2%
3%
0%
6%
EGW
0%
0%
0%
0%
0%
1%
3%
0%
5%
ONBEKEND
0%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
0%
1%
Naar type
205
3
12
121
180
319
197
5
1.042
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
50
EGW
17
0
2
0
43
54
122
5
243 (23%)
MGW
17
3
6
0
2
1
16
0
45 (4%)
COMBI
47
0
0
0
14
57
59
0
177 (17%)
ONBEKEND
124
0
4
121
121
207
0
0
577 (55%)