Tussenevaluatie Woonvisie 2025 (2021-51132)

Tussenevaluatie Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 Toelichting (september 2021)

Inhoud 1. Inleiding.............................................................................................................................................. 4 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 4 2. Wonen in de gemeente Voorst....................................................................................................... 5 Woningvoorraad............................................................................................................................ 5 Demografische ontwikkelingen ................................................................................................... 5 Leefbaarheid.................................................................................................................................. 5 Samengevat................................................................................................................................... 6 3. De 4 pijlers van ons woonbeleid .................................................................................................... 7 3.1 Aantrekkelijke woongemeente Voorst .................................................................................... 7 Nieuwbouw naar behoefte door een kwalitatieve benadering ...............................................

7 Geschikt woningaanbod voor verschillende doelgroepen ...................................................... 7 Leefbare kernen en ruimte voor kleinschalige initiatieven en experimentele woonvormen ......................................................................................................................................................... 8 Gemeente Voorst als ‘groene hart’ van de Stedendriehoek .................................................. 8 3.2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid ........................................................................................ 9 De woonvraag van lage en middeninkomens zo goed mogelijk bedienen .......................... 9 Vergroten van het goedkope koopwoningenaanbod .............................................................. 9 Vergroten van het aanbod sociale huurwoningen ................................................................. 10 Betaalbaar bouwen..................................................................................................................... 10 Huishoudens wonen in een woning die past bij hun inkomen ............................................. 12 Realiseren taakstelling statushouders ..................................................................................... 12 Voorkomen van betaalbaarheidsproblematiek .......................................................................

13 3.3 Kwaliteit van de woningvoorraad ........................................................................................... 13 Woningverbetering in de particuliere sector ........................................................................... 13 Woningverbetering in de sociale huursector .......................................................................... 14 Faciliteren van lokale initiatieven.............................................................................................. 14 3.4 Vergrijzing en wonen met zorg .............................................................................................. 14 Geschikt woningaanbod voor ouderen .................................................................................... 14 Ouderen ondersteunen in het zo lang mogelijk zelfstandig wonen .................................... 15 Ruimte voor kleinschalige woon-zorginitiatieven ................................................................... 15 Woonaanbod voor overige zorgdoelgroepen (o.a. GGZ / VG). ........................................... 15 4. Conclusies en aanbevelingen ...................................................................................................... 17 4.1 Belangrijkste conclusies ..........................................................................................................

17 Aantrekkelijke woongemeente Voorst ..................................................................................... 17 Betaalbaarheid en beschikbaarheid ........................................................................................ 17

Kwaliteit van de woningvoorraad.............................................................................................. 18 Vergrijzing en wonen met zorg ................................................................................................. 18 4.2 Aanbevelingen .......................................................................................................................... 18 Actualiseren van het prijskader voor bereikbare koopwoningen en een bandbreedte hanteren ....................................................................................................................................... 19 Woontafels organiseren met stakeholders om het netwerk te verbeteren ........................ 19 Inzetten op kleinere en/of vernieuwende woonvormen ........................................................ 20 Woonwagenbeleid opstellen ..................................................................................................... 20 5. Bijlagen ............................................................................................................................................ 20 Bijlage 1 Stand van zaken Uitvoeringsagenda Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025......... 20 Bijlage 2 Kaders ..............................................................................................................................

28 Bijlage 3 (bestaande) woningen te koop of recent verkocht in de gemeente Voorst ........... 31

1. Inleiding De Woonvisie ‘Aantrekkelijk Voorst 2025’ is vastgesteld door de gemeenteraad op 6 maart 2017 en vormt het beleidskader op het gebied van wonen en volkshuisvesting. We zijn nu ongeveer halverwege de looptijd van de Woonvisie. Een goed moment voor een tussenevaluatie om terug te kijken op de afgelopen periode, maar ook om vooruit te kijken naar de toekomst. De gemeente Voorst is een aantrekkelijke gemeente, gelegen in het groene hart tussen de steden Deventer, Zutphen en Apeldoorn. De gemeente Voorst is een hoogwaardige en gewaardeerde woonplek. Dit blijkt ook uit het feit dat de bevolkingsgroei al jaren positief is waarbij dit vooral te verklaren is door een positief migratiesaldo. Deze huishoudens worden aangetrokken door de rust, het groen en veilige leefomgeving. Ook de aanwezigheid van voorzieningen en de goede bereikbaarheid spelen daarbij een rol. De gemeente Voorst is een aantrekkelijke gemeente en dit willen we de komende jaren zo houden. De Woonvisie is opgehangen aan 4 pijlers van ons woonbeleid. Dit zijn: − Aantrekkelijke woongemeente Voorst; − Betaalbaarheid en beschikbaarheid; − Kwaliteit van de woningvoorraad; − Vergrijzing en wonen met zorg. Per pijler zijn de speerpunten en de strategische keuzes benoemd. In de Uitvoeringsagenda staan concrete acties uit onze Woonvisie. In de tussenevaluatie richten wij ons op deze pijlers en waar we nu staan.

Op basis van hiervan en veranderingen in landelijk, regionaal en lokaal beleid, economische en demografische ontwikkelingen trekken wij conclusies en komen met een aantal aanbevelingen over (nieuwe) onderwerpen waar wij ons de komende jaren extra op willen richten, samen met onze partners.

Leeswijzer In dit document staan we stil bij ons woonbeleid sinds de vaststelling van de Woonvisie in 2017. Het gaat om de tussenevaluatie van de Woonvisie en we geven een overzicht van de stand van zaken van de acties van de uitvoeringsagenda. In hoofdstuk 2 geven we een beeld van het wonen in de gemeente Voorst. In hoofdstuk 3 gaan we in op de pijlers van ons woonbeleid en bijbehorende speerpunten. In hoofdstuk 4 volgen de conclusies en aanbevelingen. De stand van zaken van de acties uit de uitvoeringsagenda staan in de bijlage.

2. Wonen in de gemeente Voorst In dit hoofdstuk gaan we in op het wonen in de gemeente Voorst.

Woningvoorraad Op 1 januari 2021 bedroeg het inwoneraantal in de gemeente Voorst 24.797. Het aantal huishoudens bedroeg in 2020 10.149. De woningvoorraad bestond in 2020 uit 10.641 woningen met een gemiddelde WOZ-waarde van €320.000 (bron: CBS). De gemeente Voorst kenmerkt zich door een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad. In 2020 bedroeg het aandeel koopwoningen ruim 66% van de totale woningvoorraad. Het aandeel eengezinswoningen bedraagt zo’n 83%. Deze bestaan voor het grootste deel uit vrijstaande en tweeonder-een-kapwoningen. Het aandeel huurwoningen in corporatiebezit bedraagt ruim 23%. Met een woningbezit van 2.310 woningen is woningcorporatie IJsseldal Wonen verreweg de grootste corporatie in onze gemeente. In de periode 2017 – 2020 zijn 334 woningen toegevoegd in onze gemeente. Dit aantal past binnen de afspraken die met de provincie Gelderland zijn gemaakt. Ook sluit dit aan bij de ambitie uit onze Woonvisie om gemiddeld 80 woningen per jaar aan de voorraad toe te voegen.

Demografische ontwikkelingen De gemeente Voorst is en blijft erg populair onder (terugkerende) gezinnen. Daarnaast neemt de vergrijzing van de bevolking de komende jaren toe. In figuur 1 staat dat het aantal ouderen (65 jaar en ouder) in de gemeente Voorst toeneemt. In 2020 lag dit percentage op bijna 24%. In 2030 is de verwachting dat ruim 30% tot de groep van 65 jaar of ouder behoort. De toenemende vergrijzing heeft tot gevolg dat het aantal kleine huishoudens groeit. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is sinds 2000 gestegen van circa 22% naar 27,5% in 2020. De verwachting is dat dit aandeel in de toekomst verder toeneemt. Deze demografische ontwikkelingen zijn ook goed zichtbaar in de sociale huur. Woningcorporatie IJsseldal Wonen huisvest steeds minder gezinnen, en bijna uitsluitend een- en tweepersoonshuishoudens (door de vergrijzing veelal ouderen).

Figuur 1: bevolkingsprognose gemeente Voorst (bron: CBS)

Volgens de laatste bevolkingsprognose (figuur 1) zal het aantal inwoners in de gemeente licht groeien. Overigens is het huidig aantal inwoners met 24.849 (april 2021) al hoger dan de piek in de prognose. Na 2040 is de verwachting dat het aantal inwoners afneemt. Dan begint de daling van het aantal mensen van 65 jaar of ouder (overlijden van de na-oorlogse geboortegolf). Door de demografische ontwikkelingen groeit vooral het aantal kleine huishoudens, veelal alleenstaande ouderen.

Leefbaarheid De titel van onze Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 zegt het al. We willen de aantrekkelijkheid van de gemeente behouden en versterken. Samen met de juiste woningen voor de diverse doelgroepen speelt leefbaarheid een belangrijke rol bij ruimtelijke ontwikkelingen. De Leefbaarometer van de Rijksoverheid (2018) geeft een beeld van de leefbaarheid van gemeenten, samengesteld uit vijf indicatoren: woningen, bewoners, voorzieningen, veiligheid en fysieke omgeving. De leefbaarheid in de gemeente Voorst is goed tot uitstekend. In figuur 2 staat de score op basis van de postcodegebieden.

Demografische ontwikkelingen leiden ertoe dat de vraag naar voorzieningen, in met name de kleinere kernen, verandert. De kans is zodoende groot dat het voorzieningenaanbod in de toekomst (verder) onder druk komt te staan.

Figuur 2 – beoordeling leefbaarheid gemeente Voorst (bron: Leefbaarometer)

In 2018 heeft de rekenkamercommissie van Voorst een onderzoek gedaan naar de vitaliteit van een aantal dorpen in de gemeente (Klarenbeek, Terwolde, Teuge en Voorst). Ook dit onderzoek bevestigt dat de leefbaarheid in de gemeente Voorst goed is. Vooral op sociale en ruimtelijke kwaliteit scoort onze gemeente hoger dan het landelijk gemiddelde.

Samengevat De afgelopen jaren is het aantal inwoners en de woningvoorraad in onze gemeente toegenomen. Het aantal gerealiseerde woningen is toegenomen conform de afspraken. De vergrijzing en de toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens zijn doorgezet en dit zal naar verwachting ook de komende jaren doorgaan. Hoewel niet alle kleine huishoudens in onze gemeente daadwerkelijk klein willen wonen moeten we rekening houden met een toenemende vraag naar kleinere woningen. Bij nieuwbouwontwikkelingen zetten we daarom in op een gevarieerd programma, voor gezinnen en kleine huishoudens. Op het gebied van leefbaarheid scoren we goed en hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit willen we zo houden. Rust, ruimte en groen zijn belangrijke kernwaarden om rekening mee te houden bij nieuwe ontwikkelingen. De afgelopen periode hebben we dit gedaan.

3. De 4 pijlers van ons woonbeleid Onze Woonvisie bestaat uit vier pijlers. In onderstaande afbeelding staat een schematische weergave en wat we willen bereiken. Aan de hand van de pijlers beschrijven we de ontwikkelingen sinds de vaststelling van onze Woonvisie. Wat gaat goed, waar lopen we tegenaan en waar moeten we de komende jaren meer aandacht aan besteden? Elke pijler behandelen we in een afzonderlijke paragraaf. In bijlage 1 geven we de stand van zaken over de acties uit de uitvoeringsagenda.

Figuur 3 – de vier pijlers van het woonbeleid (bron: Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025)

3.1 Aantrekkelijke woongemeente Voorst Voorst is aantrekkelijk en gewild als plek om te wonen en te leven vanwege de rust en ruimte, groene leefomgeving en de ligging nabij drie steden. Het doel van deze pijler is het handhaven van deze kwaliteiten en waar mogelijk de aantrekkelijkheid te versterken.

Nieuwbouw naar behoefte door een kwalitatieve benadering Een kwalitatieve benadering houdt in dat niet alleen gekeken wordt naar het aantal woningen, maar ook naar het type woningen en de doelgroepen in relatie tot de locatie. Aan de hand van het regionale en gemeentelijk afwegingskader voor nieuwbouw zetten wij deze lijn de komende jaren door. Vanwege de Ladder voor duurzame verstedelijking kijken we eerst naar inbreiding. Echter, vanwege de druk op de woningmarkt ontkomen we er niet aan om op zorgvuldige wijze te kijken naar uitleggebieden (TwelloNoord). De druk op de woningmarkt lijkt de komende jaren niet af te nemen. Bij de herijking van het regionale afsprakenkader over het aantal te bouwen woningen zijn nieuwe afspraken gemaakt. In de periode tot 2030 zetten wij in op de toevoeging van 800 tot 975 woningen. Dit sluit goed aan bij onze doelstelling om gemiddeld 80 woningen per jaar aan de voorraad toe te voegen. In de periode 2017 – 2020 zijn er 334 woningen toegevoegd. Terugkijkend op de afgelopen jaren hebben we voldaan aan onze doelstelling. Continuïteit van deze doelstelling is en blijft erg belangrijk. In onze woningbouwprogrammering houden we hier rekening mee.

Geschikt woningaanbod voor verschillende doelgroepen We zetten in op een op een divers woningaanbod voor verschillende doelgroepen (zowel qua type woning als prijs). Dit is gericht op de nieuwbouw, maar vooral op de bestaande voorraad. In de afgelopen jaren is op diverse plekken in de gemeente gebouwd. In Terwolde, De Vecht, Klarenbeek en Teuge zijn diverse type woningen toegevoegd, waaronder sociale huur. De basis voor woningbouwplannen in de

kleine en middelgrote kernen is maatwerk en dat deze aansluit bij de lokale behoefte, zowel voor de korte als lange termijn. Het gemeentelijk woningmarktonderzoek vormt hiervoor de basis, in combinatie met de behoefteonderzoeken die in sommige kernen zelf zijn uitgevoerd door plaatselijk belang. Terugkijkend op de afgelopen jaren ligt de grootste uitdaging in het zo goed mogelijk recht doen aan de woonwensen van de vele verschillende doelgroepen. De druk op de woningmarkt is hoog en de betaalbaarheid staat onder druk. De meeste starters en jonge huishoudens vertrekken uit onze gemeente vanwege studie, werk, relatie of betaalbaarheid. Voor de jongeren die in onze gemeente willen blijven wonen leveren we maatwerk. Maar op voorwaarde dat de woningen tegen een marktconforme prijs worden gerealiseerd en dat de nieuwe koopwoningen ook duurzaam betaalbaar blijven. Meer hierover onder 3.2, betaalbaarheid en beschikbaarheid. Wij zijn vooral aantrekkelijk voor (terugkerende) gezinnen. Wij blijven ons dan ook de komende jaren richten op deze doelgroep. Dit betekent niet dat wij geen oog hebben voor de andere doelgroepen, zoals starters en senioren. Op centrumlocaties in Twello, dichtbij de voorzieningen, zetten we ons in op woningen voor deze doelgroepen. Zo is in het plan De Vier Erven ruimte gereserveerd voor betaalbare, compacte sociale huurappartementen, geschikt voor starters.

In dit plan worden tevens zes seniorenwoningen gerealiseerd. Op het tijdelijke parkeerterrein naast de nieuwe Aldi werkt IJsseldal Wonen aan een ontwikkeling van kleine, betaalbare appartementen. Verder wordt het voormalige terrein van Univé herontwikkeld voor de realisatie van 7 levensloopbestendige patiowoningen. Voor de hoek Stationsstraat – Veilingstraat zijn plannen om 15 appartementen, geschikt voor senioren, te ontwikkelen. Ook in andere kernen zoals Wilp en Posterenk is aandacht voor levensloopbestendig bouwen. In Klarenbeek heeft IJsseldal Wonen een aantal jaren geleden een appartementencomplex gebouwd waar veel jongeren wonen.

Leefbare kernen en ruimte voor kleinschalige initiatieven en experimentele woonvormen Wij bieden ruimte voor kleinschalige initiatieven en experimenten, vooral als deze vanuit de gemeenschap zelf komen. Voor de kleinere kernen biedt dit mogelijkheden om de leefbaarheid op peil te houden. We kijken naar de huidige behoefte, maar ook met een doorkijk naar de langere termijn. Dit betekent dat we inzetten op verschillende typen woningen voor verschillende doelgroepen, zowel in de koop als huur. Vanwege de demografische ontwikkelingen kunnen levensloopbestendige woningen een waardevolle toevoeging zijn aan de woningvoorraad. De afgelopen jaren zijn de volgende initiatieven gerealiseerd/toegepast: − Friendswoning: dit is een woning waarin 2 of 3 vrienden in één woning wonen met zowel gedeelde als eigen voorzieningen; − Jongerencontracten: een aantal woningen zijn aangewezen als jongerenwoning. In een jongerencontract is een maximale huurtermijn van 5 jaar opgenomen waarbij de inschrijfduur behouden blijft. Doel is het bevorderen van de slaagkansen van jongeren en de doorstroming; − Ontlabelen van seniorenwoningen: dit betekent dat bijvoorbeeld ook jongeren voor deze woningen in aanmerking kunnen komen (geen 55+ label meer). Alleen op locaties verder van het centrum gelegen; − CPO-project in Teuge.

In dit project heeft een groep mensen zelf, onder professionele begeleiding en binnen gestelde randvoorwaarden, een woningbouwplan met elkaar ontwikkeld; − Pilot Tiny Houses Fliegerhorst: uit ons onderzoek naar Tiny Houses (en andere vormen van klein wonen) blijkt dit een specifieke nichemarkt te zijn. Wij staan open voor een pilotproject op de Fliegerhorst in Teuge; − Rug-aan-Rug woningen in de Schaker: dit type woning heeft een lagere grondclaim waardoor deze goedkoper te realiseren zijn. Geschikt voor kleine huishoudens en worden aangeboden in het sociale huursegment. Waar mogelijk willen we ook de komende jaren kleinschalige initiatieven en vernieuwende woonvormen faciliteren en stimuleren. Dit betekent niet dat alles zo maar kan. Kleinschaligheid, maatwerk, inbreiding en herontwikkeling zijn leidend.

Gemeente Voorst als ‘groene hart’ van de Stedendriehoek Wij profileren ons als het groene hart tussen de steden van de Cleantech regio. Vooral ons buitengebied is te herkennen aan de diversiteit aan landschappen. Kernwaarden die we koesteren en waar nodig

willen versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen houden we hier rekening mee. Dit is terug te zien in onze Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst en ons functieveranderingsbeleid. Uitgangspunt bij ontwikkelingen, en voornamelijk in het buitengebied, is een ruimtelijke en/of maatschappelijke verbetering. Maar ook bij nieuwbouwontwikkelingen in uitleggebieden, zoals plan De Schaker of Twello Noord is het versterken van het landschap een belangrijk uitgangspunt.

3.2 Betaalbaarheid en beschikbaarheid De gemeente Voorst is een aantrekkelijke woongemeente. Kenmerkend is de dorpse setting, goede bereikbaarheid en een hoog voorzieningenniveau. De ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt zorgen voor extreme prijsstijgingen en een toenemende druk op zowel de koop- als in de huursector. Zo is de gemiddelde verkoopprijs sinds 2016 met bijna 40% gestegen tot €381.000. Voor huishoudens met lagere (midden)inkomens is het nog lastiger om passende woonruimte te vinden. De druk op de sociale huursector is toegenomen en de prijzen in de koopsector zijn enorm gestegen. Zoals in hoofdstuk 2 toegelicht kent de gemeente Voorst een woningvoorraad van ruim 10.000 woningen waarvan circa twee derde koopwoningen. In tabel 1 staat de gemiddelde verkoopprijs in 2020. De betaalbaarheid van de koopsector staat ook in onze gemeente onder toenemende druk. Type woning

Gemiddelde verkoopprijs (2020)

Tussenwoning Appartement Gemiddelde alle woningtypen

€ € €

296.000 300.000 381.000

Tabel 1: gemiddelde verkoopprijs in de gemeente Voorst

De woonvraag van lage en middeninkomens zo goed mogelijk bedienen Huishoudens met een inkomen tot circa €40.000 behoren tot de primaire doelgroep van IJsseldal Wonen. De huishoudens die net buiten de corporatiedoelgroep vallen wijken, zoals al vele jaren het geval is, veelal uit naar steden waar het aanbod betaalbare (koop)woningen groter is. Ook kiezen veel jonge huishoudens ervoor de gemeente te verlaten vanwege studie, werk of relatie. Een deel keert op den duur weer terug. We zien onze gemeente dan ook nadrukkelijk als onderdeel van een grotere regionale woningmarkt. Waar mogelijk willen we huishoudens met lage (midden)inkomens zo goed mogelijk faciliteren. De afgelopen jaren zijn de woningprijzen en bouwkosten echter explosief gestegen. Gevolg is dat het bedienen van de lage (midden)inkomens in onze gemeente nog lastiger is geworden en dit vraagt om bepaalde keuzes.

Vergroten van het goedkope koopwoningenaanbod In bestaande, vastgestelde bestemmingsplannen is capaciteit gereserveerd voor bereikbare koopwoningen (verkoopprijs tot €200.000, eventueel opgehoogd vanwege duurzaamheidsmaatregelen). In de periode 2018 – 2020 zijn er 36 bereikbare koopwoningen aan de voorraad toegevoegd. Ook zijn er 24 vergund (en op dit moment veelal in aanbouw). Deze woningen zijn op diverse locaties in onze gemeente gerealiseerd. Zowel in Twello als in andere kernen. Het is samen met de partners, ons de afgelopen jaren gelukt om ook voor de inwoners met een lager inkomen koopwoningen in de nieuwbouw te realiseren. Ongemakkelijk, onrechtvaardig is dat deze woningen worden afgetopt en ver onder de marktwaarde worden verkocht. Alleen de eerste eigenaar profiteert. Zo werden bestaande tussenwoningen in 2020 voor gemiddeld €296.000 verkocht. Nieuwbouwwoningen, die over het algemeen kwalitatief beter zijn, worden nu verplicht in het bereikbare koopsegment verkocht voor €200.000. Het verschil tussen de marktwaarde en verkoopprijs van de nieuwbouwwoningen is groot. Kijkend naar de sterk gestegen bouwkosten en de prijzen op de woningmarkt, is een verkoopprijs van €200.000 in de komende jaren voor de nieuwbouw niet realistisch (zie ook het onderdeel betaalbaar bouwen). Het vergroten van het aanbod bereikbare koopwoningen is vooral ook gericht op de bestaande voorraad.

Zo heeft IJsseldal Wonen een verkoopdoelstelling van gemiddeld 10 woningen per jaar, dit zijn vaak kluswoningen. Voor deze woningen hanteert IJsseldal Wonen een voorrangsregeling voor

starters uit de desbetreffende kern en vervolgens uit de gemeente. In de periode 2017 – 2020 heeft IJsseldal Wonen 56 woningen verkocht. Ter illustratie: in Wilp zijn onlangs drie voormalige corporatiewoningen te koop aangeboden. Dit zijn kluswoningen die voor een bedrag tussen de €175.000 en €255.000 op de markt verschijnen.

Vergroten van het aanbod sociale huurwoningen In de periode 2018 – 2020 zijn er 56 sociale huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast zijn er 41 vergund (en op dit moment veelal in aanbouw). Deze woningen zijn een waardevolle toevoeging aan de woningvoorraad omdat zij voor een lange periode in het bereikbare segment blijven. Bij toekomstige woningbouwplannen blijven we hierop inzetten. We richten ons op woningen geschikt voor een- en tweepersoonshuishoudens. Dit is de voornaamste doelgroep van IJsseldal Wonen. Het aantal van 56 sociale huurwoningen die in de periode 2018 – 2020 zijn gerealiseerd is veel voor een kleinere gemeente als Voorst. Ter vergelijking, in Lochem en Zutphen zijn in dezelfde periode respectievelijk 6 en 0 sociale huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. In Brummen lag dit aantal op 38 sociale huurwoningen.

Betaalbaar bouwen Het bereikbare segment maakt een aanzienlijk deel uit van onze woningbouwprogrammering. Het uitgangspunt is dat in Twello minimaal 40% van de nieuwbouwproductie in het bereikbare segment plaatsvindt. Voor de middelgrote kernen is dit 30% en in de kleine kernen maatwerk. In het bereikbare segment vallen sociale huurwoningen en koopwoningen met een verkoopprijs van maximaal €200.000 (exclusief verhogingen vanwege duurzaamheidsmaatregelen). Voor de realisatie van sociale huurwoningen hanteren wij gedifferentieerde grondprijzen voor de verschillende categorieën sociale huurwoningen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens, de 1e/2e aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens. Deze kavelprijzen zijn ook vastgelegd in de prestatieafspraken. Betaalbaar bouwen richt zich niet alleen op het huursegment, maar ook op koopwoningen in de nieuwbouw. Vooral appartementen en rijwoningen zijn in potentie geschikt voor starters en lagere (midden)inkomens die een huis willen kopen. In de bestaande voorraad liggen vooral mogelijkheden bij de verkoop van corporatiewoningen (zie onderdeel vergroten van het goedkope koopwoningenaanbod). Voor starters en jongeren die in de gemeente willen blijven wonen, leveren we in de nieuwbouw maatwerk.

Wel is het uitgangspunt dat ook de woningen voor deze doelgroep enigszins marktconform gerealiseerd kunnen worden. De afgelopen jaren is sprake van een explosieve prijsstijging op de woningmarkt. Dit speelt niet alleen in de gemeente Voorst, maar is zoals bekend een landelijke trend. De bouwkosten zijn de laatste jaren toegenomen. De rentestand is historisch laag, waardoor de leencapaciteit hoger is. De wettelijke grens van €200.000 voor bereikbare koopwoningen is ingehaald door de tijd en niet meer werkbaar. Om deze reden krijgen gemeenten met de komst van de Omgevingswet ruimte om een bandbreedte te hanteren tot maximaal de Nationale Hypotheekgrens (zie kader). In 2021 bedraagt deze €325.000. Alle woningen tot deze prijs vallen daarmee volgens de landelijke lijn in het bereikbare segment. Binnen deze bandbreedte hebben gemeenten de mogelijkheid om lokaal invulling te geven aan het bereikbare segment. Wat is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geef je jouw geldverstrekker de zekerheid dat je hypotheekschuld wordt terugbetaald in bepaalde situaties. Als je de hypotheek niet meer kunt opbrengen vanwege echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van je partner, springt NHG bij. De NHG-kostengrens voor 2021 is 325.000 euro. Voor leningen met energiebesparende maatregelen is dit 344.500 euro.

De kostengrens wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde koopsom. De Loan to Value (LTV) is standaard 100%. Indien er energiebesparende maatregelen worden getroffen wordt de LTV op 106% gesteld

De realiteit is dat de nieuwbouw van bereikbare koopwoningen tot de huidige grens van €200.000 niet meer haalbaar is in onze gemeente. Dit komt door de kwaliteit van de woningen, de woonomgeving en de dorpse schaal van onze ontwikkelingen (mogelijkheden voor seriematig bouwen zijn gezien de schaal en omvang van onze plannen beperkt). Bovendien zetten wij ook in het bereikbare segment in op een differentiatie aan woningtypen. De prijzen van bestaande woningen, die over het algemeen kwalitatief minder zijn, bevestigen dit beeld. Deze verschijnen doorgaans voor hogere bedragen op de markt. Zo is in tabel 1 te zien dat de gemiddelde verkoopprijs in onze gemeente €381.000 bedraagt en dat de gemiddelde verkoopprijs van tussenwoningen en appartementen rond de €300.000 ligt. Bijlage 3 laat een overzicht zien van een aantal (bestaande) woningen die in onze gemeente te koop staan of recent zijn verkocht. Bereikbare koopwoningen ontwikkelen vinden we belangrijk, maar niet als het gaat om het weggeven van ‘cadeautjes’ van vele duizenden euro’s (lees: soms wel €50.000 – €100.000 of zelfs meer), die ten koste gaan van de haalbaarheid van plannen, een gedifferentieerd woningbouwprogramma, de landschappelijke inpassing en inrichting van gebieden. Deze gesubsidieerde wijze om woningen goedkoop aan te bieden biedt slechts voor enkelen en eenmalig een oplossing.

Daarnaast is het wenselijk dat de prijs/kwaliteit verhouding in evenwicht is en woningen voor een marktconforme prijs worden gerealiseerd en verkocht. Doel van onze woningbouwontwikkelingen is een kwalitatieve en evenwichtige opbouw van de woningvoorraad. Kijkend naar de huidige grens van €200.000 voor bereikbare koopwoningen én het aanzienlijke aandeel bereikbaar in onze nieuwbouwplannen is het aansluiten bij de landelijke lijn (hanteren van een bandbreedte tot maximaal de NHG-grens) wenselijk. Om nieuwbouwontwikkelingen van de grond te blijven krijgen zijn realistische en uitvoerbare plannen noodzakelijk. Niets doen betekent dat toekomstige nieuwbouwontwikkelingen, op basis van onze uitgangspunten, niet meer van de grond komen. We willen immers ook niet alleen maar kleine appartementen realiseren voor onze doelgroepen in het bereikbare segment omdat het prijsniveau van deze woningen simpelweg lager ligt. De vraagt ligt vooral bij andere, meer toekomstbestendige woningtypen. In onze doelgroepenverordening is reeds bepaald dat huishoudens met een inkomen tot maximaal €50.000 in aanmerking komen voor een bereikbare koopwoning (nu maximaal €200.000 v.o.n.). In de huidige tijd, mede door de lage hypotheekrente, kan een huishouden met een inkomen van €50.000 een hypotheek krijgen rond de €240.000 - €245.000.

Dit laat al zien dat men in tegenstelling tot het verleden een groter bedrag kan financieren. Daarbij is het zo dat de gemeente Voorst de mogelijkheid biedt voor een starterslening. Dit is een regeling voor koopstarters waardoor men maximaal €30.000 extra kan financieren. Dit betekent dat huishoudens met een inkomen van €50.000 een bedrag rond de €275.000 kunnen financieren. Als het ook nog zo is dat een nieuwbouwwoning als nul-op-de-meter wordt gerealiseerd is het zelfs nog mogelijk de hypotheek met €25.000 te verhogen vanwege het duurzaamheidsniveau (ongeacht je financieringslimiet). Nieuwbouwwoningen van €300.000 v.o.n. komen zodoende nog binnen het bereik van de doelgroep die wij hebben opgenomen in onze doelgroepenverordening. Een principiële keuze is dan ook of je als gemeente kijkt naar een vaste prijs (in dit geval de huidige grens van €200.000) en daar een woningtype bij zoekt of dat je je richt op een gewenst product met daaraan gekoppeld een passende prijs binnen de zojuist genoemde bandbreedte. In geval van het eerste bestaat een risico dat je woningtypen realiseert die vooral op een prijs zijn gebaseerd, maar niet (voldoende) aansluiten bij de woonvoorkeuren in onze gemeente.

De tweede mogelijkheid, het realiseren van woningtypen die aansluiten bij de behoefte met passende prijsniveaus binnen de zojuist genoemde bandbreedte is wenselijker en sluit beter aan bij onze doelen op het gebied van wonen. Deze bandbreedte stelt ons namelijk in staat om ook binnen het bereikbare segment te differentiëren in woningtypen passend bij de voorkeuren van de verschillende doelgroepen. Dit is voor de haalbaarheid van plannen en de gewenste evenwichtige opbouw van de woningvoorraad erg belangrijk. Goedkopere koopwoningen zijn bijvoorbeeld realiseerbaar in de appartementensfeer (50 – 60m2), mits deze in grotere complexen gebouwd kunnen worden. De bouw van grote complexen is vanwege de dorpse schaal en het woningbouwprogramma in onze gemeente slechts beperkt mogelijk en maatwerk. Bovendien moet de belangstelling voor dit product op de koopmarkt niet overschat worden, niet alle kleine huishoudens willen namelijk klein wonen. Ook leent niet elke locatie zich voor dit type woningen. Dit blijkt ook uit onze onderzoeken naar de woonvoorkeuren van jongeren en de behoefte naar Tiny Houses. Uit deze onderzoeken blijkt dat er – vooral vanwege de betaalbaarheid en/of levensfase – een kleine vraag is naar kleinere, permanente woningen op daartoe geschikte locaties. De grootste

woonvraag in de koop ligt bovendien bij grondgebonden, toekomstbestendige woningen. Ook onder starters is dit het meest gewenste woningtype. De belangstelling voor compacte appartementen komt veelal van beleggers. Juist door het hanteren van een bandbreedte binnen het bereikbare koopsegment kan beter tegemoetgekomen worden aan de verschillende woonwensen van onze inwoners. Binnen de mogelijkheden streven wij er uiteraard naar om deze woningen dan ook zoveel mogelijk bij onze ‘eigen’ inwoners te laten landen. Samengevat blijkt dat in de huidige situatie, mede door (landelijke) ontwikkelingen, de grens van €200.000 voor bereikbare koopwoningen in de nieuwbouw niet meer realistisch is. Dit uit zich door de scheve verhouding tussen bereikbare koopwoningen en het prijsniveau van bestaande woningen. Daarbij belemmert de maximale prijs van €200.000 ons om ook in het bereikbare segment verschillende woningtypen toe te voegen. Door vast te houden aan de huidige maximale koopprijs lopen toekomstige nieuwbouwontwikkelingen gevaar en is de gewenste differentiatie in woningtypen met verschillende prijsniveaus niet mogelijk. Om die reden biedt het hanteren van een bandbreedte binnen het bereikbare segment, conform de landelijke lijn, ons meer mogelijkheden. Doel van de bandbreedte is om de huidige doelgroep te kunnen blijven bedienen.

Gelet op de huidige financieringsmogelijkheden betekent dit dat een aanzienlijk deel van het bereikbare programma gerealiseerd moet worden tot een bedrag van €300.000 (bij nul-op-de-meter woningen). De flexibiliteit binnen het bereikbare segment zorgt ervoor dat diverse woningtypen voor verschillende doelgroepen gerealiseerd kunnen blijven worden, waaronder ook de sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen zijn vanuit volkshuisvestelijk oogpunt essentieel omdat deze woningen duurzaam betaalbaar en beschikbaar blijven voor de doelgroep. Dit betekent expliciet niet dat wij alleen maar inzetten op duurdere woningen, maar vanwege de bandbreedte ontstaan er juist meer mogelijkheden voor differentiatie. Dus ook voor de goedkopere woningtypen. We streven naar een evenredige verdeling van woningtypen passend bij de locatie, schaal en behoeften, waaronder ook de toekomstbestendige grondgebonden tussenwoningen. Oftewel de juiste woning voor de juiste doelgroep op de juiste plek. In de aanbevelingen leest u verder over dit onderwerp en het hanteren van een bandbreedte aangaande bereikbare koopwoningen.

Huishoudens wonen in een woning die past bij hun inkomen Passend toewijzen betekent dat iemand woont in een sociale huurwoning waarvan de woonlasten passen bij het inkomen. Dit houdt in dat de voorraad sociale huurwoningen aan moet sluiten bij de vraag. Huishoudens onder de huurtoeslaggrens worden passend toegewezen door IJsseldal Wonen (verplichting uit de Woningwet). In regioverband heeft IJsseldal Wonen afgesproken dat gemiddeld 60% van het vrijkomende woningaanbod onder de 1e aftoppingsgrens blijft (€633,25) en 20% tussen de 1e aftoppingsgrens en 2e aftoppingsgrens (€678,66). Een groot deel van het woningaanbod is hierdoor bereikbaar voor lage inkomens die afhankelijk zijn van huurtoeslag. De druk op de woningmarkt is ook zichtbaar in de sociale huursector. Het aantal actief woningzoekenden in de regio is gegroeid, evenals het aantal reacties op een geadverteerde woning. Gevolg is dat de slaagkans is afgenomen en de gemiddelde zoektijd is toegenomen (gemiddeld één jaar). In de prestatieafspraken zijn en worden afspraken met IJsseldal Wonen gemaakt om woningzoekenden beter te bedienen. Dit gaat over nieuwbouw, maar ook over het gebruik van de bestaande woningvoorraad en het actief informeren over het tijdig inschrijven. Inschrijfduur is over het algemeen een belangrijke factor bij het krijgen van een sociale huurwoning.

Daarbij hanteert IJsseldal Wonen bij maximaal 50% van het aanbod een voorrangsregeling voor actief woningzoekenden uit de kern waar de woning is gelegen.

Realiseren taakstelling statushouders Samen met IJsseldal Wonen zetten we in op het behalen van de taakstelling voor het huisvesten van statushouders. Het grootste deel van de statushouders wordt in de sociale voorraad gehuisvest. Om de vraagdruk op de sociale voorraad te beperken worden in de prestatieafspraken hierover afspraken gemaakt. Daarbij wordt gestreefd naar een goede spreiding over de wijken en kernen. Een voorbeeld om het verdringingseffect voor reguliere woningzoekenden te voorkomen/verminderen was de doorstroomwoning. Hier woonden statushouders bij elkaar, wachtend op de gezinshereniging. Zodoende hielden zij in deze periode geen sociale huurwoning bezet. Vanwege het teruglopen van de taakstelling in 2018 en 2019 is de doorstroomwoning niet meer aan de orde.

De afgelopen jaren hebben wij aan de taakstelling voldaan. In 2020 is dit, mede vanwege corona niet gelukt. Het ging hierbij om twee personen. Deze personen zijn toegevoegd aan de taakstelling voor 2021. Ook vonden er vanwege corona minder verhuizingen plaats waardoor er minder (geschikte) woningen vrijkwamen. Daarnaast zijn er vooral veel koppelingen aan de gemeente Voorst van alleenstaande mannen. Op termijn vinden hier gezinsherenigingen plaats. Dit gaat veelal om grote gezinnen (7 – 9 personen). Er zijn echter maar weinig woningen waar deze gezinnen gehuisvest kunnen worden. Tot op heden is het in samenwerking met IJsseldal Wonen gelukt om deze personen te huisvesten in vrijgekomen huurwoningen. IJsseldal Wonen is voor beschikbare woningen wel afhankelijk van huuropzeggingen. Samen met onze partners zetten we de komende jaren in op het voldoen aan onze taakstelling. Omdat de vraagdruk op sociale huurwoningen groot is, maken we samen met IJsseldal Wonen afspraken om de slaagkansen van de verschillende groepen woningzoekenden op peil te houden en waar mogelijk te verbeteren.

Voorkomen van betaalbaarheidsproblematiek We willen voorkomen dat huishoudens financieel in de knel raken. Via het Maatschappelijk Netwerk Voorst bieden we daarom passende schuldhulpverlening aan huishoudens. Daarnaast zijn er met IJsseldal Wonen afspraken gemaakt over hoe om te gaan met huurachterstanden en (dreigende) huisuitzettingen. Voorkomen is immers beter dan genezen. Als inwoners bijvoorbeeld de energierekening niet betalen krijgt de gemeente een signaal. Vanuit de gemeente wordt vervolgens actief contact gezocht met de inwoners waarbij wij ze informeren over hulp bij schulden en/of financiële problemen. Tijdige signalering is essentieel en daarom zetten wij dit deze lijn de komende jaren voort en blijven we dit met onze partners monitoren.

3.3 Kwaliteit van de woningvoorraad Zoals omschreven in de Woonvisie is kwaliteit een breed begrip. Eén onderdeel ervan is duurzaamheid. Dit is ook een van de speerpunten van de gemeente Voorst. Het is onze verantwoordelijkheid tegenover huidige en toekomstige generaties om duurzaamheid in ons beleid en handelen op te nemen. De voornemens en uitgangspunten op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in de nota Duurzaamheid en het daarbij behorende Addendum Duurzaamheid. Deze vormen samen het onderdeel duurzaamheid in de Woonvisie. Daarnaast gaat kwaliteit ook over woningen en een woonomgeving waar mensen gezond, veilig en prettig kunnen wonen. Een kwalitatief goede woningvoorraad kenmerkt zich door zijn lange levensduur, maar ook aan de flexibiliteit om deze (snel) aan te passen aan de woonwensen van bewoners.

Woningverbetering in de particuliere sector In Voorst behoren de meeste woningen tot de koopsector. Verduurzaming van de woningvoorraad is zodoende sterk afhankelijk van de bereidheid van particuliere woningeigenaren. Woningverbetering in de particuliere sector richt zich dan ook vooral op het verleiden van woningeigenaren tot het verduurzamen van hun woningen. Dit doen we door onze inwoners hierover te informeren. Zo is er (regionaal) energieloket opgezet en zijn er energieadviseurs die inwoners van advies voorzien. Naast het informeren hebben we vanuit de gemeente ook financieringsmogelijkheden beschikbaar. Zo is er jaarlijks €300.000 beschikbaar voor het verduurzamen van gebouwen. Een groot deel van dit bedrag wordt gebruikt voor zonnepanelen. Verder hebben wij een asbestlening voor het verwijderen van asbest. Hoewel het verwijderen van asbest geen wettelijke verplichting (meer) is, kunnen inwoners hier gebruik van maken. Als zij het verwijderen van asbest combineren met het plaatsen van zonnepanelen wordt het te lenen bedrag hoger. Dankzij een subsidie van het Rijk (Regeling Reductie Energie) hebben we in 2020 het project de Groene Bon opgezet. Met dit project konden we veel inwoners blij maken met een waardebon voor het aanschaffen van energiebesparende artikelen bij de lokale bouwmarkt. Voor de periode 2021 – 2022 hebben we wederom subsidie gekregen.

Een groot deel van dit bedrag zetten we wederom in voor de Groene Bon.

Woningverbetering in de sociale huursector Duurzaamheid is een van de speerpunten in de prestatieafspraken met IJsseldal Wonen en de Huurdersbelangenvereniging IJsseldal. In de periode 2017 – 2020 heeft IJsseldal Wonen zo’n 400 woningen energiezuiniger gemaakt (in de gemeentes Lochem en Voorst). Het percentage groene labels (label C tot A++) binnen het bezit van IJsseldal Wonen was in 2019 gestegen naar 80%. De komende jaren zet IJsseldal Wonen het isoleren van woningen voort. Hierbij richten zij zich op de woningen met de minste isolatie zodat de duurzame woningvoorraad er de komende jaren, wat de schil betreft, er goed voor komt te staan. Verder heeft IJsseldal Wonen in 2020 het project ‘blokje om’ opgeleverd. In dit project werd een complex woningen gesloopt waarbij op de bestaande fundering nieuwe, duurzame woningen zijn gerealiseerd. Het eerdergenoemde project de Groene Bon (vanuit de Regeling Reductie Energie) richtte zich in eerste instantie op koopwoningen. Om ook huurders van IJsseldal Wonen de mogelijkheid te geven is onze jaarlijkse bijdrage van €10.000 in 2020 ingezet voor dit project. Zoals aangegeven hebben we ook in de periode 2021 – 2022 de beschikking over subsidie vanuit het Rijk. Wijziging ten opzichte van het voorgaande jaar is dat de helft van de woningen dat duurzaamheidsmaatregelen treft huurwoningen moeten zijn.

Een groot gedeelte van het bedrag wordt ingezet voor de Groene Bon en dus ook voor de huurders van IJsseldal Wonen. Verder werken we in 2021 aan een project om huurders van IJsseldal Wonen door middel van webinars beter te informeren. Ook is een project opgestart met energiedisplays. Deze projecten zijn afgestemd met IJsseldal Wonen en de Huurdersbelangenvereniging. Op verschillende manieren stimuleren we onze inwoners en bieden we hen mogelijkheden voor woningverbetering. Ook de komende jaren zetten we dit voort. Enerzijds om het wooncomfort van onze inwoners te verbeteren. Daarnaast spelen zij een belangrijk rol in het behalen van onze ambities op het gebied van duurzaamheid.

Faciliteren van lokale initiatieven Veel initiatieven rond duurzaamheid, woningverbetering, energieopwekking en meer komen vanuit de samenleving. We staan hier als gemeente voor open en waar mogelijk stimuleren en ondersteunen wij deze initiatieven. Samen met onze partners (zie ook voorgaande paragrafen) hebben we diverse projecten opgestart op het gebied van duurzaamheid. Gezien de animo voor bijvoorbeeld de Groene Bon worden dit soort initiatieven goed ontvangen. In de komende jaren gaan we aan de slag met de Wijkuitvoeringsplannen. In deze plannen staat beschreven wanneer en op welke manier bepaalde wijken aardgasvrij worden. Lokale initiatieven kunnen hier op een positieve manier aan bijdragen, deze blijven wij ondersteunen en faciliteren. Om lokale initiatieven te faciliteren en te stimuleren doen we jaarlijks met EnergieRijk Voorst twee collectieve inkopen voor zonnepanelen en isolatie. Daarnaast zijn er twee energiecoaches die ook bij huurders van IJsseldal Wonen langs gaan. IJsseldal Wonen informeert hier ook actief over op hun website.

3.4 Vergrijzing en wonen met zorg In de gemeente Voorst is sprake van vergrijzing. De meeste ouderen willen langer thuis blijven wonen. Ook ouderen die wel willen verhuizen willen we zo goed mogelijk bedienen. Dit vraagt om geschikte woningen op de juiste plekken. Daarnaast is sprake van extramuralisering van de zorg. Hierdoor groeit het aantal mensen dat zelfstandig woont met zorg en/of ondersteuning.

Geschikt woningaanbod voor ouderen Naarmate mensen ouder worden daalt de verhuisgeneigdheid. Dit betekent dat veel (jonge) ouderen blijven wonen in hun (te grote) gezinswoning zodra de kinderen het huis hebben verlaten. Veel ouderen verhuizen pas als het echt niet meer gaat (bijvoorbeeld na overlijden partner of ziekte). Blijven wonen in de bestaande woonomgeving vanwege de sociale contacten is voor veel ouderen belangrijk. Om de doorstroming te bevorderen is het belangrijk om deze groep te verleiden met een geschikt

woningaanbod. Om zo goed mogelijk aan te sluiten bij de wensen van deze doelgroep kiezen we ervoor om (toekomstige) nieuwbouwlocaties, vooral in en rond het centrum van Twello, te reserveren voor geschikte en/of levensloopbestendige woningen die geschikt zijn voor zowel jong en oud. Op dit moment wordt aan een aantal plannen gewerkt voor verschillende locaties in onze gemeente. Deze plannen bevinden zich in verschillende stadia. Qua woningen gaat het om zowel appartementen als grondgebonden woningen. Naast nieuwbouw informeren we ouderen ook over de mogelijkheden woningaanpassingen om zo lang mogelijk comfortabel zelfstandig te blijven wonen.

voor

(kleine)

Ouderen ondersteunen in het zo lang mogelijk zelfstandig wonen De meeste ouderen blijven het liefst zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Wij ondersteunen hen daar graag bij. Dit gaat bijvoorbeeld over een geschikt woningaanbod voor senioren die willen verhuizen. Maar er zijn ook senioren die niet willen/kunnen verhuizen. Ook voor deze mensen is het belangrijk om op een veilige en verantwoorde manier comfortabel in hun eigen huis te kunnen blijven wonen. Wij zetten samen met onze partners vooral in op het informeren over (preventieve) woningaanpassingen. Ook zijn er gelden beschikbaar voor het aanbrengen van (kleine) woningaanpassingen. Voorbeelden: − Project Opplussen van IJsseldal Wonen: creëren van bewustwording en het aanbrengen van (eenvoudige) ingrepen aan huis om langer zelfstandig wonen te bevorderen; − Doorstroomregeling van IJsseldal Wonen: ouderen die willen verhuizen naar een geschikte, gelijkvloerse woning en daarbij een eengezinswoning achterlaten krijgen voorrang; − Als gemeente werken we aan het creëren van bewustwording bij particuliere eigenaren (ouderenadviseurs). Ook stellen wij als gemeente gelden beschikbaar voor (kleine) woningaanpassingen met als doel ouderen langer en comfortabel in hun eigen woning te laten wonen. Gezien de vergrijzing blijft dit een onderwerp waar we samen met onze partners veel aandacht voor hebben.

In de komende jaren monitoren we dit nauwlettend en indien nodig worden er (extra) acties ondernomen.

Ruimte voor kleinschalige woon-zorginitiatieven Door maatschappelijke ontwikkelingen zoals vergrijzing en de extramuralisering van zorg signaleren we een trend rond kleinschalige woon-zorginitiatieven. Zo komen alleen mensen met een zwaardere zorgvraag nog in aanmerking voor een plaats in een instelling (intramuraal verblijf). Er is een groeiende behoefte aan tussenvormen gericht op wonen met een zorgcomponent. Wij staan positief tegenover deze initiatieven, maar wel op voorwaarde dat deze voorziet in een lokale behoefte, op een passend locatie wordt gerealiseerd en toekomstbestendig is. In de afgelopen jaren hebben wij gemerkt dat hier een spanningsveld bestaat. Vooral ten aanzien van de schaal van een initiatief (lokale behoefte, maar ook ruimtelijk gezien). Ook het financiële aspect (WMO-gelden) mogen we niet uit het oog verliezen. Ook de komende jaren staan we open voor kleinschalige woon-zorginitiatieven. Maar wel passend binnen het gemeentelijk afwegingskader.

Woonaanbod voor overige zorgdoelgroepen (o.a. GGZ / VG). In de Woonzorgvisie (2015) werd geconcludeerd dat de lokale woonvraag vanuit de zorgdoelgroepen mensen met een verstandelijke beperking of een psychiatrische aandoening klein was. Behoud van het bestaande aanbod was uitgangspunt. In de afgelopen jaren is er echter veel verandert in de maatschappij. Zo is in oktober 2020 de Kadernota Sociaal Domein door de gemeenteraad vastgesteld. Eén van de ambities uit de kadernota is het in beeld brengen van het woonzorgaanbod en de woonzorgvraag van de doelgroepen ouderen, mensen met een verstandelijke beperking en mensen met een psychische aandoening (beschermd wonen). Deze ambitie is geformuleerd omdat we veel vragen ontvangen op het gebied van wonen en zorg. Wij merken dat bij het beoordelen van deze initiatieven we soms inzicht missen in ‘harde’ gegevens op het gebied van vraag en aanbod. Daarbij dateert onze Woonzorgvisie uit 2015 en op sommige gebieden qua inhoud wat achterhaald. Om een beter inzicht te krijgen in het huidige woonzorgaanbod en de toekomstige woonzorgvraag (van diverse zorgdoelgroepen) laten wij dit in de tweede helft van 2021 onderzoeken. Dit helpt ons bij de kwantitatieve en kwalitatieve beoordeling van (woon)zorginitiatieven. In regionaal verband is in 2020 reeds onderzoek gedaan naar de regionale woonopgave voor beschermd wonen. Voor de

zorgdoelgroepen ouderen en mensen met een verstandelijke beperking volgt dit in de tweede helft van 2021. We bekijken tevens of de onderzoeksresultaten kunnen worden samengevoegd in bijvoorbeeld een lokale monitor Wonen met zorg die we periodiek actualiseren. Ook kijken we of we de onderzoeksresultaten verwerkt kunnen worden in de actualisatie/herijking van de Woonzorgvisie.

4. Conclusies en aanbevelingen Onze Woonvisie loopt tot 2025. De basis van de Woonvisie is opgehangen aan de vier pijlers en daar bijbehorende speerpunten. Uit deze tussenevaluatie concluderen we dat de basis van de Woonvisie ook de komende jaren nog voldoende fundering biedt voor ons beleid op het gebied van wonen. De onderwerpen, pijlers en speerpunten zijn nog actueel. Kijkend naar de uitvoering van diverse acties (zie bijlage 1) kunnen we concluderen dat dit over het algemeen naar tevredenheid loopt en dat de eerste resultaten zijn behaald. Echter, de situatie op de woningmarkt is erg grillig. De afgelopen jaren is er veel gebeurt. Vooral de toenemende druk op de woningmarkt en de prijsstijgingen is algemeen bekend en een landelijke trend. Dit leidt ertoe dat we in de praktijk en de uitvoering van ons beleid op woongebied op een aantal punten zijn ingehaald door de tijd en werkelijkheid waar we (helaas) onze ogen niet voor kunnen sluiten. Dit heeft vooral betrekking op de pijler beschikbaarheid en betaalbaarheid. In dit hoofdstuk leest u puntsgewijs per pijler de belangrijkste conclusies. Deze tussenevaluatie sluiten we af met een aantal aanbevelingen.

4.1 Belangrijkste conclusies Aantrekkelijke woongemeente Voorst -

-

-

De doelstelling voor een gemiddelde woningbouwproductie van 80 nieuwbouwwoningen per jaar is de afgelopen periode gerealiseerd. In de woningbouwprogrammering zetten we in op continuïteit van deze doelstelling. Continuïteit in de komende jaren vraagt wel om voldoende (harde) plancapaciteit. Dit onderstreept het belang van woningbouwplannen zoals Twello-Noord en de herontwikkeling van het voormalig Veluws College en de gemeentewerf. Ook in de andere kernen is ruimte voor woningbouwontwikkelingen op basis van behoeften. Doel is een kwalitatieve en evenwichtige opbouw van de woningvoorraad; De basis voor nieuwbouwplannen blijft aansluiting bij de lokale behoefte met als primaire doelgroep de (terugkerende) gezinnen. Ook andere doelgroepen, zoals de een- en tweepersoonshuishoudens verdienen aandacht. Binnen de mogelijkheden streven we ernaar ook deze doelgroepen zo goed mogelijk te faciliteren. Helaas blijkt het niet mogelijk alle doelgroepen even goed te bedienen. Door ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt is dit nog moeilijker geworden; Leefbaarheid in onze gemeente scoort boven het landelijk gemiddelde. Voor het behoud ervan bieden wij ruimte voor kleinschalige initiatieven en experimenten. De afgelopen jaren zijn diverse initiatieven gerealiseerd/toegepast om verschillende doelgroepen (beter) te bedienen.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid − − − − − −

−

De afgelopen jaren is het gelukt om het aantal bereikbare koopwoningen en sociale huurwoningen in de gemeente te vergroten, conform de planning; De ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt leiden tot extreme prijsstijgingen in de koop (mede door de lage rentestand) en druk op de sociale huur. De betaalbaarheid staat onder druk. Het bedienen van de lage (midden)inkomens is nog lastiger geworden; Het prijsniveau in onze gemeente is een van de hoogste in de regio vanwege de ligging, bereikbaarheid en het voorzieningenniveau; In het kader van duurzame betaalbaarheid zijn sociale huurwoningen erg belangrijk. Deze vormen een belangrijk en aanzienlijk deel van het woningbouwprogramma; De prijzen voor bereikbare koopwoningen in de nieuwbouw (€200.000) staan niet in verhouding met de marktwaarde. Nieuwbouwwoningen zijn nu goedkoper dan bestaande (klus)woningen (zie ook bijlage 3); Er is een groot verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs van een bereikbare koopwoningen. Dit leidt in de praktijk tot ‘cadeautjes’ van vele duizenden euro’s. Om deze reden is het hanteren van marktconforme prijzen wenselijk. Vasthouden aan de huidige maximale prijsgrens van €200.000 in combinatie met het aandeel bereikbaar in onze nieuwbouwplannen brengt toekomstige nieuwbouwontwikkelingen in gevaar.

Landelijk wordt bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet de grens voor bereikbare koopwoningen gelijkgesteld aan de NHG-grens. Gelet op de financieringsmogelijkheden van de beoogde doelgroep (huishoudens tot €50.000) is deze bandbreedte ook voor onze gemeente wenselijk, waarbij vooral ingezet moet worden op een aanzienlijk deel tot maximaal €300.000 (bij nul-op-de-meter). Er is ook zeker behoefte aan toekomstbestendige, grondgebonden

−

−

tussenwoningen die een hoger prijsniveau met zich meebrengen. De bandbreedte stelt ons in staat om ook in het bereikbare segment diverse woningtypen voor de verschillende doelgroepen te realiseren; Huishoudens met lage (midden)inkomens hebben minder mogelijkheden op de koopmarkt, het gaat hierbij vooral om eenpersoonshuishoudens. Zij zijn veelal aangewezen op woningen in de (sociale) huur. Daarnaast kiezen jonge huishoudens er vaak voor de gemeente te verlaten vanwege studie, werk of relatie. Op daartoe geschikte locaties blijven wij kijken naar het toevoegen van andere, goedkopere woningtypen. Daarnaast liggen er vooral mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad voor bereikbare koop (bijvoorbeeld verkoop van corporatiewoningen door IJsseldal Wonen); De druk op de sociale huurmarkt neemt ook toe. Met IJsseldal Wonen blijven we afspraken maken over mogelijkheden om de woningzoekenden beter te bedienen. Dit richt zich net als in de koopmarkt niet alleen op nieuwbouw, maar vooral op de bestaande woningvoorraad.

Kwaliteit van de woningvoorraad −

− − −

In de particuliere sector ging en gaat het vooral over het informeren, stimuleren en verleiden van eigenaren tot het verbeteren van de woningen. Afgelopen jaren diverse acties opgezet variërend van informeren tot beschikbaar stellen van leningen/subsidies. Acties zoals Groene Bon werden positief ontvangen; De subsidie vanuit het Rijk komende jaren ook aanwenden voor woningverbetering in de sociale huursector; Afspraken met IJsseldal Wonen over verduurzaming van de woningvoorraad loopt naar tevredenheid. Ambitie op het gebied van duurzaamheid is belangrijk, maar ook belangrijk oog te hebben voor elkaars (on)mogelijkheden; Positieve grondhouding ten opzichte van lokale initiatieven. Positieve ervaringen met de energiecoaches, maar ook met collectieve inkopen voor zonnepanelen en isolatie.

Vergrijzing en wonen met zorg −

−

− −

−

Locaties met name in en rond Twello centrum reserveren we voor levensloopbestendige en geschikte woningen voor diverse doelgroepen. Hier zijn we actief mee aan de slag, getuige ook een aantal plannen dat in ontwikkeling is. Ook in andere kernen is aandacht voor levensloopbestendig bouwen; Ouderen worden gestimuleerd zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. De verhuisgeneigdheid naar bijvoorbeeld seniorenwoningen is in de praktijk laag waardoor ouderen vaak in hun eigen, (veelal grote) gezinswoning blijven wonen. Om de doorstroming in de sociale huur te bevorderen hanteert IJsseldal Wonen de 70+ doorstroomregeling, echter wordt hier weinig gebruik van gemaakt; Ouderen worden actief geïnformeerd over het doen van (preventieve) woningaanpassingen om langer veilig en zelfstandig wonen mogelijk te maken. Zowel de gemeente als IJsseldal Wonen ondersteunen ook op financieel gebied; Door de extramuralisering van de zorg en het stimuleren van langer zelfstandig wonen is er behoefte aan tussenvormen van wonen en zorg. Waar mogelijk stimuleren en ondersteunen wij dit als gemeente. Echter wel op voorwaarde dat het passend is bij de schaal van de gemeente en de locatie.

In de praktijk lopen we hier met enige regelmaat tegenaan; Door de extramuralisering van de zorg en vergrijzing bestaat behoefte aan een beter inzicht in het woonzorgaanbod en de woonzorgvraag van verschillende zorgdoelgroepen richting de toekomst. Dit helpt bij de beoordeling van woonzorginitiatieven. Dit wordt in de tweede helft van 2021 verder opgepakt. Eventueel in samenhang met de actualisatie/herijking van de Woonzorgvisie.

4.2 Aanbevelingen Zoals aan het begin van dit hoofdstuk is toegelicht biedt de basis van de Woonvisie nog voldoende fundering voor de komende jaren. Deze sluiten goed aan bij de actuele thema’s op het gebied van wonen. Bovendien verloopt de uitvoering van ons woonbeleid met onze partners naar tevredenheid. Wel hebben we door de actualiteiten en grillige woningmarkt moeten concluderen dat we in de uitvoering zijn ingehaald door de realiteit. Dit leidt dan ook tot de volgende aanbevelingen waar we de komende jaren mee aan de slag gaan en aandacht voor moeten hebben en houden.

Actualiseren van het prijskader voor bereikbare koopwoningen en een bandbreedte hanteren Uit de tussenevaluatie blijkt dat nieuwbouwwoningen (en dan met name grondgebonden) met een maximale verkoopprijs van €200.000 in de huidige tijd niet meer te realiseren zijn. Bovendien liggen deze prijzen ver van de marktconforme prijzen en het prijsniveau van bestaande woningen. Dit speelt niet alleen in onze gemeente, maar ook in de rest van Nederland. Om die reden wordt de bestaande grens van €200.000 door het Rijk losgelaten met de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Gemeenten hebben dan tot aan maximaal de NHG-grens ruimte om een passend prijskader te hanteren. In de huidige situatie worden de woningen voor een te lage prijs verkocht en gelden de ‘cadeaus’ enkel voor de eerste bewoners. De prijs-kwaliteitverhouding is scheef. Zoals ook in onze Woonvisie staat beschreven zetten wij in op een kwalitatieve en evenwichtige opbouw van onze woningvoorraad. Oftewel verschillende typen woningen voor verschillende doelgroepen, ook in het bereikbare segment. Om deze reden wordt aanbevolen de landelijke lijn te volgen en vooruitlopend op de Omgevingswet te werken met een bandbreedte qua prijzen in het bereikbare segment.