Toelichting

4.7

Water

4.7.1

Watertoets

Algemeen 50

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is beoordeeld welke waterthema's in het plan relevant zijn. Beoordeling De toets is begin april 2023 voor de planlocatie uitgevoerd. Het resultaat hiervan is in opgenomen in Bijlage 17. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat het plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Algemene aandachtspunten Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering en het oppervlaktewater.

Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken/draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen/randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. De initiatiefnemer dient de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het Waterschap Vallei en Veluwe toe te passen. 4.7.2

Wateraspecten in het plan

Oppervlaktewater In de directe omgeving is amper oppervlaktewater aanwezig. Zowel de Hondsgrift als de Twellose Beek liggen op aardige afstand. Aan de zuidwestzijde van het plangebied liggende wadi's en vijvers van Engelenburg. Aan de zuidzijde langs de Doornweerdstraat is een greppel aanwezig die afvoert naar de Twellose Beek. Vuilwaterriolering Het vuilwater van de brandweerkazerne en werf loopt via de Jupiter en Hietweideweg naar het zuiden naar het onderbemalingsgebied Doornweerd. Het oude Veluws College is aangesloten op de Hietweideweg en stroomt af naar het noorden naar het gemaal Kruisakkerweg. Vanuit de waterhuishouding bezien heeft het bij de toekomstige ontwikkeling de voorkeur om de vuilwaterriolering aan te sluiten op de riolering in de noordelijke Hietweideweg. Bij de uiteindelijke uitwerking en inrichting van het plangebied geldt dit als uitgangspunt. Regenwaterriolering 51

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Zowel de Jupiter, de Hietweideweg, Beethovenlaan en Mozartstraat hebben te maken met wateroverlast bij heftige regenval. De toekomstige ontwikkeling moet gescheiden aangelegd worden. Omdat nagenoeg het gehele terrein in de bestaande situatie nu al verhard is en gemengd aangesloten en zodoende geldt de gemeentelijke bergingsnorm van 36 mm/m2. Het is zeer wenselijk een hemelwatersysteem aan te leggen met een afvoer naar de Twellose Beek. Een voor de hand liggend tracé loopt via de Mozartstraat, Sweelinckstraat en het laatste deel via de Beethovenlaan. De hemelwaterberging mag op particulier terrein of collectief op openbaar terrein gerealiseerd worden. Bij groene daken vervalt voor die vierkante meters de gemeentelijke bergingsplicht. Bij de ontwikkeling van het plangebied moet hier rekening mee gehouden worden en kan er ook een sprake zijn van een mix van maatregelen om de bergingsnorm te behalen. In het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met de mogelijkheid voor hemelwaterberging in openbaar gebied, bijvoorbeeld door de aanleg van een wadi. In de uiteindelijke uitwerking moet het plan voldoen aan de (gemeentelijke) normen voor waterberging.

4.8

Kabels, leidingen en straalpaden

In en rond het plangebied zijn geen kabelleidingen, brandstoftransportleidingen of straalpaden aanwezig die een belemmering vormen voor het woningbouwplan.

4.9

Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In afwijking hiervan kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de betreffende gronden anderszins verzekerd is; het bepalen van een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden) of een fasering van de uitvoering (van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen) niet noodzakelijk is; het stellen van eisen (voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied), regels (omtrent het uitvoeren van het bouwrijp maken) of een uitwerking van regels (ten behoeve van de uitvoerbaarheid volgend uit een bestemmingsplan) niet noodzakelijk is. In voorliggend geval is sprake van een aangewezen bouwplan. De gemeenteraad moet daarom een exploitatieplan vaststellen, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn (artikel 6.12, lid 2 Wro). Omdat het plangebied in eigendom is van de gemeente is het kostenverhaal verzekerd door verkoop van bouwrijpe grond. Uit de financiële haalbaarheidsberekening is gebleken dat het project financieel uitvoerbaar is.

Daarnaast worden met de ontwikkelende partij naast afspraken over de kosten ook afspraken gemaakt over de fasering en wijze van uitvoering van de plannen. De kosten voor het mogelijk maken van de ontwikkeling, evenals eventuele planschadekosten, zijn met deze overeenkomst anderszins verzekerd. Het plan wordt daarmee economisch uitvoerbaar geacht.

52

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planopzet

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

5.2

Planregels

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in inleidende regels; bestemmingsregels; algemene regels; overgangs- en slotregels. 5.2.1

Inleidende regels

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen 5.2.2

Bestemmingsregels

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor: Kantoor; Verkeer; Woongebied. Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor: Waarde - Archeologie. De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden. Bestaande situatie In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen.

De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan. 5.2.3

Algemene regels

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels. Anti-dubbeltelbepaling De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die 53

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen. Strijdig gebruik In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik, uitgezonderd geluidszoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en detailhandel in volumineuze goederen en/of grootschalige detailhandel. Deze worden expliciet genoemd als strijdig gebruik bij de desbetreffende bestemmingen. Aanduidingsregels Een bestemmingsplan kan ook aanduidingen bevatten om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot gebruik- of bouwmogelijkheden. De bestemmingen en aanduidingen hebben juridische betekenis en moeten altijd in de regels van het bestemmingsplan voorkomen. Er zijn zes soorten aanduidingen te onderscheiden: bouwvlak; functieaanduiding; bouwaanduiding; maatvoering; figuur; gebiedsaanduiding. In het plan is een molenbiotoop opgenomen. Het gaat om de biotoop van de Havekes Mölle.

Een molenbiotoop is de naamgeving voor de relatie van de molen ten opzichte van de omgeving waarin de molen staat. Voor een goede werking en het behoud van de molen is een goede molenbiotoop van groot belang. enerzijds vanwege het behoud van de gebruiksmogelijkheden van de molen (en windvang), anderzijds vormen molens een karakteristiek herkenningspunt in mening dorpsgezicht of landschap. En door de historische wisselwerking tussen molen en landschap is de molenbiotoop ook cultuurhistorisch van groot belang. De molenbiotoop van de Havekes Mölle geeft het gebied aan waarin beperkingen gelden ten aanzien van de bouwhoogte bij nieuwbouw. In de planregels is een formule opgenomen waarmee de bouwhoogte kan worden bepaald. Daarnaast is in het kader van deze planontwikkeling een biotopenonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 12). Uit dit onderzoek is gebleken dat, zolang de nieuwe bebouwing lager is dan de bomen aan de Kerklaan, er geen extra belemmering optreedt ten aanzien van het windaanbod voor de Havekes Mölle. Het uiteindelijke bouwplan kan dus verleend worden, in afwijking van de opgenomen formule voor de molenbiotoop (artikel 10.1), als het hoogteniveau onder die van de eikenlaan aan de Kerklaan blijven.

Parkeren Alle gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan mogen uitsluitend gebruikt, of in gebruik worden genomen, wanneer aangetoond is dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Om te bepalen of hieraan voldaan wordt, wordt getoetst aan de parkeernormen zoals beschreven in paragraaf 4.6. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.3

Bestemmingen

5.3.1

Kantoor

Bestemmingsomschrijving 54

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

De bestemming Kantoor wordt gebruikt om bestaande kantoren specifiek te bestemmen daar waar geen publieksaantrekkende werking wordt voorgestaan. Er is sprake van bedrijfsmatige dienstverlening waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en bediend. De gronden binnen de bestemming Kantoor zijn bestemd voor kantoren, openbare nutsvoorzieningen en bij de bestemming behorende voorzieningen zoals groen, tuin, erven, verhardingen, verkeer- en verblijfsvoorzieningen en water. Bebouwingsmogelijkheden Binnen de bestemming Kantoor is onderscheid gemaakt tussen welke bebouwing is toegestaan binnen het bouwvlak en welke erbuiten. Waar gebouwen mogen worden gebouwd is dat door middel van een bouwvlak aangegeven. Dit onderscheid maakt dat op de plankaart de grootte en ligging van het bouwvlak de bouwmogelijkheden bepalen. Binnen het bouwvlak staan de toegestane goot- en bouwhoogte en – indien van toepassing – een maximum bebouwingspercentage vermeld. Buiten het bouwvlak zijn alleen andere bouwwerken toegestaan. Maatvoering bouwvlak De maatvoering van het bouwvlak is maatwerk. Daarbij wordt gekeken naar het vigerende bestemmingsplan en de vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenste situatie. In principe wordt gekozen voor een zo groot mogelijk bouwvlak waarin eventueel een bebouwingspercentage wordt opgenomen.

In beginsel wordt minimaal 10% uitbreidingsruimte geboden om te anticiperen op mogelijke uitbreiding(en). Binnen- en buitenplanse afwijkingen van het bestemmingsplan worden op deze manier zoveel mogelijk voorkomen. De zone langs de straatzijde wordt waar mogelijk vrijgehouden van bebouwing. 5.3.2

Verkeer

Bestemmingsomschrijving Een deel van de Hietweideweg is ondergebracht in de bestemming verkeer en sluit hiermee aan op de systematiek uit het moederplan bestemmingsplan Twello Zuidwest. Binnen deze bestemming staat de verkeersfunctie centraal. Ook is er ruimte voor verblijfsfuncties zoals parkeren waar deze de verkeersfunctie niet in de weg staan. Ten behoeve van een flexibel gebruik van de gronden en in relatie met de nodige aandacht voor waterhuishouding is het ook mogelijk watergangen of -bergingen binnen deze bestemming toe te staan. Bebouwingsmogelijkheden Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd en zijn alleen andere bouwwerken toegestaan. 5.3.3

Woongebied

Bestemmingsomschrijving Met de bestemming 'Woongebied' is gekozen voor een globale bestemming waarin zowel de woningen, als ook het groen, de ontsluiting van het plangebied en de ontsluiting van de woonpercelen, zijn opgenomen. Ook ondergeschikte voorzieningen als groen, paden, water(berging), speelvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan. Bebouwingsmogelijkheden Binnen deze bestemming is op de verbeelding aangegeven waar gebouwd mag worden, namelijk binnen de bouwvlakken. Op de verbeelding zijn een aantal bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen gerealiseerd moeten worden. De maximale goot- en bouwhoogte is middels een aanduiding op de verbeelding aangegeven, net zoals het maximum aantal bouwlagen. De bouwvlakken zijn ruim opgezet om flexibiliteit te behouden in het plan. De bouwmogelijkheden worden ingeperkt met de specifieke bouwregels. Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Voor de aaneengebouwde hoofdgebouwen geldt een diepte en breedte van maximaal 10 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn gestapelde woningen toegestaan en gelden deze maximale breedte- en dieptematen niet. 55

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Om de hoofdgebouwen van vrijstaande en twee aaneengebouwde woningen van elkaar te kunnen blijven onderscheiden en te voorkomen dat er een aaneengesloten wand van twee bouwlagen ontstaat is geregeld dat binnen een afstand van 3m tot de perceelsgrens de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5m en de goothoogte niet meer dan 3m. Overige gebouwen moeten altijd tenminste 3m achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Voor deze maat is gekozen om het visuele onderscheid tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen te behouden. De goot- en bouwhoogte van overige gebouwen mag niet meer dan 3m respectievelijk 5m bedragen. Met deze maat wordt voldoende onderscheid aangebracht tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen. De maximale oppervlakte aan overige gebouwen is begrensd tot maximaal 50 m2 per hoofdgebouw, mits hiermee niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd. Andere bouwwerken mogen worden gebouwd tot een hoogte van 3 meter. Voor erfafscheidingen geldt voor de voorgevel een maximale hoogte van 1 meter en achter de voorgevel maximaal 2 meter. Speeltoestellen en vlaggenmasten mogen maximaal 4,5 meter respectievelijk 6 meter hoog zijn. Overkappingen dienen minimaal 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw tot worden gebouwd.

Nadere eisen Het college van B&W is bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de gebouwen teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van de bebouwing onderling te verzekeren. Aan huis verbonden beroep en -bedrijf Binnen de bestemming is een beroep of bedrijf aan huis mogelijk tot een maximum oppervlak van 50 m². Hiervoor mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen worden gebruikt. Ook dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden: er mag geen sprake zijn van belemmeringen voor omliggende functies; er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling van het verkeer; er dient in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden voorzien; er mag geen sprake zijn van detailhandel, uitgezonderd internetverkoop; de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf is uitsluitend toegestaan, als het een bedrijf is dat is opgenomen in categorie 1 van de in Bijlage 1 opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. Bed & Breakfast De woning en de overige gebouwen mogen gedeeltelijk gebruikt worden voor het voeren van een Bed & Breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt en maximaal acht personen mogen er de nacht doorbrengen.

Verder gelden als voorwaarden dat het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en voorziet in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Op deze wijze wordt een invulling gegeven aan de recreatieve potentie van het dorp Twello. Ook de overige gebouwen kunnen hier gedeeltelijk voor worden gebruikt. Mantelzorg De overige gebouwen mogen verder gebruikt worden als zelfstandige woning, mits er sprake is van mantelzorg. Dit gebruik kan alleen mogelijk worden gemaakt middels het toepassen van de algemene afwijkingsregels.

56

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

5.3.4

Waarde - Archeologie

Om archeologisch waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen waarbij ingrepen vanaf een bepaalde omvang plaatsvinden, is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingvergunningsplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. In dit geval gaat het om ingrepen met een omvang van minimaal 250 m2 en die tevens dieper reiken dan 30 cm.

5.4

Flexibiliteit in het bestemmingsplan

5.4.1

Flexibiliteit in het bestemmingsplan

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan. 5.4.2

Afwijking

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden. In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen: bestemming 'Woongebied': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staan; bestemming 'Woongebied': ten behoeve van aan huis verbonden bedrijven in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1; bestemming 'Woongebied': ten behoeve van een afwijkende hoogte voor erf- en terreinafscheidingen, voor zover deze zijn mee ontworpen met het hoofdgebouw en/of overige gebouwen en hier architectonisch onlosmakelijk mee verbonden zijn; aanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop': ten behoeve van een hogere bouwhoogte; een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages.

Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving; een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 75 m³ bedraagt; een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd. De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van: de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden; 57

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

-

het straat- en/of bebouwingsbeeld; de sociale veiligheid; de verkeersveiligheid.

5.4.3

Wijzigingsbevoegdheid

Meer ingrijpende functieveranderingen en meer ingrijpende afwijkingen van de regels kunnen mogelijk worden gemaakt met een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Dit mag er niet toe leiden dat de structuur en de ruimtelijke opzet van het plan ingrijpend worden gewijzigd. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan. In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' te wijzigen voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt.

58

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Hoofdstuk 6 6.1

Overleg en inspraak

Uitkomsten overleg

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn. Gezien aard en omvang van het plan is geen sprake van directe rijksbelangen. Om die reden heeft geen vooroverleg plaatsgevonden met het Rijk. De plannen passen binnen de afspraken uit de Woonagenda Cleantech Regio 2018 en de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030. Over het plan heeft niettemin (informeel) vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Gelderland, ook vanwege het belang van bescherming van de molenbiotoop. Deze is in het plan voldoende gewaarborgd. Tegen het plan bestaan geen bezwaren. Op grond van de digitale watertoets heeft waterschap Vallei en Veluwe een positief wateradvies gegeven, er worden geen essentiële waterbelangen geraakt. Inloopsessies Op 10 en 12 maart 2022 is een globaal stedenbouwkundige verkenning gepresenteerd tijdens inloopsessies voor omwonenden en belangstellenden. De inloopsessie was ook het centrale moment om iedereen gelijkwaardig van informatie te voorzien. De stedenbouwkundige verkenning liet globaal de opzet van het plan zien met beoogde woningtypen.

Deze twee inloopsessies zijn goed bezocht en er zijn veel positieve reacties ontvangen. Ook waren er vragen, suggesties en kritische geluiden. Naderhand is er met diverse personen nog contact geweest die graag nadere informatie/vragen wilden stellen.

6.2

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello heeft vanaf 28 september voor een periode van zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad zienswijzen over het plan naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. Er is één zienswijze tegen het (ontwerp)bestemmingsplan naar voren gebracht. De indiener van de zienswijze uitte inhoudelijk vooral zorgen over de omvang van het appartementencomplex aan de Hietweideweg en de invloed van het woningbouwplan op de molenbiotoop van de Havekes Mölle. In de periode na de zienswijzetermijn heeft een gesprek plaatsgevonden met de indiener. In dit gesprek zijn de overwegingen en de gemaakte keuzes nader toegelicht. Ook is nader ingegaan op de bouwhoogte van het appartementencomplex en de eventuele invloed op de molenbiotoop. Op basis van dit gesprek heeft de indiener van de zienswijze uiteindelijk aangegeven de zienswijze formeel in te trekken.

6.3

Aanpassingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan

De (ingetrokken) zienswijze heeft geen aanleiding gegeven het bestemmingsplan aan te passen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Na overleg met het naastgelegen bedrijf Aan de Stegge is ambtshalve een wijziging in verbeelding doorgevoerd (en een ondergeschikte tekstuele wijziging in de toelichting). Wijzigingen in de verbeelding In het ontwerpbestemmingsplan is een perceel van het naastgelegen bedrijf Aan de Stegge meegenomen. Doel hiervan was om het huidige gebruik van deze gronden behorende bij het bedrijf in lijn te brengen met de bestemming Kantoor (en niet meer Maatschappelijk). Gedurende de inzagetermijn bleek dat dit ook van toepassing is op het perceel kadastraal bekend als gemeente TLO00, sectie E, nummer 1387. Ook dit perceel is reeds enkele jaren in gebruik als parkeerterrein. Om deze reden wordt ook dit perceel meegenomen in de planherziening en wijzigt de bestemming van Wonen naar Kantoor. Dit is aangepast op de verbeelding van het bestemmingsplan. Wijzigingen in de toelichting 59

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Op basis van de hierboven genoemde ambtshalve wijziging zijn in de toelichting enkele kleine ondergeschikte tekstuele aanpassingen doorgevoerd. Ook heeft er een kadastrale herindeling plaatsgevonden, deze wijzigingen zijn ook doorgevoerd in de tekst.

60