Toelichting

Bestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello Planfase vastgesteld

Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, T wello Deze standaard is gebaseerd op de SVBP 2012 (18 april 2012)

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

3 3 3 5 5

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Inleiding 2.2 Beschrijving huidige situatie 2.3 Beschrijving toekomstige situatie 2.4 Woningbouwprogramma

6 6 6 8 19

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Inleiding 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Regionaal beleid 3.5 Gemeentelijk beleid

21 21 21 23 26 28

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 4.1 Inleiding 4.2 Milieu-aspecten 4.3 Archeologie 4.4 Cultuurhistorie 4.5 Natuuronderzoek 4.6 Verkeer en parkeren 4.7 Water 4.8 Kabels, leidingen en straalpaden 4.9 Economische uitvoerbaarheid

32 32 32 44 46 47 50 50 52 52

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet 5.1 Inleiding 5.2 Planregels 5.3 Bestemmingen 5.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan

53 53 53 54 57

Hoofdstuk 6 Overleg en inspraak 6.1 Uitkomsten overleg 6.2 Zienswijzen 6.3 Aanpassingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan

59 59 59 59

2

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

T oelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het plangebied is gelegen tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in Twello. Binnen het plangebied bevinden zich het voormalige schoolgebouw van het Veluws College, een gymzaal, de voormalige gemeentewerf en de brandweerkazerne. Aan het einde van het schooljaar 2016/2017 heeft het Veluws College dit pand verlaten en verruild voor een nieuw onderkomen aan de Veilingstraat in Twello. In de periode maart 2020 en juni 2022 is het voormalige schoolgebouw in gebruik geweest als tijdelijk gemeentehuis vanwege de renovatie van het gemeentehuis aan de H.W. Iordensweg 17 in Twello. Sinds de 2e helft van 2022 is het pand niet meer in gebruik. In mei 2023 is dan ook gestart met de eerste fase van de sloopwerkzaamheden, namelijk het voormalige schoolgebouw exclusief de gymzaal. Binnen het plangebied bevindt zich tevens de brandweerkazerne. Deze krijgt een nieuwe locatie aan de Zuiderlaan in Twello. Naar verwachting wordt de nieuwe brandweerkazerne medio 2025 in gebruik genomen. Zodoende raakt de huidige brandweerkazerne tegen die tijd uit gebruik en kan gestart worden met de sloopwerkzaamheden (fase 2). Vanwege het leegkomen van de gebouwen, de ligging van het plangebied en de vraag naar woningen in de gemeente Voorst en specifiek Twello is ervoor gekozen om het plangebied te herontwikkelen naar woningbouw.

Om dit planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Daarnaast wordt een klein deel van de maatschappelijke bestemming, in eigendom van het naastgelegen bedrijf, in overeenstemming met de hoofdbestemming van dit bedrijf gewijzigd naar kantoor (zie afbeelding 3).

1.2

Plangebied

De locatie van het plangebied is weergegeven in figuur 1. Het plangebied ligt tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in het zuidwesten van Twello. Het volledige plangebied beslaat een oppervlakte van circa 1,90 hectare. In afbeelding 2 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen. De percelen van het plangebied voor herontwikkeling naar woningbouw staan kadastraal bekend als Gemeente TLO00, sectie E, nummers 1431 en 1432 en gemeente TLO00, sectie B, nummers 9929 (deels), 9930, 9931, 9932, 9933 en 8683. Voor de percelen kadastraal bekend als gemeente TLO00, sectie B, nummer 9457 en sectie E, nummers 1374 en 1387 worden de bestemmingen gewijzigd naar Kantoor.

3

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 1 - ligging van het plangebied in het zuidwesten van Twello

Afbeelding 2 - luchtfoto van het plangebied

4

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

1.3

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan Twello Zuidwest. Dit bestemmingsplan is op 1 juli 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Voorst. Het plangebied is bestemd als Maatschappelijk. Verder kent het perceel de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2. Daarnaast valt het plangebied deels binnen de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone molenbiotoop. Deze is opgenomen rondom de Havekes Mölle en heeft tot doel de windvang (onbelemmerde aan- en afvoer van wind) van de molen te beschermen. Het omcirkelde deel van de maatschappelijke bestemming is in het verleden verkocht aan het naastgelegen bedrijf. Met deze bestemmingsplanwijziging wordt voor dit deel de bestemming gewijzigd naar Kantoor zodat deze aansluit bij de geldende bestemming voor het bedrijf.

Afbeelding 3 - uitsnede bestemmingsplan Twello Zuidwest.

1.4

Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit 6 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op de relevante beleidskaders. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling beschreven aan de hand van randvoorwaarden zoals milieuaspecten en archeologie. In hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de onderdelen in dit bestemmingsplan juridisch zijn vastgelegd. Er wordt beschreven hoe de verbeelding en de planregels zijn opgebouwd en welke bestemmingen in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de planregels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. In hoofdstuk 6 wordt ten slotte op de procedure van (voor)overleg en zienswijzen ingegaan.

5

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de planlocatie. In paragraaf 2.2 wordt een korte beschrijving gegeven van de huidige situatie. Paragraaf 2.3 geeft een beschrijving van de met dit plan beoogde toekomstige situatie.

2.2

Beschrijving huidige situatie

De planlocatie is gesitueerd tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in het zuidwesten van Twello. De locatie heeft een oppervlakte van circa 1.9 hectare. Binnen het plangebied bevinden zich een aantal gebouwen. Deze worden hieronder kort toegelicht: Voormalig schoolgebouw Veluws College & gymzaal Onderstaande afbeelding laat het voormalige schoolgebouw van het Veluws College zien. Dit gebouw is gebouwd omstreeks 1979 en heeft sinds begin jaren 80 dienst gedaan als schoolgebouw. Sinds 2017 is dit schoolgebouw echter niet meer in gebruik nadat het Veluws College haar intrek had genomen in het nieuwe schoolgebouw aan de Veilingstraat in Twello. Vanwege de renovatie van het gemeentehuis aan de H.W. Iordensweg 17 in Twello heeft het gebouw in de periode 2020 - 2022 dienst gedaan als tijdelijk gemeentehuis. Sinds juli 2022 is het pand, na de ingebruikname van het vernieuwde gemeentehuis, leeg komen te staan. Vanwege de voorgenomen herontwikkeling van het gehele gebied is in mei 2023 begonnen met de eerste fase van de sloopwerkzaamheden. Op de gymzaal na is het hele gebouw inmiddels gesaneerd. Aan de noordzijde van het voormalige schoolgebouw bevindt zich de gymzaal. Deze gymzaal wordt tot op heden gebruikt door onder andere scholen uit de omgeving.

Vanwege de beschikbaarheid en capaciteit van gymzalen in Twello is behoud van deze gymzaal noodzakelijk als er geen alternatief wordt geboden. De beoogde nieuwe locatie voor de sporthal is aan de Veilingstraat in Twello, naast het huidige Veluws College. De ingebruikname van de nieuwe sporthal is voorzien in 2027. Tot die tijd kan nog niet gestart worden met het slopen van de gymzaal aan de Hietweideweg. Daarom is een fasering in zowel de sloopwerkzaamheden als de bouwwerkzaamheden nodig.

Afbeelding 4 - voormalig schoolgebouw (bron: GoogleMaps)

6

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 5 - gymzaal Hietweideweg (bron: koepelvoorst.nl)

De gemeentewerf Binnen het plangebied, gelegen aan de Jupiter 2, bevindt zich de voormalige gemeentewerf. Deze was tot 2019 in gebruik door de buitendienst van de gemeente Voorst alvorens werd besloten deze op te heffen. Een deel van de gemeentewerf is sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne ingezet voor de noodopvang van Oekraïense vluchtelingen.

Afbeelding 6 - gemeentewerf

De brandweerkazerne

Afbeelding 7 - brandweerkazerne Twello, Jupiter (bron: GoogleMaps)

In het plangebied, aan de Jupiter 4, is de Brandweer Twello gevestigd. Om het plangebied te kunnen 7

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

herontwikkelen naar woningbouw is verplaatsing van de brandweerkazerne noodzakelijk. in 2021 heeft de gemeenteraad besloten om de nieuwe brandweerkazerne aan de Zuiderlaan te realiseren. De bouw van de kazerne, die wordt gerealiseerd tussen de Voorster Hockey Club Twello en de Zuiderlaan begint volgens planning eind 2023. De ingebruikname van de nieuwe kazerne is voorzien in het eerste kwartaal van 2025. Tot die tijd geldt dat er nog niet begonnen kan worden met de sloopwerkzaamheden van de voormalige gemeentewerf en de brandweerkazerne. de (directe) omgeving De (directe) omgeving van het plangebied wordt voornamelijk gekenmerkt door diverse bebouwing en functies. Aan de noordzijde, aan de westkant van de Hietweideweg is bedrijfsbebouwing aanwezig. Aan de noordoostkant scheidt de Hietweideweg het plangebied van een woonwijk met voornamelijk eengezinswoningen. Aan de zuidzijde scheidt de Jupiter het plangebied eveneens van een woonwijk met voornamelijk eengezinswoningen. Aan de noordzijde van het plangebied ligt het cultuurhistorisch waardevolle en karakteristieke gebied Duistervoorde, bijvoorbeeld de Kerklaan met monumentale eiken, Daarnaast zijn in dit gebied een huisartsenpraktijk, basisschool, kerk, scoutinggebouw en horeca aanwezig.

2.3

Beschrijving toekomstige situatie

Zoals eerder aangegeven wordt het plangebied van ca. 1,9 hectare herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Gefaseerd worden de verschillende opstallen binnen het plangebied gesloopt en waar nodig gesaneerd waarna de woningbouw plaats kan vinden. In deze paragraaf een beschrijving van de toekomstige situatie. 2.3.1

Structuurbeeld

Structuurbeeld Martinushoflocatie en plangebied Het plangebied grenst aan de zuidkant aan het het zorgcomplex De Martinushof. Dit zorgcomplex is in eigendom van woningcorporatie IJsseldal Wonen. Op dit moment wordt De Martinushof verhuurd aan Sensire en Locatie de Hofstede (voormalig Casa Bonita) aan Zorggroep Apeldoorn. In de Martinushof wordt al sinds de jaren '50 gespecialiseerde ouderenzorg geboden, waaronder aan bewoners met dementie. Binnen het complex van De Martinushof bevindt zich ook het Trefpunt Duistervoorde met een ontmoetingsfunctie voor de buurt. Verder zijn in de nabijheid van het woonzorgcentrum aanleunwoningen aanwezig, evenals een dierenweide. De huidige bebouwing van de Martinushof dateert uit de jaren '80 en is vrij recent gerenoveerd. Dit geldt tevens voor Locatie de Hofstede. Gelet op de leeftijd en staat van de bestaande bebouwing is samen met de eigenaar (IJsseldal Wonen) en huurders gekeken of en welke ontwikkelingen er mogelijk in de toekomst plaatsvinden en op welke wijze deze op een goede manier op elkaar aangesloten kunnen worden. Om deze reden is gezamenlijk een structuurbeeld opgesteld (zie afbeelding 8). Uit dit structuurbeeld is af te leiden dat het plangebied Hietweideweg/Jupiter is beoogd voor woningbouw en dat op termijn er mogelijk een combinatie van wonen en zorg plaats kan vinden bij ontwikkelingen op de Martinushoflocatie.

Omdat de fasering van eventuele ontwikkelingen in beide gebieden dusdanig ver uit elkaar liggen is gezamenlijk besloten deze ontwikkelingen los van elkaar te koppelen. Hierbij is, in lijn met het structuurbeeld, ervoor gekozen om het plangebied Hietweideweg/Jupiter te benutten voor woningbouw. Dit gezamenlijke structuurbeeld is uiteindelijk ook het vertrekpunt geweest voor de herontwikkeling van de locatie Hietweideweg/Jupiter. De hoofdstructuren uit het structuurbeeld zijn verwerkt in het stedenbouwkundig plan. Ondanks het feit dat de precieze ontwikkelingen op de Martinushoflocatie op termijn niet bekend zijn bieden de gehanteerde hoofdstructuren wel voldoende basis om de gebieden in de toekomst goed op elkaar aan te laten sluiten.

8

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 8 - gezamenlijke structuurschets met IJsseldal Wonen

2.3.2 Uitgangspunten herontwikkeling naar woningbouw (stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteit) Zoals hierboven aangegeven is het vertrekpunt voor de herontwikkeling van het gebied naar woningbouw de in gezamenlijkheid met IJsseldal Wonen opgestelde structuurschets. De ontwikkeling op de locatie Hietweideweg/Jupiter moet in samenhang bezien worden. Daarnaast is bij het stedenbouwkundige plan rekening gehouden met bestaand waardevol groen, passendheid binnen de directe omgeving en de dorpse context. In deze paragraaf een nadere toelichting op het stedenbouwkundige ontwerp voor het plangebied Hietweideweg/Jupiter en de randvoorwaarden qua beeldkwaliteit. 2.3.2.1 Stedenbouwkundig ontwerp voor herontwikkeling naar woningbouw Na het opstellen van de structuurschets en inventarisatie van o.a. bestaande groenstructuren is in maart 2022 een eerste stedenbouwkundige opzet gemaakt (afbeelding 9) en gepresenteerd aan de omgeving en belangstellenden. In deze stedenbouwkundige opzet is te zien dat op de locatie van het voormalige schoolgebouw een appartementencomplex is voorzien. Aan de zuidkant aan de Jupiter is gekozen om de overzijde van de straat als vertrekpunt te nemen en hier een rij grondgebonden woningen te realiseren. In het westelijke deel van het plangebied is gekozen voor een hofjesconcept met levensloopbestendige woningen.

Daarnaast is er voor gekozen om aan de zuidzijde, nabij de dierenweide, een appartementencomplex te projecteren met een aantal grondgebonden woningen. Verder is ervoor gekozen om de hoofdontsluiting via de Hietweideweg te organiseren, tussen het appartementencomplex en het bestaande bedrijfspand. Verder stond zoveel mogelijk behoud van bestaande groenstructuren centraal en wordt er een groene, open zone voorzien centraal in het plangebied. Deze stedenbouwkundige opzet is in maart 2022 gedeeld met omwonenden en geïnteresseerden. In de basis werd positief gereageerd op het gebied als beoogde woningbouwlocatie, maar werden er ook een aantal vragen gesteld en kritische opmerkingen geplaatst. Kort samengevat was de feedback en waren de verbeterpunten gericht op de volgende onderdelen: hoogte van bebouwing en het effect op de gebouwen in de omgeving; 9

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

nabijheid van het kinderdagverblijf; mogelijkheden voor maatschappelijke functies binnen het plangebied; voldoende parkeerplaatsen; aandacht voor betaalbaarheid van de woningen.

Afbeelding 9 - stedenbouwkundige opzet zoals gepresenteerd tijdens de inloopsessies in maart 2022

Definitieve stedenbouwkundig ontwerp De periode na de inloopsessie is benut om de stedenbouwkundige opzet verder te verfijnen. Dit is gedaan naar aanleiding van de feedback uit de inloopsessies, maar ook door vernieuwde inzichten en (beleids)kaders, Dit heeft uiteindelijke geleid tot de definitieve stedenbouwkundige opzet zoals weergegeven in afbeelding 10. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van de realisatie van ca. 72 woningen waarbij sprake is van differentiatie in zowel woningtype als prijsklasse. In het bestemmingsplan is nog enige flexibiliteit in het aantal woningen mogelijk, afhankelijk van de omvang van de woningen en het woningtype (bijvoorbeeld Beneden-bovenwoningen) waardoor een woning minder ruimte in beslag neemt). In deze paragraaf een verdere toelichting op de totstandkoming van het stedenbouwkundige ontwerp en welke keuzes daaraan ten grondslag liggen.

10

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 10 - definitieve stedenbouwkundig ontwerp woningbouw Hietweideweg/Jupiter

Algemene uitgangspunten De nieuwe bebouwing moet aansluiten op het dorpse karakter van de omgeving. De korrelgrootte van de gebouwen moet afgestemd worden op de naastgelegen bebouwing of de bebouwing aan de overzijde. Stedenbouwkundig gezien is incidenteel een hoger en forser volume mogelijk mits de omgeving dit toestaat en de bebouwing op een goede manier in het plan wordt ingepast. Qua architectuur geldt meestal 'gewoon' en soms 'bijzonder'. Sommige (delen van) gebouwen vragen meer aandacht bij het ontwerpen en architectuur dan andere delen. In het algemeen geldt dat uitgegaan wordt van woningen met kappen, tenzij de kwaliteit van een platgedekt gebouw onomstreden is. Groen Het plangebied kenmerkt zich door veel bestaand groen, groot en volwassen. Dit is veel waard voor de nieuwe ontwikkeling en geven direct karakter aan het plangebied. Dit beperkt anderzijds wel de ruimtelijke mogelijkheden voor de ca. 72 woningen die in het plangebied gerealiseerd gaan worden. Uitgangspunt is dan ook om zoveel mogelijk van de bestaande bomen en groenstructuren te behouden. Bij het opstellen van het stedenbouwkundige ontwerp voor het plangebied zijn de bestaande groenstructuren en bomen dan ook als randvoorwaarde aangehouden. Daar waar toch tot kap van bomen moet worden overgegaan worden deze elders in het plangebied ruim gecompenseerd door de aanplant van nieuwe bomen.

Zoals eerder in deze paragraaf 2.3 is toegelicht is het stedenbouwkundige ontwerp voor het plangebied na onder andere de inloopbijeenkomsten in maart 2022 verder verfijnd. Dit heeft ertoe geleid dat de geprojecteerde woningen aan de Jupiter verder naar achteren zijn verplaatst. Dit zorgt ervoor dat de bestaande aanwezige bomen (zie ook afbeeldingen 11 en 12) behouden kunnen blijven.

11

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeeldingen 11 en 12 - bestaande bomenstructuur langs de Jupiter

De drie 'woongebiedjes' Het bestaande groen geeft veel karakter aan het plangebied. Anderzijds beperkt dit enigszins de ruimtelijke mogelijkheden. Dit leidt er toe dat in het stedenbouwkundige ontwerp drie 'woongebiedjes' zijn te onderscheiden met een gevarieerd woonprogramma. Afbeelding 13 geeft dit weer. Zo is er het hofje te onderscheiden, maar ook het centrale buurtje en een veelzijdig woongebouw met ruimte voor een maatschappelijke functie op de hoek Hietweideweg/Jupiter. Deze drie deelgebiedjes worden zoals gezegd begrensd door stevig groen, waarbij in het midden bijvoorbeeld ruimte is voor een speelterreintje. Deze kleinschalige, gevarieerde woongebiedjes sluiten goed aan bij het karakter van Twello.

Afbeelding 13 - de drie woongebieden binnen het plangebied

Stedenbouwkundig accent hoek Hietweideweg/Jupiter Het plangebied Hietweideweg/Jupiter ligt op de hoek van twee belangrijke doorgaande wegen in Twello, de Jupiter en de Hietweideweg. Deze ligging vraagt om een markant gebouw op deze hoek (ter plaatse van het voormalige schoolgebouw). Wel is het van belang dat dit stedenbouwkundige accent goed in de ruimte wordt geplaatst waarbij ruimte is voor het behoud van de groenstructuur. Om deze reden is gekozen om de vier grondgebonden woningen aan de Jupiter verder van deze weg te situeren. Qua bebouwing wordt hier een appartementencomplex gezien van maximaal 4 lagen waarbij de bovenste laag bestaat uit een viertal dakwoningen. Deze dakwoningen liggen iets terug en zijn voorzien van een kap. Ontsluiting en parkeren De hoofdontsluiting vindt plaats vanaf de Hietweideweg (ter plaatse van de gymzaal). Direct aan de ontsluiting grenzend het veelzijdige woongebouw met daaronder (halfverdiept) parkeren. Binnen dit 12

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

gebouw is tevens een maatschappelijke plint voorzien. Deze maatschappelijke functie kan tevens gebruik maken van het bestaande parkeerterreintje op de hoek bij de Jupiter. In het centrale deel van het plangebied bestaat de mogelijkheid voor een 'lus' zodat bijvoorbeeld de vuilniswagens en hulpdiensten door kunnen rijden en zij niet hoeven te steken. De parkeervakken dienen zoveel mogelijk aansluitend of in de nabijheid van de woningen te liggen. Langzaamverkeer (fietsers en wandelaars) kan de hoofduitsluiting eveneens gebruiken. Daarnaast wordt er in het plangebied ook een langzaamverkeersverbinding opgenomen die aansluit op het bestaande fietspad tussen de Jupiter en de Martinusweg.

Afbeelding 14 - ontsluiting en parkeren

Bouwhoogte De bouwhoogte van de nieuwbouw sluit zoveel mogelijk aan op de omgeving waarbij incidenteel een stedenbouwkundig accent mogelijk is. Om deze reden kan er ook een appartementencomplex met extra laag komen tegenover de Martinushof, naast de dierenweide (3 bouwlagen met kap). Juist vanwege de aanwezige bebouwing in de omgeving en de ruimte om het nieuw te bouwen appartementencomplex heen maakt dat een extra bouwlaag stedenbouwkundig verantwoord is. Dit geldt ook voor het 'veelzijdige woongebouw' op de plek van het Veluws College welke een eigen karakter krijgt. Het nieuwe woongebouw (met maatschappelijke plint) markeert het kruispunt van twee doorgaande wegen. Tevens is het een voortzetting van de al wat grotere gebouwen langs de Hietweideweg. De maatvoering van het nieuwe gebouw (bouwhoogte 17 meter, goothoogte 14 meter) wordt hoger dan het voormalige Veluws College. Daarentegen komt het nieuwe gebouw wel verder terug te liggen van de weg, De benedenverdieping wordt ingesnoerd zodat op maaiveld niveau makkelijker om de hoeken heen gekeken kan worden en daarmee ook de massa van het gebouw wordt verkleind. Op het dak zijn vier vrijstaande woningen met daktuinen voorzien. Deze woningen en het groen spelen een rol bij het verkleinen van de schaal en de beleving van het complex.

Daarnaast is er een bezonningsstudie uitgevoerd waaruit blijkt dat het beoogde nieuwe woongebouw een beperkte invloed heeft op de woningen aan de overzijde van de Hietweideweg. De levensloopgeschikte woningen in het hofje gaan in de basis uit van één bouwlaag met kap. Hiermee wordt een volledig woonprogramma op de begane grond gerealiseerd en is er op de verdieping een beperkt programma mogelijk (bijvoorbeeld een extra slaapkamer of hobbykamer). Wel is er incidenteel, op beeldbepalende plekken binnen dit hofje een accent (maximaal twee bouwlagen met kap) mogelijk. Bij de geschakelde grondgebonden rij- of halfvrijstaande woningen wordt eveneens uitgegaan van maximaal twee bouwlagen met kap. Voor het rijtje sociale huurwoningen centraal in het plangebied wordt of uitgegaan van één bouwlaag met kap, of maximaal twee lagen met kap. Dit laatste is enkel van toepassing wanneer sprake is van gestapelde bouw (bijvoorbeeld Beneden-bovenwoningen).

13

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 15 - bouwhoogten binnen het plangebied

Beeldkwaliteit en inrichting openbaar gebied In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op de beeldkwaliteit en inrichting van de openbare ruimte.In het algemeen kan worden gesteld dat de nieuwe bebouwing gebouwd moet worden in een dorpse context, relatief klein van schaal en maat, bij voorkeur met kappen en passend in de omgeving. Daarnaast kunnen stedenbouwkundige accenten op de daarvoor geschikte locaties incidenteel hoger en groter zijn. 2.3.2.2 Uitgangspunten beeldkwaliteit en inrichting openbare ruimte Er ligt voor dit bestemmingsplan nog geen uitgewerkt bouwplan. Het ontwerp van de nieuwe woningen ligt nog niet vast. Dit is een ontwerp opgave waarbij de markt wordt uitgedaagd om binnen de randvoorwaarden te komen met een definitief ontwerp. Het stedenbouwkundige ontwerp legt de randvoorwaarden vast qua situering van de gebouwen, de woningtypen en maatvoering. Hiermee is bepaald wat voor type bebouwing op welke locatie mogelijk is. In het stedenbouwkundig plan en in de definitieve uitwerking moet de kwaliteit en de functie van (semi-) openbare groene gebruiksruimten goed uitgedacht en benut worden. Het streven is om de verharding in het inrichtingsontwerp te minimaliseren. Op deze manier wordt het aanwezige groen en het nieuwe groen optimaal benut.

In deze paragraaf wordt verder ingegaan op de beeldkwaliteitseisen voor de herontwikkeling van het plangebied en de inrichting van de openbare ruimte. Beeldkwaliteit bebouwing en ontwerprichtlijnen In de vorige paragraaf is het stedenbouwkundige ontwerp, en de totstandkoming ervan toegelicht. In deze beeldkwaliteitsparagraaf wordt ingezoomd op de verschillende onderdelen binnen het stedenbouwkundige plan en welke uitgangspunten gelden voor de verdere uitwerking van de bouwplannen. Uiteindelijk is het aan marktpartijen om op basis van het stedenbouwkundige ontwerp en de uitgangspunten een (totaal)plan te ontwikkelen waarna het beste plan wordt bepaald. In algemene zin geldt dat het architectuur van deze tijd wordt, waarbij sprake is van samenhang op buurt- en gebouwniveau. De samenhang kan bereikt worden door heel specifiek te kiezen voor één materiaal voor het gebiedje, een sterk samenhangend kleurenpalet of een sterk architectonisch element. Het totaalbeeld van de herontwikkeling op deze belangrijke plek in Twello moet zoveel mogelijk aansluiten aansluiten op het dorpse karakter, gewoon en soms bijzonder. Sommige (delen van) gebouwen vragen daarom bij het ontwerpen (architectuur) meer aandacht dan andere delen (zie afbeeldingen 17 en 18).

Gelet op het voorgaande zijn de volgende algemene criteria van toepassing: de bebouwing is samenhangend in bouwvolume, architectuur en kleur- en materiaalgebruik. Tussen en binnen de bouwblokken is er sprake van (subtiele) variatie om de dorpse schaal herkenbaar te maken. De variatie kan bereikt worden door verschil in goot- en/of nokhoogte, verschil in steenkleur. Daarnaast wordt uitgegaan van kappen, maar bij een kwalitatief hoogwaardig ontwerp van een platgedekt gebouw is dit ook niet uitgesloten. Uitgangspunt is tevens dat bergingen in samenhang met de hoofdgebouwen worden ontworpen. In het vervolg van deze paragraaf wordt per deellocatie een aantal locatiespecifieke uitgangspunten benoemd. 14

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 16 - definitieve stedenbouwkundige ontwerp woningbouw Hietweideweg/Jupiter

Afbeeldingen 17 en 18 geven weer welke plekken / onderdelen van gebouwen binnen het stedenbouwkundige ontwerp extra aandacht vragen op het gebied van architectuur en de overgang naar het openbaar gebied. Hieronder specifiek een korte toelichting.

Afbeelding 17 - architectuur

afbeelding 18 - aandachtspunten welstand

- Bij de ingang van het hofje komen twee 'poortwachterswoningen'. Bij het ontwerpen van deze woningen moet bijzondere aandacht besteed worden aan de architectuur. Dit geldt voor zowel de woningen, als aan de begrenzing van de tuinen en de overgang naar het openbaar gebied. Qua hoogte kan om een accent worden gevraagd (hoger dan de overige woningen in het hofje). Voor wat betreft de overige hofjeswoningen wordt uitgegaan van maximaal één bouwlaag met kap. Om de verbinding met het openbaar gebied te versterken wordt de architect uitgedaagd hier bij het ontwerp van de woningen rekening mee te houden (bijvoorbeeld geïntegreerde bankjes zoals in afbeelding 19 is geschetst). Daarnaast is het belangrijk dat de twee 'poortwachterswoningen' worden ontworpen in samenhang met de twee naastgelegen geschakelde woningen. Deze samenhang moet bijvoorbeeld worden gezocht in architectuur, materiaalgebruik of kleurgebruik.

15

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 19 - ontwerpschets levensloopbestendige hofjeswoning

Afbeelding 20 - referentiebeeld poortwachterswoning

- Tegenover de Martinushof komt een hoger woongebouw met sociale huurappartementen. Dit gebouw gaat uit van maximaal 3 lagen met kap, of maximaal vier lagen platgedekt mits de architectonische kwaliteit onomstreden is. Vanwege de ligging in de ruimte moet het gebouw alzijdig worden ontworpen en moet voorkomen worden dat de zijkanten volledig gesloten gevels worden. Daarbij wordt bij het ontwerp gevraagd om de hoekwoningen naar de zijkant te openen. Het centrale buurtje moet verder als een ruimtelijke eenheid worden ontworpen. Dit gebiedje kent een variatie in woningtypen en bestaat uit zowel grondgebonden als gestapelde woningen en sociale huur- en koopwoningen. De ruimtelijke eenheid kan tot uiting komen in architectuurkenmerken, maar ook in de inrichting van de buitenruimte en de begrenzing daarvan. Bijvoorbeeld door het gebruik van groene elementen.

16

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 21 - ontwerpschets appartementencomplex

- Het veelzijdige woongebouw op de hoek Hietweideweg/Jupiter bevat naast appartementen tevens een maatschappelijke plint. Dit gebouw moet op een bijzondere wijze worden vormgegeven. De insnoering van de begane grond en de dakwoningen met daktuinen worden beeldbepalend. Ook voor dit complex geldt dat het alzijdig ontworpen moet worden.

Afbeelding 22 - ontwerpschetsen gebouw hoek Hietweideweg/Jupiter met maatschappelijke plint

Inrichting openbare ruimte Algemeen Behalve de kaders voor de beeldkwaliteit van de bebouwing is ook de uiteindelijke inrichting van de openbare ruimte belangrijk. De openbare ruimte sluit aan bij het informele dorps-landelijke karakter van de buurt. Dat betekent dat de verharding wordt geminimaliseerd en dat het groen in het beeld overheerst. Dit is niet allen groen in de openbare ruimte, maar ook het groen van de erfafscheidingen en percelen draagt bij aan dit beeld. Het plangebied krijgt duidelijk een eigen karakter. De inrichting van het plangebied, de materiaalkeuze en de overgangen van de bebouwing naar de openbare ruimte en het omliggende groen en het toepassen van inheemse beplanting en bomen moet uiteindelijk integraal worden mee ontworpen met de woningen. Openbaar groen De bestaande groenstructuren en bomen zijn belangrijk voor het karakter van het plangebied. Nieuw groen dient hierop aan te sluiten. Centraal in het plangebied wordt gestreefd naar een groter open gebiedje wat natuurlijk is ingericht. Aandacht voor erfafscheidingen die aan het openbaar gebied grenzen. Hier worden gebiedseigen heggen 17

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

toegepast, evenals bij de geclusterde parkeerplaatsen. Speelvoorzieningen hebben een natuurlijke en uitdagende uitstraling; er worden geen opvallende (signaal-)kleuren toegepast. Parkeren Het parkeren dient in het plangebied te worden opgelost. Voor het appartementencomplex aan de Hietweideweg geldt dat parkeren (half)verdiept plaatsvindt waarbij de maatschappelijke plint gebruik kan maken van het bestaande parkeerterreintje. Voor de overige woningen geldt dat parkeren in het openbaar gebied moet worden opgelost. Hierbij geldt dat parkeervakken in de openbare ruimte overwegend een groen karakter krijgen, bijvoorbeeld door middel van hagen en grasbetontegels. Voor de woningbouwontwikkeling worden de volgende parkeernormen gehanteerd: Sociale huur (appartement): 1,4 Sociale huur (grondgebonden): 1,6 Koop, bereikbaar (appartement): 1,8 Koop, bereikbaar (grondgebonden): 1,8 Koop, vrije sector (grondgebondent): 2 Koop, vrije sector (appartementen/dakwoning): 2 Voor de dure en middeldure grondgebonden woningen geldt dat één parkeerplaats op eigen terrein moet worden gerealiseerd.

Afbeelding 23- referentiebeeld parkeerplaatsen

Waterberging Waterberging in het plangebied moet zoveel mogelijk op een natuurlijke wijze plaatsvinden. Voorkeur is om binnen het plangebied wadi(s) aan te leggen voor een deel van de waterberging.

Afbeelding 24 - referentiebeeld waterberging

Spelen Binnen het plangebied wordt bij voorkeur ook een speelgelegenheid gerealiseerd. Dit spelen moet op een natuurlijke wijze worden ingepast in het totale herontwikkelingsplan.

18

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 25 - referentiebeeld speelplek

Straten en paden Voor de straten en paden wordt uitgegaan van eenvoudige profielen met gebruik van hoogwaardige natuurlijke materialen. Vanwege de herkenbaarheid worden de parkeerplaatsen in een afwijkend bestratingsmotief aangelegd. In het plangebied moet worden kunnen rondgereden, dit ook ten behoeve van hulpdiensten en de vuilophaaldienst. De langzaamverkeersverbindingen worden op bestaande fietsen wandelpaden aangesloten. Duurzaamheid en natuurinclusiviteit Een duurzame en natuurinclusieve ontwikkeling is uitgangspunt, zowel voor de bebouwing als voor de openbare ruimte. Beplanting moet bijdragen aan de biodiversiteit en de wadi voor natuurlijke infiltratie van het regenwater. Ook het (ecologisch) onderhoud van de wadi moet bijdragen aan biodiversiteit. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden in in aanvulling hierop worden nieuwe bomen aangeplant. Dit zorgt zowel voor verkoeling als schaduwwerking. De benodigde verharding in de openbare ruimte wordt tot een minimum beperkt. Gevels kunnen benut worden voor het plaatsen van nest- en verblijfskasten voor bijvoorbeeld vogels. Qua duurzame energieopwekking betekent dit dat dakvlakken zoveel mogelijk worden benut voor de plaatsing van zonnepanelen. Ook biedt het plan mogelijkheden voor bijvoorbeeld een collectief energiesysteem.

Dit aspect, samen met bijvoorbeeld biobased bouwen wordt meegenomen in de nadere uitwerking en zal tevens fungeren als beoordelingscriteria bij de uitvraag aan marktpartijen.

2.4

Woningbouwprogramma

De woningbouwontwikkeling op basis van het stedenbouwkundig ontwerp gaat uit van de realisatie van ca. 72 woningen. Dit exacte aantal ligt nog niet definitief vast en is afhankelijk van het uiteindelijke woningbouwtype (bijvoorbeeld Beneden-bovenwoningen in plaats van grondgebonden woningen). Wel is in de regels en op de verbeelding per bouwvlak het maximaal aantal woningen aangegeven. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling en woningtypen De bevolking van de gemeente Voorst blijft volgens de prognoses de komende vijftien á twintig jaar toenemen. Op basis van de meest recente Primos prognoses neemt het aantal inwoners in de gemeente Voorst in de periode 2023 - 2025 toe van 25.215 tot 27.140 (+1.925) en het aantal huishoudens van ca. 10.450 tot ca. 11.400 in 2040 (bron: ABF Research - Primos 2022). Ook neemt de vergrijzing in de gemeente verder toe. In 2040 bestaat bijna de helft van de huishoudens uit ouderenhuishoudens (65 jaar en ouder). Dit betekent dat het aantal alleenstaande ouderen in een (zelfstandige) woning zal groeien. Dit betekent ook een toename van het aantal kleine huishoudens. Dit betekent echter niet één-op-één dezelfde toename van het benodigd aantal kleine woningen. De groei van kleine huishoudens bestaat vooral uit ouderen in hun eigen vertrouwde gezinswoning, die niet tot nauwelijks verhuisgeneigd zijn.

De aanwas - en het animo - komt vooral vanuit de groep gezinnen. We zijn een aantrekkelijke gemeente voor (terugkerende) gezinnen. Deze demografische ontwikkelingen en veranderende woonvoorkeuren leiden ertoe dat er in de komende twintig jaar zowel extra gezinswoningen nodig zijn als levensloopgeschikte woningen voor kleine huishoudens. Woningbouwprogramma Hietweideweg/Jupiter 19

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

De hierboven beschreven bevolkings- en huishoudensontwikkelingen en de vraag naar geschikte woningtypen is, in samenhang met de diverse beleidskaders zoals beschreven in 3.2.3, 3.4.2, 3.4.3 en 3.5.2 (meer betaalbare woningen, waaronder sociale huur) verwerkt in het stedenbouwkundig ontwerp. Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp is het volgende woningbouwprogramma voorzien: Woningtype

Aantal

Sociale huur (appartement)

20*

Sociale huur (grondgebonden / Bebo)

8*

Koop, bereikbaar (appartement)

4

Koop, bereikbaar (grondgebonden)

14

Koop, vrije sector (appartement/dakwoningen)

16

Koop, vrije sector (grondgebonden)

10

Totaal

72*

* het aantal genoemde woningen kan bij de definitieve uitwerking wijzigen vanwege bijvoorbeeld het te realiseren woningtype of planoptimalisatie. Uit het hierboven genoemde woningbouwprogramma is af te leiden dat 46 van de 72 woningen vallen binnen het bereikbare segment. Dat wil zeggen sociale huur, middenhuur en bereikbare koop. Als grens voor de bereikbare koopwoningen wordt de landelijke grens gehanteerd. Deze bedraagt in 2023 maximaal € 355.000 vrij op naam. Het totale aandeel bereikbare woningen bedraagt binnen deze planontwikkeling ruim 60%. Daarnaast zijn 28 van de 72 woningen voorzien in het sociale huursegment, dit komt neer op ca. 39% van het totaal. Op deze locatie igt vanwege de 'centrale' ligging, betaalbaarheid en vergrijzing het accent op woningen voor kleinere huishoudens.

20

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beknopt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven, geformuleerd op de verschillende overheidsniveaus. Andere beleidsthema's zoals milieu, archeologie en water worden hier niet beschreven. Dit beleid komt in Hoofdstuk 4 aan bod.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR biedt het kader dat de (nieuwe) ruimtelijke- en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt en de focus bepaald voor mobiliteitsinvesteringen. De structuurvisie speelt in op een aantal ontwikkelingen en uitdagingen; krimp, groeiende mobiliteitsbehoefte, versterken internationale concurrentiepositie, koesteren en versterken ruimtelijke structuur, klimaatverandering, duurzame energie en het stelsel van regels en procedures. Een van de kernmiddelen die wordt ingezet om goed op deze ontwikkelingen en uitdagingen in te spelen is decentralisatie. Beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen wil het kabinet dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Voor de periode tot 2028 richt het Rijk zich op drie doelen: vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; verbeteren van de bereikbaarheid; zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn. Voorliggend plan heeft geen relatie met één van de 13 nationale belangen. 3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Een schematische weergave hiervan is opgenomen in afbeelding 26.

21

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 26 - Ladder voor duurzame verstedelijking

Met ingang van 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder in werking getreden. Ongewijzigd hierin is dat in de toelichting op bestemmingsplannen de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling zijn bepalend voor de afbakening van het gebied waarbinnen de behoefte moet worden onderzocht. In de wet is bovendien toegevoegd dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied goed gemotiveerd moet worden waarom deze niet in bestaand stedelijk gebied te realiseren is. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Bij woningbouwontwikkelingen geldt dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als sprake is van de bouw van meer dan 11 woningen (uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 201608869/1/R3). Toetsing Ladder voor duurzame verstedelijking De herontwikkeling bestaat uit de realisatie van circa 72 woningen.

Gelet op de hiervoor genoemde uitgangspunten, is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dient toetsing aan de Ladder plaats te vinden. De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Wat betreft woningbehoefte is in regionaal verband onderzoek uitgevoerd. Per gemeente is de woningbehoefte daarbij in beeld gebracht. In algemene zin bestaat ook in de regio Stedendriehoek een oplopende druk op de woningmarkt. De behoefte in de gemeente Voorst ligt in de periode 2020 - 2030 op circa 800 - 975 nieuwe woningen, waarvoor de regionale woonagenda is samengesteld (zie hiervoor ook subparagraaf 3.4.2). Dit komt neer op een behoefte van circa 80 - 100 woningen per jaar. Hierbij is de grootste vraag - en daarmee opgave - voorzien in Twello. Deze kern is vitaal, beschikt over voldoende voorzieningen en kent een uitstekende ligging ten opzichte van bijvoorbeeld Deventer en Apeldoorn. De woningbouwontwikkeling op de locatie Veluws College aan de Hietweideweg is opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramma als onderdeel van de regionale afspraken.

Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Voorst, de kwantitatieve woonopgave van de gemeente, de vraag naar extra woningen in Twello en het gegeven dat het plan op deze locatie al is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering, kan gesteld worden dat in kwalitatieve zin voldoende (regionale) behoefte bestaat conform de eerste trede van de Ladder. In kwalitatieve zin moet sprake zijn van een gevarieerd woningaanbod, zodat voor verschillende doelgroepen nieuwe woningen beschikbaar komen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. In paragraaf 3.5.2 wordt hier uitgebreider op ingegaan. Behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit is 22

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

ook een uitgangspunt bij nieuwe woningbouwplannen. Dit is bij de keuze en uitwerking voor onderliggend plan een belangrijk toetsingskader geweest. Naast de kwantitatieve opgave, voorzien de plannen in kwalitatieve zin daarmee ook in de (regionale) behoefte. In gemeentelijk beleid geldt eveneens als uitgangspunt dat bij nieuwe ontwikkelingen in eerste instantie gezocht wordt naar locaties binnen bestaand stedelijk gebeid waar inbreiding kan plaatsvinden. Inbreiding gaat daarmee boven uitbreiding. Het plangebied maakt volledig deel uit van bestaand stedelijk gebied. Daarbij is er ook sprake van herontwikkeling waarbij (tot voor kort) bebouwing aanwezig was. De ontwikkeling volgt daarmee de voorkeursvolgorde van de Ladder en is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Samengevat past de ontwikkeling binnen de kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 3.2.3

Nationale Woon- en Bouwagenda

Vanaf maart 2022 heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: VRO) de Nationale Woon- en Bouwagenda met daaraan gerelateerd een aantal programma's gepubliceerd. Door de Nationale Woon- en Bouwagenda neemt het Rijk weer meer regie op het gebied van volkshuisvesting en woningbouw. Oorzaak hiervan is de (toenemende) druk op de woningmarkt waardoor steeds meer mensen en huishoudens in de knel raken. Het is voor veel mensen lastig om een woning te vinden die aansluit bij de wensen, behoeften en (financiële) mogelijkheden. De minister van VRO wil dat gemeenten in Nederland in de periode tot en met 2030 900.000 nieuwbouwwoningen realiseren, waarvan 2/3 in het bereikbare segment en 30% sociale huur. Daarnaast stelt de minister dat daarvan op landelijk, provinciaal en regionaal niveau tweederde van de woningen betaalbaar moet zijn. Onder betaalbare woningen wordt verstaan: sociale huurwoningen; middenhuur tot ca. € 1100 per maand; betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot maximaal € 355.000. Eén van de onderdelen uit de Nationale Woon- en Bouwagenda om de doelen te bereiken zijn de prestatieafspraken tussen het Rijk, provincie en gemeenten in regioverband.

Deze prestatieafspraken geven het Rijk, provincies en gemeenten in regioverband meer inzicht op het gebied van woningbouw en (wanneer noodzakelijk) mogelijkheden tot sturing op hoeveel en welke type woningen worden gerealiseerd, passend bij de woonwensen- en -behoeften van mensen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Woondeal 2022 regio Stedendriehoek (zie paragraaf 3.4.3 Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030). Het voorliggende plan is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en valt daarmee binnen de afspraken uit de Regionale Woonagenda en Regionale Woondeal. Het woningbouwprogramma voorziet in meer dan 30% sociale huur en ruim 60% van het totaal aantal woningen bevindt zich in bereikbare segment (zie ook paragraaf 2.4).

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland Het doel van de provincie Gelderland is om samen te werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. De natuur en het water hebben het landschap van Gelderland gevormd. Wereldwijde ontwikkelingen - zoals het energievraagstuk, de klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, verdere verstedelijking en de toenemende mobiliteit - vragen om balans. De Gelderse leefomgeving is in omvang beperkt. Er moeten keuzes worden gemaakt. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie Gelderland wil hierbij in gesprek gaan en samen keuzes maken over de vraagstukken die voorliggen en de betekenis daarvan voor de inrichting van Gelderland. Hierbij wordt gezocht naar synergie, samenhang en uitruilmogelijkheden. Gezond en veilig Dit is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, 23

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid. Schoon en welvarend Dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Afbeelding 27 - Schematische weergave Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie Gelderland gaat uit van het toevoegen van waarde door vanuit een brede blik te focussen. Vertrekkend vanuit de unieke kwaliteiten van de Gelderse streken en steeds weer verschillende belangen en bovenregionale mogelijkheden afwegen. De focus ligt op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van 7 onderwerpen wordt hier richting aan gegeven: Energietransitie; Klimaatadaptatie; Circulaire economie; Biodiversiteit; Bereikbaarheid; Economisch vestigingsklimaat; Woon- en leefklimaat. Hoewel de ontwikkeling meerdere van de onderwerpen raakt, is met name het woon- en leefklimaat op het plan van toepassing. Het uitgangspunt van de provincie Gelderland is een duurzaam en divers woonen leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hierbij luidt de ambitie van de provincie Gelderland om een aanbod aan woningtypen en woonmilieus te hebben dat past bij de diversiteit aan woningvraag; voor een ieder een passende duurzame woning. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. De provincie gaat hierbij voor een concentratie van bebouwing, tenzij er geen andere goede maatregelen zijn. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen.

Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas, de woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal. Het woningbouwplan past binnen de uitgangspunten zoals die verwoord zijn in de Omgevingsvisie. Er wordt ingespeeld op de diversiteit aan woningvraag, door voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen te bouwen. Duurzaamheid is een uitgangspunt bij de uitwerking van de plannen. In de openbare ruimte wordt onder andere met verschillende plantsoorten gewerkt waarbij de hoofdgroenstructuur wordt afgestemd op het bestaande groen. 24

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

3.3.2

Omgevingsverordening Gelderland

In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels beschreven die ervoor moeten zorgen dat de Omgevingsvisie Gelderland ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd. De Omgevingsverordening dient dan ook als een juridisch instrument en beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Daarmee dient de Omgevingsverordening als een toetsingskader bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan of een uitgebreide afwijkingsprocedure in het kader van de omgevingsvergunning (Wabo). Voor nieuwe woonlocaties stelt de Omgevingsverordening Gelderland (artikel 2.1 en 2.2) dat in een bestemmingsplan woningen alleen worden toegestaan wanneer dit past in de regionale woonagenda. De woningbouwontwikkeling op de locatie Veluws College maakt onderdeel uit van de plannen die zijn opgenomen in de regionale Woonagenda én regionale Woondeal (ondertekend op 8 maart 2023 door het Rijk, de provincie en regiogemeenten). Meer hierover in subparagrafen3.4.2 Woonagenda Cleantech Regio 2018 en 3.4.3 Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030.

Afbeelding 28 - uitsnede Omgevingsverordening Gelderland

Daarnaast kent de verordening verschillende kaartlagen waaraan regels zijn verbonden: Windenergie, Luchtvaart, Landbouw, Glastuinbouw, Natuur, Natura2000-gebied, Landschap, Water en milieu en Erfgoed. Voor zover deze van toepassing zijn, wordt daar hieronder op ingegaan. Voor een gedeelte van voorliggend plangebied gelden regels rondom Erfgoed, vanwege de molenbiotoop die is opgenomen rondom de Havekes Mölle. Artikel 2.64 lid 1 regelt hierover dat een bestemmingsplan binnen een molenbiotoop (straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen) geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk maakt als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt. Er is een onderzoek uitgevoerd om na te gaan welke (mogelijk) invloed nieuwe bebouwing binnen het plangebied heeft op het windaanbod ter plaatse van de Havekes Mölle. Hierbij is uitgegaan van nieuwbouw met iets hogere maatvoering dan de reeds aanwezige bebouwing in het plangebied Conclusie uit het onderzoek is dat zolang de nieuwbouw beneden het niveau van de bomen langs de Kerklaan blijft dat het windaanbod ter plaatse van de molen nauwelijks merkbaar wordt beïnvloedt. De plannen voor deze locatie passen daarmee binnen het genoemde artikel uit de Omgevingsverordening. De locatie is verder aangeduid als 'intrekgebied'.

Gebieden met deze aanduiding mogen geen bestemming krijgen die de winning van fossiele energie zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas mogelijk maakt. Daarnaast gelden er beperkingen voor vestiging van glastuinbouwbedrijven. Van dergelijke ontwikkelingen is met het plan geen sprake. Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de kaders van de Omgevingsverordening Gelderland. 25

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030

De gemeenten in de regio Stedendriehoek, met daarin de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio en is beleidsmatig tevens vertaald in provinciaal beleid. De regionale visie zet vooral in op verdere herstructurering en intensivering van het bestaand stedelijk gebied. Enerzijds wordt een deel van het woningbouwprogramma gerealiseerd in de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, maar tevens wordt een deel gerealiseerd in de bestaande dorpen en kernen. Daarbij gaat het om herontwikkeling, om afronding van bestaande bebouwingsstructuren en om een intensivering van centrumdorpse woonmilieus. Hiernaast zijn (beperkt) ook specifieke dorpse uitbreidingen mogelijk om het inwonertal in sommige dorpen op peil te houden. Voor de gemeente Voorst is de expliciete opname van een woningbouwprogramma voor de kernen in de gemeente van belang. Het is mogelijk dat het woningbouwprogramma de lokale behoefte te boven gaat. Zo wordt een bijdrage geleverd aan de vitaliteit van de dorpen en aan het vergroten van het woonmilieu 'landelijk en dorps wonen'. Voorliggende ontwikkeling is aan te merken als herontwikkeling en een intensivering van een (centrum)dorps woonmilieu dat onder andere bijdraagt aan de lokale behoefte en vitaliteit van Twello.

Voorliggend plan past daarmee binnen de visie. 3.4.2

Woonagenda Cleantech Regio 2018

De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Dit gebeurt onder meer op het gebied van woningbouw in de regionale woonagenda. In de eind 2020 geëvalueerde en herijkte regionale woonagenda is de woningbehoefte voor de regio tot 2030 uiteengezet. Met de woningbouwprogrammering in de regio wordt gestuurd op kwaliteit. Het behouden en versterken van de woonkwaliteit vraagt om de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek in de regio. Daarbij kan woningbouw niet los worden gezien van de lokale woningbehoefte, het bestaande woningaanbod, de specifieke plek en veranderende woningbehoefte. Daarvoor is bovenal maatwerk op lokaal niveau. Om vanuit de gezamenlijke ambitie op kwalitatieve groei te sturen zijn richtinggevende principes ontwikkeld voor het lokaal beoordelen van woningbouwplannen. Het gaat daarbij om drie speerpunten: Woningbouw draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande stad, wijk, dorp, kern en buitengebied; Woningbouw is behoeftegericht, past bij de lokale vraag van een specifieke doelgroep en levert een strategische (toekomstgerichte) aanvulling op het bestaande woningaanbod; De programmering is flexibel en kan aangepast worden om goed te blijven aansluiten op de speerpunten van het beleid en actuele marktontwikkelingen.

In het onderstaande schema zijn deze speerpunten nader uitgewerkt.

26

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Afbeelding 29 - de tien richtinggevende principes uit de Regionale Woonagenda

Naast de kwalitatieve afspraken, zijn in regionaal verband ook kwantitatieve afspraken gemaakt voor de periode 2020 - 2030. In de regionale woonagenda is per gemeente een bandbreedte opgenomen tussen de behoefte op basis van huishoudensgroei (lage bandbreedte) en het inlopen van een theoretisch woningtekort (hoge bandbreedte). In de regio wordt per gemeente gekoerst op een realistisch woningbouwprogramma waarbij vraag een aanbod goed op elkaar aansluiten. Binnen de kwantitatieve afspraken continueert de gemeente Voorst haar koers om gemiddeld 80 woningen per jaar toe te voegen. De gemeente Voorst zet in op een realistische prognosticering waarbij het belangrijk is dat woningbouw aansluit op de korte- en langetermijnbehoefte en het dorpse karakter. Het voorliggende plan, dat voorziet in de herontwikkeling van het voormalige Veluws College, de gemeentewerf en brandweer, kent een gevarieerd en evenwichtig woningaanbod waarbinnen verschillende doelgroepen bediend (kunnen) worden. Met het plan wordt ingestoken op een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, zowel in architectuur als inrichting van het openbaar gebied. Bij de uitwerking van het plan wordt ook veel aandacht geschonken aan de duurzaamheidsambities. De ontwikkeling is tevens opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en valt zodoende binnen de kwantitatieve afspraken.

Het plan past dan ook binnen de kaders van de Woonagenda Cleantech Regio 2018. 3.4.3

Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030

Vanaf maart 2022 heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Nationale Woon- en Bouwagenda met daaraan gerelateerd een aantal programma's gepubliceerd. Eén van de onderdelen zijn prestatieafspraken tussen het Rijk, de provincies en de regio's over het aantal te bouwen woningen. Dit is vertaald in de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek Op 8 maart 2023 is deze Regionale Woondeal ondertekend door het Rijk, de provincie Gelderland en de regiogemeenten. Deze afspraken zijn een nieuw startpunt voor een gezamenlijke aanpak van de woningbouwopgave. Op basis van deze afspraken slaan corporaties, bouwers, gemeenten, regio, provincie en Rijk de handen ineen om als partners de woningbouwopgave aan te pakken. In de Regionale Woondeal staat hoeveel woningen er in de regio gebouwd gaan worden in de periode 2022 tot en met 2030. Ook zegt de Regionale Woondeal hoeveel woningen er per gemeente gebouwd gaan worden en wat het aandeel betaalbare woningen is. De Regionale Woondeal wordt ondersteund door de woningcorporaties in de regio Stedendriehoek en uitgangspunt is dat zij zo'n 30% van het totaal aantal te bouwen woningen gaan realiseren. In totaal is afgesproken dat er in de Gelderse gemeenten van de regio Stedendriehoek de komende jaren (tot en met 2030) ca. 17.000 woningen gebouwd gaan worden.

In de Woondeal is tevens afgesproken dat minstens 70% van alle te bouwen woningen tot en met 2030 betaalbaar moeten zijn. Onder betaalbare woningen vallen koopwoningen tot € 355.000, middenhuurwoningen en sociale huurwoningen. 27

Woningb ouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Voor de gemeente Voorst betekent dit dat er in de periode tot en met 2030 ca. 900 woningen aan de voorraad toegevoegd moeten worden. Ongeveer 30% van de woningbouwopgave zijn sociale huurwoningen. Het aandeel bereikbare woningen komt voor de gemeente Voorst uit op ca. 60% van het totaal. Het voorliggende plan voorziet in de herontwikkeling van de locatie van het voormalige Veluws College, de brandweer en de gemeentewerf. In totaal gaat het om de toevoeging van 72 woningen waarbij sprake is van differentiatie in prijsklassen en woningtypen. Het programma voorziet in de toevoeging van 23 sociale huurwoningen en 22 bereikbare koopwoningen. Dit is ruim 60% van het woningbouwprogramma. Hiermee kan worden geconcludeerd dat voorliggend plan aansluit bij de afspraken uit de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst

Op 18 december 2017 heeft de gemeente Voorst de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' vastgesteld. Deze Ruimtelijke Toekomstvisie is vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet (deze treedt op 1 januari 2024 in werking) opgesteld. Met de Omgevingswet moet een balans worden gevonden tussen enerzijds dynamiek en anderzijds zekerheid. Participatie speelt hierbij een belangrijke rol. De rol van de overheid is aan het veranderen. Inwoners en ondernemers krijgen een steeds grotere rol in het ruimtelijk beleid. Met de nieuwe Omgevingswet krijgen initiatieven vanuit de samenleving waar mogelijk meer ruimte. De taak van de gemeente richt zich voornamelijk op het afwegen van alle belangen. De doelen worden uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda Ruimtelijke Toekomstvisie. In de uitvoeringsagenda wordt gespecificeerd wat, met wie en op welke termijn de uitvoering plaatsvindt. De uitvoeringsagenda heeft, net zoals de samenleving, een dynamisch karakter. Beiden zijn continu onderhevig aan nieuwe ontwikkelingen en daarom wordt het document met enige regelmaat vernieuwd, aangevuld en geactualiseerd. De RTV 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' heeft een dubbele doelstelling. Enerzijds zijn bij de totstandkoming van de RTV doelen bepaald met de samenleving en hoe deze behaald moeten worden.