Document · PDF

Bijlage: Exploitatieplan deel A (2022-03678)

gemeenteraad 31 januari 2022, gemeente VoorstBij agendapunt: Bestemmingsplan ‘Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello’23.737 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Publiekrechtelijke beperkingen Op het kadastraal bericht (volledig bijgewerkt t/m 22 juli 2021) wordt bij voornoemde percelen de volgende publiekrechtelijke beperking vermeld: Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten, betrokken (rechts)persoon gemeente Voorst, afkomstig uit stuk Hyp4 80113/00106, ingeschreven op 23 december 2020.

Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het object de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 3 en 4, Leiding-Riool en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzone-verwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het object de bestemmingen Wonen, Agrarisch en Bos.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

29 van 54

Ligging De getaxeerde onroerende zaak is gelegen ten zuiden van de woning Dernhorstlaan 16 te Twello en ten noorden van de spoorlijn. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Ligging locatie

Omschrijving Het getaxeerde omvat een perceel cultuurgrond, thans in gebruik voor de teelt van mais.

Bron: www.agrimeter.nl

Toelichting waardebepaling De hoogste waarde van de onroerende zaak wordt ontleend als onderdeel van het complex Twello Noord.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

30 van 54

3.5.3 Dhr. R.G. Menkveld, mevr. E.D. Menkveld en mevr. E.H. Menkveld Kadastrale aanduiding Het object omvat het volgende kadastraal perceel: Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastraal opp.

Getaxeerd

Twello

6771

0.95.05 ha

0.92.19 ha

Bron: Kadaster.nl

Eigendom en zakelijke rechten Uit de informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) blijkt dat de eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummer 6771 voor 1/3 deel berust bij de heer Rudolf Gerrit Menkveld, geboren op 20 januari 1974 te Apeldoorn, wonende te Burg. Van der Feltzweg 66, 7391 HN Twello, voor 1/3 deel bij mevrouw Erna Hendrika Menkveld, geboren op 1 oktober 1969 te Apeldoorn, wonende te Burg. Crommelinstraat 9, 7391 HV Twello en voor 1/3 deel bij mevrouw Elisabeth Desiré Menkveld, geboren op 11 mei 1971 te Apeldoorn, wonende te Mozartstraat 167, 7391 XH Twello. Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) blijkt dat het perceel kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummer 6771 voor een gedeelte van het perceel belast is met een zakelijk recht Opstalrecht Nutsvoorzieningen ten gunste van Gemeente Voorst zetelend te Twello.

Publiekrechtelijke beperkingen Op het kadastraal bericht (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) wordt bij voornoemde percelen de volgende publiekrechtelijke beperking vermeld: Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten, betrokken (rechts)persoon gemeente Voorst, afkomstig uit stuk Hyp4 80113/00107, ingeschreven op 23 december 2020.

Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het object de bestemming Agrarisch en Water, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 3 en 5, Leiding-Riool en WaardeLandschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzone-verwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het object de bestemmingen Wonen.

Ligging De getaxeerde onroerende zaak is gelegen tegen de woning Parallelweg 11a te Twello en ten noorden van de spoorlijn. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

31 van 54

Ligging in gebied

Ligging locatie

Omschrijving Het getaxeerde omvat een perceel cultuurgrond, thans in gebruik als grasland voor het (hobbymatig) houden van schapen en gedeeltelijk als kwekerij, zijnde een huiskavel behorende tot de woning aan de Parallelweg 11A te Twello. Op het perceel staat tevens een schuur, plaatselijk bekend Parallelweg 11B te Twello die binnen het exploitatieplangebied staat en zal worden gehandhaafd. Het perceelsgedeelte dat buiten het exploitatieplangebied valt met een oppervlakte van circa 286 m² ziet op de thans aanwezige watergang aan de noordzijde van het kadastrale perceel. Tevens zijn op het perceel enkele solitaire bomen aanwezig.

Bron: www.agrimeter.nl

Toelichting waardebepaling De hoogste waarde van de onroerende zaak wordt ontleend als onderdeel van het complex Twello Noord.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

32 van 54

3.5.4 Dhr. G.J.W. Brinks Kadastrale aanduiding Het object omvat het volgende kadastraal perceel: Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastraal opp.

Getaxeerd

Twello

8095

3.53.00 ha

Bron: Kadaster.nl

Eigendom en zakelijke rechten Uit de informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) blijkt dat de eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummer 8095 berust bij de heer Gerrit Johan Willem Brinks, geboren op 5 maart 1948 te Gorssel, wonende te Elfuursweg 33, 7215 EA Joppe. Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) blijkt dat het perceel kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummer 8095 voor een gedeelte van het perceel belast is met een zakelijk recht Opstalrecht Nutsvoorzieningen ten gunste van Liander N.V. zetelend te Arnhem

Publiekrechtelijke beperkingen Op het kadastraal bericht (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) wordt bij voornoemd perceel de volgende publiekrechtelijke beperking vermeld: Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten, betrokken (rechts)persoon gemeente Voorst, afkomstig uit stuk Hyp4 80113/00107, ingeschreven op 23 december 2020.

Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het object de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 3, 4 en 5, Waarde-Ecologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzone-verwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het object de bestemmingen Wonen.

Ligging De getaxeerde onroerende zaak is gelegen tegen de woning Parralelweg 11a te Twello en ten noorden van de spoorlijn. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

33 van 54

Ligging in gebied

Ligging locatie

Omschrijving Het getaxeerde omvat een perceel cultuurgrond, thans in gebruik als grasland.

Bron: www.agrimeter.nl

Toelichting waardebepaling De hoogste waarde van de onroerende zaak wordt ontleend als onderdeel van het complex Twello Noord.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

34 van 54

3.5.5 Gemeente Voorst Kadastrale aanduiding Het object omvat het volgende kadastraal perceel: Gemeente

Sectie

Nummer

Kadastraal opp.

Getaxeerd

Twello

146

0.77.70 ha

Twello

2945

0.04.45 ha

Twello

7940

0.78.20 ha

Twello

7960

0.43.71 ha

0.08.98 ha

Twello

8092

3.67.04 ha

Twello

8094

0.53.00 ha

0.22.38 ha

Twello

8351

0.15.30 ha

Twello

8617

0.72.05 ha

Twello

9237

0.89.10 ha +

8.00.55 ha

7.35.20 ha

Totaal Bron: Kadaster.nl

Eigendom en zakelijke rechten Uit de informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) blijkt dat de eigendom van de percelen kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummers 146, 2945, 7940, 7960, 8092, 8094, 8351, 8617 en 9237 berust bij gemeente Voorst, zetelend te H.W. Lordensweg 17, 7391 KA Twello. Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) blijkt dat de percelen kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummers 146, 7940, voor een gedeelte van het perceel belast is met een zakelijk recht Opstalrecht Nutsvoorzieningen ten gunste van Liander N.V. zetelend te Arnhem Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 14 juli 2021) blijkt dat het perceel kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummer 9237 voor een gedeelte van het perceel belast is met een zakelijk recht Opstalrecht Nutsvoorzieningen ten gunste van Gemeente Voorst zetelend te Twello.

Publiekrechtelijke beperkingen Op het kadastraal bericht (bijgewerkt t/m 12 mei 2021) wordt bij percelen kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummers 146, 2945, 7940, 8092, 8094, 8617 en 9237 de volgende publiekrechtelijke beperking vermeld: Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten, betrokken (rechts)persoon gemeente Voorst, afkomstig uit stuk Hyp4 80113/00107, ingeschreven op 23 december 2020.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

35 van 54

Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 146 de bestemming Agrarisch en Water, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 4 en 5, WaardeEcologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzoneverwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 146 de bestemming Agrarisch. In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 2945 de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 2, 3 en 5, Leiding-Riool, WaardeEcologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzoneverwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 2945 de bestemming Agrarisch. In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 7940 de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 3, 4 en 5, Leiding-Riool, WaardeEcologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzoneverwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 7940 de bestemming Agrarisch.

In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 7960 de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 3 en 5, Leiding-Riool, WaardeEcologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzoneverwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 7960 de bestemming Wonen en Verkeer. In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 8092 de bestemmingen Agrarisch en Bos, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 3, 4 en 5, Leiding-Riool, Waarde-Ecologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzone-verwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 8092 de bestemming Wonen. In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 8094 de bestemmingen Wonen en Agrarisch, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 2 en 3, WaardeEcologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzoneverwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 8094 de bestemming Wonen of Groen.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

36 van 54

In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 8351 de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 4, Waarde-Ecologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzone-verwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 8351 de bestemming Agrarisch of Wonen. In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 8617 de bestemmingen Agrarisch en Bos, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 2 en 4, WaardeEcologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzoneverwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 8617 de bestemming Wonen. In het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied, geconsolideerde versie’ heeft het perceel Twello B 9237 de bestemming Agrarisch, de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 4, Waarde-Ecologie-Gelders Natuurnetwerk, Waarde-Ecologie-Groene Ontwikkelzone en Waarde-Landschap en de gebiedsaanduiding Reconstructiewetzone-verwevingsgebied. Blijkens het stedenbouwkundigplan en opgave opdrachtgever krijgt het perceel Twello B 9237 de bestemming Wonen.

Ligging Perceel Twello B 146 is centraal gelegen in het deelgebied De Fliertlanden. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Ligging locatie

Perceel Twello B 2945 is gelegen ten zuiden van de woningen aan de Rijksstraatweg 29/29A te Twello. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

37 van 54

Ligging in gebied

Ligging locatie

Perceel Twello B 7940 is centraal gelegen ten westen van de woningen aan de Denhorstlaan 13-19 te Twello. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Ligging locatie

Perceel Twello B 7960 is gelegen aan de westzijde van het deelgebied De Fliertlanden en betreft grotendeels de openbare weg Holthuizerstraat te Twello. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

Ligging locatie

38 van 54

Perceel Twello B 8092 is gelegen ten zuiden van de rotonde aan de Rijksstraatweg te Twello. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Ligging locatie

Perceel Twello B 8094 is gelegen ten noorden van de spoorlijn en betreft de woning met tuin, plaatselijk bekend Parallelweg 9 te Twello. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

Ligging locatie

39 van 54

Perceel Twello B 8351 is gelegen ten noorden van de woningen plaatselijk bekend Holthuizerstraat 12 en 22 te Twello. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Ligging locatie

Perceel Twello B 8617 is gelegen ten zuidoosten van de kruising Rijksstraatweg en de Holthuizerstraat te Twello. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

Ligging locatie

40 van 54

Perceel Twello B 9237 is gelegen ten oosten van de Holthuizerstraat 25 te Twello. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto’s:

Ligging in gebied

Ligging locatie

Omschrijving Het getaxeerde omvat diverse percelen cultuurgrond die hoofdzakelijk in gebruik zijn als grasland of als tuin behorende tot de woning Parallelweg 9 te Twello. Op het perceel kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummer 8351 is thans een bergbezinkbassin aanwezig die binnen het exploitatieplangebied is gelegen en zal worden geamoveerd en vervangen door een gesloten basin.

Bron: www.agrimeter.nl

Toelichting waardebepaling De hoogste waarde van de onroerende zaak wordt ontleend als onderdeel van het complex Twello Noord.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

41 van 54

3.5.6 Overzicht De Fliertlanden

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

42 van 54

Marktomstandigheden, SWOT analyse en HABU

4.1

Marktomstandigheden

4.1.1 Landelijke woningmarkt Volgens informatie van NVM hebben NVM-makelaars in het tweede kwartaal van 2021 34.253 woningen verkocht; een daling van 11,8% ten opzichte van een jaar eerder. Het aantal te koop staande woningen is met 53,8% gedaald naar 15.491 woningen. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is ten opzichte van vorig jaar met 19,9% toegenomen naar gemiddeld € 410.000,-- per woning. Woningen werden in het tweede kwartaal van 2021 gemiddeld binnen 24 dagen verkocht. De gemiddelde vraagprijs van de te koop staande woningen bedraagt € 480.000,--. Bron: www.nvm.nl In het “Kwartaalbericht woningmarkt” d.d. 8 juni 2021 constateert de Rabobank dat:

De huizenprijzen stegen in de eerste vier maanden van het jaar zeer hard, en lagen in april 11,5 procent hoger dan een jaar eerder Door gunstigere economische vooruitzichten en prijsopdrijvende prikkels verwachten we dat de prijzen dit jaar gemiddeld 10,9 procent hoger zullen liggen dan in 2020 Vooral in de COROP-regio’s Flevoland en Overig Zeeland gaan we uit van fikse prijsgroei Voor 2022 verwachten we dat de prijzen gemiddeld 4,6 procent verder zullen stijgen, waarbij de COROP-regio Groot Amsterdam naar verwachting hekkensluiter is In de eerste vier maanden van dit jaar wisselden bijna 22 procent meer huizen van eigenaar dan in dezelfde periode vorig jaar De aankopen door Nederlanders jonger dan 35 jaar schoten omhoog door (deels tijdelijke) afschaffing van de overdrachtsbelasting, maar in april zakte hun aandeel weer in Voor heel 2021 verwachten we in totaal zo’n 234.000 transacties, een fractie minder dan vorig jaar. Voor 2022 gaan we uit van een daling van de verkopen tot 218.000

Bron: Rabobank “Kwartaalbericht woningmarkt” d.d. 8 juni 2021.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

43 van 54

4.1.2 Regionale woningmarkt In de NVM-regio Apeldoorn e.o., is het aantal transacties in 2e kwartaal 2021 ten opzichte van het tweede kwartaal vorig jaar met totaal 19,1% gedaald. Het aantal transacties van vrijstaande woningen is ten opzichte van het tweede kwartaal vorig jaar met 11,3% gedaald. De gemiddelde transactieprijs is in het tweede kwartaal van 2021 met 19,2% gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2020 en 2,0% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021. Voor vrijstaande woningen is de gemiddelde transactieprijs ten opzichte van vorig jaar met 24,3% gestegen en 2,1% gedaald ten opzichte van het vorige kwartaal. De verkooptijd is ten opzichte van het tweede kwartaal van vorig jaar met 2 dagen afgenomen naar 23 dagen. De grootste daling wordt veroorzaakt door de verkooptijd van vrijstaande woningen. Deze is ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar afgenomen met 12 dagen van 42 dagen naar 30 dagen. Ten opzichte van het vorige kwartaal is de verkooptijd van vrijstaande woningen afgenomen van 41 naar 30 dagen.

Bron: www.nvm.nl

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

44 van 54

4.2

Courantheid

Het object, bestaande uit de twee deelgebieden De Fliertlanden en Nieuw Basselt, omvat ruwe bouwgrond voor woningbouw, thans bestaande uit landbouwgronden, bosschages en tuininrichtingen, gelegen ten noorden van de bebouwde kom van Twello en doorsneden door de N344. De ligging tegen bestaande woonwijken wordt als goed beoordeeld. De N344 doorsnijdt het plangebied en is een drukke weg en ten zuiden van het deelgebied De Fliertlanden loopt de spoorweg tussen Apeldoorn en Deventer. De te realiseren kavels worden aangelegd in een groene setting waardoor de invloed van deze bestaande (spoor)weg wordt beperkt. De markt van ruwe bouwgrond voor woningbouw en de mate van verkoopbaarheid wordt op basis van de huidige woningmarktomstandigheden als goed beoordeeld. Van alternatieve aanwendbaarheid, anders dan in de stedenbouwkundig modellen ‘Twello 2050 Exploitatiegrens De Fliertlanden’ en ‘Twello 2050 Exploitatiegrens Nieuw Basselt’ is voorzien, is naar oordeel van taxateurs geen sprake.

4.3

SWOT analyse

In het kader van de waardering is een analyse gemaakt van de sterkte, de zwakte, de kansen en de bedreigingen.

INTERN

EXTERN

Sterkte ₋ ligging tegen de bebouwde kom; ₋ de te realiseren kavels liggen in een ruim opgezette, groene setting; ₋ centrum Twello op < 10 minuten fietsafstand. Zwakte ₋ drukke verkeersweg N344 tussen beide deelgebieden gelegen.

Kansen ₋ de vraag naar nieuwbouwwoningen; ₋ huizenprijzen zijn nog steeds hoog ondanks de Covid-19 pandemie; ₋ lage hypotheekrente.

4.4

Bedreigingen ₋ stikstof, PFAS en algemene marktrisico’s; ₋ afnemende vraag naar kavels bij dalende regionale economie.

Optimale aanwending

Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Met inachtneming van het vorenstaande wordt als het meest waarschijnlijke en meest doelmatige gebruik geacht het gebruik als ruwe bouwgrond ten behoeve van de beoogde woningbouwbestemming.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

45 van 54

Overwegingen

5.1

Inleiding

Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ten behoeve van het exploitatieplan Twello Noord. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a) de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b) de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c) de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d) de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

5.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

In artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Met het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde blijkt uit de wetgeving en jurisprudentie dat voorzichtigheid is geboden. De wetgever heeft aangegeven dat de inbrengwaarde alleen als schadeloosstelling mag worden opgenomen als dat noodzakelijk en urgent is. Dit om een ongewenst prijsopdrijvend effect te voorkomen waarbij de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is terughoudend over het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde. Lopende onderhandelingen over de minnelijke verwerving kan een reden zijn om niet een schadeloosstelling als inbrengwaarde op te nemen. Dat de gemeente aanbiedingen doet op basis van schadeloosstellingen noopt er niet toe om te stellen dat er een onteigening aanstaande is.

Een onteigeningsbesluit is immers nog niet genomen en ook is door de raad geen besluit genomen om de Kroon te verzoeken tot onteigening. De vraag of sprake is van onroerende zaken welke onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworden dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport ontkennend te worden beantwoord. De gemeente heeft in het gebied het object Kruisvoorderweg 9 te Twello met bijbehorende cultuurgronden aangekocht op basis van volledige schadeloosstelling. De koopsom komt echter overeen met de hoogte van koopprijzen die elders binnen het plangebied zijn betaald. De waarde van de ruwe bouwgrond is hoger dan de schadeloosstelling op basis van het huidige agrarische gebruik waardoor de schadeloosstelling gelijk is te stellen met de waarde van ruwe bouwgrond. Derhalve omvat de inbrengwaarde de complexwaarde van de beoogde bestemming.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

46 van 54

Bij het begroten van de inbrengwaarde van de objecten wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigeningswaarde worden verworven die hoger is dan de complexwaarde, ter onteigening worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het exploitatieplan.

5.3 5.3.1

Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde Werkelijke waarde

Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel.

De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Wel dient rekening gehouden te worden met een aan de onteigening ten grondslag liggend bestemmingsplan, tenzij dit bestemmingsplan ziet op de realisatie van een overheidswerk waarvoor geldt dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld om daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend mogelijk maakt. De beoogde realisatie van de woningen kwalificeert zich naar oordeel van taxateurs niet als overheidswerk waardoor bij de waardering wel het werk waarvoor onteigend wordt moet worden geëlimineerd doch niet het daaraan ten grondslag liggende plan. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd.

Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

47 van 54

Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht.

5.3.2

Gebruikswaarde

Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). De objecten omvatten agrarische objecten en gronden die onderdeel uitmaken van de openbare ruimte. De hoogste waarde van de objecten wordt ontleend aan de complexwaarde waardoor de complexwaarde als inbrengwaarde wordt opgenomen.

5.3.3

Complexwaarde

Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Ingevolge de onteigeningsrechtspraak dient functioneel, geografisch en exploitatie technisch sprake te zijn van één geheel in exploitatie (HR 11 juli 2008 ECLI:NL:HR:BD2407). De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in het kader van de Grondexploitatiewet meerdere malen geoordeeld dat een exploitatiegebied dusdanig moet zijn afgebakend dat “planologisch of functioneel een duidelijke samenhang tussen delen van het exploitatiegebied bestaat” (o.a. ABRS 25 juli 2012 ECLI:NL:RVS:2012:BX2561 en 4 februari 2015 ECLI:NL:RVS:2015:235).

De twee deelgebieden in onderhavig exploitatieplan hebben een onderlinge functionele samenhang waardoor de begrenzing van het complex gelijkgesteld kan worden aan de begrenzing van het exploitatieplangebied en waarbij sprake is van één complex.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

48 van 54

5.4

Onteigeningswaarde

De onteigeningswaarde omvat de volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet. Naast de werkelijke waarde, zoals hiervoor omschreven, kan de schadeloosstelling bestaan uit waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en persoonlijke schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 van de Onteigeningswet). De persoonlijke schaden bestaan doorgaans uit te compenseren inkomensbestanddelen en vergoeding van noodzakelijke kosten.

5.5

Bijzondere (on-) geschiktheid

Beoordeeld dient te worden of binnen het plangebied sprake is van gronden met een van de waarde van het complex afwijkende (hogere of lagere) waarde vanwege fysieke gesteldheid of ligging. Hierbij kan worden gedacht aan gronden die grenzen aan bestaande, te handhaven wegen waarin nutsvoorzieningen reeds aanwezig zijn. Vanwege een hoge mate van technische en juridische bouwrijpheid kunnen deze gronden in beginsel onttrokken worden aan het vereveningsstelsel van artikel 40d van de Onteigeningswet, hetgeen kan leiden tot een hogere werkelijke waarde. Taxateurs hebben geconstateerd dat nieuwe woonkavels ontsloten worden via nieuw aan te leggen wegen in het plangebied die worden aangesloten op bestaande wegen. Van een gunstigere ligging aan of nabij bestaande, te handhaven wegen is geen sprake. Daarnaast zijn taxateurs niet bekend met omstandigheden dat gronden binnen het plangebied liggen die op basis van de fysieke eigenschappen minder geschikt zijn voor woningbouw. Van bijzondere (on-) geschiktheid welke leidt tot een van het complex afwijkende (hogere of lagere) waarde vanwege fysieke gesteldheid of ligging is geen sprake.

5.6

Waarderingsmethode

De gebruikelijke en meest geëigende waarderingsmethoden voor waardering van ruwe bouwgrond zijn de vergelijkende methode en de residuele waardemethode. Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. De residuele waardemethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond.

5.6.1 Vergelijkende methode Referenties woningbouw binnen het plangebied Binnen het de deelplangebieden heeft de gemeente Voorst diverse percelen verworven.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

49 van 54

De percelen kadastraal bekend gemeente Voorst, sectie P, nummers 172, 185 en 456 met boerderij, bedrijfsopstallen, erf, tuin en cultuurgrond plaatselijk bekend Kruisvoorderweg 9 te Twello met een gezamenlijk oppervlak van 16.91.00 ha is op 18 juni 2020 aangekocht en op 7 oktober 2020 geleverd voor de totale koopsom (schadeloosstelling) van € 3.817.630,--. In de akte van levering is opgenomen dat de koopsom voor een oppervlakte van 7.57.28 ha € 35,-- per m² bedraagt en voor de overige oppervlakte, zijnde 9.33.72 ha bedraagt de koopsom € 12,50 per m². Derhalve bedraagt de koopsom totaal ((7.57.28 ha x € 35 per m²) + (9.33.72 ha x € 12,50 per m²) =) € 3.817.630,--, zijnde de totaal overeengekomen schadeloosstelling. In de akte van levering is voorts een nabetalingsregeling opgenomen van € 10,-- per m² (die geïndexeerd wordt na 1 januari 2023) voor de gronden waar € 35,-per m² voor is betaald. De nabetaling vindt plaats over die gronden die binnen 20 jaar na inschrijving van de akte de onherroepelijke bestemming woningbouw hebben verkregen of bestemd zijn voor de daarbij behorende doeleinden. Voor de gronden die zijn aangekocht voor € 12,50 per m² is een nabetalingsregeling opgenomen voor de gronden waarvan bestemming wijzigt in een meer lucratieve bestemming binnen 20 jaar na aktepassering.

De nabetaling bedraagt de marktwaarde van de meer lucratieve bestemming minus de betaalde koopsom van € 12,50 per m². Aan de hand van de gehanteerde koopsom en nabetalingsregeling bedraagt de ruwe bouwgrond waarde voor woningbouw ca. (€ 35,-- + € 10,-- =) € 45,-- per m². Naar oordeel van taxateurs is de schadeloosstelling op basis van het huidige gebruik (agrarisch) lager dan de verwachtingswaarde op basis van de beoogde woningbouwontwikkeling waardoor de koopsom (schadeloosstelling) ontleend is aan de ruwe bouwgrondwaarde.

Het perceel landbouwgrond met eenvoudig paardenstalletje kadastraal bekend gemeente Voorst, sectie P, nummer 179 met een oppervlak van 0.54.20 ha is op 8 januari 2021 aangekocht en op 1 juni 2021 geleverd voor de koopsom van € 235.800,-- zijnde € 43,51 per m².

De percelen landbouwgrond kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummers 8092, 8617 en 9237 met een gezamenlijk oppervlak van 5.28.19 ha zijn op 7 mei 2021 in verpachte staat aangekocht en op 17 juni 2021 geleverd voor een koopsom van € 1.663.799,--, zijnde € 31,50 per m². Er is een nabetaling overeengekomen tussen partijen van € 9,00 per m² bij bestemmingswijziging naar Wonen binnen 20 jaar na eigendomsoverdracht (5.28.19 ha x € 9,00 = € 475.371,--). De schadeloosstelling van de pachter is door de gemeente totaal begroot op € 193.000,--. De waarde van de totale onbezwaarde ruwe bouwgrond, uitgaande van de fictie dat deze wordt bestemd als Wonen kan naar oordeel van taxateurs begroot worden op: ((€ 1.663.799,-- + 457.371,-- + € 193.000,-- = € 2.332.170,--) / 5.28.19 ha =) € 44,15 per m². Dit ligt in lijn met de overige aankopen in het plangebied.

De percelen kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummers 146, 2945 en 7940 met een gezamenlijk oppervlak van 1.60.35 ha zijn op 6 november 2019 aangekocht en op 4 december 2019 geleverd voor de totale koopsom van € 180.000,-- zijnde € 11,23 per m². In de akte van levering is een nabetaling opgenomen van € 33,78 per m² voor die gronden waarvan de bestemming binnen 15 jaar na eigendomsoverdracht gewijzigd is naar woondoeleinden of daarbij behorende doeleinden. De waarde van de ruwe bouwgrond, uitgaande van de fictie dat deze wordt bestemd als Wonen is als te begrootten op (€ 33,78 + € 11,23 =) € 45,01 per m².

Naast genoemde transacties zijn taxateurs bekend met het akkoord dat door de gemeente is bereikt met de huidige eigenaren van het perceel kadastraal bekend gemeente Voorst, sectie P, nummer 677. De overeengekomen koopsom bedraagt € 45,00 per m².

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

50 van 54

Buitenplanse transacties Binnen de gemeente Voorst is niet gebleken van andere transacties van ruwe bouwgronden ten behoeve van woningbouwdoeleinden. Nu er naar oordeel van taxateurs voldoende recente binnenplanse vergelijkingstransacties voor handen zijn, wordt verder geen onderzoek gedaan naar transacties buiten de gemeente grenzen van gemeente Voorst. Naast dat er voldoende binnenplanse transacties beschikbaar zijn, zijn buitenplanse transacties in mindere mate vergelijkbaar wegens ander bouwprogramma, bouwvolume, ontwikkelhorizon, etc.

5.6.2 Conclusie vergelijkende methode Binnen het plangebied hebben verschillende recente transacties plaatsgevonden waarvan de koopsom in dezelfde range is gelegen. Op basis van de genoemde binnenplanse transacties van ruwe bouwgrond wordt de werkelijke waarde zoals bedoeld in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van de onbebouwde gronden binnen het plangebied, aan de hand van de vergelijkende methode, bepaald op € 45,-- per m².

5.6.3

Residuele grondwaardemethode

De residuele waardemethode is een zogenaamde top down benadering, waarbij de prijs van de ruwe bouwgrond het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de uitgeefbare gronden de totale productiekosten zijn afgetrokken. Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van gelijkwaardige onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie zeer theoretisch is hetgeen weer tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Met inachtneming van het vorenstaande en rekening houdend met de omstandigheid dat voldoende lokale referentietransacties van ruwe bouwgrond voor woningbouw beschikbaar zijn en volgens vaste jurisprudentie (vgl. o.a.

HR 6 juni 2003, NJ 2003/550 en HR 13 augustus 2004, NJ 2005/151) deze niet buiten beschouwing mogen blijven hebben taxateurs derhalve geen gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. Dat toepassing van de residuele grondwaardemethode bovendien geen vereiste is voor vaststelling van inbrengwaarden volgt uit de volgende uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de topdownmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

51 van 54

In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2011, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.12.2. (…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de 'topdown' methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode. Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport van Oranjewoud, dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt.".

Uit hetgeen hiervoor is overwogen maken taxateurs op dat de vergelijkingsmethode de voorkeur geniet boven de residuele grondwaardemethode.

5.6.4 Conclusie ruwe bouwgrond Op basis van het vorenstaande wordt de werkelijke waarde zoals bedoeld in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van de onbebouwde gronden binnen het plangebied, aan de hand van de vergelijkende methode, bepaald op € 45,-- per m².

5.7

Waardering bestaande openbare ruimte

Een bijzonder aandachtspunt vormt de vaststelling van de inbrengwaarde van de bestaande openbare ruimte. Aan bestaande wegen, straten, groenvoorzieningen, waterlopen, enzovoorts, die in het nieuwe plan worden gehandhaafd wordt een symbolische inbrengwaarde van € 1 toegedacht. De inbrengwaarde van openbare ruimte die in het nieuwe plan niet wordt gehandhaafd wordt gelijkgesteld met ruwe bouwgrond en overeenkomstig gewaardeerd. In onderhavig plangebied is geen sprake van te handhaven openbare ruimte.

5.8

Afkoop zakelijk rechten

Taxateurs zijn bekend met de afkoop van één pachtovereenkomst die ontbonden moeten worden op de percelen die de gemeente Voorst op 17-06-2021 geleverd heeft gekregen, kadastraal bekend gemeente Twello, sectie B, nummers 8092, 8617 en 9237 met een gezamenlijk oppervlak van 5.28.19 ha en gepacht door Mts. Melkveebedrijf ‘De Kwadenkamp’, Wellinkhofweg 7 Terwolde. De schadeloosstelling van de pachter is totaal afgerond vastgesteld op € 193.000,--, wat overeenkomt met gemiddeld € 3,65 per m² hetgeen taxateurs aannemelijk voorkomt.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

52 van 54

Met overige afkoop van zakelijk rechten zijn taxateurs niet bekend. Derhalve wordt de begrootte pachtafkoop ter grootte van € 193.000,-- in de waardering opgenomen in het kader van Bro 6.2.3.c.

5.9

Sloopkosten

Als onderdeel van het bepalen van de inbrengwaarde dienen ook de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (Bro 6.2.3.d) in beschouwing worden genomen. Opdrachtgever heeft aangegeven dat er sprake is van niet te handhaven bebouwing die gesloopt dient te worden ter verwezenlijking van het plan. De sloopkosten voor de opstallen op de Kruisvoorderweg 9 (Voorst P 456) inclusief het verwijderen en afvoeren van asbest zijn door de aannemer geoffreerd op € 53.250,--. Op perceel Twello B 8351 is een bergbezinkbassin gesitueerd die gesloopt wordt en vervangen wordt door een nieuw te bouwen afgesloten bassin. Opdrachtgever heeft aangegeven dat de kosten voor de sloop en herbouw zijn geraamd op € 426.000,--. De herbouwkosten dienen niet opgenomen te worden in de inbrengwaarde. Taxateurs schatten de sloopkosten op € 20.000,--. Derhalve worden de geschatte sloopkosten ter grootte van (€ 53.250,-- + € 20.000,-- =) € 73.250,-- die toe te rekenen zijn aan exploitatieplan Twello Noord opgenomen in de waardering in het kader van Bro 6.2.3.d.

5.10 Backtesting Taxateurs zijn niet eerder betrokken geweest bij het opstellen van taxatierapporten, of adviezen van objecten die gelegen zijn in onderhavig plangebied waardoor backtesting niet aan de orde is.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

53 van 54

Waardering

Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde van de onroerende zaken in het plangebied van exploitatieplan Twello Noord als volgt begroot.

Zegge: zestienmiljoen driehonderdnegenentachtigduizend negenhonderdvijfenzeventig euro

Aldus gedaan te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap. Veenendaal, 2 september 2021 Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

ing. J.C. Eertink

ing. J.H. Kooijman

Rentmeester NVR / Registertaxateur

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

54 van 54

Bijlage 1

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

K(209):2500m2

105m2 105m2

249m2

VOO00_P_756 K(79):790m2 90m2

K(80):445m2

77m2

K(81):442m2

77m2

K(72):497m2

VOO00_P_753 77m2

VOO00_P_755

K(82):700m2 K(61):628m2 90m2

K(73):502m2

90m2

K(62):313m2 90m2 K(63):180m2

72m2

K(50):410m2

K(74):848m

K(64):182m2

60m2

K(83):497m2

60m2

K(51):195m2

77m2

K(65):345m2 2

60m

72m2

K(52):195m2

77m2 72m2

K(44):653m2

90m2

K(84):511m2

K(53):311m2 90m2

120m

speelplaats

K(54):695m2

K(75):643m2

90m2

90m 2

K(45):613m2

K(85):868m2

K(38):1068m2 K(66):683m2

77m2

90m

120m

77m 2

K(77):462m2

speelplaats

77m 2

77m2

K(86):686m2

K(46):635m2 77m 2

K(39):1047m2

K(67):344m2

K(78):463m2 77m 2

72m2

K(68):173m2

K(55):308m2

120m2 K(40):1058m2 K(47):497m2

K(70):172m2

60m2

K(58):170m2

90m K(71):357m2

72m2

77m2

K(87):911m2

60m2

K(57):171m2

K(76):708m2

K(69):174m2

K(56):176m

90m

60m2

K(88):1284m2

K(59):260m2

77m2

77m

K(48):472m2

77m

120m2 K(49):642m2

K(60):584m2

90m2

K(89):539m2 2

77m 2

K(41):1037m2

77m

K(90):520m2

90m2 K(91):460m2

90m 2

120m2

K(92):460m2

90m

K(93):618m2 K(42):1030m2 K(94):589m2

77m2

120m2

77m2 90m2 90m2 K(95):479m2

K(43):1034m2 K(96):503m2 K(97):741m2

K(98):751m2

K(012):151m

60m2

K(010):107m

K(006):

8m K(014):10

1m K(007):15 2 151m

K(008):107m

1m K(013):15 72m2

60m2

107m

60m2

K(015):10

10 K(002):

107m K(003):

1m K(036):15

K(005):

60m

72m2

60m2

72m2

K(009):107m

60m2

K(004):

3m K(001):16

60m2

72m2

8m K(016):10

K(035):

108m

K(017)

3m 9):16

:151m

Verklaring

72m2

K(018)

60m2

:108m

72m2

K(01

60m2

1):10

7m 3):10

2):10

60m2

K(02

1m K(031):15

72m2

K(02

4):10

K(025):143m

K(027):107m

K(026):146m

K(029):107m

60m2

72m2

Exploitatie gebied.

speelplaats

Exploitatiegrens Topografie BGT Kadastrale grens Nieuw te vormen kadastrale grens

K(037):6176m2

90m2

75m2

75m

90m

120m2 120m2

75m2

VOO00_P_6772 75m

75m2

H.W. Iordensweg 17 7391 KA Twello Telefoon:(0571-279911) Telefax:(0571-274385)

90m2

3,72

Twello Noord Exploitatiegrens Nieuw Basseld

4,50

75m2

6,00

get.

: Ton Romeijn

VGI

dd: 1-8-2021

gez:

afd:

wijz. 1:

dd:

gez:

bestek nr:

wijz. 2:

dd:

gez:

werk nr:

wijz. 3:

dd:

gez:

wijz. 4:

dd:

gez:

wijz. 5:

dd:

gez:

formaat:

J:\Vastgoed\Projekten\TwelloNoord250 uitbreiding\Exploitatiegebieden\Explotatie.dwg

90m2

120m2 120m2

5 CM

90m2 90m2

aantal bl: blad nr: schaal:

1:2000

72m

K(028):107m

60m

K(030):163m

8m K(032):10

K(02

K(033):10

60m2

K(02

K(034):108

60m2

60m2 2

tek. nr:

3473 0

60m2

K(1

150m2

):9

m 42

):4

K(1 77m2

77m2 K(117):2104m2 ):3

77m

):4

77m2

K(1

230m2

4 ):4 31

K(1

4 K(1

77m2

2 K(1

208m2

K(1

):4

K(1

72m2

60m2

90m2

9 ):3

4 ):3

77m2

m 71 ):4 18 K(1 90m2

):4

60m2

72m2

77m2 77m2 K(100):1054m2

K(1

60m2

219 1):

77m2

m 207 37):

27m

3):

3 K(1

4 K(1

m 127 38): 2 K(1 m 127 39): 2 K(1 m

):1 1B

6):

127 40): K(1

2):

5):

m 63

4 K(1

3 K(1 2 K(1

):4

77m2

K(1

77m2

80 ):7

K(1

TLO00_B_9741

112m2

B): 19 K(1

72m2 60m2

2 K(1

2m 13

77m2

0):

112m

):3

60m2

m 32 2 ):1 21 m 32 K(1 ):1 22 K(1

60m2 208m2 K(99):857m2

77m2

1 ):2

K(1

K(211):2920m2 2

):6

195

K(1

m 423 09): K(1

):7

m 74

60m2

):1

K(2 2 m

156m2

m 90

m 402 01): K(1 160m2

K(1

speelplaats

):5

98 m

77m

8 19

100m

05 K(2

77m 2

77m

1 6):

TLO00_B_9742

K(2

98 ):1

):1

m K(2

100m

73m 3):2

m 212 2 12): K(1 ):212m 13 K(1

K(2

160m2

82m

m 412 04): K(1

82m2

1 K(1

4):2

12m

160m 2

m 408 2 05): m K(1 273 06): K(1

160m2

m 380 15): K(1

474m K(161):

K(171):20

207m

7m 2

K(165):

100m2 77m2

72m2

156m2

72m

100m2

138m K(166):

77m2 2

77m

60m

62m 53):3 K(1

77m

90m2

52m 57):5 K(1

77m2

01m

60m

425m K(163):

60m2

50 K(1

55):3

K(175):13

8m 2

60m2

K(190):489m2 K(196):706m2

K(176):20

207m K(170):

7m 2

77m2

61m

77m2

90m2 90m2

466m

K(191):428m2

77m2

K(177):75

K(192):482m2

K(178):75

5m 2

K(197):668m2 K(195):619m2 90m2

62m2

90m 2

62m

62m2

77m2 90m2 2

77m

60m2

62m2

speelplaats

K(193):448m2 62m2 62m2

60m2

01m 52):6 K(1

60m2

48m 56):3 K(1 2

K(197B):831m2

K(194):618m2

K(164):

77m2

33m 51):4 K(1

90m2

77m2

m ):413

77m2

72m2

77m2

K(1

77m2

60m2 60m2

72m2

77m2

87m 58):4 K(1

8m 2

138m K(169):

90m 60):4 K(1

61m 54):3 K(1

43m 49):5 K(1

K(173):13 K(174):13

138m

K(168): 2

K(198):3309m2

62m2

60m2 60m2

62m2

077m 12):3 K(H

60m

60m2

K(179):20 2 7m

K(18

5):207

72m2

60m2

K(180):13

60m2

K(181):13

8m 2

:138

6) K(18

60m2

8m 2

:138 187)

60m2

K(182):138

60m2

K(183):138

72m2

60m2

:138 188)

72m2

K(18

9):207

K(184):20 2 7m

Verklaring Exploitatie gebied. Exploitatiegrens Topografie BGT Kadastrale grens Nieuw te vormen kadastrale grens

H.W. Iordensweg 17 7391 KA Twello Telefoon:(0571-279911) Telefax:(0571-274385)

Twello Noord Exploitatiegrens De Fliertlanden get.

: Ton Romeijn

VGI

dd: 1-8-2021

gez:

afd:

wijz. 1:

dd:

gez:

bestek nr:

wijz. 2:

dd:

gez:

werk nr:

wijz. 3:

dd:

gez:

wijz. 4:

dd:

gez:

wijz. 5:

dd:

gez:

formaat:

J:\Vastgoed\Projekten\TwelloNoord250 uitbreiding\Exploitatiegebieden\Explotatie.dwg

5 CM

8):4

60m2

160m2

8m 2

138m K(167):

60m2 2

426m K(162):

43m 59):5 K(1

K(172):13

3 42

77m2

): 16

aantal bl: blad nr: schaal:

1:2000

K(1

m 272 07): K(1

0 K(1

tek. nr:

3471 0

0 K(1

20 ):1

82m2 100m2 82m2

):1

100m

77m

): 99

100m

77m

00 K(2

100m 2

77m

K(1

m K(2

20 ):1

m 380 2 10): m K(1 212 11): K(1

m 274 02): K(1

):1

1 2):

K(2

160m2

):2

K(1

K(210):5830m2

K(2

90m2 72m2

Bijlage 2

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

BETREFT

Voorst P 174 UW REFERENTIE

MES 02007.007 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

15-07-2021 - 13:32

S11103476469

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-07-2021 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Voorst P 174 Kadastrale objectidentificatie : 086800017470000

Kadastrale grootte 12.580 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 203880 - 473124 Omschrijving Terrein (teelt - kweek) Koopsom € 62.900

Koopjaar 2015

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten Basisregistratie Kadaster Betrokken (rechts)persoon Gemeente Voorst Afkomstig uit stuk Hyp4 80113/00097

Ingeschreven op 23-12-2020 om 13:13

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging)

RECHTEN 1 Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 67423/167

Ingeschreven op 21-12-2015 om 09:00

Naam gerechtigde De heer Klaas Willem Gorter Adres Dorpszicht 8

7396 CK TERWOLDE Geboren 30-11-1976

te DEVENTER

Geboorteland Nederland Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Geregistreerd partnerschap (ten tijde van verkrijging) 1 Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 67423/167

Ingeschreven op 21-12-2015 om 09:00

BETREFT

Voorst P 174 UW REFERENTIE

MES 02007.007 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

15-07-2021 - 13:32

S11103476469

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-07-2021 - 14:59

BLAD

2 van 2

Naam gerechtigde Mevrouw Antje Frederika Gorter Adres Domplein 9 B S

3512 JC UTRECHT Geboren 19-12-1979

te VOORST

Geboorteland Nederland Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Ongehuwd en geen geregistreerd partnerschap (ten tijde van verkrijging) 1.1 Opstalrecht Nutsvoorzieningen Afkomstig uit stukken Hyp4 64874/81

Hyp4 13413/1 Arnhem

Ingeschreven op 09-09-2014 om 09:05 Ingeschreven op 14-12-1994

Naam gerechtigde Waterschap Vallei en Veluwe Adres Steenbokstraat 10

7324 AX APELDOORN Postadres Postbus 4142

7320 AC APELDOORN Statutaire zetel APELDOORN KvK-nummer 56804636 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stuk Hyp4 16285/00041 Arnhem

Ingeschreven op 30-12-1997 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Voorst P 175 UW REFERENTIE

MES 02007.007 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

15-07-2021 - 13:32

S11103476490

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-07-2021 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Voorst P 175 Kadastrale objectidentificatie : 086800017570000

Kadastrale grootte 10.560 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 203901 - 473050 Omschrijving Terrein (natuur)

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten Basisregistratie Kadaster Betrokken (rechts)persoon Gemeente Voorst Afkomstig uit stuk Hyp4 80113/00097

Ingeschreven op 23-12-2020 om 13:13

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging)

RECHTEN 1 Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stukken Hyp4 58836/130

Ingeschreven op 15-09-2010 om 09:00

Hyp4 54839/118

Ingeschreven op 12-06-2008 om 09:00

Naam gerechtigde Mevrouw Wubbina Hendrina Greveling Adres Kruisdwarsweg 1

7391 EX TWELLO Geboren 23-03-1945

te STEENWIJKERWOLD

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Ongehuwd en geen geregistreerd partnerschap (ten tijde van verkrijging) 1 Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 54839/118 Naam gerechtigde Mevrouw Frederika Gorter

Ingeschreven op 12-06-2008 om 09:00

BETREFT

Voorst P 175 UW REFERENTIE

MES 02007.007 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

15-07-2021 - 13:32

S11103476490

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-07-2021 - 14:59

BLAD

2 van 2

Adres Koningin Wilhelminaweg 15

7391 ER TWELLO Geboren 25-10-1947

te VOORST

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon De heer Engelbart van de Zedde (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

1.1 Opstalrecht Nutsvoorzieningen Afkomstig uit stukken Hyp4 64874/81

Hyp4 13413/1 Arnhem

Ingeschreven op 09-09-2014 om 09:05 Ingeschreven op 14-12-1994

Naam gerechtigde Waterschap Vallei en Veluwe Adres Steenbokstraat 10

7324 AX APELDOORN Postadres Postbus 4142

7320 AC APELDOORN Statutaire zetel APELDOORN KvK-nummer 56804636 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stuk Hyp4 16285/00041 Arnhem

Ingeschreven op 30-12-1997 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon

BETREFT

Voorst P 677 UW REFERENTIE

MES 02007.007 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

15-07-2021 - 13:32

S11103476506

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-07-2021 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Voorst P 677 Kadastrale objectidentificatie : 086800067770000

Kadastrale grootte 7.546 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 203887 - 472988 Omschrijving Berging - stalling (garage-schuur)

Terrein (teelt - kweek) Koopsom € 64.500

Koopjaar 2016

Ontstaan uit Voorst P 176

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten Basisregistratie Kadaster Betrokken (rechts)persoon Gemeente Voorst Afkomstig uit stuk Hyp4 80113/00097

Ingeschreven op 23-12-2020 om 13:13

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging)

RECHTEN 1 Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 69654/74

Ingeschreven op 16-12-2016 om 09:00

Naam gerechtigde De heer Rudi Hendrikus Spijkerbosch Adres Kruisweg 25

7391 GB TWELLO Geboren 25-01-1974

te VOORST

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon Mevrouw Ineke Wilhelma Annemie Nieuwenhuis (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

1 Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van)

BETREFT

Voorst P 677 UW REFERENTIE

MES 02007.007 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

15-07-2021 - 13:32

S11103476506

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-07-2021 - 14:59

BLAD

2 van 2

Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 69654/74

Ingeschreven op 16-12-2016 om 09:00

Naam gerechtigde Mevrouw Ineke Wilhelma Annemie Nieuwenhuis Adres Kruisweg 25

7391 GB TWELLO Geboren 26-01-1969

te APELDOORN

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon De heer Rudi Hendrikus Spijkerbosch (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

1.1 Opstalrecht Nutsvoorzieningen Afkomstig uit stukken Hyp4 64874/81

Hyp4 13413/1 Arnhem

Ingeschreven op 09-09-2014 om 09:05 Ingeschreven op 14-12-1994

Naam gerechtigde Waterschap Vallei en Veluwe Adres Steenbokstraat 10

7324 AX APELDOORN Postadres Postbus 4142

7320 AC APELDOORN Statutaire zetel APELDOORN KvK-nummer 56804636 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stuk Hyp4 16285/00041 Arnhem

Ingeschreven op 30-12-1997 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon

BETREFT

Voorst P 172 UW REFERENTIE

MES 02007.007 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

15-07-2021 - 13:32

S11103476544

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

14-07-2021 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Voorst P 172 Kadastrale objectidentificatie : 086800017270000

Kadastrale grootte 5.410 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 203849 - 473270 Omschrijving Terrein (akkerbouw) Koopsom € 3.817.630

Koopjaar 2020

Met meer onroerend goed verkregen

Herinrichtingsrente € 15

Eindjaar 2025

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten Basisregistratie Kadaster Betrokken (rechts)persoon Gemeente Voorst Afkomstig uit stuk Hyp4 80113/00097

Ingeschreven op 23-12-2020 om 13:13

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging)

RECHTEN 1 Eigendom belast met Opstalrecht Nutsvoorzieningen (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 79240/5

Ingeschreven op 07-10-2020 om 12:32

Overdracht (eigendom en/of beperkt recht) Naam gerechtigde Gemeente Voorst Adres H.W. Iordensweg 17

7391 KA TWELLO Postadres Postbus 9000

7390 HA TWELLO Statutaire zetel TWELLO KvK-nummer 08218153 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

1.1 Opstalrecht Nutsvoorzieningen Afkomstig uit stukken Hyp4 64874/81

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11061471/2