Bestemmingsplan - toelichting (2021-32473)
Tekst van het document
Bestemmingsplan De Vier Erven, Twello Planfase vastgesteld
De Vier Erven, T wello Deze standaard is gebaseerd op de SVBP 2012 (18 april 2012)
De Vier Erven, Twello
Inhoudsopgave
Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Het plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer
5 5 5 6 8
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Inleiding 2.2 Beschrijving huidige situatie 2.3 Beschrijving toekomstige situatie
9 9 9 12
Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Inleiding 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Regionaal beleid 3.5 Gemeentelijk beleid
26 26 26 28 30 32
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 4.1 Inleiding 4.2 Milieu-aspecten 4.3 Archeologie 4.4 Cultuurhistorie 4.5 Natuuronderzoek 4.6 Verkeer en parkeren 4.7 Water 4.8 Kabels, leidingen en straalpaden 4.9 Economische uitvoerbaarheid
36 36 36 43 44 45 46 47 48 48
Hoofdstuk 5 Juridische planopzet 5.1 Inleiding 5.2 Planregels 5.3 Bestemmingen 5.4 Flexibiliteit in het bestemmingsplan
50 50 50 51 54
Hoofdstuk 6 Overleg en inspraak 6.1 Uitkomsten overleg 6.2 Zienswijzen 6.3 Aanpassingen naar aanleiding van zienswijzen
56 56 56 56
Bijlagen Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan
Bijlage 2
Bodemonderzoek Troelstralaan
Bijlage 3
Bodemonderzoek Abraham Kuyperstraat
Bijlage 4
Bodemonderzoek Frans Halsstraat
Bijlage 5
Bodemonderzoek Koningin Julianastraat
Bijlage 6
Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer
2
De Vier Erven, Twello
Bijlage 7
Akoestisch onderzoek parkeren
Bijlage 8
Externe veiligheid
Bijlage 9
Archeologisch onderzoek
Bijlage 10
Natuuronderzoek
Bijlage 11
Stikstofdepositie
Bijlage 12
Watertoets
Bijlage 13
Zienswijzennotitie
3
De Vier Erven, Twello
4
De Vier Erven, Twello
T oelichting Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Drie scholen in Twello zijn enkele jaren geleden van hun eigen locaties verhuisd naar een nieuw, gezamenlijk gebouw: brede school De Fliert. In samenhang met deze verhuizing en de nieuwbouw, zijn twee (voormalige) schoollocaties vrijgekomen voor herontwikkeling. Het gaat om de voormalige locaties van De Oase (Troelstralaan) en peutercentrum De Kruimelkring (Abraham Kuyperstraat). Ook zijn twee locaties aan het spoor al langere tijd in beeld om ontwikkeld te worden. Deze locaties liggen aan de Frans Halsstraat en de Koningin Julianastraat. De beoogde nieuwe invulling van de locaties is woningbouw. De gemeente heeft een aantal marktpartijen gevraagd een stedenbouwkundig plan uit te werken voor de vier locaties en een grondbieding te doen. De locaties worden hierbij als één gezamenlijk plan gezien. Vooraf zijn kwalitatieve randvoorwaarden meegegeven waar bij uitwerking van de plannen rekening mee gehouden moest worden. De partij die het plan maakte dat uiteindelijk als best beoordeeld is, waarbij met name de beoogde kwaliteit doorslaggevend was, heeft de mogelijkheid gekregen de plannen verder uit te werken en deze te ontwikkelen. Voorliggend plan met in totaal 56 woningen is daarvan het uiteindelijke resultaat. De ontwikkeling heeft de naam De Vier Erven gekregen.
Om de herontwikkeling van de vier Twellose locaties planologisch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan nodig. In paragraaf 1.3 wordt hier nader op ingegaan. Het bestemmingsplan De Vier Erven, Twello voorziet in de benodigde planologische regeling.
1.2
Het plangebied
De vier locaties liggen alle vier in de kern Twello. In Afbeelding 1 zijn de locaties op een luchtfoto aangegeven: Locatie 1 - Troelstralaan; Locatie 2 - Abraham Kuyperstraat; Locatie 3 - Frans Halsstraat; Locatie 4 - Koningin Julianastraat.
5
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 1 - Situering locaties in Twello
1.3
Geldende bestemmingsplannen
De locaties Troelstralaan, Abraham Kuyperstraat en Frans Halsstraat vallen alle drie onder de werking van het bestemmingsplan Twello Zuidwest. De locatie Koningin Julianastraat valt onder bestemmingsplan Twello Noordoost. Beide plannen zijn door de gemeenteraad van Voorst vastgesteld op 1 juli 2013. In Afbeelding 2 is een uitsnede van het bestemmingsplan voor de locaties Troelstralaan en Abraham Kuyperstraat opgenomen. De locaties zijn rood omlijnd weergegeven. Voor de locatie Troelstralaan geldt de bestemming Maatschappelijk. Deze bestemming staat verschillende maatschappelijke functies toe. Binnen het opgenomen bouwvlak (dikke zwarte lijn) geldt een maximum bebouwingspercentage van 75%. Ook geldt voor de gronden een dubbelbestemming Waarde-Archeologie-1, die is opgenomen ter bescherming en veiligstelling van eventuele archeologische waarden in de grond. Bij ingrepen vanaf 2500 m2 die dieper reiken dan 30 cm, geldt daartoe een onderzoeksplicht. Voor de locatie Abraham Kuyperstraat gelden dezelfde bestemmingen als aan de Troelstralaan. Aan de noord- en zuidkant van deze planlocatie is daarnaast de bestemming Groen opgenomen, waarbinnen met name groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan.
6
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 2 - Uitsnede bestemmingsplan locaties Troelstralaan en Abraham Kuyperstraat
De locatie Frans Halsstraat heeft net als de eerste twee locaties de bestemming Maatschappelijk en dubbelbestemming Waarde-Archeologie-1. Daarnaast valt de locatie binnen de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone-molenbiotoop'. Deze is opgenomen rondom de Havekes Mölle en heeft tot doel de windvang (onbelemmerde aan- en afvoer van wind) van de molen te beschermen.
Afbeelding 3 - Uitsnede bestemmingsplan locatie Frans Halsstraat
De planlocatie Koningin Julianastraat heeft de bestemming Wonen (Afbeelding 4). Er gelden momenteel geen bouwmogelijkheden. Uitzondering hierop is het bouwvlak ter plaatse van (en specifiek bestemd voor) het bestaande dierenverblijf. Ook op deze locatie is de dubbelbestemming Waarde-Archeologie-1 opgenomen ter bescherming van eventuele archeologische waarden.
7
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 4 - Uitsnede bestemmingsplan locatie Koningin Julianastraat
De bouw van woningen op de vier locaties past niet binnen de kaders van de geldende bestemmingsplannen. Om die reden is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken.
1.4
Leeswijzer
De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op de relevante beleidskaders. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling beschreven aan de hand van randvoorwaarden zoals milieuaspecten en archeologoie. In Hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de onderdelen in dit bestemmingsplan juridisch zijn vastgelegd. Er wordt beschreven hoe de verbeelding en de planregels zijn opgebouwd en welke bestemmingen in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de planregels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. In Hoofdstuk 6 wordt ten slotte op de procedure van (voor)overleg en zienswijzen ingegaan.
8
De Vier Erven, Twello
Hoofdstuk 2 2.1
Planbeschrijving
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de vier planlocaties. In paragraaf 2.2 wordt een korte beschrijving gegeven van de huidige situatie van de vier locaties. Paragraaf 2.3 geeft een beschrijving van de met dit plan beoogde toekomstige situatie.
2.2
Beschrijving huidige situatie
2.2.1
Locatie Troelstralaan
De locatie Troelstralaan heeft een oppervlakte van ruim 6.200 m². Tot enkele jaren geleden was het een schoollocatie. De bebouwing is inmiddels gesloopt. Aan de noordkant grenst de locatie aan de Troelstralaan. De locatie wordt grotendeels omringd door rijwoningen, waarbij de locatie (afgescheiden door voetpaden) grenst aan zij- en achterkanten van bestaande woningen en enkele garageboxen. Aan de zuidkant grenst de plek aan twee aaneengeschakelde woningen waarin begeleid wonen plaatsvindt. Kenmerkend voor de locatie is de groene uitstraling aan de zijde van de Troelstralaan, onder meer bepaald door de daar aanwezige bomen.
Afbeelding 5 - Locatie Troelstralaan
9
De Vier Erven, Twello
2.2.2
Locatie Abraham Kuyperstraat
Het plangebied van de locatie Abraham Kuyperstraat heeft een oppervlakte van ruim 5.200 m². In het verleden stond hier een schoolgebouw. Dit is later gebruikt als peutercentrum. Het peutercentrum is enkele jaren geleden verhuisd naar een andere locatie. De bebouwing is nadien gesloopt. De locatie ligt in een groene zone midden in een woonwijk. Aan de noord-, west- en zuidkant wordt de locatie begrensd door de wegen Abraham Kuyperstraat en Groen van Prinstererstraat. De grasvelden met boomgroepen aan de noord- en zuidkant van de locatie maken onderdeel uit van de planlocatie en zijn bepalend voor de groenstructuur in de buurt. Omliggende woningbouw bestaat voornamelijk uit rijwoningen; alleen aan de noordkant zijn enkele twee-onder-één-kap woningen aanwezig. De locatie is weergegeven in Afbeelding 6.
Afbeelding 6 - Locatie Abraham Kuyperstraat
2.2.3
Locatie Frans Halsstraat
De oppervlakte van de locatie Frans Halsstraat is bijna 3.900 m². Ongeveer de helft van de locatie is op dit moment ingericht als voetbalveldje. Naast het veld zijn in de huidige situatie twee verenigingsgebouwen aanwezig. Aan de noordzijde ligt het spoor met aangrenzend daaraan de Frans Halsstraat, één van de ontsluitingswegen van het centrum van Twello. Aan de overige zijden grenst de locatie aan de achterkanten van omliggende woningen. Het gaat hierbij om overwegend kleinschalige woningen, zowel twee-onder-één-kap woningen, rijwoningen als een vrijstaande woning.
10
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 7 - Locatie Frans Halsstraat
2.2.4
Locatie Koningin Julianastraat
De locatie Koningin Julianastaat ligt aan de noordzijde van het spoor, nabij de kruising met de Twellose Beek. De oppervlakte van het plangebied is bijna 2.500 m². De locatie is in gebruik als weiland en wordt hobbymatig gebruikt. Er staat één dierenverblijf in het weiland. In het verlengde van de planlocatie is langs het spoor een afwisseling van vrijstaande woningen en twee-onder-één-kap woningen aanwezig aan de Koningin Julianastraat. Ten westen van de locatie ligt een vrijstaande woning. De locatie ligt op korte afstand van het station. Aan de overzijde van het spoor bevindt zich het Medisch Centrum Twello. De grond ten westen van de locatie, eveneens in gebruik als weiland, valt buiten het plangebied. Deze gronden zijn gereserveerd voor een eventuele toekomstige P+R locatie, mocht daar op termijn behoefte aan ontstaan. Afbeelding 8 geeft de locatie weer.
11
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 8 - Locatie Koningin Julianastraat
2.3
Beschrijving toekomstige situatie
2.3.1
Uitgangspunten visie De Vier Erven
Door de ontwikkelende partij is een visie opgesteld om tot inrichting van het plan te komen. Bij de Ontwikkelingsvisie De Vier Erven, zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd. Groen De vier locaties hebben allen een eigen kwaliteit waarbij bestaande bomen een belangrijke rol innemen. Voorafgaand aan de planvorming heeft een inventarisatie van bomen plaatsgevonden, waarbij afhankelijk van onder meer leeftijd, gezondheidstoestand en boomsoort de waarde is beoordeeld. In algemene zin geldt de bestaande groenstructuur zoveel mogelijk te handhaven. Een aantal bomen is aangewezen om hoe dan ook te behouden en in te passen in de plannen. Om de bebouwing en de openbare ruimte nog vanzelfsprekender op elkaar te laten aansluiten, wordt dit versterkt door de aanvulling van hagen, struiken en nieuwe bomen. Hierdoor is de bestaande groenstructuur verweven met de bebouwing op de vier locaties. Bebouwing Voor alle vier de locaties geldt dat de bouwmassa moet passen in de omgeving. Er is niet gestreefd naar statements of afwijkende woningbouw, maar er is gezocht naar volumes en types die passen tussen de omringende bebouwing. De identiteit ontleent zich niet zozeer door de materialisatie van het plan, maar door de positionering van de woningen en de relatie met de rest van de bebouwing. Voor alle vier de locaties worden relatief kleine eenheden voorgesteld, altijd met kap.
Voor alle vier de locaties betreft dit een zadeldak. Alleen aan de Troelstralaan wordt (ook) een lessenaarskap toegepast. Het erf Op de twee voormalige schoollocaties hebben scholen gestaan in een groene setting. Vanzelfsprekend wordt ervoor gezorgd dat de achterkanten van de bestaande bebouwing zoveel mogelijk uit het zicht worden gehouden. Omdat de woonstructuur van het erf goed past in Twello, is onderzocht of het principe van een erf toepasbaar is op de locaties. Waarom een erf? De ontwikkelende partij heeft binnen hun team vooraf veel gesproken over voor wie ontworpen wordt en welke woonklimaten er ontbreken in Twello. Wonen aan een erf vertelt iets over de manier van wonen. Veel van de woningen in Twello kennen een ruime ontsloten achtertuin met een anonieme voorzijde. Wonen aan een erf gaat veel meer over samenhang, onderlinge verbondenheid, elkaar kennen en helpen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat dit nu voor alle groepen bewoners van toepassing is. Dit geldt voor senioren, jonge gezinnen, alleenstaanden maar ook tweeverdieners. Dit kan gaan over ontmoetingsplekken, gemeenschappelijk gereedschap, tuinonderhoud of een deelauto. 12
De Vier Erven, Twello
Inrichting Om maximaal te profiteren van de huidige groene schoonheid, wordt de verharding in het inrichtingsontwerp geminimaliseerd. Alle parkeerplaatsen in het openbaar gebied en extensieve rijbanen worden uitgevoerd in open verharding. Boombescherming De bestaande bomen in volle wasdom zijn veel waard voor de nieuwe ontwikkeling. Belangrijker is wellicht het feit dat de bomen heel veel waard zijn voor de buurtbewoners. De ontwerpen zijn afgestemd op deze beeldbepalende bomen. Daar waar er toch tot kap van bomen dient te worden overgegaan worden er elders in het plangebied nieuwe bomen aangeplant ter compensatie.
Afbeelding 9 - Referentiebeelden inrichting
2.3.2
Beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan openbare ruimte
Beeldkwaliteitsplan Bij het bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin zijn uitgangspunten opgenomen voor de verdere uitwerking van de bouwplannen. Het beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor welstand bij de uiteindelijke aanvraag om omgevingsvergunning voor de verschillende gebouwen en andere bouwwerken. In subparagraaf 3.5.3 wordt hier nader op ingegaan. In de vorige paragraaf zijn in de visie al enkele uitgangspunten benoemd voor de toekomstige bebouwing op de vier erven. In het beeldkwaliteitsplan zijn nadere uitgangspunten voor de architectuur vormgegeven. In algemene zin geldt dat het architectuur van deze tijd wordt, waarbij sprake is van samenhang op buurtniveau. Deze samenhang kan bereikt worden door heel specifiek te kiezen voor één materiaal voor de buurt, een sterk samenhangend kleurenpalet of een sterk architectonisch element. De vier erven spelen in dit verhaal een eigen rol. Hierbij wordt inspiratie gehaald uit de boerenerven zoals die ook in het buitengebied rondom Twello te vinden zijn. Ook daarin zal sprake zijn van een eigentijdse vertaling. Gelet op voorgaande zijn de volgende algemene criteria daarom van toepassing: De bebouwing is samenhangend in bouwvolume, architectuur en kleur- en materiaalgebruik. Tussen en binnen de bouwblokken is er subtiele variatie om de dorpse schaal herkenbaar te maken.
Deze variatie kan bereikt worden door verschil in goot- en/of nokhoogte, een andere kaprichting of een andere steenkleur. Door te kiezen voor baksteen in een sterk samenhangend kleurenpalet ontstaat een dorpse rust. Naast deze algemene uitgangspunten, worden in de volgende paragrafen per deellocatie locatiespecifieke uitgangspunten benoemd. Ook zijn hierbij onder meer referentiebeelden voor architectuur opgenomen. Het volledige beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 1 opgenomen bij de toelichting van dit bestemmingsplan. Inrichtingsplan openbare ruimte Behalve kaders voor de beeldkwaliteit van de bebouwing, is een inrichtingsplan voor de openbare ruimte opgesteld. Hierin is nader uitgewerkt hoe per locatie de openbare ruimte wordt ingericht. Enerzijds gaat 13
De Vier Erven, Twello
het hierbij om de groene en landschappelijke inrichting, zoals bomen, hagen en heesters. Ook zijn uitgangspunten opgenomen voor de te gebruiken verhardingen en eventuele speelvoorzieningen. Bij de inrichting wordt ingestoken op gebruik van verschillende soorten beplantingen, ter stimulering van de biodiversiteit. Daar waar erfafscheidingen grenzen aan openbaar gebied, zijn deze veelal groen meeontworpen. Parkeervakken worden uitgevoerd in open bestratingen, om het beeld van de bestrating minder 'hard' te maken en waterdoorlatendheid te bevorderen. Het inrichtingsplan vormt onderdeel van het beeldkwaliteitsplan dat is opgenomen als Bijlage 1. 2.3.3
Locatie Troelstralaan
Visie Erve Troelstra Achter de grote gezamenlijke voortuin ligt Erve Troelstra. Achter de voortuin ligt het erf waar geparkeerd kan worden. De bestrating zal bestaan uit kleine klinkerbestrating. Op het erf zullen de parkeervakken minimaal worden aangegeven, dit is mogelijk omdat hier alleen bewoners (en hun bezoekers) zullen parkeren. De bestaande bomenstructuur aan de oostzijde wordt doorgezet om zo een visuele afscheiding te maken tussen voortuin en erf. De parkeerplaatsen worden iets verdiept aangelegd, waardoor geparkeerde auto's minder in het zicht staan. Aan de westzijde zijn zes seniorenwoningen gesitueerd. Deze woningen hebben aan de voorzijde een kleine eigen stoep waar bankjes zullen worden geplaatst. Het erf wordt compleet gemaakt met twee tweekappers en een vrijstaande woning die allen uitkijken over het erf. Aan de Troelstralaan wordt een vrijstaande woning gerealiseerd tussen de bestaande bomen. Situering van deze woning is zowel mogelijk in het verlengde van de weg, als haaks hierop. Het inrichtingsplan voor de locatie is opgenomen in Afbeelding 10. Ook zijn in de daarop volgende afbeeldingen beelden opgenomen met een globale impressie van de nieuwe woningen en volumes hiervan. Ten slotte is een architectuuraanzet weergegeven zoals die in het beeldkwaliteitsplan is opgenomen.
14
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 10 - Inrichtingsplan Troelstralaan
15
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 11 - Referenties volumeopbouw Troelstralaan
Afbeelding 12 - Impressie Troelstralaan
Afbeelding 13 - Architectuuraanzet Troelstralaan
16
De Vier Erven, Twello
Vrijstaande woning aan de Troelstralaan Voor de locatie aan de Troelstralaan zijn voor één perceel specifieke criteria opgenomen, afwijkend van voorgaande uitgangspunten. Het gaat om de vrijstaande woning die in de noord-oostzijde van de locatie gesitueerd is. Op de kavel staan vier bestaande bomen die behouden worden. Deze bomen zorgen samen met de gemeenschappelijke voortuin dat het te bouwen woonhuis kan afwijken van de overige woningen op Erve Troelstra. Het woonhuis moet hierbij fungeren als het hoofdgebouw van het erf en past qua architectuur en kleurstelling bij de andere bebouwing op dit erf. In de uitwerking wordt echter wel extra architectonische kwaliteit gevraagd. Dit zit dan vooral in detaillering, materiaalgebruik en verbijzondering, waarvoor referenties zijn opgenomen in Afbeelding 14. De hoofdvorm is enkelvoudig en de woning krijgt een zadeldak. Qua positionering kan de woning of parallel aan de Troelstralaan worden geplaatst, of haaks erop. Het is denkbaar dat het volume kleiner of juist hoger is dan de andere woningen op het erf, waarbij als wens geldt dat een hogere begane grond hoogte wordt gerealiseerd in het ontwerp. Dit geeft meer lichtinval in de woning en maakt de woning 'belangrijker' op het erf.
Waar de tweekappers en de andere vrijstaande woning twee bouwlagen met kap krijgen, wordt voor deze kavel daarom de mogelijkheid geboden 2,5 lagen met kap te realiseren. De garage/berging wordt meeontworpen met het hoofdvolume. Het perceel wordt voorzien van groene erfafscheidingen. In het Beeldkwaliteitsplan is onder 1a een aparte paragraaf opgenomen waarin de criteria voor dit perceel nader uiteen zijn gezet.
Afbeelding 14 - Uitgangspunten verbijzondering vrijstaande woning aan zijde Troelstralaan
2.3.4
Locatie Abraham Kuyperstraat
Visie Erve Kuyper Deze locatie kenmerkt zich door de bestaande bomen aan de noord- en zuidzijde van het plangebied. Wanneer de bestaande bomen gehandhaafd blijven, is alleen een ontsluiting aan de westzijde mogelijk, want aan de oostzijde liggen de tuinen van de bestaande woningen. De kwaliteit van de bebouwing op deze locatie zijn de voordeuren van de woningen die zijn gesitueerd aan de buitenzijde onder de bomen. Dit geeft de plek een bijzondere uitstraling door de woningentree aan de 'parkzijde' te situeren. Hierdoor staat de formele zijde in het groen en de informele zijde is geschakeld aan het erf. Aan de binnenzijde zijn parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd naast een kleine zwarte houten berging. Aan de zijde van de Abraham Kuyperstraat wordt de erfafscheiding meeontworpen met de hoekwoningen, zodat dit één geheel vormt in uitstraling. Twee bomen van de beeldbepalende boomgroep aan de noordzijde van de woningen kunnen niet behouden worden om het plan te kunnen uitvoeren. Hiervoor worden twee nieuwe bomen aangeplant direct grenzend aan de noordkant van de boomgroep. Een linde aan de zuidzijde van het plangebied (ter plaatse van het pad) en de noordwestelijke hoek (pad en hoekwoning) worden in de toekomst zorgvuldig 17
De Vier Erven, Twello
beheerd om te voorkomen dat takken op enig moment de gevels van de woningen raken en/of de paden niet meer veilig gebruikt kunnen worden. Aan de zuidkant van het plangebied wordt ruimte gereserveerd voor speelvoorzieningen, passend binnen de groene uitstraling van de locatie. Hieronder zijn het inrichtingsplan opgenomen en impressies van de nieuwe inrichting en volumeopbouw, inlusief een denkrichting voor de beoogde architectuur.
Afbeelding 15 - Inrichtingsplan Abraham Kuyperstraat
18
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 16 - Referenties volumeopbouw Abraham Kuyperstraat
Afbeelding 17 - Impressie Abraham Kuyperstraat
19
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 18 - Architectuuraanzet Abraham Kuyperstraat
2.3.5
Locatie Frans Halsstraat
Visie Erve Frans Dit erf ligt dichtbij de spoorlijn Apeldoorn-Deventer. Aan de overige drie zijden van het plangebied bevinden zich achtertuinen met veelal schuttingen. Om deze achterkanten af te schermen, afstand te houden tot de bestaande woningen en het spoorweggeluid van minimale invloed te laten zijn op de nieuw te bouwen woningen, is gekozen voor twee bouwblokken haaks op het spoor. Tussen de twee blokken ligt het erf waar onder andere geparkeerd kan worden, waar ruimte voor groen en ruimte voor ontmoeting is. In de noordoostelijke hoek van de locatie wordt speelruimte gerealiseerd, gecombineerd met een wadi. Hiermee ontstaat een groen voorterrein voor het erf. De twee blokken bestaan uit een blok van acht woningen en een blok van zes woningen. Zes van de woningen zijn koopwoningen voor starters in de bereikbare sector. De woningen aan de noordzijde van beide blokken krijgen een architectonische verfraaiing op de kopse kant, voor een representatieve entree van het erf. De woningen zijn voorzien in twee bouwlagen met een flauwe dakhelling. De goothoogte komt uit op maximaal 6 meter en de nokhoogte op maximaal 8 meter. Door in het westelijke woonblok een verspringing in de gevel op te nemen, wordt de lengte van het bouwblok visueel opgedeeld. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit ten goede. De bestaande achterpaden en erfgrenzen blijven ongewijzigd.
De nieuwe woningen voorzien in hun eigen ontsluiting van de achtertuinen. In onderstaande afbeeldingen is de beoogde inrichting en uitwerking van de plannen weergegeven.
20
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 19 - Inrichtingsplan Frans Halsstraat
21
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 20 - Referenties volumeopbouw Frans Halsstraat
Afbeelding 21 - Impressie Frans Halsstraat
Afbeelding 22 - Architectuuraanzet Frans Halsstraat
22
De Vier Erven, Twello
2.3.6
Locatie Koningin Julianastraat
Visie De Julianahoeve Kenmerkend langs de Koningin Julianastraat zijn de smalle kavels met veelal kleinere woningen van baksteen en grotere schuren daarachter. Daardoor ontstaat van voor naar achteren een geschakelde verkaveling met bebouwing in langgerekte volumes. Met de invulling van de nieuwbouw wordt deze reeks van woonhuizen en schuren als het ware afgesloten met een nieuw bouwvolume, dat door een verspringing is opgedeeld in twee delen. Het voorste deel wordt net zoals de bestaande woningen uitgevoerd in overwegend baksteen, waarbij het achterste deel door toepassing van (ook) hout meer refereert aan de bijgebouwen achter de woningen. Zonder identiek te zijn, sluit het gebouw hierdoor aan op de bebouwing aan de Koningin Julianastraat. Het nieuwe volume bestaat uit zestien kleinere wooneenheden en krijgt een ingetogen architectuur in een gedekte donkere kleurstelling. Door deze benadering ontstaat een logisch en helder verschil in beeld tussen het grotere volume met appartementen en de bestaande karakteristieke gemetselde woningen in kleinere volumes. Naast het gebouw ligt een gemeenschappelijke tuin en een wadi. Op de verdieping zijn aan de westzijde kleine balkonnetjes voorzien. Intentie van de plannen is om voor deze locatie het gevoel mee te geven dat de bewoners wonen op een gemeenschappelijk erf.
Het gebouw is voorzien in twee bouwlagen die worden afgedekt met een kap. De nokhoogte komt uit op circa 8 tot 8,5 meter. De buitenruimten en de leefruimten van de appartementen zijn afgekeerd van de omliggende tuinen zodat privacy zoveel mogelijk blijft gewaarborgd. Ook bij uitwerking van de balkons wordt hier rekening mee gehouden. In onderstaande afbeeldingen is het inrichtingsplan opgenomen voor de locatie. Ook is een schetsmatige impressie weergegeven van de nieuwbouw, evenals de beoogde volumes. Ten slotte is een architectuuraanzet gegeven zoals die in het Beeldkwaliteitsplan is opgenomen.
Afbeelding 23 - Inrichtingsplan Koningin Julianastraat
23
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 24 - Referenties volumeopbouw Koningin Julianastraat
Afbeelding 25 - Impressie Koningin Julianastraat
24
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 26 - Architectuuraanzet Koningin Julianastraat
25
De Vier Erven, Twello
Hoofdstuk 3 3.1
Beleidskader
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt beknopt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven, geformuleerd op de verschillende overheidsniveaus. Andere beleidsthema's zoals milieu, archeologie en water worden hier niet beschreven. Dit beleid komt aan bod in Hoofdstuk 4.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR biedt het kader dat de (nieuwe) ruimtelijke- en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt en de focus bepaalt voor mobiliteitsinvesteringen. De structuurvisie speelt in op een aantal ontwikkelingen en uitdagingen; krimp, groeiende mobiliteitsbehoefte, versterken internationale concurrentiepositie, koesteren en versterken ruimtelijke structuur, klimaatverandering, duurzame energie en het stelsel van regels en procedures. Een van de kernmiddelen die wordt ingezet om goed op deze ontwikkelingen en uitdagingen in te spelen is decentralisatie. Beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen wil het kabinet dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Voor de periode tot 2028 richt het Rijk zich op drie doelen: vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; verbeteren van de bereikbaarheid; zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's.
Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn. Het plan voor De Vier Erven heeft geen relatie met één van de 13 nationale belangen. 3.2.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Een schematische weergave hiervan is opgenomen in Afbeelding 27.
26
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 27 - Ladder voor duurzame verstedelijking
Met ingang van 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder in werking getreden. Ongewijzigd hierin is dat in de toelichting op bestemmingsplannen de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling zijn bepalend voor de afbakening van het gebied waarbinnen de behoefte moet worden onderzocht. In de wet is bovendien toegevoegd dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied goed gemotiveerd moet worden waarom deze niet in bestaand stedelijk gebied te realiseren is. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Bij woningbouwontwikkelingen geldt dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als sprake is van de bouw van meer dan 11 woningen (uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 201608869/1/R3).
Toetsing Ladder voor duurzame verstedelijking De herontwikkeling bestaat uit de realisatie van 56 woningen verdeeld over vier locaties. Het wordt gezien als één samenhangende ontwikkeling. Gelet op de hiervoor genoemde uitgangspunten, is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dient toetsing aan de Ladder plaats te vinden. De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Wat betreft woningbehoefte is in regionaal verband onderzoek uitgevoerd. Per gemeente is de woningbehoefte daarbij in beeld gebracht. In algemene zin bestaat in de regio Stedendriehoek een oplopende druk op de woningmarkt. De behoefte ligt in de gemeente Voorst op circa 775-975 nieuwe woningen binnen de periode 2018-2027, waarvoor de regionale woonagenda is samengesteld (zie hiervoor ook subparagraaf 3.4.2). Dit komt neer op een behoefte van circa 80 woningen per jaar. Hierbij is de grootste vraag -en daarmee opgave- voorzien in Twello. Deze kern is vitaal en beschikt over voldoende voorzieningen. De (gezamenlijke) planlocaties van De Vier Erven zijn opgenomen in het gemeentelijke woonprogramma als onderdeel van de regionale afspraken.
Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Voorst, de kwantitatieve woonopgave van de gemeente, de vraag naar extra woningen in Twello en het gegeven dat de plannen op deze vier locaties al zijn opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering, kan gesteld worden dat in kwantitatieve zin voldoende (regionale) behoefte bestaat conform de eerste trede van de Ladder. In kwalitatieve zin dient sprake te zijn van een gevarieerd woningaanbod, zodat voor verschillende 27
De Vier Erven, Twello
doelgroepen nieuwe woningen beschikbaar komen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. In paragraaf 3.5.2 wordt hier uitgebreider op ingegaan. Behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit is ook een uitgangspunt bij nieuwe woningbouwplannen. Dit is bij de keuze voor en uitwerking van onderliggend plan een belangrijk toetsingskader geweest. Naast de kwantitatieve opgave, voorzien de plannen in kwalitatieve zin daarmee ook in de (regionale) behoefte. In gemeentelijk beleid geldt eveneens als uitgangspunt dat bij nieuwe ontwikkelingen in eerste instantie gezocht wordt naar locaties binnen bestaand stedelijk gebied, waar inbreiding kan plaatsvinden. Inbreiding gaat daarmee boven uitbreiding. Het plangebied, verdeeld over vier kleinere locaties, maakt volledig deel uit van bestaand stedelijk gebied. Deels is hierbij sprake van herontwikkeling van locaties waar tot voor kort bebouwing aanwezig was (voormalige schoollocaties). De andere locaties (aan het spoor) zijn al langer in beeld als (her)ontwikkelingslocaties waar inbreiding kan plaatsvinden. De ontwikkeling volgt daarmee de voorkeursvolgorde van de Ladder en is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Samengevat past de ontwikkeling binnen de kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1
Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
Gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland Het doel van de provincie Gelderland is om samen te werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. De natuur en het water hebben het landschap van Gelderland gevormd. Wereldwijde ontwikkelingen - zoals het energievraagstuk, de klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, verdere verstedelijking en de toenemende mobiliteit - vragen om balans. De Gelderse leefomgeving is in omvang beperkt. Er moeten keuzes worden gemaakt. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie Gelderland wil hierbij in gesprek gaan en samen keuzes maken over de vraagstukken die voorliggen en de betekenis daarvan voor de inrichting van Gelderland. Hierbij wordt gezocht naar synergie, samenhang en uitruilmogelijkheden. Gezond en veilig Dit is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.
Schoon en welvarend Dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.
28
De Vier Erven, Twello
Afbeelding 28 - Schematische weergave Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
De provincie Gelderland gaat uit van het toevoegen van waarde door vanuit een brede blik te focussen. Vertrekkend vanuit de unieke kwaliteiten van de Gelderse streken en steeds weer verschillende belangen en bovenregionale mogelijkheden afwegen. De focus ligt op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van 7 onderwerpen wordt hier richting aan gegeven: Energietransitie; Klimaatadaptatie; Circulaire economie; Biodiversiteit; Bereikbaarheid; Economisch vestigingsklimaat; Woon- en leefklimaat. Hoewel de ontwikkeling meerdere van de onderwerpen raakt, is met name het 'woon- en leefklimaat' op het plan van toepassing. Het uitgangspunt van de provincie Gelderland is een duurzaam en divers woonen leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hierbij luidt de ambitie van de provincie Gelderland om een aanbod aan woningtypen en woonmilieus te hebben dat past bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende duurzame woning. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. De provincie gaat hierbij voor een concentratie van bebouwing, tenzij er geen andere goede maatregelen zijn. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen.
Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas, de woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal. De woningbouwplannen voor de vier locaties passen binnen de uitgangspunten zoals die verwoord zijn in in de Omgevingsvisie. Er wordt ingespeeld op de diversiteit aan woningvraag, door voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen te bouwen. Hierbij krijgt elk van de locaties een eigen identiteit met verschillende woningtypologieën. Duurzaamheid is een uitgangspunt bij de uitwerking van de plannen. In de openbare ruimte wordt met verschillende plantsoorten gewerkt, om zo ook een verbetering van de biodiversiteit te stimuleren.
29
De Vier Erven, Twello
3.3.2
Omgevingsverordening Gelderland
In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels beschreven die ervoor moeten zorgen dat de Omgevingsvisie Gelderland ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd. De Omgevingsverordening dient dan ook als een juridisch instrument en beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Daarmee dient de Omgevingsverordening als een toetsingskader bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan of een uitgebreide afwijkingsprocedure in het kader van de omgevingsvergunning (Wabo). Voor nieuwe woonlocaties stelt de Omgevingsverordening Gelderland (artikel 2.1 en 2.2) dat in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in de regionale woonagenda. De onderliggende woningbouwontwikkeling is meegenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en maakt onderdeel uit van de plannen die zijn opgenomen in de regionale woonagenda. Zie hiervoor ook subparagraaf 3.4.2 en 3.5.2. Daarnaast kent de verordening verschillende kaartlagen waaraan regels zijn verbonden: Windenergie, Luchtvaart, Landbouw, Glastuinbouw, Natuur, Natura2000-gebied, Landschap, Water en milieu en Erfgoed. Voor zover van toepassing, wordt daar hieronder op ingegaan.
Voor de locatie Frans Halsstraat gelden regels Erfgoed, vanwege de molenbiotoop die is opgenomen rondom de Havekes Mölle. Artikel 2.64 lid 1 regelt hierover dat een bestemmingsplan binnen een molenbiotoop (straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen) geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk maakt als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt. De kortste afstand tussen molen en plangebied bedraagt in dit geval 270 meter. Onder deze afstand geldt een maximale bouwhoogte of hoogte voor nieuwe beplantingen van 9,1 meter. Op de grootste afstand binnen het plangebied bedraagt deze hoogte (onder een afstand van ruim 325 meter) 10,1 meter. De bouwhoogte van de nieuwe woningen blijft onder de 8 meter. Er worden enkele nieuwe bomen geplant, waarbij uitgangspunt is dat gekozen wordt voor soorten die niet hoger worden dan passend binnen de genoemde hoogten. De plannen voor deze locatie passen daarmee binnen het genoemde artikel uit de Omgevingsverordening. Op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan wordt de molenbiotoop (ook) opgenomen, om het belang van de molenbiotoop te borgen. Alle vier de locaties zijn aangeduid als 'intrekgebied'. Gebieden met deze aanduiding mogen geen bestemming krijgen die de winning van fossiele energie zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas mogelijk maakt.
Daarnaast gelden er beperkingen voor vestiging van glastuinbouwbedrijven. Van dergelijke ontwikkelingen is met het plan geen sprake. Actualisatie Omgevingsverordening Op 22 september 2020 hebben Gedeputeerde Staten het ontwerp voor een actualisatie van de Omgevingsverordening vastgesteld. Dit ontwerp heet ook wel Actualisatieplan 7. Naar verwachting wordt begin maart 2021 door Provinciale Staten een besluit genomen over het plan. Inhoudelijk hebben hierin geen wijzigingen plaatsgevonden ten opzichte van het provinciale beleid dat hiervoor is beschreven. Het actualisatieplan heeft dan ook geen invloed op voorliggend bestemmingsplan. Geconcludeerd wordt dat het initatief past binnen de Omgevingsverordening Gelderland.
3.4
Regionaal beleid
3.4.1
Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030
De gemeenten in de regio Stedendriehoek, met daarin de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio en is beleidsmatig tevens vertaald in provinciaal beleid. De regionale visie zet vooral in op verdere herstructurering en intensivering van het bestaand stedelijk gebied. Enerzijds wordt een deel van het woningbouwprogramma gerealiseerd in de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, maar tevens wordt een deel gerealiseerd in de bestaande dorpen en kernen. 30
De Vier Erven, Twello
Daarbij gaat het om herontwikkeling, om afronding van bestaande bebouwingstructuren en om een intensivering van centrumdorpse woonmilieus. Hiernaast zijn (beperkt) ook specifieke dorpse uitbreidingen mogelijk om het inwonertal in sommige dorpen op peil te houden. Voor de gemeente Voorst is de expliciete opname van een woningbouwprogramma voor de dorpen in de gemeente van belang. Een programma dat de lokale behoefte te boven kan gaan. Zo wordt een bijdrage geleverd aan de vitaliteit van de dorpen en aan het vergroten van het woonmilieu 'landelijk en dorps wonen'. De ontwikkeling van de vier locaties is vooral aan te merken als herontwikkeling en een intensivering van een (centrum)dorps woonmilieu en past daarmee binnen de visie. 3.4.2
Woonagenda Cleantech Regio 2018
De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Dit gebeurt onder meer op het gebied van woningbouw in de regionale woonagenda. In de onlangs (eind 2020) geëvalueerde en herijkte regionale woonagenda is de woningbehoefte voor de regio tot 2030 uiteengezet. Met de woningbouwprogrammering in de regio wordt gestuurd op kwaliteit. Het behouden en versterken van de woonkwaliteit vraagt om de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek in de regio. Daarbij kan woningbouw niet los worden gezien van de lokale woningbehoefte, het bestaande woningaanbod, de specifieke plek en veranderende woningbehoefte. Daarvoor is bovenal maatwerk op lokaal niveau. Om vanuit de gezamenlijke ambitie op kwalitatieve groei te sturen zijn richtinggevende principes ontwikkeld voor het lokaal beoordelen van woningbouwplannen. Het gaat daarbij om drie speerpunten: Woningbouw draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande stad, wijk, dorp, kern en buitengebied; Woningbouw is behoeftegericht, past bij de lokale vraag van een specifieke doelgroep en levert een strategische (toekomstgerichte) aanvulling op het bestaande woningaanbod; De programmering is flexibel en kan aangepast worden om goed te blijven aansluiten op de speerpunten van het beleid en actuele marktontwikkelingen.
In het onderstaande schema zijn deze speerpunten nader uitgewerkt.
Afbeelding 29 - Speerpunten regionale woonagenda
Naast de kwalitatieve afspraken, zijn in regionaal verband ook kwantitatieve afspraken gemaakt voor de periode 2020 - 2030. In de regionale woonagenda is per gemeente een bandbreedte opgenomen tussen de behoefte op basis van huishoudensgroei (lage bandbreedte) en het inlopen van een theoretisch woningtekort (hoge bandbreedte). In de regio wordt per gemeente gekoerst op een realistisch woningbouwprogramma waarbij vraag een aanbod goed op elkaar aansluiten. Binnen de kwantitatieve afspraken continueert de gemeente Voorst haar koers om gemiddeld 80 woningen per jaar toe te voegen. De gemeente Voorst zet in op een realistische prognosticering waarbij het belangrijk is dat 31
De Vier Erven, Twello
woningbouw aansluit op de korte- en langetermijnbehoefte en het dorpse karakter. De voorliggende plannen, die deels een herontwikkeling van bestaande locaties inhouden, kennen een gevarieerd en evenwichtig woningaanbod waarbinnen verschillende doelgroepen bediend worden. Met de plannen wordt ingestoken op een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, zowel in architectuur als inrichting van het openbaar gebied. Bij uitwerking van de plannen wordt veel aandacht geschonken aan duurzaamheidsambities. De ontwikkeling is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en valt binnen de kwantitatieve afspraken. Het plan past dan ook binnen de kaders van de Woonagenda Cleantech Regio 2018.
3.5
Gemeentelijk beleid
3.5.1
Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst
Op 18 december 2017 heeft de gemeente Voorst de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' vastgesteld. Deze Ruimtelijke Toekomstvisie is vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet (treedt naar verwachting in 2022 in werking) opgesteld. Met de Omgevingswet moet een balans worden gevonden tussen enerzijds dynamiek en anderszijds zekerheid. Participatie speelt hierbij een belangrijke rol. De rol van de overheid is aan het veranderen. Inwoners en ondernemers krijgen een steeds grotere rol in het ruimtelijk beleid. Met de nieuwe Omgevingswet krijgen initiatieven vanuit de samenleving waar mogelijk meer ruimte. De taak van de gemeente richt zich voornamelijk op het afwegen van alle belangen. De doelen worden uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda Ruimtelijke Toekomstvisie. In de uitvoeringsagenda wordt gespecificeerd wat, met wie en op welke termijn de uitvoering plaatsvindt. De uitvoeringsagenda heeft, net zoals de samenleving, een dynamisch karakter. Beiden zijn continu onderhevig aan nieuwe ontwikkelingen en daarom wordt het document met enige regelmaat vernieuwd, aangevuld en geactualiseerd. De RTV 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' heeft een dubbele doelstelling. Enerzijds zijn bij de totstandkoming van de RTV doelen bepaald met de samenleving en hoe deze behaald moeten worden.
Aan de andere kant dient de visie ook als toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Centraal in het ruimtelijk beleid van de gemeente Voorst staat dan ook onze eigen identiteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten hierbij aansluiten en waar mogelijk versterken. Onder identiteit wordt verstaan: diversiteit en kwaliteit van de landschappen in de gemeente, de bijzondere monumenten en rijke cultuurhistorie, de dorpse schaal van de kernen, de menselijke maat en de krachtige sociale samenhang in de gemeente. Ook duurzaamheid maakt een onderdeel uit van de identiteit. Het gaat dan om de wens en de noodzaak om de ruimtelijke, economische en sociale kwaliteiten toekomstbestendig te maken. Op basis van de identiteit zijn in Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst de volgende thema's geformuleerd: Wonen, leefbaarheid en sociale cohesie; Werken, innovatie en recreatie; Omgeving en landschap; Energie en klimaat. Uitgangspunten die bij nieuwe woningbouwontwikkelingen gelden, zijn onder meer bouwen naar behoefte, gericht op kwaliteit en (in)passend in de omgeving. Er is een geschikt aanbod van woningen voor alle doelgroepen. In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt daarbij gestreefd naar vergroting van het woningbestand door inbreiding in de bestaande kernen. Het plan De Vier Erven past binnen deze uitgangspunten.
32
De Vier Erven, Twello
3.5.2
Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025
In de in 2017 vastgestelde Woonvisie ‘Aantrekkelijk Voorst 2025’ is de gemeentelijke visie gegeven op het wonen in de gemeente Voorst. De gemeente Voorst is een aantrekkelijke plek om te wonen, gelegen in de groene zone tussen de steden Deventer, Zutphen en Apeldoorn. De gemeente is goed bereikbaar en heeft een goed voorzieningenniveau. Van belang is dit zo te behouden en dit te versterken. De vraag naar woningen neemt toe, waarbij jaarlijks circa 80 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De meeste van deze woningen maken onderdeel uit van bestaande plannen. Het gros hiervan richt zich op Twello, omdat hier de vraag het grootst is. Om de gemeente Voorst aantrekkelijk te houden kent de Woonvisie vier pijlers van woonbeleid die richtinggevend zijn voor het gemeentelijke woonbeleid tot 2025. Het gaat om de volgende vier pijlers: 1. Aantrekkelijke woongemeente. Bij nieuwbouw vindt kwalitatieve sturing plaats waarbij gebouwd wordt voor de behoefte van nu, maar ook voor langere termijn. Hierbij wordt ingezet op een divers woningaanbod dat aansluit bij woonwensen van verschillende doelgroepen. Leefbaarheid wordt gestimuleerd; 2. Beschikbaarheid en betaalbaarheid. Voor lagere en middeninkomens moet de woonvraag bediend worden, door te zorgen voor voldoende aanbod sociale huurwoningen en bereikbare koopwoningen; 3. Kwaliteit van de woningvoorraad.
Deze pijler richt zich vooral op het verbeteren van de duurzaamheid van de woningen in de gemeente. 4. Vergrijzing en wonen met zorg. De vergrijzing heeft gevolgen voor het wonen en de zorg. Langer zelfstandig wonen is het uitgangspunt. Zowel bij nieuwbouw als het aanpassen van bestaande bouw is het van belang hierin te faciliteren. Elk van de pijlers kent verschillende speerpunten. In Afbeelding 30 is een overzicht van de verschillende pijlers en speerpunten schematisch weergegeven.
Afbeelding 30 - Pijlers en speerpunten van de Woonvisie
33
De Vier Erven, Twello
Aantrekk elijke woongemeente Voorst Het plan De Vier Erven zet in op een gevarieerd woningaanbod, gericht op verschillende doelgroepen. Zo kent het plan duurdere woningen, waaronder enkele vrijstaande woningen en tweekappers op ruime kavels. Ook zijn in het programma seniorenwoningen opgenomen. De rijwoningen die in het plan zijn voorzien, spelen in op verschillende prijsklassen en doelgroepen. Op de locatie Abraham Kuyperstraat komen de woningen op korte afstand van waardevol groen staan te staan en vormen daarmee een bijzondere wijze van wonen 'in het groen'. De tuinen zijn wat kleiner dan bij vergelijkbare woningoppervlaktes op andere locaties en voegen hiermee diversiteit toe aan de bestaande woningvoorraad. Dat geldt ook voor de locatie aan de Koningin Julianastraat, waar op korte afstand van station en centrum betaalbare woningen voor kleine (éénpersoons)huishoudens worden ontwikkeld in een segment waar momenteel veel vraag naar is, maar slechts beperkt aanbod. Bij uitwerking van de plannen wordt daarbij naast architectonische kwaliteit ook veel aandacht besteed aan de kwaliteit van inrichting van de openbare ruimte en daarmee de verblijfskwaliteit. Conform uitgangspunten van de visie vindt dit alles plaats door (her)ontwikkeling van locaties in de kern.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid In een relatief dure woningmarkt als Voorst, grotendeels bestaande uit koopwoningen, kunnen huishoudens met lagere inkomens en middeninkomens moeilijk een woning vinden. Om het aanbod aan goedkope/bereikbare koopwoningen (V.O.N.-prijs onder € 200.000) en sociale huurwoningen te vergroten, zijn in de Woonvisie uitgangspunten opgenomen voor het aandeel woningen in het betaalbare segment bij nieuwe ontwikkelingen. Voor Twello gaat het om 40% van de nieuwbouwproductie. De herontwikkeling van de school- en spoorlocaties gaat uit van (in totaal) 56 nieuwe woningen. Van deze woningen worden er 22 gebouwd in het bereikbare segment, waarvan 6 aan de Frans Halsstraat (koop) en 16 aan de Koningin Julianastraat (naar verwachting huur, mogelijk 12 huur en 4 koop). Het aandeel ligt hiermee nagenoeg op 40%. Aanvankelijk voorzag de locatie Frans Halsstraat in een extra bereikbare koopwoning. Na inspraak van buurtbewoners is ervoor gekozen binnen dit deel van het plangebied een woning te laten vervallen omwille van het realiseren c.q. behouden van speelruimte op de locatie. Kwaliteit van de woningvoorraad De visie zet vooral in op verduurzamen van de bestaande woningvoorraad, maar uiteraard ook bij nieuwe ontwikkelingen. Uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in de nota Duurzaamheid en het daarbij behorende Addendum Duurzaamheid.
Ook gaat duurzaamheid over kwaliteit van de woonomgeving, waarin mensen gezond, veilig en prettig kunnen wonen en een woningvoorraad die lang meegaat en snel is aan te passen aan de woonwensen van bewoners. Basisgedachte bij de uitwerking van het plan De Vier Erven is bij te dragen aan een verbetering van de leefkwaliteit in Twello. Naast energie wordt gekeken naar klimaat, grondstoffen, bewustwording en sociale duurzaamheid. In de ontwikkeling wordt gebruik van fossiele brandstoffen beperkt c.q. voorkomen (inzet is woningen die voldoen aan BENG), de uitstoot van CO2 wordt beperkt en er worden zo min mogelijk schadelijke stoffen toegepast in de binnenruimtes van de nieuwe woningen. De ontwikkelende partij speelt in op bewustwording onder de nieuwe bewoners en wil tijdens de ontwikkel- en uitvoeringsfase sociale binding creëren en talent inzetten met een achterstand tot de arbeidsmarkt. Vergrijzing en wonen met zorg Zoals hiervoor aangegeven worden in de herontwikkeling 6 seniorenwoningen gerealiseerd. Hiermee wordt een aandeel geleverd aan een geschikt woningaanbod voor ouderen. De overige woningen worden niet expliciet voor ouderen ontwikkeld, maar zijn met beperkte aanpassingen levensloopbestendig te maken.
Daarbij speelt mee dat de locaties weliswaar niet in het centrum liggen van Twello, maar zich wel op relatief korte afstand van de voorzieningen in Twello bevinden en daarmee aantrekkelijk kunnen zijn voor deze doelgroep.
34
De Vier Erven, Twello
3.5.3
Welstandsnota
Om de ruimtelijke kwaliteit van de woon- en leefomgeving te bewaken, heeft de gemeente enkele mogelijkheden tot haar beschikking om de kwaliteit van de omgeving te stimuleren. De Welstandsnota is hiervoor een belangrijk kader. In de Welstandsnota worden randvoorwaarden omschreven waaraan bouwplannen moeten voldoen. De randvoorwaarden zijn zodanig geformuleerd dat er wel enige beleidsvrijheid voor de ontwikkelaar is en de regels niet té sturend zijn. Naast de kaders is er ook een motivatie voor de ruimtelijke kwaliteit in de nota opgenomen met kwaliteitsnormen per deelgebied in de gemeente. Alle vier de locaties vallen onder de Naoorlogs woongebieden. In de Welstandsnota geldt in algemene zin dat de bestaande gebouwde omgeving het kwalitatieve referentiepunt is voor nieuwe bouwwerken. Een plan dient te voldoen aan de 'redelijke eisen van welstand'. Voor elk van de vier locaties wordt ingestoken op een hoogwaardige beeldkwaliteit die in enkele gevallen kan afwijken van de ambities die in de Welstandsnota zijn opgenomen voor de Naoorlogse woongebieden in Twello. Om te borgen dat het vooraf beoogde ambitieniveau behaald wordt -waarbij elk van de locaties zijn eigen kwaliteit kent- en/of geen strijdigheden ontstaan met het geldende beleid, is voor de ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 1).
Dit beeldkwaliteitsplan wordt gelijktijdig met het bestemmingsplan in procedure gebracht en vastgesteld. Na vaststelling vervangt het beeldkwaliteitsplan voor deze vier gebieden de Welstandsnota en wordt daarmee het toetsingsinstrument voor welstand bij de uiteindelijke uitwerking van de bouwplannen.
35
De Vier Erven, Twello
Hoofdstuk 4 4.1
Uitvoerbaarheid
Inleiding
In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Daarnaast wordt ingegaan op de thema's als archeologie, natuuronderzoek, verkeersaspecten, water en de economische uitvoerbaarheid.
4.2
Milieu-aspecten
4.2.1
Bodem
Als gevolg van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet onderzocht worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Om de bodemkwaliteit aan te tonen, is op alle vier de locaties verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Voor de locaties aan de Troelstralaan en de Abraham Kuyperstraat zijn ook nog aanvullende onderzoeken uitgevoerd. Op de locatie Troelstralaan is op een klein deel van de planlocatie een verontreiniging met PAK aangetroffen die in het voortraject door de aanwezigheid van een boom niet gesaneerd is. In de definitieve plannen komt deze boom te vervallen, waarbij sanering van de verontreiniging indien nodig alsnog plaatsvindt. De verontreiniging is niet dusdanig dat het woningbouwplan hierdoor niet uitvoerbaar is. De verschillende onderzoeken voor de locatie zijn opgenomen in Bijlage 2. Aan de Abraham Kuyperstraat is rondom de sloop van het toenmalige gebouw van De Kruimelkring ook een verontreiniging met PAK aangetroffen.
Na sloop van het pand is deze verontreiniging gesaneerd. In Bijlage 3 zijn de bodemonderzoeken voor deze locatie opgenomen. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan geen beperkingen voor de herontwikkeling van de locatie. Van de locatie Frans Halsstraat is bekend dat zich hier aan de zijde van de weg restanten bevinden van een vroegere stortlocatie. Deze heeft momenteel een afdeklaag die in dikte en kwaliteit niet toereikend is voor het beoogde gebruik als woongebied. Voor de planvorming dient deze deklaag vervangen en opgehoogd te worden of te worden afgedekt met aaneengesloten verharding om te voldoen aan de wettelijke vereisten. In Bijlage 4 is het verkennend bodemonderzoek met de bevindingen opgenomen. Daar waar nu het verenigingsgebouw van de Twellose Accordeon Vereniging staat, heeft nog geen volledig onderzoek plaatsgevonden. Verwacht wordt dat hier sprake is van een matige tot sterke verontreiniging met zware metalen en PAK. Hier vindt ten tijde van sloop van het pand nader onderzoek plaats. Voor deze gronden en ter plaatse van de vroegere stort vindt sanering plaats om het toekomstige gebruik mogelijk te maken. De gronden ten zuiden van de voormalige stort en het verenigingsgebouw zijn uit milieuhygiënisch oogpunt al geschikt voor woningbouw. Ook aan de Koningin Julianastraat is bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 5.
Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat de gronden geschikt zijn voor het gebruik voor wonen met tuin. Wel dient rekening te worden gehouden met een diepe grondwaterverontreiniging ter plaatse van de vroegere slachterij Dumeco, waarvan een streefwaardencontour gedeeltelijk binnen het plangebied valt. Indien ten behoeve van de ontwikkeling grondwater wordt onttrokken, dan is hiervoor vooraf toestemming nodig van Gedeputeerde Staten.
36
De Vier Erven, Twello
4.2.2
Milieuzonering
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies, zoals woningen, anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies. Deze afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. De milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam en onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten als geur, stof, geluid en gevaar. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het type rustige woonwijk en gemengd gebied.