Document · PDF

Informatiebrief 83 Starrenburg III (incl. bijlagen)

Gemeenteraad Voorschoten 12 december 2024, gemeente voorschotenBij agendapunt: Informatiebrieven van het College van B&W49.567 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 5

83 Informatiebrief Zaaknummer:

Z/24/093467

Documentnummer:

422977

Datum:

dinsdag 3 december 2024

Onderwerp:

Starrenburg III: Stedenbouwkundig Plan, Anterieure overeenkomsten, Uitwerkingsplan en Nota van beantwoording

Portefeuillehouder:

Wethouder Van der Elst

Bijlage(n):

Bijlage 1a

Stedenbouwkundig Plan dd.14-06-‘24

Bijlage 1b

Stedenbouwkundig Toelichting dd.14-06-‘24

Bijlage 1c

Randvoorwaarden Monitoring Zetting dd.18-10-‘23

Bijlage 2

Nota van Beantwoording zienswijzen STB-III

Geachte Raad, Eind vorig jaar bent u in raadsinformatiebrief 080 geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot het woningbouwproject Starrenburg III (hierna: STB-III). Begin maart 2024 bent u geïnformeerd over de verschillende zienswijzen die zijn ingediend op het ontwerpuitwerkingsplan. In deze brief informeren wij u over de laatst genomen besluiten van het college en geven we een korte toelichting op het vervolg van het project STB-III. Op 3 december 2024 heeft het college van B&W: -

Het aangepast Stedenbouwkundig Plan STB-III (zie bijlage 1a, b en c) vastgesteld en de versie van 31/10/’23 hierbij ingetrokken;

De anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars De Raad Development en Niersman Projectontwikkeling gesloten;

Het Uitwerkingsplan STB-III vastgesteld en

De Nota van beantwoording van de zienswijzen (zie bijlage 2) vastgesteld.

Stedenbouwkundig Plan STB-III Naar aanleiding van enkele ingediende zienswijzen is besloten het Stedenbouwkundig Plan op een vijftal (ondergeschikte) aspecten aan te passen. Dit gaat om de volgende aspecten: •

De inrit van bestaande woning aan de Veurseweg 127 is verlegd naar de zuidzijde van het perceel;

•

De contour van het Stedenbouwkundig Plan is aangepast nabij de Peppellaan en volgt hier de kadastrale grenzen;

•

Er zijn 3 langsparkeerplekken toegevoegd bij de Vogelkerslaan;

•

Op pagina 64 van de toelichting is aangegeven dat er geen balkons gerealiseerd zullen worden aan de kopse kant van appartementengebouw C;

•

De twee losse woonblokken (rijwoningen) ten westen van appartementengebouw A in Deelgebied 1 zijn tegen elkaar aangeschoven;

Met deze aanpassingen worden gemaakte afspraken met omwonenden ook in het Stedenbouwkundig Plan vastgelegd. Het document ‘Randvoorwaarden Monitoring Zetting’ is inhoudelijk hetzelfde gebleven, maar wel opnieuw gekoppeld aan dit Stedenbouwkundig Plan. Op deze manier kan er geen twijfel ontstaan over de wijze waarop wordt omgegaan met de slappe ondergrond van een deel van STB-III. Anterieure overeenkomsten STB-III vastgesteld In 2016 en 2017 zijn de Intentieovereenkomsten met beide ontwikkelaars aangegaan. Na een langdurig traject heeft het college besloten om, volgend op de intentieovereenkomsten, een anterieure overeenkomst met beide ontwikkelaars aan te gaan. In een anterieure overeenkomst worden privaatrechtelijke afspraken tussen initiatiefnemers en de gemeente vastgelegd. Deze gaan onder andere over wederzijdse verplichtingen en het kostenverhaal ten aanzien van de woningbouwontwikkeling STB-III. Het sluiten van deze anterieure overeenkomsten is een echte mijlpaal voor de ontwikkeling van STB-III. Naast afspraken over de kostenverdeling en het verkeersveiliger maken van de Zuiderzichtlaan, wordt ook aandacht besteed aan een betaalbaar woonprogramma: 15% sociale huurwoningen, 15% goedkope koopwoningen, 8% betaalbare koopwoningen. Voor deze woon categorieën worden de instandhoudingstermijn én zelfbewoningsplicht volgens de doelgroepenverordening (herziening 2023) aangehouden:

•

Sociale huurwoningen

=> 30 jaar instandhoudingstermijn;

•

Goedkope koopwoningen

=> 10 jaar instandhoudingstermijn en zelfbewoningsplicht;

•

Betaalbare koopwoningen

=> 10 jaar instandhoudingstermijn en zelfbewoningplicht.

Uitwerkingsplan vastgesteld Op 3 december 2024 heeft het college ook besloten het “Uitwerkingsplan Starrenburg-III” vast stellen. Het Uitwerkingsplan biedt het juridisch-planologisch kader waarbinnen 356 woningen gerealiseerd kunnen worden in de nieuwe woonwijk Starrenburg-III. Hiermee wordt een substantiële bijdrage geleverd aan de (lokale) woningbouwopgave.

Pagina 2 van 4

In het bestemmingsplan “Voorschoten-Oost” dat is vastgesteld op 16 mei 2013 is grenzend aan Starrenburg-II een “Wonen – uit te werken 1’’ bestemming opgenomen. Dit betekent dat het college binnen de in deze bestemming opgenomen uitwerkingsregels verplicht is een uitwerkingsplan vast te stellen. Met het vastgestelde uitwerkingsplan wordt invulling gegeven aan deze verplichting. Het uitwerkingsplan is opgesteld binnen de regels die de gemeenteraad in het bestemmingsplan Voorschoten-Oost heeft gesteld. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat het vastgesteld uitwerkingsplan voldoet aan alle geldende wet- en regelgeving en het geldende beleid. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Het Uitwerkingsplan is te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl en www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/.

Nota van Beantwoording zienswijzen STB-III Voorafgaand aan het vaststellen van het uitwerkingsplan heeft er een ontwerp-uitwerkingsplan van donderdag 21 december 2023 tot en met woensdag 31 januari 2024 voor een ieder ter inzage gelegen. Op het ontwerp-uitwerkingsplan zijn 20 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk. In de nota van beantwoording wordt antwoord gegeven op alle zienswijzen. Ook wordt in de nota van beantwoording aangegeven of de zienswijze heeft geleid tot aanpassing van Het Uitwerkingsplan. De nota van beantwoording is als bijlage 2 bij deze raadinformatiebrief gevoegd. De zienswijzen hebben betrekking op een groot aantal aspecten. Onderwerpen die veel terugkomen zijn onder meer: verkeersveiligheid op ontsluitingswegen, wenselijkheid milieupark Zuiderzichtlaan en stedenbouwkundige inpassing. Daarnaast staat in de nota van beantwoording welke ambtshalve wijzigingen in Het Uitwerkingsplan zijn doorgevoerd ten opzichte van het ontwerp-uitwerkingsplan. Met het vaststellen van de nota van beantwoording krijgen de indieners reactie op hun zienswijze. Vervolgstappen Met het vaststellen van het aangepaste Stedenbouwkundige Plan, de anterieure overeenkomsten én het Uitwerkingsplan, is een grote stap voorwaarts gezet in het project STBIII.

De gemeente gaat samen met De Raad Development en Niersman Projectontwikkeling de samenwerking voortzetten, zodat spoedig de uitvoering aan STB-III kan beginnen.

Pagina 3 van 4

Vooralsnog gaan we uit van de volgende planning: •

Q1-2025

Uitwerkingsplan gepubliceerd;

•

Q1-2025

Opstellen/vaststellen Monitoringsplan en Inrichtingsplan STB-III;

•

Q2-2025

Informatiemoment vanuit ontwikkelaars over Inrichtingsplan STB-III;

•

Q2-2025

Start voorbelasten gronden STB-III;

•

Q4-2025

Start bouw-en woonrijpmaken;

•

2029

Oplevering STB-III.

We houden u op de hoogte van de komende mijlpalen en de daarmee samenhangende planning van het project Starrenburg III. Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders,

E.A. van Wattingen, gemeentesecretaris

drs. N. Stemerdink, burgemeester

Deze brief is digitaal vastgesteld. Hierdoor staat er geen fysieke handtekening in de brief.

Pagina 4 van 4

LEGENDA kadastrale grens

bebouwing

kavel rijbaan/ voetpad Zuidereiland & Vlietoevers parkeerplaats Zuidereiland & Vlietoevers anti parkeer kruis Zuidereiland & Vlietoevers

I d e i b e Deelg

anti parkeer paal Zuidereiland & Vlietoevers

NAP + 0,69 P NA ningen eil wo gen + 0,39 p w u o wal b eil we Strand bouw p

rijbaan

5,13

voetpad

2,50

trafo

6,00

1 prive p.p. i.v.m. BP grens

ark. fietsp

27 p.p.

1,8 m

duiker

haag:

parkeerplaats 5,13

2,00

5,00

2,50

2,00

hoog

6,00

5,13

opstelplaats minicontainer

.0 0 R3 3. R er u d ik

voetpad halfverharding 3p

.p.

Deelgebied II 3,50

5,00

5,50

5,00

4,10

6,00

5,50

12 p.p.

6,00

12,50 keermogelijkheid

natuurvriendelijke oever (min. 1:5)

. R6

vlonder/ steiger

4,95

2,00 5,13

6,00

5,13

2,10

C hellingbaan 5,13

6,00

5,13

0,37

5,13

6,00

5,13

trafo

5,44

0,37

6,00

5,50

0,37

brug

2,00

2,10

fietspark.

waterpeil -0,61 NAP

5,00

trafo

P waterpeil -0,61 NA

6,00

5,13

9 p.p.

wadi

1,80

4,50

D.10

1,80

6,30

.0 R6

5,13

4,50 3,00

9 p.p.

6,00

0 6.

6,00

6,30

plas-dras oever met beschoeiiing (B) B

duikerbrug

4,60 2,00

6,30

6,95

6,30

D.6

.0 25

2,10

duikerbrug

22,00

6,30

.0 R6

opstelplaats 4x10m

3,00

1,80

6,30

5,13

6,30

5,50

S duiker

2,00 3,50

2,00 5,00 6,30

plas-dras oever

B langzaam verkeersroute

Vlietoevers bouwpeil woningen + 0,69 NAP bouwpeil wegen + 0,39 NAP

waterpeil -1,82 NAP (polder)

.0 R6

opstelplaats 4x10m

1,20 langzaamverkeersroute en calamiteiten

6,30

Deelgebied III

Zuidereiland bouwpeil woningen - 0,52 NAP bouwpeil wegen - 0,82 NAP

wadi

8,22

D.1

bloemrijk talud (min. 1:3)

1,20

4,50

taludlijn water/oever

gazon/ bloemrijkgrasland (zie profielen)

5,13

5,50

6,00

AP il -0,61 N waterpe

er duik

D.1

duik

D.9

water .5 R9

16 p.p.

grasbetonstenen langsparkeervakken

16 p.p.

5,13

30 p.p.

fietspark.

5,13

2,10

D.7

34 p.p

.5 R7

61 p.p.

wadi 22,00

12,00

5,13

6,00

8 p.p.

verhoogd plantvak met zitrand 1,50

fietspark.

.3 R8

plantvak

23 p.p

2,10

26,90

12,00

25,00

7,60

2,10

25,00

12,00

26,50

22,00

6,00

opstelplaats 4x10m

fietspark.

D.2

D.5

tuin appartementen

1,50

5,00

2,10 MC

5,00

2,00

bloemrijke heesterrand

6,00

S 4,00

6,00 2,10

4,50

D.8

haag: 1,2 m hoog

5,00 MC

8,90

opstelplaats 4x10m

9 p.p.

D.3

29,00 27,00

fietspark.

gemaal

opstelplaats 4x10m

1,50

4,00

11,00

older)

2 p.p. fietspark.

,82 NAP (p

fietspark.

waterpeil -1

D.13 1,50

speelplek

waterpeil -0

,61 NAP

bestaande boom

6,00

keermogelijkheid 15,00

2 p.p.

private tuinzone tot waterlijn in beheer VvE

12,30

11,12

keermogelijkheid

6,00

opstelplaa ts 4x10m

5,382,10

23,00

maalkom

haag: 1,0 m hoog

5,00

waterpeil -0,61 NAP

5,00

6,00

+ 0,39 NAP

5,00

ts lplaa opste m 4x10

1,80

5,13

2,00

haag: 1,8 m hoog

D.12

D.11

2,50

5,00

23,00

2 p.p.

waterpeil -0,61 NAP

tfil

opstelplaats 4x10m

6,00

4 p.p.

fietspark.

2,00

D.4

23,00

haag: 1 m hoog

brug

nieuwe boom, 1e orde

nieuwe boom, 2e/3e orde

wadi wadi

struik/ struweel

K beoogde bouw- weg- woningen waterpeilen

0,61 N

waterpeil -0

,61 NAP

S 5,00

techniek

hellingbaan

5,13

2,50

5,66

berging

bergingen ca. 650m²

10,40

tfil

5,00

techniek

5,00

Deelgebied I: Strandwal

Deelgebied II: Zuidereiland

aantallen: villa's 10 stuks twee-onder-één-kap woning 18 stuks rijwoning 8 stuks appartementen sociale huur(A) 16 stuks appartementen koop (B) 20 stuks totaal aantal woningen 72 stuks

aantallen: rijwoningen 5.4m. koop appartementen koop goedkoop (G) appartementen sociaal huur (D) appartementen sociaal koop (G, C en D) totaal aantal woningen

parkeren benodigd: rijwoning villa 2-kap appartementen sociale huur appartementen koop totaal benodigd: waarvan bezoekers 0.3x72 waarvan bewoners

= 1.8 p-norm x 8 = 2.1 p-norm x 10 = 2.0 p-norm x 18 = 1.3 p-norm x 16 = 1.9 p-norm x 20 = 130.2 parkeerplaatsen = 21.6 stuks = 108.6 stuks

parkeren eigen terrein: dubbele parkeerplaats = 1.8 x 18 = 32.4 stuks lange parkeerplaats = 1.3 x 10 = 13 stuks enkele parkeerplaats = 0.8 x 6 = 4.8 stuks parkeren half verdiepte garage(B) = 21 stuks totaal = 71.2 stuks parkeren openbaar bewoners benodigd voor bewoners 108.6 stuks eigen terrein 71.2 stuks benodigd openbaar = 37.4 stuks gelijktijdigheid gelijktijdigheid bewoners 90% x 37.4 gelijktijdigheid bezoekers 80% x 21.6 benodigd parkeren openbaar = 51

parkeren benodigd rijwoning appartementen koop goedkoop appartementen sociaal huur appartementen sociaal koop totaal benodigd waarvan bezoekers parkeergarage bewoners rijwoning appartementen koop goedkoop appartementen sociaal koop totaal benodigd voorzien ca. 250 plekken parkeren openbaar appartementen sociaal huur bezoekers totaal benodigd

Deelgebied III: Vlietoevers

Totaal deelgebied I + II + III = 356 woningen

aantallen: twee-onder-één-kap woning villa's kade woningen 5.4m appartementen koop totaal aantal woningen

16 stuks 13 stuks 17 stuks 44 stuks 90 stuks

= 1.8 p-norm x 75 = 1.5 p-norm x 28 = 1.3 p-norm x 37 = 1.5 p-norm x 54 = 306.1 parkeerplaatsen = 0.3 x 194 = 58.2 stuks

parkeren benodigd villa twee-onder-één-kap woning rijwoning appartement koop etage duur totaal benodigd: waarvan bezoekers= 0.3 x 90 waarvan bewoners

= 2.1 p-norm x 13 = 2.0 p-norm x 16 = 1.8 p-norm x 17 = 1. 9 p-norm x 44 = 173.5 parkeerplaatsen = 27 stuks = 146.5 stuks

aantallen twee-onder-één-kap woning villa's kade woningen 5.4 m rijwoningen 5.4 m appartementen sociaal appartementen koop totaal aantal woningen

= 1.5 p-norm x 75 = 1.2 p-norm x 28 = 1.2 p-norm x 54 = 210.9 parkeerplaatsen

parkeren eigen terrein parkeren op eigen terrein = parkeren half verdiepte garage totaal

75 stuks 28 stuks 37 stuks 54 stuks 194 stuks

= 1.0 p-norm x 37 = 0.3 x 194 = 95.2 stuks

gelijktijdigheid gelijktijdigheid bewoners 90% x 37 = 33.3 stuks gelijktijdigheid bezoekers 80% x 58.2 = 46.6 stuks benodigd parkeren openbaar = 79.9 => 80 stuks voorzien openbaar = 127

54 stuks = 15% 53 stuks = 15% 107 stuks = 30%

Woningen hoger dan 12 m woningen tussen 12 - 20m = 68 stuks 1.3 x 29

= = =

37.7 stuks 40 stuks 77.7 stuks

Parkeren openbaar bewoners benodigd voor bewoners = 146.5 stuks eigen terrein = 77.7 stuks benodigd openbaar = 68.8 stuks gelijktijdigheid gelijktijdigheid bewoners 90% x68.8 gelijktijdigheid bezoekers 80% x 27.0 benodigd parkeren openbaar = 83.5

= 33.7 = 17.3 => 51 stuks

sociale woningen sociaal koop sociaal huur totaal

34 stuks 23 stuks 17 stuks 83 stuks 107 stuks 92 stuks 356 stuks

68 stuks / 356 woningen x 100% 19 % van totaal aantal woningen hoger dan 12 meter

Appartementen A aantallen De Raad twee-onder-één-kap woning villa's kade woningen 5.4 m rijwoningen 5.4 m appartementen sociaal appartementen koop totaal aantal woningen aantallen Niersman twee-onder-één-kap woning villa's rijwoningen appartementen sociaal appartementen koop totaal aantal woningen

Appartementen B 20 m.

26 stuks 19 stuks 17 stuks 75 stuks 91 stuks 72 stuks 300 stuks

8 stuks 4 stuks 8 stuks 16 stuks 20 stuks 56 stuks

Woningen hoger dan 12 m - De Raad appartementen tussen 12 - 20m = 49 stuks kade woningen tussen 12 - 20 m = 11 stuks totaal = 60 stuks

12 m.

12 m. 4 3 2 1

begane grond per laag 4e laag totaal aantal appartementen

= 61.9 stuks = 21.6 stuks => 84 stuks

Woningen hoger dan 12 m - Niersman appartementen tussen 12 - 20m = 8 stuks totaal = 8 stuks 8 stuks / 56 woningen x 100% = 14 % van totaal aantal woningen hoger dan 12 meter

20 m.

12 m.

3 stuks 5 stuks 3 stuks 3+5+5+3 = 16 stuks

Tussen 12 - 20m

Per laag 4 stuks totaal aantal appartementen (5x4)= 20 stuks Tussen 12 - 20m

6 4 3 2 1

bergingen en parkeren

begane grond laag 2-4

3 stuks 4 stuks

totaal aantal appartementen waarvan 15 sociale koop

5 4 3 2 1

8 stuks

0 stuks

(4x3)+ 3 = 15 stuks

Tussen 12 - 20m

0 stuks

begane grond laag 2-5 laag 6

5 stuks 11 stuks 7 stuks

totaal aantal appartementen 5+ (11x4)+ 7 = 56 stuks waarvan 37 sociale huur waarvan 19 sociale koop Tussen 12 - 20 m

29 stuks

VOORLOPIG Appartementen koop E

Appartementen koop F

Appartementen G

Grondgebonden woningen project:

20 m.

12 m.

max. 12 m.

20 m. 6

60 stuks / 300 woningen x 100% = 20 % van totaal aantal woningen hoger dan 12 meter

5 4 3 2 1

P1: Schematische inrichting Parkeerkelder met ca. 250 parkeerplaatsen

Appartementen D

Appartementen C

locatie & opdrachtgever:

Starrenburg III

Voorschoten De Raad en Niersman

5 4 3 2 1

12 m.

bergingen en parkeren

5 4 3 2 1

3 2

12 m. 4 3 2

1 rijwoningen, twee-onder-één kapwoningen, villa's

bergingen en parkeren

per laag 4 stuks penthouse 2 stuks totaal aantal appartementen (5x4)+2= 22 stuks

per laag 4 stuks penthouse 2 stuks totaal aantal appartementen (5x4)+2 = 22 stuks

Tussen 12 - 20m

10 stuks

per laag totaal aantal appartementen waarvan 20 sociale koop waarvan 28 koop goedkoop

12 stuks 4x12 = 48 stuks

10 stuks Tussen 12 - 20m

onderwerp:

Stedenbouwkundig plan

0 stuks

schaal:

datum:

formaat:

getekend:

1:1000

21/06/2022

60x100

eveb

12 m. 3 2

4 3 2

kadewoningen ( rijwoningen Vlietoevers) max. 11 woningen hoger dan 12m

wijziging:

werknummer:

tekeningnummer:

M. 14/06/2024

15855

A1-001

adres:

van Egmond Architecten B.V. Gooweg 5 2201 AX Noordwijk

contact:

+31 (0)71 36 19 700 info@vanegmondarchitecten.nl www.vanegmondarchitecten.nl

Full Service Architectuur

Starrenburg III Stedenbouwkundige toelichting

datum 14 juni 2024

Inhoud

Inhoud3

Riolering, Kabels en Leidingen

Inleiding5

Beleef het Water

Het Proces en Stand van zaken

Levendige Oevers - overgang land water

Context8

Natuurlijk Spelen

Landschappelijk onderstel

Archeologie zichtbaar

Stedenbouwkundig plan

Groene erfafscheidingen

Deelgebied 1 Strandwal

Afval43

Deelgebied 2 Zuidereiland

Parkeren

Deelgebied 3 de Vlietoevers

Groen parkeren

Groensferen per deelgebied

Parkeergarage en dek

Themakaarten28

Aansluiting appartementengebouwen op maaiveld

Programma29

Aansluitingen bij bestaande situatie

Ontsluiting30

Aansluiten bestaande maaiveld

Wandelen30

Klimaat adaptief bouwen

Hulpdiensten31

Duurzaam en Natuur inclusief bouwen54

Watersysteem bestaand en nieuw

Profielen over het plan

Waterkering bestaand en nieuw

Architectuur64

Bruggen, Duikerbruggen en Duikers

eg ew Ve ur s

Starrenburg I

Vl ie t

Starrenburg II

Vlietland

Inleiding

Voor u ligt de toelichting op het stedenbouwkundig plan voor Starrenburg III. Sinds 2015 wordt er door van Egmond architecten in opdracht van De Raad Bouwontwikkeling en Niersman Projectontwikkeling aan de stedenbouwkundige uitwerking van dit project gewerkt. In 2020 is MXT Landschappen aangesloten voor de landschappelijke inpassing en uitwerking van het inrichtingsplan. Verder wordt er samen gewerkt MUG Ingenieursbureau als het gaat om de boven- en ondergrondse infrastructuur, de bodemzettingen en het beheersen van het oppervlakte en grondwater. Na een beschrijving van het proces en de stand van zaken zal het stedenbouwkundig plan worden toegelicht in woord en beeld. De verschillende deelgebieden worden beschreven en via themakaarten worden de verschillende pijlers van het plan inhoudelijk uitgelicht. De volgende bijlagen horen bij dit document: 1. Tekening Stedenbouwkundig plan 2. Profielen 1-14 3. Vergelijking sted. plan met het ontwikkelingsdocument 4. Vergelijking sted. plan met plan infoavond 2019 5. Memo monitoringskader (processtap 4) 6. Memo oplossing hemelwater openbaar gebied De huidige versie is op een aantal punten gewijzigd t.o.v. het vastgestelde stedenbouwkundige plan, hieronder volgt een opsomming van de gewijzigde punten. 1. De inrit v.d. bestaande woning aan de Veurseweg 127 is verlegd naar de zuidzijde van het perceel. 2.

De contour van het stedenbouwkundigplan is aangepast nabij Peppelaan 2B. 3. Er zijn 3 langsparkeerplekken toegevoegd bij de Vogelkerslaan. 4. Op pagina 64 is een zin toegevoegd inzake balkons bij appartementengebouw C. 5. De twee losse woonblokken (rijwoningen) ten westen van appartementengebouw A in Deelgebied 1 zijn tegen elkaar aangeschoven.

Het Proces en Stand van zaken

Door de jaren heen is het ontwerp voor het stedenbouwkundig plan veranderd en geoptimaliseerd. Zoals hiernaast te zien, zijn er verschillende scenario’s bedacht en besproken. De laatste jaren is er intensiever samengewerkt om tot het plan te komen dat hier voor u ligt. Verschillende zaken hebben invloed gehad op het proces en het ontwerp. Hieronder worden verschillende thema’s toegelicht die belangrijk zijn voor deze nieuwe ontwikkeling.

Ontwikkelingsdocument Starrenburg III In 2018 is er een ontwikkelingsdocument opgesteld door de gemeente Voorschoten waarin er richtlijnen worden gegeven op het gebied van beleid, visie en techniek. Bij de tot stand koming van het stedenbouwkundig plan is dit een belangrijke leidraad. Op een aantal punten wordt afgeweken van het Ontwikkelingsdocument. Deze staan benoemd in de bijlage 2: Vergelijking van het stedenbouwkundig plan met het ontwikkelingsdocument.

Proefverkaveling Eind 2020 is er besloten om vooruitgaand het stedenbouwkundig plan eerst een proefverkaveling op te stellen. Aan de hand van de proefverkaveling kunnen de onderzoeken die benodigd zijn voor het stedenbouwkundig plan opgestart of geactualiseerd worden. Daarnaast wordt er een stukje zekerheid gecreëerd doordat met het akkoord gaan van de proefverkaveling de gemeente achter het plan staat. Op 14 september 2021 heeft het College van B&W aangegeven dat zij de proefverkaveling volledig steunt. Het stedenbouwkundig plan wordt uitgewerkt naar aanleiding van de proefverkaveling. Het beeldkwaliteitsplan is uitgewerkt en op 3 februari 2022 vastgesteld.

Samenwerking De Raad, Niersman en Bobam Het stedenbouwkundig plan heeft door de jaren heen verschillende invullingen gehad. In eerste instantie was het de bedoeling om samen met Bobam op te trekken in de ontwikkeling. Dit bleek niet haalbaar waardoor er stappen zijn genomen om los van elkaar verder te gaan met de ontwikkeling van dit gebied. De Raad en Niersman werken samen aan dit plan waarbij De Raad een leidende rol heeft. Tijdens de ontwikkeling is er contact geweest met de Bobam inzake de plannen.

Contact met bewoners Tijdens de informatieavond in december 2019 is het concept beeldkwaliteitsplan, stedenbouwkundig plan en stedenbouwkundige onderbouwing gepresenteerd. Hier kregen omwonenden en belanghebbende de kans om een reactie op de plannen te geven. Vervolgens zijn er verschillende groepsgesprekken geweest met omwonende. Terugkerende thema’s in deze gesprekken waren: • verkeer, ontsluiting via Starrenburg II • bouwhoogte en positie van appartementengebouwen • bouwverkeer Naar aanleiding van de opmerkingen en gesprekken is er een verkeersonderzoek gedaan. Verder zijn er variantenstudies gedaan naar de positie en de hoogte van de appartementengebouwen en zijn hierin verbeteringen aangebracht in het plan. Ook heeft de gemeente aangegeven hoe het bouwverkeer zal rijden. In bijlage 3 is te lezen hoe het huidige stedenbouwkundige plan verschilt van het plan getoond op de informatieavond. Begin juni 2022 is er een webinar georganiseerd om de omwonenden, stakeholders en geïnteresseerden op de hoogte te brengen van de plannen en wat we sinds de vorige informatiebijeenkomst van 2019 hebben gedaan. Verkeer blijft een zorg bij omwonenden. Ook reacties over de milieuparkjes (glasinzameling en locatie) zijn binnengekomen.

Verkeer Bij de aanleg van Starrenburg II is er rekening gehouden met een ontsluiting van Starrenburg III via de Zuiderzichtlaan en de Hofvliet. De aansluiting op de Veurseweg is alleen voor fietsers , voetgangers en hulpdiensten. RHO heeft een verkeersonderzoek uitgevoerd met de focus op de ontsluiting van Starrenburg III en de verkeersveiligheid van deze ontsluiting. Het concept verkeersrapport is aan verschillende stakeholders toegelicht. Het definitieve rapport is gepresenteerd aan de Commissie Wonen, Ruimte en Groen en is inmiddels een openbaar document.

Hoogheemraadschap van Rijnland Sinds het begin van de plannen is er contact met Hoogheemraadschap van Rijnland (HHvR), in oktober 2022 is het stedenbouwkundig plan gepresenteerd aan het HHvR en ter toetsing aangeboden. In de toetsing zijn de volgende wateraspecten beschouwt: • Watertoets: het compenseren van de toevoeging van verharding

(bebouwing en infrastructuur) door realiseren van extra open water • Waterbeheer: de afvoer van Starrenburg II naar gemaal Starrenburg en het stichten van een nieuw gemaal voor Starrenburg II en III • Waterveiligheid: ligging nieuwe kering, profiel van vrije ruimte, sterkte van de kades, maatvoering van de taluds en beplanting en ligging riolering. • Klimaatadaptatie: wadi’s en waterbergende voorzieningen Daarnaast is aandacht besteed aan het onderhoud en beheer en grondwateraspecten m.b.t parkeergarage en het hergebruik van zoetwater. Op 8 juni 2023 heeft HHvR aangegeven akkoord te zijn met het stedenbouwkundig plan zoals het nu voor u ligt.

Bodemdaling en civiele zaken De bodem van Starrenburg III bestaat globaal uit twee soorten. Onder de Strandwal bevindt zich een draagkrachtige zandlaag en onder het Zuidereiland en de Vlietoevers bevindt zich voornamelijk klei- en veengrond. Deze slappe ondergrond is zeer gevoelig voor zetting wanneer er extra gewicht wordt opgebracht in de vorm van zand, grond en verhardingen. De gevolgen van deze bodemdaling zijn in Starrenburg II zichtbaar geworden met alle negatieve gevolgen. Vanuit zowel de gemeente als de ontwikkelaars is het uitgangspunt om dit te voorkomen in Starrenburg III. In juli 2021 zijn procesafspraken inzake de bodemverzakking vastgesteld tussen de gemeente en ontwikkelaars. Hierin staan afspraken over toegestane restzettingen in Starrenburg III. Vanuit de ontwikkelaar is aanvullend geotechnisch onderzoek uitgevoerd om beter inzicht te krijgen in de huidige bodemgesteldheid, de resultaten van dit aanvullend onderzoek dienen als input voor de uitwerking. Het monitoringskader is in de bijlage van het stedenbouwkundig plan toegevoegd.

Afval In het stedenbouwkundig plan zijn voor de afvalinzameling uitgangspunten geformuleerd die in het inrichtingsplan definitief worden uitgewerkt in overleg met de betrokken instanties (situering opstelplaatsen en draai&keerpunten). Er wordt een extra milieuparkje gerealiseerd in de berm van de Zuiderzichtlaan

Brandweer De brandweer is betrokken bij de uitwerking van het stedenbouwkundig

Optimalisatie verkaveling Starrenburg III Stedenbouwkundig plan // 2016

plan. Het plan is bekend bij de brandweer en voldoet aan de eisen. Ook heeft de brandweer akkoord gegeven voor het afwijken van twee woningen mbt de richtlijn voor de afstand en de keermogelijkheid bij de Vliet.

Samenvatting Ladder voor duurzame verstedelijking Starrenburg III kent een grote diversiteit van woningen. De gemeente vindt het belangrijk dat er voor iedere doelgroep voldoende betaalbare woningen zijn. In de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt het plan getoetst aan de Woonvisie Voorschoten 2019 - 2022. In deze woonvisie is Starrenburg III opgenomen als hard plan voor woningbouw. In 2023 wordt de woonvisie geactualiseerd. Ook in deze visie is Starrenburg III opgenomen als hard plan. Dit betekend dat voor Starrenburg III de afspraken in de intentieovereenkomst inzake het programma leidend zijn; 30% sociaal waarvan 15% sociale huurwoningen en 15% sociale koopwoningen.Er bestaat een actuele woningbehoefte naar zowel koop als huurwoningen in het beoogde segment.

2016 Stedenbouwkundig plan // 2018

LEGENDA

101

99 5

81 71

37 27

Oostvlietweg

bebouwing

Hofvliet

Middelgeestlaan

kavel

Veurseweg

74A

Rouwkooplaan

rijbaan/ voetpad Zuidereiland & Vlietoevers

Rouwkooplaan

parkeerplaats Zuidereiland & Vlietoevers

57b

De Vetpad

14-14B

57a

anti parkeer kruis Zuidereiland & Vlietoevers

2-122

17-19

23-31

49 51

anti parkeer paal Zuidereiland & Vlietoevers

51-59 61-73

Ter Lips

rijbaan Strandwal

81b

124

9-13

Oostbosch

voetpad Strandwal

Peppellaan

126

1-7

128

Hofvliet

parkeerplaats Strandwal

81a

6a-7

132

rijbaan Landweg

Oostbosch

Ter Lips

134

Zuiderzichtlaan

voetpad Landweg

73 85

Starrenburglaan

130

2018

Hoebenpad

136

102

1a-37

104

noord

138

parkeerplaats Landweg

140

Vogelkerslaan

142

Hofvliet

voetpad halfverharding

Peppellaan Peppellaan

81 Ter Lips

144

86 12

water

178

Peppellaan

146

Karel Doormanlaan

Oostbosch

176

106

1-83

Vogelkerslaan

49-49n

148

32 44

29-31f

taludlijn water/oever

174

172

34 96

110

150

108

170

131-141

natuurvriendelijke oever

113

166

100

168

112

152

154

164

102

vlonder/ steiger

156

104

162

Burchtpad

114

156

158

152

154

148

150

146

144

142

138

140

136

134

130

132

128

126

122

124

120

118

114

116

112

108

110

101

116

115

106

160

105

158

118

103

101

brug

101

129

103

160

120

Eikenlaan

Ter Lips

105

Eikenlaan

117

162

Hofvliet

bloemrijk grasland

127 111

107

119

122

125

113 115

123

117 121

Oostvlietweg

164

124

109

107

gazon

128

Veurseweg

166

126

119

109

plantvak

130

Sterrenpad

verhoogd plantvak met zitrand 134

136

tuin appartementen T

138

125

142

140

haag

127

speelplek

143

146

144

148

bestaande boom 1

145

150

nieuwe boom, 1e orde

151

145a

149

Rosenburgherlaan

nieuwe boom, 2e/3e orde

153

struik/ struweel

153b

Veurseweg

gemaal

beoogde bouw- weg- woningen waterpeilen

Oostvlietweg

163

161

159

157

155

0,61 N

165

163a

2020 168

167

166

169

172

Wilgenlaan

174

173

176

Wilgenlaan

178

Wilgenlaan

175

179

181

14a

183

Eind 2020 en begin 2021 zijn er ontwerpsessies geweest tussen de ontwikkelende partijen en de gemeente. Bij deze pressure-cookersessies waren de aanwezige partijen: opdrachtgever, architect, landschapsarchitect, gemeente (projectleider en stedenbouwkundige). Deze ontwerpsessies zorgde voor een snelle en goede communicatie tussen de verschillende partijen. Verschillende belangen en opties zijn hierin langs gekomen, besproken en afgewogen. Er is een landschappelijk raamwerk opgesteld en het stedenbouwkundig plan is hierop aangepast. De deelgebieden zijn geoptimaliseerd en het onderscheidende karakter per deelgebied is versterkt. Na deze sessies is de aandacht vooral uitgegaan naar de uitwerking en afstemming inzake het waterschap, bodemzetting, verkeer, toekomstige eigendommen en de puntjes op de i zetten wat betreft stedenbouw en groen. Deze onderwerpen zijn met name een onderbouwing voor het stedenbouwkundig plan.

Pressure- cooker - ontwerpsessie

Context

Lintbebouwing Veurseweg

Starrenburg II

Vliet

Mariahoeve Rijksmonument Boerderij met drie topgevels en in een steen gemetseld: 1730, zomerkamer 18e eeuw; dwarshuistype, 17e eeuw. Uit de 19e eeuw daterende vrijstaande schuur aan de noordzijde van de boerderij.

Woonhuis op locatie

Zicht op locatie vanaf de Veurseweg

Zicht op de locatie

Landschappelijk onderstel

Landschappelijk onderstel: hoge strandwal (introvert) versus lage polder met Vlietzone (vergezicht) strandwal

polder

vlietzone

ontginningslint noord-zuid

historisch erf als voorpost op strandwal

historisch patroon van sloten & singels haaks op de Vliet en insteekboezems parallel aan de Vliet

1. Landschappelijk onderstel: hoge strandwal (introvert) versus lage polder met Vlietzone (vergezicht)

Landschappelijk onderstel met zonering 3 deelgebieden

Strandwal met historisch erf als draaipunt en veldweg tussen erf en Veurse weg

Zuidereiland omringd door singel lage ligging

2. Landschappelijk onderstel met zonering 3 deelgebieden 10

Vlietoevers met insteekboezems en panoramischzicht op landschap

Landschappelijk raamwerk Starrenburg III

Starrenburg III is een landschappelijk plan met veel randen, overgangen en lineaire structuren. De opgave is deze landschappelijke bouwstenen onderling met elkaar te verbinden: kades, sloten en singels, natuurvriendelijke oevers, bloemrijke bermen, bomenrijen, struwelen, soltaire bomen op markante punten, parkzone’s op Strandwal en Vlietoever met een een verbindend netwerk van wandel & fietsroutes in aansluiting op de omgeving.

3. Landschappelijk onderstel met planfiguur stedenbouw Starrenburg III

5. Landschappelijk raamwerk Starrenburg III Starrenburg III is een landschappelijk plan met veel randen, overgangen en lineaire structuren. De opgave is deze landschappelijke bouwstenen onderling met elkaar te verbinden: kades, sloten en singels, natuurvriendelijke oevers, bloemrijke bermen, bomenrijen, struwelen, soltaire bomen op markante punten, parkzone’s op Strandwal en Vlietoever met een een verbindend netwerk van wandel & fietsroutes in aansluiting op de omgeving.

4. Typologie verbindende groenstructuren op Strandwal, Zuidereiland en Vlietoevers 11

Stedenbouwkundig plan

LEGENDA kadastrale grens bebouwing kavel rijbaan/ voetpad Zuidereiland & Vlietoevers parkeerplaats Zuidereiland & Vlietoevers anti parkeer kruis Zuidereiland & Vlietoevers anti parkeer paal Zuidereiland & Vlietoevers rijbaan

voetpad parkeerplaats MC

opstelplaats minicontainer

voetpad halfverharding

D.1

D.9

water

taludlijn water/oever bloemrijk talud (min. 1:3)

Deelgebied II

Deelgebied III

plas-dras oever met beschoeiiing (B)

5,00 6,00

5,50

45 Type ZA

74 Type ZA

Type ZA

Type ZA opstelplaats 4x10m

71 Type ZA

70 Type ZA

12,00

22,00

trafo

5,44

Type VA

7 Type VB

D.7

34 p.p

61 p.p.

1,50

27 Type ZA

68 Type ZA

67 Type ZA

25 Type ZA

124.1m2

4,50 2

124.2m

207.7m2

346.1m2

29 Type VC

64 Type ZA

124.2m2

63 Type ZA

124.2m2

2,10

351.2m

5,00

262.2m2

D.11

Type VC

346.1m2

62 Type ZA

124.2m2

61 Type ZA

124.2m2

60 Type ZA

244.3m2

59 Type ZA

58 Type ZA

187.7m2 124.2m2

Type VB

56 Type ZA

124.2m

55 Type ZA

124.2m2

346.1m2

haag: 1,0 m hoog

Type VC

Type VB

346.1m2

170.7m2

Type VD

346.1m2

278.0m2

54 Type ZA

keermogelijkheid 11,12

Type VD

29,00

346.1m2

keermogelijkheid 15,00

2 p.p.

waterpeil -0,61 NAP

opstelp laats 4x10m

opstelplaats 4x10m

1,50

4,00

27,00

2 p.p.

D.13 1,50

fietspark.

2,50

haag: 1,2 m hoog

243.8m2

24 Type VB

Type VB

57 Type ZA

124.2m2

haag: 1,8 m hoog

1 5,00

161.6m2

bloemrijke heesterrand

waterpeil -0,61 NAP

D.12

Type VB

tuin appartementen

1,50

2,00

346.1m2

Type VB

Type ZA

26,50

22 Type ZA

Type VD

23 Type ZA

12,00

Type VD

262.2m2

24 Type ZA

124.2m2

267.7m2

5,00

346.1m2

fietspark.

(polder)

25,00

22 Type VB

262.2m

182.1m2

-1,82 NAP

Type VB

2,10

346.1m2

Type VB

180.3m2

21 Type VB

118.8m2

211.4m2

verhoogd plantvak met zitrand

30 7,60

25,00

262.2m2

118.8m2

21 Type ZA

346.1m2

8 p.p.

267.7m2

Type VC

12,00

plantvak

346.1m2

Type VB

26 Type ZA

124.3m2

grasbetonstenen langsparkeervakken

16 p.p.

Type VB

26,90

gazon/ bloemrijkgrasland (zie profielen)

346.1m2

262.2m2

2,10

12,30

5,00

39 Type VD

Type VB

8,90

Type ZA

181.7m2

16 p.p.

brug

2,00

145.6m2 108.0m2 108.0m2 108.0m2 108.0m2 122.9m2

Type VD

6,00

5,13

Type ZA

D.8

133.0m2 108.0m2 108.0m2 108.0m2 143.1m2

181.4m2

5,382,10

13 Type VA

262.2m2

23,00

Type ZA

124.1m2

12 Type VA

30 p.p.

opstelplaats 4x10m

124.1m2

11 Type VA

281.4m2

Type ZA

10 Type VA

Type VB

118.8m2

fietspark.

118.8m

22,00

118.8m2

Type ZA

9 Type VA

0,37

fietspark.

118.8m2

118.8m

laa telp ops 0m 4x1

5,13

2,10

fietspark.

17 Type ZA

118.8m2

tfil

6,00

5,13

149.6m2 108.0m2 108.0m2 108.0m2 108.0m2 143.0m2

118.7m2

118.8m2

5,13

6,00

5,13

fietspark.

72 Type ZA

Type ZA

2,10

171.2m2

118.8m2

Type ZA

0,37

118.8m2

23 p.p

53 Type ZA

118.8m2

hellingbaan

156.6m2

14 Type ZA

118.8m2

D.5

52 Type ZA

118.8m2

6,00

0,37

51 Type ZA

118.8m2

0,61 NAP

private tuinzone tot waterlijn in beheer VvE

5,13

50 Type ZA

118.8m2

speelplek

6,00

49 Type ZA

160.6m2

Type ZA

156.6m2

5,13

48 Type ZA

Type ZA 0,37

5,50

118.8m2 Type ZA 2 Type ZA 2 118.8m 171.2m

bestaande boom

6,00

118.8m2

6,00

44 Type ZA

118.8m2

43 Type ZA

151.8m2

1,80

42 Type ZA

5,13

fietspark.

opstelplaats 4x10m

164.4m2

6,00

12 Type ZA

118.8m2

5,13

11 Type ZA

118.8m2

vlonder/ steiger

5,00

1,80

10 Type ZA

118.8m2

346.1m2

5,13

9 Type ZA

118.8m2

natuurvriendelijke oever (min. 1:5)

12,50 keermogelijkheid

6,00

8 Type ZA

173.8m2

6,00

5,13

7 Type ZA

154.5m2

12 p.p.

6,00

TYPE VD

6,95

6 Type ZA

118.8m2

2,00

22,00

5 Type ZA

118.8m2

D.10

trafo

opstelplaats 4x10m

4 Type ZA

duikerbrug

0 6.

45 Type VD

346.1m2

nieuwe boom, 1e orde 46 Type VD

346.1m2

nieuwe boom, 2e/3e orde

wadi wadi

struik/ struweel

K 0,61 N

waterpeil -0,

61 NAP

N S

techniek

beoogde bouw- weg- woningen waterpeilen

5,00

techniek

hellingbaan 5,66

5,13

2,50

4,10

2,10

9 p.p.

6,00

4,60 2,00

5,50

5,00

3,50

plas-dras oever

langzaam verkeersroute

Vlietoevers bouwpeil woningen + 0,69 NAP bouwpeil wegen + 0,39 NAP

waterpeil -1,82 NAP (polder)

5,50

Zuidereiland bouwpeil woningen - 0,52 NAP bouwpeil wegen - 0,82 NAP

berging

Gemaal N

Specials

Bestaande woningen

Deelgebied 1 Strandwal

Cultuurhistorisch De landschappelijke ondergrond van Starrenburg bestaat uit een hoger gelegen strandwal en een lager gelegen polder. De hoger gelegen strandwal ligt evenwijdig aan de Veurseweg en strekt zich uit van de Veurseweg tot de bestaande boerderij Mariahoeve en de aansluiting met de Zuiderzichtlaan. De ondergrond bestaat uit een haakvormig’ perceel dat omzoomt is door een sloot. Aan de noordzijde, net boven de sloot, bevindt zich een bijbehorend rechthoekig perceel. Op het haakvormige’ perceel van dit deelgebied bevindt zich een monumentale boerderij met bijbehorend historisch toegangspad. Het pad legt de verbinding van Veurseweg naar de boerderij. Het perceel rond de boerderij is begrensd door een sloot. Deze watergang maakt dat de boerderij op een eiland in het groen ligt. Dit monument is een belangrijke cultuurhistorische drager in het deelgebied. In aansluiting bij de Veurseweg wordt in de ontwikkeling van dit deelgebied een opbouw van lintbebouwing, naar een informele lossere korrel in het achterland, nagestreefd. De boerderij fungeert als draaipunt in de verkaveling en markeert de overgang tussen de hoger gelegen strandwal en het lager gelegen Zuidereiland.

Context en beleving van groen en water In dit deelgebied is de waterkant rondom gelegen mede door de aanleg van een nieuwe watergang. De waterkanten ter plekke van de tuinen van de woningen zijn niet openbaar toegankelijk. De nadruk van beleving van openbaar groen ligt hier op de open groene zone in het middendeel. Het groen overheerst, vrije open ruimte in zichtlijn naar boerderij is leidend. Hierdoor zal de wijk bij entree een zeer landelijke en groene beleving geven. De aanleg van een wadizone zorgt voor een gradiënt in de vegetatiezone. De wadi langs de weg voorkomt fout parkeren. De ontsluiting van de Strandwal ligt in een ruime lus rond het erf van de Mariahoeve en sluit aan op de wijkontsluiting van Starrenburg II. De historische oprit krijgt een nieuwe functie als vrijliggend wandelpad in het groene veld. Vanwege de privacy van de bewoners buigt het pad vlak voor de boerderij af. Vanaf de Veurseweg is deze verbonden met de routing door het grotere gebied van de Duivenvoordecorridor.

Luchtfoto

Bestaande woning naast de boerderij

Oprit vanuit de Veurseweg

De brede wigvormige groene zoom strekt zich uit vanaf de Veurseweg

tot aan de boerderij. Deze zoom blijft bewust vrij van bebouwing en is passend landelijk ingericht. Slechts op één plek worden de groene zoom en de oude oprit doorkruist. Deze eenrichtingsweg wordt gebruikt door de afvaldienst om een rondje te kunnen rijden. Fietsers kunnen in twee richtingen gebruik maken van deze route. Deze weg wordt voorzien van een ondergeschikt profiel.

De verkaveling Langs de randen van het veld staan grondgebonden woningen, twee lagen met een kap. Afwisselend worden vrijstaande woningen en twee onder een kap woningen geplaatst langs de woonstraat. De voorgevelrooilijnen van deze woningen zijn in een onregelmatig ritme geplaatst. Dit benadrukt de informele losse sfeer van dit deelgebied.

Spelen Voor de verschillende leeftijdsgroepen worden speel-gelegenheden opgenomen in de open groene zone in het midden van het plangebied.

Vegetatie Er wordt door de landschapsarchitect een beplantingsplan opgesteld waarbij de soorten beplanting en bomen worden uitgewerkt. Het toepassen van inheemse soorten is het uitgangspunt. Te denken valt aan bomen die passen bij het boeren erf en bij voorkeur bijdragen aan de bevordering van Flora en Fauna. Bijvoorbeeld door beplanting die positief werkt op de bijenpopulatie of het aantrekken van vlinders.

Lommerijk landschap

Langs de Veurseweg is één woning geplaatst die met oriëntatie en ritme aansluit bij de bestaande historische lintbebouwing. Deze woning heeft door deze orientatie een bijzondere plek in het plan. Bij alle grondgebonden woningen wordt het parkeren opgelost op eigen terrein en in parkeerhavens langs de rijweg. Een drietal vrijstaande woningen onderscheiden zich van de andere woningen. Deze specials nemen een bijzondere plek in op het veld doordat ze door de erfscheiding heen steken ca. 1 meter met een verbijzonderde gevel. Ten noorden van het veld staan twee blokken rijwoningen en in de uiterste noordhoek een appartementengebouw van 4 bouwlagen.

Bloemrijk veld

In lijn met de boerderij op de overgang naar het Zuidereiland staat een appartementengebouw van 5 lagen hoog. Deze ligt in lijn met de andere appartementengebouwen in de Vlietovers en wordt hiermee verbonden door de groene kade. Erfscheidingen zijn een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er wordt uitgegaan van groene erfscheidingen waarbij aandacht is voor het type beplanting.

Wadi

Veurseweg N

Historische veldweg naar de boerderij

Groen van de Veurseweg richting de boerderij Woningen gericht op het veld

Veurseweg N

Specials aan het veld

Lintbebouwing langs de Veurseweg

Deelgebied 2 Zuidereiland

Cultuurhistorisch Achter de strandwal zijn de lager gelegen veengronden te vinden van de deelgebieden het Zuidereiland en de Vlietoevers. Kenmerkend voor dit deelgebied zijn de brede omliggende watergangen en groene kades. In deze laag gelegen polder manifesteert dit deelgebied zich als een eiland. Geheel in overeenkomst met de orthogonale opzet van de historische stroken van de polderverkaveling, is hier gekozen voor een strengere stedenbouwkundige structuur.

Context en beleving van groen en water Ontsluiting van de Strandwal, Zuiderleiland en Vlietoevers takken aan op de bestaande ontsluiting van Starrenburg II. Landschappelijk gezien is er een aansluiting in zuidwestelijke richting naar het open weidegebied. De dubbele watergang bestaat uit enerzijds de watergang met het polderwater en anderzijds de parallel lopende watergang met boezemwater.

Voor het langzame verkeer is er een netwerk van voetgangers-paden aangelegd die een rondgang op het Zuidereiland voorzien en een aansluiting hebben met de omliggende gebieden in zuidwest richting en noordoost richting. Dat uit zich in trottoirs, paden met (half)verharding en bruggetjes. Fietsers maken gebruik van de erftoegangswegen. Het landschap toont zich als groene en blauwe drager van de bebouwing. Het Zuidereiland is rondom omgeven door enkele- en dubbele watergangen met groene parkzones. Deze parkzones zijn als ‘groene vingers’ langs de voorzijden van de woningen gepositioneerd. De parkzones die grenzen aan de waterkanten enerzijds en de bebouwing anderzijds, zijn voorzien van een riante afmeting om de open en natuurlijke kwaliteit te waarborgen. Door de orthogonale opzet van de hof-verkaveling, ontstaan er een ruime groene doorzicht tussen de hoven naar het omliggende water en

Boerderij

Vliet

Zuidereiland

Vlietoevers

landschap. Op de overgang van Starrenburg III naar het weidegebied, tussen de twee watergangen, loopt een dijk als groene zoom. Deze groene zoom zorgt voor een geleidelijke overgang van bebouwing naar open landschap.

De verkaveling De verkaveling is uitgewerkt in twee gelijkvormige woonhoven met ondergronds parkeren voor bewoners en een parkeervoorziening bovengronds voor bezoekers en de sociale huurwoningen. Er staan een drietal appartementengebouwen. Appartementengebouw G is onderdeel van één van de hoven. Aan de zuid oostzijde zijn appartementengebouwen C en D geplaatst. In het stedenbouwkundig plan is het maximaal bouwvlak weergegeven. Deze locatie bevat een ontwerpopgave die in overleg met de gemeente verder wordt uitgewerkt. De hoven worden omzoomd door groen en/of water. De woningen zijn allen georiënteerd naar het openbaar gebied. Deze voorgevels tonen zich als een architectonisch gevarieerd front. Dit maakt dat de aandacht op het omliggende landschap gevestigd wordt. De groene zones werken als een zachte overgang van bebouwing naar de omgeving. De voorzijden van de woningen bepalen het straatbeeld en zijn bereikbaar via openbare voetgangerspaden in de groene parkzones. De bebouwing van de hoven bestaat uit meerdere korte en middelkorte rijen, varierend van 3 tot maximaal 6 stuks woningen per rij. Langs de middenstraat staan twee langere blokken die door een sprong in de gevelrooilijn worden opgedeeld.

Spelen De gehele waterkant, rondom het eiland, is openbaar bereikbaar en ingericht met wandelpaden, speel en verblijfsgebieden. Dit komt tot uiting in de inrichting en is gericht op verschillende leeftijden, van jong tot oud. Te denken valt aan natuurlijke speelplaatsen voor jonge kinderen met vlonders aan het water, uitgebreid netwerk van paden met brug over de singel naar de achterliggende kade en brug naar de aangrenzende Vlietoevers.

Vegetatie Er wordt door de landschapsarchitect een beplantingsplan opgesteld waarbij de soorten beplanting en bomen worden uitgewerkt. Het toepassen van inheemse soorten is het uitgangspunt. Te denken valt aan bloesembomen, inheemse typen bomen en vegetatie die bijdragen aan de bevordering van Flora en Fauna. Bijvoorbeeld door beplanting die positief werkt op de bijenpopulatie of het aantrekken van vlinders.

Jaagpad langs het water

Grote kattenstaart Referentie parkeerdek

De erfscheidingen van deze hoven vormen een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er is aandacht voor openbaar groen en veiligheid in de vorm van straatverlichting en een veilig wandelpad, apart van het parkeren. Op de overgang naar het deelgebied Vlietoevers is een vrijstaand appartementengebouw geplaatst. Deze varieert in hoogte van vier tot zes lagen. Het gebouw heeft aan alle zijden een gevel aan een belangrijk openbaar gebied. Deze zullen alzijdig worden vormgegeven. Parkeren geschiedt op maaiveld in de parkeerstraat, omzoomd door een groene haag.

Natuurlijke oevers

Eiland omgeven door water en groen

Ontsluiting en wandel

Binnenwereld en buitenwereld

Groene zoom

Specials

Deelgebied 3 de Vlietoevers naar Voorburg. Een deel van het plangebied langs De Vliet maakt onderdeel uit van een van de locaties van de Unesco nominatie Wereld erfgoed voor het kanaal van Corbulo.

Cultuurhistorisch Langs de Vliet loopt het voormalige kanaal van Corbulo. De positie van dit kanaal is terug te vinden in de strook langs de Vliet. In het plangebied is in het verlengde van de Hofvliet (Starrenburg II) een groenstrook, een weg en een rij woningen geplaatst. In deze groenstrook zal een markering komen van deze historie. Te denken valt aan een informatiebord en kunstwerk langs het wandelpad met informatie over de Romeinse geschiedenis met het kanaal van Corbulo om de geschiedenis levend te maken.

Context en beleving van groen en water In contrast met het Zuidereiland staan de Vlietoevers in directe verbinding met de Vliet. Het boezemwater wordt de wijk ingetrokken evenwijdig aan de Vliet. Zo ontstaan er schiereilanden met woningen aan het water en op de kop appartementengebouwen. De groene zoom langs de Vliet zorgt voor een geleidelijke overgang naar het water. De groene zoom op de koppen bij de appartementengebouwen zorgt voor een overgang naar het polderlandschap. De groene zoom loopt langzaam over in een dijkprofiel langs het Zuidereiland. Ter plaatse van de appartementengebouwen heeft deze een minimale breedte van 20 meter tot de waterkant. Deze groene zoom voorziet in het openbaar groen. Bruggetjes (doorvaarbaar) verbinden de wandelroute over de schiereilanden, lopend over de gehele lengte van de groene zoom. De watergangen evenwijdig aan de Vliet zijn voor een groot deel begrensd door woningen met achtertuinen direct aan het water. Deze zijn voorzien van een vlonder/aanlegsteiger in eigen tuin.

Plangebied en kanaal van Corbulo Afbeelding 1: Het gearceerde deel van het plangebied ligt in de Romeinse Limes.

2.2.2

Kwaliteitskaarten

I Laag van de ondergrond Kustcomplex

De verkaveling

Het kustlandschap is opgebouwd uit een opeenvolging van jonge duinen, strandvlakten en

De orthogonale structuur van het historische landschap van polderverkaveling is ook hier aanleiding voor een strengere langgerekte structuur in de verkaveling. Deze langere stroken sluiten aan bij de stedenbouw langs de Vliet van Starrenburg II. De hoofdroute kent drie haakse woonstraten, voor elk schiereiland één. De hoofdroute wordt bebouwd met rijwoningen. Er is extra aandacht voor de hoekwoningen. Deze worden voorzien van een architectonisch accent. De woonstraten zijn voorzien van vrijstaande en twee onder een kap woningen. Aan twee uiteinden van de schiereilanden staat een appartementengebouw

strandwallen parallel aan de kust. Veel strandwallen zijn in de loop van de tijd vergraven voor zand of de bollenteelt, waardoor het kenmerkende reliëf is verdwenen. Voor het plangebied van Starrenburg III is het volgende richtpunt relevant: -

Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen “hoog en droog” en “laag en nat” en bouwen voort op de parallelle kuststructuur.

Veencomplex

Ruimte en informatie het kanaalmet van een Corbulo Referentie gemeente Een grootvoor deeleen vankunstwerk Zuid-Holland bestaat uitover veengronden hoge waterstand. Het veen kent Leidschendam-Voorburg informatie en speelvoorziening over het kanaal van Corbulo een geringe draagkracht. Daarnaast vinden we hier een groot aantal bestaande en voormalige plassen. De voormalige plassen zijn drooggemalen en staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van venig tot (oude zee)klei. Een deel van de ondergrond van Starrenburg III bevat oude zeeklei. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden

als beëindiging. Deze gebouwen bestaan uit een half verdiepte parkeergarage met daarboven 6 woonlagen waarbij de bovenste laag deels terug ligt. Op het schiereiland langs de Vliet staan vrijstaande woningen. Deze tellen twee lagen plus een kap. De woningen aan de Vliet hebben hun achtertuin aan de watergang die parallel ligt aan de Vliet. De voorzijde van de woningen zijn gericht naar de groene zoom en de Vliet. Alle woningen aan de ‘haakse’ woonstraten hebben een privé tuin aan het water, voorzien van steiger. De voorzijden zijn gericht naar de woonstraat. De voorgevels van deze woningen liggen allen in een gelijke rooilijn. Op het middelste schiereiland staan 4 vrijstaande woningen, specials, richting het water geplaatst met een steiger tussen de woning en het water. Bij deze specials is er extra aandacht voor het thema wonen aan het water.

Vegetatie Er wordt door de landschapsarchitect een vegetatie plan opgesteld waarbij de soorten beplanting en bomen worden uitgewerkt. Het toepassen van inheemse soorten is het uitgangspunt. Te denken valt aan bloesembomen, inheemse typen bomen en vegetatie die bijdragen aan de bevordering van Flora en Fauna. Bijvoorbeeld door beplanting die positief werkt op de bijenpopulatie of het aantrekken van vlinders. Bij de posities van de bomen wordt rekening gehouden met de eisen van HHvR omtrent de waterkering en de stabiliteit daarvan.

Boezeminsteken parallel aan de Vliet Groene randen

De rijwoningen haaks op de Vliet vormen een front langs de hoofdroute. Deze woningen varieren van hoogte en sluiten aan bij de woningen op het Zuidereiland met . Door het gebruik van meer keimwerk wordt de relatie gelegd met de woningen in de woonstaten erachter. De woonstaten worden beëindigd met moderne, appartementengebouwen met een half verdiepte parkeergarage.

lichte

Erfscheidingen zijn een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er wordt uitgegaan van groene erfscheidingen waarbij aandacht is voor het type beplanting.

verkavelingstructuur parallel aan de Vliet met appartementengebouw als bijzondere accenten

Spelen Verschillende speel- en verblijfsplekken worden in de groene zoom langs de Vliet en op de koppen bij de appartementengebouwen gesitueerd. Te denken valt aan natuurlijke speelplekken waar de kinderen door ervaringen kunnen leren. Vies worden mag! Er zal in dit waterrijke gebied extra aandacht zijn voor veilig spelen voor de allerjongsten.

compact parkeren in parkeerkoffers en parkeerstraat

Waterstructuren beleefbaar

Referentie: steigers Openbaar

privé

Uitzicht op de Vliet

Referentie: wandelbruggen

Referentie: speelplekken

Groensferen per deelgebied

Strandwal

Zuidereiland

Vlietzone

De strandwal kenmerkt zich door het landelijk karakter met boomrijke erven, royale kavels, doorzicht over het bloemrijke veld en omzoomt door sloten rondom. De ontsluiting naar de kavels met vrijstaande woningen aan de boezemsloot is vormgegeven in een wegprofiel (5 meter) met stoep voorlangs de tuinen. De stoepzone vergemakkelijkt de haakse indraai tot de kavels.

Kenmerkend is de diepere ligging van dit “eiland” ten opzichte van de omgeving , de omlijsting met water en zicht op de hoger gelegen kade. De gekozen hofstructuur waarbij de woningen naar buiten zijn georiënteerd legt nadruk op de routes die de binnenwereld van de hof verbinden met het landschap erbuiten. Het interieur van de hoven is maximaal vergroend waarbij de parkeerdruk is verlaagd met de komst van de parkeergarage. Bomen staan nu bovenop de parkeergarage en zijn belangrijk voor schaduwwerking en een verticaal groenbeeld. De geparkeerde auto’s op maaiveld worden omzoomd met verhoogde groenvakken. Verhoogde groenvakken zijn hoogstwaarschijnlijk nodig om voldoende groeiruimte te creëren voor bomen in de opbouwlaag op de parkeergarage. Door het toepassen van verhoogde plantvakken is de parkeermaat aangepast, dus met uitstapruimte en om aanrijschade te voorkomen. In en om de hoven op het Zuidereiland is er extra aandacht voor gebouwde erfafscheidingen, bergingen, poorten en pergola’s aan de binnenkant van de hof. Deze worden in één stijl ontworpen uitgewerkt in het inrichtingsplan in combinatie met de uitwerking van de architectuur.

Kenmerkend voor de Vlietzone zijn de boezeminsteken in de verkaveling. Het maken van groene, bloemrijke oevers in combinatie met laaggelegen vlonders dicht op de waterlijn levert een contrastrijk beeld op. De huidige oeverbegroeiing langs bestaande sloten op het terrein toont de potentie van wat dit kan worden. In de uitwerking bekijken we hoe de bestaande rietvorming op het terrein kan worden ingetoomd omdat deze het zicht ontneemt op de watergang. Rietbegroeiing intomen kan door inrichtingsmaatregelen in combinatie met beheermaatregelen. Bewoners worden eigenaar van boezeminsteek en krijgen beheer- & instandhoudingsplicht voor zowel de watergang als de groene oever zodat er geen harde oevers over de volledige lengte ontstaan.

De historische veldweg ligt als wandelpad vrij in de landschappelijke ruimte met zicht op het historisch boerderijerf. De veldweg als wandelroute is losgekoppeld van de inrit en toegang tot het erf. Het bomenbeeld in de groene wig richting boerderij bestaat uit enkele solitaire bomen en boomgroepen die qua sortiment zijn afgestemd op de historische erven in de omgeving (wilde kastanje, lindes, eiken, etc). Rondom het lommerrijke boerderijerf wordt het bomenbeeld in de groenbermen langs de ontsluitingsweg versterkt met 1e orde bomen die aansluiten bij dit historische erf (bv lindebomen). De tuinen van de grondgebonden woningen omzoomd met hagen richting openbaar gebied, het tuinbeeld met hagen versterkt de landelijke ligging aan het veld. In de uitwerking worden eisen gesteld aan groene, beplante erfgrenzen (materialisering en maximale hoogte). Beplantingssortiment wordt uitgewerkt in het inrichtingsplan. Bewoners van kavels langs de boezemsloot krijgen beheer- & instandhoudingsplicht voor zowel de watergang als de groene oever zodat er geen harde oevers over de volledige lengte ontstaan.

Kenmerkend voor de hogere kade is het vergezicht over de weilanden, het boomloze profiel (ivm eisen waterkering) en het smalle, a-symmetrische kadeprofiel waarbij het wandelpad dicht op de waterlijn zit. De beleving van de kade is in combinatie met de watergang en het weidse het uitzicht één samenhangend panorama wat al eeuwenlang aanwezig is, dus van grote cultuurhistorische waarde. Uitgangspunt is om dit pastorale karakter van deze kade zoveel mogelijk intact te laten. De bestaande wilgopslag met incidentele elzen onderaan de voet van de kade langs de nieuwe watergang is als coulisbegroeiing (clusters met doorzichten) een referentie voor de toekomstige opgaande begroeiing langs de vernieuwde watergang rondom de hof. Deze kan aan de bovenkant talud worden verrijkt met heesters als hazelnoot, vlier, krent, gelderse roos, cornus en egelantier. Het bermprofiel langs de noordelijke hoofdsontsluiting biedt ruimte voor 2e orde bomen langs de waterkant die maat en schaal geven aan het profiel van deze lange lijn in het plan.

De appartementen staan op prominente, ruime plots in de verkaveling, dit biedt kansen voor bomen en een maaiveldinrichting in landschappelijke setting die zich kan meten met de schaal van de bouwblokken en zich verbindt met de Vlietzone. Streefbeeld bij de uitwerking is een ecologische inrichting van het maaiveld bestaande uit bloemrijk grasland, inheemse bomen en struwelen. Het talud richting de parkeerlaag is onderdeel van de tuininrichting. Het tuinplan op de kavels van de appartementen dient in samenhang met de architectuur en het landschap te worden uitgewerkt. Uitgangspunten zijn : heldere begrenzing tussen landschap en tuin, tuin als verbindende tussenruimte, beplantingsortiment laten aansluiten op Vlietoeverkarakter. Boomsoort keuzes en definitieve boomposities inrichtingsplan uitgewerkt en vastgesteld.

worden

het

Deelgebied 1 Strandwal

Deelgebied 2 Zuidereiland

Deelgebied 3 Vlietoevers

Waterstructuren beleefbaar

Wilde bijen

Openbaar

privé

Grote kattenstaart

Themakaarten

In de volgende pagina’s wordt het stedenbouwkundig plan verder toegelicht en uitgelegd aan de hand van themakaarten. Deze themakaarten zijn voorzien van begeleidende teksten.

207.7m2

D.3

7 Type VB

262.2m2

23 Type ZA

124.2m2

6,00

5,13

22 207.7m2

1,50

Type ZA

2,10 182.1m2

Type ZA

26,90 124.2m2

124.2m2

62 Type ZA

5 124.2m2 Type VB

262.2m2

Type VB

MC MC

Type VC

262.2m2

Type VB

Type ZA

267.7m2

346.1m2

61 Type ZA

124.2m2

60 12,00

5,00

Type ZA

161.6m2

21 Type VB

346.1m2

25,00 59 Type ZA

Type MC ZA

124.2m2

Type VB

2,10

7,60

58 Type ZA

187.7m2 124.2m2

Type ZA

124.2m2

5,00

25,00

64 Type ZA

124.2m2

lder)

44 stuks 37 stuks 90 stuks 54 stuks 194 stuks

villa = 2.1 p-norm x 13 = 2.0 p-norm x 16 gd twee-onder-één-kap woning rijwoning = 1.8 p-norm x 17 = 1.8 p-norm x 75 appartement koop etage duur = 1. 9 p-norm x 44 oop goedkoop x 28 totaal benodigd: = 1.5 p-norm = 173.5 parkeerplaatsen 90 = 27 xstuks ociaalwaarvan huur bezoekers== 0.3 1.3x p-norm 37 = 146.5 stuks ociaalwaarvan koop bewoners = 1.5 p-norm x 54

= 306.1 parkeerplaatsen parkeren eigen terrein = 0.3 parkeren op eigen terrein = x 194 1.3=x 58.2 29 stuks = 37.7 stuks parkeren half verdiepte garage

totaal ewoners

= =

40 stuks 77.7 stuks

= 1.5 p-norm x 75 Parkeren openbaar bewoners oop goedkoop = 1.2 p-norm x 28 benodigd voor bewoners = 146.5 stuks = 77.7 stuks ociaaleigen koopterrein = 1.2 p-norm x 54 benodigd openbaar= 210.9 parkeerplaatsen = 68.8 stuks plekken gelijktijdigheid gelijktijdigheid bewoners 90% x68.8

aar gelijktijdigheid bezoekers 80% x 27.0 ociaal huur = 1.0 p-norm x 37 benodigd parkeren openbaar = 83.5 = 0.3 x 194 = 95.2 stuks

woners 90% x 37 = 33.3 stuks zoekers 80% x 58.2 = 46.6 stuks

en openbaar = 79.9 => 80 stuks ar = 127

= 61.9 stuks = 21.6 stuks => 84 stuks

kade woningen rijwoningen 5.4 m 5.4m appartementen sociaal appartementen koop appartementen totaal aantal koop woningen totaal aantal woningen

63 Type ZA

124.2m2

2,10

351.2m2

5,00

62 Type ZA

124.2m2

61 Type ZA

124.2m2

Type VC

346.1m2

60 Type ZA

5,00

59 Type ZA

Type ZA

187.7m2 124.2m2

Type ZA

124.2m2

Type ZA

124.2m2

28 244.3m2

Type VB

Type ZA

waterpeil -0,

346.1m2

278.0m2

Type VC

Type VB

346.1m2

Type ZA

Type VD

346.1m2

170.7m2

243.8m2

Type VB

keermogelijkheid

11,12

61 NAP

D.1

Type VB

124.2m2

346.1m2

Type VB

161.6m2

1,50

2,00

Type VD

29,00

346.1m2

keermogelijkheid 15,00

2 p.p.

1,50

4,00

27,00

2 p.p.

D.13 1,50

61 NAP

rijwoningen 5.4 m kade woningen 75 stuks5.4 m appartementen sociaal 91 stuks rijwoningen 5.4 m appartementen koop 72 stuks appartementen sociaal totaal aantal woningen 300 stuks

appartementen koop aantallen Niersmantotaal aantal woningen

parkeren benodigd sociale woningen villa = 2.1 p-norm x 13 twee-onder-één-kap woning 8 stuks sociaal koop 54 stuks = 5% villa's 4 stuks sociaal huur = 15% twee-onder-één-kap woning53 stuks = 2.0 p-norm x 16 sociale woningen rijwoningen 8 stuks totaal 107 stuks = 30% rijwoning = 1.8 p-norm x 17 appartementen sociaal 16 stuks appartement koop etage duur = 1. 9 p-norm x 44 appartementen koopsociaal koop 20 stuks Woningen hoger dan 12 m sociaal huur totaal benodigd: totaal aantal woningen 56 stuks woningen tussen 12 - 20m = 68 stuks = 173.5 parkeerplaatsen totaal waarvan bezoekers= 0.3 x 90 = 27 stuks = 146.5 stuks

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Duivenvoorde&id=3eb71d7c-046f-466d-ae44-34ba5c4f58b2