Informatiebrief 80 Bijlage 1_b Stedenbuwkundig Plan Toelichting 20230816

Starrenburg III Stedenbouwkundige toelichting

datum 16 augustus 2023

2

Inhoud

Inhoud3

Riolering, Kabels en Leidingen

36

Inleiding5

Beleef het Water

38

Het Proces en Stand van zaken

Levendige Oevers - overgang land water

39

Context8

Natuurlijk Spelen

40

Landschappelijk onderstel

10

Archeologie zichtbaar

41

Stedenbouwkundig plan

12

Groene erfafscheidingen

42

Deelgebied 1 Strandwal

15

Afval43

Deelgebied 2 Zuidereiland

19

Parkeren 

44

Deelgebied 3 de Vlietoevers

23

Groen parkeren

45

Groensferen per deelgebied

26

Parkeergarage en dek

46

Themakaarten28

Aansluiting appartementengebouwen op maaiveld

48

Programma29

Aansluitingen bij bestaande situatie

49

Ontsluiting30

Aansluiten bestaande maaiveld

50

Wandelen30

Klimaat adaptief bouwen

52

Hulpdiensten31

Duurzaam en Natuur inclusief bouwen54

Watersysteem bestaand en nieuw

32

Profielen over het plan

Waterkering bestaand en nieuw

33

Architectuur64

Bruggen, Duikerbruggen en Duikers

34

6

56

3

eg ew Ve ur s

Starrenburg I

Vl ie t

Starrenburg II

Vlietland

Inleiding

Voor u ligt de toelichting op het stedenbouwkundig plan voor Starrenburg III. Sinds 2015 wordt er door van Egmond architecten in opdracht van De Raad Bouwontwikkeling en Niersman Projectontwikkeling aan de stedenbouwkundige uitwerking van dit project gewerkt. In 2020 is MXT Landschappen aangesloten voor de landschappelijke inpassing en uitwerking van het inrichtingsplan. Verder wordt er samen gewerkt MUG Ingenieursbureau als het gaat om de boven- en ondergrondse infrastructuur, de bodemzettingen en het beheersen van het oppervlakte en grondwater. Na een beschrijving van het proces en de stand van zaken zal het stedenbouwkundig plan worden toegelicht in woord en beeld. De verschillende deelgebieden worden beschreven en via themakaarten worden de verschillende pijlers van het plan inhoudelijk uitgelicht. De volgende bijlagen horen bij dit document: 1. Tekening Stedenbouwkundig plan 2. Profielen 1-14 3. Vergelijking sted. plan met het ontwikkelingsdocument 4. Vergelijking sted. plan met plan infoavond 2019 5. Memo monitoringskader (processtap 4) 6. Memo oplossing hemelwater openbaar gebied

5

Het Proces en Stand van zaken

Door de jaren heen is het ontwerp voor het stedenbouwkundig plan veranderd en geoptimaliseerd. Zoals hiernaast te zien, zijn er verschillende scenario’s bedacht en besproken. De laatste jaren is er intensiever samengewerkt om tot het plan te komen dat hier voor u ligt. Verschillende zaken hebben invloed gehad op het proces en het ontwerp. Hieronder worden verschillende thema’s toegelicht die belangrijk zijn voor deze nieuwe ontwikkeling.

Ontwikkelingsdocument Starrenburg III In 2018 is er een ontwikkelingsdocument opgesteld door de gemeente Voorschoten waarin er richtlijnen worden gegeven op het gebied van beleid, visie en techniek. Bij de tot stand koming van het stedenbouwkundig plan is dit een belangrijke leidraad. Op een aantal punten wordt afgeweken van het Ontwikkelingsdocument. Deze staan benoemd in de bijlage 2: Vergelijking van het stedenbouwkundig plan met het ontwikkelingsdocument.

Proefverkaveling Eind 2020 is er besloten om vooruitgaand het stedenbouwkundig plan eerst een proefverkaveling op te stellen. Aan de hand van de proefverkaveling kunnen de onderzoeken die benodigd zijn voor het stedenbouwkundig plan opgestart of geactualiseerd worden. Daarnaast wordt er een stukje zekerheid gecreëerd doordat met het akkoord gaan van de proefverkaveling de gemeente achter het plan staat. Op 14 september 2021 heeft het College van B&W aangegeven dat zij de proefverkaveling volledig steunt. Het stedenbouwkundig plan wordt uitgewerkt naar aanleiding van de proefverkaveling. Het beeldkwaliteitsplan is uitgewerkt en op 3 februari 2022 vastgesteld.

Samenwerking De Raad, Niersman en Bobam Het stedenbouwkundig plan heeft door de jaren heen verschillende invullingen gehad. In eerste instantie was het de bedoeling om samen met Bobam op te trekken in de ontwikkeling. Dit bleek niet haalbaar waardoor er stappen zijn genomen om los van elkaar verder te gaan met de ontwikkeling van dit gebied. De Raad en Niersman werken samen aan dit plan waarbij De Raad een leidende rol heeft. Tijdens de ontwikkeling is er contact geweest met de Bobam inzake de plannen.

6

Contact met bewoners Tijdens de informatieavond in december 2019 is het concept beeldkwaliteitsplan, stedenbouwkundig plan en stedenbouwkundige onderbouwing gepresenteerd. Hier kregen omwonenden en belanghebbende de kans om een reactie op de plannen te geven. Vervolgens zijn er verschillende groepsgesprekken geweest met omwonende. Terugkerende thema’s in deze gesprekken waren: • verkeer, ontsluiting via Starrenburg II • bouwhoogte en positie van appartementengebouwen • bouwverkeer Naar aanleiding van de opmerkingen en gesprekken is er een verkeersonderzoek gedaan. Verder zijn er variantenstudies gedaan naar de positie en de hoogte van de appartementengebouwen en zijn hierin verbeteringen aangebracht in het plan. Ook heeft de gemeente aangegeven hoe het bouwverkeer zal rijden. In bijlage 3 is te lezen hoe het huidige stedenbouwkundige plan verschilt van het plan getoond op de informatieavond. Begin juni 2022 is er een webinar georganiseerd om de omwonenden, stakeholders en geïnteresseerden op de hoogte te brengen van de plannen en wat we sinds de vorige informatiebijeenkomst van 2019 hebben gedaan. Verkeer blijft een zorg bij omwonenden. Ook reacties over de milieuparkjes (glasinzameling en locatie) zijn binnengekomen.

Verkeer Bij de aanleg van Starrenburg II is er rekening gehouden met een ontsluiting van Starrenburg III via de Zuiderzichtlaan en de Hofvliet. De aansluiting op de Veurseweg is alleen voor fietsers , voetgangers en hulpdiensten. RHO heeft een verkeersonderzoek uitgevoerd met de focus op de ontsluiting van Starrenburg III en de verkeersveiligheid van deze ontsluiting. Het concept verkeersrapport is aan verschillende stakeholders toegelicht. Het definitieve rapport is gepresenteerd aan de Commissie Wonen, Ruimte en Groen en is inmiddels een openbaar document.

Hoogheemraadschap van Rijnland Sinds het begin van de plannen is er contact met Hoogheemraadschap van Rijnland (HHvR), in oktober 2022 is het stedenbouwkundig plan gepresenteerd aan het HHvR en ter toetsing aangeboden. In de toetsing zijn de volgende wateraspecten beschouwt: • Watertoets: het compenseren van de toevoeging van verharding

(bebouwing en infrastructuur) door realiseren van extra open water • Waterbeheer: de afvoer van Starrenburg II naar gemaal Starrenburg en het stichten van een nieuw gemaal voor Starrenburg II en III • Waterveiligheid: ligging nieuwe kering, profiel van vrije ruimte, sterkte van de kades, maatvoering van de taluds en beplanting en ligging riolering. • Klimaatadaptatie: wadi’s en waterbergende voorzieningen Daarnaast is aandacht besteed aan het onderhoud en beheer en grondwateraspecten m.b.t parkeergarage en het hergebruik van zoetwater. Op 8 juni 2023 heeft HHvR aangegeven akkoord te zijn met het stedenbouwkundig plan zoals het nu voor u ligt.

Bodemdaling en civiele zaken De bodem van Starrenburg III bestaat globaal uit twee soorten. Onder de Strandwal bevindt zich een draagkrachtige zandlaag en onder het Zuidereiland en de Vlietoevers bevindt zich voornamelijk klei- en veengrond. Deze slappe ondergrond is zeer gevoelig voor zetting wanneer er extra gewicht wordt opgebracht in de vorm van zand, grond en verhardingen. De gevolgen van deze bodemdaling zijn in Starrenburg II zichtbaar geworden met alle negatieve gevolgen. Vanuit zowel de gemeente als de ontwikkelaars is het uitgangspunt om dit te voorkomen in Starrenburg III. In juli 2021 zijn procesafspraken inzake de bodemverzakking vastgesteld tussen de gemeente en ontwikkelaars. Hierin staan afspraken over toegestane restzettingen in Starrenburg III. Vanuit de ontwikkelaar is aanvullend geotechnisch onderzoek uitgevoerd om beter inzicht te krijgen in de huidige bodemgesteldheid, de resultaten van dit aanvullend onderzoek dienen als input voor de uitwerking. Het monitoringskader is in de bijlage van het stedenbouwkundig plan toegevoegd.

Afval In het stedenbouwkundig plan zijn voor de afvalinzameling uitgangspunten geformuleerd die in het inrichtingsplan definitief worden uitgewerkt in overleg met de betrokken instanties (situering opstelplaatsen en draai&keerpunten). Er wordt een extra milieuparkje gerealiseerd in de berm van de Zuiderzichtlaan

Brandweer De brandweer is betrokken bij de uitwerking van het stedenbouwkundig

Optimalisatie verkaveling Starrenburg III Stedenbouwkundig plan // 2016

plan. Het plan is bekend bij de brandweer en voldoet aan de eisen. Ook heeft de brandweer akkoord gegeven voor het afwijken van twee woningen mbt de richtlijn voor de afstand en de keermogelijkheid bij de Vliet.

Samenvatting Ladder voor duurzame verstedelijking Starrenburg III kent een grote diversiteit van woningen. De gemeente vindt het belangrijk dat er voor iedere doelgroep voldoende betaalbare woningen zijn. In de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt het plan getoetst aan de Woonvisie Voorschoten 2019 - 2022. In deze woonvisie is Starrenburg III opgenomen als hard plan voor woningbouw. In 2023 wordt de woonvisie geactualiseerd. Ook in deze visie is Starrenburg III opgenomen als hard plan. Dit betekend dat voor Starrenburg III de afspraken in de intentieovereenkomst inzake het programma leidend zijn; 30% sociaal waarvan 15% sociale huurwoningen en 15% sociale koopwoningen.Er bestaat een actuele woningbehoefte naar zowel koop als huurwoningen in het beoogde segment.

2016 Stedenbouwkundig plan // 2018

17

LEGENDA

47

75

51

101

53

73

93

95

87

85

83

77

91

99 5

3

1

69

57

45

89

81 71

55

7

68

11

9

41

49

33

79

39

35

67

59

43

25

65

31

29

97

61

63

37 27

19

13

7

5

11

1

70

21

Oostvlietweg

bebouwing

13

Hofvliet

72

Middelgeestlaan

74

kavel

Veurseweg

Veurseweg

74A

Rouwkooplaan

rijbaan/ voetpad Zuidereiland & Vlietoevers

Rouwkooplaan

8

10

12

14

16

18

20

22

24

26

28

30

32

34

36

38

40

42

44

46

48

50

52

54

56

58

60

62

66

68

70

72

74

76

64

6

parkeerplaats Zuidereiland & Vlietoevers

af

57b

De Vetpad

79

De Vetpad

18

16

1a

14-14B

57a

anti parkeer kruis Zuidereiland & Vlietoevers

2-122

8a

4

78

8

17-19

23-31

43

45

47

49 51

53

55

anti parkeer paal Zuidereiland & Vlietoevers

2

84

82

80

41

51-59 61-73

39

81

Ter Lips

rijbaan Strandwal

81b

86

af

88

32

34

36

38

40

42

44

46

48

50

52

54

56

58

60

62

64

66

68

70

124

30

9-13

77

22

28

Oostbosch

voetpad Strandwal

Peppellaan

92

6

26

126

90

1-7

65

79

128

24

Hofvliet

63

61

parkeerplaats Strandwal

22

4

59

20

81a

9

10

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

6a-7

11

18

132

rijbaan Landweg

18

16

83

2

16

Oostbosch

Ter Lips

4

1

72

134

14

14

5

75

Zuiderzichtlaan

12

voetpad Landweg

73 85

6

3

2

8

Starrenburglaan

12

2

2

94

130

2018

Hoebenpad

81

57

10

136

4

102

22

74

71

5

10

4

69

6

24

87

10

7

8

1a-37

104

noord

8

3

76

23

1a

8

67

138

9

6

8

78

6

2

parkeerplaats Landweg

140

4

80

1

4

1

89

2

25

af

1

Vogelkerslaan

2

82

af

142

26

Hofvliet

voetpad halfverharding

84

85

Peppellaan Peppellaan

27

83

91

81 Ter Lips

79

144

86 12

10

28

14

16

18

20

22

24

26

28

77

water

88

6b

178

6a

Peppellaan

93

146

Karel Doormanlaan

90

Oostbosch

6c

176

106

1-83

Vogelkerslaan

49-49n

148

92

30

32 44

45

46

47

48

43

36

37

38

39

40

41

42

29-31f

32

33

34

35

94

4

taludlijn water/oever

95

174

172

2b

95

34 96

93

110

150

108

2

2a

1

170

91

97

131-141

89

98

36

natuurvriendelijke oever

113

166

100

38

168

112

152

87

99

154

85

40

164

102

87

89

vlonder/ steiger

156

104

162

93

Burchtpad

91

114

95

3

156

158

152

154

148

150

146

144

142

138

140

136

134

130

132

128

126

122

124

120

118

114

116

112

108

110

101

116

97

115

106

m

160

99

105

158

118

12

103

m

101

brug

101

99

129

103

97

160

10

120

Eikenlaan

Ter Lips

14

16

105

Eikenlaan

117

162

8

Hofvliet

bloemrijk grasland

127 111

107

119

122

125

113 115

123

117 121

Oostvlietweg

164

124

6

109

107

gazon

128

Veurseweg

166

126

4

119

18

2

109

plantvak

130

Sterrenpad

verhoogd plantvak met zitrand 134

4

136

tuin appartementen T

138

125

142

T

140

haag

127

speelplek

143

146

144

S

148

2

bestaande boom 1

145

150

nieuwe boom, 1e orde

151

145a

149

Rosenburgherlaan

T

nieuwe boom, 2e/3e orde

153

struik/ struweel

153b

Veurseweg

gemaal

beoogde bouw- weg- woningen waterpeilen

Oostvlietweg

163

161

159

157

155

0,61 N

165

163a

2020 168

167

166

1

169

3

5

7

7

172

Wilgenlaan

9

174

173

176

Wilgenlaan

178

2

4

6

Wilgenlaan

175

8

15

12

10

14

179

181

14a

183

Eind 2020 en begin 2021 zijn er ontwerpsessies geweest tussen de ontwikkelende partijen en de gemeente. Bij deze pressure-cookersessies waren de aanwezige partijen: opdrachtgever, architect, landschapsarchitect, gemeente (projectleider en stedenbouwkundige). Deze ontwerpsessies zorgde voor een snelle en goede communicatie tussen de verschillende partijen. Verschillende belangen en opties zijn hierin langs gekomen, besproken en afgewogen. Er is een landschappelijk raamwerk opgesteld en het stedenbouwkundig plan is hierop aangepast. De deelgebieden zijn geoptimaliseerd en het onderscheidende karakter per deelgebied is versterkt. Na deze sessies is de aandacht vooral uitgegaan naar de uitwerking en afstemming inzake het waterschap, bodemzetting, verkeer, toekomstige eigendommen en de puntjes op de i zetten wat betreft stedenbouw en groen. Deze onderwerpen zijn met name een onderbouwing voor het stedenbouwkundig plan.

66

Pressure- cooker - ontwerpsessie

Context

Lintbebouwing Veurseweg

8

Starrenburg II

Vliet

Mariahoeve Rijksmonument Boerderij met drie topgevels en in een steen gemetseld: 1730, zomerkamer 18e eeuw; dwarshuistype, 17e eeuw. Uit de 19e eeuw daterende vrijstaande schuur aan de noordzijde van de boerderij.

Woonhuis op locatie

Zicht op locatie vanaf de Veurseweg

Zicht op de locatie

9

Landschappelijk onderstel

Landschappelijk onderstel: hoge strandwal (introvert) versus lage polder met Vlietzone (vergezicht) strandwal

polder

vlietzone

ontginningslint noord-zuid

historisch erf als voorpost op strandwal

historisch patroon van sloten & singels haaks op de Vliet en insteekboezems parallel aan de Vliet

1. Landschappelijk onderstel: hoge strandwal (introvert) versus lage polder met Vlietzone (vergezicht)

Landschappelijk onderstel met zonering 3 deelgebieden

Strandwal met historisch erf als draaipunt en veldweg tussen erf en Veurse weg

Zuidereiland omringd door singel lage ligging

2. Landschappelijk onderstel met zonering 3 deelgebieden 10

Vlietoevers met insteekboezems en panoramischzicht op landschap

Landschappelijk raamwerk Starrenburg III

Starrenburg III is een landschappelijk plan met veel randen, overgangen en lineaire structuren. De opgave is deze landschappelijke bouwstenen onderling met elkaar te verbinden: kades, sloten en singels, natuurvriendelijke oevers, bloemrijke bermen, bomenrijen, struwelen, soltaire bomen op markante punten, parkzone’s op Strandwal en Vlietoever met een een verbindend netwerk van wandel & fietsroutes in aansluiting op de omgeving.

3. Landschappelijk onderstel met planfiguur stedenbouw Starrenburg III

5. Landschappelijk raamwerk Starrenburg III Starrenburg III is een landschappelijk plan met veel randen, overgangen en lineaire structuren. De opgave is deze landschappelijke bouwstenen onderling met elkaar te verbinden: kades, sloten en singels, natuurvriendelijke oevers, bloemrijke bermen, bomenrijen, struwelen, soltaire bomen op markante punten, parkzone’s op Strandwal en Vlietoever met een een verbindend netwerk van wandel & fietsroutes in aansluiting op de omgeving.

4. Typologie verbindende groenstructuren op Strandwal, Zuidereiland en Vlietoevers 11

Stedenbouwkundig plan

12

74

22

136

4 10

69

LEGENDA

SPT

SPT

8

3

76

23

67

138

78

SPT

SPT

2

24

SPT

87

89

25

140

4

80

1

SPT

6

kadastrale grens

2

82

bebouwing

SPT

142

26

Hofvliet

SPT

SPT

84

85

83

kavel

27 SPT

91

81

28

144

86

79

77

88

rijbaan/ voetpad Zuidereiland & Vlietoevers

178

146

93

90

Oostbosch

95

174

49-49n

148

92

176

parkeerplaats Zuidereiland & Vlietoevers

45

43

44

39

40

41

42

37

38

36

35

29-31f

32

33

34

anti parkeer kruis Zuidereiland & Vlietoevers

172

46

94

47

48

95

150

96

93

anti parkeer paal Zuidereiland & Vlietoevers

170

91

98

97

89

87

168

152

et

voetpad 156

104

162

Burchtpad

164

102

vb

154

99

166

100

rijbaan

154

150

152

148

144

146

140

136

138

134

126

128

130

132

118

120

122

124

114

116

112

108

110

101

156

142

158

hm

106

m

160

parkeerplaats

105

m

158

103

101

99

103

MC

97

160

Ter Lips

opstelplaats minicontainer

162

105

Hofvliet

voetpad halfverharding

111 107

119 125

113 115

123

117 121

water

taludlijn water/oever

166

D.1

107

4

D.9

164

Oostvlietweg

109

109

Deelgebied III

B

B

plas-dras oever met beschoeiiing (B)

B

B

B

3,50

B

0

0

. 10

R1

5,00

.5

R5

.5

4,60 2,00

MC

2,10

9 p.p.

6,00

MC

.5

R5

5,50

R

R

MC

0 0.

4,10

5,00

. 10

6,00

MC

R5

1,503,50

0

duikerbrug

D.10

. 10

R

.0

R

6,00

MC

.5

R5

12 p.p.

MC

.0

R6

0

. R6

0

. 10

R6

plas-dras oever

langzaam verkeersroute

Vlietoevers bouwpeil woningen + 0,69 NAP bouwpeil wegen + 0,39 NAP

waterpeil -1,82 NAP (polder)

.0

R6

.0

R6

6,00

MC

.5

R5

5,50

Zuidereiland bouwpeil woningen - 0,52 NAP bouwpeil wegen - 0,82 NAP

bloemrijk talud (min. 1:3)

Hofvliet

Hofvliet

Deelgebied II

Sterrenpad

natuurvriendelijke oever (min. 1:5)

12,50 keermogelijkheid

.0

R6

vlonder/ steiger

5,00

trafo

hm

opstelplaats 4x10m

22,00

2,00

S

0,37

0,37

5,13

6,00

30 p.p.

fietspark.

6,00

5,13

5,13

MC

1,80

1,80

trafo

5,44

0,37

fietspark.

16 p.p.

grasbetonstenen langsparkeervakken

16 p.p.

61 p.p.

plantvak

12,00

8 p.p.

verhoogd plantvak met zitrand 1,50

fietspark.

G 22,00

MC

6,00

5,13

2,10

26,90

12,00

7,60

25,00

2,10

25,00

12,00

26,50

MC

S

22,00

6,00

D.7

34 p.p

fietspark.

24 p.p

MC

tuin appartementen

1,50

5,00

2,10

MC

5,00

2,00

MC tfil

bloemrijke heesterrand

waterpeil -0,61 NAP

laa telp ops 0m 4x1

ts

gazon/ bloemrijkgrasland (zie profielen)

MC

S

D.5 opstelplaats 4x10m

5,13

C

6,00

5,13

brug

2,00

5,13

6,00

2,10

5,13

5,13

5,13

6,00

6,95

hellingbaan 0,37

6,00

5,13

fietspark.

opstelplaats 4x10m

P1

2,10 5,00

haag: 1,8 m hoog

5,00

D.12

D.11

D

MC

haag: 1,2 m hoog

MC MC

8,90

4,50 MC

opstelplaats 4x10m

D.8

MC

MC

MC

haag: 1,0 m hoog

5,00

23,00

D.13 1,50

F

N

bestaande boom

nieuwe boom, 1e orde

nieuwe boom, 2e/3e orde

wadi wadi

S

struik/ struweel

S

K 0,61 N

waterpeil -0,

61 NAP

N

beoogde bouw- weg- woningen waterpeilen

Oostvlietweg

S

techniek

5,00

13

techniek

techniek

hellingbaan 5,66

5,13

2,50

opstelplaats 4x10m

0,61 NAP

speelplek

hm

2 p.p.

6,00

2,50

waterpeil -0,61 NAP

E

1,50

4,00

S

27,00

private tuinzone tot waterlijn in beheer VvE

keermogelijkheid 15,00

2 p.p.

fietspark.

(polder)

fietspark.

-1,82 NAP

S

S

29,00

fietspark.

6,00

11,12

12,30

opstelp laats 4x10m

5,382,10

MC

keermogelijkheid

berging

berging

berging

berging

Gemaal N

Specials

14

Bestaande woningen

Deelgebied 1 Strandwal

Cultuurhistorisch De landschappelijke ondergrond van Starrenburg bestaat uit een hoger gelegen strandwal en een lager gelegen polder. De hoger gelegen strandwal ligt evenwijdig aan de Veurseweg en strekt zich uit van de Veurseweg tot de bestaande boerderij Mariahoeve en de aansluiting met de Zuiderzichtlaan. De ondergrond bestaat uit een haakvormig’ perceel dat omzoomt is door een sloot. Aan de noordzijde, net boven de sloot, bevindt zich een bijbehorend rechthoekig perceel. Op het haakvormige’ perceel van dit deelgebied bevindt zich een monumentale boerderij met bijbehorend historisch toegangspad. Het pad legt de verbinding van Veurseweg naar de boerderij. Het perceel rond de boerderij is begrensd door een sloot. Deze watergang maakt dat de boerderij op een eiland in het groen ligt. Dit monument is een belangrijke cultuurhistorische drager in het deelgebied. In aansluiting bij de Veurseweg wordt in de ontwikkeling van dit deelgebied een opbouw van lintbebouwing, naar een informele lossere korrel in het achterland, nagestreefd. De boerderij fungeert als draaipunt in de verkaveling en markeert de overgang tussen de hoger gelegen strandwal en het lager gelegen Zuidereiland.

Mariahoeve Rijksmonument Boerderij met drie topgevels en in een steen gemetseld: 1730, zomerkamer 18e eeuw; dwarshuistype, 17e eeuw. Uit de 19e eeuw daterende vrijstaande schuur aan de noordzijde van de boerderij.

Context en beleving van groen en water In dit deelgebied is de waterkant rondom gelegen mede door de aanleg van een nieuwe watergang. De waterkanten ter plekke van de tuinen van de woningen zijn niet openbaar toegankelijk. De nadruk van beleving van openbaar groen ligt hier op de open groene zone in het middendeel. Het groen overheerst, vrije open ruimte in zichtlijn naar boerderij is leidend. Hierdoor zal de wijk bij entree een zeer landelijke en groene beleving geven. De aanleg van een wadizone zorgt voor een gradiënt in de vegetatiezone. De wadi langs de weg voorkomt fout parkeren. De ontsluiting van de Strandwal ligt in een ruime lus rond het erf van de Mariahoeve en sluit aan op de wijkontsluiting van Starrenburg II. De historische oprit krijgt een nieuwe functie als vrijliggend wandelpad in het groene veld. Vanwege de privacy van de bewoners buigt het pad vlak voor de boerderij af. Vanaf de Veurseweg is deze verbonden met de routing door het grotere gebied van de Duivenvoordecorridor.

Luchtfoto

Bestaande woning naast de boerderij

Oprit vanuit de Veurseweg

De brede wigvormige groene zoom strekt zich uit vanaf de Veurseweg

15

tot aan de boerderij. Deze zoom blijft bewust vrij van bebouwing en is passend landelijk ingericht. Slechts op één plek worden de groene zoom en de oude oprit doorkruist. Deze eenrichtingsweg wordt gebruikt door de afvaldienst om een rondje te kunnen rijden. Fietsers kunnen in twee richtingen gebruik maken van deze route. Deze weg wordt voorzien van een ondergeschikt profiel.

De verkaveling Langs de randen van het veld staan grondgebonden woningen, twee lagen met een kap. Afwisselend worden vrijstaande woningen en twee onder een kap woningen geplaatst langs de woonstraat. De voorgevelrooilijnen van deze woningen zijn in een onregelmatig ritme geplaatst. Dit benadrukt de informele losse sfeer van dit deelgebied.

Spelen Voor de verschillende leeftijdsgroepen worden speel-gelegenheden opgenomen in de open groene zone in het midden van het plangebied.

Vegetatie Er wordt door de landschapsarchitect een beplantingsplan opgesteld waarbij de soorten beplanting en bomen worden uitgewerkt. Het toepassen van inheemse soorten is het uitgangspunt. Te denken valt aan bomen die passen bij het boeren erf en bij voorkeur bijdragen aan de bevordering van Flora en Fauna. Bijvoorbeeld door beplanting die positief werkt op de bijenpopulatie of het aantrekken van vlinders.

Lommerijk landschap

Langs de Veurseweg is één woning geplaatst die met oriëntatie en ritme aansluit bij de bestaande historische lintbebouwing. Deze woning heeft door deze orientatie een bijzondere plek in het plan. Bij alle grondgebonden woningen wordt het parkeren opgelost op eigen terrein en in parkeerhavens langs de rijweg. Een drietal vrijstaande woningen onderscheiden zich van de andere woningen. Deze specials nemen een bijzondere plek in op het veld doordat ze door de erfscheiding heen steken ca. 1 meter met een verbijzonderde gevel. Ten noorden van het veld staan twee blokken rijwoningen en in de uiterste noordhoek een appartementengebouw van 4 bouwlagen.

Bloemrijk veld

In lijn met de boerderij op de overgang naar het Zuidereiland staat een appartementengebouw van 5 lagen hoog. Deze ligt in lijn met de andere appartementengebouwen in de Vlietovers en wordt hiermee verbonden door de groene kade. Erfscheidingen zijn een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er wordt uitgegaan van groene erfscheidingen waarbij aandacht is voor het type beplanting.

Wadi

16

Veurseweg N

Historische veldweg naar de boerderij

N

Groen van de Veurseweg richting de boerderij Woningen gericht op het veld

Veurseweg N

Specials aan het veld

Lintbebouwing langs de Veurseweg

N

17

N

18

Deelgebied 2 Zuidereiland

Cultuurhistorisch Achter de strandwal zijn de lager gelegen veengronden te vinden van de deelgebieden het Zuidereiland en de Vlietoevers. Kenmerkend voor dit deelgebied zijn de brede omliggende watergangen en groene kades. In deze laag gelegen polder manifesteert dit deelgebied zich als een eiland. Geheel in overeenkomst met de orthogonale opzet van de historische stroken van de polderverkaveling, is hier gekozen voor een strengere stedenbouwkundige structuur.

Context en beleving van groen en water Ontsluiting van de Strandwal, Zuiderleiland en Vlietoevers takken aan op de bestaande ontsluiting van Starrenburg II. Landschappelijk gezien is er een aansluiting in zuidwestelijke richting naar het open weidegebied. De dubbele watergang bestaat uit enerzijds de watergang met het polderwater en anderzijds de parallel lopende watergang met boezemwater.

Voor het langzame verkeer is er een netwerk van voetgangers-paden aangelegd die een rondgang op het Zuidereiland voorzien en een aansluiting hebben met de omliggende gebieden in zuidwest richting en noordoost richting. Dat uit zich in trottoirs, paden met (half)verharding en bruggetjes. Fietsers maken gebruik van de erftoegangswegen. Het landschap toont zich als groene en blauwe drager van de bebouwing. Het Zuidereiland is rondom omgeven door enkele- en dubbele watergangen met groene parkzones. Deze parkzones zijn als ‘groene vingers’ langs de voorzijden van de woningen gepositioneerd. De parkzones die grenzen aan de waterkanten enerzijds en de bebouwing anderzijds, zijn voorzien van een riante afmeting om de open en natuurlijke kwaliteit te waarborgen. Door de orthogonale opzet van de hof-verkaveling, ontstaan er een ruime groene doorzicht tussen de hoven naar het omliggende water en

Boerderij

Vliet

Zuidereiland

Vlietoevers

19

landschap. Op de overgang van Starrenburg III naar het weidegebied, tussen de twee watergangen, loopt een dijk als groene zoom. Deze groene zoom zorgt voor een geleidelijke overgang van bebouwing naar open landschap.

De verkaveling De verkaveling is uitgewerkt in twee gelijkvormige woonhoven met ondergronds parkeren voor bewoners en een parkeervoorziening bovengronds voor bezoekers en de sociale huurwoningen. Er staan een drietal appartementengebouwen. Appartementengebouw G is onderdeel van één van de hoven. Aan de zuid oostzijde zijn appartementengebouwen C en D geplaatst. In het stedenbouwkundig plan is het maximaal bouwvlak weergegeven. Deze locatie bevat een ontwerpopgave die in overleg met de gemeente verder wordt uitgewerkt. De hoven worden omzoomd door groen en/of water. De woningen zijn allen georiënteerd naar het openbaar gebied. Deze voorgevels tonen zich als een architectonisch gevarieerd front. Dit maakt dat de aandacht op het omliggende landschap gevestigd wordt. De groene zones werken als een zachte overgang van bebouwing naar de omgeving. De voorzijden van de woningen bepalen het straatbeeld en zijn bereikbaar via openbare voetgangerspaden in de groene parkzones. De bebouwing van de hoven bestaat uit meerdere korte en middelkorte rijen, varierend van 3 tot maximaal 6 stuks woningen per rij. Langs de middenstraat staan twee langere blokken die door een sprong in de gevelrooilijn worden opgedeeld.

Spelen De gehele waterkant, rondom het eiland, is openbaar bereikbaar en ingericht met wandelpaden, speel en verblijfsgebieden. Dit komt tot uiting in de inrichting en is gericht op verschillende leeftijden, van jong tot oud. Te denken valt aan natuurlijke speelplaatsen voor jonge kinderen met vlonders aan het water, uitgebreid netwerk van paden met brug over de singel naar de achterliggende kade en brug naar de aangrenzende Vlietoevers.

Vegetatie Er wordt door de landschapsarchitect een beplantingsplan opgesteld waarbij de soorten beplanting en bomen worden uitgewerkt. Het toepassen van inheemse soorten is het uitgangspunt. Te denken valt aan bloesembomen, inheemse typen bomen en vegetatie die bijdragen aan de bevordering van Flora en Fauna. Bijvoorbeeld door beplanting die positief werkt op de bijenpopulatie of het aantrekken van vlinders.

Jaagpad langs het water

Grote kattenstaart Referentie parkeerdek

De erfscheidingen van deze hoven vormen een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er is aandacht voor openbaar groen en veiligheid in de vorm van straatverlichting en een veilig wandelpad, apart van het parkeren. Op de overgang naar het deelgebied Vlietoevers is een vrijstaand appartementengebouw geplaatst. Deze varieert in hoogte van vier tot zes lagen. Het gebouw heeft aan alle zijden een gevel aan een belangrijk openbaar gebied. Deze zullen alzijdig worden vormgegeven. Parkeren geschiedt op maaiveld in de parkeerstraat, omzoomd door een groene haag.

20

Natuurlijke oevers

Eiland omgeven door water en groen

Ontsluiting en wandel

Binnenwereld en buitenwereld

Groene zoom

N

21

N

Specials

22

Deelgebied 3 de Vlietoevers naar Voorburg. Een deel van het plangebied langs De Vliet maakt onderdeel uit van een van de locaties van de Unesco nominatie Wereld erfgoed voor het kanaal van Corbulo.

Cultuurhistorisch Langs de Vliet loopt het voormalige kanaal van Corbulo. De positie van dit kanaal is terug te vinden in de strook langs de Vliet. In het plangebied is in het verlengde van de Hofvliet (Starrenburg II) een groenstrook, een weg en een rij woningen geplaatst. In deze groenstrook zal een markering komen van deze historie. Te denken valt aan een informatiebord en kunstwerk langs het wandelpad met informatie over de Romeinse geschiedenis met het kanaal van Corbulo om de geschiedenis levend te maken.

Context en beleving van groen en water In contrast met het Zuidereiland staan de Vlietoevers in directe verbinding met de Vliet. Het boezemwater wordt de wijk ingetrokken evenwijdig aan de Vliet. Zo ontstaan er schiereilanden met woningen aan het water en op de kop appartementengebouwen. De groene zoom langs de Vliet zorgt voor een geleidelijke overgang naar het water. De groene zoom op de koppen bij de appartementengebouwen zorgt voor een overgang naar het polderlandschap. De groene zoom loopt langzaam over in een dijkprofiel langs het Zuidereiland. Ter plaatse van de appartementengebouwen heeft deze een minimale breedte van 20 meter tot de waterkant. Deze groene zoom voorziet in het openbaar groen. Bruggetjes (doorvaarbaar) verbinden de wandelroute over de schiereilanden, lopend over de gehele lengte van de groene zoom. De watergangen evenwijdig aan de Vliet zijn voor een groot deel begrensd door woningen met achtertuinen direct aan het water. Deze zijn voorzien van een vlonder/aanlegsteiger in eigen tuin.

Plangebied en kanaal van Corbulo Afbeelding 1: Het gearceerde deel van het plangebied ligt in de Romeinse Limes.

2.2.2

Kwaliteitskaarten

I Laag van de ondergrond Kustcomplex

De verkaveling

Het kustlandschap is opgebouwd uit een opeenvolging van jonge duinen, strandvlakten en

De orthogonale structuur van het historische landschap van polderverkaveling is ook hier aanleiding voor een strengere langgerekte structuur in de verkaveling. Deze langere stroken sluiten aan bij de stedenbouw langs de Vliet van Starrenburg II. De hoofdroute kent drie haakse woonstraten, voor elk schiereiland één. De hoofdroute wordt bebouwd met rijwoningen. Er is extra aandacht voor de hoekwoningen. Deze worden voorzien van een architectonisch accent. De woonstraten zijn voorzien van vrijstaande en twee onder een kap woningen. Aan twee uiteinden van de schiereilanden staat een appartementengebouw

strandwallen parallel aan de kust. Veel strandwallen zijn in de loop van de tijd vergraven voor zand of de bollenteelt, waardoor het kenmerkende reliëf is verdwenen. Voor het plangebied van Starrenburg III is het volgende richtpunt relevant: -

Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen “hoog en droog” en “laag en nat” en bouwen voort op de parallelle kuststructuur.

Veencomplex

Ruimte en informatie het kanaalmet van een Corbulo Referentie gemeente Een grootvoor deeleen vankunstwerk Zuid-Holland bestaat uitover veengronden hoge waterstand. Het veen kent Leidschendam-Voorburg informatie en speelvoorziening over het kanaal van Corbulo een geringe draagkracht. Daarnaast vinden we hier een groot aantal bestaande en voormalige plassen. De voormalige plassen zijn drooggemalen en staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van venig tot (oude zee)klei. Een deel van de ondergrond van Starrenburg III bevat oude zeeklei. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden

23

als beëindiging. Deze gebouwen bestaan uit een half verdiepte parkeergarage met daarboven 6 woonlagen waarbij de bovenste laag deels terug ligt. Op het schiereiland langs de Vliet staan vrijstaande woningen. Deze tellen twee lagen plus een kap. De woningen aan de Vliet hebben hun achtertuin aan de watergang die parallel ligt aan de Vliet. De voorzijde van de woningen zijn gericht naar de groene zoom en de Vliet. Alle woningen aan de ‘haakse’ woonstraten hebben een privé tuin aan het water, voorzien van steiger. De voorzijden zijn gericht naar de woonstraat. De voorgevels van deze woningen liggen allen in een gelijke rooilijn. Op het middelste schiereiland staan 4 vrijstaande woningen, specials, richting het water geplaatst met een steiger tussen de woning en het water. Bij deze specials is er extra aandacht voor het thema wonen aan het water.

Vegetatie Er wordt door de landschapsarchitect een vegetatie plan opgesteld waarbij de soorten beplanting en bomen worden uitgewerkt. Het toepassen van inheemse soorten is het uitgangspunt. Te denken valt aan bloesembomen, inheemse typen bomen en vegetatie die bijdragen aan de bevordering van Flora en Fauna. Bijvoorbeeld door beplanting die positief werkt op de bijenpopulatie of het aantrekken van vlinders. Bij de posities van de bomen wordt rekening gehouden met de eisen van HHvR omtrent de waterkering en de stabiliteit daarvan.

Boezeminsteken parallel aan de Vliet Groene randen

De rijwoningen haaks op de Vliet vormen een front langs de hoofdroute. Deze woningen varieren van hoogte en sluiten aan bij de woningen op het Zuidereiland met . Door het gebruik van meer keimwerk wordt de relatie gelegd met de woningen in de woonstaten erachter. De woonstaten worden beëindigd met moderne, appartementengebouwen met een half verdiepte parkeergarage.

lichte

Erfscheidingen zijn een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Er wordt uitgegaan van groene erfscheidingen waarbij aandacht is voor het type beplanting.

verkavelingstructuur parallel aan de Vliet met appartementengebouw als bijzondere accenten

Spelen Verschillende speel- en verblijfsplekken worden in de groene zoom langs de Vliet en op de koppen bij de appartementengebouwen gesitueerd. Te denken valt aan natuurlijke speelplekken waar de kinderen door ervaringen kunnen leren. Vies worden mag! Er zal in dit waterrijke gebied extra aandacht zijn voor veilig spelen voor de allerjongsten.

compact parkeren in parkeerkoffers en parkeerstraat

24

Waterstructuren beleefbaar

Referentie: steigers Openbaar

privé

© Arcadis 2021

Uitzicht op de Vliet

Referentie: wandelbruggen

Referentie: speelplekken

25

Groensferen per deelgebied

Strandwal

Zuidereiland

Vlietzone

De strandwal kenmerkt zich door het landelijk karakter met boomrijke erven, royale kavels, doorzicht over het bloemrijke veld en omzoomt door sloten rondom. De ontsluiting naar de kavels met vrijstaande woningen aan de boezemsloot is vormgegeven in een wegprofiel (5 meter) met stoep voorlangs de tuinen. De stoepzone vergemakkelijkt de haakse indraai tot de kavels.

Kenmerkend is de diepere ligging van dit “eiland” ten opzichte van de omgeving , de omlijsting met water en zicht op de hoger gelegen kade. De gekozen hofstructuur waarbij de woningen naar buiten zijn georiënteerd legt nadruk op de routes die de binnenwereld van de hof verbinden met het landschap erbuiten. Het interieur van de hoven is maximaal vergroend waarbij de parkeerdruk is verlaagd met de komst van de parkeergarage. Bomen staan nu bovenop de parkeergarage en zijn belangrijk voor schaduwwerking en een verticaal groenbeeld. De geparkeerde auto’s op maaiveld worden omzoomd met verhoogde groenvakken. Verhoogde groenvakken zijn hoogstwaarschijnlijk nodig om voldoende groeiruimte te creëren voor bomen in de opbouwlaag op de parkeergarage. Door het toepassen van verhoogde plantvakken is de parkeermaat aangepast, dus met uitstapruimte en om aanrijschade te voorkomen. In en om de hoven op het Zuidereiland is er extra aandacht voor gebouwde erfafscheidingen, bergingen, poorten en pergola’s aan de binnenkant van de hof. Deze worden in één stijl ontworpen uitgewerkt in het inrichtingsplan in combinatie met de uitwerking van de architectuur.

Kenmerkend voor de Vlietzone zijn de boezeminsteken in de verkaveling. Het maken van groene, bloemrijke oevers in combinatie met laaggelegen vlonders dicht op de waterlijn levert een contrastrijk beeld op. De huidige oeverbegroeiing langs bestaande sloten op het terrein toont de potentie van wat dit kan worden. In de uitwerking bekijken we hoe de bestaande rietvorming op het terrein kan worden ingetoomd omdat deze het zicht ontneemt op de watergang. Rietbegroeiing intomen kan door inrichtingsmaatregelen in combinatie met beheermaatregelen. Bewoners worden eigenaar van boezeminsteek en krijgen beheer- & instandhoudingsplicht voor zowel de watergang als de groene oever zodat er geen harde oevers over de volledige lengte ontstaan.

De historische veldweg ligt als wandelpad vrij in de landschappelijke ruimte met zicht op het historisch boerderijerf. De veldweg als wandelroute is losgekoppeld van de inrit en toegang tot het erf. Het bomenbeeld in de groene wig richting boerderij bestaat uit enkele solitaire bomen en boomgroepen die qua sortiment zijn afgestemd op de historische erven in de omgeving (wilde kastanje, lindes, eiken, etc). Rondom het lommerrijke boerderijerf wordt het bomenbeeld in de groenbermen langs de ontsluitingsweg versterkt met 1e orde bomen die aansluiten bij dit historische erf (bv lindebomen). De tuinen van de grondgebonden woningen omzoomd met hagen richting openbaar gebied, het tuinbeeld met hagen versterkt de landelijke ligging aan het veld. In de uitwerking worden eisen gesteld aan groene, beplante erfgrenzen (materialisering en maximale hoogte). Beplantingssortiment wordt uitgewerkt in het inrichtingsplan. Bewoners van kavels langs de boezemsloot krijgen beheer- & instandhoudingsplicht voor zowel de watergang als de groene oever zodat er geen harde oevers over de volledige lengte ontstaan.

26

Kenmerkend voor de hogere kade is het vergezicht over de weilanden, het boomloze profiel (ivm eisen waterkering) en het smalle, a-symmetrische kadeprofiel waarbij het wandelpad dicht op de waterlijn zit. De beleving van de kade is in combinatie met de watergang en het weidse het uitzicht één samenhangend panorama wat al eeuwenlang aanwezig is, dus van grote cultuurhistorische waarde. Uitgangspunt is om dit pastorale karakter van deze kade zoveel mogelijk intact te laten. De bestaande wilgopslag met incidentele elzen onderaan de voet van de kade langs de nieuwe watergang is als coulisbegroeiing (clusters met doorzichten) een referentie voor de toekomstige opgaande begroeiing langs de vernieuwde watergang rondom de hof. Deze kan aan de bovenkant talud worden verrijkt met heesters als hazelnoot, vlier, krent, gelderse roos, cornus en egelantier. Het bermprofiel langs de noordelijke hoofdsontsluiting biedt ruimte voor 2e orde bomen langs de waterkant die maat en schaal geven aan het profiel van deze lange lijn in het plan.

De appartementen staan op prominente, ruime plots in de verkaveling, dit biedt kansen voor bomen en een maaiveldinrichting in landschappelijke setting die zich kan meten met de schaal van de bouwblokken en zich verbindt met de Vlietzone. Streefbeeld bij de uitwerking is een ecologische inrichting van het maaiveld bestaande uit bloemrijk grasland, inheemse bomen en struwelen. Het talud richting de parkeerlaag is onderdeel van de tuininrichting. Het tuinplan op de kavels van de appartementen dient in samenhang met de architectuur en het landschap te worden uitgewerkt. Uitgangspunten zijn : heldere begrenzing tussen landschap en tuin, tuin als verbindende tussenruimte, beplantingsortiment laten aansluiten op Vlietoeverkarakter. Boomsoort keuzes en definitieve boomposities inrichtingsplan uitgewerkt en vastgesteld.

worden

in

het

Deelgebied 1 Strandwal

Deelgebied 2 Zuidereiland

Deelgebied 3 Vlietoevers

N

Waterstructuren beleefbaar

Wilde bijen

Putter © Arcadis 2021

Openbaar

privé

© Arcadis 2021

© Arcadis 2021

Grote kattenstaart

27 © Arcadis 2021

Themakaarten

In de volgende pagina’s wordt het stedenbouwkundig plan verder toegelicht en uitgelegd aan de hand van themakaarten. Deze themakaarten zijn voorzien van begeleidende teksten.

28

4 MC

D.7

61 p.p.

G 5,382,10

ma22,00 alkom

6,00

1,80

1,80

6,00

5,13

5,13

5,13

6,00 5,13

S 7,60

25,00

2,10

25,00

MC

26,50

1,50

5,00 2,10

MC

MC

lder)

D.11

D

5,00

2,00

w

MC

D.1

S

MC

8,90

MC

MC

1,50

MC

keermogelijkheid

S

29,00 keermogelijkheid 15,00

2 p.p.

fietspark.

S

E

1,50

4,00

11,00

2,50

161

opstelplaats 4x10m

A

lder)

27,00

2 p.p. fietspark.

82 NAP (po

fietspark.

waterpeil -1,

waterpeil -0,61 NAP

gemaal

D.13 1,50

F

waterpeil -0,

61 NAP

6,00

11,12

61 NAP

private tuinzone tot waterlijn in beheer VvE

waterpeil -0,

6,00

5,382,10

maalkom

23,00

5,00

12,30

D.3

Starrenburg III is een gezamenlijke ontwikkeling van De Raad Bouwontwikkeling en S Niersman Projectontwikkeling. In het plan is een variatie van woningtypen opgenomen. Er zijn in totaal 356 woningen ingetekend.

wadi

De grondgebonden woningen zijn voor het merendeel 2 lagen met een kap en hebben een maximale hoogte van 12m. 19% van de woningen zit tussen de 12-20m hoog. Dit gaat om de appartementengebouwen en 11 van de 17 kadewoningen (rijwoningen Vlietoevers). Deze woningen zijn 3 lagen met kap of 4 lagen plat.

161

8 p.p.

12,00

4,00

5,00

11,00

4,50

D.8

ts laa telp ops 0m 4x1

haag: 1 m hoog

1,80

6,00 2,10

5,00

12,00

MC

S

82 NAP (po

MC

23,00

4,00

MC

26,90

9 p.p.

6,00

5,00

+ 0,39 NAP

S

opstelp laats 4x10m

5,00

opstelplaats 4x10m

6,00

S

23,00

B

6,00

2,10

MC

waterpeil -1, opstelplaa ts 4x10m

5,13

2,00

MC MC

6,00

5,13

1,50

fietspark.

2 p.p.

5,00

D

MC

gemaal

tfil

MC

16 p.p.

opstelplaats 4x10m

4 p.p.

fietspark.

2,00

D.4

16 p.p.

6,00

6,00 2,10

MC

brug

30 p.p.

MC

5,00

34 p.p

D.3 12,00

MC

fietspark.

4,50

0,37

8,90

4,00

wadi

Programma

ts lplaa opste m 4x10

1,80

S

9 p.p.

22,00

5,13

fietspark.

6,00

+ 0,39 NAP

24 p.p

6,00

MC

2,50

opstelplaats 4x10m

6,00

5,00

5,13

5,13

trafo

5,44

23,00

B

5,00

6,00

D.2

0,37

D.5

2,00

opstelplaats 4x10m

.5

R7

0,37

C

tfil

hellingbaan

opstelplaats 4x10m

R

5,13

2,00

D.8

145a

2,10

6,00

5,13

5,00

22,00

2,10

fietspark.

3 8.

5,00

4 p.p.

5,13

6,00

23,00

0,37

5,13

2,10

12,00

5,00

23,00

opstelplaats 4x10m

1,80

haag: 1 m hoog

2 p.p.

D.4

22,00

2,00

fietspark.

MC

S

P1

brug

2,00

G

trafo

fietspark.

127

1,503,50

wadi

fietspark.

waterpeil -0,61 NAP

5,13 6,00

5,13

9 p.p.

.5

R7

6,95

125

wadi

22,00

R8

4,95

opstelplaats 4x10m

4,50

opstelplaats 4x10m

6,30

spark.

.

4,50 3,00

wadi

S S

K

waterpeil -0,

61 NAP

C

1

G

Sociale woningbouw programma 3

Het totale plan bevat 30% sociale woningen. Dit is opgesplitst in 15% sociale huurwoningen en 15% sociale koopwoningen. De sociale huurwoningen bevinden zich in appartementengebouw A en D. Deze zullen worden overgedragen aan een toegelaten instelling. De sociale koopwoningen bevinden zich in appartementengebouw C en G. Zowel de sociale huur- en koopwoningen bevatten appartementen en zijn bedoeld voor de doelgroepen : Zuidereiland Deelgebied III: Vlietoevers Totaal deelgebied I + II + III = 356 woningen Deelgebied III: Vlietoevers Totaal deelgebied I + II + III = 356 woningen jongeren, gezinnen en ouderen. Voor de uitwerking van de aantallen: aantallen De Raad aantallen aantallen: aantallen 26 stuks worden woningbouwverenigingen twee-onder-één-kap woning sociale 16 stuks huurwoningen twee-onder-één-kap woning twee-onder-één-kap woning 34 stuks koopvilla's 75 stuks twee-onder-één-kap woning23 stuks 16 stuks twee-onder-één-kap woning 34 stuks 13 stuks villa's 19 stuks villa's oop goedkoop (G)5.4m 28benaderd. stuks villa's 13 stuks kade woningen 17 stuks kade woningen 5.4 mvilla's 17 stuks 23 stuks kade woningen 5.4 m 17 stuks 5

B

3

5

7

E

9

F

Wilgenlaan

N

9

2

4

4

koop ociaalappartementen huur (D) ociaaltotaal koopaantal (G, Cwoningen en D) ningen parkeren benodigd

kade woningen rijwoningen 5.4 m 5.4m appartementen sociaal appartementen koop appartementen totaal aantal koop woningen

44 stuks 37 stuks 90 stuks 54 stuks 194 stuks

villa = 2.1 p-norm x 13 = 2.0 p-norm x 16 gd twee-onder-één-kap woning rijwoning = 1.8 p-norm x 17 = 1.8 p-norm x 75 appartement koop etage duur = 1. 9 p-norm x 44 oop goedkoop x 28 totaal benodigd: = 1.5 p-norm = 173.5 parkeerplaatsen ociaalwaarvan huur bezoekers== 0.3 1.3x p-norm 37 90 = 27 xstuks = 146.5 stuks ociaalwaarvan koop bewoners = 1.5 p-norm x 54

ers

D

7

= 306.1 parkeerplaatsen parkeren eigen terrein = 0.3 stuks parkeren op eigen terrein = x 194 1.3=x 58.2 29 = 37.7 stuks parkeren half verdiepte garage

totaal ewoners

= =

40 stuks 77.7 stuks

= 1.5 p-norm x 75 Parkeren openbaar bewoners oop goedkoop = 1.2 p-norm x 28 benodigd voor bewoners = 146.5 stuks = 77.7 stuks ociaaleigen koopterrein = 1.2 p-norm x 54 benodigd openbaar= 210.9 parkeerplaatsen = 68.8 stuks plekken gelijktijdigheid gelijktijdigheid bewoners 90% x68.8 gelijktijdigheid bezoekers 80% x 27.0

aar ociaal huur

= 1.0 p-norm x 37 benodigd parkeren openbaar = 83.5 = 0.3 x 194 = 95.2 stuks

woners 90% x 37 = 33.3 stuks zoekers 80% x 58.2 = 46.6 stuks

en openbaar = 79.9 => 80 stuks ar = 127

= 61.9 stuks = 21.6 stuks => 84 stuks

totaal aantal woningen

17 stuks 83 stuks 107 stuks 44 stuks 92 stuks 90 stuks 356 stuks

rijwoningen 5.4 m kade woningen 75 stuks5.4 m appartementen sociaal 91 stuks rijwoningen 5.4 m appartementen koop 72 stuks appartementen sociaal totaal aantal woningen 300 stuks

appartementen koop aantallen Niersmantotaal aantal woningen

17 stuks 83 stuks 107 stuks 92 stuks 356 stuks

parkeren benodigd sociale woningen villa = 2.1 p-norm x 13 twee-onder-één-kap woning 8 stuks sociaal koop 54 stuks = 5% villa's 4 stuks sociaal huur = 15% twee-onder-één-kap woning53 stuks = 2.0 p-norm x 16 sociale woningen rijwoningen 8 stuks totaal 107 stuks = 30% rijwoning = 1.8 p-norm x 17 appartementen sociaal 16 stuks sociaal koop 54 stuks = 15% appartement koop etage duur = 1. 9 p-norm x 44 appartementen koop 20 stuks Woningen hoger dan 12 m sociaal huur 53 stuks = 15% totaal benodigd: = 173.5 parkeerplaatsen totaal aantal woningen 56 stuks woningen tussen 12 - 20m = 68 stuks totaal 107 stuks = 30% waarvan bezoekers= 0.3 x 90 = 27 stuks Woningen hoger dan 12 m - De Raad waarvan = 146.5 stuks 68 stuks / bewoners 356 woningen x 100% appartementen tussenWoningen 12 - 20m = hoger 49 stuks dan 12 m 19 % van totaal aantal woningen hoger dan 12 meter kade woningen tussen 12 - 20 m = 11 stuks woningen tussen 12 - 20m = 68 stuks parkeren eigen terrein totaal = 60 stuks parkeren op eigen terrein = 1.3 x 29 = 37.7 stuks 60 stuks / 300 woningen x 100%/ 356 woningen x 100% 68 stuks parkeren half verdiepte garage = 40 stuks 20 % van totaal19 aantal woningen danwoningen 12 meter hoger dan 12 meter totaal = 77.7=stuks % van totaalhoger aantal Parkeren openbaar bewoners benodigd voor bewoners = 146.5 stuks eigen terrein = 77.7 stuks benodigd openbaar = 68.8 stuks

Woningen hoger dan 12 m - Niersman appartementen tussen 12 - 20m = 8 stuks totaal = 8 stuks 8 stuks / 56 woningen x 100% = 14 % van totaal aantal woningen hoger dan 12 meter

Appartementen A

aantallen De Raad twee-onder-één-kap woning 12 m. villa's 4 kade woningen 5.4 m 3 2 rijwoningen 5.4 m 1 appartementen sociaal begane grond appartementen koop per laag totaal aantal4e woningen laag

totaal aantal appartementen

= 61.9 stuks = 21.6 stuks

benodigd parkeren openbaar = 83.5

=> 84 stuks

20 m.

26 stuks 19 stuks 17 stuks 75 stuks 91 stuks 3 stuks 72 stuks 5 stuks 300 stuks 3 stuks 3+5+5+3 =

16 stuks

Tussen 12 - 20m 0 stuks aantallen Niersman twee-onder-één-kap woning 8 stuks villa's 4 stuks rijwoningen 8 stuks appartementen sociaal 16 stuks Appartementen koop E appartementen koop 20 stuks totaal aantal woningen 56 stuks 20 m.

12 m.

5 4 3 2 1

Tussen 12 - 20m

8 stuks

12 m.

12 m.

12 m.

4 3 2 1

begane grond laag 2-4

4 3 2 1

3 stuks 4 stuks

totaal aantal appartementen waarvan 15 sociale koop

begane grond (4x3)+ 3 = 15 stuks

Appartementen koop F

5 4 3 2 1

Appartementen G

begane grond laag 2-5 laag 6

5 stuks 11 stuks 7 stuks

0 stuks

5 4 3 2 1

bergingen en parkeren

Per laag 4 stuk totaal aantal appartementen (5x4)= 20 stuks 8 stuks

29 stuks

Grondgebonden woningen

3

12 m. 4 3 2

60 stuks / 300 x 100% perwoningen laag 4 stuks per laag 4 stuks penthouse penthouse 2 stuks = 20 % van totaal aantal woningen2 stuks hoger dan 12 meter totaal aantal appartementen (5x4)+2= 22 stuks totaal aantal appartementen (5x4)+2 = 22 stuks 10 stuks

Appartementen koop E 2

Tussen 12 - 20m

rijwoningen, twee-onder-één kapwoningen, villa's

20 m. 6

bergingen en parkeren

per laag totaal aantal appartementen waarvan 20 sociale koop waarvan 28 koop goedkoop

Appartementen koop F

1

1

bergingen en parkeren

8 stuks / 56 woningen x 100% = 14 % van totaal aantal woningen hoger dan 12 meter

12 m.

max. 12 m. 6

Tussen 12 - 20m

20 m. 6 5 4 3 2 1

Tussen 12 - 20 m

20 m. 12 m.

Appartementen B

3 stuks per laag 5 stuks totaal aantal appartementen 5+ (11x4)+ 7 = 56 stuks 4e laag 3 stuks waarvan 37 sociale huur 0 stuks Tussen 12 - 20m totaal aantal appartementen waarvan 3+5+5+3 = koop 16 stuks 19 sociale Tussen 12 - 20m

5 4 3 2 1

10 stuks

20 m.

Tussen 12 - 20m

6

Woningen hoger dan 12 m - Niersman appartementen tussen 12 - 20m = 8 stuks totaal = 8 stuks

20 m.

bergingen en parkeren

Per laag 4 stuks totaal aantal appartementen (5x4)= 20 stuks

Woningen hoger dan 12 m. 12 m - De Raad appartementen tussen 12 - 20m = 49 stuks kade woningen tussen 12 - 20 m = 11 stuks totaal = 60 stuks bergingen en parkeren

Tussen 12 - 20m

gelijktijdigheid gelijktijdigheid bewoners 90% x68.8 gelijktijdigheid bezoekers 80% x 27.0

Appartementen D Appartementen C Appartementen A

Appartementen B

12 stuks 12 m. 4x12 = 48 stuks

0 stuks

5 4 3 2 1

20 m. 6

12 m. 3 2

4 3 2

4 3 2

1

1

1

12 m.

kadewoningen ( rijwoningen Vlietoevers) max. 11 woningen hoger dan 12m

5 4 3 2 1

bergingen en parkeren

bergingen en parkeren

per laag 4 stuks penthouse 2 stuks totaal aantal appartementen (5x4)+2= 22 stuks

per laag 4 stuk penthouse 2 stuk totaal aantal appartementen (5x4)+2 = 22 stu

Tussen 12 - 20m

Tussen 12 - 20m

10 stuks

10 stuks

29

Ontsluiting

Starrenburg III is op verschillende plekken aangesloten op Starrenburg II en alleen door middel van een fiets- en wandelverbinding direct met de Veurseweg. Alle wegen zijn erftoegangswegen van 30 km/u waarbij fietsers ook de rijbaan gebruiken. Voor verdere uitwerking en materialisatie vormt de LIOR de basis. Het plan voldoet aan de verkeerskundige inrichting conform de principes van Duurzaam Veilig Op belangrijke posities in het plan zijn bochtstralen ingetekend van 5,5m en 10m, gebaseerd op advies veiligheidsregio.

Fiets/wandel verbinding Erftoegangsweg

N

Wandelen

Vliet

In het gehele plan zijn wandelpaden opgenomen en deze zijn verbonden aan de bestaande wandelroutes. Via de aansluiting met de Veurseweg is het mogelijk door te wandelen naar Kasteel Duivenvoorde.

g

we Veurse N

30

Hulpdiensten

De woningen zijn te bereiken binnen 40 m van de weg of een brandweeropstelplaats. Daar waar de brandweerwagen achteruit moet rijden is de weg minimaal 5m breed. Rijlopers en opstelvlakken (dus ook bruggen) moeten zodanig zijn aangelegd, dat zij geschikt zijn voor voertuigen met een asbelasting van 100kN (NEN 1008: klasse 30). Geschikt voor een voertuig met een massa van ten minste 14.500kg. De fiets- en wandelverbinding vanaf de Veurseweg naar de Strandwal kan worden uitgevoerd als calamiteitenroute om de bereikbaarheid te vergroten. Om alle woningen op het Zuidereiland te kunnen bereiken binnen 40m, zijn er opstelplaatsen ingetekend. Hier zal ook een bluswatervoorziening aanwezig moeten zijn. Een doodlopende straat mag conform de regels maximaal 80m lang zijn. De brandweeropstelplaats mag 40m van de woning af liggen. Uitzondering op deze regels wordt voorgesteld voor de laatste twee villa’s aan de Vliet. Deze liggen tussen de 120m (40+80) en 140m van de keermogelijkheid aan het begin van de weg.

N

Opstelplaats Brandweer Keermogelijkheid afvalwagen Calamiteitenroute Uitzondering: tussen 120m en 140 m van keermogelijkheid.

In het inrichtingsplan zullen de opstelplaatsen, keermogelijkheden, bluswatervoorzieningen verder worden uitgewerkt. Dit zal gebeuren in overleg met en volgens de richtlijnen van de hulpdiensten.

31

Watersysteem bestaand en nieuw

Er is een waterbalans opgesteld bij het stedenbouwkundige plan. Bijna 15% van de aangebrachte verharding binnen het plan wordt als openwater in het plan gerealiseerd, het tekortkomende oppervlakte water wordt alternatief gecompenseerd in het plan. Er is onderscheid tussen polder en boezemwater. De verdeling tussen polder- en boezemwater wordt bepaald door de hoogteligging van de plandelen. Het plan is globaal in te delen in drie delen. Het deel Strandwal en Vlietoevers wateren af op de boezem (NAP – 0,61). Het Zuidereiland watert af op het polderpeil (NAP – 1,82). Starrenburg II en III zijn, via een sifon tussen Starrenburg III en onderliggen perceel, aangesloten op het gemaal in de Starrenburgerpolder. Met de realisatie van het nieuwe gemaal in Starrenburg III worden Starrenburg II en III losgekoppeld van het bestaande gemaal en kan de sifon worden verwijderd. Dit nieuwe gemaal zal de woonwijk SII en SIII bemalen (NAP – 1,82) en uitslaan op de boezem. Het gemaal wordt uitgevoerd met twee pompen (redundant). De capaciteit van het gemaal is door Rijnland gesteld op 2 keer 3,5 m3/min. Het gemaal wordt in opdracht van de Raad/ Niersman voorbereidt en gerealiseerd. Na realisatie wordt het gemaal in eigendom en beheer overgedragen aan het Hoogheemraadschap van Rijnland. Om die reden wordt het gemaal naar eisen van het hoogheemraadschap voorbereid en gerealiseerd.

Voorafgaand aan de voorbereiding en uitvoering wordt een overeenkomst opgesteld waarin de realisatie en overdracht van het gemaal nader vastgelegd wordt tussen het Hoogheemraadschap en de ontwikkelaar/bouwer. De mogelijkheden ten behoeve van beeldkwaliteit van het gemaal worden in de uitwerking inzichtelijk gemaakt en met de welstand besproken.

Bestaande waterlopen Kavel oppervlakte totaal: 111528.83 m²

Verhard oppervlakte: totaal 933.5 m² Afwatering op Boezemwater Water oppervlakte Polderwater totaal: 2858.0 m² Water oppervlakte Boezemwater totaal: 2357.7 m²

Er zijn twee waterbindingen voorzien met Starrenburg II. Dit zijn bestaande duikers ten behoeve van de waterhuishouding (waterverbinding/waterloop naar het gemaal) van Starrenburg II. De verbindingen van het Zuidereiland naar de Strandwal en de Vlietoevers worden uitgevoerd als duikerbrug i.v.m. kabels en leidingen. Conform de eisen van Hoogheemraadschap van Rijnland dient de doorvaart van de duikerbrug ter plaatse van de hoofdwaterloop minimaal 1,00 meter te zijn. Met de realisatie van het nieuwe gemaal wijzigt ook de hoofdwaterloop die binnen het plangebied van Starrenburg III loopt. Deze kan een stuk korter worden. De hoofdwaterloop loopt van het gemaal tot aan het Sterrenpad waar het aansluit op de watergangen van Starrenburg II. N

Aparte aandacht is nodig voor de situatie tijdens de aanleg van SIII. Door de ontwikkelaar is een aanpak voorzien waarbij het grondwerk (incl. zettingsperiode) uitgevoerd wordt met behoud van bestaande sifon. Na realisatie van het gemaal kan de sifon verwijderd worden en kan het grondwerk rond de sifon uitgevoerd worden. De voorbereiding en realisatie van het nieuwe gemaal vinden gelijktijdig plaats met het grondwerk en de zettingsperiode. Een deel van de watergang langs de boerderij Mariahoeve heeft een afwijkend peil t.o.v. de in het gebied aanwezige peilen, deze watergang heeft een tussenpeil van ca. N.A.P. -0,97. Momenteel voert deze watergang over het maaiveld af richting het polderpeil. Om dit tussenpeil en de waterhuishouding te behouden wordt de afvoer van deze watergang vervangen door een (stuw +) duiker met overstortniveau richting het polderpeil. 32

Gemaal

Hoofdwaterloop

Duiker naar Starrenburg II

Sifon

Duikerbrug

Waterkering bestaand en nieuw

Keringen In het bestemmingsplan zijn de huidige waterkeringen opgenomen. Het stedenbouwkundig plan wijkt hier van af, wat leidt tot een aanpassing van de ligging van de waterkeringen. Door het nieuwe inrichtingsplan is een aanpassing nodig van de bestaande waterkeringen. Het maaiveld van het plandeel Vlietoevers komt op ca. NAP + 0,40 m te liggen en dat is ruim boven de vereiste NAP + 0,10 die HH van Rijnland hanteert als kruinhoogte van het Profiel van Vrije Ruimte. De legger is verplaatst naar de grens tussen het plandeel Vlietoevers en Zuidereiland, waarbij de kering op Vlietoevers ligt. Het theoretische profiel van de kering ligt onder het toekomstig maaiveld. Ter plaatse van appartement B vervalt een stuk boezemsloot . De legger wordt daar recht door getrokken. Doordat het Profiel van Vrije Ruimte van de kering onder het toekomstig maaiveld ligt, is het risico van dijkschade voor omvallende bomen op de kering minimaal. Het plandeel Vlietoevers wordt over een groot oppervlak opgehoogd. Dit zorgt voor een robuuste kering.

Rijnland legger regionale keringen

De kering langs Zuidereiland blijft grotendeel gehandhaafd. Wel komt de waterloop dichterbij de kering te liggen.Dit leidt niet tot instabiliteit van de bestaande kering. Aandachtspunt vormt de waterdiepte van de boezemsloot ten zuiden van Starrenburg III. De watergang heeft een leggerdiepte en verdiepen hiervan geeft een risico voor de boezemkade. Deze boezemsloot is doorvaarbaar. Meerdere woningen die in verbinding staan met deze boezemsloot hebben een boot (botenhuis) liggen die via deze boezemsloot naar de Vliet varen. Daarnaast is in de uitwerkingsregels bepaald dat er rekening moet worden gehouden met bestaande rechten op een (water)verbinding tussen de bestaande percelen en de Vliet. In het Stedenbouwkundige Plan zijn diverse situaties waarbij op en of nabij de legger werkzaamheden plaatsvinden of objecten worden geplaatst. Op de kade aan de zuidzijde komt een wandelspoor van open verharding. Langs de Vliet wordt de oever ook ingericht met paden en terreinmeubilair. Op en rond de kades komt ook beplanting. Deze beplanting blijft laag en is niet bedreigend voor de kade. Het nieuwe gemaal en een 2 tal appartementengebouwen staan binnen het beschermingsprofiel van de kering. Hier zijn maatregelen nodig om het kerende werking van de kade te waarborgen.

Voorstel positie van legger

33

Bruggen, Duikerbruggen en Duikers

De doorvaart van een duikerbrug B is bepaald op 1.00 m ivm functie als primaire watergang en de doorvaart van een duikerbrug C is 0,75m ten opzichte van het hoogste waterpeil over een minimale breedte van 4,00 m. De voorgestelde doorvaarthoogtes voldoen aan de eisen voor onderhoudsvaartuigen van het HH Rijnland. Dit geldt ook voor de doorvaartbreedtes en – dieptes. Getoogde bruggen met een maximale helling van 1:20.

B

Voor de verbinding tussen Strandwal en Zuidereiland en tussen Zuidereiland en Vlietoevers wordt een duikerbrug voorgesteld ivm (de complexiteit) van de kabels en leidingen en het gegeven dat de poldersingel geen vaarroute is en niet in open verbinding staat met het boezempeil / de Vliet. De duikerbrug is een “overbrugging” van de poldersingel tussen gebiedsdelen met ongelijke hoogte met een maximale helling van 1:20.

A

De bruggen en duikerbruggen worden als principeontwerp nader uitgewerkt in het inrichtingsplan . UItgangspunten ten aanzien van beeldkwaliteit zijn als volgt geformuleerd per brugtype:

Voetgangersbrug (referentie 1) Uitvoering in hout, vergrijzend in het landschap. Afhankelijk van de plek in het plan een brug als uitkijkpunt over het landschap, brug met toog” met helling van maximaal 1:20 in relatie tot het te overbruggen hoogteverschil.

Fiets- en Voetgangersbrug (referentie 2) Uitvoering in hout, vergrijzend in het landschap. Afhankelijk van de plek in het plan een vlakke brug in beton met stalen reling, opgaand en onopvallend

Brug en duikerbruggen (referentie 3) De brug over boezemsloot ivm doorvaarbaarheid naar de Vliet vanuit boerderij Mariahoeve. Straatprofiel met stoepzone in klinkers wordt doorgezet over brugdek.

34

C

N N

Duiker

Brugdek met lichte toog met helling van maximaal 1:20 in relatie tot het te overbruggen hoogteverschil. Reling brugdek transparant uitgevoerd met doorzicht op boezemsloot

Referenties

Brug Strandwal (A) en duikerbruggen van Strandwal naar Zuidereiland (B) en van Zuidereiland naar Vlietoevers (C). Brug en duikerbrug zijn qua beeldtaal familie van elkaar, dit zal tot uiting komen in het principe-ontwerp van de bruggen in het inrichtingsplan.

Duikers: Op de strandwal worden de solitaire villakavels ontsloten via een inrit-damconstructie over de smalle sloot naar de weg. Ook de verbinding met de Vogelkerslaan gaat via een damconstructie met duiker door de sloot.

Referentie 1

Referentie 3

Referentie 2

Referentie 2

Referentie 3

Referentie 3

35

Riolering, Kabels en Leidingen achtertuin 2%

vp -0.52

-0.59 2%

kelderdak kratten (10 cm)

binnenplein met verhoogde plantvakken (plantvakken op zithoogte 0,40-0,60) pad haag 0,60 2,00 2,00

kavel

Kabels & Leidingen

21,80

De riolering voor Starrenburg III bestaat uit een combinatie van vrijverval riool en persriool. Dit heeft te maken met de toekomstige hoogte ligging van de drie deelgebieden.

-0.70

haag 0,60

PEILEN PARKEERGARAGE NTB

pad

binnenplein met verhoogde plantvakken plantvakken op zithoogte 0,40-0,60