Bijlage 4. Woningmarktverkenning ABF Voorschoten 2023

2 De onderverdeling van de sloop naar prijsklassen (binnen huur en binnen koop) wordt niet trendmatig bepaald (overgenomen uit de

Primos-prognose), maar wordt door Socrates zelf bepaald op basis van de kwalitatieve tekorten en overschotten die volgen uit de confrontatie tussen vraag en aanbod. Dat is ook de reden dat het Socrates-model soms sloop berekent in bepaalde (hogere) prijsklassen waar dat minder plausibel of waarschijnlijk is. 3 Wel zijn de maximale gewenste koopprijzen uit WoON 2021 verlaagd om rekening te houden met de sindsdien sterk opgelopen

hypotheekrente en daarmee de gedaalde leencapaciteit van huishoudens.

32

r2023-0015MSF

■

Huurprijsbeleid van verhuurders In alle scenario’s houden we rekening met het huurprijsbeleid van verhuurders: corporaties en private verhuurders. Er wordt een inschatting gemaakt van de huurverhogingen bij zittende huurders en de huuraanpassingen bij mutatie (bewonerswissel). De inschatting gebeurt op basis van recente realisatiecijfers op provincieniveau (CBS Huurenquête 2021). Daarnaast is rekening gehouden met de eenmalige huurverlaging van 2023 voor lage inkomens in de corporatiesector. In werkelijkheid zal het huurprijsbeleid van verhuurders in de toekomst in meer of mindere mate afwijken van de modelinstellingen. Het doel is om op hoofdlijnen te schetsen hoe woningen veranderen van prijsklasse als gevolg van het huurbeleid van verhuurders. In het model is dit van belang omdat de krimp of groei van een bepaalde prijsklasse als gevolg van huuraanpassingen onder meer invloed heeft op de bouwopgave die wordt berekend per prijsklasse. Met (Rijks)beleidswijzigingen die pas in de loop van 2022 zijn aangekondigd is geen rekening gehouden. Het gaat dan bijvoorbeeld om de aangekondigde regulering van de middenhuur en de aanpassingen aan het woningwaarderingsstelsel (WWS) die in 2024 moeten ingaan. Meer informatie hierover staat in par. 1.4.

■

Financiële of ruimtelijke beperkingen

In alle scenario’s zijn geen financiële of ruimtelijke

beperkingen aan het model opgelegd. Het model is daarmee ‘vrij’ om ook in de laagste prijsklassen van zowel de huur- als de koopsector – waar nieuwbouw vaak financieel niet haalbaar is – een bouwopgave te berekenen. De uitkomsten weerspiegelen op die manier zoveel mogelijk de ‘werkelijke’ tekorten op de woningmarkt.

Nadere toelichting (1) Kwantitatieve woningvoorraadontwikkeling In alle scenario’s is voor de kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad uitgegaan van de Primosprognose 2022. Dat wil zeggen: de totale jaarlijkse aantallen (bruto) toevoegingen en sloop zijn uit deze prognose overgenomen. Onder ‘toevoegingen’ wordt verstaan: alle bruto toevoegingen aan de voorraad, dus de som van nieuwbouw en overige toevoegingen zoals transformaties. Ook flexwoningen vallen hieronder. Het gaat bij de toevoegingen uitsluitend om de totale jaarlijkse aantallen, dus niet uitgesplitst naar segment. De kwalitatieve invulling van de jaarlijkse totalen – ofwel de verdeling over de segmenten – is juist het resultaat van de behoefteverkenning met het Socrates-model.

De totale aantallen toevoegingen aan de voorraad, oftewel het kwantitatieve bouwprogramma, zijn in Primos (en dus in deze verkenning voor Voorschoten) zodanig bepaald dat: ■

er voldoende woningen beschikbaar zijn om de in de toekomst verwachte groei van het aantal huishoudens ‘op te vangen’,

■

op middellange termijn (2035) het bestaande woningtekort in de regio is weggewerkt en

■

alle (naar verwachting ) te slopen woningen worden teruggebouwd (sloop-nieuwbouw).

De jaarlijkse omvang van de sloop is trendmatig bepaald, waarbij onder andere rekening is gehouden met de ouderdom van de woningvoorraad. Vanwege die afhankelijkheid van de ouderdom ligt de sloop vooraf

Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040

33

vast op buurtniveau en naar woningtype (huur/koop en eengezins/meergezins). Met andere woorden: sloop is dus grotendeels input voor het Socrates-model4. In elk scenario is de kwantitatieve voorraadontwikkeling (toevoegingen en sloop) gelijk.

(2) Inkomensontwikkeling Voor de woningmarkt is de ontwikkeling van inkomens een heel belangrijke maar tegelijkertijd onzekere factor. In het Socrates-model wordt bij de verhuisgeneigdheid en de voorkeur voor type woonmilieu, type woning, eigendom (huur/koop) en prijsklasse rekening gehouden met het huishoudinkomen. De reële inkomensontwikkeling van huishoudens verschilt tussen de scenario’s om tegemoet te komen aan de onzekerheden over de economische ontwikkeling. Achter deze inkomensontwikkeling gaan verwachtingen schuil over bijvoorbeeld veranderingen in de arbeidsparticipatie, de loonontwikkeling en de ontwikkeling van de werkloosheid. Het is niet zo dat alle huishoudens in het model dezelfde procentuele inkomensontwikkeling krijgen. Er wordt onderscheid gemaakt naar zes typen huishoudens, waarvan vier jonger dan 65 jaar (alleenstaanden, eenoudergezinnen, samenwonenden zonder kind en samenwonenden met kind(eren)) en twee vanaf 65 jaar (alleenstaanden en samenwonenden). Bij het opstellen van de drie inkomensscenario’s is kennisgenomen van de verwachtingen in het Centraal Economisch Plan (CEP) van het Centraal Planbureau (CPB) (maart 2022), maar vanwege de toegenomen inflatie zijn de inkomensverwachtingen in de scenario’s ten opzichte van deze verwachtingen verlaagd 5. De koopkrachtontwikkeling loopt sterk uiteen tussen de drie economische scenario’s.

In het jaar 2022 varieert deze van -6,8% in het scenario Laag tot -2,5% in het scenario Hoog, met in het scenario Midden een ontwikkeling van -3,4%. In volgende jaren wordt de inkomensontwikkeling geleidelijk positiever ingeschat, verschillend per scenario. Waar Midden en Hoog dan al vanaf 2030 op hun vaste jaarlijkse gemiddelde van 0,3% respectievelijk 0,4% zitten, gebeurt dat in Laag pas vanaf 2035. De genoemde 0,3% (reëel) per jaar is het

langjarig

gemiddelde bekeken over meerdere decennia.

Bij

gebrek

aan inzicht in

de

inkomensontwikkeling op de middellange en langere termijn houden we in het Socrates-model dat percentage ‘maar’ aan in het middenscenario (vanaf 2030) en lage scenario (vanaf 2035). Dat betekent dat dat de inkomensontwikkeling in de jaren vanaf 2030 in alle scenario’s positiever wordt verondersteld dan in de prognosejaren tot 2030.

De effecten van verschillen in inkomensontwikkeling zijn in de resultaten van het Socrates-model het meest zichtbaar in de ontwikkeling van de omvang van de doelgroepen van het huurbeleid en de kwalitatieve invulling van de toevoegingen naar prijsklasse. Een lagere inkomensontwikkeling gaat gepaard met meer huishoudens in de corporatiedoelgroep en dus een grotere vraag naar sociale huurwoningen, terwijl een hogere economische groei tot gevolg heeft dat er meer huishoudens met een hoger inkomen zijn die een grotere vraag naar koopwoningen en duurdere huurwoningen uitoefenen.

4 De onderverdeling van de sloop naar prijsklassen (binnen huur en binnen koop) wordt niet trendmatig bepaald (overgenomen uit de

Primos-prognose), maar wordt door Socrates zelf bepaald op basis van de kwalitatieve tekorten en overschotten die volgen uit de confrontatie tussen vraag en aanbod. Dat is ook de reden dat het Socrates-model soms sloop berekent in bepaalde (hogere) prijsklassen waar dat minder plausibel of waarschijnlijk is. 5 In de Augustusraming 2022 zijn de statische koopkrachtverwachtingen van het CPB verlaagd (naar -6,8% in 2022 en 0,6% in 2023).

34

r2023-0015MSF

In het Socrates-model worden vier doelgroepen onderscheiden: de doelgroep passend toewijzen, de overige corporatiedoelgroep6, middeninkomens en hoge inkomens. De eerste twee doelgroepen sluiten aan bij de actuele definities (2022) van de Rijksoverheid. De middeninkomens hebben een inkomen tussen de DAEBinkomensgrens en 1,5 keer deze grens (€ 60.036, prijspeil 2021) en hoge inkomens hebben een inkomen boven de grens van € 60.036.

(3) Woonvoorkeuren Woonvoorkeuren spelen bij het kwalitatief ‘inkleuren’ van de woningbehoefte een heel belangrijke rol. In Socrates maken we gebruik van de woonvoorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens uit het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021. Het WoON 2021 is in juni 2022 opgeleverd en vormt dus een heel actuele bron van gegevens over de verhuis- en woonvoorkeuren van huishoudens. Uit het WoON zijn voorkeursprofielen afgeleid voor groepen huishoudens die van elkaar verschillen qua leeftijd, samenstelling en inkomen. Dit zijn de belangrijkste 'harde‘ kenmerken van huishoudens die de kwalitatieve woningvraag bepalen. Deze voorkeursprofielen (%) worden over de gehele prognoseperiode constant gehouden. Socrates houdt daarnaast ook rekening met de huidige woonsituatie van huishoudens. Eigenaren-bewoners hebben – ook gecorrigeerd voor andere kenmerken – een grotere voorkeur voor een (andere) koopwoning dan huurders. Ook wordt rekening gehouden met regionale verschillen in woonvoorkeuren: de WoONvoorkeursprofielen van huishoudens zijn volgens de provinciale (bestuurlijke) woonregio-indeling zoveel mogelijk per regio bepaald. Ten opzichte van WoON 2018 is de koopwens onder woningzoekenden gestegen. De koopgeneigdheid – het aandeel woningzoekenden met een voorkeur voor koop – varieert tussen de drie (inkomens)scenario’s.

In economisch gunstigere tijden is de voorkeur voor koopwoningen wat groter dan in economisch minder gunstige periode, onder meer omdat er dan vaak meer vertrouwen is in de koopwoningenmarkt. In inkomensscenario Hoog ligt de koopgeneigdheid – het deel van de verhuisgeneigde huishoudens dat een voorkeur heeft voor een koopwoning – iets hoger dan in scenario Midden. In scenario Laag ligt de voorkeur voor koopwoningen juist iets lager dan in Midden.

In Socrates wordt een relatie verondersteld tussen de macro-economische verwachtingen en het vertrouwen in de koopsector. Om die reden is in pessimistischer inkomensscenario’s de voorkeur voor een koopwoning naar beneden bijgesteld. In het geval van een optimistischer inkomensscenario wordt de koopvoorkeur wat groter verondersteld. Met het oog op de huidige onzekere economische en woningmarktsituatie (tweede helft 2022) zijn de woonvoorkeuren uit het WoON 2021 voor Socrates 2022 gekoppeld aan het hoge inkomensscenario. In het middenscenario van Socrates is de koopvoorkeur naar beneden bijgesteld ten opzichte van WoON 2021. In het lage scenario geldt dat nog in sterkere mate. In alle scenario’s zijn de maximale gewenste koopprijzen van woningzoekenden uit WoON verlaagd (- 10%) om rekening te houden met de sinds begin 2022 sterk gestegen hypotheekrente. Deze stijging heeft geleid tot een daling van de maximale leencapaciteit.

6 Conform definitie die geldt vanaf 2022, dus met hogere inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens dan eenpersoonshuishoudens.

Deze definitie wordt in de gehele prognoseperiode aangehouden.

Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040

35

Bijlage 2: methodiek Socrates-model Methodiek verkenning in het kort Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Het model brengt jaarlijks de vraag naar en het aanbod van woningen per regio en gemeente in beeld, verbijzonderd naar de belangrijkste kwalitatieve aspecten: eigendomsvorm (huur en koop), type woning (eengezins en appartement) prijsklasse en type woonmilieu. Op basis van een confrontatie tussen vraag en aanbod worden in het model verhuisprocessen, verhuisketens en doorstroming gesimuleerd om zoveel mogelijk recht te doen aan de complexe dynamiek op de regionale woningmarkten. Essentieel is dat het model redeneert vanuit de filosofie dat alle huishoudens – met hun eigen voorkeuren – een zo goed mogelijke plek krijgen op de woningmarkt. Eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad in een regio. Er is doorstroomaanbod omdat bestaande woningen beschikbaar komen als gevolg van een verhuizing (bijvoorbeeld naar een andere woning of verpleeghuis) of het overlijden van de laatste bewoner van een woning. Dit aanbod kan kwalitatief aansluiten bij een deel van de jaarlijkse vraag van starters en (potentiële) doorstromers en vestigers uit andere regio’s. Wanneer voor segmenten de vraag het aanbod overstijgt, is er sprake van een tekort.

In dat geval berekent Socrates de meest optimale kwalitatieve invulling (woningdifferentiatie) van de jaarlijkse toevoegingen (vooral nieuwbouw), opdat de tekorten zoveel mogelijk worden teruggebracht. Langs deze weg wordt van jaar op jaar toegewerkt naar een ontwikkeling van de woningvoorraad die probeert te voldoen aan de woningbehoefte van huishoudens. Daarmee onderscheidt het model zich ook ten opzichte van andere benaderingen: in plaats van een foto van de gewenste situatie op de woningmarkt over bijvoorbeeld vijftien jaar presenteert Socrates de film van de ontwikkelingen die jaar op jaar plaatsvinden en houdt het model rekening met de invloed die tussentijdse ontwikkelingen hebben op het verloop van de woningmarkt.

Hoewel de woonvoorkeuren naast de inkomens leidend zijn bij de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma kunnen jaarlijks niet alle spanningen op de woningmarkt weggewerkt worden. De omvang van de toevoegingen en het vrijkomend aanbod zijn ook op termijn onvoldoende om alle huishoudens van de gewenste woning te voorzien1. Bovendien is er sprake van een voortdurende instroom van nieuwe woningvragers. Als gevolg van beide processen blijven er discrepanties tussen vraag en aanbod bestaan, maar worden deze zo klein mogelijk gemaakt.

Door de behoefte van huishoudens centraal te stellen geeft Socrates inzicht in de gewenste/optimale kwalitatieve samenstelling van de toevoegingen aan de woningvoorraad. Er wordt geen rekening gehouden met de woningdifferentiatie in geplande (plancapaciteit) of in uitvoering genomen woningbouwprojecten.

1 Hiermee wordt bedoeld dat het ook in de toekomstige prognosejaren niet zo is dat er voor alle woningzoekenden direct een woning van

de eerste keuze (in het gewenste segment) beschikbaar is. Om dat te kunnen garanderen zou de omvang van het totale jaarlijkse beschikbare aanbod (uit bestaande voorraad en/of de toevoegingen) veel groter moeten zijn.

r2023-0015MSF | Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040

36

Ook wordt er geen rekening gehouden met de financiële haalbaarheid2 van nieuwbouw (en overige toevoegingen zoals transformaties) in bepaalde segmenten, bijvoorbeeld als het gaat om goedkope koopwoningen. De uitkomsten (zie hoofdstuk 4) laten bijvoorbeeld zien dat er een aanzienlijke bouwopgave is in het betaalbare koopsegment (tot NHG-grens) en daarbinnen ook specifiek in de goedkoopste prijsklasse (tot € 255.000, prijspeil 2021). Nieuwbouwwoningen in deze laagste prijsklasse worden nauwelijks ontwikkeld omdat dat financieel doorgaans niet haalbaar (rendabel) is. Het model houdt hier zoals aangegeven geen rekening mee. De grote bouwopgave aan betaalbare koop die het model berekent is wel een duidelijk signaal dat de vraag in dat segment groter is dan het aanbod.

De

toekomstige

vraag

wordt

voornamelijk

beïnvloed

door

de

ontwikkeling

van

demografie,

inkomensverwachtingen en woonvoorkeuren. Ontwikkelingen in het toekomstige aanbod worden niet alleen bepaald door toevoegingen en sloop, maar ook door het verkoop- en huurprijsbeleid van verhuurders.

2 Er wordt wel rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van verhuisgeneigde huishoudens, namelijk via de woonvoorkeuren

(waaronder maximale gewenste koopprijs) die woningzoekenden in het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021 opgeven.

Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040

37

Methodiek verkenning uitgebreid Inleiding Het Socrates-model van ABF Research is een regionaal woningmarktmodel, dat op basis van de huishoudensontwikkeling en de vraag naar en het aanbod van woningen de woningmarkt simuleert. In het Socrates-model zijn de huishoudens – naar leeftijd (5), samenstelling (4) en inkomenskwintiel (5) – gekoppeld aan de beschikbare woningvoorraad, uitgesplitst naar eigendomsverhouding (2), prijsklasse (6 in huur en 6 in koop) en woningtype (2). Dit levert een koppeling van 100 typen huishoudens aan 25 typen woningen op, die bovendien elk aan 11+1 typen woonmilieus worden toegekend. Daarmee is bekend wie, waar, in welk type en prijsklasse woning woont. Voor elke combinatie is, op regionaal niveau, vanuit het WoON bekend wat de kansen zijn dat een huishouden een woning wil betrekken of verlaten. Veranderingen in de huishoudenssamenstelling en ontwikkeling, verhuizingen en veranderingen in de woningvoorraad worden jaar op jaar gesimuleerd. De simulatie vindt in enkele ‘etappes’ per jaar plaats, die hier gesimplificeerd worden als ‘aan het begin van het jaar’, ‘gedurende het jaar’ en ‘aan het eind van het jaar’.

Figuur B1.1: Werking Socrates-model Verhuisproces

Ontwikkelingen demografie en inkomen

Nieuwe huishoudens

Vraag naar woonruimte

Onttrekkingen

Huishoudens

Huishoudens verdeeld over woningvoorraa

Woningvoorraad

Opgeheven huishoudens

Aanbod van woonruimte

Nieuwbouw

(Re)acties van aanbieders van woonruimte

Aan het begin van het jaar: bepaling van vraag en aanbod Aan het begin van het jaar is er een bestaande verdeling van huishoudens over de woningvoorraad. Er is bekend hoeveel bewoonde woningen er zijn, wat de leegstand is, hoeveel overige woningen er zijn en hoeveel huishoudens in een niet-woning (BAR) wonen.

Aan de zijde van de huishoudens wordt eerst bepaald wat de demografische veranderingen zullen zijn. Onder meer scheidingen, uit-huis-gaan en nieuw samenwonenden worden voor de rest van het jaar bepaald. Deze nieuw te vormen huishoudens komen grotendeels als (semi-)starters of vestigers op de markt. Ook wordt van de reeds bestaande huishoudens, die niet veranderen in samenstelling, bepaald welk deel van deze huishoudens een verhuiswens heeft. Deze verhuisgeneigde huishoudens vormen de potentiële doorstromers. Van elk van deze groepen wordt bepaald hoe de voorkeuren voor de gewenste woonsituatie zich verhouden. Gezamenlijk geven zij vorm aan de vraag naar woningen.

38

r2023-0015MSF

Vanzelfsprekend zijn er ook huishoudens die naar tevredenheid wonen en dus geen verhuiswens hebben. Zij houden woningen bezet die niet beschikbaar komen voor nieuwe bewoners. Samen met de huishoudens die een vraag uitoefenen vormen zij de woningbehoefte. Van al deze groepen in het simulatieproces is bekend naar welk type woning hun voorkeur uitgaat.

Aan de zijde van de woningvoorraad wordt per gemeente bepaald hoe de uitbreiding in puur kwantitatieve zin eruit zal zien. De toevoegingen, onttrekkingen en het aantal te verkopen huurwoningen worden vastgesteld. Ook wordt in deze fase van de simulatie reeds bepaald hoeveel huurwoningen een prijsverandering zullen ondergaan. Daarnaast zijn er huishoudens die reeds in een woning wonen en een verhuiswens hebben. Zij laten in potentie vrijkomende woningen achter. En er zijn leegstaande woningen, voor zover deze geschikt zijn voor bewoning. Al deze woningen gezamenlijk vormen het aanbod. Het aanbod uit de bestaande voorraad heeft al vastgestelde kenmerken als eigendom, prijs en type. Het aanbod dat uit toevoegingen, onttrekkingen en verkopen beschikbaar komt wordt kwalitatief vastgesteld aan de hand van ‘vraagprofielen’ van de verschillende typen potentiële doorstromers.

Gedurende het jaar: afstemming van vraag en aanbod Niet alle huishoudens die aan het begin van het jaar een verhuiswens hebben komen op hetzelfde moment op de markt. Ook zijn niet alle woningen direct beschikbaar. Huishoudens gaan in zes cycli op zoek naar een geschikte woning, waarmee de verhuizingen gedurende een jaar worden gesimuleerd. Deze zoektocht wordt mogelijk ingevuld doordat per cyclus een deel van de toevoegingen wordt vrijgegeven en doordat er woningen beschikbaar komen door doorstromers die in de (voorgaande) cyclus verhuisd zijn. Per cyclus wordt gekeken hoeveel huishoudens hun woonwensen vervuld zien worden. Voor de huishoudens die nog gehuisvest willen worden wordt opnieuw het ‘vraagprofiel’ bepaald, waarna deze huishoudens opnieuw gekoppeld worden aan de beschikbare voorraad. In zes simulatierondes worden zoveel mogelijk huishoudens gekoppeld aan een woning die voldoet aan de wensen. Tijdens de simulatie van het verhuisproces wordt ook rekening gehouden met eventueel substitutiegedrag van huishoudens. Als de woning van de ‘eerste keus’ niet meer beschikbaar is zullen huishoudens uitwijken naar een geschikt alternatief voor de nieuwe woning.

Aan het eind van het jaar: iedereen een woonruimte Na zes simulatierondes is het mogelijk dat er huishoudens zijn die nog geen geschikte woning gevonden hebben, omdat er geen woning beschikbaar is die aan hun woonwensen voldoet. Deze huishoudens vormen de restvraag. Tegelijk kunnen er ook woningen zijn die niet door een nieuw huishouden betrokken zijn, het restaanbod. In een gechargeerd voorbeeld zijn er enkel dure koopwoningen beschikbaar, terwijl er alleen alleenstaande huishoudens met een laag inkomen een woning zoeken.

In het Socrates-model is het zo dat aan het begin van het jaar alle huishoudens de beschikking hebben over een vorm van huisvesting. Hierboven wordt gemeld dat er huishoudens zijn die nog geen woning hebben aan het eind van het jaar. Voor doorstromers wordt dit opgelost door hen niet meer te laten verhuizen, maar in hun huidige woning te laten blijven. Voor starters en vestigers is het echter noodzakelijk dat deze alsnog een woonruimte toegekend krijgen. Deze worden in een laatste simulatie ‘met frisse tegenzin’ in een ‘zo geschikt mogelijke’ woonruimte geplaatst. Dit kan een normale woning zijn, maar het is ook mogelijk dat zij

Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040

39

in een BAR terecht komen. Zodoende heeft aan het eind van het jaar ieder huishouden een dak boven het hoofd.

De vraagprofielen van huishoudens zijn niet alleen afhankelijk van kenmerken als type huishouden, leeftijd en inkomen, maar ook van de huidige huisvestingssituatie. Dat betekent dat het vraagprofiel van huishoudens na een verhuizing aangepast kan worden; ook wanneer dit plaatsvindt na substitutie. Socrates heeft geen geheugen en onthoudt niet hoe de voorgaande vraagprofielen van huishoudens samengesteld waren. Een huishouden met initieel een vraag naar bijvoorbeeld dure huur kan bij een ontoereikend aanbod als gevolg van substitutie terecht komen in de (goedkope) koopsector. In dat geval zal dit huishouden de volgende keer met een grotere waarschijnlijkheid een koopwoning wensen.

40

r2023-0015MSF