Bijlage 4. Woningmarktverkenning ABF Voorschoten 2023
Tekst van het document
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
Uitgevoerd in opdracht van de Gemeente Voorschoten
Michael Stuart-Fox
10 mei 2023 | r2023-0015MSF | 23174 WMV Voorschoten
ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2023 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.
Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1
Inleiding............................................................................................................................................... 4
1.1
Aanleiding.................................................................................................................................... 4
1.2
Verkenning met drie scenario’s ................................................................................................... 4
1.3
Aandachtspunten bij interpretatie ................................................................................................ 5
1.4
Actuele ontwikkelingen in beleid en economie ............................................................................ 5
2
Bestaande woningvoorraad .............................................................................................................. 7
2.1
Basiskenmerken .......................................................................................................................... 7
2.2
Corporatiehuur en private huur nader bekeken ........................................................................... 9
3
Ontwikkeling huishoudens .............................................................................................................. 15
3.1
Schets bestaande huishoudens ................................................................................................ 15
3.2
Ontwikkeling huishoudens ......................................................................................................... 15
4
Ontwikkeling woningbehoefte en woningvoorraad ....................................................................... 19
4.1
Kwalitatief bouwprogramma (t/m 2030) ..................................................................................... 19
4.2
Bandbreedte: laag en hoog scenario ......................................................................................... 22
4.3
Doorkijk naar 2040 .................................................................................................................... 24
4.4
Gewenste woninggrootte ........................................................................................................... 25
Bijlage 1: uitgangspunten scenario’s ..................................................................................................... 31 Bijlage 2: methodiek Socrates-model ..................................................................................................... 36
r2023-0015MSF | Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
Samenvatting Verkenning woningbehoefte in Voorschoten t/m 2030 in scenario’s De gemeente Voorschoten gaat in 2023 een nieuwe woonvisie opstellen. In de woonvisie geeft de gemeente aan welke opgaven zij ziet op het brede terrein van het wonen en welk woonbeleid zij de komende jaren wil voeren, bijvoorbeeld als het gaat om de (kwalitatieve) woningbouwprogrammering.
Als input voor de nieuwe woonvisie en woningbouwprogrammering geeft dit rapport inzicht in de huidige woningvoorraad, de verwachte ontwikkeling van de huishoudens en de meest optimale (kwalitatieve) invulling van het bouwprogramma. De focus ligt daarbij op de periode tot en met 2030 maar we geven ook een doorkijk naar 2040. Enkele voor de woningmarkt relevante ontwikkelingen, zoals de groei van de inkomens, zijn onzeker. Daarom werken we in deze verkenning met drie verschillende scenario’s. Deze verschillen van elkaar qua verwachte inkomensontwikkeling en, daarmee samenhangend, de woonvoorkeuren van woningzoekenden (huur/koop en prijsklassen). De onzekerheden op het vlak van de economie en de (koop)woningmarkt zijn momenteel groot maar in deze verkenning ligt de nadruk op de opgave op de middellange en langere termijn. De huidige conjunctuur is daarbij minder van belang.
Huidige woningvoorraad: relatief veel dure eengezinskoop De huidige woningvoorraad in Voorschoten wordt gekenmerkt door relatief veel eengezinswoningen in de koopsector (52% van totale voorraad). Er zijn veel minder koopappartementen (11%). Binnen de huursector zijn er twee keer zo veel appartementen als eengezinswoningen. De koopsector telt relatief veel dure woningen met een WOZ-waarde boven de € 355.000 (prijspeil 2022). Naar schatting driekwart van de huurvoorraad heeft op dit moment een huurprijs onder de liberalisatiegrens en valt daarmee in het gereguleerde segment. Het aandeel gereguleerde huur binnen de totale woningvoorraad ligt op ca. 25%. Huurwoningen van private verhuurders1 maken een beperkt deel uit van de totale woningvoorraad (14%) maar kennen wel een hoge mutatiegraad en komen daardoor relatief vaak beschikbaar op de markt.
Voorschoten al relatief grijs, verdere toename ouderen verwacht Ten opzichte van het regionale gemiddelde2 telt Voorschoten relatief weinig jonge huishoudens (tot 30 jaar) en juist veel 65-plussers. In de gemeente wonen relatief veel hogere inkomens: drie op de tien huishoudens hebben een besteedbaar huishoudinkomen van € 57.000 of meer. Landelijk is dit 20%. In de komende twintig jaar wordt verwacht dat met name het aantal oudere huishoudens (75+) sterk gaat groeien. Deze 75plussers zijn relatief vaak alleenstaand. Daarom zal het totaal aantal alleenstaanden in Voorschoten sterker gaan toenemen dan het aantal paren.
1 Alle verhuurders niet zijnde woningcorporaties. Het gaat om grotere bedrijfsmatige verhuurders en particuliere beleggers (natuurlijke
personen) die woningen verhuren. 2 Regio Holland Rijnland.
r2023-0015MSF | Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
1
Relatief veel sociale huur en betaalbare koop gewenst in bouwprogramma Op basis van een confrontatie tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt (per prognosejaar) is berekend hoe het bouwprogramma3 in Voorschoten in kwalitatieve zin het best kan worden ingevuld. Daaruit blijkt dat 42% van de (bruto) toevoegingen in Voorschoten idealiter zou moeten bestaan uit sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens). Middenhuurwoningen tot ca. € 1.000 zouden relatief weinig toegevoegd hoeven te worden: dit segment is idealiter goed voor 8% van het totale bouwprogramma. Dure huur komt in het geheel niet in het optimale bouwprogramma voor. Hoewel het aandeel middenhuur dus bescheiden is, is de middenhuur wel vaak een (al dan niet tijdelijk) ‘uitwijksegment’ voor woningzoekenden die geen betaalbare koopwoning kunnen vinden. Als de opgave voor betaalbare koop onvoldoende van de grond komt, kan middenhuur een alternatief zijn. De vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen is groot en het bestaande (vrijkomende) aanbod is gering. Daarom zouden er relatief veel van dergelijke woningen toegevoegd moeten worden. Idealiter bestaat een kwart van het bouwprogramma uit goedkope en betaalbare koop (< € 355.000, prijspeil 2022). Middeldure en dure koop (vanaf € 355.000) beslaat de resterende kwart van het ideale bouwprogramma.
Relatief veel appartementen gewenst (t.o.v. huidige voorraad) Naast prijsklassen is ook het woningtype (eengezins of appartement) belangrijk voor de programmering. De uitkomsten laten zien dat 15% van het ideale bouwprogramma bestaat uit eengezinshuurwoningen en 34% uit huurappartementen. Met name huurappartementen maken een wat groter deel uit van het ideale bouwprogramma dan van de huidige woningvoorraad (25%). Koopappartementen beslaan slechts 11% van de huidige totale woningvoorraad maar zouden idealiter zo’n kwart van het bouwprogramma uitmaken. Bij eengezinskoop is het beeld omgekeerd: drie op de tien woningen in het bouwprogramma zouden in dat segment moeten vallen terwijl nu ruim de helft van de totale woningvoorraad in dat segment valt.
Bij sterkere inkomensgroei meer behoefte aan (middel)dure koop Bovengenoemde uitkomsten gaan over het middenscenario. In het hoge scenario groeien de inkomens harder dan in het middenscenario. In het hoge scenario zijn er daarom minder huishoudens met een laag inkomen en is er dus minder vraag naar sociale huur. Sociale huur is in dit scenario goed voor 33% van het totale bouwprogramma (bruto). Middenhuur maakt in elk van de scenario’s slechts een beperkt deel van het bouwprogramma uit. De vraag naar betaalbare koop (< € 355.000) is zowel in het lage als middenscenario sterk. In het hoge scenario is hier minder vraag naar. De vraag naar middeldure en dure koop (vanaf € 355.000) is in het hoge scenario juist wel sterk en daarom bestaat in dat scenario de helft van de totale bouwopgave uit dergelijke woningen.
Doorkijk periode 2031 t/m 2040: op hoofdlijnen zelfde beeld De optimale kwalitatieve samenstelling van het bouwprogramma in de periode 2031 t/m 2040 lijkt op de prognoseperiode t/m 2030. Zo’n 40% van het bouwprogramma zou idealiter uit huurwoningen moeten bestaan. Het aandeel sociale huur (< liberalisatiegrens) ligt op ca. een derde van het totaal. Koopwoningen zijn goed voor ca. 60% van het ideale bouwprogramma. Ook in deze periode is de behoefte aan betaalbare
3 Hiermee bedoelen we alle toevoegingen aan de voorraad: reguliere nieuwbouw maar bijvoorbeeld ook (indien van toepassing) transformaties en flexwoningen. Alle hier genoemde percentages hebben betrekking op de bruto (en niet de netto) uitbreiding.
2
r2023-0015MSF
koopwoningen aanzienlijk: ongeveer een kwart van het totale programma zou idealiter in dit segment moeten plaatsvinden.
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
3
Inleiding
1 1.1
Aanleiding
De gemeente Voorschoten gaat in 2023 een nieuwe woonvisie opstellen. In de woonvisie geeft de gemeente aan welke opgaven zij ziet op het brede terrein van het wonen en welk woonbeleid zij de komende jaren wil voeren, bijvoorbeeld als het gaat om de (kwalitatieve) woningbouwprogrammering. In de nieuwe woonvisie zal Voorschoten de uitgangspunten uit de in 2023 vast te stellen Regionale Woonagenda (RWA) van Holland Rijnland verwerken. In deze nieuwe RWA wordt voor de netto bouwprogrammering uitgegaan van: ■
30% sociale huur
■
35%: middenhuur, goedkope koop (€ 255.000) en betaalbare koop (€ 355.000) (prijspeil 2022)
■
35%: vrij invulbaar
In 2025 moet de totale nieuwbouw per gemeente op programmaniveau aansluiten op deze verdeling. Binnen deze verdeling zijn gemeenten vrij om eigen keuzes te maken. Bijvoorbeeld hoe de 35% van ‘middenhuur en koop tot NHG’ precies wordt verdeeld over de (sub)segmenten. Naast de verdeling over prijsklassen zijn er voor Voorschoten natuurlijk nog meer keuzes te maken, zoals de vraag of je moet inzetten op appartementen of toch vooral nog eengezinswoningen zou moeten bouwen.
Als input voor de nieuwe woonvisie en woningbouwprogrammering wil Voorschoten inzicht in de verwachte ontwikkeling van de huishoudens, vraag en aanbod en de meest optimale (kwalitatieve) invulling van het bouwprogramma.
In
dit
rapport
komen
deze
onderwerpen
aanbod
in
de
vorm
van
een
woningmarktverkenning met het woningmarktsimulatiemodel Socrates van ABF.
1.2
Verkenning met drie scenario’s
Enkele voor de woningmarkt relevante ontwikkelingen, zoals de groei van de inkomens, zijn onzeker. Daarom werken we in dit onderzoek met scenario’s. Er zijn drie scenario’s doorgerekend die onderling verschillen
qua
inkomensontwikkeling
en,
daarmee
samenhangend,
de
woonvoorkeuren
van
woningzoekenden: de scenario’s Laag, Midden en Hoog. De overige uitgangspunten, zoals de demografische ontwikkeling en het kwantitatieve bouwprogramma, zijn gelijk tussen de drie scenario’s. ■
In scenario Laag is de inkomensontwikkeling het minst gunstig en is de koopvoorkeur – het percentage woningzoekenden dat op zoek is naar koop – lager dan in de andere scenario’s. In scenario Laag is de vraag naar sociale huur groter dan in scenario Midden en de vraag naar duurdere koopwoningen juist kleiner.
■
In scenario Hoog is het precies andersom: in dat scenario is de inkomensontwikkeling het meest gunstig en ligt de koopvoorkeur hoger. De vraag naar sociale huur is om die reden kleiner dan in scenario Midden en de vraag naar duurdere koop juist groter.
r2023-0015MSF | Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
4
In bijlage 1 is een toelichting te vinden op de uitgangspunten van de scenario’s. In bijlage 2 staat een toelichting op de methodiek van het woningmarktsimulatiemodel.
1.3
Aandachtspunten bij interpretatie
De cijfermatige uitkomsten in de volgende hoofdstukken worden vrij nauwkeurig weergegeven: er worden bij de huishoudens en woningsegmenten veel verschillende categorieën onderscheiden. Het is belangrijk om niet te focussen op de precieze aantallen of percentages maar vooral naar de grote lijnen te kijken, met name ook vanwege de (toekomstige) onzekerheden die er zijn op de woningmarkt (zie ook de volgende paragraaf). ■
De focus in de uitkomsten ligt sterk op de bouwopgave (nieuwbouw + transformaties) maar eigenlijk brengt het model vooral de discrepanties tussen vraag en aanbod in algemene zin in beeld. Ook andere (beleids)instrumenten dan de woningbouwprogrammering kunnen van pas komen om bepaalde segmenten in de voorraad te stimuleren of te beschermen. Denk bijvoorbeeld aan de huisvestingsverordening,
prestatieafspraken
(over
bijvoorbeeld
huurprijs-
en
strategisch
voorraadbeleid) en verkoop-onder-voorwaardenregelingen (zoals Koopgarant).
1.4
Actuele ontwikkelingen in beleid en economie
Er is sprake van veel ontwikkelingen en onzekerheden op de woningmarkt, zowel qua overheidsbeleid als qua ontwikkeling van de economie en de koopmarkt.
Rijksbeleid In 2022 is minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) met de Nationale Woonen Bouwagenda (NWBA) en zes onderliggende beleidsprogramma’s gekomen. De beleidsvoornemens die in die programma’s zijn aangekondigd – zoals de regulering middenhuur – zijn niet meegenomen in deze woningmarktverkenning1 . Enkele van de beleidsvoornemens hebben mogelijk in de toekomst wel invloed op de omvang van vraag en aanbod per segment in Voorschoten. Deze zouden daarmee ook invloed kunnen hebben op de gewenste (kwalitatieve) invulling van het bouwprogramma. ■
Als gevolg van de regulering middenhuur2 en de hervorming van het woningwaarderingsstelsel (WWS)3 zou een deel van de huidige voorraad dure huurwoningen (boven € 1.000) in Voorschoten en de rest van de regio – bij mutatie – naar het (gereguleerde) middenhuursegment kunnen verschuiven. Ook zijn
1 Het woningmarktmodel Socrates 2022 (waarmee deze verkenning is uitgevoerd) is medio 2022 opgeleverd. Ten tijde van het opstellen van het model waren de beleidsplannen nog onvoldoende uitgewerkt om mee te kunnen nemen. Op het moment van afronden van deze rapportage is ook nog niet zeker of de aangekondigde plannen allemaal in ongewijzigde vorm doorgaan of niet.
2 De maximale aanvangshuurprijzen volgens het WWS worden volgens het wetsvoorstel Betaalbare huur van toepassing op alle woningen tot en met 186 punten. 3 Het gaat daarbij niet alleen om de aanpassingen aan de puntentelling zelf (meer punten voor gunstige energielabels en buitenruimte) maar ook om het dwingend maken van het WWS.
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
5
er huidige vrijesectorhuurwoningen die bij mutatie in het sociale huursegment verhuurd zouden moeten worden. ■
Aan de andere kant zullen private verhuurders waarschijnlijk ook meer woningen gaan verkopen (uitponden) waardoor het aantal omzettingen van huur naar koop zal toenemen. Dit zou kunnen leiden tot een daling van het aantal vrijesectorhuurwoningen en sociale huurwoningen van private verhuurders en dus tot een groter tekort aan woningen in deze segmenten. Ook de stapeling van fiscale maatregelen kan bijdragen aan een toename van het aantal omzettingen van huur naar koop.
■
Hoe dit precies uitpakt op de woningmarkt in Voorschoten en de rest van de regio valt nu echter niet te zeggen. Dit is afhankelijk van de precieze kenmerken van de huurvoorraad, gedragsreacties bij verhuurders en de economische omstandigheden.
■
De vrije huursector in Voorschoten – huur boven de liberalisatiegrens – vormt slechts een beperkt deel van de totale woningvoorraad (ca. 8%)4. Eventuele verschuivingen tussen prijsklassen binnen dit segment of verschuivingen van huur naar koop zullen dus geen heel grote gevolgen hebben voor de samenstelling van de lokale woningvoorraad als geheel.
■
Vanwege deze onzekerheden is in deze woningmarktverkenning geen rekening gehouden met de regulering middenhuur, hervorming van het WWS en de fiscale maatregelen.
Regionaal beleid Deze verkenning staat los van de Regionale Woonagenda (RWA) van Holland Rijnland die in 2023 wordt vastgesteld en ook los van de Regionale Realisatieagenda Wonen (RRA, oftewel woondeal) die in maart 2023 is getekend. Dat wil zeggen: afspraken over aantallen woningbouw en de verdeling over segmenten – zoals de 30-35-35 in de RWA – vormen geen input of randvoorwaarden voor dit onderzoek.
Economie en koopwoningmarkt Sinds begin 2022 is de hypotheekrente sterk gestegen en de maximale leencapaciteit van huishoudens gedaald. Hierdoor zijn in de loop van 2022 de prijzen van bestaande koopwoningen gedaald, ook in de regio Voorschoten. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn echter niet gedaald, waardoor de financierbaarheid van nieuwbouw is verslechterd en er minder nieuwbouwwoningen worden verkocht. De onzekerheden ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van de economie, hypotheekrente en huizenprijzen zijn groot.
Welke gevolgen hebben deze onzekerheden voor deze woningmarktverkenning? De uitkomsten van de woningmarktverkenning gaan met name over de (kwalitatieve) bouwopgave in Voorschoten in de periode t/m 2030 en met een doorkijk naar 2040. Gegeven deze lange prognoseperioden en de lange doorlooptijden van woningbouw laten de uitkomsten vooral zien wat de opgave op de middellange en langere termijn is. De huidige conjunctuur is daarbij minder van belang. Omdat de (onzekere) inkomensontwikkeling wel van groot belang is voor de kwalitatieve woningbehoefte werken we in deze verkenning zoals gezegd met drie scenario’s: Laag, Midden en Hoog.
4 De totale private huurvoorraad, dat wil zeggen alle huurwoningen (ongeacht huurprijs) niet van corporaties, maakt 14% van de totale woningvoorraad in Voorschoten uit. Meer hierover in hoofdstuk 2.
6
r2023-0015MSF
Bestaande woningvoorraad
2
In dit hoofdstuk staat de huidige woningvoorraad centraal. We kijken eerst naar de basiskenmerken (2.1) en zoomen daarna verder in op de verschillen tussen de corporatie- en private huursector1 (2.2).
2.1
Basiskenmerken
■
De woningvoorraad van Voorschoten telt begin 2022 in totaal 11.540 woningen.
■
De huurvoorraad telt 4.200 woningen en is daarmee goed voor 37% van de totale voorraad.
■
Het merendeel van de bestaande woningen is een koopwoning. In totaal zijn er ruim 7.300 woningen die door eigenaar-bewoners worden bewoond. De koopvoorraad is daarmee goed voor 63% van de totale voorraad.
■
Binnen de huurvoorraad zijn er meer dan twee keer zo veel appartementen als eengezinswoningen. In de koopsector is dit omgekeerd. Eengezinskoopwoningen zijn goed voor ruim de helft van de totale woningvoorraad terwijl niet meer dan een op de tien woningen een koopappartement is.
Figuur 2.1: Bestaande woningvoorraad (2022)2 naar eigendom, type en prijsklassen (koop: WOZ-waarde, prijspeil 2021); bron: ABF Socrates 2022
Huur eengezins Huur appartement Koop eengezins Koop appartement
1.360 2.860 6.010 1.300
HUUR < kwaliteitsk.gr. tot hoge aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (< €1.010) dure huur
270
2.180 820 590 360
KOOP ≤ 255 dzd 255-355 dzd 355-440 dzd 440-560 dzd 560-745 dzd ≥ 745 dzd
390 650
1.460 2.280 1.380 1.160 0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
1 Door afronding kan het voorkomen dat de som van subtotalen niet optelt tot het totaal. 2 De brondata voor de huurprijzen en de WOZ-waarden in de koopsector hebben als peildatum 1-1-2021. Deze gegevens zijn geïndexeerd naar prijspeil 2022.
r2023-0015MSF | Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
7
■
De helft van alle huurwoningen heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskortings- en hoge aftoppingsgrens. De laagste prijsklasse, tot de kwaliteitskortingsgrens, is goed voor 6% van de totale huurvoorraad.
■
Naar schatting een kwart van de totale huursector heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens, dus in het vrije huursegment. Binnen de vrije huursector zijn er meer middenhuurwoningen dan dure huurwoningen. Deze gegevens gaan over de totale voorraad (inclusief zittende huurders) en niet enkel over het vrijkomende aanbod: in het actuele aanbod liggen de huurprijzen (gemiddeld) vaak hoger dan gemeten over de totale voorraad.
■
Het overgrote merendeel van de huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens wordt verhuurd door private verhuurders (zie volgende paragraaf).
■
Koopwoningen in Voorschoten hebben relatief hoge WOZ-waarden. In 2022 had ca. slechts 14% van de koopwoningen een WOZ-waarde onder € 355.000.
Figuur 2.2: Bestaande woningvoorraad (2022) naar eigendom, type en prijsklassen (koop: WOZ-waarde, prijspeil 2022); bron: ABF Socrates 2022
Eigendom x type
11%
Huur x prijsklasse
Koop x prijsklasse (WOZ)
9% 6%
12%
5% 16%
9%
14% 25%
20% 19% 19%
52%
52% 31%
< kwaliteitsk.gr. Huur eengezins
Huur appartement
tot hoge aftoppingsgr. tot liberalisatiegr.
Koop eengezins
■
Koop appartement
middenhuur (< €1.010) dure huur
≤ 255 dzd
255-355 dzd
355-440 dzd
440-560 dzd
560-745 dzd
≥ 745 dzd
In onderstaande figuur is de samenstelling van de bestaande woningvoorraad (2022) naar prijsklassen samengevat in één figuur. Naar schatting3 ongeveer een kwart van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Het aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (middenhuur + dure huur) komt naar schatting uit op 8% van de totale voorraad.
■
Goedkope en betaalbare koopwoningen (o.b.v. WOZ-waarde) zijn samen goed voor minder dan 10% van de huidige voorraad.
■
Ruim de helft van de totale woningvoorraad bestaat uit koopwoningen in het middeldure en dure segment.
3 De huidige huurprijzen van private huurwoningen (alle huurwoningen niet in eigendom van woningcorporaties) zijn grotendeels niet precies bekend en betreffen schattingen.
8
r2023-0015MSF
Figuur 2.3: Bestaande woningvoorraad (2022) naar eigendom en prijsklassen (koop: WOZ-waarde, prijspeil 2022); bron: ABF Socrates 2022
28% Huur < liberalisatiegrens Middenhuur (< €1.010) Dure huur Koop ≤ 255 dzd
Koop 255 - 355 dzd
54%
Koop > 355 dzd
5% 3%
3% 6%
2.2 ■
Corporatiehuur en private huur nader bekeken
In totaal is 14% van alle woningen in Voorschoten een private huurwoning en 22% een corporatiewoning.
■
Zes op de tien huurwoningen in Voorschoten zijn een corporatiewoning (61%). De corporatiesector telt ruim 2.500 woningen.
■
Vier op de tien huurwoningen zijn in eigendom van private verhuurders, variërend van kleine particuliere beleggers (natuurlijke personen) tot grote bedrijfsmatige en institutionele beleggers. De private huursector telt ruim 1.600 woningen.
■
In zowel de corporatie- als private huurvoorraad zijn twee op de drie woningen appartementen. Een op de drie woningen in de huursector is een eengezinswoning. In de koopsector zijn juist veel meer eengezinswoningen (82%) dan appartementen (18%).
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
9
Figuur 2.4: Samenstelling bestaande woningvoorraad naar eigendom en type, 2021; bron: ABF Syswov
Corporatiehuur
33%
67%
Private huur
32%
68%
Koop
82%
Totaal
18%
64%
0%
10%
20%
30%
36%
40%
50%
Eengezinswoning
■
60%
70%
80%
90%
100%
Appartement
Corporatiewoningen hebben vaker dan private huurwoning een kleine gebruiksoppervlakte (< 70 m²). Vier op de tien corporatiewoningen zijn kleiner dan 70 m² terwijl dat bij private huur ruim 20% is.
■
Een kwart van de private huurwoningen is 120 m² of groter terwijl dat bij corporatiewoningen slechts 3% is.
Figuur 2.5: Samenstelling bestaande woningvoorraad naar eigendom en woningoppervlakte, 2021; bron: ABF Syswov
Corporatiehuur
11%
Private huur
8%
Koop
Totaal
4%
0%
10
r2023-0015MSF
28%
13%
38%
9%
25%
10%
19%
10%
36%
20%
22%
32%
40%
23%
50%
5% 3%
21%
23%
30%
16%
17%
60%
49 m² en kleiner
50-69 m²
70-89 m²
120-149 m²
150-199 m²
200 m² en groter
70%
10%
14%
80%
90-119 m²
90%
7%
100%
■
Private verhuurders verhuren zowel woningen in het gereguleerde segment (onder liberalisatiegrens) als in het vrije huursegment. Naar schatting heeft ruim een op de drie private huurwoningen in Voorschoten en huurprijs in het sociale segment en heeft de helft een huur in het vrije segment 4.
■
Deze cijfers zijn schattingen5 (2021) en gaan over de huurprijzen in de voorraad als geheel (alle private huurwoningen, dus inclusief zittende huurders). De gemiddelde huurprijzen in het actuele aanbod liggen hoger6. Bij bewonerswissel wordt de huur immers vaak verhoogd. In de toekomst zou het aandeel private huurwoningen onder de liberalisatiegrens lager kunnen liggen.
Figuur 2.6: Samenstelling bestaande private huurwoningen naar prijsklassen (schatting), 2021; bron: Lokale Monitor Wonen
Private huur - eengezins
32%
12%
Private huur - appartement
37%
48%
15%
Private huur - totaal
36%
51%
14%
0%
10%
20%
< liberalisatiegrens
■
57%
30%
40%
50%
> liberalisatiegrens
60%
70%
80%
90%
100%
Onbekend
De geschatte gemiddelde huurprijs in 2021 van private huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens was € 625. In het segment boven de liberalisatiegrens was de gemiddelde huur bij private verhuurders naar schatting € 1.045. Zoals gezegd liggen bij een bewonerswissel de gemiddelde aanvangshuurprijzen vaak hoger dan in de voorraad als geheel.
■
Private huurwoningen zijn – zoals we eerder al zagen – gemiddeld groter dan corporatiewoningen.
■
Kenmerkend aan de private huurvoorraad is de relatief hoge mutatiegraad: gemiddeld per jaar krijgt 13% van alle private huurwoningen in Voorschoten een nieuwe huurder. Dat is hoger dan in de corporatiesector7 maar overigens wel beduidend lager dan in de regio Holland Rijnland (20%).
4 De cijfers zijn schattingen en afkomstig uit de Lokale Monitor Wonen. Van woningen waar volgens CBS meer dan één huishouden staat ingeschreven, is geen schatting van de huurprijs gemaakt. De huurprijzen van deze woningen zijn dus onbekend.
5 Voor meer informatie over de schattingsmethodiek, zie de onderzoeksdocumentatie van de Lokale Monitor Wonen die online beschikbaar is. 6 Een blik op Funda en Pararius (mei 2023) voor Voorschoten leert dat nagenoeg alle aangeboden of recent verhuurde huurwoningen in de vrije sector (vanaf liberalisatiegrens) een huurprijs hebben boven de € 1.000. In veel gevallen ligt de gevraagde huur ruim boven deze grens.
7 Zoals bijvoorbeeld blijkt uit gegevens van het woonruimteverdeelsysteem (Huren in Holland Rijnland).
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
11
■
Naar schatting is in Voorschoten ca. 40%8 van de private huurwoningen in eigendom van particuliere verhuurders: natuurlijke personen die een of meerdere woningen verhuren. De overige ca. 60% is in eigendom van bedrijfsmatige verhuurders (rechtspersonen), zoals bedrijven en institutionele beleggers.
Tabel 2.1: Kenmerken huurvoorraad, cijfers over 2021; bron: Lokale Monitor Wonen
< liberalisatiegrens
> liberalisatiegrens
Totaal
€ 625
€ 1.045
€ 871
Private huur Gemiddelde huur (kale huur, schatting Gemiddelde gebruiksoppervlakte (m2) Mutatiegraad per jaar
95
103
100
16%
10%
13%
74
103
76
Corporatiehuur Gemiddelde gebruiksoppervlakte (m2)
■
In tegenstelling tot de private huurvoorraad telt de corporatiesector juist weinig woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens: het gaat om ca. één op de tien corporatiewoningen.
■
Zes op de tien corporatiewoningen in Voorschoten heeft een huur tussen de kwaliteitskortings- en hoge aftoppingsgrens. De prijsklasse onder de kwaliteitskortingsgrens is relatief klein (11% van totaal).
Figuur 2.7: Samenstelling bestaande zelfstandige corporatiewoningen, einde jaar 2021; bron: dVi 2021
210
270
470
1.480
8 Bron: CBS (schatting voor 2018)
12
r2023-0015MSF
< kwaliteitskortingsgrens
< hoge aftoppingsgrens
< liberalisatiegrens
> liberalisatiegrens
■
In onderstaande figuur zijn bovenstaande cijfers over de samenstelling van de huurvoorraad naar prijsklassen nog eens samengevat. Dit keer zijn de cijfers gerelateerd aan de omvang van totale woningvoorraad9.
■
Een op de vijf woningen in Voorschoten is een corporatiewoning met een huur onder liberalisatiegrens. Corporatiewoningen met een huur boven de liberalisatiegrens vormen een heel beperkt deel van de totale woningvoorraad (2%).
■
Private huurwoningen onder de liberalisatiegrens zijn naar schatting goed voor ca. 5% van de totale woningvoorraad. Private huur boven de liberalisatiegrens is goed voor naar schatting ca. 7% van de totale voorraad10. De huurprijzen van private huurwoningen in het actuele aanbod liggen echter vaak hoger, zoals eerder ook al aangegeven.
Figuur 2.8: Samenstelling huidige woningvoorraad naar eigendom, type verhuurder en prijsklassen (koop: WOZ-waarde, prijspeil 2022); bron: combinatie van ABF Socrates 2022 en Lokale Monitor Wonen
Corporatie < liberalisatiegrens
20% Corporatie > liberalisastiegrens Private huur < liberalisatiegrens
2%
Private huur > liberalisatiegrens
5%
Private huur onbekend
54% Koop ≤ 255 dzd
7%
Koop 255 - 355 dzd
2% 3%
Koop > 355 dzd
6%
9 Als gevolg van verschillen in bronnen en precieze peildatum zijn er kleine verschillen tussen de hier weergegeven figuur en figuur 2.3 als het gaat om de omvang van de voorraad huur < liberalisatiegrens en de omvang van de voorraad huur > liberalisatiegrens.
10 Er is ook nog de categorie “Private huur onbekend”. Het werkelijke aandeel van private huur boven de liberalisatiegrens (als % van totale voorraad) zou dus bijvoorbeeld nog iets hoger kunnen liggen dan hier in de figuur weergegeven.
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
13
Ontwikkeling huishoudens
3
In dit hoofdstuk gaan we in op de huidige samenstelling (3.1) en toekomstige ontwikkeling (3.2) van de huishoudens in Voorschoten.
3.1
Schets bestaande huishoudens
Leeftijd ■
Voorschoten telt anno 2022 ongeveer 11.400 particuliere huishoudens1.
■
In Voorschoten wonen relatief weinig jonge huishoudens (tot 30 jaar): slechts 7% van de huishoudens valt in deze leeftijdscategorie. Dat is minder dan het regionale 2 (13%) en landelijke gemiddelde (12%).
■
Bij ouderen is het beeld andersom: Voorschoten is al relatief sterk vergrijsd. Ca. 17% van de huishoudens is tussen de 65 en 74 jaar en 19% is 75 jaar of ouder.
■
De middengroepen tussen 30 en 65 jaar zijn in Voorschoten even goed vertegenwoordigd als in de rest van de regio.
Type huishouden ■
Ruim een op de drie huishoudens in Voorschoten is alleenstaand en 7% is een eenoudergezin.
■
Drie op de tien huishoudens zijn een paar zonder thuiswonende kinderen en eveneens bijna drie op de tien zijn een paar met thuiswonende kind(eren).
Inkomens ■
Voorschoten telt relatief veel hogere inkomens: drie op de tien huishoudens hebben een besteedbaar huishoudinkomen van € 57.000 of meer. Landelijk is dit 20%.
■
Bij de lage inkomens is het beeld andersom: ruim twee op de tien huishoudens behoren qua inkomen tot de doelgroep passend toewijzen (regio: 27%, landelijk: 30%).
■
In totaal behoort 39% van de huishoudens in Voorschoten tot de corporatiedoelgroep (DAEB).
3.2
Ontwikkeling huishoudens
De bevolkings- en huishoudensontwikkeling op laag schaalniveau, zoals een gemeente, wordt onder meer sterk beïnvloed door de ontwikkeling van de woningvoorraad, zoals nieuwbouw. Op laag schaalniveau zijn demografische prognoses daarom altijd onzekerder dan op hoger schaalniveau. De verwachte huishoudensontwikkeling zoals die in het model zit en in onderstaande tabel is weergegeven, is gebaseerd
1 Particuliere huishoudens zijn huishoudens die niet in (zorg)instellingen wonen. 2 Met ‘regio’ wordt bedoeld: de regio Holland Rijnland.
r2023-0015MSF | Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
15
op een netto groei van de woningvoorraad van ca. 500 woningen in de periode 2022 tot 2031 3. Dit is een aanname in het model (ABF Primos/Socrates 2022). De huidige totale plancapaciteit van Voorschoten ligt voor deze periode op een hoger niveau (ca. 1.000 woningen). Als de daadwerkelijke groei van de woningvoorraad hoger uitpakt dan kan ook de huishoudensgroei hoger uitvallen. ■
In de periode tot 2031 wordt verwacht dat met name het aantal oudere huishoudens (75+) sterk gaat groeien.
■
Mede door de vergrijzing zal ook het aantal (oudere) alleenstaanden sterk groeien. Bekeken naar huishoudenssamenstelling zal de groei bij deze categorie het sterkst zijn.
■
In het inkomensscenario Midden is de aanname dat de eerstkomende jaren de inkomensontwikkeling vrij somber is en daardoor het aantal huishoudens in de lagere inkomensgroepen zal groeien. In het lage inkomensscenario (niet in tabel) is de groei van de lage inkomens nog wat sterker en in het hoge scenario juist minder sterk.
Tabel 3.1: Ontwikkeling huishoudens in Voorschoten, 2022 – 2041; bron: ABF Socrates 2022 (inkomensscenario Midden)
stand 2022
ontwikkeling 2031
2041
2022 t/m 2030
2031 t/m 2040
Leeftijd Tot 30 jaar
700
700
600
-100
0
30 - 44 jaar
2.300
2.500
2.600
200
100
45 - 64 jaar
4.300
3.800
3.700
-500
-100
65 - 74 jaar
2.000
2.000
1.800
100
-300
Vanaf 75 jaar
2.100
2.800
3.400
700
500
3.900
4.400
4.600
400
200
800
800
800
-100
0
Paar zonder kind
3.400
3.400
3.200
0
-200
Paar met kind
3.200
3.300
3.400
100
100
< 18,8 dzd
1.600
2.100
2.100
500
0
18,8-27,8 dzd
2.000
2.300
2.500
400
100
27,8-39,7 dzd
2.200
2.200
2.100
0
-100
39,7-57,0 dzd
2.200
1.900
1.700
-300
-100
≥ 57,0 dzd
3.400
3.400
3.600
0
200
DG passend toewijzen
2.500
3.000
3.000
500
0
Overige corporatiedoelgroep
2.000
2.300
2.400
300
100
Middeninkomens
2.200
2.100
2.100
-100
0
Hoge inkomens
4.700
4.400
4.500
-300
100
Totaal
11.400
11.800
12.000
500
200
Samenstelling Alleenstaand Eenouder
Besteedbaar inkomen
Doelgroepen huurbeleid
3 En vervolgens voor de periode 2031 tot 2041 is de aanname in het model dat de woningvoorraad netto met ruim 100 woningen groeit.
16
r2023-0015MSF
■
De twee grootste ontwikkelingen zijn de groei van het aantal 75+ huishoudens en (daarmee samenhangend) alleenstaanden.
■
Ook in percentages uitgedrukt zijn deze verschuivingen duidelijk te zien: de 75+ huishoudens gaan toenemen van 19% nu tot 24% in 2031 en vervolgens tot 28% in 2031.
■
In 2031 zullen er met name minder huishoudens 45-65 jaar zijn dan nu.
■
Alleenstaanden gaan groeien van 34% nu tot 38% in 2041.
■
Op regioniveau (Holland Rijnland) worden op hoofdlijnen dezelfde trends verwacht.
Figuur 3.1: Ontwikkeling huishoudens in Voorschoten, 2022 – 2041; bron: ABF Socrates 2022 (inkomensscenario Midden)
Samenstelling
Leeftijd
Inkomensdoelgroep
100%
19%
24%
28%
28%
28%
29%
37%
37%
18%
18%
19%
20%
22%
26%
25%
2022
2031
2041
41%
80% 17% 17%
15%
60%
30%
27%
29%
19% 38% 40%
32%
31%
7%
7%
7%
17% 20%
0%
20%
21%
21%
7%
6%
5%
2022
2031
2041
34%
2022
38%
37%
2031
2041
Tot 30 jaar
30 - 44 jaar
Alleenstaand
Eenouder
45 - 64 jaar
65 - 74 jaar
Paar zonder kind
Paar met kind
Vanaf 75 jaar
Hoge inkomens Middeninkomens Overige corporatiedoelgroep Doelgroep passend toewijzen
De huidige samenstelling en verwachte ontwikkeling van huishoudens (zoals hierboven beschreven) in Voorschoten is een belangrijke bouwsteen – nu en in de toekomst – van de vraagzijde van de woningmarkt in Voorschoten. De vraag die huishoudens uitoefenen op de woningmarkt in Voorschoten is echter niet alleen afkomstig van huishoudens die al in Voorschoten wonen maar ook van huishoudens uit andere gemeenten, met name binnen de regio. De woningmarkt functioneert immers op regionaal niveau. Bijvoorbeeld: het feit dat Voorschoten naar verhouding minder lage inkomens (in de corporatiedoelgroep) telt dan het regionale gemiddelde betekent niet per definitie dat de vraag naar sociale huur in Voorschoten daarom ook kleiner is.
De hierboven geschetste samenstelling en ontwikkeling van huishoudens in
Voorschoten geeft daarmee geen totaalbeeld van de vraag op de woningmarkt in Voorschoten.
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
17
Ontwikkeling woningbehoefte en woningvoorraad
4
In dit hoofdstuk staat de ontwikkeling van de woningbehoefte in de toekomst centraal. We kijken eerst naar de meest optimale kwalitatieve invulling van het bouwprogramma tot en met 2030 (4.1) en vervolgens naar de bandbreedte die er daarbij is volgens de verschillende inkomensscenario’s (4.2). Daarna volgt de doorkijk naar 2040 (4.3). Tot slot besteden we aandacht aan de gewenste woninggrootte (4.4).
De optimale kwalitatieve invulling van het bouwprogramma is de uitkomst van de simulatie met het woningmarktmodel en is gebaseerd op de confrontatie tussen vraag en aanbod (per prognosejaar) op de lokale woningmarkt. Bij de berekening van de vraag wordt rekening gehouden met (de woonwensen van) zowel starters als doorstromers. Ook wordt rekening gehouden met de vraag vanuit verschillende aandachtsgroepen1, zoals statushouders en uitstromers uit opvang- en zorginstellingen. Met ‘bouwprogramma’ bedoelen we: alle (bruto) toevoegingen aan de woningvoorraad, dus nieuwbouw maar ook flexwoningen en eventuele overige toevoegingen zoals transformaties. De nadruk ligt in dit hoofdstuk niet op de aantallen woningen maar op de ideale procentuele verdeling van het bouwprogramma over de verschillende marktsegmenten. Deze optimale verdeling/invulling noemen we het kwalitatief bouwprogramma. Meer toelichting op de methodiek en uitgangspunten van de scenario’s is te vinden in bijlage 1. Een toelichting op de methodiek van het woningmarktsimulatiemodel is opgenomen in bijlage 2.
4.1
Kwalitatief bouwprogramma (t/m 2030)
Bouwprogramma naar huur/koop en prijsklassen ■
In onderstaande figuur is aan de linkerkant de optimale kwalitatieve samenstelling (naar prijsklassen) van het bouwprogramma weergegeven. Ter vergelijking is aan de rechterkant de samenstelling van de huidige woningvoorraad in Voorschoten te zien. Een meer gedetailleerde indeling in prijsklassen is te vinden in par. 4.2.
■
In de periode 2022 t/m 2030 zou 42% van de toevoegingen in Voorschoten idealiter moeten bestaan uit gereguleerde huurwoningen (tot de liberalisatiegrens). Let wel: dit is het aandeel in de bruto toevoegingen. Het aandeel in de netto uitbreiding is kleiner. Uitgaande van trendmatig ingeschatte
1 Zoals bijvoorbeeld benoemd in het programma ‘Een thuis voor iedereen’. De vraag vanuit Oekraïners is niet meegenomen. Deze groep zit (nog) niet in de prognosemodellen Primos en Socrates 2022 waar deze woningmarktverkenning op is gebaseerd.
r2023-0015MSF | Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
19
aantallen verkopen en huurverhogingen (vooral bij mutatie2) zou het aandeel van sociale huur in de netto uitbreiding rond de 30% liggen. Dit komt overeen met het uitgangspunt in de nieuwe Regionale Woonagenda. ■
Middenhuurwoningen hoeven er weinig toegevoegd te worden: dit segment is idealiter goed voor 8% van het totale programma. Dure huur komt in het geheel niet in het optimale bouwprogramma voor. Een belangrijke reden voor het bescheiden aandeel vrijesectorhuur is dat slechts een beperkt deel van de woningzoekenden in woonwensenonderzoeken aangeeft een voorkeur te hebben voor dit segment. De meeste middeninkomens voor wie een midden- of dure huurwoning qua inkomen passend is, hebben een voorkeur voor een betaalbare koopwoning.
■
Hoewel het aandeel middenhuur dus bescheiden is, is de middenhuur wel vaak een ‘uitwijksegment’ voor woningzoekenden die geen betaalbare koopwoning kunnen vinden. Als de opgave voor betaalbare koop onvoldoende (zie volgende punt) van de grond komt, kan middenhuur een alternatief zijn. Het aandeel van middenhuur in de totale bouwopgave zou dan kunnen worden vergroot.
■
De vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen is groot en het bestaande (vrijkomende) aanbod is gering. Daarom zouden er relatief veel van dergelijke woningen toegevoegd moeten worden. Idealiter bestaat een kwart van het bouwprogramma uit goedkope en betaalbare koop (< € 355.000, prijspeil 2022).
■
Gelet op bovenstaande uitkomsten zou het middensegment (35%) uit de nieuwe Regionale Woonagenda (zie H1) in Voorschoten dus idealiter voor het grootste deel bestaan uit goedkope en betaalbare koopwoningen.
■
Middeldure en dure koop (vanaf € 355.000) beslaat de resterende kwart van het ideale bouwprogramma.
■
Een vergelijking tussen het ideale bouwprogramma (figuur links) en de huidige woningvoorraad (figuur rechts) laat zien dat het bouwprogramma naar verhouding meer sociale huur en betaalbare koop bevat dan de bestaande woningvoorraad in Voorschoten.
Figuur 4.1: Links: optimale samenstelling kwalitatief bouwprogramma (bruto) naar prijsklassen* (prijspeil 2022), periode 2022 t/m 2030. Rechts: samenstelling bestaande woningvoorraad (2022), bron: ABF Socrates 2022, scenario Midden
Kwalitatief bouwprogramma in scenario Midden 2022 t/m 2030
Huur < liberalisatiegrens
Bestaande woningvoorraad (2022)
28%
26%
Middenhuur (< €1.010)
42%
Dure huur Koop ≤ 255 dzd
54%
Koop 255 - 355 dzd Koop > 355 dzd
5% 14%
3% 3%
11%
8% *Dure huur komt niet in het bouwprogramma voor
2 Bij private verhuurders.
20
r2023-0015MSF
6% 0%
Bouwprogramma naar huur/koop en woningtype Naast prijsklasse is ook het woningtype (eengezins of appartement) een belangrijk aspect van het kwalitatief bouwprogramma. ■
15% van het ideale bouwprogramma bestaat
uit
eengezinshuurwoningen
en
34% uit
huurappartementen. Met name huurappartementen maken een wat groter deel uit van het ideale bouwprogramma dan van de huidige woningvoorraad (25%). ■
Koopappartementen beslaan slechts 11% van de huidige totale woningvoorraad maar zouden zo’n kwart van het bouwprogramma moeten uitmaken.
■
Bij eengezinskoop is het beeld omgekeerd: drie op de tien woningen in het bouwprogramma zou in dat segment moeten vallen terwijl nu ruim de helft van de totale woningvoorraad in dat segment valt.
■
Bij nieuwbouw in de koopsector zou dus in zekere mate een verschuiving gewenst zijn van eengezinswoningen naar appartementen.
Figuur 4.2: Optimale samenstelling kwalitatief bouwprogramma (bruto) naar eigendom en type, 2022 t/m 2030; bron: ABF Socrates 2022, scenario Midden
Scenario Midden, 2022 t/m 2030
15% 23%
Huur eengezins Huur appartement Koop eengezins Koop appartement
34% 28%
Bouwprogramma naar combinatie prijsklassen en woningtype ■
Toevoegingen binnen het sociale huursegment zouden idealiter voor een derde bestaan uit grondgebonden woningen en voor twee derde uit appartementen.
■
Binnen de middenhuur zouden de toevoegingen voor het overgrote deel uit appartementen kunnen bestaan.
■
Ruim de helft van de toevoegingen in de koopsector zouden idealiter eengezinswoningen moeten zijn, de rest zouden appartementen kunnen zijn.
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
21
Figuur 4.3: Optimale samenstelling kwalitatief bouwprogramma (bruto) naar eigendom en type, 2022 t/m 2030; bron: ABF Socrates 2022, scenario Midden 100% 90%
80%
43%
47% 70%
66%
60% 87% 50%
Appartement Eengezins
40% 30%
57%
53% 20%
34%
10% 13% 0% Huur < liberalisatiegrens
4.2
Middenhuur (< €1.010)
Koop ≤ 355 dzd
Koop > 355 dzd
Bandbreedte: laag en hoog scenario
Tot nu toe hadden de uitkomsten uitsluitend betrekking op het middenscenario. De toekomstige inkomensontwikkeling is voor de kwalitatieve woningbehoefte een heel belangrijke factor maar kent ook veel onzekerheden. Daarom zijn meerdere inkomensscenario doorgerekend: naast midden gaat het dan om het lage scenario en hoge scenario. In deze paragraaf laten we zien hoe de optimale kwalitatieve invulling van het bouwprogramma verschilt tussen deze scenario’s. ■
In het lage scenario zijn er meer huishoudens met een laag inkomen en is er dus meer vraag naar sociale huur. Sociale huur is in dit scenario goed voor 47% van het totale bouwprogramma tegen 42% in het middenscenario.
■
In het hoge scenario zijn er juist minder huishoudens met een laag inkomen en is er dus minder vraag naar sociale huur. Sociale huur is in dit scenario goed voor 33% van het bouwprogramma.
■
Midden- en dure huur maakt in elk van de scenario’s slechts een heel beperkt deel van het bouwprogramma uit.
■
De vraag naar betaalbare koop (< € 355.000) is zowel in het lage als middenscenario sterk. In het hoge scenario is hier minder vraag naar.
■
De vraag naar middeldure en dure koop (vanaf € 355.000) is in het hoge scenario sterk en daarom bestaat in dat scenario de helft van de totale bouwopgave uit dergelijke woningen.
22
r2023-0015MSF
Figuur 4.4: Optimale samenstelling kwalitatief bouwprogramma (bruto) naar prijsklassen* (prijspeil 2022), periode 2022 t/m 2030; bron: ABF Socrates 2022, scenario’s Laag, Midden en Hoog
2022 t/m 2030 100% 90%
21%
26%
80% 70% 60%
50%
13%
14%
Koop > 355 dzd
11%
Koop 255 - 355 dzd
11%
50%
9% 4%
8%
7%
40%
5%
Koop ≤ 255 dzd Dure huur Middenhuur (< €1.010) Huur < liberalisatiegrens
30% 47%
20%
42% 33%
10% 0% Scenario Laag
Scenario Midden
Scenario Hoog
*Dure huur komt niet in het bouwprogramma voor
■
In onderstaande tabel zijn dezelfde uitkomsten opgenomen maar dan met meer verschillende prijsklassen in de koopsector.
■
Uit de tabel kan worden opgemaakt dat binnen het segment ‘middeldure en dure koop’ (vanaf € 355.000) de behoefte redelijk gelijk verdeeld is over de verschillende subprijsklassen. De nieuwbouwbehoefte van woningen in het topsegment (vanaf € 745.000) is beperkt.
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
23
Tabel 4.1: Optimale samenstelling kwalitatief bouwprogramma (bruto) naar prijsklassen (prijspeil 2022), periode 2022 t/m 2030; bron: ABF Socrates 2022, scenario’s Laag, Midden en Hoog 2022 t/m 2030 Scenario Laag
Scenario Midden
Scenario Hoog
Totaal huur Totaal huur tot liberalisatiegr.
56% 47%
49% 42%
39% 33%
< kwaliteitsk.gr. tot hoge aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (< €1.010) dure huur
1% 38% 7% 9% 0%
1% 34% 7% 8% 0%
0% 27% 6% 5% 0%
Totaal koop Totaal koop ≤ 355 dzd
44% 23%
51% 25%
61% 12%
≤ 255 dzd 255-355 dzd 355-440 dzd 440-560 dzd 560-745 dzd ≥ 745 dzd
11% 13% 6% 6% 6% 3%
11% 14% 7% 7% 7% 5%
7% 4% 15% 11% 17% 7%
Totaal
100%
100%
100%
4.3
Doorkijk naar 2040
Tot nu toe gingen de uitkomsten over de periode tot en met 2030. De periode 2031 t/m 2040 is nog ver weg en de onzekerheden – zeker op economisch vlak – zijn groot maar inzicht in de behoefte in deze periode kan wel al nuttig zijn. Bijvoorbeeld om te begrijpen in hoeverre de trends die de kwalitatieve woningbehoefte bepalen doorzetten op de langere termijn. In grote lijnen is dat het geval. De optimale kwalitatieve samenstelling van het bouwprogramma in de periode 2031 t/m 2040 lijkt op de voorgaande periode. ■
In de periode 2031 t/m 2040 zou zo’n 40% van het bouwprogramma idealiter uit huurwoningen moeten bestaan. Het aandeel sociale huur (< liberalisatiegrens) ligt op ca. een derde van het totaal. Ook in deze periode is de nieuwbouwbehoefte in het middenhuursegment beperkt.
■
Koopwoningen zijn goed voor ca. 60% van het totale bouwprogramma. Ook in deze periode is de behoefte aan betaalbare koopwoningen aanzienlijk: ongeveer een kwart van het totale programma zou idealiter in dit segment moeten plaatsvinden.
24
r2023-0015MSF
Tabel 4.2: Optimale samenstelling kwalitatief bouwprogramma (bruto) naar prijsklassen (prijspeil 2022), periode 2031 t/m 2040; bron: ABF Socrates 2022, scenario’s Laag, Midden en Hoog 2031 t/m 2040 Scenario Laag
Scenario Midden
Scenario Hoog
Totaal huur Totaal huur tot liberalisatiegr.
49% 42%
42% 36%
31% 27%
< kwaliteitsk.gr. tot hoge aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur (< €1.010) dure huur
0% 33% 9% 6% 0%
1% 28% 8% 6% 0%
0% 20% 7% 5% 0%
Totaal koop Totaal koop ≤ 355 dzd
51% 20%
58% 22%
69% 12%
≤ 255 dzd 255-355 dzd 355-440 dzd 440-560 dzd 560-745 dzd ≥ 745 dzd
8% 12% 8% 10% 7% 5%
9% 13% 8% 12% 9% 7%
5% 7% 10% 14% 23% 10%
Totaal
100%
100%
100%
4.4
Gewenste woninggrootte
Behalve prijsklasse en woningtype is ook de woninggrootte een belangrijk aspect van de (toekomostige) kwalitatieve woningbehoefte. Woninggrootte hangt natuurlijk sterk samen met woningtype (egw of appartement) maar ook binnen de eengezinswoningen en appartementen bestaat er natuurlijk nog een grote differentiatie naar woninggrootte. In het woningmarktmodel is oppervlakte niet als woningkenmerk meegenomen in de simulatie en in de berekening van het optimale bouwprogramma. Uit de enquête van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021 is van verhuisgeneigde huishoudens wel bekend – per marktsegment – wat de gewenste grootte van de woning is. Het gaat daarbij om het gewenste aantal kamers3. Uit de voorlaatste editie van WoON (2018) is de gewenste woningoppervlakte in vierkante meters (m²) bekend4. Beide analyses (aantal kamers en m²) laten we hier op nationaal niveau zijn. De woonwensen in deze paragraaf gaan uitsluitend over de woonwensen van woningzoekenden, niet over de wensen van huishoudens die geen verhuiswens hebben. De uitkomsten in deze paragraaf zijn niet gekoppeld aan een van de scenario’s (Laag, Midden en Hoog) die in de voorgaande paragrafen aan bod zijn gekomen.
3 Daarbij tellen mee: woon-, slaap-, studeer- of werkkamers. In WoON 2021 is helaas niet (meer) gevraagd naar de gewenste gebruiksoppervlakte van de woning in m². In WoON 2018 is daar nog wel naar gevraagd.
4 Hoewel WoON 2018 inmiddels niet meer de meest recente versie van het onderzoek is, is de verwachting dat de woonvoorkeuren qua gebruiksoppervlakte van de woning niet sterk veranderd zijn sindsdien. De uitkomsten van WoON 2018 zijn dus nog steeds bruikbaar. De gewenste woningprijzen uit WoON 2018 zijn geïndexeerd naar prijspeil 2021. Er is dus rekening gehouden met de woningprijsontwikkeling in de periode tussen WoON 2018 en 2021.
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
25
Gewenste woninggrootte: aantal kamers In de hierna volgende figuren laten we per prijsklasse zien wat de gewenste woninggrootte van verhuisgeneigde huishoudens is. Merk op: sommige van de onderscheiden prijsklassen komen niet of nauwelijks voor in het kwalitatieve bouwprogramma voor Voorschoten zoals dat in de voorgaande paragrafen aan de orde is gekomen. ■
Een op de drie woningzoekenden die een eengezinshuurwoning wensen, wil bij voorkeur een woning met maximaal drie kamers.
■
In de dure huursector is de voorkeur voor wat ruimere woningen (5 kamers of meer) groter dan in de lagere prijsklassen.
■
Vier op de tien woningzoekenden die zoeken naar een goedkoop huurappartement (tot de kwaliteitskortingsgrens) nemen genoegen met een kleine woning van maximaal twee kamers. Bij de overige prijsklassen – binnen de huurappartementen – is dat circa twee op de tien woningzoekenden.
■
Zo’n een op de vijf woningzoekenden die zoeken naar een huurappartement wil graag beschikken over vier of meer kamers.
Figuur 4.5: Gewenst aantal kamers* naar gewenst woningsegment (huur); bron: WoON 2021, bewerking ABF
Huur eengezins Huur < hoge aftoppingsgrens
38%
Huur < liberalisatiegrens
41%
25%
48%
Huur middenhuur (< € 1.010)
33%
Huur dure huur (> € 1.010)
31%
Totaal
33%
0%
10%
21%
27%
42%
25%
31%
39%
42%
20%
t/m 3 kamers
30%
40%
4 kamers
50%
24%
60%
70%
80%
90% 100%
5+ kamers
Huur appartement Huur < kwaliteitskortingsgrens
43%
15%
Huur < hoge aftoppingsgrens
24%
Huur < liberalisatiegrens
22%
57%
21%
Huur middenhuur (< 1.010)
21%
57%
21%
Huur dure huur (> 1.010)
18%
Totaal
58%
10%
r2023-0015MSF
22%
57%
20%
t/m 2 kamers
* Woon-, slaap-, studeer- of werkkamers
18%
60%
24%
0%
26
42%
30%
40%
3 kamers
50%
20%
60%
4+ kamers
70%
80%
90% 100%
■
In de koopsector zoeken woningzoekenden duidelijk naar grotere woningen dan in de huursector. In de koopsector is bovendien de samenhang tussen gewenste prijsklasse en gewenste woninggrootte sterker dan in de huursector.
■
Ca. een op de drie de woningzoekenden die een eengezinskoopwoning wensen, wil graag beschikken over vier kamers. Eveneens een op de drie wil graag vijf kamers. Hoe duurder de woning, hoe vaker een voorkeur voor een grote woning.
■
De helft van de woningzoekenden die een koopappartement wensen, wil graag drie kamers en bijna 30% geeft de voorkeur aan vier kamers.
Figuur 4.6: Gewenst aantal kamers* naar gewenst woningsegment (koop); bron: WoON 2021, bewerking ABF
Koop eengezins Koop t/m 230.000
27%
Koop 230.000 t/m 325.000
15%
Koop 325.000 t/m 400.000 Koop 400.000 t/m 510.000
36% 37%
10%
17%
49%
31%
62%
24%
13%
0%
31%
39%
Koop > 675.000 4% 11% Totaal
26%
31%
25%
Koop 510.000 t/m 675.000 3%
30%
10%
20%
t/m 3 kamers
18%
30%
33%
5%
11%
26%
26%
30%
30%
40%
4 kamers
50%
5 kamers
60%
70%
80%
90%
100%
6+ kamers
Koop appartement Koop t/m 230.000
17%
Koop 230.000 t/m 325.000
10%
Koop 325.000 t/m 400.000
7%
56% 57%
Koop > 675.000 Totaal
23%
10%
1 - 2 kamers
15%
47%
29%
42%
11%
0%
8%
37%
34%
5%
53%
20%
5%
33%
51%
Koop 510.000 t/m 675.000 4%
9%
24%
54%
Koop 400.000 t/m 510.000 4%
6%
20%
30%
3 kamers
40%
9%
27%
50%
4 kamers
60%
70%
80%
90%
100%
5+ kamers
* Woon-, slaap-, studeer- of werkkamers
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
27
Gewenste woninggrootte: m² ■
In de middenhuur- en dure huursector is de voorkeur voor ruimere woningen duidelijk groter dan in het sociale huursegment. Dat geldt zowel bij eengezinswoningen als bij appartementen.
■
Bijna twee op de tien woningzoekenden die op zoek zijn naar een huurappartement, nemen genoegen met een woning kleiner dan 50 m². Woningzoekenden in het sociale segment nemen daar vaker genoegen mee dan woningzoekenden in de vrije huursector.
Figuur 4.7: Gewenste gebruiksoppervlakte woning, naar gewenst woningsegment (huur); bron: WoON 2018, bewerking ABF
Huur eengezins Huur < hoge aftoppingsgrens
17%
33%
Huur < liberalisatiegrens
19%
30%
Huur middenhuur (< € 1.010)
11%
Huur dure huur (> € 1.010)
11%
Totaal
< 70 m²
21%
43%
13%
10%
22%
29%
25%
26%
49%
18%
0%
15%
35%
29%
20%
30%
70 - 100 m²
18%
35%
40%
50%
60%
100 - 130 m²
70%
80%
90% 100%
> 130 m²
Huur appartement Huur < kwaliteitskortingsgrens
43%
Huur < hoge aftoppingsgrens
17%
Huur < liberalisatiegrens
14%
26%
Huur dure huur (> € 1.010)
6%
28%
17%
0% < 50 m²
28
r2023-0015MSF
10%
50 - 70 m²
14%
40%
17%
42%
22%
40%
30%
20%
13%
33%
30%
9%
30%
12%
19%
33%
Huur middenhuur (< € 1.010)
Totaal
24%
14%
35%
40%
70 - 100 m²
50%
60%
100 - 130 m²
70%
80%
> 130 m²
90% 100%
■
In de koopsector zoeken woningzoekenden duidelijk naar grotere woningen dan in de huursector, ook bekeken binnen de onderscheiden woningtypen (eengezins en appartement).
■
Ca. een op de drie de woningzoekenden die een eengezinskoopwoning wensen, wil graag beschikken over 100 tot 130 m². Drie op de tien willen graag een heel ruime woning van minimaal 160 m².
■
De helft van de woningzoekenden die een koopappartement wensen, is op zoek naar een woning kleiner dan 100 m².
■
Deze cijfers gaan over het landelijk gemiddelde. De prijzen per m² liggen in Voorschoten hoger dan het landelijke gemiddelde waardoor woningzoekenden in Voorschoten (bij gegeven prijsniveaus) genoegen moeten nemen met kleinere woningen.
Figuur 4.8: Gewenste gebruiksoppervlakte woning, naar gewenst woningsegment (koop); bron: WoON 2018, bewerking ABF
Koop eengezins Koop t/m 230.000
9%
Koop 230.000 t/m 325.000
21% 13%
Koop 325.000 t/m 400.000
6%
Koop 400.000 t/m 510.000
4%
Koop 510.000 t/m 675.000
Totaal
10%
< 70 m²
26%
30%
30%
7%
35%
29%
52%
18%
71% 24%
33%
10%
20%
30%
70 - 100 m²
21%
32%
34%
Koop > 675.000
18%
21%
42%
16%
0%
14%
37%
40%
100 - 130 m²
50%
30%
60%
70%
130 - 160 m²
80%
90% 100%
> 160 m²
Koop appartement Koop t/m 230.000
31%
Koop 230.000 t/m 325.000
38%
16%
8%
23%
37%
10%
37%
Koop 325.000 t/m 400.000
11%
Koop 400.000 t/m 510.000
7%
19%
47%
27%
Koop 510.000 t/m 675.000 4%
25%
42%
29%
Koop > 675.000
5%
Totaal
26%
15%
10%
< 70 m²
44%
35%
17%
0%
13%
50%
32%
20%
30%
70 - 100 m²
15%
36%
40%
50%
100 - 130 m²
60%
70%
80%
90%
100%
> 130 m²
Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
29
Bijlage 1: uitgangspunten scenario’s Uitgangspunten drie scenario’s Enkele voor de woningmarkt relevante ontwikkelingen, zoals de groei van de inkomens, zijn onzeker. Daarom werken we in dit onderzoek met scenario’s. Een scenario is een combinatie van veronderstellingen over toekomstige ontwikkelingen. Scenario’s in woningmarktverkenningen kunnen van elkaar verschillen op verschillende
punten:
de
demografische
prognose,
de
kwantitatieve
woningproductie,
inkomensontwikkeling, woonvoorkeuren en verwachtingen ten aanzien van het verkoop- en huurprijsbeleid van verhuurders. In overleg met Voorschoten is bepaald op welke onderdelen in dit onderzoek wordt gewerkt met scenario’s en op welke onderdelen niet wordt gevarieerd. Er zijn drie scenario’s doorgerekend die onderling verschillen qua inkomensontwikkeling en, daarmee samenhangend, de woonvoorkeuren van woningzoekenden (huur/koop en prijsklassen). De overige uitgangspunten, zoals de demografische ontwikkeling en het kwantitatieve bouwprogramma, zijn gelijk tussen de drie scenario’s. We geven nu een korte samenvatting van de uitgangspunten van de scenario’s. Verderop in deze bijlage is van enkele uitgangspunten een uitgebreidere beschrijving opgenomen. Vervolgens bevat bijlage 2 een korte toelichting op de methodiek van het woningmarktmodel. ■
Demografische ontwikkeling
In alle scenario’s is uitgegaan van de huishoudensprognose volgens
Primos 2022 van ABF. Deze prognose is medio 2022 verschenen en is gebaseerd op de landelijke CBS-bevolkingsprognose van december 20211. ■
Kwantitatieve ontwikkeling woningvoorraad (toevoegingen en sloop) In alle scenario’s gaan we uit van de kwantitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad in de Primos-prognose 2022. Dat wil zeggen: de totale jaarlijkse aantallen (bruto) toevoegingen – alleen de totalen, niet per segment – en sloop zijn uit deze prognose overgenomen. De jaarlijkse toevoegingen zijn zodanig bepaald dat op middellange termijn tegemoet wordt gekomen aan de kwantitatieve woningbehoefte (inclusief wegwerken bestaand woningtekort in de regio) maar wel op basis van een realistisch tempo (fasering over de tijd). De jaarlijkse aantallen toevoegingen noemen we ook wel het kwantitatieve bouwprogramma.
Voor Voorschoten zijn in dit bouwprogramma de volgende aantallen toevoegingen opgenomen. ■
2022 t/m 2030: 680 woningen
■
2031 t/m 2040: 310 woningen
1 Dat betekent onder andere dat in de gehanteerde huishoudensprognose geen rekening is gehouden met de komst van Oekraïense
vluchtelingen en ook niet met de eventuele gevolgen van de beleidsprogramma’s (2022) van het kabinet, zoals het voornemen om de intramurale capaciteit van verpleeghuizen zo veel mogelijk te bevriezen. Dit leidt tot langer en vaker thuis blijven wonen door oudere huishoudens.
r2023-0015MSF | Woningmarktverkenning Voorschoten 2022 - 2040
31
Deze aantallen toevoegingen liggen lager dan de huidige totale plancapaciteit van Voorschoten. Deze bedraagt nu ca. 1.000 woningen in de periode t/m 2030, inclusief zachte plannen. Om deze reden ligt de nadruk in dit rapport (hoofdstuk 4) op de ideale kwalitatieve invulling van het bouwprogramma.
De jaarlijkse omvang van de sloop is trendmatig bepaald, waarbij onder andere rekening is gehouden met de ouderdom van de woningvoorraad. Vanwege die afhankelijkheid van de ouderdom ligt de sloop vooraf vast op buurtniveau en naar woningtype (huur/koop en eengezins/meergezins). Met andere woorden: sloop is dus grotendeels input voor het Socrates-model2.
Voor Voorschoten zijn in dit bouwprogramma de volgende aantallen sloop opgenomen.
■
■
2022 t/m 2030: 190 woningen
■
2031 t/m 2040: 190 woningen
Inkomensontwikkeling
De reële ontwikkeling van de huishoudinkomens verschilt tussen de drie
scenario’s om tegemoet te komen aan de onzekerheden over de toekomstige economische ontwikkeling. In het scenario Laag is de inkomensontwikkeling het minst gunstig, in scenario Hoog juist het meest gunstig. Scenario Midden zit daar tussenin. De effecten van verschillen in inkomensontwikkeling zijn in dit rapport (hoofdstuk 4) het meest zichtbaar in de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma (de bruto toevoegingen) naar huur/koop en prijsklassen. Een lagere inkomensontwikkeling gaat gepaard met meer huishoudens in de corporatiedoelgroep en dus een grotere vraag naar sociale huurwoningen. Een hogere inkomensontwikkeling leidt juist tot meer huishoudens in de hoge inkomensgroepen en dus tot een grotere vraag naar koopwoningen. Verderop in deze bijlage is meer informatie over de veronderstelde inkomensontwikkeling en de verschillen tussen de scenario’s te vinden.
■
Woonvoorkeuren Woonvoorkeuren spelen bij het kwalitatief ‘inkleuren’ van de woningbehoefte een heel belangrijke rol. In Socrates maken we gebruik van de woonvoorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens uit het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 20213. Uit het WoON zijn voorkeursprofielen afgeleid voor groepen huishoudens die van elkaar verschillen qua leeftijd, samenstelling en inkomen. De woonvoorkeuren zijn zoveel mogelijk per regio bepaald. De koopgeneigdheid – het aandeel woningzoekenden met een voorkeur voor koop – varieert tussen de drie scenario’s. In economisch gunstigere tijden is de voorkeur voor koopwoningen wat groter dan in economisch minder gunstige periode, onder meer omdat er dan vaak meer vertrouwen is in de koopwoningenmarkt. In scenario Hoog ligt de koopgeneigdheid – het deel van de verhuisgeneigde huishoudens dat een voorkeur heeft voor een koopwoning – iets hoger dan in scenario Midden. In scenario Laag ligt de voorkeur voor koopwoningen juist iets lager dan in Midden.