Bijlage 3. Woonvisie Voorschoten 2023 - 2027 (vastgesteld door raad)
Tekst van het document
Ervaring leert dat hiervoor 20 tot 30 flexwoningen nodig zijn. In 2024-2025 zullen bij een vergelijkbare taakstelling minder nieuwe flexwoningen nodig zijn vanwege de doorstroming vanuit de flexwoningen. Voor de gehele periode 2023-2025 zullen naar verwachting zo’n 60 tot 70 flexwoningen voor statushouders beschikbaar moeten zijn. De flexwoningen dragen ook bij aan de versnelling van de realisatie van meer sociale huurwoningen. Minimaal 40% van de flexwoningen zijn nadrukkelijk ook bestemd om andere woningzoekenden in Voorschoten woonruimte te bieden. Op 2 november 2023 heeft de gemeenteraad besloten om samen met de woningcorporaties een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren op een 7-tal locaties voor het realiseren van 120 flexwoningen. Hiermee ontstaat voor de periode van 15 jaar een zogenaamde flexibele schil van sociale huurwoningen om een betere kans op een sociale huurwoning te realiseren voor alle groepen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Tabel 6.1. Overzicht stappenplan ambitie 6
Wat gaan we doen?
Hoe gaan we dit
Wanneer gaan
Hoe gaan we dit
doen?
we dit doen?
borgen?
We stellen
In samenwerking met
2024
Het wordt onderdeel van
subregionaal een
de gemeenten in de
het volkshuisvestelijk
woonzorgkader op.
subregio Leiden.
programma.
We maken concrete
In samenwerking met
afspraken over de
de gemeenten in de
meerjaren
verdeling van
subregio Leiden.
prestatieafspraken.
standplaatsen voor de huisvesting van woonwagenbewoners.
25
2024
Onder andere in de
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Wat gaan we doen?
Hoe gaan we dit
Wanneer gaan
Hoe gaan we dit
doen?
we dit doen?
borgen?
Om woningen
Raadhuislaan 47 – 49
Prioriteiten te
Projectenrapportage
aantrekkelijk te
en Jan Evertsenlaan.
geven aan deze
maken voor ouderen,
projecten.
zetten wij in op het realiseren van woningbouw nabij gezondheidscentra. Naast de gebruikelijke
Het in samenspraak
hoeveelheid aan
met Rijnhart Wonen en
financieel en technisch
statushouders te
De Sleutels uitvoeren
haalbaar zijn, worden
huisvesten in de
van een onderzoek naar
met de corporaties
bestaande
de financiële en
realisatieovereenkomsten
woningvoorraad,
technische haalbaarheid
gesloten.
worden bij voorkeur
om 120 flexwoningen te
flexwoningen
realiseren op de door de
gerealiseerd, waarin
gemeenteraad
naast
vastgestelde locaties.
woningzoekenden uit Voorschoten ook statushouders worden gehuisvest. Daarmee kan worden voldaan aan de opgelegde taakstelling vanuit het rijk.
26
2024 - 2025
Wanneer de projecten
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Slotakkoord van de woonvisie De woonvisie die u voor u ligt zal de laatste visie zijn welke op deze manier gepresenteerd wordt. Met de komst van de Omgevingswet gaat de woonvisie een andere vorm krijgen. De woonvisie gaat onderdeel worden van het Omgevingsplan en vermoedelijk het volkshuisvestelijk programma. In de praktijk wordt deze woonvisie een uitgangspunt voor (toekomstige) woningbouwontwikkelingen en is het de basis voor de (meerjaren) prestatieafspraken die we maken met woningcorporaties en huurdersbelangenvertegenwoordigers. Het voornemen is om de raad per half kalenderjaar te informeren over de voortgang van de lopende woningbouwprojecten. Het eerste overzicht is d.m.v. raadsinformatiebrief 062 met de raad gedeeld.
27
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Bijlage 1. Toelichting ontwikkelingen bij Woonvisie 2023 - 2027 Sinds de vaststelling van de Woonvisie in 2019 hebben zich belangrijke nieuwe ontwikkelingen voorgedaan. De eerste jaren was de hypotheekrente ongekend laag en leidde dit samen met een grote vraag tot sterk gestegen prijzen van woningen. Het gevolg was dat een koopwoning voor velen te duur werd en speculanten in sommige gemeente woningen opkochten en deze al dan niet gingen verhuren, om daarna met grote winst te verkopen. Inmiddels is de rente sterk gestegen naar een, historisch gezien, meer gebruikelijk niveau, is de prijsontwikkeling gestabiliseerd en lijkt daarmee de rol van speculanten uitgespeeld. Onderstaand staan we stil bij de belangrijkste en meest actuele aspecten die relevant zijn voor de nieuwe woonvisie. Als eerste staan we stil bij nieuw beleid waarmee rekening moet worden gehouden. Vervolgens is de wet- en regelgeving die betrekking heeft op het domein wonen gewijzigd of is belangrijke wetgeving in procedure gebracht. Uiteraard mogen hier de ontwikkelingen in de woningmarkt niet ontbreken en wordt deze beknopt toegelicht. Ten slotte worden enkele trends in de woningmarkt inzichtelijk gemaakt. Beleid De basis voor het beleid betreft het coalitieakkoord met afspraken en ambities. Uiteraard passend binnen de kaders van het beleid dat hogere overheden hebben vastgesteld.
Een belangrijke verandering ten opzichte van voorheen is dat de rijksoverheid nu sterker regie voert en veel beleid heeft opgesteld. Beleid dat inmiddels ook verder is uitwerkt door de provincie en de regio Holland Rijnland. Het coalitieakkoord, Voorschoten in verbinding vooruit In het coalitieakkoord16 is onder andere aandacht gegeven aan het bouwen van woningen. Onderstaand een overzicht van de belangrijkste afspraken die betrekking hebben op woningbouw: 1.
Lopende projecten voortvarend doorzetten;
2.
Betaalbare woningen op gemeentegrond;
3.
Centrum ontwikkelen: Churchillplein, MOC/UB en omgeving, Kruispuntkerk;
4.
Moeder Godskerk herontwikkelen t.b.v. woningbouw;
5.
De best mogelijke prestatieafspraken maken met de woningcorporaties;
6.
Openstaan voor nieuwe woonvormen uit een maatschappelijke behoefte, zoals tiny houses en groepswonen.
16
coalitieakkoord_def_0.pdf (sim-cdn.nl)
28
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Nationale Woon- en Bouwagenda De crisis op de woningmarkt in Nederland is breed voelbaar. Het Rijk heeft in februari 2022 haar verantwoordelijkheid genomen en de Nationale Woon en Bouwagenda aangekondigd. Deze agenda kent een drietal kerndoelen: 1.
Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030;
2.
Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. Met als streven twee derde van de 900.000 woningen betaalbaar;
3.
Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting voor iedereen.
In een hoog tempo zijn vrijwel alle 6 programma’s uit deze agenda door het ministerie uitgewerkt. Dit betreffen de programma’s: •
Woningbouw;
•
Een thuis voor iedereen (aandachtsgroepen);
•
Betaalbaar wonen;
•
Leefbaarheid en veiligheid;
•
Verduurzaming gebouwde omgeving;
•
Wonen en ouderen.
Onderstaand is kort aangegeven op welke wijze Voorschoten een bijdrage gaat leveren aan deze zes programma’s via de herijkte Woonvisie. Dat wil niet zeggen dat alles geheel is uitgewerkt, maar op z’n minst is aangegeven hoe wij tot deze bijdrage willen komen. De redenen hiervan zijn dat nog niet alles volledig helder is, het zeer ambitieuze en uitgebreide programma’s zijn en wij niet alle opgaven tegelijk kunnen oppakken. Programma woningbouw17 Wanneer wij naar rato van de Rijksambitie van 900.000 nieuwe woningen bouwen, dan moeten tussen 2022 en 2030 nog ongeveer 375 woningen worden opgeleverd. Een thuis voor iedereen (aandachtsgroepen)18 De druk op de woningmarkt door de verhoogde opgave om bijzondere doelgroepen, zoals statushouders en gevluchte inwoners uit Oekraïne te huisvesten, is een nieuwe ontwikkeling die niet was voorzien. Inmiddels is actie ondernomen en worden 200 niet aan Voorschoten gekoppelde statushouders opgevangen bij Van der Valk en worden in het stadhuis ongeveer 80 Oekraïners opgevangen. Op deze wijze wordt de kans op een woning door de reguliere woningzoekende minder sterk negatief beïnvloed. De reguliere taakstelling voor het huisvesten van statushouders bedraagt in 2023 maar liefst 71 statushouders. In samenspraak met de woningcorporaties wordt onderzocht of met de realisatie van flexwoningen hierin kan worden voorzien.
Voor de aandachtsgroep voor inwoners met de behoefte aan wonen met zorg moet een woonzorgvisie worden ontwikkeld, met bijbehorend woningbouwprogramma. Dit wordt in samenwerking regionaal voorbereid. Daarnaast wordt vanuit het Sociaal Domein gewerkt aan het programma “Een thuis voor
17 18
VRO Programma (overheid.nl) Programma een thuis voor iedereen (overheid.nl)
29
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
iedereen”, waarin onder andere de opgave voor beschermd wonen nog wordt uitgewerkt en mogelijk van invloed is op het woningprogramma. Betaalbaar wonen19 Woningbouwplannen waarvoor nog geen bindende contractuele afspraken bestaan over het woningbouwprogramma zullen (volgens, in overeenstemming met de Regionale Woonagenda) voor tenminste 65% in het betaalbare segment worden gerealiseerd. Voor wat betreft de maximale koopgrenzen van de nieuwe woningen in het betaalbare segment moet bedacht worden dat, met het verlagen van de prijs ook de oppervlakte van deze woningen wordt verlaagd. Anders gezegd; wie betaalbaar wil wonen zal doorgaans genoegen moeten nemen met een kleinere woning. In 2023 behoort 20,6% tot de sociale huurwoningvoorraad in Voorschoten tot de sociale huurwoningvoorraad in eigendom van woningcorporaties. Inclusief de woningen met een gereguleerde huurprijs van particuliere verhuurders en institutionele beleggers is dit 24,4% (CBS, 2019)20. In Nederland is dit nu 26,6% en heeft een dalende trend21. Dit is de voorraad die ook kan worden ingezet voor alle (bijzondere) doelgroepen die hiervan afhankelijk zijn. Een beperkt deel van woningvoorraad met een gereguleerde huurprijs is eigendom van andere verhuurders dan woningcorporaties.
Leefbaarheid en veiligheid22 Over de aanpak van slechte woningen volgens het Nationaal programma, waarvoor een specifieke aanpak nodig is, worden bij de nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties in 2024 afspraken gemaakt. Verduurzaming gebouwde omgeving23 Voor de verduurzaming gebouwde omgeving in Voorschoten wordt de komende jaren de Transitievisie warmte verder uitgewerkt naar uitvoeringsplannen. Nationale prestatieafspraken Door het Kabinet, Aedes, de Woonbond en de VNG zijn eind juni 2022 de Nationale Prestatieafspraken24 overeengekomen. De woningcorporaties, die in belangrijke mate de kosten dragen en uitvoerder zijn voor de gemaakte afspraken, hebben met 95% van de leden ingestemd met deze afspraken. Het draagvlak onder hen is dus groot. Inmiddels zijn er wel enig twijfels gerezen of de gemaakte afspraken financieel nog haalbaar zijn voor de woningcorporaties, gezien onder andere de gestegen rente en bouwkosten. Onderstaand een beknopt overzicht van de gemaakte nationale afspraken. Onderstaand een beknopt overzicht van de gemaakte nationale afspraken. 1.
Verdubbeling bouwproductie sociale huurwoningen door woningcorporaties -
Van 15.000 nieuwe woningen per jaar naar 30.000 nieuwe woningen per jaar;
-
Totaal 250.000 nieuwe sociale huurwoningen voor 2030 door woningcorporaties;
-
Voor 2030 door woningcorporaties 50.000 nieuwe middenhuur huurwoningen, met een evenwichtige mix van huurprijzen tussen € 850 en € 1.000 per maand (prijspeil 2022);
-
Voor eind 2022 maken woningcorporaties en gemeente hierover afspraken;
19
Programma Betaalbaar Wonen (overheid.nl) Steeds minder gereguleerde huurwoningen beschikbaar (cbs.nl) 21 Daling omvang sociale huursector naar 25,7% - Finance Ideas (finance-ideas.nl) 22 Nationaal programma Leefbaarheid en Veiligheid (overheid.nl) 23 Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving (overheid.nl) 24 Nationale prestatieafspraken voor de volkshuisvesting | Home | Volkshuisvesting Nederland
20
30
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
-
De gemeenten geven voor het eind van 2022 aan waar deze woningen komen te staan;
2.
Er volgt een wettelijke definitie voor sociale huur.
Verantwoorde huurstijgingen en huurverlaging voor lage inkomens -
De maximale huurstijging voor een sociale huurwoning wordt niet langer gekoppeld aan de inflatie, maar aan maximaal 0,5%-punt hoogtegemiddelde caoloonstijging29;
-
Huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum krijgen een huurverlaging tot een huurprijs van € 550 per maand (prijspeil 2020)
3.
Vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen -
Woningen van woningcorporaties met een E, F of G-label zullen vóór 2029 verduurzaamd zijn;
-
Woningcorporaties zullen voor deze investering geen huurverhoging doorvoeren.
-
450.000 woningen van de woningcorporaties zijn voor 2030 aardgasvrij;
-
De 3 in Voorschoten werkzame woningcorporaties hebben, mede naar aanleiding van een motie vanuit de gemeenteraad, aangegeven deze afspraken te zullen waarmaken.
4.
Anderhalf miljard euro voor woningverbetering en aanpak vocht en schimmel -
Woningcorporaties en gemeenten verhogen hun inzet voor het verbeteren van de leefbaarheid;
-
Woningcorporaties besteden € 200 miljoen om voor 2026 geen slechte30 woningen meer te hebben (oa vocht en schimmel, geen lodenleidingen en asbest meer en de woningen zijn brandveilig).
Ad 1. In 2024 treden de gemeente en woningcorporaties in Voorschoten in overleg om te komen tot prestatieafspraken. Naar rato van de landelijke opgave zou dit betekenen dat er in Voorschoten door de woningcorporaties gemiddeld 45 sociale huurwoningen per jaar moeten worden gerealiseerd, er tot en met 2030 ongeveer 375 nieuwe sociale huurwoningen moeten worden opgeleverd en ongeveer 75 middenhuur huurwoningen. Gezien onze huidige ambities en mogelijkheden, lijkt het naar rato realiseren van de door het Rijk beoogde woningaantallen haalbaar. Ad 2. Gezien de huidige hoge inflatiecijfers werd de oude koppeling niet langer een realistisch uitgangspunt gezien, dat voldoende zekerheid biedt voor de betaalbaarheid. De cao-loonstijging kan overigens als gevolg van de hoge inflatie flink oplopen. Dit wil nog niet zeggen dat woningcorporaties dan die ruimte voor huurverhoging ten volle zullen benutten. Gemiddeld heeft de huurverlaging tot een bruto voordeel van € 57 per maand geleid. Omdat de huurders die deze verlaging krijgen huurtoeslag ontvangen, was het netto voordeel voor de huurders slechts een derde van de huurverlaging. Ad 3. Deze afspraken sluiten uitstekend aan bij onze ambities in de Transitievisie warmte en worden meegenomen bij het herijken van de lokale prestatieafspraken. Ad 4.
Via onze lokale prestatieafspraken kan worden afgestemd waar extra inzet voor het verbeteren van de leefbaarheid is gewenst. De (Nationale) prestatieafspraken moeten ook gezien worden in het licht van de afschaffing van de verhuurdersheffing. Financieel vragen deze afspraken tot 2030 een forse financiële bijdrage van woningcorporaties.
31
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
De Woondeal Holland Rijnland 2023 Op 14 maart ondertekenden bestuurders uit Zuid-Holland en minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de regionale realisatieagenda’s, of regionale woondeals. Zo ook voor de regio Holland Rijnland, waar de ambitie is om 30.500 woningen te bouwen tot 2030, waarvan twee - derde in het betaalbare segment. Ook Voorschoten levert haar bijdrage hierin. De regionale woonagenda Holland Rijnland De Regionale Woonagenda (RWA) is een verdieping van de Regionale Omgevingsagenda en is vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de regio Holland Rijnland. De RWA helpt gemeenten bij het realiseren van de nieuwe woningbouwopgave, bij de juiste woning op de juiste plek en afstemming van woningbouw op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio. Daarmee biedt dit een onderbouwing voor plannen, in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De uitgangspunten uit de RWA zijn verankerd in de nieuwe woonvisie. Nieuwe wet- en regelgeving Het afgelopen jaar is veel nieuw beleid ontwikkeld. Beleid dat vervolgens wordt verankerd in wet- en regelgeving. Niet alle beleid is al omgezet in wetgeving. In het kader van de woonvisie is het belangrijk om ook de wetgeving die in ontwikkeling is in ogenschouw te nemen en is daarom ook onderstaand kort toegelicht.
Door de val van het kabinet in juli 2023 treedt er extra vertraging op in de vaststelling van nieuwe wetgeving. Wet opkoopbescherming Deze wet is ingegaan per 1 januari 2022 en geeft gemeenten de bevoegdheid om in hun huisvestingsverordening tijdelijk gebieden aan te wijzen waarbinnen het is verboden om woonruimte zonder vergunning aan een ander in gebruik te geven. NHG-grens Per 1 januari 2023 is de NHG-grens gestegen van € 355.000 (voor duurzame woningen €376.300) naar € 405.000 (voor duurzame woningen € 429.300). Belastingplan 2023 De belangrijkste wijzigingen die van invloed zijn op de woningmarkt betreffen: •
De verhoging van de overdrachtsbelasting van 8% naar 10,4%;
•
De koopgrens voor de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting stijgt van € 400.000 naar € 440.000;
•
De grens voor een belastingvrije schenkbelasting (jubelton) wordt verlaagd naar een eenmalige schenking voor de aanschaf van een woning ad € 28.947 en zal per 1 januari 2024 geheel worden afgeschaft;
•
De leegwaarde ratio voor verhuurde woningen is aangepast om een eerlijkere belasting te realiseren omdat voorheen niet-verhuurde woningen minder belasting betaalde;
•
Het eigenwoningforfait daalt van 0,45% naar 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen met een waarde van € 75.000 tot € 1.200.000;
•
De hypotheekrenteaftrek daalt van 40% naar 37,05% en blijft daarna gelijk met het percentage dat hoort bij het laagste belastingtarief
Wet goed verhuurderschap Deze wet moet misstanden in de huursector voorkomen en is in werking getreden op 1 juli 2023. De belangrijke zaken die worden geregeld zijn dat verhuurders:
32
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
•
Woondiscriminatie tegengaan door een transparante selectieprocedure met niet discriminerende selectiecriteria en een openbare wijze van verantwoorden over de woningtoewijzing (uiterlijk per 1 januari 2024);
•
Huurders niet mogen intimideren;
•
Het hanteren van een borgsom van maximaal 2 maanden kale huur en deze binnen 2 weken na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen na eventuele verrekening van vastgestelde verrekenposten;
•
Afspraken met de huurder schriftelijk vast te leggen;
•
Geen onredelijke servicekosten te vragen aan de huurder;
•
Bij overtreding kan de gemeente een boete opleggen of zelfs de woning in beheer nemen.
Na de invoering van de wet kunnen huurders klachten melden via de website van de gemeente Voorschoten. Beslisnota bij kamerbrief voortgangsrapportage betaalbaar wonen De betaalbaarheidsgrens voor betaalbare nieuwbouw (gebruikt voor o.a. de WBI en woondeals) blijft € 355.000 en is daarmee losgekoppeld van de NHG-grens. De betaalbaarheidsgrens wordt geïndexeerd via de CPI, waarbij iedere 3 jaar een herijking plaatsvindt. Wet betaalbare huur Het wetsvoorstel is naar de Raad van State gestuurd en kan na de zomer aan de Kamer worden aangeboden. De voorgestelde inwerkingtreding van de wet is 1 januari 2024. De wet zet vooral in op: •
Boven het bestaande sociale huursegment een categorie middenhuur huur toe te voegen tot 187 WWS-punten;
•
In het WoningWaarderingSysteem (WWS) worden goede labels hoger gewaardeerd, door het toekennen van extrapunten en de E, F en G-labels krijgen aftrekpunten;
•
Het WWS gaat buitenruimten beter waarderen, zodat een balkon van 20m² hoger meer punten krijgt dan een balkon van 4m²;
•
Er gaat een tijdelijk opslag van 5% op het huurbedrag gelden over een periode van 10 jaar voor nieuwbouwwoningen.
Wijziging Woningwet i.v.m. verlengde opschorting marktverkenning Met dit wetvoorstel dat in voorbereiding is tot 1 jul 2025 geen markttoets nodig voor commerciële activiteiten voor woningcorporaties die woningen realiseren in het middenhuursegment.
33
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Wet versterking regie volkshuisvesting Is in juli 2023 voor advies aangeboden aan de Raad van State en heeft tot doel het juridisch instrumentarium van gemeenten, provincies en het rijk te versterken. Een belangrijk onderdeel in de wet is een getrapte opbouw van het volkshuisvestelijkprogramma. Daarbij werkt de gemeente haar volkshuisvestingsprogramma (= nu woonvisie) uit op basis van de kaders in het provinciaal volkshuisvestingsprogramma en is het provinciaal volkshuisvestingsprogramma gebaseerd op de kaders van het door het opgestelde volkshuisvestingprogramma. Wet op de (vereenvoudiging van) huurtoeslag In september 2023 heeft de Tweede Kamer besloten om de spreidingswet niet controversieel te verklaren. Na het advies van de Raad van State in januari 2023 heeft het kabinet aangegeven af te zien van de normhuren, die tot gevolg hadden dat driekwart van de huurders er financieel op achteruit zouden gaan. Volgens het kabinet zullen huurders er daardoor minder financieel op achteruit gaan. De belangrijkste wijzigingen in de wet zijn: •
Huurders in de leeftijd van 21 tot 23 jaar kunnen straks ook huurtoeslag ontvangen (daarmee zal de huurprijs voor jongeren van 18 tot 21 jaar met een laag inkomen maximaal kwaliteitskortingsgrens (in 2023 € 452,20) zijn. Voor jongeren van 21 tot 23 jaar met een laaginkomen zal de maximale huurprijs stijgen van de kwaliteitskortingsgrens naar de eerste aftoppingsgrens voor huurtoeslag. Of de laatste groep dan er financieel erop vooruitgaan is de vraag);
•
Huurders met een huurprijs boven de vrijesectorhuurgrens kunnen ook huurtoeslag ontvangen. Zij dat de huurtoeslag niet zal gelden voor het deel dat de huurprijs boven de vrijesector huurgrens uitgaat (deze groep huurders zullen daardoor in mindere mate te duur scheefhuren, maar ook een geringere prikkel hebben om naar een goedkopere huurwoning te verhuizen);
•
Huurders gaan een (extra) eigenbijdrage betalen van € 4 per maand;
•
Huurders ontvangen geen huurtoeslag meer over servicekosten (was voorheen maximaal over een bedrag van maximaal € 48 per maand).
Spreidingswet In september 2023 heeft de Tweede Kamer besloten om de spreidingswet niet controversieel te verklaren. Daardoor ontstaat niet direct een vertraging, maar ligt het niet direct in de lijn der verwachtingen dat de wet spoedig in werking zal treden. De Raad van State heeft in haar advies immers forse kritiek geuit op onder andere complexiteit, tegenstrijdigheden en zorgen over mogelijk onwenselijk strategisch gedrag door provincies en/of gemeenten. Woningmarktontwikkelingen Een belangrijke input voor de nieuwe woonvisie is de woningmarktverkenning die door onderzoeksbureau ABF is opgesteld. Daarnaast is ook gekeken naar ontwikkelingen vanuit andere bronnen. Woningmarktverkenning ABF tot 2030 met een doorkijk naar 2040 Als input voor de nieuwe woonvisie heeft onderzoeksbureau ABF een woningmarktverkenning opgesteld voor de gemeente Voorschoten. Zie bijlage 2. De belangrijkste inzichten zijn: •
De huidige woningvoorraad uit relatief veel dure eengezins koopwoningen bestaat;
•
Voorschoten bovengemiddeld is vergrijst en deze vergrijzing verder zal toenemen;
34
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
•
Er relatief weinig jonge huishoudens (tot 30 jaar) zijn in Voorschoten;
•
Er behoefte is aan meer sociale huur en betaalbare koop;
•
Er meer behoefte is aan appartementen in de koopsector;
•
Wanneer er sprake is van een sterke inkomensgroei meer behoefte zal ontstaan aan (midden)dure koopwoningen.
Onderzoek Atlas Research De woningmarkt in Voorschoten volgt in hoofdlijn de ontwikkelingen, die ook landelijk plaatsvinden, zoals de afkoeling van de woningmarkt en meer aandacht voor het bouwen in het betaalbare segment. Volgens een onderzoek door Atlas Research (juni 2022) verhoudt de Woningdrukindex zich als 136 voor Voorschoten tegen 105 voor geheel Nederland. Voorschoten zit daarmee in de op één na hoogste klasse van de woningdruk. Bij een index van 102 is er volgens hen sprake van een gezonde druk op de woningmarkt. Zie onderstaand overzicht van de Woondrukindex in Nederland.
Jaarcijfers woonruimtebemiddeling, Huren in Holland Rijnland 2022 Jaarlijks stelt Holland Rijnland Wonen, een samenwerkingsverband van woningcorporaties die in de regio Holland Rijnland het woonruimteverdelingssysteem verzorgen, een jaarverslag op. Uit het laatste jaarverslag kunnen de volgende algemene en voor Voorschoten relevante zaken worden opgetekend: •
Gestaag loopt het aantal regionaal ingeschreven woningzoekenden op (in 2022: 135.000);
•
Het aandeel regionaal actief25 woningzoekenden blijft met 25% vrij constant;
•
De regionale inschrijfduur en zoektijd lopen gestaag op (exclusief directe bemiddeling respectievelijk in 2022: 90 en 36 maanden);
•
Anders dan in de regio steeg (ten opzichte van 2021) het aantal verhuringen in Voorschoten19 (regio van 3923 naar 3690 en Voorschoten van 100 naar 128).
25
Minimaal één reactie op een advertentie en eind 2022 nog ingeschreven als woningzoekende 19 Een directe verklaring voor deze opmerkelijke stijging is niet gevonden. Kijkend naar eerdere jaren dan lijkt 100 verhuringen door de woningcorporaties in Voorschoten meer gebruikelijk.
35
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Trends Het is goed om de bij het lezen van de woonvisie kennis te nemen van enkele algemene trends in de woningmarkt. Trends die ook van invloed zijn op de woningmarkt in Voorschoten en mede de druk op de woningmarkt verklaren.
Bevolkingsgroei
Bron: CBS 2022
De omvang van de bevolking groeit doorlopend en over het algemeen gestaag. Er zijn wel trends te zien in de afgelopen 25 jaar. De natuurlijke aanwas is dalend. Omdat het migratiesaldo26 stijgt groeit de omvang van de bevolking. De laatste 5 jaar stijgt het migratiesaldo meer. Met name de sterke groei van studenten en arbeidsmigranten draagt sterk bij aan het woningtekort dat inmiddels is gestegen naar 4,8%. 2% wordt gezien is een gezonde situatie. Kleinere huishoudens In 1962 woonden gemiddeld 3,53 mensen in een woning. Gestaag nam dit af. In 2006 was dit gemiddelde gedaald naar 2,26 en in 2023 naar 2,12. Volgens de laatste Primos prognose zal het gemiddeld gedaald zijn naar 2,06 in 2034. Een deel van die verdere daling hangt samen met recent beleid om de verpleeghuiscapaciteit minder uit te breiden (Copal et al.,P6). Waardoor oudere alleenstaande langer thuis blijven wonen.
26
In het migratiesaldo zijn de segmenten studenten en arbeidsmigranten dominant. De sterke verhoging in 2022 wordt veroorzaakt door de toestroom (ongeveer 90.000) van Oekraïners door de oorlogssituatie.
36
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Dalende woningproductie
Bron: CBS 2023
Alle inspanningen van de afgelopen jaren ten spijt heeft de woningproductie een dalende trend. Via de woonagenda’s streeft het kabinet naar de realisatie van ongeveer 100.000 woningen per jaar. Op basis van het aantal verstrekte bouwvergunningen wordt voor de jaren 2024 en 2025 een productie verwacht van 50.000 tot 60.000 woningen (Boelhouwer, 2023). De eerstvolgende jaren zal het woningtekort eerder oplopen dan afnemen. Woningtekort per regio tot 2030
Bron: ABF 2023
In bovenstaand overzicht zijn de verschillen in het woningtekort per regio inzichtelijk. De regio waarin Voorschoten is gelegen is kent de op een na hoogste categorie woningtekort in Nederland.
37
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Bijlage 2: Woningmarktverkenning ABF (separaat)
38
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Bijlage 3: Begrippenlijst Anterieure overeenkomst: Een private overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer over voorwaarden bij een bouwplan. Beleidsregel woningbouw: Nadere uitvoeringsregel voor woningbouwplannen Wat staat daar zoal in? Bevoegdheid college. Beleidsregel lokaal maatwerk: Nadere regels op grond van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland om sturing te geven het specifiek toewijzen van bepaalde doelgroepen. Doelgroepenverordening: Het instrument om regels te stellen aan de te realiseren nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment, inclusief de instandhoudingstermijn waarin de verschillende woningcategorieën betaalbaar moeten blijven. Inschrijfduur: De tijd in maanden die een woningzoekende staat ingeschreven in het woonruimte verdelingssysteem van Holland Rijnland Wonen Planvoorraad: De vastlegging van alle bouwplannen in een provinciaal register Publiekrechtelijke instrumenten: Mogelijkheden die overheidsinstanties hebben om zaken eenzijdig te regelen Wat is eenzijdig? Afdwingbaar? Privaatrechtelijke instrumenten: Mogelijkheden van overheden om met een private partij afspraken te maken Stakeholders: partijen die een belang hebben bij de inhoud van de woonvisie.
Zoekduur: de tijd in maanden tussen het moment waarop een woningzoekende voor het eerst daadwerkelijk op een woning heeft gereageerd en een eerste aanbieding aan deze woningzoekende is gedaan van het woonruimte verdelingssysteem van Holland Rijnland Wonen.
39
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Bijlage 4: Betrokken bij de totstandkoming van de woonvisie
Huurdersbelangenorganisatie De Eendracht Huurders Belangen Vereniging Voorschoten Makelaardij Rijnland Participatiegroep Wonen en Bouwen Woningcorporaties De Sleutels Woningcorporatie Rijnhart Wonen Woningcorporatie Woonzorg Nederland Niersman Projectontwikkeling Enquête onder de inwoners
Auteur: Marlous Meijboom - Verhoef
40