Bijlage 3. Woonvisie Voorschoten 2023 - 2027 (vastgesteld door raad)
Tekst van het document
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Woonvisie 2023 - 2027
1
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Voorwoord – Regie terugpakken op de woningmarkt .................................................................... 3 Samenvatting .......................................................................................................................... 4 Aanleiding ............................................................................................................................... 5 Opzet van de woonvisie ......................................................................................................... 6 Samenhang met andere onderwerpen/ beleidskaders ................................................................ 6 De woningmarkt van Voorschoten ........................................................................................... 6 Gewenste veranderingen in de woningmarkt ............................................................................. 7 De 6 woonambities voor Voorschoten ....................................................................................... 11 Ambitie 1. Eind 2030 heeft Voorschoten er tenminste 1.000 nieuwe woningen bij. ...................... 11 Ambitie 2. De gemeente Voorschoten zet in op het vergroten van het aandeel betaalbare woningen binnen de woningvoorraad. ..................................................................................................
14 Ambitie 3: Als gemeente zorgen we ervoor dat woningen in het betaalbare segment ook betaalbaar blijven. .............................................................................................................................. 16 Ambitie 4. In het dorp geven we voorrang aan eigen jongeren, starters en ouderen. ................... 19 Ambitie 5. Bijzondere en reguliere doelgroepen verspreiden we over ons dorp om wederzijdse integratie en acceptatie te bevorderen.’ ................................................................................. 22 Ambitie 6. In Voorschoten is er aandacht voor huisvesten van statushouders, woonwagenbewoners, arbeidsmigranten, personen die uitstromen uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang en ouderen. ............................................................................................................................ 23 Slotakkoord van de woonvisie ................................................................................................. 27 Bijlage 1. Toelichting ontwikkelingen bij Woonvisie 2023 - 2027................................................... 28 Beleid ................................................................................................................................ 28 Nieuwe wet- en regelgeving .................................................................................................
32 Woningmarktontwikkelingen ................................................................................................. 34 Trends ............................................................................................................................... 36 Bijlage 2: Woningmarktverkenning ABF (separaat) ..................................................................... 38 Bijlage 3: Begrippenlijst.......................................................................................................... 39 Bijlage 4: Betrokken bij de totstandkoming van de woonvisie ...................................................... 40
2
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Voorwoord – Regie terugpakken op de woningmarkt Woningen in Voorschoten zijn relatief duur. Daarmee sluit het aanbod niet goed genoeg aan bij de vraag. Het college wil daarom een inhaalslag maken door bij nieuwe woningbouwprojecten meer goedkope bouw te realiseren. In de woonvisie 2023-2027 wordt een beeld gegeven geven hoe wij dat vanuit beleid willen realiseren. Toetsbare kwantitatieve kaders voor de verdeling van het bouwprogramma over categorieën van woning worden daarbij aan de voorkant meegegeven. De concretisering van beleid naar exacte programmering en wijze van uitvoering zal op projectbasis gerealiseerd worden. Bij elk nieuwbouwproject spelen immers specifieke uitgangspunten en mogelijkheden, het gaat daarbij ook om maatwerk. Keuzes zullen gemaakt moeten worden, niet alle wensen en behoeften kunnen tegelijkertijd en op dezelfde plaats gerealiseerd worden binnen de beperkte ruimte die in ons dorp voor woningbouw beschikbaar is. Het ruimtelijk inrichten van onze samenleving is iets dat iedereen aangaat, de samenleving is immers van ons allemaal. Het college is zich ervan bewust dat het vinden van zo breed mogelijk draagvlak daarom een belangrijk aspect is bij besluitvorming over woningbouw.
Het college streeft ernaar om in hoog tempo voortgang in nieuwe en bestaande woningbouwprojecten te realiseren, kwaliteit in besluitvorming mag daar tegelijkertijd niet onder lijden. De voortgang van elk woningbouwproject wordt daarbij geschraagd door eenduidige en transparante projectplanning. Realisatie van nieuwe en vooral ook goedkopere woningen heeft bij het college hoge prioriteit. Wij hebben er vertrouwen in dat de woonvisie 20232027 een richtinggevend kader vormt waarbinnen belangrijke stappen in het realiseren van onze forse woningbouw opgave de komende jaren gerealiseerd kan worden. Hans van der Elst – wethouder Volkshuisvesting en Woningbouw
3
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Samenvatting Voor u ligt de Woonvisie Voorschoten 2023 - 2027 We gaan voor een nieuwe visie die past bij de woonopgave anno nu; een meer betaalbare woningvoorraad, waarbij aandacht is voor zowel het sociale – als het middensegment. In deze woonvisie wordt uiteengezet welke ambities de gemeente Voorschoten heeft op het gebied van woningbouw en het huisvesten van (specifieke) doelgroepen. Daarnaast is de woonvisie de basis waar we volkshuisvestelijke uitgangspunten in opnemen die leidend zijn voor prestatieafspraken met woningcorporaties. Tot slot maakt de woonvisie inzichtelijk voor een initiatiefnemer wat de wensen en vereisten zijn om nieuwe projecten te ontwikkelen. De volgende woonambities zijn geformuleerd: 1.
Eind 2030 heeft Voorschoten er tenminste 1.000 nieuwe woningen bij;
2.
De gemeente Voorschoten zet in op het vergroten van het aandeel betaalbare woningen binnen de woningvoorraad;
3.
Als gemeente zorgen we ervoor dat woningen in het betaalbare segment ook betaalbaar blijven;
4.
In het dorp geven we voorrang aan eigen jongeren, starters en ouderen;
5.
Bijzondere en reguliere doelgroepen verspreiden we over ons dorp om wederzijdse integratie en acceptatie te bevorderen;
6.
In Voorschoten is er aandacht voor huisvesten van statushouders, woonwagenbewoners, arbeidsmigranten, personen die uitstromen uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang en ouderen.
De bovenstaande ambities zijn enerzijds afkomstig uit de Regionale Woonagenda Holland Rijnland, anderzijds zijn het lokale ambities. Er is ook rekening gehouden met de uitkomsten uit de participatiegesprekken met stakeholders en de uitkomsten van de woningmarktanalyse. Opmerkelijk is dat er veel wet – en regelgeving veranderd is afgelopen periode. Op dit moment is nog niet bekend of de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting in werking gaat treden en ook de Herziening Huisvestingswet 2014. In deze woonvisie besteden wij aandacht aan de mogelijke gevolgen wanneer deze wetten in werking treden. Ook gaan we uit van de nieuwe Regionale Woonagenda Holland Rijnland, welke 28 juni 2023 is vastgesteld en de aankomende Regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland per 1 januari 2024. In totaal wonen in Voorschoten 11.400 huishoudens. De woningmarkt van Voorschoten kenmerkt zich door voornamelijk duurdere eengezinswoningen. Het gevolg is een hoog percentage huishoudens met een hoog besteedbaar inkomen. Dit ligt 10% hoger dan het landelijk gemiddelde van huishoudens met een hoog besteedbaar inkomen. We zien dat de woningvoorraad met name koopwoningen telt, te weten 7.300. Dit betreft 63% van de woningmarkt. Vervolgens bestaat 37% van de woningvoorraad uit huurwoningen.
De gemeente Voorschoten sluit meerjaren prestatieafspraken met de woningcorporaties en de huurdersvertegenwoordigers op basis van het vigerende volkshuisvestelijk beleid. Deze woonvisie wordt de basis voor de meerjaren prestatieafspraken van 2024 – 2028. Tot slot is het van belang ons te realiseren dat vanaf 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking treedt. Dit betekent dat de woonvisie straks, samen met andere beleidsdocumenten, overgaat in de Omgevingsvisie.
4
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Aanleiding Sinds 1 januari 2022 zijn gemeenten verplicht om een woonvisie vast te stellen voor ten hoogste 5 jaar. Deze woonvisie heeft effectief een looptijd van 4 jaar na vaststelling. Op basis van het vigerend woonbeleid brengen woningcorporaties jaarlijks een bieding uit om aan te geven op welke manier zij bijdragen aan het vastgestelde volkshuisvestelijk beleid van de gemeente waarin zij werkzaam zijn. De woningmarkt in Nederland, Holland Rijnland en Voorschoten staat onder een grote druk. Iedereen kent wel iemand die er niet in slaagt om een betaalbare woning te vinden. Naast de verplichting tot het opstellen van een nieuwe woonvisie zijn de huidige ontwikkelingen van dien aard dat ook die een woonvisie zouden rechtvaardigen. Ontwikkelingen zijn talrijk. In bijlage I geven we een overzicht. Landelijk heeft de minister de regie genomen en ook op regionaal niveau vindt sturing plaats op de woningmarkt. Via de Woonvisie geven wij ook in Voorschoten sturing aan het beleid voor het wonen in de komende jaren. Er is daarmee aanleiding kaders en afspraken vast te leggen die vooral bijdragen aan het realiseren van meer betaalbare woningen, welke we zo lang mogelijk betaalbaar houden en waar aandacht is voor de kans op een woning voor zowel eigen inwoners als meerdere specifieke doelgroepen.
Het is de basis om (prestatie)afspraken te maken met woningcorporaties en ontwikkelaars over de opbouw en samenstelling van de woningvoorraad en om verschillende doelgroepen een plek te geven in ons mooie dorp. Voorschoten kenmerkt zich als een groen, karakteristiek dorp, waar we ruimte willen bieden aan diverse doelgroepen. Deze kernwaarden willen we ook zo veel als mogelijk behouden en versterken met deze woonvisie. Op deze manier draagt de woonvisie bij aan een heerlijk en dynamisch woondorp, voor nu en in de toekomst. Met de komst van de Nationale Woon – en Bouwagenda in maart 2022 zijn overheden verplicht gesteld meer regie te(rug) te pakken op de woningmarkt. Er wordt landelijk ingezet op 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan 65% betaalbaar moet zijn. Daarvan worden er 250.000 woningen in het sociale huursegment gebouwd door de woningcorporaties en er moeten 50.000 woningen in het middenhuur huursegment gebouwd zijn. Dit heeft een doorvertaling naar de regio Holland Rijnland welke voor de opgave staat om 30.500 woningen te realiseren tot en met 2030. Door middel van de Regionale Woonagenda Holland Rijnland en de Realisatieagenda Holland Rijnland zijn afspraken gemaakt over hoe we als gemeenten ook lokaal kunnen bijdragen aan deze regionale en daarmee indirect landelijke opgaven.
Daarmee is een belangrijke verschuiving van markt naar overheid gaande, waarbij de regulering van het woningbouwprogramma aanzienlijk stijgt; er wordt ingezet op een regulering van minimaal 65% van de woningvoorraad. Dit zien we ook terugkomen in de lokale ambities, waarbij Voorschoten op eigen grond voor nieuwbouw inzet op tenminste 67% betaalbare woningen. De betaalbare woningvoorraad betekent een sociale huurvoorraad van 30% en een middensegment van 35%. Deze laatste categorie valt uiteen in middenhuur huurwoningen, goedkope – en betaalbare koopwoningen.
5
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Opzet van de woonvisie Als eerste geven we een schets van de woningmarkt van Voorschoten; hoe ziet de woningmarkt eruit en welke ontwikkelingen kunnen we verwachten aankomende periode op het gebied van bevolkingsgroei en huishoudensontwikkelingen. Maar ook; welk woningbouwprogramma is gewenst gelet op deze ontwikkelingen. Vervolgens gaan we in op de ambities op die de gemeente heeft en welke manier deze bereikt worden en wanneer. In bijlage 1 van deze woonvisie wordt een uitgebreid overzicht gegeven van allerlei woningmarktontwikkelingen die mede de reden zijn van een nieuwe woonvisie. Bijlage 2 betreft de woningmarktverkenning. Bijlage 3 geeft een overzicht van definities en tot slot wordt in bijlage 4 een overzicht gegeven van organisaties en personen die betrokken zijn geweest bij het ontwikkelen van deze woonvisie. Samenhang met andere onderwerpen/ beleidskaders Er is een samenhang met de Nationale Woon – en Bouwagenda en Regionale Woonagenda, vanuit landelijk – en regionaal woonbeleid. Maar het daadwerkelijk realiseren van woningen komt niet alleen tot stand door uitvoering te geven aan uitgangspunten van de woonvisie. Bij de daadwerkelijke uitvoering van projecten, is er ook aandacht voor, onder andere, hittestress en/of voldoende blauw en groen bij nieuwbouwprojecten1. We (ver)bouwen nieuwe panden natuurinclusief, tenzij dit om een duidelijke reden niet mogelijk is.
Naast het groen – en klimaatbeleid speelt ook het grondbeleid een rol. Daarin wordt aangegeven of de gemeente passief of actief grondbeleid voert en dat kent ook zijn weerslag op realisatie van woningbouw. Tot slot gaat ook de nieuwe Nota Parkeerbeleid uitgangspunten bieden bij de realisatie van woningbouw, zoals parkeernormen. Bij de beoordeling van (potentiële) woningbouwplannen wordt er een integrale afweging gemaakt. De woonvisie schets de kaders voor de opbouw en samenstelling van de woningvoorraad en geeft aan welke doelgroepen gehuisvest moeten worden binnen een nieuwbouwontwikkeling. Vanaf 1 januari treedt de Omgevingswet in werking waarbij al deze beleidselementen samenkomen in 1 omgevingsvisie (-plan), om zo de integraliteit te waarborgen. De woningmarkt van Voorschoten Om een woonvisie op te stellen welke aansluit bij de huidige woningmarkt en woningbehoefte in Voorschoten is er een woningmarktverkenning uitgevoerd. Er is door ABF een verkenning (zie separate bijlage 2) uitgevoerd op basis van 3 scenario’s, laag, midden en hoog, waarbij de inkomensontwikkeling leidend is. Omdat het niet mogelijk is om te voorspellen hoe bepaalde aspecten zich de komende jaren gaan ontwikkelen, zijn deze scenario's uitgewerkt. In het scenario Laag is de inkomensontwikkeling het minst gunstig, in scenario Hoog is dit juist het meest gunstig. Scenario Midden zit daar tussenin.
De effecten van verschillen in inkomensontwikkeling zijn in dit rapport (hoofdstuk 4) het meest zichtbaar in de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma (de bruto toevoegingen) naar huur/koop en prijsklassen.
1
Zie uitgangspunten nieuwbouw pag. 26 van het Klimaatadaptatiebeleid Voorschoten.
6
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
De verkenning is gedaan omdat we de ambities die omschreven worden in deze visie graag feitelijk willen onderbouwen. Met name de uitwerking van 35% in het middensegment vraag aandacht. In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de huidige woningmarkt2 eruitziet en welke behoeften er op ons af komen. Huidige woningmarkt In totaal telt de woningvoorraad 11.540 woningen, waar 11.400 huishoudens wonen. De woningmarkt van Voorschoten kenmerkt zich door voornamelijk duurdere eengezinswoningen. Dit ligt 10% hoger dan het landelijk gemiddelde. We zien dat de woningvoorraad met name koopwoningen telt, te weten 7.300. Dit betreft 63% van de Voorschotense woningmarkt (In Nederland is dit 57,1%). Het restant is dus 37% en vertegenwoordigd de huurmarkt. Tabel 0.1. Overzicht huidige woningmarkt in percentages en aantallen.
Bron: ABF 2023
Bovenstaande verdeling laat onder andere zien dat 25% de sociale huursector3 betreft. Hiervan is 20,6%-punt in eigendom en beheer van woningcorporaties. Het overige deel is in handen van particuliere verhuurders. Hoewel particuliere verhuurders ook woningen verhuren binnen het sociale segment, is deze groep moeilijk in kaart te brengen. Deze woningen zijn helaas (nog) niet inzetbaar voor de huisvesting van bijvoorbeeld statushouders. Met woningcorporaties kunnen wij afspraken maken over de gewenst toewijzing. Gewenste veranderingen in de woningmarkt Met het vergroten van de woningvoorraad kunnen we ook het aantal huishoudens laten toenemen in segmenten waar Voorschoten het meest behoefte aan heeft. Door de betaalbare woningvoorraad te vergroten, komt er meer ruimte voor de lage- en middeninkomens. Voor de gemeente Voorschoten is het van belang om aandacht te hebben voor de huisvesting van eigen inwoners, met name jongeren, starters en ouderen hebben hierbij de aandacht. Maar ook inwoners in beroepsgroepen die in de gemeente werken en we hard nodig hebben, zoals leerkrachten, politie – en brandweerlieden, willen wij graag aan een woning kunnen helpen in ons dorp. Of wij inwoners in deze beroepsgroepen kunnen laten toewijzen is afhankelijk van de Herziening Huisvestingswet.
2
Volgens ABF 2023 op basis van meest recente data
3
Corporaties en private huur , liberaliseringsgrens (deze bedraagt nu: € 808,06 per maand)
7
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Doelgroepen We voorzien een sterke verdere groei van oudere huishouden (75+) tot en met 2041. Wanneer het aantal ouderen toeneemt is het zaak zorg te dragen voor passende huisvesting voor deze doelgroep. We kunnen concluderen dat er met name veel eengezinswoningen in de (dure) koopsector zijn. Om passende huisvesting voor ouderen te realiseren, zijn er andere typen woningen nodig. Met name aan middenhuur huurwoningen en betaalbare koopappartementen is veel behoefte. Wanneer we meer betaalbare woningen realiseren kunnen we enerzijds de doorstroming van ouderen realiseren en anderzijds ook meer jongeren en starters bedienen. Maar zijn we ook in staat om bijzondere taakstellingen vanuit het rijk te verzorgen. Tabel 0.2. Ontwikkeling huishoudens in Voorschoten, 2022 – 2041;
bron: ABF Socrates 2022 (inkomensscenario Midden)
Het ideale bouwprogramma We zien in het scenario midden dat in het ideale bouwprogramma bij dit scenario 42% bruto sociale huurwoningen toegevoegd moeten worden en 25% betaalbare koopwoningen. Dit wordt weergegeven in onderstaande tabel. Hoewel een percentage van 42% verdedigbaar is vanuit de analyse én het percentage sociale huur in Voorschoten als geheel zal verhogen, zal dat de financiële haalbaarheid van plannen zeer nadelig beïnvloeden. Het risico op vertraging of stagnatie van de woningbouw in Voorschoten wordt dan te groot. Middenhuur huur scoort lager in de woningmarktverkenning, slechts 8%. Maar beleidsmatig gaan we ook voor ten minste 10% middenhuur huurwoningen per nieuwbouwproject. Deze categorie is namelijk belangrijk voor het genereren van doorstroming én biedt een alternatief voor wie te veel verdiend voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning.
8
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Tabel 0.3. figuur: kwalitatief bouwprogramma links versus rechts de samenstelling bestaande woningvoorraad
bron: ABF Socrates 2022 (inkomensscenario Midden)
Bovenstaande grafiek laat zien welke categorie woningen er bij voorkeur toegevoegd moeten worden om te voldoen aan de behoefte. We willen ervoor zorgen dat de krapte tussen vraag een aanbod afneemt of niet extra oploopt. Wij laten de uitkomsten van het midden scenario zien, die uitgaat van een niet specifieke hoge of lage inkomensgroei. Gelet op de uitkomsten van het onderzoek in combinatie met de uitkomsten van het participatietraject, en ook de haalbaarheid van projecten hanteren wij de volgende onderverdeling in het woningbouwprogramma: Woningbouwprogramma Voorschoten Het woningbouwprogramma valt uiteen in 3 categorieën; 30% het sociale segment, 35% betaalbare segment en het vrije segment. Tezamen vormen zij 100% van de woningbouwprogrammering. Het sociale segment bestaat uit huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens. Het middensegment bestaat uit de volgende type woningen: 1.
Middenhuurwoningen4; woningen met een maximale huur tot € 1.123,13 (prijspeil 2023);
2.
Goedkope koopwoningen; met een v.o.n. prijs van maximaal € 255.000,- (prijspeil 2023);
3.
Betaalbare koopwoningen; met een v.o.n. prijs van maximaal € 355.000,- (prijspeil 2023).
Het vrije deel betreft de overige 35%. Het staat ontwikkelaars vrij om dit segment naar eigen keuze in te vullen. De individuele gemeenten hebben afgesproken in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland om in lokale woonvisies een onderverdeling te maken over de invulling van het middensegment. Op basis van de woningmarktverkenning wordt aangegeven dat 11% toegevoegd moet worden in het goedkope segment, 14% in de betaalbare koop en 8% middenhuur. Dit betreft een rekenkundige afweging op basis van vraag en aanbod van een gemiddeld scenario5.
4
Huurwoningen met een huurprijs per maand van 186 WWS-punten.
5
Scenario’s hangen samen met inkomensprognose, waarbij gekozen is voor het scenario midden .
9
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
De onderverdeling van 30% sociale huur is de lijn vanuit de regio, een hoger percentage is moeilijk haalbaar, dit gaat al snel ook ten koste van het middensegment. Gelet op onder andere de gesprekken die gevoerd zijn met stakeholders streeft de gemeente Voorschoten naar een andere onderverdeling van het middensegment. We zetten hoger in op betaalbare koop, omdat dit enerzijds de financiële haalbaarheid van projecten ten goede komt en omdat dit type woningen ook bijdraagt aan doorstroming op de woningmarkt voor ouderen. Daarmee is de onderverdeling zoals hieronder is weergegeven het uitgangspunt bij nieuwbouw. We streven naar een onderverdeling van de programmering bij woningbouwplannen met 30% sociale huur, 20% betaalbare koopwoningen, 5% goedkope koop, 10% middenhuur en 35% met een programma naar keuze, zoals in tabel 1.4 is weergegeven. Tabel 0.4. Programmering woningbouwplannen
Sociale segment
30%, sociale huur
Midden segment
10%, middenhuur 5%, goedkope koop 20%, betaalbare koop
Vrije segment
35, programma naar keuze
10
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
De 6 woonambities voor Voorschoten Met deze woonvisie formuleert de gemeente Voorschoten ambities. Deze ambities dragen bij aan het vergroten van de betaalbare woningvoorraad en het passend huisvesten van diverse doelgroepen, waaronder onze eigen inwoners. Het vergroten van een meer betaalbare woningvoorraad binnen ons dorp heeft tijd nodig. Maar dit neemt niet weg dat de ambities er zijn en dat we binnen de invloedsfeer van de gemeente ons inzetten om deze woonambities te realiseren. Ambitie 1. Eind 2030 heeft Voorschoten er tenminste 1.000 nieuwe woningen bij. Om een heerlijk en vitaal woondorp te zijn en te blijven voor alle inwoners is het belangrijk dat er voldoende woningen toegevoegd worden aan de woningvoorraad. In de Leidse regio (samen met Katwijk) is de opgave om tot en met 2030 totaal 12.000 – 15.500 woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Om dit te bereiken is het van belang dat er gebouwd wordt. En niet alleen het daadwerkelijk stapelen van stenen is van belang, ook moet er goed gekeken worden naar de samenstelling van de nieuwbouwprojecten en voor welke doelgroep het beschikbaar komt. Dit betekent enerzijds inzetten op het versnellen van de lopende projecten, maar ook blijven inzetten op potentiële nieuwbouwplannen. Met de huidige planvoorraad6 streven we naar een bruto toevoeging van 1.0127 woningen tot en met 2030.
Waarbij we realistisch moeten zijn dat plannen kunnen vertragen of uitvallen. Dit neemt niet weg dat de ambitie is om eind 2030 tenminste 1.000 nieuwe woningen toegevoegd te hebben binnen het dorp. Een belangrijke factor voor mogelijk planuitval of vertraging komt doordat gemeenten mede afhankelijk zijn van de grondeigenaren/projectontwikkelaars. Als gemeente kunnen wij het tempo waarmee ontwikkelaars woningbouw kunnen en willen realiseren niet altijd beïnvloeden. Wel borgen we de voortgang door in gesprek te blijven met de ontwikkelaar en al vanaf het begin van de het project duidelijke afspraken en verwachtingen neer te leggen in de intentieovereenkomst. Zodra blijkt dat uitgangspunten afwijken dan stellen we deze afspraken bij.
6
Planregistratie Provincie Zuid - Holland Netto is zonder de sloop – en transformatie van 161 woningen. We verwijzen hier naar de raadsinformatiebrief 062 voortgang lopende woningbouwprojecten sep 2023.
7
11
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Tabel 1.1 Overzicht stappenplan ambitie 1
Wat gaan we
Hoe gaan we dit doen?
doen?
Wanneer gaan we
Hoe gaan we dit
dit doen?
borgen?
-
We sturen elk project
Lopende projecten
Starrenburg III,
zetten we
Segaar -Arsenaal,
2030
aan vanuit de principes
voortvarend voort
Intratuin. Huize Bijdorp,
van
Beresteyn, Jan
projectmanagement.
Evertsenlaan, Jan
We sturen nauwlettend
Wagtendonkstraat,
op de looptijd van de
Raadhuislaan 47 – 49,
intentieovereenkomst.
Noortveer, Forescate,
Uiterlijk als de
Leidseweg 104,
intentieovereenkomst
Palestrinalaan en
afloopt, wordt gekeken
Professor Einsteinlaan.
of de uitgangspunten worden verlengd.
Bijdrage aan
De uitgangspunten van
Vanaf 2024
Uitvoering geven aan
realisatie van
de woonvisie zijn van
het (nog op te stellen)
woningbouw i.r.t. de
toepassing op de
Uitvoeringsprogramma
Ontwikkelvisie
nieuwbouwontwikkelingen
Ontwikkelvisie
Centrum.
van de Noord – en
Centrum.
Zuidflank. We onderzoeken of
We gaan met
Bij veelal renovatie
Afspraken maken we in
verdichting in de
woningcorporaties in
van
de meerjaren
voorraad mogelijk is
gesprek over het
wooncomplexen.
prestatieafspraken.
door het optoppen
uitvoeren van QuickScans
van bestaande
met betrekking tot de
woongebouwen.
(financiële en praktische) haalbaarheid van het optoppen.
12
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Lopende projecten Om de ambitie te realiseren om ten minste 1.000 nieuwe woningen te realiseren voor eind 2030 is het van belang lopende projecten voortvarend voor te zetten. Ondanks dat we afhankelijk zijn van derden zullen wij als gemeente publiekrechtelijke instrumenten inzetten.8 Dit om ervoor te zorgen dat we onze ambities niet alleen privaatrechtelijk regelen, maar ook publiekrechtelijk afdwingbaar maken. Maar ook zijn goede samenwerkingsafspraken met ontwikkelaars van belang, welke we vastleggen in anterieure overeenkomsten. Een belangrijke kanttekening is dat van de minimaal 1000 te realiseren woningen, het grootste deel gebouwd wordt onder de oude regeling. Dit neemt niet weg dat we voor toekomstige projecten inzetten op meer betaalbaar. Toekomstige projecten Naast de lopende projecten kijken we nu ook al vooruit. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkelingen in het centrum. Het centrum van Voorschoten is bij uitstek de plek om meer verdichting te realiseren en aanbod te creëren voor o.a. ouderen, dichtbij voorzieningen. De Ontwikkelvisie Centrum voorziet in meerdere nieuwbouwontwikkelingen in de toekomst. Uit de participatie rondom de totstandkoming van de Ontwikkelvisie Centrum is naar voren gekomen dat er veel behoefte is aan woningbouw in het centrum. Er is aangegeven dat het centrum een aantrekkelijke plek is voor jongeren, starters en óuderen.
Ontwikkelingen in het centrum kunnen daarmee een domino-effect op gang brengen in relatie tot doorstroming. Maar ook als we kijken naar nieuwbouwprojecten in het algemeen kunnen we aangeven dat we als gemeente prioriteit geven aan woningbouw op versteende grond en geven we geen prioriteit aan nieuwe bouwplannen die afbreuk doen aan het beeldbepalende groene karakter van het dorp. Uitgangspunten voor het uitwerkingskader9 Om als gemeente aan de voorkant zo goed mogelijk te sturen op een woningbouw ontwikkeling die aansluit bij de ambities van de gemeente zijn er een aantal instrumenten die we kunnen inzetten. De gemeente Voorschoten heeft de keuze tussen het voeren van een actief grondbeleid en een faciliterend grondbeleid (grondbeleid Voorschoten). Bij uitvoering van het grondbeleid dienen grondbeleidsinstrumenten te worden ingezet. Om actief grondbeleid te kunnen voeren, is het van belang grondposities in te nemen. Dit kan door middel van minnelijke en/of strategische verwerving. We onderzoeken de mogelijkheden om via de vestiging van het voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten10 (Wvg) of via onteigening de mogelijkheid om recht op eerste koop toe te passen. Daarnaast wordt ook per project door het college de verwervingsstrategie afgewogen.
We zien echter dat veelal grond in handen is van particuliere eigenaren en dat ontwikkelaars hier aan zet zijn voor realisatie van woningbouw. Wanneer de gemeente gaat ontwikkelen op eigen grond zet zij in op extra betaalbare woningen, te weten tenminste 67%. Het voordeel van ontwikkelingen op eigen grond is dat wij zelf met een programma van eisen kunnen komen voor de ontwikkeling. Een nadeel is echter dat het veelal minder opbrengsten genereert dan verkoop van gronden.
8
Doelgroepenverordening Voorschoten, Beleidsregel Woningbouw, Beleidsregel Lokaal Maatwerk (bijlage 3; begrippenlijst) 9 Een uitwerkingskader is een kader wat de raad meegeeft aan een project waarbinnen het project uitgewerkt dient te worden. 10
De Wet voorkeursrecht gemeenten verplicht grondeigenaren om een perceel waarop een voorkeursrecht is gevestigd, bij verkoop eerst aan de gemeente Voorschoten aan te bieden voor verkoop.
13
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Bij nieuwbouwontwikkelingen zijn ook de woningcorporaties een belangrijke speler, met name voor het sociale segment en als het kan ook voor het middenhuur huursegment. De gemeente ziet dan ook graag dat de woningcorporaties als preferred supplier optreden. De reden om woningcorporaties als preferred supplier aan te wijzen voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen is hun duurzame binding met ons dorp én omdat zij hun woningen ook inzetten voor aandachtsgroepen. De kans op het uitponden (lees: verkopen) blijkt bij woningcorporaties veel kleiner, gezien hun maatschappelijke doelstelling en we maken prestatieafspraken over de ontwikkelingen van het bezit. In het ruimtelijk kader worden vanuit het beleidsveld Wonen de volgende randvoorwaarden meegegeven richting de raad, met betrekking tot nieuwbouwontwikkeling; 1.
Ten minste 30% sociale huur
2.
Ten minste 35% middenhuur huurwoningen, goedkope – en betaalbare woningen.
3.
Bij sociale huur is de corporatie de preferred supplier.
4.
Ook voor middenhuur huur is de corporatie de eerste aangewezen partij. Alleen wanneer zij dit niet kan realiseren, kan dit door de particuliere verhuurder overgenomen worden. Particuliere verhuurders dienen zich wel aan te sluiten bij het woonruimteverdeelsysteem, in overeenstemming met de thans vigerende Regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland.
5.
Per locatie worden afspraken gemaakt met woningcorporaties over inzet van lokaal maatwerk en daarmee het met voorrang huisvesten van eigen inwoners in de sociale huursector.
6.
Bij elk nieuwbouwproject is de thans vigerende Doelgroepenverordening Voorschoten van toepassing, welke instandhoudingstermijnen en zelfbewoningsplicht als randvoorwaarde stellen voor het betaalbaar houden van woningen voor de doelgroep waarvoor zij bedoeld is.
7.
Sociale prefereert boven het middensegment.
In de Regionale Woonagenda Holland Rijnland is opgenomen dat alle 13 gemeenten per 1 januari 2025 de uitgangspunten voor sociale huur en middensegment opgenomen hebben in hun woningbouwprogrammering. Vanaf 1 januari 2025 geldt dat voor alle projecten. Dit betekent ook dat voor lopende projecten, waar op 1 januari 2025 nog geen anterieure overeenkomst ondertekend is, de nieuwe uitgangspunten leidend zijn. Ambitie 2. De gemeente Voorschoten zet in op het vergroten van het aandeel betaalbare woningen binnen de woningvoorraad. Om ervoor te zorgen dat er meer betaalbare woningen in het dorp komen, gaan we als gemeente meer sturen op het woningbouwprogramma bij nieuwbouw. In de bestaande woningvoorraad bestaat slechts 9% uit goedkope en betaalbare koop tot maximaal € 355.000,-. Dit aandeel willen wij, samen met het sociale segment, vergroten. Als gemeente streven we ernaar 65% van de woningvoorraad betaalbaar te maken, waarbij we inzetten op een grotere sociale huurvoorraad, meer middel dure huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen. Indien een nieuwbouwproject vooraf wordt gegaan door sloop, worden tenminste dezelfde aantallen gesloopte sociale huurwoningen en woningen in het middensegment opgeleverd.
Indien het aantal te bouwen woningen groter is dan het aantal gesloopte woningen, wordt de 30%-35% regel toegepast op het verschil tussen het aantal te bouwen en gesloopte woningen. Het vergroten van het aandeel betaalbare woningen is enerzijds een ambitie die voortkomt uit zowel landelijk – als regionaal beleid en anderzijds is de conclusie uit de woningmarktverkenning te trekken
14
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
dat dit noodzakelijk is. Maar ook geluiden vanuit de samenleving laten zien dat er behoefte is aan betaalbare koopwoningen, met name voor ouderen. Veelal zien we in de praktijk dat deze woningen gestapeld gebouwd worden, dus zijnde appartementen. Tabel 2.1. Overzicht stappenplan ambitie 2
Wat gaan we
Hoe gaan we dit
Wanneer gaan we
Hoe gaan we dit
doen?
doen?
dit doen?
borgen?
Bij elk
Bij nieuwbouw is
Met ingang van de
In de
nieuwbouwproject
minimaal 30% sociale
vastgestelde
doelgroepenverordening,
realiseren we
huur.
Regionale
waarin de volgende
Woonagenda Holland
instandhoudingstermijnen
Rijnland.
voor betaalbare woningen
tenminste 30% sociale huur en 35%
35% van de
in het
nieuwbouw wordt
zijn vastgesteld:
middensegment
geprogrammeerd voor
Sociale huur: 30 jaar
(huur en koop).
middeninkomens,
Middenhuur: 20 jaar
waarbij onderscheid
Goedkope en betaalbare
wordt gemaakt in
koop: 10 jaar.
goedkope koop, koop tot de betaalbaarheidsgrens (€ 355.000,-) en middenhuur. We realiseren ten
Door afspraken te
Dit is maatwerk bij
We werken met
minste 67%
maken met
projectontwikkeling.
intentieovereenkomsten
betaalbaar op
woningcorporaties en
en anterieure
gemeentegrond.
ontwikkelaars over
overeenkomsten.
projecten op gemeentegrond. Sociale huur
We geven aan in de
Dit is maatwerk bij
We werken met
prefereert boven
beleidsregel
projectontwikkeling.
intentieovereenkomsten
goedkope- en
woningbouw
en anterieure
betaalbare koop.
projectontwikkeling
overeenkomsten.
dat waar het middensegment niet haalbaar is, sociale huur prefereert boven vrije sector.
15
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Haalbaarheid en betaalbaarheid Door middel van de beleidsregel woningbouw wordt het mogelijk af te dwingen dat bij 10 woningen en meer er minimaal 30% sociale huur gerealiseerd moet worden en dat 35% van de woningen in de categorieën middenhuur, goedkope – en betaalbare koop gerealiseerd worden. Een belangrijke ontwikkeling met betrekking tot de betaalbaarheid is de betaalbaarheidsgrens. Waar voorheen betaalbaarheid gekoppeld was aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG – grens), heeft het Rijk de betaalbaarheid losgekoppeld van de NHG – grens en werkt zij nu (beleidsmatig) met een betaalbaarheidsgrens. De betaalbaarheidsgrens voor 2023 ligt op € 355.000,-. Deze wordt jaarlijks geïndexeerd door het Rijk. Het realiseren van sociale huur is, mede vanuit de regio gezien, een van de belangrijkste speerpunten. Daarom is afgesproken dat wanneer het realiseren van woningen in middensegment niet haalbaar is, bouw van sociale huurwoningen prefereert. Daarom is in de Regionale Woonagenda afgesproken dat wanneer de haalbaarheid van het programma in het geding komt prioriteit gegeven wordt op planniveau aan het toevoegen van sociale huurwoningen ten opzichte van het middensegment. Burgerinitiatieven Het vergroten van de betaalbare woningvoorraad houdt ook inwoners bezig. Zo zijn er regelmatig initiatieven van inwoners die ertoe bij moeten dragen dat er meer betaalbare woningen komen.
Zo is er een burgerinitiatief hofwoningen geïnitieerd, maar worden onder andere ook Tiny Houses regelmatig genoemd. Voor het burgerinitiatief hofwoningen heeft de gemeenteraad op 2 november 2023 een raadsbesluit aangenomen. En luidt als volgt: •
Bij de ontwikkeling van bouwplannen in de komende jaren wordt de mogelijkheid onderzocht om hofjeswoningen te realiseren in Voorschoten en deze worden aan raad voorgelegd;
•
de initiatiefnemers worden gefaciliteerd door een vast aanspreekpunt binnen de gemeente te benoemen die met de initiatiefnemers mee kan denken en waarmee informatie uitgewisseld kan worden;
•
bij de reguliere gesprekken met corporaties en zorgorganisaties en contacten met projectontwikkelaars worden deze geïnteresseerd voor de bouw van hofjeswoningen.
De gemeente waardeert het dat inwoners zo proactief meedenken en initiatief nemen. Het beschikken over een grondpositie zal in veel gevallen een voorwaardelijk uitgangspunt zijn bij een dergelijk project. Hoewel dit wellicht moeilijk te realiseren is, neemt dit niet weg dat dergelijke initiatieven omarmd en waar mogelijk ondersteund worden. Ambitie 3: Als gemeente zorgen we ervoor dat woningen in het betaalbare segment ook betaalbaar blijven. Het is belangrijk om niet alleen de woningvoorraad meer betaalbaar te maken, maar ook om deze in de toekomst betaalbaar te houden voor de doelgroep waarvoor zij bedoeld is. Om ervoor te zorgen dat de betaalbare woningvoorraad ook betaalbaar blijft kan de gemeente vanuit de Huisvestingswet diverse instrumenten inzetten om dit te realiseren, zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw. De Huisvestingswet Gemeenten kunnen diverse instrumenten inzetten om de betaalbaarheid te waarborgen. Deze grondslag ligt in de Huisvestingswet, waarbij het aantonen van schaarste een vereiste is. Gemeenten kunnen maatregelen treffen wanneer aantoonbaar in (bestaande) woningvoorraad is dat er sprake is van schaarste; oftewel een tekort. Binnen de gemeente Voorschoten zien we een schaarste aan
16
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
goedkope – en betaalbare koopwoningen. Maar slechts 9% van de woningvoorraad wordt gekenmerkt door woningen tot € 255.000,- en tot € 355.000,-. De Huisvestingsverordening Regulering van de woonruimteverdeling, woonruimtevoorraadbeheer en daarmee sturing geven aan de lokale woningmarkt worden nader uitgewerkt in huisvestingsverordeningen, zowel regionaal als lokaal. De regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland geeft regels met betrekking tot de voorraadverdeling en de toewijzing van de betaalbare woningvoorraad. Lokaal regelen we ook het samenvoegen, onttrekken en splitsen van de bestaande woningvoorraad. Dit laatste heeft te maken met regels met betrekking tot verkameren, en in – en uitbreiding van de woningvoorraad. Reguleren van het middensegment Woningen in het middenhuursegment vergunningplichtig maken wordt door middel van een kan bepaling mogelijk gemaakt in de Regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland, welke 1 januari 2024 in werking treedt. Dit betekent dat de vergunningsplicht dan ook geldig is voor verhuurders die middenhuurwoningen verhuren en dat zij zich ook aan moeten sluiten bij het woonruimteverdeelsysteem. Op dit moment bestaat slechts 5% uit de middenhuurwoningen. Daarom geven wij voorkeur aan de vergunningsplicht voor middenhuur.
Wanneer en op welke manier de gemeente deze kan – bepaling invoert wordt nader uitgewerkt gedurende deze collegeperiode. Reguleren van bestaande bouw Sinds 1 januari 2022 is mogelijk om een tijdelijke regeling opkoopbescherming in te stellen. Met deze regeling wordt het mogelijk om als gemeente gebieden aan te wijzen waar een verbod op verhuur geldt. Dit geldt voor bestaande woningen en deze mogen niet verhuurd worden zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Het gaat om een periode van 4 jaar. Woningen mogen dus niet meer ‘opgekocht’ worden en dat is van toepassing op woningen welke zich in het goedkope – en betaalbare segment bevinden. Het uitgangspunt is dat dit toegepast wordt op woningen in wijken waar aantoonbaar schaarste is aan deze woningen. De gemeente Voorschoten heeft slecht 9% koopwoningen tot €355.000,-, wat daarmee ook de schaarste aantoont. De gehele gemeente kan als één wijk worden beschouwd. De grens van €355.000,- is gekoppeld aan de betaalbaarheidsgrens vanuit het Rijk. De Huisvestingswet schrijft wel enkele voorwaarden voor waaronder het college van Burgemeester en Wethouders een vergunning kan verlenen voor verhuur, denk hierbij aan bloed – of aanverwanten of wanneer een woonruimte deel uitmaakt van bijvoorbeeld een winkel. Dit is wettelijk geregeld en bij verordening kan een college zelf ook ontheffing verlenen.
Doelgroepenverordening en beleidsregel woningbouw De doelgroepenverordening is, in combinatie met de beleidsregel woningbouw, een instrument dat zorg draagt voor het betaalbaar houden van nieuwe woningvoorraad. Beide instrumenten reguleren: 1.
Het realiseren van meer betaalbare woningen; dit door de inzet van 30% sociaal en 35% middensegment;
2.
Het betaalbaar houden van deze woningen; geregeld in de doelgroepenverordening, waarbij instandhoudingstermijnen en zelfbewoningsplicht gekoppeld zijn aan sociale huurwoningen en het middensegment;
3.
Tot slot is er ook een vereveningsregeling mogelijk tussen de 4 en 10 woningen.
17
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Goede randvoorwaarden; afspraken met woningcorporaties en ontwikkelaars Uitvoering geven aan de woonambities doen we niet alleen. Op basis van het vigerend volkshuisvestelijk programma worden er, in relatie tot de Woningwet, prestatieafspraken gesloten met de woningcorporaties en de huurderbelangenvertegenwoordigers. De afspraken gaan over de ontwikkelrichting van de sociale voorraad, betaalbaarheid, sociaal maatschappelijk opgaven en zorg en leefbaarheid. Meerjaren prestatieafspraken De gemeente Voorschoten, de woningcorporaties en de huurdersbelangenvertegenwoordigers sluiten in 2024 voor meerjaren prestatieafspraken. Door middel van deze afspraken wordt inzichtelijk gemaakt op welke manier de woningcorporaties een bijdrage leveren aan de uitvoering van het lokale woonbeleid. Afspraken met woningcorporaties gaan met name over; de ontwikkelingen van de sociale – en middenhuurvoorraad, het huisvesten van aandachtsgroepen en duurzaamheid en leefbaarheid. Tabel 3.1. Overzicht stappenplan ambitie 3
Wat gaan we doen?
Hoe gaan we dit doen?
Wanneer gaan
Hoe gaan we dit
we dit doen?
borgen?
Q1/ Q2 2024
Door een eerste
Betaalbaarheid in de
De gemeente gaat een
bestaande
opkoopregeling instellen
wijziging van de
woningvoorraad
voor woningen in het
Huisvestingsverordening
reguleren.
goedkope en betaalbare
Voorschoten, waarin de
segment.
opkoopregeling wordt opgenomen.
Nieuwe woningen in het
Door in te zetten op de
2023
sociale of
instandhoudingstermijnen
overeenkomsten nemen
middensegment
en zelfbewoningsplicht.
we de vereisten op uit
betaalbaar houden.
In de anterieure
de vigerende doelgroepen verordening en de zelfbewoningsplicht.
We besluiten over hoe
Na overleg met
2024
De gemeente
en wanneer we de ‘kan
stakeholders, te weten
Voorschoten voor te
– bepaling’ uit de
ontwikkelaars en
dragen aan het
Regionale
woningcorporaties.
Dagelijks Bestuur van
Huisvestingsverordening
Holland Rijnland over
ten behoeve van het
het toepassen van de
reguleren van
‘kan – bepaling’.
middenhuur inzetten. Betaalbaar en
We nemen dit mee bij het
beschikbaar houden van
doorlopen van het traject
de woningvoorraad van
met meerjaren
woningcorporaties.
prestatieafspraken met de woningcorporaties.
18
2024
In de meerjaren prestatieafspraken.
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Ambitie 4. In het dorp geven we voorrang aan eigen jongeren, starters en ouderen. In ons dorp hebben jongeren en starters te weinig kans op een woning. Daarom geven we extra aandacht aan het verbeteren van hun slaagkansen op een woning. Met name voor jongeren en starters die graag in Voorschoten willen blijven wonen. Daarnaast willen we ook voorzien in doorstroming voor ouderen. Zij kunnen nu vaak de volgende stap in hun wooncarrière binnen Voorschoten niet maken. Het is belangrijk dat zij een voor hen betaalbare woning kunnen huren of kopen die past bij hun levensfase en woonbehoefte. Uit het participatietraject is naar voren gekomen dat het met voorrang huisvesten van Voorschotenaren een belangrijk aandachtspunt is en dan met name jongeren/starters die hier opgegroeid zijn. Ook de ouderen die nu een eengezinswoning bewonen en meer passend (vaak gelijkvloers) willen gaan wonen, mogen voorrang verwachten. Tot slot vraagt ook de huisvesting van personen met een vitaal beroep aandacht. Het met voorrang huisvesten van eigen inwoners kan op verschillende manieren, we spreken hier dan over toewijzing. Toewijzing van doelgroepen verloopt via afspraken die wij als gemeente maken met woningcorporaties. Woningcorporaties wijzen vrijkomende woningen passend toe, op basis van inkomen en de Regionale Huisvestingsverordening11.
De verhuur verloopt grotendeels via het woonruimteverdelingssysteem van Holland Rijnland Wonen. Daarnaast kan de gemeente door het instellen van een Beleidsregel Lokaal Maatwerk aangeven welke doelgroepen voorrang behoeven. Door middel van het vergunningenstelstel wil de overheid proberen meer te kunnen sturen op de woningmarkt. Deze regels zijn vastgelegd in de huisvestingsverordening. Op welke manier dit geregeld wordt is afhankelijk van het doel dat de gemeente voor ogen heeft. Zijn er wijken waar de leefbaarheid onder druk staat? Dan is de Wet Goed Verhuurderschap van toepassing, waarin de gemeenteraad een vergunningsplicht kan instellen voor verhuur van woningen in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Zijn er specifieke doelgroepen die de gemeente graag met voorrang huisvest, dan is een beleidsregel lokaal maatwerk van toepassing. Wie huisvesten we met voorrang? Jaarlijks mag 25% van de vrijgekomen woningen toegewezen worden aan specifieke doelgroepen, hier maken we afspraken over de met de woningcorporaties. Op dit moment zijn de volgende doelgroepen aangewezen om met voorrang gehuisvest te worden in de al vigerende Beleidsregel Lokaal Maatwerk: 1.
Voorrang wordt verleend aan ingeschreven woningzoekende uit Voorschoten die als starter vanaf 23 jaar in aanmerking willen komen voor sociale nieuwbouw;
2.
Voorrang wordt verleend aan woningzoekende(n) die een sociale eengezinswoning achterlaat en kleiner gaat wonen/huren;
3.
Voorrang wordt verleend aan 55-plussers12 die een eengezinswoning in Voorschoten achterlaten wanneer zij reageren op een gelabelde woning voor 55-plus binnen de gemeente Voorschoten;
4.
Voorrang wordt verleend aan senioren met een zorgvraag als het gaat om een gelabelde woning voor 55-plus in de directe omgeving van een zorglocatie.
5.
Voorrang wordt verleend aan woningzoekende die in aanmerking komen voor al gerealiseerde (grote) woningaanpassing en deze voorziening(en) nodig heeft.
11
Particuliere verhuurders met meer dan 10 sociale huurwoningen zijn ook verplicht zich aan te sluiten bij het woonruimteverdeelsysteem. 12 55-plus is de leeftijdsgrens welke de woningcorporaties hanteren voor ouderen.
19
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Bovenstaande voorrangsregels worden herzien en waar mogelijk aangescherpt. Dit is afhankelijk van besluitvorming over de Herziening Huisvestingsweg 2014, waarbij er ook toegewezen mag worden aan personen met een vitaal beroep en dan mag er ook verruimd toegewezen worden. Zoals in ambitie 2 aangegeven is dit wens van de gemeente. Dit kan verhoogd worden naar 50% wanneer de wet wordt aangenomen. Wanneer de wet in werking treedt en wanneer er afspraken zijn gemaakt over de invulling daarvan wordt er een addendum toegevoegd aan deze woonvisie en wordt de gemeenteraad gevraagd deze vast te stellen. Tabel 4.1. stappenplan ambitie 4
Wat gaan we
Hoe gaan we dit
Wanneer gaan we
Hoe gaan we dit
doen?
doen?
dit doen?
borgen?
Voorrang aan
We passen lokaal
2024
In de meerjaren
jongeren en starters
maatwerk toe bij de
is het uitgangspunt
bestaande bouw en de
bij het toepassen
nieuwbouw.
prestatieafspraken.
van lokaal maatwerk.
Vanuit de Regionale Huisvestingsverordening Holland Rijnland maken we met de in Voorschoten werkzame woningcorporaties afspraken over het met voorrang toewijzen van woningzoekenden uit Voorschoten.
Als nieuwe of
We houden de bestaande
Zodra de wijziging in
veranderde wet – en
afspraken en
wet – en
regelgeving nieuwe
mogelijkheden tegen het
regelgeving in
mogelijkheden biedt
licht en kijken waar
werking zijn
om de realisatie van
aanvulling of bijsturing
getreden.
ambitie 4 verder
nodig is.
Via een addendum.
waar te maken dan wordt dit uitgewerkt in aanvullend woonbeleid als addendum bij deze woonvisie. Meer sturen op
Afspraken maken met de
differentie binnen de
in Voorschoten
sociale huursector.
werkzame
2024
In de meerjaren prestatieafspraken.
woningcorporaties over het bouwen van 20% van de nieuwbouwwoning in de sociale huur tot de
20
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Wat gaan we
Hoe gaan we dit
doen?
doen?
Wanneer gaan we
Hoe gaan we dit
dit doen?
borgen?
eerste aftoppingsgrens
13
en een aantal woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens14. Reguleren van toewijzing De huisvestingswet schrijft voor dat de gemeenteraad in een huisvestingsverordening kan bepalen dat er door middel van een vergunning voorrang wordt verleend aan woningzoekende met een economische – of maatschappelijke binding met de woningmarktregio of gemeente. Hierbij wordt ook verwezen naar de toewijzing van 25% aan woningzoekende behorende tot de gemeente zelf. Het zogenaamde lokaal maatwerk. De toewijzing binnen dit criteria is van toepassing op de woningen in de sociale verhuur. Het met voorrang huisvesten van eigen inwoners kan via lokaal maatwerk. In de toekomst wordt deze regeling mogelijk uitgebreid naar: 1.
Met voorrang huisvesten van personen met een vitaal beroep binnen Voorschoten;
2.
Het ophogen van het percentage lokaal maatwerk, van 25% naar 50%;
3.
Regulering van sociale koopwoningen.
Met het reguleren van een vergunning voor sociale koop, krijgen alleen huishoudens een woning, omdat zij de aangewezen doelgroep zijn (denk aan jongeren, starters). Val jij buiten de doelgroep, dan krijg je geen vergunning. Minder woningzoekende komen in aanmerking voor een betaalbare woning. Met deze woonvisie willen we ook inspelen op toekomstige wet – en regelgeving. Wet versterking Regie op de Volkshuisvesting; De Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting (Wvrv) heeft als doel het juridisch instrumentarium van gemeenten, provincies en het rijk te versterken, omdat de actuele opgave groot is en er gecoördineerde en sturende inspanning van alle overheden nodig is. Op dit moment doorloopt de wet een besluitvormingstraject. Wanneer de wet aangenomen wordt heeft dit gevolgen voor onder andere de definitie sociale huur, het volkshuisvestelijk programma en de woonzorgvisie. Indien nodig kan ook dit meegenomen worden in een addendum.
13 14
Huurgrens voor 1 – en 2 persoonshuishoudens conform de huurtoeslagregeling (in 2023 bedraagt deze € 633,25). Huurgrens voor jongeren tot 23 jaar conform de huurtoeslagregeling (in 2023 bedraagt deze € 452,20)
21
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Wet goed verhuurderschap Deze wet moet misstanden in de huursector voorkomen en is in werking getreden op 1 juli 2023. De belangrijkste zaken die worden geregeld zijn dat verhuurders: •
Woondiscriminatie tegengaan door een transparante selectieprocedure met niet discriminerende selectiecriteria en een openbare wijze van verantwoorden over de woningtoewijzing (uiterlijk per 1 januari 2024);
•
Huurders niet mogen intimideren;
•
Het hanteren van een borgsom van maximaal 2 maanden kale huur en deze binnen 2 weken na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen na eventuele verrekening van vastgestelde verrekenposten;
•
Afspraken met de huurder schriftelijk vast te leggen;
•
Geen onredelijke servicekosten te vragen aan de huurder;
•
Bij overtreding kan de gemeente een boete opleggen of zelfs de woning in beheer nemen.
De gemeente Voorschoten heeft een algemeen meldpunt ingesteld waar misstanden gemeld kunnen worden. Ambitie 5. Bijzondere en reguliere doelgroepen verspreiden we over ons dorp om wederzijdse integratie en acceptatie te bevorderen.’ Voorschoten heeft, zoals eerder toegelicht, te weinig sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen die in de gemeente staan, zijn echter sterk geconcentreerd in enkele wijken. Dat dit soms tot problemen leidt is vanuit het participatietraject meerdere keren naar voren gebracht. Dit kunnen we niet in één keer oplossen, maar we kunnen er wel aan werken. Het reguleren van het woningbouwprogramma betekent dat we als gemeente meer regie voeren op het type woningen dat er in het dorp gebouwd gaan worden. Daarbij is het type woning niet alleen van belang, maar ook de omgeving waarin deze gebouwd wordt. Op dit moment is er een grote concentratie aan sociale huurvoorraad binnen de Vlietwijk en Noord-Hofland en de doelstelling is om meer differentiatie toe te voegen. Uitgangspunt bij nieuwbouw is een gemixt woningbouwprogramma waarbij sociale huur, huur- en (betaalbare) koopwoningen elkaar afwisselen, wat bijdraagt aan de leefbaarheid van wijken. Hierbij zetten we ook in op inclusiviteit door afspraken te maken met de woningcorporaties over het verspreid toewijzen van woningen aan personen die uitstromen uit instellingen.
Toewijzing ligt bij de woningcorporaties, daarom maken wij met hen hier (prestatie)afspraken over. Onze preferred supplier voor de sociale huurwoningen zijn de woningcorporaties die bezit hebben in ons dorp. We vragen de woningcorporaties ook om de middenhuur huurwoningen in beheer te nemen. Afspraken hierover leggen we vast in onze (meerjaren) prestatieafspraken. Op deze manier kunnen we ook afspraken maken met woningcorporaties over de samenstelling van de woningvoorraad die zij verhuren.
22
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Tabel 5.1. Overzicht stappenplan ambitie 5
Wat gaan we doen?
Hoe gaan we dit
Wanneer gaan we
Hoe gaan we dit
doen?
dit doen?
borgen?
We maken afspraken
Bouwen in het
2024
Met
over realisatie
betaalbare segment
doorstroming.
waar inwoners naar
projectontwikkelaars.
kunnen doorstromen.
In de meerjaren
Met woningcorporaties
prestatieafspraken.
afspraken maken over aanvullende maatregelen om doorstroming te bevorderen, zoals de inzet van een doorstroommakelaar. We maken afspraken
Met woningcorporaties
over leefbaarheid in
stemmen we
wooncomplexen en
monitoring en inzet af.
2024
In de meerjaren prestatieafspraken.
wijken. We maken afspraken
We gaan na op welke
over de differentiatie
manier bijzondere en
van woningen binnen
reguliere doelgroepen
wooncomplexen en
verspreid kunnen
wijken.
worden om integratie
2024
In de meerjaren prestatieafspraken.
en acceptatie te bevorderen. Ambitie 6. In Voorschoten is er aandacht voor huisvesten van statushouders, woonwagenbewoners, arbeidsmigranten, personen die uitstromen uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang en ouderen. Zowel landelijk als regionaal komt er meer ruimte voor aandachtsgroepen. En daar is een spanningsveld; enerzijds zijn we als gemeente verplicht diverse aandachtsgroepen te huisvesten, anderzijds mogen en willen we de regulier woningzoekende niet uit het oog verliezen. Het is dus de kunst om een balans te vinden in het huisvesten van reguliere woningzoekende, waarin wij in dit dorp graag voorrang geven aan inwoners die een binding hebben met het dorp en tegelijkertijd ruimte te maken voor diverse aandachtgroepen. De groei van de bevolking, de daling van het gemiddeld aantal inwoners per woning en de achterblijvende woningproductie leidt tot een forse druk op de woningmarkt. Om diverse redenen wordt er meer beroep gedaan op gemeenten om diverse doelgroepen te huisvesten. Met name voor doelgroepen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. De toestroom van Oekraïners, statushouders en de gemeentelijke verantwoordelijkheid voor de huisvesting van personen die uitstromen uit instellingen zijn bijvoorbeeld doelgroepen die hierop aanspraak maken.
En omdat Voorschoten beschikt over een aanzienlijk lager percentage sociale huurwoningen dan gemiddeld in Nederland is de druk extra groot. (De zeer hoge taakstelling voor statushouders blijkt zonder bijzondere maatregelen niet waar te maken.
23
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
Gemeenten zijn verplicht een woonzorgvisie vast te stellen. Daarin wordt aandacht besteed aan aandachtsgroepen, waarbij een onderscheid wordt gemaakt in aandachtgroepen die huisvesting nodig hebben, maar ook zorg en ondersteuning. Dit zijn; urgenten, dak – en thuislozen en personen die uitstromen uit instellingen (Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang). Daarnaast zien we de aandachtsgroep met alleen een accent op huisvesting, dit zijn arbeidsmigranten, woonwagenbewoners en studenten. En tot slot kennen we de aandachtsgroep ouderen. Vanuit Holland Rijnland is afgesproken dat er op subregionaal niveau een regionale component voor de woonzorgvisie opgesteld wordt, dit met reden omdat de zorg ook (sub)regionaal wordt ingekocht en we gezamenlijk afspraken maken met zorgpartijen. De woonzorgvisie zal separaat opgesteld worden en ter besluitvorming voorgelegd worden, waarbij het waarschijnlijk later onderdeel wordt van het volkshuisvestelijk programma 15onder de Omgevingswet. Dit laat onverlet dat de gemeente in haar lokale visie wel aandacht wil besteden aan diverse doelgroepen. Goed om te benoemen is dat de woonzorgvisie breder ingaat op de huisvesting van de specifieke doelgroepen en dat de woonvisie op hoofdlijnen de doelgroepen omschrijft.
Denk bijvoorbeeld aan ouderen, zij vertegenwoordigen een groot aandeel van de bevolking in de toekomst en dit leidt tot specifieke woningen/woonaanpassingen die bij moeten dragen aan langer zelfstandig thuiswonen. Dit is hieronder nader uitgewerkt in de (sub)regionale woonzorgvisie, welke een regionale – en lokale component kent. Het onderscheid in de segmenten is als volgt:
Huisvesting met zorg en ondersteuning 1.
Statushouders Voorschoten kent voor 2023 een huisvestingstaakstelling van 71 statushouders. Voor 2024 en 2025 wordt ongeveer eenzelfde taakstelling verwacht. Deze taakstelling is aanzienlijk hoger dan het aantal van 33 statushouders per jaar dat gemiddeld in de afgelopen 9 jaar in Voorschoten is gehuisvest;
2.
Uitstroom uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang Naar aanleiding van de doordecentralisatie 2023 is de gemeente Voorschoten verplicht om personen die uitstromen uit instellingen (Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang) zelf te huisvesten die hun herkomst in Voorschoten hadden;
3.
Woonwagenbewoners Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland draagt zorg voor het aanleggen en bijhouden van een regionaal register voor standplaatszoekenden. Op basis van een rangorde bepaling, welke gekoppeld is aan een puntensysteem wordt een woonwagenstandplaats toegewezen. Dit verloopt via het woonruimteverdeelsysteem in Holland Rijnland. Anders dan de reguliere woonruimte moet de toewijzing van standplaatsen ook voldoen aan de mensenrechtelijke eisen die onder andere volgen uit de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Die schrijft voor dat gemeenten huisvesting voor woonwagenbewoners op moeten nemen in hun volkshuisvestelijk beleid. Afbouwen van standplaatsen in niet toegestaan en veelal zijn woningcorporaties de aangewezen partij om de daadwerkelijke huisvesting te regelen. In samenwerking met de dertien gemeenten in de regio Holland Rijnland hebben we afgesproken om 12 woonwagenstandplaatsen toe te voegen verdeeld binnen de subregio Leiden. Voorschoten gaat ten minste 2 woonwagenstandplaatsen realiseren aan de Hofweg, dat is een netto toevoeging van 1, met mogelijkheid tot een
15
Afhankelijk van de besluitvorming over de Wet regie op de volkshuisvesting.
24
Woonvisie Voorschoten 2023 -2027
eventuele uitbreiding in de toekomst. Hiermee dragen we ook bij aan de ontwikkeling van het Arsenaal – Segaar terrein. Ouderen (75+) De verwachting is dat in 2031 24% van de inwoners van Voorschoten een leeftijd vanaf 75 jaar heeft. Dit ligt hoger dan het landelijk gemiddelde (van 11%). Het langer zelfstandig thuiswonen van ouderen maakt dat veel woningen (nog) niet vrijkomen en dus niet bijdragen aan doorstroming. Met name in het centrum zien we een toegevoegde waarde van het ontwikkelen van appartementen in het sociale – en middenhuursegment vooral voor doelgroep: ouderen, maar ook door toevoeging van betaalbare koopwoningen. Daarnaast is het vergroten van het aanbod van betaalbare koopappartementen ook een goede manier om bij te dragen aan de doorstroming. Vanuit de ontwikkeling van het centrum, wordt deze locatie ook gezien om de doorstroming op gang te brengen, waarmee je als het ware een domino-effect creëert. Realisatie van flexwoningen Om de huisvestingstaakstelling waar te maken en om voor reguliere woningzoekende met aanspraak op een sociale huurwoning de kans op het vinden van een woning te vergroten is het noodzakelijk om snel extra sociale huurwoningen te realiseren. Flexwoningen maken dat mogelijk. Als in 2023, net als de laatste jaren, 33 statushouders in bestaande sociale woningen worden gehuisvest, dan moeten 38 statushouders gehuisvest worden in flexwoningen.