Bijlage 2c - NL.IMRO.0626.BPSegaarArsenaal-VA01 - Toelichting

(noot: puur vanuit techniek en inhoud ten aanzien van de waterhuishouding is op dit aspect afstemming met de ontwikkeling op de Intratuinlocatie noodzakelijk om grondwaterproblemen in de toekomst te voorkomen; betreft hetzelfde peilgebied). Het beleid van het Hoogheemraadstraat van Rijnland is hierin leidend. 12. Voor de woonwagen moet een oplossing worden gevonden. De directe belanghebbenden mogen geen nadeel ondervinden van een verplaatsing van de woonwagen. De direct belanghebbende(n) wordt actief bij de oplossing/de verplaatsing betrokken. Relatie tot het plan Het voorliggende plan is getoetst aan de bovengenoemde randvoorwaarden uit het ruimtelijk kader. 1. Conform het ruimtelijk kader maakt het Arsenaal-terrein onderdeel uit van de herontwikkeling. 2. Het Arsenaal-terrein heeft een oppervlakte van 7511 m². Het aantal vierkante meters voor bebouwing en erven is 1877 m². Dit is een percentage van 25% en voldoet hiermee aan het ruimtelijk kader. De overige 75%, waaronder de weg en de parkeerplaatsen, wordt uitgewerkt in het inrichtingsplan. Over het inrichtingsplan zijn afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst. Dit uitgangspunt blijft hiermee staan en het inrichtingsplan zal dienen te voldoen aan dit kader. 3. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het aandeel sociaal.

In de optimalisatie van het stedenbouwkundige plan en in de gesprekken met de gemeente en de

Toelichting (vastgesteld)

27

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal woningbouwcorporatie is het uitgangspunt om 30% sociale huur te realiseren. Dit met het doel om het aandeel sociaal langer sociaal te houden, immers dat wat ondergebracht wordt bij een toegelaten instelling blijft langer sociaal dan wat sociaal verkocht wordt. Daarnaast is in de anterieure overeenkomst opgenomen dat er een instandhoudingsverplichting rust op de sociale huur woningen. Het plan voldoet hiermee aan de wens uit dit kader dat sociaal ook sociaal blijft. Maar het staat de initiatiefnemer vrij conform het ruimtelijk kader om 15% sociale huur en 15% sociale koop te realiseren. 4. In de anterieure overeenkomst zijn deze afspraken vastgelegd, het plan voldoet aan dit kader. 5. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt t.a.v. het opstellen van inrichtingsplan. De uitwerking van het plan zal door een onafhankelijk ecologisch bureau worden getoetst. 6. In het Ruimtelijk Kader is opgenomen dat de te bouwen woningen binnen het gehele plangebied buiten de zone van de waterkering langs de Korte Vliet, zoals is vastgelegd op de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan, gerealiseerd moeten worden. Dit is een strook, parallel aan de Korte Vliet, van circa 21 meter breed vanaf de waterkant gemeten. De bedoeling van het opnemen van dit kader is het waarborgen van de (water)veiligheid.

Bij het Ruimtelijk Kader is als bijlage voorkeursmodel 2 gevoegd. Hierin staan ook al circa 15 woningen, geheel of gedeeltelijk, binnen deze 21 m ingetekend. Tussen het vaststellen van het Ruimtelijk Kader en het komen tot een ontwerp bestemmingsplan is het plan doorontwikkeld en geoptimaliseerd. Daarbij is gekozen om woningen toe te staan binnen deze dubbelbestemming. Dit is in goed overleg gegaan met het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie. De Provincie heeft geen bezwaar omdat de zichtlijnen, en de veiligheid voor de scheepsvaart vanaf het water gebord zijn, dit is namelijk een kleinere belemmeringsstrook vanaf de waterkant dan de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering' en daarbinnen wordt niet gebouwd. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft een positief advies gegeven in het kader van het wettelijk vooroverleg. Daarnaast zal bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning nogmaals advies ingewonnen worden bij het Hoogheemraadschap omdat binnen de dubbelbestemming gebouwd gaat worden en dit een vergunningplicht met zich meebrengt. Hierbij zal aangetoond moeten worden dat er geen afbreuk gedaan wordt aan het functioneren van de waterkering. Het beoogde doel van dit punt in het Ruimtelijk Kader wordt nog steeds behaald: namelijk het behouden van een goed werkende waterkering.

Dit punt uit het Ruimtelijk Kader valt samen met het uitgangspunt dat bij verdere uitwerking rekening gehouden dient te worden met de groene zone langs de Korte Vliet. 7. Het bestemmingsplan Segaar - Arsenaal maakt hoogbouw alleen mogelijk langs de brug. Aan de zijde van Leiden is een maximale bouwhoogte opgenomen van 17 meter. Met gemiddeld 3 meter per bouwlaag is het niet mogelijk om 6 bouwlagen te realiseren; 6 * 3 m = 18 m. Er zijn hier maximaal 5 bouwlagen mogelijk. Aan de zijde van de Leidseweg is de maximum bouwhoogte 13,5 meter. 5 * 3 m = 15 meter. Hier zijn maximaal 4 bouwlagen mogelijk. Het plan voldoet aan dit kader. 8. De wijk wordt ontsloten via de Trompweg. Het plan voldoet aan dit kader. 9. De huidige ontsluiting van het perceel is geen logische locatie gebleken voor een calamiteitenontsluiting. In overleg met de Veiligheidsregio is gekozen om de calamiteitenontsluiting, enkel te gebruiken voor hulpdiensten en een ontsluiting voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers), te positioneren ter hoogte van Leidseweg nummers 477/479. Dit zorgt ervoor dat een groter deel van de nieuwe wijk vanaf twee zijden bereikbaar is voor hulpdiensten. Het plan voldoet aan dit kader. 10. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de speelplekken in het inrichtingsplan. Het plan voldoet hiermee aan dit kader. 11.

Het ontwerpbestemmingsplan is ter goedkeuring gestuurd aan het Hoogheemraadschap Rijnland. Omdat er water gedempt wordt en er een toename in verharding is, dient het gedempte water een-op-een gecompenseerd te worden. Daarnaast dient 15% van de extra verharding gecompenseerd te worden conform beleid van het Hoogheemraadschap, dit betreft in totaal 129 m2.

28

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal In het rapport van BK Ingenieurs (bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan) en het aanvullend memo van Tjaden (bijlage 13 bij de toelichting) is de ontwikkeling in samenhang bekeken met de Intratuinlocatie. Om de waterberging om dit goed te kunnen borgen in voorliggend bestemmingsplan is in artikel 13.3 van de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen van 300 m2. Hierdoor wordt in het plan voorzien in een overcapaciteit aan oppervlakte water zowel in het kader van klimaat adaptatie als het waterbergend vermogen. Het plan voldoet hiermee aan dit kader. 12. Op 28 september 2023 heeft de gemeenteraad van Voorschoten ingestemd met het aanwijzen van de locatie aan de Hofweg om twee standplaatsen voor woonwagens te gaan realiseren. Hiervoor zijn ook al meerdere onderzoeken uitgevoerd om te kijken of dit überhaupt planologisch mogelijk is. Dit volgt echter wel in een separate planologisch vergunningsprocedure en niet in deze bestemmingsplan procedure. De gemeente is daarnaast al geruime tijd in gesprek met de direct belanghebbende(n), de bewoners van de woonwagen, over een aanvaardbare oplossing. 2.5.3

Woonvisie Voorschoten 2019-2022

In april 2019 is de Woonvisie Voorschoten 2019 - 2022 vastgesteld. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Woonvisie 2016 – 2019 zijn als volgt: Het percentage voor de sociale huursector bedraagt 25%. Waarbij kwalitatief bijbouwen voor jongeren een speerpunt is. Er moeten circa 150 sociale huurwoningen extra toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma bovenop de huidige plancapaciteit c.q. woningbouwprogrammering. Voorschoten wil energieneutraal zijn in 2030. We gaan vernieuwde woonconcepten uitwerken die bijdragen aan het huisvesten van de jongeren, kwetsbare doelgroepen en ouderen. Waarbij een kwaliteitsslag voor ouderen een speerpunt is. Het woonwagenbeleid moet worden herzien. Oorspronkelijk is er in de woonvisie 2016 een bestuurlijke afspraak gemaakt om 15% sociale huur en 15% sociale koop te realiseren. Deze afspraak is onder de woonvisie 2019 - 2022 in stand gehouden. We bevinden ons in een overgangsfase waarbij de Woonvisie in 2023 wordt geactualiseerd en zal aansluiten bij de nog vast te stellen geactualiseerde Regionale Woonagenda. De verwachting is dat eind 2023 de nieuwe lokale woonvisie wordt vastgesteld. Met de nieuwe woonvisie wijzigt de woonopgave en er wordt ingezet op ten minste 30% sociale huurvoorraad en 35% middensegment (bestaande uit middeldure huur tot €1.000,-, goedkope koopwoningen tot 255.000 v.o.n.

en betaalbare woningen tot de V.O.N.-prijs van €355.000). De betaalbaarheidsgrens is echter bevroren op €355.000,- met de ondertekening van de Regionale Realisatieagenda Holland Rijnland. Relatie tot het plan In de Woonvisie 2016-2019 is het Segaar - Arsenaalterrein opgenomen als hard plan voor woningbouw. Segaar-Arsenaal valt onder een bestuurlijke afspraak uit 2016 waardoor de daaropvolgende woonvisies niet van toepassing zijn voor voorliggend bestemmingsplan. Met het toevoegen van 100 woningen wordt het woningaanbod in Voorschoten vergroot. De woningtypologiën bestaan uit 44 appartementen, 6 Bebo-woningen en 50 rijwoningen van verschillende omvang en verschillende prijsklassen. Binnen het plan wordt 30% sociale huur dan wel 15% sociale huur en 15% sociale koop gerealiseerd. Ook voorziet het plan 20% betaalbare woningen (middenhuur en/of koop < NHG-grens). Hierdoor sluit de programmering mogelijk deels aan bij toekomstig beleid om in elk nieuwbouwprogramma 30% sociale huur te realiseren. 2.5.4

Doelgroepenverordening Voorschoten 2020

Naast het realiseren van voldoende woningen binnen de gemeente is de ambitie uitgesproken om meer sturing te geven aan de opbouw en samenstelling van deze woningvoorraad. Met de doelgroepenverordening kan de gemeente in het bestemmingsplan opnemen welke categorieën woningen gerealiseerd moeten worden. Hier worden bepaalde percentages aan gekoppeld. In de verordening worden de gewenste categorie woningen omschreven, de doelgroepen die aanspraak maken op deze woningen en de instandhoudingstermijn.

Toelichting (vastgesteld)

29

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

De gemeente Voorschoten heeft ervoor gekozen om de categorieën sociale huur, middeldure huur en sociale koop op te nemen in de verordening. Er is gekozen voor drie categorieën gezien de relevante beleidsontwikkelingen op het gebied van wonen, waarbij er meer aandacht komt voor realisatie van woningen het middensegment (te weten middeldure huurwoningen tot €1.000,- en sociale koopwoningen tot €200.000,-). Relatie tot het plan Binnen het plan is minimaal 30% van het programma beschikbaar voor de sociale huursector dan wel minimaal 15% voor de sociale huursector en minimaal 15% beschikbare voor de sociale koopsector beschikbaar. Voor de sociale huur geldt een instandhoudingstermijn van 30 jaar en voor de sociale koop een instandhoudingstermijn van 10 jaar. Daarnaast voorziet het plan in 20% betaalbare woningen (middenhuur en/of koop < NHG-grens) met een instandhoudingstermijn van 10 jaar. Daarmee wordt voldaan aan het toevoegen van woningen voor bepaalde doelgroepen, zoals opgenomen in de doelgroepenverordening. 2.5.5

Nota archeologie (herijking 2013)

Conform de herziene Monumentenwet dienen gemeenten het archeologische belang mee te wegen in ruimtelijke projecten vanaf 100 m2. Omdat gemeenten ook andere belangen te behartigen hebben, zoals economie, landbouw, wonen en infrastructuur, biedt de wet gemeenten daarbij wel beleidsruimte. Om deze taak goed te kunnen uitvoeren heeft de Gemeente Voorschoten in samenwerking met de gemeenten Leidschendam-Voorburg en Wassenaar archeologie beleid ontwikkeld en vastgesteld in 2009. In 2014 heeft de gemeente Voorschoten haar archeologiebeleid herijkt in de 'archeologie nota herijking 2013'. De Nota archeologie geeft een globaal overzicht van het archeologische erfgoed van de pactgemeenten en de beleidsregels ten aanzien van de omgang met het archeologische bodemarchief worden geformuleerd. De archeologische beleidskaart toont de globale archeologische waarde en verwachting per (soort) gebied met de daarbij behorende beleidsregels. Relatie tot het plan Voor het plangebied geldt op basis van de Archeologische beleidskaart herijking 2013 een hoge archeologische verwachting. In het vigerende bestemmingsplan heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde-archeologie-5' en in het zuidwestelijke puntje de 'Waarde-archeologie-6' meegekregen.

Dit betekent dat op deze gronden slechts kan worden gebouwd, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en voorafgaande aan de bouwwerkzaamheden een rapport is overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. De archeologische waarden binnen het plangebied zullen in het bestemmingsplan worden beschermd middels het handhaven van de dubbelbestemming waarde-archeologie 3 conform gemeentelijke beleidskaart archeologie (figuur 2.15).

Figuur 2.15. Uitsnede: Nota archeologie herijking 2013

30

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

2.5.6

Kadernota erfgoed 2013-2017Erfgoed loont, leeft en inspireert

De kadernota bevat de visie van gemeente Voorschoten waarin zij stelt dat zij haar cultuurhistorische kwaliteiten van wezenlijk belang vindt voor de ruimtelijke en sociale identiteit en de herkenbaarheid van de gemeente. In het verleden wordt de basis gelegd voor de toekomst. Het doel van het erfgoedbeleid is om op een zorgvuldige en afgewogen wijze het cultuurhistorische erfgoed in een goede staat door te geven aan volgende generaties, zodat ook zij daar voor hun toekomst op kunnen voortbouwen en het kunnen blijven zien, beleven en ervaren. De Kadernota erfgoed bevat een uitvoeringsprogramma hoe zij deze doestellingen wil realiseren. Hoe wordt dit bereikt? Een belangrijk middel is om er voor te zorgen dat de instandhouding van het erfgoed een onlosmakelijk onderdeel van het ruimtelijk beleid wordt. Erfgoed wordt als inspiratiebron, katalysator en toetssteen in een vroegtijdig stadium betrokken bij zowel ruimtelijk beleid als bij andere relevante beleidssectoren. Daar waar ontwikkelingen er om vragen, wordt ingezet op functieverandering en herbestemming met behoud van de belangrijkste historische karakteristieken. Voor erfgoed dat deel uit maakt van kernkwaliteiten en daarmee bijdraagt aan het herkenbaar houden van de identiteit van Voorschoten, wordt de hoogste prioriteit gegeven aan instandhouding of behoud ‘in situ’.

De topstukken krijgen een bescherming als gemeentelijk monument. Wanneer instandhouding van erfgoed na een zorgvuldige afweging niet mogelijk, dan wel wenselijk is, gaat dit erfgoed niet ongekend verloren en vindt een goede documentatie plaats. Het beleid wordt praktisch en makkelijk hanteerbaar vormgegeven met een minimum aan regels en binnen de al aanwezige wettelijke kaders. Bij de uitvoering van het beleid staat het belang van het erfgoed en de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar bij de instandhouding centraal. Daar waar mogelijk wordt samenwerking met andere partners en beleidsvelden gezocht. Vrijwilligers spelen daarbij een belangrijke rol. De gemeente stimuleert de ontwikkeling, het vergroten en overdragen van kennis en informeert en faciliteert binnen de beschikbare financiële kaders. 2.5.7

Structuurvisie Cultuurhistorie 2013-2028

De Structuurvisie Cultuurhistorie vormt een afwegingskader voor beleid en ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening van cultuurhistorie. Deze visie sluit aan bij het bestaande beleid van de gemeente en hogere overheden. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de algemene Erfgoedvisie die er op is gericht dat er op een zorgvuldige en afgewogen wijze met het cultureel erfgoed wordt omgegaan. De Structuurvisie beschrijft een aantal cultuurhistorische kernkwaliteiten, die vertaald zijn in een aantal structuren. Het gaat daarbij om het water, groen en de gebouwde elementen en structuren en voorzien van beleidslijnen. Deze beleidslijnen zijn de richtlijnen ontwikkeling en uitvoering van ruimtelijke plannen binnen de gemeente Voorschoten. Het doel van het erfgoedbeleid is om op een zorgvuldige en afgewogen wijze het cultuurhistorisch erfgoed in goede staat door te geven aan volgende generaties, zodat ook zij daar voor hun toekomst op kunnen voortbouwen en het kunnen blijven zien, beleven en ervaren. In samenwerking met het Lokaal Erfgoed Platform (LEP) is een aantal cultuurhistorische hoofdthema's benoemd, die specifiek zijn voor de cultuurhistorische ontwikkeling van Voorschoten.

Deze thema’s, die opgenomen zijn in de Kadernota Erfgoed, geven een kenmerkend beeld van de gemeente en vertellen met elkaar het verhaal van haar ontwikkeling.Ieder afzonderlijk thema vertegenwoordigt een deelaspect van de historie. Soms verwijst het thema naar een korte periode met blijvende gevolgen. Soms verwijst het naar een eeuwenlange ontwikkeling. Deze thema’s zijn vertaald naar acht kernkwaliteiten, waarvoor in deze structuurvisie beleidslijnen zijn opgesteld. De beleidslijnen zijn de richtlijnen bij verdere uitvoering en planvorming door de gemeente, en kunnen ook als inspiratiebron bij nieuwe ontwikkelingen door private planmakers gebruikt worden. Relatie tot het plan In en nabij het plangebied zijn de kernkwaliteiten 1, 5 en 7 van toepassing. Toelichting (vastgesteld)

31

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Kernkwaliteit 1 Infrastructuur "Historische structuur van noord-zuid lopende landwegen en een enkele oost-west verbinding, gecombineerd met een fijnmazig stelsel aan waterwegen tussen de Vliet en de weteringen in het westen van de gemeente." Het grondgebied van Voorschoten bestaat uit een lange, smalle strandwal in het westen en oosten geflankeerd door veenstroken. De bodem en het landschap van Voorschoten maakt onderdeel uit van het Hollandse kustgebied. Dit gebied bestaat uit evenwijdig aan elkaar gelegen strandwallen (oude en jonge duinen) met daartussen lager gelegen strandvlakten waarop zich veen ontwikkelde. Dit landschap heeft zich grofweg gevormd tot het jaar 1000 na Christus. Over de hoger gelegen strandwal (nog steeds zichtbaar in het aflopen van de zijwegen vanaf de Leidse- en Veurseweg) liep de oude Hollandse Heerweg (nu: Leidseweg, Voorstraat, Veurseweg. Het oorspronkelijke tracé van de Heerweg liep vanaf Berbice en de St. Nicolaasbrug, langs de Korte Vliet, richting Ter Wadding en de Oude Rijn, naar Leiden. Haaks op de Heerweg bevinden zich diverse oost-west georiënteerde verbindingswegen, die als hoger gelegen wegen op dijklichamen door het lagere veen liepen. Op historische kaarten lijkt de trompweg al in deze vorm aanwezig te zijn. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrenst door de Korte Vliet en aan de westzijde de Heerweg, thans Leidseweg.

De Vliet heeft een aftakking richting de Oude Rijn, de Korte, Waddinger- of Trekvliet geheten, die tot 1918 de gemeentegrens met Zoeterwoude vormde. Ook deze waterweg is gekanaliseerd (1960); delen van de oude watergang zijn nog aanwezig. De bijbehorende van toepassing zijnde beleidslijnen zijn: Lijn 1 Instandhouden en versterken van historisch-ruimtelijke dragers en de historische gelaagdheid die direct voortkomen uit de (geomorfologische) ontstaansgeschiedenis en ontwikkelingsgeschiedenis van Voorschoten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen deze historische landschapskenmerken als uitgangspunt. Lijn 4 Streven naar behoud van de typerende diversiteit in typologieën van gebouwen en behoud van veelal water gerelateerde functiedifferentiatie en de traditionele combinatie wonen-werken langs de Vliet. Lijn 5 Bij herbestemming en herontwikkeling rekening houden met het uitgangspunt om de historische, functionele relatie van de bebouwing met de Vliet zo veel mogelijk te continueren. Kernkwaliteit 5 Groene buffers in de vorm van weilanden, parken en plantsoenen Voorschoten is een ‘lommerijk dorp aan de Vliet’. Het vele groen dankt de gemeente in hoge mate aan de agrarische- en buitenplaatsgeschiedenis van het dorp.

De bijbehorende van toepassing zijnde beleidslijnen zijn: Lijn 1 Handhaven en versterken van het groene karakter van het dorp door lanen als groene aders de verbindende schakels te laten vormen tussen de landgoederen. Lijn 3 Behoud van de groene en open elementen en structuren, zoals weilanden, parken, parkbossen en plantsoenen. Lijn 4 Bij ontwikkelingen staat het behoud van de groene buffers voorop. Verbindende schakels mogen daarbij niet doorbroken worden. Elementen en structuren van de Groene Hoofdstructuur mogen alleen ontwikkeld worden indien aantoonbaar sprake is van behoud van cultuurhistorische waarden en/of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Kernkwaliteit 7 Kleinschalige bebouwing van max. twee lagen (met kap) langs de historische hoofdwegen en het centrum. De bijbehorende van toepassing zijnde beleidslijnen zijn: Lijn 1 Bij ontwikkelingen dient aangesloten te worden op de historische, gegroeide bebouwingsmaat, waarbij kleinschaligheid voorop staat, zodat het homogene karakter van de bebouwingsensembles behouden blijft. Lijn 3

32

Langs historische hoofdwegen en het historische centrum zijn bij ontwikkelingen gebouwen met

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal kap het uitgangspunt. Lijn 4 Bebouwing staat in beginsel met de nokrichting evenwijdig aan de straat, met uitzondering van het dorpscentrum waar de nokrichting overwegend haaks is. Lijn 5 Bij ontwikkelingen langs de historische hoofdwegen en in het historisch centrum dienen de bestaande ruimtelijke kwaliteiten adequaat in beeld gebracht te worden en vormen de bestaande, historische karakteristieken het uitgangspunt. In paragraaf 3.1 wordt nader ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van Voorschoten en de projectlocatie en zijn directe omgeving. In paragraaf 5.3.1 Cultuurhistorie en archeologie wordt beschreven op welke wijze het plan aansluit op de beleidslijnen uit de Structuurvisie Cultuurhistorie waarmee wordt aangetoond dat rekening is gehouden met cultuurhistorische waarden. 2.5.8

Groenstructuurvisie

De groenstructuurvisie heeft betrekking op al het groen binnen de bebouwde kom van Voorschoten. Het geeft een visie op het openbare groen dat in beheer is van de gemeente en doet uitspraken over de beeldbepalende groengebieden die in beheer zijn van particulieren. De groenstructuurvisie heeft de volgende doelen: 1. Bepalen van de gewenste kwaliteit van het groen en de daarmee samenhangende structuren en routes; 2. Behouden en ontwikkelen van een duurzame groenstructuur en waterstructuur die aansluit op de cultuurhistorische, landschappelijke en architectonische waarden; 3. Bieden van een beleidskader voor de beheerkwaliteit, honden in de openbare ruimte, spelen in het groen en de verkoop van groen aan particulieren; 4. Doen van voorstellen en geven van richtlijnen voor de verbetering van de inrichting van het openbaar groen in parken, groenzones en woonomgeving. De 'groene zoom' aan de Korte Vliet dient behouden te worden. Het is de bedoeling dat deze groene zoom wordt versterkt en beleefbaar blijft. Relatie tot het plan In de Groenstructuurvisie is ter plaatse van het plangebied een zoekgebied voor de ontwikkeling van de groene zoom opgenomen. In de huidige situatie is reeds groen aanwezig, maar wordt het gebied ook gebruikt voor opslag. Het structureren van het groen kan bijdragen aan het realiseren van de groene zoom.

Toelichting (vastgesteld)

33

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 2.16. Uitsnede: Groenstructuurvisie Voorschoten De indeling van het plangebied is erop gericht woningbouw in het groen te realiseren dat in verbinding staat met het water dat voorkomt in en rondom het gebied. Voor de indeling van het plangebied wordt gekeken naar de manier om biodiversiteit in het gebied te behouden en te verrijken. In het zuidelijke deel van het plangebied worden bestaande bomen zo veel mogelijk behouden. Een deel van het groen dat in de huidige situatie aanwezig is wordt verwijderd om ruimte te bieden aan de woningbouw. In de wijken wordt ook weer groen aangebracht. De 'groene zoom' langs de Korte Vliet wordt verweven met de beoogde ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan voldoet hiermee aan de doelen die zijn genoemd in de Groenstructuurvisie. 2.5.9

Speelruimtebeleid

Het gemeentelijk beleid inzake openbare (buiten)speelplaatsen voor kinderen is beschreven in het speelruimteplan 'Buiten spelen, echt wel – beleidsplan voor en analyse van speelruimte' (2009). Eén van de beleidsuitgangspunten is dat toekomstige bestemmingsplannen en stedenbouwkundige plannen worden getoetst aan de visie en normen van speelruimte. Daarin worden per wijk doelen geformuleerd. Relatie tot het plan De locatie is gelegen in de wijk Noord-Hofland. Noord-Hofland heeft te maken met een daling van het aantal kinderen in de wijk. In het speelruimteplan is opgenomen dat in deze wijk veel kleine speelplekken aanwezig zijn die minimaal gebruikt worden. Geadviseerd wordt om enkele centrale plekken te creëren met genoeg uitdaging. Daarbij is het streven dat 3% van de openbare ruimte geschikt is als formele speelruimte. In bijlage VI behorend bij het speelplan is een standaard programma van eisen opgenomen.

34

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 2.17. Uitsnede: Richtlijnen per type speelvoorziening Met dit bestemmingsplan wordt een nieuwe locatie voor woningbouw gerealiseerd op het voormalige Segaar-Arsenaal-terrein. Een deel van de locatie wordt als groen-speel-gebied ingericht. De kinderen kunnen hier in een natuurlijke omgeving spelen, verblijven en recreëren. Daarnaast ontstaat tussen de woningen ruimte voor groen(perken) waar kinderen, buiten de privétuinen om, kunnen spelen. 2.5.10 Verkeersplan 2017 gemeente Voorschoten De gemeente Voorschoten streeft er naar de ideale woon- en leefomgeving te zijn en te blijven. Veiligheid, leefbaarheid en bereikbaarheid vormen elementen die hier in belangrijke mate aan bijdragen. In het verkeersbeleid richt de gemeente zich op het verbeteren van: 1. Verkeersveiligheid 2. Leefbaarheid 3. Bereikbaarheid Bereikbaarheid mag hierin niet ten koste gaan van de leefbaarheid en de veiligheid. Om dit te voorkomen wordt daarom de onderstaande volgorde gehanteerd: 1. Verkeersveiligheid: aandacht voor langzaam verkeer, primaat bij de voetganger, inrichten volgens principes van Duurzaam Veilig 2. Leefbaarheid: duurzaamheid en toegankelijkheid 3.

Bereikbaarheid Het beleid ten aanzien van het autoverkeer is erop gericht de bereikbaarheid van en vanuit Voorschoten zo goed mogelijk te faciliteren, zonder dat Voorschotense wegen een aantrekkelijk alternatief worden voor doorgaand autoverkeer tussen omliggende plaatsen. Relatie tot het plan In het verkeersplan komt naar voren dat het noordelijk gebied van de Leidseweg niet goed functioneert. De Leidseweg is in het wegencategoriseringsplan niet aangewezen als een wijkontsluitingsweg, maar functioneert in de praktijk nog wel als zodanig. In de huidige situatie geldt een maximumsnelheid van 50 kilometer per uur. In het verkeersplan is opgenomen dat een mogelijkheid gezocht wordt om middels een nieuwe ontsluitingsweg de belasting op de huidige Leidseweg te doen afnemen. In paragraaf 5.3.3 wordt nader op het aspect mobiliteit en verkeer ingegaan.

2.6

Conclusie

Met onderhavig bestemmingsplan wordt bijgedragen aan het realiseren van de woningbouwopgave binnen de gemeente Voorschoten.

Toelichting (vastgesteld)

35

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

De diverse beleidsnota's geven aan dat voor het onderhavige gebied een ontwikkeling wordt toegestaan waarin de cultuurhistorische, recreatieve en landschappelijke kwaliteit van het gebied wordt versterkt. De ontwikkeling zoals beoogd met dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de beleidskaders van de Rijksoverheid en de provincie Zuid-Holland. Het plangebied behoud een groen karakter en versterkt de aansluiting met de Korte Vliet. Ook wordt het woningaanbod in de gemeente Voorschoten vergroot en worden verschillende woningtypologieën gerealiseerd. Biodiversiteit, speelruimte, groen en water spelen een belangrijke rol. De ontwikkeling sluit gezien voorgaande aan bij de beleidskaders van de gemeente Voorschoten.

36

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Hoofdstuk 3 3.1

Analyse

Ontstaansgeschiedenis

Het dorp Voorschoten is in de Middeleeuwen ontstaan op een smalle maar lange strook oude binnenduinen. De oude binnenduinen zijn omstreeks 3500 v. Chr. ontstaan en liggen op een strandwal. In grote lijnen maakt de strandwal van Voorschoten onderdeel uit van een drietal strandwallengordels die min of meer parallel aan de huidige kust lopen. De strandwal van Voorschoten is de oostelijke en de oudste van de drie. Al ruim 5000 jaar is er bewoning op de oostelijke strandwal. Dit wordt bevestigd door verschillende archeologische vondsten in Voorschoten en omgeving. De strandwal wordt aan de westzijde begrensd door een veengebied, aan de oostzijde door de Korte Vliet. Ten noorden van Voorschoten heeft de Oude Rijn de strandwallen structuur doorsneden en heeft hier een kleipakket en een oeverwal afgezet. De strandwal ten westen van de Korte Vliet was een droge plek in het moerassige veengebied. Over de hoger gelegen strandwal (nog steeds zichtbaar in het aflopen van de zijwegen vanaf de Leidse- en Veurseweg) liep de oude Hollandse Heerweg (nu: Leidseweg/Voorstraat/Veurseweg. Bebouwing langs de huidige Leidseweg ontstond dan ook in lintvorm. Alhoewel de strandwal al lange tijd bewoond werd, vond vooral in het eerste kwart van de 20ste eeuw verdichting van de bebouwing plaats langs deze hoofdweg.

Langs het noordelijk deel van de Leidseweg heeft begin 20ste eeuw tussen de verspreid gelegen boerderijen verdichting plaats gevonden met onder meer de woningbouw, die verband hield met de Zilverfabriek. In het plangebied heeft voorheen een kas gestaan. De tuinderscultuur met haar kassen heeft haar oorsprong kort voor 1900. De zandgrond bleek uitermate geschikt voor het telen van planten. De tuinders hadden hun plantenbedden in de volle grond en op het terrein was slecht een enkele kas. In de kassen werden de warmteminnende planten gezet om te overwinteren en ze werden gebruikt voor het uitzetten van jonge zaailingen. Naarmate de bedrijfstak groeide en de soorten gevarieerder werden, werd ook de bebouwing op het terrein uitgebreider. Op het terrein werden rijen grote kassen geplaatst voor het kweken van tropische plantensoorten. Deze kleinschalige tuinderscultuur heeft een kenmerkende rol gespeeld in de economische groei en de ontwikkeling van Voorschoten. De infrastructuur is door de eeuwen heen in ruimtelijke en functionele zin veranderd. De wegen zijn bestraat, geasfalteerd, verbreed en gemoderniseerd. De waterwegen zijn soms verbreed, gekanaliseerd, of soms juist geheel of gedeeltelijk gedempt. De Korte Vliet was een watergang tussen Leiden en Voorschoten, en verbonden met de Oude Rijn.

In 1960 werd de Korte Vliet vergraven tot het Korte Vlietkanaal, zodat het scheepvaartverkeer niet meer door Leiden hoefde te varen. Achter de huizen aan de Voorschotense Leidseweg is nog een restant van de oude loop van de watergang aanwezig. Alhoewel de vervoersfunctie van waterwegen grotendeels is vervallen, hebben de Vliet en het Korte Vlietkanaal nog een duidelijke vervoersfunctie voor goederenvervoer en recreanten.

3.2

Eigenschappen plangebied

Het gebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft, betreft een deel van de wijk Noord-Hofland waar zich voornamelijk woonfuncties bevinden. De wijk is gelegen in het noordelijke deel van de gemeente Voorschoten. Het plangebied wordt fysiek begrensd door de Korte Vliet in het oosten en de lintbebouwing aan het noordelijk deel van de Leidseweg in het westen. Aan de zuidzijde vormt een drietal woningen en een autobedrijf de begrenzing en aan de noordkant bevindt zich de Trompweg. De Leidseweg vormt de noordelijke verbinding met de gemeente Leiden. Deze verbinding vormt samen met de meer zuidelijk gelegen Voorschoterweg de enige mogelijkheid voor gemotoriseerd verkeer om zich vanuit Leiden direct te verplaatsen naar Voorschoten. De verbinding met de gemeente Leiden direct aan het plangebied loopt via de Trompweg en de Hoflandbrug, maar is alleen toegankelijk voor bussen, fietsers en voetgangers. Hoewel alleen de woningen aan de westzijde van het plangebied aan het plangebied grenzen, dient er bij de ontwikkeling rekening worden gehouden met de bebouwing aan de andere zijde van de Korte Vliet. Door de openheid van de Korte Vlietzone heeft deze bebouwing namelijk een directe relatie met het

Toelichting (vastgesteld)

37

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal plangebied. De Korte Vlietzone is in de huidige situatie, mede door zijn autoluwheid, een recreatieve zone voor fietsers en voetgangers. De Korte Vliet is in combinatie met de recreatieve route op de dijk aantrekkelijk en cultuurhistorisch van belang. De doorsteken voor fietsers en voetgangers aan de noord- en zuidzijde worden gewaardeerd. De groene invulling van het plangebied wordt gewaardeerd, maar bestaat uit wildgroei en heeft geen recreatieve functie of gebruikswaarde. De grond met de agrarische bestemming op de locatie is in gebruik als opslagterrein.

3.3

Eigenschappen bebouwing

De bebouwing aan de westzijde van het plangebied bestaat voornamelijk uit tweelaagse eengezinswoningen met kap en de Trompflat, welke bestaat uit 5 lagen. Rondom de planlocatie zijn geen gemeentelijke of rijksmonumenten gelegen. Achter de eerste rij bebouwing aan de westzijde van het plangebied liggen meerdere meerlaagse flatgebouwen en eengezinswoningen. Ten oosten van het plangebied, aan de overkant van de Korte Vliet, bevindt zich in meerdere mate grootschalige bebouwing. Er bevindt zich een school voor speciaal onderwijs en hogere woongebouwen, variërend van 6 tot 9 bouwlagen. In de huidige situatie ontbreekt het aan weelderig groen, waardoor deze bewoners uitkijken op het plangebied en vice versa. Ten zuiden van het plangebied bevinden zich, afgescheiden door een fietspad, een drietal woningen en een autogarage bedrijf. Ondanks de nabijheid is er vanwege het groen niet direct zicht op de planlocatie. Dit groen blijft in de toekomstige situatie bewaard en de geplande woningen in het zuidelijk gedeelte van het plangebied passen wat betreft omvang bij deze reeds bestaande woningen.

3.4

Ontwikkelingen

De ontwikkelingen ter plaatse van de Leidseweg 510 hebben tot doel dit onderbenutte gebied met onder andere opslag en groen, dat bestaat uit wildgroei zonder gebruikswaarde, beter te benutten door woningbouw te realiseren. Hierbij worden de bestaande kwaliteiten van het lint langs de Leidseweg, de Korte Vliet (met recreatieve routes) en het groen zo veel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt.

38

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

Het plangebied bestaat uit gronden in bezit van Niersman Projectontwikkeling B.V. (Deelgebied A / Het Segaar-terrein) en de gemeente (Deelgebied B / Het Arsenaal). Vier jaar lang spraken projectontwikkelaar en omwonenden over een voorkeursoptie voor bebouwing op één of beide stukken grond. De planontwikkeling kent een intensief participatietraject met belanghebbenden. De startbijeenkomst is gehouden op 10 oktober 2017 en de 8e en tevens laatste bijeenkomst op 6 september 2022. Gedurende het participatietraject zijn verschillende varianten onderzocht. Hierbij ging het om het vinden van een goede balans tussen de verschillende belangen. Het bestaande groen wordt zeer gewaardeerd. Er is een grote behoefte aan woningen. De verkeerscirculatie dient efficiënt te zijn en weinig overlast te geven. Het inspelen op duurzaamheid, klimaatverandering, natuurinclusief bouwen wordt belangrijker. De ontwikkeling dient financieel gezond te zijn. Op zoek naar een maximale balans en een zo groot mogelijk draagvlak heeft het college aan de tussenvariant aanvullende voorwaarden gekoppeld. Het gaat daarbij om het borgen van: 1. Een ecologische toets op natuur inclusief en klimaatadaptief bouwen door een onafhankelijke deskundige. 2. Borging van het percentage uitgeefbare grond (25%) voor bebouwing op Arsenaal; 3. Een optimalisering op het verdienpotentieel voor Arsenaal.

De resultaten van het participatietraject zijn besproken met het college en de raad. Eind oktober 2020 is overeenstemming bereikt op deze voorwaarden. Dit heeft gaandeweg geleid tot het vastleggen van een ruimtelijk kader met randvoorwaarden. Dit ruimtelijk kader is op 10 december 2020 vastgesteld in de gemeenteraad van de gemeente Voorschoten.

4.1

Ruimtelijke structuur

De ruimtelijke opbouw van het gebied en de inrichting dienen aan te sluiten op de ruimtelijke kwaliteiten van de omgeving zoals de aanwezigheid van de Korte Vliet, het lint van de Leidseweg, de Trompweg als hoofdontsluiting, de omliggende woonfuncties en het groene karakter. Met woningbouw is het mogelijk om een in de omgeving passende invulling te realiseren. De aanwezigheid van de Korte Vlietzone biedt bovendien de mogelijkheid tot het ontwikkelen van een hoogwaardig woonmilieu. In het verleden hebben op de planlocatie kassen gestaan. Die kassen zijn gesloopt en de gronden zijn in de huidige situatie voor een deel in gebruik als opslagterrein, voor een deel braakliggend en voor een deel begroeid met bomen en struiken. Binnen het plangebied is nog een woonwagenstandplaats aanwezig. Deelgebied A, het Segaar-terrein genoemd, is het afgelopen decennium begroeid geraakt met bomen en struiken. Deelgebied B, Het Arsenaal, gelegen in het zuidelijk deel van het plangebied is reeds langer begroeid.

Toelichting (vastgesteld)

39

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.1. Plangebied en de directe omgeving (Bron: QGis, eigen bewerking)

4.2

Groen- en waterstructuur

Gezien de locatie aan de Korte Vliet is in het plan rekening gehouden met de groen- en waterstructuur. De beoogde ontwikkeling biedt mogelijkheden deze waarden te versterken aangezien het plangebied deel uitmaakt van het overgangsgebied van de bestaande bebouwing naar de Korte Vliet. De aanwezigheid van de Korte Vlietzone biedt de grootste kans voor een hoogwaardige ontwikkeling van het plangebied te realiseren. Deze 'groene zoom' wordt daarom verweven met de beoogde woonwijk. Het is ruimtelijk gewenst om de open uitstraling van de Korte Vlietzone te verbinden met het plangebied. In het ontwerp van de wijk zijn twee zichtlijnen vanaf de Leidseweg richting de Korte Vliet ingetekend. Zodoende kan de kwaliteit van de Korte Vlietzone als het ware het plangebied ingetrokken worden. Het gebruik van waterpartijen, groenzones zonder hoge beplanting of infrastructuur kunnen hier bijvoorbeeld voor gebruikt worden. Het Arsenaal wordt incidenteel bebouwd, met dien verstande dat maximaal 25% van het Arsenaal-terrein kan worden ingezet voor bebouwing en eventuele erfverharding (uitgeefbare grond). De weg, inclusief parkeren, wordt waterdoorlatend uitgevoerd waarmee deze niet als volledige verharding meetelt.

Het groen binnen het gehele plangebied wordt hoogwaardig ingevuld, waarvoor een inrichtingsplan gelijktijdig met het stedenbouwkundig plan ter goedkeuring aan het college wordt voorgelegd. In de uitwerking van deze plannen wordt invulling gegeven aan de ambitie voor duurzaamheid en natuurinclusief bouwen. De uitwerking van het plan op deze onderwerpen zal door een onafhankelijk ecologisch bureau worden getoetst. Ten behoeve van het behoud van bomen binnen de deelgebieden A en B is op 23 juli 2021 door BoomTotaalZorg een Bomen Effect Analyse gemaakt (Bijlage 1). Het doel van een BEA is om de boom, met de waarde en de functie die hij vertegenwoordigt, een evenwichtige plek te geven in de planvoorbereiding en besluitvorming bij activiteiten in de buitenruimte. In een BEA staan de verwachte effecten van de activiteiten op de boom objectief en onderbouwd beschreven.

40

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Binnen het deelgebieden A en B staan enkele waardevolle bomen en/of boomgroepen. Deze bomen zijn opgenomen in de waardevolle bomenlijst van de gemeente Voorschoten (boom 375 op de waardevolle bomenlijst: boomnr. 25 in dit rapport en bomen 373 op de waardevolle bomenlijst: boomnrs. 30-36 in dit rapport, boomgroep 371 op de waardevolle bomenlijst: boomnrs. 40, 41 en 75-83 evenals de bomen met boomnrs. 64-66, 68, 69 en 73-75 in dit rapport). Uit het onderzoek blijkt dat vrijwel alle bomen en boomgroepen in deelgebied A niet te behouden zijn met de geplande werkzaamheden. Slechts enkele gemeentebomen aan de noordzijde van deelgebied A zullen te behouden zijn. Als ervoor wordt gekozen om de watergangen aan de westzijde niet uit te bereiden, dan zullen ook de bomen die op de monumentale bomenlijst staan te behouden zijn, mits de werkzaamheden buiten de minimale graafafstand van deze bomen zal worden uitgevoerd. Verder zijn de jonge bomen aan de oostzijde van het deelgebied mogelijk te behouden. Veel bomen aan de oostzijde van deelgebied B zijn niet te behouden door de bouw van de huizen en de realisatie van de rijwegen. De bomen aan de westzijde van deelgebied B staan voor een groot deel op voldoende afstand van de geplande werkzaamheden om behouden te blijven.

Alle bomen waarbij de impact van de werkzaamheden geen/beperkt is of waarbij de impact aanzienlijk is, zijn in principe te behouden.

Figuur 4.2. Totaalbeeld bomeninventarisatie

Toelichting (vastgesteld)

41

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.3. Kwalitatieve beoordeling bomen Deelgebied A

42

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.4. Kwalitatieve beoordeling bomen Deelgebied B Toets aan het verkavelingsplan In deelgebied A worden watergangen verbreed en worden de meeste woningen gerealiseerd. De bomen in het gebied staan op de locatie van de appartementencomplexen en de te graven waterpartijen. De helft van bomen in deelgebied A zijn van matige of slechte kwaliteit. Ook de bomen die als goed en redelijk aangemerkt zijn, zullen verdwijnen. In de woonwijk worden nieuwe bomen terug gebracht.

Toelichting (vastgesteld)

43

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

In deelgebied B is eveneens circa de helft van het aantal bomen in een matige of slechte staat. De bomen die in dit gebied als 'goed' beoordeeld zijn, blijven behouden en vormen het hart van de groene zone aan de zuidkant van het plangebied.

Figuur 4.5. Kwalitatieve beoordeling bomen in combinatie met verkavelingsplan Deelgebied A

44

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.6. Kwalitatieve beoordeling bomen in combinatie met verkavelingsplan Deelgebied B Voor de noordkant van het plangebied, waar de ontsluiting en de reconstructie van de Trompweg wordt voorzien, is eveneens een Boom Effect Analyse uitgevoerd zie Bijlage 2. Hierin wordt geconcludeerd dat: 11 bomen zijn met deze plannen niet te handhaven. a. Dit is grotendeels al voorzien.( boom 12, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 29 en 30) Toelichting (vastgesteld)

45

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal b. 4 bomen zijn al weg. (boom 2, 10, 11 en 28). 15 bomen kunnen wel behouden blijven. De groeiplaats wordt hier niet of nauwelijks aangetast indien daar rekening mee wordt gehouden bij de voorbereiding en de uitvoer van de werkzaamheden. Deze bomen staan; a. niet/ niet echt in het werkgebied (boom 1 en 27 en boom 15) b. staan nabij het huidige voetpad, waar het nieuwe voetpad min of meer op dezelfde locatie zal worden teruggelegd (boom 5, 8, 9, 13, 14, 16, 25 en 26) c. staan in het gazon/ plantsoen, waar dit niet of nauwelijks zal worden verkleind (boom 3 en 4 en 6 en 7).

4.3

Bebouwingstructuur

Ten behoeve van een goede inpassing van de beoogde bebouwing in de omgeving dient rekening te worden gehouden met de aanwezige woningen aan de Leidseweg, het fietspad aan de Korte Vliet en de zuidzijde van het plangebied evenals de groenstructuur en het karakter van het gebied rond de Vliet. In samenwerking met de gemeente is door Niersman onder meer gezocht naar een optimale verhouding van betaalbare en sociale woningbouw, voldoende groen en duurzaamheid. In deze zogenaamde ‘tussenvariant’ worden 100 woningen gepland waarvan een groot deel sociaal en betaalbaar. De laagbouw mag niet hoger dan drie woonlagen zijn en de appartementengebouwen maximaal vijf woonlagen. Daarbij blijft 75% van het Arsenaal-gebied groen en 40% op het volledige plangebied.

Figuur 4.7. Verkavelingsplan (bron: Van Egmond Architecten) De typologie en bouwmassa van de woningen moet aansluiten bij de wijk aan de overzijde van de Leidseweg. Ook aan de zuidzijde is bestaande bebouwing aanwezig, waarop met de nieuwe ontwikkeling aansluiting gezocht dient te worden. De 4- en 5-laagse appartementengebouwen zijn gelegen aan de noordzijde langs de Trompweg, zijn zichtbaar vanaf de omliggende bebouwing en markeren de nieuwe woonwijk. De overige nieuwbouwwoningen, die eveneens vanaf de bestaande woningen aan de Leidseweg zichtbaar zijn, zijn qua schaal en omvang afgestemd op deze woningen. Aangrenzend aan de oostzijde van het plangebied, langs de Korte Vliet, is een regionale boezemkade gelegen. De kernzone van deze regionale kering ligt buiten het plangebied. De beschermingszone van de waterkering langs Korte Vliet, zoals vastgelegd op de verbeelding bij het bestemmingsplan, is wel binnen het plangebied gelegen. Binnen deze beschermingszone worden enkele woningen beoogd. Hiervoor zal een watervergunning worden aangevraagd.

46

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

4.4

Verkeerstructuur

Onderdeel van de ontwikkeling is het realiseren van een nieuwe ontsluitingsroute. Deze weg verbindt de nieuwe buurt met de Trompweg die aan de noordzijde van het plangebied ligt. Vanaf de Trompweg begint de 30 km/u weg binnen het plangebied. De ontsluitingswegen binnen het plangebied zijn tweerichtingswegen, maar beperken zich voornamelijk tot het midden van het plangebied. Daardoor is er aan de randen ruimte voor een groene omzoming van de wijk. Uitzondering hierop is de eenrichtingsweg aan de westzijde van het plan. Deze weg betreft het karrenspoor en is parallel aan de Leidseweg gelegen. Hier zal een snelheidsregime van 15 km/u (woonerf) gaan gelden. Het karrenspoor is niet voorzien van een trottoir en de aansluiting op de 30 km-zone wordt voorzien van een uitwegconstructie. Binnen het plangebied wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de woningen. Parkeervakken zijn met name haaks en gelegen aan de hoofdontsluiting. Een klein deel van de parkeerplaatsen betreft langsparkeren, gelegen aan een secundaire ontsluitingsroute binnen het plangebied. Tot slot wordt een deel van de parkeervakken half verdiept uitgevoerd onder één van de twee appartementengebouwen. Daarnaast lopen er voet-en fietspaden door het plangebied en langs de Korte Vliet. In paragraaf 5.3.3 wordt nader ingegaan op het aspect verkeer en parkeren.

4.5

Ruimtelijke kwaliteit, beeldkwaliteit en architectuur

Programma Het programma bestaat uit maximaal 100 woningen. Uitgangspunt hierbij is dat minimaal 30% van het plan bestaat uit woningen voor de sociale huursector. Conform de anterieure overeenkomst kan tevens worden gekozen om 15% van de woningen voor de sociale huur en 15% van de woningen voor de sociale koop te realiseren. Ook komen er 20% betaalbare woningen (middenhuur en/of < NHG-grens). De wijk wordt met groen omkleed en voorzien van drie speeltuinen. Aan de noordzijde wordt een nieuwe ontsluitingsroute gerealiseerd die aansluit op de Trompweg.

Toelichting (vastgesteld)

47

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.8. Woningbouwprogramma binnen het verkavelingsplan (bron: Van Egmond Architecten) Verkaveling Kernwaarden voor de gehele ontwikkeling zijn: onderscheidend, groen en verbonden. In figuur 4.11 is de indicatieve verkaveling opgenomen. In het noordelijk deel van het plangebied zijn 2 appartementenblokken met ten zuiden daarvan 2 blokken beneden- en bovenwoningen voorzien. In het overige deel van het plangebied zijn rijwoningen beoogd, voorzien van diepe achtertuinen inclusief berging. In het zuidelijk deel is een groengebied gelegen voorzien van wandel- en fietspaden en een watergang.

Figuur 4.9. Indicatieve verkaveling (Bron: Van Egmond Architecten) Ruimtelijke kwaliteit, beeldkwaliteit en architectuur Het Plangebied Segaar-Arsenaal ligt aan de Noordflank van Voorschoten en wordt door middel van de Korte Vliet gescheiden van Leiden. Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden. Het Segaar-terrein is na het vertrek van tuincentrum Segaar in 1999 in handen gekomen van Niersman Projectontwikkeling B.V. De gemeente bezit het daaronder gelegen stuk groen, genaamd het Arsenaal. Deze gronden vormen nu gezamenlijk het plangebied Segaar-Arsenaal. Voor de ontwikkeling van het plangebied is een participatietraject gevolgd, waarbij in overleg met de omwonenden gezocht is naar een passende invulling. Dit heeft geresulteerd in een gevarieerd plangebied met 100 woningen, een mix van appartementen en grondgebonden woningen, en veel ruimte voor groen. Door Van Egmond Architecten is het stedenbouwkundig plan uitgewerkt naar een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 3). Dit beeldkwaliteitsplan vormt het toetsingskader voor de uitwerkingen van de bebouwing en de aanzet tot openbare ruimte. In woord en beeld wordt de gewenste ruimtelijke kwaliteit van het gebied weergegeven. De uitgangspunten ten aanzien van de architectuur, massa, detaillering, materiaal- en kleurgebruik worden

48

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal hierbij geformuleerd. De getoonde beelden zijn bedoeld als referentie en ter inspiratie.

Figuur 4.10. Plangebied Segaar-Arsenaal (bron: Van Egmond Architecten) Plangebied Het Segaar-Arsenaal kent vier verschillende zijden, elk met een eigen karakter. Trompweg en Het Fortuyn (noordzijde) Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Trompweg, een weg die nu enkel nog toegankelijk is voor bussen. Aan de andere kant van de Trompweg wordt Het Fortuyn van Voorschoten ontwikkeld. Hier komt een mix van appartementen, rijwoningen en (half)vrijstaande woningen. De architectuur kenmerkt zich door parkachtige architectuur met een klassieke grondslag. De Korte Vliet (oostzijde) Het water van de Korte Vliet begeleidt het plangebied van noord naar zuid. Het huidige voet- en fietspad langs de Korte Vliet kent weinig verbinding met het plangebied en nodigt niet uit om aan te recreëren. Aan de overzijde van de Korte Vliet staat een variatie aan bebouwing. Appartementen gebouwen uit de jaren 70 van 8 lagen hoog, maar ook het hedendaagse kleinschaligere Leo Kanner college. Doorsteek Leidseweg-Korte Vliet (zuidzijde) In het zuiden wordt het plangebied begrenst door een doorsteek, met fiets- en voetpad, vanaf de Leidseweg naar de Korte Vliet. Dit markeert het eindpunt van het park en is een belangrijke verbinding tussen de Leidseweg en de Korte Vliet.

Leidseweg (westzijde) De bebouwing aan de Leidseweg bestaat uit baksteen (o.g.) opgetrokken woningen van twee lagen met (schild of zadel) kap in de jaren 30 architectuur. De Leidse weg kent een groen karakter, door de groene voortuinen en de bomenrij die tussen de Leidseweg en het plangebied in ligt.

Toelichting (vastgesteld)

49

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.11. Proefverkaveling (bron: Van Egmond Architecten) De entree van het Segaar-Arsenaal wordt gemarkeerd door een brug die tussen twee appartementengebouwen het plangebied in gaat. De appartementengebouwen staan met hun voeten in het water en worden omzoomd door groen voor een zachte overgang tussen bebouwing en openbare ruimte. De voorgevels van de rijwoningen dwars op de entreestraat zet de toon voor de rest van de wijk. Deze rij woningen bestaat uit eengezinswoningen en Bebo's (beneden-boven woning) die dezelfde uitstraling krijgen. De groene poort die hier tussen doorloopt geeft alvast een doorkijkje naar het achterliggende groene park(eer)straat. Deze parkeerstraat zorgt ervoor dat het parkeren zoveel mogelijk uit het zicht kan plaatsvinden. De erfscheidingen aan deze straat vormen een integraal onderdeel van de ontwerpopgave. De parkeerstraat krijgt een groen en informeel karakter en geeft een eerste aanzet richting het park. De rijwoningen aan het park zijn te gast in het groen. Met een diepe voortuin op het zuiden wordt deze ruimte een verlengstuk van het park. Veranda's kaderen hier het landschap in en creëren een binnen-buiten ruimte aan het park. Bebouwing wordt met respect voor het bestaande groen en bomen ingepast, waarbij informele wandelpaden het groen van de Leidseweg verbindt met het groen langs de Korte Vliet.

Voor de woningen aan de Korte Vliet loopt een meanderende groenzone, de groenboulevard, welke de publieke route langs de Korte vliet versterkt en ruimte geeft om te recreëren voor bezoekers en bewoners. De voorkanten van de rijwoningen vormen hier een prominente rol aan het water, waarbij de vrijstaande woning als 'special' onderdeel uitmaakt van de groenstrook. Verschillende groene doorsteken zorgen voor een verbinding met de park(eer)straat en de Leidseweg. De rijwoningen aan de Leidseweg kennen een groene voortuin. De secundaire ontsluiting die hier voorlangs loopt krijgt een informeel groen karakter en wordt begeleidt met natuurlijke oevers en water. Hierdoor ontstaat vanaf de Leidseweg gezien een interessant silhouet van groen en bebouwing. Alle woningen in het plangebied zijn georiënteerd naar het openbaar gebied, het groen en het water. Voorgevels tonen zich als een architectonisch gevarieerd front naar de Korte Vliet, het park en de Leidseweg. Dit maakt dat de aandacht op het omliggende landschap gevestigd wordt. De groene en blauwe zones werken overal als een zachte overgang van bebouwing naar omgeving. In architectuur zal Segaar-Arsenaal inspiratie putten uit zowel de jaren 30 architectuur aan de Leidseweg als mede de planontwikkeling 'Het Fortuyn van Voorschoten', maar dan met een hedendaagse inslag.

Stoere verfijnde baksteenarchitectuur in het groen en aan het water met aandacht voor detail, waarbij de relatie tussen binnen en buiten centraal staat. Deze binnen-buitenruimten, zoals veranda's of pergola's vormen een rode draad door het gehele plangebied. Diversiteit wordt gezocht in

50

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal volume (kap of plat dak), type binnen-buiten ruimte, kleurnuances in baksteen, detaillering en gevelopeningen.

Figuur 4.12. Groensferen (bron: Van Egmond Architecten)

Figuur 4.13. Spelen (bron: Van Egmond Architecten)

Toelichting (vastgesteld)

51

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.14. Ontsluiten en parkeren (bron: Van Egmond Architecten)

Figuur 4.15. Erfscheidingen (bron: Van Egmond Architecten)

52

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.16. Profielen (bron: Van Egmond Architecten)

Figuur 4.17. Profielen (bron: Van Egmond Architecten)

Toelichting (vastgesteld)

53

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.18. Profielen (bron: Van Egmond Architecten)

Figuur 4.19. Profielen (bron: Van Egmond Architecten)

54

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.20. Uitgangspunten bebouwing (bron: Van Egmond Architecten)

Figuur 4.21. Bouwvolume (bron: Van Egmond Architecten)

Toelichting (vastgesteld)

55

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.22. Gevelopbouw & Gevelopeningen (bron: Van Egmond Architecten)

Figuur 4.23. Materiaal en detaillering (bron: Van Egmond Architecten)

56

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Figuur 4.24 Appartementen (bron: Van Egmond Architecten)

Toelichting (vastgesteld)

57

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal

Hoofdstuk 5

Sectorale aspecten

5.1

Milieu

5.1.1

Bodemkwaliteit

Toetsingskader De bodemkwaliteit is in het kader van de Wro van belang indien er sprake is van functieveranderingen en/of een ander gebruik van de gronden. De bodem moet geschikt zijn voor de functie. Mocht er een verontreiniging te verwachten zijn dan wel mocht deze feitelijk aanwezig zijn, dient inzichtelijk gemaakt te worden dat na vaststelling van het plan de beoogde oplossing om dit probleem aan te pakken (milieu)technisch haalbaar is en dat er voldoende budget beschikbaar is. Relatie tot het plan Op 3 april 2018 heeft IDDS een locatie-inspectie uitgevoerd inzake het huidige gebruik. De locatie was op dat moment eveneens in gebruik als zijnde groenstrook. Ook was de woning reeds aanwezig op de locatie. Men is voornemens om op de locatie nieuwbouw te realiseren. Overige aspecten ten aanzien van de onderzoekslocatie staan hieronder beknopt omschreven: Tijdens de locatie-inspectie zijn op het maaiveld van de onderzoekslocatie geen asbestverdachte materialen waargenomen. Op en in de nabijheid van de onderzoekslocatie zijn geen zakkingen, dan wel ophogingen in het maaiveld waargenomen welke kunnen duiden op de aanwezigheid van mogelijke (sloot)dempingen. Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn geen huidige (bodem)bedreigende activiteiten waargenomen die een mogelijke bodemverontreiniging (hebben) kunnen veroorzaken.

Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd: In de bovengrond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materialen (puin e.d.) waargenomen. In de ondergrond is zeer plaatselijk (boring 01) bodemvreemd materiaal (baksteen) aangetroffen. Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen. Analytisch is geen asbest aangetoond. Ons inziens is de locatie niet verdacht ten aanzien van asbest. De bovengrond is licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink, PAK en chloordaan. De ondergrond is licht verontreinigd met molybdeen. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende streefwaarden (grondwater), dient de hypothese verdacht voor de onderzoekslocatie formeel te worden gehandhaafd. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is. Conclusie Bodem vormt geen belemmering voor hetgeen dat met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt wordt. 5.1.2

Ecologie

Toetsingskader Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van de Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998. Wet natuurbescherming Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde dierensoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie

58

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Segaar-Arsenaal ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied of landschap of als Natuurnetwerk Nederland (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort. Natuurnetwerk Nederland De term EHS werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. In 2013 veranderde de naam van Ecologische Hoofdstructuur naar Natuurnetwerk Nederland (NNN). NNN is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het plangebied in of in de nabijheid van het NNN gelegen is, verlangt de provincie naar 'nee-tenzij-toets'. Stikstofdepositie In Nederland zijn ongeveer 160 Natura 2000-gebieden aangewezen; gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie.