Bijlage 1 Uitwerkingskader Jan Evertsenlaan 2 (vastgesteld)

Uitwerkingskader Jan Evertsenlaan 2 Gemeente Voorschoten, juli 2025

1

17 juli 2025

Inhoud 1 Inleiding .............................................................................................................................3 1.1

Doelstelling .................................................................................................................3

1.2

Plangebied ..................................................................................................................3

2

Bewonersparticipatie ...........................................................................................................6

3

Programma en wonen ..........................................................................................................9

4

5

6

7

8

3.1

Gezondheidscentrum ...................................................................................................9

3.2

Woningen .................................................................................................................10

Ruimtelijke inpassing ..........................................................................................................10 4.1

Stedenbouw, omgevingskwaliteit en erfgoed .................................................................11

4.2

Openbare ruimte .......................................................................................................14

4.3

Bomen......................................................................................................................15

4.4

Grondbeleid ..............................................................................................................16

Duurzaamheid ...................................................................................................................17 5.1

Klimaatadaptatiebeleid ...............................................................................................17

5.2

Wettelijke vereisten natuur .........................................................................................19

5.3

Energie en warmte .....................................................................................................19

Mobiliteit..........................................................................................................................21 6.1

Parkeren ...................................................................................................................21

6.2

Bereikbaarheid en logistiek..........................................................................................22

Bodem en Milieu ...............................................................................................................23 7.1

Bodem en ondergrond ................................................................................................23

7.2

Milieu .......................................................................................................................25

Bijlagen ............................................................................................................................26

2

17 juli 2025

1 Inleiding 1.1 Doelstelling Dit Uitwerkingskader bevat de gemeentelijke visie op het plangebied met betrekking tot de ruimtelijke en maatschappelijke inpassing en bijbehorende uitgangspunten, onderzoeksvragen en kaders. Hiermee worden de basis vastgesteld voor de nadere uitwerking van een voorontwerp. Proces Een ruimtelijk ontwikkelingsproject kent verschillende fases waarin stapsgewijs wordt onderzocht hoe een ontwikkeling in de bestaande omgeving kan worden ingepast. In de startnotitie staan de scope en het proces. In het uitwerkingskader staan de uitgangspunten en kaders. In de planologische procedure toetst de gemeente het bouwplan aan de kaders en regelgeving. Startnotitie

Uitwerkingskader

23 mei 2023

Juli 2025

Omgevingsplan of vergunning 2026 (verwacht)

In 2018 heeft de gemeente een verzoek ontvangen van Weboma Projecten B.V. voor een herontwikkeling op de Jan Evertsenlaan 2. Er werd besloten om onder voorwaarden mee te werken aan het voorstel om het bestaande gezondheidscentrum te vervangen voor een nieuw gezondheidscentrum en woningen. In het ontwikkelproces dat volgde bleek het draagvlak bij omwonenden klein. Eind 2022 werd daarom besloten om opnieuw te beginnen met een ontwerpstudie, waarbij buurtbewoners beter worden betrokken. Dit Uitwerkingskader is het resultaat van deze ontwerpstudie zie daarvoor bijlage 7. Het participatieproces en de opbrengsten daarvan worden nader toegelicht in hoofdstuk 2 en bijlage 1 en 3. Leeswijzer Dit document is tot stand gekomen op basis van de variantenstudie en participatie die in de periode eind 2022 tot heden plaatsvond. Op basis van dit Uitwerkingskader kan de initiatiefnemer een ontwerp uitwerken. Indien blijkt dat uitgangspunten uit dit document tegenstrijdig of niet haalbaar zijn, kan daar alleen in overleg met de gemeente van worden afgeweken. Dit document is opgesteld met het oogmerk dat het project binnen een afzienbare termijn tot ontwikkeling komt. Indien niet binnen twee jaar na vaststelling van dit Uitwerkingskader een aanvraag tot een juridisch planologisch besluit bij de gemeente is ingediend, worden mogelijk de uitgangspunten uit dit kader heroverwogen.

1.2 Plangebied De locatie is gelegen in de wijk Noord Hofland. De percelen kadastraal bekend gemeente Voorschoten, sectie C, nummers 1595 (655m²) en 1963 (272m²) zijn in eigendom van Van Soest Beheer B.V. en het perceel kadastraal bekend gemeente Voorschoten, sectie C, nummer 1596 (600m²) is in eigendom van Stichting tot Steun aan en Bevordering van de Gezondheidszorg in Voorschoten. Het perceel met de middenspanningsruimte is kadastraal bekend gemeente Voorschoten, sectie C, nummer 2068 (43m²), is in eigendom van Liander en zal geïncorporeerd worden in het project. Weboma treedt als ontwikkelaar op namens de grondeigenaren. De huidige bebouwing (1052m²) huisvest momenteel een gezondheidscentrum, tijdelijke huisvesting (Divorse Housing) en een middenspanningsruimte van Liander. Onderstaande afbeelding geeft de verschillende kadastrale percelen weer. De geel gekleurde gronden zijn in eigendom van de gemeente Voorschoten, de witte percelen zijn in eigendom van derden en de roze vlakken zijn de bestaande bebouwing.

3

17 juli 2025

Het plangebied is weergeven in onderstaande luchtfoto (rood omlijnd). Het perceel ligt in een woonomgeving met een mix van (sociale) huurwoningen en koopwoningen.

4

17 juli 2025

Omgevingsplan Op de locatie geldt het Omgevingsplan Voorschoten, welke ter plaatse van de planlocatie van rechtswege is ontstaan op basis van Bestemmingsplan ‘Noord’, vastgesteld op 22-11-2012. De locatie van de huidige bebouwing heeft de functie “Maatschappelijk”. Verder heeft de planlocatie de functie “Groen”, “Bedrijf – Nutsvoorziening”, “Verkeer”, en de nevenfuncties “Waarde – Archeologie – 5 “en “Waarde – Archeologie – 6”.

Het beoogde nieuwe gezondheidscentrum met daarboven gelegen woningen past functioneel binnen de functie, maar is qua bouwvlak en hoogte in strijd met het huidige omgevingsplan. De beoogde woningen zijn ook qua functie strijdig. Een afwijking/wijziging van de functie en bouwvoorwaarden is noodzakelijk.

5

17 juli 2025

2 Bewonersparticipatie In het coalitieakkoord 2022-2026 ambieert het college om inwoners zoveel mogelijk te betrekken. De bouwontwikkeling aan de Jan Evertsenlaan 2 heeft invloed op de omgeving. Het is daarom belangrijk dat belanghebbenden worden gehoord en advies wordt gebruikt bij de planvorming. Tijdens de variantenstudie is een uitgebreid participatieproces doorlopen. Waar is welke informatie over het participatietraject vindbaar? In bijlage 1 van dit Uitwerkingskader is een overzicht opgenomen van het verloop van de participatie. Deze extra toelichting geeft invulling aan de toezegging van de wethouder in de raadsvergadering van 24 mei 2023 om uitgebreid inzicht te geven in het proces, het verloop en de opbrengsten van het participatieproces. Dat overzicht bevat een beschrijving van de processtappen, het participatieplan, een overzicht van overlegmomenten met omwonenden en de verslagen van de buurtbijeenkomsten. De verslagen van de klankbordgroepoverleggen en de panelen die op de bewonersbijeenkomsten gedeeld werden, zijn vanwege de omvang niet bijgevoegd maar openbaar vindbaar op de webpagina www.voorschoten.nl/jan-evertsenlaan-2. Deze stukken zijn gedurende de hele ontwerpstudie daar vindbaar geweest, zodat ze beschikbaar waren voor alle geïnteresseerden.

Proces en opbrengsten

Er is een klankbordgroep opgericht waarin zeven omwonenden, de initiatiefnemer, het gezondheidscentrum en de gemeente deelnemen. Het participatieproces is uitgevoerd op basis van een participatieplan die in de klankbordgroep is vastgesteld. De klankbordgroep is 10 keer samengekomen. Daarnaast zijn er drie wijkbrede bijeenkomsten georganiseerd.

Figuur: overzicht van de overlegmomenten met de klankbordgroep en de bewonersavonden. In bijlage 1 is een uitgebreider overzicht van het proces opgenomen.

6

17 juli 2025

Hieronder staan hoofdlijnen van de opbrengst uit de buurtparticipatie, waarbij is aangegeven op welke manier is omgegaan met de wensen vanuit de bewonersparticipatie. De onderwerpen zijn niet uitputtend; in de verslagen van de wijkbijeenkomsten (bijlage 3) staat een uitgebreider overzicht en zijn alle door bewoners opgeschreven opmerkingen gebundeld. -

-

-

Ontwerp en massa: o Het project is al een aantal jaar in voorbereiding. Het volume werd aanvankelijk zeer groot ingestoken, en is tussen 2018 en 2024 stap voor stap afgeschaald. Ook het huidige voorstel wordt nog steeds als te groot gezien door verschillende wijkbewoners, zo bleek uit de bewonersavond van 28 november ‘24. Het verder terugbrengen van het volume van het gebouw is volgens de initiatiefnemer financieel niet haalbaar binnen de uitgangspunten voor (o.a.) sociaal- en betaalbaar segment. Hierin is de afweging gemaakt dat het belang van de vele woningzoekenden, lagere/betaalbare prijsklassen in het woonprogramma en een toekomstbestendige wijkzorgvoorziening prioriteit heeft. o De visuele impact van de bouwmassa wordt met architectonische ingrepen verminderd door het maken van een set back op de 1e verdieping én op de bovenste twee verdiepingen. De goothoogte sluit aan bij de omgeving. Ook wordt deze verdeling door een andere materialisering of kleur versterkt. Hierdoor oogt gebouw minder massaal, ligt het grootste deel van de massa verder van de omliggende bebouwing en worden de bovenste verdiepingen minder zwaar ervaren. De gemeente heeft daarnaast een aantal minimale maten meegegeven voor afstand tot de huidige woningen. o In de bewonersavond van 10 juli ’24 werden twee verschillende ontwerpen getoond.

Het ontwerp dat de meeste steun kreeg van omwonenden is vervolgens verder uitgewerkt. In afstemming met de klankbordgroep is het ontwerp op een aantal punten aangepast om tegemoet te komen aan verschillende wensen van omwonenden. Zo is vleugel van het gebouw verplaatst om de impact op de naastgelegen woningen kleiner te maken. Ook is het parkeerterrein verplaatst naar de voorzijde en werd het hoofdgebouw zo gepositioneerd dat het uitzicht en de bezonning van de naastgelegen flats zo min mogelijk belemmerd wordt. Apotheek: Meerdere buurtbewoners spraken zich uit tegen de komst van een apotheek vanwege een verwachtte toename aan autoverkeer en bezoekersstromen. Daarbij werd aangedragen dat er in het nabijgelegen winkelcentrum zich ook een apotheek bevindt. Een apotheek vraagt daarnaast extra ruimte, die schaars is op deze locatie. Ondanks de sterke wens van zorgverleners om op de locatie samen te kunnen werken met een apotheek, is er daarom voor gekozen om geen apotheek te vestigen op deze locatie. De maat van het gezondheidscentrum komt hiermee op circa 900 m2 BVO. Verkeer en parkeren: Er waren opmerkingen over de verkeersveiligheid op het kruispunt Jan Evertsenlaan en Abraham van der Hulstlaan. Een nieuwe inrichting kan de verkeersituatie hier verbeteren.

Veel buurtbewoners vonden een inrit naar een parkeerterrein aan de Abraham van der Hulstlaan, nabij de Jan van Gelderdreef, ongewenst. Om die reden is ervoor gekozen de entree van het parkeerterrein alleen aan de Jan Evertsenlaan te positioneren. Opvallend was dat meerdere wijkbewoners uitspraken dat er hoge parkeerdruk werd ervaren, vooral sinds de invoering van betaald parkeren over de grens met Leiden per oktober 2023. Uit parkeerdrukmetingen van november 2022 en april 2024 blijkt echter dat er geen toename is geweest van parkeerdruk. De parkeerdruk is afgenomen van 74% naar 72% op een doordeweekse nacht. De parkeerdruk valt ruimschoots binnen de parkeerdruk waar we in de gemeente proberen onder te blijven, namelijk 85%. Om deze informatie aan te vullen is op ontbrekende momenten eveneens een parkeerdrukmeting uitgevoerd. Ook tijdens deze momenten is er voldoende parkeergelegenheid.

7

17 juli 2025

-

-

Groen: Veel bewoners vrezen dat afname van groen ten koste gaat van de leefbaarheid en speelmogelijkheden voor kinderen, waarbij gerefereerd wordt naar amendement 203 zoals aangenomen in de raadsvergadering van 25 mei 2023. Hierin staat `groen blijft groen’: het bestaande groen moet gehandhaafd blijven óf, als er openbaar groen moet wijken, moet dit elders in het plangebied worden gecompenseerd. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een beperkt gebruik van terrein wat nu tot openbaar groen behoort helaas onontkoombaar. Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat verloren groen in kwantiteit en kwaliteit wordt gecompenseerd op de locatie. Daarbij moet ook aandacht zijn voor de speelmogelijkheden in het groen. Betaalbaarheid en doelgroepen woningen: Vaak werd door bewoners ingebracht dat het goed zou zijn om woningen te maken voor senioren en starters. Ook werd vaak benadrukt dat betaalbaarheid van de woningen zeer belangrijk is. In de nieuwbouw wordt, conform de vigerende Woonvisie, 30% sociale huur en 35% middensegment woningen gemaakt, waardoor een groot aandeel aan betaalbare woningen is geborgd. Het geschikt maken van de woningen voor senioren, alsmede de wens om een lokale voorrangsregeling op te zetten voor Voorschotense senioren, wordt meegenomen voor het project (zie ook 3.2 ‘Woningen’).

De keuze valt op senioren omdat de locatie bij het gezondheidscentrum zich daar goed voor leent. De hoeveelheid woningen die wordt gerealiseerd is beperkt, waardoor het toepassen van een voorrangsregeling voor meerdere doelgroepen maar een beperkt effect per doelgroep kan bereiken.

Participatie in de verdere uitwerking

Ook in de verdere uitwerking zal geparticipeerd worden. Daarvoor worden de volgende uitgangspunten meegegeven: • Er dient ten minste aan de ‘Leidraad participatie Voorschoten’ te worden voldaan. Het project typeert zich als een categorie 3 project. Dat betekent dat de initiatiefnemer omwonenden actief moet (blijven) betrekken in de planvorming. De initiatiefnemer dient een participatieplan te hebben en te zorgen voor goede verslaglegging. Het participatieplan en verslag zullen door gemeente worden beoordeeld. Fysieke bijeenkomsten met de betrokkenen zijn uitgangspunt. De gemeente blijft betrokken bij deze bijeenkomsten. • De initiatiefnemer dient zorg te dragen voor een actuele webpagina met een centraal emailadres. • De initiatiefnemer dient aandacht te besteden aan de hinder die kan worden ervaren door bouwwerkzaamheden. • De klankbordgroep in samenwerking met initiatiefnemer en gemeente bezien hoe compensatie gebruikt wordt ter verbetering van het bestaande groen. De compensatie is aanvullend en gaat niet ten koste van het groene sedum dak. Zoals in de startnotitie op 25 mei 2023 door de raad is vastgesteld: na het vaststellen van het uitwerkingskader zal de ontwikkelende partij de trekker zijn in dit participatieproces. De gemeente houdt een controlerende rol en blijft deelnemen aan de klankbordgroep overleggen en andere bijeenkomsten.

Dit zoals het participatieplan ook met de klankbordgroep is vastgesteld. Daarbij zal bezien worden: 1. of het mogelijk is om het groene gebied (speelveld) aan de Jan van Galenlaan te vergroten en zo groenverlies extra te kunnen compenseren. 2. hoe de door de initiatiefnemer toegezegde substantiële extra investering van 100.000 euro in groenvoorziening in het project aan te wenden, waarbij ook een upgrade gegeven kan worden aan het bestaande openbare gebied. 3. de raad zal over de uitkomsten worden geïnformeerd.

8

17 juli 2025

3 Programma en wonen De gemeente Voorschoten wenst in de periode tot en met 2030 ten minste 1.000 nieuwe woningen te bouwen. Om een leefbaar dorp te blijven is het van belang om ook de (maatschappelijke) voorzieningen op orde te houden. De huisvesting van de zorgverleners op de planlocatie is aan vervanging toe om de (intensiverende) zorgopgaven het hoofd te kunnen bieden. De bouwontwikkeling bestaat uit de volgende oppervlaktes: • • • • • •

Bebouwd: 1.134m² Verhard (parkeren): 1.043m² Totaal: 2.250m² BVO gebouw: ca. 4.480m² BVO GZHC: ca. 900m² (ca. 18 behandelkamers) BVO Wonen: ca. 3.520m² (ca. 30-40 woningen)

3.1 Gezondheidscentrum Het huidige gezondheidscentrum ‘Noord Hofland’ bevindt zich sinds 1982 op deze locatie en is in bezit van de ‘Stichting tot Steun Aan en Bevordering van De Gezondheidszorg in Voorschoten’. In het gezondheidscentrum huisvest momenteel een eenmanspraktijk en een fysiotherapiepraktijk met meerdere fysiotherapeuten. Voorts een praktijk voor ergotherapie, logopedie, mensendieck en fysiodiëtiek. De bebouwing is verouderd en voldoet niet meer aan de duurzaamheidsstandaard en de faciliteiten die in het veranderende zorglandschap noodzakelijk is. Zo is er vanuit de zorgverleners een grote behoefte aan meer behandelkamers. Vanwege het gebrek aan ruimte in het gezondheidscentrum wordt nu door de zorgverleners structureel gebruik gemaakt van de aangrenzende voormalige kerk.

Figuur: kadastrale kaart van de huidige situatie met het gezondheidscentrum Om in bovenstaande behoeften te voorzien wordt een nieuw gezondheidscentrum gerealiseerd van circa 900 m2 BVO. Er komen geen nieuwe zorgverleners of zorgfuncties bij in het gezondheidscentrum, maar het aantal behandelkamers wordt uitgebreid om aan de hedendaagse standaard voor

9

17 juli 2025

eerstelijnszorg te voldoen. Het gezondheidscentrum komt volledig op de begane grond. Dit is wenselijk vanuit de publieke gebruiksfunctie.

3.2 Woningen Er worden circa 30-40 woningen gerealiseerd. Het woonprogramma wordt opgebouwd conform de Woonvisie 2023, dat wil zeggen 30% sociale huur en 35% middensegment. In het woonprogramma wordt de nadruk gelegd op realisatie van woningen voor senioren. De keuze voor senioren wordt gemaakt vanwege de aanwezigheid van het gezondheidscentrum, de grote behoefte aan doorstroming op de woningmarkt en de wensen uit de participatie. Uitgangspunten wonen: • De Woonvisie Voorschoten 2023-2027 is van toepassing. Dit betekent dat het woonprogramma als volgt is opgebouwd: o Ten minste 30% van de woningen is sociale huur. o Ten minste 35% van de woningen is middensegment. Dit kunnen zowel huur- als koopwoningen zijn met een maximum huur- of koopgrens zoals gedefinieerd in de Doelgroepenverordening Voorschoten 2020, eerste wijziging 2023. o 35% van de woningen valt in het ‘vrije segment’. Dit kunnen zowel huur- als koopwoningen zijn waarvoor geen prijzen zijn gereguleerd. • Voor het sociale- en middensegment gelden de instandhoudingstermijnen zoals bepaald in Doelgroepenverordening Voorschoten 2020, eerste wijziging 2023. • Binnen het middensegment ligt de nadruk op koopwoningen verdeeld onder het goedkope en betaalbare segment. Dit zorgt voor meer doorstroming op de Voorschotense koopwoningmarkt.

• Ten minste 10% van de woningen binnen het sociale segment worden beschikbaar gemaakt voor bijzondere doelgroepen zoals afgesproken in de ‘Prestatieafspraken gemeente Voorschoten 2025-2028’ van december 2024. Met bijzondere doelgroepen wordt bedoeld huishoudens die uitstromen uit beschermd en beschut wonen, maatschappelijke opvang en dak- en thuislozen. De definitie van bijzondere doelgroepen is in ontwikkeling en wordt door de gemeente mogelijk verruimd in een toekomstige woon-zorgvisie. Met goedkeuring van de gemeente kan de initiatiefnemer t.z.t. aansluiten bij de (nog vast te stellen) definitie in de toekomstige woon-zorgvisie. • Het gehele woonprogramma wordt geschikt gemaakt voor senioren. Dit betekent dat alle woningen bereikbaar zijn zonder trap, geen drempels hebben die hoger zijn dan 2 cm en (de mogelijkheid tot) een drempelloze inloopdouche hebben. • 10% van het woonprogramma wordt geschikt gemaakt voor mensen met een handicap of functiebeperking. Deze woningen zijn rolstoeltoegankelijk conform afdeling 4.6 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). • Er zal gebruik worden gemaakt van de vigerende beleidsregel lokaal maatwerk, waarmee binnen het sociale segment een voorrangsregeling wordt opgezet voor senioren die in Voorschoten een eengezinswoning achterlaten. Dit bevordert de doorstroming op de woningmarkt.

De beleidsregel heeft betrekking op de sociale huurwoningen die bij een woningcorporatie worden ondergebracht. Voor de sociale huurwoningen waarbij dit onverhoopt niet lukt, zal initiatiefnemer ervoor zorgdragen dat bij de toewijzing van ten minste 50% van de sociale- en middenhuurwoningen voorrang wordt verleend aan senioren (55+ jaar) die zich bij de verhuurder als gegadigden hebben gemeld en een eengezinswoning achterlaten in Voorschoten.

4 Ruimtelijke inpassing

10

17 juli 2025

Dit uitwerkingskader is het resultaat van een variantenstudie waarin verschillende ruimtelijke modellen met elk hun voor- en nadelen zijn gemaakt. De variantenstudie is uitgevoerd in overleg met de klankbordgroep. Ook zijn er drie bewonersavonden georganiseerd en is de stedenbouwkundige opgave voor informeel advies voorgelegd aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit Voorschoten (AOV).

4.1 Stedenbouw, omgevingskwaliteit en erfgoed Het plangebied is met publiek groen omzoomd en grenst aan de oostzijde aan een groene speelplek. Het groen loopt aan de noordzijde tussen haaks geplaatste galerijflats door. Dit zijn drie typische jaren 60 flats met bergingen op de begane grond, drie volwaardige woonlagen en een schilddaklaag met woonfunctie. De galerijzijdes van de flats hebben een sterke horizontale uitstraling. De zijde van de flats met balkons en ramen boven elkaar hebben een meer verticale uitstraling. Achter deze flats bevindt zich een galerijflat van zeven bouwlagen. Aan de zuid- en westzijde van het plangebied liggen rijwoningen.

Stedelijke structuur Noord-Hofland De omgeving van het plangebied is een stedelijke woonomgeving. Noord-Hofland als wijk kenmerkt zich door kronkelende woonstraten met kleine (parkeer)pleintjes. De bebouwing bestaat grotendeels uit eengezinswoningen van twee bouwlagen met een zadeldak, schilddak of soms een plat dak. Het materiaalgebruik bestaat hoofdzakelijk uit aardkleurige bakstenen in donkere of lichte tinten en donkere dakpannen. De openbare ruimte is ruim van opzet, met relatief veel openbaar groen en volwassen bomen. Uit: Welstandsnota Voorschoten, herziening september 2008

Het bestaande gebouw komt uit 1982, en omvatte oorspronkelijk een kerk en het huidige gezondheidscentrum. De kerk is later in gebruik genomen als wijkcentrum en wordt in de huidige situatie gebruikt door het gezondheidscentrum. Ook bevinden zich momenteel 2 woningen in de voormalige kerk. Terwijl de wijk is opgebouwd uit typische eengezinswoningen en flats, is het bestaande gebouw op de planlocatie een verbijzondering in de stedenbouwkundige structuur. Het gebouw heeft verschillende hoogtes, hoeken en verspringingen. Hiermee wordt de locatie als herkenningspunt van belang. Mede door de ligging aan de groenstructuur is het een van de weinige plekken waar een alzijdig gebouw gewenst is, en waar een andere functie dan enkel wonen goed past. De hierboven beschreven stedenbouwkundige situatie en de variantenstudie heeft geleid tot onderstaand ruimtelijk model met bijbehorende uitgangspunten. Dit ruimtelijk model vormt qua volume en bouwvlak de basis voor verdere uitwerking door de initiatiefnemer. De impressies laten zien hoe de bebouwing eruit kan komen te zien en zijn bedoeld ter beeldvorming.

11

17 juli 2025

Figuur: Impressie van de nieuwe bebouwing gezien vanaf de Abraham van der Hulstlaan (ter beeldvorming). Uitgangspunten stedenbouw, omgevingskwaliteit en erfgoed: - De locatie ligt in het groen en is omgeven door verschillende type woningen met elk een eigen uitstraling. Deze diversiteit maakt een stedenbouwkundige en architecturale verbijzondering op deze plek voorstelbaar. Het te ontwerpen gebouw dient vanwege zijn locatie alzijdig te zijn, zowel de plint als de bovenbouw. Dit betekent dat alle gevels van het gebouw gevelopeningen dienen te hebben met daarachter functies zoals zorg of wonen. - De ontwikkeling dient zich met haar volume te voegen naar de locatie. Dat wil zeggen dat het aantal bouwlagen met bijbehorende (goot)hoogtes afgestemd wordt op de drie galerijflats aan de noordzijde. De adviescommissie omgevingskwaliteit heeft hierover positief geadviseerd. Het hoofdvolume wordt maximaal circa 16 meter hoog, oftewel 5 bouwlagen. Hierbij geldt dat er geen opbouw is van technische installatie voor een lift op het dak staat die de hoogte van 16m overschrijdt. De hoogte van 16m betekent dat het gebouw de hoogte 16 m niet mag overschrijden. De vleugel wordt maximaal circa 13 meter hoog, oftewel 4 bouwlagen. - Het bouwvlak van het nieuwe gebouw inclusief het parkeerterrein heeft een maximaal grondoppervlakte van 2.250m2.

Wandelroutes en overige invulling van de openbare ruimte wordt hierin niet meegerekend. - Het nieuwe volume neemt voldoende afstand tot de omgeving om de ruimtelijke impact en schaduwwerking op de omliggende bebouwing zo klein mogelijk te houden. De bebouwing houdt minimaal 8 meter afstand tot de noordelijk gelegen flats. Om de impact van de nieuwe bebouwing verder te verkleinen wordt van het hoofdgebouw aan de zijde van de Abraham van der Hulstlaan een setback gerealiseerd en de voorgevel in lijn gelegd met de flats. Daarnaast worden de bovenste twee bouwlagen van het hoofdgebouw verbijzonderd met setbacks. De bovenste laag ligt minimaal 2 meter in setback terug. Hierdoor wordt deze minder hoog ervaren vanuit straatniveau en oogt het gebouw minder massief. - Een bezonningsonderzoek wordt uitgevoerd om de effecten op de omgeving en bestaande woningen inzichtelijk te maken. De gemeente Voorschoten heeft geen eigen beleid voor

12

17 juli 2025

-

-

-

bezonning. Het bezonningsonderzoek zal getoetst worden aan de ‘lichte’ TNO-norm. Deze norm houdt in dat er ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober moet zijn op de gevels van een woning. De woningen en het gezondheidscentrum hebben elk hun eigen entree. De uiteindelijke positionering van de hoofdentree zal de ontwikkelaar meenemen in het vervolg van het participatietraject. Hier bevinden zich ook het publiek toegankelijke parkeerterrein en de fietsenstalling voor het gezondheidscentrum. De huidige wijktransformator wordt in het bouwvolume opgenomen. Ontwerp en uitvoering daarvan geschiedt in overleg met de eigenaar Liander. Indien er zwaarwegende redenen zijn om de wijktransformator op een andere manier in te passen, kan dit enkel in overleg met de gemeente worden besloten. Het bestaande gebouw heeft geen formele erfgoedstatus. Op basis van bijlage 3 van de kadernota cultureel erfgoed in relatie tot de gemeentelijke monumentenlijst is er onvoldoende grond voor herbestemming en kan de locatie worden herontwikkeld. In de erfgoedagenda is opgenomen dat monumentale kunst uit de wederopbouwperiode behouden moet blijven. Het kunstwerk aan de gevel van de voormalige kerk dient duidelijk zichtbaar te geïntegreerd te worden in de nieuwbouw als verwijzing naar het voormalige kerkelijk gebruik van de locatie.

Figuur: Impressie van de nieuwe bebouwing gezien vanaf de Van Kinsbergenlaan (ter beeldvorming).

13

17 juli 2025

Architectuur - Het gebouw heeft een eenduidige hoofdvorm en uitstraling. - Het gebouw dient wordt vormgegeven aan de hand van het plint – midden – top principe. Dit houdt in dat de onderste en bovenste verdiepingen herkenbaar zijn en verbijzonderd ten opzichte van de verdiepingen daartussen. Dit kan zowel in volume als in materiaalgebruik. - De verschillende entrees zijn duidelijk herkenbaar en uitnodigend. - Het gebouw voegt zich in materiaalgebruik naar de omliggende gebouwde omgeving. Vanuit de participatie denkt men aan baksteen in lichte tinten.

Figuur: Geveltekening van de nieuwe bebouwing gezien vanaf de Jan Evertsenlaan (ter beeldvorming).

4.2 Openbare ruimte Het project bevindt zich in de wijk Noord-Hofland, bij openbaar groen dat behoort tot de wijkgroenstructuur (Kaart F Wijkgroenstructuur gemeente Voorschoten 2009). De wijk Noord Hofland heeft een openbaar groenareaal van 212.467m2 (exclusief Ter Wadding) en telt 2571 woningen, wat uitkomt op 82,6m2 openbaar groen per woning. In het openbare groen ligt een speelplek met verscheidene sport- en spel voorzieningen. Deze speelplek is als “speelplek 08” opgenomen in het Speelruimteplan Voorschoten, waarin geambieerd wordt om deze te versterken voor de gehele wijk als centrale speel- en sportplek. De speeltoestellen worden niet door de bouwontwikkeling aangetast. Een deel van het bestaande groen (waar geen speel- en sporttoestellen staan) wordt gebruikt voor de nieuwbouw.

Figuur: indicatief bovenaanzicht van het bouwvlak van de nieuwe bebouwing. De precieze inrichting van de buitenruimte (inclusief parkeerplaats) wordt nader uitgewerkt en zal dus wijzigen t.o.v. van deze tekening.

14

17 juli 2025

Uitgangspunten openbare ruimte - Voor de inrichting van de openbare ruimte vormt de meest recente LIOR de basis. - De in- en uitrit van het parkeerterrein ligt aan Jan Evertsenlaan. De omliggende openbare ruimte en het openbare parkeerterrein wordt kwalitatief en groen ingericht. Hiervoor wordt (conform advies AOV) een landschapsarchitect aangesteld om deze zo groen, veilig, duurzaam en ecologisch mogelijk in te richten. - Het gebouw en de parkeerlocaties zijn goed toegankelijk voor alle bezoekers, waaronder mindervaliden en kwetsbare doelgroepen. - De inrichting van de bebouwing, de openbare ruimte en de verlichting is zodanig dat de sociale veiligheid overdag en ’s avonds goed is. Lichthinder voor omwonenden dient te worden voorkomen. - De omgeving heeft momenteel een groene uitstraling en behoudt deze. Compensatie van verloren groenvoorzieningen vindt zowel kwalitatief als kwantitatief plaats binnen het plangebied. Compensatie in oppervlakte kan op het terrein, de gevel of het dak plaatsvinden.

4.3 Bomen De gemeente Voorschoten streeft naar een duurzame instandhouding en ontwikkeling van haar bomenbestand. Daarvoor heeft de gemeente de ‘Beschermwaardige bomenlijst gemeente Voorschoten‘ opgesteld met daarop alle beschermwaardige bomen en boomgroepen in Voorschoten. In en om het plangebied staan bomen waarmee rekening moet worden gehouden in de planvorming en bouwfase.

Beschermwaardige bomen in het plangebied In de directe nabijheid van het plangebied staan zeven beschermwaardige Zomereiken als laanbeplanting langs de Abraham van der Hulstlaan. Verderop in het openbaar groen nabij de Jan van Galendreef staan acht beschermwaardige Moseiken en drie beschermwaardige Elzen. Voor alle beschermwaardige bomen geldt dat deze behouden kunnen worden in het voorliggende ontwerpmodel. Voor andere (niet beschermwaardige) bomen geldt de verwachting dat deze niet op hun huidige plek behouden kunnen worden in het plan. Een nog uit te voeren Bomen Effect Analyse (BEA) zal moeten uitwijzen of behoud of verplanten van deze bomen mogelijk is of dat compensatie nodig is.

Uitgangspunten bomen: - De zeven zomereiken aan de Abraham van der Hulstlaan dienen op een toekomst vaste manier behouden te blijven. - De initiatiefnemer laat een Bomen Effect Analyse (BEA) uitvoeren waarop alle bomen rondom het plangebied zijn geïnventariseerd en hun staat is beoordeeld. De BEA wijst ook uit welke consequenties de beoogde bouwontwikkeling heeft voor de bomen. Daarbij wordt onder andere gekeken naar de beschikbare boven- en ondergrondse ruimte die de bomen nodig hebben om uit te kunnen groeien tot volwassen exemplaren. - Voor alle bomen geldt dat behoud de voorkeur heeft. Als dit niet op de huidige plek kan wordt onderzocht of verplanten mogelijk is. Indien verplanten niet mogelijk is, geldt voor bomen die niet op de beschermwaardige bomenlijst staan dat zal worden bekeken hoe de kwalitatieve bijdrage van de te kappen bomen aan de openbare ruimte gecompenseerd kan worden, bijvoorbeeld door het planten van nieuwe bomen of ander groen en wordt maatwerk geleverd. 15

17 juli 2025

-

-

-

Op basis van het voorliggende ontwerpmodel lijken alle beschermwaardige bomen behouden te kunnen blijven. Algemeen stelt de gemeente dat bomen die op de beschermwaardige bomenlijst staan, conform de APV, alleen bij zwaarwegende belangen en wanneer er geen alternatieven zijn, in aanmerking komen voor een kapvergunning. Deze bomen dienen 1 op 1, met behoud van potentieel boomkroonvolume, gecompenseerd te worden in het nieuwe plan. Indien dit aantoonbaar niet haalbaar is, kunnen ze elders in de gemeente (bv Segaar Arsenaal) als gelijkwaardige bomen teruggebracht te worden op basis van de monetaire waarde (taxatie van de monetaire boomwaarde volgens de NVTB-methode (Nederlandse Vereniging van Taxateurs van Bomen)). Voor de te behouden bomen moet de initiatiefnemer aangeven welke maatregelen nodig zijn tijdens de sloop- en bouwfase om ze te kunnen beschermen. Hierbij wordt de Bomenposter van Norm Instituut Bomen (bijlage 6) gebruikt. Van de totale vierkante meters in de bestaande situatie (bebouwd + parkeerplaatsen + parkeerweg + voetpaden) is totaal 1.789 m2 verhard. Het totale aantal vierkante meters verhard in de nieuwe situatie is totaal 2.250 m2.

In het ontwerp is nu 400 m2 groendak opgenomen om dit deels te compenseren, hiernaast zal het terrein klimaatadaptief en groen worden ingericht met halfverharding en waterpasserende verharding (eventueel gecombineerd met waterberging) en/of groene gevels. Daarmee wordt voldaan aan het vigerende beleid en amendement 203. De bomenkaart hieronder laat zien welke 16 bomen (rood gearceerd) komen te vervallen, er worden er 19 teruggeplaatst.

Figuur: indicatieve bomenkaart met aangegeven welke bomen vervallen in de nieuwe situatie.

4.4 Grondbeleid De ontwikkeling heeft voor de zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing gronden nodig die momenteel in eigendom zijn van de gemeente. Het gaat deels om het huidige parkeerterrein aan de Jan Evertsenlaan en deels om een stuk groene inrichting aan de oostzijde van het bestaande gebouw. In onderstaande tekening van de architect is zichtbaar om welke gronden het gaat. De gemeente is bereid om de gronden in te brengen ten behoeve van de ontwikkeling. Weboma is voornemens om de publiek toegankelijke gronden terug te leveren aan de gemeente De vierkante meters die Weboma inbrengt is een optelling van de 3 restpercelen van de kerk, het gezondheidscentrum en de trafo die buiten het bouwvlak vallen (roze arcering), zijnde 789m² + 43m² = 832m². Vervolgens neemt Weboma weer 469m² grond van de gemeente af (rode gebied).

16

17 juli 2025

Dit resulteert dat na de ontwikkeling 363m2 meer openbaar gebied terugkomt dan in de huidige situatie. Zie onderstaande afbeelding. De Nota grondbeleid en grondprijzenbrief Voorschoten zijn hierop van toepassing. Afspraken hierover worden in de anterieure overeenkomst met initiatiefnemer vastgelegd.

Figuur: indicatie van de gronduitwisseling. De openbare ruimte zal door de nieuwbouwontwikkeling wijzigingen ondergaan. Dit heeft invloed op het beheer en onderhoud. In een beheerparagraaf wordt dit door de initiatiefnemer inzichtelijk gemaakt. Alle openbare ruimte wordt na inrichting aan de gemeente overgedragen, inclusief het parkeerterrein. Over de oplevering, onderhoud en beheer worden afspraken vastgelegd in de anterieure overeenkomstconform vigerend beleid.

5 Duurzaamheid 5.1 Klimaatadaptatiebeleid Door klimaatverandering neemt de kans op fluctuerende grondwaterstanden, droogte en extreme neerslag toe. Dit kan leiden tot wateroverlast, schade aan funderingen, een slechtere oppervlaktewaterkwaliteit, versnelde bodemdaling en hittestress. In de gemeente Voorschoten is het Klimaatadaptatiebeleid Voorschoten 2023 en de Hemelwaterverordening Voorschoten 2023 van kracht. Het Hoogheemraadschap Rijnland heeft eigen beleid: de Waterschapsverordening. Het toepassen van maatregelen voor klimaatadaptatie is maatwerk. In de verdere uitwerking zal initiatiefnemer de mogelijkheden hiervoor onderzoeken en met de gemeente afstemmen.

17

17 juli 2025

Het plangebied ligt in een wijk die zich kenmerkt door een vrij hoge grondwaterstand. Stresstesten wijzen uit dat bij extreme neerslag (dat wil zeggen een maatgevende bui van 70mm/uur) sommige delen van de wijk Noord-Hofland kwetsbaar zijn voor wateroverlast. Alhoewel het plangebied zelf geen wateroverlast ervaart tijdens een bui van 70mm/uur, ligt het wel in het toestroomgebied van andere locaties. Dat betekent dat wanneer hemelwater valt binnen het plangebied, dit stroomt naar overlastgebieden. Het extra opvangen, vasthouden, infiltreren en vertraagd afvoeren van hemelwater binnen het plangebied kan daarom bijdragen aan het oplossen van wateroverlast aan de Leidseweg en aan de Baron van Ghentlaan.

Figuur: Kaart van de wijk Noord-Hofland waarin de wateroverlast bij piekbuien (70mm/h>) zichtbaar is. De planlocatie is met een oranje cirkel aangeduid. Uitgangspunten klimaatadaptatie: - Het Klimaatadaptatiebeleid Voorschoten 2023 bestaat deels uit onderwerpen waarop maatwerk mogelijk is. Belangrijke punten uit het klimaatadaptatiebeleid voor dit project zijn: • Er moet 70 mm hemelwater kunnen worden opgevangen, vastgehouden en geïnfiltreerd over de nieuwe extra verharde oppervlakte van het plangebied, waarna het bij voorkeur infiltreert in bodem en ondergrond. In dit kader moet de grondwatersituatie in beeld worden gebracht. Toekomstig uit te werken oplossingen worden afgestemd met de gemeente. Mogelijkheden die de initiatiefnemer hiervoor kan toepassen zijn onder andere maar niet uitputtend: o Hemelwater infiltreren in bodem + grindbed, en/of het toepassen van infiltratiekratten of –koffers, met eventuele drainagevoorzieningen. Voor infiltratiemogelijkheden moet in verband met de relatief hoge grondwaterstanden mogelijk nader onderzoek worden gedaan. o Toepassen van halfverharding op het parkeerterrein. o Realiseren groenblauwe daken om regenwater vast te houden. o Aanpassen van het maaiveldverloop en/of aanleggen van een wadi. o Opslagtank(s) op eigen grond/nutsvoorziening regenwater.

• Het behoud en ontwikkelen van een natuurvriendelijke omgeving is van belang voor een leefbare en gezonde omgeving en voor de biodiversiteit. De initiatiefnemer zal natuurinclusieve maatregelen nemen die de leefbaarheid, gezonde omgeving en

18

17 juli 2025

•

• -

biodiversiteit behoudt en ten goede komen. Dit kan bijvoorbeeld met voorzieningen zoals nestkastjes, groen beklede gevelwanden, bomen en struiken met eetbare vruchten en zaden en insectvriendelijke groene daken en bermen. Graag zien we dat Voorschoten, ook bij hitte-extremen, een prettige plek is om te verblijven. Nieuwbouwprojecten en transformaties (van bestaande bouw) moeten dan hittebestendig worden uitgevoerd. De inspanningsverplichting is om 40% van alle horizontale en verticale oppervlakten warmte reducerend en verkoelend in te richten. Een en ander conform thans vigerend beleid.

Gezien de planlocatie in het toestroomgebied ligt van voor wateroverlast kwetsbare delen van de wijk, zal de initiatiefnemer verkennen of extra maatregelen mogelijk zijn om ervoor te zorgen dat water zo veel mogelijk wordt vastgehouden binnen het plangebied. Dit betreft dan maatregelen voor het vasthouden/infiltreren van hemelwater boven op de minimale vereisten van 70 mm. Ontwikkelaar zal bij aanvraag van de omgevingsvergunning aan moeten tonen te voldoen aan de minimaal gestelde eisen.

Uitgangspunten bodem en klimaat: • De initiatiefnemer moet bij het aanvragen van de vergunning voor een omgevingsplanactiviteit bouwen een voorafgaand bodemonderzoek volgens NEN 5725 en NEN 5740 aanleveren. Dit onderzoek moet plaatsvinden nadat de bebouwing is gesloopt, zodat duidelijkheid bestaat over de kwaliteit van de bodem onder de nu bestaande bebouwing. • Veen- en kleigronden zijn gevoelig voor zetting en bodemdaling. Het klimaatadaptatiebeleid Voorschoten 2023 bevat voorwaarden en kaders m.b.t. zettingen waaraan voldaan zal moeten worden in het project (zie ook 5.1. Klimaatadaptatie’). • De gemeente monitort langjarig de grondwaterstand. De ontwikkeling biedt de kans om het meetnet uit te breiden. De gemeente wenst daarom dat er voor de start bouw ten minste één peilbuis op de locatie wordt geplaatst en opgenomen in het meetnet. De exacte locatie dient aan de hand van de inrichting en de eisen ten aanzien van bereikbaarheid vastgesteld te worden. De bodemgegevens worden overgedragen aan de gemeente.

5.2 Wettelijke vereisten natuur Op basis van het Besluit Activiteiten Leefomgeving – voorheen Wet Natuurbescherming 2017 geldt een beschermingsplicht voor planten- en diersoorten. De initiatiefnemer zal in het kader van de wetgeving tijdig onderzoek moeten uitvoeren om uit te wijzen of mitigerende maatregelen ter bescherming van flora en fauna nodig zijn. Ook is de stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling wettelijk geregeld. Indien de geplande ontwikkeling gaat leiden tot een toename in stikstofemissie is er een berekening van de stikstofdepositie benodigd om uitsluitsel te geven of de ontwikkeling een effect heeft op Natura 2000gebieden. De initiatiefnemer onderzoekt of een berekening en/of nadere maatregelen nodig zijn.

5.3 Energie en warmte De gemeente Voorschoten heeft een Transitievisie Warmte opgesteld met de ambitie dat in het jaar 2050 alle gebouwen in de gemeente Voorschoten aardgasvrij zijn. Voor alle nieuwbouw in Nederland geldt dat deze moet voldoen aan de eisen voor Bijna Energie neutrale Gebouwen (BENG). De gemeente Voorschoten streeft naar duurzame woningbouw die verder gaat dan de wettelijke BENGeisen. Ontwikkelaars worden aangemoedigd om extra energiebesparende maatregelen te nemen, zoals zonnepanelen, warmteterugwinning en duurzame materialen (bijv. onderbouwd via BREEAM of MPG).

19

17 juli 2025

De gemeente blijft hierover in gesprek met ontwikkelaars om haalbare en betaalbare toepassingen te stimuleren.

20

17 juli 2025

6 Mobiliteit De gemeente Voorschoten streeft naar het verbeteren van verkeersveiligheid, leefbaarheid en bereikbaarheid. Een nieuwe bouwontwikkeling heeft daar invloed op. De gemeente verwacht dat de initiatiefnemer een mobiliteitsparagraaf opstelt waarin staat hoe de veiligheid, leefbaarheid en bereikbaarheid van en rondom de ontwikkeling wordt geborgd. In de mobiliteitsparagraaf staat ook hoe de parkeeroplossingen voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd. In dit hoofdstuk staan de uitgangspunten die de initiatiefnemer daarvoor dient mee te nemen.

6.1 Parkeren Fietsparkeren Goede fietsparkeervoorzieningen zijn van belang voor de bereikbaarheid van de locatie en voorkomt verrommeling van de buitenruimte. Zowel werknemers, bezoekers en bewoners gaan gebruik maken van de fietsparkeervoorzieningen. Uitgangspunten Fietsparkeren: - Conform het Parkeerbeleid Voorschoten 2024 worden parkeerkencijfers van het CROW 741 'Leidraad fietsparkeren 2023' gehanteerd voor de berekening van het benodigd aantal fietsparkeerplekken. Hierbij hanteren we het gemiddelde kencijfer als fietsparkeernorm. - Volgens § 4.5.5. Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) dienen nieuwbouwwoningen een individuele berging met fietsenstallingsmogelijkheden te hebben, dan wel een gelijkwaardige oplossing. De ervaring leert dat aparte bergingen vaak niet voor de fiets gebruikt worden. Daarom wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de initiatiefnemer gebruik maakt van de ‘Concept Beleidsregel gemeenschappelijke fietsen- en scootmobielenbergingen bij woongebouwen in Voorschoten’. Dit document geeft aan waaraan een collectieve fietsparkeervoorziening voor bewoners moet voldoen als gelijkwaardig alternatief voor een individuele berging met stallingsmogelijkheden. - Een fietsparkeervoorziening voor personeel van het gezondheidscentrum dient inpandig te zijn.

Hierbij onderbouwt de initiatiefnemer hoeveel fietsparkeerplekken nodig zijn om in de behoefte van het personeel te voorzien. - Voor bezoekers van het gezondheidscentrum en de woningen zullen dicht bij de entrees fietsparkeerplekken komen. - Er wordt rekening gehouden met buitenmaatse fietsen en elektrische vervoermiddelen zoals scootmobielen en elektrische fietsen. De functie van het gezondheidscentrum leidt mogelijk tot een grotere behoefte aan buitenmaats stallingsplekken. De initiatiefnemer dient dit te onderbouwen. Autoparkeren Voor het gezondheidscentrum ligt de parkeerdruk het hoogst tijdens kantooruren. Voor de woningen ligt de hoogste parkeerdruk in de avond en nacht. Door de parkeerplaatsen voor beide doelgroepen beschikbaar te stellen (‘dubbelgebruik’), kan optimaal gebruik worden gemaakt van de parkeerruimte. Dit betekent dat er geen plekken in eigendom komen van nieuwe bewoners. Uitgangspunten Autoparkeren: - Conform het Parkeerbeleid Voorschoten 2024 worden de parkeerkencijfers van het CROW 381 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' gehanteerd voor een definitieve berekening van de extra parkeerbehoefte door de ontwikkeling. Hierbij geldt, gelet op de adressendichtheid van 1.637 adressen per km2, de gemeente als ‘sterk stedelijk’ en wordt de gemiddelde norm gehanteerd. Op basis van een indicatieve parkeerberekening is de verwachting dat er 39 extra

21

17 juli 2025

parkeerplaatsen nodig zijn. De huidige 12 parkeerplaatsen dienen ook in de nieuwe situatie een plek te krijgen. Het daadwerkelijke aantal extra benodigde parkeerplaatsen dient nog bevestigd te worden in een parkeeronderbouwing. - Parkeerplaatsen dienen te voldoen aan de ASVV 2021, NEN 2443 en de van toepassing zijnde LIOR. - Vanwege het dubbelgebruik moet het parkeerterrein openbaar toegankelijk zijn en blijven. - In de parkeerberekening is het uitgangspunt genomen dat het gezondheidscentrum grotendeels niet in de avonden en weekenden open is. Om dit uitgangspunt te kunnen hanteren dient de initiatiefnemer hierover afspraken te maken met het gezondheidscentrum. Als onderbouwd kan worden dat bij bredere openingstijden onverminderd in de parkeerbehoefte kan worden voorzien, kan in overleg met de gemeente hiervan afgeweken worden. - De functie van het gezondheidscentrum leidt mogelijk tot een grotere behoefte aan ‘speciale’ parkeerplaatsen op de planlocatie, zoals gehandicaptenparkeerplaatsen en kiss & ride plekken. Voor deze speciale functie is geen kwantitatief beleid vanuit de gemeente en dient maatwerk te worden geleverd. De initiatiefnemer zal onderbouwen hoeveel speciale parkeerplekken nodig zijn en hoe deze worden ingepast. - Op het project bestaat de mogelijkheid om saldering toe te passen, zoals beschreven in paragraaf 4.3.2 en bijlage 6 van de Nota Parkeerbeleid.

Het college heeft een inspanningsverplichting om te kijken of er gebruikgemaakt kan worden van de aanwezige restcapaciteit in de omgeving van het project om het aantal parkeerplaatsen te reduceren en zo het verhard oppervlak van het project te beperken, om met de vrijkomende ruimte in te zetten op het behoud van bomen en struiken langs het voetpad van de Abraham van der Hulstlaan naar de Meppellaan. Het 'Parkeerbeleid Voorschoten 2024' is medio 2024 vastgesteld. In dit beleid is gebruikgemaakt van publicatie 381 van CROW ten aanzien van de parkeerkencijfers. Inmiddels is door CROW een nieuwe publicatie uitgebracht, waarin de parkeerkencijfers zijn geactualiseerd. Het parkeerbeleid in Voorschoten zal in de toekomst mogelijk worden herzien op basis van deze nieuwe publicatie. Een parkeeronderbouwing en de uiteindelijke beoordeling daarvan is onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning en wordt uiteindelijk getoetst op het dan vigerende beleid. Dit geldt voor zowel het fiets- als het autoparkeren.

6.2 Bereikbaarheid en logistiek De Jan Evertsenlaan en Abraham van der Hulstlaan zijn beiden erftoegangswegen (ETW 30 km/u). Het gezondheidscentrum en de woningen bevinden zich dicht bij een gebiedsontsluitingsweg en is daarmee in de basis goed ontsloten. Een gezondheidscentrum heeft een publieke functie en zal een toename aan mobiliteitsstromen met zich meebrengen. Het is belangrijk dat voor iedere weggebruiker in kaart wordt gebracht hoe op een veilige wijze het pand kan worden bereikt. Dit geldt ook voor de weggebruikers van en naar de woningen. De genoemde uitgangspunten dienen uitgewerkt te worden in de mobiliteitsparagraaf. Uitgangspunten bereikbaarheid en logistiek: • De initiatiefnemer zal aantonen welke effecten de bouwontwikkeling heeft voor de bereikbaarheid en ontsluiting. Hierbij wordt onderbouwd hoe alle verkeersstromen ingepast kunnen worden. Het gaat om o.a. voetgangers, fietsers, OV, auto’s, hulpdiensten en logistiek. De effecten moeten tot 15 jaar na realisatie berekend worden. • Paden en routes in het plangebied zijn goed verbonden met de omliggende infrastructuur en dienen te voldoen aan de richtlijnen voor toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen. De maatvoering van bestrating wordt inzichtelijk gemaakt. • Er komen logische en veilige voetgangers- en fietsroutes van en naar de fietsparkeerplekken en naar de (hoofd)entrees.

22

17 juli 2025

• •

•

In het ruimtelijke ontwerp wordt rekening gehouden met laden en lossen t.b.v. het gezondheidscentrum. Voor het gezondheidscentrum gelden specifieke behoeften qua bevoorrading en afvalinzameling. De organisaties in het gezondheidscentrum zijn verantwoordelijk voor de verwerking van bedrijfsafval. De aanbiedlocatie voor bedrijfsafval wordt gemaakt zodanig dat een vuilnisauto hier veilig en zonder hinder te veroorzaken bedrijfsafval kan ophalen. Het achteruitrijden van vrachtwagens moet worden voorkomen. Ook voor de woningen wordt in het ontwerp rekening gehouden met logistiek en afvalinzameling. De gemeente faciliteert de verwerking van het huisafval van de nieuwe woningen. Op basis van 40 appartementen dient de initiatiefnemer een ondergrondse restafvalcontainer van 5 m3 voor restafval en een bovengrondse GFT zuil van 1 m3 te realiseren (e.e.a. afgestemd met de beheerder schoon). De aanbiedlocatie moet met de gemeente afgestemd worden conform de eisen in het LIOR en met een vrachtwagen goed en veilig bereikt kunnen worden. Ook is de aanbiedlocatie toegankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking. De containers zullen door een door de gemeente aangewezen partij worden geplaatst. De kosten voor aanleg van de containers zijn voor de initiatiefnemer. Voor huishoudelijk papier en glas kan gebruikt gemaakt worden van reeds bestaande bakken in de omgeving e.e.a.

af te stemmen met IBOR.

7 Bodem en Milieu 7.1 Bodem en ondergrond Bodemopbouw en -samenstelling De bodem in Voorschoten bestaat veelal uit veen en kleigronden, deze zijn gevoelig voor zetting en bodemdaling. Uitgangspunten bodem: • Er dient een verkennend bodemonderzoek volgens de NEN-5740 uit te worden gevoerd. Dit moet plaatsvinden nadat de bebouwing is gesloopt, zodat duidelijkheid bestaat over de kwaliteit van de bodem onder de bestaande bebouwing. • (zie ook 5.1. Klimaatadaptatie’). Niet gesprongen explosieven (NGE) De gemeente heeft in 2022 voor het gehele grondgebied van Voorschoten een vooronderzoek nietgesprongen explosieven (NGE) uitgevoerd zie (figuur onder). Hieruit blijkt dat het studiegebied niet is aangemerkt als risicovol voor ontplofbare oorlogsresten.

23

17 juli 2025

Archeologie Op deze locatie geldt van het onderdeel Noord Hofland van het Omgevingsplan gemeente Voorschoten artikel 31 waarde-archeologisch deels gebiedstype 5 en deels gebiedstype 6. Op basis daarvan is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Op de vigerende archeologische beleidskaart (2013) geldt voor deze locatie een hoge archeologische verwachting, waarbij als vrijstellingsgrens 100 m2 en 30 cm onder maaiveld wordt gehanteerd. Onder beide regelgeving is voor het project geen sprake van een vrijstelling. Dit betekent dat initiatiefnemer de archeologische waarde in kaart moet brengen met archeologisch (voor)onderzoek. Een historisch vooronderzoek voor archeologische waarden is nog niet uitgevoerd. Wanneer uit archeologisch onderzoek blijkt dat een belangrijke vindplaats zal worden verstoord, kan het bevoegd gezag besluiten dat de archeologische resten zo waardevol zijn dat deze in de bodem bewaard moeten blijven (behoud in situ). Dit kan betekenen dat een omgevingsvergunning niet wordt verstrekt of dat het plan aangepast moet worden. Wanneer uit het archeologisch onderzoek blijkt dat een belangrijke vindplaats zal worden verstoord, maar deze niet in aanmerking komt voor behoud in situ en planaanpassing niet mogelijk is, kan het bevoegd gezag besluiten dat de archeologische resten moeten worden veiliggesteld door middel van een opgraving (behoud ex situ).

De kosten van een dergelijke opgraving komen voor rekening van de initiatiefnemer. Archeologisch onderzoek wordt meestal gefaseerd uitgevoerd en kent daardoor een relatief lange doorlooptijd. Om deze reden wordt geadviseerd zo vroeg mogelijk met het archeologisch onderzoek te starten. Voor vragen en of afstemming over het archeologisch vooronderzoek kan contact worden opgenomen met de gemeente archeoloog.

24

17 juli 2025

7.2 Milieu Er zijn geen bijzondere aandachtspunten bekend m.b.t. externe veiligheid, geur-, licht- en luchthinder. De woningen zijn op basis van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) geluidgevoelig. Voor wat betreft geluidhinder kan op de planlocatie alleen wegverkeerslawaai verwacht worden. Er zijn in de directe omgeving geen spoorwegen, bedrijven of milieubelastende activiteiten (Mba’s) aanwezig die geluidhinder kunnen veroorzaken. Uitgangspunten milieu: - De te bouwen woningen zijn geluidgevoelig en worden gebouwd volgens de instructieregels uit het Bkl. Dat wil zeggen een standaardwaarde van 53 dB Lden (Decibel Level day-eveningnight) en een grenswaarde van 70 dB Lden voor nieuwe geluidgevoelige bestemmingen (waaronder woningen). De grenswaarde is alleen bij uitzondering toegestaan en met toepassing van geluidbeperkende maatregelen. - Op basis van het Bkl (artikel 3.21 lid 2) is het gezondheidscentrum niet geluidgevoelig. Aangezien het gezondheidscentrum in hetzelfde gebouw zit als woningen, valt deze in beginsel onder dezelfde geluidsbescherming. Dat heeft ook de voorkeur om de flexibiliteit van gebruik van het gebouw in de hele levensfase te waarborgen.

- Bij de nieuwbouw van het gezondheidscentrum wordt rekening gehouden met positionering van luchtbehandelingsinstallaties en warmtepompen om geluidoverlast bij de nieuwe appartementen en bij bestaande woningen in de omgeving te voorkomen.

25

17 juli 2025

8 Bijlagen 1. Participatieoverzicht 2. Verslagen van de Commissie Omgevingskwaliteit Voorschoten (AOV) 3. Verslagen van de drie bewoners bijeenkomsten 4. Verslagen van de klankbordgroepen 5. Advies erfgoed en omgevingskwaliteit 6. Bomenposter Norm Instituut Bomen 2023 7. Memo bouwmassa 8. Inbreng gezondheidscentrum 9. Inbreng omwonenden 10. Inbreng Ontwikkelaar

26

pagina 27 pagina 37 pagina 41 pagina 57 pagina 102 pagina 105 pagina 106 pagina 128 pagina 134 pagina 148

17 juli 2025

Bijlage 1 Participatieoverzicht De inhoud van deze bijlage vormt een aanvulling op paragraaf 2 van dit Uitwerkingskader. Deze extra toelichting geeft invulling aan de toezegging van de wethouder in de raadsvergadering van 24 mei ’23 om uitgebreid inzicht te geven in het proces, het verloop en de opbrengsten van het participatieproces. De verslagen van de klankbordgroep overleggen en de panelen die op de bewonersbijeenkomsten gedeeld werden, zijn vanwege de omvang niet bijgevoegd maar openbaar in te zien op de webpagina www.voorschoten.nl/jan-evertsenlaan-2. De drie onderdelen van deze bijlage zijn: 1. Overzicht processtappen en overlegmomenten 2. Participatieplan d.d. 7 februari 2023 (vastgesteld in de klankbordgroep) 3. Verslagen van de drie bewoners bijeenkomsten 1.

Processtappen participatie

Samenvatting: Het ontwerpproces is met een klankbordgroep stapsgewijs doorlopen. In de klankbordgroep nemen het gezondheidscentrum, de ontwikkelaar en 6/7 omwonenden deel. Eerst is een participatieplan gezamenlijk vastgesteld, waarna de tijd is genomen om belangen en zorgen te inventariseren. De ingebrachte belangen en wensen zijn door de gemeente gebruikt om een ruimtelijke visie (‘uitgangspunten’) te maken. Op basis daarvan zijn ontwerpvarianten gemaakt en aan wijkbewoners voorgelegd. Dat heeft geleid tot een variantkeuze en verdere aanpassingen daarvan, waardoor verschillende wensen konden worden ingewilligd. Belanghebbenden zijn zo vanaf de start van het planproces deelgenoot geweest. Dit betekent echter niet dat aan alle wensen kon worden voldaan. Het project betreft een verdichting van de bebouwing op de planlocatie. Dit heeft onvermijdelijk gevolgen voor de leefomgeving. Veel omwonenden staan achter het vervangen van het gezondheidscentrum en het toevoegen van één of twee bouwlagen, maar een hoger gebouw waarvoor groen moet wijken blijft bezwaren treffen. De gemeente heeft in het proces zo goed mogelijk geprobeerd aan de bezwaren en wensen tegemoet te komen. De aanpassingen die hiertoe zijn gedaan zijn omschreven in paragraaf 2. In onderstaande figuur zijn de overleggen met omwonenden in een tijdlijn gezet.

27

17 juli 2025

Hieronder staan de doorlopen processtappen. 1. Q4 2022: Eerste bewonersavond en oprichten klankbordgroep. Op 16 december 2022 werd een eerste bewonersavond georganiseerd voor de nieuwe start van het project. Bewoners konden hun wensen en zorgen inbrengen. Er werd een nieuwe klankbordgroep opgericht. Door de aanwezige bewoners werd ingestemd met een klankbordgroep in deze vorm. 2. Q1 2023: Participatieplan en wensenlijstjes. In de vernieuwde klankbordgroep worden de opbrengsten uit de bewonersavond en het te doorlopen participatieproces besproken. Op 7 februari 2023 wordt door de klankbordgroep het participatieplan vastgesteld. Ook worden de wensen van de verschillende betrokkenen aan elkaar toegelicht en wordt afgesproken dat de gemeente op basis hiervan (ambtelijke) uitgangspunten maakt die richting geven aan de ruimtelijke studie. 3. Q2 2023: Van wensenlijstjes naar uitgangspunten. De gemeentelijke uitgangspunten worden in de klankbordgroep toegelicht met een presentatie. Duidelijk daarbij is dat iedereen water bij de wijn moet doen om tot een (ruimtelijk/financieel/functioneel) haalbaar plan te komen. Afgesproken wordt dat de initiatiefnemer de uitgangspunten vertaald naar een tekening met een mogelijk ontwikkelmodel. Ook wordt afgesproken dat het gezondheidscentrum haar ruimtebehoefte en wensen nader onderbouwd, omdat daar veel vragen bij omwonenden over zijn. 4.

Q3 2023: Van uitgangspunten naar ontwerpvarianten. Na de zomer wordt de tekening met het ontwikkelmodel besproken. Op basis van de input uit de klankbordgroep werkt de initiatiefnemer de mogelijkheden uit in verschillende varianten. Ook wordt de behandeling van de startnotitie in de gemeenteraad besproken. Er zijn vragen over de interpretatie van het amendement. Omwonenden vragen om nogmaals de gelegenheid te krijgen hun (geactualiseerde) wensen toe te lichten. Dit gebeurt in de volgende klankbordgroep. Zij willen meer tegemoet worden gekomen. De andere aanwezigen willen ook graag meer tegemoet worden gekomen. De gemeente geeft aan dat er een weloverwogen balans is gezocht mede op basis van de ingebrachte wensenlijstjes. Dit betekent dat iedere partij moet inleveren op hun wensenlijstje. Er worden twee varianten besproken die door de initiatiefnemer zijn gemaakt op basis van de uitgangspunten van gemeente. Aan de hand van de opmerkingen uit de klankbordgroep werkt de initiatiefnemer vervolgens deze varianten verder uit. 5. Q2 2024: Uitwerken en bespreken ontwerpvarianten. Door omstandigheden aan de kant van de initiatiefnemer duurt deze uitwerking tot 20 juni 2024. De initiatiefnemer presenteert dan zijn aangepaste varianten.