Bijlage 1 Kaderstellende notitie Ontwikkelvisie bedrijventerreinen Voorschoten_september 2024

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

KADERSTELLENDE NOTITIE VOOR DE ONTWIKKELVISIE BEDRIJVENTERREINEN VOORSCHOTEN

Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen Gemeente Voorschoten 10 september 2024

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

INHOUDSOPGAVE Kaderstellende notitie

3

01

Inleiding

4

02

Behoefte-inventarisatie en participatie

6

03

Analyse beleidscontext

10

04

Kansen en uitdagingen per locatie

11

05

Kaders

14

06

Economische profielen

21

07

Beoordeling

26

08

Tot slot

33

Bijlagen

35

BIJLAGE 1 - Beleidsanalyse

36

BIJLAGE 2 - Ruimtelijke analyse

37

BIJLAGE 3 - Ruimtelijke vertaling locaties

38

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

KADERSTELLENDE NOTITIE

01 INLEIDING 1.1 Aanleiding en initiatief Deze concept kaderstellende notitie formuleert de uitgangspunten voor de Ontwikkelvisie bedrijventerreinen gemeente Voorschoten. Voorschoten groeit, er worden de komende jaren veel woningen gebouwd en gelijktijdig groeit de behoefte aan bedrijfsruimte. Gemeente Voorschoten werkt aan de ontwikkeling van toekomstbestendige en aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor zittende en nieuwe bedrijven. In dat verband heeft de gemeente op 7 maart 2024 de Startnotitie Bedrijventerreinen vastgesteld. Gemeente Voorschoten heeft de ambitie om de lokale economische structuur en werkgelegenheid op peil te houden en waar mogelijk te versterken. Voorschoten zet in op een versterking van een goed vestigingsklimaat (zoals vastgesteld in de maatregelen voor bedrijventerreinen in de Economische visie Voorschoten 2021-2024), die past binnen de landelijke en regionale beleidskaders. De ruimte op bestaande bedrijventerreinen is beperkt, maar voor bedrijven in Voorschoten is ruimte belangrijk om te kunnen ondernemen. Om het economisch potentieel van de bedrijventerreinen optimaal te benutten en tegelijkertijd in te spelen op de behoeften van de samenleving, is gemeente Voorschoten voornemens een ontwikkelvisie bedrijventerreinen op te stellen.

Met de ontwikkelvisie bedrijventerreinen wil de gemeente ruimte behouden en creëren voor haar economie en specifieker voor de bedrijven, daar waar dit past, opportuun en wenselijk is. In de nog op te stellen ontwikkelvisie zullen ambities en uitgangspunten geformuleerd worden met de in de optiek van de gemeente noodzakelijke en gewenste ontwikkelingen voor de lange termijn. Om werkgelegenheid en welvaart op niveau te houden moet

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Gemeente Voorschoten ruimtelijke keuzes maken voor het dorp, die uiteindelijk een vertaalslag zullen krijgen in het benodigde aantal vierkante meters. Naar aanleiding van de Startnotitie Bedrijventerreinen is een inventarisatie uitgevoerd en zijn door Brink en PosadMaxwan verschillende economische profielen geschetst. Mogelijke profielen voor de Dobbewijk en aanbevelingen voor mogelijke optimalisaties bij de overige bedrijventerreinen zijn hierin opgenomen. De resultaten uit de inventarisatie en bevindingen zijn in deze kaderstellende notitie opgenomen en dienen als vertrekpunt voor het opstellen van de Ontwikkelvisie bedrijventerreinen. De inbreng van zowel ondernemers als omwonenden in de verkennende fase zijn hierin verwerkt. 1.2 Doel van de kaderstellende notitie Met het vaststellen van de Startnotitie Bedrijventerreinen geeft de raad sturing aan het proces om te komen tot een Ontwikkelvisie bedrijventerreinen voor Voorschoten. De raad heeft een kaderstellende rol en is bij alle stappen betrokken. Deze kaderstellende notitie maakt inzichtelijk hoe gemeente Voorschoten een solide basis kan leggen voor een veerkrachtige en toekomstige bedrijventerreinenstructuur. Aan de raad wordt gevraagd de geformuleerde kaders en profielen te beoordelen en voorkeuren aan te geven. Daarmee geeft de raad richting aan de verdere inhoudelijke uitwerking van de ontwikkelvisie.

Deze kaderstellende notitie wordt op 14 november 2024 voorgelegd aan de raad ter vaststelling. Het college gaat vervolgens aan de slag met de uitvoering om te komen tot een ontwikkelvisie bedrijventerreinen.

01

Inleiding

Met de kaderstellende notitie willen we bereiken dat:  alle relevante onderwerpen in beeld zijn;  de kaders vanuit het gemeentelijk beleid in beeld zijn;  integrale keuzes gemaakt worden in de verschillende onderwerpen;  de ontwikkeling ingepast is in, en verbonden is met zijn omgeving en waarde toevoegt aan Voorschoten en de Leidse regio;  ambities gedragen worden door de betrokken partijen. In de concept kaderstellende notitie komen uitgebreid aan de orde:  (beleids)inhoudelijke kaders op het gebied van:  economie en werkgelegenheid;  bereikbaarheid en verkeersveiligheid;  ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteit; (omgevingskwaliteit);  duurzaamheid en circulariteit;  klimaat en biodiversiteit;  sociale cohesie;  ondermijning.  Overige kaders, zoals:  draagvlak onder stakeholders;  financiële haalbaarheid;  praktische en juridisch/planologische uitvoerbaarheid.

1.3 Achterliggende analyses Ten grondslag aan deze notitie liggen verschillende inhoudelijke analyses: A. een behoefte-inventarisatie (toekomstige) lokale ondernemers en omwonenden door middel van 5

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

B.

C.

bijeenkomsten, een enquête en enkele verdiepende gesprekken. De uitkomsten hiervan zijn beschreven in hoofdstuk 3 ‘behoefte-inventarisatie en participatie’; een analyse van de relevante beleidscontext, inclusief ambities en randvoorwaarden voor relevante thema’s bedrijventerreinen. Deze zijn beschreven in hoofdstuk 2 ‘analyse beleidscontext’; een gebiedsanalyse om de belangrijkste kenmerken, kansen en uitdagingen per gebied te benoemen. Deze uitkomsten zijn beschrijven in hoofdstuk 4 ‘gebiedsanalyse’.

Deze analyses vormen de basis voor de uitwerking van verschillende economische profielen (hoofdstuk 6), de ruimtelijke vertaling van de economische profielen per bedrijvencluster (hoofdstuk 7) en de beoordeling van de economische profielen op basis van een afwegingskader (hoofdstuk 8). Tot slot zijn in hoofdstuk 9 enkele afsluitende opmerkingen en een doorkijk naar de volgende fase opgenomen.

02 BEHOEFTE-INVENTARISATIE EN PARTICIPATIE 2.1 Stakeholdersbelangen: publiek en politiek draagvlak Bij elk gebiedsontwikkelingsproces zijn verschillende stakeholders betrokken, met allemaal een eigen houding, uiteenlopende belangen en behoeften en verschillende mate van invloed. Van provincies en gemeenten tot ontwikkelaars, belangenorganisaties, ondernemers, burgers en omwonenden.





De gemeente heeft een grote mate van vrijheid bij de programmering van bedrijventerreinen. Zij moet echter opereren binnen de ruimtelijke kaders die door de provincie worden geformuleerd. De onderstaande organisaties, individuen of groepen komen in beeld als belanghebbende bij een ontwikkelvisie bedrijventerreinen voor Voorschoten:  Omwonenden staan voor een prettige en veilige leefomgeving. Zij kunnen invloed uitoefenen via inspraakprocedures en eventueel bezwaar maken tegen vergunningaanvragen en bestemmingsplanwijzigingen.  Bewonersverenigingen staan eveneens voor een prettige en veilige leefomgeving. Anders dan omwonenden zijn zij sterker georganiseerd en veelal beter in staat om (sociale of juridische) druk uit te oefenen op ruimtelijke plannen voor een gebied.  Ondernemers staan in de eerste plaats voor hun economische belang. Zij willen blijvend kunnen ondernemen, ruimte hebben om te groeien en verduurzamen in een (fysieke) omgeving die dit bevorderd. Ondernemers kunnen invloed uitoefenen via inspraakprocedures, netwerken en lobby’s.



Gemeente(raad) behartigt uiteenlopende belangen, o.a. op het gebied van leefbaarheid, duurzaamheid, klimaat, sociale veiligheid en economie en werkgelegenheid. De raad heeft een belangrijke rol in het vaststellen van beleidskaders, omgevingsplannen en het goedkeuren van vergunningen. Daarnaast beslist de raad over de financiering van publieke doelen. Regionale samenwerkingsverbanden staan voor de verbetering van de regionale samenwerking en bevordering van het economische klimaat in de regio. Zij kunnen invloed uitoefenen middels het opstellen van regio-brede visies. Ook kunnen zij middels stimuleringsmaatregelen projecten ondersteunen. Middels lobby’s kan de regio worden vertegenwoordigd bij verschillende publieke instanties. Provincie Zuid Holland stelt het provinciaal omgevingsbeleid vast, waarin regels en richtlijnen voor ruimtelijke ordening worden bepaald. Dit kan invloed hebben op de locatie en omvang van projecten. Belangrijke pijlers daarbinnen zijn het beschermen van de ruimtelijke kwaliteit van het open landschap en natuur (Kroonjuwelen, Landgoederenzone); ontwikkeling van ruimtelijk beleid en de bedrijventerreinenstrategie.

De behoefte-inventarisatie met ondernemers en het participatieproces met omwonenden lichten we hierna toe. Belangen van overheden zoals provincie en regionale samenwerkingsverbanden zijn verder uitgewerkt in de beleidsanalyse (hoofdstuk 3).

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

02

2.2 Toelichting behoefte-inventarisatie en participatie Veranderingen in de fysieke leefomgeving hebben invloed op de bewoners uit de omgeving en gevolgen voor de ondernemers. Het is belangrijk om in een gedegen participatieproces de wensen van alle stakeholders zorgvuldig mee te nemen bij de uitwerking van de ontwikkelvisie. Specifiek gaat het hierbij om de volgende doelgroepen: ondernemers die actief zijn op de bedrijfslocaties Dobbewijk, Molenlaan, Rouwkooplaan, het Stationsgebied en de Hofweg, alsook de omwonenden van deze locaties. Daarnaast wordt ook de gemeenteraad beschouwd als een belangrijke stakeholder. De volgende participatiemomenten hebben plaatsgevonden ter voorbereiding op de formele besluitvorming: 1. een algemene startbijeenkomst waarin het doel van de ontwikkelvisie en het (participatie)proces zijn toegelicht; 2. validatiesessie ondernemers-enquête; 3. validatiesessie bewoners-enquête; 4. meedenksessie concept kaderstellende notitie stakeholders; 5. informele raadsbijeenkomst concept kaderstellende notitie.

2.3 Enquête en validatiebijeenkomst ondernemers Op de bedrijfslocaties Dobbewijk, Molenlaan, Rouwkooplaan, het Stationsgebied en de Hofweg heeft een inventarisatie van de lokale behoefte naar bedrijfsruimte (exclusief winkelruimte) plaatsgevonden.

7

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Behoefte-inventarisatie en participatie

Via een online enquête en een fysieke bijeenkomst (30/5) is aan de zittende bedrijven gevraagd om inzicht te geven over het huidige gebruik en het verwachte toekomstige gebruik van de ruimte op de bestaande bedrijventerreinen. Het doel van deze inventarisatie was om een beeld te krijgen van de vraag naar bedrijfsruimte in Voorschoten, eventueel ruimtetekort, beoogde ontwikkelingen en toekomstplannen van de bedrijven. Gelijktijdig zijn vragen gesteld over kwalitatieve aspecten en verbeteringswensen op het gebied van veiligheid, mobiliteit, verduurzaming, energietransitie etc. Vervolgens zijn in twee bijeenkomsten de resultaten van de enquête per bedrijventerrein met de ondernemers besproken en geverifieerd. Zowel met het Parkmanagement van de Dobbewijk als met enkele individuele ondernemers hebben aparte gesprekken plaatsgevonden om een beter beeld van de behoefte en wensen van de zittende ondernemers te te verkrijgen. De belangrijkste 5 verbeterpunten die door ondernemers zijn genoemd zijn: 1. Meer uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten en opslag; 2. Verbetering van de verkeerssituatie, waaronder verkeersafwikkeling en snelheidsbeperkende maatregelen; 3. Meer parkeergelegenheid; 4. Algemene kwaliteitsslag op het gebied van “Schoon, Heel en Veilig” (KVO); en 5. Handhaving openbare ruimte en parkeersituatie.

02

Daarnaast is de gemeente voorzien van de volgende input via de enquête en de bijeenkomst:  Geef ondernemers de ruimte om mooie initiatieven te ontwikkelen.  Wanneer ondernemers ruimte aangeboden krijgen, zullen zij deze ook gaan benutten.  Zorg voor voldoende en goede (duurzame) energievoorziening.  Moedig een organisatiegraad als een BIZ op bedrijventerreinen aan.  Zorg voor recreatieve verblijfsmogelijkheden (horeca o.i.d.)  Voorschotense ondernemers zijn betrokken bij het dorp, het centrum en sociale voorzieningen/activiteiten. Ondernemers van buitenaf minder.  Alleen wonen in een dorp is niet voldoende voor een fijn leven. Er moeten voldoende voorzieningen zijn en werkgelegenheid.

2.4 Enquête en validatiebijeenkomst omwonenden De omwonenden van de bedrijventerreinen Dobbewijk, Rouwkooplaan, Hofweg, Molenlaan en Stationsgebied zijn betrokken in een reeks participatiebijeenkomsten en via een enquête. In de enquête zijn onder andere vragen gesteld over tevredenheid en mogelijke invloed van de activiteiten op het bedrijventerrein op het woonplezier. Wat zijn de grootste verbeterpunten op of rond het bedrijventerrein? Wat zou wenselijk zijn voor het bedrijventerrein in de toekomst? De resultaten van de enquête zijn in een volgende bijeenkomst besproken met de bewoners. De belangrijkste verbeterpunten die daaruit volgden zijn:

8

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Behoefte-inventarisatie en participatie

1. 2. 3.

Zorgen voor een goede afwikkeling van verkeer en een verkeersveilige situatie; Graag meer aandacht voor vergroening en groenonderhoud; Zorgen over geluidsoverlast door (toename van) bedrijfsactiviteiten.

Daarnaast hebben bewoners nog enkele andere zorgen die indirect raken aan de ontwikkelvisie. Hierbij gaat het om: 1. Zorgen over oneigenlijk gebruik van bedrijfslocaties en de openbare ruimte. 2. Ervaringen over handhaving bij (geluids)overlast buiten kantooruren.

2.5 Meedenksessie stakeholders Op 27 augustus 2024 heeft er een meedenksessie plaatsgevonden met belanghebbende ondernemers en bewoners over de verkenning en eerste bevindingen voor de kaderstellende notitie bedrijventerreinen Voorschoten. Tijdens de bijeenkomst zijn de economische profielen en thematische kaders toegelicht. Voor bedrijventerrein Dobbewijk zijn de onderwerpen intensivering en uitbreiding specifiek besproken. Aan de aanwezigen is gevraagd of zij hun eerder inbreng herkennen. Opvallend is dat er veel gedeelde aandachtspunten zijn die door zowel ondernemers als bewoners belangrijk worden gevonden:  Verbeteren van de verkeersveiligheid, verkeersafwikkeling, handhaving van parkeersituaties en parkeergelegenheid;  Aandacht voor vergroening en onderhoud;  Aanpak van oneigenlijk gebruik van vastgoed en handhaving;  Realiseren van een kwaliteitsslag (aanpak versnippering en te kleine units);

02

De belangen van bewoners en ondernemers conflicteren nauwelijks met elkaar, er is eerder sprake van consensus dan van tegenstelling. Echter op sommige punten wijken de belangen van ondernemers en overige belanghebbenden af.  



  

 

9

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Behoefte-inventarisatie en participatie

Ondernemers van de Dobbewijk herkennen zich niet in het kennisprofiel. Ondernemers van de Dobbewijk herkennen zich maar gedeeltelijk in het profiel circulaire economie, maar geven ook aan in toekomst zelf stappen hierin te moeten zetten. Gedeeltelijke uitbreiding van de Dobbewijk zou enkel de functie bedrijvigheid moeten kennen, combinatie van wonen en werken is niet wenselijk. Ook voor retail is er geen plek. Ondernemers missen een economische impuls die zo wenselijk is voor het dorp. Ondernemers hebben behoefte aan uitbreidingsmogelijkheden en er is sprake van ruimtetekort. Ondernemers benadrukken dat de Ontwikkelvisie zich vooral moet richten op het faciliteren van ruimte voor Voorschotense ondernemers, ongeacht de ruimtebehoefte van ondernemers elders in de regio. Bewoners geven aan een uitbreiding of intensivering van de Dobbewijk niet wenselijk te vinden. Hier ligt een spanningsveld tussen de belangen van bewoners en ondernemers dat bijzondere aandacht behoeft.

2.6 Informele raadsbijeenkomst Tijdens een informele raadssessie op 4 september 2024 zijn de Voorschotense raadsleden geïnformeerd over de inhoud van de kaderstellende notitie en in het bijzonder over de bevindingen uit het participatietraject. Het laatste hoofdstuk van deze notie gaat nader in op de vragen over die de raad zich zal moeten buigen om sturing te geven aan de ontwikkelvisie.  Voor welke economische profielen kiest de gemeente?  Kiest de gemeente wel of niet voor uitbreiding en/of intensivering (van de Dobbewijk)?

03 ANALYSE BELEIDSCONTEXT 3.1 Uitgangspunten beleidsanalyse In de beleidsanalyse (bijlage 1) zijn de belangrijkste nationale, provinciale, regionale en lokale/gemeentelijke uitdagingen, ambities en uitgangspunten die relevant (kunnen) zijn in relatie tot de totstandkoming van de ‘Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen Voorschoten’ in kaart gebracht. De uitdagingen, ambities en uitgangspunten zijn vervolgens per schaalniveau (nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal) en per inhoudelijk thema uiteengezet. De thema’s zijn bedoeld om structuur en houvast te geven aan de verschillende beleidsonderwerpen en bij het vormgeven van het afwegingskader op basis waarvan de economische profielen getoetst worden. In hoofdstuk 5 ‘Kaders’ worden de thema’s en resultaten van de beleidsanalyse nader toegelicht. Tussen de verschillende schaalniveaus zien we dat de ambities in beginsel goed op elkaar aansluiten. De uitdaging ligt met name in de verschillende ruimteclaims die voortkomen uit alle ambities. Dit wordt in de uitwerking en beoordeling van de economische profielen verder belicht. De thema’s en het afwegingskader zijn toegelicht en getoetst in meerdere bijeenkomsten met het projectteam van gemeente Voorschoten. In het projectteam zijn de verschillende beleidsvelden van gemeente Voorschoten vertegenwoordigd.

Schaal Landelijk Landelijk Provincie Provincie Provincie Provincie Provincie Regio Regio Regio Regio Regio Regio Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Documentnaam Nationale Omgevingsvisie Nationaal programma Ruimte voor economie Provinciale omgevingsvisie Omgevingsverordening Provincie Zuid-Holland Cultuurhistorische kaart Provincie Bedrijventerreinenstrategie Provincie Zuid-Holland Ruimtelijke koers toekosmtbestendig Zuid Holland van 6 maart 2024 Leidse ontwikkelagenda Hoofdlijnenstrategie bedrijventerreinen Holland Rijnland Regionale Investeringsagenda Holland Rijnland Samenwerken in de Westflank Stedelijke As Holland Rijnland Ruimte voor bedrijven in de Economie-071 gemeenten Uitvoeringsplan Bedrijventerreinenstrategie Economie071 Omgevingsvisie (in uitvoering) De economische visie Voorschoten 2021-2024 Het coalitieprogramma ‘Voorschoten in verbinding vooruit’ Structuurvisie Voorschoten 2017 Structuurvisie Voorschoten 2025 Parkeerbeleid 2024 Mobiliteitsbeleid 2025 Integrale visie laadinfrastructuur Woonvisie Voorschoten 2023 - 2027 Ontwikkelvisie Centrum 2023 Klimaatadaptatiebeleid Voorschoten 2023 Visie op Energie en Klimaat 2023 Haalbaarheidsonderzoek zonnevelden - Kuijper Compagnons Groenstructuurvisie 2009 + evaluatie 2013 De Leidraad inrichting openbare ruimte (LIOR) Beheerplan openbare verlichting Notitie ondermijningsproof ontwerp van bedrijventerreinen 2024

04 KANSEN EN UITDAGINGEN PER LOCATIE Zie bijlage 2 voor een uitgebreider ruimtelijke analyse. Dit hoofdstuk bevat samengevat de belangrijkste kansen en uitdagingen per locatie. 4.1 Dobbewijk Dobbewijk is het grootste bedrijventerrein van Voorschoten. Het bevindt zich aan de noordwestzijde van de gemeente en grenst aan het open polderlandschap (Veenzijdse polder). Het terrein wordt door het spoor en de N448 gescheiden van de woonwijken. De bereikbaarheid met auto en trein is daardoor optimaal; voor voetgangers en fietsers is het terrein minder goed te bereiken. Centraal op het terrein bevindt zich een straat met woningen (Donklaan), omringd door het oudste deel (Dobbeweg) en een recentere uitbreiding (Industrieweg). Aan de noordzijde bevindt zich een groot kavel dat momenteel wordt verhuurd aan Nippon. Kansen  De bereikbaarheid vanaf het station is niet optimaal voor voetgangers en fietsers. De herontwikkeling van het terrein kan worden gecombineerd met het verbeteren van deze verbinding.  Het terrein heeft een relatief lage dichtheid, wat kansen biedt voor verdere verdichting. Zo kan er extra bedrijfsruimte worden gecreëerd zonder op zoek te hoeven gaan naar een uitbreidingslocatie buiten het terrein.  Een deel van de bebouwing is verouderd, waardoor transformatie van een deel van het terrein op termijn onontkoombaar is. Deze transformatie kan worden ingezet

om het terrein verder te verdichten, de kwaliteit te verbeteren en de openbare ruimte hier beter op aan te laten sluiten. Uitdagingen  Vanuit de ondernemers is behoefte aan meer ruimte, maar de gronden rondom het terrein hebben als kroonjuweel een beschermde status die ontwikkeling alleen onder strenge voorwaarden mogelijk maken.  De gronden rondom het terrein hebben bovendien een hoog risico op bodemdaling, waardoor uitbreiding verder wordt bemoeilijkt.  Het terrein is reeds volledig uitgegeven. Er is hierdoor geen / beperkt schuifruimte beschikbaar om bedrijven elders op het terrein te huisvesten.

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

04

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Kansen en uitdagingen per locatie

4.2 Molenlaan Molenlaan is een klein terrein, centraal gelegen in Voorschoten en omringd door woonwijken. Het bestaat uit bedrijfspanden en voorzieningen, met woningen erboven.

4.3 Rouwkooplaan Rouwkooplaan is een centraal gelegen bedrijventerrein met een aantal grotere bedrijven. De bebouwing varieert sterk in leeftijd en duurzaamheid.

Kansen  De centrale ligging van het terrein maakt het geschikt om een relatie aan te gaan met de omliggende woonwijken, bijvoorbeeld door het toevoegen van voorzieningen en/of woningen.  Door herinrichting van de buitenruimte kan zowel de verblijfskwaliteit als de klimaatadaptiviteit en biodiversiteit worden verbeterd.  Herontwikkeling/transformatie biedt kansen om de bebouwing te verduurzamen, onder andere naar een beter energielabel.

Kansen  De buitenruimte is sterk versteend ingericht, wat mogelijk tot wateroverlast kan leiden, en weinig natuurwaarde en verblijfskwaliteit heeft. Herinrichting biedt kansen om deze opgaven gelijktijdig aan te pakken.  Een deel van de bebouwing is verouderd en dient te worden verduurzaamd. Dit biedt kansen om het terrein verder te intensiveren en de bebouwing beter aan te laten sluiten bij de behoeftes van vandaag. Bedrijven hoeven hierdoor niet elders op zoek naar een geschikte (uitbreidings)locatie.  Voorkomen van verkruimeling.

Uitdagingen  De versteende inrichting leidt tot mogelijke problemen bij hevige neerslag en een hitte-eiland effect. De ruimte op het terrein voor maatregelen zoals vergroening is echter beperkt.  Het terrein bevindt zich midden in een woonwijk waardoor transformatie zorgvuldig in samenspraak met de omliggende bewoners georganiseerd dient te worden. Onder andere geluidsoverlast (zowel tijdens de bouw als tijdens het gebruik).  Het betaalbaar houden van de bedrijfsruimte na verduurzaming en/of transformatie zal een uitdaging zijn.

Uitdagingen  Deel van het vastgoed incourant.  Het herinrichten van de buitenruimte conflicteert mogelijk met de verkeersbehoeften van de bedrijven; deze dienen op elkaar afgestemd te worden.  Het terrein is reeds volledig uitgegeven; transformatie is daarom grotendeels afhankelijk van samenwerking met de eigenaren.

12

04

4.4 Stationsgebied Het stationsgebied bestaat uit één pand op steenworp afstand van het station Voorschoten. Het gebouw maakt deel uit van een cluster met recentere woongebouwen, gelegen rondom een gezamenlijk parkeerhof. Tussen het pand en het station bevindt zich een parkeerterrein voor fietsen. Kansen  Het herbestemmen en verdichten van het kavel biedt kansen om beter gebruik te maken van de goede bereikbaarheid door de ligging naast het treinstation. Hierbij is van belang in te zetten op functies die passen bij een stationsomgeving (zoals kantoren, woningen of voorzieningen).  Een integrale herontwikkeling van het pand, de omliggende buitenruimte en het parkeerterrein biedt kansen om de stadsentree vanaf het station te verbeteren. Zo vormt het gebied mogelijk in de toekomst een verbindende schakel tussen station en het centrum.  Het pand biedt meerdere mogelijkheden voor transformatie: zowel door interne verbouwing, optoppen of volledige sloopnieuwbouw. Uitdagingen  Een ontwikkeling op het parkeerterrein in combinatie met een alternatieve parkeeroplossing biedt kansen voor het creëren van een aantrekkelijke stationsomgeving. Deze oplossing is echter kostbaar; bovendien wil de provincie geen nieuwe woningbouwlocaties (profiel 2) aanwijzen.  Herontwikkeling van het kavel dient zorgvuldig te worden afgestemd met de omliggende bewoners.

13

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Kansen en uitdagingen per locatie

4.5 Hofweg Het terrein Hofweg bestaat uit twee delen: ten zuiden van de Voorschoterweg bevindt zich een autodealer met bijbehorend parkeerterrein en een aantal onbebouwde kavels. Aan de noordzijde bevinden zich meerdere kleinschalige bedrijfspanden. Kansen  Een deel van de bebouwing is relatief nieuw en van goede kwaliteit. Dit vergroot de aantrekkingskracht voor gebruikers en stimuleert mogelijk tot transformatie van de verouderde panden.  Het noordelijk deel wordt omsloten door woonwijken, dit maakt het geschikt om in te zetten op (gedeeltelijke) transformatie naar woningbouw.  Het zuidelijk deel is gedeeltelijk nog onontwikkeld. Hier liggen kansen voor het toevoegen van nieuwe bedrijfsruimte om in de vraag hiernaar te voorzien. Dit dient echter nader onderzocht te worden. Uitdagingen  De ontsluiting van het noordelijk deel loopt via de Leidseweg en is daarmee niet optimaal. Aanpassing hiervan lijkt moeilijk, waardoor vooral dient te worden gezocht naar gebruikers met een lage verkeersaantrekkende werking.  Het noordelijk deel heeft een vrij chaotische, verrommelde inrichting waardoor transformatie en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt bemoeilijkt.

05 KADERS

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

5.1 Samenvattend overzicht kaders ontwikkelvisie Onderstaand afwegingskader biedt een totaaloverzicht van de inhoudelijke (1 t/m 8) en overige (9 t/m 11) kaders voor de ontwikkelvisie bedrijventerreinen. Deze kaders vormen de basis voor de uitwerking van het afwegingskader, waarin 11 ambities zijn vertaald naar beoordelingscriteria voor potentiële economische profielen. Thema

Ambitie

Voorschoten heeft een bruisende economie met goede werkgelegenheid en gezonde bedrijventerreinen. Het lokale ondernemersklimaat wordt verder verbeterd door te investeren in 1. Benutting van economisch potentieel toekomstbestendigheid en betere benutting en inrichting van bedrijventerreinen.

Criterium

Beleidskader

1.1 Accommoderen groeivraag (lokale) ondernemers

Bedrijventerreinenstrategie provincie Zuid-Holland Ontwikkelagenda Leidse Regio Hoofdlijnenstrategie bedrijventerreinen Holland Rijnland Ruimte voor bedrijven in de Economie-071 gemeenten Uitvoeringsplan Bedrijventerreinenstrategie Economie071 Economische visie Voorschoten 2020-2024

1.2 Inspelen op regionale ruimtevraag 1.3 Tegengaan verkruimeling 1.4 Tegengaan leegstand 1.5 Juiste bedrijven op de juiste plek

2.1 Goede en aantrekkelijke (OV)-bereikbaarheid 2.2 Verkeersveiligheid 2.3 Passende parkeergelegenheid 2.4 Bevordering duurzame mobiliteit streeft naar een prettige en gezonde leefomgeving voor 3.1 Voldoende aantrekkelijke en groene verblijfsruimte 3. Ruimtelijke kwaliteit, verblijfskwaliteit Voorschoten haar ondernemers, bezoekers en inwoners door een veilige en schone 3.2 Minimaliseren van hindercontouren en gezondheid inrichting van de leefomgeving en voldoende groenvoorzieningen en 3.3 Beeldkwaliteit bebouwing verblijfsgroenstreeft op loopafstand. Voorschoten naar energieneutraal in 2030. Dat geldt ook voor 4.1 Verduurzaming (bedrijfs)vastgoed 4. Circulariteit, duurzaamheid en de bedrijventerreinen. Duurzaam bedrijfsgebouwen en een duurzame 4.2 Ruimte voor circulaire transitie energietransitie energievoorziening zijn de standaard. 4.3 Ruimte voor energietransitie Voorschoten hecht waarde aan haar historisch erfgoed en zet zich in 5.1 Bescherming waardevolle cultuurlandschappen 5. Inpassing landschappelijke en voor een harmonieuze inpassing ontwikkelingen in het landschap en 5.2 Verbinding met en zicht op landschap cultuurhistorische context de cultuurhistorische context. 5.3 Verbinding met omliggende buurten streeft naar een robuuste, veerkrachtige en 6.1 Tegengaan hittestres en verbeteren waterbuffercapaciteit 6.

Klimaatadaptatie, natuur, water- en Voorschoten klimaatrobuuste leefomgeving, waarbij maatregelen worden genomen 6.2 Natuur- en bodemkwaliteit bevorderen bodemkwaliteit om de gevolgen van klimaatverandering te beperken. 6.3 Omgang met bodemdaling Het versterken van de onderlinge verbondenheid en samenwerking 7.1 Samenwerkingsverbanden 7. Sociale cohesie en samenwerking tussen ondernemers op een bedrijventerrein en met omwonenden. 7.2 Aantrekkelijke en groene verblijfsruimte Ontwerp bedrijventerreinen op zodanige wijze dat malafide praktijken 8.1 Faciliteer sociale controle en creeer eigenaarschap worden ontmoedigt en ondermijning wordt tegengegaan. 8.2 Zorg voor overzichtelijkheid en zichtbaarheid 8. Tegengaan ondermijnig 8.3 Voorkom fysieke aftakeling 9.1 Draagvlak lokale ondernemers De ontwikkelvisie wordt gesteund of geaccepteerd door alle stakeholders. 9.2 Draagvlak bewoners 9. Draagvlak stakeholders

2. Bereikbaarheid, verkeersveiligheid en ontsluiting

Optimaliseren van de bereikbaarheid van bedrijventerreinen en het waarborgen van een veilige verkeerssituatie voor alle weggebruikers, waaronder voetgangers, fietsers en automobilisten.

9.3 Draagvlak provincie

De financiële investering weegt op tegen de financiële en maatschappelijke opbrengsten.

10. Financiële haalbaarheid

Provinciale visie op ruimte en Mobiliteit (VRM) Parkeerbeleid 2024 / Parkeerplan 2017 Mobiliteitsvisie 2024 De Leidraad inrichting openbare ruimte (LIOR) Visie op Energie en Klimaat 2023 Lokale Energiestrategie 2024-2026 Cultuurhistorische kaart provincie Structuurvisie cultuurhistorie Structuurvisie Voorschoten Natuurbeheerplan Provincie Klimaatadaptatiebeleid Voorschoten 2023 Groenstructuurvisie 2009 + evaluatie 2013

Notitie ondermijningsproof ontwerp van bedrijventerreinen 2024 Bewonersenquete en bijeenkomsten Bedrijvenenquete en bijeenkomsten Provinciale omgevingsvisie en Omgevingsverordening

10.1 Aanvullende investering potentiele onrendabele top 10.2 Investering openbare ruimte 10.3 Investering infrastructuur 10.4 Ambtelijke inzet 10.5 Verdienpotentieel (direct, bijv. grondopbrengsten) 10.6 Verdienpotentieel (indirect, bijv. OZB)

11. Uitvoerbaarheid

Het scenario moet praktisch en juridisch uitvoerbaar zijn binnen een acceptabel tijdspad.

11.1 Uitvoerbaarheid (juridische inspanning) 11.2 Uitvoerbaarheid (praktische inspanning)

Gemeentelijk bestemmingsplan, Omgevingsverordening provincie Zuid-Holland Ontwikkelvisiecentrum 2023, Woonvisie 2024

05

5.2 Inhoudelijke kaders Hierna worden 11 thema’s die relevant zijn voor de ontwikkelvisie bedrijventerreinen nader toegelicht. Per thema is een ambitie geformuleerd op basis van beleidsstukken en aanvullende inzichten. De ambities zijn vervolgens vertaald in concrete kaders voor de ontwikkelvisie bedrijventerreinen, ofwel toetsingscriteria voor de onderzochte economische profielen. Thema 1: Benutting van economisch potentieel “Voorschoten heeft een bruisende economie met goede werkgelegenheid en gezonde bedrijventerreinen. Het lokale ondernemersklimaat wordt verder verbeterd door te investeren in toekomstbestendigheid en betere benutting en inrichting van bedrijventerreinen.” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 1.1 Accommoderen groeivraag (lokale) ondernemers Het faciliteren van de behoefte van lokale ondernemers om te groeien en uit te breiden. Dit omvat het aanwijzen van strategische locaties voor uitbreiding of intensivering van activiteiten, of het creëren van schuifruimte. 1.2 Inspelen op regionale ruimtevraag Het creëren van geschikte locaties en voorwaarden om te voldoen aan de ruimtebehoeften van een veranderende economie in de regio. Dit omvat het aanwijzen van strategische locaties voor uitbreiding of intensivering van activiteiten of het creëren van schuifruimte.

1.3 Tegengaan verkruimeling Het voorkomen van het opknippen van (verouderde) bedrijfspanden in kleine verhuurbare units. Dit gebeurt vaak op

15

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Kaders

bedrijventerreinen, waardoor ruimte voor grotere bedrijven (in hogere milieucategorieën) beperkt wordt. 1.4 Tegengaan leegstand Het voorkomen van ongebruikte en verlaten panden. Enkele voorbeeldmaatregelen om dit tegen te gaan zijn: leegstandswetverhuur, transformatie of herbestemming, stimuleren revitalisering. 1.5 Juiste bedrijven op de juiste plek Het strategische principe waarbij bedrijven zorgvuldig worden geplaatst op locaties die hun activiteiten, behoeften en groeipotentieel optimaal ondersteunen. Dit houdt rekening met factoren zoals het economisch profiel (sector), bereikbaarheid, nabijheid leveranciers, beschikbare infrastructuur en ruimte voor uitbreiding. Thema 2: Bereikbaarheid, verkeersveiligheid en ontsluiting “Optimaliseren van de bereikbaarheid van bedrijventerreinen en het waarborgen van een veilige verkeerssituatie voor alle weggebruikers, waaronder voetgangers, fietsers en automobilisten.” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 2.1 Goede en aantrekkelijke (OV)-bereikbaarheid De mate waarin ondernemers, (logistiek) medewerkers en bezoekers gemakkelijk op hun bestemming kunnen komen en een vlotte logistieke afhandeling wordt bevorderd. Dit hangt af van de afstand tot hun doel en de snelheid waarmee ze zich kunnen verplaatsen.

Maatregelen om dit te bevorderen zijn onder andere een frequente, betrouwbare en toegankelijke OV-verbindingen, inclusief goede informatievoorziening, duidelijke bewegwijzering, goede bereikbaarheid en gunstige ligging voor vrachtverkeer ten opzichte van uitvalswegen.

05

2.2 Verkeersveiligheid De verkeersveiligheid op een bedrijventerrein omvat duidelijke en goed onderhouden wegmarkeringen en verkeersborden, voldoende veilige oversteekplaatsen, trottoirs en fietspaden zijn voor voetgangers en fietsers, de inrichting van de openbare ruimte dwingt gewenst verkeersgedrag af, zoals drempels en wegprofielen, goede verdichting voor optimale zichtbaarheid en sociale veiligheid, voortdurende evaluatie en aanpassing van verkeersregelingen (VRI), snelheidslimieten (GOW30, ETW30) en verkeerssignalering om de verkeersveiligheid te verbeteren. 2.3 Passende parkeergelegenheid Op bedrijventerrein moet voldoende parkeergelegenheid beschikbaar zijn voor fietsen, personenauto's, bedrijfsbusjes en vrachtwagens, conform de parkeernorm. 2.4 Bevordering duurzame mobiliteit Het creëren van een toekomstbestendige manier van vervoer, waarbij verplaatsingen van en naar bedrijventerreinen geen invloed meer hebben op het milieu en steeds minder CO2uitstoot veroorzaken.

Dit omvat: voldoende laadpalen voor elektrische voertuigen, goed onderhouden voetpaden en fietspaden om lopen en fietsen aantrekkelijk en veilig te maken, ondersteund door voldoende fietsenstallingen en deelfietssystemen, goede openbaar vervoersverbinding, initiatieven voor deelmobiliteit en slimme oplossingen, zoals digitale platforms voor rittenplanning en carpooling, evenals dynamische verkeersmanagementsystemen, Thema 3: Ruimtelijke kwaliteit, verblijfskwaliteit en gezondheid “Voorschoten streeft naar een prettige en gezonde leefomgeving voor haar inwoners, ondernemers en bezoekers. Dit omvat een veilige en schone inrichting van de leefomgeving en voldoende groenvoorzieningen en verblijfsgroen op loopafstand.” 16

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Kaders

Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 3.1 Aantrekkelijke en groene verblijfsruimte Het creëren van ruimtes waar mensen kunnen ontspannen, recreëren en verblijven. Dit omvat parken, pleinen, groene straten en andere groenvoorzieningen (op bedrijventerreinen). 3.2 Minimaliseren van hindercontouren Het verminderen van overlast en negatieve effecten (geur, fijnstof, visueel, geluid) die kunnen ontstaan door bepaalde activiteiten, infrastructuur of ruimtelijke ontwikkelingen. Dit omvat: geluidswerende maatregelen, beperking lichtvervuiling, verkeersmanagement. 3.3 Beeldkwaliteit bebouwing De gewenste visuele uitstraling en vormgeving van (bedrijfs)gebouwen en hun omgeving. Een beeldkwaliteitsplan beschrijft deze gewenste beeldkwaliteit en bevat toetsbare criteria. Enkele voorbeeldmaatregelen om dit te bereiken zijn het gebruik van specifieke materialen, kleuren, gevelontwerpen en landschappelijke inpassing Thema 4: Circulariteit, duurzaamheid en de energietransitie “Voorschoten streeft naar energieneutraal in 2030. Dat geldt ook voor bedrijventerreinen.

Duurzaam bedrijfsgebouwen en een duurzame energievoorziening zijn de standaard.” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 4.1 Verduurzaming (bedrijfs)vastgoed Meer inzetten op het verbeteren van de duurzaamheid en milieuprestaties van bedrijfsgebouwengebouwen. Enkele voorbeeldmaatregelen zijn het installeren van zonnepanelen,

05

verbetering van isolatie, gebruik van duurzame materialen en het verminderen van energieverbruik (MPG scores). 4.2 Ruimte voor circulaire transitie Het creëren van geschikte locaties en voorwaarden om de overgang naar een circulaire economie te faciliteren. Enkele voorbeeldmaatregelen zijn: reserveren van strategische locaties/planologische ruimte, aanwijzen van bedrijventerreinen met ruimte voor circulaire initiatieven. 4.3 Ruimte voor energietransitie Het beschikbaar stellen van geschikte locaties en voorwaarden om de overgang naar een duurzame energievoorziening te faciliteren. Dit omvat bijvoorbeeld ruimte voor zonne- en windenergie en geothermie, faciliteren van infrastructuur voor elektrische voertuigen, collectieve inkoop van zonnepanelen. Thema 5: Inpassing landschappelijke en cultuurhistorische context “Voorschoten hecht waarde aan haar historisch erfgoed en zet zich in voor een harmonieuze inpassing van ontwikkelingen in het landschap en de cultuurhistorische context. ” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 5.1 Bescherming waardevolle cultuurlandschappen Het behoud van karakteristieke en waardevolle cultuurlandschappen (zoals de ‘Kroonjuwelen’ met de Landgoederenzone) en de bescherming van hun ruimtelijke kwaliteit.

Maatregelen (reeds uitgevoerd) betreffen het vastleggen van beschermingsregels in de regelgeving en het stimuleren van duurzaam beheer van deze landschappen. 5.2 Verbinding met en zicht op landschap

17

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Kaders

Het creëren van een samenhangend netwerk van landschapselementen en het waarborgen van fysieke en visuele verbindingen tussen bedrijventerreinen met het omringende landschap. Maatregelen betreffen: het waarborgen van een harmonieuze overgang tussen bebouwd en natuurgebied, het gebruik groene buffers, of beplanting om visuele afscheidingen te creëren. 5.3 Verbinding met omliggende buurten Het creëren van een samenhangend netwerk van stedelijke elementen en het waarborgen van fysieke en visuele verbindingen tussen het bedrijventerrein en omliggende buurten. Maatregelen betreffen: het waarborgen van een harmonieuze overgang tussen het bedrijventerrein en omliggende buurten. Thema 6: Klimaatadaptatie, natuur, water- en bodemkwaliteit “Voorschoten streeft naar een robuuste, veerkrachtige en klimaatrobuuste leefomgeving, waarbij maatregelen worden genomen om de gevolgen van klimaatverandering te beperken.” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 6.1 Tegengaan hittestres en verbeteren waterbuffercapaciteit Voldoende maatregelen om de negatieve effecten van hitte op bedrijventerreinen te verminderen en de capaciteit van het watersysteem te vergroten. Enkele voorbeeldmaatregelen zijn: groene infrastructuur,waterberging en vergroening daken.

6.2 Natuur- en bodemkwaliteit bevorderen Het verbeteren van de kwaliteit van natuur op en nabij bedrijventerreinen. Dit omvat bijvoorbeeld een groene inrichting van het landschap ter bevordering van diverse soorten en ecologisch beheren van bermen, watergangen en groenbeheer.

05

6.3 Omgang met bodemdaling Adequaat aanpakken van de gevolgen van bodemverzakking op en nabij bedrijventerreinen. Enkele voorbeeldmaatregelen zijn het in stand houden van het waterbergend vermogen van de bodem, het verminderen van belasting op de bodem, het voorkomen van oxidatie en het bevorderen van regenwaterinfiltratie. Thema 7: Sociale cohesie en samenwerking “Het versterken van de onderlinge verbondenheid en samenwerking tussen ondernemers op een bedrijventerrein en met omwonenden.” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 7.1 Verbinding met lokale gemeenschap Stimuleer bedrijven, overheden en maatschappelijke organisaties om samen te werken aan gemeenschappelijke doelen, zoals duurzaamheid, veiligheid of infrastructuurverbeteringen op bedrijventerreinen. Dit kan door gezamenlijke projecten op te starten, kennisdeling en netwerkbijeenkomsten te organiseren, bijvoorbeeld middels een BIZ. 7.2 Voldoende aantrekkelijke ontmoetingsruimtes Het creëren van ruimtes waar mensen kunnen ontspannen, recreëren en verblijven. Dit omvat parken, pleinen, groene straten en andere groenvoorzieningen (op bedrijventerreinen). Thema 8: Tegengaan van ondermijning “Ontwerp bedrijventerreinen op zodanige wijze dat malafide praktijken worden ontmoedigt en ondermijning wordt tegengegaan.”

18

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Kaders

Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 8.1 Faciliteer sociale controle en creëer eigenaarschap Voldoende maatregelen om sociale controle te bevorderen en eigenaarschap te creëren. Dit kan bijvoorbeeld door: het mogelijk maken van gemengde bestemmingen door (openbare) functies toe te staan op strategische locaties; voorkomen van afgelegen locaties; ondernemers bewust te maken van de schadelijke gevolgen van criminaliteit en ondermijning en deelname aan parkmanagement, indien aanwezig, verplicht te stellen. 8.2 Waarborg overzicht en zichtbaarheid Maatregelen die dit bevorderen zijn: ‘slim’ clusteren van bedrijven, met beperkt aantal (risico)bedrijven per cluster; nastreven eenheid in uitstraling en tegengaan ‘verboxing’; voldoende straatverlichting en beveiligingscamera’s; voorkomen van parkeren op openbaar terrein; voorkomen van gesloten hekken bij opslaglocaties of door het faciliteren van hekken met inbelsystemen en toegangscodes; en voorkomen van brievenbuslocaties.

8.3 Voorkom fysieke aftakeling van de omgeving Voorkom fysieke aftakeling door: voorkomen van (zichtbare) leegstand en langdurig braakliggende kavels; goed onderhouden (laag gehouden) groenstroken; voorkomen van ondoorzichtige hekken en afrastering; beperken van parkeren op openbaar terrein; collectief toezicht en beveiliging (slagboom/camera); organiseer een meldpunt met vast aanspreekpunt (via parkmanager/ bestuur).

05

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Kaders

5.3 Overige kaders Naast de inhoudelijke kaders gelden ook enkele aanvullende kaders voor de ontwikkelvisie. Ook hiervoor geldt dat per thema een ambitie is geformuleerd op basis van relevante documenten en aanvullende inzichten uit de behoefte-inventarisatie. De ambities zijn vervolgens vertaald in concrete kaders voor de ontwikkelvisie bedrijventerreinen, ofwel toetsingscriteria voor de onderzochte economische profielen. Thema 9: Publiek en politiek draagvlak stakeholders “De ontwikkelvisie wordt gesteund of geaccepteerd door alle stakeholders.” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie (zie ook de afbeelding hiernaast): 9.1 Draagvlak lokale ondernemers Lokale ondernemers hechten waarde aan: voldoende uitbreidingsmogelijkheden en toekomstbestendige bedrijfsactiviteiten. 9.2 Draagvlak omwonenden bedrijvenclusters Omwonenden staan voor behoud van het landschap en het verminderen van hindercontouren (geluid, licht) en verbetering van de verkeersveiligheid. Omwonenden zijn tegen intensivering van bedrijfsactiviteiten. 9.3 Draagvlak provincie De provincie stelt zich op het standpunt dat de bestaande bedrijventerreinen beter benut moeten worden en aanleg of uitbreiding van bedrijfslocaties in onbebouwd gebied moet worden voorkomen. De Provincie wil geen nieuwe uitleglocaties meer aanwijzen voor bedrijfsactiviteiten.

19

PUBLIEK EN POLITIEK DRAAGVLAK

05

Thema 10: Financiële haalbaarheid “De financiële investering weegt op tegen de financiële en maatschappelijke opbrengsten” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 10.1 Aanvullende investering potentiële onrendabele top Een gemeentelijke investering in een onrendabele top van een project moet opwegen tegen de potentiële (maatschappelijke) opbrengsten. 10.2 Investering openbare ruimte Het financieren van de aanleg, verbetering of het onderhoud van openbare ruimtes, zoals straten, pleinen, parken en speelplaatsen, dit kan variëren van het aanleggen van groenvoorzieningen tot het verbeteren van infrastructuur en verlichting, moet opwegen tegen de potentiële (maatschappelijke) opbrengsten. 10.3 Investering infrastructuur De aanleg of verbetering van basisvoorzieningen, zoals wegen, riolering, energievoorziening en openbaar vervoer binnen het plangebied, moeten opwegen tegen de potentiële (maatschappelijke) opbrengsten. 10.4 Ambtelijke inzet De kosten die verbonden zijn aan de inzet van gemeentelijke medewerkers voor het uitvoeren van projecten moeten opwegen tegen de potentiële (maatschappelijke) opbrengsten. 10.5 Verdienpotentieel (direct, bijv. grondopbrengsten) Inkomsten die de gemeente rechtstreeks ontvangt door de ontwikkeling, zoals grondverkopen, bouwleges, ontwikkelingsbijdragen of belastingen op nieuwbouwprojecten.

Deze inkomsten zijn direct gekoppeld aan de uitvoering van de gebiedsontwikkeling.

20

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Kaders

10.6 Verdienpotentieel (indirect, bijv. OZB) Inkomsten die de gemeente op langere termijn genereert als gevolg van de gebiedsontwikkeling. Dit kan bijvoorbeeld gaan om hogere inkomsten uit onroerendezaakbelasting (OZB) of een toename van economische activiteit en werkgelegenheid die meer belastingopbrengsten opleveren. Thema 11: Uitvoerbaarheid “Het profiel moet juridisch/planologisch en praktisch uitvoerbaar zijn binnen een acceptabel tijdspad” Deze ambitie is als volgt vertaald naar concrete kaders voor de ontwikkelvisie: 11.1 Juridisch/planologische uitvoerbaarheid De naleving van alle relevante wetten en regelgeving, zoals bestemmingsplannen, bouwvergunningen, milieuwetgeving en andere juridische vereisten die van toepassing zijn op het project. Ook omvat dit de beoordeling of het scenario past binnen andere ruimtelijke plannen en visies van de gemeente en regio op de bedrijvenclusters. 11.2 Praktische uitvoerbaarheid Dit hangt nauw samen draagvlak, financiën en juridische uitvoerbaarheid en gaat over verschillende aspecten, zoals voldoende ambtelijke kennis en capaciteit om de ontwikkelvisie tot uitvoering te brengen. Dit kan ook gaan over uitvoeringstechnische technische belemmeringen.

06 ECONOMISCHE PROFIELEN 6.1. Uitgangspunten uitwerking economische profielen Om tot een passende ontwikkelvisie te komen zijn vier economische profielen nader uitgewerkt. De economische profielen zijn opgebouwd vanuit verschillende economische profielen. Deze economische profielen zijn bedoeld om de bandbreedte waarbinnen economische activiteiten zich kunnen ontwikkelen, aan te tonen. De figuur hiernaast geeft schematisch het onderscheid weer tussen de vier profielen op basis van een matrix met 2 assen:  de horizontale as toont de mate waarin het profiel is gericht op de lokale economie, dan wel de regionale economie;  de verticale as toont de mate waarin het profiel is gericht op bestaande economische activiteiten en bedrijvigheid, dan wel gericht is op nieuwe economische activiteiten, ingegeven vanuit een veranderende maatschappij. Voor alle economische profielen geldt daarnaast een basiskwaliteit op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie, groenvoorziening en (verkeers)veiligheid om te kunnen voldoen aan de minimale vereisten voor een toekomstbestendig bedrijventerrein. In sommige profielen is ruimte om aanvullend in te zetten op bepaalde thema’s (koppelkansen). Dit zal tot uitdrukking komen in de beoordeling van de economische profielen.

Daarnaast is voor ieder profiel een eerste kwantitatieve inschatting gedaan van de bijbehorende ruimtevraag en het ruimteaanbod per profiel. Daarbij is gekeken naar de mogelijkheden om ruimte toe te voegen aan de bestaande bedrijfsruimte op basis van de beoogde programmering en kansen voor (her)ontwikkeling. Aanvullend daarop is een inschatting gemaakt van de hoeveelheid ruimte die toegevoegd kan worden wanneer wordt gekozen voor uitbreiding in de polder ten noorden van de Dobbewijk. Bijlage 3 bevat een

eerste ruimtelijke vertaling van de economische profielen per locatie.

MATRIX ECONOMISCHE PROFIELEN

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

06

6.2 Vier profielen Profiel 1: ruimte voor lokale bedrijvigheid en familiebedrijven Profiel 1 is gericht op bestaande economische activiteiten met een lokale focus/ afzetmarkt. Dit profiel voorziet zo veel mogelijk in een evenwichtige verdeling van de groeibehoefte van de huidige lokale ondernemers en familiebedrijven (4-6 hectare op basis van de enquête), verdeeld over de bestaande bedrijvenclusters. Ruimtelijke uitgangspunten zijn:  basiskwaliteit op orde: klimaatadaptief, duurzaam, groen en veilig;  lage dichtheid, veelal behoud bestaande bouw en structuren;  kleinschalige ingrepen in de openbare ruimt, zoals verbetering groen, natuur, reduceren hindercontouren,  verbetering verkeersveiligheid en parkeersituatie  gelijkmatige versterking bedrijventerreinen binnen Voorschoten;  inzetten op intensivering i.c.m. kwaliteitsverbetering om ondernemersklimaat te versterken;  verbeter de relatie en verbindingen van de terreinen met de directe omgeving om toegankelijkheid te verbeteren;  inzetten op verbeteren van klimaatadaptiviteit en biodiversiteit binnen de locaties;  alleen wanneer verdere intensivering niet mogelijk is mogelijkheden voor uitbreiding Dobbewijk in open landschap onderzoeken.

22

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Economische profielen

RUIMTELIJKE KEUZES PROFIEL 1

06

Profiel 2: ondersteunen kenniseconomie De regionale ruimtebehoefte is enorm volgens de actualisatie van de bedrijventerreinenstrategie voor de 071- regio door Stec1, met een bandbreedte tussen de 42 tot 97 hectare. Profiel 2 is gericht op het accommoderen van bestaande economische activiteiten met een bredere regionale focus en de veranderende economie. Doel bij dit profiel is het aantrekken van bedrijven uit de slipstream van het Leidse BioScience park. Ook faciliteert dit profiel het creëren van broedplaatsen voor innovatie (gericht op de kenniseconomie) en goed bereikbare OV-locaties, zoals Dobbewijk en Stationsgebied. Ruimtelijke uitgangspunten zijn:  basiskwaliteit op orde: klimaatadaptief, duurzaam, groen en veilig;  hoge dichtheid door herverkaveling, sloop-nieuwbouw;  goede (OV)bereikbaarheid en langzaamverkeersverbinding tussen OV en bedrijvenclusters;  ontwikkeling kenniscluster rondom treinstation;  verbeteren kwaliteit stationsomgeving en looproutes naar Dobbewijk en stationsgebied;  onderzoek mogelijkheden ontwikkelen stationsgebied i.c.m.

parkeerlocatie station;  inzetten op intensivering overige locaties om ruimte te bieden aan lokale bedrijvigheid;  inzetten op verbeteren van klimaatadaptiviteit en biodiversiteit binnen de locaties;  alleen wanneer verdere intensivering onvoldoende mogelijk is mogelijkheden voor uitbreiding Dobbewijk in open landschap onderzoeken.

1

Stec, Ruimte voor bedrijven in de Economie071- gemeenten - actualisatie mei 2024

23

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Economische profielen

RUIMTELIJKE KEUZES PROFIEL 2

06

Profiel 3: op weg naar de circulaire economie Profiel 3 is gericht op nieuwe economische activiteiten met een bredere regionale focus en een veranderende economie. Activiteiten zijn gericht op het aantrekken van circulaire ketens en bedrijvigheid en het faciliteren van de circulaire transitie door het creëren van broedplaatsen. De ruimtevraag voor circulaire bedrijvigheid is enorm. Het PBL raamt dat circulaire economie tot 40% extra ruimte voor bedrijventerreinen kan vragen. Ruimtelijke uitgangspunten zijn:  basiskwaliteit op orde: klimaatadaptief, duurzaam, groen en veilig;  gemiddelde dichtheid door herverkaveling, sloop-nieuwbouw;  duurzame inrichting openbare ruimte, ruimte reserveren voor circulaire/ruimtelijke schakels (zoals opslag en bewerking), ruimte voor energy hub;  ruimte bieden aan circulaire economie op goed bereikbare locaties aan de rand van het stedelijk gebied;  inzetten op intensivering overige locaties om ruimte te bieden aan lokale bedrijvigheid;  inzetten op verbeteren van klimaatadaptiviteit en biodiversiteit binnen de locaties;  alleen wanneer verdere intensivering onvoldoene mogelijk is mogelijkheden voor uitbreiding Dobbewijk in open landschap onderzoeken.

24

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Economische profielen

RUIMTELIJKE KEUZES PROFIEL 3

06

Profiel 4: stadsverzorgende, productieve economie Profiel 4 is gericht op nieuwe economische activiteiten met een lokale focus/ afzetmarkt. Activiteiten zijn gericht op het aantrekken van breed gedifferentieerde, stadsverzorgende bedrijvigheid (productieve MKB). De focus ligt op een logische clustering van bedrijven in relatie tot (woon)omgeving. Deels transformatie naar woningbouw is in dit profiel denkbaar. Ruimtelijke uitgangspunten zijn:  basiskwaliteit op orde: klimaatadaptief, duurzaam, groen en veilig;  hoge dichtheid, functiemenging en stapeling bedrijvigheid met wonen;  ruimte bieden aan stedelijke voorzieningen eventueel i.c.m. woningbouw;  verbeteren kwaliteit stationsomgeving en verbindingen naar Dobbewijk;  onderzoek mogelijkheden ontwikkelen stationsgebied i.c.m. parkeerlocatie station;  inzetten op intensivering om naast voorzieningen en woningbouw ruimte te behouden voor lokale bedrijvigheid;  inzetten op verbeteren van klimaatadaptiviteit en biodiversiteit binnen de locaties;  alleen wanneer verdere intensivering niet mogelijk is mogelijkheden voor uitbreiding Dobbewijk in open landschap onderzoeken.

25

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Economische profielen

RUIMTELIJKE KEUZES PROFIEL 4

07 BEOORDELING 7.1 Toelichting beoordeling economische profielen Voor de (kwalitatieve) beoordeling van de profielen is het afwegingskader, zoals geïntroduceerd in hoofdstuk 5 ‘Kaders’, als uitgangspunt gehanteerd. In dit hoofdstuk lichten we per profiel (i) de belangrijkste positieve en negatieve bijdrage aan de verschillende thema’s zoals opgenomen in het afwegingskader toe. Specifiek kijken we naar de mate waarin ruimtelijke hoofdkeuzes in het profiel een positieve, dan wel negatieve bijdrage levert aan criteria binnen de thema’s. De score dient als volgt geïnterpreteerd te worden: (- -) Zeer negatieve invloed (-) Negatieve invloed (0) Neutrale invloed (+) Positieve invloed (++) Zeer positieve invloed Daarnaast bevat ieder economisch profiel een kader dat een reflectie bevat van het profiel in relatie tot de vier bedrijvenclusters en enkele overige aandachtspunten bevat. In de overzichtstabellen aan het einde van dit hoofdstuk is een totaaloverzicht van de beoordeling van de profielen opgenomen. Bij de beoordeling van de profielen is zowel gekeken naar de impact van intensivering van bestaande locaties op de thema’s in het afwegingskader als uitbreiding ten noorden van de Dobbewijk. De impact van uitbreiding is algemeen beoordeeld in paragraaf 7.6, omdat dit voor ieder profiel op hoofdlijnen dezelfde consequenties heeft.

Dit betekent dat bij de beoordeling van de individuele profielen intensivering van bestaande locaties als uitgangspunt is gehanteerd.

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Tot slot geldt voor alle profielen een basiskwaliteit op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie, groenvoorziening en (verkeers)veiligheid. Dit om te kunnen voldoen aan de minimale vereisten voor een toekomstbestendig bedrijventerrein. In alle profielen is daarom sprake van een algemene kwaliteitsverbetering van het vastgoed en de openbare ruimte. De positieve en negatieve invloed hiervan is opgenomen als lichtgrijze tekst in de beoordelingskaders, zodat de onderscheidende aspecten per profiel duidelijk naar voren komen.

07

Beoordeling

7.2 Beoordeling profiel 1 ‘ruimte voor lokale bedrijvigheid en familiebedrijven’

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

Algemeen Dit scenario zet in op het accommoderen van de lokale groeivraag en komt het meest overeen met de huidige situatie. Er wordt uitgegaan van een evenwichtige verdeling van bedrijfsactiviteiten over de bestaande clusters. Dit maakt het scenario vanuit juridisch/praktisch oogpunt minder complex dan de andere scenario’s. Echter, naast een algemene kwaliteitsverbetering (in alle scenario’s van toepassing), is de positieve lange termijn maatschappelijke impact op andere thema’s minder groot. Reflectie op locaties Dit profiel voorziet weinig ingrijpende veranderingen op alle locaties ten opzicht van huidige situatie. Hindercontouren op Molenlaan en Hofweg kunnen worden beperkt. Echter, verbetering verkeersveiligheid staat op gespannen voet met intensivering van bedrijvigheid en de mate waarin autogebruik kan afnemen. Daar lijkt in dit scenario weinig draagvlak voor.

27

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

7.3 Beoordeling profiel 2 ‘ondersteunen kenniseconomie’

Algemeen Dit scenario zet in op de regionale economische groei, waardoor draagvlak onder lokale ondernemers beperkt is. Door de beoogde kwaliteitsverbetering wordt, meer dan scenario 1 en 3, een positieve impact gemaakt op de omgevingskwaliteit (3, 4 en 6). Het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid kan een (negatieve) invloed hebben op de sociale cohesie binnen de gemeenschap, omdat de bestaande bedrijven nauw verweven zijn met de gemeenschap (bijvoorbeeld in de vorm van sponsoren, veel bewoners werken ook lokaal). Reflectie locaties Het scenario voorziet een evenwichtige verdeling van bedrijven ter ondersteuning van de kenniseconomie. Kijkend naar de locaties, past dit type bedrijvigheid vooral in de Dobbewijk, Stationsgebied en Rouwkooplaan. Het is denkbaar dat Hofweg en Molenlaan bij dit profiel worden benut als woonlocaties, indien intensivering in de andere gebieden voldoende is om aan de vraagkant te voldoen. Het parkeerterrein in het stationsgebied (Rouboslaan) biedt kansen voor uitbreiding van bedrijfsfuncties.

07

Beoordeling

Referentie B004367/240827/BH/VvL/ISO:CB Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen

7.4 Beoordeling profiel 3 ‘op weg naar de circulaire economie’ Algemeen Dit profiel zet in op het ondersteunen van de circulaire economie. Een sector vol innovatiekracht, maar ook vol financiële en uitvoeringstechnische onzekerheden. Zo kan een netuitbreiding, inclusief onderstation (circa 0,3 ha) nodig zijn en dient de circulaire keten nog vorm te krijgen. Tegelijkertijd is de potentiële positieve maatschappelijke impact op het gebied van duurzaamheid groot. De realisatie van een energy hub heeft een positief effect op het verduurzamen van omliggende wijken. Reflectie op locaties Dit profiel past vooral in de Dobbewijk en de Rouwkooplaan, vanwege de omvang en milieuruimte op beide locaties. Kleinschalige, circulaire bedrijvigheid in combinatie met andere functies is ook denkbaar op de andere clusters: Molenlaan, Hofweg en Stationsgebied.