Bijl. 3 Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104.pdf

Ruimtelijke onderbouwing

Leidseweg 104, Voorschoten

In opdracht van:

De heer Segaar, Niersman Projectontwikkeling B.V

Uitgevoerd door:

Pieter de Vries, ROMstad

Datum:

24 februari 2021

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

AANLEIDING ............................................................................................................................ 1 LIGGING EN BEGRENZING PROJECTGEBIED...................................................................................... 2 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN ................................................................................................... 3 LEESWIJZER ............................................................................................................................. 4

HOOFDSTUK 2: 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN............................................................. 27

WATER ................................................................................................................................ 27 BODEM ................................................................................................................................ 28 FLORA EN FAUNA ................................................................................................................... 29 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE .......................................................................................... 32 GELUID ................................................................................................................................ 34 LUCHT.................................................................................................................................. 35 EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................................................... 37 MILIEUZONERINGEN ............................................................................................................... 38 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ........................................................................................... 40 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................ 40

HOOFDSTUK 5: 5.1. 5.2.

GEBIEDSVISIE .............................................................................................. 13

INLEIDING............................................................................................................................. 13 RIJK ..................................................................................................................................... 13 PROVINCIAAL BELEID ............................................................................................................... 15 REGIONAAL BELEID ................................................................................................................. 18 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................................................. 18

HOOFDSTUK 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

GEBIEDSVISIE ................................................................................................ 5

ONTSTAANSGESCHIEDENIS (OMGEVING) PROJECTGEBIED.................................................................. 5 BESTAANDE SITUATIE OMGEVING PROJECTGEBIED ........................................................................... 6 BESTAANDE SITUATIE PROJECTGEBIED ........................................................................................... 8 VISIE VAN GEWENSTE INITIATIEF EN BIJBEHORENDE MOTIVERING ....................................................... 9

HOOFDSTUK 3: 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

INLEIDING ..................................................................................................... 1

UITVOERBAARHEID ..................................................................................... 42

FINANCIËLE UITVOERBAARHEID ................................................................................................. 42 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ...................................................................................... 42

HOOFDSTUK 6:

MOTIVERING .............................................................................................. 43

HOOFDSTUK 1: 1.1.

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de herstructurering van het perceel aan de Leidseweg 104, te Voorschoten. In het kader van deze herstructurering worden de bestaande opstallen op het perceel, te weten een bedrijfswoning en agrarische bedrijfsgebouwen die ten dienste hebben gestaan van een voormalige agrarische bedrijf op de kavel, gesaneerd en vervangen door vijf eengezinswoningen. Het initiatief kan niet vergund worden op basis van de vigerende planologische regeling. De gemeente Voorschoten is bereid om, zo wordt in een oplegnotitie (dd. 10 november 2014) gesteld, onder voorwaarden medewerking te verlenen aan een ruimtelijke procedure teneinde het initiatief te kunnen realiseren. Hiertoe dient een afwijkingsprocedure ex artikel 2.12 eerste lid onder sub a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te worden doorlopen. Bij wet is bepaald dat ten behoeve van een dergelijke procedure voorzien dient te worden in een goede ruimtelijke onderbouwing. De door ROMstad op te stellen ruimtelijke onderbouwing heeft als doel om de ruimtelijke aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid van het gewenste initiatief aan te tonen. Door architectenbureau VAN MANEN is een voorlopig ontwerp van het bouwplan opgesteld. Dit bouwplan d.d. 14 november 2017, laatst gewijzigd 11 januari 2020, vormt de basis voor deze ruimtelijke onderbouwing.

Afbeelding: zicht op de projectlocatie aan de Leidseweg 104 te voorschoten

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 1

1.2.

Ligging en begrenzing projectgebied

Het projectgebied betreft het perceel aan de Leidseweg 104 dat gelegen is in het noordoostelijke deel van de kern Voorschoten. Het perceel is kadastraal bekend bij de gemeente Voorschoten onder sectie A nummer 5228. De noordwestelijke begrenzing van het projectgebied wordt gevormd door de woning en tuin ter plaatse van de Leidseweg 106 en de tuin van het kantoorperceel aan de Leidseweg 120. De noordoostzijde van het projectgebied grenst aan de tuinen van de woonpercelen ter plaatse van Jan Pieterszoon Coenstraat 2 t/m 12. Aan de zuidoostzijde grenst het projectgebied aan agrarische gronden. De zuidwestelijke grens van het projectgebied wordt gevormd door de Leidseweg (de doodlopende weg).

Afbeelding: Linksboven is de ligging van het projectgebied binnen de kern Voorschoten weergegeven. Het projectgebied ter plaatse van de Leidseweg 104 wordt rechtsonder getoond (rood omkaderd).

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 2

1.3.

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van de projectlocatie geldt het bestemmingsplan ‘Voorschoten Oost’, zoals dit op 16 mei 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Voorschoten. Het projectgebied bevat de bestemming ‘Agrarisch’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologisch gebiedstype 5’ en ‘Waterstaat – Waterkering’.

Afbeelding: uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Voorschoten Oost’ ter plaatse van het projectgebied.

Bestemming Agrarisch (artikel 3) Ingevolge het bepaalde in het bestemmingsplan mogen gronden met de bestemming ‘Agrarisch’ benut worden voor de bedrijfsuitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven, de instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende dan wel aan deze gronden eigen landschappelijke waarden, waarbij de openheid van het landschap de primaire kenmerkende waarde daarvan is en voor recreatief medegebruik. Ter plaatse van een aanduiding ‘bedrijfswoning’ is een bedrijfswoning toegestaan: een dergelijke aanduiding is binnen het projectgebied opgenomen. In aanvulling op de genoemde functies zijn tevens daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. In de bouwregels behorend bij de bestemming is bepaald dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak zijn toegestaan. Voorts zijn bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, terreinen alsmede groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Ter plaatse van het projectgebied is agrarische bebouwing toegestaan tot maximaal 40% van het bouwvlak, met een maximale goot- en bouwhoogte van 4 m respectievelijk 8 m. De inhoud van de bedrijfswoning mag maximaal 750 m³ bedragen, met een maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van 3,25 m respectievelijk 8,5 m.

Uitsluitend mogen gebouwen worden opgericht binnen het bouwvlak. In lid 3.7 is bepaald dat het verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhedenwerkzaamheden werkzaamheden uit te voeren die invloed hebben op de waterhuishouding, dan wel tot een wijziging van het grasland leiden.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 3

Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologisch gebiedstype 5’ (artikel 29) Het gehele projectgebied, als onderdeel van een groter gebied, is voorzien van een dubbelbestemming Waarde – Archeologie 5. Deze dubbelbestemming bevat regels ter bescherming van eventueel voorkomende archeologische waarden ter plaatse. Met de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 5’ is bepaald is dat bij ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 30 m² en in samenhang met een diepte van 30 centimeter (of meer) onder maaiveld onderzoek naar eventueel voorkomende archeologische waarden noodzakelijk is. Dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ (artikel 32) Tevens geldt voor een klein deel van het projectgebied, namelijk het zuidelijke deel, de dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering. Deze dubbelbestemming bevat bepalingen ter instandhoudinghouding en bescherming van de ter plaatse van de gronden aanwezige waterkeringen, met bijbehorende vrijwaringszones. Conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat, namelijk de realisatie van vijf woningen aan de Leidseweg 104, kan niet op basis van het vigerende planologische regime vergund worden. Het initiatief is in strijd met de gebruiksregels en bouwregels van het bestaande bestemmingsplan. Zo gaat het initiatief onder andere uit van een woonfunctie in plaats van de nu toegestane agrarische functies.

Om het initiatief te kunnen realiseren dient derhalve een afwijkingsprocedure ex artikel 2.12 eerste lid onder a, sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te worden doorlopen.

1.4.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie van het projectgebied beschreven en wordt ingegaan op het gewenste initiatief. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 is de toetsing van het gewenste initiatief aan de relevante sectorale milieuaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de economische uitvoerbaarheid alsmede de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de motivering van het initiatief nader toegelicht.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 4

HOOFDSTUK 2: 2.1.

GEBIEDSVISIE

Ontstaansgeschiedenis (omgeving) projectgebied

Het projectgebied is gelegen ter plaatse van het perceel Leidseweg 104, deze gronden zijn kadestraal geregistreerd onder gemeente Voorschoten, sectie A, nummers 5750 en 5753. Het projectgebied beslaat een oppervlakte van 1889 vierkante meter. Het dorp Voorschoten is ontstaan op een oude strandwal en had een langgerekte vorm. Bodemvondsten tonen aan dat reeds 2000 jaar voor Christus ter hoogte van de huidige Voorschotense wijk Boschgeest een nederzetting bestond van veehoudende vissers/jagers. Die langgerekte vorm, ontstaan door lintbebouwing in de middeleeuwen, is terug te vinden in de Voorstraat, die als markt fungeerde, en die ook vandaag een verbreding kent door een wijkende rooilijn. Floris V van Holland verleende in 1282 marktrechten. Het langgerekte plein met dorpspomp, oude lindebomen en gaslantaarns is een beschermd dorpsgezicht. In de annalen van 866 komt er in Voorschoten een Laurentiuskerk voor (op de locatie van de huidige dorpskerk). Door vele catastrofen (instorting, beeldenstorm, beleg van Leiden) moest de parochie uitwijken naar een nieuwe locatie. Na de reformatie (1644) kreeg de Katholieke Kerk een nieuwe pastoor en week uit naar een schuur op een bebost terrein aan de Leidseweg. De schuur waarin de kerk werd gehuisvest was onderdeel van een boerderij die daar lag. De houten schuur werd in gebruik genomen als pastorie en kerkruimte.

Deze schuur stond vlak achter het huidige bondsgebouw. De verscholen ‘schuurkerk’ ontwikkelde zich door de eeuwen heen naar een echt kerkgebouwtje. Aan het einde van de 18e eeuw werd een orgel aangeschaft en in 1830 werd een torentje met bel geplaatst en kreeg de schuur een dak van echte dakpannen. Weer wat later kreeg de toren een uurwerk. Het besluit tot bouw van een nieuwe kerk kwam in 1863, toen het Katholieke geloof weer openlijk beleefd werd. De oude kerk op deze locatie is pas in 1873 afgebroken. Het gebied waar alle kerkelijke gebouwen zijn gelegen werd in de 19e eeuw de ‘Kerkwerf” genoemd. In 1815 werd de boerderij officieel overgedragen aan de kerk. In 1840 krijgt Pieter Gijsbertz. Van Leeuwen het recht van opstal op de boerderij. Ook mag hij de bijbehorende landerijen gebruiken, die doorlopen tot aan de vliet. Tot het begin van de 20e eeuw werkten er nazaten van Van Leeuwen. Het oorspronkelijke land bij de boerderij liep tot aan de Vliet. Uit een vergelijking van de kadastrale minuut van 1832 en de polderkaart uit 1899 kan worden opgemaakt dat de huidige boerderij iets kleiner is dan zijn voorganger. Het betreft een langhuis, waarbij stal en woongedeelte door een zadeldak worden gedekt.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 5

2.2.

Bestaande situatie omgeving projectgebied

De Leidseweg ter plaatse van het projectgebied betreft een erfontsluitingsweg, welke de directe omgeving ontsluit op de doorgaande Leidseweg. Deze doorgaande weg maakt deel uit van een langgerekt bebouwingslint dat organisch is gegroeid en loopt door de gehele kern. De openbare ruimte is ingericht als centrale ontsluitingsweg van de gehele kern. De openbare ruimte in dit lintdeel wordt gekenmerkt door een relatief breed profiel gericht op doorgaand verkeer en een hoge mate van stedelijkheid maar heeft daarnaast ook een zeer groen karakter. De Leidseweg is onderdeel van de provinciale N447, die via Voorschoten de verbinding vormt tussen het noordelijker gelegen Leiden en het zuidelijker gelegen Leidschendam. Op de weg is een maximum snelheid toegestaan van 50 km/uur en fungeert tevens als openbaar vervoerroute.

Afbeelding: Zichtbaar is de ligging van de projectlocatie (rood omkaderd) ten opzichte van de Leidseweg (N447) en in relatie tot de directe omgeving.

De directe omgeving van het projectgebied wordt hoofdzakelijk gekenmerkt als woongebied. Ten zuidwesten van het projectgebied, is een cluster van maatschappelijke voorzieningen aanwezig, waaronder de Laurentiuskerk en pastorie (Leidseweg 102) en het bondsgebouw (Leidseweg 100). Het projectgebied grenst zuidoostelijk aan een weiland met een kleine schuilgelegenheid voor (hobby)vee. De omgeving van het projectgebied toont een gevarieerd stedenbouwkundig beeld. Zo bestaat de lintbebouwing langs de Leidseweg (de hoofdroute) overwegend uit gebouwen die zijn opgericht in twee bouwlagen met een kapconstructie, waarbij dit patroon op enkele plaatsen afgewisseld wordt door gebouwen met een plat dak. Het gevarieerde stedenbouwkundige beeld komt voorts tot uiting in de uiteenlopende goothoogten, gevelindelingen en architectonische stijlen van de, deels historische, bebouwing. De ten zuiden van de projectlocatie gelegen Laurentiuskerk en pastorie zijn gebouwd in de jaren 60 van de 19de eeuw, opgetrokken in een neogotische bouwstijl en qua bouwvolume duidelijk

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 6

afwijkend van de bebouwing langs de Leidseweg. Het oude bondsgebouw is in 2015 vervangen door een nieuw bondsgebouw. Het nieuwe bondsgebouw kent een moderne bouwstijl. De nokrichting van de kerk en het bondsgebouw zijn haaks op de Leidseweg (N447) gelegen. In relatie tot het ensemble kan gesteld worden dat door de recente sloop van het bondsgebouw de afstand tussen boerderij en de pastorie / kerk zodanig groot is geworden dat er geen sprake meer is van een ensemble. Het doorbreken van het ensemble is versterkt door de aanleg van de prof Boerhaveweg. Hierbij is de verkavelingsstructuur, door het dempen van sloten en het verleggen van het pad naar de weilanden achter de Prof. Boerhaveweg, rigoureus veranderd. De oorspronkelijke verkavelingsstructuur is niet meer aanwezig.

Afbeeldingen: Weergegeven is een luchtfoto van het projectgebied (bij benadering rood omkaderd). De foto’s geven een impressie van de directe omgeving. De foto’s linksboven tonen de kerk en de pastorie. Het nieuwe bondsgebouw is linksonder weergegeven.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 7

2.3.

Bestaande situatie projectgebied

Ter plaatse van het perceel aan de Leidseweg 104 is direct langs de weg een bedrijfswoning van het voormalig agrarisch bedrijf gelegen. Het (bakstenen) langhuis heeft een oppervlakte van circa 200 m² en wordt gevormd door één bouwlaag met een kapconstructie (zadeldak), de nokrichting is haaks gelegen op de bebouwing langs de provinciale Leidseweg (N447). Door de bouw van 106 en 108 tegen de voorzijde van de boerderij omstreeks 1930 is niet alleen het uiterlijk, maar ook de indeling gewijzigd. Het oorspronkelijke karakter is zodanig aangepast dat er geen sprake meer is van een gaaf cultuurhistorische object. Omdat het agrarisch gebruik door wetgeving op deze locatie niet meer mogelijk was is de indeling van stal en bijbehorende schuren gesloopt en worden de ruimtes als opslag gebruikt. Verder zijn er architectonische wijzigingen gedaan aan de boerderij zoals ramen en dakkapellen. Het erf is gesplitst in 2 eigendommen, waardoor een hooiberg en een aantal schuren juridisch geen deel meer uitmaken van de boerderij. Omdat er inmiddels verschillende eigenaren zijn, is er geen sprake meer van een functionele relatie.

Afbeeldingen: Weergegeven is een luchtfoto van het projectgebied (bij benadering rood omkaderd). De foto’s geven een impressie van het projectgebied.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 8

Ten noordoosten van de bedrijfswoning zijn, zoals gesteld, diverse opstallen gebouwd. Direct achter en parallel aan de woning staat een stal van één bouwlaag met kap. De stal bestaat voornamelijk uit bakstenen en beton, het achterste gedeelte heeft een houten gevelbekleding. Achter de noordwestzijde van de stal is een kleine schuur gelegen, welke is opgetrokken uit hout met een plat golfplaten dak. Ten zuidoosten van de stal is een uit golfplaten bestaande hooiberg gesitueerd. Achter de noordoostzijde van de stal bevinden zich in hoofdzaak onbebouwde gronden in de vorm van een moestuin met een kleine kas en een weiland voor (hobby) vee waarop verschillende bomen staan. Het weiland loopt tot aan de noordoostzijde van het projectgebied. Ter plaatse van het weiland is ook een watergeul aanwezig. Een groot deel van de opstallen verkeert in een matige bouwkundige staat. In de bestaande situatie is het projectgebied verhard ter plaatse van de bedrijfswoning, stal en hooiberg. Middels een eigen in- en uitrit wordt het perceel ontsloten op de Leidseweg. Het tussen de aanwezige woning en hooiberg gelegen verharde erf doet dienst als parkeerruimte.

2.4.

Visie van gewenste initiatief en bijbehorende motivering

Het initiatief betreft een herstructurering van het kadastrale perceel sectie A, nummer 5228 aan de Leidseweg 104, waarbij de op het perceel aanwezige voormalige agrarische bebouwing, welke deels in matige bouwkundige staat verkeert en sinds 2002 niet meer voor de agrarische functie wordt benut, wordt gesaneerd. Op de locatie van de te saneren bebouwing worden vijf moderne eengezinswoningen gerealiseerd. Ten behoeve van de nieuwe invulling van het perceel is door architectenbureau VAN MANEN een bouwplan (d.d. 14 november 2017, laatst gewijzigd 11 januari 2020) gesteld. De intentie van het bouwplan is om de boerderij te vervangen door een nieuw volume zodanig dat een nieuw ensemble ontstaat met een bijpassende ingetogen uitstraling. De samenhang in het nieuwe ensemble blijkt uit de maat en schaal van het bouwvolume, uit de oriëntatie van de woningen, de architectuur en in de terreininrichting. Zo wordt het cluster met de vijf nieuwe woningen, ten opzichte van de te behouden bebouwing aan de Leidseweg 106, vrijstaand en met een terugligging wordt gerealiseerd. De voorgevel van het nieuwe bouwblok ligt ongeveer één meter achter de noordelijke zijgevel van het te saneren boerderijgebouw.

De nokrichting van de woningen is, op advies van de gemeente en gelijk aan de kerk en het bondsgebouw, in hoofdzaak gelijk aan de te saneren boerderij en is daarmee haaks gelegen op de provinciale Leidseweg (N447). Doordat de woningen als relatief compact (er wordt mede op voorgeven van de gemeente een lage goot van 3 meter in combinatie met een zadeldak aangehouden) en vrijstaand bebouwingscluster worden gerealiseerd blijft de openheid van het gebied behouden. Met deze opzet blijft tevens de ruimtelijke relatie met het bondsgebouw en de kerk als bestaand ensemble behouden. De hiërarchie binnen het ensemble van een aflopende reeks volumes, van groot, hoog en verticaal langs de Leidseweg naar kleinere volumes en horizontale geleding op afstand van de Leidseweg, wordt met dit bouwplan benadrukt.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 9

De vervanging van de bestaande bebouwing, welke uit verschillende materialen bestaat en een matige ruimtelijke kwaliteit biedt, door een compact en qua stijl eenduidig nieuwbouwcluster impliceert voorts een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het te realiseren bouwblok is aan de voorzijde ingetogen ontworpen met een lage goot. Het nieuwe bouwblok bevat gelijk aan de te saneren bebouwing een langskap en een beëindiging. De ruimte tussen de Leidseweg 106 en het nieuwe bouwblok met de vijf woningen wordt benut voor een achterom. Aan de voorzijde van de woningen wordt een nieuw, tweede, voorplein aangelegd. Ter plaatse van het voorplein worden tien parkeerplaatsen aangelegd en wordt voorzien in groenvoorzieningen (bomen). Tevens worden op het eigen terrein van de meest oostelijk gelegen nieuwe woning twee nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. De bestaande negen parkeerplaatsen ter hoogte van de Leidseweg 106 blijven behouden. De entrees van de nieuwe woningen zijn georganiseerd aan dit voorplein, welke de kerk met de woningen verbindt. Met deze kenmerken wordt de aanwezigheid van het ensemble benadrukt.

Achter de woningen zijn de tuinen voorzien welke via een achterom bereikbaar zullen zijn

Het voorziene bouwblok met de vijf woningen: er zijn drie woningtypen bedacht

Negen bestaande parkeerplaatsen blijven behouden. Aanvullend worden 10 parkeerplaatsen op het voorplein aangelegd.

Afbeelding: De situatietekening geeft de nieuwe situatie weer. De gele pijl toont de ontsluitingsroute naar de Leidseweg.

De woningen en de parkeerplaatsen worden via het voorplein op de Leidseweg ontsloten. De gronden aan de achterzijde van de woningen worden als tuin ingericht. De tuinen zijn relatief groot en diep, waardoor de grote afstand tot de bebouwing aan de J.P. Coenstraat en daarmee de open ruimtelijke structuur, behouden blijft. Ter plaatse van de tuinen is per tuin een schuur/bijgebouw voorzien.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 10

Het ontwerp van het woningblok gaat uit van drie woningtypen. De hoekwoningen hebben een groter oppervlakte dan de tussenliggende woningen, waarbij de oostelijk gelegen hoekwoning de grootste oppervlakte beslaat. Met het te bouwen volume wordt aangesloten bij de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt. Alle woningen hebben een beukmaat van 6,3 meter. Typerend voor de woningen is dat zij voorzien worden van een zadeldak in combinatie met een relatief lage goothoogte, waardoor een groot dakvlak ontstaat. Deze vormgeving sluit aan bij de vormgeving van de te saneren bestaande bebouwing en voegt zich bij het oorspronkelijke gebiedskenmerk van haaks op de lintbebouwing (van de Leidseweg) georiënteerde boerderijen. Woning aan de westelijke zijde van het bouwblok De woning aan de westelijke rand van het bouwblok gaat uit van een bebouwd oppervlakte van circa 75 m². De voor- en achtergevel van de woning zijn bedacht in één bouwlaag met een zadeldakconstructie, waarbij de nok evenwijdig aan de Leidseweg is georiënteerd. De eerste verdieping heeft een dakkapel. Ter plaatse van de zijgevel en de noordgevel van de woning zijn opgemetselde gevels bedacht met eveneens een zadeldakconstructie. Ter plaatse van de begane grond bevinden zich de woonkamer en keuken. De eerste verdieping voorziet in de slaapvertrekken en de sanitaire voorzieningen.

Onder de kap is een ruime zolderverdieping aanwezig. Het woonoppervlak van deze woning betreft circa 165 m². Centrale eengezinswoningen De drie centraal gelegen woningen beslaan per woning een bebouwd oppervlak van circa 67 m². De woningen bestaan uit één bouwlaag met een zadeldakconstructie, waardoor een groot dakvlak ontstaat. Ter hoogte van de eerste verdieping is langs de voor- en achtergevel een dakkapel gesitueerd. Ter plaatse van de begane grond bevinden zich de woonkamer en de keuken. De eerste verdieping voorziet in een overloop welke grenst aan drie slaapkamers en een badkamer. Onder de dakconstructie is ruimte voor een zolderverdieping. Het woonoppervlak van dit type woning is circa 142 m². Woning aan de oostelijke rand van het bouwblok De woning aan de oostzijde van het bouwblok gaat uit van een bebouwd oppervlakte van circa 78 m². Ook deze woning bestaat uit één bouwlaag met een zadeldakconstructie. In afwijking van de andere woningen wordt deze woning voorzien van opgemetselde gevels en een zadeldakconstructie aan de voor- en oostgevel. Het woonperceel beschikt via de oostzijde ook over een eigen toegang tot de achtergelegen tuin. De totale netto oppervlakte van deze woning bedraagt circa 185 m2.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 11

Afbeelding: Weergave van de gevelbeelden van het woningblok.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 12

HOOFDSTUK 3: 3.1.

GEBIEDSVISIE

Inleiding

In dit hoofdstuk is het vigerende beleid van het Rijk, de provincie Zuid-Holland, de regio Holland Rijnland en de gemeente Voorschoten in samenhang met het initiatief nader beschreven. 3.2.

Rijk

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgesteld op 13 maart 2012. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het kabinet beschrijft in de Structuurvisie onder andere in welke infrastructuurprojecten het de komende jaren wil investeren. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals verbetering van de bereikbaarheid. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. De rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie rijksdoelen geformuleerd: a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; b. het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden.

Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, worden geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Conclusie Het initiatie dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat heeft geen invloed op, dan wel een relatie met de in de structuurvisie genoemde onderwerpen.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 13

Ladder voor duurzame verstedelijking Vanaf 1 oktober 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking (LDV) onderdeel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6 lid 2). Met de Ladder wordt een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies nagestreefd. Dat vergt een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing daarvan. Per 1 juli 2017 is de vereenvoudigde Ladder in werking getreden. Hierbij hoeven gemeenten, provincies en projectontwikkelaars alleen bij nieuwbouwplannen buiten stedelijke gebieden uitgebreid te motiveren waarom de nieuwbouw daar nodig is. Het initiatief gaat uit van een herstructurering van een voormalige agrarische kavel naar vijf woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Met het initiatief neemt het bebouwde oppervlak niet toe. Voorts kan gezien onder andere de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 4 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:653), waarbij de realisatie van tien woningen niet als een nieuwe stedelijk ontwikkeling worden beoordeeld, gesteld worden dat het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat geen stedelijke ontwikkeling betreft. Conclusie Het initiatief is daarmee verantwoord in relatie tot de ladder voor duurzame verstedelijking.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Wet ruimtelijke ordening geeft aan de regering de mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur (AmvB) regels te geven waarmee gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen/ruimtelijke initiatieven rekening moeten houden. Het betreft hier zowel procedurele als inhoudelijke regels. Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden (Stb. 2011, 391). Bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigings- of uitwerkingsplannen maar ook bij projectuitvoeringsbesluiten (Crisis- en herstelwet) moeten gemeenten rekening houden met het Barro. Een aantal projecten dat de regering benoemd als nationaal belang, wordt met het Barro dwingend geborgd in bestemmingsplannen of in andere ruimtelijke plannen van lagere overheden. De projecten worden benoemd en middels digitale kaarten ingekaderd. Per nationaal belang worden regels gegeven waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Als nationaal belang zijn benoemd de Mainportontwikkeling Rotterdam, het Kustfundament, de Rijksvaarwegen, de Waddenzee en het waddengebied, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, buisleidingen van nationaal belang en de Ecologische hoofdstructuur. Conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat heeft geen relatie met de in het Barro genoemde onderwerpen.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 14

Nationaal Waterplan Op 10 december 2015 hebben de minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken het Nationaal Waterplan 2016 – 2021 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan 2016-2021 vervangt het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de partiële herzieningen hiervan. Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie en zelfbindend voor het Rijk. Het Rijk is in Nederland verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem en met het waterplan worden de strategische doelen voor het waterbeheer vastgelegd. Andere overheden worden gevraagd om het Nationaal Waterplan te vertalen in hun beleidsplannen. Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het plan gaat in op de thema’s waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Daarnaast zijn in het plan gebiedsgerichte uitwerkingen voor grote wateren en de zee en de kust opgenomen. Ook beschrijft het waterplan de relatie tussen water en de omgeving.

In het Nationaal Waterplan 2016-2021 staan de volgende ambities centraal: • Nederland blijft de veiligste delta in de wereld; • Nederlandse wateren zijn schoon en gezond en er is genoeg zoetwater; • Nederland is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht; • Nederland is en blijft een gidsland voor watermanagement; • Nederlanders leven waterbewust. Conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat is in lijn met het bepaalde in het waterplan. In hoofdstuk 4.1 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten ter plaatse van het projectgebied. 3.3.

Provinciaal beleid

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn per 1 april 2019 door Provinciale Staten vastgesteld. Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Omgevingsvisie Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 15

en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan wordt richting gegeven door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma’s en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma’s en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie omvat de provinciale ruimtelijke structuurvisie, het milieubeleidsplan, het regionale waterplan, het verkeers- en vervoersplan en de natuurvisie als wettelijke verplichte plannen. In de omgevingsvisie wordt de ruimtelijke hoofdstructuur behandeld. De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie.

Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden: • het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov verbonden regiokernen • de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht • het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur • de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie • de groene ruimte en de groenblauwe structuur • het bodem- en watersysteem • energie • de ruimtelijke situatie van de ondergrond Het projectgebied aan de Leidseweg maakt deel uit van het gebied dat gekwalificeerd is als het dagelijkse stedelijk systeem en als hoogstedelijke zone. In de visie wordt voor dit gebied beschreven dat de provincie de ruimtelijke ontwikkeling koppelt aan het op orde brengen en opwaarderen van het mobiliteitsnetwerk. Zo wordt zowel het mobiliteitsnetwerk als de bebouwde ruimte beter benut. Schaal- en clustervoordelen bepalen in hoge mate de agglomeratiekracht. Ze ontstaan bij een concentratie van wonen, werken en (kennis)voorzieningen in centra en vervoersknooppunten, en uitstekende verbindingen met en tussen die centra en knooppunten.

In relatie tot de hoogstedelijke zone wordt vermeld dat kennis, hoogstedelijke voorzieningen en de diensteneconomie zijn en worden geconcentreerd in het deel van de stedelijke agglomeratie dat ligt rond de lijn Leiden-Dordrecht. Deze ‘hoogstedelijke zone’ kenmerkt zich door een goede connectiviteit, hoogwaardige stedelijke voorzieningen en een internationaal onderscheidende kennisinfrastructuur van universiteiten, kennis- en onderzoeksinstellingen en scienceparken. Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 16

In de visie heeft de provincie een zestal richtinggevende ambities opgenomen. Deze zijn: • Naar een klimaatbestendige delta • Naar een nieuwe economie: the next level • Naar een levendige meerkernige metropool • Energievernieuwing • Best bereikbare provincie • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Omgevingsverordening De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen en bij herzieningen, dan wel omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. De volgende bepalingen zijn relevant in relatie tot het initiatief. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling onder de voorwaarde dat de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, geen wijziging voorziet op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Inpassen betreft een ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap, dorp of stad. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de schaal en aard van het landschap. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de relevante richtpunten.

Tevens is in relatie tot de omgevingsverordening van belang dat voldaan wordt aan de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening. Conclusie Het initiatief dat in deze onderbouwing centraal staat heeft betrekking op de realisatie van vijf kwalitatief hoogwaardige woningen ter plaatse van een te slopen woonboerderij. De woningen voegen zich qua volume en positionering in de bestaande structuur, er is daarmee sprake van inpassen. Met de ontwikkeling wordt aangesloten bij het streven van de provincie om een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied te bewerkstelligen dat de agglomeratiekracht bevordert. Zo worden de woningen binnen bestaand stedelijk gebied en in aansluiting op bestaande woongebieden gerealiseerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is reeds onder het rijksbeleid verantwoord. Het plan is daarmee in lijn met het provinciale beleid.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 17

3.4.

Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 Op 24 juni 2009 heeft het algemeen bestuur de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. Op 28 maart 2012 is door het algemeen bestuur ingestemd met de eerste partiele herziening. In de regionale structuurvisie zijn de ambities en keuzes van Holland Rijnland uitgewerkt in zeven kernbeslissingen die samen van groot belang zijn voor de toekomst van het gebied. Uitgangspunten hierbij zijn een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie en infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De zeven kernbeslissingen betreffen: 1. Om aan de vraag te voldoen en de beroepsbevolking te behouden wil de regio tot 2020 33.000 nieuwe woningen bouwen. 2. Met een betere bereikbaarheid wil de regio de centrumfunctie van Leiden verder versterken. 3. Holland Rijnland kiest ervoor nieuwe bebouwing zoveel mogelijk te concentreren in de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie. 4. De regio wil groen en water versterken en groene gebieden beter toegankelijk maken. 5. De Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied blijven open. De Duin- en Bollenstreek wordt via een herstructurering gerevitaliseerd. 6. Holland Rijnland kiest voor kenniseconomie en voor de Greenport Duin- en Bollenstreek als belangrijke economische dragers. 7.

Ter verbetering van de bereikbaarheid kiest de regio voor een goed openbaar vervoernetwerk en de realisering van de RijnlandRoute en de Noordelijke Ontsluiting Greenport. Conclusie Het realiseren van de vijf nieuwe woningen sluit aan bij het streven om de woningbehoefte binnen de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie te faciliteren en om de ruimtelijke kwaliteit te versterken. Het initiatief zoals dat centraal staat in deze ruimtelijke onderbouwing is in overeenstemming met het regionaal beleid zoals verwoord in het Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020. 3.5.

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Voorschoten 2025 Groen, Veilig & Betrokken De gemeenteraad heeft op 9 maart 2017 deze nieuwe structuurvisie vastgesteld, waarin een integrale ruimtelijke visie wordt geschetst voor Voorschoten in 2025. De structuurvisie geeft het nut en de noodzaak aan van het duurzaam behoud van Voorschoten voor volgende generaties, waarbij tevens ruimte wordt geboden voor nieuwe ontwikkelingen. De pijlers groen, veilig en betrokken vormen de rode draad van de structuurvisie: Groen: de bijdrage die groen levert aan de kracht, uitstraling en beleving van Voorschoten;

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 18

-

Veilig: veilig wonen, verplaatsen en verblijven, kindvriendelijke en hechte gemeenschap; Betrokken: duurzaam behoud van Voorschoten, participatie en het grote aantal verenigingen en vrijwilligers.

Projectgebied

Afbeelding: weergegeven is de visiekaart van Voorschoten uit de structuurvisie.

In de structuurvisie wordt een gebiedsindeling aan de hand van verschillende gebiedstypologieën gemaakt, waarvoor gebiedsgerichte ambities zijn opgenomen. Het projectgebied is gelegen in het gebiedstype woonwijken. De ambities die betrekking hebben op het gebiedstype woonwijken zijn: Voldoende parkeerplaatsen beschikbaar in alle woonwijken. Per wijk/buurt is maatwerk nodig. Behouden van ankerpunten qua functie en typologie (zoals buurthuizen en kerken) als belangrijk onderdeel van de identiteit van de wijken en het dorp. Creativiteit en maatwerk bij herbestemming / herontwikkelingen, passend in maat en schaal bij historisch karakter. Creëren van voldoende waterbergend vermogen o.a. door het tegengaan verstening van tuinen, waterbergend vermogen, klimaat adaptatie. Duurzaam ingerichte woonomgeving o.a. door levensloopbestendig bouwen. Nieuwbouwwoningen hebben minimaal energielabel A. Aandacht voor energiebesparing. Inzetten op anders kijken naar afval en een mentaliteits- verandering te weeg brengen door afval als grondstof te zien.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 19

-

Regionale samenwerkingsverbanden opzoeken om duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren. Bij nieuwbouw wordt percentage sociale huur en koop van samen 30% gehanteerd. Streven naar gevarieerde woonwijken daarom is er geen concentratie van (kwetsbare) doelgroepen. Nieuwbouw is gericht op: andersoortige woningen bouwen dan er nu al zijn, aanvullend aanbod, doorstroming bevorderen. Ruimte bieden voor alternatieve woonvormen. Levensloop bestendig bouwen volgens de normen van de woonkeur. Langer zelfstandig wonen is mogelijk door hoog voorzieningen niveau in de wijken. Stimuleren van een evenwichtige bevolkingssamenstelling. Langer zelfstandig wonen in de wijk in een passende woning voor ouderen en mensen met een beperking. Behouden van het groene karakter o.a. door het tegengaan verstening van tuinen. Handhaven en versterken van het groene karakter door: versterken van de wijkgroenstructuur en het versterken en herstellen van de laanbomenstructuur. Vergroten van de diversiteit en authenticiteit van het groen. Stimuleren van bewonersparticipatie ter vergroting van de leefbaarheid en sociale cohesie.

Conclusie Het initiatief gaat uit van de realisatie van vijf kwalitatief hoogwaardige woningen. Met de woningen, welke voldoen aan de moderne standaarden voor duurzaamheid. Met het ontwerp is aangesloten bij de bestaande waarden van het gebied: zo is het volume afgestemd op de historische context en de positie binnen het ensemble. Ook de vormgeving van het vormplein is dusdanig ontworpen dat dit de relatie met het ensemble benadrukt. Met de woningen wordt de woonfunctie binnen het gebied versterkt, hetgeen positieve effecten heeft ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit en de sociale leefomgeving. Het initiatief is daarmee in lijn met de visie. Groenstructuurvisie De Groenstructuurvisie is vastgesteld in 2009 en heeft onder meer de volgende functies: bepaling van de gewenste kwaliteit van het groen en daarmee samenhangende structuren en routes op gemeentelijk en wijkniveau; behoud en ontwikkeling van een duurzame groenstructuur en waterstructuur, die aansluit op de cultuurhistorische, landschappelijke en architectonische waarden. In de nabije omgeving van de projectlocatie bevinden zich diverse groenstructuren. De gronden ten westen en op enige afstand van het projectgebied (ter hoogte van de Krimkade) zijn gekwalificeerd als deel van de hoofdgroenstructuur. Ook de Leidseweg (N447) is als hoofdgroenstructuur geduid.

De gronden aansluitend aan het kerkgebouw en het bondsgebouw, de gronden die daarmee ten zuidoosten van het projectgebied zijn gelegen, gelden als deel van de wijkgroenstructuur.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 20

De hoofdgroenstructuur binnen de bebouwde kom van Voorschoten is beschermd. Parken en grote groenzones zijn, zo wordt in de visie gesteld, gevrijwaard van ontwikkeling van bebouwing en infrastructuur. De groene lijnen worden gevormd door lommerrijke lanen, die het groene karakter van het dorp versterken. De Leidseweg wordt gezien als een belangrijk lint, welke de ruggengraat vormt van Voorschoten.

Afbeelding: weergegeven is de kaart behorend bij de groenstructuurvisie. De hoofdgroenstructuur is met de kleur groen weergegeven. De kleur oranje toont de wijkgroenstructuur. Het projectgebied is met een rood kader geduid.

Groengebieden die als wijkgroenstructuur worden aangeduid zijn van dusdanig belang voor de wijk dat ze niet verkocht worden. In de wijkgroenstructuur zijn de belangrijkste structurerende lanen, groenstroken, groenvlakken, parkjes, singels en vaarten opgenomen. Daarnaast zijn elementen als singels en vaarten opgenomen, die soms door verschillende wijken lopen, maar tot de hoofdstructuur behoren. Deze elementen zijn belangrijk voor de samenhang tussen de verschillende wijken. Conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat betreft de herstructurering van een voormalig agrarisch perceel, waarbij de bestaande voormalige bedrijfsopstallen worden gesaneerd en ter plaatse vijf nieuwe woningen worden opgericht. Het initiatief heeft geen invloed op de gronden die in de visie als hoofdgroenstructuur of wijkgroenstructuur zijn gekwalificeerd. Het initiatief zelf gaat uit van ruime tuinen, waarmee de mogelijkheid geboden wordt om op perceelniveau bij te dragen aan het versterken van de groenstructuur. Het initiatief is in lijn met het gestelde in de Groenstructuurvisie. Woonvisie Voorschoten 2016-2019 De Woonvisie Voorschoten 2016-2019 is opgesteld om bij te dragen aan de instandhouding, en waar mogelijk verbetering, van de kwaliteiten van Voorschoten als woongemeente.

In de woonvisie beschrijft de gemeente Voorschoten het beleid voor het wonen voor de periode 20162019. De woonvisie vormt de basis voor de woningbouw in de gemeente en voor de prestatieafspraken met de corporaties.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 21

Het behoud van Voorschoten als aantrekkelijke woongemeente voor de brede groep inwoners en bewaking van en sturen op slaagkansen van de verschillende groepen op de woningmarkt vormen de hoofddoelstellingen van de woonvisie. De speerpunten van de woonvisie betreffen: Alle doelgroepen (starters, gezinnen, ouderen, alleenstaanden) kunnen goed wonen in Voorschoten. Vergroten van de slaagkansen voor lagere inkomens en middeninkomens op de woningmarkt. Een levensloopvriendelijke gemeente: langer zelfstandig wonen in de wijk in een passende woning voor ouderen en mensen met een beperking. Aandacht voor kwetsbare groepen. Verduurzaming van de woningvoorraad. Het borgen van de uitvoering van het woonbeleid door goede samenwerking en monitoring. Volgens onderzoek gedaan in het kader van de regionale Woonagenda Holland-Rijnland 2014 is in de woonvisie aangegeven dat de subregio West, waarvan Voorschoten onderdeel is, gekwalificeerd wordt als een kansrijke tot zeer kansrijke markt. Gesteld wordt dat er in de markt met name ruimte is voor goedkope en duurdere eengezinswoningen en huurappartementen. Conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat betreft de herstructurering van een voormalig agrarisch perceel binnen stedelijk gebied, waarbij de bestaande voormalige bedrijfsopstallen worden gesaneerd en ter plaatse vijf nieuwe woningen worden opgericht.

Met de woningen wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt en een toekomstbestendige invulling aan de binnen het bestaande stedelijke gebied gelegen kavel gegeven. Ten opzichte van het voormalige agrarische gebruik wordt met de voorziene woonfunctie beter aangesloten op de woonfunctie van de omliggende gebieden. De voorziene woningen betreffen ruime eengezinswoningen, hetgeen aansluit bij de kansrijke segmenten zoals deze in de woonvisie zijn verwoord. Het initiatief is daarmee in lijn met het gestelde in de Woonvisie Voorschoten 2016-2019. Kadernota Erfgoed 2013-2017 De kadernota is op 21 november 2013 vastgesteld door de gemeenteraad en bevat de visie van Voorschoten waarin gesteld wordt dat de cultuurhistorische kwaliteiten van wezenlijk belang zijn voor de ruimtelijke en sociale identiteit en de herkenbaarheid van de gemeente. In het verleden wordt de basis gelegd voor de toekomst. Het doel van het erfgoedbeleid is om op een zorgvuldige en afgewogen wijze het cultuurhistorische erfgoed in een goede staat door te geven aan volgende generaties, zodat ook zij daar voor hun toekomst op kunnen voortbouwen en het kunnen blijven zien, beleven en ervaren. In onderstaande paragraaf wordt nader ingegaan op de uitgewerkte Structuurvisie Cultuurhistorie 2013-2028.

Structuurvisie Cultuurhistorie 2013-2028 De Structuurvisie Cultuurhistorie 2013-2028 (vastgesteld op 21 november 2013) vormt een afwegingskader voor beleid en ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening van

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 22

cultuurhistorie. Deze visie sluit aan bij het bestaande beleid van de gemeente en hogere overheden. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de algemene Erfgoedvisie die er op is gericht dat er op een zorgvuldige en afgewogen wijze met het cultureel erfgoed wordt omgegaan. De Structuurvisie beschrijft een aantal cultuurhistorische kernkwaliteiten, die vertaald zijn in een aantal structuren. Het gaat daarbij om het water, groen en de gebouwde elementen en structuren en voorzien van beleidslijnen. Deze beleidslijnen zijn de richtlijnen ontwikkeling en uitvoering van ruimtelijke plannen binnen de gemeente. Op de kaart ‘Cultuurhistorische Hoofdstructuur groen’ is het projectgebied onderdeel van de ‘Cultuurhistorische parken en parkbossen van (voormalige) buitenplaatsen’. Hiertoe zijn de volgende beleidslijnen benoemd: - Handhaven en versterken van het groene karakter van het dorp door lanen als groene aders de verbindende schakels te laten vormen tussen de landgoederen. - Landgoederen en parken beschouwen als ecologische hoekstenen en hun recreatieftoeristische waarde benutten. - Behoud van de groene en open elementen en structuren, zoals weilanden, parken, parkbossen en plantsoenen. - Bij ontwikkelingen staat het behoud van de groene buffers voorop. Verbindende schakels mogen daarbij niet doorbroken worden.

Elementen en structuren van de Groene Hoofdstructuur mogen alleen ontwikkeld worden indien aantoonbaar sprake is van behoud van cultuurhistorische waarden en/of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Afbeelding: Kaart Cultuurhistorische Hoofdstructuur groen. Het projectgebied is bij benadering middels een rode stip weergegeven.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 23

Conclusie Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat betreft de herstructurering van een voormalig agrarisch perceel, waarbij de bestaande voormalige bedrijfsopstallen worden gesaneerd en ter plaatse vijf nieuwe woningen worden opgericht. De aangrenzende historische parken behoren tot het maatschappelijk cluster in de vorm van de kerk en het bondsgebouw. De vijf woningen worden gerealiseerd ter plaatse van de voormalige agrarische bebouwing. De woningen worden als compact en vrijstaand bebouwingscluster gerealiseerd, hetgeen aansluit bij de stedenbouwkundige structuur van de omgeving in de vorm van bebouwing van de Leidseweg 106, het kerkgebouw en het bondsgebouw. Door deze structuur van vrijstaande elementen blijft de openheid gewaarborgd en worden doorzichten op de groene structuren geboden. De woningen worden voorzien van grote diepe tuinen: de bestaande openheid blijft daarmee in hoofdzaak behouden. Het aangrenzende weiland blijft behouden; het initiatief heeft hier geen invloed op. Met het bouwplan wordt het historische, groene, landschappelijke karakter van de directe omgeving gerespecteerd. Het initiatief is in lijn met de Kadernota Erfgoed 2013-2017 en de Structuurvisie Cultuurhistorie 2013-2028. Welstandsnota Voorschoten De Welstandsnota Voorschoten dateert van december 2002.

Centraal in het welstandsbeleid staat de zorg voor de bebouwde omgeving, om de identiteit en uitstraling van Voorschoten te waarborgen en waar nodig te versterken. Deze identiteit wordt gekenmerkt door de kleinschaligheid van het historisch dorpscentrum en de sterke relatie van de bebouwde kom met het landschap. De stedenbouwkundige opbouw van Voorschoten is gebaseerd op de onderliggende landschapsstructuur van strandwallen en strandvlaktes. Door de kern loopt het bebouwingslint bestaande uit de Leidseweg en Veurseweg, met als belangrijkste functie de hoofdontsluiting van de kern. Het gevarieerde gevelbeeld van dit bebouwingslint is karakteristiek voor Voorschoten en dient te worden behouden en waar mogelijk worden versterkt door architectonische accenten. Het vaststellen van het welstandsregime is cruciaal voor het opstellen van de welstandscriteria. Het welstandsregime moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. Er wordt in de welstandsnota gebruik gemaakt van de volgende welstandsregimes per gebied. 1. Beschermde stads- of dorpsgezichten (extra bescherming gericht op consolidatie van de historische context). 2. Bijzondere welstandsgebieden (extra inspanning tot voordeel van de ruimtelijke kwaliteit). 3. Reguliere welstandsgebieden (normale inspanning gericht op het handhaven van de basiskwaliteit).

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 24

Afbeelding: Weergave kaart Welstandsregimes. Het projectgebied is bij benadering weergegeven met een rode stip.

In de welstandsnota wordt gesteld dat door de bijzondere ruimtelijke context en cultuurhistorische betekenis een groot aantal gebieden in de kern Voorschoten als bijzonder getypeerd kan worden. Voor deze gebieden is daarom een bijzonder welstandsregime van toepassing. Het gaat dan om de gebieden waar extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit wenselijk is en de gemeente ook aanvullende beleidsinstrumenten inzet of zal gaan inzetten. Het welstandstoezicht dient gericht te zijn op het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. Daarnaast streeft de gemeente Voorschoten er samen met aangrenzende gemeente Wassenaar en Leidschendam naar om het landelijk gebied, het weidegebied en de landgoederen, vanwege de hoge cultuurhistorische waarden in de oorspronkelijke verschijningsvorm te behouden en/of te brengen. Het projectgebied maakt, conform het bepaalde in de welstandsnota, deel uit van het ‘Landelijk gebied’ waarvoor een bijzonder welstandsregime geldt. In de door de gemeente verstrekte oplegnotitie is vermeld dat voor het projectgebied de volgende benadering aangehouden dient te worden. Het projectgebied maakt deel uit van het lint Leidseweg-Veurseweg. Nieuwbouw dient bij te dragen aan het oorspronkelijke dorpskarakter van het lint met als uitgangspunt de kleinschaligheid en diversiteit.

Bij nieuwbouw zijn de positie en oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing van belang. Qua massa en vormgeving dient recht te worden gedaan aan de bebouwing in de omgeving. Welstandstoezicht dient bij te dragen aan een verbetering van de bestaande stedenbouwkundige, architectonische en culturele kwaliteiten van een gebied. Conclusie Dit plan is op 31 oktober 2016 in welstand behandeld. Welstand was destijds akkoord met het ontwerp onder de gegeven voorwaarde dat het blok een meter naar achter gezet diende te worden om ruimte te bieden aan een ‘verbijzondering’ van de voorgevel. De verschuiving is evenals de verbijzondering doorgevoerd: de luifels en zitting zijn toegevoegd op verzoek van de welstandcommissie. Verder wordt aangesloten bij het bijzondere welstandsregime door bij de nieuwbouw qua massa en vormgeving rekening te houden met de bebouwing in de directe omgeving. Ook wordt voor wat betreft de positie en oriëntatie van de nieuwbouw aangesloten bij de oorspronkelijke bebouwing. Voorts wordt met de verbijzondering van de zijgevels aangesloten

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 25

bij het welstandsregime om zijgevels die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg als voorgevel te behandelen.

Ruimtelijke onderbouwing Leidseweg 104, te Voorschoten

Pagina 26

HOOFDSTUK 4 4.1

MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN

Water

Het Rijk, de provincies, gemeenten en waterschappen hebben in februari 2001 de “Startovereenkomst Waterbeheer 21ste eeuw” ondertekend. Hierin is vastgelegd dat de betrokken partijen de “watertoets” toepassen op alle relevante ruimtelijke plannen met waterhuishoudkundige consequenties. In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van ruimtelijke plannen en bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning die in strijd is met het bestemmingsplan. De watertoets is een instrument om ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen en een omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen in strijd met het bestemmingsplan”, te toetsen op de mate waarin rekening wordt gehouden met waterhuishoudkundige aspecten. Het gaat daarbij onder meer om aspecten als waterkwaliteit en waterkwantiteit (ruimte voor water) en veiligheid (bescherming tegen overstroming). Beschouwing Het initiatief dat in deze ruimtelijke onderbouwing centraal staat gaat uit van een herstructurering van een voormalige agrarische kavel waarbij de bestaande bedrijfsopstallen worden gesloopt en vijf woningen worden teruggebouwd. Het projectgebied maakt onderdeel uit van het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Verharding/oppervlaktewater Ter plaatse van het projectgebied is beperkt oppervlaktewater (25 m2) aanwezig..