Omgevingsplan Buitengebied_ Veegplan 3_vaststelling
Tekst van het document
VEEGPLAN 3, BUITENGEBIED BRIELLE Voorne aan Zee 2 juli 2024
1/2
DATUM KENMERK
2 juli 2024 NL.IMRO.1992.OPBrielleHerz03-0130
PROJECT PROJECTLEIDER
Veegplan 3 Buitengebied Brielle drs. M.P. Kegler
OPDRACHTGEVER Voorne aan Zee PROJECTNUMMER 20230673 AUTEUR STATUS
2/2
Maurits van der Berg MSc Vastgesteld
© RHO ADVISEURS BV
Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
Inhoudsopgave Vaststellingsbesluit Toelichting Hoofdstuk 1
Toelichting Veegplan 3
15
1.1
Inleiding
15
1.2
Planbeschrijving
16
1.3
Uitvoerbaarheid
21
Bijlagen bij de toelichting
23
Bijlage 1
Nota zienswijzen Veegplan 3
25
Bijlage 2
RO Tuinderij Vers
27
Welke regels gelden bij de huidige activiteit?
31
Artikel 1
Glastuinbouwbedrijf
31
Artikel 2
Biologisch glastuinbouwbedrijf
32
Artikel 3
Sierteelt, fruitteelt en boomkwekerij
33
Artikel 4
Manege
34
Artikel 5
Agrarisch bedrijf
35
Artikel 6
Wonen
36
Artikel 7
Nevenfuncties Oude Zeekleipolders
37
Artikel 8
Nevenfuncties Jonge Zeekleipolders
38
Artikel 9
Nevenfuncties Veenpolders
39
Artikel 10
Nevenfuncties Glastuinbouwgebied 4P
40
Artikel 11
Nevenfuncties Glastuinbouwgebied
41
Artikel 12
Nevenfuncties Noordrand
42
Artikel 13
Nevenfuncties Groene Kruisweg 8a
43
Artikel 14
Paardenstalling
44
Artikel 15
Paardenhouderij
45
Artikel 16
Landschapselementen en Natuur
46
Artikel 17
Bouw- en aannemersbedrijf
47
Artikel 18
Loon- en hoveniersbedrijf
48
Artikel 19
Bagger- en gronddepot
49
Regels Hoofdstuk 1
3/258
4/258
Artikel 20
Caravanstalling
50
Artikel 21
Garagebedrijf
51
Artikel 22
Aardwarmtebedrijf
52
Artikel 23
Groenteverwerkingsbedrijf
53
Artikel 24
Watersportgebonden bedrijf
54
Artikel 25
Keukenspeciaalzaak
55
Artikel 26
Groothandel in hout
56
Artikel 27
Groothandel en opslag
57
Artikel 28
Groothandel in machines
58
Artikel 29
Mechanisatiebedrijf
59
Artikel 30
Transportbedrijf
60
Artikel 31
Recyclingbedrijf
61
Artikel 32
Reclamebedrijf
62
Artikel 33
Veerdienst en bootverhuur
63
Artikel 34
Benzinestation zonder LPG
64
Artikel 35
Benzinestation met LPG
65
Artikel 36
Opslagbedrijf
66
Artikel 37
Groothandel
67
Artikel 38
Milieucategorie
68
Artikel 39
Detailhandel
69
Artikel 40
Winkel in biologische en/of streekproducten
70
Artikel 41
Tuincentrum
71
Artikel 42
Kantoor
72
Artikel 43
Kinderboerderij, galerie en atelier
73
Artikel 44
Museum
74
Artikel 45
Maatschappelijke voorzieningen
75
Artikel 46
Maatschappelijke voorzieningen en woonvormen
76
Artikel 47
Begraafplaats
77
Artikel 48
Nutsvoorziening
78
Artikel 49
Verblijfsrecreatieterrein
79
Artikel 50
Verblijfsrecreatieterrein met trekkersveld
80
Artikel 51
Sport en dagrecreatie
81
Artikel 52
Sport en dagrecreatie
82
Artikel 53
Outdoorcentrum
83
Artikel 54
Horeca
84
Artikel 55
Restaurant
85
Artikel 56
Café - Restaurant
86
Artikel 57
Café
87
Artikel 58
Cafetaria
88
Artikel 59
Opslag voor beheer en onderhoud recreatiegebieden
89
Artikel 60
Jachthaven
90
Artikel 61
Volkstuinen
91
Artikel 62
Nevenactiviteit bij paardenstalling
92
Artikel 63
Wonen in bedrijfswoning(en)
93
Artikel 64
Wonen in plattelandswoning(en)
94
Artikel 65
Verkeer
95
Artikel 66
Groen
96
Artikel 67
Milieugevoelige functies
97
Artikel 68
Openheid
98
Artikel 69
Algemeen grondgebruik
99
Artikel 70
Leiding - Gas
100
Artikel 71
Leiding - Olie
101
Artikel 72
Leiding - Hoogspanningsverbinding
102
Artikel 73
Leiding - Riool
103
Artikel 74
Leiding - Water
104
Artikel 75
Waterstaat - Waterkering
105
Artikel 76
Voorwaardelijke bepaling
106
Welk activiteiten zijn nog meer toegestaan?
107
Artikel 77
Oude zeekleipolders
107
Artikel 78
Jonge zeekleipolders
109
Artikel 79
Veenpolders
111
Artikel 80
Glastuinbouwgebied 4p
113
Artikel 81
Glastuinbouwgebied
114
Artikel 82
Noordrand
115
Regels voor aanpassen van activiteiten
117
Procedure- en beoordelingsregels voor nieuwe gebruiksactiviteiten
117
Wat mag ik op deze locatie bouwen?
119
Artikel 84
Bestaande bebouwing
119
Artikel 85
Bouwregels woning
120
Artikel 86
Bouwregels ruimte voor ruimte woning
121
Artikel 87
Bouwregels woning met maatwerk oppervlak
122
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3 Artikel 83
Hoofdstuk 4
5/258
6/258
Artikel 88
Bouwregels woning Lageweg 1
123
Artikel 89
Bouwregels woning Meeldijk 2
124
Artikel 90
Bouwregels woningen Oudeweg West
125
Artikel 91
Bouwregels woning Middelweg 1
126
Artikel 92
Bouwregels naast Rijksstraatweg 38
127
Artikel 93
Bouwregels woning met detailhandel
128
Artikel 94
Bouwvlak woning
129
Artikel 95
Bijgebouwen uitgesloten
130
Artikel 96
Bouwregels glastuinbouwbedrijf 4P
131
Artikel 97
Kassen glastuinbouw 4P
132
Artikel 98
Bouwregels bedrijfscomplex glastuinbouwbedrijf in glastuinbouwgebied
133
Artikel 99
Bouwregels bedrijfscomplex glastuinbouwbedrijf in glastuinbouwgebied met bouwen aannemersbedrijf
134
Artikel 100
Bouwregels kassen in glastuinbouwgebied
135
Artikel 101
Bouwregels glastuinbouwbedrijf buiten glastuinbouwgebied
136
Artikel 102
Bouwregels agrarisch bedrijf
137
Artikel 103
Bouwregels agrarisch bedrijf met sierteelt, fruitteelt en boomkwekerij
138
Artikel 104
Bouwregels hagelnetten
139
Artikel 105
Bouwregels ondersteunend glas
140
Artikel 106
Kassen sierteelt, fruitteelt en boomkwekerij
141
Artikel 107
Bouwregels agrarisch bedrijf Rijksstraatweg 26
142
Artikel 108
Bouwregels agrarisch bedrijf met paardenstalling
143
Artikel 109
Bouwregels agrarisch bedrijf met maatschappelijk
144
Artikel 110
Bouwregels agrarisch bedrijf met manege
145
Artikel 111
Bouwregels Groene Kruisweg 8a/10
146
Artikel 112
Bouwregels paardenstalling
147
Artikel 113
Bouwregels manege
148
Artikel 114
Bouwregels paardenhouderij
149
Artikel 115
Bouwregels buitenrijbaan buiten bouwvlak - Abbewerveweg 6
150
Artikel 116
Bouwregels buiten bouwvlak - Rijswaardsedijk 11
151
Artikel 117
Bouwregels bedrijf
152
Artikel 118
Bouwregels bedrijf Tuinderij Vers
153
Artikel 119
Bouwregels Tuinderij Vers (locatie Schrijversdijk 2, Kloosterweg 3 en Aelbrechtsweg 3)
154
Artikel 120
Bouwregels Veckdijk 48
155
Artikel 121
Oppervlakte bedrijf
156
Artikel 122
Bouwregels detailhandel
157
Artikel 123
Bouwregels tuincentrum
158
7/258
Artikel 124
Bouwregels kantoor
159
Artikel 125
Bouwregels kinderboerderij, galerie, atelier met horeca
160
Artikel 126
Bouwregels woning met museum
161
Artikel 127
Bouwregels maatschappelijk
162
Artikel 128
Bouwregels begraafplaats
163
Artikel 129
Bouwregels nutsvoorziening
164
Artikel 130
Bouwregels verblijfsrecreatieterrein
165
Artikel 131
Bouwregels verblijfsrecreatieterrein Brielse Veerweg 6
166
Artikel 132
Bouwregels verblijfsrecreatieterrein Buitengronden 7
167
Artikel 133
Bouwregels verblijfsrecreatieterrein met paardenstalling
168
Artikel 134
Aantal eenheden voor recreatief nachtverblijf
169
Artikel 135
Aantal eenheden voor recreatief nachtverblijf De Krabbeplaat
170
Artikel 136
Aantal eenheden voor recreatief nachtverblijf De Meeuw
171
Artikel 137
Bouwregels landschapselementen en natuur
172
Artikel 138
Bouwregels sport en dagrecreatie
173
Artikel 139
Bouwregels sport en dagrecreatie met horeca
174
Artikel 140
Bouwregels sport en dagrecreatie met maatschappelijk
175
Artikel 141
Bouwregels horeca
176
Artikel 142
Bouwregels outdoorcentrum
177
Artikel 143
Bouwvlak outdoorcentrum
178
Artikel 144
Bouwregels jachthaven
179
Artikel 145
Bouwregels volkstuinen
180
Artikel 146
Bedrijfswoning uitgesloten
181
Artikel 147
Bedrijfs- en plattelandswoning(en) toegestaan
182
Artikel 148
Bouwvlak bedrijfswoning(en)
183
Artikel 149
Aanvullende bebouwing
184
Artikel 150
Bouwregels groen
185
Artikel 151
Bouwregels openheid
186
Artikel 152
Bouwregels bij algemeen grondgebruik
187
Artikel 153
Bouwregels Hoonaardweg
188
Artikel 154
Bouwen binnen leidingstrook
189
Artikel 155
Bouwen binnen waterkering
190
Artikel 156
Kwalitatieve toetsing in de zone Oude Zeekleipolders
191
Artikel 157
Kwalitatieve toetsing in de zone Jonge Zeekleipolders
192
Artikel 158
Kwalitatieve toetsing in de zone Veenpolders
193
Artikel 159
Kwalitatieve toetsing in de zone Glastuinbouwgebied
194
Artikel 160
Kwalitatieve toetsing in de zone Glastuinbouw 4P
195
Artikel 161
Kwalitatieve toetsing in de zone Noordrand
196
Welke regels gelden hier voor het woon- en leefklimaat?
197
Artikel 162
Geluidzone industrie Maasvlakte-Europoort
197
Artikel 163
Geluidzone industrie Botlek-Pernis
198
Artikel 164
Reservering buisleidingen
199
Artikel 165
Veiligheidscontour Havengebied
200
Artikel 166
Risicocontour
201
Artikel 167
Wegverkeerslawaai
202
Artikel 168
Parkeren
203
Artikel 169
Stikstof
204
Welke regels gelden hier voor evenementen?
205
Evenementen
205
Welke regels gelden hier voor reclame-uitingen?
207
Reclame-uitingen
207
Hier gelden archeologische en/of cultuurhistorische waarden om rekening mee te houden
209
Artikel 172
Waarde - Archeologie 1
209
Artikel 173
Waarde - Archeologie 2
211
Artikel 174
Waarde - Archeologie 3
213
Artikel 175
Waarde - Archeologie 4
215
Artikel 176
Waarde - Archeologie 4
217
Artikel 177
Waarde - Archeologie Dijklichaam
219
Artikel 178
Waarde - Archeologie 3 Dijklichaam
221
Artikel 179
Waarde - Archeologie 4 Dijklichaam
223
Artikel 180
Molenbiotoop
225
Artikel 181
Gemeentelijk monument
226
Artikel 182
Rijksmonument
228
Artikel 183
Schootsveld
229
Artikel 184
Zichtlijn
230
Artikel 185
Beschermd stadsgezicht
231
Artikel 186
Karakteristieke gebouwen
232
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6 Artikel 170
Hoofdstuk 7 Artikel 171
Hoofdstuk 8
8/258
Hoofdstuk 9
Welke regels gelden voor het kappen van houtopstanden?
233
Houtopstanden
233
Welke regels gelden hier nog meer?
235
Artikel 188
Algemene regels
235
Artikel 189
Anti-dubbeltelregel
236
Artikel 190
Overgangsrecht
237
Artikel 191
Slotregel
238
Verklarende regels
239
Artikel 192
Begripsbepalingen
239
Artikel 193
Wijze van meten
249
Hier heeft een herziening van het moederplan plaatsgevonden
251
Artikel 194
Herziening Veegplan 1
251
Artikel 195
Herziening Veegplan 2
252
Artikel 196
Herziening Veegplan 3
253
Artikel 187
Hoofdstuk 10
Hoofdstuk 11
Hoofdstuk 12
Bijlagen bij de regels Bijlage 8
9/258
Landschapsvisie Tuinderij Vers
10/258
VASTSTELLING
DUMMY
TOELICHTING
Hoofdstuk 1
1.1
Toelichting Veegplan 3
Inleiding
1.1.1 Aanleiding Op 28 januari 2020 is het 'Omgevingsplan Buitengebied Brielle' gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. De Raad van State heeft op 3 november 2021 een definitieve uitspraak gedaan en het besluit van de raad van 6 juli 2021 in stand gelaten (ECLI:NL:RVS:2021:2446). Hiermee is het omgevingsplan Buitengebied Brielle met ingang van 4 november 2021 onherroepelijk geworden. In Veegplan 1 zijn vervolgens een initiatief en enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Veegplan 1 is vastgesteld op 22 december 2021. Per 1 januari 2023 is de gemeente Brielle onderdeel geworden van de gemeente Voorne aan Zee. De gemeente Voorne aan Zee bestaat uit de voormalige gemeenten Brielle, Westvoorne en Hellevoetsluis. Met deze herziening wordt een nieuw initiatief (bedrijfsuitbreiding Tuinderij Vers) mogelijk gemaakt. Dit initiatief is toegelicht in paragraaf 1.2.1. 1.1.2 Geldende planologische situatie en planvorm Het op 4 november 2021 onherroepelijk geworden 'Omgevingsplan Buitengebied Brielle' vormt het geldende planologische kader in het buitengebied van Brielle, inclusief de herziening Omgevingsplan buitengebied Brielle veegplan 1.
De opzet van de herziening "Omgevingsplan buitengebied Brielle: Veegplan 3" gaat uit van het volgende: op de verbeelding en in de regels worden de veranderingen doorgevoerd die zijn beschreven in de toelichting op de herziening; de toelichting op de herziening is toegevoegd aan een document waarin ook de toelichtingen (en de bijlagen bij de toelichtingen) van de toekomstige herzieningen worden opgenomen; daarmee kan in de toekomst steeds een nieuwe toelichting aan dit herzieningsdocument worden toegevoegd; de gebieden waar een herziening plaatsvindt worden op de verbeelding aangegeven; er kan sprake zijn van een aanduiding op een gewijzigd perceel of het gehele plangebied wordt aangeduid indien er sprake is van herziening van de regels die voor het gehele plangebied gelden; de gebieden waarop de herziening ziet worden gekoppeld aan een nieuw hoofdstuk in de regels ('Hier heeft een herziening van het moederplan plaatsgevonden').
15/258
Het herzieningsdocument waarin dit veegplan is opgenomen wordt hiermee een plan dat steeds mee verandert met de vastgestelde herzieningen en op deze wijze steeds het omgevingsplan in actuele, vigerende staat laat zien, terwijl de verschillende herzieningen toch nog zichtbaar zijn. Het beschikken over een steeds actueel omgevingsplan is een van de oorspronkelijke wensen en uitgangspunten van de Omgevingswet. Naast de verschillende herzieningen blijft ook het moederplan raadpleegbaar in de speciale raadpleegomgeving op http://brielle.crotec-omgevingsplan.nl/. 1.1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 1 betreft de toelichting op de voorliggende herziening. In de opvolgende hoofdstukken zijn de toelichtingen te vinden van de voorgaande herzieningen. De toelichting van voorliggende herziening is als volgt opgebouwd. In paragraaf 1.2 volgt een toelichting op de aanpassingen die zijn doorgevoerd met deze herziening ten opzichte van de geldende planologische situatie. In paragraaf 1.3 wordt kort ingegaan op de uitvoerbaarheid van het ruimtelijke initiatief die met dit plan mogelijk wordt gemaakt, op basis van de conclusies die daarover in de ruimtelijke onderbouwing zijn getrokken.
1.2
Planbeschrijving
In deze herziening is een ontwikkeling opgenomen, de bedrijfsuitbreiding van Tuinderij Vers B.V. inclusief omzetting naar een plattelandswoning. Voor de ontwikkeling is een korte paragraaf geschreven en worden de juridisch-planologische consequenties belicht (aanpassingen in de regels en de verbeelding). Voor een uitgebreide planbeschrijving en onderzoeken wordt verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing, die als bijlage bij de toelichting is opgenomen en in dit hoofdstuk kort worden toegelicht. 1.2.1 Tuinderij Vers Huidige situatie Het huidige bedrijfsterrein van Tuinderij Vers is gelegen aan de Kloosterweg 2a en 4. Ter plaatse van het plangebied is sprake van diverse bedrijfsbebouwing. Bovendien is aan de Kloosterweg 4 een bedrijfswoning gesitueerd. Daarnaast is er een planologisch niet bestemde woning gevestigd aan de Kloosterweg 2. Aan de Schrijversdijk 2 is een boerderij/woning gesitueerd. Aan de Kloosterweg 3 is een bedrijfswoning en enige bedrijfsbebouwing gesitueerd. Deze bedrijfswoning maakte onderdeel uit van een agrarisch bedrijf. Aan de Aelbrechtsweg 3 bevindt zich een (burger)woning. Deze woning is niet verbonden aan een bedrijf.
16/258
Figuur 1.1 - huidige situatie met in rood het plangebied bij benadering Toekomstige situatie De initiatiefnemer wil het bedrijfsterrein en de bedrijfsbebouwing van Tuinderij Vers uitbreiden. Hiertoe zullen de percelen aan de Kloosterweg 3, Aelbrechtsweg 3 en Schrijversdijk 2 worden betrokken tot het bedrijfsterrein. De bebouwingsmogelijkheden ter plaatse van het bedrijfsterrein worden hiervoor verruimd. Er wordt circa 30.000 m² grondoppervlak aan bebouwing toegevoegd ter plaatse van de percelen aan de Kloosterweg 2a-4 en Schrijversdijk 2. Circa 2/3 van deze bebouwing zal ter plaatse van het huidige bedrijfsterrein worden gesitueerd, de rest wordt ten noorden van de Kloosterweg voorzien. Het huidige bebouwde oppervlakte van het bedrijfsterrein bedraagt circa 11.000 m². In de toekomstige situatie zal hiermee aldus circa 44.000 m² grondoppervlak aan gebouwen en overkappingen mogelijk zijn. Op het noordelijke gedeelte van het perceel mag maximaal 6 meter hoog gebouwd worden.
17/258
Op de locaties Schrijversdijk 2, Kloosterweg 3 en Aelbrechtsweg 3 wordt dezelfde bedrijvigheid mogelijk gemaakt als op het huidige bedrijfsterrein. Vanwege de gezichtsbepalende uitstraling wordt het voorhuis van de Schrijversdijk 2, ook wel 'Prinsen-Stee' genoemd, voorzien van de aanduiding 'karakteristiek gebouw'. Waardoor een verbod ontstaat op het slopen van dit gebouw zonder omgevingsvergunning. Op het kadastraal perceel BLE02-E-233 wordt de woning, Kloosterweg 2, omgezet naar een plattelandswoning. Ten behoeve van een goede landschappelijk inpassing is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld.
Figuur 1.2 - impressie beoogde bedrijfsbebouwing Planologische wijzigingen Voor de locatie Aelbrechtsweg 3 vervalt de functie wonen en de bijbehorende bouwregels. Voor de locatie Schrijversdijk 2 vervalt de functie wonen en de bijbehorende bouwregels voor wonen. Ook vervalt hier de mogelijkheid tot nevenfuncties behorende bij Oude Zeekleipolders. Op de locatie Kloosterweg 3 vervalt de functie agrarisch bedrijf met bedrijfswoning en de bijbehorende bouwregels voor een agrarisch bedrijf en bedrijfswoningen. Ook vervalt hier de mogelijkheid tot nevenfuncties behorende bij Oude Zeekleipolders. Op de locaties Schrijversdijk 2, Kloosterweg 3 en Aelbrechtsweg 3 wordt de aanduiding 'Groenteverwerkingsbedrijf', 'Milieucategorie' (3.2) en 'bedrijfswoning uitgesloten' opgenomen. Op deze locatie is het bouwen van een bedrijfswoning niet toegestaan. De bouwregels voor 'Groenteverwerkingsbedrijf' worden toegevoegd met voor dit perceel een afwijkende bouwhoogte van maximaal 6 meter.
18/258
Om planologisch te borgen dat sprake is van één bedrijf worden de twee vlakken met de bestemming Groenteverwerkingsbedrijf met elkaar verbonden middels een relatieteken. Voor het gehele bedrijfsterrein, inclusief Kloosterweg 2a en 4, wijzigt de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen en overkappingen, de bedrijfswoning en plattelandswoning uitgezonderd, naar 44.000 m². Er is een nieuwe bouwregeling opgesteld om expliciet te maken dat de 44.000 m² het totaal is aan bedrijfsbebouwing voor de gezamenlijke bestemmingsvlakken van het groenteverwerkingsbedrijf. Het perceel BLE02-E-233, bekend als Kloosterweg 2, ontvangt de gebruiks- en bouwregels voor een plattelandswoning. In de regels is tevens een voorwaardelijke bepaling voor deze locatie toegevoegd. De voorwaardelijke bepaling ziet op het perceel ter plaatse van de huidige adressen Kloosterweg 2a, 3 en 4, Schrijversdijk 2 en Aelbrechtsweg 3. Hier vindt een wijziging van het gebruik plaats ten behoeve van het Groenteverwerkingsbedrijf en worden extra opstallen mogelijk gemaakt. Het gebruik van de gronden en daarop te realiseren opstallen ten behoeve van de functie 'Groenteverwerkingsbedrijf' wordt slechts toegestaan wanneer binnen 6 maanden na realisatie van de bouw het landschappelijk inpassingsplan is gerealiseerd en onverminderd in stand worden gehouden.
Omdat er nog geen overeenstemming is bereikt tussen gemeente en initiatiefnemer over de definitieve landschappelijke inrichting is afgesproken dat het erfbeplantingsplan/de landschappelijke inrichting nog door de commissie ruimtelijke kwaliteit moet worden goedgekeurd, voorafgaand aan de vaststelling van het Omgevingsplan Buitengebied - Veegplan 3 door de gemeenteraad. Zonder de goedkeuring door de commissie Ruimtelijke kwaliteit kan het plan niet worden vastgesteld door de gemeenteraad. Tot slot krijgt het gezichtsbepalende voorhuis van de locatie Schrijversdijk 2 de aanduiding 'karakteristiek gebouw'. Dit betekent dat er een verbod is op sloopwerkzaamheden zonder omgevingsvergunning. Ook is er een afwijkmogelijkheid opgenomen om te kunnen afwijken van het verbod mits de aanwezige cultuurhistorische en/of landschappelijke waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind. Overzicht van de regels die in de nieuwe situatie op deze locatie van toepassing zijn Hoofdstuk Artikel Welke regels gelden bij de huidige activiteit?
23 Groenteverwerkingsbedrijf 38 Milieucategorie 63 Wonen in bedrijfswoning(en) 64 Wonen in plattelandswoning(en) (perceel BLE02-E-233) 69 Algemeen grondgebruik 72 Leiding - Hoogspanningsverbinding 73 Leiding - Riool 76 Voorwaardelijke bepaling
Welk activiteiten zijn nog meer toegestaan?
77 Oude zeekleipolders
Regels voor aanpassen van activiteiten
83 Procedure- en beoordelingsregels voor nieuwe gebruiksactiviteiten
19/258
Wat mag ik op deze locatie bouwen?
84 Bestaande bebouwing 118 Bouwregels bedrijf Tuinderij Vers 119 Bouwregels Tuinderij Vers (locatie Schrijversdijk 2, Kloosterweg 3 en Aelbrechtsweg 3) 146 Bedrijfswoning uitgesloten (locatie Schrijversdijk 2, Kloosterweg 3 en Aelbrechtsweg 3) 147 Bedrijfs- en plattelandswoning(en) toegestaan (2 stuks: Kloosterweg 2 & Kloosterweg 2a/4) 152 Bouwregels bij algemeen grondgebruik 156 Kwalitatieve toetsing in de zone Oude Zeekleipolders
Welke regels gelden hier voor het woon- en leefklimaat? 162 Geluidzone industrie Maasvlakte-Europoort 166 Risicocontour (ter hoogte van de gasleiding) 167 Wegverkeerslawaai 168 Parkeren 169 Stikstof Welke regels gelden hier voor evenementen?
170 Evenementen
Welke regels gelden hier voor reclame-uitingen?
171 Reclame-uitingen
Hier gelden archeologische en/of cultuurhistorische waarden om rekening mee te houden
175 Waarde - Archeologie 4 (deels) 186 Karakteristieke gebouwen
Welke regels gelden voor het kappen van houtopstanden?
187 Houtopstanden
Welke regels gelden hier nog meer?
188 Algemene regels 189 Anti-dubbeltelregel 190 Overgangsrecht 191 Slotregel
Verklarende regels
192 Begripsbepalingen 193 Wijze van meten
Hier heeft een herziening van het moederplan plaatsgevonden
196 Herziening Veegplan 3
Ruimtelijke onderbouwing en onderzoeken De ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeken van de bedrijfsuitbreiding Tuinderij Vers is opgenomen in Bijlage 2.
20/258
1.3
Uitvoerbaarheid
1.3.1 Milieutechnische uitvoerbaarheid De ruimtelijke ontwikkeling die onderdeel uitmaakt van deze herziening, is ook getoetst aan de relevante wet- en regelgeving voor de verschillende milieuaspecten. In een aantal gevallen zijn er onderzoeken uitgevoerd om aan te tonen dat hieraan wordt voldaan, bijvoorbeeld verkennend bodemonderzoek of ecologisch onderzoek. De ruimtelijke onderbouwing, die als bijlage bij de toelichting is gevoegd, bevat onderbouwingen en zo nodig de onderzoeksrapportages voor de relevante milieuaspecten. 1.3.2 Economische uitvoerbaarheid Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. De gemeente Voorne aan Zee heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het ruimtelijke initiatief, waarin het kostenverhaal is geregeld. Om die reden wordt afgezien van een exploitatieplan. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.
1.3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Vooroverleg Het ontwerpbestemmingsplan is tevens aan overlegpartners toegezonden en loopt dus gelijktijdig met aan de ontwerpfase. Ontwerp In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in artikel 3.8 bepaald dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is. In de Awb is bepaald dat het bestuursorgaan het ontwerp van het te nemen besluit met de daarop betrekking hebbende stukken, die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, voor een termijn van 6 weken ter inzage wordt gelegd. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is in artikel 3.8 bepaald dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3.4 van Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is. In de Awb is bepaald dat het bestuursorgaan het ontwerp van het te nemen besluit met de daarop betrekking hebbende stukken, die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, voor een termijn van 6 weken ter inzage wordt gelegd. Het ontwerp Omgevingsplan heeft vanaf 29 december tot en met 8 december zes weken ter inzage gelegen. Eenieder is hiermee in de gelegenheid gesteld, schriftelijk en/of mondeling zijn zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan naar voren te brengen. Er is in totaal een zienswijze binnengekomen.
De zienswijze is beantwoord in de Nota van Zienswijzen, bijgevoegd in Bijlage 1. Naar aanleiding van de beantwoording is de verkeersparagraaf van Bijlage 2 aangepast op basis van aanvullend verkeersonderzoek en is de landschapsvisie opgenomen als Bijlage 8 van de regels.
21/258
Vaststelling De gemeenteraad is het bevoegd gezag voor de vaststelling van het plan. Na vaststelling ligt het plan nog eenmaal gedurende zes weken ter inzage; de beroepstermijn.
22/258
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING
Bijlage 1 Nota zienswijzen Veegplan 3
Nota zienswijzen Omgevingsplan Buitengebied Brielle – Veegplan 3 1. Inleiding Het ontwerp Omgevingsplan Buitengebied Brielle – Veegplan 3 (‘ontwerp Omgevingsplan’, NL.IMRO.1992.OPBrielleHerz03-0120) heeft van 29 december 2023 tot en met 8 februari 2024 gedurende zes weken ter inzage gelegen in het kader van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Eenieder kon online via de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl met een doorverwijzing naar de website https://brielle.crotec-omgevingsplan.nl om het plan in te zien. Tijdens deze periode van 6 weken is eenieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen. Tijdens de ter inzage periode is een zienswijze ontvangen. Deze zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend en om die reden ontvankelijk. De zienswijzen zijn in deze Nota Zienswijzen (‘Nota’) samengevat en van een beantwoording voorzien. De indieners zullen schriftelijk worden geïnformeerd over de beantwoording van de door hen ingediende zienswijze. Anonimiseren De Nota wordt bij de terinzagelegging van het vastgestelde omgevingsplan elektronisch beschikbaar gesteld als bijlage bij het raadsbesluit.
Op grond van de Wet bescherming persoonsgegevens is het niet toegestaan om persoonsgegevens (zogenaamde NAW-gegevens: naam, adres en woonplaats) van natuurlijke personen te verwerken zonder bijvoorbeeld een wettelijke grondslag, dringende noodzaak of toestemming van de betreffende personen. Er is geen wettelijke grondslag of dringende noodzaak om de NAW-gegevens van natuurlijke personen te vermelden. De zienswijzen zien op specifieke locaties in het buitengebied. Voor de goede leesbaarheid van de Nota is het noodzakelijk om deze locaties te benoemen. Dit zodat eenieder kan opmaken waarover wordt gesproken en welke keuzes zijn gemaakt, wat vanuit het oogpunt van duidelijkheid en rechtszekerheid wenselijk is. Wel is per zienswijze de keuze gemaakt om alleen een straatnaam met huisnummer en woonplaats te noemen. Op basis hiervan is voldoende duidelijk op welk perceel een reactie ziet. 2. Samenvatting en beantwoording zienswijzen 1. Reclamant 1 met betrekking tot Tuinderij Vers 2 februari 2024, ontvangen 2 februari 2024 Landschappelijke inpassing Zienswijze 1A Reclamanten, omwonenden van Tuinderij Vers, zijn verbaasd dat er geen landschappelijke inpassing geborgd wordt voor de burgerwoningen langs de Aelbrechtsweg.
Beantwoording 1A Er is in het kader van de partiële herziening het bestemmingsplan Omgevingsplan Buitengebied Brielle Veegplan 3 uitgegaan van een algehele landschappelijke inpassing voor de te realiseren opstallen op de Kloosterweg 2a, 3 en 4, Schrijversdijk 2 en Aelbrechtsweg 3. Dit volgt expliciet uit artikel 75 – ‘Voorwaardelijke bepaling’ van de ontwerp planregels. Artikel 75 borgt dat de gronden alleen mogen worden gebruikt en bebouwd ten behoeve van de functie Groenteverwerkingsbedrijf indien de landschappelijke inpassing binnen 6 maanden na realisatie van de bouw is gerealiseerd en onverminderd in stand wordt gehouden. De landschappelijke inpassing is derhalve niet beperkt tot het zicht vanaf de N218 (Schrijversdijk), maar bevat ook landschappelijke maatregelen tussen de woningen aan de Aelbrechtsweg en Tuinderij Vers. De opgestelde landschappelijke inpassingsvisie is opgenomen in Bijlage 8 van de regels en daarmee geborgd in het bestemmingsplan.
Verkeersbewegingen Zienswijze 1B Volgens het ontwerp bestemmingsplan is na uitbreiding sprake is van 250 en 1.136 verkeersbewegingen door respectievelijk vrachtwagens en personenwagens per dag. Reclamanten geven aan geen duidelijk antwoord te hebben ontvangen tijdens de informatieavond op 22 januari 2024 op de vraag in hoeverre dit een stijging is ten opzichte van de huidige situatie. Qua bebouwd oppervlak groeit het bedrijf immers met 400% ten opzichte van de huidige situatie. Reclamanten vragen om inzicht in de daadwerkelijke toename in verkeersgeneratie. Beantwoording 1B Wij nemen de zorgen van reclamanten serieus. Om beter inzicht te geven in de verkeersgeneratie is een verkeersonderzoek uitgevoerd. Op basis van het verkeersonderzoek heeft Tuinderij Vers het huidige verkeersbeeld en dat na de ontwikkeling in beeld gebracht. De huidige verkeersgeneratie van Tuinderij Vers is vastgesteld door middel van verkeerstellingen en cameraonderzoek. Uit dit onderzoek is gebleken dat op een gemiddelde werkdag 549 voertuigbewegingen plaatsvinden, waarvan 83 door vrachtverkeer. De resultaten van het verkeersonderzoek worden opgenomen in de ruimtelijke onderbouwing als bijlage bij het bestemmingsplan. De bedrijfsbebouwing zal door het plan worden vergroot van 11.000 m2 nu naar 44.000 m2 in de toekomst.
Door Tuinderij Vers is aangegeven dat deze toename resulteert in 837 verkeersbewegingen extra per gemiddelde werkdag ten opzichte van de huidige situatie. Van deze toename worden 670 extra bewegingen door personenauto's en 167 extra bewegingen door vrachtverkeer gemaakt. Dit verkeer zal worden afgewikkeld op zowel de Aelbrechtsweg als de Kloosterweg. De verwachte verkeersgeneratie (in bewegingen uitgedrukt) van Tuinderij Vers is gebaseerd op het volgende: - De hoeveelheid vrachtverkeer aan de Aelbrechtsweg zal toenemen door de verdubbeling van het groentevolume. In de huidige situatie gaat het om 23 vrachtwagens per werkdag en in de toekomstige situatie gaat het om 80 vrachtwagens per werkdag. - De hoeveelheid vrachtverkeer aan de Kloosterweg groeit sterker door een sterke groei in afzet en ingrediënten. In de huidige situatie gaat het om 60 vrachtwagens per werkdag en in de toekomstige situatie gaat het om 174 vrachtwagens per werkdag. - De hoeveelheid personenauto’s (totaal: 1.136 mvt/etmaal) is gebaseerd op de referentiesituatie van groenteverwerkingsbedrijf Royal Vezet in Warmenhuizen. Dit bedrijf kent in de huidige situatie een oppervlakte van 40.000m2 en een hoge mate van automatisering. Na de beoogde uitbreiding zal op een werkdag sprake zijn van respectievelijk 1.136 verkeersbewegingen door personenwagens en 250 verkeersbewegingen door vrachtwagens.
Bovenstaande betekent dat de toename van het aantal m 2 bvo voor de Tuinderij Vers hoger is (400%) dan de toename van de verkeersgeneratie van het bedrijf (152%). Dit is echter aannemelijk gezien de verwachte toename van automatisering in de bedrijfsvoering van de Tuinderij en de schaalvoordelen die mogelijk gemaakt worden door de uitbreiding van het groenteverwerkingsbedrijf. Verkeersintensiteit Zienswijze 1C Op basis van eerder gepubliceerde verkeerscijfers concluderen reclamanten dat de wegen Aelbrechtsweg, Kloosterweg en N218 Schrijversdijk zeer intensief gebruikt worden door de vele logistieke bewegingen. De verkeersbewegingen door de beoogde ontwikkeling van Tuinderij Vers zullen alleen maar aan deze overbelaste situatie bijdragen.
Beantwoording 1C In de huidige situatie (maart 2024) rijden op een gemiddelde werkdag 797 motorvoertuigen (waarvan 120 vrachtwagens) op de Kloosterweg en 864 motorvoertuigen (waarvan 74 vrachtwagens) op de Aelbrechtsweg. Dit betreft het totale verkeer en niet alleen verkeer bestemd voor Tuinderij Vers. Door de beoogde ontwikkeling van Tuinderij Vers is sprake van een toename van zowel de hoeveelheid personenauto- als vrachtverkeer op het omliggende wegennet. Tuinderij Vers is echter ook voornemens om de circulatie op het eigen terrein aan te passen, wat eveneens gevolgen voor het omliggende wegennet heeft. Hierdoor gaat na de ontwikkelingen geen personenautoverkeer ten behoeve van Tuinderij Vers gebruik maken van de Aelbrechtsweg ten zuiden van het kruispunt met de Kloosterweg. Het betreft een toename van 56 vrachtwagens en een afname van 341 personenauto’s op werkdagbasis. Ná de ontwikkeling van Tuinderij Vers betekent dit dat op de Aelbrechtweg 579 voertuigbewegingen per werkdag plaatsvinden. De Kloosterweg daarentegen zal drukker worden met zowel vrachtverkeer als personenauto’s. Hier vindt een toename van het aantal bewegingen door personenauto’s van 1.009 plaats en een toename van 113 bewegingen door vrachtwagens. De totale toename van het aantal verkeersbewegingen op de Kloosterweg komt daarmee op 1.122 bewegingen per werkdag.
Ná de ontwikkeling van Tuinderij Vers vinden op de Kloosterweg tussen de tuinderij en de N218 1.919 voertuigbewegingen per werkdag plaats. Verkeersveiligheid Zienswijze 1C Op de smalle wegen Aelbrechtsweg en Kloosterweg is het volgens reclamanten niet mogelijk dat twee vrachtwagens elkaar passeren zonder de wegverharding te verlaten. Zij maken zich ernstige zorgen over de extra vrachtwagens en andere voertuigen die over de Aelbrechtsweg zullen komen te rijden als gevolg van de beoogde uitbreiding van Tuinderij Vers. Reclamanten stellen dat zonder passende maatregelen de uitbreiding van Tuinderij Vers tot verdere (verkeers-)problemen zal leiden en dat dit nadelig is voor de verkeersveiligheid. Reclamanten zien graag dat er meer aandacht wordt besteed aan het minimaliseren van de impact van de uitbreiding op de omwonenden en stellen enkele mogelijke maatregelen voor. Beantwoording 1C Momenteel wordt in opdracht Van Tuinderij Vers een onderzoek uitgevoerd naar mogelijke maatregelen die de verkeersveiligheid op zowel de Kloosterweg en Aelbrechtsweg (wegen in eigendom van het waterschap Hollandse Delta) kunnen versterken. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de toename van de verkeersintensiteiten ten gevolge van de ontwikkeling van Tuinderij Vers. In dit onderzoek wordt ook de mogelijkheid voor aanpassing van de ontsluiting nader onderzocht.
De gemeente Voorne aan Zee zal de resultaten het verkeersonderzoek ontvangen en bestuderen door de eigen verkeerskundige(n). In het kader van een verkeersveilige en leefbare omgeving voor omwonenden wordt er gekeken of de oplossingen uitgevoerd kunnen worden. Belangrijk om te vermelden is dat de Aelbrechtsweg en de Kloosterweg buiten de bebouwde kom liggen. Deze zijn in eigendom en beheer van het Waterschap Hollandse Delta. De gemeente zal met hen overleggen over de aangedragen oplossingen en financiële consequenties. Daarnaast wordt deze relatief grote ontwikkeling meegenomen in het toekomstig Mobiliteitsplan Voorne aan Zee. Trillingen, geluidsoverlast en luchtkwaliteit Zienswijze 1E In de huidige situatie ervaren reclamanten overlast door trillingen en vanwege geluid. De beoogde uitbreiding zal, zo stellen reclamanten, leiden tot een verhoogde luchtvervuiling en meer geluidsoverlast, wat weer een negatieve gevolgen heeft op de gezondheid, het woongenot en de levenskwaliteit. Beantwoording 1E
De beoogde bedrijfsuitbreiding van Tuinderij Vers is op het aspect geluid beoordeeld overeenkomstig het toepasselijk wettelijk kader (Bijlage 1 bij Ruimtelijke Onderbouwing). De verwachte toename van verkeer en aldus de hiervoor genoemde verwachte omvang in de beoogde situatie is hierin betrokken (zie tabel 14.3.). Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat wordt voldaan aan de geluidsgrenswaarden van het Activiteitenbesluit. De effecten van de beoogde bedrijfsuitbreiding van Tuinderij Vers op luchtkwaliteit zijn onderzocht (Bijlage 5 bij Ruimtelijke Onderbouwing). De bijdrage van Tuinderij Vers in de beoogde situatie bedraagt maximaal 1% van de toepasselijke grenswaarde. Conclusie De zienswijze is deels gegrond. Het plan wordt aangepast op twee punten. De landschapsvisie wordt toegevoegd als bijlage bij de voorwaardelijke bepaling in de regels van het bestemmingsplan. Daarnaast wordt de verkeersparagraaf van de ruimtelijke onderbouwing aangepast op basis van het uitgevoerde verkeersonderzoek en wordt dit onderzoek als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing gevoegd.
Bijlage 2 RO Tuinderij Vers
Bedrijfsuitbreiding Tuinderij Vers te Brielle
Toelichting
Rapportnummer F 21203-16-RA-002 d.d. 7 mei 2024
Bedrijfsuitbreiding Tuinderij Vers te Brielle
Toelichting
Opdrachtgever: Tuinderij Vers Beheer B.V. Rapportnummer: F 21203-16-RA-002 Datum: 7 mei 2024 Referentie: EBa/IKa/DvdH/F 21203-16-RA-002 Verantwoordelijke: ing. E. Barendregt Opsteller: MSc I.H. Kalverboer +31 85 8228758 i.kalverboer@peutz.nl
Peutz bv, postbus 696, 2700 ar zoetermeer, +31 85 822 87 00, info@peutz.nl, www.peutz.nl kvk 12028033, opdrachten volgens DNR 2011, lid Nlingenieurs, btw NL.004933837B01, ISO-9001:2015 mook - zoetermeer - groningen - eindhoven - haps - düsseldorf - dortmund - berlijn - nürnberg - leuven - parijs - lyon
F 21203-16-RA-002 2
Inhoudsopgave 1
Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Ligging van het plangebied
5
1.3
Vigerend omgevingsplan
6
1.3.1
Huidig toegestaan gebruik
1.3.2
Mogelijkheden nieuwe activiteiten
10
1.3.3
Strijdigheid met omgevingsplan
11
Leeswijzer
11
Planomschrijving
12
1.4 2
7
2.1
Huidige situatie plangebied
12
2.2
Beoogde ontwikkeling
14
Beleidskader
20
3.1
Algemeen
20
3.2
3
Rijksbeleid
20
3.2.1
Nationale Omgevingsvisie (2020)
20
3.2.2
De ladder
21
Provinciaal beleid
23
3.3 3.3.1 3.4 3.4.1
Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid -Holland (2019)
23
Regionaal beleid
25
Beleid Waterschap Hollandse Delta (2014)
25
Gemeentelijk beleid
26
3.5.1
Algemeen
26
3.5.2
Omgevingsvisie landelijk gebied
26
3.5.3
Handboek kwaliteitsverbetering gemeente Brielle
29
Omgevingsaspecten
30
4.1
Algemeen
30
4.2
Geluid
30
4.2.1
Algemeen
30
4.2.2
Wettelijk kader
30
4.2.3
Beoordeling
31
4.2.4
Conclusie
31
3.5
4
Archeologie
31
4.3.1
4.3
Wettelijk kader
31
4.3.2
Beoordeling
32
4.3.3
Conclusie
33
Bodem
33
4.4
F 21203-16-RA-002 3
4.4.1
Wettelijk kader
33
4.4.2
Beoordeling
33
4.4.3
Conclusie
34
4.5
Ecologie
34
4.5.1
Wettelijk kader
34
4.5.2
Beoordeling
35
4.5.3
Conclusie
38
Externe veiligheid
38
4.6.1
Wettelijk kader
38
4.6.2
Beoordeling
38
4.6.3
Conclusie
41
4.7
Luchtkwaliteit
41
4.7.1
Wettelijk kader
41
4.7.2
Beoordeling
42
4.7.3
Conclusie
42
Bedrijven en milieuzonering
42
4.8.1
Wettelijk kader
42
4.8.2
Beoordeling
43
4.8.3
Conclusie
45
Water
45
4.9.1
Wettelijk kader
45
4.9.2
Beoordeling
46
4.9.3
Conclusie
48
Stikstofdepositie
48
4.10.1
Algemeen
48
4.10.2
Wettelijk kader
48
4.10.3
Beoordeling
49
4.10.4
Conclusie
50
Verkeer en parkeren
50
4.11.1
Toetsingskader
50
4.11.2
Beoordeling
50
4.11.3
Conclusie
53
Milieueffectrapportage
54
4.12.1
Wettelijk kader
54
4.12.2
Beoordeling
54
4.12.3
Conclusie
55
Uitvoerbaarheid
56
5.1
Algemeen
56
5.2
Economische uitvoerbaarheid
56
5.3
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
56
4.6
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
5
F 21203-16-RA-002 4
1
Inleiding
1.1 Aa nl e id i n g
Tuinderij Vers Beheer B.V. is voornemens haar bedrijf, Tuinderij Vers, aan de Kloosterweg 2a en 4 te Brielle uit te breiden, aangezien in de nabije toekomst een grotere afzet wordt verwacht. Om deze groei te kunnen faciliteren is een wezenlijke capaciteitstoename vereist. Ter plaatse van het bestaande bedrijfsterrein zullen hiertoe nieuwe productiegebouwen worden gerealiseerd. Bovendien zullen de percelen aan de Schrijversdijk 2, Kloosterweg 3 en Aelbrechtsweg 3 bij het bedrijf worden betrokken. Het plan is om ter plaatse van deze percelen een nieuwe bedrijfshal te realiseren. Alsmede zal een deel van deze gronden in gebruik worden genomen voor parkeergelegenheid, waterbehandeling, kantoorruimte en opslag. Hiermee komt binnen het bestaande bedrijfsterrein meer ruimte beschikbaar voor productie met aanverwante activiteiten. De beoogde ontwikkeling past niet binnen het vigerende omgevingsplan1 'Omgevingsplan Buitengebied Brielle – Veegplan 1’, dat op 22 december 2021 door de voormalige gemeente Brielle is vastgesteld. Om onder andere de beoogde ontwikkeling planologisch juridisch mogelijk te maken zal door de gemeente Voorne aan Zee een herziening (ofwel een veegplan) van het omgevingsplan worden opgesteld en in procedure gebracht. Hiervoor is een toelichting nodig, waarin wordt aangetoond dat de realisatie van het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
In de voorliggende toelichting wordt aangetoond dat de realisatie van de beoogde ontwikkeling niet leidt tot belemmeringen voor de omgeving en dat er sprake blijft van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. 1.2 Li g g in g v an he t p la n geb ie d
Het plangebied is gelegen aan de Kloosterweg 2a-4, Schrijversdijk 2 en Aelbrechtsweg 3, zie figuur f 1.1. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Brielle. In de omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk agrarische bedrijven. Ten noorden van het plangebied is de N218 gelegen.
1
Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet is door gemeente Brielle in plaats van een bestemmingsplan reeds een Omgevingsplan opgesteld voor het buitengebied van Brielle. Een omgevingsplan is daarbij een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. F 21203-16-RA-002 5
f 1.1 Ligging plangebied (bron luchtfoto: Google Earth) 1.3 Vi g er en d o m g ev in gs p la n
Ter plaatse van het plangebied vigeert thans het omgevingsplan 'Omgevingsplan Buitengebied Brielle – Veegplan 1’, dat op 22 december 2021 door de voormalige gemeente Brielle (thans: Voorne aan Zee) is vastgesteld. Dit is een herziening van het omgevingsplan 'Omgevingsplan Buitengebied Brielle', die op 28 januari 2020 was vastgesteld. Middels de herziening zijn door de gemeente enkele onvolkomenheden hersteld en zijn enkele wijzigingen doorgevoerd. Opgemerkt wordt dat dit geen regulier bestemmingsplan, maar een 'omgevingsplan' betreft. Dit kan worden gezien als een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Waar een bestemmingsplan alleen regels over de ruimtelijke ordening mag bevatten, mag een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte meer bevatten, namelijk ook alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Dit plan is echter formeel gezien nog niet geheel een omgevingsplan conform de Omgevingswet. Om vooruit te kunnen lopen op de Omgevingswet heeft dit plan een pilot status onder de Crisis- en herstelwet. In figuur f 1.2 is een uitsnede weergegeven van de bij het omgevingsplan behorende verbeelding.
F 21203-16-RA-002 6
f 1.2 Uitsnede verbeelding vigerend omgevingsplan waarop het plangebied met blauw is aangegeven 1.3.1 Hui di g toe ge staan ge brui k
In de regels van het omgevingsplan wordt aangegeven dat de huidige legaal aanwezige activiteiten zijn toegestaan. Deze zijn in het omgevingsplan opgenomen op basis van de eerder vigerende bestemmingsplannen en eventueel verleende vergunningen en afwijkingen. Het huidig toegestane gebruik is daarbij middels functieaanduidingen aangegeven in de verbeelding van het omgevingsplan. De gronden ter plaatse van het plangebied, welke ten zuiden van de Kloosterweg zijn gesitueerd, kennen daarbij de aanduiding 'groenteverwerkingsbedrijf' en 'wonen in bedrijfswoning'. Het perceel aan de Schrijversdijk 2, kent daarbij de aanduiding 'wonen' en 'nevenfuncties Oude Zeekleipolders'. Het perceel aan de Aelbrechtsweg 3 kent de aanduiding 'wonen'. Tot slot kent het deel van het plangebied aan de Kloosterweg 3 (deels) de functieaanduiding 'agrarisch bedrijf' en 'nevenfuncties Oude Zeekleipolders' en 'wonen in bedrijfswoning'. Bovendien zijn er regels voor 'algemeen grondgebruik'. Deze zijn overal ter plaatse van het plangebied van toepassing. Onderstaand worden de mogelijkheden ter plaatse van deze aanduidingen nader toegelicht. Daarbij wordt opgemerkt dat er daarnaast tevens bouwregels van toepassing zijn ter plaatse van het plangebied. Deze bouwregels worden, indien relevant met oog op de beoogde ontwikkeling, tevens toegelicht.
F 21203-16-RA-002 7
Groenteverwerkingsbedrijf
Deze gronden mogen worden gebruikt voor een groenteverwerkingsbedrijf. Milieucategorie 3.2 is de ten hoogste toegestane milieucategorie. Wonen in bedrijfswoning
Deze gronden mogen gebruikt worden voor het wonen in een bedrijfswoning. Daarbij geldt dat het wonen uitsluitend toegestaan is voor zover dit noodzakelijk is of ten minste een relatie heeft met het bijbehorende bedrijf. Daarnaast is in de huidige situatie maximaal één bedrijfswoning toegestaan ter plaatse van het bestaande bedrijfsterrein en één ter plaatse van het perceel aan de Kloosterweg 3, en is bewoning van vrijstaande bijgebouwen bij de bedrijfswoning niet toegestaan2. Onder voorwaarden is hier een aan-huis-gebonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit toegestaan. Wonen
De gronden met deze aanduiding mogen worden gebruikt voor het wonen. Het aantal toegestane woningen bedraagt daarbij het aantal wat tijdens vaststelling van het omgevingsplan aanwezig was. Daarbij geldt dat bewoning van vrijstaande bijgebouwen bij de woning niet is toegestaan, en dat een aan-huis-gebonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit is toegestaan onder voorwaarden. Woningsplitsing en kamerverhuur is niet toegestaan. Nevenfuncties Oude Zeekl eipolders
Ter plaatse van deze aanduiding zijn bij de ter plaatse aanwezige hoofdfunctie de volgende nevenactiviteiten – onder de daarbij behorende voorwaarden – toegestaan: - ambachtelijke be- en verwerking van agrarische producten, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 200 m2; - verkoop aan huis van regionale/ agrarische producten, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 100 m2; - natuur- en milieueducatie, bezoekboerderijen, rondleidingen, museum- en tentoonstellingsruimte, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 100 m2; - opslag en stalling (meer dan reguliere stalling ten behoeve van het eigen bedrijf) uit ten hoogste milieucategorie 2, uitsluitend in bestaande gebouwen en met een maximum bruto vloeroppervlatek van 500 m2 ofwel van 200 m2 voor zover het de stalling van caravans betreft; - hoveniersbedrijf uit ten hoogste milieucategorie 2, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 200 m2; - een agrarisch handels- en exportbedrijf (transport- en opslagbedrijven, koelhuizen) uit ten hoogste milieucategorie 2, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 500 m2; - agrarisch loonbedrijf uit ten hoogste milieucategorie 2, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 500 m2; - veehandel, fouragehandel, paardenhandel, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 200 m2 waarbij een binnenrijbaan in geen geval is toegestaan;
2
Opgemerkt wordt dat als (zoals in de toekomstige situatie) sprake is van één bedrijfsterrein, er ook maar één bedrijfswoning voor het geheel wordt toegestaan. F 21203-16-RA-002 8
-
-
-
paardenstalling en africhtingsbedrijf van paarden, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 200 m2 en een maximum van 1200 m2 aan buitenruimte die voor deze nevenactiviteit in gebruik is, waarbij een binnenrijbaan in geen geval is toegestaan; veearts en hoefsmederij, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 200 m2; overige bedrijven uit ten hoogste milieucategorie 2, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 200 m2; kano-, boot- en fietsenverhuur, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 100 m2; kleinschalige horecagelegenheid (theeschenkerij, boerderijcafé, wijnproeverij) met een maximum bruto vloeroppervlakte van 100 m2 en een maximum van 500 m2 aan buitenruimte die voor deze nevenactiviteit in gebruik is; kleinschalig kamperen, met een maximum bruto vloeroppervlakte van 100 m2 en een maximum van 2500 m2 aan buitenruimte die voor deze nevenactiviteit in gebruik is, waarbij ten hoogste 15 eenheden voor recreatief nachtverblijf zijn toegestaan voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken en uitsluitend in gebruik in de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.
Agrarisch bedrijf
De gronden met deze aanduiding mogen worden gebruikt als agrarisch bedrijfscomplex ten behoeve van grondgebonden veehouderij-, akkerbouw- of opengrondtuinbouw. Het weiden van dieren en het telen van gewassen bij deze vormen van een agrarisch bedrijf, mag ook plaats mag vinden buiten de aanduiding 'agrarisch bedrijf'. Algemeen grondgebruik
Deze gronden mogen gebruikt worden voor: - weidegang en productiegrond bij een agrarisch bedrijf; - hobbymatige weidegang; - parkeervoorzieningen op eigen erf ten behoeve van de bij de aangrenzende functie toegestane voorzieningen; - voor zover sprake is van openbaar gebied: - groen; - water; - speelvoorzieningen; - voet- en fietspaden; - parkeervoorzieningen; - bestaande wegen met ten hoogste 2x1 doorgaande rijstrook, alsmede invoegstroken, opstelstroken, busstroken en daarmee gelijk te stellen bijzondere rijstroken. Bouwregels
Ter plaatse van het plangebied gelden diverse regels ten aanzien van de maatvoering van bebouwing. Daarnaast geldt dat voor de oppervlakte van het bedrijf, ter plaatse van het ten zuiden van de Kloosterweg gelegen deel van het plangebied, thans maximaal 11.000 m2 bvo aan gebouwen en overkappingen, de bedrijfswoning uitgezonderd, is toegestaan. F 21203-16-RA-002 9
1.3.2 M oge li j khe de n ni e uwe ac ti vi tei te n
Deze gronden ter plaatse van het plangebied zijn aangewezen voor het gebruik als Oude Zeekleipolders. Dit houdt in dat er ook activiteiten toegestaan kunnen worden naast de huidige activiteiten. Het kan daarbij zowel gaan om geheel nieuwe activiteiten, maar ook om uitbreiding van huidige activiteiten waar de huidige regelgeving niet in voorziet. Voor dergelijke ontwikkelingen dient een omgevingsvergunning voor een bestemmingsplanactiviteit aangevraagd te worden. Daarbij geldt als voorwaarde dat de aanpassing van het gebruik een bijdrage moet leveren aan de in de regels opgenomen 'Koers' voor dit gebied. De koers voor de zone Oude zeekleipolders wordt onderstaand opgenomen. Koers
In de Oude Zeekleipolders wordt ingezet op het behouden en waar mogelijk versterken van het relatief kleinschalige landelijke karakter met grondgebonden agrarische bedrijven (glastuinbouw uitgezonderd) als landschappelijke en functionele drager. Om deze positie van de grondgebonden agrarische bedrijven in stand te houden, is uitbreiding toegestaan met aandacht voor landschappelijke kwaliteit en inpassing. Naast deze voorwaarden, geldt er een absoluut maximum van 2 ha per bedrijfscomplex voor deze agrarische bedrijven. De slingerende dijken door het gebied behouden hun cultuurhistorische, recreatieve en ecologische waarde en zijn tevens het kralensnoer waar bebouwing langs gesitueerd is. Zo blijft het open landschap tussen dijkstructuren optimaal behouden. Nieuwe stedelijke functies kunnen - afhankelijk van de specifieke functie en uitstraling een risico vormen voor de ruimtelijke en functionele kwaliteiten van het buitengebied. Deze worden daarom in beperkte mate en uiterst zorgvuldig toegestaan. Het credo is hierbij is dat in ieder geval de behoefte aangetoond moet worden, samen met de noodzaak om dit juist in deze zone te doen. Indien dat aangetoond kan worden, dient er bovendien sprake te zijn van netto kwaliteitsverbetering. Bijvoorbeeld door sloop van (in onbruik geraakte) bebouwing of verharding of via een andere kwaliteitsimpuls.
Tot slot geldt dat deze functies geen belemmering mogen vormen voor de agrarische bedrijvigheid in het gebied. Voor ontwikkelingen op recreatief vlak is in ieder geval ruimte. Gezien het karakter van de zone liggen kleinschalige voorzieningen in de vorm van combinatiegebruik bij bestaande functies het meest voor de hand, al zijn nieuwe, zelfstandige recreatieve functies niet uitgesloten. In beide gevallen dient de omvang en uitstraling van de recreatieve voorziening passend te zijn in de kwaliteit van de zone en dient de agrarische sector niet belemmerd te worden. Binnen de zone wordt ingezet op behoud en versterking van natuurwaarden, zoals het herstel van kreken en kreekrestanten en de aanleg van ecologische verbindingszones. Hier kan ook aan worden bijgedragen door particuliere initiatieven zoals agrarisch natuurbeheer en natuuraanleg.
F 21203-16-RA-002 10
1.3.3 Stri j di ghe i d me t omge vi ngspl an
De beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van het vigerende omgevingsplan, 'Omgevingsplan Buitengebied Brielle – Veegplan 1'. Dit omdat sprake zal zijn van meer dan 11.000 m2 aan gebouwen ter plaatse van het huidige bedrijfsterrein van Tuinderij Vers aan de Kloosterweg 2a en 4, en de voorgenomen uitbreiding van de mogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten aan de Schrijversdijk 2 en Kloosterweg 3 thans niet is toegelaten op basis van het vigerende omgevingsplan. Om onder andere de ontwikkeling planologisch juridisch mogelijk te maken zal een herziening (ofwel veegplan) van het omgevingsplan opgesteld worden. In de voorliggende toelichting wordt daarbij aangetoond dat de realisatie van de beoogde ontwikkeling niet leidt tot belemmeringen voor de omgeving en dat er sprake blijft van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Daarnaast dient op grond van het Omgevingsplan sprake te zijn van een kwaliteitsverbetering, waarbij ook een bijdrage geleverd wordt aan het behoud en versterken van natuurwaarden. Dit zal eveneens in de toelichting worden toegelicht (zie ook paragraaf 2.2). 1.4 Lees w i jze r
Deze toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. In dit inleidende hoofdstuk komen de aanleiding, ligging van het plangebied en het vigerend omgevingsplan aan bod. In hoofdstuk 2 'Planbeschrijving' wordt het plan verder toegelicht, waarin zowel de huidige als de toekomstige situatie wordt besproken. Vervolgens geeft hoofdstuk 3 'Beleidskader' een overzicht van het relevante beleid betreffende deze toelichting. Hoofdstuk 4 'Omgevingsaspecten' is gewijd aan de impact van de ontwikkeling op de omgeving. Onder andere de aspecten geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, ecologie, archeologie en verkeer en parkeren zullen hier worden behandeld. De maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid komen in hoofdstuk 5 aan bod. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de juridische planopzet.
F 21203-16-RA-002 11
2
Planomschrijving
2.1 Hu i d i ge s itu at ie p l an g eb i e d
Het huidige bedrijfsterrein van Tuinderij Vers is gelegen aan de Kloosterweg 2a en 4. Thans is ter plaatse van het plangebied sprake van diverse bedrijfsbebouwing. Bovendien is aan de Kloosterweg 4 een bedrijfswoning gesitueerd. In figuur f 2.1 wordt de huidige situatie ter plaatse van de Kloosterweg 2a en 4 weergeven, waarbij in de onderste afbeelding de bedrijfswoning wordt weergeven.
f 2.1 Huidige situatie plangebied vanaf de Kloosterweg (bron: Google Earth)
Aan de Schrijversdijk 2 is thans een boerderij/bedrijfswoning gesitueerd. Tevens zijn er meerdere bijbehorende gebouwen op dit perceel gelegen. In figuur f 2.2 wordt de huidige situatie ter plaatse van de Schrijversdijk 2 weergeven.
F 21203-16-RA-002 12
f 2.2 Huidige situatie plangebied vanaf de Schrijversdijk (bron: Google Earth)
Aan de Kloosterweg 3 is thans een bedrijfswoning en enige bedrijfsbebouwing gesitueerd. Deze bedrijfswoning maakt onderdeel uit van een agrarisch bedrijf. In figuur f 2.3 wordt het zicht vanaf de Kloosterweg op deze bebouwing weergegeven. De omliggende gronden betreffen agrarische gronden.
f 2.3 Zicht op bebouwing Kloosterweg 3 vanaf Kloosterweg
Aan de Aelbrechtsweg 3 bevindt zich een (burger)woning. Deze woning is niet verbonden aan een bedrijf. In figuur f 2.4 wordt deze woning weergeven.
F 21203-16-RA-002 13
f 2.4 Aelbrechtsweg 3 vanaf de kruising van de Aelbrechtsweg en Schrijversdijk
Het plangebied is in een landelijk omgeving gesitueerd. In de omgeving van het plangebied is dan ook met name sprake van agrarisch grondgebruik. 2.2 Be oo g d e o nt w ik k e li n g
Het voornemen bestaat het bedrijfsterrein en de bedrijfsbebouwing van Tuinderij Vers uit te breiden. Hiertoe zullen de percelen aan de Kloosterweg 3, Aelbrechtsweg 3 en Schrijversdijk 2 worden betrokken tot het bedrijfsterrein. Deze uitbreiding is gewenst om aan de toenemende vraag naar producten te kunnen voldoen. Binnen de markt is steeds meer vraag naar groenteproducten en kant-en-klare producten. De belangrijkste afnemer van producten verwacht mede vanwege deze redenen een groeiende vraag naar de versproducten waar Tuinderij Vers deze afnemer deels in voorziet. Tuinderij Vers is bovendien vanuit het oogpunt van risicospreiding van plan tevens aan andere afnemers producten te leveren. Tevens is zowel sprake van een afzetgroei vanuit het bedrijf waarmee Tuinderij Vers qua productie van groente- en fruitproducten samenwerkt. Ook leidt de uitbreiding van het productassortiment tot een groei in de productiebehoefte. Gezien voorgaande wordt in de toekomst een aanzienlijke afzetgroei verwacht, waardoor het bedrijf zich nu al zal moeten voorbereiden op een mogelijke uitbreiding van de bedrijfsbebouwing. Het is gewenst om de bebouwingsmogelijkheden ter plaatse van het uitgebreide bedrijfsterrein te verruimen. Beoogd wordt om circa 30.000 m2 grondoppervlak aan bebouwing toe te voegen ter plaatse van de percelen aan de Kloosterweg 2a-4 en Schrijversdijk 2.
Circa 2/3 van deze bebouwing zal ter plaatse van het huidige bedrijfsterrein worden gesitueerd, de rest wordt ten noorden van de Kloosterweg voorzien. De huidige bebouwde oppervlakte van het bedrijfsterrein bedraagt circa 11.000 m 2. In de toekomstige situatie zal hiermee aldus circa 44.000 m2 grondoppervlak aan gebouwen mogelijk zijn. De exacte ligging van de mogelijke uitbreiding is vooralsnog niet bepaald. Tuinderij Vers heeft wel schetsontwerpen en mogelijkheden in kaart gebracht, maar deze zijn nog niet definitief. F 21203-16-RA-002 14
In het kader van de toekomstbestendigheid heeft Tuinderij Vers de percelen aan de Schrijversdijk 2, Kloosterweg 3 en Aelbrechtsweg 3 verworven. De wens is om op deze locaties dezelfde bedrijvigheid mogelijk te maken als op het huidige bedrijfsterrein en tevens te zorgen voor een zorgvuldig inpassing, waarbij de kenmerken, samenhang en kwaliteit van het landschap behouden blijven en/of worden versterkt. De nieuwe bedrijfsbebouwing is met name gewenst om te kunnen voorzien in voldoende opslag-, verwerkings- en productiefaciliteiten Aangezien de bedrijfsbebouwing ter plaatse van het huidige bedrijfsterrein uitgebreid wordt dient o.a. de parkeerruimte verplaatst te worden. Binnen het plangebied wordt in deze parkeerruimte voorzien, ter plaatse van de percelen aan de Schrijversdijk 2 en Kloosterweg 3. Alsmede zal een deel van deze gronden in gebruik worden genomen voor waterbehandeling, kantoorruimte en opslag. Tevens zal rekening worden gehouden met voldoende waterberging, biodiversiteit en duurzaamheid. In het kader van duurzaamheid zullen zonnepanelen worden opgesteld op het dak van de nieuwbouw en mogelijk boven de parkeerplaatsen, indien passend in het landelijke beeld.
De beoogde uitbreiding zal worden aangesloten op de hoogte van de bebouwing ter plaatse van het bestaande bedrijfsterrein en diens omgeving zodat het goed past binnen de visueel ruimtelijke structuur van de omgeving. Er zal geen sprake zijn van een hogere bouwhoogte dan thans reeds is toegestaan voor het bedrijfsterrein. Tuinderij Vers zal, op basis van een landschappelijke analyse (en flora en fauna onderzoek) een landschapsvisie laten opstellen, waarin de landschappelijke kwaliteiten en de wensen voor uitbreiding van het bedrijf integraal zullen worden onderzocht. De landschapsvisie vormt het kader waarbinnen ontwikkeling, evt. in fasen, mogelijk is. Behalve rekening te houden met de landschappelijke waarden zal bij het opstellen van de visie ook rekening worden gehouden met mogelijk aanwezige beschermde soorten en evt. benodigde mitigerende maatregelen voor die soorten. Zorg zal worden gedragen dat de beoogde ontwikkeling passend is in de visueel ruimtelijke structuur van de omgeving. De huidige inrichting van Tuinderij Vers en de overige percelen liggen aan de buitenrand van een geïntensiveerd glastuinbouwgebied. De beoogde uitbreiding van de bedrijfsgebouwen op het bestaande deel van het bedrijfsterrein valt grotendeels weg achter en tussen reeds bestaande gebouwen alsmede achter en tussen de kassen op omliggende percelen.
De uitbreiding van de bedrijfsbebouwing tussen de Kloosterweg en de provinciale weg N218 wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving waarbij het gezichtsbepalende object “De Prinsenstee” behouden blijft. Verder is thans sprake van het zicht op een hoge kas, bebouwing en hoogspanningsmasten. Door middel van een groene zone tussen de N218 en de beoogde nieuwe bebouwing wordt het groene karakter aldaar versterkt. De huidige locatie aan de noordzijde van de Kloosterweg wordt deels gekenmerkt door een agrarisch perceel en deels door karakteristieke bebouwing, “De Prinsenstee”, middels groen omzoomd.
F 21203-16-RA-002 15
Ook zal binnen het plangebied ruimte gecreëerd worden voor waterberging en groen. Zoals reeds gesteld zal tussen de N218 en de beoogde bebouwing een groene zone worden gemaakt. Dit biedt ruimte voor bomen, wadi's en riet. Hiermee wordt het groene karakter benadrukt. Conform het vigerende omgevingsplan is de Schrijversdijk 2 en Aelbrechtsweg 3 overigens bestemd voor woondoeleinden, en is hier één woning toegestaan. Het voornemen bestaat deze woonbestemming te laten vervallen, en te vervangen door een bedrijfsbestemming. De bebouwing zal naar verwachting (deels) behouden blijven, en worden geïntegreerd in de uitbreiding. In de toekomstige situatie zullen deze gronden aldus voor bedrijfsdoeleinden worden gebruikt. De bedrijfswoning aan de Kloosterweg 3 zal tevens komen te vervallen. Vooralsnog wordt geen van deze panden gesloopt. Op enig moment zullen de panden aan de Schrijversdijk 2 en Kloosterweg 3 wel worden gesloopt conform de afspraken uit de anterieure overeenkomst. De bedrijfswoning aan de Kloosterweg 4 blijft gehandhaafd. Opslag en stalling van agrarische en niet-agrarisch producten is conform het vigerende omgevingsplan reeds toegestaan ter plaatse van het overgrote deel van deze percelen. Buitenopslag is daarbij wel uitsluitend toegestaan voor zover dit geconcentreerd bij de bedrijfsbebouwing plaatsvindt en tot ten hoogste 4 m hoogte plaatsvindt.