RIB MA vd Puttestraat - Aanvraag omgevingsvergunning voor vervangende sociale nieuwbouw bijlage

omgevingsvergunning

BOPA M.A. van de Puttestraat OostSouburg Vlissingen

DATUM IMRO IDN

01-04-2026 NL.IMRO.0718.xxvlxt-0001

PROJECT PROJECTLEIDER

Oost-Souburg M.A. vd Puttestraat motivering ing. J.A. van Broekhoven

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Zeeuwland 44005241.20240137

AUTEUR STATUS

J. Dingemanse Bsc concept

Inhoudsopgave

Motivering

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1.

Aanleiding

1.2.

Ligging projectgebied

1.3.

Omgevingsplan

1.4.

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 2.1.

Huidige situatie

2.2.

Beoogde situatie

Hoofdstuk 3

Toetsing aan beleid

3.1.

Rijksbeleid

3.2.

Provinciaal beleid

3.3.

Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

4.1.

Inleiding

4.2.

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.3.

Bodemkwaliteit

4.4.

Water

4.5.

Onderzoek milieuzonering

4.6.

Ecologie: gebiedsbescherming

4.7.

Ecologie: soortenbescherming

4.8.

Cultureel erfgoed

4.9.

Geluid door activiteiten

4.10.

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

4.11.

Verkeer en parkeren

4.12.

Omgevingsveiligheid

4.13.

Luchtkwaliteit

4.14.

M.e.r.-beoordeling

4.15.

Gezondheid

4.16.

Overige omgevingsaspecten

Hoofdstuk 5

3/746

Projectomschrijving

Participatie

7

11

17

23

53

5.1.

Participatie omgeving

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

55

Hoofdstuk 7

Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties

57

Bijlagen bij motivering

59

Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek

61

Bijlage 2

Waterhuishoudkundig plan

179

Bijlage 3

Memo stikstofberekeningen

221

Bijlage 4

Quickscan flora en fauna

249

Bijlage 5 vleermuis

Nader onderzoek huismus, spreeuw, gierzwaluw en gebouwbewonende

Bijlage 6

Ecologisch werkprotocol

311

Bijlage 7

Archeologisch vooronderzoek

329

Bijlage 8

Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven

385

Bijlage 9

Archeologie - Programma van eisen

429

Bijlage 10

Onderzoek wegverkeerslawaai

471

Bijlage 11

Parkeeronderzoek

713

Bijlage 12

Mer-beoordeling

721

Bijlage 13

Memo participatie- en communicatietraject

743

4/746

279

Motivering

5/746

6/746

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1. Aanleiding Er is een initiatief om drie wooncomplexen aan de M.A. van de Puttestraat (nr. 4 t/m 98, even nummers) en Molenweg (nr. 29 t/m 43, oneven nummers) te Oost-Souburg te slopen en hier drie vervangende wooncomplexen voor terug te bouwen. De drie wooncomplexen bestaan in de huidige situatie uit 57 woningen, in de toekomstige situatie worden er drie wooncomplexen teruggebouwd bestaande uit 99 woningen. Het perceel heeft in het tijdelijke deel van het omgevingsplan 'Bestemmingsplan Oost-Souburg' de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Verkeer'. Echter wijkt het bouwplan af van het bestaande bouwvlak. Het beoogde plan is dan ook in strijd met de regels van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De gemeente Vlissingen heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan het beoogde project. Om het initiatief te kunnen realiseren is, in overleg tussen initiatiefnemers en gemeente, gekozen voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Voorliggende motivering bevat de toetsing van het initiatief aan de geldende wet- en regelgeving voor zover deze ruimtelijk relevant zijn, waarbij is aangetoond dat met het planvoornemen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2. Ligging projectgebied Het projectgebied bestaat uit de wooncomplexen aan de M.A. van de Puttestraat, nummer 4 t/m 98 (even nummers) en Molenweg nummer 29 t/m 43 (oneven nummers) te Oost-Souburg. De ligging van het projectgebied is in figuur 1.1 weergegeven.

7/746

Figuur 1.1 Ligging projectgebied in Oost-Souburg (Bron: Rho Basisviewer)

1.3. Omgevingsplan Het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Vlissingen is van toepassing. Het projectgebied bestaat uit het 'Bestemmingsplan Oost-Souburg', vastgesteld op 27 maart 2008. Het projectgebied heeft hierin de enkelbestemmingen 'Wonen', 'Verkeer', 'Groen' en deels de archeologische dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol terrein'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen, bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een huisverbonden beroep, bebouwing, erf, tuin, groen, water, bovengrondse en ondergrondse parkeervoorzieningen, andere bij het wonen behorende voorzieningen en ondergeschikt daaraan en nutsvoorzieningen. Daarnaast bestaat de bestemming 'Wonen' uit een goot- en bouwhoogte van 9 en 11 meter.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen, bestemd voor wegen, straten, pleinen, voetpaden, rijwielpaden, voetgangersgebieden en boven en ondergrondse parkeervoorzieningen, bermen, beplanting, waterpartijen en waterlopen, recreatief medegebruik, waaronder evenementen, andere, bij de bestemming, behorende voorzieningen, zoals kunstwerken, verlichting, straatmeubilair, verkeersborden, verwijzingsborden en verkeersregelinstallaties alsmede voor de daarbij behorende bebouwing en ondergeschikt daaraan en nutsvoorzieningen. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen, bestemd voor groene ruimte, parken en tuinen, waterpartijen en waterlopen, recreatief medegebruik, waaronder evenementen en speel- en sportvoorzieningen, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen, geluidwerende voorzieningen, evenementen alsmede voor de daarbij behorende bebouwing en daaraan ondergeschikte nutsvoorzieningen. Tot slot zijn de met 'Archeologisch waardevol terrein' aangewezen gronden, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen, primair bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden alsmede voor bebouwing en ondergeschikt daaraan nutsvoorzieningen.

8/746

Figuur 1.2 Het tijdelijke deel van het omgevingsplan 'Bestemmingsplan Oost-Souburg', het projectgebied is daarbij rood omkaderd (bron: Ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Rho adviseurs) 1.3.1 Strijdigheid (tijdelijk deel omgevingsplan) De maximale goothoogte is 9 meter en de maximale bouwhoogte 11 meter. Er is een bouwvlak aanwezig. Ten behoeve van de ontwikkeling worden het aanwezige bouwvlak en de toegestane goot- en bouwhoogte overschreden.

1.4. Leeswijzer De motivering heeft de volgende opzet: In hoofdstuk 2 wordt de huidige- en toekomstige situatie beschreven; Hoofdstuk 3 gaat in op het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid; In hoofdstuk 4 worden de verschillende omgevingsaspecten die van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling getoetst; Hoofdstuk 5 gaat in op participatie; Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan; Tot slot wordt in hoofdstuk 7 geconcludeerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

9/746

10/746

Hoofdstuk 2

Projectomschrijving

2.1. Huidige situatie Op het projectgebied waar de beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd staan op dit moment drie wooncomplexen met 57 eenheden (zie figuur 2.1 t/m 2.8). De eenheden bestaan uit de M.A. van de Puttestraat (nr. 4 t/m 98, even nummers) en Molenweg (nr. 29 t/m 43, oneven nummers). De wooncomplexen zijn in 1965 gebouwd en bestaan uit drie bouwlagen. Sommige eenheden beschikken over een balkon anderen over een eigen tuin. Het projectgebied staat kadastraal als bekend als VSG00-I-652, VSG00-I-653 en VSG00-I-654 en heeft een oppervlakte van 4.200 m2. Het projectgebied is volledig in eigendom van de initiatiefnemer. Het projectgebied wordt begrensd door de Burgemeester Stemerdinglaan, Henri Dunantstraat en de F. Leenhoutsstraat. Het projectgebied bevindt zich in een woonwijk ten oosten van het centrum van Oost-Souburg. De omliggende woningen zijn rijwoningen en bestaan uit twee bouwlagen met kap. Aan de zuidzijde bevindt zich de Molukse Evangelische Kerk Beth Cherem en een begraafplaats.

Figuur 2.1 Huidige situatie, blauw omkaderd het projectgebied (Bron: Rho Basisviewer)

11/746

Figuur 2.2 De kadastrale eigendommen weergegeven (Bron: Marsaki)

Figuur 2.3 Een deel van het wooncomplex gezien vanaf de Molenweg (Bron: Google Maps)

12/746

Figuur 2.4 Wooncomplex met nummers 78 tot en met 94 (Bron: Google Maps)

Figuur 2.5 Wooncomplex met nummers 40 tot en met 76 (Bron: Google Maps)

13/746

Figuur 2.6 Wooncomplex met nummers 2 tot en met 38 (Bron: Google Maps)

Figuur 2.7 Wooncomplex gezien vanaf de Molenweg (Bron: Geofoxx)

14/746

Figuur 2.8 Helikopterview van de drie wooncomplexen (Bron: Geofoxx)

2.2. Beoogde situatie Binnen het projectgebied worden de drie bestaande wooncomplexen gesloopt en worden er drie nieuwe wooncomplexen teruggebouwd. In eerste instantie is nog onderzocht om de wooncomplexen te renoveren. Maar aangezien de wooncomplexen te oud en niet duurzaam genoeg zijn, is slopen en nieuwbouw het juiste besluit. In de beoogde situatie komen er verdeeld over de drie wooncomplexen 99 wooneenheden. De wooncomplexen bestaan uit drie haakvormige gebouwen van vier bouwlagen met plat dak. De wooncomplexen zullen alle drie een hoogte hebben van circa 13 meter. Elk wooncomplex zal bestaan uit 33 appartementen. Op de begane grond hebben de appartementen een voordeur aan de M.A. van Puttestraat en aan de achterzijde een privé-tuin. Op de verdiepingen hebben de bewoners een eigen balkon. De bergingen behorend bij de appartementen zijn opgenomen in het hoofdvolume. Aan de achterzijde is een collectief groen terrein. Het parkeren zal plaatsvinden in de openbare ruimte op eigen terrein. De doelgroep voor deze ontwikkeling is sociale huur.

Figuur 2.8 Indicatie plattegronden beoogde situatie (Bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

15/746

Figuur 2.9 Indicatie beoogde situatie (Bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

Figuur 2.10 Plattegrond beoogde situatie (Bron: Grosfeld Bekkers van der Velde Architecten)

16/746

Hoofdstuk 3

Toetsing aan beleid

3.1. Rijksbeleid 3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, brengt aan de hand van een toekomstperspectief 2050 de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten; dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenoemde systeem verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Toetsing en conclusie Het planvoornemen is op nationaal niveau dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale belangen. Het beleid inzake de vernieuwing van een wooncomplex wordt dan ook neergelegd bij de decentrale overheden. De beoogde ontwikkeling is niet strijdig met de uitgangspunten van de NOVI.

17/746

3.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten. Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De instructieregels gaan over: waarborgen van de veiligheid beschermen van de waterbelangen beschermen van de gezondheid en van het milieu beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed behoud van ruimte voor toekomstige functies behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen. Toetsing en conclusie Voor zover thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit project, vindt een afweging van deze instructieregels plaats in Hoofdstuk 5 van deze onderbouwing.

3.2. Provinciaal beleid 3.2.1 Zeeuwse Omgevingsvisie De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030. De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier ambities: 1. Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland; 2. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied; 3. Een duurzame en innovatieve economie; 4. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland; Leefbaarheid is volgens de provincie een belangrijke voorwaarde voor een goed woon-, werk- en vestigingsklimaat. De bevolkingssamenstelling van Zeeland verandert door vergrijzing, ontgroening en krimp.

18/746

Met het aanhouden van deze demografische ontwikkelingen komt op enig moment een ondergrens in zicht voor cruciale voorzieningen zoals scholen, (zorg)voorzieningen en culturele voorzieningen. Een betaalbaar, bereikbaar en divers voorzieningenniveau en toekomstbestendig voorzieningenstelsel voor alle bewoners, toeristen en bedrijven is essentieel. Toekomstbestendige bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving Stedenbeleid In Zeeland is er sprake van een trek naar de steden en neemt de totale behoefte aan extra woningen in Zeeland de komende tien jaar geleidelijk af naar nul. Door de aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt niet alleen gebouwd waar de markt om vraagt, maar wordt ook het draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden. Daarnaast zal het nodig blijven om de woningbouw in dorpen te faciliteren, dit zal dan primair via herstructurering, inbreiding binnen de bestaande kern, vervangende nieuwbouw en het verleggen van bestaande plannen naar nieuwe kansrijke locaties moeten gebeuren. Bij woningbouw staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda. Het is van provinciaal belang dat Zeeuwse steden de sociaaleconomische motor blijven van de provincie. Wonen Door vergrijzing en ontgroening neemt het aantal gezinnen af en (oudere) alleenstaande huishoudens juist toe.

Hierdoor neemt de behoefte aan woningen nabij voorzieningen in steden en centrumkernen toe. Woningbouwprojecten hebben een gemeentegrensoverschrijdende impact. Het omgevingsplan benadrukt dan ook het belang van regionale woningmarktafspraken. De regionale woningmarktafspraken zijn bedoeld om regionaal woningbouwbeleid vast te stellen en dienen als onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Toetsing De ontwikkeling bevat een kleine woningbouwontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, op korte afstand van voorzieningen en voorziet in een regionale behoefte. Daarmee voldoet de ontwikkeling in een behoefte. Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met de Zeeuwse Omgevingsvisie. 3.2.2 Omgevingsverordening Zeeland In de omgevingsverordening worden regels gesteld met betrekking tot ruimte, milieu, water, wegen en vaarwegen, natuur, distelbeheer, landschapsbescherming en ontgrondingen. De regels die betrekking hebben op het aspect ruimte, hebben voor een belangrijk deel betrekking op het buitengebied. Er zijn regels die betrekking (kunnen) hebben op zowel het buitengebied als het bestaand stedelijk gebied, zoals molenbiotoop en erfgoed. Een beperkt aantal regels heeft vooral betrekking op stedelijke functies, namelijk bedrijven en detailhandelsvoorzieningen en wonen. Toetsing Van gemeenten wordt een bijdrage verwacht aan de uitvoering van de beleidsdoelen.

Verder streeft de provincie naar realisering van beleidsdoelen met de inzet van andere instrumenten. Daartoe wordt verwezen

19/746

naar de inhoud van het Omgevingsplan. Het plan is niet in strijd met de omgevingsverordening. Daarnaast is het projectgebied niet gelegen binnen een zone waar de omgevingsverordening aanvullende regels voor heeft opgesteld, of waar provinciale belangen beschermd worden. Conclusie De provinciale omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1 Structuurvisie 'Vlissingen stad aan zee - een zee aan ruimte' De gemeentelijke structuurvisie 'Vlissingen een stad aan zee - een zee aan ruimte' is door de gemeenteraad van Vlissingen in haar vergadering van 17 december 2009 vastgesteld. Op 30 mei 2013 heeft de raad een actualisatie van deze visie vastgesteld. In de structuurvisie wordt het ruimtelijke beleid op hoofdlijnen geschetst. Toetsing De gemeente zet in op behoud en versterking van haar uniciteit en positie binnen de regio. De gemeente wil dit doen door bedreigingen om te zetten naar kansen en kwaliteiten, zoals vergrijzing en krimp. Op het gebied van wonen wil de gemeente inzetten op kwaliteit in plaats van kwaliteit. De focus ligt hierbij op de bestaande woningvoorraad. Het planvoornemen voorziet in de sloop van drie oude, gedateerde wooncomplexen, en hier drie vervangende wooncomplexen voor terug te bouwen. Hierbij wordt ingezet op drie kwalitatieve hoogwaardige wooncomplexen. Hierdoor is het plan in overeenstemming met de structuurvisie. 3.3.2 Woonvisie 'Vlissingen stad aan zee - een zee aan woonkwaliteit' Het doel van de woonvisie, eveneens vastgesteld op 17 december 2009 en geactualiseerd op 30 mei 2013, is het formuleren van het beleidskader voor de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van wonen.

De visie is het toetsingskader voor initiatieven van derden en leidraad voor het handelen van de gemeente Vlissingen. In de woonvisie is een aantal doelstellingen geformuleerd: 1. kwaliteit boven kwantiteit: herstructurering met verdunning en vergroening; nieuwbouw inzetten voor vergroten van de kwalitatieve differentiatie in de woningvoorraad en van de woonmilieus; 2. integrale wijkaanpak: samen met maatschappelijke organisaties en burgers vanuit een fysiek en sociaal perspectief werken aan de leefbaarheid in buurten; 3. doelgroepen aanbod: beschikbaar hebben van voldoende kwalitatief goede huisvesting voor alle doelgroepen (wonen-welzijn-zorg, starters, gezinnen, deeltijdwonen, studenten, CPO/PO/Klus-woningen, arbeidsmigranten); 4. woningvoorraad van morgen: samenstelling van de woningvoorraad en woonmilieus zo goed mogelijk aansluiten op de huidige en veranderende woonbehoeften van de bevolking; 5. wonen boven winkels stimuleren; 6. complementariteit en samenwerking: actief inzetten voor samenwerking in de regio. Toetsing De focus van de woonvisie ligt op de bestaande voorraad en de aansluiting op de veranderende woonbehoeften,

20/746

hierin is een aanzienlijke kwaliteitsslag te behalen. Voorliggend initiatief behelst de vervanging van drie wooncomplexen met 57 woningen. In de toekomstige situatie bestaan de drie wooncomplexen uit 99 woningen. Waardoor er een toename is van 42 woningen. De ontwikkeling sluit aan op de visie van de gemeente Vlissingen om in te zetten op herstructurering van de bestaande woonvoorraad en aan te sluiten bij de woningvoorraad van morgen.

21/746

22/746

Hoofdstuk 4

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

4.1. Inleiding De gevolgen voor de fysieke leefomgeving van een activiteit waarvoor een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt aangevraagd (hierna BOPA), moeten in beeld worden gebracht en gemotiveerd zal moeten worden hoe met het oog op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties rekening gehouden wordt met in ieder geval de instructieregels uit het Bkl en de provinciale milieuverordening (artikel 8.0b, eerste lid, Bkl). Daar waar een nieuwe activiteit milieuruimte inneemt, is aandacht nodig voor de gevolgen van deze activiteit op de omgeving maar ook welke gevolgen de omgeving heeft op deze nieuwe activiteit. De instructieregels uit het Bkl (en provinciale omgevingsverordening) kunnen verplichten tot het verbinden van voorschriften aan de omgevingsvergunning voor de BOPA. Hiervoor dient extra aandacht te worden besteed aan het onderzoek naar de gevolgen van een activiteit voor de fysieke leefomgeving. In dit hoofdstuk is per omgevingsaspect getoetst aan het Bkl en waar nodig is onderzoek uitgevoerd.

4.2. Ladder voor duurzame verstedelijking Toetsingskader De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een BOPA. Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling, en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Voor wonen is de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bij andere stedelijke functies is de ondergrens 'in beginsel' 500 m2.

De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. Toetsing Het project is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het gaat om een planologische toevoeging van 42 woningen (totaal 99, op een plek waar 57 woningen planologisch mogelijk zijn). Het project is voldoende substantieel. Daarom is hierna de behoefte beschreven. Het project ligt

23/746

gelet op de huidige stedelijke bestemmingen in stedelijk gebied. Beschrijving woningbehoefte De woningbehoefte en specifiek de behoefte aan sociale huurwoningen blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld. Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose Zeeland 2022 en Zeeuwse woondeal, maart 2023 De Provincie Zeeland verwacht op basis van de actuele prognose dat het aantal huishoudens in de gemeente Vlissingen met circa 3.550 toeneemt in de periode 2022-2040. Op 6 maart 2023 is de Zeeuwse Woondeal ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht, wordt met het programma Woningbouw nationaal ingezet in op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te realiseren wordt gestreefd naar de groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Daarom is nationaal de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (midden huur- en koopwoningen onder de 355.000 euro) nodig. Met gemeenten, provincies en Rijk zijn afspraken gemaakt over ieders aandeel in het behalen van deze doelstellingen.

Het doel van de Zeeuwse Woondeal is het bouwen van 16.500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Tweederde van deze woningen moet betaalbaar zijn. Het gaat om 6.840 sociale huurwoningen en 3.460 koopwoningen. Gemeente Vlissingen zet zich in voor realisatie van het aandeel van 2.610 woningen in de regionale opgave. De beschikbare harde plancapaciteit is slechts 1.075 woningen. Dit betekent dat extra harde plancapaciteit noodzakelijk is. Van deze 1.075 woningen valt 53% in de categorie betaalbaar (waarvan 845 sociale huur). Dit betekent dat extra betaalbare woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd om aan tweederde betaalbaar te komen. De planologische toevoeging van 42 woningen is daarmee zeer wenselijk. Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2016-2025 Op 18 december 2018 is de 'Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2016-2025' vastgesteld door de afzonderlijke colleges van de gemeenten Vlissingen, Veere en Middelburg.

De gemeenten worden geconfronteerd met: Een urgente behoefte aan nieuwbouwwoningen (deels inhaalvraag, deels als gevolg van huishoudgroei); Gebrek aan flexibiliteit in planning en realisatie; Groeiend huishoudensaantal en veranderende samenstelling; Nieuwe flexibele/alternatieve woonvormen; Nieuwe doelgroepen op de markt (zoals tijdelijk en definitief hier verblijvende arbeidsmigranten); Specifieke woonvoorkeuren voor locatie of woonmilieu; Sloop en energietransitie: meer dan 90% van de toekomstige woningvoorraad staat er al, maar is die klaar voor de toekomst? In de komende 10 jaar is de verwachting dat de woningvoorraad met circa 7% moet groeien om aan de behoefte te kunnen voldoen. Dit is meer dan waar eerder rekening mee is gehouden. De huidige plancapaciteit van de drie Walcherse gemeenten is 5%. Zo kan de woningmarktvraag worden ingevuld, maar blijft er ook ruimte voor

24/746

flexibiliteit om in te spelen op veranderingen in de woningmarkt. Om invulling te geven aan de geprognotiseerde behoefte voor reguliere woningen is een onderscheid gemaakt in de netto nieuwbouwbehoefte, herstructurering en deeltijdwoningen. Ten behoeve van de woningbouwopgave zijn ruim 3.500 van de te bouwen woningen opgenomen in nader gedefinieerde nieuwbouwprojecten. In deze projectenlijst wordt onderscheid gemaakt in plannen die planologisch geregeld zijn door middel van bijvoorbeeld een onherroepelijk bestemmingsplan (de zogenoemde 'harde plancapaciteit'), en plannen die dat niet zijn (de 'zachte plancapaciteit'). Om projecten gefaseerd op de markt te kunnen brengen, is in de woningmarktafspraken een voorlopige planning opgenomen voor het planologisch 'hard' maken van de plannen. Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met instructieregels voor duurzame ontwikkeling omdat wordt voorzien in de woningbehoefte en specifiek in de behoefte aan betaalbare woningen.

4.3. Bodemkwaliteit Toetsingskader De waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het Aanvullingsbesluit Bodem en de activiteiten zijn opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving, waaronder regels over nazorg van de bodem na saneren, regels over graven in de bodem en regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico. Voorafgaande aan de voorbereiding van deze omgevingsvergunning is het omgevingsplan nog niet gewijzigd, daarom gelden op grond van artikel 22.30 van het tijdelijke deel van het omgevingsplan de interventiewaarden bedoeld in bijlage IIA van het Bal als grenswaarden voor de bouw van bodemgevoelige gebouwen. Toetsing In 2025 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Het volgende kan geconcludeerd worden. Zintuiglijk zijn bijmengingen met baksteen waargenomen in de bovengrond en (een enkele keer) in de ondergrond. Uit de analyseresultaten blijkt dat de bodem op de onderzoekslocatie maximaal licht verontreinigd is met zware metalen en plaatselijk met PCB, PAK en minerale olie.

Ter plaatse van deellocatie 3 (zie bijlage 1) voldoet de bovengrond aan klasse ‘Wonen’, vanwege het verhoogde gehalte aan PAK en kwik en voldoet de ondergrond (0,50 – 1,20 mmv) aan klasse ‘Industrie’, vanwege het verhoogde gehalte minerale olie. De lichte verontreiniging met minerale olie is echter slechts plaatselijk aangetoond en overschrijdt de kwaliteitseis minimaal met een bodemindex van 0.00. Het overige terrein voldoet aan klasse ‘Landbouw/natuur’. Op basis van PFAS zijn op de gehele onderzoekslocatie lichte verhogingen aangetoond met PFAS, waarbij de grond variërend voldoet aan klasse ‘Landbouw/natuur’ tot ‘Wonen/industrie’. Het onderzoek heeft uitgewezen dat de bodem op de locatie voldoet aan bodemkwaliteitsklasse ‘Landbouw/natuur’ tot ‘Industrie’ en dit komt daarmee overeen met de vooraf gestelde hypothese.

25/746

De bovengrond van het terrein(deel) is daarmee vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt voor het voorgenomen gebruik/functie en de voorgenomen activiteit (nieuwbouw gestapelde woningbouw). De verhoogde gehalten aan minerale olie in de zintuiglijk baksteenhoudende ondergrond (0,5-1,2 m-mv) ter plaatse van boring 20 voldoet formeel niet aan de toekomstige functie, maar gezien de minimale overschrijding wordt nader onderzoek niet zinvol geacht. Indien graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m-mv plaatsvinden dient hier echter wel rekening mee gehouden te worden. Conclusie Er wordt voldaan aan de instructieregel voor bodemkwaliteit. Het aspect bodem levert dan ook geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling. Bij graafwerkzaamheden dieper dan 0,5 m-mv dient rekening te worden gehouden met een minimale overschrijding van minerale oliën en zintuiglijk baksteen houdende ondergrond.

4.4. Water Toetsingskader Bij verlening van een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt rekening gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen en dienen voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder te worden betrokken. Dit geldt in het algemeen voor alle waterbelangen. Voorbeelden zijn: 1. watercompensatie in verband met toenemende verharding; 2. waterkwaliteit, bebouwing niet wenselijk in verband met waterwinning; 3. bebouwing in werkingsgebieden van keringen en andere waterstaatswerken; 4. waterketen, relatie met de afvoer van afvalwater, (Industriële) lozingen en of lozing oppervlaktewater. Voor een aantal specifieke rijksbelangen stelt het Bkl aanvullende instructieregels. Deze zijn: bescherming van primaire waterkeringen (artikel 5.38 Bkl); behoud waterveiligheid kust (artikel 5.40 Bkl); behoud waterveiligheid grote rivieren (artikel 5.46 Bkl); IJsselmeergebied (artikel 5.49 Bkl). De waterschapsverordening bevat regels specifiek gericht op het watersysteem en waterstaatswerken binnen het beheergebied van een waterschap. Hieraan zal de BOPA-activiteit moeten worden getoetst. Toetsing en conclusie Ten behoeve van de ontwikkeling is een waterhuishoudkundig plan opgesteld, zie hiervoor bijlage 2. Het volgende kan hierbij geconcludeerd worden. Binnen het projectgebied zal het hemelwater en vuilwater (droogweerafvoer) gescheiden worden afgevoerd.

Aan de zuidzijde van het meest oostelijk gelegen gebouw wordt een wadi gerealiseerd. Aan de zuidoost zijde wordt een overstort gerealiseerd richting de bestaande watergang/vijver. In totaal is in de wadi’s ruimte voor afgerond 70 m3 hemelwaterberging, bij een bodemoppervlakte van circa 200 m2, een talud van 1:3 en een waterdiepte van 0,3 m. Hiermee wordt voldaan aan de bergingseis voor het verhard oppervlak (68 m3). In tabel 6.1 zijn van bijlage 2 de vloerpeilen opgenomen. Op basis van de toekomstige inrichting van het projectgebied is er voldoende ruimte aanwezig om deze aan te sluiten op de bestaande peilen op aangrenzende percelen, echter wordt aanbevolen om bij de verdere (civiele) uitwerking van het plan aandacht te hebben voor

26/746

de hoogteverschillen die ontstaan tussen de percelen. Weging van het waterbelang In de gemeente Vlissingen is de online weging van het waterbelang niet beschikbaar. Voor wanneer er een omgevingsplanwijziging noodzakelijk is dient contact opgenomen te worden met het waterschap Scheldstromen.

4.5. Onderzoek milieuzonering Toetsingskader Bij een Bopa moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Hierbij is milieuzonering één van de te beschouwen aspecten. In het kader van ETFAL is een inventarisatie gemaakt van de bedrijven en functies in de omgeving van het projectgebied. In deze memo wordt ingegaan op het onderwerp milieuzonering waarin wordt bepaald om de boogde woningen geen belemmering vormen voor de omliggende functies en of de omliggende functies niet te veel hinder veroorzaken op de beoogde woningen. Om te bepalen of de beoogde woningen mogelijk een belemmering vormen voor bedrijven in de nabijheid van het projectgebied, is gebruikgemaakt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan dat onder meer bestaat uit het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Oost-Souburg', vastgesteld op 27 maart 2008. Omdat er geen gemeentelijke geluidzone is vastgesteld, wordt voor de inschatting of de beoogde woningen een belemmering vormen voor nabijgelegen bedrijven gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Worden hierbij de richtafstanden voor 'gemengd gebied' aangehouden, dan is dit een goede indicatie dat de bedrijven kunnen voldoen aan de geluidnorm die is opgenomen in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (de bruidsschat).

Deze norm geldt voor het geluidniveau op de gevel van geluidgevoelige gebouwen, zoals woningen. In dat geval vormen de beoogde woningen geen belemmering voor de bedrijven. Worden de richtafstanden niet in acht genomen, dan is dit een indicatie dat het bedrijf mogelijk niet aan de geluidnorm kan voldoen. Het bedrijf zal dan mogelijk geluidbeperkende maatregelen moeten nemen. Dit kan leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering. Toetsing Milieuhinder door planvoornemen In de beoogde situatie worden woningen gerealiseerd. Woningen hebben geen milieuhinder tot gevolg. Andere activiteiten buiten het projectgebied In de onderstaande figuur is het projectgebied zwart omkaderd. Volgens het tijdelijke deel van het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) is Oost-Souburg een woongebied waarin sprake is van functiemenging. In dit type gebied is gemengd gebruik van functies gebruikelijk: detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, wonen, enzovoort, wisselen elkaar af. Verzorgingstehuizen, scholen en andere maatschappelijke functies, zoals de begraafplaats ten zuiden van het projectgebied, evenals kleinschalige bedrijven, zijn toegestaan in een dergelijk gebied. Vanuit deze functies worden daarom geen hinder verwacht.

27/746

Figuur 4.1 Uitsnede bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijke Plannen) Een begraafplaats valt volgens de VNG-brochure in milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk en 0 meter in een gemengd gebied. Het maatgevende aspect hierbij is geluid. De afstand tussen de beoogde woningen en de begraafplaats is meer dan 10 meter. Tussen de functies (zoals bedrijven) in de omgeving van het projectgebied bevinden zich reeds bestaande woningen. Dit betekent dat deze functies al rekening houden met de reeds bestaande woningen. Om deze reden wordt van uitgegaan dat de omliggende functies geen belemmering vormen voor de realisatie van de woningbouw. Daarnaast worden deze functies ook niet beperkt in hun bedrijfsvoering. Aan de overzijde van het projectgebied bevindt zich een bedrijventerrein (zie onderstaande figuur). Op deze gronden zijn bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 3.2. Dit blijkt uit het tijdelijke omgevingsplan Bedrijventerrein Souburg, vastgesteld op 30 mei 2013. De bijbehorende richtafstand voor deze categorie bedraagt 100 meter in een rustige woonwijk en 50 meter in een gemengd gebied. De afstand van het projectgebied tot het bedrijventerrein is 430 meter. Hiermee wordt aan de richtafstand voldaan. Aan de zuidwestzijde van het projectgebied bevindt zich de Molukse Evangelische Kerk Beth Cherem.

Een kerk valt volgens de VNG-brochure in milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk en 0 meter in een gemengd gebied. Het maatgevende aspect hierbij is geluid. De afstand tussen de beoogde woningen en de kerk is meer dan 10 meter. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand.

28/746

Figuur 4.2 Bedrijventerrein ten zuiden van het projectgebied (Bron: ruimtelijkeplannen.nl) Conclusie Er wordt geconcludeerd dat het aspect milieuzonering de uitvoering van het plan niet belemmert. Uit het oogpunt van milieuzonering is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.6. Ecologie: gebiedsbescherming Toetsingskader Natura 2000-gebieden Een BOPA-activiteit kan gevolgen hebben voor een Natura 2000-gebied. Denk hierbij aan de depositie van stikstof in een Natura 2000-gebied maar ook aan andere gevolgen, bijvoorbeeld door geluid en licht die door de activiteit worden veroorzaakt. Als een BOPA-activiteit plaatsvindt in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied, dan moet onderzoek uitwijzen of de BOPA-activiteit significante gevolgen heeft voor een Natura 2000-gebied. Natuurnetwerk Nederland (NNN) Een BOPA-activiteit kan gevolgen hebben voor NNN-gebieden. De gebieden die het NNN vormen zijn aangewezen in de provinciale omgevingsverordening. In de provinciale omgevingsverordening worden de wezenlijke kenmerken en waarden vastgesteld van deze gebieden. Deze wezenlijke kenmerken en waarden moeten worden beschermd, in stand worden gehouden, verbeterd en ontwikkeld worden. Hiertoe zijn in de provinciale omgevingsverordening instructieregels opgenomen. Toetsing Gebiedsbescherming Natura 2000 Het meest dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is 'Westerschelde & Saeftinghe' op circa 1.900 meter ten zuidoosten van het projectgebied (zie figuur 4.3).

29/746

Het projectgebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Met de beoogde ontwikkeling neemt het aantal verkeersbewegingen toe. Het is dan ook niet uit te sluiten dat de ontwikkeling in de gebruiksfase geen negatief effect heeft op stikstofgevoelige natuurgebieden. Om zeker te zijn dat negatieve effecten worden uitgesloten wordt in het kader van de herziening van het omgevingsplan een stikstofberekening (AERIUS) uitgevoerd (bijlage 3). In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat er voor de aanleg- en gebruiksfase geen depositiebijdrage binnen Natura 2000-gebieden wordt berekend. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr.

Figuur 4.3 Projectgebied (rood omcirkeld) t.o.v. Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe (lichtgroen) (Bron: Rho Basisviewer) Natuurnetwerk Zeeland Het projectgebied ligt niet in een gebied dat begrensd is in het kader van het Natuurnetwerk Zeeland (NNZ). De geplande activiteit ligt op circa 1 kilometer van een gebied dat aangewezen is als natuurgebied. Dit betreft het NNZ gebied 'dijken Walcheren'. De geplande activiteit ligt op voldoende afstand van dit gebied. Het heeft geen negatief effect op de natuurwaarden van de gebieden die zijn begrensd in het kader van het Natuurnetwerk Zeeland.

30/746

Figuur 4.4 Projectgebied (rood omkaderd) t.o.v. NNZ (Bron: Provincie Zeeland, bewerking Rho adviseurs) Conclusie Op basis van de uitgevoerde onderzoeken naar gebiedsbescherming kan geconcludeerd worden dat dit aspect geen negatief effect heeft op de beoogde ontwikkeling.

4.7. Ecologie: soortenbescherming Toetsingskader De activiteit waarvoor een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt aangevraagd en die mogelijke gevolgen heeft voor van beschermde dieren of planten, is een flora- en fauna-activiteit. Het is in beginsel verboden om zonder vergunning een flora- en fauna-activiteit te verrichten. Door de brede definitie van een flora- en fauna-activiteit is het bij de BOPA-activiteit eigenlijk altijd nodig om te controleren of er soorten aanwezig zijn en welke soorten dat zijn. Er zijn immers nauwelijks aanleg-, sloop- en bouwactiviteiten denkbaar waarbij vooraf is uitgesloten dat deze mogelijke gevolgen hebben voor beschermde soorten. Zo kan een herontwikkeling waarbij oude gebouwen worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw, gevolgen hebben voor vleermuizen die in die oude gebouwen nestelen. Voor de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA is het nodig om te onderzoeken of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van beschermde soorten op de locatie waar de BOPA-activiteit zal worden verricht of in de directe nabijheid van die locatie. Dit is de quickscan ecologie. Wanneer uit het resultaat van de quickscan ecologie blijkt dat er aanwijzingen zijn dat specifieke beschermde soorten voorkomen, is aanvullend onderzoek nodig. Voor sommige flora- en fauna-activiteiten is een omgevingsvergunning nodig.

De vergunningplicht is geregeld in § 11.2.2 (omgevingsvergunning soorten vogelrichtlijn), § 11.2.3 (omgevingsvergunning soorten Habitatrichtlijn), §

31/746

11.2.4 (omgevingsvergunning andere soorten) en § 11.2.5 (overige bepalingen omgevingsvergunning). In deze paragrafen worden vergunningplichtige en vergunningvrije activiteiten aangewezen. Er geldt een specifieke zorgplicht voor het verrichten van een flora- en fauna-activiteit waarbij maatregelen moeten worden getroffen om nadelige gevolgen voor beschermde soorten te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken (artikel 11.27 Bal). Toetsing Quikcscan flora en fauna Voor de ontwikkeling is een quickscan flora en fauna op 25 oktober 2024 uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 4. De conclusies van deze quickscan worden hierna kort weergegeven. Flora Uit de bureaustudie komt naar voren dat in de laatste vijf jaar geen soorten aangetroffen die onder een beschermingsregiem vallen binnen een straal van 1 kilometer van de locatie zijn waargenomen. Tijdens de veldinspectie zijn eveneens geen beschermde soorten of geschikte habitat aangetroffen voor deze plantensoorten. Wel zijn er enkele rode lijst soorten aangetroffen. Dit zijn alle soorten die niet voorkomen op bebouwing. Amfibieën Uit de bureaustudie komt naar voren dat er in de laatste vijf jaar enkele amfibieën aangetroffen zijn nabij het projectgebied, het gaat hier om soorten die op de provinciale vrijstellingslijst staan en de alpenwatersalamander.

Mogelijk is de sloot nabij het projectgebied geschikt voor amfibieën. Doordat de rest van het projectgebied grotendeels is verhard, is er geen geschikte toegang voor beschermde amfibieën tot de onderzoekslocatie en is de omgeving niet geschikt voor amfibieën die niet op de vrijstellingslijst staan. Broedvogels Voor alle vogelsoorten geldt dat de meest kwetsbare periode het broedseizoen (15 maart tot 15 juli) betreft voor het bouwen van hun nesten. Deze periode is een richtlijn. Alle broedende vogels zijn beschermd, ook vóór of ná deze periode. Daarnaast zijn er enkele vogelsoorten per provincie aangewezen waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn. Uit de bureaustudie komt naar voren dat in de laatste vijf jaar 92 beschermde soorten in een straal van 1 kilometer zijn waargenomen. Hiervan zijn 31 soorten waargenomen waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn. Twintig van deze soorten zijn ‘categorie V-soorten’. Dit zijn soorten die weliswaar terugkeren naar de plaats waar zij het jaar ervoor hebben gebroed of in de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. Deze soorten vragen slechts in sommige gevallen een aanvullend onderzoek. Bijvoorbeeld als er geen alternatieve verblijfplaatsen zijn in de omgeving. In dit geval is hier geen sprake van.

Er zijn verder geen aanwijzingen gevonden dat roofvogels en/of uilen een vaste rust- of nestplaats bezetten in of nabij het onderzoeksgebied. De aanwezigheid van roofvogels kan men vaststellen aan de hand van braakballen, krijtsporen en ruiveren. Deze zijn niet aangetroffen. De bomen beschikken niet over geschikte holen en er zijn

32/746

geen horsten in de bomen aangetroffen tijdens het veldbezoek. Tijdens het veldbezoek zijn tortelduiven, kauwen, spreeuwen en huismussen aangetroffen binnen het projectgebied. Vooral de tortelduiven en kauwen vertoonden nest-indicerend gedrag in en nabij de schoorstenen van de woningen in het projectgebied. De woningen zijn mogelijk geschikt voor rust- en nestplaatsen van gebouw gebonden soorten. Dit zijn met name de kauw, spreeuw, huismus en de gierzwaluw. Hiervan hebben de huismus en gierzwaluw hebben een jaarrond beschermd nest. De eerste rij dakpannen nabij de dakgoot is geschikt voor huismus om een nestplaats onder te bezetten. De nokpannen sluiten niet naadloos aan op de buitengevels, waardoor nestplaatsen van gierzwaluw eveneens niet uitgesloten kunnen worden. Ongewervelden Er zijn binnen 1 kilometer van de locatie geen ongewervelden aangetroffen die onder een beschermingsregiem vallen, wel zijn de enkele rode lijst soorten aangetroffen, het gaat hier om twee vlinders en twee motten. Mogelijk zijn deze soorten sporadisch aanwezig binnen het projectgebied. Echter beschikt het projectgebied niet over essentiële waardplanten van strikt beschermde soorten. Hierdoor wordt het projectgebied niet geschikt beschouwd als essentieel leefgebied voor beschermde ongewervelden.

Reptielen Uit de bureaustudie komt naar voren dat in de laatste vijf jaar geen beschermde soorten in een straal van 1 kilometer van de locatie zijn waargenomen. Op en nabij de locatie zijn tijdens de veldinspectie geen reptielen waargenomen. Het onderzoeksgebied is ongeschikt voor reptielen door het ontbreken van heide, broeihopen een goede ontwikkelde strooisellaag, ingerotte boomstobben of vegetatie van zeggen of russen. Vissen De geplande herontwikkeling van het terrein zal geen watergang of oever beïnvloeden. Derhalve is in deze quickscan niet naar de aanwezigheid van vissen gekeken. Zoogdieren (grondgebonden) Uit de bureaustudie komt naar voren dat er in de laatste vijf jaar enkele zoogdieren aangetroffen zijn nabij het projectgebied, het gaat hier om soorten die op de provinciale vrijstellingslijst staan en de bunzing, haas, konijnen wezel. Het projectgebied beschikt niet over het habitat van deze soort. Wel kan de groenstrook en begraafplaats ten zuiden van het projectgebied gebruikt worden door deze soorten als functioneel leefgebied. Tijdens het veldbezoek zijn er geen sporen van wilde zoogdieren aangetroffen, wel zijn er enkele sporen van honden en is er een kat aangetroffen nabij de locatie.

Zoogdieren (vleermuizen) Uit de bureaustudie komt naar voren dat in de laatste vijf jaar in een straal van 1 kilometer van de locatie de volgende vleermuizen zijn waargenomen; gewone dwergvleermuis en laatvlieger. Tijdens de veldinspectie zijn op de locatie geen sporen aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van vleermuizen. De locatie biedt wel mogelijkheden voor gebouwgebonden soorten als de

33/746

gewone- en ruige dwergvleermuis. Tussen de nokpannen en de buitengevels zitten kieren die vleermuizen kunnen benutten om via deze weg een verblijfplaats in de spouwmuur te bezetten. Ook de scheuren bij de voegen worden geschikt beschouwd als toegang tot de spouwmuur. Overige rode-lijst soorten Binnen een kilometer van het projectgebied is ook nog de het geel nestzwammetje en papagaaizwammetje aangetroffen. Deze soorten zijn niet te vinden in de bebouwde omgeving. Daarnaast is het genavelde tonnetje (slakje) aangetroffen, dit is een soort die voorkomt in de duinen, dit habitat is eveneens niet aanwezig binnen het projectgebied. Invasieve exoten Invasieve exoten zijn niet beschermd, maar kunnen voor de opdrachtgever wel een belemmering vormen. Binnen het NDFF zijn géén waarnemingen van invasieve exoten geregistreerd binnen de grenzen van het onderzoeksgebied. Tijdens het veldwerk zijn eveneens géén invasieve exoten waargenomen. Conclusie quickscan flora en fauna Er kan niet uitgesloten worden dat de locatie in gebruik is door broedvogels met een jaarrond beschermd nest namelijk de gierzwaluw en de huismus. Daarnaast kan de onderzoekslocatie gebruikt worden door gebouwbewonende vleermuizen zoals de dwergvleermuis en de laatvlieger.

Het is daarom nodig om voorgaande eventuele werkzaamheden een nader onderzoek te laten uitvoeren om uit te sluiten of de locatie in gebruik is door bovengenoemde soorten. Voor deze soorten is er mogelijk een Flora en Fauna activiteit. De voorgenomen activiteiten leiden niet tot een negatief effect op de andere beschermde diersoorten. Wel kunnen mogelijk vrijgestelde soorten aanwezig zijn binnen het onderzoeksgebied. Het is noodzakelijk om enkele maatregelen te nemen om schade aan deze soorten te minimaliseren. Als de maatregelen die in bijlage 4 worden uitgezet en toegepast worden dan is er geen sprake van een Flora en Fauna activiteit voor de andere soorten. Nader onderzoek flora en fauna Naar aanleiding van de resultaten van de quickscan flora en fauna is op 25 oktober 2024 een nader onderzoek uitgevoerd naar de huismus, spreeuw, gierzwaluw en gebouwbewonende vleermuis uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 5. De conclusies van het nader onderzoek worden hierna kort weergegeven. Huismus Er zijn geen nestplaatsen binnen de onderzoekslocatie aangetroffen. Er zijn geen maatregelen noodzakelijk. Spreeuw Er zijn in totaal zes nesten aangetroffen onder het dak van de twee meest westelijke appartementencomplexen. Er wordt geadviseerd om verstoring van actieve broedgevallen te voorkomen. Werk buiten het broedseizoen en compenseer de op te heffen nestlocaties.

Een vergunning is niet noodzakelijk. Gierzwaluw Er zijn geen nestplaatsen getroffen. Er zijn geen maatregelen noodzakelijk.

34/746

Vleermuis Er zijn zes zomerverblijfplaatsen verspreid over de daken van deelgebied 2 en 3 aangetroffen. Er dient een vergunning te worden aangevraagd voorafgaand aan de geplande werkzaamheden. Onderdeel hiervan zijn het treffen van mitigerende maatregelen. De onderzoekslocatie vormt geen duidelijke vliegroute of essentieel foerargeergebied. Ook worden de groene en lijnvormige structuren niet aangetast door de werkzaamheden. Er zijn geen maatregelen noodzakelijk. Er zijn twee paarverblijfplaatsen aanwezig binnen de onderzoekslocatie. Er dient een vergunning te worden aangevraagd voorafgaand aan de geplande werkzaamheden. Onderdeel hiervan zal zijn het treffen van mitigerende maatregelen. Overige soorten Er is een merel met nest indicerend gedrag aangetroffen in deelgebied 2. Op verschillende plaatsen in de dakdoorvoer zijn nesten van de kauw gevonden. Nabij Molenweg nummer 31 is een koolmees aangetroffen. Aanbevelingen: Voorkom de verstoring van van actieve broedgevallen. Werk buiten het broedseizoen of zorg dat de locatie voor de start van het broedseizoen ongeschikt gemaakt wordt voor broedende vogels. Overige aanbevelingen In het onderzoekgebied zijn geen overige beschermde (of zeer zeldzame) soorten aangetroffen waar tijdens de werkzaamheden rekening mee gehouden moet worden. Voor de overige soorten hoeft geen vergunning van de Omgevingswet te worden verkregen.

Desondanks wordt het navolgende wel aanbevolen om te voldoen aan de Omgevingswet. Specifieke zorgplicht Voor alle soorten, beschermd of niet, geldt ten allen tijde de specifieke zorgplicht. In de Omgevingswet wordt gevraagd de zorgplicht concreet uit te werken. Onderstaand wordt een aantal maatregelen beschreven om aan de specifieke zorgplicht te voldoen: De werkzaamheden worden bij voorkeur alleen overdag, tussen zonsopgang en zonsondergang uitgevoerd. Veel algemene en beschermde diersoorten zijn vooral actief gedurende de vroege ochtend, late avond en nacht; Na zonsondergang wordt het gebruik van kunstlicht zoveel mogelijk beperkt en wordt uitstraling van licht naar de omgeving voorkomen; Als er nabij vegetatie of watergangen gewerkt moet worden, wordt er één richting op gewerkt, zodat kleine dieren van de werkzaamheden vandaan kunnen vluchten. Houd hierbij rekening met vluchtwegen (werk dus niet richting een doodlopende hoek) en zorg dat de dieren voldoende vrije ruimte hebben om te vluchten; Voor de uitvoering van de werkzaamheden wordt alleen gebruik gemaakt van de ruimte die noodzakelijk is voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Zo wordt onnodige verstoring van dieren en planten en beschadiging van hun leefgebied voorkomen; Indien de werkzaamheden gedurende langere tijd stil liggen, dan dient het terrein vóór herstart van de

35/746

werkzaamheden (opnieuw) geïnspecteerd te worden door een erkend ecoloog. Broedseizoen Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van broedvogels wordt grotendeels voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen van 15 maart tot 15 juli uit te voeren. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn (en geen jaarrond beschermde nesten), is overtreding van de wet niet aan de orde. Kap van bomen Er zullen vier bomen worden gekapt ten behoeve van de ontwikkeling. Op basis van gemeentelijk beleid dient bepaald te worden of een omgevingsvergunning nodig is. Braakliggend terrein Bij het braak liggen van de locatie is er kans dat beschermde planten en dieren zoals de kleine wolfsmelk en de rugstreeppad zich vestigen op de locatie. Geadviseerd wordt de locatie intensief te gebruiken (beheren) tot aan de bouw. Dit om te voorkomen dat er tijdens de ontwikkeling/bouw poeltjes ontstaan op de locatie in het voortplantingsseizoen van de rugstreeppad (april-augustus). Anders moet gewacht worden met verstorende werkzaamheden tot na het voortplantingsseizoen. Ecologisch werkprotocol Naar aanleiding van de uitgevoerde ecologische onderzoeken is een ecologisch werkprotocol opgesteld. Zie hiervoor bijlage 6.

Dit ecologisch werkprotocol is opgesteld onder de SMP-ontheffing geldend voor de woningbouwverenigingen binnen Zeeland en dient als heldere werkinstructie richting de aannemer en verantwoording van dit project aan de woningcorporatie en relevante toezichthouders. Op 4 september 2025 heeft de Provincie Zeeland het voorgelegde ecologisch werkprotocol goedgekeurd. Dit geldt onder de voorwaarde dat de werkzaamheden uitgevoerd worden zoals beschreven in het ecologisch werkprotocol. Conclusie Het aspect soortenbescherming levert geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.8. Cultureel erfgoed Toetsingskader Onder cultureel erfgoed valt: archeologie, cultuurhistorie, monumenten, karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap etc. Voorafgaand aan de uitvoering van plannen moet onderzoek worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden. Bij de ontwikkeling van de plannen moet daar zoveel mogelijk rekening mee worden gehouden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en

36/746

beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten. Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Ow opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst. Toetsing Archeologie In het tijdelijke deel van het omgevingsplan, het 'Bestemmingsplan Oost-Souburg' heeft het projectgebied de dubbelbestemming 'Archeologisch waardevol terrein'. Ter plaatse van deze dubbelbestemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk indien de oppervlakte van de bodemverstoring meer dan 100 m² bedraagt of de bodem dieper dan 40 cm verstoord wordt. Archeologisch vooronderzoek: bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek Aangezien de omvang en diepte van de bodemverstoring de vrijstellingsgrenzen uit het omgevingsplan overstijgt, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 7.

Het volgende is geconcludeerd. Uit het bureauonderzoek en het verkennend booronderzoek is gebleken dat het projectgebied een middelhoge tot hoge archeologische verwachting heeft voor de middeleeuwen en nieuwe tijd, voor bewoningssporen (9e – 17e eeuw) en sporen van landgebruik (9e – 20e eeuw). Archeologische resten worden verwacht in de top van middeleeuwse geul- en oeverafzettingen (oostelijke deel van het projectgebied; hoge verwachting) of in en in de top van dekafzettingen (westelijke deel van het projectgebied; middelhoge verwachting). Deze afzettingen worden onder een modern ophoogpakket met een dikte van 50 tot 150 cm verwacht. Binnen het pakket dekafzettingen zijn in ieder geval aanwijzingen voor moernering waargenomen. Op basis van het booronderzoek worden geen resten uit eerdere periodes verwacht. De nieuwbouw in het projectgebied valt grotendeels samen met de bestaande bebouwing, maar de oppervlakte van de nieuwbouw is net iets groter. Hierdoor bestaat de kans dat er bij de nieuwbouw archeologische waarden worden aangetast. Op basis van de resultaten van het onderzoek en in lijn met de aanvullende richtlijnen van de provincie Zeeland, adviseert RAAP om het projectgebied verder te onderzoeken door middel van een inventariserend veldonderzoek, karterende/waarderende fase.

Omdat voornamelijk grondsporen worden verwacht, kan dit onderzoek het best worden uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek heeft tot doel eventuele vindplaatsen op te sporen, te begrenzen en te waarderen. Het onderzoek dient te worden uitgevoerd aan de hand van een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen (PvE). Voor het zuidelijke deel van het projectgebied, waar een puinverhardingslaag aanwezig is, wordt geadviseerd dit

37/746

deel alsnog te onderzoeken wanneer hier in de toekomst wel bodemroerende werkzaamheden worden uitgevoerd. Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven Op basis van het eerder uitgevoerde archeologisch vooronderzoek is een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven. Zie hiervoor bijlage 8. Het volgende is hierin geconcludeerd. In de top van de kreekrug (Laagpakket van Walcheren) zijn op een hoogte variërend tussen 0,40 m -mv /0,43 m – NAP aan de westzijde en 0,30 / 0,15 m +NAP aan de oostzijde sporen waargenomen. De oudste aangetroffen sporen zijn aan de oostzijde van het onderzoeksgebied waargenomen, op het hoogste deel van de kreekrug. Het betreffen greppels met grote fragmenten aardewerk en bot. Deze vondsten wijzen op aanwezigheid van bewoning in de directe omgeving. Deze sporen kunnen op basis van het vondstmateriaal in de volle middeleeuwen gedateerd worden. Tot een tweede fase behoren de greppels die ten westen van de oudste sporen zijn vastgesteld. Deze greppels kunnen enkel globaal gedateerd worden tussen de middeleeuwen en Nieuwe tijd. De functie van deze greppels betreft mogelijk perceelsgreppels. De laatste fase betreffen de perceelssloten die op de Kadastrale Minuut worden weergegeven en pas in de vorige eeuw gedempt zijn.