Raadsbijeenkomsten - Uitnodiging informtiebijeenkomsten Zeeuwse Woondeal bijlage

8.

Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken

8.1

De gemeenten in de regio De Bevelanden starten in 2023 met het opstellen van een woon-zorgvisie.

8.2

Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen in de regio De Bevelanden bedraagt 2.120 nultredenwoningen, waarvan een deel geclusterde woningen.

9.

Herstructurering

9.1

In de regio worden binnen de herstructureringsprojecten 1.000 woningen gebouwd en 900 woningen gesloopt.

10. Kritische succesfactoren en ondersteuning In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. 55

Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.

11. Te maken aanvullende afspraken Het college van B&W heeft de wens om aanvullend afspraken te maken over: PM

56

Subregionale Woondeal

Woningmarktregio Schouwen-Duiveland

57

Deel 2. Woningmarktregio SchouwenDuiveland De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.

1.

Woningbouwopgave Schouwen-Duiveland: van provinciale naar lokale opgave

Constatering De komende jaren komen er veranderingen op de Schouwen-Duivelandse woningmarkt af. Enerzijds een verdere vergrijzing en het mogelijk afvlakken van bevolkings- en huishoudensgroei in de toekomst. Anderzijds kennen we in de huidige tijd ook een hoge druk op de woningmarkt en daardoor het gevolg van ‘verdringing’ van bepaalde doelgroepen op de woningmarkt. Nieuwbouw is zeker nodig om te voldoen aan de vraag, maar ook om in te spelen op de huidige en toekomstige behoefte. De huidige woningvoorraad in Schouwen-Duiveland bestaat voor het grootste deel uit vrijstaande koopwoningen. Circa 90% van de woningen in de gemeente is grondgebonden en slechts 10% een appartement. Twee derde van de bestaande voorraad bestaat uit koopwoningen en een derde uit huurwoningen. Binnen de gemeente is er een ‘theoretisch’ overschot in het grondgebonden segment zowel in de sociale huur als koopsector. Door vergrijzing in combinatie met het beperkt aantal nultredenwoningen in de bestaande voorraad, wordt een sterke verschuiving gesignaleerd in de behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen. Het huidige woonbeleid van gemeente Schouwen-Duiveland richt zich met name op het toevoegen van levensloopbestendige woningen, omdat deze leiden tot een toekomstbestendige woningvoorraad.

Daarnaast kan het doorstroming op de woningmarkt genereren door het op gang brengen van verhuisbewegingen. Als gemeente werken we samen met de provincie, corporaties, ontwikkelaars en particulieren aan plannen die bijdragen aan een goede balans op de woningmarkt. Het gaat dan om het toevoegen van de juiste woningtypen voor de juiste doelgroepen op de juiste plek. Het is belangrijk om mee te bewegen met de steeds veranderende behoefte, enerzijds te bouwen en te transformeren, anderzijds waar nodig ook incourante woningen te onttrekken. Zo ontstaat een ‘rollende’ voorraad woningen die maximaal inspeelt op de behoefte van nu en in te toekomst.

58

1.1

In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Schouwen-Duiveland om de realisatie van in totaal 1.120 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave, waarvan minimaal 61% betaalbaar en inclusief minimaal 35% sociale huurwoningen. In tabel 2 zijn uitsplitsingen per jaar en per gemeente te vinden.

Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave. Betaalbaarheid

Gemeente SchouwenDuiveland

Te realiseren woningen bruto 1.120

Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen) 1.280

Netto plancapaciteit

1.095

100%

Sociale huur6 390

Betaalbaar Midden- Betaalbare deel overige huur7 koop8 toevoegingen 30 165 195

Woningen door Betaalbaar- wooncorp. heid totaal 780 400

30%

2%

61%

13%

15%

31%

Tabel 2. Uitsplitsing subregionale aandeel per jaar. Gemeente Schouwen-Duiveland Aantallen gemeente Schouw en-Duiveland Betaalbaarheid (woningen)

Jaartal

Beschikbare Ambitie bruto (te realiseren plancapaciteit w oningen) (aantal w oningen)

Beschikbare Aantal netto woningen in plancapaciharde teit (bruto plancapacite Sociale huurmin w oningen it: onttrekking) Aantal

780

61%

Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal

2022

100

45

35

0

15

2023

110

45

40

5

15

2024

120

40

40

5

15

2025

125

40

45

5

20

2026

125

25

45

5

20

2027

130

15

45

5

20

2028

130

10

45

5

20

2029

140

5

50

5

20

2030

145

5

50

5

20

230

390

30

165

Totaal

1.120

1.280

1.280

1.095

1.095

Aantal w oningen door woningcorporaties

Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing w oningen woningen en functieveran dering

195

390

10

195

390

10

2.

Bouwlocaties (sleutelprojecten)

2.1

Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Huurwoningen tot de sociale huurgrens van circa 763 euro per maand. Huurwoningen van de sociale huurgrens van circa 763 euro tot maximaal 1.000 euro per maand. 8 Betaalbare koop zijn conform het beleid van de minister woningen tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie, te weten 355.000 euro. Diverse gemeenten vinden dit niet voldoende betaalbaar en hanteren daarnaast ook een lagere prijsgrens. 6 7

59

Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren Projectkenmerken Locatie Gemeente Cornelia Zierikzee Voetbalvelden Bruinisse Voetbalvelden Renesse Bijkerk BurghHaamstede

Gemeente SchouwenDuiveland Gemeente SchouwenDuiveland Gemeente SchouwenDuiveland Gemeente SchouwenDuiveland

40-50

Kritische succesfactoren Kennis en Stikstof capaciteit √

40-50

√

24

√

√

√

20-30

√

√

√

Woningen

Programmering

Regio specifiek

√

√

√

√

2.2

Algemene kritische succesfactoren: - Draagvlak voorzieningen: Kunnen (zorg)voorzieningen het aantal nieuw toe te voegen/huishoudens dragen? Specifiek gaat het over huisartsen. - Welke aanbieders/marktpartijen stappen in concepten die moeilijker van de grond komen: middenhuur en flexwonen? - Procedurele doorloop: procedurele termijnen en opnieuw toetsen van eenduidige concepten beperken snelheid in verlenen van omgevingsvergunning. - Capaciteit: op dit moment onvoldoende capaciteit om projecten op te pakken, waardoor ze minder snel van de grond komen. Dit werkt vertragend voor de realisatie van nieuwe woningen.

3.

Transformatie

3.1

De regio zet zich in om een bijdrage van 195 woningen te leveren door transformatie te realiseren.

4.

Versnellingsafspraken

4.1

Het college van B&W van gemeente Schouwen-Duiveland zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende (circa 130%) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. De gemeente zorgt er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het ‘hard’ maken van de plannen tot en met 2024.

4.2

Het college van B&W draagt zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio.

4.3

We onderzoeken de mogelijkheden tot het maken van versnellingsafspraken tussen gemeente en de woningcorporatie Zeeuwland. We bekijken de mogelijkheden voor het opzetten van een stuurgroep om de doorlooptijd van projecten van de woningcorporatie Zeeuwland te optimaliseren en de beschikbare personele capaciteit optimaal in te zetten.

5.

Betaalbaarheid

Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw 5.1

De regio zet zich in voor de realisatie van 780 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw. 60

5.2

De regio zet zich in voor de realisatie van 30 middenhuur woningen en 165 goedkope woningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 61%.

5.3

Hiermee is het regioaandeel 4,7% van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 0,2% van de totale nationale opgaven (te weten 350.000 woningen).

Corporatiewoningen in de regio 5.4

Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 400 corporatiewoningen. Hiervan is 97,5% sociale huur en 2,5% middenhuur.

5.5

Het streven is om de sociale huurvoorraad te laten toenemen. Voor de gemeente Schouwen-Duiveland is dit percentage 22%.

5.6

Indien de gemeente onder het percentage zit van 30 % is de vraag op welke wijze zij tot een betere balans komen. Per kern bepalen we de behoefte aan woningen in een kernprofiel (analyse van bestaande woningvoorraad en behoefte), hierin wordt ook de behoefte en mogelijkheden tot het toevoegen van sociale huurwoningen meegenomen om de sociale huurvoorraad te laten toenemen.

6.

Aandachtsgroepen

6.1

We gaan samen met externe partijen (woningcorporaties, ontwikkelaars) op zoek naar geschikte concepten om aandachtsgroepen (starters, statushouders, arbeidsmigranten, scheidingsgevallen, etc.) te huisvesten.

6.2

Samen met Zeeuwland werken we samen aan ‘experimenten’ voor het huisvesten van onder andere jongeren en tijdelijke werknemers in tijdelijk verhuurbare huisvesting. We streven naar een flexibele inzet voor verschillende doelgroepen van deze woningen.

7.

Flexwonen

7.1

De regio zet zich in om hieraan bij te dragen door 56 flexwoningen te realiseren voor de komende 10 jaar.

8.

Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken

8.1

Binnen de gemeente Schouwen-Duiveland is op dit moment de Woonvisie 20182027 en de Beleidsvisie Zorglandschap van kracht. Dit zijn twee aparte visies. Begin 2023 willen we de Woningmarkt Analyse actualiseren waarop de Woonvisie 2018-2027 op is gebaseerd. Aan de hand van deze analyse willen we in 2023 toewerken naar een integrale woonzorgvisie.

8.2

Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen per gemeenten bedraagt voor de gemeente Schouwen-Duiveland 490 nultredenwoningen en 50 geclusterde woningen.

61

9.

Herstructurering

9.1

In het kernprofiel onderzoeken we geschikte locaties voor woningbouw. Eerst onderzoeken we structuurversterkende plekken (herstructureringsopgave) om ruimtelijke knelpunten door middel van woningbouw op te lossen. Daarna kijken we naar andere mogelijke locaties. Op de locatie Bijkerk in Burgh-Haamstede is het voornemen om een bouwbedrijf te verplaatsen en daarvoor in de plaats 20-30 woningen te realiseren. Dit is een voorbeeld van een structuurversterkende plek dat een ruimtelijk knelpunt oplost.

10. Vakantieparken 10.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de gemeente Schouwen-Duiveland niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.

11. Kritische succesfactoren en ondersteuning In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.

12. Te maken aanvullende afspraken Het college van B&W heeft de wens om aanvullend afspraken te maken over: PM

62

Subregionale Woondeal

Woningmarktregio Tholen Gemeente Tholen

63

Deel 2. Woningmarktregio Tholen 1.

Woningbouwopgave Tholen: van provinciale naar lokale opgave

Constatering Tholen is tegelijk gemeente en woonregio. Tholen is weliswaar een woonregio in de provincie Zeeland, maar sluit qua woningmarkt veel meer aan bij de woonregio WestBrabant West in de provincie Noord-Brabant. Voor de bepaling van de kwantitatieve en kwalitatieve nieuwbouwopgave kijken wij dus niet alleen naar de huidige en toekomstige woningbehoefte in de provincie Zeeland en (aangrenzende) Zeeuwse woonregio’s, maar nadrukkelijk ook naar die in de woonregio West-Brabant West. Stadlander is de enige woningcorporatie werkzaam in de gemeente/woonregio Tholen. Daarnaast is Stadlander werkzaam in de Noord-Brabantse gemeenten Bergen op Zoom, Roosendaal, Steenbergen en Woensdrecht. De gemeente Tholen heeft met Stadlander (lokale) prestatieafspraken gemaakt over (onder meer) de kwantitatieve en kwalitatieve nieuwbouwopgave. Dat betreft hoofdzakelijk sociale huurwoningen, maar ook een beperkt aantal middenhuurwoningen. In 2023 onderzoeken we samen met Stadlander of onze prestatieafspraken over de nieuwbouwprogrammering bijstelling behoeven, niet alleen vanwege deze Zeeuwse woondeal, maar ook vanwege de Nationale Prestatieafspraken van Aedes, de Nederlandse Woonbond, de VNG en de minister van VRO. 1.1

Gemeente Tholen zet zich, in samenwerking met Stadlander en marktpartijen, in voor de realisatie van de woningbouwopgave in tabel 1. Het gaat in Tholen om de realisatie van (bruto) 1.640 nieuwbouwwoningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de Zeeuwse opgave.

Tabel 1: regionale aandeel gemeente/woonregio Tholen in de provinciale bouwopgave 2022 tot en met 2030

Toelichting op de tabel Tabel 1 laat zien dat van de totale bruto-nieuwbouwopgave van 1.640 woningen worden 928 (57%) in het betaalbare segment worden gerealiseerd. De bruto-productie van 64

sociale huurwoningen bedraagt 495 woningen, wat neerkomt op 30,2% van de totale nieuwbouwproductie. Het aantal bestaande sociale huurwoningen in Tholen bedraagt 2.471, 22% van de totale woningvoorraad (2021). De nieuwbouwproductie van 495 sociale huurwoningen leidt tot een groter aandeel sociale huur in de totale voorraad in 2031. Daarmee beantwoordt dit programma aan het streven naar 30% op langere termijn in de Nationale prestatieafspraken.

2.

Bouwlocaties (sleutelprojecten)

2.1

Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten, waarvan de ontwikkeling noodzakelijk is om de regionale Thoolse bouwopgave van 1.640 woningen te realiseren. De kritische succesfactoren voor deze sleutelprojecten worden in hoofdstuk 5 nader uitgewerkt.

Tabel 3: Sleutelprojecten [nog in te vullen a.h.v. H. 5, waarin de algemene kritische succesfactoren nog vertaald moeten worden naar de Thoolse situatie] Projectkenmerken Locatie Molenvliet Kon. Julianastraat Elenbaas Poststraat Zuid Vroonstede II Aan de Kreek

Kern Tholen Tholen Poortvliet Stavenisse Sint-Annaland Sint Philipsland

Woningen 428 87 45 28 111 99

Kritische succesfactoren Programmering Capaciteit

Stikstof

Wet- en regelgeving

Bouwkosten

Toelichting op Molenvliet, Tholen Het project Molenvliet in de kern Tholen is met 428 woningen het grootste project in de gemeente Tholen en voorziet in 26% van de totale woningbehoefte van de gemeente Tholen voor de komende 10 jaar. Daarnaast zal de ambitieuze planning om deze woningen in een periode van 10 jaar te realiseren bijdragen aan de versnelling van de woningbouw. Dit maakt Molenvliet niet alleen van regionaal, maar ook van provinciaal belang. Verder zal het bijdragen aan de betaalbaarheid van de woningvoorraad, Stadlander zal hier een groot deel aan sociale huurwoningen realiseren. Toelichting op Koningin Julianastraat, Tholen Het project Koningin Julianastraat is een locatie waar een groot aantal woningen gerealiseerd kan worden in de kern Tholen. Daarnaast wordt dit een duurzame en groene wijk, waarmee het de kwaliteit en leefbaarheid van de buurt verhoogt en bijdraagt aan de klimaatdoelstellingen. Toelichting op Elenbaas, Poortvliet Het project Elenbaas in Poortvliet is een herstructureringslocatie van een bedrijventerrein. Omdat hier onder andere kleine woningen zullen worden gerealiseerd is dit een belangrijk project in het kader van betaalbaarheid, in het bijzonder voor de kern Poortvliet.

Toelichting op Poststraat Zuid, Stavenisse Het project Poststraat Zuid in Stavenisse is van belang voor deze kern om de leefbaarheid te verbeteren en kansen voor doorstroming te creëren. De doorstroming in deze kern staat onder druk, waardoor inwoners woningen bezet houden voor doelgroepen die niet aan een woning kunnen komen. Toelichting op Vroonstede II, Sint-Annaland 65

Het project Vroonstede II draagt met een streven van 75% betaalbaar door het realiseren van een groot aandeel kleine woningen niet alleen op lokale schaal (in de kern) bij aan de betaalbaarheid, maar ook op regionale schaal (in de gemeente). Daarnaast wordt dit een zeer groene wijk, waarmee het bijdraagt aan de klimaatdoelstellingen. Toelichting op Aan de Kreek, Sint Philipsland Het project Aan de Kreek in Sint Philipsland is het grootste project op het eiland Sint Philipsland. Omdat in dit project specifieke aandacht is voor woningen voor ouderen draagt het bij aan de doorstroming, waarmee woningen vrijkomen voor de doelgroepen die op dit moment lastig aan een woning komen. 2.2

Gemeente, Stadlander, provincie en rijk vinden de genoemde 6 sleutelprojecten noodzakelijk voor de realisatie van de regionale Thoolse woningbouwopgave en geven prioriteit aan deze projecten. Zij spannen zich maximaal in om de woningaantallen binnen deze sleutelprojecten versneld tot realisatie te laten komen.

2.3

De gemeente Tholen geeft de benoemde sleutelprojecten extra prioriteit en zet zich in samenspraak met Stadlander en andere betrokken ontwikkelaars en partijen in om de realisatie ervan te versnellen.

3.

Transformatie

3.1

Gemeente Tholen zet zich in om 25 woningen te realiseren door transformatie van bestaand vastgoed naar woningen.

4.

Versnellingsafspraken

4.1

De gemeente Tholen zet zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is (circa 130%) voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. De gemeente zorgt ervoor dat ‘zachte’ woningbouwplannen tijdig worden omgezet in ‘harde’ plannen. Daarbij krijgt het hard maken van de plannen tot en met 2024 specifieke aandacht en prioriteit. De gemeente draagt ook zorg voor het tijdig afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de nieuwbouwproductie t/m 2030.

5.

Betaalbaarheid PM (actie gemeente Tholen)

6.

Aandachtsgroepen PM (actie gemeente Tholen)

7.

Flexwoningen

7.1

De gemeente Tholen gaat op korte termijn, in samenwerking met Stadlander en ontwikkelende bouwers, naar behoefte plannen ontwikkelen voor de realisatie van flexwoningen. Ook bij nieuwbouwlocaties wordt rekening gehouden met de mogelijkheden voor flexwonen. Deze woningen zijn vooral bedoeld voor de huisvesting van internationale werknemers, statushouders en Oekraïense 66

vluchtelingen, spoedzoekers en voor tijdelijke huisvesting bij herstructurering, sloop/nieuwbouw en ingrijpende renovaties. Bij flexwonen moet altijd rekening gehouden worden met de vervolgstap van de bewoner. Na het tijdelijk verblijf in een flexwoning moet voldoende reguliere woonruimte beschikbaar zijn om door te kunnen stromen. Daarbij zullen de gemeente gebruikmaken van de ondersteunings- en financieringsfaciliteiten van de eind mei door de minister van VRO ingestelde Taskforce Versnelling Tijdelijke Woningbouw en de diensten van het Expertisecentrum Flexwonen.

8.

Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken

8.1

Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen in Tholen bedraagt 270 woningen. Daarnaast maken we afspraken met ontwikkelaars en Stadlander over het realiseren van nultredenwoningen en de mogelijkheden voor wonen en zorg.

Planning nieuwbouwprogramma t/m 2030 De programmering zoals opgenomen in tabel 1 voor 2022 t/m 2024 bestaat voor het grootste deel uit harde plannen en plannen die betrekkelijk snel hard kunnen worden gemaakt. De programmering van 2025 t/m 2030 is indicatief en betreft nadrukkelijk een streven. procesafspraken In oktober 2021 is de woonvisie 2021-2026 van de gemeente Tholen door de gemeenteraad vastgesteld. De gemeente Tholen, Stadlander en de HBV van Stadlander hebben prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2022 t/m 2026. De Woonvisie is tot stand gekomen vóór de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA) en de Nationale prestatieafspraken, daarnaast zijn de prestatieafspraken tot stand gekomen vóór de woondeal. Voor beide zal onderzocht worden of actualisatie noodzakelijk is. De woningbouwplanning wordt zoals gebruikelijk jaarlijks geactualiseerd.

9.

Herstructurering

9.1

Gemeente Tholen voert een inventarisatie uit van locaties, wijken en gebieden in de kernen waar inbreiding c.q. herstructurering de komende 10 jaar nodig dan wel wenselijk is. Daarbij wordt onder andere gelet op omgevingskwaliteit, bouwkundige staat van bebouwing, klimaatweerbaarheid en sociaal-maatschappelijke aspecten. De gemeenteraad zal in de loop van 2023 worden geïnformeerd over deze inventarisatie. Daarnaast zal de gemeente het gesprek aan gaan met de provincie over concrete herstructureringslocaties.

10. Vakantieparken 12.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de gemeente Tholen niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.

11. Kritische succesfactoren en ondersteuning Het realiseren van de woningbouwopgave kan alleen als het Rijk en de provincie helpen bij het oplossen van de kritische succesfactoren (knelpunten en belemmeringen) bij de realisatie van de afgesproken woningen. Denk daarbij aan onder andere ambtelijke 67

capaciteit en wettelijke vereisten voor stikstof en natuur. Hieronder worden de kritische succesfactoren geschetst. Uitgangspunten, uit te werken n.a.v. onderstaande algemene succesfactoren: - Oplossen van eventuele capaciteitsproblemen om zo alle geplande projecten te kunnen realiseren - Ondersteuning bij het oplossen van eventuele vraagstukken (stikstof, wet- en regelgeving, etc.) om vertraging te voorkomen en waar mogelijk te versnellen Programmering De woningbouwopgave waar we voor staan en zoals uitgewerkt in deze woondeal betekent dat alleen inbreiding onvoldoende ruimte biedt om de afgesproken woningen te realiseren. De ladder voor duurzame verstedelijking ziet erop toe dat uitbreiding alleen gebeurt wanneer inbreiding onvoldoende ruimte biedt om in de behoefte aan woningen te voorzien. Voor uitbreidingslocaties vanaf 12 woningen moet altijd een onderbouwing worden gegeven waarom uitbreiding noodzakelijk is. De huidige woningbouwopgave biedt een projectonafhankelijke verklaring, en daarmee onderbouwing, waarom uitbreiding noodzakelijk is. De woondeal en de hierin beschreven woningbouwopgave geldt als algemene ladderonderbouwing (ladder voor duurzame verstedelijking) voor uitbreidingslocaties die aansluitend op de betreffende kern worden gerealiseerd. Bij dergelijke uitbreidingslocaties is geen afzonderlijke ladderonderbouwing noodzakelijk.

Capaciteit Om plannen voor woningbouwlocaties uit te werken met partijen en door de procedures te leiden is voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten nodig. Met de regeling ‘Flexpool Versnelling Woningbouw’ ondersteunt het rijk de gemeenten via de provincie. Daarnaast loopt door gebrek aan capaciteit bij de Raad van State de proceduretijd op en is er risico op woningbouwvertraging. Op dit moment moet uitgegaan worden van een wachttijd van een jaar. De regeling ‘Flexpool Versnelling Woningbouw’ wordt voortgezet voor de duur van deze woondeal en zal wanneer nodig verruimd worden. De generieke ondersteuning voor Zeeland bestaat uit: Het Rijk ondersteunt in het opstellen en uitvoeren van de regionale woondeal middels procesgeld. Dit geld kan onder meer gebruikt worden voor de inhuur van capaciteit om gemeenten en provincies te ondersteunen bij het opstellen en uitvoeren van de woondeal. Dit procesgeld wordt uitgekeerd via de provincies. Afspraak: De provincie is verantwoordelijk voor de evenredige verdeling van dit geld over de verschillende woondealregio’s. Het Rijk neemt concrete maatregelen om het knelpunt bij de Raad van State op korte termijn aan te pakken. Stikstof Een goede aanpak van de stikstofproblematiek is noodzakelijk voor de realisatie van woningen.

Rechtstreeks ten behoeve van de bouw van woningen, maar ook ‘indirect’ als bijvoorbeeld al afgesproken mobiliteitsmaatregelen niet gerealiseerd kunnen worden waardoor de bereikbaarheid van nieuwe woningen slechter wordt.

68

Provincie en rijk zorgen dat er tijdig voldoende stikstofruimte is/komt die nodig is voor de realisatie van de afgesproken bouwopgave. Wet- en regelgeving Bij verschillende woningbouwprojecten leidt de Wet Natuurbescherming (2017) tot vertraging. De onderzoeken die gedaan moeten worden per project vergen tijd. Daarnaast is in dit kader nooit sprake van absolute zekerheden, op basis van vermoedens wordt werk stil gelegd. Dit vergt niet alleen veel tijd, het is ook kostenverhogend. Kritisch kijken naar de onderzoeken die gedaan moeten worden en de noodzakelijkheid ervan kan bijdragen aan versnellen van de projecten. Dit geldt niet alleen voor de Wet Natuurbescherming, maar ook voor andere (milieu)regelgeving. Naar verwachting zal de Omgevingswet in juli 2023 in werking treden. Dit betekent dat procedures en werkwijzen zullen veranderen, wat mogelijk tot vertragingen kan leiden. De praktijk zal moeten uitwijzen wat de invloed zal zijn op de processen. De provincie kijkt kritisch naar de noodzaak van uit te voeren onderzoeken in het kader van (milieu)regelgeving. Wanneer wet- en regelgeving tot vertraging leidt zullen alle partijen zich inzetten om oplossingen te zoeken en de vertraging te voorkomen of verminderen. Bouwkosten Op dit moment heeft de woningmarkt te maken met een tekort aan bouwpersoneel, grondstoffen en bouwmaterialen. Daardoor nemen de bouwkosten snel toe.

Voor de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen is de oplopende hypotheekrente, waardoor mensen nu minder kunnen lenen, een punt van zorg. Daarbij komt de onzekerheid van onder andere de inflatie en stijgende energiekosten, hetgeen ook van invloed is op de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen. Omdat de bouwkosten hoog zijn en de opbrengsten dalen staat de business case van woningbouwprojecten onder druk, wat kan zorgen voor vertraging. Uiteindelijk zal weer een nieuw evenwicht op de markt moeten kunnen ontstaan. Maar deze marktomstandigheden brengen het risico mee dat de gemaakte versnellingsafspraken niet gerealiseerd kunnen worden. Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren (knelpunten en belemmeringen) geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.

12. Te maken aanvullende afspraken Het college van B&W heeft de wens om aanvullend afspraken te maken over:  Provincie Zeeland biedt actieve ondersteuning bij het oplossen van eventuele vraagstukken voor de realisatie van (sleutel)projecten. Wanneer nodig zullen hiervoor aanvullende afspraken gemaakt worden met betrokken partijen.  Gemeente Tholen gaat in 2023 in gesprek met de provincie Zeeland over concrete herstructureringslocaties.  Afspraken over duurzame en toekomstbestendige woningbouw worden opgenomen in de lokale prestatieafspraken tussen gemeente Tholen, Stadlander en de huurdersbelangenvereniging.

69

Subregionale Woondeal

Woningmarktregio Walcheren Gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen

70

Deel 2. Woningmarktregio Walcheren De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.

1.

Woningbouwopgave Walcheren: van provinciale naar lokale opgave

Constatering Op Walcheren ligt een kwantitatieve en kwalitatieve woonopgave. Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Voor de korte termijn wordt bovendien ingezet op de realisatie van flexwoningen. Kwalitatief wordt ingezet op: - Herstructurering van voornamelijk naoorlogse woningen in verband met kwaliteit, niet toekomstbestendig aanbod en duurzaamheid. - Extra aanbod van goedkope en betaalbare woningen, waaronder sociale huurwoningen (ook voor de aandachtsgroepen als statushouders en uitstroom vanuit maatschappelijke opvang). Vooral binnen de gemeente Veere is het (bestaande) aandeel goedkopere woningen en sociale huurwoningen laag, zodat hier een inhaalslag wordt gemaakt. Vooral het aantal sociale huurwoningen is in Veere laag, het merendeel van het aanbod bestaat uit koop. Een deel daarvan zijn betaalbare en goedkope koopwoningen, maar die zijn nu niet op de markt. - Woningen voor de toekomst. Door de steeds grotere groep ouderen ligt de focus op het toevoegen van nultredenwoningen. Hierdoor wordt ook de doorstroming bevorderd en kunnen goedkopere woningen in de bestaande markt beschikbaar komen. 1.1

In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Walcheren om de realisatie van in totaal 7255 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave, waarvan minimaal 50% betaalbaar en inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. In tabel 2 zijn uitsplitsingen per jaar en per gemeente te vinden.

71

Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave. Betaalbaarheid Te realiseren woningen bruto

Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

2280 455 2610 5345

3240 905 3110 7255 100%

Middelburg Veere Vlissingen Totaal

Woningen Netto plancapaciteit

Sociale huur

Middenhuur

Betaalbare koop

Betaalbaar deel overige toevoegingen

Betaalbaarheid totaal

2845 830 2545 6220

1550 295 205 2050 28%

0 0 365 365 5%

40 500 230 770 11%

205 25 230 460 6%

1795 820 1030 3645 50%

door wooncorp.

1570 300 870 2740 38%

Tabel 2. Uitsplitsing subregionale aandeel per jaar. Gemeente Middelburg Aantallen gemeente Middelburg Betaalbaarheid (w oningen)

Jaartal

Beschikbare Beschikbare Aantal netto Ambitie bruto w oningen in plancapaci(te realiseren plancapaciteit harde teit (bruto w oningen) (aantal plancapacite Sociale huurmin w oningen w oningen) it: onttrekking) Aantal

1.810

56%

Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing woningen w oningen en functieveran dering

Huur-woningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal

2022

205

265

140

0

5

2023

230

255

155

0

5

2024

245

240

165

0

5

2025

250

225

170

0

5

2026

255

145

175

0

5

2027

260

80

175

0

5

2028

265

55

180

0

5

2029

280

40

190

0

5

2030

290

25

200

5

5

1.330

1.550

20

40

Totaal

2.280

3.260

3.260

2.865

2.865

Aantal w oningen door w oningcorporaties

205

1.550

20

205

1.550

20

Gemeente Veere Aantallen gemeente Veere Betaalbaarheid (w oningen)

Jaartal

Beschikbare Beschikbare Aantal netto Ambitie bruto w oningen in plancapaci(te realiseren plancapaciteit harde teit (bruto w oningen) (aantal plancapacite Sociale huurmin w oningen w oningen) it: onttrekking) Aantal

825

90%

Huur-woningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal

2022

40

20

25

0

45

2023

45

20

30

0

50

2024

50

20

30

0

55

2025

50

15

35

0

55

2026

50

10

35

0

55

2027

50

5

35

0

55

2028

55

5

35

0

60

2029

55

5

35

0

60

2030

60

0

40

0

65

100

295

5

500

Totaal

455

910

910

835

835

Aantal w oningen door w oningcorporaties

Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing woningen w oningen en functieveran dering

25

295

5

25

295

5

72

Gemeente Vlissingen Aantallen gemeente Vlissingen Betaalbaarheid (woningen)

Jaartal

Beschikbare Ambitie bruto (te realiseren plancapaciteit w oningen) (aantal w oningen)

Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal

230

215

75

20

30

2023

260

205

85

20

35

2024

280

195

90

20

40

2025

285

180

95

20

40

2026

295

120

95

25

40

2027

300

65

95

25

40

2028

305

45

100

25

45

2029

320

30

105

25

45

2030

335

20

110

25

45

1.075

845

205

365

2.610

3.110

3.110

2.545

2.545

Aantal w oningen door woningcorporaties

53%

2022

Totaal

2.

Beschikbare Aantal netto woningen in plancapaciharde teit (bruto plancapacite Sociale huurmin w oningen it: onttrekking) Aantal

1.640

Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing w oningen woningen en functieveran dering

230

845

25

230

845

25

Bouwlocaties (sleutelprojecten)

Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen. Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren Projectkenmerken Locatie Gemeente

Woningen

Kritische succesfactoren Mobiliteit Kennis en capaciteit

Scheldekwartier

Vlissingen

1182

Baskensburg Krokuslaan

Vlissingen Vlissingen

200 143 (saldo 0)

Essenvelt Vrijlandstraat Hart van Griffioen CSW Toorop Churchilllaan Serooskerke Oost Bouwlust III Aagtekerke Meliskerke Zeester Grijpskerke Nimmerdor I Gapinge Brouwerijweg Zuidsingel Domburg Flexwonen Nog te bepalen

Middelburg Middelburg Middelburg

400 74 (saldo -40) 20

Middelburg Middelburg Veere

90 80 98

Veere

19

X

Veere

6

X

Veere

10

X

Veere Veere

4 8

X X

Veere Veere

25-40 700

Stikstof

Programmering

Regio specifiek Voortgang (markt) + beschikbaarheid materiaal en menskracht

X X

X (mensen mee krijgen)

Geld Voortgang (markt) Geld Geld

X X X

Geld X X

x X

X X

x X

Geld Locaties + tabel

73

2.1

Sleutelprojecten Middelburg. Voor Middelburg zijn vier locaties benoemd waar middels sloop en nieuwbouw centrale locaties in de wijken worden gemaakt (eventueel in combinatie met scholen en zorg) met sociale huurwoningen. Dit zijn locaties die verlieslatend zijn en zonder een extra financiële bijdrage niet van de grond komen. Voor de locatie Vrijlandstraat is eerder een aanvraag ingediend voor het Volkshuisvestingsfonds, die echter is afgewezen. Voor de locatie Churchilllaan is vanuit de provincie een subsidie verstrekt. Voor de locaties Hart van Griffioen en CSW Toorop is de benodigde financiering nog niet bepaald.

2.2

Sleutelprojecten Veere. In Veere zijn er zeven lopende projecten. Verder is er een grote ambitie richting betaalbaar bouwen (sociale huur, sociale koop en betaalbare koop). Het streven is richting 90% betaalbaar. De ambitie in aantallen en prijs is hoog. De grote uitdaging is het lage aantal harde plannen die er nu liggen. Deze conform de ambitie hard en concreet maken is een uitdaging. Daarnaast is het aankopen van gronden voor sociale woningbouw is een uitdagend en een kostenpost. De locaties die als sleutellocatie zijn aangegeven betreffen bouwplannen voor de jaren 2023/2024. Flexwonen wil Veere inzetten als versnelling en als vliegwiel voor de definitieve wijkontwikkeling. De flexwoningen komen er eerst tijdelijk, maar krijgen een definitieve plaats in het plangebied wanneer het verder wordt ontwikkeld. Het worden sociale huurwoningen. De wijken waar ze komen te staan worden gemengde wijken (sociale huur, betaalbare koop (voor ouderen en starters)).

2.3

Sleutelprojecten Vlissingen. Naast de genoemde sleutelprojecten in tabel drie zijn er nog meerdere lopende initiatieven waaronder de Spuikom, waar ook enkele honderden woningen gerealiseerd kunnen worden binnen vijf jaar.

2.4

Het Scheldekwartier (Vlissingen) en Essenvelt (Middelburg) zijn als sleutelproject opgevoerd, omdat hiermee de grootste aantallen woningen worden gerealiseerd en hiermee dus een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de kwantitatieve opgave. Belangrijkste knelpunt daarbij is de woningmarkt zelf, iets wat zich eind 2022 duidelijk laat merken in teruglopende verkopen. Voor het overige gaat het vooral om herstructureringslocaties waar geld een belangrijk issue is.

Eventuele knelpunten per locatie 







Bij Baskensburg in Vlissingen gaat het om een complex voor arbeidsmigranten in de vorm van flexibele woningen, waarbij het rond krijgen van de businesscase een punt van zorg is. Bij de Krokuslaan in de Bloemenbuurt in Vlissingen gaat het om herstructurering t.b.v. verduurzaming van een groter gebied, waarbij het lastigste probleem is ook de particuliere voorraad mee te kunnen nemen. Geldgebrek speelt daarbij een belangrijke rol. Veere zit met de uitdaging van zachte plannen harde plannen te maken. Momenteel is de grootste uitdaging de grondprijs om sociale huurwoningen en sociale koopwoningen te kunnen bouwen. Voor Middelburg is het vinden van een locatie voor sociale woningbouw een uitdaging.

74

3.

Transformatie

3.1

In Middelburg zijn er plannen om enkele panden te transformeren ten behoeve van woningbouw. Hiervan bestaan de harde plannen uit 45 woningen op de locatie Kousteensedijk en 20 op de plek van de oude Rabobank. Tevens zijn er plannen voor een tweetal panden aan Achter de Houttuinen en Goudend. Voor de toekomstige locaties wordt ook uitgegaan van een deel transformatie. toekomstige plannen om 404 panden te transformeren tot woningen.

3.2

De gemeente Vlissingen heeft enkele kleine plannen voor het transformeren van gebouwen waaronder het van Doesburg gebouw en een vrij komend kerkgebouw. Het gaat dan om enkele tientallen woningen. Verder is er een inventarisatie gaande van alle gebouwen (en locaties) in de gemeente die geschikt kunnen zijn voor transitie. Verwachting is daar in 2023 meer duidelijkheid over te hebben.

3.3

In Veere zijn er geen plannen voor transformatie van gebouwen.

3.4

Voor iedere gemeente wordt ook rekening gehouden met het vergroten van de woningvoorraad door woningsplitsing (waarbij ook samenvoegingen en functieverandering worden gerekend).

4.

Versnellingsafspraken

4.1

De colleges van B&W van de gemeenten Middelburg, Veere en Vlissingen zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende (circa 130%) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave (zie hoofdstuk 1). Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.

4.2

De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio. De inspanning heeft betrekking op ingediende aanvragen.

4.3

De Walcherse gemeenten zetten in op het faciliteren van een regionale bouwtafel met marktpartijen en corporaties, waar gezamenlijk knelpunten worden besproken en naar oplossingen worden gezocht, gebruiken makend van elkaars expertise.

4.4

Projecten met extra prioriteit, die in de tijd naar voren worden gehaald zijn de uitbreiding van sociale woningbouw binnen de gemeenten Veere en Middelburg, de locatie Baskensburg in Vlissingen (huisvesting buitenlandse werknemers). Ook wordt ingezet op de realisatie van flexwoningen, bedoeld voor spoedzoekers, statushouders, arbeidsmigranten en tijdelijke huisvesting in het geval van herstructurering (Het Zwin in Middelburg, tijdelijke vervanging voor Te Mortiere in Arnemuiden). De toevoeging van sociale huurwoningen in Veere zal de gehele periode tot 2030 gebeuren. Hopelijk is het mogelijk door middel van flexwoningen dit proces in de jaren 2023/ 2024 te versnellen.

4.5

Vanuit de corporaties (en ook de bouwwereld) heeft conceptueel bouwen sterk de voorkeur: het werken vanuit een gestandaardiseerd bouwproces (prefab) met herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele bouwoplossingen, die per project kunnen inspelen op de eigenheid van de bewoners, de locatie en de opdrachtgever. 75

Daarbij doet men aan gemeenten de oproep om, waar mogelijk, de bouwkundige toets eventueel over te slaan en ook qua welstandseisen en voorschriften in de bestemmingsplannen flexibeler te zijn zonder de algehele ruimtelijke kwaliteit uit het oog te verliezen. Minder (stringente) regelgeving kan conceptueel bouwen mogelijk maken en zorgen voor een snellere realisatie.

5.

Betaalbaarheid

Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw 5.1

De regio zet zich in voor de realisatie van 3.625 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw.

5.2

De regio zet zich in voor de realisatie van 365 midden huurwoningen en 770 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen van de plancapaciteit in de regio telt op tot 50%.

5.3

Hiermee is het regioaandeel van 21,9 % van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 1,0 % van de totale nationale opgaven (te weten 350.000 woningen).

Corporatiewoningen in de regio 5.4

Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 2.740 corporatiewoningen. Hiervan is 98,2% sociale huur en 1,8 % midden huur.

5.5

Het streven voor Vlissingen en Middelburg is per gemeente 30% sociale huur in de complete woningvoorraad. Voor Vlissingen en Middelburg is dit percentage nu 28,8%, respectievelijk 26,1%. In Veere is huidig percentage 10,7%. In de toekomst wordt dit na het toevoegen van netto 272 sociale huurwoningen 12,2%.

5.6

Voor een kleine landelijke gemeente als Veere is het behalen van 30% sociale huur geen reëel streven. Dat het percentage omhoog moet, dat onderschrijven wij. In het Programma Wonen heeft Veere de ambitie gesteld op 272 sociale huurwoningen (levensloopbestendig) en 98 sociale koopwoningen.

5.7

Naast de sociale huurwoningen in bezit van (de) corporaties is er ook een relatief grote voorraad particuliere betaalbare huurwoningen (tot € 763, -) beschikbaar; vooral in Vlissingen, maar ook in Middelburg. Inclusief die aantallen komt Walcheren nu al tot meer dan 30% goedkoop/niet-geliberaliseerde huurwoningen. Onderling verschillen de percentages, waarbij vooral Veere op een lager aantal zit. Veere werkt er hard aan om haar aandeel snel te verhogen. Als hele regio Walcheren, wat wij ook als samenhangende woningmarkt beschouwen, voldoen wij naar onze mening aan de doelstellingen van het rijk. Wij maken ook mede daarom gezamenlijk Walcherse Woningmarktafspraken en stellen ook een Walcherse woonvisie op. Ook op het gebied van bijvoorbeeld Flexwonen en de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen werken wij nauw samen. Denk daarbij aan het programma Weer Thuis en aan de opvang van asielzoekers en vluchtelingen en de huisvesting van statushouders, waarvoor ook een regiodeal in de maak is.

76

6.

Aandachtsgroepen

6.1

Voor Zeeland lopen er voor de volgende ‘aandachtsgroepen’ verschillende (proces)afspraken, namelijk voor: 1. Statushouders 2. Arbeidsmigranten 3. ‘Weer thuis Walcheren’; maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18-/18+ Onderstaand een toelichting met betrekking tot de bovenstaande 3 doelgroepen.

Afspraken a. Statushouders Iedere gemeente zorgt dat de opgelegde aantallen voor de huisvesting van statushouders worden gehaald. Dit legt voor een groot deel beslag op de sociale huurwoningen binnen de gemeenten. De realisatie van flexwoningen kan hierin een oplossing zijn. In Middelburg worden in 2023 52 flexwoningen worden gerealiseerd op de locatie Het Zwin, waarvan er 28 bestemd zijn voor de huisvesting van statushouders. Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe, sociale huur, om de hierboven beschreven doelgroepen versneld aan woonruimte te helpen. Vlissingen loopt in pas met de taakstelling. De statushouders worden door de corporaties gehuisvest. Dit zit in de totale woningbouwopgave en de prestatieafspraken. b. Arbeidsmigranten Naast het realiseren van diverse complexen voor de huisvesting van internationale werknemers (per gemeente), zijn we bezig een regionale tafel te organiseren met meerdere betrokken private partijen en ondernemingen. Met als doel een meer gezamenlijke aanpak en een betere bijdrage van de bedrijven en bemiddelingsbureaus zelf te bewerkstelligen. c. Project ‘Weer thuis op Walcheren’ Op Walcheren loopt het project Weer Thuis op Walcheren. De regio Walcheren heeft de ambitie om in maart 2023 samenwerkingsafspraken te hebben uitgeschreven waar alle Walcherse gemeenten zich in kunnen vinden en aan conformeren.

De samenwerking zal worden bekrachtigd met een handtekening. Weer Thuis op Walcheren is de projectgroep die voor de doelgroepen maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18/18+, het mogelijk wil maken terug te gaan wonen in de wijk. Dus voor die personen van deze doelgroep voor die inwoners die geen intramurale woonplek meer nodig hebben en in de wijk kunnen wonen, dit ook bieden door passende ondersteuning en een woonplek. Dit is ook landelijk beleid (VNG). Om hiertoe op Walcheren te komen zijn er 4 bijeenkomsten georganiseerd met woningbouwverenigingen, zorgaanbieders en gemeenten waar input wordt verzameld voor uiteindelijke samenwerkingsafspraken/ bestuurlijk vastgestelde convenant. De huurders uit deze doelgroep worden door woningcorporaties behandeld als reguliere huurders echter gelden er wel een aantal niet reguliere afspraken. Daarnaast streven de woningcorporaties ernaar om binnen een bepaalde termijn na aanmelding van de zorgorganisatie een passende woonruimte te bieden. Ook 77

de realisatie van flexwoningen zoals benoemd in artikel 6.1 sub a kan een oplossing bieden.

7.

Flexwonen

7.1

De regio zet zich in om hieraan bij te dragen door 221 flexwoningen te realiseren. Op dit moment is er één concrete locatie in beeld: Middelburg, Het Zwin, 52 woningen, te realiseren in 2023.

7.2

Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe. De locaties voor deze woningen zijn de randen van toekomstige nieuwbouwwijkjes. De flexwoningen staan tijdelijk aan de rand, maar worden later in de ontwikkeling van de wijk verplaatst zodat ze een definitieve plek in het plan krijgen.

7.3

Voor de korte termijn is Vlissingen bezig met een paar projecten die enkele tientallen flexwoningen opleveren. Concrete cijfers hiervoor volgen nog. Het voornemen op de langere termijn is het zoeken naar meer locaties om extra aantallen te realiseren. Op langere termijn is er een behoefte aan honderden flexwoningen.

8.

Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken

8.1

Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen per gemeenten bedraagt voor gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen resp. 490, 100 en 710 woningen. Het totaal in de subregio telt op tot 1300 woningen.

9.

Herstructurering

9.1

Is er sprake van een herstructureringsopgave in de gemeente. Zo ja, welke categorieën valt deze: vervangende nieuwbouw of Sloop en grootschalig renovatie. TEKST PM (actie regio Walcheren)

10. Vakantieparken 10.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de regio Walcheren niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.

11. Kritische succesfactoren en ondersteuning In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.

78

12. Te maken aanvullende afspraken Het college van B&W heeft de wens om aanvullend afspraken te maken over: - De landelijke financiering systematiek (volkshuisvestingsfonds e.d.) voldoet niet voor de Walcherse schaalgrootte. Met het Rijk zal een afspraak worden gemaakt voor een andere systematiek waarbij Walcherse projecten reële kans maken om geld te krijgen. - Capaciteit: om tot een goede (pre)productie te komen met weloverwogen keuzes is genoeg capaciteit van mankracht/ kennis van belang. - Tijd: Er is voldoende tijd nodig om beleid uit te werken om naast de kwantiteit de kwaliteit te borgen. - Voldoende planologische ladder ruimte wat voor een deel rijksbeleid is en een deel nadere invulling door de Provincies en Gemeenten.

79

Subregionale Woondeal

Woningmarktregio Zeeuws-Vlaanderen Gemeente Hulst, Sluis en Terneuzen

80

Deel 2. Woningmarktregio ZeeuwsVlaanderen De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.

1.

Woningbouwopgave Zeeuws-Vlaanderen: van provinciale naar lokale opgave

Constatering De regio Zeeuws-Vlaanderen ligt ingesloten tussen de Westerschelde aan de noordzijde en België aan de zuidzijde. Voor Nederlandse begrippen is Zeeuws-Vlaanderen dunbevolkt: rust en ruimte zijn belangrijke kwaliteiten van de regio. Het is een regio met een grote lokale verscheidenheid. Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich midden in een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich uitdagingen, maar ook kansen voor. Ook signaleren we een demografische transitie in de regio die de komende jaren verder doorzet en significant is. In de regio Zeeuws-Vlaanderen is er sprake van een echte koopcultuur. Circa 20% van de woningvoorraad is corporatiebezit. Daarnaast kent de regio reeds een goedkope bestaande woningvoorraad (de gemiddelde verkoopprijs ligt ruim onder €300.000). Een van de ambities die in de breed gedragen Strategische Regiovisie ZeeuwsVlaanderen staat, luidt: Zeeuws-Vlaanderen creëert een aantrekkelijk woonklimaat voor huidige en nieuwe bewoners. In het voorliggende bod staat onze huidige bijdrage aan de nationale opgave centraal. De ambitie van de regio is echter om meer woningen te realiseren. Daarmee ziet de regio deze bijdrage als de basis, ‘een ondergrens’, voor de realisatie van de regionale ambitie. In het kader hiervan is de monitoring van de uitspraken uit onderhavige woondeal van groot belang.

1.1

In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2.915 huizen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave, waarvan minimaal 63% betaalbaar en inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. In tabel 2 zijn uitsplitsingen per jaar en per gemeente te vinden.

81

Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave. Betaalbaarheid Woningen Te realiseren woningen bruto

Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)

Netto plancapaciteit

Sociale huur[1]

Middenhuur[2]

Betaalbare koop[3]

Betaalbaar deel overige toevoegingen

Betaalbaarheid totaal

door wooncorp.

Hulst

825

990

685

385

40

155

100

680

390

Sluis

270

935

715

185

80

80

115

460

185

Terneuzen

1820

2205

1840

675

175

625

145

1475

690

Totaal

2915

4130

3240

1245

295

860

360

2615

1265

30%

7%

21%

9%

63%

31%

100%

Tabel 2. Uitsplitsing gemeentelijk aandeel per jaar. Gemeente Hulst Aantallen gemeente Hulst Betaalbaarheid (woningen)

Jaartal

Beschikbare Beschikbare Aantal netto Ambitie bruto woningen in plancapaci(te realiseren plancapaciteit harde teit (bruto w oningen) (aantal plancapacite Sociale huurmin w oningen w oningen) it: onttrekking) Aantal

680

68%

Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing w oningen woningen en functieveran dering

Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal

2022

75

55

35

5

15

2023

80

55

40

5

15

2024

90

50

40

5

15

2025

90

45

40

5

15

2026

90

30

45

5

15

2027

95

15

45

5

20

2028

95

10

45

5

20

2029

100

10

45

5

20

2030

105

5

50

5

20

275

385

40

155

Totaal

825

990

990

685

685

Aantal w oningen door woningcorporaties

100

385

5

100

385

5

Gemeente Sluis Aantallen gemeente Sluis Betaalbaarheid (woningen)

Jaartal

Beschikbare Ambitie bruto (te realiseren plancapaciteit w oningen) (aantal w oningen)

Beschikbare Aantal netto woningen in plancapaciharde teit (bruto plancapacite Sociale huurmin w oningen it: onttrekking) Aantal

455

49%

Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing w oningen woningen en functieveran dering

Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal

2022

25

105

15

5

5

2023

25

100

20

10

10

2024

30

95

20

10

10

2025

30

90

20

10

10

2026

30

60

20

10

10

2027

30

30

20

10

10

2028

30

20

20

10

10

2029

35

15

25

10

10

2030

35

10

25

10

10

525

185

80

80

Totaal

270

935

935

715

715

Aantal w oningen door woningcorporaties

115

185

0

115

185

0

82

Gemeente Terneuzen Aantallen gemeente Terneuzen Betaalbaarheid (woningen)

Jaartal

Beschikbare Ambitie bruto (te realiseren plancapaciteit w oningen) (aantal w oningen)

Beschikbare Aantal netto woningen in plancapaciharde teit (bruto plancapacite Sociale huurmin w oningen it: onttrekking) Aantal

1.625

74%

Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huurhuursplitsing w oningen woningen en functieveran dering

Huur-w oningen vanaf de Koopsociale woningen huurgrens tot (onder €1000 per €355.000) maand Aantal Aantal

2022

160

260

60

15

55

2023

180

250

70

20

60

2024

195

235

70

20

65

2025

200

225

75

20

70

2026

205

145

75

20

70

2027

210

80

75

20

70

2028

210

50

80

20

75

2029

225

40

85

20

75

2030

230

25

85

25

80

1.310

675

175

625

Totaal

1.820

2.205

2.205

1.840

1.840

Aantal w oningen door woningcorporaties

145

675

15

145

675

15

2.

Bouwlocaties (sleutelprojecten)

2.1

Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren (onderstaande lijst betreft de op dit moment bekende sleutelprojecten. Het betreft derhalve een dynamische lijst die niet uitputtend is). Projectkenmerken Locatie

Gemeente

Woningen

Hof te Zandeplein

Hulst

44

Kritische succesfactoren Mobiliteit Kennis en capaciteit √

Groote Kreek 2

Hulst

250

√

Nieuw Hulst

Hulst

56

Othene Oost

Terneuzen

469

Pattispark

Terneuzen

144

Emmabaan Koewacht

Terneuzen

50

Maartenshof Axel

Terneuzen

44

Componistenbuurt Axel

Terneuzen

36

Witte Wijk Sas van Gent

Terneuzen

14

Binnenstad Terneuzen

Terneuzen

pm

Integrale gebiedsontwikkeling Oostburg Breskens West (laatste fase)

Sluis

100

Sluis

65

Groenevelt 2, Sluis

Sluis

36

√

Stikstof

Programmering

√

Regio specifiek

√

√ V

83

2.2

Naast bovenstaande kritische succesfactoren bestaan er een aantal overkoepelende kritische succesfactoren die een rol spelen:  Stijgende economische parameters waaronder de stijgende (Bouw)kostenstijgingen welke een bedreiging vormen voor met name de betaalbaarheid en de te realiseren nieuwbouwprojecten. Gezien voorgaande is het voor de woningbouwcorporaties op dit punt soms wenselijker om de bestaande woningvoorraad te renoveren in plaats van het realiseren van nieuwbouwprojecten.  Oplopende rente: De oplopende rente zet de investeringsruimte van corporaties onder druk. Als de financiële onzekerheid aanhoudt, kunnen de corporaties de beloofde nieuwe sociale woningen mogelijk niet leveren.  Stijging van de disconteringsvoet: Rentestijgingen hebben niet alleen impact op de kasstromen van woningcorporaties, maar ook op de disconteringsvoet. Dit is een belangrijke parameter voor de berekening van de beleidswaarde. Hoe hoger de disconteringsvoet, hoe lager de waardering van een verwachte kasstroom in de toekomst is en dus ook hoe lager de beleidswaarde uiteindelijk zal zijn. Dit heeft een negatief effect op het financiële ratio Loan-to-valua.  Personele capaciteit: De gemeenten ervaren problemen met het werven en behouden van voldoende goed gekwalificeerd personeel, wat gevolgen heeft voor de uitvoering van de Woondeal.

Voor wat betreft “kennis en capaciteit” geldt dit niet als kritische succesfactoren voor enkel voor de overheden, maar ook personele capaciteit bij bijvoorbeeld bouwbedrijven en de woningbouwcorporaties.  Grondverwerving: Voor overname van gronden dient met grondeigenaren overeenstemming te worden bereikt. Voor woningbouwlocaties waar dit voor geldt bestaat een risico op vertraging. De gemeenten nemen hierin het voortouw, maar zijn hierin mede afhankelijk van de verkopende partij.  Overige onrendabele toppen: Om betaalbare woningen te realiseren stuiten gemeenten vaak op verwachtingswaarde van grond of gebouwen. Deze verwachtingswaarde is gebaseerd op duurdere grondgebonden woningen of appartementen. Om toch betaalbare woningen te kunnen realiseren is steun nodig om ontwikkelaars hiertoe in beweging te krijgen.  Specifiek voor de gemeente Sluis: De Integrale gebiedsontwikkeling Oostburg omvat een complex geheel aan verschillende functies en deelontwikkelingen. De complexiteit qua samenhang van diverse functies en de veelheid aan betrokken partijen vormt een risico voor de tijdige realisatie.

3.

Transformatie

3.1

Op basis van de huidige plannen zet de regio zich in om een bijdrage van 360 woningen te leveren door transformatie te realiseren.

4.

Versnellingsafspraken

4.1

De colleges van B&W van gemeenten Hulst, Terneuzen en Sluis zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat ‘zachte’ woningbouwplannen worden omgezet in ‘harde’ plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.

84

4.2

De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio, maar zijn daarin mede afhankelijk van het aantal vergunningaanvragen wat wordt ingediend door de initiatiefnemers.

4.3

Versnelling/wijziging procedures  Ook de benodigde planologische procedures spelen hierbij een rol. Voor de realisatie van woningen is vaak een uitgebreide procedure benodigd. De doorlooptijd van een dergelijke procedure is relatief lang en staat haaks op de versnelling van de woningbouw.  Afhankelijk van bezwaar- en beroep. Snellere procedures zijn hiervoor van belang. We verzoeken het Rijk te onderzoeken op welke manier wettelijke procedures versneld kunnen worden, al dan niet door middel van wijzigingen.  Het staat voorop dat Zeeuws-Vlaanderen de ambitie heeft een bijdrage te leveren aan de nationale bouwopgave middels het meer en sneller woningen te realiseren. Echter moet hier ook de reële nuance worden geplaatst dat we bij planvorming en vaststelling ook afhankelijk zijn van bezwaar- en beroepsprocedures of er daadwerkelijk versneld kan worden.  Als er meer en sneller procedures doorlopen moeten worden, is het van belang dat er ook voldoende ambtelijke capaciteit beschikbaar is bij de gemeenten om dit te bewerkstelligen. We signaleren dat het steeds lastiger is om geschikt personeel aan te trekken om de capaciteit op niveau te houden en in deze noodzakelijke uitbreidingscapaciteit te voorzien.

4.4

Plan van Aanpak Ruimte voor Woonkwaliteit. De Zeeuws-Vlaamse colleges hebben in 2020 ingestemd met het Plan van Aanpak Ruimte voor Woonkwaliteit. Het Plan van Aanpak heeft als doel om ruimte te creëren voor kwalitatief gewenste nieuwbouwplannen door middel van het ‘wegbestemmen’ van overtollige harde plancapaciteit. De plannen zoals opgenomen in de Woondeal zijn kwalitatief gewenst. Dit neemt niet weg dat de gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen nader uitvoering zullen moeten geven aan de opgenomen acties uit het Plan van Aanpak. Hierbij is steun vanuit het Rijk gewenst. Dit met name op het gebied van kennisdeling met betrekking tot het juridische traject om voorzienbaarheid in de gemeentelijke bestemmingsplannen, dan wel provinciale plannen te creëren.

5.

Betaalbaarheid

Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw 5.1

De regio zet zich in voor de realisatie van 2.615 aantal betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw.

5.2

De regio zet zich in voor de realisatie van 295 aantal middenhuur woningen en 860 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 63%.

5.3

Hiermee is het regioaandeel van 15,8% van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 0,7% van de totale nationale opgave (te weten 350.000 woningen).

5.4

De regio streeft dus naar een vergroting van het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen. Er zal daarbij met name worden gestuurd op de zachte plannen. 85

Hierbij dient te worden opgemerkt dat er binnen de regio Zeeuws-Vlaanderen tevens behoefte is aan duurdere huur- en koopwoningen.

Corporatiewoningen in de regio 5.5

Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 1.265 aantal corporatiewoningen. Hiervan is 98,4 % sociale huur en 1,6 % middenhuur.

5.6

Het streven is per gemeente de sociale woningvoorraad in de totale woningvoorraad te vergroten. Uitgangspunt is om de sociale huurwoningvoorraad in de regio aan te laten sluiten bij de huidige en toekomstige behoefte. Momenteel behoort 20% van de totale woningvoorraad tot de sociale huur en circa de helft van de bewoners van sociale huurwoningen behoren tot de oudere doelgroep (65+). Verschillende modelberekeningen laten zien dat de behoefte aan sociale huurwoningen zal afnemen als gevolg van huishoudens die komen te overlijden. Het toevoegen van een extra sociale huurwoningen om te komen tot 30% lijkt op dit moment exploitatietechnisch risicovol. Op relatief korte termijn kan dit leiden tot een omvangrijke leegstand binnen de sociale huurwoningvoorraad. Uit de doorrekening van de Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022 met het Socratesmodel is gebleken dat in de regio Zeeuws-Vlaanderen daarentegen ook met name behoefte is aan duurdere koop- en huurwoningen. Uitgangspunt is derhalve om de voorraad in lijn met de huidige en toekomstige kwalitatieve behoefte te laten meebewegen en vraag en aanbod goed te monitoren.