5.7 rvs Verklaring van geen bedenkingen huisvesting internationale werknemers Baskensburg-West bijlage 2 Ruimtelijke onderbouwing

omgevingsvergunning

Ruimtelijke onderbouwing - huisvesting internationale werknemers Baskensburg Vlissingen Vlissingen

DATUM IMRO IDN

05-01-2023 NL.IMRO.0718.PMLATER-0001

PROJECT PROJECTLEIDER

ir. C.A. Louws

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

gemeente Vlissingen 0718.20200722

AUTEUR STATUS

S. Wagemaker en B.M. Lap ontwerp

Inhoudsopgave

Ruimtelijke onderbouwing

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Goede huisvesting van (inter)nationale werknemers is prioriteit

6

1.2

Ligging en begrenzing projectgebied

6

1.3

Doel van deze ruimtelijke onderbouwing

7

Toelichting op het project

8

2.1

Huidige situatie

8

2.2

Beoogde situatie

10

2.3

Planologische afweging

14

Toetsing aan ruimtelijk beleid

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Rijksbeleid

15

3.3

Provinciaal beleid

19

3.4

Gemeentelijk beleid

23

Toetsing aan omgevingsaspecten

38

4.1

Inleiding

38

4.2

Milieueffectrapportage

38

4.3

Verkeer en parkeren

39

4.4

Bedrijven en milieuzonering

42

4.5

Geluid

43

4.6

Externe veiligheid

44

4.7

Archeologie en Cultuurhistorie

48

4.8

Bodemkwaliteit

52

4.9

Water(toets)

55

4.10

Luchtkwaliteit

56

4.11

Ecologie

57

4.12

Duurzaamheid en energie

62

4.13

Ontplofbare oorlogsresten

63

4.14

Kabels en leidingen

66

Hoofdstuk 5

Financiële aspecten

68

Grondexploitatie en kostenverhaal

68

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

5.1

3/70

5.2

Financiële uitvoerbaarheid

68

Maatschappelijke uitvoerbaarheid en vooroverleg instanties

69

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

69

6.2

Vooroverleg met instanties

70

Hoofdstuk 6

4/70

Ruimtelijke onderbouwing

5/70

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Goede huisvesting van (inter)nationale werknemers is prioriteit

De gemeente Vlissingen ziet de (inter)nationale werknemer als een tijdelijke inwoner die recht heeft op kwalitatief goede huisvesting in een prettige woonomgeving. Om dit te bereiken heeft de gemeenteraad in 2019 een visie op de huisvesting van internationale werknemers vastgesteld. Daarin is naast regulier wonen in woningen en kamerverhuurpanden het complexgewijs huisvesten van personen, die tijdelijk verblijven in Vlissingen, geïntroduceerd. Nieuwe complexgewijze huisvesting dient bij te dragen aan de vermindering van onveilige en onwenselijke situaties in reguliere woningvoorraad, aan het verminderen van de druk op de bestaande woningvoorraad en het verbeteren van het woon- en leefklimaat in de woonbuurten. De visie is voor juridische borging en uitvoering door het college vertaald naar beleidsregels, waarin voor het complexgewijs huisvesten ruimtelijke en kwalitatieve criteria zijn vastgelegd. Omdat de gemeente Vlissingen op zoek is naar concrete initiatieven voor de realisatie en exploitatie van complexen voor de huisvesting van (inter)nationale werknemers, heeft zij in januari 2020 een uitvraag gedaan. Het mocht hierbij gaan om initiatieven van tijdelijke of permanente aard. Met de uitvraag kunnen voor maximaal 1.000 te verblijven personen in complexgewijze huisvesting vergunningen worden toebedeeld. Voor de realisatie van complexen waren geen locaties aangewezen.

De gemeente wilde de initiatiefnemers uitdagen om met de beste locaties en concepten voor de huisvesting van (inter)nationale werknemers te komen. Er zijn 5 initiatieven tijdig ontvangen die zijn getoetst aan de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde Beleidsregels Huisvesting (inter)nationale werknemers Vlissingen 2019 (zie paragraaf 3.4.6). Hiervan waren 2 aanvragen onvolledig en/of voldeden niet aan de kwalitatieve randvoorwaarden en zijn buiten behandeling gesteld. Van de 3 initiatieven die wel voldeden, is er één alsnog afgevallen. Alleen voor de bedrijfslocatie Poppe in Oost Souburg en de locatie voormalig sportpark Baskensburg zijn ontvankelijke aanvragen voor een omgevingsvergunning ingediend. Voor laatstgenoemde locatie heeft Alliantie Delfaerde (hierna: initiatiefnemer) een plan opgesteld voor de complexgewijze huisvesting van 350 personen.

1.2

Ligging en begrenzing projectgebied

De locatie waar het complex is beoogd, ligt globaal ter plaatse van de voormalige atletiekbaan op de overgang van het Baskensburgplein en het Baskensburgpad. Het projectgebied heeft betrekking op de locatie waar het complex van initiatiefnemer wordt gebouwd en op de weg die wordt aangelegd voor ontsluiting van het complex.

6/70

Figuur 1.1 Ligging en begrenzing projectgebied

1.3

Doel van deze ruimtelijke onderbouwing

De voorgenomen ontwikkeling kan niet worden gerealiseerd op basis van het geldende bestemmingsplan 'Sportparken & Tuin van Vlissingen' (zie paragraaf 3.4.1 voor een nadere toelichting). Voor het verlenen van de planologische medewerking wordt daarom het instrument toegepast van een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor afwijken van het geldende bestemmingsplan. Op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 1 van deze wet kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Een aanvraag voor een dergelijke omgevingsvergunning dient daarom vergezeld te gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende rapport bevat deze ruimtelijke onderbouwing.

7/70

Hoofdstuk 2 2.1

Toelichting op het project

Huidige situatie

Het gebied Baskensburg-West betreft de gronden die voorheen in gebruik waren als sportveldencomplex. Een deel van de sportverenigingen zijn de afgelopen jaren verhuisd naar Sportpark Vrijburg. Het gebied is inmiddels verwilderd en de voormalige gebouwen ten behoeve van de atletiek zijn vernield. De natuur heeft de afgelopen jaren vrij haar gang kunnen gaan. In het gebied liggen 5 met gras begroeide velden. De velden waren omringd met bosschages, maar deze zijn in het voorjaar van 2022 gerooid. De beplanting was niet behoudenswaardig. Alleen langs de noordzijde is nog beplanting aanwezig. Deze beplanting maakt deel uit van de hoofdgroenstructuur (zie paragraaf 3.4.9). De atletiekbaan is nog aanwezig, maar is sinds het vertrek van de vereniging niet meer onderhouden.

Figuur 2.1 Luchtfoto (genomen 2022) omgeving locatie 1: atletiekbaan (inmiddels verwijderd), 2/10: Handboogsociëteit 'D'Eendracht, 3: Schietsportvereniging de Fles, 4: tweede gebouw turnvereniging VTV, 5: gemeentelijke loods, 6/7: kleedkamers (inmiddels gesloopt), fitnesscentrum/ overdekte speelvoorziening, 9: Sporthal Baskensburg.

8/70

Figuur 2.2 Luchtfoto voormalig sportpark met centraal de projectlocatie.

Figuur 2.3 Zicht op het projectgebied vanaf het Baskensburgplein. Op het perceel is aan de zijde van de voetbalvelden een gemeentelijke loods van de buitendienst aanwezig waarin onderhoudsmaterieel voor het sportpark Irislaan en het openbaar gebied wordt gestald. De bouwkundige staat van de loods is matig.

9/70

Figuur 2.4 Gemeentelijke loods van de buitendienst (foto: gemeente Vlissingen, 2022, inmiddels gesloopt) De oostzijde van het voormalig sportpark Baskensburg grenst aan het binnenstedelijk bedrijventerrein Baskensburg. Dit bedrijventerrein is volledig uitgegeven in relatief kleine kavels. Het terrein vertoont de kenmerken van veroudering en teruggang. Ondernemers en gemeente zijn daarom, met steun van de HZ University of Applied Sciences, doende met revitalisering. De leegstand op Baskensburg is zeer wisselend. Na een periode van toenemende leegstand is tegenwoordig de herinvulling van panden met nieuwe bedrijven in volle gang. Aan de westzijde van het Baskensburgpad ligt Sportpark Irislaan. Aan de noordzijde grenst het Sportpark Baskensburg aan de Sloeweg. Recent is een aantal panden gesloopt aangezien deze al grotendeels vernield waren en om te voorkomen dat beschermde diersoorten hier een onderkomen vinden.

2.2

Beoogde situatie

Haalbaarheidsstudie Herontwikkeling Baskensburg-West Na het gedeeltelijk leegkomen van de velden van Sportpark Baskensburg is gekeken naar een nieuwe invulling van deze locatie. Voor een nadere uitleg hierop wordt verwezen naar paragraaf 3.4. Baskensburg-West is aangewezen als ontwikkellocatie voor bedrijven en maakt deel uit van het regionaal bedrijventerrein programma. In opdracht van de gemeente Vlissingen is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar het gebied Baskensburg-West. De haalbaarheidstudie is door het houden van een informatiebijeenkomst op 21 juli 2021 (zie ook hoofdstuk 6) teruggekoppeld aan de directe omgeving, directe belanghebbenden en gebruikers. De presentatie is beschikbaar op de website van de gemeente. De haalbaarheidstudie heeft geresulteerd in een stedenbouwkundig raamwerk, waarvan de afbeelding is opgenomen in figuur 2.5. Uitgangspunten van het stedenbouwkundig raamwerk zijn:

10/70

centrale ontsluiting vanaf zuidzijde projectgebied begeleid met water; behoud van de groene omzoming en de oost-west structuren; de beplanting die inmiddels is gerooid, wordt waarschijnlijk vernieuwd. De groenstructuur aan de oostzijde wordt versterkt. behoud van het water aan de randen.

Figuur 2.5 Stedenbouwkundig Raamwerk (bron: Rothuizen architecten en adviseurs). Om de ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken, wordt de gemeenteloods gesloopt. Een nieuwe gemeenteloods is voorzien op sportpark Irislaan, grenzend aan het projectgebied Baskensburg-West. Ontwikkeling Delfaerde Locatie Zoals in de inleiding toegelicht, is voorliggende locatie Delfaerde één van de twee locaties binnen de gemeente Vlissingen waar complexgewijze huisvesting voor (inter)nationale werknemers wordt gerealiseerd. Voor een toelichting over doel en behoefte hiervan wordt verwezen naar paragrafen 3.2.3 , 3.4.5 en 3.4.6. De locatie ligt nabij een woonwijk en commerciële voorzieningen, waaronder supermarkten en sportvoorzieningen. Daarnaast is de locatie goed ontsloten. Dit zijn belangrijke aspecten voor het realiseren van een aangename leefomgeving voor (inter)nationale werknemers. Stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp Op basis van verschillende modellenstudie is gekomen tot een U-vormig gebouw (zie figuur 2.6). Aan de westzijde opent het gebouw zich richting het gebied met de sportvelden.

De bouwmassa aan de noordzijde bestaat uit vier bouwlagen met een maximale hoogte van circa 14 meter, de bouwmassa aan de oostzijde aan de 'groene as' bestaat uit vier lagen met een maximale hoogte van eveneens circa 14 meter en de bouwmassa aan de zuidzijde bestaat uit drie bouwlagen met een maximale hoogte van circa 11 meter. De bouwmassa past uitstekend in het toekomstig bedrijventerrein Baskensburg West.

11/70

Figuur 2.6 Situatietekening complex met buitenruimten Impressies van de gevels die naar de omgeving zijn gekeerd, zijn opgenomen in figuur 2.7. Voor gedetailleerde tekeningen en impressies van de gevels naar de binnenzijde wordt verwezen naar de bouwtekeningen bij de omgevingsvergunning.

12/70

Figuur 2.7 Impressies aanzicht buitengevels. Van boven naar beneden: noordgevel met kopgevel westzijde, oostgevel en zuidgevel met kopgevel westzijde (bron: Raadgevend Ingenieursburo F. Koch). Het middengebied wordt gebruikt voor parkeren van auto's en wordt ingericht als ontmoetingsruimte. Het aantal parkeerplaatsen op de situatietekening bedraagt in het binnengebied inclusief de westelijke rand 216 stuks parkeerplaatsen, waarvan 34 stuks in reserve en te gebruiken als ontmoetingsruimte en outdoor fitness. Aan de noordzijde van het complex worden nog eens 31 parkeerplaatsen aangelegd, waarmee het aantal parkeerplaatsen dat kan worden gerealiseerd, komt op 247 stuks. De verwachting is dat er veel pakketdiensten dagelijks zullen langskomen. Hiervoor wordt een 'stop en drop'-mogelijkheid gerealiseerd aan de zuidzijde van het complex. Op de situatietekening is dit aangegeven als laad- & loszone. Het parkeerterrein in het binnengebied wordt afgesloten met een slagboom, zodat onbevoegden niet gebruik kunnen maken van het parkeerterrein. Nabij de toegang tot het terrein, direct naast de zuidelijke vleugel van het gebouw, worden 3 ondergrondse containers voor inzameling van huishoudelijk afval geplaatst. Aan de oostzijde van het gebouw worden een trafo- en inkoopstation voor elektra en een watermeterput gerealiseerd.

Ten westen van het binnengebied is een opstelplaats voor een brandweervoertuig met een daarvoor noodzakelijke aansluiting geprojecteerd. Gebruik In het gebouw komen 342 zelfstandige studio's die worden verhuurd aan maximaal 350 (inter)nationale werknemers die werkzaam zijn binnen de gemeente Vlissingen. Personen mogen maximaal 4 maanden achter elkaar gebruik maken van de huisvesting, anders is sprake van langdurig verblijf en is inschrijving Conform de wet Basisregistratie verplicht. Er is daarmee sprake van een logiesgebouw. De eenheden worden gehuurd door werkgevers en niet door de werknemers zelf. Per verblijfseenheid is er 18 m² gebruiksvloeroppervlak per persoon beschikbaar, met eigen pantry en toilet/douche. Er komen in totaal 334 1-persoonskamers en 8 2-persoonskamers. Op de begane grond komen naast de toegang een gemeenschappelijke bergruimte annex ruimte voor afvalinzameling evenals functies die de levendigheid versterken, namelijk een wasserette, ondersteunende horeca en een minimarket. In het gebouw zijn 4 slaapruimten opgenomen voor beheer en bewaken. Er is 24 uur per dag en 7 dagen per week een toezichthouder en beheerder aanwezig. Dit kan dezelfde persoon zijn. De beheerder is verantwoordelijk voor de huisvestingsaccommodatie, alsmede voor de controle op huisregels, het aantal personen, het

13/70

nachtregister bijhoudt, de orde en netheid, eventuele afhandeling van klachten en de vragen van omwonenden. Gegevens hiervan zullen te zijner tijd gedeeld worden met de omwonenden. De ontwikkeling voorziet in één grotere gemeenschappelijke ruimte in het gebouw. De oppervlakte bedraagt circa 250 m2. Betrokkenheid met de omgeving De locatie maakt geen deel uit van een woonwijk, maar de dichtst nabijgelegen woningen liggen op loopafstand. Initiatiefnemers willen graag zorgen voor interactie met de omgeving, zodat mensen elkaar 'leren kennen' en er geen afstand wordt 'gecreëerd'. Gedacht moet worden aan: beschikbaar stellen van ruimte voor wijkoverleggen, taalcursussen en voor de aangrenzende bedrijven; een minimarket met buitenlandse streekproducten; een wasserette; het gereguleerd openstellen van de recreatieve buitenfaciliteiten (fitness) voor buurtwerk en onderwijs; organiseren van sportactiviteiten. Gebruik voor 15 jaar Uit het collegebesluit van 24 september 2020 (zie ook paragraaf 1.1) volgt dat het gebouw maximaal 15 jaar mag worden gebruikt voor de huisvesting van (inter)nationale werknemers. Dit is ook in de koopovereenkomst en anterieure overeenkomst en de exploitatievergunningdie noodzakelijk zijn, worden aangegeven. Daarin wordt uitgegaan van een gebruiksduur van 15 jaar vanaf eerste ingebruikname van verblijfseenheden.

Uiterlijk na afloop van de exploitatieduur van 15 jaar moet een passende bestemming aan de locatie en het gebouw worden gegeven. Minimaal 2 jaar vóór van de genoemde termijn zullen gemeente en initiatiefnemers hierover in overleg gaan. Dit zal in ieder geval niet het continueren van de huidige bestemming Sport zijn. Het gebouw is flexibel om te worden getransformeerd in een bedrijfs-, kantoor of woongebouw.

2.3

Planologische afweging

De essentie van de ontwikkeling is het mogelijk maken van een complex met 342 eenheden waar inter)nationale werknemers zich kunnen huisvesten en met ondersteunende functies zoals een wasserette, onderschikte horeca en een mini-market. Het gebruik ten behoeve van deze huisvesting is voor maximaal 15 jaar toegestaan, vervolgens dient het gebouw een andere functie te krijgen. Daarnaast wordt ook een ontsluitingsweg richting de ontwikkeling mogelijk gemaakt. Het gebouw past zoals beschreven in paragraaf 2.2 qua vorm en massa goed in haar omgeving. De ontwikkeling past binnen het beleid zoals getoetst in hoofdstuk 3. Daarnaast is de ontwikkeling getoetst aan milieuregelgeving in hoofdstuk 4. De milieuaspecten vormen geen belemmering voor het afgeven van een omgevingsvergunning. De ontwikkeling is hiermee planologisch gewenst en uitvoerbaar.

14/70

Hoofdstuk 3 3.1

Toetsing aan ruimtelijk beleid

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de ontwikkeling getoetst aan relevant rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Deze toetsing geldt als basis voor de planologische afweging.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) Beleidskader De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin

15/70

meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; duurzaam economisch groeipotentieel. Toetsing en conclusie Het planvoornemen is op nationaal niveau dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale belangen. In deze ruimtelijke onderbouwing zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Beleidskader Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling op rijksniveau van het beleid dat geschetst is in de SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Toetsing en conclusie Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Vanuit het Barro zijn geen artikelen relevant voor de beoogde ontwikkeling, c.q. het projectgebied.

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening Eisen aan de toelichting In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor gaan vergezeld van een toelichting, waarin zijn neergelegd: een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen; een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding; de uitkomsten van het overleg met officiële instanties; de uitkomsten van het verrichte onderzoek; een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken; de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan. Op al deze punten wordt in voorliggende ruimtelijke onderbouwing ingegaan. Ingevolge artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor) is dit artikel ook van toepassing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling die met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wabo mogelijk wordt gemaakt. Ladder voor duurzame verstedelijking Verder is in (artikel 3.1.6. lid 2) van het Bro vastgelegd dat voor stedelijke ontwikkelingen de zogenoemde

16/70

'ladder voor duurzame verstedelijking' moet worden gehanteerd. Dit is een instructieregel en heeft tot doel zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet aan deze regel worden getoetst. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. De ladder heeft betrekking op alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen: woningbouw, kantoren, bedrijven, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Voor andere stedelijke ontwikkelingen (naast de functies wonen, winkels, kantoren en bedrijventerrein) als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro, in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

Uit de Nota van toelichting op het Bro (2017) blijkt dat de aard en omvang van de ontwikkeling bepalend zijn voor de reikwijdte van het onderzoek naar, de beschrijving van en het overleg over de behoefte, waarvan de uitkomsten dienen te zijn opgenomen in de plantoelichting. Daaruit blijkt voorts dat het primair aan de bestuursorganen is om op basis van het ruimtelijke verzorgingsgebied van de nieuwe stedelijke ontwikkeling te bepalen hoe uitgebreid het onderzoek moet plaatsvinden, met welke bestuursorganen en diensten het overleg over de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt gevoerd en tot welk gebied de onderbouwing van de behoefte zich uitstrekt. Dit gebied kan verschillen naar gelang de aard en de omvang van de voorziene stedelijke ontwikkeling in relatie tot de context. Anders gezegd, van geval tot geval zal moeten worden bezien welk schaalniveau past bij de behoefte, in de leniging waarvan de door het plan mogelijk gemaakte stedelijke ontwikkeling voorziet, gelet op de aard en omvang daarvan (uitspraken van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:715 (Beek), van 23 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:798 (Asten) en van 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2921 (Geldermalsen)). Toetsing Door de aard en omvang moet de beoogde ontwikkeling worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling conform de ladder voor duurzame verstedelijking en moet daaraan worden getoetst.

Omdat de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd hoeft alleen de behoefte aan eenheden voor de huisvesting van (inter)nationale werknemers te worden gemotiveerd. Zoals in de volgende paragrafen wordt toegelicht, is er vanuit provinciaal en gemeentelijk niveau behoefte aan een goede huisvesting van inter)nationale werknemers. Daaruit blijkt onder andere dat het aantal internationale werknemers dat in Vlissingen verblijft, varieert tussen de 1.500 en 4.000 personen. De omvang van de gesignaleerde illegale kamerverhuur en overbewoning doen veronderstellen dat de inzet van repressieve middelen alleen niet meer toereikend is. Het huisvesten van 350 personen bij voorliggende ontwikkeling past binnen de behoefte op zowel gemeentelijk als provinciaal niveau. Hoewel de ontwikkeling niet is bedoeld voor het aantrekken van nieuwe groepen (inter)nationale werknemers, wordt tot 2030 een toestroom van circa 10.000 werknemers op Walcheren die om economische redenen hier

17/70

verblijven. Dit betekent een dat er een behoefte is aan circa 2.340 huisvestingsplekken (zie ook paragraaf 3.3.5). De bebouwing wordt daarnaast zodanig vormgegeven dat na 15 jaar bij einde van het gebruik deze kan worden getransformeerd naar bijvoorbeeld bedrijfsbebouwing; een functie die passend bij de voorgenomen toekomstige invulling van het gebied Baskensburg West. Conclusie Op de locatie wordt ingezet op de tijdelijke huisvesting van maximaal 350 werknemers voor maximaal 15 jaar. Deze ontwikkeling past kwantitatief gezien binnen de behoefte die er is naar deze huisvestingsvorm. 3.2.4 Rapport 'Geen tweederangsburgers' (30 oktober 2020) Beleidskader Arbeidsmigranten of anders gezegd internationale werknemers vormen een structureel onderdeel van de Nederlandse economie en maatschappij. Vitale sectoren zoals de land- en tuinbouw, de voedingsindustrie, de logistieke- en distributiesector en de bouwnijverheid kunnen niet meer zonder hen. Een deel van de werknemers kampt met slechte huisvesting, ‘verkamering’ en overbewoning. Dat zorgt voor problemen in dorpen en steden. Het kabinet heeft mede daarom het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten in het leven geroepen, onder leiding van Emile Roemer.

De opdracht aan het Aanjaagteam was om de bescherming van arbeidsmigranten te agenderen, te zoeken naar maatregelen voor de bescherming van arbeidsmigranten op de korte en (middel)lange termijn, en te monitoren of er sprake is van tekorten of overschotten aan werknemers in bepaalde sectoren. Het Aanjaagteam richt zich voornamelijk op werknemers die laag of ongeschoold werk verrichten. Kern van het advies is dat we (internationale) werknemers moeten behandelen als gelijkwaardige en volwaardige deelnemers van onze samenleving, en dat we onze regelgeving daar ook op moeten inrichten. Dat vergt meer inzet op bescherming van werknemers en daarmee ook een grotere rol voor de overheid. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), provincies en gemeenten dienen meer prioriteit aan deze doelgroep te geven. Daarnaast moeten gemeenten en provincies meer instrumenten krijgen om de kwaliteit van de huisvesting te waarborgen. Gemeenten en provincies moeten worden gestimuleerd om meer huisvesting voor (internationale) werknemers te realiseren. Het Aanjaagteam adviseert dat Rijk en provincies in 2021 afspraken maken over de huisvesting van (internationale) werknemers als vast onderdeel van de landelijke woningbouwopgave.

Gemeenten zouden de mogelijkheid moeten krijgen om te schuiven met de opgave in regionaal verband, onder de voorwaarde dat de regionale opgave als totaal wel wordt gehaald: wat de ene gemeente niet realiseert zou de andere gemeente dan extra moeten realiseren. Bovendien zouden gemeenten bij besluitvorming over nieuwe bedrijvigheid de huisvestingsvraag als gevolg van de inzet van (internationale) werknemers onderdeel moeten laten uitmaken van het vestigingsbeleid. Om de kwaliteit van huisvesting te verhogen adviseert het Aanjaagteam om de eisen van bestaande keurmerken (Agrarisch Keurmerk Flexwonen (AKF) en Stichting Normering Flexwonen (SNF)) aan te scherpen en te integreren. Daarbij moet worden uitgegaan van één persoon per slaapkamer en minimaal 15 vierkante meter leefoppervlakte per persoon. Deze eisen zouden ook onderdeel moeten gaan uitmaken van het

18/70

certificeringssysteem voor uitzendbureaus. Bestaande huisvestingslocaties moeten een redelijke termijn krijgen om de transformatie naar de nieuwe norm te laten plaatsvinden. Om de afhankelijkheid van (internationale) werknemers van hun werkgever in te perken, adviseert het Aanjaagteam om arbeidscontracten en huurcontracten zo veel mogelijk te ontkoppelen. (internationale) werknemers zouden altijd een zelfstandig huurcontract moeten krijgen, met en opzegtermijn voor de verhuurder van minimaal één maand. Als het verblijf van de arbeidsmigrant naar verwachting korter dan vier maanden zal zijn, dan kan een huurcontract ‘naar aard van korte duur’ volstaan. Als het verblijf langer gaat duren dan vier maanden, zou het gebruik van de huisvesting gebaseerd moeten zijn op een tijdelijk huurcontract (maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte). Met die contractvorm bestaat er huurbescherming en huurprijsbescherming. Toetsing De ontwikkeling voldoet aan het Keurmerk Normering Flexwonen. Voor een uitgebreide toelichting hierop wordt verwezen naar de paragrafen 3.4.5 en 3.4.6. Personen mogen maximaal 4 maanden achter elkaar verblijven in de eenheden.

Voor de huisvesting van (inter)nationale werknemers worden contracten gesloten met werkgevers, waarbij wel een strikte scheiding wordt gehanteerd tussen de rollen van de huisvester en de werkgever. Dit is belangrijk omdat het uitoefenen van druk op werknemer door werkgever, met onderdak als pressiemiddel, te allen tijde moet voorkomen. Conclusie De ontwikkeling past binnen de beleidskaders zoals het rijk dit voor ogen heeft voor een betere huisvesting en leefomstandigheden voor (internationale) werknemers.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Zeeuwse Omgevingsvisie (2021) Beleidskader Algemeen De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen voor de periode tot 2050, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030. De Zeeuwse Omgevingsvisie beschrijft vier Zeeuwse Ambities voor 2050: 1. uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland; 2. balans in de grote wateren en het landelijk gebied; 3. een duurzame en innovatieve economie; 4. klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. (Huisvesting van) Arbeidsmigranten Gesteld wordt dat onze economie door een dalende beroepsbevolking een groeiende behoefte heeft aan arbeidskrachten. De huisvesting van deze arbeidskrachten vergt de aandacht van werkgevers, gemeenten, woningcorporaties en arbeidsbemiddelingsbureaus. Het voorkomen van sociale problemen vormt bovendien

19/70

een gezamenlijke opgave van genoemde partijen. Huisvesting van arbeidsmigranten die voor een langere periode in Zeeland werkzaam zijn, valt binnen de reguliere woningbehoefte. In de provinciale bevolkingsprognose wordt hiermee voor zover mogelijk rekening gehouden. Gemeenten stellen vast wanneer sprake is van een dusdanig lange periode, dat huisvesting in een reguliere woning wenselijk is. Voor de groeiende groep arbeidsmigranten die voor een kortere periode in Zeeland verblijven is aanvullend gemeentelijk beleid noodzakelijk. Om deze reden heeft de gemeente Vlissingen in 2019 een visie en beleidsregels opgesteld (zie paragrafen 3.4.5 en 3.4.6) en heeft zij in 2020 de uitvraag voor de realisatie en exploitatie van complexen voor de huisvesting van (inter)nationale werknemers gedaan. Toetsing en conclusie De ontwikkeling sluit aan op de behoefte die er binnen de provincie Zeeland is om meer huisvesting voor (internationale) werknemers te realiseren die voor een kortere periode hier verblijven. 3.3.2 Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018 Toetsingskader De Omgevingsverordening Zeeland 2018 is in 2018 vastgesteld. Nadien zijn verschillende wijzigingen van de verordening vastgesteld. Deze hebben vooral betrekking op het kustfundament, zonneparken, grootschalige bedrijventerreinen en de begrenzing van natuurgebieden.

De Omgevingsverordening richt zich – net zo breed als het Omgevingsplan – op de fysieke leefomgeving in de Provincie Zeeland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, maar ook op het gebied van mobiliteit, milieu, natuur, water en bodem. De regels zijn vooral van belang voor het opstellen van bestemmingsplannen. Toetsing en conclusie Voor zover die regels relevant zijn voor de omgevingsvergunning voor de realisatie en exploitatie van het complex voor de huisvesting van (inter)nationale werknemers op het voormalig sportpark Baskensburg, zijn deze opgenomen in de hoofdstuk 4 en is de beoogde ontwikkeling daaraan getoetst. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling voldoet aan de regels van de verordening. 3.3.3 Ontwerp Omgevingsverordening Zeeland In de Ontwerp Omgevingsverordening Zeeland (versie 21 december 2021) staan alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving als de Omgevingswet in werking treedt. Naar verwachting is dit 1 januari 2023. Op basis van de Ontwerp Omgevingsverordening Zeeland past de ontwikkeling op basis van een globale toetsing op hoofdlijnen ook op basis van de deze verordening.

3.3.4 Walcherse woningmarktafspraken Beleidskader Op 18 december 2018 is de 'Actualisatie Walcherse woningmarktafspraken 2016-2025' vastgesteld door de afzonderlijke colleges van de gemeenten Vlissingen, Veere en Middelburg. De gemeenten worden hierbij onder andere concreet geconfronteerd met nieuwe doelgroepen op de markt (zoals tijdelijk en definitief hier verblijvende internationale werknemers ).

20/70

Op basis van het verleden en de demografische ontwikkelingen in de toekomst zal het aandeel arbeidsmigranten de komende jaren sterk toenemen en meer en meer zullen zich hier structureel gaan vestigen. Voor de regio Walcheren wordt tot 2030 een toestroom verwacht van 10.000 personen die om economische redenen hier verblijven. Deze zullen veelal in eerste instantie gehuisvest worden in 'shortstay' voorzieningen. Echter door het aanhoudende werk in de regio en het beleid dat gemeenten gaan voeren om deze doelgroep vast te houden, zal de overstap naar regulier wonen gemaakt gaan worden. Ingeschat wordt dat een kwart van deze benodigde arbeidsmigranten zich in deze periode hier zal vestigen en een reguliere woning nodig hebben. Dit betekent een woningvraag voor deze doelgroep van circa 2.500 woningen tot 2030. In het toekomstbeeld dat wordt geschetst heeft in 2040 de 25.000ste arbeidsmigrant gekozen voor permanente vestiging op Walcheren. Deze doelgroep maakt dankbaar gebruik van de woningen die beschikbaar zijn gekomen na de eerste 'grijze golf". Toetsing en conclusie De verwachting is dat tot 2030 een toestroom van circa 10.000 arbeidsmigranten wordt verwacht op Walcheren die om economische redenen hier verblijven. De ontwikkeling sluit aan bij de behoefte die er is aan 'shortstay'.

3.3.5 Woningkwalitateit- en woningmarktonderzoek Zeeland 2019 (KWOZ) Beleidskader Dit woningmarktonderzoek is in opdracht van de provincie Zeeland opgesteld voor de gehele provincie. Daarin zijn ook voor elk van de woningbouwlocaties op Walcheren de marktpotentie in beeld gebracht aan de hand van de behoefteraming enerzijds en de concurrentiepositie en het onderscheidend vermogen van deze locaties anderzijds. Ook is een verdiepingslag uitgevoerd op specifieke woonmilieus voor Walcheren en hoe (potentiële) ontwikkellocaties hier op kunnen inspelen. In het KWOZ is vermeld dat de provincie Zeeland de ambitie heeft om in 2040 een toekomstbestendige woningvoorraad te hebben die in kwantiteit en kwaliteit 100% aansluit bij de vraag. Er is daarom een uitgebreide woningmarktanalyse uitgevoerd, als gezamenlijke basis voor passend woonbeleid op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. In de verdieping naar specifieke doelgroepen/niches is ook de groep 'arbeidsmigranten (huisvesting)' geanalyseerd. Onder arbeidsmigranten wordt verstaan alle buitenlandse personen die in een Zeeuwse gemeente werkzaam zijn en (de intentie hebben om) hier niet permanent (komen) wonen. De provincie verwacht voor alle Zeeuwse regio's op (middel)lange termijn een structurele behoefte aan extra arbeidsmigranten(-huisvesting).

Dit betekent dat een belangrijk deel van de uitbreidingsvraag de komende 10 jaar naar verwachting structureel is. Het huidig aantal arbeidsmigranten en de te verwachten toekomstige ontwikkeling van het aantal arbeidsmigranten is in het KWOZ in beeld gebracht. Hiervoor is een empirische onderzoeksmethode (enquête onder bedrijven) gecombineerd met een modelmatige benadering om tot een betrouwbare bandbreedte te komen. Het indicatief aantal arbeidsmigranten eind 2018 lag op circa 7.050 voor heel Zeeland. De regio's de Bevelanden en Zeeuws-Vlaanderen nemen een belangrijk deel van dit aantal voor hun rekening. Op basis van het provinciale prognosemodel wordt tussen 2019 en 2029 een structurele extra huisvestingsvraag van 2.340 arbeidsmigranten(huisvestingsplekken) verwacht. Onder bepaalde voorwaarden kan de extra behoefte oplopen tot 5.350 arbeidsmigranten (huisvestingsplekken) de komende 10 jaar. Voor Walcheren is de verwachting een structurele huisvestingsvraag tussen de 570 en 1.200 extra arbeidsmigranten(huisvestingsplekken) tot het jaar

21/70

2029. Na de Bevelanden is op Walcheren de meeste toename te verwachten. Overigens is de schatting van het aantal werkzame arbeidsmigranten op Walcheren naar verwachting relatief laag ten opzichte van het daadwerkelijk aantal werkzame arbeidsmigranten omdat de respons op de enquête onder Walcherse bedrijven relatief beperkt was. De manier waarop de arbeidsmigranten gehuisvest zijn verschilt ook sterk per regio. Woningdelen komt met name veel voor op Tholen en Walcheren. Huisvesting in logiesverblijven bedoeld voor arbeidsmigranten komt alleen significant voor op de Bevelanden en Tholen. Toetsing en conclusie Voor Walcheren is de verwachting dat er tot 2029 een behoefte is aan circa 2.340 huisvestingsplekken. De ontwikkeling voorziet in de behoefte van het aanbieden van 'shortstay' voor 350 arbeidsmigranten binnen de gemeente Vlissingen. 3.3.6 Nulmeting monitor internationale werknemers Zeeland (mei 2021) Beleidskader In dit onderzoeksrapport, dat in opdracht van het Expat Centre Zeeland is opgesteld, is de huidige stand van zaken en de ontwikkeling rond het aantal aanwezige (en te verwachten) internationale werknemers beschreven. Onder de titel internationale werknemers vallen (naast expats) ook arbeidsmigranten en buitenlandse kenniswerkers. In het rapport is vermeld dat in 2019 in totaal 14.055 internationale werknemers werkten in de provincie Zeeland.

Dit aantal is in de periode 2017-2019 met gemiddeld 17 procent per jaar toegenomen. Vlissingen bleef daar met 16% net onder. In de gemeenten Terneuzen (2730) en Reimerswaal (2485) werken de meeste internationale werknemers, gevolgd door Vlissingen (1545), Sluis (1350), Goes (1250) en Middelburg (1220). De verwachting is dat de groei bij in Vlissingen vanwege de eveneens stijgende behoefte ook de komende jaren nog (flink) zal toenemen. Een verdubbeling is niet onrealistisch. Het merendeel (1275) van de internationale werknemers in Vlissingen valt onder de categorie arbeidsmigranten, terwijl de overige 270 te boek staan als kenniswerker. Het werk van de arbeidsmigranten is vaak seizoensgebonden, waardoor er schommelingen zijn in de aantallen die per maand aanwezig zijn. De piek ligt in de (zomer) maanden van voorjaar tot najaar, zowel in de agrarische als toeristische sector. In 2019 woonden in Vlissingen 1830 internationale werknemers, bijna 300 meer dan er werkten. Een deel werkte dus in een andere gemeente. Van deze 1830 vallen er 1550 onder de categorie arbeidsmigranten. De arbeidsmigranten komen (tot 2019) vooral uit Polen, terwijl de kenniswerkers vooral uit België komen. Van de arbeidsmigranten woont 55% in een huurwoning en 17% in een koopwoning, van de andere 28% is het niet bekend, maar die verhouding zal daar niet anders liggen.

Er kan gerust worden gesteld dat zeker (meer dan) 75% in een huurwoning woont, wat overigens in een aantal gevallen ook een kamergewijs verhuurde koopwoning kan zijn. Van de arbeidsmigranten is 44% alleenstaande en de rest is gehuwd (29%) of samenwonend (26%). Ongeveer twee-derde van alle internationale werknemers in Vlissingen heeft geen kinderen, en ongeveer een-derde wel. Als de groei zoals verwacht zich doorgezet heeft en blijft stijgen heeft dat flinke gevolgen voor de huisvestingsvraag. Voor zover bekend is de situatie qua aantallen redelijk in balans , maar dat betekent niet dat de huisvestingsituaties voldoen. Ook is er overlast van (al dan niet illegaal onttrokken) kamergewijs verhuurde woonruimten en worden er veel 'reguliere' (koop en huur) woningen opgekocht en verhuurd. Daardoor ontstaat deels verdringing op de woningmarkt en nemen de wachttijden voor andere (reguliere) woningzoekenden toe.

22/70

Dat geldt zowel voor huur als koop, en voor zowel starters als doorstromers, evenals voor nieuwe vestigers. Mede daarom wordt er nu gewerkt aan (3) projecten om de internationale werknemers in Vlissingen beter te huisvesten in (onder meer) shortstay verblijfsaccommodaties, die in de vorm van flexwoningen moeten worden ontwikkeld. Deze vooralsnog (ruim) 1.000 plaatsen zijn zowel bedoeld voor de huisvesting van nieuwe (inter)nationale werknemers, als voor de herhuisvesting van huidige op een 'verkeerde plek' wonende buitenlandse arbeiders. Daarmee wordt voorkomen dat de woningmarkt verder wordt ontwricht en kan er tevens aan het herstel daarvan gewerkt worden. Toetsing en conclusie De behoefte aan arbeidsmigranten en daarmee de vraag naar 'shortstay' groeit. De ontwikkeling sluit aan bij de vraag naar 'shortstay' voor arbeidsmigranten.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Het geldend planologisch regime Het projectgebied is planologisch-juridisch geregeld in het bestemmingsplan 'Sportparken & Tuin van Vlissingen'. De gronden hebben daarin de bestemming Sport -1. De gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor: sport- en speelvoorzieningen, met uitzondering van lawaaisporten en gemotoriseerde luchtsporten; ondersteunende horeca en ondersteunende maatschappelijke activiteiten; bij de bestemming behorende erven, tuinen, groen-, verkeer- en parkeervoorzieningen en kunstobjecten; aan de bestemming ondergeschikte nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. De bouw en exploitatie van een complex voor de huisvesting van (internationale) werknemers en het gebruik van de daarvoor benodigde (tijdelijke bouw)weg zijn binnen deze bestemming niet mogelijk. De gehele locatie is voorzien van een bouwvlak waarbinnen gebouwen (ten behoeve van de bestemming) zijn toegestaan met een maximum bouwhoogte van 10 meter. Daarnaast heeft het gehele projectgebied de bestemming Waarde - Archeologie - 4. Op grond van deze bestemming moeten bodemingrepen die dieper gaan dan 40 cm onder maaiveld en die een oppervlakte hebben groter dan 500 m2 worden voorafgegaan door (verkennend) archeologisch onderzoek.

23/70

Figuur 3.1 Fragment verbeelding bestemmingsplan Sportparken & Tuin van Vlissingen' Paraplubestemmingsplan Parkeernormering Naar aanleiding van het Parkeerbeleidsplan Vlissingen 2017-2022 en het vervallen van de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder de parkeerverplichting bij ruimtelijke ontwikkelingen) heeft het college van burgemeester en wethouders van Vlissingen op 20 maart 2018 de 'Nota parkeernormering Vlissingen 2018-2022' vastgesteld om de parkeerverplichting bij ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen bepalen. Dit is vervolgens juridisch verankerd in het op 5 juli 2018 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormering'. In de parkeernota is niet voorzien in de complexgewijze van huisvesting van internationale werknemers, zodat op andere wijze de benodigde parkeerbehoefte moet worden bepaald. Voorbereidingsbesluit Voor het voormalig sportpark heeft de gemeenteraad op 15 april 2021 een (hernieuwd) voorbereidingsbesluit genomen. Met dit voorbereidingsbesluit geeft de gemeenteraad aan dat er een bestemmingsplan voor het gebied zal worden voorbereid.

24/70

Figuur 3.2 Gebied waarvoor het voorbereidingsbesluit is genomen Op basis van een voorbereidingsbesluit kunnen aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten, die in strijd zijn met het ruimtelijk beleid c.q. het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan, worden aangehouden. Ook gebruikswijzigingen kunnen leiden tot het minder geschikt worden van het gebied voor de verwezenlijking van de gewenste bestemming. Artikel 3.7, lid 4, van de Wet ruimtelijke ordening biedt de mogelijkheid om bestaand gebruik te 'bevriezen'. Een afwijkingsbevoegdheid maakt het mogelijk een aanvraag dat voldoet aan het huidige bestemmingsplan, toe te staan. 3.4.2 Structuurvisie 'Vlissingen stad aan zee, een zee aan ruimte' Beleidskader De gemeenteraad van de gemeente Vlissingen heeft op 17 december 2009 de Structuurvisie 'Vlissingen stad aan zee, een zee aan ruimte' vastgesteld. De structuurvisie is de integrale ruimtelijke toekomstvisie tot het jaar 2020 en daarmee het richtinggevende kader voor het bestuurlijk handelen van de gemeente en het toetsinstrument voor nieuwe bestemmingsplannen. De structuurvisie is ook de basis voor het kostenverhaal van de zogenaamde bovenplanse kosten (koppeling bestemmingsplan-/exploitatieplan) en de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.

Ten behoeve van de structuurvisie heeft de gemeente heeft 3 toekomstperspectieven of scenario’s onderzocht, die verschillen in de wijze waarop ze omgaan met ontwikkelingen en de risico’s die deze ontwikkelingen met zich mee brengen. 1. Consolideren en beheren (nul scenario); 2. Ombuigen en groei (plus scenario);

25/70

3. Anticiperen en Transformeren (middenscenario). De Structuurvisie gaat uit van het 3de toekomstperspectief. In dit scenario wordt geanticipeerd op de ontwikkelingen, wordt kwaliteit toegevoegd en een wordt beter leefmilieu gerealiseerd. Vergrijzing van de bevolking en het vooruitzicht van bevolkingskrimp worden als kans gezien. Vlissingen verkiest kwaliteit boven kwantiteit, de focus ligt op de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving. Nieuwe ontwikkelingen worden gefaseerd ontwikkeld op basis van nieuwe inzichten. Het beleid is ruimtelijk vertaald en uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma. Op de visiekaart (zie figuur 3.3.) van de structuurvisie is het Sportpark Baskensburg aangewezen als “park/groen/natuur nieuw”. In de tekst is aangegeven dat het de bedoeling is om bedrijventerrein Baskensburg te revitaliseren (inzet regionale bedrijventerreinprogrammering) en een onderzoek te doen naar de herbestemming van het sportpark Baskensburg.

Figuur 3.3 Structuurvisie Vlissingen 2020 (bron: gemeente Vlissingen) Toetsing en conclusie Met de 'Stedebouwkundige verkenning Baskensburg-West', waarop in paragraaf 3.4.10 wordt ingegaan, is invulling gegeven aan de vraag om Sportpark Baskensburg te revitaliseren. De huisvesting van (inter)nationale werknemers is niet specifiek genoemd in het beleid. Echter de behoefte hiernaar is van veel recentere datum. Met het realiseren van de huisvesting wordt een begin gemaakt van de revalitisering en past dan ook uitstekend in de dynamiek van het gebied voor de komende jaren. 3.4.3 Woonvisie 'Vlissingen stad aan zee - een zee aan woonkwaliteit' Beleidskader Algemeen Het doel van de woonvisie, eveneens vastgesteld op 17 december 2009 is het formuleren van het beleidskader voor de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van wonen. De visie is het toetsingskader voor initiatieven

26/70

van derden en leidraad voor het handelen van de gemeente Vlissingen. In de woonvisie is een aantal doelstellingen geformuleerd: kwaliteit boven kwantiteit: herstructurering met verdunning en vergroening; nieuwbouw inzetten voor vergroten van de kwalitatieve differentiatie in de woningvoorraad en van de woonmilieus; integrale wijkaanpak: samen met maatschappelijke organisaties en burgers vanuit een fysiek en sociaal perspectief werken aan de leefbaarheid in buurten; doelgroepen aanbod: beschikbaar hebben van voldoende kwalitatief goede huisvesting voor alle doelgroepen (wonen-welzijn-zorg, starters, gezinnen, deeltijdwonen, studenten, CPO/PO/Kluswoningen, arbeidsmigranten); woningvoorraad van morgen: samenstelling van de woningvoorraad en woonmilieus zo goed mogelijk aansluiten op de huidige en veranderende woonbehoeften van de bevolking; wonen boven winkels stimuleren; complementariteit en samenwerking: actief inzetten voor samenwerking in de regio. Arbeidsmigranten De internationaal opererende bedrijven in Vlissingen-Oost zetten in toenemende mate tijdelijke arbeidskrachten in vanuit Oost-Europese en Aziatische landen. De arbeidskrachten leveren een waardevolle bijdrage aan de economie. In een aantal situaties levert de wijze waarop deze tijdelijke arbeidskrachten gehuisvest worden overlast situaties op. Daarbij wordt deze groep vaak op onveilige wijze gehuisvest.

Het verschijnsel arbeidsmigrant is van alle tijden, maar lange tijd ontbrak de noodzaak de huisvesting van arbeidsmigranten te reguleren. De mate waarin het verschijnsel zich echter de laatste jaren manifesteert en de gevolgen die dit met zich meebrengt, zoals overlast in woonstraten en onveilige huisvestingssituaties, vragen om specifiek beleid. De gemeente Vlissingen zet voor de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten in op pensionvoorzieningen in of aan de rand van de woongebieden. Deze vorm van huisvesting biedt in beginsel goede leefomstandigheden voor de arbeidsmigrant (zoals een centrale keuken en recreatie mogelijkheden), schaalvoordelen voor de aanbieder van huisvesting, en goede beheerbaarheid voor werkgever en gemeente. De gewenste ontwikkeling draagt bij aan het beschikbaar hebben van voldoende kwalitatief goede huisvesting van de doelgroep 'arbeidsmigranten' als een van de doelen uit de woonvisie. Toetsing en conclusie De gewenste ontwikkeling voorziet in de behoefte in goede huisvesting voor tijdelijke (inter)nationale werknemers. 3.4.4 Oplegnotitie Actualisatie Structuurvisie & Woonvisie 2013 Beleidskader Ontwikkelingen in de maatschappij, economie en politiek zijn van invloed op de verwezenlijking van deze visie. Daarom heeft de gemeenteraad in mei 2013 de geactualiseerde Structuurvisie vastgesteld.

De actualisatie laat zien dat de Structuur- en de Woonvisie uit 2009 (en het scenario 'Anticiperen & Transformeren') in 2013 als uitgangspunt nog actueel zijn. Toetsing en conclusie Het in het uitvoeringsprogramma structuurvisie 2009 opgenomen onderzoek naar de mogelijkheden voor een leefbaarheidsonderzoek/arbeidsmigrant is geschrapt. De actualisatie van de structuur en woonvisie heeft geleid

27/70

tot nieuwe accenten: het verder verzilveren van de kansen in de huidige markt. 3.4.5 Visie Huisvesting internationale werknemers 2019 Beleidskader De komst van deze (tijdelijke) werknemers naar de regio Walcheren brengt een (tijdelijke) vraag naar huisvesting met zich mee. In de gemeente Vlissingen is dit onder andere terug te zien door de, in grote getale aanwezige kamerverhuurpanden. Daarnaast wordt de gemeente regelmatig benaderd door bedrijven die op zoek zijn naar huisvesting van hun werknemers. De dynamiek rondom kamerverhuurpanden zoals roulatie van ploegendiensten, taxibusjes, parkeerproblemen en een andere leefstijl van de bewoners heeft in 2008 geleid tot aanscherping van de huisvestingsverordening, het opstellen van de “Beleidsnota Huisvesting arbeidsmigranten 2009” en het instellen van een moratorium voor de Scheldebuurt. De schattingen naar het aantal internationale werknemers die in Vlissingen verblijven variëren tussen de 1.500 en 4.000 personen. In zeer beperkte mate zijn deze opgenomen in de gemeentelijke systemen. Vanaf 2017 heeft de verscherpte handhaving op kamerverhuurpanden schrijnende situaties aan het licht gebracht, waar vooral de internationale werknemer de dupe van is. Dit leidt in buurten tot overlast, onveilige en onwenselijke situaties.

Daarbij komt dat de vraag vanuit bedrijven en uitzendbureaus naar huisvesting voor internationale werknemers onverminderd blijft. De omvang van de gesignaleerde illegale kamerverhuur en overbewoning doen veronderstellen dat de inzet van repressieve middelen alleen niet meer toereikend is. Daarom heeft de gemeenteraad in april 2019 de visie 'Huisvesting internationale werknemers 2019' vastgesteld. Daarin ziet de gemeente internationale werknemers als (tijdelijke) nieuwe inwoners van haar gemeente. Net als bij andere groepen nieuwe tijdelijke inwoners/verblijvers, zoals studenten en toeristen wil de gemeente Vlissingen dat het verblijf hier zo prettig mogelijk is. De wijze waarop deze nieuwe Vlissingers worden ontvangen en gehuisvest moet dit uitstralen. Hierbij is expliciet aandacht voor: 1. het belang van arbeidsmigranten voor de economie van Vlissingen; 2. een veilige en menswaardige huisvesting voor (tijdelijke) arbeidsmigranten in Vlissingen; 3. een veilige en aantrekkelijke woon- en leefomgeving voor alle inwoners van Vlissingen. Om Vlissingen tot een aantrekkelijk vestigingsklimaat te maken om te wonen, werken en recreëren voor de (inter)nationale werknemer is voorliggende visie opgesteld. Deze bestaat uit vier pijlers: 1. Huisvestingsvormen: naast regulier wonen in woningen en kamerverhuurpanden wordt het complexgewijs verblijven geïntroduceerd in de gemeente Vlissingen.

Dit is huisvesting voor personen die tijdelijk verblijven in Vlissingen. 2. Handhaving: door illegale kamerverhuur en overbewoning ontstaan er onder andere brandgevaarlijke situaties voor bewoners en overlast in de buurten. Door in te zetten op handhaving moet de kwaliteit van de bestaande voorraad en de woon- en leefomgeving verbeteren. 3. De zachte landing: het wegwijs maken van de nieuwe Vlissingers in hun omgeving, waarbij het streven is tijdelijke verblijvers om te zetten in permanente vestigers.

28/70

4. Commitment: het organiseren van goed werken, wonen en verblijven in Vlissingen is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheden, bedrijfsleven en inwoners. In deze pijler van de visie worden partijen gestimuleerd om hiernaar te acteren. Het college heeft de visie ten behoeve van de juridische borging en uitvoering uitgewerkt in beleidsregels (zie verderop in dit hoofdstuk). De gemeente Vlissingen zet in op een palet aan huisvestingsmogelijkheden voor (inter)nationale werknemers voor veilige en passende huisvesting binnen haar gemeentegrenzen. Hierbij wordt expliciet onderscheid gemaakt tussen wonen en verblijven: Verblijven: de groep werknemers die niet de intentie heeft om voor een langere tijd te blijven. Deze groep heeft behoefte aan een voorziening voor tijdelijk huisvesting. Wonen: de groep werknemers die voor langere tijd wil blijven of zich hier wil vestigen. Deze groep onderscheid zich niet van de reguliere woningzoekenden en ze kunnen in principe van reguliere woningmarkt instrumenten (kopen, huren, zelfstandig of onzelfstandig) gebruik maken. Conform de wet Basisregistratie personen (BRP) is er sprake van een 'langere tijd' als de verwachting is dat de persoon in kwestie 4 maanden of langer zal zijn.

Vanuit het streven naar een geordend woon- en leefmilieu voor alle Vlissingse inwoners (tijdelijk of niet) zet de gemeente sterk in op het handhaven van illegale huisvestingssituaties. Het terugdringen van deze situaties draagt bij aan het beeld van Vlissingen als een stad met kwalitatief goede huisvesting voor (inter)nationale werknemers. De gemeente Vlissingen kent op dit moment enkel huisvesting bestemd voor regulier wonen, zelfstandig in een eengezinswoning of appartement, of onzelfstandig in een kamerverhuurpand. Deze vorm van huisvesting is per definitie bestemd voor inwoners die hier permanent willen wonen. Dit sluit niet altijd aan bij de huisvestingsvraag van internationale werknemers als zij (voor het eerst) naar Vlissingen komen. Om te kunnen voorzien in deze gedifferentieerde vraag naar huisvesting binnen een prettig woon- en leefklimaat introduceert de gemeente Vlissingen naast het regulier wonen, de huisvesting in complexen die expliciet zijn ingericht en bestemd voor personen die tijdelijk in Vlissingen verblijven. Er wordt hierbij nadrukkelijk gesproken over 'verblijven' en niet over 'wonen'. De huisvesting is kwalitatief goed, maar sober en alleen geschikt voor tijdelijk verblijf. Daarnaast wordt in het kader van inpasbaarheid in een geordend woon- en leefklimaat onderscheid gemaakt tussen complexen binnen en buiten woonbuurten.

Woonbuurten worden gedefinieerd als het geheel van aansluitende straten binnen het bestaand bebouwd gebied waar hoofdzakelijk gewoond wordt. De contouren van deze indeling zijn te zien in figuur 3.4.

29/70

Figuur 3.4 Contouren woonbuurten (bron: gemeente Vlissingen) Dit leidt tot de volgende mogelijkheden van huisvesting voor (inter)nationale werknemers in Vlissingen: 1. regulier wonen a. zelfstandige woonruimte (woningen) b. onzelfstandige woonruimte (kamerverhuurpanden) 2. complexgewijze huisvesting a. binnen woonbuurten b. buiten woonbuurten Toetsing en conclusie De gewenste ontwikkeling voorziet in complexgewijze huisvesting buiten woonbuurten. 3.4.6 Beleidsregels Huisvesting (inter)nationale werknemers Vlissingen 2019 Beleidskader Ten behoeve van de juridische borging en uitvoering van de visie op de huisvesting van (inter)nationale werknemers zijn op 27 januari 2020 door het college van burgemeester en wethouders beleidsregels vastgesteld. Hiermee is een robuust en integraal kader voor de realisatie én exploitatie opgesteld, waarbij de kwaliteit van de huisvesting en leefbaarheid in de omgeving hoog in het vaandel staan. In de beleidsregels zijn kwalitatieve randvoorwaarden opgenomen voor Complexgewijze verblijven. Ten aanzien van de huisvesting moet het plan minimaal voldoen aan de meest actuele vereisten van het Keurmerk Normering Flexwonen. Aanvullend daarop is het volgende van belang:

30/70

Een complex kan zowel zelfstandige als onzelfstandige verblijfsruimten bevatten. In een zelfstandige verblijfsruimte verblijven maximaal 2 personen. De minimale oppervlakte van een zelfstandige verblijfsruimte bedraagt ten minste 18 m² per persoon. In een onzelfstandige verblijfsruimte verblijft maximaal 1 persoon. Per complex dient minimaal 40 m² aan gemeenschappelijke ruimte aanwezig te zijn. Bij meer dan 25 personen in een complex wordt deze norm verhoogd met 1,5 m² voor elke persoon meer dan 25. In een complex is 24 uur per dag en 7 dagen in de week ter plaatse toezicht aanwezig. Per complex wordt een beheerplan opgesteld door de eigenaar en ter goedkeuring aan het college voorgelegd. Het beheerplan moet voldoen aan bepaalde minimum vereisten. Het gebruik van het complex mag er niet toe leiden dat de woon- en leefsituatie in de omgeving van het complex op ontoelaatbare wijze nadelig wordt beïnvloed. Daarbij wordt rekening gehouden met het karakter van de straat en de wijk, waarin het complex is of zal zijn gelegen, de aard ervan en de spanning, waaraan het woonmilieu ter plaatse reeds blootstaat of bloot zal komen te staan door de exploitatie van het complex. De afstand tussen 2 complexen dient minimaal 200 meter te bedragen gemeten vanaf de perceelgrenzen. De afstand tussen een complex en een kamerverhuurpand bedraagt minimaal 100 meter, gemeten vanaf de perceelgrenzen.

Parkeergelegenheid voor de gebruikers en medewerkers van een complex dient gerealiseerd te worden op eigen terrein. De parkeernorm bedraagt 0,7 parkeerplaats per in het complex verblijvend persoon. Voor complexen buiten woonbuurten geldt onder andere nog de randvoorwaarden dat het college in overleg met de initiatiefnemer de omvang bepaalt op basis van de locatie en het huisvestingsconcept. De omvang van een complex buiten een woonbuurt is namelijk maatwerk en wordt op voorhand niet gelimiteerd. Toetsing Oppervlakte: per verblijfseenheid is er 18 m² gebruiksvloeroppervlak per persoon beschikbaar. Gemeenschappelijke ruimten: in het plan worden zowel 1 als 2 persoonskamers gerealiseerd met een eigen keuken en sanitair. Daarmee zijn het zelfstandige verblijfsruimten. Per verblijfsruimte is een gebruiksoppervlak van minimaal 18 m2 is per persoon beschikbaar. In het ontwerp is circa 1.725 m2 aan publieke ruimten en faciliteiten opgenomen, waarvan 1.200 m2 binnen. Daarmee wordt ook aan deze randvoorwaarde voldaan. Beheer: in het complex is 24 uur per dag een beheerder aanwezig. Daarnaast wordt een beheerplan opgesteld. Omgeving: de verschillende milieu- en omgevingsaspecten uit Hoofdstuk 4 Toetsing aan omgevingsaspecten laten zien dat de woon- en leefsituatie in de omgeving niet nadelig wordt beïnvloed.