3.1 Rvs Parkeergarage Machinefabriek; sluitende exploitatie- en financieringsopzet bijlage
Tekst van het document
Actualisatie financiële waardering parkeergarage Machinefabriek
Actualisatie financiële waardering parkeergarage Machinefabriek
Spark Nieuwstraat 4 2266 AD Leidschendam
+31 (0)70 317 70 05 info@spark-parkeren.nl www.spark-parkeren.nl www.linkedin.com/company/spark-parking
Colofon
Opdrachtgever
Gemeente Vlissingen
Titel
Actualisatie financiële waardering
Versie
5.1
Datum
24 januari 2024
Projectteam Opdrachtgever
Jeffrey Beenhouwer Janet van Bergen Andrew Mersie Rob Scheffer Dennis Schoonen
Projectteam Spark
Rob Ebbing
Projectleider Spark
Rob Ebbing
Inhoudsopgave 1
Samenvatting
9
2
Het Scheldekwartier
10
2.1
Machinefabriek
10
2.2
Vraagstelling en uitgangspunten
11
2.2.1
Waarderingsmethode
11
2.3
Eisen aan de parkeervoorziening
12
2.4
Leeswijzer
13
De parkeerbalans
14
3.1
Parkeerbehoefte
14
3.1.1
Functies
14
3.1.2
Parkeerbalans
16
3
4
5
Gebruik parkeergarage
17
4.1
Parkeerbeleid
17
4.2
Gebruik parkeerareaal
17
4.2.1
Veranderingen in het parkeerareaal
18
4.3
Gebruik parkeergarage Machinefabriek
19
4.3.1
Ligging Machinefabriek
20
4.3.2
Gebruikersgroepen
21
4.3.3
Bezoekers
21
4.3.4
Vaste gebruikers
21
4.3.5
Toekomstige ontwikkeling
23
Financiële prestatie
24
5.1
Exploitatie elementen
24
5.2
Algemene financiële uitgangspunten
24
5.3
Stichtingskostprijs
25
5.3.1
Aangenomen stichtingskostprijs
27
5.4
Beheer- en exploitatiekosten
28
5.4.1
Exploitatiekosten
28
5.4.2
Financierings- en Vastgoedlasten
29
5.5
Opbrengsten
30
5.5.1
Parkeertarieven
30
5.5.2
Bezoekersparkeren
31
5.5.3
Abonnementen
32
5.5.4
Tijdelijke parkeerterrein
33
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
7
6
8
5.5.5
Correctiefactoren
33
5.6
Resultaten
33
Gevoeligheidsanalyse
35
6.1
Gevoeligheidsanalyse
35
6.1.1
Wijziging Parkeerproductie
35
6.1.2
Wijziging parkeertarief
35
6.1.3
Wijziging stichtingskosten
36
Bijlage 1 Begrippen
37
Bijlage 2 Exploitatiemodel
39
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
1 Samenvatting De gemeente Vlissingen heeft besloten de Machinefabriek in het Scheldekwartier te renoveren en een nieuwe bestemming te geven. Gezien de ligging ten opzichte van de binnenstad, de aanzienlijke omvang van het historische gebouw is het goed mogelijk het gebouw een functie te geven voor het stallen van auto’s. Door het gebouw een dergelijke functie te geven, betekent dat een aanzienlijke kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte in de directe omgeving. Het parkeren van auto’s langs de openbare weg vergt immers een aanzienlijke ruimte. Ruimte die in dit geval een andere kwalitatief meer hoogwaardige bestemming kan krijgen. Bijvoorbeeld door deze te bestemmen als stadspark, terras, fietsenstalling, trottoir of de realisatie van nieuwe woningen. Zo wordt het mogelijk het tijdelijke naast de Machinefabriek gelegen parkeerterrein als bouwgrond te bestemmen hetgeen een opbrengst ( grove raming € 7,0 miljoen ) in de grondexploitatie betekent. Deze waarde en de waarde van andere kwalitatieve en/of kwantitatieve aspecten is niet meegenomen in deze waardering.
Voorafgaand aan het besluit de Machinefabriek te renoveren en een nieuwe bestemming te geven, is Spark gevraagd een financiële waardering van de parkeergarage te maken. Dit rapport bevat deze waardering. Op basis van een normatieve analyse is de benodigde capaciteit van de parkeergarage en het gebruik daarvan beredeneerd. Hiermee is zicht gekregen op de inkomsten. Door vervolgens de met de financiering en exploitatie van de parkeergarage verbonden kosten in mindering te brengen, zijn de jaarlijkse resultaten over een periode van 40 jaar bepaald. De Netto Contante Waarde van deze Resultaten bij elkaar blijkt € 76.000,- te zijn.
Hoewel de financiële waarde gegeven de uitgangspunten negatief is en de parkeergarage een lange periode met aanloopverliezen te maken krijgt, toont de gevoeligheidsanalyse aan dat de waarde neutraal wordt bij bijvoorbeeld een beperkte verhoging van het parkeertarief. Door de Machinefabriek deels als parkeervoorziening te bestemmen zal deze een aanzienlijke kwaliteitsimpuls geven op zijn omgeving en de ontwikkeling daarvan. Het is raadzaam om in de besluitvorming rond de renovatie en bestemming van de Machinefabriek de uitkomst van deze waardering in een breder perspectief te plaatsen en de hiervoor benoemde en andere aspecten mee te nemen.
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
9
2 Het Scheldekwartier Dit hoofdstuk schetst een beeld van het Scheldekwartier en de vraagstelling over de financiële waarde van een parkeergarage in de Machinefabriek hiervoor. 2.1 Machinefabriek Het centrum van Vlissingen bevond zich van oorsprong rond de Vissershaven, de Grote Kerk en het Dok. In de loop der jaren is het centrum als gevolg van de ontwikkelingen rond de scheepswerf in westelijke richting verschoven. Met de afname van de activiteiten van de scheepswerf is het Scheldeterrein beschikbaar gekomen voor een brede herontwikkeling. De gemeente Vlissingen heeft het gebied aangekocht en vervolgens gezamenlijk met marktpartijen een ontwikkelingsvisie “Scheldekwartier Vlissingen” opgesteld. Toen deze visie niet met marktpartijen uitvoerbaar bleek te zijn is een nieuwe ontwikkelvisie opgesteld welke de gemeenteraad op 22 december in 2016 heeft vastgesteld.
Impressie 1: Scheldekwartier Vlissingen
Hiermee geeft de gemeente Vlissingen richting aan de ambitie om gefaseerd een omvangrijk multifunctioneel programma te realiseren en het Scheldekwartier terug te geven aan de stad. Hoewel het uiteindelijke programma afhangt van de mogelijkheden in de markt, wordt gedacht aan de realisatie van circa 1.500 verschillende nieuwe woningen, kantoorruimte, retail, horeca een sporthal en de herontwikkeling van enkele monumentale gebouwen, waaronder de Machinefabriek. Voor het economisch functioneren van het Scheldekwartier wordt onderkend dat een goede
10
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
autobereikbaarheid van essentieel belang is. De geplande activiteiten genereren een parkeerbehoefte welke, omwille van de leefbaarheid, niet ten koste gaan van de kwaliteit van de openbare ruimte. Het is hierom gewenst om het parkeren zo veel mogelijk op eigen terrein mogelijk te maken of te laten plaatsvinden in centrale voorzieningen op een acceptabele loopafstand. De Machinefabriek lijkt vanwege zijn ligging, in een belangrijke aanrijroute naar de binnenstad, en zijn omvang geschikt voor de realisatie van een omvangrijke openbare parkeervoorziening. Een parkeervoorziening die qua capaciteit kan voorzien in de parkeerbehoefte van in de Machinefabriek te realiseren functies, maar ook op termijn van functies in zijn directe omgeving. De historische gevel biedt de mogelijkheid om geparkeerde voertuigen aan het oog te onttrekken en invulling te geven aan de wens om auto’s niet langs de openbare weg te laten parkeren. Alternatieve oplossingen zoals bijvoorbeeld het ondergronds realiseren van een parkeergarage zullen het financiële resultaat sterk negatief beïnvloeden. De oorzaak hiervan is gelegen in (significant) hogere bouwkosten en de noodzakelijke grondsanering. Verder brengt het ondergronds realiseren van de parkeeroplossing een afname van de toekomstige flexibiliteit met zich mee.
2.2 Vraagstelling en uitgangspunten De gemeente wenst als onderdeel van de ontwikkeling van het Scheldekwartier het monumentale pand, de Machinefabriek, te renoveren en te transformeren naar een multifunctioneel gebouw waarbij een van de hoofdfuncties (openbaar) parkeren zal zijn. Deze parkeervoorziening zal niet alleen bestemd zijn voor gebruik door functies in het gebouw zelf, maar ook voor meerdere andere in het Scheldekwartier te ontwikkelen functies. Eerder is via een aanbesteding geprobeerd de Machinefabriek in zijn geheel door de markt te laten ontwikkelen. Omdat het resultaat van deze aanbesteding onvoldoende aantrekkelijk was voor de gemeente Vlissingen is deze procedure beëindigd. Met betrekking tot de bepaling van de financiële waarde van de parkeergarage heeft u Spark om advies gevraagd. U wenst een adequate afweging te maken van de kosten en de risico’s die met de ontwikkeling en exploitatie gemoeid zijn en de rol die marktpartijen en u zelf daarbij kunnen spelen.
U heeft Spark gevraagd inzicht te geven in de huidige financiële haalbaarheid van een bovengronds in de Machinefabriek te realiseren parkeergarage en u heeft hiervoor de volgende vraag geformuleerd:
Wat is de financiële waarde van parkeergarage Machinefabriek voor de gemeente Vlissingen (als publiek lichaam) ?
2.2.1 Waarderingsmethode Er zijn verschillende methoden om de financiële waarde van een parkeergarage te bepalen. In deze rapportage is gebruik gemaakt van een waarderingsmethode die gebruikelijk is in deze
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
11
marktsector. Deze methode is gebaseerd op het bepalen van de Netto Contante Waarde (NCW) van een langjarig perspectief, waarbij alle kosten en opbrengsten worden geëxpliciteerd. De uitgangspunten en aannames die ten grondslag liggen aan de waardering worden in deze rapportage beschreven. De ervaring leert dat de kosten van de exploitatie goed in te schatten zijn. Maar economische factoren als ontwikkeling van de parkeervraag, inflatie en kosten van kapitaal kunnen fluctueren waardoor de resultaten worden beïnvloed. Deze rapportage is gebaseerd op werkelijk gerealiseerde inkomsten en ervaringscijfers over de exploitatie verbonden kosten en opslagen voor winst en risico. De hiervoor gehanteerde uitgangspunten staan beschreven in dit rapport. Omdat de uitkomst van een waardering afhankelijk is van meerdere verschillende variabelen, wordt afsluitend ook een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Deze analyse geeft van enkele variabelen inzicht in de gevolgen van mogelijke verandering.
Voor de bepaling van de Exploitatiekosten, de Omzet en de Kapitaal- en Vastgoedlasten worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Uitgangspunt Type parkeergarage
Bovengronds, prefab in bestaand gebouw
Openstelling
Openbaar, 24 uurs openstelling
Capaciteit
625 parkeerplaatsen
Tabel 1: Uitgangspunten parkeergarage
Hoewel deze waarderingsmethode voor parkeergarages een gebruikelijke is, is het van belang te onderkennen dat de positieve waarde van een gebouwde parkeervoorziening op haar omgeving hier buiten beschouwing blijft. Hierbij kan gedacht worden aan een hogere waarde van het omliggende vastgoed en daarmee hogere inkomsten uit de OZB maar ook aan zachtere zaken als bijvoorbeeld een hogere levenskwaliteit.
2.3 Eisen aan de parkeervoorziening Uitgangspunt in deze waardering is dat de nieuw te realiseren parkeergarage minimaal voldoet aan de eisen die gelden voor openbare parkeergarages uit de NEN 2443 – Parkeren en stallen van personenauto’s op terreinen en in garages, Nederlands Normalisatie-instituut (versie maart 2013). Om de in deze rapportage benoemde Parkeerproductie te kunnen behalen, is een parkeergarage nodig welke in kwalitatief goede staat (bereikbaar, vindbaar, beschikbaar, schoon, heel en veilig) wordt gehouden gedurende de Exploitatieperiode.
12
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
2.4 Leeswijzer Dit rapport omvat de financiële waardering van de Machinefabriek parkeergarage. In hoofdstuk 3 wordt de ontwikkeling van het Scheldekwartier beschreven en op basis van de functies in het verzorgingsgebied en op basis van de parkeerbalans de benodigde parkeercapaciteit bepaald. Hoofdstuk 4 maakt het gebruik door abonnementhouders en kortparkeerders (bezoekers) inzichtelijk en geeft een raming van de te verwachten Parkeerproductie. De verwachte financiële prestatie van de parkeergarage komt aan bod in hoofdstuk 5, waarbij de Resultaten worden bepaald door de jaarlijkse Exploitatiekosten en de Vastgoedlasten af te zetten tegen de Omzet. In hoofdstuk 6 wordt een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op enkele relevante variabelen. Als bijlage 1 treft u een toelichting op de begrippen aan die in dit rapport worden gebruikt (en met een hoofdletter geschreven zijn). Als bijlage 2 is uit het exploitatiemodel een deel van het kasstroomoverzicht met de Resultaten van diverse Exploitatiejaren opgenomen. Alle in deze rapportage genoemde bedragen zijn in euro’s, exclusief btw, prijspeil 2025, tenzij anders vermeld.
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
13
3 De parkeerbalans In dit hoofdstuk wordt de normatieve capaciteit van de parkeergarage in de Machinefabriek voor het Basis programma berekend. 3.1 Parkeerbehoefte De parkeergarage wordt bestemd voor het gebruik van meerdere verschillende functies. Naast het in de Machinefabriek te vestigen programma zullen ook de KSG, het hotel in de Timmerfabriek, de Zeelandtoren (ook wel de Iconische toren) en diverse woningen parkeerabonnementen voor gebruik van de Machinefabriek afnemen. Voor een programma wordt vervolgens de parkeerbehoefte berekend.
3.1.1 Functies Het uiteindelijk in de Machinefabriek te realiseren programma staat niet exact vast. Dit programma kan bestaan uit een variatie van: bedrijfsruimte, horeca, woningen een sport- en een evenementenhal. De parkeergarage van de Machinefabriek gaat niet alleen voorzien in de parkeerbehoefte van de functies in de Machinefabriek zelf maar ook voor verschillende al dan niet te realiseren functies in de omgeving. Voor het maken van deze financiële waardering is hiervoor een Basis programma opgesteld. Dit Basis programma is weergegeven in tabel 2. In tabel 2 geven de kolommen functie en aantal de samenstelling van dit Basis programma weer. De kolommen parkeerkencijfer (P-kencijfer) en Normatieve parkeerbehoefte geven weer wat de parkeerkencijfers conform het huidig vigerende bestemmingsplan1 zijn en wat voor het betreffende programma onderdeel normatief aan parkeerplaatsen beschikbaar moet zijn. Daar waar parkeerkencijfers en/of aanwezigheidspercentages ontbreken, zijn deze ontleend aan de CROW publicatie “317 – Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie” oktober 2012. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is geen rekening gehouden met de aanwezigheid van deelmobiliteit. Landelijk gezien wordt met regelmaat deelmobiliteit aangeboden om het bezit van een eigen (2 e) auto terug te dringen.
De aanwezigheid van deelmobiliteit leidt tot een afname van de normatief benodigde parkeercapaciteit. Conform het huidige bestemmingsplan dient per woning ook voorzien te worden in 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Uit onderzoek2 naar het werkelijke gebruik van bezoekersplaatsen blijkt dat deze norm royaal is. Landelijk gezien verlagen gemeenten inmiddels het bezoekersaandeel in hun parkeernorm voor de functie wonen. Om te voorkomen dat een onnodig grote 1 2
14
Paraplubestemmingsplan parkeernormering 2018 Gemeente Vlissingen https://www.spark-parkeren.nl/publicaties
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
parkeervoorziening wordt gerealiseerd is aangenomen dat de parkeernorm voor bezoekers niet 0,3 maar 0,2 per woning is. Dit lijkt ook voor de Machinefabriek in Vlissingen een meer reële aanname. Basis programma Functie
Aantal
P-kencijfer of aangenomen aantal
Normatieve parkeerbehoefte
Woningen I (Kleine kappen 6c en Machineplein 8)
148
1,2 per woning
177,6
Woningen II (Dokwerker blok A, deels blok B/C/D
88
A: 58 X 0,7 + B/C tekort 6 + D 8
54,6
- Bezoek bewoners Woningen I & II
286
- Bezoek Zeelandtoren
50
- Bezoek bewoners Ketelmakerij
86
+
422
0,2 per woning
84,4
Woningen III (Zeelandtoren)
100
aangenomen aantal
100,0
Woningen Scheldewijk (Plot J & A 2e auto)
31
aangenomen aantal
31,0
Kantoor (KSG, abonnementen)
250
aangenomen aantal
250,0
Kantoor, zonder balie
3.600
1,2 per 100 m2 BVO
43,2
Commercieel extensief, dienstverlening
1.190
1,6 per 100 m2 BVO
19,0
Horeca -cafe/bar/cafetaria (m2 BVO)
860
5,0 per 100 m2 BVO
43,0
Commercieel intensief, evenementen (m2 BVO)
2.980
4,0 per 100 m2 BVO
119,2
Sporthal (m2 BVO)
1.830
1,5 per 100 m2 BVO
27,5
60
aangenomen aantal
60,0
Totale Normatieve parkeerbehoefte:
1.009,5
Hotel (Timmerfabriek)
Tabel 2: Basis programma, functies naar aard en omvang met aangenomen behoefte of parkeerkencijfer
In bovenstaande tabel blijkt dat zonder rekening te houden met dubbelgebruik, de totale normatieve parkeerbehoefte (de maximale behoefte) van het Basis programma 1.009,5 parkeerplaatsen is. Omdat parkeerplaatsen niet voor exclusief gebruik bestemd worden, en niet iedereen gelijktijdig aanwezig zal zijn, wordt conform het beleid van Vlissingen, rekening gehouden met dubbelgebruik. In onderstaande tabel worden van de verschillende functies de toegepaste aanwezigheidspercentages per dagdeel getoond.
%-aanwezigheid Functie Wonen Wonen, bezoek Kantoor Commercieel, dienstverlening Horeca, café/bar Commercieel, intensief Sporthal Hotel
Werkdag ochtend
Werkdag middag
Werkdag avond
Koop avond
Werkdag nacht
Zaterdag middag
Zaterdag Avond
Zondag Middag
50% 10% 100% 100% 30% 5% 50% 50%
50% 20% 100% 100% 40% 25% 50% 60%
90% 80% 5% 5% 90% 90% 100% 100%
80% 70% 5% 75% 90% 90% 100% 100%
100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
60% 60% 0% 0% 75% 75% 100% 60%
80% 100% 0% 0% 100% 100% 100% 75%
70% 70% 0% 0% 75% 40% 75% 30%
Tabel 3: Aanwezigheidspercentages per functie
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
15
In een parkeerbalans worden de voor de verschillende functies uit het Basis programma geldende aanwezigheidscijfers doorgerekend. Door dit te doen wordt duidelijk dat de gelijktijdige parkeerbehoefte per moment van de week kan verschillen.
3.1.2 Parkeerbalans De parkeerbalans wordt gemaakt door per functie de normatieve parkeerbehoefte te combineren met de aanwezigheidspercentages. Op deze manier wordt voor de afzonderlijke momenten van de week inzichtelijk wat de gezamenlijk verwachte parkeerbehoefte is. Door de vraag van de verschillende functies op dezelfde momenten bij elkaar op te tellen, wordt bepaald wat het gelijktijdig normatief benodigde aantal parkeerplaatsen op de verschillende momenten van de week is. Het moment waarop het aantal benodigde parkeerplaatsen maximaal is, wordt gezien als het maatgevende moment. Voor het Basis programma wordt deze berekening in onderstaande tabel uitgevoerd.
Normatieve Pbehoefte
werkdagochtend
werkdagmiddag
werkdagavond
koopavond
werkdag-nacht
zaterdagmiddag
zaterdagavond
zondagmiddag
Dagdeel
178 55 100 31 57 10 17
89 27 50 16 6 1 2
89 27 50 16 11 2 3
160 49 90 28 46 8 14
142 44 80 25 40 7 12
178 55 100 31 0 0 0
107 33 60 19 34 6 10
142 44 80 25 57 10 17
124 38 70 22 40 7 12
250 43 19 43 119 27 60
250 43 19 13 6 14 30
250 43 19 17 30 14 36
13 2 1 39 107 27 60
13 2 14 39 107 27 60
0 0 0 0 0 0 60
0 0 0 32 48 27 36
0 0 0 43 119 27 45
0 0 0 32 48 21 18
1.009
565
607
643
612
423
412
610
432
Wonen
Woningen I (Kleine kappen 6c en Mach.Pl. 8) Woningen II (Dokwerker blok A, deels blok B/C/D) Woningen (Zeelandtoren) Woningen (Scheldewijk Plot J & A 2e auto) Visite woningen I + II Visite Zeelandtoren Visite woningen Ketelmakerij Overig
Kantoor KSG (abonnementen) Kantoor, zonder balie Commercieel, dienstverlening Horeca cafe, bar, cafetaria Commercieel, intensief evenementen Sporthal Hotel (Timmerfabriek) Totaal Normatieve P-behoefte:
Tabel 4: Normatieve parkeerbehoefte Basis programma
Bovenstaande tabel laat zien dat het maatgevende moment van het Basis programma de werkdag avond. Op dit moment is de parkeerbehoefte 643 parkeerplaatsen. Zoals aangegeven is in dit aantal geen rekening gehouden met de aanwezigheid van deelmobiliteit. Op dit moment wordt in diverse gemeenten in Nederland aangenomen dat de inzet van een deelauto leidt tot een daling van de parkeercapaciteit met 4 parkeerplaatsen (1 op 5).
16
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
4 Gebruik parkeergarage In dit hoofdstuk wordt het gebruik van de parkeergarage bepaald. 4.1 Parkeerbeleid De gemeente Vlissingen heeft sinds langere tijd parkeerbeleid waarmee zij het gebruik van haar openbare parkeervoorzieningen in het centrum reguleert. Het beleidsuitgangspunt is dat het parkeren voor bewoners, bedrijven en bezoekers in de openbare ruimte in het Scheldekwartier sterk beperkt zal zijn. Daar waar in het Scheldekwartier geparkeerd kan worden, zal blijvend sprake zijn van parkeerregulering (betaald parkeren). Ter voorkoming van parkeeroverlast in de wijken tegen het centrum zal de parkeerdruk gemonitord worden om bij overlast bij te kunnen sturen. Onderdeel van het parkeerbeleid is dat toekomstige bewoners en bedrijven in het Scheldekwartier niet in aanmerking komen voor een (gemeentelijke) parkeervergunning. Ter borging hiervan zal de gemeente Vlissingen voor betreffende woningen conform het Paraplubestemmingsplan3 een zogenaamde POET-lijst (Parkeren Op Eigen Terrein) bijhouden. Om optimaal in de parkeerbehoefte van (een deel van) de verschillende doelgroepen in het Scheldekwartier te kunnen voorzien, zal de parkeergarage in de Machinefabriek volledig openbaar zijn. Hierbij is het niet gewenst parkeerplaatsen exclusief te bestemmen (door middel van bijvoorbeeld een klappaaltje of een box) voor het gebruik door een bepaalde gebruikersgroep.
Op deze manier wordt het mogelijk de capaciteit van de parkeergarage zo optimaal mogelijk te benutten. In de uitwerking met de beoogde gebruikers vergt dit een nadere uitwerking. De ontwikkeling van het Scheldekwartier is inmiddels op gang. Wanneer de Machinefabriek gereed zal zijn, kan deze direct voorzien in de parkeerbehoefte van bijvoorbeeld de Timmerfabriek met het hotel en KSG.
4.2 Gebruik parkeerareaal Het gereguleerde parkeerareaal van de gemeente Vlissingen telt circa 1.880 parkeerplaatsen. Dit aantal is de afgelopen jaren min of meer gelijk gebleven. Officieel zijn er parkeerplaatsen aangelegd, andere weer onttrokken of bestemd voor gebruik door bewoners. Het gebruik van de gereguleerde openbare parkeervoorzieningen is de laatste jaren op jaarbasis stabiel gebleven. Dit areaal wordt gebruikt door kortparkeerders en langparkeerders, veelal vergunning of abonnementhouders. Onderstaande tabel geeft de uit het kortparkeren gerealiseerde opbrengst en
3
Paraplubestemmingsplan parkeernormering 2018
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
17
de daarvan afgeleide Parkeerproductie van de gemeentelijke parkeervoorzieningen samen voor de jaren 2018 en 2019 weer.
Jaar
Parkeervoorziening
Uurtarief
Opbrengst
2018
Straat
€ 1.75
€ 1.600.000,-
910.000
Parkeergarages
€ 1,65
€
640.000,-
385.000
€ 2.240.000
1.295.000
Totaal: 2019
Parkeerproductie
Straat
€ 1,75
€ 1.680.000,-
960.000
Parkeergarages
€ 1,65
€
580.000,-
350.000
€ 2.260.000,-
1.310.000
Totaal:
Tabel 5: Opbrengst parkeerexploitatie gemeente Vlissingen 2018 -2019 (parkeergarages incl. btw)
Op basis van het gebruik over deze jaren, blijkt dat de gemiddelde Parkeerproductie van een parkeerplaats circa 690 uur per jaar ( = 1.300.000 / 1.880 ) was. De werkelijke parkeerdruk ligt hoger omdat betreffende parkeerplaatsen ook gebruikt worden door vergunning- en abonnementhouders.
4.2.1 Veranderingen in het parkeerareaal Een deel van de huidige openbare capaciteit van enkele gemeentelijke parkeervoorzieningen krijgt een andere bestemming of komt te vervallen. De volgende veranderingen zijn op dit moment bekend:
Herbestemming Van de Scheldeplein parkeergarage welke een capaciteit heeft van 330 parkeerplaatsen, worden 141 parkeerplaatsen bestemd voor bewoners van de nieuwbouw Kop van het Dok; Naar de bezetting van de parkeervoorzieningen in Vlissingen heeft het bureau Mobycon in 2018 in de maanden maart, augustus en oktober onderzoek gedaan. Deze gegevens zijn gebruikt om te bepalen wat de impact van de veranderingen is op het overige parkeerareaal en in het bijzonder de verwachtte toename van het gebruik van parkeergarage Machinefabriek. De bezetting van de Scheldeplein parkeergarage blijkt op het piekmoment, de zaterdagmiddag, 40% te zijn. De restcapaciteit op dit piekmoment is 186 ( = 330* [100% 40%] ). Omdat deze restcapaciteit groter is dan de aanvullende behoefte van 141
18
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
parkeerplaatsen is aangenomen dat de parkeerdruk in de directe omgeving gelijk blijft. Het gebruik van de Machinefabriek zal door de herbestemming niet extra toenemen.
Vervallen In de omgeving van de Machinefabriek komen de volgende parkeerlocaties te vervallen: 1.
Bij de Hellingbaan zijn 31 parkeerplaatsen vervallen;
2.
In 2024 komt het parkeerterrein Koudehoek (Houtkade ca. 127 parkeerplaatsen en Koningsweg ca. 185 parkeerplaatsen) te vervallen;
3.
Van het parkeerterrein Stenenbeer komen 70 parkeerplaatsen te vervallen.
Voorgaande locaties veroorzaken een afname in de parkeercapaciteit van 343 ( = 31 + 127 + 185 + 70 ) parkeerplaatsen. Uit het onderzoek blijkt dat, op het piekmoment de vrijdagmiddag, hiervan 211 parkeerplaatsen gebruikt worden. Op basis van de in de vrijdagnacht (23:00 – 05:00 uur) waargenomen parkeerdruk (26%) blijkt de parkeercapaciteit voor de bewoners ca. 90 ( = 0,26 x 343 ) parkeerplaatsen te zijn. In lijn met de aanwezigheidspercentages van bewoners (nacht 100%, middag 50%) betekend dit dat op de werkdag van de 211 geparkeerde auto’s er 45 van bewoners zijn. De resterende 166 auto’s ( = 211 – 45 ) zijn van bezoekers en/of werkers die zijn aangewezen op een in de directe omgeving gelegen parkeerplaats. De parkeerplaatsen langs de openbare weg in de directe omgeving bieden hiervoor enige ruimte omdat de bezetting, ook op het piekmoment, hier onder de 85% ligt. Maar ook de Machinefabriek kan hier een rol vervullen. Omdat met name bewoners zo dicht mogelijk bij hun woning parkeren, zullen met name de bezoekers uitwijken naar een goed bereikbare parkeervoorziening waar met grotere zekerheid een parkeerplaats beschikbaar is. Uitgaande van een parkeergarage met een capaciteit van 641 parkeerplaatsen blijkt uit de parkeerbalans (Tabel 4) dat op de werkdagochtend en -middag een restcapaciteit beschikbaar is van circa 50 parkeerplaatsen.
Wanneer aangenomen wordt dat de bezoekers deze restcapaciteit gaan gebruiken is aangenomen dat het gebruik hiervan overeenkomt met de eerder berekende gemiddelde Parkeerproductie van een parkeerplaats in Vlissingen. Dat betekend de Parkeerproductie van deze bezoekers in de Machinefabriek circa 34.000 uur ( = 50 parkeerplaatsen x 690 uur ) zal zijn.
4.3 Gebruik parkeergarage Machinefabriek Het Scheldekwartier krijgt een openbare ruimte met een hoge kwaliteit. De parkeerbehoefte van de functies in het Scheldekwartier krijgen hiervoor hoofdzakelijk eigen parkeervoorzieningen. Het parkeren in de openbare ruimte (langs de openbare weg) wordt tot een minimum beperkt. Daar
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
19
waar ontwikkelingen niet voorzien in hun normatieve parkeerbehoefte zal het normatieve tekort worden gefaciliteerd in de Machinefabriek.
4.3.1 Ligging Machinefabriek De parkeergarage wordt gerealiseerd in de voormalige Machinefabriek, gelegen tussen De Willem Ruysstraat en de langs Het Dok gelegen Jan Weugkade in het Scheldekwartier in Vlissingen. Vanuit Noordelijke richting zal de parkeergarage bereikbaar zijn vanaf de Sloeweg, Nieuwe Vlissingseweg en vervolgens de De Willem Ruysstraat. De parkeergarage zal vanaf De Willem Ruysstraat worden ontsloten. Parkeergarage Machinefabriek gaat hoofdzakelijk voorzien in de parkeerbehoefte van functies in haar directe omgeving. De parkeergarage is op enige (loop)afstand van het oude centrum gelegen. De bereikbaarheid, direct aan de aanrijroute naar de oude binnenstad vanuit de regio en met een goede loopverbinding naar en vanaf de oude binnenstad is goed te noemen. Onderstaande plattegrond geeft de in het bestemmingsplan opgenomen gebiedsindeling weer met de ligging van de Machinefabriek daarin.
Plattegrond 1: gebiedsindeling Vlissingen Ontwerp paraplubestemmingsplan 2018
Voor de voetgangers zullen de in- en uitgangen inpandig aan de Jan Weugkade en De Willem Ruysstraat gerealiseerd worden. Op deze manier wordt de gepercipieerde loopafstand naar de bestemming zo klein mogelijk gemaakt, hetgeen de kwaliteit van de parkeergarage en het gebruik daarvan ten goede komt.
20
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
4.3.2 Gebruikersgroepen De parkeergarage wordt op hoofdlijnen gebruikt door een tweetal gebruikersgroepen: bezoekers en vaste gebruikers. Bezoekers betalen elke keer dat zij gebruik maken van de parkeergarage voor vertrek een, in de regel, van de parkeerduur afhankelijk parkeertarief. De vaste gebruikers worden in het algemeen gefaciliteerd met een parkeerabonnement dat qua tijden zo goed mogelijk aansluit bij hun behoefte (kantoor, bewoners). Een deel van de vaste gebruikers zal de prijs van hun parkeerrecht in een bedrag afkopen en vervolgens jaarlijks servicekosten voldoen voor het gebruik. Standaard abonnementhouders voldoen jaarlijks een prijs welke afhangt van het abonnementstype.
4.3.3 Bezoekers Voor wat betreft de Parkeerproductie van het nieuw toe te voegen programma is per functie een schatting gemaakt op basis van binnen Spark beschikbare ervaringscijfers. In onderstaande tabel wordt de Parkeerproductie voor de Machinefabriek voor het Basis programma en het verplaatste gebruik samen weergegeven.
Functie
Woningen I & II blok B, C en D (aantal) en III (woning) *
Aantal
Parkeerproductie per jaar: Woning / m2 BVO / Kamers parkeerplaats
Parkeer productie
336
50
16.800
Commercieel, dienstverlening (m2 BVO)
1.190
15
23.800
Kantoor, zonder balie
3.600
2
18.000
Horeca, cafe/bar (m2 BVO)
860
20
17.200
Commercieel, intensief evenementen (m2 BVO)
2.980
20
52.150
Sporthal (m2 BVO)
1.830
15
27.450
Verplaatsing a.g.v. areaal veranderingen (§ 4.2.1)
34.000
Totale parkeerproductie
189.400
Woningen II Dokwerker hotelunits
58
Bezetting kamers 70%, 60% autogebruik, 365 dagen
Aantal dagkaarten 8.891
Tabel 6: Parkeerproductie per functie Basis programma + aanvullende behoefte (afgerond op 1.000) *) De bezoekers van alle woningen II parkeren, omdat de garages onder de blokken B, C en D niet openbaar zijn, in de Machinefabriek.
4.3.4 Vaste gebruikers De parkeergarage is onder meer bestemd voor de bewoners en bedrijven in het gebied rondom de Machinefabriek. Wanneer bewoners en/of bedrijven gebruik willen maken van de parkeervoorziening, nemen zij hiervoor een parkeerabonnement voor gebruik van de parkeergarage af. Naast een eventueel voor de realisatie van de parkeerplaats (door de
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
21
ontwikkelaar) te betalen afkoopsom voldoen de uiteindelijke gebruikers, de bewoners, van deze parkeerplaatsen jaarlijks het huidige bedrag voor een parkeerabonnement4 voor een van de gemeentelijke parkeergarages van € 648,- incl. btw per jaar.
Woningen I (Kleine kappen 6c en Machineplein 8) Uit aangeleverde gegevens blijkt dat de Machinefabriek voorziet in de parkeerbehoefte van 148 woningen op de bouwvlekken 6c en 8. In deze waardering is aangenomen dat voor alle bewoners conform de parkeernorm 1,2 parkeerplaats per woning afgekocht. Voor elk van deze parkeerplaatsen wordt een eenmalige afkoop voldaan van € 15.000,-. Voor deze afkoop komen de bewoners in aanmerking voor 178 abonnementen. Gebruikelijk wordt in aanvulling op het eigendom van een parkeerrecht ook voor het abonnement een jaarlijkse vergoeding (servicekosten) in rekening gebracht ter dekking van onder meer de exploitatie en het onderhoud. De hoogte van de jaarlijks te indexeren vergoeding is gesteld op € 535,- in 2025 (€ 648,- incl. btw). In verhouding tot de exploitatiekosten is dit een bescheiden bijdrage.
Woningen II (Dokwerker blok A, deels Blok B, C en D) De parkeergarage in de Machinefabriek zal ook gebruikt worden door de in het bouwblok A, de Dokwerker, gevestigde 58 hotelunits. Voor deze 58 hotelunits wordt geen afkoopsom voldaan. De gebruikers van deze hotelunits zullen gebruik maken van de parkeergarage op basis van afgenomen dagkaarten. De parkeergarages onder de bouwblokken B, C en D zijn niet openbaar en onvoldoende groot om volledig te kunnen voorzien in hun eigen behoefte. De Machinefabriek zal voorzien in het tekort. Hiervoor wordt vanuit de appartementen in Blok B (B-lofts) en C (C-dock) samen 6 maal en voor Blok D, 8 maal een eenmalige afkoopsom van € 15.000,- alsmede een jaarlijks geïndexeerde servicekostenvergoeding van € 535,- in 2025 (€ 648,- incl. btw) voldaan.
Woningen III (Zeelandtoren) Voor de Zeelandtoren is aangenomen dat deze behoefte heeft aan 100 parkeerrechten. Voor elk van deze parkeerabonnementen wordt een eenmalige afkoop voldaan van € 20.000,- alsmede een jaarlijks geïndexeerde servicekostenvergoeding van € 535,- in 2025 (€ 648,- incl. btw).
Woningen IV (Scheldewijk Plot J en A 2e auto) De bewoners van de woningen in de Scheldewijk op de Plots J en A hebben behoefte aan 31 stuks 2e parkeerplaatsen. Parkeergarage machinefabriek voorziet in deze behoefte. Voor elk van deze
4
22
https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR688039/1#d162256309e205
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
parkeerplaatsen wordt een eenmalige afkoop voldaan van € 15.000,-. In aanvulling hierop wordt geen jaarlijkse servicekostenvergoeding in rekening gebracht.
Hotel, Timmerfabriek Voor het hotel in de Timmerfabriek is aangenomen dat deze behoefte heeft aan 60 parkeerrechten. Voor elk van deze parkeerrechten wordt een eenmalige afkoop voldaan van € 15.000,- alsmede een jaarlijks geïndexeerde servicekostenvergoeding voldaan van € 535,- in 2025 (€ 648,- incl. btw).
Kantoor, KSG Verder is aangenomen dat KSG bij aanvang 250 stuks parkeerabonnementen afneemt tegen een jaarprijs van € 1.300,-. Ook voor overige bewoners en bedrijven zullen verschillende typen parkeerabonnementen beschikbaar zijn. Onderstaande tabel geeft, zonder rekening te houden met de aangenomen ingroei, het aantal abonnementen dat wordt afgenomen weer. Afnemer
Aantal
Eenmalige (af)koopsom
Jaarlijkse vergoeding
Woningen I
178
€ 15.000,-
€
Woningen II Dokwerker hotelunits
58
n.v.t.
Woningen II blok B, C en D
14
€ 15.000,-
€
535,-
Woningen III Zeelandtoren
100
€ 20.000,-
€
535,-
Woningen IV Scheldewijk 2e auto
31
€ 15.000,-
€
0,-
Timmerfabriek hotel
60
€ 15.000,-
€
535,-
KSG
250
n.v.t.
Totaal:
685
535,-
o.b.v. dagkaarten (tabel 6)
€ 1.300,-
Tabel 7: Overzicht afgenomen parkeerabonnementen ongeacht ingroei (prijsbasis 2025, excl. btw)
4.3.5 Toekomstige ontwikkeling Statistisch gezien neemt het autobezit, en nog specifieker het autogebruik, op landelijk niveau weer toe (bron: CBS). Dit gegeven kan van belang zijn voor het feitelijke gebruik van parkeerplaatsen. Een toename van het autobezit en het autogebruik is immers van invloed op de bezetting c.q. de Parkeerproductie van de parkeerplaatsen. Op basis van de gerealiseerde ontwikkeling van Vlissingen, achten wij het thans niet opportuun om hieraan een trendmatige groei van het gebruik toe te voegen. In deze financiële waardering is dan ook aangenomen dat de jaarlijkse Parkeerproductie na de ingroeiperiode gelijk blijft.
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
23
5 Financiële prestatie In dit hoofdstuk zijn de financiële aspecten van de exploitatie van de parkeergarage nader uitgewerkt en wordt het Resultaat daarvan bepaald. 5.1 Exploitatie elementen Om de financiële prestatie van een parkeergarage te kunnen bepalen, is het van belang inzicht te hebben in de kosten van de eigenaresse, de exploitatie en de Omzet. Hierbij zijn de volgende elementen van belang: •
de uitgangspunten, zoals tijdshorizon, btw- en rentepercentages, indexeringen etc.;
•
de raming van de Financieringslasten voor (de financiering van) de stichtingskostprijs en de Vervangingsinvesteringen;
•
de raming van de Vastgoedgebonden lasten;
•
de raming van de te verwachten Exploitatiekosten;
•
de raming van de Omzet van de parkeergarage, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen bezoekers en vaste gebruikers.
In ons toegepaste rekenmodel is elk van deze elementen geïncorporeerd. Tevens biedt het model de mogelijkheid tot het maken van gevoeligheidsanalyses (bepalen van de bandbreedtes). Hierna worden de volgende onderdelen van de financiële analyse nader toegelicht: •
de algemene financiële uitgangspunten;
•
de kosten van eigenaresse en exploitatie;
•
de Omzet;
•
de ontwikkeling van het Parkeerexploitatieresultaat;
•
de ontwikkeling van het Resultaat.
5.2 Algemene financiële uitgangspunten Onderzocht is op welke wijze, van welke omvang en tegen welke kosten een parkeergarage in de Machinefabriek gerealiseerd kan worden. De binnenruimte van de Machinefabriek biedt volgens verschillende schetsontwerpen voldoende ruimte voor de realisatie van een prefab parkeergarage in meerdere bovengrondse bouwlagen.
Voor de Exploitatieperiode is een raming gemaakt van de te verwachten Omzet, de Exploitatiekosten en Vastgoedlasten. Bij deze raming is uitgegaan van een waardering op het moment waarop de ingebruikname, start exploitatie, op 1 januari 2025 ligt. Voor de waardering is
24
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
als prijspeildatum 1 januari 2023 aangehouden. In onderstaande tabel zijn de algemene financiële uitgangspunten opgenomen die gehanteerd zijn:
Omschrijving
Uitgangspunt
Startjaar Exploitatieperiode
2025
Prijspeil NCW Resultaten
2025
Exploitatieperiode
40 jaar
Stichtingskostprijs (625 parkeerplaatsen)
€ 18,5 miljoen
Inflatie (lineair gedurende exploitatieperiode)
2,0%
Prijsontwikkeling: -
Bezoekerstarief 1e 10 jaar
3,0% (Inflatie + 1%)
-
Bezoekerstarief vervolgens
2,0% (Inflatie)
-
Abonnementen en servicekosten
2,0% (Inflatie)
Rendement / discontovoet
2,5%
Restwaarde (ca. 10% stichtingskosten)
€ 1,85 miljoen
Financieringsvorm
lineair
Afschrijvingstermijn in jaren: -
Gebouw (5%)
20 jaar
-
Installaties
15 jaar
-
Parkeersysteem
10 jaar
Tabel 8: Algemene financiële uitgangspunten
5.3 Stichtingskostprijs De uiteindelijke stichtingskostprijs van de parkeergarage hangt af van meerdere verschillende factoren. Voor een parkeergarage in de Machinefabriek zijn, mede als gevolg van varianten in de programmatische invulling, meerdere verschillende ontwerpen gemaakt. Dit was noodzakelijk om een concreter beeld te krijgen bij de (on)mogelijkheden van de bestaande constructies van de Machinefabriek en de hierin te realiseren parkeercapaciteit. Hierbij is, omwille van de kosten, zo veel mogelijk getracht te komen tot een kwalitatief goed ontwerp waarbij leveranciers gebruik kunnen maken van reeds beschikbare en/of standaard elementen. Naast het ontwerp en de materialisatie daarvan moet niet de invloed van marktwerking op de uiteindelijke prijs onderschat worden. Afbeelding 1: Machinefabriek 2022
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
25
Raming stichtingskostprijs Koch Op basis van eerder gemaakte ontwerpen is onder meer door Raadgevend Ingenieursbureau F. Koch B.V. (Hierna Koch BV) een raming gemaakt van enkele schetsontwerpen. Van een parkeergarage met 700 parkeerplaatsen heeft Koch BV een raming van de bouwkosten gemaakt voor een garage met 700 parkeerplaatsen (Doc. Nr.: 350-018-G02-R-006 d.d. 03-06-2020) waaruit blijkt dat de bouwkosten circa € 16.500,- per parkeerplaats bedragen. De afgelopen jaren hebben de bouwkosten en in het bijzonder de energie en staalprijs, een enorme prijsontwikkeling doorgemaakt. Omdat de in de Machinefabriek te realiseren parkeergarage een aanzienlijke hoeveelheid staal en energie vergt, is aangenomen dat een aanpassing van de geraamde bouwkosten noodzakelijk is. Het bestanddeel staal in de bouwkosten van de parkeergarage zal ongeveer 30% zijn. Voor de staalprijsontwikkeling is de index5 van de staalprijs aangehouden. Deze staalprijsindex is rechtstreeks gebaseerd op prijzen van de internationale staalfabrieken. De ontwikkeling van de staalprijs heeft vanaf juni 2020, het moment van de Koch BV raming, een sterke stijging en vervolgens een aanzienlijke daling doorgemaakt. De index was op het moment van de Koch raming in juni ’22 (week 24), 268% terwijl; deze in week 13 ’23, 188 is. Dit betekend een stijging van de staalprijs met ca. 59% ( = ( 188 – 118 ) / 118 ).
Voor de beoordeling van de kosten van de energie is de jaarmutatie volgens de CPI index6 voor gas en elektra beschouwd. Ten opzichte van dezelfde periode is zijn gas- en elektriciteitsprijs bezig met een herstel. Toch liggen de prijzen van elektriciteit en gas ten opzichten van juni ’22 op dit moment nog ca. 37% respectievelijk 116% hoger.
Grafieken: 1 - Staalprijs index 2016 heden en 2 - CPI jaarmutaties (%) gas en elektra 1995 heden
5 https://brinkstaalbouw.nl/staalprijsindex#:~:text=Update%20%7C%2015%20februari%202022&text=In%20
de%20achterliggende%20week%20is,met%20hetzelfde%20bedrag%20zijn%20gedaald. 6
26
https://www.cbs.nl/nl-nl/dossier/energieprijzen/hoofdstukken/aardgas-en-elektriciteit
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
Het is onduidelijk hoe de staal en de energieprijzen zich op de middellange (5 jaar) termijn zullen ontwikkelen en de markt deze vertaald in de prijs van een parkeergarage. Bij het doorrekenen van een effect op de door Koch BV geraamde bouwkosten van de parkeergarage is aangenomen dat de markt, vanwege onzekerheid, rekening houdt met een prijsstijging van de staalprijs van 60%. De invloed van een mogelijke ontwikkeling van de energiekosten vertaald zich in de overige bouwkosten van een parkeergarage. Aangenomen is dat in lijn met de staalprijs ook de overige kosten met 30% zullen zijn toegenomen.
De aangepaste bouwkosten van een parkeerplaats is weergegeven in onderstaande tabel.
Onderdeel bouwkosten
Prijs juni 2020
Prijsontwikkeling
Prijs mei 2023
Staal (30%)
€ 4.950,-
+60%
€ 7.920,-
Overig
€ 11.550,-
+30%
€ 15.015,-
Totale bouwkostprijs per parkeerplaats:
€ 16.500,-
€ 22.935,-
Tabel 9: Raming bouwkosten per parkeerplaats (prijspeil 2023)
In aanvulling op de gecorrigeerde bouwkosten dient rekening gehouden te worden met opslagen voor aanvullende projectkosten zoals leges, advies, projectmanagement etc. Om te komen tot de uiteindelijke stichtingskostprijs wordt met een opslag van 12% ( € 2.752,- ). Hiervan uitgaande komt de stichtingskostprijs van een parkeerplaats (afgerond) uit op € 25.700,-.
Raming stichtingskostprijs Rothuizen Recent (23 april 2023) heeft de firma Rothuizen een globale raming (Referentie: 21055/ram0041/PON) gemaakt van de bouwkosten van de parkeergarage inclusief fietsenstalling in de Machinefabriek. Deze raming komt uit op een totaalbedrag van € 18.196.067,-. Uitgaande van een capaciteit van 625 parkeerplaatsen betekend dit dat de bouwkosten van een parkeerplaats € 29.114,- bedragen. In aanvulling op de bouwkosten dient rekening gehouden te worden met opslagen voor aanvullende projectkosten zoals leges, advies, projectmanagement etc. Om te komen tot de uiteindelijke stichtingskostprijs wordt met een opslag van 12% ( € 3.494,- ). Hiervan uitgaande komt de stichtingskostprijs van een parkeerplaats (afgerond) uit op € 32.600,-.
5.3.1 Aangenomen stichtingskostprijs Zoals hiervoor beschreven hebben de bouwkosten de afgelopen jaren een enorme ontwikkeling doorgemaakt. Uit de eerder getoonde indexen blijkt dat na een ongekende stijging de weg omlaag is ingezet. In deze waardering is dan ook gekozen om een gemiddelde stichtingskostprijs aan te
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
27
houden welke gebaseerd is op de hiervoor beschreven bouwkostenramingen. Dat betekend dat de stichtingskostprijs van een parkeerplaats neerkomt op € 29.150,-. Uit de laatste ontwerpen blijkt dat naast het programma in de Machinefabriek een parkeergarage met een capaciteit van de parkeergarage 625 parkeerplaatsen gerealiseerd kan worden. Dit is iets minder dan de berekening gemaakt in paragraaf 4.5 waaruit blijkt dat 641 parkeerplaatsen nodig zijn om op het maatgevende moment te voorzien in de normatieve behoefte van het Basis programma. Gezien het beperkte tekort en er bijvoorbeeld geen rekening is gehouden met de inzet van deelmobiliteit is aangenomen dat dit geen problemen geeft. Hiervan uitgaande bedraagt de stichtingskostprijs van een parkeergarage met een capaciteit van 625 parkeerplaatsen inclusief de investering in een Toegangscontrolesysteem van € 250.000,- bij aanvang Exploitatie afgerond € 18.500.000,- ( = [ 625 x € 29.150,- ] + € 250.000,- ).
5.4 Beheer- en exploitatiekosten In deze berekeningen wordt ervan uitgegaan dat de parkeergarage volledig bedrijfsgereed wordt opgeleverd. Voor de te exploiteren parkeergarage zijn de kosten van (periodiek) onderhoud van verschillende, direct met de exploitatie van de parkeergarage verband houdende zaken meegenomen in de berekening van de Exploitatiekosten. In de berekening zijn zowel de investeringen als de vervangingsinvesteringen opgenomen voor het Toegangscontrolesysteem.
5.4.1 Exploitatiekosten Bij de berekening van de Exploitatiekosten is gebruik gemaakt van een aantal kostensoorten. Hierna volgt een overzicht van de te onderscheiden kostensoorten. Aangezien de gemeente Vlissingen reeds beschikt over een eigen parkeerbeheerorganisatie en enkele parkeergarages exploiteert, is ervan uitgegaan dat zij in de beheerkosten (Personeel/toezicht) op een marktconforme wijze organiseert.
Met de volgende Exploitatiekosten is rekening gehouden: •
Personeel/toezicht: dit betreft de jaarlijkse kosten van de in de parkeergarage aanwezige bemensing. Gezien de omvang en het beoogde gebruik van de parkeergarage voor veelal vaste gebruikers is uitgegaan van beheer op afstand en een beperkte aanwezigheid van personeel in de garage. Rekening wordt gehouden met een personele aanwezigheid van circa 50 uur per week in de parkeergarage.
•
Directe beheerkosten: dit betreft de kosten voor schoonmaak, bouwkundig en technisch onderhoud, de kosten voor water, elektra en telecommunicatie, verzekeringen en belastingen
28
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
zoals OZB gebruikersgedeelte, parkeertickets en overige gebruiksgoederen. Voor de berekening van de OZB is de WOZ waarde van de parkeergarage bepaald op 50% van de stichtingskostprijs. •
Geldverwerking: dit betreft de kosten van de verwerking van het digitale betaalverkeer in de parkeergarage.
•
Overige (bedrijfs)kosten en onvoorzien: de aan de parkeergarage toe te rekenen kosten voor de personele formatie (incl. huisvesting, P&O, hulpmiddelen etc.) ten behoeve van de operationele (toezicht, beheer op afstand en bewaking), commerciële, technische en administratieve beheerstaken, het verrichten van onderhoud (b.v.: schilderwerk, markering, bewegwijzering) en periodieke onvoorziene zaken.
•
Overhead: dit betreft de algemene managementkosten voor beleid, strategie, marketing en vastgoedmanagement.
•
Marge exploitant: dit betreft de toeslag welke de exploitant als opslag wenst voor het nemen van het Parkeerexploitatieresultaat ( = totale opbrengst – Exploitatiekosten) ter dekking van winst en risico. Deze is in deze waardering buiten beschouwing gelaten (op 0% gesteld).
Op basis van ervaringscijfers is bepaald wat de te verwachten exploitatiekosten jaarlijks zullen bedragen. Een samenvattend overzicht is opgenomen in onderstaande tabel.
Exploitatiekosten
Bedrag in €
Personeel/toezicht
91.000
Directe beheerkosten
227.000
Geldverwerking
8.000
Overige bedrijfskosten
5.000
Overige kosten en onvoorzien
18.000
Overhead
32.000
Marge exploitant Totaal per jaar (exc. btw, afgerond)
0 € 381.000
Tabel 10: Overzicht Exploitatiekosten 1e jaar (op 1.000 afgeronde bedragen, prijspeil 2025)
5.4.2 Financierings- en Vastgoedlasten Voor rekening en risico van de eigenaresse van de parkeergarage komen de lasten van de financiering, het vastgoed en de instandhouding. Hierna volgt een overzicht van deze lasten. •
Financieringslasten: de jaarlijkse lasten van rente en afschrijving. De parkeergarage wordt afgeschreven naar 10% van de stichtingskostprijs;
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
29
•
Vastgoed lasten: de aan het vastgoed gebonden kosten van het contractmanagement, alsmede de verzekeringen en belastingen waaronder opstalverzekering en OZBeigenaarsgedeelte. Voor de berekening van de OZB is de WOZ waarde van de parkeergarage bepaald op 50% van de stichtingskostprijs;
•
Vervangingsinvesteringen: de onderhouds- en vervangingslasten van het gebouw en de installaties, inclusief het Toegangscontrolesysteem en de initiële investering daarin bij aanvang Parkeerexploitatie.
Een samenvattend overzicht van de lasten is opgenomen in onderstaande tabel.
Kapitaal- en Vastgoedlasten
Bedrag in €
Financieringslasten
1.041.000
Vastgoedgebonden lasten
79.000
(Vervangings)investeringen (1e jaar)
0
Totaal per jaar (exc. btw, afgerond)
€ 1.120.000
Tabel 11: Overzicht kapitaal- en vastgoedlasten 1e jaar, 2025 (op 1.000 afgeronde bedragen)
De Vervangingsinvesteringen zijn in deze waardering als puntdrukbelasting in het exploitatiemodel gepresenteerd. De initiële investering in het Toegangscontrolesysteem, van € 250.000,-, is in de stichtingskostprijs opgenomen. Onderhoud en vervanging komt voor rekening van de exploitant. De overige Vervangingsinvesteringen zijn conform het afschrijvingsschema opgenomen.
5.5 Opbrengsten Om de opbrengsten te bepalen zijn de tarieven en het feitelijke gebruik door parkeerders, zowel bezoekers/kortparkeerders als vergunninghouders (bewoners/bedrijven), van belang. De opbrengsten van vaste gebruikers worden bepaald door het verwachte aantal en type uit te geven vergunningen te vermenigvuldigen met de betreffende tarieven. De opbrengsten uit kortparkeerders worden bepaald door het verwachte aantal te verkopen parkeeruren in de parkeergarage te vermenigvuldigen met het te hanteren parkeeruurtarief. In de volgende paragrafen wordt een en ander nader uitgewerkt.
5.5.1 Parkeertarieven Vanuit het parkeerbeleid wordt de regulering van het gebruik van parkeervoorzieningen veelal afgestemd op het beoogde gebruik. Daarbij wordt gebruikelijk getracht de parkeerdruk in de binnenstad beheersbaar te maken. Hierbij wordt met verschillen in hoogte en structuur van het parkeertarief en/of de toegestane parkeerduur ingespeeld op de behoefte van verschillende
30
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
doelgroepen. In Vlissingen wordt hierbij ook rekening gehouden met de functie van de stad voor toeristen en de aanwezigheid van het seizoenpatroon als gevolg hiervan. De hoogte van het parkeertarief is als gevolg hiervan in de zomer maanden hoger en neemt toe naarmate de binnenstad wordt genaderd. Zo wordt het gebruik van, ten opzichte van de nabij de binnenstad, op enige afstand gelegen en dus inferieure parkeervoorzieningen met behulp van een aantrekkelijker tarief gestimuleerd. In Nederlandse binnensteden is de loopafstand vanaf een parkeergarage naar de bestemming veelal langer dan vanaf een langs de openbare weg gelegen parkeerplaats. In lijn hiermee blijkt een meerderheid van de parkeerders een voorkeur te hebben voor straatparkeren. Uit onderzoek blijkt dat de gemiddelde parkeerder bereid is om € 0,37 tot € 0,60 per parkeeractie extra te betalen voor een parkeerplaats op straat7. De opkomst van parkeer Apps als Parkmobile en Yellowbrick maken het parkeren langs de openbare weg eenvoudiger. Zo kan achteraf en nauwkeuriger betaald worden voor de gebruikte parkeerduur. Daarbij nemen parkeerders de kosten van deze diensten voor hun rekening. Afhankelijk van het gebruik bedragen de kosten hiervan circa € 0,30 per transactie.
Om de openbare ruimte te ontlasten door het gebruik van parkeergarages te stimuleren zal dan ook rekening gehouden moeten worden met een tariefverschil tussen straat en garage parkeren van enige omvang. Naast het parkeertarief is het natuurlijk ook mogelijk om te sturen met andere variabelen. Bijvoorbeeld met een parkeerduurbeperking of de tariefstructuur.
5.5.2 Bezoekersparkeren Met ingang van 1 januari 2024 is het uurtarief € 2,00 (inclusief btw)8. Deze tarieven gelden van maandag tot en met zondag van 09:00 uur tot 19:00 of 21:00 uur. Het maximale dagtarief wordt € 10,- (incl. btw). De Exploitatieperiode vangt in 2025 aan. In de berekeningen is aangenomen dat de opbrengst van een verkocht uur bij aanvang exploitatie, niet is geïndexeerd en nog steeds € 2,00 (incl. btw) bedraagt. Voor wat betreft de Parkeerproductie is uitgegaan van het midden van de bandbreedte van de verwachting. Onderstaande tabel geeft de omzet uit bezoekersparkeren weer voor het eerste exploitatiejaar. Hierbij is geen rekening gehouden met de correctie voor de ingroeiperiode.
Gebruik
Aantal parkeeruren
Omzet bezoekers
Basis scenario
189.400 uren
€ 313.058,-
Dagkaarten
8.891 stuks
€ 73.482,-
Totaalbedrag:
€ 386.540,-
Tabel 12: Verwachte Omzet bezoekersparkeren 2025, ongeacht aanvangsleegstand 7 2015 drs. M. Kobus VU Amsterdam: “Economic studies on public facility use” 8
Verordening op de heffing en invordering van parkeerbelastingen 2024 (documentnummer 2351241)
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
31
In de gemeente Vlissingen zijn gebieden waar alleen vergunninghouders mogen parkeren. Bewoners in deze gebieden kunnen voor hun visite gebruik maken van de bezoekersregeling. Per kalenderjaar kan elk huisadres maximaal € 200,- (incl. btw) aan parkeertegoed aanvragen. Via deze bezoekersregeling kan visite voor € 0,30 (incl. btw) per uur parkeren. Verder kan op dit moment in de avond, nacht en op zondag gratis of tegen een gereduceerd tarief geparkeerd worden in de parkeergarages. Een drukkend effect op de inkomsten van de parkeergarage als gevolg van deze regelingen is hier verder buiten beschouwing gelaten.
5.5.3 Abonnementen Uitgegaan is van de verkoop van de eerder bepaalde aantallen abonnementen. Deze opbrengst van de afkoopsommen en de servicekosten worden in de exploitatie ontvangen. In het exploitatiemodel is geen rekening gehouden met een jaarlijkse prijsontwikkeling van de tarieven van de eenmalige afkoopsom. De jaarlijks te betalen bijdrage wordt jaarlijks, voor het eerst op 1-12026, wel gecorrigeerd voor inflatie. Afnemer
Aantal
Eenmalige (af)koopsom
Totaalbedrag
Woningen I
178
€ 15.000,-
€ 2.670.000,-
Woningen II Dokwerker hotelunits
58
n.v.t.
€
0,-
Woningen II blok B, C en D
14
€ 15.000,-
€
210.000,-
Woningen III Zeelandtoren
100
€ 20.000,-
€ 2.000.000,-
Woningen IV Scheldewijk 2e auto
31
€ 15.000,-
€
465.000,-
Timmerfabriek hotel
60
€ 15.000,-
€
900.000,-
€ 6.245.000,-
Totaalbedrag: Tabel 13: Overzicht eenmalige afkoopsom ongeacht ingroei (excl. btw) Afnemer
Aantal
Jaarlijks bedrag per abonnement
Jaarlijkse opbrengst
Woningen I
178
€
535,-
€
95.230,-
Woningen II blok B, C en D
14
€
535,-
€
7.490,-
Woningen III Zeelandtoren
100
€
535,-
€
53.500,-
Timmerfabriek hotel
60
€
535,-
€
32.100,-
KSG
250
€ 1.300,-
€ 325.000,€ 513.320,-
Totaalbedrag:
Tabel 14: Overzicht jaarlijkse opbrengsten ongeacht ingroei en indexatie (prijsbasis 2025, excl. btw)
In de parkeerverordening 2024 is opgenomen dat voor parkeren in een van de parkeergebouwen (Machinefabriek, Scheldeplein en De Fonteyne) jaarkaarten kunnen worden afgenomen. De met ingang van 2024 hiervoor geldende jaartarieven bedragen € 1.600,- (incl. btw) geen plaatsgarantie [€ 2.400,- (incl. btw) plaatsgarantie] en voor omwonenden binnen 500 meter vanaf een parkeergebouw € 600,- (incl. btw).
32
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
5.5.4 Tijdelijke parkeerterrein Naast de Machinefabriek ligt momenteel een tijdelijk parkeerterrein. Met de ingebruikname van een parkeervoorziening in de Machinefabriek zal dit terrein vrij komen voor ontwikkeling. Als gevolg hiervan zal in de grondexploitatie een voorziene opbrengst van circa € 7,0 miljoen gerealiseerd kunnen worden. Dergelijke kwantitatieve of kwalitatieve opbrengsten die ook elders in de omgeving van de Machinefabriek gerealiseerd kunnen zijn buiten beschouwing gelaten.
5.5.5 Correctiefactoren Het Scheldkwartier betreft een omvangrijke gebiedsontwikkeling. Om te voorzien in de reeds aanwezige parkeerbehoefte van hoofdzakelijk KSG is een tijdelijk parkeerterrein aangelegd. De voorziene woningen en/of de Zeelandtoren zullen zeer waarschijnlijk gefaseerd gerealiseerd worden. In deze analyse is ter compensatie hiervan rekening gehouden met een afnemende aanvangsleegstand op de bezetting. Ter correctie hiervan is voor de eerste 5 jaar rekening gehouden met een aflopende korting (50%, 30%, 20%, 15% en 10%) op de bezoekers inkomsten. Verder achten wij een jaarlijkse groei van het bezoekersparkeertarief gedurende de eerste tien exploitatiejaren van 3% (2% inflatie + 1%) conservatief realistisch. De resterende jaren wordt de inflatie (2%) aangehouden. Voor het voldoen van de afkoopsom en de afname van abonnementen wordt rekening gehouden met een aanloopperiode die ook 5 jaar duurt. In een tabel ziet de ingroei in aantallen er als volgt uit.
Afgekocht aantal parkeerplaatsen
2025
2026
2027
2028
2029
66
154
362
373
383
Tabel 15 Aangehouden ontwikkeling afkoop parkeerplaatsen woonprogramma Vanaf start Exploitatieperiode neemt KSG heer parkeerabonnementen af. Voor de afname van de bewonersabonnementen is aangenomen dat de bewoners, zodra hun woning gereed is, hun parkeerabonnementen af. Voor de ontwikkeling van de prijs van de abonnementen is aangenomen dat deze gedurende de volledige Exploitatieperiode jaarlijks, voor het eerst per 1-1-2026, gecorrigeerd worden met een percentage dat gelijk is aan de inflatie.
5.6 Resultaten In voorgaande hoofdstukken zijn verschillende uitgangspunten beschreven. Aangenomen wordt dat deze uitgangspunten samen het Basis scenario vormen. Op basis hiervan voor het Basis scenario de NCW van de Resultaten berekend. Deze NCW van de Resultaten blijkt € 76.000,- te zijn. Het exploitatiemodel is opgenomen als bijlage 2. In de rechter kolom staat per regel de NCW van de
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
33
afzonderlijke jaarlijkse bedragen weergegeven. De NCW van de Resultaten samen is voor het Basis scenario in deze kolom op de onderste regel weergegeven.
Scenario Basis
NCW Resultaten € 76.000,-
Tabel 16: Verwachte NCW Resultaten Basis scenario (prijspeil 2025)
34
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
6 Gevoeligheidsanalyse Dit hoofdstuk geeft inzicht in de gevoeligheid van enkele variabelen op de NCW van de Resultaten door een verandering van de aangenomen waarde. 6.1 Gevoeligheidsanalyse Het is vooralsnog aannemelijk om te stellen dat de Exploitatiekosten, als onderdeel van het geprognosticeerde Resultaat, min of meer als gegeven te beschouwen zijn. Het in de vorige hoofdstukken beredeneerde financiële Resultaat geldt als een gerichte indicatie. Wat even zo belangrijk is, zijn de marges eromheen die een indruk geven van de verschillen indien de werkelijke situatie af gaat wijken van de nu gehanteerde uitgangspunten. Om een indicatie te geven van het effect op het financiële Resultaat bij een wijziging van de gehanteerde uitgangspunten volgt hierna een gevoeligheidsanalyse voor drie variabelen.
6.1.1 Wijziging Parkeerproductie Voor de parkeergarage is een raming gemaakt van de Parkeerproductie. Uit onderzoek blijkt dat de parkeerdruk in de binnenstad van Vlissingen gemiddeld genomen niet erg hoog is. Toch is aangenomen dat veranderingen in het parkeerareaal (§ 4.3.3) resulteren in een toename van de Parkeerproductie in de Machinefabriek met 34.000 uur. Uitgaande van het gelijk blijven van alle overige variabelen geeft onderstaande tabel de NCW van de Resultaten weer wanneer de Parkeerproductie elders dan in parkeergarage Machinefabriek wordt opgevangen. Scenario Basis Parkeerproductie Basis -/- 34.000 uur (Parkeerproductie wordt 155.700 uur)
NCW Resultaten € 76.000,-/- € 2,0 miljoen
Tabel 17: Verwachte NCW Resultaten bij lagere parkeerproductie ultimo 1-1-2025
Wanneer de parkeerproductie elders in Vlissingen wordt opgevangen betekend dit financieel gezien geen verslechtering van de gemeente brede parkeerexploitatie van Vlissingen.
6.1.2 Wijziging parkeertarief Voor de parkeergarage is aangenomen dat het parkeertarief gelijk is aan het huidige (2024) parkeertarief in Vlissingen. Uitgaande van het gelijk blijven van alle overige variabelen geeft
Actualisatie financiële waardering - Versie : 5.1 - Copyright Spark 24 januari 2024
35
onderstaande tabel de NCW van de Resultaten weer wanneer het parkeertarief in het eerste exploitatiejaar 2025 niet € 2,00 (incl. btw) maar € 2,20 (incl. btw) per uur bedraagt. Scenario