3.1 Rvs Machinefabriek Haalbaarheidsonderzoek culturele invulling bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek

Het opsplitsten van diverse functies in verschillende eigendommen wordt niet positief gewaardeerd door de markt. Er ontstaan dan immers vele afhankelijkheden en dus risico’s. Afhankelijkheden zoals gezamenlijke verantwoordelijkheden van verschillende partijen ten aanzien van dak, gevels, toegankelijkheid etc. Als belegging daarmee een complex product. Dat betekent daarmee dus iets voor de gemeentelijke rol en positie ten aanzien van het eigendom van de Machinefabriek. Het betekent tevens iets voor de verdere ontwikkel- en realisatieaanpak. In de eerste plaats betekent het dat niet alleen het eigendom van de maatschappelijke/culturele functies financieel, qua risico’s en inhoudelijk het beste bij de gemeente moet liggen, maar dat dit in principe ook voor de andere te realiseren functies in de Machinefabriek

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

25/32

geldt. Uitzonderingen daargelaten, bijvoorbeeld voor een separate kantoor-/bedrijfsruimte of eventuele woningen (eigendom aan en verhuur door bijvoorbeeld corporatie). Een belangrijke volgende stap in het proces is de verdere uitwerking van eigendom, bekeken vanuit alle functies, en de uitwerking naar de ontwikkel- en realisatiestrategie. Het uitgangspunt in deze verkenning en voor de verdere uitwerking is dat de maatschappelijke/culturele functies in gemeentelijk eigendom komen en er derhalve gerekend wordt vanuit een kostprijsdekkende huurbenadering.

4.5 Koppelkansen Om tot een succesvolle culturele invulling te komen, is het van belang om de culturele functies in samenhang met andere mogelijke functies te zien. Het kan (en moet!) elkaar versterken, zowel inhoudelijk als financieel. Bijvoorbeeld de combinatie met een (deels) commerciële exploitatie van het gebouw van bijvoorbeeld horeca. Door de culturele functies in samenhang te zien met de andere functies ontstaat één concept met daarin sferen, functies, ingangen en eigenaren, maar altijd verbonden. Dan wordt de Machinefabriek een succes. 4.5.1 Aanverwante functies Een cultureel concept hoeft niet op zichzelf te staan. Sterker nog, de kracht van een concept wordt alleen maar sterker wanneer andere functies zich hierbij aansluiten. Cultuur richt zich in de basis op ontspanning, ontplooiing en educatie. Het ligt voor de hand om een concept verder uit te bouwen waarbij dag- en avondhoreca in de vorm van een koffiebar, lunchroom of eetcafé een bijdrage levert aan het gebruik en de levendigheid in de ochtend, middag en avond. De Machinefabriek leent zich hier ideaal voor, mede door haar ideale ligging aan het Dok, centraal op het Scheldekwartier en in het ‘hart’ van de verbrede binnenstad. Ook leisurefuncties die meer gericht zijn op ontspanning kunnen het concept versterken en aansluiting vinden op zowel de horeca- als de sportfuncties in de Machinefabriek.

De gemeente Vlissingen is in samenwerking met een initiatiefnemer de haalbaarheid aan het verkennen van een Kerngezond Centrum in de Machinefabriek. De initiatiefnemer ziet meerwaarde in de samenwerking met onder meer de bibliotheek en de sportvoorziening in de Machinefabriek op sociaalmaatschappelijk vlak. De Huiskamer van de Stad biedt ruimte voor samenwerking met andere initiatieven. Vanuit dit op samenwerking gerichte concept ontstaat er de mogelijkheid om ook andere culturele- en maatschappelijke initiatieven tijdelijk of permanent aan te haken. De Huiskamer van de Stad kan als laagdrempelige ontmoetings- en expositieruimte dienen, maar ook voor kleinschalige museale activiteiten of het bieden van toeristische informatie. Denk bijvoorbeeld aan het tentoonstellen van de werken van Panorama Walcheren of plek bieden aan initiatief Frontstad Vlissingen. Voor beiden geldt dat een verdere concretisering van de mogelijkheden benodigd is om de daadwerkelijke inpasbaarheid te bepalen. 4.5.2 Tijdelijk gebruik en place-making Het is niet zo dat gewacht moet worden tot alle ruimtes zijn gevuld met een definitieve invulling. Het is ook al interessant en zelfs van belang voor de goede definitieve invulling om nu ook al te kijken naar mogelijke tijdelijke invullingen. Een tijdelijke invulling kan een aanjager zijn voor de

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

26/32

initiatieven voor de langere termijn. Het zet daarnaast de Machinefabriek alvast verder op de kaart en in de belangstelling. Met andere woorden: placemaking in deze fase door tijdelijk gebruik is van groot belang voor de definitieve invulling/ontwikkeling. Na besluitvorming over de haalbaarheid van een cultureel concept, is het van meerwaarde wanneer er in samenwerking tussen de partners in het culturele concept en de gemeente gewerkt wordt aan placemaking vanuit een tweetal doelen, namelijk het (1) activeren van de plek en het programma en (2) het aantrekken en verleiden van nieuwe partners.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

27/32

5. Conclusie Het doel van het onderzoek is beantwoording van de vraag in hoeverre tot een cultureel hart voor de Machinefabriek gekomen kan worden dat realiseerbaar én haalbaar is. Realiseerbaar en haalbaar in termen van inhoud, proces én financiën. Zowel qua realisatie als exploitatie. Op basis van het voorgaande in dit rapport komen we in dit hoofdstuk tot beantwoording van de vraag: “In hoeverre is het voorgestelde cultuurconcept inhoudelijk, procesmatig en financieel haalbaar en realiseerbaar?”

5.1 Bevindingen Om de haalbaarheid van het cultuurconcept te beoordelen, leggen we de resultaten langs de lat van de uitgangspunten in het raadsvoorstel kaders Machinefabriek van juni 2023: “voor het onderzoek naar het culturele programma hanteert het college een drietal uitgangspunten: 1. Inhoudelijke ambitie die aansluit bij de, door uw raad vastgestelde, Strategische Visie Vlissingen 2040 en nog uit te werken culturele concept voor de Machinefabriek We zien dat het cultureel concept aansluit op de inhoudelijke ambities van de gemeente Vlissingen, in het bijzonder de Strategische Visie 2040. Met de realisatie van een cultuurconcept in de Machinefabriek en de samenwerking van de vier kernpartners ontstaat een cultureel hart voor Vlissingen dat inhoudelijk gezien meerwaarde biedt aan de stad. Het zet Vlissingen weer (cultureel) op de kaart. Inhoudelijk gezien ligt er een ambitieus en realistisch cultuurconcept. 2. Organisatie- en governancemodel wat gericht is op samenwerking met een breed palet partners De vier kernpartners hebben in de afgelopen periode nadrukkelijk de samenwerking opgezocht. Het resultaat is de samenwerkingsvisie waaruit blijkt dat de vier kernpartners een hoge ambitie hebben om het cultuuraanbod in Vlissingen te versterken.

De samenwerking ziet toe op verschillende onderdelen (ruimtelijk, programmatische en organisatorisch) en bestaat uit een breed palet aan partners, waarmee een zeer brede doelgroep van de inwoners van Vlissingen bedient wordt. De Machinefabriek biedt unieke kansen voor samenwerking tussen de partijen en maakt daarmee de haalbaarheid realistischer (wat alleen niet kan, lukt samen wel). Om het cultuurconcept en de samenwerkingsvisie waar te maken, moet een professionele organisatie opgetuigd worden die de kernwaarden van het cultuurconcept en de samenwerking ook in de toekomst borgt en vasthoudt. De eerste contouren van een organisatie- en governancemodel zijn verkend. In de verdere uitwerking is van belang dat dit nader met de betrokken partijen wordt bepaald hoe dit verder vorm en inhoud te geven. Daaruit volgt een organisatie-, beheers- en eigendomsmodel dat het functioneel en ruimtelijk concept moet faciliteren. 3. Financiële stabiliteit om te komen tot realisatie en in stand houden van de exploitatie, zonder hierbij aanspraak te hoeven maken op gemeentelijke middelen of subsidies.” Een culturele invulling van de Machinefabriek is niet mogelijk zonder de inzet van gemeentelijke middelen of subsidies. Door vooraf eenmalige middelen in te zetten, worden de structurele lasten aanzienlijk verlaagd.

De resterende benodigde structurele lasten kunnen enerzijds deels opgevangen worden door de partijen zelf en deels zal dit een structurele bijdrage vragen van de

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

28/32

gemeente. De mogelijkheden qua dekking vraagt een nadere uitwerking en de keuze daartoe is uiteraard een bestuurlijke en politieke. Samengevat kunnen we stellen dat de haalbaarheidsverkenning voldoende basis biedt voor een verdere uitwerking binnen de volgende kaders: • Gemeentelijke middelen of subsidies (incidenteel en structureel) in te zetten en te onderzoeken welke aanvullende middelen partijen zelf nog extra kunnen inzetten. • Uitgaan van gemeentelijk eigendom om daarmee als gemeente zowel inhoudelijk als financieel grip en regie te houden op de toekomst en invulling van de Machinefabriek. Afstoten van eigendom van de culturele functies is inhoudelijk, ruimtelijk, technisch en financieel namelijk complex en maakt het huisvesten van dergelijke functies onhaalbaar.

5.2 Inzet additionele middelen De structurele lasten c.q. de kostprijsdekkende huur per m2 VVO wordt grotendeels bepaald door de hoogte van de investering voor de realisatie van het gebouw. Hoe lager de investeringslast, hoe lager uiteraard de kostprijsdekkende huur voor partijen. De gemeente kan daarom overwegen om een additionele bijdrage à fonds perdu aan te bieden om de structurele huurlasten te verlagen. Hieronder is een overzicht opgenomen van zo’n mogelijke additionele bijdrage en wat het effect is op de kostprijsdekkende huur per functie. Het laat concreet ziet wat er financieel gezien nodig is om de volledige huurlast per functie af te dekken. 5.2.1 KipVis Om de huurlast voor KipVis te verlagen naar €0 is een additionele eenmalige investering nodig voor de stichtingskosten van circa €335.000. Dit bedrag gaat ervanuit dat KipVis zelf een bijdrage doet in de exploitatielasten door inkomsten vanuit atelierverhuur en de structurele bijdrage vanuit de provincie. 5.2.2 Bibliotheek Om de huurlast voor de Bibliotheek te verlagen naar €0 is een additionele eenmalige investering nodig voor de stichtingskosten van circa €375.000. 5.2.3 De Piek Om de huurlast voor De Piek te verlagen naar €0 is een additionele eenmalige investering nodig voor de stichtingskosten van circa €3.350.000.

Ook zonder inzet van additionele middelen moet er in een uitwerking gekeken worden of een deel van de huurlast wellicht te dekken is vanuit opbrengsten van de exploitatie van De Piek zelf. Hiervoor is professionalisering van de programmering en de organisatie noodzakelijk. Dit vraagt nog verdere uitwerking, maar zou een lagere additionele eenmalige investering betekenen voor de realisatie van De Piek. De exacte hoogte van benodigde bijdragen en de exacte hoogte van resterende huisvestingslasten zijn daarnaast uiteraard nog afhankelijk van de verdere planuitwerking. Ook daarin ligt

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

29/32

nog een opgave om binnen de in dit rapport geschetste kaders tot optimalisatie en verlaging van de initiële investeringskosten te komen. 5.2.4 Zeeland Theaters Om de huurlast voor Zeeland Theaters te verlagen naar €0 is een additionele eenmalige investering nodig voor de stichtingskosten van circa €2.025.000. Zeeland Theaters heeft aangegeven een voorziening in hal 3 te kunnen exploiteren indien de gemeente: • eigenaar is en verhuurt. • de huurlast à €139.000 per jaar op zich neemt. • een jaarlijkse bijdrage doet voor de inhoudelijke programmering van €250.000 (prijspeil 2024). • voor de eerste 10 jaar voor 50% bijdraagt aan de investering voor de inrichting à €80.000 per jaar. De totale jaarlijkse financiële bijdrage, zonder inzet van additionele middelen, bedraagt dan circa €500.000 per jaar.

5.3 Vervolgstappen Het cultuurcluster, sportzaal, commercieel en niet-commercieel programma is in één verkenning uitgewerkt als basis om de haalbaarheid van de culturele functies te bepalen. De Machinefabriek biedt echter meer ruimte dan alleen deze functies. Daarnaast, zoals aangegeven, is er ook behoefte vanuit de cultuurfuncties om tot aanvullende functies te komen, zoals bijvoorbeeld horeca. De invulling van de diverse functies in de Machinefabriek kan niet als losse opgaven worden gezien. Het dak van de één, is immers de vloer van de ander. Dat is onnodig complex, risicovol en maakt het minder efficiënt (duurder) om los te ontwikkelen. Dat pleit ervoor om verschillende functies, inclusief het programma dat nog niet gevuld is, zoveel mogelijk als één ontwikkeling en bouwopgave te zien. Het leidt ernaast ook toe dat de juiste functies op de juiste plek kunnen ‘landen’ en er optimaal gebruik gemaakt kan worden van gedeelde voorzieningen (toiletten, entree etc.). Het programma dat onderwerp is van deze haalbaarheidsstudie (cultuurcluster, sportzaal, (niet)commerciële ruimtes) dient derhalveuitgewerkt worden tot één ontwerp- en bouwopgave, integraal met de ander voorziene ruimtes en functies in de Machinefabriek. Deze bouwopgave moet vervolgens aanbesteed worden. De gemeente heeft op deze manier de volledige sturing op de programmatische-, ruimtelijke- en financiële kaders.

Op basis van dit plan kan, na positieve besluitvorming, in een aantal stappen toegewerkt worden naar realisatie. Dat begint met de uitwerking naar een schetsontwerp, voorlopig ontwerp en uiteindelijk het definitief ontwerp en bestek in samenwerking met de betrokken partijen. Vervolgens werkt de gemeente het ontwerp uit tot een bouwopgave (al dan niet in een zogenaamd bouwteamverband) waarna realisatie kan plaatsvinden. In de nadere uitwerking dient tevens vroegtijdig bepaald te worden hoe de organisatie en het beheer moet worden ingericht. Dit kan ook nog van invloed zijn op het ruimtelijk ontwerp. Er

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

30/32

moet met andere woorden een organisatie-, beheers- en eigendomsmodel worden geformuleerd dat het functioneel en ruimtelijk concept optimaal faciliteert. Naast de ‘stenen’ dient een duidelijk communicatieplan opgesteld te worden om betrokkenheid en transparantie gedurende het hele project te waarborgen, met regelmatige updates voor de inwoners van de stad en stakeholders. Een goed communicatieplan vergroot het draagvlak en het succes van de Machinefabriek.

5.4 Juridische kaders 5.4.1 Juridische toets In geval van (gedeeltelijk) gemeentelijk eigendom dient de gemeente de vooringenomen verhuur te publiceren om conform het Didam-arrest (en de jurisprudentie die daarop is gevolgd) te handelen. Hiervoor is het belangrijk om een (zeer) duidelijke doelomschrijving op te stellen die naadloos aansluit bij het beoogde cultuurconcept en programma. Het beste moment om te publiceren is als de focus van het cultuurconcept en de beoogde afnemers niet meer kan wijzigen. Het is mogelijk dat dit per functie anders ingericht moet worden, afhankelijk van in hoeverre die functie definitief is ingevuld. Het kan zijn dat een marktpartij zich meldt naar aanleiding van de publicatie. Wij achten die kans echter relatief klein, aangezien het een zeer specifieke opgave betreft en de gemeente al een intensieve zoektocht naar potentiële afnemers heeft ondernomen. Met andere woorden: de kans dat er andere partijen onder gelijke voorwaarden tot afname/huur kunnen komen, lijkt op voorhand klein. Mocht er wel een partij melden, dan dient in overleg met die partij gegaan te worden of en in hoeverre die partij past binnen de opgave en ambities. Als de contouren voor het programma en ontwikkelstrategie duidelijk zijn, volgt er nogmaals een juridische toetst of de vervolgafspraken met partijen (koop en/of huur) aanbestedings- en Didam-proof zijn.

5.4.2 Juridische verankering Het haalbaarheidsonderzoek is juridisch gevat in een samenwerkingsovereenkomst die de gemeente met de vier kernpartners gezamenlijk heeft gesloten. Na positieve besluitvorming over een haalbaar cultuurconcept kan over worden gegaan tot planontwikkeling en realisatie. Deze fase wordt gevat in een vervolgovereenkomst die de voorwaardelijke realisatie van (delen van) het cultuurprogramma regelt. In de vervolgovereenkomst wordt het volgende (in grote lijnen) overeengekomen: • De kostenverdeling • Rollen en verantwoordelijkheden op basis van het voorgestelde plan • Mijlpalenplanning met voorwaardelijke termijnen • Producten en tijdspad (onder andere voorlopig- en definitief ontwerp, aanbestedingsstukken realisatie c.q. bouwteamselectie, etcetera) • Besluitvorming (bij gemeente en partijen) • Communicatie • Exit-strategie

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

31/32

Auteurs Walter Stam en Juul van Hout Datum 6 november 2024 In opdracht van Gemeente Vlissingen Versie V2

Overgoo 6 2266 JZ Leidschendam

070 - 326 26 23 info@akroconsult.nl akroconsult.nl

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

NL76 RABO 0160 1276 45 KvK 27311926 BTW NL819008710B01

32/32

BIJLAGE 1 Visie kernpartners Machinefabriek

VISIE van de vier preferente partners op hun toekomstige samenwerking in de MACHINEFABRIEK Vlissingen Visie = een gezamenlijk toekomstbeeld en de gedroomde positie van de organisaties daarin

Deze foto van Onbekende auteur is gelicentieerd onder CC BY-NC

Ons toekomstbeeld: De Machinefabriek is het nieuwe ontmoetingspunt voor de huidige en toekomstige inwoners, studenten, werknemers en verblijfstoeristen in de gemeente Vlissingen. De centrale plek in de stad om te ontmoeten, kennis op te doen, te verdiepen en te ontplooien. Maar ook dé plek om te beleven en te ontspannen door te genieten van voorstellingen en optredens. De cultureel-maatschappelijke invulling van de Machinefabriek draagt bij aan de leefbaarheid van de stad en vergroot de aantrekkingskracht van Vlissingen en de regio. Dit past in het kader van het overkoepelende concept “STROOM’, zoals dat door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld. In het City Marketing plan van de gemeente Vlissingen worden doelgroepen benoemd, die specifiek benaderd moeten worden: hoger opgeleide jonge gezinnen, scholieren (van basisonderwijs tot hoger onderwijs) en studenten

(tijdens en na studie). “Deze doelgroepen zijn essentieel om de balans in Vlissingen te herstellen, wegens vergrijzing en de financieel zwakke positie.” Wij sluiten daarbij ook aan bij de uitgangspunten van de Regiodeal North Sea Port District: “De impulsen van deze Regio Deal richten zich op de brede welvaart in het North Sea Port District en zijn nodig om impact en verschil te maken voor de huidige en toekomstige inwoners en (kennis)werkers in het gebied. In het bijzonder richt deze Regio Deal zich op het behouden en terugkeren van jongeren en het aantrekken van studenten en van nieuwe (kennis)werkers en hun gezinnen (18 tot 35 jaar)”. Echter: de Machinefabriek voorziet in bredere doelgroepen dan deze. De ontmoetingsplek ( De “ Huiskamer van de stad”) is voor jong en oud, praktisch en theoretisch opgeleid etc.). Zij zullen in deze ontmoetingsplek geïnspireerd worden, ontdekken wat hen interesseert en wat hen boeit op voornamelijk cultureel gebied door middel van exposities, performances, optredens, shows, voorstellingen en evenementen op het gebied van beeldende en audiovisuele kunst, muziek, theater, lezingen, debatten, films e.d. Met dit alles wordt een nieuwe impuls gegeven aan het -om allerlei redenenpovere culturele klimaat en de verarmde culturele infrastructuur van Vlissingen.

Na een selectie door het gemeentebestuur zijn de volgende vier partners uitgenodigd hun visie te geven op hun bijdrage aan deze ontmoetingsplaats en de meerwaarde die zij zien door met elkaar samen te werken. Deze notitie wil daarin voorzien. Onze visie is hiervoor gedefinieerd. De partners: Kipvis De Piek Zeelandtheaters ZB Bibliotheek van Zeeland locatie Vlissingen

Uitwerking Een belangrijke uitwerking van de genoemde visie zal plaats vinden door de eigen programmering van de vier organisaties, op basis van hun afzonderlijke functie en identiteit. Eerste meerwaarde van samenwerking zal zijn: afstemming met elkaar van de eigen programmering om overlap en concurrentie te voorkomen. Vervolgens zullen gezamenlijke activiteiten geprogrammeerd worden, die door de gezamenlijke aanpak interdisciplinair van aard zijn. In de bijlage treft u de inventarisatie van deze gezamenlijke activiteiten zoals die door de vier partners zijn bedacht. Tenslotte willen de partners Kipvis en poppodium De Piek broedplaatsen creëren, waarbij ook de kennis, creativiteit en ervaring van ZB en Zeelandtheaters benut kan worden. Ook zal samenwerking en afstemming met Popaanzee geïntensiveerd worden. Er is al veel op het gebied van talentontwikkeling ontwikkeld, bijvoorbeeld met de kernpodia De Spot in Middelburg en ’t Beest in Goes. We zullen dan ook over stadsgrenzen heen kijken, zodat de broedplaats complementair zal zijn aan wat er al is in (de kleine provincie) Zeeland. NB: En ook heel simpel: ZB, Kipvis en de Piek zijn ( al langer) op zoek naar een andere en betere plek voor hun wensen , behoeften en activiteiten. Zeelandtheaters wil in alle vier Zeeuwse steden theater programmeren.

Een “vlakke vloertheater” ontbreekt nog in het geheel en dit zou heel goed kunnen in de Machinefabriek Hal 3.

Over de broedplaatsen Een speciale plaats binnen de samenwerking in de Machinefabriek is ingeruimd voor broedplaatsen. Het Zeeuws Cultureel Overleg, het overleg van alle Zeeuwse culturele instellingen, heeft zich georiënteerd over de definitie en functies van Broedplaatsen. Wij selecteren een aantal elementen die voor ons het meest relevant zijn:

Investeren in mensen en niet (alleen) in stenen Organisatie en ondernemen Laagdrempeligheid en bereikbaarheid Multifunctioneel Talentontwikkeling Competenties initiatiefnemers

Basis/werkdefinitie Het ZCO komt tot een basis/werk definitie van broedplaats als een fysieke plek met het karakter van een community waarin mensen mogen experimenteren, elkaar inspireren en enthousiasmeren, waar experimenten mogen mislukken en waarbij hun kennis en kunde wordt gedeeld met en achtergelaten voor anderen. Bij voorkeur omvat de Broedplaats meerdere disciplines uit de kunst en cultuursector. Het gaat in essentie om talentontwikkeling.

Consensus De vier partners onderschrijven de door het ZCO geleverde input. Specifiek: - Investeren in mensen en niet (alleen) in stenen: Er is een schitterend gebouw beschikbaar in de vorm van industrieel erfgoed: de Machinefabriek! Daarbinnen zullen enkele ruimtes gecreëerd moeten worden om de afzonderlijke en gezamenlijke activiteiten mogelijk te maken. De architect ( adviserend aan het gemeentebestuur) heeft hiertoe al een aantal schetsen gemaakt. Mensen( professionals en vrijwilligers) zullen de broedplaats bedenken, uitvoeren, begeleiden, waarbij de huidige activiteiten die als broedplaats gezien kunnen worden, verder doorontwikkeld worden. Voor de Piek - nu volledig draaiend op vrijwilligers- is het nodig dat het huidige medewerkersbestand uitgebreid wordt met een aantal professionele medewerkers.

Organisatie en ondernemen: Er zal in de voorbereiding en uitvoering een kwartiermaker/ projectleider nodig zijn als aanjager, verbinder, ontwerper en aanspreekpunt. Professionele marketing en communicatie is nodig en zal in voorbereiding en uitvoering een prominente plaats krijgen. Laagdrempeligheid en bereikbaarheid: Door de permanente openstelling van de entree/huiskamer en de ( beoogde) aanwezigheid van een gastheer/vrouw, openbaar vervoer in de buurt ( bus en trein), de aanwezigheid van HZ en Scalda in de nabijheid en een inpandige parkeergarage zijn hierin voorzien. Multifunctioneel: De broedplaats in de Machinefabriek is een mix van verschillende functies in het culturele veld: muziek, theater, beeldende kunst, literatuur etc. Maar ook activiteiten/projecten in het sociale domein: buurtteams, werkplekken voor jong en oud e.d. Daarbij zal de ZB zich ook richten op educatie, zoals dat door het college van burgemeester en wethouders wordt ingezet uit de gelden “Netten op Zee” uit het Klimaatfonds. De horeca zal worden gerund door professionals; Zeelandtheaters heeft zich hiervoor aangemeld.

Talentontwikkeling: Zowel de reguliere activiteiten door de partners, als de afzonderlijke en gezamenlijke activiteiten zijn toegankelijk voor jong en oud, waardoor bezoekers en deelnemers alle kans krijgen om hun talenten te ontwikkelen middels beschikbare faciliteiten ( ruimte, apparatuur, gereedschappen etc.) en deskundige begeleiding door makers en andere professionals. Basis/werkdefinitie en Randvoorwaarden De vier partners onderschrijven de basis/werkdefinitie en de randvoorwaarden. In de voorbereidingsfase is een kwartiermaker nodig die met de partners komt tot een brede (afzonderlijke en gezamenlijke) programmering, een ontwerp maakt voor een “vereniging van eigenaren” met toegesneden governance. Voor de uitvoering van het geheel voorzien de partners in een professionele programmadirecteur/manager.

Bijlage 1. Op de agenda van het door AKRO georganiseerde overleg op 20 augustus 2024 stond: “Wat is de meerwaarde van een gezamenlijke huisvesting in de Machinefabriek?” In een gemeenschappelijke inventarisatie zijn samenwerkingsactiviteiten verwoord en gewaardeerd, waarbij iedere partner samenwerkingsactiviteiten met andere partners noemde. Al deze activiteiten werden op een schaal van 1-10 gewaardeerd van 8 tot 10. Deze ideeën en wensen zullen bij de start van de cultureel-maatschappelijke activiteiten uitgewerkt worden in concrete werkplannen. Een overzicht: De bibliotheek ambieert een open podium voor bezoekers van alle leeftijden en achtergronden dat door alle partners georganiseerd en “gevuld” kan worden. Verder : workshops met alle partners op het gebied van sociaal domein, muziek, cabaret, literatuur, omgaan met creativiteit, met de Piek gebruik maken van de geplande oefenruimtes voor “seats to meet”, waarin individuele gebruikers en groepen kunnen gebruiken voor vergaderingen, studie etc. En: gastheerschap voor publiek door alle partners, kennismaken door specifieke doelgroepen met kunstenaars, auteurs, muzikanten, film makers e.d. Met alle partners kunnen literatuur- en poëziefestivals georganiseerd worden. Kipvis ziet mogelijkheden om met partners ( vooral Zeelandtheaters en de Piek) vormgeving en decorbouw te realiseren.

En ook exposities in de verschillende ruimtes, gezamenlijk thema’s ontwikkelen op het gebied van talentontwikkeling, met daarbij met name richting onderwijs instellingen. De Piek wil met Zeelandtheaters festivals organiseren en vijf grote(re) popconcerten in Hal 3. Afstemming van beider programmering is gewenst en mogelijk evenals kennisdeling op het gebied van theatertechniek, marketing en promotie. De Piek wil sowieso de verschillende ruimtes met elkaar delen. Verdere samenwerking is mogelijk en gewenst op het gebied van workshops, exposities, talentontwikkeling, decorbouw met Kipvis. Met de Bibliotheek ziet de Piek mogelijkheden op het gebied van voorstellingen, uitvoeringen en ook gezamenlijke marketing en promotie. Feesten/uitvoeringen met en voor scholen, poëzie- en literatuurfestivals, lezingen en seminars, literair café . Het ruimte bieden voor andere maatschappelijke organisatie, maar ook bedrijven (verhuur, inkomsten genereren) etc. voor vergaderingen, seminars etc. kan een betekenisvol gebruik opleveren in de Machinefabriek. Zeelandtheaters wijst er op dat gezamenlijk zaken geregeld moeten worden op het gebied van veiligheid.

Zij zien vele mogelijkheden met de andere partners: ticketing, het faciliteren van literaire en muzikale programma’s, muziek-, poëzie- en literaire festivals, boekenbeurzen, voorleesdagen, singa-song optredens, popfestivals, kunstenbeurs, exposities en lezingen. En ook gezamenlijke communicatie en publiciteit.

BIJLAGE 2 Ruimtelijke verkenning Machinefabriek

Ruimtelijke verkenning Machinefabriek Vlissingen

11 juli 2024

Concept

Verkeersstromen

3

Publieke ruimte

4

Onderling netwerk

5

Relatieschema

6

Onderling netwerk

7

De Machinefabriek: bruisend hart van de stad

8

Programma

Commercieel/ maatschappelijk

9

Vlekkenplan

Vlekkenplan Begane grond

11

Vlekkenplan Eerste verdieping

12

Vlekkenplan Tweede verdieping

13

Vlekkenplan Derde verdieping

14

Proces en aandachtspunten vervolg

Proces Tijden een aantal gezamenlijke sessies is het potentieel van de samenwerking van partijen in Hal 1 geconcretiseerd. Aan de hand van een aantal leidende principes en de programma’s is gezamenlijk verkend welke ruimtelijke mogelijkheden de Machinefabriek biedt als huisvesting voor een culturele ‘hotspot’ voor de stad. Het voorlopige resultaat is uitgewerkt in een vlekkenplan dat in dit document is weergegeven. In de stuurgroep is besloten dat we het vlekkenplan het vertrekpunt is voor de verdere uitwerking, zowel ruimtelijke als financieel. Voor de ruimtelijke uitwerking zijn per partij een aantal aandachtspunten meegegeven voor het vervolg. Deze aandachtspunten zijn per partij op de volgende pagina weergegeven.

16

Rothuizen Architecten en Adviseurs B.V. Rothuizen.eu rothuizen@rothuizen.eu Middelburg Kleverskerkseweg 49 4338 PB Postbus 29 4330 AA 0118 - 65 37 37 Breda Ceresstraat 15e 4811 CA Postbus 2128 4800 CC 076 -53 17 444 KVK 20141277 BTW NL819471021 B01

BIJLAGE 3 Stichtingskosten o.b.v raming Rothuizen KipVis

De Piek

Bibliotheek

Zeeland Theaters

Bouwkosten

€ 1.110.700

€ 2.212.500

€ 1.547.000

€ 1.002.500

Bijkomende kosten

€

8.700

€

23.200

€

17.000

€

42.000

Directiekosten

€

120.600

€

240.000

€

168.000

€

109.000

Onvoorzien

€

37.200

€

74.300

€

52.000

€

34.500

Totaal investeringskosten exclusief BTW

€ 1.277.200

€ 2.550.000

€ 1.784.000

€ 1.188.000

Totaal investeringskosten inclusief BTW

€ 1.545.500

€ 3.085.800

€ 2.159.000

€ 1.437.500

Bouwkosten

-

Bouwkundige voorzieningen Installatietechnische voorzieningen Vaste inrichtingen Terrein Stelposten Prijsstijgingen Meer- minderwerk aannemer

Bijkomende kosten

-

Grondanalyse en sonderingen Aansluitkosten (elektra, water, riool en data) Overheidsheffingen

Directiekosten

-

Architect/verschotten Advieskosten Bouwtoezicht

Samenvatting globale benadering kostprijsdekkende huur Machinefabriek KipVis

De Piek

Bibliotheek

Zeeland Theaters

Uitgangspunten BVO direct (o.b.v. raming Rothuizen)

375

1000

740

1820

BVO na verdeling gemengde functies

512

1365

1218

1891

VVO na verdeling gemengde functies

428

1142

1048

1786

Stichtingskosten solitaire functies (o.b.v. raming Rothuizen)

€ 1.277.200

€ 2.550.000

€ 1.784.000

€ 1.188.000

Stichtingskosten na verdeling gemengde functies

€ 1.597.000

€ 3.404.000

€ 2.850.000

€ 1.499.000

Toeslag BTW niet-verrekenbaar

€

-

€

715.000

€

-

€

315.000

Grondwaarde maatschappelijke functies (€150/m2)

€

77.000

€

205.000

€

183.000

€

284.000

Totale stichtingskosten (incl. grondwaarde)

€ 1.674.000

€ 4.324.000

€ 3.033.000

€ 2.097.000

GNOZ (Gebiedsinvesteringen Netten op Zee)

€

-

€

-

€ 1.372.000

€

-

Regiodeal fiche cultuur – deel 1

€

537.000

€

650.000

€

€

-

Resterende investeringskosten per functie

€ 1.137.000

€ 3.674.000

€ 1.660.000

€ 2.097.000

Kapitaal- en exploitatielasten (voor inzet eenmalige bijdrages)

€

105.000

€

263.000

€

181.000

€

139.000

Kapitaal- en exploitatielasten (na inzet eenmalige bijdrages)

€

82.000

€

235.000

€

122.000

€

139.000

€

191

€

206

€

116

€

78

Structurele bijdrage bibliotheek (huidige situatie)

€

-

€

-

€

110.000

€

-

Aanjaagfonds/cultureel ondernemerschap

€

15.000

€

90.000

€

-

€

-

Huuropbrengsten ateliers KipVis (14 ateliers)

€

25.000

€

-

€

-

€

-

Provinciale bijdrage KipVis

€

26.000

€

-

€

-

€

-

€

15.000

€

145.000

€

12.000

€

139.000

€

34

€

127

€

12

€

78

Stichtingskosten

Beschikbare eenmalige bijdrages -

Exploitatiekosten

2

(kostprijsdekkende) huur per m VVO Beschikbare structurele bijdrages

Resterende kapitaal- en exploitatielasten 2

Resterende (kostprijsdekkende) huur per m VVO

Samenvatting exploitatielasten per functie KipVis

De Piek

Uitgangspunten BVO direct (o.b.v. raming Rothuizen) BVO na verdeling gemengde functies VVO na verdeling gemengde functies

Bibliotheek

375 512 428

1000 1365 1142

Zeeland Theaters 740 1218 1048

1820 1891 1786

Kapitaallasten Jaarlijkse afschrijving Rentekosten Toeslag rentekosten i.v.m. toekomstige herfinanciering (10%) Totaal kapitaallasten

€ € € €

39.900 26.400 2.600 68.900

€ € € €

103.000 68.000 6.800 177.700

€ € € €

71.200 47.000 4.700 123.000

€ € € €

45.300 30.800 3.100 79.200

Onderhoudskosten Beheerkosten Belastingen

€ € €

18.000 4.300 8.600

€ € €

31.600 10.300 30.900

€ € €

26.000 7.900 15.700

€ € €

27.300 6.200 19.300

Subtotaal exploitatiekosten

€

99.800

€

250.400

€

172.600

€

132.000

Toeslag aanloopverlies/leegstand

5%

5%

5%

5%

Totaal exploitatielasten (voor inzet eenmalige bijdrages) Kostprijsdekkende huur per m2 VVO

€ €

104.800 245

€ €

262.900 230

€ €

181.300 173

€ €

138.600 78

Subsidies/dekkingsmiddelen op exploitatie

€

-23.200

€ -28.000

€

-59.200

€

0

Kapitaal- en exploitatielasten (na inzet eenmalige bijdrages) Kostprijsdekkende huur per m2 VVO

€ €

81.700 191

€ €

€ €

122.100 116

€ €

138.600 78

234.900 206