3.1 Rvs Machinefabriek Haalbaarheidsonderzoek culturele invulling bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek

HAALBAARHEIDSONDERZOEK Culturele invulling Machinefabriek

6 november 2024

Inhoudsopgave 1.

Inleiding................................................................................................................................. 4 1.1

2.

3.

Vraag............................................................................................................................... 4

Culturele ambities en beleid ............................................................................................... 6 2.1

Strategische Visie Vlissingen 2040 ................................................................................. 6

2.2

Omgevingsvisie ............................................................................................................... 7

2.3

Regio Deal ...................................................................................................................... 8

2.4

Culturele broedplaatsen .................................................................................................. 8

2.5

Culturele dakloosheid ..................................................................................................... 9

Cultureel concept ............................................................................................................... 11 3.1

Context .......................................................................................................................... 11

3.2

Visie op samenwerking ................................................................................................. 12

3.3 Kernpartners ................................................................................................................. 13 3.3.1 ZB Bibliotheek van Zeeland – Bibliotheek in Vlissingen ........................................ 13 3.3.2 Stichting KipVis ...................................................................................................... 14 3.3.3 Poppodium De Piek ............................................................................................... 14 3.3.4 Zeeland Theaters – locatie Vlissingen................................................................... 15 3.3.5 Aanvullend programma ......................................................................................... 16

4.

3.4

Leidende principes ........................................................................................................ 17

3.5

Ruimtelijke vertaling ...................................................................................................... 19

Financiële haalbaarheid .................................................................................................... 21 4.1

Uitgangspunten ............................................................................................................. 21

4.2

Resultaat ....................................................................................................................... 22

4.3 Dekking ......................................................................................................................... 23 4.3.1 Incidentele middelen .............................................................................................. 23 4.3.2 Structurele middelen .............................................................................................. 24 4.4

Gemeentelijk versus privaat eigendom ......................................................................... 25

4.5 Koppelkansen ............................................................................................................... 26 4.5.1 Aanverwante functies ............................................................................................ 26 4.5.2 Tijdelijk gebruik en place-making .......................................................................... 26 5.

Conclusie ............................................................................................................................ 28 5.1

Bevindingen .................................................................................................................. 28

5.2 Inzet additionele middelen ............................................................................................ 29 5.2.1 KipVis ..................................................................................................................... 29

5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.3

Bibliotheek ............................................................................................................. 29 De Piek .................................................................................................................. 29 Zeeland Theaters................................................................................................... 30

Vervolgstappen ............................................................................................................. 30

5.4 Juridische kaders .......................................................................................................... 31 5.4.1 Juridische toets ...................................................................................................... 31 5.4.2 Juridische verankering ........................................................................................... 31 Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Visie kernparnters Machinefabriek d.d. september 2024 Ruimtelijke verkenning Machinefabriek d.d. 11 juli 2024 Samenvatting globale benadering kostprijsdekkende huur

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

3/32

1. Inleiding Cultuur speelt een cruciale rol in de ontwikkeling van steden en draagt significant bij aan sociaaleconomische vooruitgang. Steden met een bloeiend cultureel klimaat trekken niet alleen bewoners en toeristen aan, maar fungeren ook als broedplaatsen voor innovatie en creativiteit. Kunst en cultuur bevorderen sociale cohesie, stimuleren de lokale economie en versterken de identiteit van een stad. De Machinefabriek is een belangrijk iconisch gebouw in het Scheldekwartier. Het pand is in eigendom van de gemeente. Het casco is het afgelopen jaar al aangepakt. Het is voor een toekomstbestendig pand én om een nieuwe betekenis aan de Machinefabriek te kunnen geven voor het Scheldekwartier van belang dat de Machinefabriek een nieuwe bestemming krijgt. Gezien de omvang van het complex kan dit niet met één functie. De opgave is dus om te bezien welke functies in welke samenstelling en samenhang inhoudelijk, ruimtelijk en financieel gerealiseerd en geëxploiteerd kunnen worden in de Machinefabriek. Daarmee kan vanuit de functies het iconische karakter van het complex versterkt worden. De gemeenteraad heeft het college medio 2023 opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van culturele functies in de Machinefabriek.

Achterliggende reden ligt enerzijds in de ambitie om de Machinefabriek een voorname rol te geven in de sociaaleconomische, maatschappelijke en culturele ambities van de gemeente. Anderzijds ligt dit in de concrete huisvestingsopgave die er ligt voor de huisvesting van Poppodium De Piek, KipVis en de Bibliotheek van Zeeland. Daarnaast is bij verschillende culturele partijen sprake van ‘culturele dakloosheid’. Zij vervullen een belangrijke culturele rol maar hebben geen (vaste) plek om hier structureel uitvoering aan te geven. Om tot een invulling van de Machinefabriek te kunnen komen, hebben we met een aantal partijen verkenningen uitgevoerd om te bezien in hoeverre zij een rol kunnen en willen spelen in de toekomstige culturele invulling. Begin dit jaar zijn de eerste conclusies over de kansrijkheid van het cultureel concept in een tussenrapportage gepresenteerd aan het college en de raad. Een cultureel concept met of rondom vijf partijen werd kansrijk gezien, uiteindelijk is dit concept met vier partijen – Omroep Zeeland koos een ander pad – uitgewerkt in de verdere verkenning naar de haalbaarheid. In de tussenrapportage zijn de vervolgstappen beschreven die nodig waren om tot een beoordeling over de haalbaarheid te komen. In de voorliggende rapportage geven we de resultaten weer van die doorlopen stappen.

Het doel van het onderzoek is om te komen tot een cultureel hart voor de Machinefabriek dat realiseerbaar én haalbaar is. Realiseerbaar en haalbaar in termen van inhoud, proces én financiën in zowel realisatie als exploitatie. Daarmee ontstaat de kans dat de gemeente de Machinefabriek én Vlissingen op de kaart zet.

1.1 Vraag In dit rapport beantwoorden we de vraag: In hoeverre is het voorgestelde cultuurconcept inhoudelijk, procesmatig en financieel haalbaar en realiseerbaar?

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

4/32

Het uiteindelijke product is een realistisch en haalbaar plan op basis waarvan de gemeente als eigenaar van het complex, vanuit haar (beleids)ambities en vanuit haar (financiële) mogelijkheden een besluit kan nemen. De resultaten worden langs de lat gelegd van de uitgangspunten in het raadsvoorstel kaders Machinefabriek van juni 2023: “voor het onderzoek naar het culturele programma hanteert het college een drietal uitgangspunten: 1. Inhoudelijke ambitie die aansluit bij de, door uw raad vastgestelde, Strategische Visie Vlissingen 2040 en nog uit te werken culturele concept voor de Machinefabriek; 2. Organisatie- en governancemodel wat gericht is op samenwerking met een breed palet partners; 3. Financiële stabiliteit om te komen tot realisatie en in stand houden van de exploitatie, zonder hierbij aanspraak te hoeven maken op gemeentelijke middelen of subsidies.”

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

5/32

2. Culturele ambities en beleid De gemeente Vlissingen heeft stevige ambities ten aanzien van cultuur en de ontwikkeling van de stad. De gemeentelijke ambities zijn belangrijke inhoudelijke aanknopingspunten voor de invulling van de Machinefabriek. Hieronder formuleren we de belangrijkste relevante ambities en beleidsrichtingen, namelijk: 1. Strategische Visie Vlissingen 2040 2. Omgevingsvisie 3. Regio Deal 4. Ambities t.a.v. culturele broedplaatsen 5. Culturele dakloosheid

2.1 Strategische Visie Vlissingen 2040 Afwegingen en initiatieven voor de stappen die in de gemeente Vlissingen gezet worden, worden genomen vanuit de ambities in de Strategische Visie Vlissingen 2040. In 2040 is Vlissingen een florerende Delta hotspot, waar verbondenheid, duurzaamheid en gezondheid de pijlers vormen onder een levendige, vitale en leefbare gemeente. Samenvattend volgt vanuit de Strategische Visie Vlissingen 2040 de wens om invulling te geven aan een profiel waar cultuur onderdeel van is vanuit de volgende ambities: 1. Focus op samenwerking binnen delta thema’s. 2. Educatie (middelbaar, mbo, hbo, wo) als motor voor het profiel als delta hotspot. 3. Ruimte voor losse evenementen, innovatie en samenwerking; Vlissingen als living lab. 4. Verbindingen tussen sectoren, gebieden en mensen. De Machinefabriek als ‘hart’ in de verbrede binnenstad tussen havens, historische binnenstad en boulevards. 5. ‘Samen’ worden nieuwe verbindingen gelegd, toegankelijkheid en bereikbaarheid zijn hiervoor belangrijke pijlers. 6. Tools en plekken voor een positieve gezondheid reikt de gemeente aan, maar de regie ligt bij de inwoners zelf. 7. Samenwerking en ‘elkaar aanvullen’ past in het regionale profiel. 8.

Reuring, dynamiek en levendigheid, met ruimte voor festivals en evenementen, geven Vlissingen in de regio een eigenzinnig profiel, wat aansluit bij de ontdekkende, vrijdenkende en internationale inwoners. 9. Culturele voorzieningen worden weer volop gebruikt door de inwoners. 10. ‘Samenredzaamheid’ en eigen initiatief dragen bij aan een veilige, aantrekkelijke, duurzame en toegankelijke leefomgeving. Cultuur en kunst zijn cruciale instrumenten om de grote maatschappelijke opgave op te pakken. De culturele sector draagt bij aan de verbreding van de profilering als delta-hotspot, waar naast ‘harde’ technische kennis ook ruimte is om te experimenteren, produceren en exposeren. Daarnaast biedt cultuur ruimte voor verbinding tussen mensen, door ontmoeting te faciliteren en inspireren.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

6/32

Kunst en cultuur maken een stad sterker en inclusiever. Het is daarbij van belang dat functies toegankelijk – in de breedste zin van het woord – en bereikbaar zijn. Cultuur kan in het samenspel tussen sociaal maatschappelijk organisaties, onderwijsinstellingen en overheden een rol vervullen in de brede ambities rondom een positieve gezondheid van de Vlissingers.

2.2 Omgevingsvisie In het verlengde van de Strategische Visie Vlissingen 2040 zet de omgevingsvisie in op het in balans brengen van de gemeente. Aantrekkelijk voor bewoners én voor bezoekers. Groener, maar nog steeds goed toegankelijk voor de auto. Economisch gezond, veilig én tegelijkertijd energieneutraal. Om in 2040 in balans te zijn, moet de gemeente vandaag een aantal belangrijke keuzes maken over de ruimte om ons heen: de ruimte waarin gewoond, gewerkt en gecreeerd wordt. De omgevingsvisie vat de ambities uit de Strategische Visie Vlissingen 2040 als volgt samen: 1. Verbinding tussen mensen. 2. Verbinding tussen land en water. 3. Hotspot voor delta-innovatie, kenniseconomie. Ten aanzien van ‘cultuur’ spreekt de Omgevingsvisie uit om aan de slag te gaan met het op de kaart zetten van de gemeente door cultuurhistorie en cultuur beter te gebruiken. Hieruit volgt een gedeelde Walcherse ambities vanuit de drie Walcherse gemeente om te streven naar jaarronde beleving zoals cultuur, bezienswaardigheden, activiteiten, attracties en evenementen voor haar inwoners en bezoekers. Dit met als doel om in 2040 als Vlissingen weer op de kaart te staan als bruisende stad op het gebied van (amateur)kunst en cultuur met een divers cultuuraanbod voor verschillende doelgroepen. De gemeente streeft ernaar om in 2040 dé evenementenstad van Zeeland te zijn.

De gemeente faciliteert evenementen in het stadshart van Vlissingen met daarvoor geschikte evenementenlocaties, waarbij het belangrijk is dat levendigheid en leefbaarheid met elkaar in balans blijven. De gemeente stimuleert de kunst- en cultuursector door faciliterend te zijn en waar mogelijk in overleg met de partners aanwezige obstakels weg te nemen of te verkleinen. Uit het gebiedsprofiel ‘Binnenstad’ uit de Omgevingsvisie: “In de binnenstad beleef je de kernkwaliteiten van Vlissingen (contrastrijk, creatief & vrijgevochten en maritiem karakter) op uiteenlopende wijze. Ons aanbod onderscheidt zich van de rest van Zeeland. We vertellen ons Vlissings verhaal via ons industrieel en maritiem erfgoed en onze openbare ruimte. De beleving van de cultuurhistorie versterken we door er een functie of meerdere functies aan te koppelen. Het aanwezige industriële erfgoed wordt herontwikkeld. De binnenstad is het podium voor evenementen. De ontwikkeling van het Scheldekwartier voegt nieuw leven toe aan de binnenstad. De wens is om een multifunctionele locatie te ontwikkelen als culturele pleisterplaats voor Vlissingen: hier komen functies zoals een poppodium, uitgaansgelegenheid, cultuur, theater of museum samen. Dit biedt ook ruimte om Vlissingen te laten uitgroeien tot vrijplaats voor kunst, cultuur en creativiteit.”

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

7/32

2.3 Regio Deal De Regio Deal richt zich op het North Sea Port District (NSPD): een internationaal havengebied en een belangrijke motor voor Zeeland. Het NSPD strekt zich uit van Vlissingen en Borsele in het noorden, via Terneuzen en Zelzate naar Evergem en Gent in het zuiden. De partners hebben als ambitie om het district te ontwikkelen naar een plaats waar klimaatneutraliteit en leefbaarheid elkaar versterken. Dit gebeurt aan de hand van twee speerpunten: 1. leefbaarheid; 2. vestigingsklimaat voor inwoners en bedrijven. Door de leefkwaliteit te verhogen en het vestigingsklimaat te verbeteren wordt een positief ontwikkelingsperspectief gecreëerd voor inwoners en bedrijven van het district. Het uiteindelijke doel is om meer inwoners en ondernemers te behouden en aan te trekken voor de regio. De gemeente Vlissingen heeft – onder meer – de ontwikkeling van culturele broedplaatsen in de Machinefabriek ingebracht in de sleutelopgave ‘Aantrekken van Talent’: “Door te investeren in het versterken van de innovatie-, onderwijs- en kennisinfrastructuur en de vernieuwing van het cultureel landschap en –klimaat wordt talent aangetrokken”. Doel van de deelopgave is het vernieuwen van de culturele infrastructuur, het cultureel aanbod, het stimuleren van talentontwikkeling en het versterken van het vestigingsklimaat in het district voor cultuurprofessionals.

De Regio Deal bijdrage van het Rijk voor het opzetten en ontwikkelen van culturele broedplaatsen bedraagt éénmalig € 3,5 miljoen (inclusief btw). Medefinanciering van de betrokken overheden is één van de voorwaarden. De in het vooruitzicht gestelde bedrag voor de broedplaatsen in Vlissingen bedraagt € 1,5 miljoen (inclusief btw). In de gemeente Vlissingen ligt de primaire focus op het aantrekken én behouden van talent naar Vlissingen door de doorontwikkeling van de bestaande culturele broedplaatsen van KipVis (beeldende kunsten) en Poppodium De Piek (podiumkunsten). Met de middelen vanuit de Regio Deal voor talentontwikkeling, hangen naast de lokaal in te zetten middelen ook middelen onder regie van de Provincie Zeeland samen om programmatisch en qua samenwerking de culturele broedplaatsen in de NSPD regio te versterken.

2.4 Culturele broedplaatsen Mede dankzij middelen die door de Regio Deal worden verkregen, is het mogelijk om bestaande culturele broedplekken verder te ontwikkelen en een nieuwe toekomst te geven vanuit een permanente basis in de Machinefabriek. Deze permanente infrastructuur ontbreekt nu of staat onder druk. Naast de huisvesting vraagt dit een inspanning voor de vernieuwing van de inhoudelijke programma’s van De Piek en KipVis. Deze inzet is gericht op het vervullen van een adequate broedplaatsfunctie die mede voldoet aan de voorwaarden van de Regiodeal. Dit ligt in het verlengde van de strategische ambitie van de gemeente om te ontwikkelen als delta hotspot.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

8/32

Zeeuws Overleg Cultuur, het overlegplatform voor culturele instelling in Zeeland, heeft broedplaatsen als volgt gedefinieerd: “een fysieke plek met het karakter van een community waarin mensen mogen experimenteren, elkaar inspireren en enthousiasmeren, waar experimenten mogen mislukken en waarbij hun kennis en kunde wordt gedeeld met en achtergelaten voor anderen.” Ondernemers in de culturele sector (ontwerpers, bedenkers, makers, designers, kunstenaars muziekproducenten) opereren vaak individueel. Vanuit een verenigd verband en vanuit maatschappelijke organisaties kunnen culturele ondernemers beter hun stem en inbreng geven. Een broedplaats creëert een permanente plek en mogelijkheid tot samenwerking die een bredere maatschappelijke meerwaarde vertegenwoordigd. Broedplaatsen zijn dus geen eigenstandige culturele vrijplaatsen, maar cultureel-maatschappelijke netwerken die in bredere zin verbindingen leggen. Broedplaatsen moeten niet een op zichzelf staand fenomeen zijn, maar een volwaardig en permante onderdeel van de opzet van Vlissingen. Vanuit de strategische ambities van de gemeente Vlissingen past het om de broedplaatsen te laten richten op jonge doelgroepen: jongeren, studenten en jonge gezinnen. Deze doelgroepen zijn bepalend voor maatschappelijke- en economische vitaliteit op lange termijn.

Door middel van bijvoorbeeld broedplaatscoaches, multifunctionele culturele werk- en oefenruimtes en koppelingen tussen culturele ondernemers, onderwijzers en marktpartijen ontstaan nieuwe kansen. Een culturele broedplaats in de Machinefabriek is daarmee ook niet los te zien van de innovatieve ‘broedplaatsen’ die een plek hebben op de Kenniswerf. Culturele broedplaatsen kennen de volgende functies: • Het publiek bereiken via presentaties en demonstraties en daardoor de belevingswaarde van kunst en cultuur binnen de samenleving vergroten. • Een plek bieden aan talentvolle jongeren uit de regio zelf die anders hun toevlucht moeten zoeken elders buiten de regio en de regio daardoor het broodnodige talent ziet wegvluchten naar elders waar wel mogelijkheden voor hen zijn. • Een concrete bijdrage leveren aan nieuwe ontwikkeling van de stad en op het platteland, waarbij in de planvorming en concrete uitvoering van projecten veel meer recht wordt gedaan aan de culturele belevingswaarde van een bepaald gebied. • Talentvolle makers van buiten de regio aantrekken waardoor er nieuw bloed instroomt dat van onmiskenbare waarde zal blijken te zijn voor de ontwikkeling van de regio.

2.5 Culturele dakloosheid Door ruimte in de Machinefabriek voor culturele instellingen te realiseren, ontstaat ook ruimte om culturele (amateur)gezelschappen, verenigingen en culturele ondernemers een plek te bieden. Op de momenten dat de ‘hoofdgebruikers’ faciliteiten binnen het gebouw niet nodig heeft kan er medegebruik (huur) plaatsvinden en kunnen er mooie culturele samenwerkingen ontstaan.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

9/32

Aan locaties voor het beoefenen en tonen van culturele activiteiten is een grote behoefte binnen de gemeente Vlissingen. De Machinefabriek kan ruimte bieden voor bijvoorbeeld (publieke) verenigingsactiviteiten, organisaties of initiatieven die een tijdelijke plek zoeken voor (binnen)activiteiten, exposities of voorstellingen. Daarnaast biedt de Machinefabriek kansen voor het bieden van laagdrempelige, toegankelijke en diverse informatievoorziening vanuit maatschappelijke partners of overheden.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

10/32

3. Cultureel concept In dit hoofdstuk lichten we het cultureel concept toe en hoe we tot dat concept zijn gekomen samen met de vier kernpartners: KipVis, Bibliotheek van Vlissingen, Poppodium de Piek en Zeeland Theaters. Om tot het cultureel concept en de ruimtelijke vertaling te komen, is intensief samengewerkt met de vier kernpartners. Na de tussenconclusie eind 2023/begin 2024 is het gezamenlijk traject gestart om de haalbaarheid te onderzoeken van het cultuurconcept. Daarvoor is nadrukkelijk de samenwerking onderling opgezocht in een aantal gezamenlijke en individuele sessies, waarin de volgende onderwerpen stap voor stap aan bod zijn gekomen: • Inhoudelijk: gezamenlijke ambitie en gezamenlijk concept; hoe kunnen partijen elkaar inhoudelijk aanvullen en versterken? • Ruimtelijk: vanuit de individuele PvE’s onderzoeken wat delen, wat individueel en wat gezamenlijk? • Organisatorisch: hoe en in welke mate gezamenlijke exploitatie en/of beheer? • Financiën: wat zijn ieders financiële mogelijkheden? • Rol: wie wordt waarvoor verantwoordelijk (van eigenaarschap tot huurder/gebruiker)? Dit alles heeft geleid tot het cultureel concept. Het cultureel concept is vervolgens ruimtelijk vertaald in een zogenaamd vlekkenplan, wat we aan het einde van dit hoofdstuk toelichten.

3.1 Context De Machinefabriek met zijn drie hallen dateert uit 1913-1919 en is gebouwd als industriële werkplaats voor de vervaardiging van scheepsmotoren en -machines voor de Koninklijke Schelde Groep. De Machinefabriek is uniek industrieel erfgoed en een beeldbepalend icoon in het hart van de stad. De gemeente Vlissingen heeft de met de Ontwikkelvisie Scheldekwartier (2016) de ambitie uitgesproken om de Machinefabriek te transformeren tot dé publiekstrekker van het Scheldekwartier met een verzameling van stedelijke functies in combinatie met een grote centrale parkeervoorziening. Een plek die 365 dag en per jaar, van ’s ochtends vroeg tot in de avond bruist. Met het voltooide casco herstel is een belangrijke stap gezet in de transformatie van de Machinefabriek naar een multifunctioneel en levendig gebouw in het hart van het Scheldekwartier. Het industriële erfgoed krijgt in de toekomst een integrale herbestemming met cultuur, sport, maatschappelijke functies, horeca en parkeren. In de Ontwikkelvisie is vastgelegd dat de Machinefabriek een unieke en onderscheidende identiteit heeft en een markant silhouet vormt aan de noordzijde van Het Dok. Samen met de kraan op de kade is de machinefabriek industrieel erfgoed dat een onderdeel vormt van het collectieve geheugen van de stad en in een nieuwe vorm mensen en activiteiten in Vlissingen samenbrengt.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

11/32

Over de Machinefabriek zegt de ontwikkelingsvisie het volgende: • Het industrieel erfgoed krijgt een (nieuwe) publieke bestemming, als eerbetoon aan en met een verwijzing naar het werfverleden. • Voor de Machinefabriek is het handhaven van de huidige contour uitgangspunt. De Machinefabriek wordt met de huidige invullingletterlijk geopend, door een openbare route op te nemen in de herbestemming. • De Machinefabriek biedt tal van mogelijkheden zoals parkeren, verhuurbare ruimtes, multifunctionele evenementenhal of een foodmarket. In-en rond het gebouw kunnen diverse voorzieningen worden ondergebracht, waaronder recreatie, toerisme en cultuur. • De Machinefabriek is de ontbrekende schakel in het parkeerbeleid. Bezoekers kunnen dicht bij de binnenstad in het Scheldekwartier parkeren in een centrale parkeervoorziening. De beleving van Vlissingen als maritieme stad begint al in de imposante Machinefabriek. • De kade aan de noordzijde van het Dok houdt zijn industriële profiel, bied ruimte aan flaneren, evenementen en festivals. Denk aan activiteiten op maritiem gebied, zoals Sail de Ruyter, of kunst en cultuur zoals festival Onderstroom en diverse concerten.

3.2 Visie op samenwerking De vier kernpartners leveren ieder hun eigen toegevoegde waarde aan elkaar en aan het totaalconcept. De vier kernpartners hebben in de afgelopen periode hard gewerkt aan een gezamenlijke visie op hun toekomstige samenwerking in de Machinefabriek. De visie beschrijft een toekomstbeeld en de gedroomde posities van de vier individuele partners daarin. Samengevat als volgt: “De Machinefabriek is het nieuwe ontmoetingspunt voor de huidige en toekomstige inwoners, studenten, werknemers en verblijfstoeristen in de gemeente Vlissingen. De centrale plek in de stad om te ontmoeten, kennis op te doen, te verdiepen en te ontplooien. Maar ook dé plek om te beleven en te ontspannen door te genieten van voorstellingen en optredens. De cultureel-maatschappelijke invulling van de Machinefabriek draagt bij aan de leefbaarheid van de stad en vergroot de aantrekkingskracht van Vlissingen en de regio. De Machinefabriek voorziet in bredere doelgroepen. Het is dé ontmoetingsplek (de “huiskamer van de stad”) voor jong en oud. Zij zullen in deze ontmoetingsplek geïnspireerd worden, ontdekken wat hen interesseert en wat hen boeit op voornamelijk cultureel gebied door middel van exposities, performances, optredens, shows, voorstellingen en evenementen op het gebied van beeldende en audiovisuele kunst, muziek, theater, lezingen, debatten, films e.d.

Met dit alles wordt een nieuwe impuls gegeven aan het -om allerlei redenen- povere culturele klimaat en de verarmde culturele infrastructuur van Vlissingen. Wij, de vier kernpartners, hebben een visie op onze bijdrage aan de ontmoetingsplaats en meerwaarde die we zien door met elkaar samen te werken. Een belangrijke uitwerking van de genoemde visie zal plaatsvinden door de eigen programmering van de vier organisaties, op basis van ieders afzonderlijke functie en identiteit.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

12/32

Een speciale plaats binnen de samenwerking in de Machinefabriek is ingeruimd voor broedplaatsen. Wij selecteren een aantal elementen uit de definitie en functie van broedplaatsen door het ZCO die voor ons het meest relevant zijn: • Investeren in mensen en niet (alleen) in stenen • Organisatie en ondernemen • Laagdrempeligheid en bereikbaarheid • Multifunctioneel • Talentontwikkeling • Competenties initiatiefnemers” De volledige samenwerkingsvisie is opgenomen in bijlage 1.

3.3 Kernpartners De vier kernpartners kennen hun eigen programmering op basis van hun eigen functie en identiteit. De kernpartners zien meerwaarde van samenwerking op de volgende vlakken: • Inhoudelijk: zoals het organiseren van gezamenlijk programma buiten het eigen programma, afstemming van programmeringen, thema- en talentontwikkeling. • Ruimtelijk: ruimte faciliteren voor elkaars programma, ruimte bieden aan andere (maatschappelijke) organisaties of bedrijven, delen van ruimtes. • Operationeel: samenwerking op het gebied van veiligheid, facilitaire zaken, gezamenlijke communicatie, marketing en publiciteit, en gebruik maken van elkaars kennis en ervaring in de sector. Hieronder lichten de partijen ieder hun individuele concept en rol toe. ZB Bibliotheek van Zeeland – Bibliotheek in Vlissingen De Bibliotheek in Vlissingen maakt al jarenlang een verandering door, van uitleenpunt van boeken naar een ontmoetingsplek met een sociaal-maatschappelijke- en educatieve functie. In de ZB in Vlissingen is ontmoeting één van de belangrijkste pijlers. Het is een plek waar inwoners iedere dag terecht kunnen om te studeren, werken, leren, lezen, om zich te verrijken of te ontspannen. Ze kunnen er kennis halen en brengen, het is een plek waar persoonlijke ontwikkeling centraal staat.

De Bibliotheek is te vinden in een centraal gelegen gebouw dat uitnodigt om binnen te stappen, voor íedereen. De bibliotheek is er immers voor iedereen, ongeacht leeftijd, geslacht, inkomen, etniciteit of andere voorkeuren. 3.3.1

Met een divers programma en een toegankelijke plek koestert de ZB interactie en dialoog tussen de inwoners. Hierdoor is de bibliotheek de partner bij uitstek die bijdraagt aan persoonlijke ontwikkeling en het verbeteren van kansen van de inwoners van de stad. De Bibliotheek ondersteunt inwoners om zich zelfredzamer te maken en hen te laten meedoen in de maatschappij. De Bibliotheek is een zogenaamde ‘third place’, een sociale omgeving van én voor Vlissingers naast hun huis en werkplek. De Bibliotheek in de Machinefabriek brengt cultuur dichterbij de inwoners op een laagdrempelige manier. Het moedigt inwoners aan om zich in dit domein te verdiepen door exposities, lezingen, tentoonstelling en voorstellingen te organiseren.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

13/32

De ZB ambieert de huiskamer van de stad te zijn met allerlei plekken waar je kunt verpozen met een fijne, prettige inrichting die refereert aan het oude Schelde verleden van het gebouw. Er is een open podium voor bezoekers van alle leeftijden en achtergronden, dat door alle culturele partners georganiseerd en gebruikt kan worden. Er vinden workshops plaats met alle partners op het gebied van persoonlijke ontwikkeling, muziek, literatuur, ontmoeting met anderen en omgaan met creativiteit. Een plek waarin individuele gebruikers en groepen gratis gebruik kunnen maken van openbare ruimten voor vergaderingen, studie, etcetera. De Bibliotheek heeft gastvrijheid benoemt als één van haar kernwaarden en ziet de rol van gastheer/gastvrouw van de Machinefabriek dan ook als vanzelfsprekend. 3.3.2

Stichting KipVis KipVis is een kunstwerkplaats die momenteel ongeveer 14 ateliers aanbiedt aan kunstenaars uit Vlissingen en omliggende gemeentes. KipVis startte in 2014 in een voormalige supermarkt in de dorpskern van Sint Laurens en was vervolgens enkele jaren ondergebracht in de oude militaire kazerne aan het Molenwater in Middelburg. Sinds november 2008 is de kunstwerkplaats gevestigd in een voormalig schoolgebouw aan de Dreesstraat 2 te Vlissingen.

KipVis vormt een sleutelonderdeel binnen de culturele infrastructuur in de gemeente Vlissingen én de Provincie Zeeland. Zonder de atelierruimtes in KipVis zou een groot deel van op Walcheren werkzame kunstenaars hun werk niet meer in de huidige omvang en op het huidige niveau kunnen doen. De beschikbaarheid van geschikte, betaalbare atelierruimtes is een voorwaarde om succesvolle kunstenaars in Vlissingen te behouden en nieuwe creatieve werkers aan te trekken. Dit is niet alleen belangrijk om een divers cultureel landschap te waarborgen en op die manier de leefbaarheid van de gemeente te vergroten. De aanwezigheid van een sterke creatieve sector waarin kunstenaars een vooraanstaande rol spelen is ook van groot belang voor het opbouwen van een solide, veelzijdige kennis- en innovatie-economie. Succesvolle innovatieve economische en sociale activiteit ontstaat niet in een maatschappelijk vacuüm, maar is afhankelijk van een stimulerende context waarin de onverwachte, ongebruikelijke en onaangepaste aspecten van kunst een beslissende rol kunnen spelen.

Op deze manier is een duurzame aanwezigheid van KipVis een belangrijke component in het maken van Vlissingen tot een toekomst-georiënteerde gemeente met een dynamische, moderne economie die naast de traditionele sectoren zoals toerisme, transport en zware industrie ook een belangrijke speler kan worden op het gebied van kennis en innovatie. 3.3.3 Poppodium De Piek Podium De Piek bestaat sinds 1970 als podium voor popmuziek en andere culturele uitingen. De Piek zorg voor een aanbod op het gebied van popconcerten, jamsessions voor beginnende muzikanten en biedt een podium voor diverse scholen en verenigingen. Dit resul-

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

14/32

teert in een volwaardig programma voor een grote diversiteit aan publiek. Met de invulling van de Machinefabriek aanstaande, wil poppodium De Piek een nieuw eigentijds cultureel podium realiseren. Poppodium De Piek levert een actieve bijdrage aan de ontwikkeling van het culturele klimaat van de gemeente Vlissingen en de regio. Dit door vanuit haar trekkersrol een breed publiek plezier te laten beleven aan en kennis te laten maken met popmuziek in al zijn genres. Naast een muziekpodium fungeert De Piek als poppodium en broedplaats voor vele vormen van (pop)cultuur. Poppodium de Piek in de Machinefabriek: • is hét cultureel en muziek- en poppodium voor Vlissingen en zorgt voor behoud van de sinds de jaren ’60 ontstane popcultuur in Vlissingen. • biedt kunst en cultuur, die mensen verbindt en inspireert en zorgt voor sociale samenhang, met ruimt en respect voor subculturen. • draagt bij aan een innovatieve, vitale, lokale economie en gaat een duurzame verbinding aan met lokale ondernemers en zorgt voor de noodzakelijke vitaliteit in een nieuw stadsdeel en de aangrenzende historische binnenstad. • is dé plek voor culturele ontwikkeling – broedplaats – van nieuwe jonge makers en van alle jongeren (scholieren van basisschool tot voortgezet onderwijs, mbo- en hbo-studenten, werkende jongeren).

• biedt ruimte voor vrijwilligerswerk, zelfontplooiing en (sociaal) netwerken: stage en werk/leer trajecten. • stimuleert en faciliteert talentontwikkeling en vormt een broedplaats en opleidingsinstituut voor (jonge) muzikanten en artiesten (makers en producten), vrijwilligers, scholieren en studenten. • exploiteert een laagdrempelige, veilige en sfeervolle locatie waar iedereen zich welkom voelt. 3.3.4 Zeeland Theaters – locatie Vlissingen Zeeland Theaters exploiteert vanaf 2001 het Scheldetheater in Terneuzen en sinds 2011 de Stadsschouwburg in Middelburg en Theater de Mythe in Goes. Gezamenlijk tellen deze theaters meer dan 2.000 stoelen en worden er 250 voorstellingen per seizoen geprogrammeerd. De drie podia hebben een duidelijk eigen identiteit, afgestemd met de betreffenden gemeente. De programmering van de drie theaters overlapt niet, maar is complementair. Door de exploitatie van drie podia door Zeelandtheaters zijn de betreffende gemeenten verzekerd van een voor iedereen toegankelijk gevarieerd cultuurprogramma en een financieel gezonde exploitatie. De kracht van de samenwerking laat zich omschrijven als ‘eenheid in verscheidenheid’. Er is één directie en één programmeur. Marketing en kaartverkoop worden centraal georganiseerd en wordt er door de samenwerking kosten efficiënt gewerkt met betrekking tot personeel, facilitair, backoffice, etc.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

15/32

De leiding van Zeelandtheaters is in handen van Frans en Valerie Lievens (vader en dochter). Samen met een hecht team van deskundige en ervaren medewerkers zorgen zij voor een op lange termijn gerichte gezonde exploitatie van de cultuurpodia van Zeelandtheaters. Daarnaast hebben zij in Terneuzen en Middelburg veel kennis opgebouwd met het volledig (ver)bouwen en inrichten van nieuwe theaterfaciliteiten. Zeelandtheaters heeft een grondige verkenning gedaan naar het cultuuraanbod binnen Vlissingen en Zeeland en naar ervaringen met vergelijkbare cultuurconcepten in industrieel erfgoed in Nederland. Op basis daarvan is Zeelandtheaters ervan overtuigd dat er in de Machinefabriek ruimte is voor een gevarieerd en bruisend cultuur- en evenementenaanbod die past bij de groei, ontwikkeling en ambities van de maritieme stad. Wat cultuuraanbod betreft is er volgens Zeelandtheaters in Vlissingen ruimte voor een onderscheidend theateraanbod in Zeeland van tenminste 50 professionele uitvoeringen op het gebied van cabaret, muziek, show, toneel, dans en kleinkunst. Daarnaast is Vlissingen dé evenementenstad van Zeeland en wil dat in de toekomst ook graag blijven. Het hele jaar door worden grote en kleine festivals en evenementen georganiseerd: muziek, dans, sport, cultuur, etc. Ook hiervoor is de Machinefabriek uitstekend geschikt.

De Machinefabriek biedt bij uitstek ruimte om bovenstaand ambitieus cultuur- en evenementenaanbod goed te faciliteren. Het is een ruig en stoer maritiem gebouw wat naadloos aansluit bij het karakter van Vlissingen. In hal 3 kan een multifunctionele zaal worden gecreëerd die eenvoudig en snel kan worden aangepast aan wisselende cultuur- en evenementenaanbod. Zo kan de hal de ene keer ingericht worden als een voor Zeeland uniek vlakke vloertheater met inschuifbare tribune voor 400 personen en de volgende keer weer snel worden omgebouwd tot grote evenementenruimte voor enkele duizenden personen. 3.3.5 Aanvullend programma Aanvullend op de hoofdactiviteiten van de bovengenoemde organisaties ontstaan er door de bundeling van krachten ook schaal voor functies zoals horeca en andere maatschappelijke en commerciële functies. Ook bestaat de mogelijkheid om tegemoet te komen aan de marktvraag naar kantoorruimte en ruimte voor dienstverlenende diensten op een top zichtlocatie in de Vlissingse binnenstad. De Raad heeft besloten om in de Machinefabriek een sporthal te realiseren voor het bewegingsonderwijs en daarnaast ook een aantal toegewezen sportverenigingen te faciliteren. Het bewegingsonderwijs van een aantal basisscholen in het centrum kan overdag plaatsvinden in de sporthal, de sportverenigingen maken in de avonduren gebruik van de nieuwe accommodatie.

In de resturen (avond, weekend) kunnen ook andere cultuurorganisaties terecht in deze voorziening. Het plein vóór de Machinefabriek aan de Jan Weugkade gaat dienst doen als evenementenplein. Met het cascoherstel zijn de grote deuren en de vensters in alle drie de hallen aan de zijde van het Dok hersteld. Het gebouw keert zich letterlijk naar buiten zodat er een levendige interactie tussen de dokzijde van het gebouw en het kadeplein zal ontstaan. De kwaliteit van het plein en de kade en de relatie tussen de Machinefabriek en het water biedt de mogelijkheid om een evenementenhal en commerciële ruimten, zoals horeca, in te passen. Het “decor” van het

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

16/32

industrieel erfgoed, gecombineerd met het evenementenplein is een belangrijke drager voor het organiseren evenementen en het inpassen van hoogwaardige horeca.

Figuur 1: relatieschema.

3.4 Leidende principes Hal 1 is de oudste hal van de Machinefabriek, gerealiseerd in 1913. Samen met het bouwdeel aan De Willem Ruysstraat, tegenover het hoofdkantoor van Damen Shipyards, kan deze hal ruimte bieden aan een gevarieerd maatschappelijk en cultuur georiënteerd programma. In hal 1 komt de ‘Huiskamer van de Stad’ die als centraal punt in een netwerk van functies opereert. Het netwerk bestaat uit verbindingen en zichtlijnen die over verschillende vloerniveaus heen lopen en waarmee invulling wordt gegeven aan onderlinge samenwerking en multifunctioneel gebruik van ruimten en voorzieningen. De Huiskamer van de Stad is een grote lobby-achtige ruimte aan de zijde van de Jan Weugkade, die het verlengde vormt van de publieke ruimte. Centraal staat de meerwaarde van gezamenlijk programmeren en manifesteren waarmee de Huiskamer van de Stad het kloppend hart van het Scheldekwartier wordt.

Figuur 2: hal 1 als netwerk van functies.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

17/32

Het ruimtelijk concept is gebaseerd op de volgende leidende principes: • De publieke ruimte rondom de Machinefabriek loopt vanaf de omliggende straten en de kade naadloos op een laagdrempelig niveau over in hal 1. • De publieke functies en toegangen liggen laag in de hal op de begane grond en de 1 e verdieping. Door middel van uitnodigende toegangen en brede trappen zijn ook de hogere verdiepingen verbonden het dit hart. • Aan de kant van de kade, achter de grote toegangsdeuren, ligt de Huiskamer van de Stad, een bruisende plek met een flexibel te gebruiken oppervlakte voor ontmoetingen en activiteiten zoals tentoonstellingen, lezingen, presentaties en voorstellingen. • In de Huiskamer van de Stad ervaar je het unieke karakter van de Machinefabriek. De industriële afwerking met staal en baksteen is zichtbaar en aanraakbaar. In dit deel van het gebouw ervaar je de volle hoogte van het gebouw. Daglicht treedt hier via de sheddaken naar binnen. • Specifieke functies in het programma zijn de sporthal en het poppodium van De Piek. Deze gesloten volumes zijn strategische gepositioneerd om zo ruimte te laten voor functies die daglicht en een visuele relatie met buiten vragen. Tegelijkertijd geven deze dichte volumes ook schaal en contrast in de hoge open hal. • Aan de Willem Ruysstraat liggen functies met specifiek gebruik, zoals de sporthal en de broedplaats.

Door de entreezones en interne verbindingen zijn deze voorzieningen wel verbonden met de Huiskamer van de Stad en daarmee ook zichtbaar voor het publiek. • Vaste ankerpunten in de Huiskamer van de Stad zijn horeca, een deel van de bibliotheek en een vast informatiepunt waar bezoekers worden verwelkomd en doorverwezen naar de vele activiteiten in de hal. • Om een levendige plek te creëren, is de vorming van een community essentieel. Hierbij staat de meerwaarde van gezamenlijk programmeren, organiseren en ruimte delen centraal: samen waar het kan, en individudeel waar dat moet. • De Bibliotheek van Zeeland kan vanuit haar rol en ruimte openingstijden een rol vervullen als gastvrouw/-heer en als centraal aanspreekpunt fungeren voor de brede programmering in Hal 1 gedurende de week, avonden en weekenden.

Figuur 3: ruimtelijk concept.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

18/32

3.5 Ruimtelijke vertaling Aan de hand van de leidende principes, de individuele ruimtebehoefte, de onderlinge relaties tussen functies en mogelijk gedeeld ruimtegebruik is gezamenlijk verkend welke ruimtelijke mogelijkheden de Machinefabriek biedt als huisvesting voor een culturele ‘hotspot’ voor de stad. Daarbij is het belangrijkste aandachtspunt geweest om zo efficiënt mogelijk om te gaan met de ruimte door deelgebruik en samenwerking, zodat we uiteindelijk zo efficiënt mogelijk omgaan met de (financiële) middelen voor investering en exploitatie. Het voorlopige resultaat is uitgewerkt in een vlekkenplan (zie figuur 4, figuur 5 en bijlage 2). Het doel van het vlekkenplan is om aan te tonen of het gewenste programma past in het gebouw. Het is nadrukkelijk nog géén ontwerp. Het vlekkenplan is het vertrekpunt voor de financiële vertaling en de verdere planuitwerking richting een voorlopig en definitief ontwerp. Dat betekent dat de invulling en positionering van het programma zoals nu is ingetekend nog kan (en zal) veranderen in een verdere ontwerpslag.

Figuur 4: vlekkenplan - begane grond.

De hal kan voor langzaam verkeer vanaf drie zijden benaderd worden via de Jan Weugkade (zuid), Willem Ruysstraat (noord) en Touwslager (west). Aan de Willem Ruysstraat is een functionele toegang met een hoofdtrappenhuis dat wordt gedeeld met de parkeergarage en eveneens de verdiepingen van het voormalige kantoordeel ontsluit. De sportzaal die op de tweede verdieping komt te liggen, is via deze route te bereiken. Aan de Jan Weugkade komt in de voormalige loodsentree de hoofdentree van hal 1 te liggen en aan de Touwslager is ruimte voor extra entrees voor specifieke programmaonderdelen. Door hier een grote doorbraak in de gevel te maken met een terugliggende gevel ontstaat er meer publieke buitenruimte in het relatief smalle straatprofiel en kan er ook een transparante gevel worden gemaakt voor daglichttoetreding.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

19/32

Door de interne verbinding ontstaat er een netwerk van gekoppelde functies die samen gebruik maken van de hal. Er is ruimte voor verbindingen naar andere gebouwdelen zoals hal 3 (Zeeland Theaters) en de verdiepingen aan de Willem Ruysstraat. Het netwerk is een dynamische verbinding van activiteiten en ruimten die over verschillende vloerniveaus doorlopen. Aan de zijde van de Jan Weugkade komt het hart van hal 1, de ‘Huiskamer van de Stad’ te liggen. Hierin is ruimte voor de verschillende gebruikers om elkaar en Vlissingers te ontmoeten, samen te werken, werk te exposeren en bijeenkomsten te organiseren. Door middel van vides wordt het mogelijk hier de volle hoogte van de hal te ervaren en die bieden de mogelijkheid voor daglicht om dieper in het gebouw door te dringen. Via hal 2 en het evenementenplein zijn alle hallen fysiek en programmatische met elkaar verbonden. Het poppodium en de bibliotheek liggen in het midden van de hal, direct aan de ‘Huiskamer van de Stad’. Deze functies zijn zowel direct vanaf de straat als vanuit de Huiskamer van de Stad te bereiken. Boven de Huiskamer van de Stad is ruimte voor twee extra verdiepingsvloeren voor nader te bepalen aanvullend programma. Aan de Willem Ruysstraat is ruimte voor een cultureel of maatschappelijk programma. In dit bouwdeel ligt op de tweede verdieping broedplaats KipVis.

KipVis manifesteert zich ook nadrukkelijk in de publiek toegankelijke ruimten door middel van exposities en programmering in de Huiskamer van de Stad.

Figuur 5: vlekkenplan - 1e etage (links) en 2e etage (rechts).

De meest oostelijke hal van de Machinefabriek (hal 3, uit 1919) blijft in de huidige ruimtelijke opzet in een royale omvang en met de volledige hoogte behouden. Door haar omvang en unieke industriële uitstraling biedt deze hal kansen voor een unieke (culturele) invulling. Met een tijdelijke programmering heeft de hal haar meerwaarde als laagdrempelige en markante evenementenlocatie al bewezen. Hierop kan voortgebouwd worden. Het verder uitwerken van het vlekkenplan vindt plaats nadat een besluit is genomen over de inhoudelijke en financiële haalbaarheid en wenselijkheid van het cultuurconcept.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

20/32

4. Financiële haalbaarheid Het vlekkenplan is de basis voor een doorvertaling van de financiële haalbaarheid. Voor een optimaal haalbaar eindresultaat gaan het ruimtelijk en het financieel onderzoek hand in hand. De financiële haalbaarheid hebben we als volgt opgezet: 1. stichtingskosten; 2. kapitaal- en exploitatiekosten; 3. (kostprijsdekkende) huur. De stichtingskosten zijn alle kosten die nodig zijn om de functies in de Machinefabriek te realiseren, van bouwkosten tot en met plan- en advieskosten. De stichtingskostenraming is opgesteld door Rothuizen aan de hand van het vlekkenplan. Vervolgens hebben we dit vertaald wat deze investering betekent in jaarlijkse kapitaallasten en welke exploitatielasten deze investering met zich meebrengt. Ten slotte hebben we dit per partij vertaald naar een (kostprijsdekkende) huur. Vooraf is het van belang om aan te geven dat de berekeningen een nauwkeurigheid lijken te tonen die er nog niet is. Er is immers nog geen ontwerp, enkel een vlekkenplan. De doorrekeningen hebben ook niet als doel om de exacte bedragen vast te leggen, maar om in orde van grootte aan te geven wat de consequenties zijn. Er is dus voorzichtig geraamd (rekening gehouden met onzekerheden die pas in een ontwerpfase duidelijk worden) en er is gerekend met kengetallen.

Daarmee kunnen de bedragen gezien worden als een maximaal te verwachten uitkomst van de vertaling van het voorliggende vlekkenplan. De ontwerpuitwerking moet vervolgens leiden tot een verfijning en verdere inkadering van risico’s. Die uitwerking is vervolgens basis voor een concrete budgetbepaling.

4.1 Uitgangspunten De basis van de financiële doorrekening is het vlekkenplan. Daarin is het volgende programma opgenomen dat we betrekken in de financiële vertaling: Functie Maatschappelijk

Commercieel

Sportzaal Gemeenschappelijke ruimtes

Onderdeel KipVis De Piek Bibliotheek Horeca Kantoor/vergaderruimte Commerciële ruimte Wonen (optie) Commerciële ruimte Tijdelijk gebruik/theater Sportzaal Gemengde functies (huiskamer, fietsenstalling, verticaal verkeer, balkon, techniek)

Totaal

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

Positionering Punt Hal 1 Hal 1 Hal 2 Hal 1 Punt Punt Punt/hal 1 Hal 3 Hal 1 Hal 1

Omvang (bvo) 375 m2 1.000 m2 740 m2 513 m2 325 m2 1.299 m2 2.041 m2 1.989 m2 1.820 m2 1.479 m2 1.348 m2

12.929 m2

21/32

Voor de financiële haalbaarheid is het van belang dat naast de cultureel-maatschappelijke functies ook overige functies worden gerealiseerd. Dat is zowel financieel als inhoudelijk zeer van belang om daarmee een aantrekkelijk en goed functionerende Machinefabriek te krijgen. Door het bovenstaande programma te betrekken in de financiële vertaling kan het delen van ruimtes nog meer geoptimaliseerd worden en daarmee de exploitatie van de losse onderdelen én het totaal haalbaarder maken. Met andere woorden: de overige functies zijn essentieel voor de (financiële) haalbaarheid van het culturele programma. De parkeergarage kent haar eigen investeringen en exploitatie en is daarmee buiten beschouwing gelaten van de financiële haalbaarheidsanalyse. In de stichtingskostenraming is scherp gekeken naar welke gebouwdelen/-elementen in de berekening van de parkeergarage zitten en welke delen/-elementen vervolgens in de berekening van de maatschappelijke en overige functies thuishoren, om dubbelingen of omissies te voorkomen. Naast het programma hanteren we de volgende uitgangspunten in de financiële vertaling: • De parkeergarage en de exploitatie daarvan staan (financieel) los van het programma binnen dit haalbaarheidsonderzoek. In de financiële vertaling is daarom geen rekening gehouden met doorbelasting of bijdrages vanuit de parkeergarage.

• Voor de ruimtes is uitgegaan van casco+ oplevering. Dat betekent dat inbouw en inrichting van de ruimtes voor rekening en risico van de desbetreffende partij zijn. • De (kostprijsdekkende) huur is exclusief servicekosten. • Zowel de exploitatiekosten als de huurlasten zijn bepaald op basis van prijspeil 2024. • De financiële vertaling van de (kostprijsdekkende) huur is benaderd vanuit het oogpunt van gemeentelijk eigendom en daarmee ook de gemeentelijke rekenregels voor kapitaal- en exploitatielasten. Een toelichting op waarom er is gekozen voor deze huurprijsbenadering is uiteengezet in paragraaf 4.4.

4.2 Resultaat Om de financiële haalbaarheid te bepalen, hebben we een businesscase opgesteld waarin is gerekend met de volgende onderdelen: 1. Stichtingskosten: a. Bouwkosten; b. Bijkomende kosten; c. Directiekosten; d. Onvoorziene post. 2. Kapitaal- en exploitatielasten: a. Rente- en afschrijving investering; b. Onderhoudskosten; c. Beheerkosten; d. Vaste overige kosten (verzekeringen, belastingen, e.d.); e. Niet verrekenbare BTW; f. Aanloopverlies. De stichtingskosten en kapitaal- en exploitatielasten leiden vervolgens tot een kostprijsdekkende huur per partij.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

22/32

KipVis BVO direct (o.b.v. raming Rothuizen) BVO na verdeling gemengde functies VVO na verdeling gemengde functies Stichtingskosten solitaire functies Stichtingskosten na verdeling gemengde functies - Toeslag BTW niet verrekenbaar - Toeslag grondwaarde maatschappelijke functies (€150/m2) Totale stichtingskosten (incl. grondwaarde) Kapitaal- en exploitatielasten Kostprijsdekkende huur per m2 VVO

De Piek

Bibliotheek

375 m2 512 m2 428 m2 € 1.277.000 € 1.597.000

1.000 m2 1.365 m2 1.142 m2 € 2.550.000 € 3.404.000

740 m2 1.218 m2 1.048 m2 € 1.784.000 € 2.850.000

€ €

€ €

€ €

77.000

€ 1.674.000 € 105.000 € 245

715.000 205.000

€ 4.324.000 € 263.000 € 230

183.000

€ 3.033.000 € 181.000 € 173

Zeeland Theaters 1.820 m2 1.891 m2 1.786 m2 € 1.188.000 € 1.499.000 € €

315.000 284.000

€ 2.097.000 € 139.000 € 78

4.3 Dekking De (kostprijsdekkende) huur kan door de gemeente Vlissingen (deels) gedekt worden door verschillende incidentele en/of structurele middelen beschikbaar te stellen voor de culturele invulling van de Machinefabriek. Het doel is om de middelen efficiënt te benutten voor zowel de investering (realiseren) en exploiteren van de culturele invulling. Hieronder volgt een voorstel voor de verdeling van deze middelen. 4.3.1 Incidentele middelen De volgende eenmalige c.q. incidentele middelen zijn beschikbaar voor het realiseren van een culturele invulling: 1. Gebiedsinvesteringen Netten op Zee (GNOZ) ter hoogte van € 1.372.128 incl. btw (€ 1.133.990 excl. 21% btw) ten behoeve van educatie en cultuur. Dit bedrag wordt ingezet voor de bibliotheek. 2. Regiodeal fiche cultuur – deel 1 ter hoogte van € 1.500.000 incl. btw (€ 1.239.669 excl. 21% btw) ten behoeve van talentontwikkeling en versterking van kwaliteit (kennis en capaciteit). Een deel hiervan wordt ingezet voor de realisatie van de twee broedplaatsen De Piek en KipVis. Het andere deel wordt ingezet voor de exploitatie van de broedplaatsen van De Piek en KipVis. 3. Regiodeal Subsidieregeling Kwaliteitsversterking cultuur – deel 2 ter hoogte van € 200.000 ten behoeve van planvorming voor de broedplaatsen.

Deze subsidie is pas inzetbaar ná positieve besluitvorming en bedoeld voor advisering en planvorming van de broedplaatsen. Deze subsidieregeling kent dus geen doorvertaling naar de (kostprijsdekkende) huur. 4. Regiodeal Subsidieregeling Etalage/Promotie broedplaatsen cultuur – deel 3 ter hoogte van € 60.000 ten behoeve van de culturele ‘etalage’. Deze subsidie is bedoeld als promotiebudget ná realisatie en kent dus geen doorvertaling naar de (kostprijsdekkende) huur. 5. Regiodeal Cultuur – deel 4: Regelingen (Cultuurvernieuwing en AIR-Zeeland) die direct en indirect ten goede komen van de broedplaatsen ter hoogte van € 1.500.000,- (incl. btw) is een incidentele bijdrage voor programma’s die door broedplaatsen worden ontwikkeld. Wordt ingezet ná realisatie voor programma van De Piek en KipVis en kent daarom geen doorvertaling naar de (kostprijsdekkende) huur.

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

23/32

De voorgestelde inzet van de beschikbare middelen heeft het volgende effect op de (kostprijsdekkende) huur: KipVis Zonder inzet middelen Totale stichtingskosten (incl. grondwaarde) Kapitaal- en exploitatielasten Kostprijsdekkende huur per m2 VVO Beschikbare middelen GNOZ Regiodeal deel 1 Na inzet middelen Totale stichtingskosten (incl. grondwaarde) Kapitaal- en exploitatielasten (kostprijsdekkende) huur per m2 VVO

De Piek

Bibliotheek

€ 1.674.000 € 105.000 € 245

€ 4.324.000 € 263.000 € 230

€ 1.372.000 -

€

€ 1.137.000 € 82.000 € 191

€ 3.674.000 € 235.000 € 206

537.000

Zeeland Theaters

€ 3.033.000 € 181.000 € 173

€ 2.097.000 € 139.000 € 78

650.000

-

€ 1.660.000 € 122.000 € 116

€ 2.097.000 € 139.000 € 78

€

4.3.2 Structurele middelen Na inzet van de incidentele middelen blijft er nog een huurlast per jaar over. Om de huurlasten te dekken, zijn verschillende structurele dekkingsmiddelen beschikbaar: 1. Dienstverleningsovereenkomst Bibliotheek. De huidige dienstverleningstoekomst ziet toe op een jaarlijkse structurele bijdrage van €700.000 per jaar. Daarmee worden onder andere de huisvestingslasten à €133.100 (inclusief btw) betaald. Binnenkort komt extra geld beschikbaar in het gemeentefonds voor de zorgplicht bibliotheken. Gemeenten en provincies moeten vanaf 2025 zorgen voor voldoende en volwaardige bibliotheken. De gewijzigde Wsob geldt voor alle gemeenten, dus ook voor gemeente Vlissingen. De bekostiging van deze zorgplicht loopt via het gemeentefonds. Om de zorgplicht waar te kunnen maken, ontvangen gemeenten via het Gemeentefonds jaarlijks een totaal bedrag van € 54 miljoen. Vlissingen kan gebruik maken van deze extra bedragen voor de exploitatie van de bibliotheek in de Machinefabriek. Het exacte bedrag wat daarvoor vrijkomt, is nog onbekend. 2. Structurele inkomsten KipVis. De structurele dekking voor KipVis bestaat in de toekomstige situatie uit huurinkomsten door atelierverhuur aan atelierhouders (circa € 1.800 per atelier per jaar) en een structurele jaarlijkse bijdrage van Provincie Zeeland (circa € 26.000). 3. Aanjaagfonds / cultureel ondernemerschap.

Daarmee is het mogelijk om structureel € 106.000 beschikbaar te stellen voor de culturele invulling van de Machinefabriek. De voorgestelde structurele middelen hebben het volgende effect op de structurele lasten: KipVis Voor inzet middelen Kapitaal- en exploitatielasten (kostprijsdekkende) huur per m2 VVO Beschikbare middelen Structurele inkomsten (huidige situatie) Structurele inkomsten (toekomstige situatie) Aanjaagfonds/cultureel ondernemerschap Na inzet middelen Kapitaal- en exploitatielasten (kostprijsdekkende) huur per m2 VVO

De Piek

€ €

82.000 191

€ € € €

Bibliotheek

€ €

51.000 206

€ 122.000 € 116

51.000 16.000

€

90.000

€ 110.000 -

15.000 34

€ 145.000 € 127

Overgoo 6 • 2266 JZ Leidschendam • info@akroconsult.nl • akroconsult.nl

€ €

12.000 12

Zeeland Theaters € €

139.000 78 -

€ 139.000 € 78

24/32

4.4 Gemeentelijk versus privaat eigendom Op dit moment is de Machinefabriek in eigendom van de gemeente. Echter, om een weloverwogen keuze te kunnen maken in hoeverre de gemeente eigenaar moet of kan blijven van (delen van) de Machinefabriek, moet inzichtelijk gemaakt worden wat het (financiële) verschil is bij gemeentelijk en privaat eigendom. Het eigendomsvraagstuk is van groot belang voor de haalbaarheid van het culturele concept van de Machinefabriek, zowel in financiële als in inhoudelijke zin. Het kenmerk van culturele/maatschappelijke functies is dat deze functies enkel en alleen kunnen bestaan door middel van subsidies. Het is van belang om de huur zo laag mogelijk te houden om daarmee de meerjarige haalbaarheid van de functie te kunnen waarborgen. In de situatie dat de gemeente dergelijke accommodaties realiseert en verhuurt aan de betreffende instellingen is het primaire belang dat de feitelijke kosten van die huisvesting in beeld zijn. Die feitelijke vergoeding, de kostprijsdekkende huur dient vervolgens door de betreffende instelling betaald te worden, al dan niet via ontvangst van subsidie. Indien aan een marktpartij de vraag wordt gesteld om het eigendom van maatschappelijke en culturele functies te nemen, is sprake van een geheel andere benadering.

Een private eigenaar/exploitant wil uiteraard een rendement op zijn belegging halen waarin risico’s voldoende afgedekt zijn. Dat betekent in de basis een tweetal voorwaarden/uitgangspunten: 1. Een huurberekening niet op basis van kostprijs maar op basis van een rendementseis. De huur ligt daarmee altijd hoger dan de kostprijsdekkende huur. 2. Een langjarige garantie dat de betreffende instellingen ook daadwerkelijk huren. De garantieperiode die marktpartijen vragen voor culturele/maatschappelijke functies is zeer lang gezien de onzekerheid van verhuur indien de gemeente de subsidie zou korten of stoppen en gezien de beperkte alternatieve aanwendbaarheid van de huisvesting voor dergelijke instellingen. Concreet: een poppodium kent als voorziening/gebouw weinig andere alternatieve aanwendingsmogelijkheden. Het laatste punt is tevens een belangrijk aspect in de verwachting in hoeverre marktpartijen überhaupt geïnteresseerd zouden zijn in het in eigendom nemen van dergelijk vastgoed. De kans dat partijen überhaupt daarin geïnteresseerd achten wij klein. Wat tevens een belangrijk aspect is, is het feit dat de Machinefabriek naast de maatschappelijke/culturele functies ook nog andere functies zal huisvesten. Gebouwen met een dergelijke samenstelling van commercieel, semi-commercieel en maatschappelijk vastgoed zijn vanuit de beleggingsmarkt uitermate complexe objecten.