Document · PDF

Schaarsteonderbouwing gemeente Vlaardingen

Gemeenteraad 9 maart 2023, gemeente VlaardingenBij agendapunt: Wijzigingsverordening met artikel Opkoopbescherming17.055 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

30 m2 Vlaardingen (€ 15 per m2)

50 m2 € 450

70 m2 100 m2 120 m2 € 750 € 1.050 € 1.500 € 1.800

Op basis van de beschikbare gegevens over de particuliere huursector in Vlaardingen kunnen een aantal conclusies get rokken worden. Het aanbod, via officiële verhuurdersplatforms, is klein. Mogelijk worden ook via andere, onofficiële kanalen, woningen verhuurd, maar daar is geen zicht op. Daarnaast ligt de gemiddelde huurprijs hoog, waardoor bepaalde woningtypen moeilijk toegankelijk zijn voor lage en middeninkomens. Dat leidt tot de conclusie dat de particuliere huursector voor lagere- en middeninkomens een zeer beperkt alternatief vormt.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

Schaarste van koopwoningen Om het instrument opkoopbescherming als gemeente in te kunnen zetten is een onderbouwing van schaarste in de koopsector op gebiedsniveau nodig. Daarnaast moeten de effecten van schaarste onderzocht worden. We beantwoorden in dit hoofdstuk de volgende vragen:  In welke mate is er schaarste in de koopsector Vlaardingen?  In welke mate is er schaarste in de koopsector op wijkniveau?  In welke mate ervaren lagere en middeninkomens de effecten van schaarste? Allereerst bekijken we de koopsector op gemeenteniveau. Daarna zoomen we in op wijkniveau en onderzoeken we schaarste op basis van een combinatie van indicatoren: de samenstelling van de woningvoorraad; het actuele aanbod; en de vraag naar woningen. Vanwege de kleine woningvoorraad in Vettenoordse Polder is het aantal transacties laag , daarmee kunnen we geen betrouwbare uitspraken doen. Vettenoordse Polder wordt daarom in de volgende delen van dit rapport niet meegenomen. Tenslotte worden de effecten van schaarste bekeken aan de hand van de toegankelijkheid van de koopsector in Vlaardingen voor lagere en middeninkomens.

5.1

Ontwikkelingen op gemeenteniveau De NVM publiceert elk kwartaal de ontwikkelingen in de koopwoningmarkt van de gemeente Vlaardingen11. In Figuur 23 zijn een aantal indicatoren van het NVM verzameld. Deze indicatoren geven een beeld van de staat van de koopwoningenmarkt – de mate van schaarste – in de gemeente Vlaardingen. De indicatoren laten allemaal een toenemende druk op de koopsector zien. De gemiddelde transactieprijs is sinds 2016 toegenomen (A). Dit duidt op een toename in vraag naar woonruimte en niet per se naar een toename in de vraag naar aantallen won ingen. De ontwikkeling van de verkooptijd is ook een indicatie van krapte op de koopmarkt (B). Hoe korter een woning te koop staat, hoe hoger de druk op de woningmarkt. Een korte verkooptijd betekent namelijk dat er veel gegadigden zijn voor een woning die onder druk staan snel een goed bod uit te brengen om een woning te kunnen kopen. De verkooptijd is sinds 2016 sterk afgenomen. Kijkend naar de ontwikkeling over langere tijd duidt een verkooptijd onder de 100 dagen op een krappere markt. Tenslotte worden woningen in toenemende mate boven de vraagprijs verkocht. Dat is bijvoorbeeld te zien aan het groeiende verschil tussen vraag en transactieprijs (C), maar ook aan het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht (D). In 2016 ging het nog om een paar procent van de aangeboden woningen.

Sindsdien is dit het geval bij ruim tachtig procent van de verkochte woningen. Alle vier de grafieken geven een indicatie van een groeiende krapte op de koopmarkt in de gemeente Vlaardingen.

NVM & Brai nbay (2021) Marktoverzicht Q4 2021 Ge me ente Vlaardingen.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

F ig u u r 2 3 Tr a n sa ct iep r ijso n tw ikkelin g ( A ) , lo o p t ijd t e ko o p st a a n d e w o n in g en ( B) , ver sch il v r a a g - / t r a n s ac t i e p r i j s ( C ) e n p e r c e n t a g e b o v e n v r a a g p r i j s v e r k o c h t ( D ) , 2 0 1 6 - 2 0 2 1 . B r o n : N V M , 2022.

5.2

Schaarste op wijkniveau

5.2.1 Koopsegment als onderdeel van de won ingvoorraad Elke wijk heeft een eigen samenstelling van de woningvoorraad. De ene wijk kenmerkt zich door veel appartementen of corporatiewoningen, de andere wijk door grote woningen of woningen in een hoger prijssegment. Dat betekent dat woningtypen of se gmenten in bepaalde wijken per definitie schaars zijn. We onderzoeken de samenstelling van de woningvoorraad allereerst om een beeld te krijgen van de verschillende wijken en de resultaten uit de analyses in context te kunnen plaatsen. De woningvoorraad van de gemeente Vlaardingen kent een gelijk deel aan corporatiehuurwoningen en koopwoningen (beiden 43 procent). Veertien procent van de woningvoorraad bestaat uit particuliere huurwoningen. In Holy Zuid (62 procent) is het aandeel sociale huur aanzienlijk hoger dan het gemiddelde in Vlaardingen. In deze wijk is het aandeel koopwoningen het kleinst (29 procent). In Oostwijk (31 procent) en Vlaardinger Ambacht (33 procent) is het aandeel sociale huur het laagst. Ook hier correspondeert dit met de hoogste aande len koopwoningen (respectievelijk 56 en 53 procent). De particuliere huursector wijkt in de wijken hooguit vijf procentpunten af van het Vlaardingse gemiddelde en varieert van tien procent in Holy Zuid en Noord en achttien procent in Centrum (Figuur 24).

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

F i g u u r 2 4 S a m e n s t e l l i n g w o n i n g v o o r r a ad p e r w i j k n a a r e i g e n d o m , 2 0 2 1 . B r o n : G e m e e n t e V l a a r d in g en , 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

In Holy Zuid wordt door de grote woningvoorraad het grote aandeel sociale huur woningen gecombineerd met het grootste absolute aantal sociale huurwoningen (3.586). In Centrum zijn de meeste koopwoningen (3.611) en particuliere huurwoningen (1.407) te vinden (Figuur 25). F i g u u r 2 5 O m v a n g w o n i n g v o o r r a a d p e r w i j k n a a r e i g e n d o m , 2 0 2 1 . B r o n : G e m e e n t e V l a a r d i n g e n, 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

Voor de koopsector kan op basis van de WOZ -registraties ook een beeld verkregen worden van de verdeling van woningen over verschillende prijssegmenten. Dit geeft een indicatief beeld – indicatief omdat de WOZ achterloopt op daadwerkelijke prijsontwikkelingen en het om een waardering gaat en niet om prijzen die daadwerkelijk betaald worden – van de prijzen van de koopwoningen en in hoeverre de voorraad bestaat uit betaalbare woningen. Figuur 26 laat zien dat voor Vlaardingen als geheel het aandeel koopwoningen met een WOZ tot € 200.000 tussen 2018 en 2021 is afgenomen met 15 procentpunt. De voorraad tussen €

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

200.000 en € 300.000 is ligt in omvang toegenomen tot 26 procent. De twee duurste klassen zijn harder gestegen met acht en vier procentpunt. In Centrum (83 procent) en Westwijk (85 procent) vallen de meeste koopwoningen in de goedkoopste klasse. In Holy Noord is de daling in de goedkoopste klasse zeer gering, maar is h et aandeel in de klasse van € 200.000 tot € 300.000 wel sterk afgenomen (van 41 naar 32 procent). Vlaardinger Ambacht kent het grootste aandeel woningen met een WOZ van minimaal € 300.000 (31 procent). Fig u u r 2 6 V o o r r a a d ko o p w o n in gen p er w ijk n a a r p r ijskla sse o p b a sis va n W O Z p er w ijk in 2 0 1 8 en 2 0 2 1 . Br o n : Gemeen t e V la a r d in g en , 2 0 2 2 , b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

5.2.2 Actueel aanbod Vervolgens kijken we, waar mogelijk, naar de ontwikkeling van het aanbod. We onderzoeken de woningen die beschikbaar zijn gekomen voor nieuwe bewoners en de betaalbaarheid van deze woningen. We analyseren zo welke prijsklassen en woningtypen schaars zijn in het aanbod. De woningvoorraad is in de zes onderzochte wijken (Tabel 9) netto met 615 woningen toegenomen tussen 2018 en 2021. Deze groei is verdeeld over enkele wijken. Het aantal transacties van koopwoningen is zowel in absolute als relatieve zin afgenomen. Voor Vlaardingen als geheel gaat het om een daling van 29 naar 26 transacties per duizend woningen. Alleen in Holy Zuid is het relatieve aandeel transacties toegenomen. De grootste daling is zeven procentpunt in zowel Centrum als Westwijk. De verschillen in hoogte zijn voornamelijk het gevolg van het aandeel koopwoningen. Sociale h uur- en particuliere huurwoningen worden soms ook verkocht, maar dat komt weinig voor waardoor wijken met een hoog aandeel huurwoningen een lager aantal transacties laten zien. De gemiddelde vierkante -meterprijs in Vlaardingen is gestegen van € 1.768 naar € 2.285, een stijging van 29 procent. De prijsontwikkeling in de verschillende wijken is vergelijkbaar met stijgingen tussen de 27 en 31 procent. Het gaat hier om WOZ-waarden van de woningen. Deze waarderingen lopen achter

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

op de daadwerkelijke prijsontwikkelingen op de koopmarkt. Door de recente snelle prijsstijgingen liggen de daadwerkelijke huizenprijzen aanzienlijk hoger. Ta b el 9 Tr a n sa ct ies ko o p w o n in g en en g emid d eld e W O Z p er vier ka n t e met er in 2 0 1 8 en 2 0 2 1 . Br o n : Gemeen t e V la a r d in g en , 2 0 2 2 & Ka d a st er , 2 0 2 2 , b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

Centrum Westwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Holy Zuid Holy Noord Totaal

Totale voorraad 2018 2021 7.671 7.851 6.613 6.805 3.462 3.508 5.696 5.710 5.642 5.817 6.191 6.199 35.275 35.890

Transacties per 1000 woningen 2018 2021 44 37 27 20 42 38 31 25 13 17 20 18 29 26

Gem. m2-waarde 2018 2021 1.723 2.222 1.648 2.157 1.793 2.265 2.008 2.600 1.568 2.075 1.883 2.395 1.768 2.285

Ontw. Gem. m2waarde 2017-2021 29% 31% 26% 29% 32% 27% 29%

Figuur 27 toont de afname in aantal woningtransacties in de jaren 2018 tot en met 2021. Het aantal transacties was in verschillende wijken in 2020 hoger dan de twee jaar ervoor. In 2021 is het aantal transacties in alle wijken, behalve in Holy Zuid, afgenomen. F i g u u r 2 7 A a n t a l w o n i n g t r a ns a c t ie s p e r w i j k v a n 2 0 1 8 t o t e n m e t 2 0 2 1 . B r o n : K a d a s t e r , 2 0 2 2 , b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

350 300

Oostwijk

123 133 142 110

Westwijk

71 71 88 96

175 176 196 145

100

147 112 136 133

150

178 171 209 138

200

336 307 312 288

250

0 Centrum

2018

2019

Vlaardinger Ambacht

2020

Holy Zuid

Holy Noord

2021

Naast de algemene daling van het aantal transacties (zie Figuur 27 en Tabel 10) hebben de prijsstijgingen er ook voor gezorgd dat er minder transacties binnen het betaalbare segment hebben plaatsgevonden. Het aandeel van de transacties in Vlaardingen met een prijs tot € 200.000 is afgenomen van 61 tot 21 procent. Het aandeel woningen tot aan de NHG-grens (€ 325.000 in 2021) is afgenomen van 78 naar 67 procent. Die daling is dus minder groot, maar binnen deze groep zijn de woningen dus ook duurder geworden.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

Ta b el 1 0 Tr a n sa ct ies ko o p w o n in g en met p r ijs t o t € 2 0 0 .0 0 0 en N HG- g r en s t en o p zich t e va n t o t a a l p er w ijk in 2 0 1 8 en 2 0 2 1 . Br o n : Gemeen t e V la a r d in g en , 2 0 2 2 , b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

Centrum Westwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Holy Zuid Holy Noord Vlaardingen

€ 200k Percentage Percentage Tot € 200k NHG > NHG tot € 200k tot NHG 2018 2021 2018 2021 2018 2021 2018 2021 2018 2021 311 115 56 197 40 42 76% 32% 90% 88% 175 50 27 86 10 31 83% 30% 95% 81% 105 29 40 72 40 66 57% 17% 78% 60% 76 27 55 60 79 91 36% 15% 62% 49% 62 7 18 50 18 58 63% 6% 82% 50% 37 9 25 47 85 81 25% 7% 42% 41% 766 237 221 512 272 369 61% 21% 78% 67%

De daling in transacties van woningen wijst op een afnemend aanbod van koopwoningen. Het aanbod van koopwoningen verder in beeld gebracht door op een moment in de tijd alle te koop staande woningen in Vlaardingen te inventariseren. Op 24 mei 2022 stonden 99 woningen te koop op het platform Funda en waren tevens beschikbaar (dus bijvoorbeeld niet al verkocht onder voorbehoud). Deze inventarisatie is in Tabel 11 weergegeven. In Vlaardingen stonden 26 appartementen en 73 eengezinswoningen te koop. De appartementen hadden een gemiddelde oppervlakte van 84 vierkante meter, de eengezinswoningen van 145 vierkante meter. De gemiddeld veel grotere eengezinswoningen waren gem iddeld ook veel duurder, met een vraagprijs van € 530.000 tegenover € 280.000. Het meeste aanbod is te vinden in Centrum en Vlaardinger Ambacht (respectievelijk 29 en 28 woningen). In Vlaardinger Ambacht gaat het vooral om dure gezinswoningen (25 van de 27 woningen) met een gemiddelde vraagprijs van € 582.000. Ta b el 1 1 Te ko o p st a a n d e w o n in g en p er w ijk o p 2 4 mei 2 0 2 2 . Br o n : F u n d a .n l, 2 0 2 2 , b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

Centrum Westwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Holy Zuid Holy Noord Eindtotaal

Appartementen Gem. vraagGem. Aant. prijs opp. 15 241.500 80 1 235.000 79 5 292.500 80

Gem. Aant. vraagprijs 14 508.000 3 381.000 12 480.500

Gem. opp. 176 117 136

2 1 2 26

25 11 8 73

141 135 145 145

412.500 350.000 392.500 280.000

105 100 99 84

Eengezinswoningen

595.500 526.500 497.500 530.000

Aant. 29 4 17

Totaal Gem. vraagprijs 370.000 344.500 425.000

Gem. opp. 126 108 119

27 12 10 99

582.000 511.500 476.500 464.000

138 133 136 129

Van het aanbod op Funda.nl hebben drie woningen een vraagprijs tot 200.000, wat ook drie procent van het aanbod van koopwoningen is (het gaat om 99 woningen in totaal). Meer aanbod is te vinden in de prijsklasse € 200.000 tot € 300.000. Van de twintig woningen in die klasse staan twaalf woningen in Centrum. Nog 23 woningen hebben een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000. De meeste woningen staat te koop in de klasse vanaf € 400.000. Dit betreft onder meer ruime nieuwbouwwoningen in Vlaardinger Ambacht en Holy Zuid (Tabel 12).

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

T a b e l 1 2 T e k o o p s t a a n d e w o n i n g e n p e r w i j k o p 2 4 m e i 2 0 2 2 n a a r v r a a g p r i j s k l as s e . B r o n : F u n d a .n l, 2 0 2 2 , b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

Tot € 200.000 Centrum Westwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Holy Zuid Holy Noord Vlaardingen

2 0 1 0 0 0 3

€ 200.000 – € 300.000 12 2 3 1 1 1 20

€ 300.000 € 400.000 10 0 5 5 1 2 23

Vanaf € 400.000 5 2 8 21 10 7 53

5.2.3 Vraag Tenslotte onderzoeken we de vraag naar woningen per segment. Echter, bestaan er geen bronnen die de actuele vraag monitoren, met uitzondering van een aantal indicatoren in de sociale huursector. Daarom kijken we voor de koop sector naar prijsontwikkeling als afgeleide van de vraag ten opzichte van het aanbod. De transactieprijzen voor zowel eengezinswoningen ( Tabel 13) als voor appartementen (Tabel 14) laten een aanzienlijke stijging zien. De gemiddelde prijsstijging is wel groter bij appartementen dan bij eengezinswoningen. Het prijsniveau van eengezinswoningen is nog steeds aanzienlijk groter. De grootste prijsstijgingen vinden plaats in Oostwijk. In Centrum is het verschil tussen de prijsstijging van eengezinswoningen (+20 procent) en appartementen relatief groot (+50 procent). In Holy Noord is een daling waar te nemen bij de prij zen van appartementen tussen 2018 en 2019 die nog steeds niet zichtbaar is in 2021. Dit lijkt te komen door een uitzonderlijk hoge gemiddelde prijs in 2018 en lijkt een verstoring in de data te zijn. Ta b el 1 3 Gemid d eld e t r a n sa ct iep rijzen vo o r een g ezin sw o n in g en p er b u u r t in V la a r d in g en , 2 0 1 8 2 0 2 0 . Br o n : Ka d a st er , 2 0 2 1 ; b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

Centrum Westwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Holy Zuid Holy Noord Vlaardingen

2018 € 249.274 € 236.588 € 263.988 € 291.952 € 322.877 € 317.977 € 279.288

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

2019 € 263.237 € 281.809 € 322.215 € 308.829 € 342.766 € 353.256 € 310.523

2020 € 275.310 € 287.837 € 326.386 € 333.060 € 429.235 € 372.473 € 331.797

2021 € 298.029 € 341.023 € 399.714 € 387.874 € 471.787 € 432.327 € 386.337

Verschil 2018-2021 +20% +44% +51% +33% +46% +36% +38%

Ta b el 1 4 Gemid d eld e t r a n s a ct iep rijzen v o o r a p p a r t emen ten p er b u u r t in V la a r d in g en , 2 0 1 82 0 2 0 . Br o n : Ka d a st er , 2 0 2 1 ; b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

Centrum Westwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Holy Zuid Holy Noord Vlaardingen

5.3

2018 € 144.180 € 129.801 € 149.397 € 161.309 € 160.143 € 310.773 € 155.817

2019 € 162.158 € 156.569 € 188.158 € 173.884 € 202.640 € 206.489 € 174.059

2020 € 192.121 € 174.198 € 210.292 € 189.444 € 212.216 € 248.642 € 197.176

2021 € 216.851 € 212.979 € 258.696 € 240.306 € 248.160 € 263.585 € 231.597

Verschil 2018-2021 +50% +64% +73% +49% +55% -15% +49%

Effecten van de schaarste? Tenslotte, om de effecten van schaarste te onderzoeken, kijken we naar de mate van verdringing van verschillende doelgroepen. Verdringing kan op twee manieren plaatsvinden: 

Huishoudens worden uit wijken of buurten ‘gedrukt’;



Huishoudens hebben geen to egang meer tot wijken of buurten.

De eerste ontwikkeling is moeilijk te onderzoeken. Allereerst hoeft bij schaarste verdrukking van groepen niet plaats te vinden. Huishoudens die al een woning bewonen, hoeven geen last te hebben van prijsstijgingen en een tekort aan woningen in de buurt. Oplopende huurprijzen zouden een reden kunnen zijn om te vertrekken, maar de echte verhuisreden van huishoudens is moeilijk te achterhalen. Er zijn allerlei redenen voor het vertrek van huishoudens uit een wijk of buurt. Om de effecten van schaarste te onderzoeken, focussen we daarom op het tweede aspect en analyseren we de toegankelijkheid van de wijken voor verschillende inkomensgroepen. In de analyse laten we de primaire en secundaire doelgroep en de hoge inkomens boven 1,5x modaal buiten beschouwing. Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de fi nancieringsnormen van het NIBUD. Figuur 28 toont de maximale hypotheek voor huishoudens (onder de AOW-leeftijd) op basis van de NHG-normen. Hierbij gaan we uit van een hypotheekrente van 2,75 procent. Volgens deze normen varieert de maximale hypotheek van circa € 13 5.000 bij een bruto jaarinkomen van € 30.000 tot € 25 3.000 bij een jaarinkomen van € 55.000.

Woningzoekenden die (nog) geen vaste dienstbetrekking hebben (zoals voor veel jongeren geldt), kunnen hiermee buiten de boot vallen.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

F ig u u r 2 8 Ma x ima le h yp o t h eek vo o r een ver d ien er s met een mid d en in ko men , n a a r b r u t o in ko men , 2 0 2 2 ( h yp o t h eekr en te = 2 ,7 5 %) . Br o n : N a t io n a le Hyp o t h eek Ga r a n t ie, b ew er kin g RIGO .

Tabel 15 toont een overzicht van de maximale lening bij de inkomensgrenzen voor de lage en hoge middeninkomens. Dat is exclusief extra kosten, zoals de overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten. Overigens bepaalt de maximale hypotheek natuurlijk niet alleen de financiële mogelijkheden van huishoudens. Spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn ook van belang. De typische koopstarter brengt veelal weinig spaargeld in, hoewel een deel van hen een gift ontvangt van ouder s. Doorstromers vanuit de koopsector kunnen vaak wel een bedrag aan eigen vermogen uit de vorige woning meebrengen. Ta b el 1 5 Ma x ima le h yp o t h eeklen in g vo lg en s N HG - n o r men met een r en t e va n 2 ,7 5 p r o cen t

Jaarinkomen € 40.616 (ondergrens tussengroep) € 45.316 (bovengrens tussengroep) € 50.000 (bovengrens lage middeninkomens) € 54.750 (bovengrens hoge middeninkomen, tot 1,5 keer modaal)

Maximale hypotheek € 182.000 € 203.000 € 225.000 € 251.000

De gemiddelde transactieprijzen zijn gedeeld door de gemiddelde woninggrootte van verkochte woningen per wijk in Vlaardingen om zo een schatting van de koopprijzen per vierkante meter te krijgen (Tabel 16).

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

Ta b el 1 6 Gemid d eld e t r a n s a ct i ep rijs , g emid d eld e w o n in g g r o o tt e en g es ch a t t e t r a n s a ct iep rijs p er v ier ka n t e met er , 2 0 2 1 . Br o n : Gemeen t e V la a r d in g en , 2 0 2 2; K a d a s t er, 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO .

Centrum Westwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Holy Zuid Holy Noord Vlaardingen

Gem. transactieprijs € 240.000 € 256.500 € 338.000 € 338.000 € 370.500 € 372.000 € 303.500

Gem. grootte (m2) 87 84 104 97 112 106 97

Prijs per m2 € 2.759 € 3.054 € 3.250 € 3.485 € 3.308 € 3.509 € 3.129

De gemiddelde koopprijzen per vierkante meter op wijkniveau kunnen worden vertaald naar gemiddelde prijzen voor woningen van verschillende grootte. Daarmee kan een inschatting gemaakt worden van de toegankelijkheid van de koopsector in verschillende wijken voor huishoudens met een lager- en middeninkomen. De inschattingen van de bereikbaarheid zijn indicatief. In de praktijk zijn de vierkante-meterprijzen van kleinere woningen vaak relatief hoger dan voor grote woningen en daarmee samenhangend van appartementen relatief iets hoger dan voor eengezinswoningen. Bovendien komt daarbij dat de verkoopprijzen in praktijk hoger zullen liggen. Hier is uitgegaan van vraagprijzen. Het proces van overbieden, wat in de huidige markt veelvuldig voorkomt , zoals beschreven in paragraaf 5.1 , is niet meegenomen in deze analyse. In Tabel 17 toetsen we per wijk in Vlaardingen welke woninggrootte in theorie bereikbaar is voor huishoudens met de bovenstaande gedefinieerde middeninkomens. In alle wijken zijn woningen van tot en met vijftig vierkante meter bereikbaar voor huishouden met een inkomen van € 40.616. Woningen tot en met zeventig vierkante meter zijn in Centrum nog in bereik van huishoudens met een inkomen van € 45.316, in Westwijk van huishoudens met een inkomen van € 50.000 en in Oostwijk, Vlaardinger Ambacht, Holy Zuid en Holy Noord van huishoudens met een inkomen van € 54.750.

Grotere woningen zijn volgens deze inschatting in geen van de wijken binnen bereik van middeninkomens. Ta b el 1 7 Th eo r et i sch e in sch a t t in g va n g emid d eld e vr a a g p r ijzen p er w o n in g t yp en o .b .v. g emid d eld e t r a n s a ct iep r i js p er v ier ka n t e met er . Br o n : Gemeen t e V la a r d in g en , 2 0 2 2, K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

Centrum Westwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Holy Zuid Holy Noord Vlaardingen

30 m2 € 83.000 € 92.000 € 106.000 € 105.000 € 99.000 € 105.000 € 94.000

50 m2 € 138.000 € 153.000 € 163.000 € 174.000 € 165.000 € 175.000 € 156.000

70 m2 € 193.000 € 214.000 € 228.000 € 244.000 € 232.000 € 246.000 € 219.000

100 m2 € 276.000 € 305.000 € 325.000 € 349.000 € 331.000 € 351.000 € 313.000

120 m2 € 331.000 € 366.000 € 390.000 € 418.000 € 397.000 € 421.000 € 375.000

Echter, zal het in praktijk mogelijk lastiger zijn voor middeninkomens toegang te krijgen tot de koopsector. Zoals beschreven gaat het om indicatieve vraagprijzen, waarbij het proces van overbieden niet is meegenomen. Bovendien is het aanbod van koopwoningen tot 50 vierkante meter in de gemeente Vlaardingen klein, wat de praktische toegankelijkheid verder beperkt.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

Conclusie In deze schaarste-onderbouwing hebben we een aantal analyses gepresenteerd om de volgende onderzoeksvraag te beantwoorden: Welk deel van de koopwoningvoorraad (qua woningprijs/WOZ -waarde en gebieden) kan in Vlaardingen onder de wet opkoopbescherming val len? Het onderzoek is gestructureerd aan de hand van een aantal sub-vragen:  Is de inzet van de opkoopbescherming nuttig en noodzakelijk? Daarvoor is de omvang en spreiding van het aantal en aandeel gekochte woningen door investeerders van eigenaar-bewoners in de gemeente Vlaardingen onderzocht.  In welke mate en in welke segmenten van de woningvoorraad is er sprake van schaarste? Schaarste is in de Huisvestingswet niet gedefinieerd en kan dus op verschillende manieren geoperationaliseerd worden. In dit o nderzoek hebben we ervoor gekozen zoveel mogelijk indicatoren die op schaarste kunnen duiden bij elkaar te verzamelen. We hebben allereerst naar de hele woningmarkt gekeken. De veronderstelling daarbij is dat schaarste in de sociale huursector en particuliere huursector ook effect hebben op de koopsector. En dat de effecten van schaarste van betaalbare koopwoningen groter is als huishoudens ook geen of beperkte toegang hebben tot sociale- en particuliere huurwoningen. Daarna hebben we ingezoomd op de koopsector. Allereerst hebben een aantal indicatoren die krapte aantonen gepresenteerd op gemeenteniveau.

Vervolgens hebben we gekeken naar de samenstelling van de woningvoorraad, aanbod van woningen en prijsontwikkelingen op wijkniveau.  In welke mate is er sprake van negatieve effecten van schaarste op wijkniveau? Tenslotte zijn de negatieve effecten van schaarste in kaart gebracht door de toegankelijkheid van verschillende inkomensgroepen tot de woningmarkt te onderzoeken. Waar mogelijk is dat op wijkniveau u itgezocht. Opkoop door investeerders In de periode 2018 -2021 zijn in Vlaardingen 470 woningen door investeerders gekocht van eigenaar-bewoners. In de wijken Centrum, Oostwijk en Westwijk worden de meeste woningen verkocht aan investeerders door eigenaar-bewoners. Met een aandeel rond de twaalf procent ligt dat aan de hoge kant. Ook in de wijk Vlaardingen Ambacht is het aandeel aankopen door investeerders nog relatief hoog. In Holy Zuid en Holy Noord liggen de aantallen substantieel lager. Investeerders richtten zich in deze wijken voornamelijk op appartementen in de lagere prijssegment tot € 200.000. Door de stijging van de gemiddelde transactieprijs in de gemeente verschoven de aankopen investeerders in deze periode ook naar de prijsklasse boven € 200.000. Het aantal aankopen in de prijsklasse boven de NHG -grens is gering.

Hoge druk en beperkt aanbod De indicatoren van schaarste laten zien dat er sprake is van veel vraag en een druk op de gehele woningmarkt in Vlaardingen. Zowel de druk op de sociale huurs ector en het kleine aanbod in de particuliere huursector, zorgt mogelijk voor meer woningzoekenden die aangewezen zijn op de koopsector. In alle wijken is er dus potentieel veel concurrentie voor middeninkomens.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

Er zijn wel verschillen tussen de wijken te zien. Zo is het aandeel koopwoningen in Centrum, Oostwijk en Vlaardinger Ambacht kleiner dan in de rest van de gemeente. In deze w ijken heeft een groter aandeel van de woningvoorraad een WOZ -waarde boven € 300.000 dan in andere delen van de gemeente. Het aantal woningtransacties is in alle wijken afgenomen tussen 2018 en 2021, maar liggen het laagst in Holy Zuid en Holy Noord. Tegeli jkertijd zijn de prijzen gestegen. Hiermee is de bereikbaarheid van de koopsector in het algemeen afgenomen en in het bijzonder voor huishoudens met een lager(-midden)inkomen. De waardestijging per vierkante meter is in iedere wijk rond de dertig procent. Het aantal transacties is enkel in Holy Zuid niet af- maar toegenomen. In vergelijking met de voorraad naar prijsklasse is het aandeel transacties met een prijs tot € 200.000 veel sterker afgenomen, van 61 procent naar 21 procent. Dit aandeel was het kleinst in Holy Zuid en Holy Noord, respectievelijk 6 en 7 procent van de transacties. Het actuele aanbod van woningen die op een moment te koop staan op funda.nl is zeer gering met 99 woningen. Deze woningen hadden gemiddeld een vraagprijs van € 464.000. Drie woningen hadden een vraagprijs tot € 200.000 en twintig een vraagprijs tussen de €200.000 en € 300.000. De meeste aangeboden woningen tot €300.000 stonden in Centrum.

De meeste woningen vanaf € 300.000 stonden in Vlaardinger Ambacht. De gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen lag in 2021 op € 386.000. Enkel in Centrum lag het gemiddelde onder € 300.000. Voor appartementen lag de gemiddelde transactieprijs in 2021 op € 232.000. De laagste gemiddelde transactieprijs voor appartementen was in Westwijk met € 213.000, gevolgd door Centrum met € 217.000. Beperkte toegang voor lagere (midden)inkomens Wanneer naar de toegankelijkheid van deze wijken wordt gekeken, dan is te zien dat de mogelijkheden in de koopsector in alle wijken voor middeninkomens klein en bovendien eenzijdig zijn. Op basis van de huidige transactieprijs per vierkante meter komen middeninkomens voornamelijk in aanmerking voor kleinere woningtypen van dertig tot vijftig vierkante meter. Voor woningtypen rond zeventig vierkante meter komen de laagste inkomensgroepen niet meer in aanmerking. Centrum en Westwijk zouden in theorie nog toegankelijk zijn voor lage middeninkomens. De overige wijken zijn volgens deze transactieprijzen alleen betaalbaar voor hoge middeninkomens met een inkomen tot 1,5 keer modaal. Grotere woningen, zoals eengezinswoningen, zijn in alle wijken onbereikbaar voor de meeste middeninkomens.

Conclusie Gezien het aantal aangekochte woningen door investeerders in de lagere prijsklassen en de druk op de betaalbare segmenten van de woningmarkt kan worden geconcludeerd dat het instrument opkoopbescherming in de gemeente Vlaardingen nuttig en noodzakelijk is en kan bijdragen aan het toegankelijk houden van woningen voor starters en middeninkomens . De activiteiten van investeerders concentreerden zich met name in de wijken Centrum, Oostwijk, Westwijk en Vlaardinger Ambacht. Schaarste is daarnaast aangetoond in het betaalbare segment in de koopsector in gemeente Vlaardingen.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

Bijlage 1

Wetering

Westwijk

Lage Weide

Centrum

Vl aardinge n

Oostwijk

Oostbuurt

Oostwijk

Hofbuurt

Westwijk Vlaardinger Ambacht

Zuidbuurt

Centrum Holy Zuid

Indische Buurt Vogelbuurt Noord en Zuid

Holy Zuid

Loper Zuid

Holy Zuid Vlaardinger Ambacht Vlaardinger Ambacht

Statenbuurt

Holy Zuid

Holy Noord

Vaart Zuid Hoofdstedenbuurt, Park Holy Noord en Hoevenbuurt Kruidenbuurt, Loper Noord en Vaart Noord

Holy Noord

Drevenbuurt

Holy Noord

Babberspolder West

Babberspolder Noord Oranjebuurt

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

Aandeel totaal egw

Westwijk

Aandeel totaal app

Hoogkamer

Aandeel tot NGH-grens

Westwijk

Aandeel €200.000 - NGHgrens

Babberspolder Oost

Aandeel tot €200.000

Centrum Vlaardinger Ambacht

Buurt Vettenoordse Polder Oost

Aandeel transacties investeerders

Wijk

Aantal transacties investeerders

Van totaal transacties

139

26%

23%

16%

21%

18%

30%

24%

19%

16%

18%

14%

16%

17%

14%

15%

18%

15%

14%

11%

470

12%

16%

12%

11%

16%

11%

10%

16%

13%

11%

21%

15%

20%

17%

11%

12%

10%

Bijlage 2 Bijla g e 2 Gr en zen p r ijskla ssen ko o p - en h u u r sect o r (in € )

Koop Sociaal basis Sociaal Midden Hoger Top Huur Sociaal basis Sociaal Midden Hoger Top

2018 2019 2020 2021 2022 tot van tot van tot van tot van tot 122.000 141.000 141.000 142.000 152.000 122.000 140.000 141.000 174.000 141.000 174.000 142.000 181.000 152.000 210.000 140.000 265.000 174.000 290.000 174.000 310.000 181.000 325.000 210.000 355.000 265.000 400.000 290.000 440.000 310.000 470.000 325.000 495.000 355.000 540.000 400.000 440.000 470.000 495.000 540.000 van tot van tot van tot van tot van tot 640 651 663 679 679 640 711 651 720 663 737 679 752 679 763 711 1.000 720 1.015 737 1.040 752 1.060 763 1.075 1.000 1.300 1.015 1.320 1.040 1.350 1.060 1.380 1.075 1.400 1.300 1.320 1.350 1.380 1.400 van

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12445404/1