Schaarsteonderbouwing gemeente Vlaardingen

RIGO Re se ar ch e n Advie s Woon- w er k- en leefomgeving w w w .r igo.nl

R APPORT

Schaarste-onderbouwing Vlaardingen Verdieping op wijkniveau

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Re se ar ch e n Advie s Woon- w er k- leefomgeving w w w .r igo.nl

R APPORT

Schaarste-onderbouwing Vlaardingen Verdieping op wijkniveau

Opdrachtgever

Contactpersoon Stephanie Fiers; Stephanie.Fiers@vlaardingen.nl

Projectnummer P44330

Datum 30 september 2022

Auteurs Veerle Veraart; Veerle.Veraart@rigo.nl. Arend Jonkman; Arend.Jonkman@rigo.nl. Sander ten Hove; Sander.ten.Hove@rigo.nl.

Inhoud Samenvatting

2

1

Inleiding

5

2

Opkoopbescherming

6

3

Nut en noodzaak

8

3.1

Context

8

3.2

Omvang

12

3.3

Spreiding in de gemeente

18

3.4

Landelijk en regionaal perspectief

24

4

Sociale en particulier huur als alternatief?

29

4.1

Sociale huursector

29

4.1.1

Toegang en toewijzing

29

4.1.2

Schaarste

29

4.2

Particuliere huursector

30

4.2.1

Toegang en toewijzing

30

4.2.2

Actueel aanbod

30

4.2.3

Huurprijsontwikkeling

31

4.2.4

Mogelijkheden in de particuliere huursector

32

5

Schaarste van koopwoningen

34

5.1

Ontwikkelingen op gemeenteniveau

34

5.2

Schaarste op wijkniveau

35

5.2.1

Koopsegment als onderdeel van de woningvoorraad

35

5.2.2

Actueel aanbod

37

5.2.3

Vraag

40

5.3

Effecten van de schaarste?

41

6

Conclusie

44

Bijlage 1

46

Bijlage 2

47

Ra ppor t Sc haarste-onder bouwing Vlaar dingen

Samenvatting In deze rapportage is schaarste in de gemeente Vlaardingen onderzocht, ter onderbouwi ng van het instrument Opkoopbescherming. Doel van dit instrument is om woningzoekenden meer kans te geven op een betaalbare koopwoning door het beperken van het verhuren van desbetreffende goedkope of middeldure woningen. Dit instrument is gebiedsgericht, wat betekent dat voor specifieke gebieden waar een opkoopbescherming geldt, een vergunning voor verhuur aangevraagd moet worden. In dit onderzoek is allereerst de nut en noodzaak van het instrument in de gemeente Vlaardingen onderbouwd. Vervolgens is schaarste op gemeente- en wijkniveau onderzocht. Eerst is gekeken in hoeverre de sociale huur en particuliere huursector een alternatief zijn voor huishoudens met lagere- en middeninkomens . Daarna is ingezoomd op schaarste in de koopsector. Tenslotte zijn de negatieve effecten van schaarste in het koopsegment, waar mogelijk op wijkniveau, in beeld gebracht.

Deze onderzoeksresultaten beantwoorden samen de volgende onderzoeksvraag: Welk deel van de koopwoningvoorraad (qua woningprijs/WOZ -waarde en gebieden) kan in Vlaardingen onder de wet opkoopbescherming vallen? Op basis van deze verschillende analyses kan worden geconcludeerd dat het instrument opkoopbescherming in de gemeente Vlaardingen nuttig en noodzakelijk is en kan bijdragen aan het toegankelijk houden v an woningen voor starters en middeninkomens, met name in de wijken Centrum, Oostwijk, Westwijk en Vlaardinger Ambacht. Schaarste is aangetoond in het betaalbare segment in de koopsector in gemeente Vlaardingen. Hieronder volgt een korte samenvatting van d e onderzoekresultaten. Nut en noodzaak Tussen 2018 en 2021 is gemiddeld twaalf procent van de woningen verkocht door eigenaar bewoners aan investeerders. Dat komt neer op 470 woningen. De investeerders waren met name actief in de markt voor woningen in het lagere prijssegment tot € 200.000. Van de woningen tot € 200.000 werd tussen 2018 en 2021 vijftien procent van de door eigenaar -bewoners verkochte woningen door investeerders gekocht. Tot 2020 viel ruim tachtig procent van de aankopen door investeerders i n dit prijssegment. In 2021 is wel een verschuiving te zien naar de prijsklasse tussen € 200.000 en de NHG -grens.

Dat kan verklaard worden door algemene prijsstijgingen waardoor woningen vaker een waarde boven de €200.000 hebben. Hoewel investeerders ook weer woningen verkopen, wordt slechts vier procent van deze woningen verkocht aan eigenaar-bewoners. Die aantallen staan niet in verhouding tot het aantal aankopen door investeerders van eigenaar-bewoners. Aankopen door investeerders concentreren zich met name in de wijken Centrum, Westwijk, Oostwijk en Vlaardinger Ambacht. In alle wijken ging het met name om appartementen uit het lagere prijssegment tot € 200.000. Dit is hetzelfde beeld als op gemeenteniveau. Wel valt op dat in 2021, in vergelijking met 2020, investeerders meer woningen kochten in de prijsklasse € 200.000 tot NHG-grens. Dit komt ook door de stijging van de transactieprijzen in de gemeente Vlaardingen en Nederland als geheel. Het aantal door investeerders aangekochte woningen boven deze NHG-grens tussen 2018 en 2021 is gering met in totaal 17 woningen (1,8 procent).

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

2

In Centrum en Westwijk ging het in ruim negentig procent van de aangekochte woningen om appartementen en in Vlaardinger Ambacht gold dat voor tachtig procent van de woningen , terwijl het aandeel appartementen in deze wijken respectievelijk 67, 73, en 44 procent betreft. In Oostwijk zijn met 42 procent relatief meer eengezinswoningen door eigenaar-bewoners verkocht aan investeerders. Het aandeel eengezinswoningen betreft 44 procent in Oostwijk. Schaarste Allereerst is de woningmarkt als geheel onderzocht door de mogelijkheden voor lagere- en middeninkomens in de sociale huursector en particuliere huursector te bekijken. Gegevens van Maaskoepel tonen dat i n de sociale huursector het aantal woningzoekenden de afgelopen drie jaar snel gestegen met bijna elfduizend. Tegelijkertijd is het aantal nieuwe ver huringen afgenomen. De slaagkans is hierdoor aanzienlijk teruggelopen. Op de particuliere huurmarkt is het openbare aanbod zeer gering en nauwelijks binnen bereik van (lagere -) middeninkomens (peildatum 24 mei 2022). Het aanbod wat er is, is voornamelijk i n het duurdere segment vanaf € 1.000. Een kanttekening daarbij is dat er mogelijk ook veel woningen in de vrije sector onderhands worden verhuurd. Daar is geen zicht op. Deze bevindingen betekenen dat een groep lage- en middeninkomens aangewezen is op de koopsector. Terwijl ook in het koopsegment de druk is toegenomen.

Verschillende indicatoren, zoals de verkooptijd van woningen, de transactieprijsontwikkeling en het toenemende verschil tussen vraag- en verkoopprijs duiden hierop. In een aantal wijken zijn door de samenstelling van de woningvoorraad betaalbare koopwoningen per definitie schaars. In Holy Zuid, bijvoorbeeld, bestaat 62 procent van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen, 29 procent uit koopwoningen en slechts ongeveer tien procent uit particuliere huurwoningen. De indeling van de voorraad koopwoningen per wijk naar prijsklasse op basis van de WOZ in 2018 en 2021 laat zien dat de koopvoorraad die er is duurder wordt en dat woningen daarmee verschuiven naar hogere waardeklassen. Het aandeel in de middenklasse van € 200.000 tot € 300.000 is iets gestegen ten koste van de goedkoopste klasse en de hogere waardeklassen zijn nog sneller gegroeid. Dit is het gevolg van prijsstijgingen van de gehele koopvoorraad. Verschillen in prijsniveau en type w oningen in de voorraad in verschillende wijken zorgen voor verschillen in de verdeling over prijsklassen en de verschuiving die heeft plaatsgevonden tussen 2018 en 2021. Zo heeft nog steeds een aanzienlijk deel van de voorraad in Westwijk een WOZ lager dan € 200.000 (72 procent), zeker in vergelijking met Vlaardinger Ambacht (33 procent).

Deze waardeklassen vertekenen het beeld wel enigszins, omdat de WOZ achterloopt op de vraagprijzen van woningen. Met de snelle prijsstijgingen van de afgelopen jaren en de praktijk van overbieden kunnen de verschillen aanzienlijk zijn. Daarnaast is het aantal transacties afgenomen sinds 2018 en zijn tegelijkertijd de transactieprijzen gestegen. Hiermee is de bereikbaarheid van de koopsector in het algemeen afgenomen en in het bijzonder voor huishoudens met een lager(-midden)inkomen. De waardestijging per vierkante meter is in iedere wijk rond de dertig procent. In vergelijking met de voorraad naar prijsklasse is het aandeel transacties met een prijs tot € 200.000 veel sterker afgenomen. Het actuele aanbod van woningen die op een moment te koop staan op funda.nl is zeer gering (peildatum 24 mei 2022) en deze woningen hadden gemiddeld een vraagprijs van € 464.000. Drie woningen hadden een vraagprijs tot € 200.000 en twintig een vraagprijs tussen de € 200.000 en € 300.000.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

3

De negatieve effecten van schaarste, zoals verdringing, komen met name terecht bij de middeninkomens. Voor hogere inkomens zijn er meer mogelijkheden om een stap op de woningmarkt te maken. De slaagkansen van lagere en middeninkomens nemen door krapte in alle sectoren af. Snel stijgende prijzen zetten de bereikbaarheid van p assende woningen voor lagere en middeninkomens in de particuliere huur- en koopsector onder druk. Voor middeninkomens is er weinig aanbod in de koopsector dat past bij hun budget. Op basis van de huidige transactieprijs per vierkante meter komen lage midde ninkomens alleen in aanmerking voor kleinere appartementen. Ook hogere middeninkomens kunnen in een deel van de wijken alleen kleinere woningen kopen. De sociale huursector is alleen toegankelijk voor lagere inkomens, maar doordat de slaagkans daar zeer laag is, zal ook een deel van deze doelgroepen last ondervinden van de schaarste in de betaalbare koop - en particuliere huursector.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

4

Inleiding De gemeente Vlaardingen voert het instrument opkoopbescherming in. Opkoopbescherming betekent dat voor een bepaald koopsegment in bepaalde delen van een gemeente een vergunning nodig is om de woning te mogen verhuren. Dit moet koopstarters meer kansen bieden om een woning in het betaalbare koopsegment te bemachtigen . Om dit instrument in te kunnen zetten, is een gedegen onderbouwing nodig, waarbij de grondslag (bij wet) gelegen moet zijn in schaarste en/of leefbaarheid. In deze rapportage wordt nut en noodzaak van het instrument gemotiveerd. Daarna volgt een verdiepende analyse van schaarste in de gemeente Vlaardingen op wijkniveau en wordt onderzocht welk deel van de woningvoorraad als schaars gedefinieerd kan worden, en beschermd kan worden tegen opkoop. Leeswijzer Eerst zal dieper worden ingegaan op het instrument opkoopbescherming. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de nut en noodzaak van het instrument onderbouwd op basis van een analyse van Kadastergegevens. In hoofdstuk 4 wordt een inschatting gemaakt van de mate van schaarste in de gemeente Vlaardingen in de sociale huur- en particuliere huursector, om de woningmarkt als geheel te kunnen beschouwen . Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 dieper ingegaan op schaarste in de koopsector en de effecten daarvan op wijkniveau. In hoofdstuk 6 volgt een conclusie met daarin de beantwoording van de onderzoeksvraag.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

5

Opkoopbescherming Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten een stelsel van opkoopbescherming in voeren. Doel hiervan is om woningzoekenden, zoals koopstarters en middeninkomens, meer kans te geven op een betaalbare koopwoning of om extra druk op de leefbaarheid als gevo lg van de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Als er in een gemeente voor specifieke gebieden een opkoopbescherming geldt, is het verboden voor kopers om de desbetreffende goedkope of middeldure woningen zonder vergunning te verhuren binnen een periode van vier jaar na de leveringsdatum 1. De opkoopbescherming heeft de vorm van een vergunningsstelsel onder de Huisvestingswet 2014. In drie gevallen zijn burgemeester en wethouders bij wet verplicht om ook bij een opkoopbescherming toch een verhuurvergunning te verlenen. Het gaat om woonruimten die: 1. aan naaste familie worden verhuurd; 2. tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken; of, 3. onderdeel zijn van een winkel -, kantoor- of bedrijfspand. De gemeenteraad kan in de verordening daarnaast zelf extra uitzonderingsgevallen aanwijzen waarbij een vergunning mag worden verleend. De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren. Om de maatregel in te voeren m oet de gemeente echter vaststellen en juridisch houdbaar onderbouwen in de huisvestingsverordening: 1.

in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bep aalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden, of; 2. dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en). Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de opkoopbescherming beantwoorden is de volgende: Welk deel van de koopwoningvoorraad (qua woningprijs/WOZ-waarde en gebieden) kan in Vlaardingen onder de wet opkoopbescherming vallen? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar drie aspecten: 1. Is de inzet van de opkoopbescherming nuttig en noodzakelijk? 2. In welke mate en in welke wijken is sprake van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen? 3. In welke mate is er sprake van negatieve effecten van schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen op wijkniveau?

1

Al s aankoopdatum ge ldt de datum van i nschrijving van de akte van l evering i n de openbare re gisters.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

6

De opkoopbescherming heeft betrekking op goedkope en middeldure koopwoningen . Toch bekijken we in het onderzoek schaarste en de potentiele negatieve effecten de woningmarkt als geheel. Dat doen we om vast te stellen in hoeverre huishoudens aangewezen zijn op dit koopsegment. En in hoeverre de sociale huursector en particuliere huu rsector een alternatief vormen voor woningzoekenden. We onderzoeken de schaarste en de mogelijkheden voor verschillende inkomensgroepen. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens h ebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. In het kader hieronder zijn de gehanteerde inkomensgroepen gedefinieerd. Inkomensgroepen In de analyses maken we een onderscheid tussen een aantal inkomensgroepen (prijspeil 2022): Primaire doelgroep: huishoudens die qua inkomen en vermogen in aanmerking komen voor huurtoeslag en voor een corporatiewoning. De inkomensgrens ligt op € 32.675 voor meerpersoonshuishoudens, voor eenpersoonshuishouden ligt de grens op € 24.075 . Voor huishoudens ouder dan 65 liggen deze bedragen iets lager.

Secundaire doelgroep: overige huishoudens met een jaarinkomen tot € 40.616, zij hebben geen recht op huurtoeslag, maar wel op een corporatiewoning. Tussengroep: huishoudens met een jaarinkomen tussen de € 40.616 en € 45.316 2; Lage middeninkomens: huishoudens met een jaarinkomen van € 45.316 tot € 50.000; De grens van € 45.316 correspondeert met de zogenaamde EU-grens, waarbij men geen aanspraak meer kan maken op een sociale huurwoning. De lage middeninkomens hebben we begrensd tot een inkomen van € 50.000 bruto per jaar. Hoge middeninkomens (tot 1,5 keer modaal): huishoudens met een jaarinkomen van € 50.000 tot € 54.750. Hoge inkomens boven € 54.750: huishoudens met een jaarinkomen van meer dan 1,5 keer modaal.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

7

Nut en noodzaak Om de opkoopbescherming als instrument in te kunnen zetten moet nut en noodzaak van de maatregel worden aangetoond. Om dat te doe n wordt eerst op basis van Kadastergegevens in beeld gebracht in hoeverre investeerders actief zijn op de Vlaardingse woningmarkt. Daarbij wordt gekeken naar de omvang van het aantal aangekochte woningen door investeerders en in welke buurten deze woningen worden aangekocht. Eerst wordt de samenstelling van de woningvoorraad kort omschreven, om de onderzoekresultaten in context te plaatsen. In de tweede paragraaf worden de transacties in de gemeente onder de loep genomen. Daarna worden de transacties van investeerders in verschillende gebieden binnen de gemeente Vlaardingen onderzocht. De gehanteerde gebiedsindeling is weergegeven in Figuur 1. Vettenoordse Polder en Broekpolder hebben beide een kleine woningvoorraad en worden daarom buiten beschouwing gelaten. Fig u u r 1 W ijkin d elin g V la a r d in g en

3.1

Context We beschrijven allereerst de samenstelling van de woningvoorraad, in woningtypen en gemiddelde transactieprijzen, om een beeld te krijgen van de verschillende wijken. Vervolgens kunnen de resultaten uit de analyses in context worden geplaatst. In Vlaardingen bestaat 39 procent van de woningvoorraad uit eengezinswoningen en 61 procent uit appartementen. In Centrum (32 procent), Westwijk (25 procent) en Holy Zui d (27

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

8

procent) bestaat een kleiner deel van de voorraad dan gemiddeld uit eengezinswoningen. In Oostwijk (44 procent), Vlaardinger Ambacht (56 procent) en Holy Noord (52 procent) is een bovengemiddeld aandeel eengezinswoningen te vinden (zie Figuur 2). F i g u u r 2 S a m e n s t e l l i n g w o n i n g v o o r r a a d n a a r w o n i n g t y p e 3, 2 0 2 1 . B r o n : G e m e e n t e V l a a r d i n g e n , 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO , 2 0 2 2 .

De gemiddelde transactieprijs en transactieprijsontwikkeling van de woningvoorraad in de gemeente Vlaardingen, kan ook meer inzicht verschaffen in de verschillen tussen de gebieden. In Figuur 3 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs tussen 2018 en 2021 per gebied weergegeven. In de wijken Holy zuid, Wes twijk en Oostwijk stegen de prijzen het hardst, met respectievelijk 78, 65 en 60 procent. Kanttekening hierbij is dat dit kan worden verklaard door opgeleverde nieuwbouwprojecten in deze wijken. Door de relatief goedkopere woningvoorraad is het effect van toegevoegde duurdere nieuwbouwwoningen groot op de gemiddelde transactieprijs en de gemiddelde transactieprijsontwikkeling. In het Centrum en Vlaardinger Ambacht ligt de prijsontwikkeling met 42 procent onder het gemiddelde van Vlaardingen (48 procent). De transactieprijzen in Holy Noord zijn achttien procent gestegen, maar deze ontwikkeling is sterk beïnvloed door een paar uitschieters in 2018.

3

Appartementen zijn meergezinswoningen. Overige woningtypen zi jn bijvoorbeeld woningen met kantoorrui mte of e en andere functie.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

9

F i g u u r 3 G e m i d d e l d e t r a n s a c t i e p r i j s o nt wi k k e l i n g p e r w i j k t u s s e n 2 0 1 8 e n 2 0 2 1 . B r o n : K a d a s t e r 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO .

In Tabel 1 zijn de gemiddelde transactieprijzen van appartementen en eengezinswoningen in 2018 en 2021 per wijk weergegeven. Daarnaast is de percentuele ontwikkeling die de transactieprijzen hebben gem aakt, weergegeven. In 2018 was de gemiddelde transactieprijs van appartementen € 155.817. In Vlaardinger Ambacht en Holy Zuid was de transactieprijs van appartement bovengemiddeld. In Holy Noord lagen de transactieprijzen significant hoger. In 2021 was de gemiddelde transactieprijs van appartementen in Vlaardingen op € 231.597. Alleen in Centrum en Westwijk was de transactieprijs van dit type woningen lager dan in de rest van de gemeente. De gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen in Vlaardingen w as in 2018 € 279. 288. In Holy Zuid en Holy Noord lagen de gemiddelde transactieprijzen van eengezinswoningen boven € 300.000. Tussen 2018 en 2021 is de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen in Vlaardingen met ruim € 100.000 gestegen. In 2021 lag enkel in Centrum de gemiddelde prijs onder de € 300.000. In Oostwijk, Holy Zuid en Holy Noord waren de transactieprijzen van eengezinswoningen juist hoger dan in Vlaardingen als geheel. In Holy Zuid lag de gemiddelde transactieprijs het hoogst op € 471.787. Appartementen zijn gemiddeld ongeveer vijftig procent duurder geworden in Vlaardingen tussen 2018 en 2021.

In het Centrum en Vlaardinger Ambacht en in iets mindere mate ook in Holy Zuid is de prijsontwikkeling ongeveer gelijk als in Vlaardingen als ge heel. Er zijn ook wijken waar de prijsontwikkeling van het gemeentelijke gemiddelde afwijkt. De prijsontwikkeling in de wijken Westwijk en Oostwijk is bovengemiddeld.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

10

Ta b el 1 Gemid d eld e t r a n s a ct iep r ijzen a p p a rt emen t en en een g ezin s w o n in g en in V la a r d in g en en p er w ijk 2 0 1 8 - 2 0 21. Br o n K a d a s t er 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO .

Gemiddelde

2018 App.

2021 App.

transactie-

Ontwikke-

2018 EGW

2021 EGW

ling (%)

Ontwikkeling (%)

prijs Centrum

€ 144.180

€ 216.851

50%

€ 249.274

€ 298.029

20%

Westwijk

€ 129.801

€ 212.979

64%

€ 236.588

€ 341.023

44%

Oostwijk

€ 149.397

€ 258.696

73%

€ 263.988

€ 399.714

51%

Vlaardinger

€ 161.309

€ 240.306

49%

€ 291.952

€ 387.874

33%

Holy Zuid

€ 160.143

€ 248.160

55%

€ 322.877

€ 471.787

46%

Holy Noord

€ 310.773

€ 263.585

-15%

€ 317.977

€ 432.327

36%

Vlaardingen

€ 155.817

€ 231.597

49%

€ 279.288

€ 386.337

38%

Ambacht

In Holy Noord is de gemiddelde transactieprijs van appartementen met ongeveer vijftien procent is gedaald. Wanneer er dieper in de data wordt gedoken valt echte r op dat dit komt door een hoge gemiddelde transactieprijs in 2018 van € 310.773. In 2019 nam dit af tot € 206.489 waarna het in de jaren erna weer steeg. Een andere reden voor de afwijking van de gemiddelde transactieprijs in 2018 kan liggen als er duurde re woningen werden verkocht in dat jaar, bijvoorbeeld door nieuwbouw. Als er wordt gekeken naar de ontwikkeling van transactieprijzen van de eengezinswoningen, dan valt op dat de relatieve stijging lager ligt dan voor de appartementen, namelijk gemiddeld een stijging van 38 procent in de gemeente Vlaardingen. Evenals de gemiddelde transactieprijzen van appartementen zijn in Oostwijk de transactieprijzen voor eengezinswoningen het hardst gestegen. Dat geldt ook voor Westwijk en Holy Zuid. De transactieprijz en van eengezinswoningen in Holy Noord en Vlaardinger Ambacht zijn ook gestegen, maar minder dan gemiddeld in Vlaardingen. In het Centrum is de stijging van gemiddelde transactieprijzen voor eengezinswoningen met twintig procent lager dan gemiddeld. De transactieprijzen van appartementen zijn in Vlaardingen harder gestegen dan die van eengezinswoningen. Echter, de eengezinswoningen in absolute waarde harder gestegen, namelijk gemiddelde met € 107.048.

Voor appartementen gaat het om een stijging van gemiddeld € 75.780.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

11

3.2

Omvang In deze paragraaf onderzoeken we het aantal woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners in de gemeente Vlaardingen tussen 2018 en 2021.

Investeerders Investeerders worden door Kadaster als volgt gedefinieerd: Een woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning woont, of een niet natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit. Hierbinnen wordt onderscheid gemaakt op basis van het aantal woningen in bezit:  Investeerders met maximaal 4 woningen in bezit;  Investeerders met 5 -9 woningen in bezit;  Investeerders met 10 -99 woningen in bezit;  Investeerders met meer dan 100 woningen in bezit. Tweede woningbezitters, woningen in het bezit van een particulier die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning woont, vallen in deze analyse niet in de categorie investeerders. Tweede woningen is een diffuse categorie met potentieel woningen die worden verhuurd, maar ook vakantiewoningen, samengevoegde woningen of eigenaar-bewoners die tijdelijk twee woningen bezitten, omdat ze in een overbruggingsperiode zitten . Investeerders op de woningmarkt Tussen 2018 en 2021 zijn er 5.829 woningen verkocht in de gemeente Vlaardingen. Daarvan zijn 4.018 woningen verkocht door eigenaar-bewoners. In 2018 werden 153 woningen (vijftien procent) door eigenaar-bewoners verkocht aan investeerders (zie Figuur 4 en Tabel 3 voor een compleet overzicht van de aantallen woningtransacties).

In 2019 nam dit af tot 110transacties en in 2020 nam het aantal transacties van eigenaar-bewoners naar investeerders weer iets toe tot 127 woningen. Investeerders kochten in 2021 minder woningen van eigenaar-bewoners. Het ging om 80 t ransacties. In totaal ging het in deze periode om 470 woningen. In Figuur 4 is het aandeel woningen dat door eigenaar-bewoners verkocht is aan investeerders per jaar weergegeven. Het aandeel aankopen door investeerders laat een li cht dalende lijn zien. In 2021 is zowel absoluut als relatief het aantal gekochte woningen het laagst, namelijk negen procent. Deze daling zou deels verklaard kunnen worden door de aanpassing van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021. S tarters onder de 35 jaar werden eenmalig vrijgesteld van de overdrachtsbelasting voor woningen tot € 400.000 en betaalden hierdoor twee procent minder, terwijl de overdrachtsbelasting voor beleggers werd verhoogd van twee naar acht procent.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

12

Fig u u r 4 : A a n d eel ver ko ch t e w o n in g en d o o r eig en a a r -b ew o n er s a a n in vest eer d er s o f a n d er en 2 0 1 8 - 2 02 1. Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

Transacties naar prijsklassen In deze paragraaf worden de prijsklassen van de transacties onderzocht. Van elf woningen is de koopsom onbetrouwbaar. Deze zijn buiten beschouwing gelaten. NHG-grens Jaarlijks wordt de koopprijsgrens waarvoor woningkopers in aanmerking komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vastgesteld. Deze prijsgrens is dus variabel. Voor 2018 tot 2021 golden de volgende prijsgrenzen:  2018: € 265.000  2019: € 290.000  2020: € 310.000  2021: € 325.000 In Figuur 5 zijn de transacties naar prijsklassen weergegeven. We zien dat beleggers vooral aanwezig waren in de transacties van eigenaar-bewoners voor de goedkoopste woningen. In de prijsklasse boven de NHG -grens is het aandeel van beleggers in de meeste jaren verwaarloosbaar. In werkelijkheid ging het elk jaar om slechts vijf transacties. In 2021 waren dit twee woningen meer. Er is wel een verschuiving zichtbaar van aankopen door investeerders naar een hogere prijsklasse. Waar het in 2018 voor 91 procent van de transacties van eigenaar-bewoners naar investeerders om woningen onder € 200.000 ging, is dat aandeel in 2021 meer dan gehalveerd tot veertig procent . De verschuiving is met name naar de woningen tussen € 200.000 en de NHG-grens gegaan. In 2018 ging het om slechts acht transacties naar veertig transacties in 2021. Mogelijk speelt de aanpassing van de overdrachtsbelasting hierin een rol.

Ook heeft het te maken met algemene prijsstijgingen, zoals beschreven in paragraaf 3.1. In 2018 lag de gemiddelde transactieprijs van appartementen onder € 200.000 en in 2021 daarboven.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

13

Fig u u r 5 : A a n d eel ver ko ch t e w o n in g en d o o r eig en a a r -b ew o n er s a a n in vest eer d er s n a a r p r ijskla s s en in 2 0 1 8 - 2 0 21 . Br o n : K a d a s t er, 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO .

Wanneer gekeken wordt naar d e transacties van eigenaar-bewoners aan investeerders ten opzichte van alle transacties in de gemeente Vlaardingen dan wordt dat beeld bevestigt (Figuur 6). De investeerders waren het meest actief in de prijsklasse tot € 200.000. Het gaat het om gemiddeld vijftien procent van alle transacties in deze prijscategorie. Vanaf 2020 nam het aandeel aankopen in de categorie van € 200.000 tot de NHG -grens toe. Dit kan worden verklaard door de stijging van de gemiddelde transactieprijzen. Z oals ook te zien is in de figuur neemt ook het totaal aantal transacties in deze prijsklassen toe. Wel blijft het aantal aankopen in de prijscategorie boven de NHG -grens gering. F ig u u r 6 Tr a n sa ct ies eig en a a r - b ew o n er s a a n in vest eer d er s t .o .v. a lle t r a n sa ct ies (a lle t yp e ko p er s en v er ko p er s ) n a a r p r ijs kla s s en in 2 0 1 8 - 2 02 1. Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

14

Transacties naar woningtypen Daarnaast richtten investeerders zich voornamelijk op appartementen. Deels valt dat te verklaren door de samenstelling van de woningvoorraad van de gemeente Vlaardingen, die voor ruim 60 procent uit appartementen bestaat. Toch ligt het aandeel verkochte appartementen aan investeerders opvallend hoog. In de periode tussen 2018 en 2021 ging het jaarlijks bij ruim tachtig procent van de aankopen om appartementen ( Figuur 7). In 2021 is een toename te zien in het aandeel eengezinswoningen. Echter, er kan nog niet worden gesproken van een trend. In absolute zin ging het jaarlijks om een vergelijkbaar aantal woningen. Fig u u r 7 A a n d eel ver ko ch t e w o n in g en d o o r eig en a a r -b ew o n er s a a n in vest eer d er s n a a r w o n in g t y p e in 2 0 1 8 - 2 02 1. Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

Wanneer gekeken wordt naar de transacties van eigenaar-bewoners aan investeerders ten opzichte van alle transacties in de gemeente Vlaardingen (Figuur 8), dan zien we dat gemiddeld elf procent van de appartementen werden gekocht door investeerders. Bij de transacties van eengezinswoningen ging het slechts om twee tot vier procent.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

15

F ig u u r 8 Tr a n sa ct ies eig en a a r - b ew o n er s a a n in vest eer d er s t .o .v. a lle t r a n sa ct ies n a a r w o n in g t y p en in 2 0 1 8 - 2 02 1. Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

Dat investeerders zich voornamelijk richtten op appartementen in de lagere prijsklasse past binnen de landelijke trend 4. Daarbij komt dat een groot deel van de woningvoorraad, met name appartementen, in de prijscategorie tot € 200.000 vielen. De gemiddelde transactieprijs van appartementen was in 2018 € 155.817. Dit gemiddelde steeg naar € 231.597 in 2021. Transacties in Vlaardingen Vaak brengen investeerders ook woningen terug naar de koopmarkt. Er is dus sprake van tweerichtingsverkeer. Om de omvang van investeerders op de woningmarkt in beeld te brengen, is het van belang het tweerichtingsverkeer ook inzichtelijk te mak en. In Tabel 2 zijn alle transacties weergegeven uit de periode tussen 2018 en 2021 naar type verkoper en verkrijger. Van alle woningen is negentien procent in de afgelopen vier jaar verkocht aan investeerders. De investeerders kochten negen procent van de woningen van andere investeerders, acht procent van eigenaar-bewoners en voor een procent ging het om tweede woningen. Van een procent is de herkomst onbekend.

4

Hans, L. e t.al. (2019) Opkomst particuliere i nvesteerder op de woningmarkt. Kadaster.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

16

Tweede woning Investeerder Woningcorporatie Overig /Onbekend Totaal

3.335 (57%) 153 (3%)

Totaal

Onbekend

Overig /

Woningcorporatie

Type verkoper ↓ Eigenaar-bewoner

Investeerders

Type verkrijger →

Tweede woning

Eigenaar-bewoner

T a b e l 2 : V e r d e l i n g t o t a a l t r a n s a c t i e s 2 0 1 8 -2 0 2 1 i n V l a a r d i n g e n . B r o n : K a d a s t e r 2 0 2 2 , b e w e r kin g RIGO .

470

(8%) 36 (1%) 24

(0%) 4.018

69%

8

(0%)

354

6%

233

(4%)

38 (1%)

74

(1%)

1 (0%)

245

(4%)

47 (1%)

539

(9%)

-

(0%) 33

(1%)

864

15%

156

(3%)

1

(0%)

-

(0%)

-

(0%) 146 (3%)

303

5%

41

(1%)

4

(0%)

36

(1%)

-

(0%) 209 (4%)

290

5%

4.010 (69%) 243 (4%) 1.119 (19%) 37 (1%) 420 (7%) 5.829

100%

De meerderheid van alle verkochte woningen werd verkregen door eigenaar -bewoners, namelijk 69 procent. Verder valt op uit alle transacties dat de verkoop van tweede woningen een kleine rol spelen in het totaal aantal transactie s en in de verkopen aan investeerders. De meeste tweede woningen wisselen tussen eigenaar-bewoners. Woningcorporaties hebben slechts 37 woningen gekocht, terwijl er 303 werden verkocht. Deze werden voornamelijk verkocht aan eigenaar-bewoners. Voor een ander deel is de nieuwe eigenaar onbekend. Als wordt gekeken naar de verdeling tussen bedrijfsmatige en particuliere investeerders, dan valt op dat bedrijfsmatige investeerders in de afgelopen vier jaar meer hebben verkocht (521 woningen) dan gekocht (434 woni ngen). Deze partijen kochten de meeste woningen van andere investeerders (219 woningen), maar ook 173 woningen van eigenaar-bewoners en 23 tweede woningen. Particuliere investeerders kochten meer woningen dan dat ze verkochten: 685 woningen tegenover 343 w oningen. Ze kochten voornamelijk van eigenaar-bewoners (297 woningen) en bedrijfsmatige investeerders (253 woningen). Bij zeventig procent van deze transacties waren de kleinere particuliere investeerders met minder dan tien woningen in bezit betrokken.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

17

Particuliere investeerder, >10 woningen

Woningcorporatie

Overig /Onbekend

4

194

103

36

24

4.018

Totaal

Particuliere investeerder, <10 woningen

169

233 Tweede woning Bedrijfsmatig, < 100 wonin115 gen Bedrijfsmatig, > 100 wonin3 gen Particuliere investeerder, <10 103 woningen

38

22

1

36

15

1

8

354

25

77

6

75

34

0

12

344

2

1

27

137

7

0

0

177

14

33

0

26

9

0

6

191

Particuliere investeerder, >10 24 woningen 156 Woningcorporatie

6

75

0

8

24

0

15

152

1

0

0

0

0

0

146

303

41

4

16

3

4

13

0

209

290

393

41

480

205

37

420

5.829

Overig /Onbekend Totaal

3.3

3.335 153

Bedrijfsmatig, > 100 woningen

Eigenaar-bewoner

Tweede woning

Type verkoper ↓

Eigenaar-bewoner

Type verkrijger →

Bedrijfsmatig, < 100 woningen

T a b e l 3 : T o t a a l o v e r z i c h t t r a ns a c t ie s 2 0 1 8 - 2 0 2 1 i n V l a a r d i n g e n . B r o n : K a d a s t e r 2 0 2 2 , b e w e r k i n g RIGO .

4.010 243

Spreiding in de gemeente In deze paragraaf zoomen we verder in op de spreiding van de investeerders binnen de gemeente. In de wijken Broekpolder en de Vettenoordse Polder is het aantal transacties te laag om uitspraken over te kunnen doen. In bijlage 1 is ook de spreiding op buurtniveau bijgevoegd. Voor een deel van de buurten is het aantal transacties door investeerders te laag om uitvoerig te analyseren. Transacties door investeerders In Tabel 4 en Figuur 9 is per wijk weergegeven hoeveel woningen in de periode tussen 2018 en 2021 door eigenaar-bewoners is verkocht aan eigenaar-bewoners en investeerders. Centrum en Westwijk vallen op als twee wijken waar investeerders het meest actief waren. In Centrum zijn in totaal de meeste woningen verkocht en achttien procent daarvan is gekocht door investeerders. In Westwijk ligt dit percentage lager met vijftien procent. In Oostwijk en Vlaardinger Ambacht werden zestig woningen verkocht aan investeerders. In deze wijk ligt het percentage aankopen door investeerders rond tien procent van alle woningen verkocht door eigenaar-bewoners. In Holy Zuid en Holy Noord ging het om relatief weinig woningen.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

18

T a b e l 4 : A a n t a l v e r k o c h t e w o n i n g e n d o o r e i g e n a a r - b e w o n e r s a a n e i g e n a a r - b e w o ne r s e n i n v e s t eer d er s 2 0 1 8 - 2 02 1, Br o n : K a d a s t er 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

Aan bewoners

Aan investeerders

Totaal

2018 2019 2020 2021 totaal 2018 2019 2020 2021 totaal

%

Centrum

266

249

250

242

1.007

66

55

57

45

223

18%

Westwijk

138

138

183

125

584

40

26

25

13

104

15%

Oostwijk

121

99

122

120

462

22

11

14

13

60

11%

Vlaardinger

155

165

165

141

626

20

10

26

4

60

9%

Holy Zuid

58

62

76

91

287

4

4

4

4

16

5%

Holy Noord

121

128

140

109

498

1

4

1

6

1%

Vlaardingen

862

846

938

842

3.488

153

110

127

470

12%

Ambacht

80

F i g u u r 9 A a n d e e l v e r k o c h t e w o n i n g e n d o o r e i g e n a a r - b e w o n e r s a a n i n v e s t e e r d e r s 2 0 1 8 -2 0 2 1 , Br o n : Ka d a st er 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO .

Het aandeel aangekochte woningen door investeerders per wijk vari eert sterk per jaar (Figuur 10). In de meeste wijken is er een dalende lijn te zien, net zoals voor de hele gemeente Vlaardingen het geval is. Het aantal aangekochte woningen door investeerders daalde in 2021 flink ten opzichte van 2020.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

19

F ig u u r 1 0 A a n d eel v er ko ch t e w o n in g en d o o r eig en a a r - b ew o n ers a a n in v es t eer d er s 2 0 1 8 - 20 21. Br o n : Ka d a st er 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO .

Prijsklassen Wanneer de transacties tussen eigenaar-bewoners en investeerders naar prijsklassen per wijk worden bestudeerd, dan is het beeld gevarieerd. In Centrum, Westwijk en Vlaardinger Ambacht lag het aandeel gekochte woningen door investeerders tussen 2018 en 2021 onder € 200.000 relatief hoog. In Holy Zuid en Holy Noord lag het merendeel van de opgekochte woningen in de hogere prijsklassen. Echter, ging het in beide gebieden om een beperkt aantal woningen. Dit sluit ook aan bij de samenstelling van de woningvoorra ad. In Holy Zuid en Holy Noord liggen de gemiddelde transactieprijzen hoger dan in de rest van de gemeente (Figuur 11). F i g u u r 1 1 A a n d e e l v e r k o c h t e w o n i n g e n d o o r e i g e n a a r - b e w o n e r s a a n i n v e s t e e r d e r s p e r w i j k n a ar p r ijs kla s s en in 2 0 1 8 - 2 0 21 . Br o n : K a d a s t er, 2 0 2 2 ; b ew er kin g RIGO .

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

20

F i g u u r 1 2 A a n d e e l t r a n s a c t i e s e i g e n a a r - b e w o ne r s a a n i n v e s t e e r d e r s t . o . v . a l l e t r a n s a c t i e s t o t € 2 0 0 .0 0 0 in 2 0 1 8 - 2 021 . Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

F i g u u r 1 3 A a n d e e l t r a n s a c t i e s e i g e n a a r - b e w o ne r s a a n i n v e s t e e r d e r s t . o . v . a l l e t r a n s a c t i e s t u s s en € 2 0 0 .0 0 0 en N HG - g r en s in 2 0 1 8 - 2 02 1. Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

21

In Figuur 12 en Figuur 13 hierboven is het aandeel transacties van eigenaar-bewoners naar investeerders ten opzichte van alle transacties voor de prijsklassen tot € 200.000 en tussen € 200.000 en de NHG -grens getoond per wijk. In de wijken Centrum, Westwijk en Vlaardinger Ambacht maakten de opgekochte woningen tot € 200.000 ook een relatief groot deel uit van het totaal aantal transacties. In Centrum waren bovendien negen procent van alle transacties tussen € 200.000 en de NHG -grens verkopen van eigenaar-bewoners aan investeerders. Woningtypen Ook kochten investeerders in de meeste wijken appartementen van eigenaar -bewoners (Figuur 14). Met name in de wijken Centrum, Westwijk, Vlaardinger Ambacht en Holy Zuid hebben investeerders appartementen gekocht van eigenaar-bewoners. In Oostwijk zijn ook relatief veel eengezinswoningen gekocht. Ook in H oly Noord is de meerderheid van de gekochte woningen grondgebonden. In de laatstgenoemde wijk ging het echter om een klein aantal woningen. Dit sluit ook goed aan op de samenstelling van de woningvoorraad van de wijken. Alleen Vlaardinger Ambacht valt op, aangezien daar de markt voor appartementen kleiner is dan in Centrum, Westwijk en Holy Zuid. F ig u u r 1 4 A a n d eel v er ko ch t e w o n in g en d o o r eig en a a r - b ew o n ers a a n in v es t eer d er s n a a r w o n in g t y p en in 2 0 1 8 - 2 02 1.

Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er ki n g RIGO .

In Figuur 15 en Figuur 16 is het aandeel transacties van eigenaar-bewoners naar investeerders van alle transacties van appartementen en eengezinswoningen bekeken per wijk. In Centrum was het aandeel verkopen van appartementen door eigenaar-bewoners aan investeerders het hoogst, gevolgd door Westwijk en Vlaardinger Ambacht. Wat betreft eengezinswoningen ging het om lage percentages. Ook voor dit woningtype was het aandeel transacties in Centrum het hoogst. Ook in Oostwijk lag het aandeel verkochte eengezinswoningen aan investeerders relatief hoger dan in de andere wijken. Het ging in beide wijken om vier tot zes procent van alle transacties.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

22

F i g u u r 1 5 A a n d e e l t r a n s a c t i e s e i g e n a a r - b e w o ne r s a a n i n v e s t e e r d e r s t . o . v . a l l e t r a n s a c t i e s v a n a p p a r t emen t en in 2 0 1 8 - 2 02 1. Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

F i g u u r 1 6 A a n d e e l t r a n s a c t i e s e i g e n a a r - b e w o ne r s a a n i n v e s t e e r d e r s t . o . v . a l l e t r a n s a c t i e s v a n een g ez in s w o n in g en in 2 0 1 8 - 2 021 . Br o n : K a d a s t er , 2 0 2 2; b ew er kin g RIGO .

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

23

Investeerders zijn dus het meest actief in de goedkope segmenten en kopen vaker appartementen. Met name in de wijken Centrum en Westwijk heeft dit woningtype ook gemiddeld een lagere transactieprijs dan in de rest van de gemeente.

3.4

Landelijk en regionaal perspectief Tenslotte plaatsen we in deze paragraaf de resultaten uit Vlaardingen in het landelijk perspectief. Investeerders Het Kadaster heeft in 2018 onderzoek gedaan naar het fenomeen buy-to-let en onderzocht welke veranderingen in eigendom op de woningmarkt te zien waren tussen 2009 en 2018, zoals in Figuur 17 weergegeven. 5 Daaruit komt naar voren dat – nieuwbouwwoningen buiten beschouwing latend – woningen van particuliere verhuurders vooral afkomstig zijn uit de koopsector. Ook bestaat een deel uit voormalige tweede woningen en bedrijfsmatig bezit. Voormalige woningen van particuliere verhuurders die een ander type eigendom hebben gekregen zijn de omgekeerde kant op gegaan. Echter, er zijn in het algemeen meer woningen verschoven naar particuliere verhuur dan vanuit particuliere verhuur. Bovendien zijn er meer koopwoningen naar particuliere verhuur verschoven dan andersom. Bedrijfsmatig bezit neemt ook af in dit overzicht. De onderzoekers verklaarden dat d eze afname komt doordat institutionele verhuurders bestaand bezit verkopen om nieuwbouwwoningen toe te voegen. Deze zijn niet meegenomen in dit figuur. Dit overzicht zegt daarom nog niets over de totale omvang van deze segmenten in 2009 en 2018. Bepalend daarvoor is in hoeverre nieuwbouwwoningen in de verschillende segmenten terecht komen.

F ig u u r 1 7 Eig en d o m va n 5 1 3 .0 0 0 w o n in g en w a a r b ij h et t yp e eig en d o m is ver a n d er d t u ssen 2 0 0 9 en 2 0 1 8 . Br o n : Ka d a st er , 2 0 1 9

Ook een recent onderzoek uit 2022 door Paul de Vries en Lianne Hans toont dat vooral particuliere investeerders en/of de kleine investeerders met maximaal vier woningen, woningen

5

Harst, van der F. & Vries, P. (2019) Kopen om te verhuren. Kadaster.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

24

van eigenaar-bewoners als investering kopen en daarmee concurreren met starters en woningzoekenden met lage en middeninkomens. 6 In het onderzoek in ESB worden ook tweede woningen meegenomen. De onderzoekers benadrukken dat investeerders met grote portefeuilles nauwelijks woningen kopen van eigenaars-bewoners, maar eerder nieuwbouw toevoegen of van andere investeerders kopen. Om deze reden richten veel onderzoeken omtrent buy-to-let en investeerders op de woningmarkt zich met name op particuliere investeerders. Tweede Woningen Tweede woningbezit is een lastige categorie. Deze categorie wordt in het ene onderzoek meegenomen onder de categorie particuliere investeerder en in het andere onderzoek buiten beschouwing gelaten. Tweede woningen zijn woningen in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon) die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de verkregen woning gaat wonen. Hieronder vallen dus potentieel woningen die worden verhuurd, maar ook woningen die ouderen kopen voor studerende kinderen, vakantiewoningen of mensen die twee woningen samenvoegen tot één woning. Daarnaast vallen in deze categorie ook natuurlijke personen die tijdelijk twee woningen bezitten als gevolg van een overbruggingsperiode. Kadaster neemt tweede woningbezitters doorgaans niet mee als investeerders. In het onderzoek in ESB is dat wel gedaan. De Vries en Hans (2022, p.

51) zeggen daarover: “Als een eigenaar meer dan één jaar deze tweede woningbezit, dan kan er gevoeglijk aangenomen worden dat het om een investering gaat”. Aankooptransacties door investeerders Het Kadaster heeft voor het ministerie van Binnenlandse Zaken het aandeel buy -to-let transacties in de vier grote steden tussen 2015 en 2019 op een rij gezet. 7 Daarin is te zien dat het aantal aankopen door investeerders is toegenomen. Er is daarin een piek te zien in 2018 met een aandeel van ruim zestien procent. In alle jaren was bij het merendeel van de transacties particuliere investeerders met meer dan drie woningen betrokke n. In 2018 was dat voor ruim elf procent van de transacties. In 2019 volgt een lichte daling.

6

De Vri es, P. & Hans, L. (2022) Opkoopbescherming vergroot de kansen van jonge huizenkopers. ESB.

7

BZK (11-02-2021) Be antwoording Kamervragen over particuliere beleggers op de woningmarkt.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

25

Fig u u r 1 8 A a n d eel a a n ko p en va n eig en a a r -b ew o n er s d o o r in vest eer d er s t u ssen 2 0 1 5 en 2 0 1 9 in G4 . Br o n : Ka d a st er , 2 0 2 1 ; b ew er kin g RIGO

Uit het onderzoek in ESB blijkt dat in N ederland tussen 2019 en 2021 twaalf procent van de koopwoningen verkocht door eigenaar-bewoners naar investeerders ging, zowel particuliere als bedrijfsmatige investeerders en inclusief tweede woningen. De meerderheid van de woningen ging naar investeerders met 1 tot 4 woningen in het bezit. Het aantal aankopen d oor grote investeerders met meer dan 10 woningen is gering, zoals weergegeven in Figuur 19. Fig u u r 1 9 A a n t a l w o n in g en d o o r eig en a a r -b ew o n er s ver ko ch t a a n in vest eer d er s. Br o n : ESB/ Ka d a st er , 2 0 2 2 .

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

26

Particuliere investeerders We zoomen verder in op de particuliere investeerders om een beeld te krijgen van de ontwikkeling van het aantal ‘opgekochte’ woningen van eigenaar-bewoners door investeerders. Het Kadaster beschrijft in een onderzoek naar het effect van de overdrachtsbelasting 8, dat particuliere investeerders steeds vaker woningen van eigenaar-bewoners opkochten tussen 2010 en 2020. In Figuur 20 is het aandeel aankopen door particuliere investeerders in Nederland en de G4 -gemeenten weergegeven. Daarbij kijken we specifiek naar de eigenaar-bewonersmarkt: woningen die verkocht worden door eigenaar-bewoners (gele en groene lijn). In deze periode schommelde het landelijke percentage aankopen rond zeven procent. Het aandeel aangekochte woningen door particuliere investeerders van eigenaar-bewoners steeg eind 2020 naar vijftien procent. In de G4-gemeenten lag het aandeel hoger. Ten eerste is er een stijgende lijn te zien in het aandeel aankopen vanaf 2016. Daarnaast kochten particuliere investeerders gemiddeld dertien procent van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen tussen 2010 en 2020. Er is een piek in het aandeel te zien in het vierde kwartaal van 2018 met zeventien procent . Eind 2020 schoot dit percentage in de vier grootste gemeenten naar ruim 25 procent.

Kadaster verklaart dat particuliere investeerders meer woningen kochten ter voorbereiding op de overdrachtsbelasting die per 1 januari 2021 verhoogd werd. F ig u u r 2 0 A a n d eel a a n ko p en p a r t icu lier e in v est eer d er s in g eh ele ma r kt ver su s EB - ma r kt . Br o n : Ka d a st er , 2 0 2 1 .

Ook in de G44 -steden groeide het aandeel gekochte woningen door particuliere investeerders harder dan in andere gemeenten, blijkt uit de studie De Vries en Hans (2022). In Figuur 21 is de ontwikkeling van G44-gemeenten en overige gemeenten weergegeven. In 2020 ligt het aandeel in de G44 -steden gemiddeld hoger dan dertien procent. In de overige gemeenten is een lichte stijging te zien, maar ligt het aandeel rond zeven procent in 2020. In 2021

8

Kadaster (2021) Wat doet de aanpassing overdrachtsbelasting met de woningmarkt.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

27

volgt een flinke daling, die zich vooral in de G44 -gemeenten manifesteert. Dit is het gevolg van de aanpassing van de overdrachtsbelasting. Fig u u r 2 1 A a n d eel w o n in g en eig en a a r -b ew o n er s ver ko ch t a a n klei n e in vest eer d er s. Br o n : De V r ies en Ha n s / K a d a s t er , 2 0 2 2.

Door verschillende gehanteerde definities van investeerders in de onderzoeken naar het fenomeen ‘buy-to-let’ is het moeilijk de resultaten uit deze analyse te vergelijken. Toch kan wel worden geconstateerd dat het aandeel opkopen door investeerders van twaalf procent aan de hoge kant zit en kan worden vergeleken met percentages in G44-gemeenten.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

28

Sociale en particulier huur als alternatief? Opkoopbescherming heeft betrekking op goedkope en middeldure koopwoningen. Om vast te stellen in hoeverre huishoudens aangewezen zijn op dit koopsegment en voor wie opkoopbescherming tot grotere kansen om een betaalbare koopwoning te vinden , wordt in dit hoofdstuk eerst gekeken naar de sociale huur- en particuliere huursectoren.

4.1

Sociale huursector De sociale huursector biedt betaalbare huisvesting, maar is niet voor alle lagere - en middeninkomens toegankelijk. Deze huishoudens kunnen zijn aangewezen op de particuliere huur en koopmarkt. Om inzichtelijk te maken vo or welke huishoudens dit geldt en wie dus baat bij opkoopbescherming kunnen hebben wordt de volgende vraag behandeld: Wie hebben geen toegang tot sociale huisvesting in Vlaardingen?

4.1.1 Toegang en toewijzing De toegankelijkheid van de sociale huursector wordt bepaald door toegangs-/toewijzingsregels en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen (schaarste). Sociale huurwoningen zijn toegankelijk voor huishoudens met een verzamelinkomen tot € 40.765 voor eenpersoonshuishoudens en € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens. Minimaal 85 procent van vrijkomende huurwoningen moeten aan huishoudens onder deze grenzen worden toegewezen. De overige maximaal 15 procent van de woningen kunnen op basis van afspraken met lokale partijen worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen (per 1 januari 2022) 9. De toegang tot de sociale huursector is dus zeer beperkt voor huishoudens met een inkomen boven deze grenzen. De woningen worden voornamelijk toegewezen op basis van wachttijd, maar deels ook met voorrang aan huishoude ns met een urgentieverklaring.

4.1.2 Schaarste Voor huishoudens die potentieel in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen betekent het niet dat ze direct toegang tot een passende en betaalbare woning hebben. Ook in de sociale huursector heerst schaarste. Om de schaarste in de sociale huursector te meten zijn twee indicatoren onderzocht: aantal woningzoekenden en slaagkans. Actief woningzoekenden zijn ingeschreven huishoudens die in de betreffende periode op aangeboden woningen hebben gereageerd. De slaagka ns geeft het aantal woningzoekenden dat in de betreffende periode een woning heeft verkregen, gedeeld door het aantal actie f woningzoekenden dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd , weer als een percentage. Het aantal woningzoekenden is tussen 2018 en 2021 met ruim elfduizend toegenomen. Dat is een stijging van 47 procent. De stijging is absoluut het grootst in de primaire doelgroep (huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoe slag; verzamelinkomen lager dan € 32.200) en relatief in de secundaire doelgroep (inkomen vanaf € 32.000 tot € 40.765/€ 45.014). Het aantal slagingen (nieuwe verhuringen aan woningzoekenden) was tot 2020 tegelijkertijd afgenomen. In 2021 is daarin een lichte stijging te zien, maar do or de toename in woningzoekenden resulteert dit in een aanzienlijke afname in de slaagkans.

Gemiddeld is de slaagkans afgenomen van 3,0 naar 1,9. Voor woningzoekenden behorend tot de secundaire 9

AEDES (2022) Toewijzingsregels veranderen pe r 1 januari 2022.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

29

doelgroep is de slaagkans na een kleine stijging in 2019 het s terkst afgenomen tot 1,7 (Tabel 5). Ta b el 5 A a n t a l zo eken d en , g esla a g d en en sla a g ka n s vo o r so cia le h u u r w o n in g en in V la a r d in g en . Br o n : Ma a sko ep el, 2 0 2 1 ; b ew er kin g RIGO .

Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-ECdoelgroep Totaal

2018 18.636

Zoekend 2019 2020 22.504 24.782

2021 25.585

Geslaagd Slaagkans 2018 2019 2020 2021 2018 2019 2020 721 693 630 713 3 2,3 1,9

3.763

6.059

5.735

7.404

161

295

122

163

3,4

3,7

1,7

1,7

1.570

1.746

2.247

2.237

37

27

36

39

1,8

1,2

1,9

1,4

23.969

30.309

32.764

35.226

929 1.028

796

918

3

2,6

1,9

1,9

Voor Vlaardingen als geheel is de toegankelijkheid van de sociale huursector afgenomen door een sterke stijging van het aantal woningzoekenden en een daling in het aantal nieuwe verhuringen aan woningzoekenden. Dat betekent dat een deel van de huishoudens met een laag inkomen ook aangewezen zal zijn op de particuliere huursector of koopsector. Het gaat met name om huishoudens met een lage slaagkans, bijvoorbeeld door een korte inschrijftijd, en huishoudens die (net) niet aan de inkomenseisen voor sociale huur voldoen.

4.2

Particuliere huursector Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de koop en particuliere huursector. Voordat de schaarste van goedkope en middeldure huurwoningen wordt onderzocht, stellen we de volgende vraag: In hoeverre is particuliere huur een passend alternatief voor huishoudens die geen toegang tot sociale huisvesting hebben?

4.2.1 Toegang en toewijzing In de particuliere huursector worden ook inkomenseisen gesteld aan woningzoekenden. Dit zijn eisen om te verzekeren dat er geen betalingsproblemen bij de verhuur van de woning ontstaan. Zo eisen veel particuliere verhuurders dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minimaal vier keer de huurprijs moet zijn.

4.2.2 Actueel aanbod Van de situatie in de particuliere huursector zijn weinig cijfers bekend. Op basis van marktgegevens van Funda en Pararius wordt het actuele aanbod particuliere huursector geanalyseerd (Tabel 6). Op 24 mei 2022 stonden in Vlaardingen acht woningen geadverteerd op de website pararius.com en vier woningen op Funda.nl. Het betrof twee woningen met een kale huurprijs net onder de € 1.000. Alleen de twee duurste woningen op Pararius zijn eengezinswoningen. Acht van de twaalf woningen zijn gelegen in Centrum.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

30

2021 2,1

T a b e l 6 A a n b o d p a r t i c u l i e r e h u u r w on i n ge n o p 2 4 m e i 2 0 2 2 . B r o n : P a r a r i u s . c o m e n F u n d a . n l , 2022.

Wijk Pararius Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Oostwijk Oostwijk Vlaardinger Ambacht Funda Centrum Centrum Centrum Centrum

Prijs

Kamers

Oppervlakte

EGW/APP

975 1175 1300 1300 950 1295 1900 1350

2 3 2 2 2 4 4 3

65 100 50 61 85 86 132 77

APP APP APP APP APP APP EGW EGW

1295 1300 1300 1345

4 2 2 3

110 31 50 112

APP APP APP APP

Het particuliere huuraanbod is met twaalf woningen zeer klein en bevat nauwelijks woningen in het middensegment (tot € 1.000 per maand). Daarnaast zijn dit kale huurprijzen en kunnen aanvullende kosten in rekening gebracht worden. Daar moet de kanttekening bij worden geplaatst dat het ook mogelijk is dat er via andere, onbekende kanalen woningen in de vrije huursector worden verhuurd. Het is niet mogelijk een beeld te krijgen van aantallen en huurprijzen.

4.2.3 Huurprijsontwikkeling De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 10. Echter, Pararius biedt geen data voor de gemeente Vlaardingen. Uit de monitor zijn een aantal cijfers gehaald van omliggende gebieden en regio’s op verschillende schaalniveaus om een beeld te krijgen bij de prijsontwikkeling in de particuliere huurvoorraad in Vlaardingen ( Figuur 22) Volgens de Pararius is de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in de Provincie Zuid -Holland toegenomen van € 13 begin 2016 naar ruim € 16 eind 2021 (A). Het naast Vlaardingen gelegen Schiedam is wel opgenomen in deze monitor. Ook hier is een stijgende lijn te zien en kent een gemiddelde vierkante-meterprijs van € 15 begin 2022. In Rotterdam is de gemiddelde huurprijs verder opgelopen in deze periode naar € 17 (C). Tenslotte, zijn de gemiddelde huurprijzen per vierkante meter in de wijk Delfshaven in Rotterdam ontwikkeld van ongeveer € 11,50 in 2016 naar ruim € 16 in het eerste kwartaal van 2022 (D). De prijsontwikkelingen op de vers chillende schaalniveaus in omliggende regio van Vlaardingen laten allemaal een stijgende lijn zien vanaf 2016. De gemiddelde vierkante-meterhuurprijs van het actuele aanbod in Vlaardingen is € 15. Dat is gelijk aan dat van Schiedam. Het gaat daarbij echter wel om maar een zeer klein aantal

10 Pararius (2022) Prijzen vrije huurwoningen be reiken nieuw hoogtepunt.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

31

huurwoningen, waardoor vertekeningen op kunnen treden. Toch, gezien de locatie en positie binnen de regionale woningmarkt van Schiedam en Vlaardingen denken we dat we een huurprijs van € 15 een behouden schatting is. F ig u u r 2 2 Gemid d eld e m2 - p r ijso n t w ikkelin g in P r o vin cie Zu id - Ho lla n d (A ), Sch ied a m (B), Ro t t er d a m (C ), Delfsh a ven (D). Br o n : Pa r a r iu s, 2 0 2 2 .

4.2.4 Mogelijkheden in de particuliere huursector In deze paragraaf onderzoeken we toegankelijkhei d van de particuliere huursector voor middeninkomens. Er wordt een inschatting gemaakt van de mogelijkheden die middeninkomens hebben in deze markt. Verhuurders stellen over het algemene inkomenseisen voor het huren van een woning. Een veelvoorkomende inkomenseis voor huishoudens is vier keer de bruto huur. Tabel 7 laat zien wat de middeninkomens maximaal kunnen huren als vier keer de bruto huur de inkomensnorm is voor huishoudens. Zo kan een huishouden dat een inkomen heeft op de bovengrens van de lage middeninkomens een woning huren tussen de huurtoeslaggrens en een woning van maximaal € 945.

Ra ppor t Sc haars te-onder bouwi ng Vlaa rdi ngen

32

Ta b el 7 Ma x ima le h u u r p r ijs in p a r t icu lier e h u u r sect o r vo lg en s g a n g b a r e in ko men sn o r m p a r t icu lier e ver h u u r d er s

Jaarinkomen € 40.616 (ondergrens lage middeninkomens) € 45.316 (ondergrens hoge middeninkomens) € 50.000 (bovengrens hoge middeninkomens) € 54.750 (1,5 keer modaal)

Maandinkomen € 3.385 € 3.775 € 4.165 € 4.560

bovengrens huur € 845 € 945 € 1.040 € 1.140

In praktijk kan de financiële bereikbaarheid van lage en middeninkomens in de particuliere huursector kleiner zijn. Het gaat in bovenstaande indicatieve voorbeelden om kale huurprijzen. Vaak komen er nog servicekosten bovenop de huurprijs. Daarnaast geldt dat als er strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld 4,5 keer het bruto maandinkomen, dan daalt het bedrag dat lage middeninkomens maximaal kunnen betalen. Om een inschatting te maken van de toegankelijkheid van de particuliere huursecto r is de geschatte gemiddelde huurprijs per vierkante meter gebruikt. Op basis van het actuele aanbod in Vlaardingen en de huurprijs in Schiedam volgens Pararius wordt de gemiddelde vierkante-meterhuurprijs geschat op € 15. Daarmee is voor een aantal woninggrootten een indicatieve huurprijs berekend. De inschattingen van de bereikbaarheid zijn indicatief, want de huurp rijzen ontwikkelen zich over het algemeen niet lineair: de huurprijzen per vierkante meter van kleinere woningen liggen vaak relatief hoger dan van grotere woningen. Met dat gegeven in het achterhoofd, kunnen deze indicatieve huurprijzen toch een beeld geven van de mogelijkheden voor verschillende inkomensgroepen. Op basis van deze inschatting zijn woningen tot vijftig vierkante meter bereikbaar voor lagere middeninkomens.

Tot zeventig vierkante meter zijn huurwoningen in theorie bereikbaar voor huishoudens met een inkomen van € 50.000. Grotere woningen zijn financieel buiten bereik van ook de hoge middeninkomens (Tabel 8). Echter, gezien de geschetste kanttekeningen, zal het in praktijk mogelijk lastiger zijn voor lage middeninkom ens in aanmerking te komen voor een particuliere huurwoning. Bovendien is h et aanbod in de particuliere huursector zeer gering, wat de praktische bereikbaarheid verder beperkt. Ta b el 8 Th eo r et isch e in sch a t t in g va n g emid d eld e h u u r p r i jzen p er w o n in g t yp en o .b .v. g emid d eld e t r a n sa ct iep r ijs p er vier ka n t e met er .