Rapport Woononderzoek MVS 2022

Voor hun vormt de periode tot de AOW financieel vaak de moeilijkste uit hun leven. Anderzijds gaat het ook om mensen die ruimer bij kas zitten en voor wie het verkopen van de inmiddels te groot geworden gezinswoning een aanvulling vormt op het naderende pensioen. Ook gezondheid en behoefte aan zorg wordt in deze leeftijdscategorie wat vaker genoemd. Deze reden komt echter verreweg het meest voor bij inwoners van 65 jaar en ouder. Daarnaast willen 65-plussers ook relatief vaak verhuizen om financiële redenen. Van degenen die willen verhuizen omdat de huidige woning niet (meer) voldoet, zegt bijna 40% dat de woning te klein is, ongeveer één op de zeven wil graag een (grotere) tuin, ongeveer één op de acht wil een woning die beter is geïsoleerd voor warmte of tegen geluid en één op de elf wil graag naar een gelijkvloerse woning, zonder trappen. Dit blijkt uit figuur 3.74.

januari 2023, versie 5

- 78 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 3.74 Als uw huidige woning niet meer voldoet, wat is daarvan dan de belangrijkste reden? 32,3%

de huidige woning is te klein 13,8% 13,5% 14,5% 13,3%

ik wil een tuin of een grotere tuin de huidige woning is slecht geïsoleerd voor warmte of tegen geluid

12,9% 14,0% 13,5%

7,2%

8,6% 9,9% 9,9% 6,7%

ik wil een gelijkvloerse woning (zonder trappen)

de huidige woning is slecht onderhouden

2,7%

6,3% 6,7% 9,2%

6,0% 9,9% 6,8% 4,1%

de huidige woning is te groot

3,4% 7,6% 1,0% 4,3%

ik wil een woning kopen

ik wil geen tuin meer of een kleinere tuin

0,7% 1,8% 0,2% 0,9%

ik wil een woning huren

0,5% 0,0% 0,7% 0,4% 7,9% 11,2% 8,0% 7,7%

andere reden, namelijk: 0% MVS

39,9% 42,3% 39,8%

Maassluis

5%

10%

Vlaardingen

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Schiedam

De respondenten die de antwoordoptie ‘andere reden’ gebruiken, zeggen onder meer dat ze een woning willen met een andere indeling – bijvoorbeeld: meer of juist minder slaapkamers, grotere huiskamer, grotere badkamer, (grotere) berging/kelder/garage/tuin/balkon –, een beter onderhouden woning (veel klachten over schimmel) of een beter geïsoleerde woning (minder koud, energieneutraal). De afnemende gezondheid of mobiliteit is voor veel ouderen reden om uit te zien naar een appartement met een lift. Ook zeggen enkelen te willen verhuizen vanwege burenoverlast. Er zijn enkele opvallende verschillen tussen de drie gemeenten. Inwoners van Maassluis zeggen minder vaak dat zij willen verhuizen omdat de huidige woning te klein is of omdat de huidige woning slecht is geïsoleerd. Zij willen juist vaker verhuizen omdat de huidige woning te groot is of omdat zij een woning willen kopen. Schiedammers zeggen relatief vaak dat zij willen verhuizen omdat de huidige woning slecht onderhouden is, Vlaardingers juist minder vaak. Schiedam heeft dan ook een relatief oude woningvoorraad (zie figuur 2.46). Dit geldt voor zowel het corporatiebezit als de overige woningen. Ook hier zijn er verschillen per leeftijdscategorie (zie figuur 3.75). Jongeren tot 35 jaar willen relatief vaak verhuizen omdat de huidige woning te klein is of omdat zij een (grotere) tuin willen.

Ook de wens om een woning te kopen komt in deze leeftijdscategorie wat vaker voor. Inwoners van 35-49 jaar willen ook vrij vaak verhuizen omdat de huidige woning te klein is of omdat zij een (grotere) tuin willen. Daarnaast wil deze groep ook relatief vaak een beter geïsoleerde of beter onderhouden woning. Het aandeel dat wil verhuizen van een huur- naar een koopwoning is in deze leeftijdscategorie het grootst. januari 2023, versie 5

- 79 -

Woononderzoek MVS 2022 Inwoners in de leeftijdscategorie 50-64 jaar willen vaak naar een gelijkvloerse woning en zeggen ook relatief vaak dat hun huidige woning te groot is. Ook wil een klein deel verhuizen van een koop- naar een huurwoning of naar een woning zonder tuin of met een kleinere tuin. Onder 65-plussers zijn verreweg de meeste mensen te vinden die naar een gelijkvloerse woning willen verhuizen. Ook zegt een flink deel van hen dat de huidige woning te groot is. Daarnaast zijn binnen deze leeftijdsgroep de meeste mensen te vinden die willen verhuizen naar een huurwoning, al zijn dit er slechts weinigen. Figuur 3.75 Reden waarom huidige woning niet (meer) voldoet naar leeftijdscategorie* <35 jaar 57,6% 18,9% 10,6% 0,0% 8,9% 0,0% 4,0% 0,0% 0,0%

de huidige woning is te klein ik wil een tuin of een grotere tuin de huidige woning is slecht geïsoleerd (warmte, geluid) ik wil een gelijkvloerse woning (zonder trappen) de huidige woning is slecht onderhouden de huidige woning is te groot ik wil een woning kopen ik wil een woning huren ik wil geen tuin meer of een kleinere tuin

35-49 jaar 42,7% 14,0% 12,6% 4,9% 10,5% 7,7% 7,7% 0,0% 0,0%

50-64 jaar 17,4% 10,7% 10,7% 25,6% 7,4% 24,0% 0,0% 1,7% 2,5%

65+ 8,7% 6,5% 8,7% 54,3% 2,2% 17,4% 0,0% 2,2% 0,0%

* ‘Andere reden’ buiten beschouwing gelaten

Voor bijna een derde van de inwoners voor wie de huidige woning niet (meer) voldoet zou een ingrijpende verbouwing (zoals het uitbouwen van de woning of het plaatsen van een dakkapel, een traplift, enzovoort) reden zijn om in de huidige woning te blijven. Dit blijkt uit figuur 3.76. Het sterkst geldt dit voor Schiedammers, iets minder voor Vlaardingers en nog iets minder voor Maassluizers. Op wijkniveau lopen de aandelen enigszins uiteen, van minder dan 30% in West en Centrum (Schiedam), Westwijk en Holy-Zuid (Vlaardingen) tot meer dan 40% in Kethel, Woudhoek, Zuid en Groenoord (Schiedam) en in Vlaardinger Ambacht (Vlaardingen). Verder zeggen de lagere inkomensgroepen vaker dat een verbouwing een oplossing zou zijn dan de hogere inkomensgroepen. Figuur 3.76 Zou een ingrijpende verbouwing aan uw woning reden zijn om te blijven? MVS

32,3%

67,7%

Maassluis

28,9%

71,1%

Vlaardingen

31,0%

69,0%

Schiedam

34,3%

65,7%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

ja

nee

60%

70%

80%

90%

100%

Dit betekent dat bij ruim één op de elf huishoudens met een verhuiswens de verhuizing achterwege zou kunnen blijven als de woning wordt aangepast. De woningeigenaren voor wie dit geldt bewonen nu een woning met een doorsnee WOZ-waarde van € 275.000, meestal een rijtjeshuis, uit uiteenlopende bouwjaren. De huurders voor wie dit geldt bewonen nu een woning met een doorsnee kale huur van € 610, meestal een appartement maar ook vaak een rijtjeswoning, ook weer uit uiteenlopende bouwjaren. januari 2023, versie 5

- 80 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 3.77 toont de redenen waarom inwoners die vanwege de woonomgeving willen verhuizen vinden dat die omgeving niet (meer) voldoet. De MVS-breed meest genoemde reden is overlast, zoals rommel op straat, vernielingen, stank of lawaai. Ruim 80% noemt deze reden. Daarna volgen overlast van buurtbewoners, onveiligheid/criminaliteit en (veranderende) samenstelling van buurtbewoners. Deze drie redenen worden elk genoemd door ruim de helft van de inwoners die vanwege de woonomgeving willen verhuizen. (Overigens bleek in paragraaf 3.1 dat de veranderende samenstelling van buurtbewoners ook een reden kan zijn waarom de buurt juist vooruit is gegaan.) Figuur 3.77 Waarom is uw huidige woonomgeving de reden voor verhuizing? (meerdere antwoorden mogelijk) overlast, zoals rommel op straat, vernielingen, stank of lawaai

80,3%

34,0%

79,5% 56,6%

26,0%

overlast van buurtbewoners

53,5%

68,1%

54,9%

26,8%

onveiligheid, criminaliteit

91,1%

61,1% 56,4% 54,0% 45,6% 47,4% 61,3%

(veranderende) samenstelling van buurtbewoners

25,0%

parkeerproblemen

12,8%

slecht onderhoud van de woningen in de buurt

42,4% 41,8% 50,9%

25,7% 23,8% 31,1%

22,0% 14,0% 27,6% 20,5%

slecht onderhoud van de openbare ruimte

55,5% 62,7% 50,8% 57,2%

andere reden, namelijk:

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MVS

Maassluis

Vlaardingen

Schiedam

Bij ‘andere reden’ zeggen opvallend veel respondenten dat ze willen wonen in een rustigere en groenere omgeving, met minder lawaai, verkeersdrukte en parkeerproblemen. Ook lichten veel respondenten toe met welke overlast zij te maken hebben, bijvoorbeeld van autoverkeer, metro, scheepvaart, industrie of buurtbewoners. Verder zijn er klachten over zwerfvuil, overbewoning, drugsoverlast en criminaliteit. Bij deze vraag zijn de verschillen tussen de drie gemeenten groot. De woonomgeving verschilt dan ook per gemeente. Verder gaat het bij de respondenten voor wie de woonomgeving niet (meer) voldoet om kleinere aantallen dan bij degenen voor wie de huidige woning niet (meer) voldoet. Hierdoor is de kans op afwijkende percentages wat groter. Een uitsplitsing naar wijk is niet zinvol vanwege de lage aantallen; de uitkomsten zouden onvoldoende betrouwbaar zijn. De mate waarin dit soort buurtproblemen voorkomt in de verschillende wijken komt aan de orde in paragraaf 3.1, bij de vraag of de buurt vooruit of achteruit is gegaan.

januari 2023, versie 5

- 81 -

Woononderzoek MVS 2022

3.3.2 Gewenste woning en woonomgeving Onder de inwoners met een verhuiswens is een appartement met lift het meest gezochte woningtype. Ruim twee derde van woningzoekenden wil een dergelijke woning. Wellicht is het verrassend dat niet het rijtjeshuis op de eerste plaats komt. Dit is immers het meest voorkomende woningtype (zie figuur 3.39 in paragraaf 3.2). Toch zoeken vooral ouderen vaak een appartement, bijvoorbeeld omdat alle ruimtes in de woning dan gelijkvloers zijn, omdat het onderhoud dan wordt geregeld door de Vereniging van Eigenaren of de woningcorporatie, of vanwege de betaalbaarheid. Een rijtjes-, tussenof hoekwoning komt op de tweede plaats, direct na het appartement met lift. Hiernaar zoekt bijna twee derde. Daarna volgen duurdere woningtypen, zoals de vrijstaande woning (ruim een derde) en de half-vrijstaande woning (ruim een kwart). Figuur 3.78 laat alle cijfers zien. Figuur 3.78 Wat voor soort woning/woonruimte zoekt u? (meerdere antwoorden mogelijk) 68,5% 70,8% 73,1% 63,5%

flat/appartement met lift

63,1% 61,7% 66,6% 60,9%

rijtjeshuis/tussenwoning/hoekwoning 34,5% 29,8% 34,6% 36,0%

vrijstaande woning

25,9% 24,8% 30,4% 23,1%

half-vrijstaande woning (twee-onder-een-kap)

19,3% 10,5% 17,1% 23,7%

boven- of benedenwoning

ander soort woning (bijv. woonboot, tiny house)

7,8% 5,0% 8,1% 8,7%

flat/appartement zonder lift

7,1% 5,0% 6,6% 8,3% 1,5% 1,9% 1,0% 1,8%

wooneenheid met gezamenlijk gebruik van keuken of toilet 0% MVS

Maassluis

10%

20%

Vlaardingen

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Schiedam

De verschillen tussen de drie gemeenten zijn niet heel groot. Het opvallendste verschil is te zien bij de boven- of benedenwoning. Deze worden in Maassluis relatief weinig gezocht en in Schiedam relatief veel. Vermoedelijk heeft dit te maken met de woningvoorraad: dit woningtype komt relatief veel voor in Schiedam, dat veel vooroorlogse en 19e-eeuwse woningen telt. Ook hier hangen de woonwensen in hoge mate samen met de levensfase, en daarmee met de leeftijd. Jongeren tot 35 jaar zoeken relatief vaak een rijtjeshuis, zoals is te zien in figuur 3.79. (Uit dit woononderzoek blijkt dus niet dat jongeren vaker een appartement zoeken dan een eengezinswoning, zoals wordt gesteld in de Atlas voor gemeenten 2022, zie bijlage 2.) Ook een (half-)vrijstaande woning januari 2023, versie 5

- 82 -

Woononderzoek MVS 2022 wordt binnen deze groep veel gezocht. Verder heeft deze leeftijdscategorie het minste moeite met een appartement zonder lift, al is dit woningtype ook onder hen niet heel populair. Inwoners in de leeftijdscategorie van 35-49 jaar zoeken relatief vaak naar een rijtjeshuis, een vrijstaande woning, een half-vrijstaande woning of een boven- of benedenwoning. Deze groep heeft gemiddeld genomen iets meer te besteden dan de jongeren, waardoor voor een deel van hen ook duurdere woningtypen binnen bereik komen. Inwoners van 50-64 jaar zoeken relatief vaak naar een appartement met lift. Ook is dit de leeftijdscategorie die het vaakst een woonboot, woonwagen of tiny house zoekt (een tiny house is een vrijstaande, milieuvriendelijke woning van maximaal 50 m 2). Deze groep heeft meestal geen thuiswonende kinderen (meer), waardoor de voordelen van een dergelijke woning (betaalbaar, karaktervol, vrijstaand, gelegen op een mooie locatie) opwegen tegen de nadelen van het kleiner wonen, voor zover zij dit als een nadeel ervaren. Deze woningtypen zijn vooral interessant voor een beperkte groep liefhebbers, maar de interesse is wel veel groter dan het huidige aanbod: minder dan 0,4% woont momenteel in een dergelijke woning (zie figuur 3. in paragraaf 3.2), maar zo’n 7,8% is geïnteresseerd in een dergelijke woning.

Ouderen die willen verhuizen zoeken in grote meerderheid een appartement met lift. Ook is dit de leeftijdscategorie die het vaakst een zelfstandige wooneenheid met gezamenlijk gebruik van keuken of toilet zoekt, maar dit blijft ook onder deze groep één van de minst populaire woningtypen. Figuur 3.79 Gewenst woningtype naar leeftijdscategorie (meerdere antwoorden mogelijk) <35 jr. 47,5% 78,0% 34,6% 33,4% 19,9% 3,4% 11,4% 0,9%

flat/appartement met lift rijtjeshuis/tussenwoning/hoekwoning vrijstaande woning half-vrijstaande woning (twee-onder-een-kapwoning) boven- of benedenwoning ander soort woning (bijv. woonboot/-wagen, tiny house) flat/appartement zonder lift wooneenheid met gezamenlijk gebruik van keuken of toilet

35-49 jr. 54,7% 77,3% 49,6% 35,9% 29,7% 9,7% 7,3% 1,6%

50-64 jr. 80,6% 42,3% 35,5% 20,0% 17,4% 14,6% 2,7% 2,0%

65+ 90,6% 13,1% 9,7% 3,9% 9,0% 6,0% 2,2% 2,6%

Figuur 3.80 Interesse in specifieke woonvormen 20,7%

Seniorenwoning

20,6% 18,6% 8,2% 7,9% 6,9% 9,3%

Zelfstandig wonen met gezamenlijke voorzieningen (keuken, wasserette en/of ontmoetingsruimte)

3,9% 4,8% 3,9% 3,6%

Woning met verzorging van maaltijden, schoonmaken, lichamelijke verzorging, eventueel verpleging 0% MVS

26,3%

Maassluis

5% Vlaardingen

10%

15%

20%

25%

30%

Schiedam

Figuur 3.80 laat zien wat de interesse is in specifieke woonvormen. Ruim één op de vijf woningzoekenden wil een seniorenwoning, één op de twaalf een zelfstandige woning met gezamenlijke voorzieningen, zoals een keuken, wasserette en/of ontmoetingsruimte en één op de 25 een woning met verzorging van maaltijden, schoonmaken, lichamelijke verzorging en eventueel verpleging. De interesse in een seniorenwoning is het grootst in Maassluis (ruim een kwart) en het

januari 2023, versie 5

- 83 -

Woononderzoek MVS 2022 kleinst in Schiedam (iets minder dan één op de vijf). De verschillen op dit punt zijn te verklaren uit de aandelen 65-plussers. De interesse in een seniorenwoning is het hoogst in de wijken Dijkpolder, Steendijkpolder, Kapelpolder en Burgemeesterswijk (Maassluis), Holy-Noord (Vlaardingen) en Woudhoek (Schiedam). Hier wil meer dan een kwart van de woningzoekenden een seniorenwoning. Figuur 3.81 toont de interesse in een woning met een tuin. Een meerderheid van de inwoners van de drie gemeenten wil graag een woning met een tuin, één op de zes wil juist geen tuin en voor ongeveer een kwart maakt het niet uit. In Maassluis is het aandeel dat juist geen tuin wil het grootst, in Schiedam het kleinst. Ook dit hangt vermoedelijk samen met de leeftijdsopbouw: jonge gezinnen willen vaak graag een tuin, maar voor ouderen kan het onderhoud ook te zwaar zijn.

Figuur 3.81 Zoekt u een woning met een tuin? MVS

58,6%

16,0%

Maassluis

56,7%

22,2%

Vlaardingen

58,4%

16,9%

24,7%

Schiedam

59,6%

12,9%

27,6%

0%

10%

20%

30% ja

40%

50%

60%

nee

maakt niet uit

70%

25,4% 21,1%

80%

90%

100%

Het gemiddelde aantal kamers dat woningzoekenden wensen is in alle drie de gemeenten 4,0. Hierbij worden alle woon-, slaap-, studeer- en/of werkkamers meegeteld. Figuur 3.82 toont het gemiddelde aantal gewenste kamers per leeftijdscategorie. Ouderen hebben iets minder behoefte aan ruimte dan jongeren, maar de verschillen tussen de leeftijdscategorieën zijn niet heel groot. Figuur 3.82 Gemiddeld aantal gewenste kamers naar leeftijdscategorie Gemiddeld aantal gewenste kamers

< 35 jaar

35-49 jaar

50-64 jaar

65+

4,3

4,3

3,7

3,3

In figuur 3.83 is te zien hoe het staat met de voorkeuren voor koop- of huurwoningen. Ruim 42% wil graag een koopwoning, ruim een derde een huurwoning en ruim één op de vijf zoekt naar beide of maakt het niet uit. Vlaardingen en Schiedam ontlopen elkaar nauwelijks wat dit onderwerp betreft, maar in Maassluis is de vraag naar huurwoningen relatief groot en de vraag naar koopwoningen relatief klein. Zoals hierna blijkt, hangt dit samen met het grotere aandeel 65-plussers in Maassluis. De interesse in een koopwoning is het grootst in Kethel, Spaland/Sveaparken, Woudhoek en Oost (Schiedam), Steendijkpolder (Maassluis) en Vlaardinger Ambacht (Vlaardingen). In deze wijken heeft meer dan de helft van de woningzoekenden een uitgesproken voorkeur voor een koopwoning. De interesse in een huurwoning is het grootst in Dijkpolder en Sluispolder (Maassluis), Groenoord en Nieuwland (Schiedam) en Holy-Zuid (Vlaardingen). Hier wil juist meer dan de helft van de woningzoekenden een huurwoning.

januari 2023, versie 5

- 84 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 3.83 Bent u op zoek naar een huurwoning of naar een koopwoning? MVS

42,4%

Maassluis

22,1%

38,3%

35,5%

20,5%

41,2%

Vlaardingen

43,5%

22,0%

34,5%

Schiedam

43,0%

22,7%

34,3%

0%

10%

20%

30%

koopwoning

40%

50%

60%

beide / maakt niet uit

70%

80%

90%

100%

huurwoning

Zoals uit figuur 3.84 blijkt, zijn het vooral inwoners jonger dan 50 jaar die een koopwoning willen. Van hen zoekt ruim de helft een koopwoning, ruim een kwart een huurwoning en één op de vijf maakt het niet uit. In de leeftijdscategorie 50-64 jaar zoekt nog ruim een derde een koopwoning en 40% een huurwoning. Onder 65-plussers zoekt één op de zes een koopwoning en bijna 60% een huurwoning. Figuur 3.84 Bent u op zoek naar een huurwoning of naar een koopwoning? naar leeftijdscategorie 65+

17,6%

50-64 jr.

22,9%

59,6%

35,2%

24,8%

40,0%

35-49 jr.

51,6%

19,2%

29,2%

<35 jr.

51,1%

21,8%

27,1%

0%

10%

20%

30%

koopwoning

40%

50%

60%

beide / maakt niet uit

70%

80%

90%

100%

huurwoning

Figuur 3.85 toont de doorsnee koopprijs en doorsnee maandelijkse huur die woningzoekenden volgens eigen zeggen maximaal bereid zijn te betalen. De doorsnee waarde of mediaan is de middelste waarde als alle antwoorden worden gerangschikt van hoog naar laag. De helft van de antwoorden is dus hoger dan of gelijk aan de mediaan en de andere helft lager of gelijk. De mediaan geeft een realistischer beeld dan het gemiddelde, omdat het minder gevoelig is voor een klein aantal extreme antwoorden. Figuur 3.85 Doorsnee maximale koopprijs en huur per gemeente Maassluis Vlaardingen Doorsnee maximale koopprijs € 350.000 € 350.000 Doorsnee maximale ‘kale’ maandhuur € 700 € 700

Schiedam € 300.000 € 700

MVS € 350.000 € 700

De gemeenten ontlopen elkaar nauwelijks: overal is de doorsnee maximale huur € 700 per maand en bijna overal de doorsnee maximale koopprijs € 350.000; alleen in Schiedam ligt dit op € 300.000. Het januari 2023, versie 5

- 85 -

Woononderzoek MVS 2022 prijsniveau ligt dan ook iets lager in Schiedam, zie figuur 2.18. De verschillen tussen inkomensgroepen zijn uiteraard veel groter; fguur 3.86 toont de uitkomsten. Figuur 3.86 Doorsnee maximale koopprijs en huur per inkomensgroep primaire secundaire doelgroep doelgroep Doorsnee maximale koopprijs € 237.000 € 250.000 Doorsnee maximale ‘kale’ maandhuur € 600 € 700

middeninkomen € 400.000 € 800

hoog inkomen* € 591.000 -

* Door het geringe aantal respondenten is het huurbedrag bij de hoge inkomensgroep niet representatief; inwoners met een hoog inkomen zijn in overgrote meerderheid woningeigenaar.

Figuur 3.87 Woningzoekenden naar maximale koopprijs

5%

20%

34%

41%

≤ € 237.000

€ 237.000 - € 250.000

€ 250.000 - € 400.000

≥ € 400.000

Zoals al bleek uit figuur 3.67, hebben inwoners met een laag inkomen relatief vaak een verhuiswens en inwoners met een hoog inkomen juist minder vaak. Daardoor is vooral de behoefte aan betaalbare woningen groot. Figuur 3.87 geeft een indicatie van de behoefte aan koopwoningen in verschillende prijsklassen:  5% van de huishoudens die een koopwoning zoeken kan/wil niet meer dan € 237.000 betalen;  20% van de huishoudens die een koopwoning zoeken kan/wil maximaal tussen € 237.000 en € 250.000 betalen;  41% van de huishoudens die een koopwoning zoeken kan/wil maximaal tussen € 250.000 en € 400.000 betalen;  34% van de huishoudens die een koopwoning zoeken is bereid meer dan € 400.000 te betalen. Figuur 3.88 geeft een indicatie van de behoefte aan huurwoningen in verschillende huurklassen (het betreft de ‘kale’ huur per maand):  20% van de huishoudens die een huurwoning zoeken kan/wil niet meer dan € 600 betalen;  37% van de huishoudens die een huurwoning zoeken kan/wil maximaal tussen € 600 en € 700 betalen;  29% van de huishoudens die een huurwoning zoeken kan/wil maximaal tussen € 700 en € 800 betalen;  14% van de huishoudens die een huurwoning zoeken is bereid meer dan € 800 te betalen.

januari 2023, versie 5

- 86 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 3.88 Woningzoekenden naar maximale 'kale' maandhuur

14%

20%

29%

37%

≤ € 600

€ 600 - € 700

€ 700 - € 800

≥ € 800

Aan de woningzoekenden met interesse in een koopwoning is gevraagd of zij een hogere koopprijs zouden willen betalen voor een energiezuinige woning. Figuur 3.89 toont de uitkomsten. Figuur 3.89 Zou u bereid zijn een hogere koopprijs te betalen voor een energiezuinige woning? MVS

60,1%

12,8%

27,0%

Maassluis

61,3%

13,7%

25,0%

Vlaardingen

63,6%

9,7%

26,7%

Schiedam

57,0% 0%

10%

20%

30%

15,3% 40%

50%

60%

27,7% 70%

80%

90%

100%

ja, maar niet meer dan ik kan terugverdienen met een lagere energierekening ja, ook als ik dit niet kan terugverdienen met een lagere energierekening nee

Ruim 60% is bereid een hogere koopprijs te betalen voor een energiezuinige woning, mits die kan worden terugverdiend door een lagere energierekening. Daarnaast is nog eens ongeveer één op de acht hiertoe – naar eigen zeggen – ook bereid als de hogere prijs niet geheel kan worden terugverdiend. Ruim een kwart is helemaal niet bereid een hogere prijs te betalen, dus zelfs niet wanneer die wordt terugverdiend door een lagere energierekening. Dit lijkt wellicht irrationeel, maar het gaat hier vooral om de lagere inkomens. Voor hen zou een huis kopen bij een nog hogere prijs wellicht helemaal niet haalbaar zijn. De verschillen tussen de gemeenten zijn gering. Over het algemeen zeggen hogere inkomensgroepen iets vaker bereid te zijn om meer te betalen, ook wanneer dit niet geheel kan worden terugverdiend.

januari 2023, versie 5

- 87 -

Woononderzoek MVS 2022 Van de woningzoekenden met interesse in een huurwoning vraagt ruim 41% huurtoeslag aan. De verschillen tussen gemeenten zijn niet al te groot, maar dit aandeel is het hoogst in Schiedam en het laagst in Vlaardingen, zoals blijkt uit figuur 3.90. Van de huishoudens die zeggen huursubsidie voor de nieuwe woning aan te vragen, ontvangt 72,5% ook voor de huidige huursubsidie. Nog eens 2,4% heeft de aanvraag om huursubsidie al ingediend, maar nog geen beslissing ontvangen.

Figuur 3.90 Wordt voor de gewenste woning huurtoeslag aangevraagd? MVS

41,2%

58,8%

Maassluis

40,5%

59,5%

Vlaardingen

38,8%

61,2%

Schiedam

43,5% 0%

10%

20%

56,5% 30%

40%

50%

ja

nee

60%

70%

80%

90%

100%

De keuze voor een huis wordt grotendeels bepaald door drie factoren: de locatie, de prijs en de woning zelf. In figuur 3.91 is te zien wat het onderlinge belang is van deze drie factoren. Omdat een meerderheid van de respondenten die de antwoordoptie ‘andere wens, namelijk’ gebruikte aangaf dat het om een combinatie van deze drie factoren ging, is hiervoor achteraf een aparte categorie gemaakt. Figuur 3.91 Wat is voor u het belangrijkst bij de keuze van een woning? MVS

39,0%

Maassluis

36,0%

10,2% 12,3%

41,6%

5,7%

3,5%

41,6%

5,4%

4,7%

Vlaardingen

39,6%

10,0%

41,2%

5,7%

3,5%

Schiedam

39,5%

9,8%

42,0%

6,0%

2,7%

0%

10%

de locatie

20% de prijs

30%

40%

de woning zelf

50%

60%

alle drie / combinatie

70%

80%

90%

100%

andere wens, namelijk:

De woning zelf blijkt het zwaarst te wegen met ruim 40%, maar direct daar achteraan komt de locatie met net iets minder dan 40%. Hoewel woningzoekenden natuurlijk altijd binnen een bepaalde prijsklasse zoeken, zegt slechts één op de tien dat de prijs van doorslaggevend belang is voor de keuze. Ongeveer één op de achttien stelt dat het hoe dan ook om een combinatie gaat; voor de overgrote meerderheid zijn dat alle drie de factoren. Voor ongeveer één op de 30 is een specifieke wens van doorslaggevend belang, bijvoorbeeld (grootte van) tuin of balkon, nabijheid van voorzieningen, leefbaarheid in de buurt / goed contact met buren, gelijkvloers en/of rolstoeltoegankelijk, nabijheid van familie of energiezuinigheid. De verschillen tussen de drie gemeenten zijn klein, al vinden Maassluizers de prijs wel net iets belangrijker en de locatie net iets minder belangrijk van Vlaardingers en Schiedammers. januari 2023, versie 5

- 88 -

Woononderzoek MVS 2022 De meeste woningzoekenden zoeken bij voorkeur een woning in de huidige woonplaats, maar eventueel ergens anders in de regio. Dit geldt voor ruim een kwart. Nog eens ruim een kwart zoekt uitsluitend in huidige woonplaats. Daarna volgen de woningzoekers die zeker ergens buiten de regio willen wonen (één op de zeven) en de woningzoekers die bij voorkeur ergens anders in de regio willen wonen, maar eventueel in dezelfde gemeente als nu (één op de negen). Ongeveer één op de 55 wil naar het buitenland verhuizen en bijna één op de vijf weet nog niet waar men wil wonen. Dit blijkt uit figuur 3.92. Figuur 3.92 Waar wilt u gaan wonen? 27,7% 28,1% 28,3% 27,1%

bij voorkeur in dezelfde gemeente als nu, maar eventueel ergens anders in de regio zeker in dezelfde gemeente als nu 19,4% 5,9%

zeker ergens buiten de regio

42,7%

14,2% 15,2% 16,2%

11,3% 6,2% 9,0% 15,2%

bij voorkeur ergens anders in de regio, maar eventueel in dezelfde gemeente als nu 1,8% 0,8% 1,3% 2,6%

in het buitenland

18,8% 16,3% 19,1% 19,4%

weet ik nog niet 0% MVS

26,1% 27,1%

Maassluis

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Vlaardingen

Schiedam

Op dit punt zien we grote verschillen tussen de drie gemeenten. Maar liefst 43% van de Maassluizers wil zeker in de huidige gemeente blijven wonen, tegenover 27% van de Vlaardingers en 19% van de Schiedammers. De inwoners van de twee laatste gemeenten zeggen relatief vaak dat ze buiten de regio willen gaan wonen, of in ieder geval een voorkeur daarvoor hebben. Het zijn vooral ouderen die in dezelfde gemeente willen blijven wonen. Dit blijkt uit figuur 3.93. Jongeren zoeken relatief vaak zowel in de eigen gemeente als elders in de regio. De leeftijdscategorie van 50-64 jaar wil zich relatief vaak ergens buiten de regio vestigen. Figuur 3.93 Waar wilt u gaan wonen? naar leeftijdscategorie zeker in dezelfde gemeente als nu bij voorkeur dezelfde gemeente, evt. elders in regio bij voorkeur elders in regio, evt. in dezelfde gemeente zeker ergens buiten de regio in het buitenland weet ik nog niet

<35 jaar 18,3% 33,0% 16,5% 14,4% 1,3% 16,4%

35-49 jaar 24,1% 28,0% 9,8% 16,4% 2,9% 18,8%

50-64 jaar 27,6% 23,1% 8,5% 17,2% 2,0% 21,6%

65+ 45,8% 22,2% 6,0% 6,0% 0,7% 19,3%

Verder zijn aan de respondenten foto’s voorgelegd van negen verschillende woonomgevingen. Deze zijn weergegeven in figuur 3.94. De vraag hierbij was in welke woonomgeving men het liefst zou wonen, rekening houdend met de betaalbaarheid van de woningen.

januari 2023, versie 5

- 89 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 3.94 Verschillende fysieke woonomgevingen

Figuur 3.96 toont de voorkeuren voor verschillende typen fysieke woonomgevingen. Het meest gewild is een rustige stadswijk. Ruim de helft geeft aan graag in een dergelijke omgeving te wonen. Daarna volgen een woonwijk met laag- en hoogbouw, een woonwijk met overwegend laagbouw en een landelijke omgeving. Deze worden elk door ongeveer 40% van de respondenten genoemd. Vlaardingers spreken relatief vaak een voorkeur uit voor een rustige stadswijk, een woonwijk met laagen hoogbouw, een landelijke omgeving of juist een luxe stadswijk. Maassluizers willen weer minder vaak dan anderen wonen in een rustige stadswijk of juist een levendige stadswijk. Schiedammers hebben relatief vaak een voorkeur voor een woonwijk met overwegend laagbouw, een levendige stadwijk of de binnenstad. Figuur 3.95 toont de voorkeuren voor verschillende woonomgevingen naar leeftijdscategorie. Figuur 3.95 In wat voor een soort woonomgeving zou u het liefst willen wonen? naar leeftijd rustige stadswijk woonwijk met laag- en hoogbouw woonwijk met overwegend laagbouw landelijk dorps luxe woonwijk levendige stadswijk luxe stadswijk binnenstad

januari 2023, versie 5

<35 jaar 57,1% 41,0% 47,1% 31,6% 29,2% 28,9% 29,3% 15,8% 5,2%

35-49 jaar 59,6% 45,3% 53,1% 51,4% 33,3% 39,9% 26,7% 13,1% 10,6%

50-64 jaar 48,7% 40,5% 27,7% 44,6% 38,9% 17,2% 16,8% 19,7% 5,3%

65+ 39,9% 44,2% 14,3% 22,3% 22,5% 6,8% 12,9% 18,0% 9,6%

- 90 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 3.96 In wat voor een soort woonomgeving zou u het liefst willen wonen? (meerdere antwoorden mogelijk) 45,9%

rustige stadswijk

54,1% 58,2% 53,5%

43,3% 43,6% 49,2% 38,6%

woonwijk met laag- en hoogbouw

39,4% 38,7% 36,3% 41,9%

woonwijk met overwegend laagbouw

39,0% 38,1% 45,3% 34,3%

landelijk

32,0% 28,8% 32,8% 32,5%

dorps

25,4% 29,5% 27,5% 22,5%

luxe woonwijk 15,6%

levendige stadswijk

23,4% 22,7% 27,0%

17,4% 20,0% 27,5% 22,5%

luxe stadswijk 7,4% 4,7% 7,1% 8,7%

binnenstad 0%

10%

MVS

Maassluis

20%

30%

Vlaardingen

40%

50%

60%

70%

Schiedam

Jongeren tot 35 jaar hebben relatief vaak een voorkeur voor een rustige stadswijk of een woonwijk met overwegend laagbouw. Ook vormen zij de groep die het vaakst kiest voor een levendige stadswijk. De voorkeuren van de groep van 35-49 jaar zijn redelijk gemiddeld, al kiest deze groep in verhouding iets minder vaak voor een dorpse woonomgeving of een luxe stadswijk. Onder de groep van 50-64 jaar is een landelijke omgeving relatief populair. Ook kiest deze groep vaker dan andere leeftijdsgroepen voor òf een dorpse woonomgeving òf juist een luxe stadswijk. Inwoners van 65 jaar en ouder kiezen in verhouding vaak voor een woonwijk met laag- en hoogbouw – appartementen zijn immers populair onder deze leeftijdsgroep – en ook voor een luxe stadswijk of de binnenstad. Hierin speelt de nabijheid van voorzieningen waarschijnlijk een grote rol. Figuur 3.97 In wat voor een soort woonomgeving zou u het liefst willen wonen? naar inkomensgroep

rustige stadswijk woonwijk met laag- en hoogbouw woonwijk met overwegend laagbouw landelijk dorps luxe woonwijk levendige stadswijk luxe stadswijk binnenstad

januari 2023, versie 5

primaire doelgroep 64,3% 52,9% 38,8% 26,7% 24,0% 11,3% 18,8% 9,5% 10,9%

secundaire doelgroep 57,2% 52,1% 45,0% 29,6% 36,4% 15,1% 26,6% 15,7% 9,0%

middeninkomen 49,6% 34,1% 44,8% 50,4% 36,6% 35,2% 26,2% 22,9% 5,0%

hoog inkomen 30,9% 18,8% 28,0% 61,6% 39,7% 65,8% 33,9% 25,5% 8,7%

- 91 -

Woononderzoek MVS 2022 In figuur 3.97 is de verdeling naar inkomensgroep te zien. De primaire doelgroep van het woningbeleid kiest in verhouding vaak voor een rustige stadswijk, een woonwijk met laag- en hoogbouw of de binnenstad. De secundaire doelgroep heeft vergelijkbare voorkeuren, al kiest die iets vaker voor een woonwijk met overwegend laagbouw. De middeninkomens kiezen in verhouding het vaakst voor een landelijke woonomgeving en hebben in vergelijking met de lagere inkomens een iets sterkere voorkeur voor een woonwijk met overwegend laagbouw. De hoge inkomens hebben de sterkste voorkeur voor een luxe woonwijk of juist een landelijke omgeving. Ook kiezen zij relatief vaak voor een dorpse omgeving, een levendige stadswijk of een luxe stadswijk. Figuur 3.98 Welk van de onderstaande kenmerken past bij uw ideale woonomgeving? Kies er maximaal twee. 33,1% 39,2% 34,3% 30,2%

een buurt met mensen zoals ik

27,4% 26,6% 27,6% 27,5%

een buurt waarin mensen voor elkaar zorgen

22,2% 22,2% 22,7% 21,8%

een buurt waar ik veel privacy heb, waar ik anoniem kan wonen een buurt met veel ruimte voor ontmoeting en een praatje

20,2% 20,7% 20,6% 19,7%

een buurt met veel verschillende mensen

19,1% 15,9% 18,0% 21,1% 19,0% 19,7% 18,8% 19,0%

een buurt waar ook mijn vrienden en familie wonen een buurt waar ik veel deel met buren (bijvoorbeeld klusspullen, auto, buurttuin)

3,6% 2,0% 3,5% 4,2%

een echte volksbuurt waarin ik iedereen ken

3,1% 2,2% 2,9% 3,6% 10,5% 8,8% 12,1% 9,7%

geen van bovenstaande 0% MVS

Maassluis

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Vlaardingen

Schiedam

Figuur 3.98 laat zien wat de voorkeuren zijn voor de sociale omgeving. Het meest populair is ‘een buurt met mensen zoals ik’. Ongeveer een derde van de respondenten geeft hieraan de voorkeur. Daarna volgen ‘een buurt waarin mensen voor elkaar zorgen’ (ruim een kwart) en ‘een buurt waarin ik veel privacy heb, waar ik anoniem kan wonen’ (iets minder dan een kwart). Ongeveer één op de vijf noemt ‘een buurt met veel ruimte voor ontmoeting en een praatje’, ‘een buurt met veel verschillende mensen’ en ‘een buurt waar ook mijn vrienden en familie wonen’. Duidelijk minder populair zijn ‘een buurt waar ik veel deel met buren (bijvoorbeeld klusspullen, auto, buurttuin)’ en ‘een echte volksbuurt waarin ik iedereen ken’. Misschien haakt een deel van de respondenten af bij de term ‘volksbuurt’. In ieder geval zijn ‘een buurt met veel ruimte voor ontmoeting en een praatje’ en ‘een buurt waar ook mijn vrienden en familie wonen’, die toch kenmerken delen met een volksbuurt, wel redelijk gewild. Tussen de gemeenten zijn vooral verschillen te zien wat betreft de verdeling tussen ‘een buurt met mensen zoals ik’ en ‘een buurt met veel verschillende mensen’. De antwoorden op deze vragen zijn immers complementair. Maassluizers kiezen het vaakst voor ‘een buurt met mensen zoals ik’ en januari 2023, versie 5

- 92 -

Woononderzoek MVS 2022 Schiedammers in verhouding het minst vaak, al staat dit type sociale omgeving ook in Schiedam op de eerste plaats. In Schiedam kiest men in verhouding iets vaker voor ‘een buurt met veel verschillende mensen’. Vlaardingen zit wat dit betreft tussen Maassluis en Schiedam in. Figuur 3.99 Welk van de onderstaande kenmerken past bij uw ideale woonomgeving? naar leeftijd buurt met mensen zoals ik buurt waarin mensen voor elkaar zorgen buurt waar ik veel privacy heb, waar ik anoniem kan wonen buurt met veel ruimte voor ontmoeting en een praatje buurt met veel verschillende mensen buurt waar ook mijn vrienden en familie wonen buurt waar ik veel deel met buren echte volksbuurt waarin ik iedereen ken geen van bovenstaande

<35 jaar 28,8% 27,8% 24,7% 19,9% 23,5% 23,9% 3,7% 2,8% 11,8%

35-49 jaar 50-64 jaar 33,8% 35,1% 29,5% 24,7% 24,3% 22,7% 18,7% 20,4% 20,0% 15,6% 18,2% 14,8% 3,9% 3,5% 5,2% 2,7% 10,3% 10,8%

65+ 41,1% 28,1% 13,4% 25,0% 14,1% 16,0% 2,8% 1,0% 7,1%

Figuur 3.99 laat de verdeling naar leeftijdscategorie zien. Jongeren tot 35 jaar zijn in verhouding het meest op privacy gesteld. Ook kiezen zij relatief vaak voor een buurt met veel verschillende mensen of een buurt waar ook vrienden en familie wonen. De leeftijdsgroep van 35-49 jaar zoekt vaak een buurt waarin mensen voor elkaar zorgen (en mogelijk ook voor elkaars kinderen, gezien de levensfase van deze groep) of juist een buurt met veel privacy. Ook is dit de groep die het vaakst kiest voor een buurt waarin buren veel met elkaar delen of een echte volksbuurt, al zijn dit ook onder deze leeftijdsgroep niet heel populaire woonomgevingen. In de groep van 50-64 jaar zijn de voorkeuren redelijk gemiddeld. Onder 65-plussers leeft een sterke voorkeur voor een buurt met vergelijkbare mensen en ook een buurt met veel ruimte voor ontmoeting en een praatje is onder deze groep relatief populair. Figuur 3.100 toont de voorkeuren voor de sociale woonomgeving naar inkomensgroep. In alle inkomensgroepen is een buurt met vergelijkbare mensen de favoriet, maar er zijn wel relatieve verschillen. In vergelijking tot andere inkomensgroepen kiezen inwoners uit de primaire doelgroep vaak voor een buurt met veel verschillende mensen of een buurt waar ook de vrienden en familie wonen.

Inwoners uit de secundaire doelgroep kiezen relatief vaak voor een buurt met veel ruimte voor ontmoeting en een praatje. Deze inkomensgroep voelt ook het meest voor een buurt waarin veel wordt gedeeld met de buren of voor een echte volksbuurt, al geldt dit ook bij deze groep voor een beperkt aantal mensen. De middeninkomens hebben bovengemiddeld veel interesse in een buurt met vergelijkbare mensen of een buurt met veel privacy. Inwoners met hoge inkomens hebben de sterkste voorkeur voor een buurt met vergelijkbare mensen en voor een buurt met veel privacy. Figuur 3.100 Welk van de onderstaande kenmerken past bij uw ideale woonomgeving? naar inkomen

buurt met mensen zoals ik buurt waarin mensen voor elkaar zorgen buurt waar ik veel privacy heb, waar ik anoniem woon buurt met veel ruimte voor ontmoeting en een praatje buurt met veel verschillende mensen buurt waar ook mijn vrienden en familie wonen buurt waar ik veel deel met buren echte volksbuurt waarin ik iedereen ken geen van bovenstaande

januari 2023, versie 5

primaire doelgroep 29,8% 29,7% 20,3% 19,8% 22,9% 20,3% 3,5% 3,3% 9,7%

secundaire doelgroep 33,7% 30,9% 20,1% 24,5% 20,0% 19,6% 4,5% 6,0% 7,0%

middeninkomen 37,0% 25,9% 25,2% 18,6% 18,8% 19,3% 4,1% 2,1% 12,1%

hoog inkomen 41,4% 20,6% 30,4% 20,6% 12,7% 16,0% 1,7% 2,2% 13,8%

- 93 -

Woononderzoek MVS 2022 Tot slot zijn in figuur 3.101 de voorkeuren te zien voor een buitenruimte. Bijna drie kwart wil graag een tuin, bijna de helft een balkon en bijna een derde een dakterras. De verschillen tussen de drie gemeenten zijn beperkt wat dit betreft. Figuur 3.101 Wat voor buitenruimte(n) wilt u? (meerdere antwoorden mogelijk) 72,6% 69,0% 75,1% 72,0%

tuin 44,1% 47,0% 42,5% 44,4%

balkon 30,1% 25,7% 30,1% 31,7%

dakterras 13,9% 13,0% 13,6% 14,4%

serre

8,6% 7,2% 7,5% 10,0%

patio

5,8% 4,7% 5,1% 6,8%

gezamenlijke buitenruimte 0,2% 0,0% 0,3% 0,1%

geen buitenruimte gewenst

4,1% 2,3% 3,3% 5,3%

weet niet / geen mening 0%

10% MVS

januari 2023, versie 5

20% Maassluis

30%

40%

Vlaardingen

50%

60%

70%

80%

Schiedam

- 94 -

Woononderzoek MVS 2022

4 Conclusies en aanbevelingen De uitkomsten van dit onderzoek geven voor de gemeenten Maassluis, Vlaardingen en Schiedam inzicht in de tevredenheid van de inwoners met de woonbuurt en de eigen koop- of huurwoning. Ook wordt ingegaan op de huidige woonsituatie en de woonlasten. Tot slot zijn de verhuiswensen onderzocht, waarbij ook aandacht is geschonken aan het gewenste woningtype, de bestedingsmogelijkheden en de gewenste fysieke en sociale woonomgeving. De bestuurssamenvatting aan het begin van dit rapport vat deze inzichten op een feitelijke manier samen. In dit hoofdstuk wordt verder gereflecteerd op de uitkomsten en worden op basis van deze uitkomsten enkele aanbevelingen gedaan.

4.1 Conclusies Ruim drie kwart van de inwoners van de MVS-gemeenten is (heel) tevreden met de eigen koop- of huurwoning. Men is vooral tevreden over de indeling van de woning, de buitenruimte en de bergruimte. Minder tevreden is men over de levensloopbestendigheid en energiezuinigheid. Van de woningeigenaren is een veel groter deel (heel) tevreden dan van de huurders. De ervaren kwaliteit van de woningen verschilt sterk. Ongeveer een derde van de inwoners heeft last van tocht in huis en bijna een kwart van vocht en/of schimmel. Tocht komt in huurwoningen echter ruim twee keer zo vaak voor als in koopwoningen, vocht- en schimmel zelfs ruim tweeëneenhalf keer zo vaak. Er is wat dit betreft weinig verschil tussen sociale en particuliere huur. Een ruime meerderheid is (heel) tevreden met de woonbuurt. Er zijn echter aanzienlijke verschillen tussen de drie gemeenten en in het bijzonder tussen de wijken. Zo loopt de tevredenheid over de voorzieningen in de buurt sterk uiteen, vooral wat betreft de parkeergelegenheid. Over het algemeen is men relatief tevreden over de winkels voor dagelijkse boodschappen, straatverlichting en openbaar vervoer. Relatief ontevreden is men over voorzieningen voor jongeren, ontmoetings- of activiteitenplekken en culturele instellingen.

Of inwoners de eigen buurt als veilig ervaren, hangt sterk af van het tijdstip: overdag voelt de overgrote meerderheid zich veilig, ’s avonds is dit maar iets meer dan de helft. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen wijken. Verder neemt de sociale cohesie binnen de MVS-gemeenten geleidelijk af, zoals in bijna heel Nederland. In hoeverre dit een probleem is, is niet eenduidig. Enerzijds is de leefbaarheid vaak minder in buurten waar de sociale cohesie laag is, anderzijds kan het ook zijn dat inwoners weinig behoefte hebben aan contact met buurtbewoners. Ontevredenheid met de woning en ontevredenheid met de woonbuurt zijn de belangrijkste motieven om te verhuizen. Een groeiend deel van de huishoudens slaagt er echter niet in een geschikte en betaalbare woning te vinden, vooral starters en huishoudens met een middeninkomen. Om te bepalen waaraan het woningaanbod in onze regio zou moeten voldoen, is het raadzaam om uit te gaan van de belangrijkste demografische en economische trends. Ten eerste zal de bevolking in alle drie de gemeenten nog groeien in de komende decennia, ook al neemt het groeitempo geleidelijk af. Ten tweede zal de vergrijzing verder doorzetten: het aantal 65-plussers zal vooral groeien in Schiedam (waar de bevolking nu nog relatief jong is) en in Maassluis (dat al veel ouderen telt).

Tot slot zal vooral in Schiedam het aantal eenpersoonshuishoudens nog flink toenemen in de komende decennia. Gezien de verwachte bevolkingsgroei in combinatie met het huidige woningtekort, ligt de belangrijkste opgave voor gemeenten vooralsnog in het uitbreiden van de woningvoorraad. Een ruimer aanbod kan de woningprijzen weer doen dalen, waardoor er ook meer kansen zouden komen voor starters en middeninkomens. Uit de analyse van Atlas Research (zie bijlage 2) blijkt dat Vlaardingen en Schiedam voldoende ‘harde’ bouwplannen hebben om de druk op de lokale woningmarkt op een gezond niveau te brengen. In Schiedam zouden de bouwplannen precies toereikend zijn om rond 2030 aan de januari 2023, versie 5

- 95 -

Woononderzoek MVS 2022 woningvraag te voldoen, althans in kwantitatief opzicht. Vlaardingen heeft zelfs een klein bouwoverschot. Maassluis is niet meegenomen in deze analyse, omdat het geen deel uitmaakt van de G50-gemeenten. Verder blijkt dat in zowel Vlaardingen als Schiedam de spanning op de markt voor appartementen relatief klein is, maar op de markt voor eengezinswoningen juist groot, in het bijzonder in Schiedam. Er is dus vooral behoefte aan extra eengezinswoningen. Momenteel heeft ruim de helft van de huishoudens in de MVS-gemeenten de wens om binnen enkele jaren te verhuizen. Dit is inclusief de huishoudens die wel willen verhuizen, maar geen geschikte woning kunnen vinden en de huishoudens die ‘misschien’ willen verhuizen. In Vlaardingen en vooral in Maassluis ligt dit aandeel iets lager, terwijl het in Schiedam juist hoger is. Het aandeel huishoudens dat ‘beslist’ wil verhuizen binnen de komende twee jaar bedraagt in Maassluis en Vaardingen ongeveer één op de veertien en in Schiedam één op de tien. Het merendeel zoekt de andere woning (ook) in de huidige woonplaats: in Maassluis 77%, in Vlaardingen 64% en in Schiedam 62%. Onder de inwoners met een verhuiswens is een appartement met lift het meest gezochte woningtype, net voor een rijtjes-, tussen- of hoekwoning. Op enige afstand volgen de duurdere woningtypen, zoals vrijstaande en half-vrijstaande woningen.

Vooral ouderen zoeken vaak een appartement, bijvoorbeeld omdat alle ruimtes in de woning dan gelijkvloers zijn, of omdat het onderhoud dan wordt geregeld door de Vereniging van Eigenaren of de woningcorporatie, of vanwege de betaalbaarheid. Vanzelfsprekend worden de mogelijkheden bij het zoeken van een andere woning voor een groot deel bepaald door de hoogte van de woningprijzen of de huren in combinatie met het inkomen. De behoefte aan koopwoningen in verschillende prijsklassen is bij benadering als volgt: minder dan € 237.000 tot € 250.000 tot meer dan prijsklasse € 237.000 € 250.000 € 400.000 € 400.000 % zoekenden 5% 20% 41% 34% koopwoning De behoefte aan huurwoningen in verschillende huurklassen is bij benadering als volgt: minder dan huurklasse* € 600 tot € 700 € 700 tot € 800 meer dan € 800 € 600 % zoekenden 20% 37% 29% 14% huurwoning * Het betreft de ‘kale’ maandhuur.

Er is dus vooral behoefte aan relatief betaalbare woningen, zowel wat betreft koop als huur. Het bouwen van duurdere woningen zal niet zo veel bijdragen aan het voldoen aan de lokale vraag. Dit laat onverlet dat duurdere nieuwbouw kan helpen om meer kapitaalkrachtige huishoudens te verleiden zich in de MVS-gemeenten te vestigen. In de praktijk zijn het ook vooral de hogere inkomensgroepen die nieuwbouwwoningen betrekken. 19 Uit de tabellen hierboven blijkt echter dat voor de huidige bevolking van de MVS-gemeenten het zwaartepunt van de behoefte ligt bij betaalbare koop- en huurwoningen. Overigens is er niet altijd nieuwbouw nodig om het woningtekort op te lossen: ook transformatie van kantoren tot woningen kan een bijdrage leveren. Het is zelfs niet altijd nodig om te verhuizen als de huidige woning niet (meer) voldoet: ruim één op de elf huishoudens met een verhuiswens geeft aan dat een ingrijpende verbouwing (zoals het uitbouwen van de woning of het plaatsen van een dakkapel, een traplift, enzovoort) reden zou zijn om in de huidige woning te blijven. Bij de lagere inkomensgroepen is dit vaker het geval dan bij de hogere inkomensgroepen. 19 Zie CBS, Helft nieuwbouw bewoond door huishoudens uit hogere inkomensklassen, 11 november 2022.

januari 2023, versie 5

- 96 -

Woononderzoek MVS 2022 Iets anders dat opvalt, is dat relatief veel woningen in de MVS-regio ongunstige energielabels hebben. Omgerekend naar een rapportcijfer (waarbij label G een 1 krijgt en label A++ een 10) is de energiezuinigheid van de totale woningvoorraad in Maassluis een 5,3, in Vlaardingen een 5,6 en in Schiedam een 4,9. Ter vergelijking: voor heel Nederland is het een 5,7. Er is dus nog veel ruimte voor verbetering en dat is des te belangrijker bij het huidige zeer hoge prijsniveau voor energie. Tot slot nog een waarschuwing: begrijpelijkerwijs ligt de focus nu vooral op het uitbreiden van de woningvoorraad, maar de bevolkingsgroei vlakt geleidelijk af. Uit de analyse van Atlas Research blijkt dat het niet is uitgesloten dat er na 2030 een bescheiden woningoverschot zal ontstaan in onze regio. Het is dus ook van belang te voorkomen dat er wordt gebouwd voor toekomstige leegstand. Aanzet tot een woningbehoefteraming In het voorgaande is al een procentuele raming gegeven van de behoefte aan koop- en huurwoningen in de verschillende prijsklassen, gebaseerd op de maximale bedragen die de respondenten zeggen te willen besteden. In dit kader wordt nog een stap verder gegaan. Hierbij zijn echter twee belangrijke kanttekeningen te maken. Ten eerste gaat dit rapport over de lokale vraag, terwijl de woningmarkt voor een aanzienlijk deel regionaal wordt bepaald.

Ten tweede kunnen bij een enquête verschillen optreden tussen wat de respondenten nu zeggen en wat zij later zullen doen. Vanwege deze onzekerheden worden in deze raming geen aantallen woningen vermeld, maar alleen of het Kenniscentrum een tekort of een overschot ziet. Voor de raming is gekeken naar de respondenten die ‘beslist wel’ willen verhuizen en degenen die zeggen: ‘ik zou wel willen, maar kan niets vinden’. De groep die ‘eventueel wel, misschien’ wil verhuizen is buiten beschouwing gelaten, vanwege de grotere onzekerheid. Uit deze selectie is weer de deelverzameling geselecteerd die zegt ‘zeker in dezelfde gemeente als nu’ te willen wonen of ‘bij voorkeur in dezelfde gemeente als nu, maar eventueel ergens anders in de regio’. Bij de inwoners uit deze deelgroep is het woningtype waarin zij nu wonen vergeleken met het woningtype waarin zij zouden willen wonen. Uit deze vergelijking blijkt dat er een flink tekort is aan grondgebonden woningen (rijtjes-, tussenof hoekwoningen, half-vrijstaande en vrijstaande woningen) en appartementen met lift. Er is juist een flink overschot aan appartementen zonder lift. Het aantal boven- of benedenwoningen is om en nabij toereikend voor de vraag. Tot slot is er een klein tekort aan andere soorten woningen, zoals woonwagens, woonboten of tiny houses. Deze woningtypen zijn vooral interessant voor een beperkte groep liefhebbers.

Gezien de prijsklassen waarin de meeste respondenten een woning zoeken, is er vooral behoefte aan betaalbare grondgebonden woningen (in de praktijk zijn dit meestal rijtjeshuizen) en dito appartementen met lift. Rijtjeshuizen zijn vooral populair bij jongeren, die ook relatief vaak een koopwoning zoeken. Appartementen met lift zijn vooral gewild onder ouderen, die juist meestal willen huren. Voor beide woningtypen is dus aanbod gewenst op zowel de koop- als de huurmarkt, maar rijtjeshuizen mogen iets vaker koop zijn en appartementen iets vaker huur. Wat betreft de prijsklasse ligt het zwaartepunt voor koopwoningen bij het middensegment (een koopprijs van € 250.000 tot € 400.000) en voor huurwoningen bij het betaalbare segment (een kale maandhuur van € 600 tot € 700).20

20 Uit de antwoorden van de respondenten blijkt bovendien dat een deel van de huidige huurders liever een woning zou

kopen. Er zou dus een tekort zou zijn aan koopwoningen. Het lijkt er echter op dat een groot deel van de respondenten in de lagere inkomensgroepen overschat wat zij zouden kunnen lenen: de bedragen in figuur 3.53 zijn beslist aan de hoge kant gezien de inkomensgrenzen, zeker als het huishouden geen woning te verkopen heeft. Als de financiering niet rond komt, zijn deze huishoudens alsnog aangewezen op een huurwoning. Om die reden gaat het Kenniscentrum ervan uit dat de verhouding tussen huur en koop niet ingrijpend zou moeten worden gewijzigd.

januari 2023, versie 5

- 97 -

Woononderzoek MVS 2022

4.2 Aanbevelingen Op grond van bovenstaande conclusies doet het Kenniscentrum de volgende aanbevelingen: 1. Breid het aantal woningen uit zoals is vastgelegd in de ‘harde’ bouwplannen tot 2030. Houd daarbij rekening met de bestedingsmogelijkheden en de (toekomstige) leeftijdsopbouw van de bevolking. Bouw in ieder geval ook betaalbare middelgrote eengezinswoningen (rijtjeshuizen), want voor dit woningtype is de schaarste het meest knellend. 2. Bouw daarnaast betaalbare appartementen met lift. Dit woningtype is vooral geliefd onder ouderen, een groep die in de komende decennia nog aanzienlijk zal groeien. Bovendien laten veel ouderen een eengezinswoning achter als zij doorstromen, zodat er ook weer woningen van dit type vrijkomen. 3. Focus niet uitsluitend op de aantallen woningen, maar heb ook aandacht voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving: a. Investeer in de kwaliteit en energiezuinigheid van bestaande woningen. Deze zaken spelen immers mee in de verhuisbehoefte: verbetering van bestaande woningen kan dus meehelpen de druk op de huizenmarkt te verlagen. Zoals blijkt uit de energielabels, kan de energiezuinigheid van de woningvoorraad nog sterk worden verbeterd. Dit is niet alleen van belang voor het milieu en de toekomst op (middel)lange termijn, maar ook voor de betaalbaarheid van de woonlasten op korte termijn.

Ook andere kwaliteitsaspecten, zoals tocht en vocht of schimmel, verdienen aandacht. b. Laat de uitbreiding van de woningvoorraad vergezeld gaan van een passende uitbreiding van de noodzakelijke voorzieningen, zoals winkels, horeca, scholen, (haltes voor) openbaar vervoer, sportvoorzieningen, parken, culturele voorzieningen en ontmoetingsplekken, ook voor jongeren. c. Heb doorlopend aandacht voor de leefbaarheid en woonaantrekkelijkheid van buurten. Dit is niet alleen van direct belang voor de huidige inwoners, maar verdient ook aandacht met het oog op de toekomstige ontwikkeling van buurten en wijken. 4. Onderzoek of het mogelijk is een deel van de bestaande appartementen zonder lift te moderniseren, toegankelijker te maken en te voorzien van lift. 5. Onderzoek of het mogelijk is bewoners hulp en/of advies te bieden om hun woning te verbouwen als deze niet meer voldoet. Hiermee is in potentie één op de elf verhuizingen te voorkomen en elke verhuizing gaat weer gepaard met frictieleegstand. Daarbij is het ook van belang om oog te houden voor de inkomenspositie van inwoners en, indien nodig en mogelijk, passende financieringsinstrumenten te ontwikkelen. Mogelijk is een dergelijk initiatief te koppelen aan hulp en/of advies bij het verduurzamen van de woning. 6. Onderzoek wat de verdere mogelijkheden zijn voor het transformeren van kantoren tot woningen.

Hoewel de leegstand van kantoren de laatste jaren flink is afgenomen, is deze procentueel nog altijd veel hoger dan de woningleegstand, vooral in Vlaardingen. Natuurlijk zijn niet alle panden geschikt voor transformatie, maar in potentie kan het gaan om enkele honderden woningen. 7. Onderzoek of het mogelijk is een flexibele schil te bouwen van betaalbare, compacte en snel te realiseren tijdelijke woningen (woningen die 15 tot maximaal 30 jaar bewoond zouden kunnen worden). De vraag naar dit woningtype is beperkt, maar niet onaanzienlijk: bijna 8% van de woningzoekenden heeft interesse in een woonwagen, woonboot, tiny house of iets dergelijks. Tijdelijke woningen zouden dus kunnen helpen de ergste druk van de woningmarkt te halen, totdat er een meer permanente oplossing is. Bovendien zijn ze ook relatief eenvoudig weer te slopen, mocht er in de toekomst een woningoverschot ontstaan. 8. Voorkom dat nu wordt gebouwd voor toekomstige leegstand. Zoals eerder vermeld, is het niet uitgesloten dat er na 2030 een bescheiden woningoverschot zal ontstaan in onze regio. Het verdient aanbeveling om een visie te vormen op de verdere ontwikkeling van de gemeenten onder deze veranderende omstandigheden: mocht er een woningoverschot ontstaan, wat betekent dit dan voor de ruimtelijke ontwikkeling? Waar zouden woningen kunnen verdwijnen? Welke nieuwe kansen ontstaan hierdoor?

januari 2023, versie 5

- 98 -

Woononderzoek MVS 2022

Bijlage 1: Vergelijking met landelijke onderzoeken van derden In deze bijlage wordt dit woononderzoek beknopt vergeleken met twee landelijke onderzoeken van derden: het Woononderzoek Nederland 2021 (WoON) van het CBS en ABF Research en de Atlas voor Gemeenten 2022 van Atlas Research.

In grote lijnen komen de bevindingen van WoON 2021 overeen met die in dit Woononderzoek MVS 2022. Zo blijkt uit beide onderzoeken dat de woonlasten voor huurders veel sterker zijn gestegen dan voor eigenaren en dat de huren in de particuliere sector het sterkst zijn gestegen. Verder komt uit beide onderzoeken naar voren dat de meeste starters het liefst direct een eengezinswoning kopen en niet eerst een appartement kopen of huren. Tot slot blijkt uit beide onderzoeken dat het aandeel woningen met een gunstig energielabel is toegenomen in de afgelopen jaren. Er zijn echter ook verschillen in de uitkomsten van beide onderzoeken. Deze worden in hoofdzaak veroorzaakt doordat de MVS-regio soms afwijkt van de doorsnee Nederlandse gemeente. Zo ligt de tevredenheid met de eigen woonbuurt hier ruim onder het Nederlands gemiddelde. Dit is volgens WoON toe te schrijven aan de mate van verstedelijking: in stedelijke gemeenten is de tevredenheid met de woonomgeving lager dan in niet-stedelijke gemeenten. Ook de tevredenheid met de eigen woning ligt onder het Nederlands gemiddelde. Dit geldt voor huurders, die toch al minder tevreden zijn met hun woning, in nog sterkere mate dan voor eigenaren. Ook dit hangt samen met de hoge mate van verstedelijking. Vocht en/of schimmel komen bij koopwoningen in onze regio iets vaker voor dan gemiddeld in Nederland en bij huurwoningen veel vaker.

Het aandeel woningen met een gunstig energielabel ligt in de MVS regio onder het landelijk gemiddelde, evenals het aandeel woningen met zonnepanelen. Daarnaast is er een verschil in methodiek. In WoON zijn de woonlasten van huishoudens met een inkomen lager dan 90% van het sociaal minimum buiten beschouwing gelaten, vermoedelijk omdat dit kan leiden tot extreme woonquotes. (De woonquote is het deel van het inkomen dat wordt besteed aan wonen. Huishoudens met een zeer laag inkomen zijn doorgaans een zeer groot deel van dat inkomen kwijt aan woonlasten.) In het Woononderzoek MVS zijn de woonlasten en woonquotes weergegeven zoals het CBS deze publiceert op de opendatawebsite StatLine, namelijk voor alle huishoudens. Een ander interessant woononderzoek is de Atlas voor Gemeenten 2022. Atlas Research vergelijkt jaarlijks de 50 grootste gemeenten van Nederland wat betreft de sociaaleconomische positie en de woonaantrekkelijkheid. Dit jaar wordt daarin bijzondere aandacht besteed aan de woningmarkt. Zo introduceert Atlas Research een alternatieve maatstaf voor het veel aangehaalde ‘statistisch woningtekort’, namelijk de ‘woondruk-index’. Een opvallend verschil tussen de Atlas voor Gemeenten en dit Woononderzoek MVS is dat Atlas Research suggereert dat zowel ouderen als jongeren vaker een appartement zoeken dan een eengezinswoning.

De uitkomsten van dit Woononderzoek MVS bevestigen dit voor ouderen, maar niet voor jongeren: de jongeren in dit onderzoek zoeken in meerderheid een rijtjeshuis. Atlas Research wijkt op dit punt dus af van zowel WoON als het Woononderzoek MVS. Meer over de woondruk-index is te lezen in bijlage 2.

januari 2023, versie 5

- 99 -