Rapport Woononderzoek MVS 2022

Woononderzoek MVS 2022

Woononderzoek MVS 2022 Wat is de woonsituatie in Maassluis, Vlaardingen en Schiedam?

januari 2023 versie 5

januari 2023, versie 5

-1-

E: kenniscentrum@mvs-gemeenten.nl W: maassluis-schiedam.incijfers.nl

Woononderzoek MVS 2022

Inhoud Bestuurssamenvatting .................................................................................................................. 2 1

Inleiding ............................................................................................................................... 6

2

Demografische en economische context ................................................................................ 8

3

2.1

Ontwikkeling van de Nederlandse economie en woningmarkt ............................................... 8

2.2

Ontwikkeling van de bevolking en huishoudens in de MVS-gemeenten ............................... 12

2.3

Ontwikkeling van de inkomens en woonlasten in de MVS-gemeenten................................. 17

2.4

Ontwikkeling van de woningvoorraad in de MVS-gemeenten .............................................. 26

Uitkomsten inwonersenquête ............................................................................................. 34 3.1 Tevredenheid met de eigen woonbuurt en woning ............................................................... 34 3.1.1 Tevredenheid met de eigen buurt..................................................................................... 34 3.1.2 Tevredenheid met de eigen woning.................................................................................. 48 3.2 Huidige woonsituatie............................................................................................................. 56 3.2.1 Kosten huurwoning ........................................................................................................... 60 3.2.2 Kosten en onderhoud koopwoning ................................................................................... 65 3.3 Verhuiswensen....................................................................................................................... 71 3.3.1 Mate waarin verhuiswensen zich voordoen ..................................................................... 71 3.3.2 Gewenste woning en woonomgeving ............................................................................... 82

4

Conclusies en aanbevelingen ............................................................................................... 95 4.1

Conclusies .............................................................................................................................. 95

4.2

Aanbevelingen ....................................................................................................................... 98

Bijlage 1: Vergelijking met landelijke onderzoeken van derden .................................................... 99 Bijlage 2: Lokale woondruk-index ..............................................................................................100 Bijlage 3: Tabellen per wijk ........................................................................................................103 Bijlage 4: Wijk- en buurtindelingen ............................................................................................108

januari 2023, versie 5

-1-

Woononderzoek MVS 2022

Bestuurssamenvatting De Nederlandse woningmarkt is de laatste jaren sterk oververhit en dat plaatst ook Maassluis, Vlaardingen en Schiedam voor vele uitdagingen. Als input voor het woonbeleid maakten de MVS-gemeenten voorheen gebruik van het Woononderzoek Nederland van het CBS en ABF Research. Deze keer heeft het CBS echter aangegeven vanwege de coronacrisis niet garant te kunnen staan voor voldoende respons en betrouwbare uitkomsten op gemeentelijk niveau. Om de gemeenten en woningcorporaties toch te ondersteunen bij het maken van weloverwogen keuzes, heeft het Kenniscentrum van de gemeenten Maassluis en Schiedam dit Woononderzoek MVS 2022 uitgevoerd.

MVS-gemeenten niet immuun voor landelijke trends Nadat de Nederlandse woningmarkt als gevolg van de kredietcrisis in 2009-2013 in het slop raakte, trad rond 2014 het economisch herstel in: de hypotheekrente was laag, de inkomens stegen en de woningmarkt trok aan. Het herstel was zo krachtig, dat sinds 2018 sprake is van een oververhitte woningmarkt. De vraag naar zowel koop- als huurwoningen is toegenomen en de woningprijzen zijn sterk gestegen. Daarnaast stegen de huren, ook al doordat de sociale huursector is gekrompen, terwijl de veel duurdere particuliere huursector is gegroeid. Deze ontwikkelingen doen zich ook voor in onze regio, want de MVS-gemeenten zijn beslist niet immuun voor de landelijke trends. Overeenkomsten en verschillen tussen de drie gemeenten Wat betreft de woonsituatie zijn er zowel overeenkomsten als verschillen tussen de drie gemeenten:  Ten eerste is de bevolkingsgroei relevant: enerzijds trekt nieuwbouw nieuwe inwoners aan, anderzijds legt bevolkingsgroei ook extra druk op de woningmarkt. In alle drie de gemeenten is de natuurlijke aanwas (het aantal geboorten minus het aantal overlijdens) gering, maar waar de bevolking van Maassluis momenteel vooral groeit door vestiging vanuit de omliggende gemeenten, groeit de bevolking van Vlaardingen en Schiedam vooral door immigratie, in het bijzonder vanuit Midden- en Oost-Europa.

 Verder zijn leeftijd en levensfase zeer bepalend voor de woonwensen. Vlaardingen en vooral Maassluis hebben een groot aandeel 65-plussers, terwijl Schiedam juist een relatief jonge bevolking heeft. Echter, ook in Schiedam zal het aandeel ouderen in de toekomst toenemen.  Dan is er de woningvoorraad. Maassluis heeft van de drie gemeenten het grootste aandeel koopwoningen; in Vlaardingen en Schiedam ligt dit veel lager. In Schiedam is de particuliere huursector weer groot, ook in vergelijking met het landelijke en provinciale beeld. In alle drie de gemeenten zijn de woningdichtheid en het aandeel appartementen groter dan landelijk, maar voor Vlaardingen en Schiedam geldt dit in veel sterkere mate dan voor Maassluis.  Verder heeft de mate van woningleegstand invloed op de krapte. Op elk moment is een deel van de woningen onbewoond: vanwege verhuizing, of omdat de woningen minder courant zijn, of om te kunnen profiteren van een verdere prijsstijging. In Maassluis ligt de woningleegstand onder het landelijk gemiddelde, maar in Vlaardingen en vooral in Schiedam daarboven. De leegstand van kantoren is, gerekend in panden, in Maassluis ongeveer gelijk aan het Nederlands gemiddelde, maar in Schiedam en vooral in Vlaardingen veel hoger.  De mogelijkheden van woningzoekenden worden grotendeels bepaald door de woonlasten in verhouding tot het inkomen.

In alle drie de gemeenten ligt het gemiddelde besteedbare huishoudensinkomen onder het landelijk niveau, maar in Vlaardingen en Schiedam is het een stuk lager dan in Maasluis. De gemiddelde prijs van een koopwoning is in Vlaardingen lager dan in Maassluis en in Schiedam nog lager. Scheefhuur (wonen in een sociale huurwoning waarvan de huur te hoog of te laag is ten opzichte van het inkomen) komt in Schiedam en vooral in Maassluis minder voor dan landelijk; in Vlaardingen is het ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde.  Tot slot laat de kwaliteit van de woningvoorraad in veel gevallen te wensen over, in het bijzonder de energiezuinigheid: door de huidige zeer hoge energieprijzen stijgen de woonlasten voor januari 2023, versie 5

-2-

Woononderzoek MVS 2022 woningen met een ongunstig energielabel nog sterker. De energiezuinigheid van woningen ligt in Vlaardingen dicht bij het landelijk gemiddelde, maar de woningen in Maassluis en vooral in Schiedam zijn een stuk minder zuinig. Het aandeel woningen met zonnepanelen is in alle drie de gemeenten laag vergeleken met de rest van Nederland. Ruime meerderheid tevreden met woonbuurt, sociale cohesie blijft afnemen Een ruime meerderheid van de inwoners is (heel) tevreden met de woonbuurt, maar er zijn verschillen tussen de drie gemeenten en vooral tussen de wijken. Ook de tevredenheid met de voorzieningen in de eigen buurt loopt sterk uiteen. Over het algemeen is men tevreden over de winkels voor dagelijkse boodschappen, straatverlichting en openbaar vervoer. Relatief ontevreden is men over voorzieningen voor jongeren, ontmoetings- of activiteitenplekken en culturele instellingen. Vooral de tevredenheid over de parkeergelegenheid verschilt sterk per wijk. Of inwoners hun eigen buurt als veilig ervaren, hangt sterk af van het tijdstip. Als inwoners wordt gevraagd of zij zich overdag veilig voelen in hun buurt, antwoordt 83% bevestigend en slechts 6% ontkennend.

Het beeld voor de mate waarin inwoners zich ’s avonds veilig voelen, is heel anders; dan is nog maar 58% van alle inwoners het (helemaal) eens met de betreffende stelling, terwijl 23% het er (helemaal) mee oneens is. Ook hier zijn er weer grote verschillen tussen wijken. Zoals in bijna heel Nederland, neemt de sociale cohesie binnen de MVS-gemeenten geleidelijk af. Tegelijkertijd voelen veel inwoners zich wel verbonden met hun buurt. In hoeverre de afnemende cohesie een probleem is, is dus niet eenduidig. Enerzijds is de leefbaarheid vaak minder in buurten waar de sociale cohesie laag is, anderzijds kan het ook zijn dat inwoners weinig behoefte hebben aan contact met buurtbewoners en saamhorigheid in de buurt. Het aandeel inwoners dat vindt dat de eigen buurt achteruit is gegaan is bijna vier keer zo groot als het aandeel dat vindt dat de buurt vooruit is gegaan. Hoewel deze verhouding deels kan worden verklaard uit het feit dat mensen zich vooral laten leiden door negatieve ervaringen (de zogenoemde negativity bias), is het toch zorgelijk dat zo velen achteruitgang ervaren. Drie kwart tevreden met woning, eigenaren veel vaker tevreden dan huurders Ruim drie kwart van de inwoners is (heel) tevreden met de eigen koop- dan wel huurwoning. Men is vooral tevreden over de indeling van de woning, de buitenruimte en de bergruimte.

Minder tevreden is men over de levensloopbestendigheid en energiezuinigheid. De tevredenheid is in Maassluis het hoogst, in Vlaardingen iets lager en in Schiedam nog iets lager. Van de woningeigenaren is een veel groter deel (heel) tevreden dan van de huurders. Huurders die hun woning huren van vrienden of familie zijn het meest tevreden over hun woning, huurders die huren van een bedrijf of instelling het minst en huurders van woningcorporaties zitten hier tussenin. De verschillen tussen de gemeenten wat betreft tevredenheid met de woning laten zich dan ook deels verklaren uit de eigendom: Maassluis heeft een relatief groot aandeel koopwoningen, terwijl Vlaardingen en Schiedam meer huurwoningen tellen en in Schiedam is vooral de particuliere huursector groot. Ook de ervaren kwaliteit van de woningen verschilt sterk. Ongeveer een derde van de inwoners heeft last van tocht in huis en bijna een kwart van vocht en/of schimmel. In Schiedam komt dit het meest voor, in Maassluis het minst en Vlaardingen zit hier tussenin. Tocht komt in huurwoningen ruim twee keer zo vaak voor als in koopwoningen, vocht- en schimmel zelfs ruim tweeëneenhalf keer zo vaak. Er is wat dit betreft weinig verschil tussen sociale en particuliere huur. Een ruime meerderheid van alle inwoners ventileert de woning 24 uur per dag, bijvoorbeeld met mechanische ventilatie.

Bijna een kwart ventileert alleen overdag, circa één op de zestien ongeveer januari 2023, versie 5

-3-

Woononderzoek MVS 2022 een half uur per dag en bijna één op de twintig alleen met koken en douchen. Het lukt ruim één op de zeven huishoudens niet om de woning aangenaam warm te krijgen. In huurwoningen is dit veel vaker een probleem dan in koopwoningen: ongeveer één op de dertien woningeigenaren krijgt de woning niet warm, tegenover één op de vier huurders. Eén op zes huurders kan energie moeilijk betalen, eigenaren willen verduurzamen mits rendabel Bijna 40% van de huurders zegt dat het (heel) makkelijk lukt de huur te betalen, bijna de helft zegt dat het niet makkelijk, maar ook niet moeilijk gaat en ruim één op de tien zegt dat dit (heel) moeilijk gaat. Daarnaast zegt bijna 38% dat het (heel) makkelijk lukt de energierekening te betalen, iets minder dan de helft zegt ‘niet makkelijk, niet moeilijk’ en bijna één op de zes dat dit (heel) moeilijk gaat. In Schiedam is dit iets vaker een probleem dan in Maassluis en Vlaardingen. Schiedam telt dan ook veel huishoudens met een laag inkomen in combinatie met veel woningen met een ongunstig energielabel. Ruim één op de elf huurders zou de eigen huurwoning graag willen kopen, voor ruim één op de zes hangt dat van de prijs af, bijna twee derde wil het zeker niet en één op de twaalf weet het nog niet. De belangrijkste reden om de huurwoning te kopen is dat men daarmee hoopt vermogen op te bouwen.

Slechts een krappe meerderheid van de woningeigenaren heeft in de afgelopen vijf jaar energiebesparende maatregelen uitgevoerd in huis. Dit is inclusief kleine aanpassingen, zoals het plaatsen van tochtstrips, radiatorfolie of ledlampen. Van degenen die dit niet hebben gedaan zegt ruim een derde dat de woning al energiezuinig is. Dit neemt niet weg dat in de MVS-gemeenten een fors deel van alle koop- en huurwoningen een ongunstig energielabel heeft, vooral in Schiedam. Acht op de tien woningeigenaren zijn bereid om in de toekomst (nog meer of alsnog) energiebesparende maatregelen uit te voeren: vijf op de tien wil dit alleen als de uitgaven betaalbaar zijn (eventueel met subsidie), ruim twee op de tien wil dit alleen als zij de kosten kunnen terugverdienen met een lagere energierekening en ongeveer één op de veertien zegt dit ook te willen als de kosten niet geheel zijn terug te verdienen. Nog veel onvervulde verhuiswensen, vooral onder jongeren en lagere inkomens Ongeveer één op de twaalf inwoners van de MVS-gemeenten wil beslist verhuizen in de komende (ongeveer) twee jaar. Daarnaast wil één op de zes wel verhuizen, maar kan geen andere woonruimte vinden. Met name onder lage inkomens is dit aandeel groot. Nog eens ruim een kwart wil misschien verhuizen. Bijna de helft wil beslist niet verhuizen en ongeveer één op de vijftig heeft kort geleden nieuwe woonruimte gevonden.

Hoe lager de leeftijd is en hoe lager het inkomen is, des te vaker men een verhuiswens heeft. Inwoners met een laag inkomen wonen doorgaans dan ook in minder aantrekkelijke woningen c.q. buurten en zijn ook relatief vaak jong. De belangrijkste reden om te verhuizen is dat de huidige woning niet (meer) voldoet. Een goede tweede is dat de huidige woonomgeving niet (meer) voldoet. Daarnaast komt bij ongeveer één op de twaalf huishoudens de verhuiswens voort uit gezondheidsproblemen en/of behoefte aan zorg. Voor bijna een derde van de huishoudens voor wie de huidige woning niet (meer) voldoet – dit is één op de elf huishoudens met een verhuiswens – zou een ingrijpende verbouwing (zoals het uitbouwen van de woning of het plaatsen van een dakkapel, een traplift, enzovoort) reden zijn om in de huidige woning te blijven. Appartement met lift en rijtjeshuis meest gewild, bij voorkeur in buurt met gelijkgestemden Onder de inwoners met een verhuiswens is een appartement met lift het meest gezochte woningtype. Ruim twee derde van de woningzoekenden wil een dergelijke woning. Direct daar achteraan komt het rijtjeshuis. Wellicht is het verrassend dat het rijtjeshuis niet op de eerste plaats komt; dit is immers het meest voorkomende woningtype. Toch zoeken vooral ouderen vaak een appartement met lift.

januari 2023, versie 5

-4-

Woononderzoek MVS 2022 De keuze voor een woning wordt vooral bepaald door de woning zelf en de locatie. Hoewel woningzoekenden natuurlijk altijd binnen een bepaalde prijsklasse zoeken, zegt slechts één op de tien dat de prijs van doorslaggevend belang is voor de keuze. Verder stelt ongeveer één op de achttien dat het hoe dan ook gaat om een combinatie van prijs, locatie en woning. Voor ongeveer één op de 30 is een specifieke wens van doorslaggevend belang, zoals de (grootte van) tuin of balkon, nabijheid van voorzieningen, leefbaarheid in de buurt, rolstoeltoegankelijkheid of energiezuinigheid. De behoefte aan koopwoningen in verschillende prijsklassen is bij benadering als volgt: minder dan € 237.000 tot € 250.000 tot meer dan prijsklasse € 237.000 € 250.000 € 400.000 € 400.000 % zoekenden 5% 20% 41% 34% koopwoning De behoefte aan huurwoningen in verschillende huurklassen is bij benadering als volgt: minder dan huurklasse* € 600 tot € 700 € 700 tot € 800 meer dan € 800 € 600 % zoekenden 20% 37% 29% 14% huurwoning * Het betreft de ‘kale’ maandhuur.

Als fysieke woonomgeving is een rustige stadswijk het meest gewild. Daarna volgen een woonwijk met laag- en hoogbouw, een woonwijk met overwegend laagbouw en een landelijke omgeving. Als sociale woonomgeving is ‘een buurt met mensen zoals ik’ het meest populair. Daarna volgen ‘een buurt waarin mensen voor elkaar zorgen’ en ‘een buurt waarin ik veel privacy heb, waar ik anoniem kan wonen’. Tot slot De belangrijkste opgave voor gemeenten ligt vooralsnog in het uitbreiden van de woningvoorraad. Daarbij zou nadrukkelijk rekening moeten worden gehouden met de demografische en economische context, in het bijzonder met de bestedingsmogelijkheden en de (toekomstige) leeftijdsopbouw van de bevolking. Het oplossen van het woningtekort is een lastige opgave die veel tijd vergt, maar blijkens de analyse van Atlas Research (zie bijlage 2) hebben Vlaardingen en Schiedam voldoende bouwplannen tot 2030 om de druk op de lokale woningmarkt op termijn terug te brengen tot een gezond niveau. Ook Maassluis heeft voor het komende decennium nog veel bouwplannen. Het realiseren van deze plannen zal een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort. Een ruimer aanbod kan op zijn beurt de woningprijzen weer doen dalen, waardoor er ook meer kansen zouden komen voor starters en huishoudens met een middeninkomen.

Het is echter van groot belang dat de gerealiseerde woningtypen en prijsklassen dan aansluiten op de wensen en behoeften die leven in de markt. Dit was in het verleden niet altijd het geval, getuige de geringe groei van het aantal middelgrote gezinswoningen in Nederland in de periode 2014-2021. Uit dit Woononderzoek blijkt dat er in de MVS-regio vooral behoefte is aan aantrekkelijke, betaalbare rijtjeshuizen en appartementen met lift, in zowel de koop- als de huursector. Verder zal de uitbreiding van de woningvoorraad vergezeld moeten gaan van een passende uitbreiding van de voorzieningen binnen de gemeenten, zoals winkels, horeca, scholen, (haltes voor) openbaar vervoer, sportvoorzieningen, parken, culturele voorzieningen en ontmoetingsplekken, ook voor jongeren. Daarbij verdienen de leefbaarheid en woonaantrekkelijkheid van buurten bijzondere aandacht, evenals het verduurzamen van woningen, ook met het oog op het beheersen van de woonlasten bij de huidige zeer hoge energieprijzen.

januari 2023, versie 5

-5-

Woononderzoek MVS 2022

1 Inleiding Het kan niemand zijn ontgaan: de Nederlandse woningmarkt is de laatste jaren sterk oververhit. Of het nu gaat om koop, sociale huur of particuliere huur, het vinden van een geschikte en betaalbare woning is voor veel mensen steeds moeilijker geworden. Dit geldt in het bijzonder voor starters op de woningmarkt en voor huishoudens met een modaal inkomen. Het huidige zeer hoge inflatieniveau maakt de situatie nog lastiger. Om de gemeenten en woningcorporaties te ondersteunen bij het maken van weloverwogen keuzes en het ontwikkelen van gericht beleid, is in Maassluis, Vlaardingen en Schiedam het Woononderzoek MVS 2022 uitgevoerd. Dit rapport beschrijft de uitkomsten van het onderzoek.

Aanleiding In het verleden hebben de MVS-gemeenten herhaaldelijk gebruik gemaakt van het Woononderzoek Nederland (WoON), dat het Centraal Bureau voor de Statistiek en ABF Research jaarlijks uitvoeren in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.1 Daarbij biedt het CBS de mogelijkheid om tegen betaling de steekproef in de eigen gemeente uit te breiden, zodat er ook op gemeentelijk niveau representatieve uitkomsten beschikbaar komen. Deze keer heeft het CBS echter aangegeven vanwege de coronacrisis niet garant te kunnen staan voor voldoende respons en betrouwbare uitkomsten, ondanks de forse kostprijs van het onderzoek. Dit was voor de MVS-gemeenten de aanleiding om een eigen woononderzoek te laten uitvoeren door het Kenniscentrum van de gemeenten Maassluis en Schiedam. Onderzoeksopzet Dit Woononderzoek bestaat uit twee onderdelen. Ten eerste is op basis van statistieken van derden een analyse gemaakt van de demografische en economische context van de woningmarkt in Nederland en in de MVS-regio. Ten tweede is een uitgebreide enquête gehouden onder de inwoners van Maassluis, Vlaardingen en Schiedam over de tevredenheid met de woonbuurt en de woning, de huidige woonsituatie en eventuele verhuiswensen. De enquête is in mei/juni 2022 uitgezet via drie kanalen. Ten eerste is in elk van de drie gemeenten een steekproef per woonwijk getrokken.

Dankzij het aselecte karakter vormen de personen in de steekproef een dwarsdoorsnede van alle inwoners van 18 tot en met 80 jaar. Zij zijn per brief uitgenodigd om deel te nemen aan de enquête. De vragenlijst kon naar keuze op papier of online worden ingevuld. Ten tweede zijn de leden van de internetpanels van de drie gemeenten via e-mail uitgenodigd om de vragenlijst online in te vullen. Ten derde konden andere geïnteresseerde inwoners de vragenlijst invullen door middel van een open link, die via sociale media is verspreid. Om de representativiteit te vergroten, zijn de uitkomsten gewogen op drie variabelen: woonwijk, leeftijdscategorie en koop- of huurwoning. Respons In totaal hebben 8.555 mensen de vragenlijst ingevuld. Het responspercentage bedraagt 34,2%. Deze respons is ruim voldoende om de onderzoeksresultaten statistisch te kunnen analyseren, niet alleen per gemeente, maar ook tot op wijkniveau. De uitkomsten geven een betrouwbaar beeld van de ervaringen van de inwoners uit de drie gemeenten.2 Figuur 1.1 toont de respons per gemeente. In bijlage 3 staat de respons per wijk. 1 Zie Rijksoverheid, Woononderzoek Nederland. 2 De foutmarge voor de drie gemeenten samen bedraagt 1,03% bij een betrouwbaarheidsniveau van 95%. Op gemeentelijk

niveau zijn de aantallen respondenten kleiner en is de foutmarge vanzelfsprekend iets groter: voor Maassluis is het 2,02%, voor Vlaardingen 1,73% en voor Schiedam 1,67%. Op wijkniveau is de foutmarge nog iets groter: voor één Maassluise en zes Schiedamse wijken ligt de foutmarge tussen de 5% en 6% en voor de overige 14 wijken tussen de 4% en 5%.

januari 2023, versie 5

-6-

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 1.1 Respons per gemeente gemeente Maassluis Vlaardingen Schiedam gemeente onbekend MVS totaal

uitgenodigd 5.918 9.027 10.034 24.979

respons (aantal) 2.156 3.048 3.250 101 8.555

respons (aandeel) 36,4% 33,8% 32,4% 34,2%

Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat allereerst een analyse van de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt in de afgelopen jaren. Deze wordt gevolgd door een beschrijving van de ontwikkelingen die het meest bepalend zijn voor de lokale woonsituatie: bevolking en huishoudens, inkomens en woonlasten en de woningvoorraad. Hoofdstuk 3 presenteert de uitkomsten van de enquête, te beginnen met de tevredenheid van de inwoners met de eigen buurt en de eigen koop- of huurwoning. Verder wordt ingegaan op de huidige woonsituatie en de woonlasten. Tot slot zijn de verhuiswensen onderzocht, waarbij ook aandacht is geschonken aan het gewenste woningtype, de bestedingsmogelijkheden en de gewenste fysieke en sociale omgeving. Hoofdstuk 4 beschrijft de belangrijkste conclusies en aanbevelingen. De bijlagen bevatten achtereenvolgens: een vergelijking van de uitkomsten van dit woononderzoek met twee landelijke onderzoeken van derden, een beschrijving van de woondruk volgens Atlas Research, tabellen met de belangrijkste uitkomsten op wijkniveau en kaarten met de wijk- en buurtindeling van de drie gemeenten. De bestuurssamenvatting is te vinden aan het begin van dit rapport.

januari 2023, versie 5

-7-

Woononderzoek MVS 2022

2 Demografische en economische context Dit hoofdstuk beschrijft de demografische en economische context van de woningmarkt in Maassluis, Vlaardingen en Schiedam. Paragraaf 2.1 bevat een analyse van de ontwikkelingen in de Nederlandse economie en in het bijzonder op de Nederlandse woningmarkt in de afgelopen jaren.3 Daarna wordt ingegaan op de relevante ontwikkelingen in de MVS-gemeenten, zo veel mogelijk in vergelijking met het landelijke en provinciale beeld: paragraaf 2.2 beschrijft de ontwikkeling van bevolking en huishoudens, paragraaf 2.3 de ontwikkeling van inkomens en woonlasten en paragraaf 2.4 de ontwikkeling van de woningvoorraad.

2.1 Ontwikkeling van de Nederlandse economie en woningmarkt Woningmarkt sterk oververhit De afgelopen decennia vertoonde de Nederlandse woningmarkt een stormachtige ontwikkeling. Vanaf 1995 stegen de huizenprijzen onafgebroken, totdat in 2008 de kredietcrisis uitbrak. Daardoor raakten de economie en ook de huizenmarkt in de jaren 2009-2013 in het slop. Het aantal verkochte woningen daalde sterk, net als de prijzen van de woningen. Vanaf 2014 volgde een voorzichtig herstel. Geholpen door de dalende hypotheekrente en de groeiende inkomens werd dit herstel steeds sterker. Niet alleen de vraag naar koopwoningen steeg, maar ook de vraag naar huurwoningen. Sinds 2018 is de situatie volledig tegengesteld aan die van 2013: de woningmarkt is nu sterk oververhit. Huizenprijzen bijna verdubbeld Inmiddels zijn de huizenprijzen bijna verdubbeld: in de zomer van 2022 was de gemiddelde prijs voor een bestaande woning 99% hoger dan tijdens het dieptepunt van de kredietcrisis in juni 2013. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in Nederland bedroeg in 2021 maar liefst € 386.714. De sterke prijsstijgingen begonnen in de grote steden in de Randstad. Al snel deden deze zich ook voor in kleinere gemeenten in de Randstad en de laatste jaren heeft elke provincie in Nederland ermee te maken.

Bovendien stijgen de prijzen in Nederland sneller dan in de meeste andere landen van de Europese Unie: Nederland staat al geruime tijd in de EU-top 5 van huizenprijsstijgingen. Doordat het in ons land mogelijk is om relatief veel te lenen in verhouding tot de woningwaarde, kunnen kopers meer bieden en stijgen de prijzen sneller. Begin van een kentering? Al sinds medio 2021 daalt het maandelijkse aantal transacties op de Nederlandse woningmarkt. Sinds mei 2022 neemt ook het tempo van de prijsstijgingen af, al stijgen de prijzen nog altijd. De hoofdoorzaak is dat de hypotheekrente sinds het tweede kwartaal van 2022 weer aan het stijgen is. Bovendien heeft de Europese Centrale Bank (ECB) in 2022 herhaaldelijk de zogenoemde beleidsrente verhoogd, de rente waartegen banken kunnen lenen. Het doel is om zo de zeer hoge inflatie terug te dringen. Door de verhoging van de beleidsrente is de hypotheekrente nog verder gestegen. Mogelijk is dit het begin van een kentering richting een meer ontspannen woningmarkt. Combinatie van elkaar versterkende oorzaken De huidige toestand op de woningmarkt heeft verschillende oorzaken, die elkaar bovendien vaak versterken. De oorzaken betreffen zowel de vraag- als de aanbodkant van de markt. Daarnaast speelt de financiering van woningen een rol.

Zo leidde de lage hypotheekrente er weliswaar toe dat de maandlasten voor een deel van de woningeigenaren daalden, maar het belangrijkste gevolg was dat woningzoekenden meer konden lenen tegen dezelfde maandlasten. Hierdoor gingen zij meer bieden, waardoor de prijzen nog verder stegen. 3 Voor deze analyse is gebruik gemaakt van het uitgebreide artikel Achtergrond bij de huizenprijsstijgingen vanaf 2013 van

het CBS (11 maart 2022) en diverse statistieken die hoofdzakelijk afkomstig zijn van het CBS.

januari 2023, versie 5

-8-

Woononderzoek MVS 2022 De hoofdoorzaken van de oververhitting van de woningmarkt zijn: 1. Nieuwbouw bleef jarenlang achter bij doelstelling Jarenlang bleef de nieuwbouw achter bij de doelstellingen. Het doel van het kabinet was om 75.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. In de periode 2012-2016 bleef de realisatie echter steken op zo’n 45.000 woningen per jaar. Sinds 2018 wordt de kabinetsdoelstelling wel behaald. Inmiddels is de achterstand weer grotendeels ingelopen: de toename van het aantal woningen in 2014-2021 is ongeveer gelijk aan de toename van het aantal huishoudens, namelijk zo’n 6%. Toch was er begin 2021 een tekort van – volgens het CBS – ongeveer 77.000 woningen. Dit is het verschil tussen het aantal woningen en het aantal huishoudens in Nederland.4 Het woningtekort in Nederland heeft een lange geschiedenis. Als gevolg van bombardementen tijdens de Tweede Wereldoorlog en een geboortegolf direct daarna (de ‘babyboom’) kwam het woningtekort in 1948 uit op maar liefst 482.000 woningen. In 1960 bedroeg dit tekort nog altijd zo’n 300.000 woningen. Halverwege de jaren ’90 dook het tekort voor het eerst onder de 100.000 en nu bedraagt het, zoals gezegd, zo’n 77.000. In historisch perspectief is het woningtekort dus niet extreem hoog. Er is echter meer aan de hand. 2. Aanbod sluit niet goed aan op vraag Het aanbod aan woningen sluit niet goed aan op de vraag.

In de jaren 2014-2021 groeide zowel het aantal kleine woningen (minder dan 75 m2) als het aantal grote woningen (meer dan 150 m2). Het aantal doorsnee Nederlandse gezinswoningen (de middencategorie van 75 tot 150 m2) nam echter veel minder toe, terwijl dit juist de meest gevraagde categorie is. De oorzaak is vermoedelijk dat dit woningtype minder lucratief is voor projectontwikkelaars. Verder bleef de groei van het aantal sociale huurwoningen achter bij het aantal particuliere huurwoningen en koopwoningen, zoals onder 6 verder wordt toegelicht. 3. Grote concurrentie op startersmarkt Daarnaast zijn er demografische oorzaken. Het aantal inwoners van 25 tot 35 jaar, de starters op de woningmarkt, groeide in de jaren 2014-2021 met maar liefst 216.000 (11%). Deze toename is voor ongeveer twee derde deel veroorzaakt door een geboortegolf in de jaren 1986-1995. De rest is het gevolg van de groeiende toestroom van buitenlandse studenten, arbeidsmigranten en vluchtelingen.5 Omdat de meeste van deze personen zijn aangewezen op betaalbare woningen, is de concurrentie op de startersmarkt extra groot. Mede als gevolg daarvan gaan jongeren in Nederland steeds later het huis uit: in 2020 bleven zij gemiddeld bijna een jaar langer bij hun ouders wonen dan in 2014 (van 22,8 naar 23,7 jaar). 4.

Meer ouderen wonen langer zelfstandig Verder heeft Nederland te maken met vergrijzing; er zijn meer 65-plussers dan ooit. Bovendien blijven ouderen veel langer zelfstandig wonen, dankzij de extramuralisering van de zorg: verzorgingshuizen zijn vervangen door thuiszorg. In de jaren 2014-2021 nam het aantal zelfstandig wonende 75-plussers toe met 546.000, terwijl het aantal 75-plussers in verzorgings- en verpleeghuizen afnam met 12.000. Ouderen wonen vaak in de gezinswoning waar zij al jaren woonden, vroeger met hun gezin en nu met hun partner of alleen. Er komen dus ook relatief weinig bestaande woningen vrij. 4

Het probleem is echter fors groter. Ten eerste is op ieder moment een deel van de woningen tijdelijk onbewoond, bijvoorbeeld vanwege verhuizingen. Ten tweede is er een groep mensen die het huishouden waarvan zij deel uitmaken wil verlaten, bijvoorbeeld thuiswonende kinderen die zelfstandig willen gaan wonen of partners die uit elkaar gaan. Zodoende ligt het werkelijke tekort een stuk hoger, op zo’n 280.000 tot 390.000 woningen. Zie ook bijlage 2. 5 Dit is een vrij recente ontwikkeling. In de eerste 15 jaar van de 21e eeuw was het migratiesaldo (immigranten -/- emigranten) veel lager dan de natuurlijke aanwas (geboorten -/- overlijdens). In 2003-2007 was het migratiesaldo zelfs negatief: toen vertrokken er meer inwoners naar het buitenland dan zich vanuit het buitenland in Nederland vestigden. Pas de laatste jaren is de natuurlijke aanwas gering en groeit de Nederlandse bevolking nog vrijwel uitsluitend door immigratie.

januari 2023, versie 5

-9-

Woononderzoek MVS 2022 5. Minder bewoners per woning Mede als gevolg van de onder 4 beschreven ontwikkeling, groeide het aantal alleenstaande 80-plussers in de periode 2014-2021 met 50.000. Ook in andere leeftijdsgroepen groeide het aantal alleenstaanden. Verder nam het aantal kleine huishoudens, bestaande uit twee of drie personen, toe. Al met al is de gemiddelde huishoudensgrootte gedaald: er wonen nu minder personen in één woning. Dit is een belangrijke oorzaak van de toegenomen vraag naar woningen, naast de bevolkingsgroei. 6. Meer particuliere huur, sociale huur blijft achter In de afgelopen jaren staken veel grote en kleine beleggers – bedrijven, institutionele beleggers en ook particulieren – hun geld in woningen. Zij deden dit niet alleen vanwege de ondernemingskansen op de particuliere huurmarkt, maar ook omdat sparen of beleggen in obligaties weinig opleverde. Daar komt bij dat de Rijksoverheid de regels voor het ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen aanscherpte en tegelijkertijd de regels voor particuliere verhuur versoepelde. De bedoeling was om zo het gat tussen de ‘goedkope’ sociale huur en de ‘dure’ koopsector te dichten, maar in de praktijk bieden particuliere verhuurders vooral woningen aan die duurder zijn dan de doorsnee koopwoning.

Huishoudens met een modaal inkomen of hoger kunnen door de strengere toewijzingsregels echter nauwelijks meer terecht bij woningcorporaties en zijn dus aangewezen op particuliere huur als zij geen woning kunnen of willen kopen. Omdat het voor starters steeds moeilijker is geworden om een woning te kopen, is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Het aanbod aan sociale huurwoningen groeide echter veel minder dan de vraag, en ook minder dan het aanbod aan particuliere huurwoningen en koopwoningen. De wachttijden voor een sociale huurwoning lopen dan ook op. De oorzaak van het beperkte aanbod is tweeledig. Ten eerste moesten woningcorporaties vanaf 2013 verhuurderheffing gaan betalen. Hierdoor kwamen zij krapper bij kas te zitten en konden zij minder investeren in nieuwbouw. Ten tweede was een deel van de corporatiewoningen niet goed meer te verhuren aan de doelgroep als gevolg van de strengere toewijzingsregels. Veel corporaties kozen ervoor om die woningen te verkopen.6 Daarnaast maakte de invoering van de zogenoemde kostendelersnorm in 2015 het voor particulieren minder aantrekkelijk om woonruimte in de eigen woning te verhuren. Mensen met een bijstandsuitkering of nabestaandenpensioen die dit doen worden namelijk gekort op hun uitkering.

Tegelijkertijd heeft deze maatregel ertoe geleid dat jongeren soms vroegtijdig het ouderlijk huis verlaten, omdat de ouders anders een korting op hun uitkering riskeren. Die jongeren verhogen daardoor de druk op de startersmarkt weer verder.7 7. Recente ontwikkelingen voeren druk nog verder op Tot slot hebben enkele recente maatschappelijke ontwikkelingen de druk op de woningmarkt nog iets verder verhoogd. Toen in 2020 thuis- of hybride werken als gevolg van de coronapandemie gebruikelijk werd, veranderden de woonwensen. Meer mensen wilden een aparte werkkamer en/of een eigen buitenruimte. Mede hierdoor stegen het aantal verhuizingen en de huizenprijzen in 2020-2021 nog sterker. Ook hebben sinds de coronacrisis veel sectoren, waaronder de bouw, te maken met personeelstekorten, leveringsproblemen en prijsstijgingen. In 2021 zette de wet Stikstofreductie een rem op de bouw. Door de zogenoemde Bouwvrijstelling is deze rem gedeeltelijk opgeheven, maar niet geheel verdwenen. Verder wordt het voor veel gemeenten steeds moeilijker om geschikte locaties te vinden voor nieuwbouw. In de meeste regio’s is ruimte schaars en concurreert woningbouw met

6 Overigens is de verhuurderheffing met ingang van 1 januari 2023 weer afgeschaft. Verder is het huidige kabinet van plan

om 250.000 nieuwe sociale huurwoningen te laten bouwen in Nederland. Dit is vastgelegd in de Nationale Woon- en Bouwagenda en zou eind 2030 moeten zijn gerealiseerd. 7 Met ingang van 1 januari 2023 is de kostendelersnorm gewijzigd, zodat inwonende jongeren tot 27 jaar niet langer meetellen als kostendeler. Voor die datum telden jongeren van 21 jaar en ouder echter nog mee als kostendeler.

januari 2023, versie 5

- 10 -

Woononderzoek MVS 2022 andere bestemmingen. Tot slot werken de sterk gestegen brandstofprijzen door in de prijzen van vrijwel alle producten en diensten, waaronder woningen. Starters en middeninkomens het meest in de knel Twee groepen komen in het bijzonder in de knel op de huidige woningmarkt: ten eerste de starters, voor wie het bijna onmogelijk is geworden om er nog tussen te komen, en ten tweede de huishoudens met een modaal inkomen. Zeker voor grotere huishoudens met een modaal inkomen is verhuizen een steeds moeilijker te realiseren wens. Vaak blijven zij noodgedwongen wonen in hun huidige woning, ook als deze niet meer voldoet aan hun behoeften. Bovendien overlappen deze groepen elkaar: starters hebben relatief vaak een modaal inkomen. Wat betekenen deze gebeurtenissen voor de woonsituatie in Maassluis, Vlaardingen en Schiedam? In hoeverre wordt onze regio geraakt door de landelijke ontwikkelingen? Om hiervan een beeld te schetsen, beschrijven de volgende paragrafen hoe de variabelen die het meest bepalend zijn voor de situatie op de woningmarkt zich hebben ontwikkeld in de MVS-gemeenten:  bevolking en huishoudens;  inkomens en woonlasten;  de woningvoorraad.

januari 2023, versie 5

- 11 -

Woononderzoek MVS 2022

2.2 Ontwikkeling van de bevolking en huishoudens in de MVS-gemeenten Zoals figuur 2.1 laat zien, groeide de Nederlandse bevolking sinds 2014 gestaag.8 De groeipercentages bleven al die tijd positief, maar varieerden wel van jaar tot jaar. De bevolking van de provincie Zuid-Holland groeide nog iets sterker dan het landelijk gemiddelde. In de MVS-gemeenten was de groei iets grilliger en in 2019 en 2020 ook iets groter dan landelijk. In 2020 remde de coronapandemie het groeitempo af: enerzijds was er sprake van een iets hogere sterfte door COVID-19, anderzijds daalde de immigratie tijdens de lockdowns. Toch was de bevolkingsgroei ook in 2020 nog groter dan landelijk. In 2021 zakte de bevolkingsgroei in Vlaardingen en Schiedam onder het landelijk niveau, terwijl de bevolkingsgroei in Maassluis het hoogste in acht jaar was. Maassluis heeft in dat jaar dan ook veel nieuwbouw gerealiseerd, zoals zal blijken in paragraaf 2.4. Figuur 2.1 Bevolkingsgroei (%) 2,00%

1,50%

1,00%

0,50%

0,00% 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

-0,50%

-1,00% Nederland

Zuid-Holland

Maassluis

Vlaardingen

Schiedam

De bevolking van een gemeente kan op drie verschillende manieren groeien:  als het aantal levend geborenen groter is dan het aantal overledenen (natuurlijke aanwas);  als het aantal vestigers vanuit andere gemeenten groter is dan het aantal vertrekkers naar andere gemeenten (verhuissaldo);  als het aantal immigranten groter is dan het aantal emigranten (migratiesaldo). Figuren 2.2 tot en met 2.5 tonen voor Zuid-Holland en de drie gemeenten hoe de drie vormen van bevolkingsgroei zich tot elkaar verhouden. (Nederland wordt niet weergegeven, omdat het zich lastiger laat vergelijken: op landelijk niveau is het verhuissaldo per definitie gelijk aan nul.)

8 De data die zijn gebruikt in de paragrafen 2.2 tot en met 2.4 zijn afkomstig van het CBS, tenzij anders vermeld. Bij elk van de

figuren zijn de recentste data gebruikt die beschikbaar zijn.

januari 2023, versie 5

- 12 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 2.2 Bevolkingsgroei Zuid-Holland naar oorzaak (aantal) 40.000

Figuur 2.3 Bevolkingsgroei Maassluis naar oorzaak (aantal) 1.200

35.000

1.000

30.000 25.000

800

20.000

600

15.000

400

10.000

200

5.000 0 -5.000

0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-200

Figuur 2.4 Bevolkingsgroei Vlaardingen naar oorzaak (aantal)

Figuur 2.5 Bevolkingsgroei Schiedam naar oorzaak (aantal)

1.200

1.200

1.000

1.000

800

800

600

600

400

400

200

200 0

0 -200

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Migratiesaldo (van/naar buitenland) Verhuissaldo (van/naar andere gemeenten)

-200

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-400 -600

Natuurlijke aanwas (saldo geboorten en overlijdens)

Tussen deze figuren zijn grote en interessante verschillen te zien. Zo is voor alle drie de gemeenten natuurlijke aanwas de laatste jaren de minst belangrijke factor in de bevolkingsgroei, terwijl het voor Zuid-Holland als geheel veel belangrijker was, in 2014 en 2015 zelfs de belangrijkste factor. De laatste jaren is de hoofdoorzaak van de bevolkingsgroei in Maassluis vestiging vanuit andere gemeenten, vooral vanuit Rotterdam, Vlaardingen en Westland. In Vlaardingen en Schiedam is de hoofdoorzaak immigratie, vooral vanuit Midden- en Oost-Europese landen, in het bijzonder Polen. Ook is te zien dat, ondanks de voortdurende bevolkingsgroei, sommige factoren in enkele jaren ook negatieve waarden vertoonden. Het meest opvallend is het negatieve verhuissaldo in Schiedam: in 2017-2020 was het aantal vertrekkers naar andere gemeenten (aanmerkelijk) groter dan het aantal vestigers vanuit andere gemeenten. In Maassluis en Vlaardingen hebben ook de andere twee factoren, de natuurlijke aanwas en het migratiesaldo, in sommige jaren een kleine negatieve waarde. In figuur 2.6 is de leeftijdsopbouw van de bevolking te zien. Hieruit blijkt ten eerste dat Zuid-Holland een voor Nederlandse begrippen vrij jonge bevolking heeft. Ook is te zien dat er duidelijke verschillen zijn tussen de drie gemeenten.

Het meest opvallend is dat in Vlaardingen en vooral in Maassluis bovengemiddeld veel ouderen wonen en in Schiedam relatief weinig. Schiedam telt juist veel volwassenen jonger dan 65 jaar. januari 2023, versie 5

- 13 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 2.6 Bevolkingssamenstelling naar leeftijdscategorie 2022 (%) 100% 90%

20,0%

18,6%

27,3%

26,4%

18,6%

19,6%

18,7%

17,5%

23,0%

21,2%

25,7%

25,9%

18,8%

19,3%

21,1%

19,2%

16,1%

17,4%

18,9%

15,4%

16,1%

16,4%

16,1%

15,8%

Nederland

Zuid-Holland

Maassluis

Vlaardingen

Schiedam

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

26,6%

0%

0 tot 15 jaar

15 tot 30 jaar

30 tot 45 jaar

45 tot 65 jaar

65 jaar of ouder

Figuur 2.7 laat zien in welke mate de verschillende leeftijdsgroepen in de periode 2014-2022 zijn gegroeid. Ook hier zijn forse verschillen tussen de gemeenten te zien, vooral wat betreft ouderen en kinderen. In Maassluis is het aantal ouderen fors toegenomen, in lijn met de landelijke ontwikkeling. In Vlaardingen en Schiedam is de toename van het aantal ouderen maar half zo groot. Waar in Nederland en Zuid-Holland het aantal kinderen is gedaald, is het in Maassluis en Vlaardingen juist gestegen. In Schiedam is het aantal kinderen licht gedaald. Figuur 2.7 Bevolkingsgroei 2014-2022 naar leeftijdscategorie (%)* 0 tot 15 jaar 15 tot 30 jaar 30 tot 45 jaar 45 tot 65 jaar 65 jaar of ouder Alle leeftijden

Nederland -4,8% 6,4% 0,4% 1,7% 20,8% 4,5%

Zuid-Holland -1,4% 5,6% 2,5% 2,4% 17,9% 4,9%

Maassluis 7,9% 2,1% 5,7% -1,9% 21,0% 6,4%

Vlaardingen 7,0% 2,4% 4,7% 0,3% 9,5% 4,5%

Schiedam -0,6% 4,8% 5,6% 1,4% 11,1% 4,2%

* Hoe donkerder de tint, des te groter de groei

Het CBS verwacht dat de bevolking van Nederland in de periode 2025-2050 zal blijven groeien, al vlakt de groei wel steeds verder af. De bevolking van Zuid-Holland zal iets sterker groeien dan het landelijke gemiddelde. Dit is te zien figuur 2.8. In Maassluis ligt de verwachte bevolkingsgroei iets onder het landelijk gemiddelde, in Vlaardingen en Schiedam ruim daarboven. Figuur 2.8 Geprognosticeerde bevolkingsgroei 2025 -2050 naar leeftijdscategorie (%)* 0 tot 20 jaar 20 tot 65 jaar 65 jaar of ouder Alle leeftijden

Nederland 10,7% 1,7% 28,2% 9,2%

Zuid-Holland 12,0% 5,7% 36,8% 13,1%

Maassluis 8,1% 7,6% 12,2% 8,5%

Vlaardingen 24,7% 12,9% 12,6% 15,2%

Schiedam 21,9% 10,0% 37,8% 17,4%

* Hoe donkerder de tint, des te groter de verwachte groei

Volgens deze prognose zullen in Maassluis alle leeftijdsgroepen in min of meer dezelfde mate groeien, al zal het aantal 65-plussers in verhouding iets sterker toenemen. In Vlaardingen neemt naar verwachting vooral het aantal kinderen sterk toe, in verhouding ongeveer twee keer zo sterk als het aantal volwassenen. In Schiedam zal het aantal kinderen na de aanvankelijke afname weer duidelijk januari 2023, versie 5

- 14 -

Woononderzoek MVS 2022 toenemen. Verder zal het aantal ouderen daar sterk toenemen, in lijn met het provinciale beeld. In Schiedam moet de grootste vergrijzingsgolf dus nog komen. Hierbij is echter een belangrijke kanttekening te maken, zie het kader hieronder. Verschillende bevolkingsprognoses De bevolkingsprognoses die het Kenniscentrum heeft gemaakt voor Maassluis en Schiedam wijken enigszins af van die van het CBS. Volgens het Kenniscentrum zal de bevolking van Maassluis tot ongeveer 2035 sterker toenemen dan in de CBS-prognose, omdat daar in de jaren nog veel nieuwbouw zal worden gerealiseerd. Daarna stabiliseert de bevolking. Voor Schiedam verwacht het Kenniscentrum een minder sterke bevolkingsgroei dan het CBS, waarbij vooral ook de mate van vergrijzing minder extreem zal zijn. Schiedam trekt telkens weer jonge nieuwe inwoners aan, mede dankzij de grote voorraad relatief betaalbare woningen. Het verschil tussen de prognoses wordt veroorzaakt door het gebruik van verschillende data. Beide bevolkingsprognoses zijn gebaseerd op de verwachte demografische ontwikkelingen, zoals de aantallen geboorten en overlijdens en de aantallen immigranten en emigranten. Verder spelen de bouwplannen een belangrijke rol: extra woningen trekken immers nieuwe inwoners aan. De CBS-prognose is mede gebaseerd op de bouwplannen zoals die bij de provincie bekend zijn.

Het gaat dan om relatief ver gevorderde plannen. In de prognose van het Kenniscentrum zijn ook meer recente bouwplannen betrokken, waardoor een realistischer beeld ontstaat. Figuur 2.9 toont de samenstelling van particuliere huishoudens. In elk van de MVS-gemeenten bestaat wel 70% tot 73% van de huishoudens uit slechts één of twee personen (landelijk 72%). Ook hier zijn er weer verschillen tussen de drie gemeenten. In vergelijking met de andere twee gemeenten en het landelijke beeld telt Maassluis weinig eenpersoonshuishoudens en veel paren, zowel met als zonder kinderen. Vlaardingen en Schiedam tellen juist relatief veel eenouder- en eenpersoonshuishoudens. Figuur 2.9 Samenstelling van particuliere huishoudens 2021 (%)* Eenpersoonshuishouden Paar zonder kinderen Paar met 1 kind Paar met 2 kinderen Paar met 3 of meer kinderen Eenouderhuishouden met 1 kind Eenouderhuishouden met 2 kinderen Eenouderhuish. met 3 of meer kind. Overige meerpersoonshuishoudens

Nederland 38,5% 28,5% 9,4% 11,3% 4,4% 4,5% 2,2% 0,7% 0,5%

Z-Holland 40,1% 26,2% 9,5% 10,7% 4,5% 5,0% 2,5% 0,9% 0,6%

Maassluis 34,3% 30,9% 10,3% 11,5% 4,4% 4,7% 2,5% 0,9% 0,6%

Vlaardingen 40,1% 26,5% 9,4% 10,0% 3,6% 6,0% 2,9% 1,1% 0,5%

Schiedam 41,4% 24,6% 10,2% 9,4% 3,6% 6,1% 2,9% 1,0% 0,8%

* Hoe donkerder de tint, des te hoger het aandeel van het huishoudenstype in verhouding tot de andere regio’s

Figuur 2.10 laat zien in welke mate de aantallen huishoudens van verschillende samenstelling zijn gegroeid in de periode 2014-2021. Landelijk is een toename te zien van vooral eenouder- en eenpersoonshuishoudens. De toename van het aantal eenpersoonshuishoudens is in Maassluis en Schiedam redelijk in lijn met het landelijke beeld. In Vlaardingen is dit beduidend lager, maar nog altijd hoger dan de groei van het totaal aantal huishoudens. De toename van het aantal tweepersoonshuishoudens zonder kinderen is in alle drie de gemeenten flink lager dan landelijk; in Vlaardingen is zelfs sprake van krimp. Wat betreft de groei van het aantal grote huishoudens (met vier, vijf of meer personen) zijn de verschillen tussen de gemeenten het grootst. Hierbij moet worden bedacht dat het gaat om een relatief klein deel van de huishoudens; een kleine toe- of afname kan hierbij al gauw leiden tot een hoog percentage.

januari 2023, versie 5

- 15 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 2.10 Groei van het aantal particuliere huishoudens 2014-2021 naar samenstelling (%)* Eenpersoonshuishoudens Paar zonder kinderen Paar met 1 kind Paar met 2 kinderen Paar met 3 of meer kinderen Eenouderhuishouden met 1 kind Eenouderhuishouden met 2 kinderen Eenouderhuishouden met 3 of meer kind. Overige meerpersoonshuishoudens Alle huishoudens

Nederland 10,5% 5,3% 0,6% -1,5% -1,0% 10,0% 10,8% 16,8% -3,0% 6,0%

Z-Holland 8,9% 3,5% 0,7% 0,7% 2,2% 7,6% 10,6% 21,0% 3,3% 5,5%

Maassluis 9,0% 2,2% 3,4% 1,6% 5,1% 10,3% 14,2% 30,2% -1,1% 5,5%

Vlaardingen Schiedam 6,2% 10,1% -2,4% 0,8% 0,9% 2,6% 0,2% -3,6% 9,6% 7,2% 13,3% 4,7% 23,3% 10,6% 39,8% 15,2% -13,5% 30,4% 3,7% 5,3%

* Hoe donkerder de tint, des te groter de groei van het huishoudenstype in verhouding tot de andere regio’s

Het CBS verwacht dat groei van het aantal huishoudens in de periode 2025-2050 sterk zal verschillen van gemeente tot gemeente. Dit is te zien in figuur 2.11. Bij deze tabellen geldt ook weer de kanttekening uit het kader op de vorige pagina: de bevolking van Maassluis zal waarschijnlijk sterker groeien en de vergrijzing in Schiedam zal minder sterk zijn dan het CBS prognosticeert. Figuur 2.11 Geprognosticeerde groei huishoudens 2025-2050 naar samenstelling (%)* Eenpersoonshuishouden Eenouderhuishouden Paar (met of zonder kind.) Alle huishoudens

Nederland 18,3% 18,0% 3,9% 10,6%

Zuid-Holland 20,9% 3,6% 10,9% 14,5%

Maassluis 3,7% 5,6% 14,8% 7,5%

Vlaardingen 9,4% 5,8% 15,9% 12,3%

Schiedam 23,7% 5,3% 11,8% 15,9%

* Hoe donkerder de tint, des te groter de verwachte groei van het huishoudenstype in verhouding tot de andere regio’s

Voor Maassluis wordt een groei verwacht die onder het Nederlands gemiddelde ligt, al zal het aantal huishoudens met een paar met of zonder kinderen in verhouding wel sterker groeien dan landelijk of provinciaal. Voor Vlaardingen wordt een groei verwacht die boven het Nederlands gemiddelde ligt, maar onder het provinciale gemiddelde. Het aantal eenpersoons- en eenouderhuishoudens zal daar minder sterk groeien dan landelijk. Zoals blijkt uit figuur 2.9, telt Vlaardingen ten opzichte van het landelijk gemiddelde al veel eenouderhuishoudens. Het aantal paren met of zonder kinderen zal hier juist sterker groeien dan landelijk. Voor Schiedam wordt een groei verwacht die boven het landelijke en het provinciale gemiddelde ligt. Hier zal vooral het aantal eenpersoonshuishoudens sterk stijgen, veel sterker dan landelijk en provinciaal. Ten eerste krijgt Schiedam in de toekomst te maken met toenemende vergrijzing en daardoor een toename van het aantal alleenstaande ouderen. Ten tweede zal ook het aantal alleenstaande volwassenen jonger dan 65 jaar – dat in Schiedam al hoog is – naar verwachting toenemen, in ongeveer dezelfde mate als landelijk. De verwachte groei van het aantal paren met of zonder kinderen is in lijn met het provinciale gemiddelde en ligt ruim boven het Nederlandse gemiddelde.

De groei van het aantal eenouderhuishoudens zal, net als in Maassluis en Vlaardingen, 5% à 6% bedragen. Dat is hoger dan provinciaal, maar veel lager dan landelijk. Ook in Schiedam was dit aandeel al hoog, zoals blijkt uit figuur 2.9.

januari 2023, versie 5

- 16 -

Woononderzoek MVS 2022

2.3 Ontwikkeling van de inkomens en woonlasten in de MVS-gemeenten Het gemiddelde besteedbare inkomen ligt in de MVS-gemeenten onder het landelijke niveau, vooral in Vlaardingen en Schiedam. Verder zijn de inkomens weliswaar gestegen in alle drie de gemeenten, maar de laatste jaren iets minder sterk dan landelijk. Dit is te zien in figuur 2.12. Studentenhuishoudens zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Om de verschillen van jaar tot jaar iets duidelijker te maken, begint de y-as niet bij nul; dat geldt voor meer grafieken in deze paragraaf. De lijn voor Zuid-Holland is weggelaten, omdat deze zeer dicht bij die voor Nederland ligt; soms hoger, dan weer lager. Figuur 2.12 Gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen (euro's)* * exclusief studentenhuishoudens € 50.000

€ 45.000

€ 40.000

€ 35.000

€ 30.000 2014

2015 Nederland

2016

2017

Maassluis

2018 Vlaardingen

2019

2020

Schiedam

Sinds het begin van de kredietcrisis is de hypotheekrente in Nederland vrijwel voortdurend gedaald. In het tweede kwartaal van 2022 begon de hypotheekrente echter weer te stijgen, zoals figuur 2.13 illustreert. De hypotheekrentestijging is nog verder aangewakkerd doordat de Europese Centrale Bank (ECB) de beleidsrente, de rente waartegen banken kunnen lenen, in 2022 herhaaldelijk heeft verhoogd om de zeer hoge inflatie in te perken. Hoewel de huizenprijzen nu minder snel stijgen, is de situatie op de woningmarkt nog niet gezond te noemen. Figuur 2.13 Gemiddelde hypotheekrente

Figuur 2.14 Maandelijkse jaarmutatie consumentenprijsindex (%)

(nieuwe contracten, alle looptijden; bron: DNB) 3,5

16

3

14

2,5

12 10

2

8

1,5

6

1

2

0

0

2014-12 2015-05 2015-10 2016-03 2016-08 2017-01 2017-06 2017-11 2018-04 2018-09 2019-02 2019-07 2019-12 2020-05 2020-10 2021-03 2021-08 2022-01 2022-06

0,5

januari 2023, versie 5

-2

2014 juli 2015 januari 2015 juli 2016 januari 2016 juli 2017 januari 2017 juli 2018 januari 2018 juli 2019 januari 2019 juli 2020 januari 2020 juli 2021 januari 2021 juli 2022 januari 2022 juli

4

- 17 -

Woononderzoek MVS 2022 In de jaren 2014-2016 was de inflatie in Nederland laag, maar daarna stegen de prijzen steeds sneller. Zoals blijkt uit figuur 2.14, was de maandelijkse jaarmutatie van de consumentenprijsindex (CPI) doorlopend positief. De CPI is het prijsniveau voor een pakket goederen en diensten dat een gemiddeld Nederlands huishouden aanschaft. In 2020 nam het tempo van de prijsstijgingen tijdelijk iets af, maar vanaf medio 2021 stegen de prijzen steeds sneller. In de tweede helft van 2022 bereikte de inflatie zelfs historisch hoge waarden van meer dan 14%. De figuren 2.15 en 2.16 tonen hoe de prijzen en het aantal transacties op de markt voor bestaande woningen zich hebben ontwikkeld. In figuur 2.15 is te zien dat de prijzen in de provincie Zuid-Holland in 2014-2018 iets onder het landelijk niveau lagen. Ze zijn echter iets sterker gestegen en sinds 2019 liggen ze ongeveer op landelijk niveau. Uit figuur 2.16 blijkt dat, na een eerdere daling in 2017-2018, het aantal transacties op de woningmarkt in 2021 in Nederland al sterker is afgenomen (4,0% minder dan in 2020) dan in Zuid-Holland (slechts 0,8% minder dan in 2020). Figuur 2.15 Prijsindex bestaande koopwoningen (2015=100)

Figuur 2.16 Jaarlijkse groei aantal verkochte bestaande koopwoningen

200

30,0%

150

20,0%

100

10,0% 0,0%

50

-10,0%

0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Nederland

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

-20,0%

Zuid-Holland

Nederland

Zuid-Holland

Bovenstaande cijfers zijn niet beschikbaar op gemeentelijk niveau. Daarom laat figuur 2.17 zien hoe de gemiddelde vraagprijs voor aangeboden woningen zich heeft ontwikkeld in de MVS-gemeenten en Rotterdam. Op twee kleine terugvallen in Maassluis na, zijn de vraagprijzen voortdurend gestegen in de afgelopen jaren. Figuur 2.18 geeft de gemiddelde transactieprijs in 2021 weer voor Rotterdam en de MVS-gemeenten. Hieruit blijkt dat de woningprijzen in Maassluis iets onder het niveau van Rotterdam liggen, in Vlaardingen nog iets daaronder en in Schiedam weer daaronder. Figuur 2.17 Ontwikkeling gemiddelde vraagprijs aangeboden woningen (euro's) (bron: huizenzoeker.nl) € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 2017

2018 Rotterdam

januari 2023, versie 5

2019 Maassluis

2020 Vlaardingen

2021 Schiedam

- 18 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 2.18 Gemiddelde transactieprijs koopwoningen 2021 (euro's) (bron: Kadaster) € 400.000

€ 364.000 € 329.900

€ 350.000

€ 301.900

€ 300.000

€ 279.400

€ 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 Rotterdam

Maassluis

Vlaardingen

Schiedam

De ontwikkeling van het maandelijkse aantal aangeboden woningen in de drie gemeenten is te zien in figuur 2.19. Uit de grafiek blijkt dat in Vlaardingen sinds medio 2020 minder woningen worden aangeboden en in Schiedam sinds de herfst van 2020. Waarschijnlijk blijven steeds meer inwoners in hun huidige woning wonen, omdat zij de economische onzekerheid te groot vinden of omdat het kopen van een nieuwe woning voor hen eenvoudigweg onhaalbaar is geworden bij het huidige prijsniveau. Voor Maassluis lijkt dit iets minder het geval te zijn; daar is het aantal aangeboden woningen minder gedaald. Figuur 2.19 Ontwikkeling aangeboden woningen (aantal) (bron: huizenzoeker.nl) 350 300 250 200 150 100 50 Maart 2018 April 2018 Mei 2018 Juni 2018 Juli 2018 Augustus 2018 September 2018 Oktober 2018 November 2018 December 2018 Januari 2019 Februari 2019 Maart 2019 April 2019 Mei 2019 Juni 2019 Juli 2019 Augustus 2019 September 2019 Oktober 2019 November 2019 December 2019 Januari 2020 Februari 2020 Maart 2020 April 2020 Mei 2020 Juni 2020 Juli 2020 Augustus 2020 September 2020 Oktober 2020 November 2020 December 2020 Januari 2021 Februari 2021

0

Maassluis

Vlaardingen

Schiedam

De krapte op de woningmarkt lokt overbiedingen uit en dat resulteert in transactieprijzen die boven de vraagprijs liggen. Bij wijze van spanningsindicator voor de woningmarkt heeft het CBS met het Kadaster en Jaap.nl per gemeente in kaart gebracht in welke mate dit het geval is. Figuur 2.20 toont de uitkomsten voor de MVS-gemeenten en Rotterdam. In Maassluis ligt het verschil onder dat van Rotterdam, in Vlaardingen is het bijna gelijk en in Schiedam is het aanmerkelijk groter dan in Rotterdam. Nu de woningprijzen in Rotterdam relatief sterk zijn gestegen, lijken woningzoekenden in deze regio Schiedam steeds meer te zien als een aantrekkelijk, nabijgelegen en betaalbaar alternatief. januari 2023, versie 5

- 19 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 2.20 Afwijking van de transactieprijs t.o.v. de vraagprijs 2021 (bron: CBS, Kadaster, Jaap.nl) 10% 8% 6% 4%

8,2%

6,5%

5,1%

6,0%

Maassluis

Vlaardingen

2% 0% Rotterdam

Schiedam

De gestegen transactieprijzen werken met enige vertraging door in de WOZ-waarde, zoals blijkt uit figuur 2.21. De WOZ-waarde is immers grotendeels gebaseerd op verkoopprijzen uit het verleden. In 2015 daalde de gemiddelde WOZ-waarde nog licht als gevolg van de malaise op de woningmarkt in de periode 2008-2013. Vanaf ongeveer 2016 neemt de WOZ-waarde in alle weergegeven regio’s weer toe en in steeds sterkere mate. De waardeontwikkeling in Maassluis loopt sinds 2019 iets achter op die van Nederland en de provincie, terwijl Vlaardingen en Schiedam iets meer gelijke tred houden. De verschillen tussen de drie gemeenten worden kleiner. Figuur 2.21 Ontwikkeling gemiddelde WOZ-waarde koop- en huurwoningen* * Betrouwbaarheid cijfers 2018-2022 is iets lager € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 2014 Nederland

2015

2016 Zuid-Holland

2017

2018 Maassluis

2019

2020 Vlaardingen

2021

2022 Schiedam

Figuur 2.22 beschrijft de opbouw van de gemiddelde woonlasten voor huurders en woningeigenaren in Nederland. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat de sociale en de particuliere sector niet afzonderlijk zijn weergegeven, terwijl de huren in die twee sectoren sterk uiteenlopen: in de particuliere sector zijn ze aanmerkelijk hoger dan in de sociale sector. De figuren 2.23 tot en met 2.26 tonen de ontwikkeling van de gemiddelde woonlasten en de gemiddelde woonquote in Nederland en Zuid-Holland. De woonquote is het aandeel van het inkomen dat aan wonen wordt besteed. De gemiddelde woonquote wordt berekend door per huishouden de woonlasten te delen door het inkomen en daarvan het gemiddelde te nemen. Deze cijfers zijn helaas niet beschikbaar op gemeentelijk niveau.9 9 De woonlasten en woonquotes op StatLine, de opendatawebsite van het CBS, wijken af van die uit het Woononderzoek

Nederland (WoON) van het CBS en ABF Research. In WoON blijven huishoudens met een inkomen lager dan 90% van het sociaal minimum buiten beschouwing. Op StatLine wordt deze groep wel meegenomen bij de berekening van de woonlasten en woonquote (bron: CBS, Woonquote).

januari 2023, versie 5

- 20 -

Woononderzoek MVS 2022 Figuur 2.22 Opbouw gemiddelde woonlasten per maand, Nederland 2021 (afgerond op hele euro’s) huurders (sociale en particuliere sector) woningeigenaren kale huur € 652 bruto hypotheeklasten € 641 + servicekosten € 12 + bijkomende kosten eigenaren € 71 + onderhoudskosten eigenaren € 119 bruto huur € 665 bruto koopuitgaven € 831 - huurtoeslag € -97 - belastingvoordeel eigenaren €-135 netto huur € 568 netto koopuitgaven € 696 + bijkomende woonuitgaven* € 156 + bijkomende woonuitgaven* € 224 totale woonlasten € 723 totale woonlasten € 919 * De bijkomende woonuitgaven zijn voor huurders en eigenaren hetzelfde opgebouwd en bestaan uit de betaalde belastingen aan de gemeente en andere openbare lichamen en de kosten van energie en watergebruik.