Raadsmemo Concept-uitvoeringsnota's Erfpacht en Kostenverhaal

per stuk stuk stuk stuk 100 m² BVO 100 m² BVO

factor 0,50 0,75 1,00 1,50 1,00 1,00

D. (Semi-)commerciële voorzieningen • Kinderopvang, verpleeghuis, gezondheids- en woonzorgcentrum

factor per 100 m² BVO

0,75

E. (Sociaal-)maatschappelijke voorzieningen • Onderwijs, overdekte sportvoorziening en welzijn

factor per 100 m² BVO

0,50

In de bijlage is een voorbeeldberekening opgenomen op welke wijze de gebiedsgerelateerde kosten worden omgeslagen over de verschillende eigenaren/initiatiefnemers binnen één exploitatiegebied.

11

Nota Kostenverhaal 2022

BIJLAGE 1: Hoofdlijnen grondexploitatiewet en kostenverhaal Grondbezit en grondexploitatie spelen in het proces van ruimtelijke ontwikkeling een grote rol. In beginsel mag een grondeigenaar zijn eigen grond ontwikkelen. De gemeente wil echter de ruimtelijke ontwikkeling sturen en streeft naar een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten. 1.1 Doel Wro inzake kostenverhaal Vóór 1 juli 2008 kon een gemeente op basis van de exploitatieverordening (artikel 42 Wet op de Ruimtelijke Ordening oud) overeenkomsten sluiten over het verhalen van kosten. Het sluiten van een overeenkomst met de initiatiefnemer van een locatieontwikkeling kon niet worden afgedwongen. Daarnaast was er onduidelijkheid over de omvang van de te verhalen kosten en kon de gemeente daarom achteraf geconfronteerd worden met een initiatiefnemer die een claim indiende wegens onverschuldigde betaling. Dergelijke vorderingen zijn verschillende malen door de rechter gehonoreerd, zowel omdat niet voldaan was aan de formele bepalingen uit de exploitatie-verordening, alsmede omdat kosten werden verhaald die door de rechter ongeoorloofd werden geacht.

Om aan de onzekerheid die deze praktijk met zich mee bracht een einde te maken en om ook kosten te kunnen verhalen op initiatiefnemers van locatieontwikkelingen, die geen overeenkomst willen sluiten met een gemeente, is afdeling 6.4 van de Wro opgesteld (ook wel de grondexploitatie-wet (Gew) genoemd). De Wro biedt gemeentes de mogelijkheid om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en de in de Wro opgenomen Gew geeft een gemeente instrumenten om de particuliere grondexploitatie te begeleiden en kosten te verhalen. Op basis van de Wro kunnen ook eisen gesteld worden aan de openbare ruimte, fasering, sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Deze aspecten van de Wro worden in het kader van deze nota verder buiten beschouwing gelaten. Het verhalen van grondexploitatiekosten kan geschieden via het privaatrechtelijke spoor (sluiten van overeenkomsten) en het publiekrechtelijke spoor (via de vaststelling van een exploitatieplan). Privaatrechtelijk spoor De Gew biedt een wettelijke basis voor het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten over grondexploitaties tussen gemeenten en projectontwikkelaars en/of particuliere (grond)eigenaren. De Gew kent twee typen overeenkomsten over de grondexploitatie: • anterieure overeenkomst: de anterieure overeenkomst wordt bij aanvang van een project gesloten, voordat een exploitatieplan wordt vastgesteld.

Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en is men niet aan het publiekrechtelijke kader van de Gew gebonden. In de anterieure fase kunnen, naast de

12

Nota Kostenverhaal 2022

wettelijk verplicht te verhalen kosten, ook afspraken worden gemaakt over financiële bijdragen aan (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen buiten het exploitatiegebied. • posterieure overeenkomst: de posterieure overeenkomst wordt gesloten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. Bij de posterieure overeenkomst is de bewegingsruimte met betrekking tot contractvorming kleiner. Afspraken die in de posterieure overeenkomst worden gemaakt mogen niet afwijken van het exploitatieplan zoals deze in het publiekrechtelijke spoor tot stand is gekomen. In de Nota Kostenverhaal Gemeente Vlaardingen 2022 heeft de raad aangegeven in de regel anterieure overeenkomsten te willen sluiten. Bij het aangaan van een anterieure- of posterieure overeenkomst dient de gemeente de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek en de Algemene wet bestuursrecht in acht te nemen. Publiekrechtelijk spoor Een vernieuwend onderdeel in de Gew is het verplichtende karakter van het kostenverhaal waarbij de gemeente wordt verplicht grondexploitatiekosten op particuliere (grond)eigena(a)r(en) te verhalen zodra sprake is van een ‘aangewezen bouwplan’. Daarvan is sprake wanneer bij een wijziging van een bestemmingsplan of bij de afgifte van een omgevingsvergunning een mogelijkheid wordt gecreëerd voor: a. de bouw van een of meer woningen; b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; c.

de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte. De gemeenteraad kan slechts afzien van het maken van een exploitatieplan wanneer het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Dit is het geval indien bijvoorbeeld een anterieure overeenkomst is gesloten waarin het kostenverhaal is geregeld en verzekerd. Door deze constructie werkt het publiekrechtelijke instrument voornamelijk aanvullend, als stok achter de deur. Exploitatieplan Voor het verhalen van grondexploitatiekosten dient de gemeente (wanneer het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd) bij de vaststelling van een ruimtelijk besluit 13

Nota Kostenverhaal 2022

gelijktijdig een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt de grondslag voor het publiekrechtelijke kostenverhaal. De exploitatiebijdrage wordt voldaan via de omgevingsvergunning. Van belang is dat de locatieontwikkeling de kosten kan dragen. Als de kosten verhaald worden op basis van een exploitatieplan, geldt dat er niet meer kosten verhaald mogen worden dan er opbrengsten zijn. Dat betekent dus dat de gemeente in zo’n geval het tekort draagt. Na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, vindt een eindafrekening plaats. Hiertoe worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten. De begrenzing en eindafrekening worden niet toegepast bij anterieure of posterieure overeenkomsten, tenzij de initiatiefnemer met de gemeente een dergelijke constructie is overeengekomen. Het exploitatieplan bevat ten minste de volgende onderdelen: een kaart van het plangebied, een omschrijving van de uit te voeren werken en een exploitatieopzet. Daarnaast is het mogelijk een aantal facultatieve onderdelen op te nemen zoals eisen aan de uit te voeren werken, specifieke woningbouwcategorieën en fasering. De exploitatieopzet wordt met inachtneming van de Wro, het Bro en het gemeentelijk beleid betreffende het kostenverhaal opgesteld. Het begrip exploitatiegebied wordt in de Wro en/of het Bro niet nader gedefinieerd.

Dikwijls wordt verondersteld dat het exploitatiegebied gelijk is aan het ruimtelijk besluit, maar dit is niet noodzakelijk. De grenzen van een exploitatiegebied mogen niet buiten de begrenzing van het bijbehorend ruimtelijk besluit liggen. Eén exploitatiegebied kan uit meerdere verschillende, niet-aaneengesloten delen bestaan, mits duidelijk een ruimtelijke en/of functionele samenhang bestaat tussen de verschillende delen. Te verhalen kostensoorten Eén van de instrumenten uit de Wro is het kostenverhaal. De Wro en Bro gaan uit van vier soorten te verhalen kosten bij gebiedsontwikkeling, te weten: A. gebiedsgerelateerde kosten; B. bovenwijkse voorzieningen; C. bijdrage ruimtelijke ontwikkeling; D. bovenplanse kosten (verevening). A. Gebiedsgerelateerde kosten Het Bro somt de kosten op die door middel van een exploitatieplan kunnen worden verhaald (artikel 6.2.3 tot en met artikel 6.2.7 Bro). De opsomming is limitatief. Tot de gebiedsgerelateerde kosten die kunnen worden verhaald behoren in ieder geval alle kosten om het exploitatiegebied juridisch en technisch bouwrijp te maken, met inbegrip van de plan- en procedurekosten (waaronder de gemeentelijke apparaatskosten). Hieronder vallen ook kosten voor werkzaamheden die niet binnen het exploitatiegebied zijn gelegen, maar wel noodzakelijk zijn voor en volledig toerekenbaar zijn aan de betreffende gebiedsontwikkeling.

14

Nota Kostenverhaal 2022

B. Bovenwijkse voorzieningen Een bovenwijkse voorziening is een voorziening die ten dienste staat aan, ofwel profijt oplevert, voor meer locaties en/of gebieden. Een bovenwijkse voorziening kan zowel buiten als binnen een exploitatiegebied liggen. Tot voorzieningen worden volgens artikel 6.2.5 Bro limitatief gerekend: a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trap-velden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g.

straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; h. gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruiks-tarieven kunnen worden gedekt; i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.” Bovenstaande lijst is zoals gezegd limitatief. Functionele gebouwen als een school of theater worden niet als een voorziening aangemerkt zodat de investeringskosten hiervoor niet als een ‘bovenwijkse voorziening’ zijn te verhalen. Voorbeelden van bovenwijkse voorzieningen zijn: de aanleg van een randweg, het saneren van een milieuhinderlijk bedrijf en de aanleg van een rotonde. Bij een bovenwijkse voorziening dient het te gaan om een nieuwe voorziening of om een aanpassing van een bestaande voorziening, niet zijnde onderhoud. De voorziening dient samen te hangen met nieuwe ontwikkelingen of functieveranderingen van één of meerdere gebieden en de voorziening dient noodzakelijk te zijn. Een bovenwijkse voorziening kan ook profijt opleveren voor bestaande locaties / gebieden.

Bij de verdeling en toerekening van de kosten wordt hier rekening mee gehouden.

15

Nota Kostenverhaal 2022

C. Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling De Wro biedt de mogelijkheid (artikel 6.24 lid 1) voor het verhalen van bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen maakt geen deel uit van de kostensoortenlijst en kan daarom niet in een exploitatieplan worden opgenomen. De bijdrage is niet afdwingbaar en kan slechts op basis van vrijwilligheid in een anterieure overeenkomst worden opgenomen. Hierbij geldt de voorwaarde dat in een vastgestelde structuurvisie is onderbouwd waarom de ruimtelijke ontwikkeling een kwalitatieve meerwaarde heeft voor de betreffende grondexploitatie. De bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is niet in de wet gedefinieerd. Vanuit de behandeling van de wet in de Tweede Kamer kunnen de volgende voorbeelden worden genoemd:  rood (bebouwing) voor groen (natuur/groenvoorzieningen) arrangementen;  natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied;  saneren en opknappen (ver)ouder(de) bedrijventerreinen;  parkeerfonds. D. Bovenplanse kosten Van bovenplanse kosten (bovenplanse verevening) wordt gesproken bij verevening tussen locaties, waarbij bij de ene locatie een exploitatiewinst wordt verwacht en bij de andere een exploitatieverlies. In een structuurvisie dient tot uitdrukking te komen dat de locaties ruimtelijk en functioneel aan elkaar gerelateerd zijn.

Bovenplanse kosten behoren tot de afdwingbaar te verhalen kosten (artikel 6.1.3, lid 7 Wro). Subsidies en overige bijdragen De situatie kan zich voordoen dat voor de aanleg van voorzieningen subsidies en/of andere bijdragen beschikbaar zijn. Subsidies en/of andere bijdragen moeten als een opbrengst worden aangemerkt (artikel 6.2.7, Wro). Deze subsidies en/of andere bijdragen komen in mindering op de kosten voor de aanleg van de voorzieningen.

16

Nota Kostenverhaal 2022

BIJLAGE 2: BEGRIPPENLIJST Anterieure overeenkomst:

een overeenkomst tussen een gemeente en een (particulier) (grond)eigenaar over een grondexploitatie die vóór de vaststelling van een planologische maatregel is gesloten.

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling: financiële vergoeding aan de gemeente voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 6.24, lid 1 sub a Wro. Binnenplanse verevening:

een verevening van kosten en opbrengsten binnen plangebied waarbij sprake is van ruimtelijke ontwikkeling.

Bovenplanse verevening:

het, naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in een ander exploitatiegebied.

Bovenwijkse voorziening:

een voorziening die ten dienste staat aan, ofwel profijt oplevert, voor meerdere locaties en/of gebieden. Een bovenwijkse voorziening kan zowel buiten als binnen een exploitatiegebied liggen.

Exploitatiegebied:

plangebied voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling.

Exploitatieplan:

een publiekrechtelijk instrument die rechtszekerheid biedt met betrekking tot het verhalen van alle noodzakelijke en relevante kosten bij een particuliere grondexploitatie die de ontwikkelende partij schuldig is. Het exploitatieplan maakt onlosmakelijk deel uit van een bestemmingsplan wanneer met de ontwikkelende partij(en) geen overeenstemming tot het bijdragen aan de gebiedsontwikkeling middels een anterieure overeenkomst wordt bereikt.

Grondexploitatie:

een begroting waarin de grondkosten, zijnde de kostensoorten ‘verwerving’, ‘milieuvoorzieningen’, ‘bouwrijp maken’, ‘woonrijp maken’, ‘planstructurele voorzieningen’, ‘plankosten’ en ‘fondsvorming’, en de grondopbrengsten, zijnde ‘gronduitgifte’ en ‘subsidies’ voor een ruimtelijke ontwikkeling in beeld worden gebracht.

17

Nota Kostenverhaal 2022

Grondexploitatiewet (Gew):

een onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die een gemeente instrumenten biedt de kosten van een ruimtelijke ontwikkeling bij de grondeigenaar te verhalen.

Kostensoortenlijst:

een limitatieve lijst van kostensoorten die in aanmerking komen voor kostenverhaal.

Posterieure overeenkomst:

een overeenkomst tussen de gemeente en een grondeigenaar die na het vaststellen van een exploitatieplan wordt gesloten waarbij niet meer van het exploitatieplan mag worden afgeweken. In deze overeenkomst kunnen de gemeente en de grondeigenaar zekerheid verschaffen ten aanzien van bijvoorbeeld de exploitatiebijdrage of de overdracht van de openbare ruimte die op de gronden van de grondeigenaar zijn geprojecteerd.

Structuurvisie:

een door de gemeenteraad vastgesteld document waarin de visie op het ruimtelijke beleid ten aanzien van het betreffende gebied wordt beschreven.

Wet ruimtelijke ordening (Wro):

de wetgeving die sinds 1 juli 2008 regelt hoe plannen op het gebied van ruimtelijke ordening tot stand komen en worden gewijzigd.

18

Nota Kostenverhaal 2022

BIJLAGE 3: VOORBEELDBEREKENING Casus Voor het gebied binnen de wijk ‘Noord’ en de wijk ‘Zuid’ heeft de gemeente één structuurvisie vastgesteld. De ene ontwikkelaar (1) heeft het volledig eigendom van woningbouwontwikkeling A. De andere ontwikkelaar (2) heeft 50% in eigendom van woningbouwontwikkeling B. 30% van woningbouwontwikkeling B is in eigendom bij de gemeente en de overige 20% bij een andere ontwikkelaar (3). Beoogde ontwikkelingen WONINGBOUWPLAN A

WONINGBOUWPLAN B

PROGRAMMA

PROGRAMMA

 80 sociale huurwoningen

 150 sociale huurwoningen, waarvan 100 sociale huurwoningen op de gronden van ontwikkelaar 2 en 50 sociale huurwoningen op de gronden van de gemeente  200 goedkope koopwoningen, allen op de gronden van ontwikkelaar 2  150 dure koopwoningen, waarvan 100 dure koopwoningen op de gronden van ontwikkelaar 3 en 50 dure koopwoningen op de gronden van de gemeente

 100 middeldure koopwoningen  20 dure koopwoningen

KOSTEN BOUW- EN WOONRIJP MAKEN

KOSTEN BOUW- EN WOONRIJP MAKEN

€ 28.000.000

€ 70.000.000

GEMEENTELIJKE APPARAATSKOSTEN

GEMEENTELIJKE APPARAATSKOSTEN

€ 2.500.000

€ 4.200.000

Verkeersinfrastructurele maatregelen In de structuurvisie is een rotonde opgenomen voor € 2.500.000 en een ontsluitingsweg voor € 2.000.000. De rotonde en ontsluitingsweg worden aangelegd aan de zuidzijde van de wijk ‘Zuid’. Naast de woningbouwontwikkelingen A en B, 2.000 bestaande woningen, hebben 1.500 m² BVO van de bestaande winkels en 35.000 m² van het bestaande bedrijventerrein profijt van de aanleg. Primair onderwijs Vanwege deze ontwikkeling is behoefte aan vijf extra schoollokalen die bij de bestaande huisvesting voor primair onderwijs te worden gerealiseerd, kosten € 450.000. 19

Nota Kostenverhaal 2022

Hindercirkel Nabij woningbouwontwikkeling B is een agrarisch bedrijf gelegen waarvan de hindercirkel geheel over ontwikkeling B ligt. De ondernemer is bereid zijn bedrijfsvoering te wijzigen, naar een kleinschalige camping. Hiertoe moet de hindercirkel worden opgeheven (€ 1.500.000), de weg verbreed (€ 700.000) en moeten gemeentelijke plankosten worden gemaakt (€ 250.000). De gemeente wil de kosten van de wegverbreding verhalen op de agrarische ondernemer (camping) en de kosten voor het opheffen van de hindercirkel op de woningbouwontwikkeling. Overige ruimtelijke ontwikkelingen De gemeente heeft een wensenlijstje met te realiseren voorzieningen: • wandelpark aan de oostzijde van de wijken ‘Noord’ en ‘Zuid’ • cultuurhuis op de scheidslijn tussen de wijken ‘Noord’ en ‘Zuid’ • fietspad door de bestaande groencorridor naar de bestaande sportparken • nieuwe vissteiger

€ 1.900.000 € 3.250.000 € 2.200.000 € 300.000

Uitwerking 1. Kostentoedeling verkeersinfrastructurele maatregelen De rotonde en ontsluitingsweg betreffen bovenwijkse voorzieningen. Hierop zijn de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit van toepassing. De kosten zijn verhaalbaar, opname in structuurvisie is niet vereist. De kosten voor de verkeersinfrastructurele maatregelen bedragen € 4.500.000. Dit wordt gedeeld door het aantal gewogen eenheden om het bedrag per gewogen eenheid te verkrijgen. BESTAAND Woningen stuks Winkels m² BVO Bedrijventerrein m² TOTAAL GEWOGEN EENHEID

2.000 1.500 35.000

ONTWIKKELING A 200

ONTWIKKELING B 500

200

500

TOTAAL 2.700 1.500 35.000

EQUIVALENT 1 100 1000

GEWOGEN EENHEDEN 2.700 15 35 2.750

De 2.000 woningen, 1.500m² BVO winkels en 35.000m² bedrijventerrein tellen samen als 2.750 gewogen eenheden. Per gewogen eenheid zijn de kosten dan € 1.636. Ontwikkeling A betaalt voor 200 gewogen eenheden dan € 327.200, ontwikkeling B voor 500 gewogen eenheden € 818.000. Het restant van de investering blijft voor rekening van de gemeente. 2. Extra schoollokalen De kosten voor het plaatsen van een schoollokaal behoren niet tot de limitatief benoemde voorzieningen volgens artikel 6.2.5 Bro, dus is geen sprake van een bovenwijkse voorziening. Daarnaast ontvangt de gemeente een rijksbijdrage voor de huisvesting van primair onderwijs. Kostenverhaal is dan ook niet van toepassing. 3. Hindercirkel De kosten voor de hindercirkel betreffen een bovenwijkse voorziening. Hierop zijn de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit op van toepassing. De kosten zijn verhaalbaar, opname in structuurvisie is niet vereist. 20

Nota Kostenverhaal 2022

Aangezien alleen woningbouwontwikkeling B profijt heeft van deze sanering worden de kosten volledig aan dit plan toegerekend. 4. Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen Ondanks dat de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet wettelijk zijn vastgelegd als criteria voor kostentoedeling worden deze wel gehanteerd bij de toedeling van ruimtelijke ontwikkelingen naar de mogelijke kostendragers. Dit om een relatie te leggen tussen ruimtelijke ontwikkelingen en de eventuele kostendragers en zo een opbouw te verkrijgen naar redelijkheid en billijkheid waardoor het draagvlak om een niet verplichte bijdrage te betalen toeneemt. 4a. Het wandelpark met klimaatbos Deze voorziening is benoemd in de structuurvisie. Aanname hierbij is dat zowel de wijk ‘Noord’ als ‘Zuid’ hier baat bij hebben en de afstand tot het park dusdanig is dat iedereen hier gebruik van kan maken. De investering van € 1.900.000 wordt toegerekend per gewogen eenheid. De kostenverdeling: BESTAAND Woningen stuks Winkels m² BVO Bedrijventerrein m² TOTAAL GEWOGEN EENHEID

2.000 1.500 35.000

ONTWIKKELING A 200

ONTWIKKELING B 500

200

500

TOTAAL 2.700 1.500 35.000

EQUIVALENT 1 100 1000

GEWOGEN EENHEDEN 2.700 15 35 2.750

Per gewogen eenheid is bedragen de kosten € 691. Ontwikkeling A (200 eenh.) draagt € 138.200 bij, ontwikkeling B (500 eenh.) € 345.500. Het restant van de investering blijft voor rekening van de gemeente. 4b. Cultuurhuis De meningen van diverse deskundigen verschillen of maatschappelijke voorzieningen zoals een buurthuis onder het begrip van ruimtelijke ontwikkeling vallen. Deze meningen zijn ook verdeeld ten aanzien van de vraag of dan de totale investering inclusief de te realiseren opstal onder dit begrip vallen of dat het bij deze gevallen alleen gaat om de grondcomponent. Zolang het tegendeel niet is bewezen zijn dergelijke investeringen opgenomen in de lijst van bijdragen voor de ruimtelijke ontwikkelingen. Deze investering levert een kwaliteitsverbetering op. Deze voorziening is benoemd in de structuurvisie. Aanname hierbij is dat alle inwoners baat hebben van deze voorziening en de school en lokale ondernemers geen profijt hebben. De kostenverdeling: BESTAAND Woningen stuks TOTAAL GEWOGEN EENHEID

2.000

ONTWIKKELING A 200 200

21

ONTWIKKELING B 500 500

TOTAAL 2.700

EQUIVALENT 1

GEWOGEN EENHEDEN 2.700 2.700

Nota Kostenverhaal 2022

De investering van € 3.250.000 wordt verdeeld over 2.700 gewogen eenheden, € 1.204 per eenheid. Ontwikkeling A draagt € 240.800 bij, ontwikkeling B € 602.000. Het restant van de investering blijft voor rekening van de gemeente. 4c. Fietspad Deze investering levert een kwaliteitsverbetering op. Deze voorziening is benoemd in de structuurvisie. Aanname hierbij is dat zowel de wijk ‘Noord’ als de wijk ‘ Zuid’ hier baat bij hebben. Provincie Zuid-Holland heeft een subsidie beschikbaar gesteld van € 150.000. De kostenverdeling: De investering minus de subsidie wordt gelijk als het wandelpark verdeeld over 2.750 gewogen eenheden, € 745 per gewogen eenheid. Ontwikkeling A draagt € 149.000 bij, ontwikkeling B € 372.500. Het restant van de investering blijft voor rekening van de gemeente. 4d. Vissteiger Het betreft hier een voorziening die buiten het gebied de structuurvisie valt, kostenverhaal is daarom niet mogelijk. 5. Exploitatiebijdragen (gebiedsgerelateerde kosten + bijdragen bovenwijkse voorzieningen + bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen) Exploitatiebijdrage ontwikkeling A Kosten bouw- en woonrijp maken Gemeentelijke apparaatskosten Bovenwijkse voorzieningen (zie 1.) Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling (zie 4a) Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling (zie 4b) Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling (zie 4c) Totale kosten

€ 28.000.000 € 2.500.000 € 327.200 € 138.200 € 240.800 € 149.000 € 31.355.200

Uitgangspunt is dat de ontwikkelaar (onder toezicht van de gemeente) zelf het plangebied voor ontwikkeling A bouw- en woonrijp maakt en dit dient op de totale kosten te worden gecorrigeerd, waarmee de exploitatiebijdrage € 3.688.860 bedraagt. Totale kosten Zelfwerkzaamheden Totale exploitatiebijdrage

€ 31.329.600 € 28.000.000 € 3.355.200

22

Nota Kostenverhaal 2022

Exploitatiebijdrage ontwikkeling B Kosten bouw- en woonrijp maken Gemeentelijke apparaatskosten Bovenwijkse voorzieningen (zie 1.) Bovenwijkse voorzieningen (zie 3.) Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling (zie 4a) Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling (zie 4b) Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling (zie 4c) Totale kosten ONTWIKKELAAR 2 HUURSEGMENT Sociale huurwoning st. Vrije sector: middelduur st. Vrije sector: duur st. KOOPSEGMENT Goedkoop st. Bereikbaar st. Middelduur st. Duur st. TOTAAL STUKS TOTAAL GEWOGEN EENHEID

€ 70.000.000 € 4.200.000 € 818.000 € 1.500.000 € 345.500 € 602.000 € 372.500 € 77.838.000

ONTWIKKELAAR 3

100

GEMEENTE

TOTAAL

50

200

300 150

100 100 200

50 100 125

GEWICHT

GEWOGEN EENHEDEN

150

0,5 1,5 2,0

75 0 0

200

0,5 1,0 1,2 2,0

100 0 0 300 475

150 500 475

De totale kosten worden verdeel over 475 gewogen eenheden, € 163.869 per gewogen eenheid. Ontwikkelaar 2 betaalt voor 150 eenheden € 24.580.350, ontwikkelaar 3 € 32.773.800 voor 200 gewogen eenheden en de kosten voor de gemeente bedragen € 20.483.625 voor 125 gewogen eenheden. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente ontwikkeling B bouw- en woonrijp maakt. Hier kunnen ook andere afspraken worden gemaakt in een te sluiten anterieure overeenkomst. Exploitatiebijdrage camping Kosten bovenwijkse voorziening (verbreding ontsluitingsweg) Gemeentelijke apparaatskosten Totale exploitatiebijdrage

€ € €

700.000 250.000 950.000

Deze voorbeeldberekening laat zien dat de gemeente slechts een beperkt deel van de investeringen kan verhalen op derden omdat een groot deel van elke investering moet worden toegerekend aan de bestaande stad, en een deel van de investeringen niet mag worden toegerekend aan nieuwe ontwikkelingen. Ook wordt een deel toegerekend aan de ontwikkeling op gronden van de gemeente. Dat is niet het gevolg van de Nota Kostenverhaal, maar van de bovenliggende wetgeving.

23